Recente wijzigingen op Huurgeschil.nl

Niet alle wijzigingen op de website verwerk ik op deze pagina. Als er enige tijd tussen de wijzigingen zit, betekent dat niet dat er niet aan Huurgeschil.nl is gewerkt. 

Tegenstrijdige afspraken door de Rotterdamse Rechtbank over huurbeëindiging wegens renovatie/sloop (bijgewerkt 21 januari 2020)

Ook aan het slopen van een woning met plan tot nieuwbouw kan eigen gebruik opleveren, waaraan bij de verhuurder dringende behoefte kan bestaan.

De rechtbank te Rotterdam, locatie Rotterdam, kantonzaken, heeft in haar vonnis van 10 januari 2020 (ECLI:NL:RBROT:2020:125) bepaald dat enkel een stedenbouwkundig motief zonder bijkomende omstandigheden op zich zelf geen grond voor dringend eigen gebruik. Er waren in deze procedure geen motieven van financiële of bouwkundige aard aan de vordering ten grondslag gelegd. Het sociaal maatschappelijke motief dat de verhuurder naar voren bracht voor de desbetreffende wijk waarin het gehuurde ligt vloeit niet, althans onvoldoende, voort uit de door haar overgelegde stukken. De huidige herstructureringsplannen konden de strenge toets van dringend eigen gebruik daarom niet doorstaan.

De verhuurder had de overeenkomst opgezegd wegens de opzeggingsgrond “dringend  eigen gebruik”. Het project zou de sloop van 535 sociale huurwoningen behelzen. Het ontruimen van de wijk ging met grote haast, omdat de verhuurder in aanmerking wilde komen voor een korting op verhuurdersheffing van € 25.000 per gesloopte sociale huurwoning. Tientallen huurders weigerden te bewilligen in de huuropzegging door  de verhuurder en enkelen werden voor de rechter gedaagd. Een eerste groep gedaagden kreeg 6 september 2019 van kantonrechter te Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2019:7129) te horen dat de verhuurder in zijn recht stond om de huurcontracten te beëindigen. Zij moesten hun woning op 1 januari 2020 verlaten. Deze uitspraak lag in de lijn van de uitspraak die in een andere zaak eerder was gewezen door de rechtbank te Rotterdam heeft in haar uitspraak van 24 mei 2006 (ECLI:NL:RBROT:2006:AX3743).

De rechter ging hier uit van marginale toetsing door de rechter voor wat betreft de voorgestelde opzeggingsgrond. De dringendheid zou volgens de verhuurder bestaan in haar eigen belang in een bijdrage aan de vermindering van de verhuurdersheffing van € 25.000 per te slopen woning, maar ook het publieke volkshuisvestelijke belang van de bewoners van Vestia en het stedenbouwkundige en sociaal-economische belang van gemeente Rotterdam en haar inwoners.

De kantonrechter oordeelde dat het in beginsel aan de verhuurder is om die keuze tot huurbeëindiging op basis van de plannen te maken en de rechter kan deze keuze slechts marginaal toetsen. Aan de verhuurder komt een zekere mate van beleidsvrijheid toe. Zij bepaalt op welke wijze vorm wordt gegeven aan de ingreep in de straat of in de wijk waarin het gehuurde zich bevindt. De huurder heeft betoogd dat de kantonrechter een ruimere toetsingsmogelijkheid heeft. Hoewel het door de huurder genoemde belang van huurbescherming wordt onderkend, houdt de huurbescherming niet meer, maar ook niet minder in, dan dat de verhuurder aannemelijk dient te maken dat op redelijke gronden is besloten om over te gaan tot sloop en nieuwbouw van het gehuurde om op die grond tot een huurbeëindiging over te kunnen gaan. Als dit aannemelijk is gemaakt, is het vervolgens aan de verhuurder om de plannen nader uit te werken. De kantonrechter ziet geen aanleiding om in het onderhavige geval van dit uitgangspunt af te wijken. De eisen voor dringend eigen gebruik zijn strikt genoeg en bieden de huurder voldoende bescherming. De kantonrechter was tevens van oordeel dat de verhuurder middels de door haar overgelegde stukken en de door haar gegeven toelichting voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zij op redelijke gronden tot haar besluit om over te gaan tot de sloop van de woningen in de wijk, waaronder ook het gehuurde, is gekomen. Van belang daarbij is onder meer dat uit de overgelegde stukken volgde dat de herstructureringsplannen niet enkel door de verhuurder zijn bedacht, maar tot stand zijn gekomen in, en een voortvloeisel zijn van, een breder samenwerkingsverband tussen meerdere partijen waaronder het Rijk en de gemeente Rotterdam. Het college van B&W van de gemeente Rotterdam heeft op 3 juli 2018 ingestemd met de herstructureringsplannen voor de Tweebosbuurt. In lijn met deze beslissing had de gemeente Rotterdam zich ook gebonden aan de uitvoering van de herstructureringsplannen door de samenwerkingsovereenkomst mede te ondertekenen. Onduidelijk was  volgens de kantonrechter waarom zij deze woning heeft geweigerd, terwijl deze woning naar het oordeel van de kantonrechter wel als passend is aan te merken. De belangenafweging viel volgens de kantonrechter ook in het voordeel van de verhuurder uit.

