Author: *

Huurgeschil.nl

Vakinhoudelijke informatie op het gebied van het huurrecht

Wijzigingen aan gehuurde

De wettelijke regeling 
In dit hoofdstuk komen drie verschillende soorten wijzigingen aan de orde die afzonderlijk van elkaar worden besproken:

•	Veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt en verwijderd kunnen worden. Voor deze wijzigingen is geen toestemming van de verhuurder nodig (artikel 7:215 lid 1 BW).
•	Veranderingen die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde. De huurder moet toestemming voor deze wijzigingen vragen. De verhuurder moet toestemming voor deze wijzigingen verlenen (artikel 7:215 lid 2 BW en artikel 7:215 lid 4 eerste zin BW).
•	Veranderingen die noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik van het gehuurde door de huurder of het woongenot verhogen en geen zwaarwichtige bezwaren aan de zijde van de verhuurder zijn te noemen. De rechter dient een afweging van belangen te maken en kan de vordering dus afwijzen artikel 7:215 lid 4 eerste zin BW. 

Voorafgaande aan de wijzigingen is toestemming noodzakelijk
Voorts is het van belang of er sprake is van wijzigingen als bedoeld in artikel 7:215 lid 2 BW of wijzigingen als bedoeld in artikel 7:215 lid 4 BW. Als het gaat om wijzigingen als genoemd in artikel 7:215 lid 2 BW, dan mag de verhuurder toestemming voor deze wijzigingen niet onthouden. De redelijkheid en billijkheid kan dan met zich mee brengen dat de huurder ook zonder deze toestemming of machtiging door de rechter deze wijzigingen niet ongedaan hoeft te maken. Als het wijzigingen betreft waarvoor de huurder op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming had moeten vragen alvorens de wijzigingen uit te voeren, dan loopt de huurder een gerede kans dat de wijzigingen verwijderd dienen te worden wegens het ontbreken van deze toestemming voorafgaande aan deze werkzaamheden. Voor alle duidelijkheid: voor verkrijging van toestemming moet zijn voldaan aan deze twee elementen: de wijziging mag de verhuurbaarheid niet schaden en mag geen waardedaling met zich mee brengen. In dit hoofdstuk wordt hier verder op ingegaan.

Verplichte toestemming als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt 
Bij de verhuur van woonruimte kan een verhuurder worden verplicht de door de huurder aangebrachte wijzigingen te gedogen, indien de door de huurder gevraagde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden of het gehuurde niet in waarde doen dalen. 
Voor toewijzing van de voorgestelde wijziging zal de huurder uiteraard dienen zorg te dragen dat de voor de wijzigingen noodzakelijke bouwvergunning aanwezig is en dat de voorgestelde wijzigingen voldoen aan het Bouwbesluit. 
Voor veranderingen en toevoegingen, die een negatieve invloed hebben op de welstand, het leefmilieu en de leefomgeving zal de verhuurder geen toestemming hoeven geven. Deze wijzigingen zullen immers in het algemeen niet voldoen aan het criterium dat in artikel 7:215 lid 2 BW is neergelegd: deze wijzigingen zullen immers de verhuurbaarheid of de waarde van het gehuurde negatief beïnvloeden, zodat de verhuurder hiertegen zwaarwichtige bezwaren kan hebben (zie artikel 7:215 lid 4 BW). Hetzelfde geldt voor onveilige veranderingen en veranderingen van onvoldoende kwaliteit. Dit blijkt ook uit de kamerstukken die over dit onderwerp tot stand zijn gekomen. Uit de inhoud hiervan komt in ieder geval helder tot uitdrukking dat objectief beschouwde verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan gemaakt behoeven te worden.. Zie ook Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 23: De vordering moet in dit geval onvoorwaardelijk zonder voorwaarde of last worden toegewezen als deze vordering voldoet aan de gestelde eisen van artikel 7:215 lid 2 BW. Dat betekent niet dat er geen voorwaarden aan de kwaliteit van het werk mogen worden gesteld. Zo mag uiteraard wel worden geëist dat het werk bijvoorbeeld door een erkende loodgieter wordt uitgevoerd als er sanitaire voorzieningen aangelegd moeten worden. Door het opleggen van een dergelijke eis kan een argument van de verhuurder over waardedaling van het gehuurde komen te vervallen. Dat kan immers wel anders zijn met de werkzaamheden die door een ondeskundige doe-het-zelver worden verricht. Verder kan ook worden verwacht dat de huurder het herstel en het onderhoud van de veranderingen voor zijn rekening neemt. Dit wordt ook bevestigd door het gestelde in artikel 7:242 lid 1 BW, waarin letterlijk staat dat van de wet kan worden afgeweken met betrekking tot de herstelverplichting van de verhuurder waar het gaat om herstellingen van door de huurder toegebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan de door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. Dit betekent dat de verhuurder wel kan worden gehouden aan herstel van de door de huurder aangebrachte toevoegingen en veranderingen als de verhuurder dit niet uitdrukkelijk heeft uitgesloten. 

Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 23.
Toelichting op het amendement: 'Dit amendement kan worden beschouwd als codificatie van de afspraken over zelfwerkzaamheid die door organisaties van huurders en verhuurders, Woonbond en Aedes, zijn gemaakt. De afspraken over zelf aangebrachte voorzieningen worden op deze manier uitgebreid naar alle overeenkomsten van huur van woonruimte. Daarnaast is het reeds vaste jurisprudentie dat veranderingen aan het gehuurde, die objectief beschouwd een verbetering zijn, niet ongedaan gemaakt hoeven te worden. In het geval van de huur van woonruimte, kan hier bijv. gedacht worden aan veranderingen die de 'puntprijs' van de woning (volgens het woningwaarderingsstelsel) doen stijgen. De plicht tot het terugbrengen in oorspronkelijke staat dient te worden beperkt tot die gevallen waarin het aangebrachte de waarde van het onroerend goed aantoonbaar schaadt. Met dit amendement wordt dat geregeld.'

Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 23 'Huurders doen vaak investeringen in afzuigkappen, douches en zelfs centrale verwarming. Dat zijn zaken die leiden tot woningverbetering, maar vaak moeten dergelijke voorzieningen er uiteindelijk toch weer uitgesloopt worden. Dat kan - al was het maar uit een oogpunt van duurzaamheid - natuurlijk nooit de bedoeling zijn. (...) De veranderingen moeten de huurwoning in goede staat laten en als het even kan verbeteren.'

Vervangende machtiging door de rechter 
De huurder heeft het recht om in plaats van toestemming van de verhuurder een rechtelijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden aan het gehuurde worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de verhuurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht. 
De machtiging kan worden verkregen door de verhuurder te dagvaarden (de wet spreekt van 'vorderen') en de rechter te vragen de huurder te machtigen tot het aanbrengen van de gewenste veranderingen. Aangenomen moet worden dat de machtiging niet alleen voor veranderingen, maar ook voor toevoegingen kan worden gevraagd. Door deze machtiging is er geen sprake van reële executie (toestemming om zelf iets te mogen doen).
De rechter is gehouden de machtiging tot uitvoering van deze wijzigingen te verlenen indien de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde (artikel 7:215 lid 2 BW). Artikel 7:215 lid 2 BW is alleen op woonruimte van toepassing. Dit zullen doorgaans wijzigingen zijn die als objectieve verbeteringen van het gehuurde aangemerkt kunnen worden.
De huurder kan ook wijzigingen voor ogen staan, die niet kunnen worden aangemerkt als wijzigingen die onder artikel 7:215 lid 2 BW vallen, doch die aangemerkt dienen te worden als veranderingen die noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik door de huurder of het woongenot verhogen. Afhankelijk van de uitkomst van de belangenafweging verleent de rechter de machtiging tot het mogen aanbrengen van deze wijzigingen. Het gaat om een objectieve belangenafweging, waarbij de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval. 

Memorie van antwoord, Kamerstukken I 2001/02, 26 089 enz., nr. 162, p. 31.

Het is volgens dit criterium van belang dat het woongenot door de verandering of toevoeging voor huurders in het algemeen hoger zal worden. Deze wijzigingen kunnen zorgen voor schade aan het gehuurde, dan wel tot een waardedaling van het gehuurde.
Het aanbrengen van deze wijziging aan het gehuurde zonder de gevraagde toestemming zal niet kunnen worden gerepareerd door de redelijkheid en billijkheid, zoals bij de wijzigingen vallende onder artikel 7:215 lid 2 BW het geval kan zijn. Wijzigingen die zijn aangebracht zonder toestemming van de verhuurder en/of machtiging van de rechter zullen doorgaans verwijderd dienen te worden als dit wijzigingen betreft waarvan de rechter op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming had dienen te verlenen. 

Zwaarwichtige bezwaren 
De rechter moet de vordering afwijzen als er sprake is van wijzigingen als vermeld onder artikel 7:215 lid 4 BW en als de bezwaren van de verhuurder in het kader van afweging van belangen in het voordeel van de verhuurder worden beslecht.

De machtiging kan een voorwaarde of last bevatten
De rechter is in het kader van de afweging van de op artikel 7:215 lid 4 BW gebaseerde belangen gerechtigd op grond artikel 7:215 lid 5 BW aan zijn toestemming een voorwaarde of last te verbinden. Het is niet de bedoeling dat de rechter op grond van de voorgestelde wijziging die onder artikel 7:215 lid 2 BW valt een voorwaarde of last verbindt. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast. Deze toestemming dient onvoorwaardelijk te worden gegeven (Kamerstukken/26 089, nr. 162 p. 32). De huurder heeft dan de keuze deze verandering al dan niet te laten zitten. De verhuurder of de rechter mag aan zijn toestemming niet de last verbinden dat de wijziging bij het einde van de overeenkomst verwijderd dient te worden. 

Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 18

Als er sprake is van een bouwwerk dat als wijziging wordt aangemerkt, dan moeten voor die wijziging de noodzakelijke bouwvergunningen voorhanden zijn. Veranderingen die een negatieve uitstraling ten aanzien van de omgeving hebben, zijn geen objectieve verbetering.

Objectieve verbeteringen
Uit de rechtspraak gewezen vóór de inwerkingtreding van het huidige artikel 7:215 BW valt af te leiden dat in het geval dat bij woonruimte een objectieve verbetering is aangebracht zonder voorafgaand toestemming aan de verhuurder te vragen, dit niet vaak leidt tot een verplichting van de huurder tot verwijdering van deze aangebrachte zaken. Op basis van het huidige artikel 7:215 lid 2 BW is dit ook zo. Als er wijzigingen door de huurder zijn aangebracht waarvoor de verhuurder en/of de rechter toestemming niet had mogen weigeren, zal op grond van de redelijkheid en billijkheid ongedaanmaking van deze wijzigingen doorgaans niet gevorderd kunnen worden.

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt niet dat de geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor geen toestemming van de verhuurder nodig is, weer ongedaan gemaakt moeten worden. Uit het gestelde in artikel 7:216 lid 2 BW en artikel 7:224 lid 2 BW volgt dit ook niet. 

Veranderingen en toevoegingen zonder noemenswaardige kosten 
Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW mag de huurder wijzigingen aanbrengen aan het gehuurde die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Artikel 7:216 lid 2 BW regelt de positie van de huurder betreffende de aangebrachte wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst. Lid 1 en 2 van dit artikel is van regelend recht. Voor bedrijfsruimte is het gehele artikel regelend recht. Dit betekent dat de verhuurder in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst of in het huurreglement bij de huurovereenkomst van de wettelijke regeling af kan wijken en de huurder kan verplichten deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. De verhuurder kan in de algemene voorwaarden of het huurreglement niet de mogelijkheid deze ondergeschikte wijzigingen aan te brengen beperken of uitsluiten. Van artikel 7:215 lid 1 BW kan op grond van artikel 7:215 lid 6 BW niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. 
Indien de huurder de geringe veranderingen weghaalt, zal hij de daardoor ontstane schade moeten herstellen. Dit staat ook in artikel 7:217 BW vermeld. Indien een huurder een kastje in de badkamer ophangt, en bij het einde van de huur weghaalt, zal hij de schroefgaten moeten herstellen. 

