Laatst bijgewerkt op 2024-01-14 om 15:03:55

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus in verband met hogere huurprijs dan de maximum redelijke huur

Een bureau dat bemiddelde in de huur en verhuur van een woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddeld in de totstandkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitsteeg boven een redelijke maximum huur.
De bepaling in de verordening luidde: “de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.

De huurder vorderde, nadat bekend was dat de huur de maximum huurprijs overschreed, vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.

Dit was geen toetsing van de maximum huurprijs, maar wel een mogelijkheid om een bemiddelingsbureau aansprakelijk te stellen als deze tegen de verordening had bemiddeld bij totstandkoming van een huurprijs die uitsteeg boven de maximum redelijke huurprijs. Er werd hierbij toch via een achterdeur ingegrepen in de contractvrijheid van partijen.
Het hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 ( LJN: AY5960, gerechtshof Amsterdam, C05/190 ) van mening dat door de bepaling in deze verordening werd verboden dat de bemiddelaar zijn diensten mocht verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger zou zijn dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening had de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor wat betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden trof, was er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen waren aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht. De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan de in deze verordening vervatte regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar was, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbood. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet alleen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.

Op het verweer van het bemiddelingsbureau dat de verhuurder de woning niet had verhuurd als de maximaal redelijke huurprijs zou zijn aangehouden, oordeelde het hof in rechtsoverweging 4.17 van het arrest dat zij het niet juist achtte om voor de begroting van de schade van de huurder tot uitgangspunt te nemen dat de verhuurder de gevolgen van de wettelijke regeling had willen ontduiken door de woning met bemiddeling van het bemiddelingsbureau niet voor de maximaal redelijke huurprijs aan huurder te verhuren. Het hof nam daarom aan dat de verhuurder door bemiddeling van het bemiddelingsbureau de woning ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan de huurder had willen aanbieden. Gezien het vorenstaande werd de bemiddelaar veroordeeld om het bedrag aan huur te compenseren dat uitsteeg boven de redelijke huurprijs.
De huurder bedoelde kennelijk ook de overeenkomst met de bemiddelaar gedeeltelijk te ontbinden. Partiële ontbinding werd toegestaan en de courtage werd teruggebracht tot het bedrag waarop de bemiddelaar recht zou hebben gehad als de huurovereenkomst voor de toegestane huur plaats zou hebben gevonden.

Het bemiddelingsbureau is in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. De Hoge Raad vond in haar arrest van 18 april 2008 ( LJN: BC4493, Hoge Raad, C06/339HR ) het arrest van het hof te Amsterdam van 27 juli 2006 niet goed gemotiveerd. Het hof was naar de mening van de Hoge Raad onbegrijpelijk gemotiveerd door in rechtsoverweging 4.17 van dat arrest aan te nemen dat de verhuurder de woning ook voor de maximale huurprijs aan had willen bieden als zij van de verordening van de gemeente Amsterdam op de hoogte zou zijn geweest.
Mede gezien het feit dat het een feit van algemene bekendheid is dat woonruimte in Amsterdam schaars is, en dat het om een woning in de vrije sector gaat, had het hof volgens de Hoge Raad haar oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd. Dit moet volgens de Hoge Raad tot vernietiging van het bestreden arrest leiden. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling naar het Hof te ‘s-Gravenhage verwezen.

De uitspraak van het hof te ‘s-Gravenhage heb ik niet kunnen vinden. Het lijkt mij dat het hof ‘s-Gravenhage de verhuring tot uitgangspunt zal blijven nemen en dat het bemiddelingsbureau verantwoordelijk blijft voor het niet correct informeren van partijen ter zake de hoogte van de huurprijs. Dat de verhuurder niet correct op de hoogte was van de regels ter zake de maximum huurprijs, kan, gezien de opdracht tot bemiddeling in de totstandkoming van een huurovereenkomst, het bemiddelingsbureau als professionele partij in deze kwestie worden toegerekend. Of de verhuurder de woning niet voor de maximum redelijke huurprijs had willen verhuren lijkt mij niet relevant nu de woning feitelijk boven deze huurprijs was verhuurd door tussenkomst van het bemiddelingsbureau. Het bemiddelingsbureau was op de hoogte was, of had ervan op de hoogte horen te zijn dat het sluiten van onderhavig huurcontract in strijd met de plaatselijke verordening niet was toegestaan. Als het bemiddelingsbureau haar opdrachtgever juist had geïnformeerd, dan was wellicht de overeenkomst niet tot stand gekomen. Nu dit bureau partijen niet correct had geïnformeerd was dit juist een grond voor aansprakelijkheid van de door de huurders geleden schade.

De Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme en het huurrecht 

Ingevolge de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) zijn onder meer makelaars verantwoordelijk voor het doen van onderzoek naar de identiteit van de huurder, het vaststellen van het doel van de zakelijke relatie en het doen van meldingen van ongebruikelijke transacties.  Het idee daarachter is dat witwassen en of terrorismefinanciering tijdig worden onthuld.

In artikel 1a Wwft staat: natuurlijke personen, rechtspersonen of vennootschappen die beroeps- of bedrijfsmatig bemiddelen bij het tot stand brengen en het sluiten van overeenkomsten inzake onroerende zaken en rechten waaraan onroerende zaken zijn onderworpen, met inbegrip van het tot stand brengen en sluiten van een overeenkomst tot huur als bedoeld in  artikel 7:201 van het Burgerlijk Wetboek, voor zover de maandelijkse huurprijs een bedrag van € 10.000 of meer bedraagt.

Bij omzetafhankelijke huur waarbij er een huurprijs van € 10.000 per maand verwacht wordt, is het aan te bevelen het onderzoek als bedoeld in Wwft uit te voeren. Zou de huurprijs onder de € 10.000 per maand blijven, dan hoeft het onderzoek niet uitgevoerd te worden. Komt de huurprijs boven de € 10.000 per maand, dan zou een dergelijk onderzoek wel verplicht zijn. De tekst van de Wwft is hier niet duidelijk over. Het is met de huidige tekst mogelijk dat een omzetafhankelijke huur die toch uiteindelijk boven de € 10.000 per maand komt gezien het variabele karakter daarvan toch niet onder deze wet valt. Aangezien het niet zonder meer duidelijk is, adviseer ik het zekere voor het  onzekere te nemen in een dergelijk geval en toch een onderzoek te doen.

Het onderzoek betreft een cliëntenonderzoek. In artikel 3 Wwft staat dat door dit cliëntonderzoek de instelling in staat is om de cliënt te identificeren en diens identiteit te verifiëren. In artikel 3 lid 2 sub b Wwft staat dat het cliëntonderzoek de onderzoeker in staat stelt de uiteindelijk belanghebbende van de cliënt te identificeren en redelijke maatregelen te nemen om zijn identiteit te verifiëren, indien de cliënt een rechtspersoon is, redelijke maatregelen te nemen om inzicht te verwerven in de eigendoms- en zeggenschapsstructuur van de cliënt, en indien de uiteindelijk belanghebbende lid is van het hoger leidinggevend personeel, noodzakelijke redelijke maatregelen te nemen om de identiteit te verifiëren van de natuurlijke persoon die lid is van het hoger leidinggevend personeel, waarbij de genomen maatregelen en de ondervonden moeilijkheden tijdens het verificatieproces worden vastgelegd. De makelaar dient ook navraag te doen naar de bronnen van inkomsten de toekomstige huurder.

Het onderzoek houdt onder meer in dat de achtergrond van cliënt wordt geraadpleegd door openbare bronnen te bekijken, zoals een gewaarmerkte kopie van een paspoort.

Voor adviseurs die niet bemiddelen bij totstandkoming van de huurovereenkomsten met een huurprijs van boven de € 10.000 per maand geldt deze wet niet.

Als uit het onderzoek blijkt dat er sprake is van een ongebruikelijke transactie, dan zal de makelaar ingevolge artikel 16 Wwft deze ongebruikelijke transactie moeten melden aan de Financiële inlichtingen eenheid (FIU). De gegevens die gemeld moeten worden staan in dit artikel. Deze gegevens kunnen worden doorgegeven via de website van de FIU. Van deze melding mag ingevolge artikel 23 Wwft de cliënt of de derde niet op de hoogte worden gebracht.

Als de makelaar de regels van de Wwft  niet voldoende naleeft, dan kan de toezichthoudende autoriteit een bestuurlijke boete opleggen als de regels als genoemd in artikel 30 Wwft zijn overtreden. Het bedrag van de bestuurlijke boete wordt volgens artikel 31 lid 1 Wwft bepaald bij algemene maatregel van bestuur, met dien verstande dat de bestuurlijke boete voor een afzonderlijke overtreding ten hoogste € 5.000.000, of, in gevallen als bedoeld in het vierde lid, ten hoogste € 10.000.000 bedraagt. In artikel 31 lid 2 Wwft staat dat de  overtredingen worden gerangschikt in categorieën naar zwaarte van de overtreding met de daarbij behorende basisbedragen, minimumbedragen en maximumbedragen.

Zie voor meer informatie het artikel van K.M. Verdumen en M