Een tweede groep huurders die in november voor de rechter stond, kreeg middels het vonnis van 10 januari 2020 een totaal andere uitspraak te horen. De exploitatie van de woningen in de Tweebosbuurt leverde de verhuurder geen verliezen op. Evenmin is er sprake van een slechte bouwkundige staat van de woningen. De kantonrechter zag daarom in haar vonnis van 10 januari 2020 geen financiële of bouwkundige redenen om dringend eigen gebruik toe te staan als grond voor beëindiging van de huurcontracten. De rechter oordeelde dat bewoners niet waren  betrokken bij ontwikkeling van de herstructureringsplannen. Bovendien kregen zij onvoldoende hulp bij het vinden van andere, geschikte woonruimte en geen recht op terugkeer in hun eigen wijk.

Al eerder had de rechtbank te Rotterdam heeft in haar uitspraak van 24 mei 2006 (ECLI:NL:RBROT:2006:AX3743, Noot 77a) bepaald dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht opzeggen op grond van artikel 7:274 BW. De rechter ging ervan uit dat bij grootschalige reconstructie van een wijk de  verhuurder grote beleidsvrijheid heeft ten aanzien van de keuze voor grootschalige herstructurering in plaats van handhaving van de bestaande woonruimte.  Volgens de rechter was in deze zaak een belangrijk verschil met die zaak waarover in 2006 vonnis was gewezen dat in dit geval in het (voor)traject op geen enkele wijze en op geen enkel moment sprake is geweest van het (daadwerkelijk) betrekken van de bewoners bij de ontwikkeling van de plannen voor herstructurering. De bewoners was pas gevraagd om input nadat bekend was gemaakt dat hun woningen zouden worden gesloopt en zij hun woningen moesten verlaten. Hierbij speelde ook mee dat bewoners in eerste instantie niet of nauwelijks hulp hadden  gekregen bij het vinden van andere, geschikte woonruimte terwijl als feit van algemene bekendheid kan worden aangenomen dat dat tegenwoordig en zeker in Rotterdam niet eenvoudig is. Hierbij kan ook worden genoemd dat bewoners niet de mogelijkheid is geboden na sloop en nieuwbouw in de wijk terug te keren. Integendeel,  de verhuurder had verklaard die mogelijkheid niet te willen geven en daar ook geen verplichting toe te zien. Wat betreft dit laatste kan worden gezegd dat de verhuurder hier normaliter inderdaad niet toe is verplicht Gezien de tijd dat de meeste huurders in deze wijk hebben verbleven en de leeftijd van de huurders, vond de rechter dit kennelijk een belangrijk punt in het kader van de kwalificatie van de vervangende woonruimte. 

De rechter hamerde in dit verband op de wettelijke kerntaak van woningcorporaties: voorzien in betaalbare huisvesting voor minima (artikel 47 Woningwet) en vroeg zich af of het herstructureringsplan dat voorziet in een afname van het aanbod sociale huurwoningen met 347 woningen, wel bij de kerntaak paste. Ik denk dat door de gewijzigde omstandigheden in woningvoorraad en het gebrek aan sociale huurwoningen (januari 2020) er wel degelijk een taak voor de verhuurder ligt om de voorraad sociale huurwoningen te waarborgen. De rechter gaf verder ook ter overweging dat de verhuurder onvoldoende rekening had  gehouden met het feit dat het recht op huisvesting voor iedereen, dus ook de bewoners van de Tweebosbuurt, moet worden gewaarborgd. In de documenten over dit project stond dat ‘de bewoners zijn de uiteindelijke motoren van de ontwikkelingen, de bewoners staan centraal, het woonklimaat van de bewoners moet verbeteren, bewonersinitiatieven, bewonersadviesraad als meewerkend voorman, symbool voor toekomstig Zuid’.  Verder was de rechter van oordeel dat de sloop van een groot deel van de Tweebosbuurt tegen de achtergrond van de overige informatie over dit project uit de lucht is komen vallen. De vermeende slechte staat van de woningen had de verhuurder in deze procedure niet aan haar vordering ten grondslag gelegd, dat de conditie van de woning in het kader van deze procedure geen rol hoort te spelen.

Nu dit niet was gedaan was artikel 22 lid 2 van de Grondwet kennelijk niet voldoende gewaarborgd  (grondrecht op huisvesting). Dit beroep is nu specifiek aan de tijd gebonden nu dit recht volgens de rechter onder druk staat. Het is volgens de rechter een feit van algemene bekendheid dat de wachttijden voor woningen in die sector in Rotterdam oplopen en aan die trend lijkt voorlopig geen einde te komen.  De rechter heeft hierbij dus niet overwogen om de kring waarin men kan worden verwacht passende woonruimte te verkrijgen uit te breiden naar omliggende gemeenten.

Het is  de vraag welke uitspraak de juiste is. Ik neig naar de uitspraak van de rechter van 6 september 2019 van kantonrechter te Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2019:7129). Deze uitspraak ligt in de eerder uitgezette lijn in de jurisprudentie. Het is echter mogelijk dat door de krapte op de woningmarkt de huurder uitgebreider wordt beschermd dan voorheen het geval was. 