Veranderingen die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde

In het onderdeel van dit hoofdstuk: "De machtiging kan een voorwaarde of last bevatten" is beschreven dat de verhuurder op grond van de voorgestelde wijziging die onder artikel 7:215 lid 2 BW geen voorwaarde of last mag verbinden. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast.De huurder heeft dus de keuze de wijzigingen al dan niet te laten zitten, tenzij het wijzigingen betreft die als gemeengoed aangemerkt dienen te worden (de potkachel vervangen door de cv-installatie). 

Ktr. Enschede 18 januari 1990, WR 1990, 34
De kantonrechter is voorlopig van oordeel dat het aanbrengen van een parketvloer niet is een verandering als waarop art. 5 doelt (van het huurreglement). Dat artikel heeft onder andere betrekking op inwendige verbouwingen, waaronder niet valt te rekenen het aanbrengen van een bepaald soort vloerbedekking. De huurder is gerechtigd een woning in te richten naar zijn persoonlijke smaak zolang hij daarmee zijn plicht als goed huurder niet te buiten gaat, de bestemming niet verandert en niet een verbod, neergelegd in de huurovereenkomst overtreedt. Een herstel in de oude staat bij het einde der huur kan alleen dan in redelijkheid door de verhuurder gevorderd worden, indien door de aangebrachte veranderingen de woning in kwalitatief en/of esthetisch opzicht achteruit is gegaan; is dat laatste niet het geval dan handelt verhuurder door herstel te verlangen in strijd met de goede trouw. Indien een verhuurder van mening is dat het hebben van parketvloeren verboden dient te zijn wegens daarvan te verwachten overlast voor buren, dan zou overwogen kunnen worden om een desbetreffend verbod op te nemen in het huurreglement of de individuele huurovereenkomst, welk verbod evenwel bestaande rechten niet kan aantasten.

Veranderingen die met machtiging door de rechter zijn aangebracht
De rechter heeft voor deze wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming moeten verlenen. Toestemming voor deze wijzigingen mag ook onthouden worden als het belang van de verhuurder zwaarder weegt. Aan de toestemming kan een voorwaarde of een last worden verbonden. De rechter kan de huurder dus de last opleggen om de wijziging bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. Artikel 7:216 lid 1 en 2 BW zijn immers van regelend recht, zodat afwijking mogelijk is van de hoofdregel dat de huurder de wijzigingen mag laten zitten. 
Ook als er van het gehuurde een beschrijving is opgemaakt (waarin deze veranderingen niet zijn opgenomen) is het niet noodzakelijk deze geoorloofde veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken.. Dat is uiteraard anders bij wijzigingen die ongeoorloofd zijn aangebracht (tenzij er sprake is van wijzigingen waarvoor de verhuurder zijn toestemming niet had mogen onthouden, zie de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 13 augustus 2010, WR 2010,105, gerechtshof Amsterdam, 11 oktober 2007, WR 2008,80), of waarvoor een last tot ongedaanmaking van die wijzigingen geldt. 

Ktr. Amsterdam 27 oktober 1982, WR 1983, 7. Tenzij het huurcontract dat verbiedt is het de huurder toegestaan bij de vernieuwing van het binnenschilderwerk voor een andere kleur dan de oorspronkelijke te kiezen, zij het dat het dan wel een voor dat type woningen min of meer gangbare kleur moet zijn, maar het staat de huurder, ook zonder enige verbodsbepaling in het huurcontract, niet vrij om dat schilderwerk ondeugdelijk en niet vakkundig uit te voeren of te doen uitvoeren, omdat hij daardoor afbreuk doet aan de goede staat van de woning.

Oplevering gehuurde

Bedrijfsruimte
De tekst van artikel 7:224 lid 2 lijkt in overeenstemming te zijn met het systeem van artikel 7:216 lid 1 en 2 inhoudende dat de huurder de keuze heeft met betrekking tot verwijdering of instandhouding van de geoorloofde veranderingen. Met moet er op bedacht zijn dat de regels van artikel 7:216 BW van aanvullend recht zijn. Zo kunnen - zeker bij verhuur van bedrijfsruimte - veranderingen weliswaar geoorloofd zijn aangebracht, maar met de verplichting dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van art. 7:216 lid 2 BW niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij - wederom - partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen. 
Als de huurder de door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen ongedaan maakt, moet hij het gehuurde redelijkerwijs in de oorspronkelijke staat brengen. 

Woonruimte

Wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden
In het hoofdstuk: “Wijzigingen aan het gehuurde” in het onderdeel “Ongedaan maken geoorloofde veranderen” is al opgemerkt dat de huurder wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden mag laten zitten, tenzij in het contract is bedongen dat deze wijzigingen verwijderd dienen te worden. 

Veranderingen de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.
Ten aanzien van de wijzigingen als vermeld in artikel 7:215 lid 2 BW geldt dat aan deze wijzigingen geen voorwaarde of last verbonden mag worden ten aanzien van verwijdering van deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast. Deze wijzigingen worden geacht objectieve verbeteringen aan het gehuurde te zijn. De regeling van artikel 7:215 lid 2 BW staat dus een afwijking van artikel 7:216 lid 2 BW in de weg waarvan de regeling in beginsel regelend recht is. Dit karakter van artikel 7:216 lid 2 BW heeft wel effect waar het gaat om wijzigingen die zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden. 

Veranderingen die met machtiging door de rechter zijn aangebracht
De rechter heeft voor deze wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming moeten verlenen. Toestemming voor deze wijzigingen mag ook onthouden worden als het belang van de verhuurder zwaarder weegt. Aan de toestemming kan een voorwaarde of een last worden verbonden. De rechter kan de huurder dus de last opleggen om de wijziging bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. Hier sorteert het regelende karaker van artikel 7:216 lid 2 BW wel effect als in de huurovereenkomst is voorzien in een verplichting tot verwijdering van deze wijzigingen. 

Bevoegdheid (recht) van huurder om geoorloofde wijzigingen te verwijderen 
Het behoeft geen betoog dat de huurder de ongeoorloofde aangebrachte veranderingen op verzoek van de verhuurder moet verwijderen. Van deze regel kan worden afgeweken als het gaat om wijzigingen waarvoor de verhuurder op grond van 7:215 lid 2 BW toestemming had moeten geven.

Overname verklaringen /overnamebedingen 

Roerende zaken
Dit onderdeel heeft betrekking op de problematiek betreffende de overdracht van zaken die aard- en nagelvast in het gehuurde zijn aangebracht. Deze zijn bestanddeel van het gehuurde geworden en worden na het einde van de huurovereenkomst eigendom van de verhuurder. Roerende zaken in het gehuurde (stoelen, kasten, wasmachines, gordijnen, etc.) worden door middel van bezitsverschaffing overgedragen. Het huurrecht is op deze zaken niet van toepassing. Als de huurder deze zaken in het gehuurde laat staan is het mogelijk dat de eigendom wordt overgedragen aan de verhuurder als de verhuurder in zijn algemene voorwaarden heeft opgenomen dat de eigendom van roerende zaken aan hem toekomt op het moment dat deze zaken door de huurder in het gehuurde worden gelaten na beëindiging van de huurovereenkomst. 

Onroerende zaken 
Huurovereenkomsten tot stand gekomen vóór augustus 2003

Een overnameverklaring betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de huurder van de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen 'overneemt' wordt op zijn beurt of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen. De rechtspraak ging er voor de invoering van de huidige wet van uit dat bedingen waarbij de opvolgend huurder wijzigingen aan het gehuurde (tegen betaling) van de vetrekkende huurder overnam, de nieuwe huurder zich verbond om het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst op te leveren zonder die wijzigingen. De rechtspraak was wel van mening dat de opvolgend huurder door de verhuurder op de hoogte gebracht moest worden van de kosten die het verwijderen van wijzigen met zich mee zou brengen. Zonder de opvolgend huurder een overzicht van kosten te verstrekken kon de verhuurder de huurder niet houden het gehuurde op te leveren zonder zaken als genoemd in het overnamebeding. 
De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 7 oktober 2005 beslist dat de huurder in alle redelijkheid niet kon worden gehouden de volledige herstelkosten te betalen nu de (professionele) verhuurder de huurder, bij aanvang van de huurovereenkomst en acceptatie van de overnameverklaring, niet voldoende heeft gewezen op de aanzienlijke financiële risico's die de huurder op zich nam nu de huurder gehouden zou worden om de wijzigingen ongedaan te maken bij beëindiging van de overeenkomst. 

LJN: AT6831, Hoge Raad , C04/203HR.

De overnameverklaring is voor een verhuurder nodig als basis voor het instellen van een vordering tot het ongedaan maken van deze wijzigingen. De huurder was zelfs niet door de verhuurder bij benadering van de kosten op de hoogte gebracht. Bovendien was van belang dat de verhuurder er de huurder niet op had gewezen dat deze (anders dan zijn voorganger) geen opvolgend huurder zou mogen voordragen. 
Voor de verhuurder is het dus zaak om de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een schatting van de kosten te geven die met herstel van het gehuurde zijn gemoeid. De huurder kan daarentegen terecht bezwaar maken tegen de kosten van herstel (ongedaan maken van de aangebrachte zaken van de vorige huurder) als de verhuurder de huurder niet voldoende heeft gewezen op de kosten van het verwijderen van deze voorzieningen en het terugbrengen van het gehuurde in de staat van voor deze wijzigingen. Tevens speelt de mogelijk om door de huurder een vervangende huurder aan te mogen dragen een rol. Het gaat hier niet om een algemeen geldende regel. Er wordt immers beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid. 
Van geval tot geval zal beoordeeld dienen te worden of van de huurder in het kader van de redelijkheid en billijkheid niet kan worden gevergd dat deze alle kosten voor verwijdering van de aangebrachte voorzieningen moet dragen. 
Als er aan de vorige huurder wel een last tot verwijdering van de zelfaangebrachte zaken is opgelegd moet de huurder er wel rekening mee houden dat hij wel een zeker bedrag aan de verhuurder verschuldigd is. In dit geval vond de rechter betaling door de huurder van een bedrag van ongeveer € 3500,- redelijk, omdat de huurder wel kon vermoeden dat met het ongedaan maken van deze wijzigingen een aanzienlijk bedrag zou zijn gemoeid. 
De huurder die bij aanvang van de huurovereenkomst een overnameformulier heeft ondertekend waarop staat dat de nieuwe huurder "de staat van het gehuurde overneemt" moet het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst schoonmaken en opruimen en schade herstellen. Het formulier heeft uitsluitend betrekking op de overname van voorzieningen die door de vorige huurder zijn aangebracht en ontslaat de huurder niet van zijn normale verplichtingen tot oplevering van het gehuurde. 

Kantonrechter Tiel 17 augustus 2005, nr 338479/cv expl 04-2144, PRG 2006/27.