Een verderop gelegen parkeerplaats wordt als en onroerende aanhorigheid van deze parkeerplaats beschouwd (wijziging 23 november 2019)

Een variant op de verhuring van woonruimte en een parkeerplaats is behandeld door de Rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Groningen, in haar vonnis van 4 juni 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:4379).   Huurder en verhuurder hadden  twee huurovereenkomsten gesloten, één met betrekking tot woonruimte en één met betrekking tot een twee kilometer verderop liggende parkeerplaats. De huurder mocht deze overeenkomsten niet los van elkaar beëindigen. De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf leidde naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat partijen feitelijk één huurovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Op basis van het puntenwaarderingssysteem worden voor de parkeerplaats geen punten toegekend. De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf kon onder meer worden gebaseerd op de bepaling in het huurcontract dat de huurder betalingsverplichtingen had aangegaan in de vorm van de huurprijs van de woning, de huurprijs in verband met het gebruik van de parkeerplaats en de overeengekomen servicekosten. De kale huurprijs was gesteld op een maandelijks bedrag van € 372,06 voor het gebruik van de woning en een bedrag van € 142,94 voor het gebruik van de parkeerplaats. In de bijzondere bepalingen van het huurcontract was gesteld dat het huurcontract deel uit maakt van dit huurcontract. Verder was de volgende bepaling tussen partijen overeengekomen : “Zolang de huurder in de woonruimte verblijft, welke gelegen is aan de [adres] en die de huurder van de verhuurder heeft gehuurd, is het niet mogelijk om het huurcontract van parkeerplaats I op te zeggen. De huur van de parkeerplaats I is dus onlosmakelijk verbonden met de huur van de woonruimte en omgekeerd. Indien de woonruimte wordt opgezegd, wordt ook de huur van de parkeerplaats I opgezegd”.

Na een aangezegde huurverhoging liet de huurder de huurprijs toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie kan tot het oordeel dat een redelijke huurprijs een bedrag van € 311,80 per maand luidt op basis van 66 punten. Onderdeel van het oordeel van de Huurcommissie is dat de parkeerplaats geen deel uitmaakt van de woonruimte en dat voor de parkeerplaats een aparte huurovereenkomst is afgesloten. De huurder was het met dit oordeel niet eens en ging in beroep bij de kantonrechter van deze uitspraak. Er werden een aantal vorderingen ingesteld, waarvan de eerste twee vorderingen voor de behandeling van deze kwestie het meest van belang zijn:

  • op de voet van artikel 7:264 BW te bepalen dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats nietig wordt verklaard en dat wordt bepaald dat de betaalde huurpenningen ten aanzien van de parkeerplaats ter grootte van € 1.858,22 dienen te worden terugbetaald;
  • voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs van € 515,- per maand voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 wordt verlaagd naar € 311,80 per maand;

In het kader van de Haviltex-maatstaf dient de zaak als volgt te worden beoordeeld. Er moet worden gekeken hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

De rechter komt mede gezien deze maatstaf dat de huur van de woonruimte en die van de parkeerplaats onlosmakelijk met elkaar zijn gekoppeld. Het geheel van voornoemde omstandigheden leidde tot het oordeel van de kantonrechter dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Weliswaar waren er twee documenten opgesteld, maar in het licht van het voorgaande moet de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats naar het oordeel van de kantonrechter worden gezien als een nadere uitwerking van de “hoofdhuurovereenkomst”, de “Huurovereenkomst woonruimte”. Dat op een woonruimte een ander huurregime van toepassing is dan op een parkeerplaats, kan niet tot een ander oordeel leiden. Verder nam de kantonrechter de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte tot uitgangspunt. Verder paste de kantonrechter voor waardering van de parkeerplaats het beleid van de Huurcommissie (zie pagina 23) toe. Uit zowel de tekst van de wet als het Beleidsboek van de huurcommissie blijkt dat in beginsel alleen een parkeergarage voor de puntenwaardering in aanmerking komt. Op grond van het Beleidsboek vindt waardering alleen plaats als de parkeergelegenheid binnen het woongebouw ligt of tot de onroerende aanhorigheden behoort. De huurder had echter onweersproken gesteld dat de parkeerplaats op een afstand van ruim twee kilometer vanaf de door hem gehuurde woning ligt. In het kader van het puntenwaarderingssysteem kunnen daarom hoe dan ook geen punten voor de parkeerplaats worden toegekend. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs van € 515,00 is verlaagd tot € 311,80 per maand werd daarom toegewezen. De (vermeerderde) vordering dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats op de voet van artikel 7:264 BW nietig wordt verklaard, werd afgewezen omdat de kantonrechter hiervoor had geoordeeld dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats en dat de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats moet worden gezien als een nadere uitwerking van de “Huurovereenkomst woonruimte”. 

Deze uitspraak viel wel heel goed uit voor de huurder. Er klopt tocht iets niet aan die uitspraak. Als de parkeerplaats onder woonruimte wordt gebracht, dan valt zowel de woonruimte als de parkeerplaats onder de definiëring van artikel 7:233 BW. Een onroerende aanhorigheid zit dikwijls aan een gebouw vast, waarin zich het gehuurde bevindt. Dat hoeft echter niet het geval te zijn. Zo zegt artikel 7:290 BW lid 3 BW dat tot onroerende aanhorigheden behoren de voorzieningen die naar hun aard (feitelijk) of krachtens overeenkomst (partijen zijn overeengekomen dat het gebruik van de bedrijfsruimte tevens het gebruik van de voorzieningen omvat) deel uitmaken van de gehuurde bedrijfsruimte. Dit betreft weliswaar een uitleg over wat tot bedrijfsruimte kan behoren, doch niet valt in te zien dat dit ook niet voor woonruimte zou gelden. Ook ruimte die ten dienste van deze ruimte worden gebruikt  kunnen als aanhorig worden gekwalificeerd, ook als er een contract met een andere partij is gesloten (Zie HR 10 februari 2012, WR 2012/39; LJNBU5602; WR 2012/39 (Van Neerbos/Gemeente Den Haag).  Als partijen deze overeenkomsten niet zo uitdrukkelijk aan elkaar hadden geknoopt, dan had de regeling van artikel 6:215 BW er niet aan in de weg gestaan door deze overeenkomsten onder verschillende huurregimes te laten vallen. Als splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, geen zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst – gelet op de inrichting en mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond, dan is dat mogelijk. (Hoge Raad, arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). Feitelijk is splitsing van de verschillende huurovereenkomsten geen probleem. Het probleem bestond uit het de gemaakte afspraken om beide huurcontracten aan elkaar te knopen. Toepassing van twee verschillende huurregimes zou dan wel bezwaarlijk zijn. Door de parkeerruimte als aanhorig aan de woonruimte te beschouwen, had de rechter hier toch ook punten aan toe kunnen kennen.  De rechter mag immers in een concreet geval van het beleid van de Huurcommissie afwijken. 

De bewoordingen van de overeenkomst zijn van belang voor de uitleg van de gemaakte afspraken. Dat de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) in haar vonnis van 17 augustus 2011 geen aanleiding zag het huurregime met betrekking tot de garage op te laten gaan onder het regime van woonruimte te brengen, was voornamelijk gelegen in het feit dat deze contracten als afzonderlijke los van elkaar staande contracten beschouwd  werden. dat was niet het geval in deze laatste zaak waarin de rechtbank Groningen tot een oordeel moest komen. Als de verhuurder hier niet verplichte afname van de parkeerplaats had beslist, dan had het anders kunnen liggen. Deze zaak lijkt vel op het geschil waarover de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, een oordeel heeft moet geven.  Dit ging echter over een verplichte parkeerplaats in het gebouw waarin het gehuurde appartement was gelegen.  De rechter vond dit geen onredelijke beding  nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld. Voorts vond de kantonrechter het niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakte dit niet anders. Zie voor meer informatie over deze uitspraak het onderdeel “Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen” in het hoofdstuk VvE en verhuring. 

Overgang van rechten en verplichtingen servicekosten op rechtsopvolger? (Wijziging 18 november 2019)

In een vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 2 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:690) is beslist dat een verkeerde voorstelling van zaken ten aanzien van de hoogte van servicekosten niet als dwaling tussen de huurder en de rechtsopvolger van de verhuurder beschouwd kunnen worden. In deze zaak kon niet worden vastgesteld dat de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijk verhuurder op de nieuwe verhuurder was overgegaan op basis van artikel 6:159 BW. De rechter bepaalt dat – anders dan bij contractsoverneming ex artikel 6:159 BW – niet alle rechten en verplichtingen over gaan op de nieuwe verhuurder ex artikel 7:226 BW. De huurders hebben primair gesteld dat sprake is van een overdracht van het gehuurde ex artikel 6:159 BW. Subsidiair stellen de huurders dat nieuwe verhuurder ook op grond van artikel 7:226 BW, althans in redelijkheid de verplichting op zich heeft genomen om de gevolgen van een eventuele dwaling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te dragen. De kantonrechter oordeelt allereerst dat onvoldoende gebleken is van een overdracht ex artikel 6:159 BW, zodat die overdracht niet is komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat de gevolgen van dwaling niet op de nieuwe eigenaar is over gegaan op grond van artikel 7:226 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter is de dwaling over de hoogte van de servicekosten geen ‘beding van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’. De rechter komt tot dit standpunt, omdat de dwaling ziet op de voorstelling van zaken die bij aanvang van de huurovereenkomst bij de contractspartijen bestaan. Om die reden kan het beroep op dwaling in beginsel slechts tegenover rechtsvoorganger en niet ten laste van de rechtsopvolger worden gedaan.
In deze zaak werd de rechtsopvolger toch verantwoordelijk gehouden voor de dwaling die tussen de oorspronkelijke partijen was ontstaan. In deze situatie had de rechtsopvolger een grote invloed gehad op de met de huurders gesloten huurovereenkomsten. Zij heeft het model voor de huurovereenkomsten samen met de rechtsvoorganger opgesteld en iedere huurovereenkomst moest door de rechtsopvolger worden goedgekeurd. In die huurovereenkomsten is (zie geciteerd onder 2.4 van dit vonnis) opgenomen dat de rechten en plichten die horen bij de huurovereenkomst op grond van artikel 6:159 BW door de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder aan de rechtsopvolger zouden worden overgedragen. Voor alle betrokken partijen was duidelijk dat rechtsvoorganger van de huidige verhuurder voor de ontwikkeling van het complex waarin het gehuurde zich bevindt zou zorgen, terwijl de rechtsopvolger de huidige eigenaar daarna het beheer (inclusief het verhuurderschap) zou overnemen. Uit de tekst van de huurovereenkomsten volgt dat zodra eigendomsoverdracht plaatsvindt (“ten tijde van de levering van haar eigendomsrechten”), direct ook (op de voet van artikel 6:159 BW) alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder overgaan op de rechtsopvolger. Gelet op deze bijzondere omstandigheden en hetgeen in de huurovereenkomsten – waarbij de huurders, rechtsopvolger en de rechtsvoorganger betrokken zijn geweest – is door al die partijen beoogd alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige eigenaar op de huidige eigenaar te doen overgaan. De kantonrechter oordeelt daarom dat – naast de overgang van rechten en plichten op grond van artikel 7:226 BW – sprake is van een aanvullende afspraak. Die aanvullende afspraak heeft tot gevolg dat álle rechten en plichten overgaan. De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat de huidige verhuurder c.q. de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Die schending van de mededelingsplicht behoort niet voor rekening van de huurders te komen en – gelet op het belang dat de huurders als kleine ondernemers hechten aan de maandelijkse huisvestingslasten en het feit dat het oorspronkelijke voorschot van de servicekosten al relatief hoog was – is het ook aannemelijk dat de huurders bij een juiste voorstelling van zaken geen of een andere huurovereenkomst zouden hebben gesloten.