Huurovereenkomsten tot stand gekomen na augustus 2003
In dit hoofdstuk is al gesteld dat de huurder niet verplicht is het gehuurde in de oorspronkelijke staat terug te brengen als de wijzigen zijn gerealiseerd betreffende huurovereenkomst die na augustus 2003 tot stand zijn gekomen, tenzij de verhuurder een last bij deze wijzigingen heeft bedongen dat deze wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan gemaakt moeten worden. Deze last kan niet worden opgelegd betreffende wijzigingen die vallen onder de geoorloofde wijzingen als bedoeld onder artikel 7:215 lid 2 BW. Als de vorige huurder deze wijzingen niet ongedaan heeft gemaakt, kan de nieuwe huurder niet worden verplicht deze wijzigingen in plaats van de vorige huurder ongedaan te maken. De wijzigingen die in het gehuurde zijn aangebracht en die een bestanddeel van het gehuurde vormen, horen dan bij het gehuurde zoals dit door de huurder in gebruik wordt genomen. Het wegbreekrecht van de vorige huurder op grond van artikel 7:216 lid 1 BW kan niet worden overgedragen, want dit is uitgewerkt tot ontruiming van het gehuurde, dus bij het einde van de huurovereenkomst. De bedoeling van artikel 7:216 lid 1 BW is de natrekkingsregel (bestanddelen van een onroerende zaak komen toe aan de eigenaar van die zaak) te doorbreken door de huurder het recht te geven de door hem aangebrachte zaken tot het einde van de huurovereenkomst te mogen verwijderen. Door deze regel kan de huurder ongerechtvaardigde verrijking van de verhuurder ten koste van hem voorkomen. 

Duurzame gemeenschappelijke huishouding en mantelzorg

Het begrip duurzaamheid
Duurzaamheid is een begrip dat een verwachting voor de toekomst bevat. De waardering of een gemeenschappelijke huishouding duurzaam is, dient op grond van alle omstandigheden van het geval te worden beoordeeld. Een gemeenschappelijke huishouding is duurzaam wanneer die, in een redelijkerwijs aan partijen toe te schrijven visie, als bestendig beoogd is en dus niet binnen een voorzienbare termijn eindigt. Het feit dat een gemeenschappelijke huishouding van twee personen door bijvoorbeeld de gezondheidstoestand van een van de betrokkenen niet lang zal duren staat niet in de weg om deze relatie door de perceptie van bestendigheid als duurzaam aan te merken.
De duur van de gemeenschappelijke huishouding kan langdurig zijn, maar hoeft daarom niet als duurzaam aangemerkt te worden. In een arrest van de Hoge Raad van 1 december 1995, nr. 15828, NJ 1996,181 werd dit beslist in het geval dat een zoon van 45 jaar die zijn gehele leven bij zijn vader woonde het medehuurderschap wenste te verwerven. De huurder had geen concrete feiten  aangevoerd omtrent de gestelde duurzame huishouding. De stelling dat de zoon tezamen met de vader dezelfde woonruimte heeft bewoond, is niet voldoende om te spreken van een duurzame relatie. In de lagere rechtspraak bestaat een neiging waar te nemen om minder snel aan een aflopende relatie te denken naar gelang meerderjarige kinderen langer in het ouderlijk huis zijn blijven wonen. Er zouden dan geen bijzondere omstandigheden zijn vereist om tot een duurzame gemeenschappelijke huishouding te besluiten. Zie Ktg. Rotterdam 13 nov. 1985 Prg. 1986 no. 2588; Ktg. Arnhem 10 juni 1987 Prg. 1987 no. 2728; Ktg. Schiedam 12 nov. 1991 Prg. 1992 no. 3646. Zie ook Rb. Amsterdam 7 febr. 1990 Prg. 1991 no. 3563. Door deze uitspraak is het beter niet te vertrouwen op de verschillen in de uitspraken van de lagere rechtspraak, doch het standpunt van de Hoge Raad hier als leidend te beschouwen. 
Er is doorgaans geen duurzame relatie tussen ouders en opgroeiende of jong-meerderjarige kinderen. Deze relatie wordt als "aflopende samenlevingssituatie beschouwd". De relatie tussen ouders en kinderen kan in sommige situaties wel als duurzaam worden aangemerkt (zie de conclusie van mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 20 maart 2009. In dit hoofdstuk wordt hier onderstaand op ingegaan. 

LJN: BH0393, Hoge Raad, 07/10669

De relatie die duurzaam is, kan gedurende de looptijd van karakter veranderen. Dat is bijvoorbeeld het geval als partijen van plan zijn om uit elkaar te gaan. In een arrest van de Hoge Raad van 10 oktober 1980 is overwogen dat in de praktijk huurder en medebewoner zich de behoefte aan de bescherming van deze wetsbepaling veelal pas zullen realiseren op het moment dat zich dreigt voor te doen dat de overeenkomst met de huurder eindigt (in dit geval: doordat die het gehuurde verlaat en opzegt, met achterlating van de medebewoner). Het strookt niet met de bedoeling van deze regeling dat in dat geval - namelijk dat het voornemen bestaat om aan de, aanvankelijk duurzame, gemeenschappelijke huishouding een einde te maken - een verzoek om de medebewoner als medehuurder erkend te krijgen zou afstuiten op de uitzonderingsbepaling van artikel 7:267 lid 3 onder b BW

HR 10 oktober 1980, NJ 1981, 132.

. Hetzelfde geldt als de samenwoning eindigt doordat de huurder genoodzaakt wordt naar een verpleeg- of verzorgingstehuis te verhuizen. 

Is een verzorgingselement in de samenwoning van belang om deze relatie als duurzaam aan te merken?

De duurzaamheid is op verschillende manieren te herleiden. De duurzaamheid kan worden herleid uit de tijd dat de gemeenschappelijke huishouding heeft geduurd. Het is te verwachten dat een relatie tussen personen die al meer dan vijftien jaar heeft geduurd als duurzamer kan worden beschouwd, dan een relatie tussen personen die nauwelijks twee jaar heeft geduurd. Er is geen blauwdruk te geven welke relatie wel of welke relatie niet als duurzaam aangemerkt moet worden. Hiervan kan sprake zijn als men kosten deelt, of als de medebewoner de huurder verzorgt (geen limitatieve opsomming). In dit onderdeel worden daarom veel uitspraken weergegeven om de verschillende vormen van duurzame relaties duidelijk te maken. 
Zo was de kantonrechter te Amsterdam in zijn uitspraak van 9 maart 1993 (WR 1993,41) van mening dat er niet sprake was van een duurzame gemeenschappelijke huishouding in de situatie dat een kleindochter bij een ernstig zieke grootvader is ingetrokken, waarbij de grootvader binnen een periode van 2 jaar overleed. De grootvader kon zonder verzorging niet zelfstandig wonen. De rechter achtte de houding van de kleindochter getuigen van sociaal gevoel, dat door die verzorging de grootvader niet in een verzorgingstehuis opgenomen hoefde te worden, doch achtte door deze situatie niet een duurzame huishouding aannemelijk. De omvang van de woning maakte het bestaan van een duurzame relatie niet aannemelijk nu er sprake was van een tweekamer woning en de kleindochter in de woonkamer sliep. Daarnaast had de kleindochter haar urgentiebewijs als woningzoekende gehandhaafd. 

Intentie duurzame karakter is van belang bij het verzorgingselement 

De intentie van het duurzame karakter van de relatie komt tot uitdrukking in een uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam van 27 september 1994. In deze uitspraak wordt de situatie van het duurzame karakter beoordeeld in de situatie, waarin sprake is van een dochter die op 44 jarige leeftijd weer bij haar moeder van 78 jaar is ingetrokken. De moeder had kort voor de komst van de dochter een zware longontsteking gehad en is door de dochter verzorgd en nadien hersteld. De moeder is een kleine twee jaar later na een kort ziekbed onverwachts overleden. De kantonrechter was van mening dat gelet op de huidige algemene levensverwachting de dochter geenszins had hoeven te begrijpen dat de relatie van korte duur zou zijn vanwege het feit dat de moeder nog maar een paar jaar te leven zou hebben gehad, zoals door de verhuurder was gesteld. De moeder was immers volledig hersteld na de zware longontsteking en het overlijden van de moeder had zich volkomen onverwachts voorgedaan. Onder deze omstandigheden was de rechter van mening dat er sprake was van een duurzame relatie. 
Een ander voorbeeld waarin de intentie van duurzaamheid een rol speelt is de situatie waarin de huurder aantoonbaar van plan is met de samenwoner in het huwelijk te treden. Als de huurder pas slechts een jaar met deze persoon samenwoont, doch voor het sluiten van het huwelijk komt te overlijden, dan zal er toch van een duurzame relatie gesproken kunnen worden.
De kantonrechter te Amsterdam was in het vonnis van 11 november 1988 van mening dat er sprake was van een duurzame relatie tussen een zoon en een moeder. De zoon was op 26- jarige leeftijd in 1983 bij zijn moeder gaan wonen die toen leed aan een ongeneeslijke ziekte. De moeder is in 1988 overleden. Door de zoon is aangevoerd dat hij bewust bij zijn moeder is gaan wonen om haar te kunnen verzorgen. Dit verzorgingselement is bevestigd door de huisarts van de moeder. Er zijn geen feiten en omstandigheden aangetoond waaruit blijkt dat de zoon beoogde slechts tijdelijk bij zijn moeder te gaan samenwonen. Het feit dat de zoon wist dat de moeder ziek was, betekent naar de mening van de rechter niet dat de zoon tijdelijk met zijn moeder zou willen samen wonen. 
De kantonrechter te Amsterdam heeft in haar uitspraak van 31 mei 1989 (WR 1989,88) een verzoek tot verkrijging van medehuurderschap afgewezen in de situatie dat een 23-jarige kleindochter het medehuurderschap wilde verwerven betreffende een woning van haar opa van 84 jaar oud. Er was in deze situatie weliswaar sprake van een gemeenschappelijke huishoudkas, terwijl partijen regelmatig de maaltijden met elkaar hebben gebruikt. De rechter vond echter dat er onvoldoende reden is een duurzame gemeenschappelijke huishouding aan te kunnen nemen als er zoals in dit geval sprake is van een aantal gezamenlijke activiteiten. De grootvader spant zich bovendien in om een plaats in een verzorgingstehuis te krijgen. De rechter was van mening dat de dochter zich bij aanvang van het samenlevingsverband (tweeënhalf jaar geleden) gerealiseerd moet hebben dat dit geen duurzame relatie zou worden, maar een relatie met een aflopend karakter. 

Conclusie duurzame gemeenschappelijke huishouding 

De conclusie is dat er door een verzorgingselement in de relatie eerder een duurzame gemeenschappelijke relatie aangenomen zal worden dan wanneer er van een dergelijk verzorgingselement geen sprake is. Vaak is het verzorgingselement inherent aan een duurzame gemeenschappelijke relatie als de verzorging redelijk intensief is. Voorts betekent het verzorgingselement niet dat er sprake is van een relatie van korte duur als de intentie bij partijen aanwezig is om de relatie duurzaam voort te laten duren. Een overlijden van de huurder enige jaren na het aangaan van een samenlevingsverband staat de duurzaamheid van deze relatie niet in de weg. Uiteraard kan er geen sprake zijn van een duurzame relatie met een huurder waarvan de ziekte een terminaal stadium heeft bereikt. 