Partijen bepalen het onderwerp van de procedure (gewijzigd 30 september 2019)

Partijen bepalen waar de rechtsstrijd over gevoerd wordt. Als de verhuurder bijvoorbeeld huurverhoging heeft gevraagd en de huurder heeft zich tegen deze huurverhoging verweer gevoerd, dan mag de rechter niet uit eigen beweging huurverlaging toekennen als dat niet ter sprake is gekomen.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 8 mei 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0497) een oordeel moeten geven of de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen was getreden door de huur te verlagen, terwijl dit niet was gevorderd. De verhuurder had gevorderd dat de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte nader zal worden vastgesteld op € bedrag per maand, althans op een zodanig hoger bedrag dan de betaalde huurprijs als de kantonrechter in goede justitie zal vaststellen.  

De rechter had evenwel de huurprijs verlaagd vanwege het rapport van de deskundigen, waaruit bleek dat er een lagere huurprijs berekend diende te worden dan de reeds verschuldigde huurprijs.

Het hof oordeelde als volgt. Volgens de bij de MvG gevoegde CBS-berekening bedroeg de overeengekomen huurprijs per 5 oktober 2000 € 1.560,54 per maand. Feitelijk werd door de huurder € 1.361,34 per maand betaald. Door de huurprijs per 5 oktober 2000 vast te stellen op € 1.282,37 per maand, heeft de kantonrechter de huurprijs per die datum verlaagd, terwijl uitsluitend een verhoging was gevorderd. Huurder heeft in zijn CvA expliciet afgezien van het vorderen van een huurverlaging. Door desondanks een huurverlaging vast te stellen is de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen getreden. De kantonrechter had, uitgaande van de juistheid van de berekening van de BHAC, de vordering tot verhoging van de huurprijs dienen af te wijzen.

Het is denkbaar dat een huurder in het kader van de verhogingsprocedure er niet aan heeft gedacht om huurverlaging te vorderen. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een enorme verhoging vordert op basis van een rapport waarvan tijdens de procedure blijkt dat het rapport niet deugt en dat er verrassend sprake is van huurverlaging in plaats van huurverhoging. Ik ben van mening dat de huurder dan alsnog een huurverlagingsprocedure kan starten op basis van de gegevens die inmiddels door het vonnis bekend zijn geworden. De huurder had het recht om een vordering in reconventie in te stellen, maar heeft niet de plicht om dit te doen. In plaats van het voorwaardelijk instellen van een vordering in reconventie kan er natuurlijk ook een aparte procedure gestart worden. Het is daarom altijd aan te bevelen te concluderen tot huurverlaging als volgens uw eigen berekening huurverlaging tot de mogelijkheden behoort. In het kader van de begrenzing van het onderwerp van het geschil is het in een procedure waarbij huurverhoging wordt gevraagd raadzaam om in het petitum te stellen dat er huurverhoging wordt gevraagd en dat de huurprijs op een niet lager bedrag gesteld mag worden dan de huidige huurprijs. Bij een procedure over huurverlaging is het raadzaam om in het petitum aan te geven dat de huur dient te worden verlaagd tot een bedrag X en dat de huur niet op een hoger bedrag gesteld mag worden dan de thans door de huurder betaalde huurprijs.

Wat wordt verstaan onder de onafhankelijkheid van de deskundige die ex artikel 7:304 BW aangesteld wordt? (bijgewerkt 19 september 2019)

In het arrest van het hof te Amsterdam van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:288) werd door de huurder een incidenteel verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking gevraagd, waarin op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige is benoemd ten behoeve van een nadere huurprijsvaststelling. In dit geval had de rechter een deskundige benoemd van bedrijfsmakelaar waar de verhuurder voor andere bedrijfsruimte deze makelaar had ingeschakeld voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Volgens de huurder zou de nauwe band die de verhuurder met de bedrijfsmakelaar heeft, het onafhankelijk oordeel van de deskundig beïnvloeden. De huurder verzocht de uitvoerbaarverklaring bij voorraad hangende het beroep tegen deze beschikking te schorsen. Het hof nam bij de beoordeling van het incidentele verzoek tot uitgangspunt dat voor schorsing van de tenuitvoerlegging van een beschikking waarvan beroep slechts plaats is indien tenuitvoerlegging misbruik van executiebevoegdheid oplevert. Een dergelijk misbruik zal in deze zaak aan de orde zijn indien de verhuurder, mede gelet op de – voor haar kenbare – belangen van de huurder die door de tenuitvoerlegging zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij het gebruikmaken van haar bevoegdheid om in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep tot tenuitvoerlegging over te gaan. Hiervan kan in het bijzonder sprake zijn indien de beschikking klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust, of indien na de beschikking voorgevallen of aan het licht gekomen feiten meebrengen dat de executie van de beschikking klaarblijkelijk een noodtoestand zou doen ontstaan voor de huurder. Daarbij behoort de kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven.

Volgens het hof was gesteld noch gebleken is dat de bestreden beschikking klaarblijkelijk op een feitelijke of juridische misslag berust. Het verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking is, gelet op hetgeen door de huurder daartoe had aangevoerd, gericht tegen de bij die beschikking uitgesproken benoeming van de bewuste  bedrijfsmakelaars als deskundige. Deze bezwaren kwamen met name neer op de bij de huurder gerezen twijfel aan de onafhankelijkheid van deze deskundige. Het hof was verder van oordeel dat de (inhoudelijke) bezwaren van huurder tegen (onder meer) die beslissing van de kantonrechter,  tijdens de behandeling van de hoofdzaak aan de orde dienen te komen. In het kader van dit incident kon dus niet worden geoordeeld dat de bezwaren tegen de bij de bestreden beschikking benoemde deskundige zo ernstig zijn dat de verhuurder misbruik van bevoegdheid maakte door – kort gezegd – die deskundige hangende het appel tegen de bestreden beschikking al aan het werk te zetten.

Een onafhankelijk deskundige mag niet worden gehinderd door vooroordelen mag niet vooringenomen zijn. Hij mag voorts geen eigen belang bij de zaak hebben. Verschillende schrijvers vinden dat het rapport van een deskundige niet kan worden beschouwd als een deskundigenbericht als bedoeld in artikel 194 e.v. Rv. Het gaat hier immers  om een advies  waaraan partijen niet zijn gebonden. Partijen zijn daarom ook niet gehouden het in artikel 195 Rv vermelde voorschot aan de griffie te voldoen. M. van Heeren deelt in zijn commentaar op dit arrest dit standpunt (TvHB 2019/10). Verder wordt in dit commentaar opgemerkt dat het onjuist zou zijn onderscheid te maken tussen een gezamenlijk benoemde deskundige met en zonder rechter. Op een door partijen gezamenlijk benoemd deskundige is artikel 194 Rv in ieder geval niet van toepassing. Het is echter wel wenselijk dat de leidraad deskundigen als genoemd in rechtsvordering wel van toepassing is wegens het borgen van de onpartijdigheid. In de praktijk benoemt de rechter nogal eens een deskundige door de leidraad deskundigen als genoemd in rechtsvordering van toepassing te verklaren. Dit gebeurde ook in het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 13 december 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BX7053, WR 2012/109, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl). Ik vraag de rechter doorgaans van deze leidraad artikel 198 Rv van toepassing te verklaren. Als wederpartij daartegen geen bezwaar, wordt de beschikking met inachtneming van dit verzoek veelal toegewezen.

Het is mogelijk dat in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de deskundige niet onafhankelijk zijn werk kan doen. Als de verhuurder zaken met de bedrijfsmakelaar doet en er hangende het onderzoek opdrachten tot bemiddeling van huurovereenkomsten uitstaan, dan is er aanleiding te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de deskundige. De schijn van partijdigheid kan worden gewekt als partijen een commerciële relatie met elkaar hebben. Als een partij in het verleden en dus niet doorlopend een paar taxaties heeft uitgevoerd dan zal dit niet zonder meer voldoende zijn  om te spreken van een commerciële relatie. Dat er een werknemer van de huurder of de verhuurder bij de taxateur is gaan werken, hoeft de onpartijdigheid niet in de weg te staan. Het dan immers goed mogelijk dat een andere taxateur van dat taxatiebureau de werkzaamheden verricht. Dat bleek ook uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 juni 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2399). Uit dit arrest volgt dat een deskundige die ooit voor de verhuurder had getaxeerd niet zonder meer als partijdig beschouwd diende te worden. Ook hier werd allereerst bepaald dat artikel 194 RV op deze zaak niet van toepassing was.  Het stond in deze procedure niet vast dat de deskundige een goede bekende van de verhuurder was. Dat de medewerker van de verhuurder amicaal met de deskundige omging was onvoldoende om partijdigheid hieruit af te leiden. Volgens het hof is in de onderhavige branche kennelijk niet ongebruikelijk. De advocaat van huurder duidde tijdens zijn pleidooi de deskundige immers herhaaldelijk met diens voornaam aan. Dat hoeft een zakelijke en onafhankelijke opstelling niet in de weg te staan. Evenmin hoeft het feit dat een medewerker bij het taxatiebureau eerder langere tijd bij de verhuurder heeft gewerkt de onpartijdigheid van de deskundige in de weg te staan.  Niet dit taxatiebureau, maar de deskundige was persoonlijk benoemd. Dit zou natuurlijk anders horen te luiden als er een vaste relatie is tussen het taxatiebureau en de verhuurder. Die commerciële relatie is dan wel aanwezig, althans de schijn daarvan is aanwezig en dat is niet goed voor een onafhankelijke expertise.

Warmteverbruik kon niet meer worden nagegaan door verwijdering oorspronkelijk meter door verhuurder (wijziging 8 september 2019)