Er bestaat geen wettelijke basis op grond waarvan de persoon die de hulpbehoevende verzorging wenst te bieden in een afwijkende gunstiger positie plaatst dan de medebewoner die zonder verzorgingselement medehuurder wenst te worden. Dit betekent dat de verzorger die zelf een huurwoning heeft waarin een verplichting staat opgenomen om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken in zijn verplichtingen uit deze overeenkomst te kort schiet als het hoofdverblijf van de verzorger naar de woning van de hulpbehoevende wordt verplaatst. De situatie dreigt voor de hulpverlener uit de hand te lopen in het hypothetische geval dat de hulpverlening het medehuurderschap aanvraagt betreffende de woning van de hulpbehoevende bij dezelfde verhuurder als waarbij deze hulpverlener zelf een woning huurt. Mocht het medehuurderschap worden afgewezen en blijkt door deze aanvraag de huurder de contractuele verplichting tot het houden van een hoofdverblijf in zijn eigen woning niet na te zijn gekomen, dan kan in theorie de verhuurder de huur van deze hulpverlener beëindigen, wegens niet nakoming van deze contractuele verplichting. De verhuurder kan tevens de huurovereenkomst van de hulpbehoevende beëindigen als deze de woning in strijd met een contractueel beding aan een ander geheel of gedeeltelijk in gebruik heeft gegeven. Als verweer lijken de hulpverlener en de hulpbehoevende dan slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid te kunnen doen. 
Een overeenkomst van huisbewaring voor maximaal twee jaar kan hier in sommige gevallen uitkomst bieden. De hulpverlener kan dan immers gelegitimeerd met instandhouding van zijn eigen huurovereenkomst zijn hoofdverblijf naar de woning van de hulpbehoevende verplaatsen. 
Het is wenselijk dat de  wetgever een regeling voor deze situatie geeft, waarin in dit soort uitzonderlijke gevallen de hulpverlener een betere rechtspositie krijgt. In de praktijk kan er immers sprake zijn van goede bedoelingen zonder dat de hulpverlener zonder meer voldoet aan de voorwaarden voor het verkrijgen van het medehuurderschap (bijvoorbeeld hulpverlener heeft te weinig inkomen om aanspraak te kunnen maken op het medehuurderschap), zodat deze niet langer tussen wal en schip kan geraken.

Onderhuur 

Bewijs

De verhuurder die stelt dat er sprake is van onrechtmatige ingebruikgeving zal dit dienen te bewijzen (artikel 150 RV).
Dit bewijs is vaak lastig te leveren. In de praktijk kan deze lastige bewijspositie worden afgezwakt. Er zijn omstandigheden om het bewijs bij de huurder neer te leggen dat hij in het gehuurde zijn hoofdverblijf heeft. De simpele reden hiervan is dat het doorgaans niet mogelijk is bewijs te leveren van iets dat niet plaatsvindt (niet bewonen van de woning), terwijl bewijs van iets dat wel plaatsvindt (wel bewonen van de woning) vaak eenvoudiger is te leveren.
Als de huurder nalaat hiervan bewijs te leveren dan valt er veel voor te zeggen dat de vordering zonder verdere bewijslevering aan de zijde van de verhuurder voor toewijzing vatbaar is. In het kader van een bewijslastverdeling en bewijs valt er ook iets voor te zeggen deze bewijslast (dat de woning wordt bewoond) bij de huurder neer te leggen wegens doorkruising van een beleid van eerlijke woningverdeling en/of door een gemeente neergelegd beleid ter zake van verdeling van woningen.

Huisbewaring

Begrip

Onder huisbewaring wordt verstaan het tijdelijk in gebruik geven en nemen van woonruimte bij afwezigheid van de huurder(s). Huisbewaring is een variant op onderverhuring. Aan de kenmerken van onderhuur wordt voldaan. Bij huisbewaring dient de verhuurder toestemming voor huisbewaring te geven. Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is voor verblijf in de gemeente waarin de huisbewaring plaatsvindt, dan dient de huisbewaarder en de huurder daarvan bij deze gemeente melding te maken. Op dit punt wordt in dit onderdeel verder ingegaan. 

Afwijking van de wettelijke regeling
Uit het gestelde in artikel 7:244 BW is te herleiden dat de huurder slechts een gedeelte van het gehuurde mag onderverhuren als de huurder zelf zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft en de verhuurder in het huurcontract gebruik van het gehuurde door een ander dan de huurder niet heeft uitgesloten. Artikel 7:244 BW is echter van regelend recht. Huurder en verhuurder kunnen van deze wettelijke regeling afwijken door de huurder toe te laten staan het gehuurde tijdelijk aan een ander in gebruik te geven.

Situaties waarin huisbewaring noodzakelijk kunnen zijn

Huisbewaring is een oplossing voor de huurder als deze gedurende een bepaalde periode afwezig is en de huurwoning gedurende een bepaalde periode niet kan gebruiken. Te denken valt aan de volgende situaties:
•	een langere vakantie;
•	werkzaamheden of studie elders, waardoor bewoning van de huurwoning tijdelijk niet mogelijk is;
•	proef samenwonen;
•	 gedurende een bepaalde periode in het buitenland en mantelzorg waarbij inwoning van de huurder bij de hulpbehoevende noodzakelijk is.

Toestemming van de gemeente van de regio waarin de woning is gelegen 

Als er een huisvestigingsvergunning noodzakelijk is in de plaats waar de woonruimte is gelegen, dan dient de gemeente naast de verhuurder in te stemmen met huisbewaring. De gemeente besluit veelal tot het instellen van een vergunning voor bewoning van een huur- of koopwoning als er woningschaarste is. De gemeente wenst deze woonruimte dan op zo eerlijk mogelijke wijze te verdelen. Door het vergunningstelsel probeert men te voorkomen dat er mensen voordringen op de krappe woningmarkt. De basis van een vergunningstelsel is een plaatselijke verordening. Er is dus geen wettelijke regeling, waardoor over het gehele land een uniform stelsel aanwezig is. De voorwaarden kunnen per plaats verschillen. Let per plaats op de specifieke regels, waaronder een woning in gebruik mag worden gegeven. Als er geen sprake is van schaarste aan woonruimte, zal er geen vergunningstelsel ingevoerd worden. De gemeente kan ook een woonvergunning verplichten voor bepaalde stadsdelen als er in deze delen van de stad schaarste aan woonruimte is. 
Of een vergunning nodig is, hangt af van het soort woonruimte: een huurwoning (van een corporatie of particuliere eigenaar), een koopwoning of een kamer. Als de huurder geen woonvergunning heeft, en deze vergunning is wel noodzakelijk voor bewoning van de woning~~,~~ is er sprake van illegale bewoning van de woning en kan de gemeente de huurder sommeren de woning te verlaten, desnoods onder bestuursdwang. 

Voorbeeld van de eisen die aan een woonvergunning verbonden kunnen zijn.
Als voorbeeld wordt hier gewezen naar de voorwaarden die door de gemeente Amsterdam worden gesteld aan huisbewaring:

•	Voor huurwoningen met een rekenhuur tot € 548,18 (prijsbasis 2010) is een huisvestingsvergunning nodig. De verhuurder moet deze vergunning voor de huurder aanvragen. Voor woningen met een rekenhuur van meer dan € 548,18 per maand (prijsbasis 2010) is geen huisvestingsvergunning nodig; deze categorie heet vrije sector, of geliberaliseerde woonruimte.
•	Er dient altijd toestemming gevraagd te worden voordat de bewoner vertrekt. Het is niet mogelijk om achteraf een aanvraag in te dienen. Als de hoofdbewoner al elders verblijft en de woning zonder toestemming in gebruik heeft gegeven, kan de gemeente (of de verhuurder) overgaan tot ontruiming. 
•	Zowel de hoofdbewoner als de huisbewaarder moeten zich in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) laten overschrijven naar hun nieuwe adres.
•	Huisbewaring kan worden toegestaan voor een periode van minimaal drie maanden en maximaal één jaar, met de mogelijkheid tot verlenging van nog een jaar, (behalve bij proef samenwonen en remigratie, dan is verlenging niet mogelijk). De totale duur van twee jaar mag niet worden overschreden. Voor huisbewaring korter dan drie maanden is geen vergunning nodig.

Om voor een huisvestingsvergunning in Amsterdam in aanmerking te komen dient de huurder aan de volgende eisen te voldoen:

•	De huurder dient minimaal 18 jaar oud te zijn.
•	De huurder heeft de Nederlandse nationaliteit of de nationaliteit van een land van de Europese Unie (EU) of de nationaliteit van een land van de Europese Economische Ruimte (EER) of bezit een geldige verblijfsvergunning. 
•	Er is sprake van een binding aan de regio Amsterdam of aan Almere. De binding kan bestaan uit: | 
o	economische binding (werken of studeren in de regio Amsterdam of in Almere), of: 
o	maatschappelijke binding (twee jaar wonen in de regio Amsterdam en/of in Almere, of er de afgelopen 10 jaar tenminste 6 jaar aaneengesloten hebben gewoond), of: 
o	gelijkgesteld zijn aan personen met een binding. Dat is het geval als u in Nederland woont en langdurig werkloos bent (2½ jaar aaneengesloten), gepensioneerd, volledig arbeidsongeschikt, erkend vluchteling, remigrant zonder huisvesting of gescheiden en daardoor zonder onderdak. 
•	Het belastbaar gezinsinkomen mag niet hoger zijn dan € 37.860,- (2010) voor woningen in particulier bezit met een rekenhuur tot € 414,- Dit bedrag zal vermoedelijk in 2011 worden veranderd wegens regels uit Brussel.
•	Het woonoppervlak van de woning mag niet te groot zijn. De oppervlaktes staan op de website van de gemeente Amsterdam vermeld (één of twee personen (inclusief kinderen) 59 m2, drie of vier personen 79 m2, vijf of meer personen geen beperkingen).

De positie van de erfgenamen 
Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is hoogstens voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De andere zijde van deze medaille is dat de erfgenamen alle aansprakelijkheid kunnen afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien.

Onderstaand wordt de positie van de verhuurder uitgelegd als de huurder is komen te overlijden en als er wel of geen erfgenamen bekend zijn, die met de verhuurder kunnen communiceren over beëindiging van de over en weer bestaande verplichtingen.

Inleiding 
In dit onderdeel is al uitgelegd dat de huurovereenkomst na het overlijden van de huurder met een huurperiode tot twee maanden na het overlijden wordt voortgezet. Daarna eindigt de huurovereenkomst van rechtswege. Dit is een afwijking van de algemene regel dat de huurovereenkomst niet door de dood van de huurder eindigt (artikel 7:229 BW). Artikel 7:229 BW is van regelend recht. Van deze regeling wordt in artikel 7:268 lid 6 BW afgeweken. Van het gestelde in artikel 7:268 lid 6 BW kan op grond van artikel 7:268 lid 8 BW niet worden afgeweken. 
 
Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende twee maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. Dit is dus een zeer beperkt recht. Deze periode is hoogstens voldoende om de nodige maatregelen met betrekking tot de inboedel van de overledene te treffen. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. Is dat wel het geval, dan hebben de erfgenamen dus in het geheel geen rechten op grond van de huurovereenkomst. De andere zijde van deze medaille is dat de erfgenamen alle aansprakelijkheid kunnen afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien door de erfenis te verwerpen. 

Verschillende uitgangsposities 
Door het overlijden van de huurder gaat de nalatenschap over naar de erfgenamen. De erfgenamen kunnen op verschillende wijze met de erfenis omgaan. In dit onderdeel wordt de positie van de verhuurder bezien, zowel indien er wel erfgenamen aanwezig zijn als wanneer er geen erfgenamen aanwezig zijn. Bij de aanwezigheid van erfgenamen wordt bezien welke positie deze erfgenamen innemen bij acceptatie van de erfenis en bij verwerping van de erfenis. Voorts wordt er in dit onderdeel van uit gegaan dat er geen personen in het gehuurde aanwezig zijn die de rechten uit de huurovereenkomst overnemen. 