In de zaak die diende voor de rechtbank te Amsterdam van 15 januari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:168) had de huurder wel een GJ-verbruiksmeter, maar die was begin 2016 vervangen door een andere meter omdat zij per 2016 voor de warmtemeting niet langer gebruik bleef maken van de diensten van een oorspronkelijke meteropnemer. Men was naar een andere dienstverlener overgestapt.  De verhuurder had de  individuele warmtemeter niet meer beschikbaar voor onderzoek. De huurder was het met de uitspraak van de Huurcommissie, die eerst over deze zaak heeft moeten oordelen niet eens. De Huurcommissie had het verbruik vastgesteld op het door de dienstverlener gemeten bedrijf. De huurder had bezwaar gemaakt tegen deze afrekening. Hij twijfelde over de juiste werking van de meter. Hij betoogde dat hij vaak maar drie maal per week de verwarming aan had staan en dat het gemiddelde verbruik in het complex op ongeveer € 900 ter verbruiker. De rechter beoordeelde deze kwestie als volgt. De verhuurder had de afrekening over de stookkosten over de periode 1 juli 2014 tot 1 juli 2015 niet vóór uiterlijk 30 juni 2016 aan de huurder verstrekt, hoewel zij daartoe op grond van artikel 7:259 lid 2 BW wel verplicht was. Daarnaast heeft zij na vervanging van de meter deze meter niet voor onderzoek ter beschikking gehouden.  Op overschrijding van de termijn als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW is op zichzelf geen sanctie gesteld. Het feit dat de individuele warmtemeter na het stookseizoen 2014/2015 is vervangen, nog voordat de eindafrekening aan de huurder was gepresenteerd en de eindafrekening een jaar langer op zich heeft laten wachten dan wettelijk is voorgeschreven terwijl de vervangen warmtemeter in de tussentijd ook niet beschikbaar is gebleven, heeft benadeling van huurder tot gevolg. De hiervoor genoemde omstandigheden, die allen in de invloedssfeer van de verhuurder lagen, hebben er immers toe geleid dat hoewel huurder de juistheid van de afrekening betwist, geen deugdelijk onderzoek meer is te verrichten naar het functioneren van de warmtemeter en naar de juistheid van de stellingen van de huurder. De rechter stelt daarom het verbruik vast op een bedrag van € 1.080 zijnde de betaalde voorschotbedragen.  De rechter was de huurder hier wel goedgezind. De huurder had niet echt overtuigende argumenten aangevoerd ter vermindering van de verbruikskosten. Verder ligt het meer in de rede dat de meter wel goed functioneerde dan dat deze meter nu net niet goed functioneerde.  Dat de huurder zijn stellingen niet meer kon bewijzen ligt toch ook deels in de risicosferen van de huurder. Hoewel ik dus mijn bedenkingen bij deze uitspraak heb, vind ik de uitspraak toch wel bevredigend. De berekening van de geleverde warmte blijkt immers vaak niet te deugen. Uit omstandigheden die aan de zijde van de verhuurder lagen, was het voor de huurder niet meer mogelijk zijn stellingen verder met bewijzen te onderbouwen. De rechter had ook op basis van artikel 8a Warmtewet kunnen begroten. Dus het totale verbruik met de nodige correcties kunnen verdelen over het aantal verbruikers. De rechter heeft niet eens geprobeerd de verbruikskosten op basis van het werkelijk verbruik te begroten. 

Omkering van de bewijslast een onredelijk beding? (wijziging 8 september 2019)

Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) dat het contractueel beding inhoudende dat de bewijslast van het hebben van het hoofdverblijf op de huurder rust in strijd is met de regeling van de Richtlijn 93/13/ EEG van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en dus nietig, omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. In het bijzonder acht het hof in dit verband zwaarwegend dat het beding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming, dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Ook neemt het hof in aanmerking dat aan de naar het oordeel van het hof reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder als omschreven in rechtsoverweging 3.9 onder a op toereikende wijze kan worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (zie voor dit laatste het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2006  ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).

Medehuurderschap en wederkerigheid? (wijziging 8 september 2019)

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4804) een beslissing moeten nemen of er sprake was van wederkerigheid in de relatie tussen een zoon met mentale beperkingen en de moeder en of de afwezigheid van wederkerigheid het medehuurderschap in de weg zou staan. Verder heeft deze rechtbank zich uitgelaten of deze wederkerigheid een eis was voor toewijzing van het medehuurderschap. In deze zaak stond niet ter discussie dat deze zoon niet zou “uitvliegen” wat doorgaans bij kinderen het geval is.  De verhuurder meende dat de vordering afgewezen diende te worden vanwege het ontbreken van de wederkerigheid. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93  al aangeven dat er geen doorslaggevende betekenis gegeven moet aan de wederkerigheid als vereiste voor het toewijzen van het medehuurderschap. Volgens de Hoge Raad stond het het hof, die de zaak eerder heeft moeten beoordelen, om aan de vraag of er sprake was van wederkerigheid in de relatie tussen moeder en kind mede betekenis toe te kennen in het kader van de aanwezigheid van medehuurderschap. De rechter te Amsterdam verwees naar dit arrest en concludeerde dat de door de verhuurder gestelde eis aan wederkerigheid geen wettelijk vereiste was. In zijn arrest van 2014 oordeelde de Hoge Raad dus dat het ontbreken van wederkerigheid in de relatie ouder-kind kan duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding. De rechter was van oordeel, dat nu de zoon niet zelfstandig kan wonen, dit nog niet betekent dat er geen sprake  van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou zijn.  Volgens de rechter heeft de Hoge Raad niet bedoeld een uitzondering op de uitzonderingssituatie (de bijzondere omstandigheden) te maken en zelfstandigheid van een kind als aparte eis willen stellen.  Volgens de rechter lag het meer voor de hand dat de Hoge Raad de term ‘zelfstandig’ slechts bedoeld heeft te gebruiken om het bereiken van de volwassen leeftijd aan te duiden. In deze kwestie is er juíst sprake van bijzondere omstandigheden en dus van de door de Hoge Raad bedoelde uitzonderingssituatie (vgl. het arrest van 7 maart 2017 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden,  ECLI:NL:GHARL:2017:1891  dat hieronder in dit onderdeel is besproken). In deze kwestie staat vast dat de zoon sinds zijn geboorte (dus reeds ruim 26 jaar) met zijn moeder en later ook zijn broer in de woning woont. Ook staat vast dat  de zoon nooit ‘uit zal vliegen’. De zoon  heeft voortdurend zorg nodig en is vanwege zijn beperkingen niet in staat zelfstandig te wonen. Verder stond ook niet ter discussie dat de moeder en de zoon mee dan gemiddeld deel dingen samen doen. Hier kan de zoon niet voor de moeder zorgen.  De wederkerigheid kan alleen betekenis toekomen als er door een kind bewust niet wordt gekozen dingen voor een ouder te doen als dat wel mogelijk is. Dit geldt in deze kwestie niet. de rechter oordeelde dat was voldaan aan de gemeenschappelijke huishouding.