Erven hebben de erfenis aanvaard
Als er erfgenamen aanwezig zijn die de erfenis accepteren, dan moeten deze erfgenamen het gehuurde ontruimen. Deze erfgenamen dienen er aldus voor te zorgen dat de woning bij het einde van de termijn van twee maanden wordt ontruimd. Als de erfgenamen verzuimen de woning uiterlijk twee maanden na het overlijden van de huurder te ontruimen, dan dient de verhuurder een ontruimingsvonnis ten laste van de erven te halen. De verhuurder hoeft alleen ontruiming van de woning te vragen. De huurovereenkomst is immers na verloop van twee maanden na het overlijden van de huurder van rechtswege geëindigd. 

De verhuurder kan de erfgenamen op eenvoudige wijze in een procedure betrekken door de dagvaarding waarin de ontruiming van de woning voor de rechtbank wordt gevorderd, dan door de deurwaarder te laten betekenen op het huisadres (sterfhuis) van de overledene. Mocht de woning door de erven wel zijn ontruimd, maar bestaat er nog een huurachterstand, of een vordering van de verhuurder wegens beschadiging van het gehuurde (de erven hebben de erfenis zonder voorbehouden geaccepteerd en alle lusten en lasten van de overledene aanvaard) dan kunnen de erven tezamen worden gedagvaard aan het adres van één van de erfgenamen. 
De erfgenamen hoeven in het geval dat de dagvaarding binnen het jaar na overlijden van de huurder plaatsvindt, niet allen bij naam in de dagvaarding te worden genoemd. Voorwaarde is dan wel dat de dagvaarding binnen een jaar na het overlijden van de huurder wordt uitgebracht. Mocht de dagvaarding op een termijn langer dan een jaar na het overlijden van de huurder worden uitgebracht, dan dienen de erven afzonderlijk te worden gedagvaard. Het is dan een stuk lastiger om de afzonderlijke erven te traceren. Het heeft de voorkeur om de erven vóórdat het jaar na het overlijden van de huurder is verstreken te dagvaarden voor eventuele schulden die ten laste van de huurder bestaan.  

Erfgenamen hebben nog geen keuze gemaakt
De erfgenamen die te kennen geven niets met de erfenis te maken te willen hebben, doch de erfenis niet hebben verworpen door daartoe een verklaring af te leggen bij de griffie van de rechtbank, kunnen tot die tijd door de verhuurder worden aangesproken voor openstaande schulden die ten laste van de overledene zijn ontstaan op grond van de huurovereenkomst. Mochten de erfgenamen over het al dan niet aanvaarden van de erfenis geen besluit kunnen of willen nemen, dan kan de verhuurder in zijn hoedanigheid als belanghebbende de rechter op grond van artikel 4:192 lid 2 BW verzoeken de erfgenamen een termijn te stellen voor het al dan niet verwerpen van de erfenis. Laten de erfgenamen de door de rechter gestelde termijn verlopen zonder een keuze te hebben gedaan, dan worden zij geacht de nalatenschap zuiver te aanvaarden (artikel 4:192 lid 3 BW). 

Beneficiaire aanvaarding
Degene die de woning beneficiair heeft aanvaard kan de huurovereenkomsten eerder laten eindigen dan de wettelijk gestelde termijn van twee maanden. Het is voor de verhuurder van belang dat er tenminste één persoon aanwezig is die beheershandelingen kan doen. De erfgenaam heeft alleen belang bij beneficiair aanvaarden (ook wel het aanvaarden van een nalatenschap onder voorrecht van boedelbeschrijving) als er uitzicht op een positief saldo is. Als uitzicht op een negatief saldo is, dan zal de erfgenaam de erfenis doorgaans verwerpen en niet beneficiair aanvaarden. De erfgenamen moeten als ze van de keuzemogelijkheid van beneficiaire aanvaarding gebruik maken een verklaring afleggen ter griffie van de rechtbank in het rechtsgebied waar het sterfhuis is gelegen. De verklaring wordt ingeschreven in het boedelregister (artikel 4:191 lid 1 BW).

Erfgenamen hebben de erfenis verworpen
Als het de erfgenamen duidelijk is dat er meer schulden dan baten in de boedel zitten, dan kunnen erfgenamen beslissen de erfenis te verwerpen. De erfgenamen dienen ter griffie een verklaring van verwerping van de erfenis in te dienen. De verhuurder mag de achtergebleven zaken uit de woning verwijderen en verkopen of vernietigen als in de bij de huurovereenkomst gevoegde algemene voorwaarden is bepaald dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomen. De verhuurder kan dan met deze zaken doen wat de verhuurder goed acht.

Zonder een aparte regeling in de voorwaarden kan de verhuurder wel op grond van zaakwaarneming de zaken uit het gehuurde halen en de spullen opslaan. Deze zaken mogen dan niet worden vernietigd of worden verkocht. De huurder is zonder een dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden immers niet akkoord gegaan met het overdragen van zaken die na het einde van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven staan aan de verhuurder. Het is in dit kader ook verstandig in het contract een contactpersoon op te laten nemen, waarmee na het overlijden van de huurder contact kan worden gezocht. Deze contactpersoon is misschien één van de erfgenamen, of kan de verhuurder in contact brengen met één of meerdere erfgenamen. 

Algemene opmerkingen
Verder dient de verhuurder te beseffen dat de familie van de huurder de woning vrijwillig leeg kan halen en de inboedel elders geheel op kan laten slaan zonder dat dit een daad van aanvaarding van de nalatenschap behoeft te zijn. Het ontruimen van de woning en het opslaan van de inboedel is een beheersdaad en geen daad van aanvaarding. Dit betekent dat de persoon die de woning als beheerder leeghaalt niet zonder meer als erfgenaam gezien kan worden waarop een huurschuld verhaald kan worden. Dat is anders als daarna wel een daad wordt gepleegd, die als daad van aanvaarding kan worden beschouwd (bijvoorbeeld het toe-eigenen van een bepaalde zaak). 

Zie verder voor de noodzakelijke handelingen die door verhuurder gedaan moeten worden het onderdeel: “De erfgenamen zijn spoorloos”. 

Huur eerder beëindigen dan twee maanden
Indien de erfgenamen snel van de huur af willen komen, zijn zij bevoegd vóór het einde van de eerste maand de huur van de huurder op te zeggen (artikel 7:268 lid 6 BW). De erven dienen dan uiteraard wel het gehuurde uiterlijk tegen het einde van de eerste maand te ontruimen. 

Het gehuurde wordt gehuurd door één van de erfgenamen
De situatie kan zich ook voordoen dat een van de erven van de erflater (eigenaar) huurt. In de praktijk zich voordoende situaties zijn die dat:
•	een van de kinderen inwoont bij de oude en hulpbehoevende moeder en de huur betaalt in de vorm van het verschaffen van verpleging en verzorging.
•	een van de erfgenamen woont in een woning van de erflater (de erflater heeft zelf niet in de woning gewoond). 

In het hoofdstuk “de aanvang van de overeenkomst” is al beschreven dat voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst het voldoen van een tegenprestatie (huur) noodzakelijk is, doch dat deze huur niet noodzakelijkerwijs in contanten betaald dient te worden. Huur kan ook worden betaald op andere wijze. Zolang de tegenprestatie op geld gewaardeerd kan worden kan er sprake zijn van een huurovereenkomst. In deze situatie waarin de huurder geen contant geld betaalt, eindigt de huurovereenkomst niet, maar moet de prestatie van de huurder op geld worden gewaardeerd, bijvoorbeeld aan de hand van het puntensysteem. Uiteraard moet de huurder-erfgenaam in een dergelijk geval wel een huurprijs in geld aan de nalatenschap betalen. De huurder in de tweede situatie betaalt al huur in contanten. In deze situatie dient de huurder in het vervolg de huur aan de nalatenschap te voldoen.

Huurder erfgenaam krijgt de woning toebedeeld
In beide gevallen moet bij de toebedeling van de woning aan een erfgenaam worden uitgegaan van de waarde in verhuurde staat. De huurder (erfgenaam) geniet een voordeel als hij de woning in verhuurde staat krijgt toebedeeld. Hij wordt immers van huurder onbelast eigenaar van de woning. De Hoge Raad heeft hierover bepaald dat een antwoord op de vraag of er sprake van een schenking is, moet worden beoordeeld vanaf het moment van verhuring. De bevoordeling zelf is daarbij niet bepalend, maar de bedoeling tot bevoordeling van de erfgenaam op het moment dat de huurovereenkomst wordt gesloten. Het is dan ook de vraag of het enkele verhuren aan een toekomstige erfgenaam al kan worden gezien als een bevoordeling. Op het moment van verhuren is het immers mogelijk dat de erflater nog helemaal niet bezig is met de vraag of door deze verhuring andere erfgenamen dan de huurder worden benadeeld. Een huurovereenkomst wordt immers niet gesloten met de bedoeling dat partijen in de toekomst niet van elkaar af komen. Als de verhuurder/erflater dan toch na een jarenlange huurrelatie komt te overlijden en er is bovendien een marktconforme huurprijs betaald, dan is er minder reden om een schenking aan te nemen. 

HR 20 juni 1975, NJ 1976/414.

HR 4 maart 2005, NJ 2005/162.

Overigens is de bevoordeling er alleen een op papier. Pas op het moment dat de huurder/erfgenaam de woning verkoopt, kan hij het voordeel volledig benutten. De erven kunnen hier een oplossing voor vinden door bijvoorbeeld een non-speculatiebeding met een aflopend afdrachtpercentage voor de meerwaarde. Ook kan de erflater hier een oplossing voor vinden, door bijvoorbeeld in het testament te bepalen dat bij verdeling van de woning moet worden uitgegaan van de waarde in onverhuurde staat. 

Als er aangenomen wordt dat er van een schenking sprake is dan hoeft de schenking onder geldend erfrecht alleen te worden ingebracht als dat in het testament is bepaald. Is dat niet het geval dan kan de bevoordeelde huurder/erfgenaam mogelijk worden ingekort op zijn erfdeel. 

Ontbinding opzegging van de huurovereenkomst door de erfgenamen
Als een van de erven tevens de huurder is, dan kan de huurovereenkomst niet worden opgezegd. Deze actie komt alleen toe aan de gezamenlijke erfgenamen. De huurder/erfgenaam zal natuurlijk nooit meewerken aan een opzegging van de eigen huurovereenkomst. Dit kan leiden tot de situatie dat de huurder/erfgenaam geen huur meer betaalt na het overlijden, maar de erven dan niet in rechte de ontbinding van de huurovereenkomst kunnen afdwingen. De woning als onderdeel van de nalatenschap zal dan eerst moeten worden verdeeld. 

De situatie is anders als de erflater in het testament een executeur heeft aangewezen. Een executeur is bevoegd beheershandelingen te verrichten. Het opzeggen van een huurovereenkomst kan worden gezien als een beheershandeling. De huuropzegging zal wel de wettelijk vastgelegde opzeggingsgronden moeten hanteren en hier zal niet snel aan voldaan zijn. Als de huurder/erfgenaam na het overlijden van de verhuurder geen huur meer betaalt, dan kan de executeur wel een ontbindingsactie in rechte voeren. Anders is dat met de opzeggingsgrond dringend eigen gebruik. De erfgenamen die niet de huurder zijn hebben er alle belang bij om een gehuurd pand vrij van huur te verkopen. De waarde is dan hoger. Dit levert echter geen opzeggingsgrond op. 

Erfgenamen zijn spoorloos
Na het overlijden van de huurder eindigt de huurovereenkomst van rechtswege na verloop van twee maanden na het overlijden van de huurder. De verhuurder heeft de bevoegdheid om de woning na verloop van deze termijn bij afwezigheid van erfgenamen te betreden. De verhuurder mag bij onduidelijkheid over de aanwezigheid van erfgenamen niet eerder de woning betreden dan na verstrijken van de periode van twee maanden na het overlijden van de huurder. De verhuurder mag de achtergebleven zaken uit de woning verwijderen en verkopen/vernietigen als in de algemene voorwaarden, die bij de huurovereenkomst zijn gevoegd, is bepaald dat de in de woning achtergebleven zaken bij het einde van de huurovereenkomst in eigendom van de verhuurder geraken. Door deze bepaling in de algemene voorwaarden kan veel administratieve rompslomp worden voorkomen. 

Tijdstip overlijden
Als het tijdstip van overlijden niet bekend is, dan kan de verhuurder informeren bij de gemeente in de plaats waar de huurder is overleden. Op grond van de Wet op de Lijkbezorging dient een persoon binnen vijf dagen na het overlijden te worden begraven. Mochten er geen erfgenamen aanwezig zijn die zorg dragen voor de begrafenis van de overledene, dan dient de gemeente daarvoor zorg te dragen. 

Wet op Lijkbezorging 
De gemeente mag dan op grond van de Wet op de Lijkbezorging de kosten van de begrafenis op de inboedel verhalen. De gemeente heeft hiermee in ieder geval binnen de wettelijke termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder een sterker recht dan de verhuurder waar het gaat om verhaal van de kosten van lijkbezorging op de inboedel van de overledene. Als na de genoemde termijn van twee maanden na het overlijden van de huurder de inboedel is overgegaan op de verhuurder op grond van de bepalingen in deze algemene voorwaarden, dan lijkt de gemeente de kosten van lijkbezorging slechts te kunnen verhalen ten laste van de bankrekening van de overledene. De eigendom van de roerende zaken is immers na verloop van deze periode van twee maanden overgegaan op de verhuurder. 

Risico volksgezondheid
Als de verhuurder redenen heeft te veronderstellen dat het gehuurde na het overlijden van de huurder langdurig onbewoond blijft staan wegens een bewaarplicht van zaken in het gehuurde en er redenen zijn om aan te nemen dat de woning ernstig vervuild is, dan kan de verhuurder de GGD inschakelen. De GGD kan door een binnentredingsbevel, dat door de afdeling Milieu Bouwzaken kan worden afgegeven, onderzoeken wat er precies in de woning ligt. Het binnentredingsbevel geeft alleen de mogelijkheid de zaken te verwijderen die een gevaar voor de volksgezondheid vormen. Deze afdeling onderzoekt ook bij de energiemaatschappij of de woning nog niet is afgesloten van het energienetwerk.

Bewaarplicht
Zonder deze bepaling in de algemene voorwaarden heeft de verhuurder een bewaarplicht en dient hij de in de woning aangetroffen zaken op te slaan en op verantwoorde wijze te beheren. De verhuurder kan de rechtbank verzoeken een vereffenaar aan te stellen om de lopende zaken naar behoren af te wikkelen (artikel 4:204 BW). Als er een vereffenaar is benoemd dan moeten de zaken worden bewaard. 

De vereffenaar
De verhuurder kan het Rijksvastgoed- en ontwikkelingsbedrijf Directie Vastgoed Regionale directie West (Afdeling Onbeheerde Nalatenschappen, Korte Voorhout 7, Postbus 16350, 2500 BJ Den Haag , Tel.: 070-424 5831, 
Fax: 070-424 5800), verder te noemen RVOB, of een notaris consulteren om na te gaan of er een testament is en onderzoeken of er erfgenamen zijn. De Staat heeft de wettelijke taak om de onbeheerde nalatenschappen in ontvangst te nemen en ze - waar het goederen betreft - om te zetten in geld. Als de nalatenschap gedurende twintig jaar onbeheerd blijft, valt deze toe aan de Staat. Het RVOB is de dienst die de onbeheerde nalatenschappen afwikkelt namens de Staat.

Het RVOB doet onderzoek bij het testamentenregister, het boedelregister, de gemeentelijke basisadministratie, akte van overlijden en de belastingdienst naar de aanwezigheid van erfgenamen. Daarnaast kan het RVOB proberen of zij informatie kan krijgen over degene die de begrafenis heeft geregeld. De woningcorporatie kan vervolgens contact opnemen met de erfgenamen. De taak van de RVOB lijkt te zijn beëindigd bij het vinden van erfgenamen. Deze erfgenamen dienen immers vervolgens verder tot de afwikkeling van de nalatenschap over te gaan.

Mochten naar aanleiding van dit onderzoek geen erfgenamen bekend zijn, dan is het RVOB in haar hoedanigheid als zaakwaarnemer bevoegd het gehuurde binnen de termijn van twee maanden huurbescherming na het overlijden van de huurder te betreden. Door zaakwaarneming worden de belangen van de eventuele erfgenamen behartigd. Het laten dienen van de woning als opslagplaats van de zaken van de overleden is immers een kostbare zaak. De huurovereenkomst is na verloop van twee maanden na het einde van het overlijden van de huurder weliswaar beëindigd, doch de erven zullen kunnen worden belast met de schade (zijnde de gederfde huurpenningen) gedurende de periode dat de woning als opslagplaats voor de goederen heeft gediend. Het is dan ook in het belang van de erven dat de maandelijkse opslagkosten ten behoeve van de opslag van deze zaken zo laag mogelijk wordt gehouden door de zaken op minder kostbare wijze in een opslagplaats op te laten slaan. 

Het RVOB maakt door middel van een boedeltaxatie en het maken van foto’s van de boedel de waarde van de boedel inzichtelijk. Het RVOB gaat ook na welke saldi op bankrekeningen op naam van de huurder staan. Mocht de boedel te weinig waarde vertegenwoordigen om de kosten van ontruiming te dekken, dan geeft het RVOB de opdracht terug aan de verhuurder. De verhuurder weet dan door dit onderzoek hoe de woning aan wordt getroffen. Het RVOB brengt voor dit onderzoek tot dit moment geen kosten in rekening. De kosten zijn voor rekening van de belastingbetaler. Dit is gunstig voor de verhuurder. De verhuurder weet door de beschikbaar gestelde informatie dat er niet zonder meer erfgenamen traceerbaar zijn en men heeft een taxatie van de inboedel. Deze taxatie zal altijd laag zijn als het RVOB de zaak terug zou geven wegens gebrek aan baten. In het geval de verhuurder in eerste instantie via de rechter een vereffenaar aan zou laten wijzen, dan zou de verhuurder aanzienlijke kosten moeten maken om deze informatie te achterhalen. 

Verwachte opbrengst is lager dan de kosten
Mocht het RVOB de zaak aan de verhuurder verder in behandeling geven wegens te verwachten weinig opbrengsten uit verkoop van de inboedel, dan dient de verhuurder de zaken op te slaan en op verantwoorde wijze beheren als er in de algemene voorwaarden niet is overeengekomen dat de inboedel van het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder toekomt. Als er geen erfgenamen aanwezig zijn, dan blijven deze kosten en schade in de vorm van gederfde huurpenningen voor rekening van de verhuurder.

Als de inboedel aantoonbaar weinig waarde heeft, is het wellicht verstandig de inboedel te vernietigen als er geen erfgenamen bekend zijn en er nog geen vereffenaar is benoemd..Door aanwezigheid van het taxatierapport van de inboedel kan de verhuurder een inschatting maken van de kosten van een eventuele claim van een opduikende erfgenaam. De verhuurder kan schadeplichtig worden als er toch iemand aanspraak op de inboedel maakt. De verhuurder doet er verstandig aan de zaken niet te verkopen. De opbrengst moet dan immers de eventuele opbrengst verdelen met andere crediteuren. De opbrengst mag niet zonder meer in “de eigen zak worden gestoken”.. 

RVOB treedt op als vereffenaar
Het RVOB treedt in beginsel op als vereffenaar als uit het onderzoek geen erfgenamen zijn aangetroffen en de boedel de kosten van vereffening overtreft. Een vereffenaar is belast met de afwikkeling van een erfenis. Ook wanneer er erfgenamen zijn, die hun erfenis geheel of ten dele onbeheerd laten, kan het RVOB deze rol op zich nemen. Het RVOB wordt hiertoe benoemd door de rechtbank. 

De vereffenaar zal dienen te beslissen wat er met de inboedel gedaan moet worden. Er is geen maximum termijn aan de bewaarneming verbonden. 
De taken van de vereffenaar zijn:
•	Het opmaken van een notariële boedelbeschrijving en deze ter inzage leggen bij de boedelnotaris of bij de griffie van de sector kanton (artikel 4:211 lid 3 BW).. 
•	Oproeping van de schuldeisers om hun vorderingen vóór een door de kantonrechter bepaalde datum bij de boedelnotaris of, indien deze ontbreekt, bij hemzelf in te dienen (artikel 4:214 BW).
•	Het ten gelde maken van de boedelgoederen (artikel 4:215 lid 1 BW). 
•	Neerleggen van de rekening en de verantwoording en de uitdelingslijst. Een vereffenaar is verplicht binnen zes maanden nadat de voor het indienen van vorderingen gestelde tijd is verstreken, een rekening en verantwoording benevens een uitdelingslijst ten kantore van de boedelnotaris of, indien deze ontbreekt, ter griffie van de rechtbank ter kennisneming van een ieder neer te leggen. De kantonrechter kan deze termijn verlengen (artikel 4:218 lid 1 BW). 
•	Uitkering doen aan schuldeisers (artikel 4:220 lid 1 BW).
•	Opsporing doen naar de erfgenamen (artikel 4:225 BW).

Is de vereffening voltooid en met een overschot geëindigd, dan geeft een door de rechter benoemde vereffenaar de overgebleven goederen af aan de erfgenamen dan wel, indien de nalatenschap ingevolge artikel 4:13 BW is verdeeld, aan de echtgenoot van de erflater. Zijn er geen erfgenamen, is het niet bekend of er erfgenamen zijn, of zijn de erfgenamen niet bereid de goederen in ontvangst te nemen, dan geeft hij deze goederen aan de Staat af (artikel 4:226 lid 1 BW). 
Zijn de erfgenamen die zich tot de inontvangstneming bereid tonen, slechts tot een deel van de nalatenschap gerechtigd, dan draagt de vereffenaar zorg dat de nalatenschap eerst wordt verdeeld. Daarna geeft hij hetgeen is toegedeeld aan erfgenamen die onbekend zijn of hebben nagelaten tot de verdeling mede te werken, aan de Staat af (artikel 4:226 lid 2 BW). 

Woningruil
 Uitgangspunt
De basis van woningruil wordt gevormd door artikel 7:270 BW. In dit artikel staat dat de huurder van woonruimte kan vorderen dat de rechter hem zal machtigen om een ander in zijn plaats als huurder te stellen. Het gaat aldus om een machtiging om een ander in zijn plaats te laten stellen. Onder woonruimte wordt de woonruimte bedoeld zoals genoemd in artikel 7:232 BW e.v. Dit betekent dat woningruil betrekking kan hebben op zelfstandige en onzelfstandige woonruimte. Tevens wordt hieronder verstaan woonwagens en standplaatsen.
Door woningruil is er sprake van indeplaatsstelling. Deze mogelijkheid tot indeplaatsstelling heeft raakvlakken met de indeplaatsstelling die in artikel 7:307 BW voor bedrijfsruimte is opgenomen. Bij artikel 7:307 BW gaat het over indeplaatsstelling van een bedrijfsmatige huurder en de eisen die aan de huurder worden gesteld ten aanzien van de bedrijfsvoering en nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor artikel 7:270 BW geldt als eis in ieder geval dat er een ruilpartner is. Er is uiteraard geen sprake van overdragen van een onderneming. De rechten en plichten van de oorspronkelijke huurder worden integraal door de ‘nieuwe’ huurder overgenomen. Voorts geldt voor beide vormen van indeplaatsstelling dat er een open belangenafweging plaatsvindt. Dit betekent echter dat met alle argumenten van de huurder in het kader van een belangenafweging rekening kan worden gehouden. Als ondergrens van deze belangenafweging geldt dat de zittende huurder een zwaarwichtig belang bij woningruil moet hebben. Als er geen zwaarwichtig belang is, dan is er voor woningruil geen plaats. Er is in het kader van woningruil geen rechtsgrond voor een hogere huurprijs of borgsom. Een voorwaarde tot verhoging van de huurprijs houdt dus een afwijzing van het verzoek in. 

Kantongerecht Hilversum 21 december 1994, WR 1995,83.

De woningruil heeft betrekking op de woningruil tussen huurders van woonruimte. Artikel 7:270 BW vindt toepassing als twee huurders van woonruimte wensen te wisselen, maar vindt geen toepassing als een huurder van woonruimte wenst te ruilen met een huiseigenaar. Dit is bevestigd in een uitspraak van de kantonrechter te Zaandam van 16 oktober 1998. 

Kantongerecht te Zaandam 16 oktober 1998, WR 1999, 19 met noot De Waal

De achtergrond van deze bepaling is immers dat de verhuurder een andere huurder opgedrongen krijgt en er een inbreuk in de contractsvrijheid wordt gemaakt. De verhuurder krijgt als aanspreekpunt de nieuwe huurder en verliest de mogelijkheid om de oorspronkelijke huurder aansprakelijk te stellen. Verder verliest de verhuurder het drukmiddel van de ontbinding en de ontruiming bij een opgebouwde huurachterstand door de oorspronkelijke huurder. De nieuwe huurder is ook aansprakelijk voor huurachterstanden van de vertrekkende huurder. De nieuwe huurder heeft dan wél een regresrecht op de voormalige huurder. De verhuurder heeft immers bewust met deze huurder een contract gesloten en niet met de huurder die hem is opgedrongen. De inbreuk in de contractsvrijheid wordt slechts aanvaardbaar geacht als deze betrekking heeft op het gerechtvaardigde verlangen van huurders om woonruimte te ruilen, maar wordt niet uitgebreid naar andere situaties. Een gewenste ruil tussen een woningeigenaar en een huurder kan immers een ander belang vertegenwoordigen. Het is immers aanlokkelijk voor de huurder om het huurrecht te gelde te maken door een lagere koopprijs voor een koopwoning af te dwingen. Deze los van het huurrecht staande belangen dienen niet door artikel 7:270 BW te worden afgedekt. Een afweging van deze belangen is bovendien niet inzichtelijk te maken, zodat deze positie buiten de reikwijdte van artikel 7:270 BW dient te blijven en een analoge toepassing van dit artikel niet voor de hand ligt.

Kantongerecht utrecht 22 mei 1986, Praktijkgids 1986, nummer 2553, HR 25 november 1977, NJ 1978, 400 (Luime/Leemans).

De wens van de huurders om woonruimte te ruilen staat voorop. Artikel 7:270 BW geeft evenzeer de mogelijkheid de ruil van woonruimte af te dwingen als er sprake is van twee verhuurders die zich hiertegen verzetten. Alleen de wens van huurders wordt beoordeeld. Medehuurders of onderhuurders hebben op grond van artikel 7:270 BW geen zelfstandig vorderingsrecht om indeplaatsstelling af te dwingen. 

Actie huurders
De ruilpartners gaan een ruilovereenkomst met elkaar aan. Deze overeenkomst wordt beheerst door het algemene verbintenisrecht. Mocht er een (ruil)overeenkomst tussen partijen bestaan en mocht een ruilpartner zich terugtrekken, dan is deze op grond van het algemene verbintenisrecht te houden aan de gemaakte afspraken. Aan een ruilovereenkomst wordt alleen voldaan als beide ruilpartners de gewenste ruil effectueren. Mocht een ruilpartner zich al dan niet terecht terugtrekken, dan is ruil niet mogelijk. 

De huurder dient de verhuurder in een procedure te betrekken als deze indeplaatsstelling weigert. Het procesinitiatief ligt dus bij de huurder. De vordering kan ook als een vordering in reconventie (tegenvordering) worden ingediend. Dit kan aan de orde zijn als de verhuurder een procedure is gestart wegens onrechtmatige overdracht van de huurrechten of wegens, naar de mening van de verhuurder ten onrechte, onderverhuring van de woning. Omgekeerd is ook mogelijk. De huurder stelt een vordering tot indeplaatsstelling in en de verhuurder stelt een vordering tot onrechtmatige bewoning van de woning in.

HR 19 november 2004, NJ 2005,4 (Cousijn/Craanen)

De rechter is in beginsel vrij de volgorde te bepalen waarin de vorderingen worden behandeld. Het is echter wel mogelijk dat de rechter de vorderingen in onderling verband zal moeten beoordelen. Zo zal een rechter een vordering tegen de huurder wegens het niet nakomen van de verplichtingen (bijvoorbeeld betaling van huur) moeten beoordelen in gezamenlijk verband. Het is immers niet mogelijk een huurrecht over te dragen als dat huurrecht door de vertrekkende huurder al door zijn gedrag (niet betalen van huur of het veroorzaken van overlast) is verbeurd.
De huurder kan vooruitlopend op de voorziening de nieuwe huurder al wel gebruik van de woning laten maken, maar dan moet wel spoedig de vordering tot machtiging tot indeplaatsstelling worden ingesteld. De huurder loopt bij afwijzing van de vordering wel het risico dat de verhuurder een vordering in reconventie instelt wegens het onbevoegd gebruik door de huurder van de woning. De rechtspraak past de regeling van de indeplaatsstelling van bedrijfsruimte voor wat betreft eerdere ingebruikname analoog toe. 

Hr 16 juni 1978, NJ 1979, 22 (Schellekens/MAVO).

Mogelijkheden

Nieuwe huurovereenkomst
Verhuurders kunnen kiezen een nieuwe huurovereenkomst met de huurders aan te gaan. Dit kan voor de verhuurder gunstig zijn. Door een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan, is het mogelijk om een nieuwe huurprijs te sluiten. Het verhogen van de huurprijs in het kader van een indeplaatsstelling is niet mogelijk. In het kader van een indeplaatsstelling gaan de rechten en verplichtingen integraal over. Nadeel voor de verhuurder is dat de huurovereenkomst met de vertrekkende huurder door deze actie wordt beëindigd. Dit betekent dat de verhuurder met de vertrekkende huurder een officiële oplevering van het gehuurde dient te bewerkstellingen, dan wel akkoord dient te gaan met de toestand van het gehuurde zoals die er bij aanvang van de nieuwe overeenkomst uitziet. De nieuwe huurder neemt het gehuurde dan in gebruik zoals deze het bij aanvang van de nieuwe huurovereenkomst heeft aangetroffen. De huurder is uiteraard na ingebruikname gerechtigd de huurder herstelwerkzaamheden uit te laten voeren om het gehuurde in objectieve goede staat te laten brengen. De verhuurder dient het gehuurde in objectief goede staat te brengen. De kleine herstellingen komen pas voor rekening van de huurder gedurende het gebruik van het gehuurde. Het gehuurde dient inclusief zaken die als kleine herstellingen aangemerkt dienen te worden in objectief goede staat aangeleverd te worden. Voor de complicaties van oplevering van de huurwoning en ingebruikname bij aanvang van de huurovereenkomst zie het hoofdstuk: “De oplevering”.. Voor het begrip “kleine herstellen” dient u het hoofdstuk “gebreken aan het gehuurde” te raadplegen. 

Contractsovername
De regeling van indeplaatsstelling is een speciale regeling, die afwijkt van de algemene regel van contractsoverneming. De regeling over indeplaatsstelling verschilt met de algemene regeling over contractsoverneming die in artikel 6:159 BW (contractsoverneming) is vastgelegd. In laatstgenoemde regeling is voor contractsoverneming de toestemming van alle contractpartijen nodig. Door deze regeling kunnen wijzigingen in het gehuurde door de nieuwe huurder worden overgenomen en kunnen afspraken worden gemaakt over onderhoudsverplichtingen en/of verplichtingen tot oplevering van de woning voor wat betreft de gewijzigde zaken in de woning. Voor deze optie is de medewerking van de verhuurder noodzakelijk. De medewerking van de verhuurder is niet noodzakelijk bij woningruil. De huurders kunnen zonder instemming van de verhuurder woningruil afdwingen.

Verhoging huurprijs en woningruil
De verhuurder is niet gerechtigd de huur te verhogen als voorwaarde voor de woningruil. De huurovereenkomst wordt immers integraal overgenomen door de nieuwe huurder. Deze eis aan woningruil van de verhuurder kan worden gezien als een weigering van de indeplaatsstelling. De huurder is dan bevoegd de rechter machtiging te vragen voor de woningruil. De vordering moet dan wel plaatsvinden binnen een paar maanden nadat de ruil feitelijk is uitgevoerd. Dit is toch een onzekere exercitie, en daarom wordt met klem geadviseerd eerst de machtiging te vragen en daarna pas de ruil feitelijk uit te voeren. De huurder loopt immers het risico dat de overeenkomst kan worden ontbonden als het gebruik van de gehele woning ten onrechte aan een ander is gegeven. 

Verplichte afwijzingsgronden

De rechter dient de vordering van woningruil af te wijzen als:
•	de ruilpartner niet over een huisvestigingsvergunning beschikt ten aanzien van woonruimte waarvoor dit verplicht is gesteld;
•	de ruilpartner niet voldoende financiële waarborgen heeft om de huurverplichtingen na te komen;
•	de afweging van belangen in het voordeel van de verhuurder uitpakt. 

Belangenafweging
Eerder is al gesteld dat er in het kader van woningruil een open belangenafweging plaats dient te vinden. Dit betekent echter dat met alle argumenten van de huurder in het kader van een belangenafweging rekening kan worden gehouden. De ondergrens waarbij met de belangenafweging rekening gehouden dient te worden is het zwaarwichtig belang dat de huurder bij woningruil hoort te hebben. Is er wel een belang van de huurder, maar geen zwaarwichtig belang, dan vindt er geen toewijzing van de vordering plaats. Dit zwaarwegende belang aan de kant van de huurder rechtvaardigt doorbreking van de contractsvrijheid van de oorspronkelijke partijen en maakt dat de verhuurder een andere huurder opgedrongen kan krijgen. Als er geconcludeerd wordt dat er sprake is van zwaarwegende belangen aan de zijde van de huurder dan dient vervolgens het belang van de huurder te worden afgezet tegen het belang van de verhuurder. De verhuurderbelangen lijken in deze belangenafweging minder zwaar te wegen dan de belangen van de huurder. Het toewijzingsbeleid van de (sociale) verhuurder is een belang waarmee rekening wordt gehouden. Echter als de huurder een medisch belang heeft, dan wordt aan dit belang doorgaans voorrang gegeven.

Kantongerecht  Utrecht 15 mei 1986, WR 1986,81. Het verkrijgen van extra ruimte ten behoeve van een gehandicapt kind wordt als zwaarwichtig aangemerkt.
	Kantongerecht te Amsterdam van 21 september 1988, WR 1989,6. Huurder heeft geen zwaarwichtig belang nu hij zes aanbiedingen voor andere huisvesting heeft afgeslagen.
Kantongerecht te Amsterdam van 7 februari 1992, WR 1989, 73. Het belang van een huurder bij huisvesting in de omgeving van een mogelijke werkkring is zwaarwichtig.

Rechtbank Amsterdam 24 augustus 1987, WR 1987, 121. Het belang van een mishandelde vrouw om niet in de omgeving van haar ex-echtgenoot te wonen, weegt zwaarder dan het belang dat de verhuurder bij haar toewijzingsbeleid heeft.

Last en voorwaarde 
De rechter kan voorwaarden stellen aan de machtiging, of een last opleggen aan de machtiging. Te denken valt aan een aparte borgsom of een overlastverbod. Boven is al aan de orde gesteld dat er voor verhoging van de geldende huurprijs als voorwaarde van de woningruil geen sprake kan zijn. 

Misbruik regeling

Het is mogelijk dat partijen de regeling misbruiken. Te denken valt bijvoorbeeld aan de situatie dat huurders een woningruil wensen terwijl bij één van de huurders de wil niet aanwezig is om de woningruil daadwerkelijk door te zetten. Te denken valt aan de huurder die de andere huurder de woning gunt terwijl men zelf een woning heeft gekocht. Na effectuering van de woningruil zegt de ene huurder de huurovereenkomst op en betrekt een koopwoning. In dit geval kan de ruil worden vernietigd wegens dwaling. Te denken valt ook dat de ruil ongedaan gemaakt kan worden wegens misbruik van recht op grond van artikel 3:13 BW. 

De wachttijd van 3 jaar bij huuropzegging bedrijfsruimten

De Hoge Raad is in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) ingegaan op de vraag of de wachttijd ook van toepassing is voor opzeggingen die buiten de opzegging van artikel 7:296 lid 2 BW vallen. In dit arrest is antwoord gegeven op twee vragen:

1.	Mag een verhuurder van bedrijfsruimte de huur wegens dringend eigen gebruik beëindigen om de ruimte vervolgens aan een andere (niet aan haar gelieerde) huurder ter beschikking te stellen? 
2.	Geldt de wachttijd van drie jaar in het kader van een opzegging wegens dringend eigen gebruik alleen bij opzegging tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar en is deze wachttijd niet van toepassing na verstrijking van de eerste termijn? 

De casus die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt:
•	Huurder heeft in februari 1998 een huurovereenkomst gesloten met A (eerste verhuurder) ter zake van de bedrijfsruimte, deel uitmakend van het (voormalige) winkelcentrum "La Vie" te Utrecht (hierna: La Vie). De gehuurde bedrijfsruimte omvat een winkelruimte ter grootte van 200 m² in de kelder. 
•	B (tweede verhuurder) heeft op 22 december 2005 de eigendom van La Vie verkregen en is aldus, krachtens artikel 7:226 BW , opvolgend verhuurder geworden van onder meer de door huurder gehuurde ruimte. Op 23 december 2005 heeft B de huurder schriftelijk op de hoogte gesteld van de rechtsopvolging. 
•	La Vie bestaat uit een winkelgedeelte (op de kelderverdieping, begane grond en eerste verdieping) van ca. 11.520 m², een kantorencomplex (op de tweede tot en met zesde verdieping) van circa 9.140 m² en een bijbehorende parkeergarage met circa 325 parkeerplaatsen. 
•	Van de 11.520 m² winkelbedrijfsruimte huurt Magazijn De Bijenkorf B.V. (hierna: De Bijenkorf) vanaf in ieder geval 1 maart 1998 een oppervlakte van 10.766 m². Ook ten aanzien van dit huurperceel is PMT de opvolgend verhuurder. De huurovereenkomst tussen B en De Bijenkorf is laatstelijk verlengd tot 1 maart 2013. 
•	Bij brief van 30 januari 2007 heeft B de huurovereenkomst met huurder opgezegd tegen 1 februari 2008. Dit naar aanleiding van een mededeling van De Bijenkorf dat zij vanwege uitbreidingsplannen per 1 maart 2008 wil beschikken over onder meer de door huurder gehuurde ruimte. 
•	In reactie op de huuropzegging heeft huurder aan B op 3 mei 2007 bericht daarmee niet in te stemmen. 
De Hoge Raad geeft in rechtsoverweging 3.5 van dit arrest te kennen dat de wachttijd niet van toepassing is indien het gaat om een opzegging die is gedaan tegen het einde van de termijn waarmee de overeenkomst krachtens artikel 7:296 lid 2 BW is verlengd. De Hoge Raad benadrukt nog eens dat de wachttijd als genoemd in artikel 7:296 lid 2 BW slechts betrekking heeft op opzeggingen tegen het einde van de in art. 7:292 lid 1 BW bedoelde eerste termijn. Opzeggingen (als de onderhavige) tegen het einde van de verlengde termijn worden in de leden 3 en 4 van artikel 7:296 lid 2 BW geregeld, waarin de in artikel 7:296 lid 2 BW bedoelde verplichte afwijzingsgrond niet is herhaald. De mogelijkheid tot opzegging binnen de termijn van tien jaar staat dus open als er sprake is van een opzegging binnen de verlengde termijn op basis van de open belangenafweging. In deze zaak achtte de Hoge Raad het belang van de verhuurder zwaarder dan het belang van de huurder. 
De Hoge Raad had eerder in haar arrest van 22 juni 2001 beslist dat de wachttijd van drie jaren zowel betrekking heeft op de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” als alle andere vormen van eigen gebruik waarbij de vordering tot beëindiging wordt gebaseerd op de open belangenafweging. De annotator betoogt voorts dat het de wetgever er bij de wijziging van deze regeling niet om te doen was om de interpretatie met betrekking tot deze regeling te wijzigen. Het is de wetgever er slechts om te doen geweest een nauwkeurigere beschrijving te geven van de wettelijke regeling. Deze uitspraak is gewezen in het recht dat vóór 2003 van toepassing was. De positie van de huurder is na de wijziging van het recht in 2003 dus toch verslechterd. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 dus afstand genomen van het eerder ingenomen standpunt dat in haar arrest van 22 juni 2001 was gegeven. 

De Hoge Raad geeft nog een onderbouwing van dit standpunt als verwoord in haar arrest van 24 september 2010. Op grond van art. 7A:1631 lid 2 (oud) BW als geldende tot 1 augustus 2003 was een opzegging wegens voorgenomen eigen gebruik door een opvolgende verhuurder tegen het einde van de krachtens art. 7A:1626 verlengde huur nietig indien die opzegging plaatsvond binnen drie jaren nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder was gebracht. In dit opzicht geniet de huurder dus sedertdien minder bescherming dan onder de oude wet. Weliswaar heeft de minister van justitie in de memorie van toelichting bij het voorstel van wet dat heeft geleid tot de huidige afdeling 7.4.6 BW laten weten dat "de voorgestelde regeling geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht" brengt en dat "de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming (...) zijn gehandhaafd" (Kamerstukken II 1999-2000, 26 932, nr. 3, p. 1), maar dat is onvoldoende om op grond van de bedoeling van de wetgever een met het duidelijke in art. 7:296 BW neergelegde stelsel onverenigbare uitleg van die bepaling te aanvaarden. 

De procureur-generaal bij de Hoge Raad (mr Huydecoper) heeft in zijn conclusie zinvolle beschouwingen gegeven waarom de wachttijd naar zijn mening wél van toepassing zou behoren te zijn in de tweede termijn van de huurperiode. De Hoge Raad heeft deze beschouwingen in haar arrest niet overgenomen. Huurgeschil.nl neigt meer naar de overwegingen die Huydecoper te berde heeft gebracht. Met Huydecoper is Huurgeschil.nl van mening dat de wachttijd ook zou hebben te gelden voor een opzegging in de tweede huurperiode. Het geldende recht is echter uitgezet door de Hoge Raad in bovengenoemde uitspraak. Het kan echter geen kwaad om de argumenten van Huydecoper in het kort de revue te laten passeren, omdat het gezien deze argumenten niet denkbeeldig is dat de Hoge Raad in een andere zaak op het standpunt terug kan komen wegens deze argumenten.
•	Een eerste argument heeft betrekking op de wetsgeschiedenis. Volgens Huydecoper valt uit de wetsgeschiedenis een ruime categorie opzeggingsgronden als "eigen gebruik" aan te merken die onder de wachttijdregeling dient te vallen (alinea's twaalf tot en met 14 van de conclusie bij het arrest);
•	Een tweede argument is dat de wachttijd kennelijk wel de verhuurder tegen kan worden geworpen bij klemmende belangen, maar niet bij minder klemmende belangen (alinea's 20 tot en met 22 van de conclusie bij het arrest); 
•	Een derde argument is dat de uitleg die door de Hoge Raad in het arrest van 22 juni 2001 had gevolgd nog steeds evenveel overtuigt als destijds ook het geval was (alinea 24 van de conclusie bij het arrest);
•	Een vierde argument is dat een beperking van de wachttijd tot de eerste termijn de regeling veel van haar kracht zou laten verliezen (alinea's 26 tot en met 28 van de conclusie bij het arrest);
Het hof te Arnhem heeft in haar arrest van 1 september 2009 LJN: BK5356, gerechtshof Arnhem, 200.012.651 in het licht van het arrest van 24 september 2010 van De Hoge Raad een juiste beslissing gegeven. Het betrof hier een opzegging na de termijn van tien jaar, maar binnen een eventuele wachttijd van drie jaar. Het hof was in rechtsoverweging 4.4 van mening dat het arrest van de Hoge Raad van 22 juni 2001 was gewezen onder het tot 1 augustus 2003 geldende recht en hier niet als beslissend kon worden beschouwd. Volgens het hof verwijst artikel 7:296 lid 2 BW uitdrukkelijk naar de beëindigingsgrond van lid 1 sub b. Lid 1 is alleen van toepassing als de opzegging is gedaan tegen het einde van de eerste termijn van vijf jaar. Die situatie doet zich hier niet voor: hier is de opzegging gedaan tegen het einde van de verlengde periode van tien jaar. Huurder stelt dat de wetgever heeft bedoeld de wachttijd van drie jaar ook te doen gelden voor een opzegging wegens belangenafweging krachtens artikel 7:296 lid 3 BW. Deze aan de wetgever toegeschreven bedoeling blijkt niet, althans niet voldoende, uit de wet of de toelichting daarop, aldus het hof. 

Misbruik van recht? 
Ook als de rechtsopvolger het gehuurde heeft gekocht met het oogmerk om met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur op te zeggen levert dit geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid op.
De Hoge Raad merkt in haar uitspraak van 12 juli 2002 over dat misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid het volgende op: '(…)In de wet is dan ook, om het gestelde doel te bereiken, geen verdergaande beperking neergelegd dan hiervoor is vermeld (de wachttijd van drie jaar, toevoeging Huurgeschil) en noch uit de tekst noch uit de strekking van de wet volgt dat is bedoeld de nieuwe eigenaar te verhinderen na verloop van drie jaar na de kennisgeving van de rechtsopvolging de ruimte in gebruik te nemen. In die situatie levert de omstandigheid dat de verhuurder het gehuurde met dit vooropgezette doel heeft verworven en vervolgens met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur opzegt, geen misbruik van bevoegdheid of handelen in strijd met redelijkheid en billijkheid op.'

Nieuwsbrief  januari 2011 huurgeschil.nl	Pagina