Verkeerd criterium van de huurprijs van afhankelijke woonruimte door de rechter (wijziging 5 september 2019)

Voor een antwoord op de vraag of er van een afhankelijke woning sprake is, moet niet alleen worden gekeken naar het economisch verband tussen het gebruik van de woning en de bedrijfsruimte, maar moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een afhankelijke woning moet volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5) worden gekeken of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijvoorbeeld op praktische bezwaren stuiten indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW kunnen doen. Dit werd bepaald door de voorzieningenrechter van rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 14 juni 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:5136 ). Als feiten werden hierbij genoemd: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de (horeca)bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de omstandigheid dat het geheel één gas-, één elektriciteitsvoorziening en één cv-ketel heeft. De woonruimte is altijd als afhankelijke woonruimte behorend bij de bedrijfsruimte verhuurd en dat heeft de (onder) huurder ook altijd voor ogen gestaan. Het was nooit de bedoeling om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren en om partij te worden bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de hoofdhuurovereenkomst.
De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in.  Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijk woonruimte een juiste waardering. De rechter had de woonruimte echter moeten waarderen conform de regeling van artikel 7:303 BW als een afgeleide van de berekende huurprijs ten behoeve van de winkelbedrijfsruimte. Mr. F. van der Hoek stelt daarom terecht in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2019/102) dat de rechter geen juist criterium toe heeft gepast om de huurprijs van deze woonruime vast te stellen. Dat zou alleen anders zijn als er sprake zou zijn van een zelfstandige woning waarvan er onzelfstandige delen zouden zijn verhuurd. Dan zou er wél reden zijn het Woningwaarderingsstelsel als maatstaf voor de berekening van de huurprijs toe te passen. Uit het vonnis kan ik niet opmaken dat deze situatie zich heeft voorgedaan.

Partij behoudt zijn recht om in de 7:303 BW-procedure verweer te voeren tegen de juistheid van de berekende huurprijs (wijziging 5 september 2019)

Als een partij niet wil reageren op het onderzoek van de deskundige, dan kan de rechter op basis van artikel 198 lid 3 Rv de gevolgtrekking maken die hij passend acht.  De rechter mag niet in een artikel 7:303 BW-procedure waarbij gaan aan kritiek op deze rapportage. De rechter mag zich dus niet op het standpunt stellen dat de beurt van een partij voorbij gaat om alsnog in de 7:303 BW-procedure kritiek te hebben op de door een partij neergelegde standpunten, die zijn gebaseerd op deze rapportage.  De procedure ex artikel 198 Rv is immers gescheiden van die de artikel 7:303 BW-procedure. Een partij kan immers zich pas later bepaalde bezwaren realiseren die aan het rapport kleven.  Het zou onjuist zijn om een partij in de 7:303 BW-procedure geen gelegenheid te geven om een van het rapport afwijkend standpunt neer te kunnen leggen.  De partij die dat doet moet natuurlijk het standpunt wel goed motiveren, omdat het rapport van de deskundige wel een aanzienlijke vorm van zeggingskracht heeft. De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in de overwegingen 12 tot en met 17 van het vonnis in. In deze overwegingen kreeg de verhuurder in de 7:303 BW-procedure niet meer gelegenheid om een afwijkend standpunt ten opzichte van de rapportage neer te leggen, omdat men hierover bij de concept rapportage geen opmerkingen had gemaakt.

Woonruimteverdeling en middenhuur (wijziging 29 augustus 2019)

Informatie over dit onderwerp aangepast in het onderdeel Woonruimteverdeling en middenhuur.

Opschorting van verplichtingen nader bezien (wijziging 23 juni 2019)

Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Een huurovereenkomst behoort immers tot de categorie van wederkerige overeenkomsten. De Hoge Raad zegt de over mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt”.  Verder wordt in dit arrest ook duidelijk gemaakt dat er voor een beroep op opschorting van de prestatie geen ingebrekestelling is vereist. Artikel 6:262 BW formuleert dit recht dan ook als volgt: “in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt”. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. De wet vereist niet dat er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming). De door de rechtbank gestelde eis dat de verhuurder in verzuim verkeert – de rechtbank doelt kennelijk op een ingebrekestelling (artikel 6:82 BW) – verdraagt zich niet met deze regel. Over het opwerpen van een opschortingsrecht als verweermiddel tijdens de procedure merkt de procureur-generaal het volgende op: “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. In het algemeen wordt niet vereist dat reeds vóór de procedure een beroep op het opschortingsrecht is gedaan”. Dit brengt natuurlijk niet met zich mee dat een huurder zonder over de reden van opschorting mededeling tot doen aan de verhuurder, de huur op kan schorten.  Het wordt niet redelijk geacht de verhuurder met opschorting van huur te confronteren als de verhuurder nog niet eens op de hoogte is gesteld met het gebrek waarvoor de huur wordt opgeschort.  De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 juni 1997 (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS) hierover het volgende opgemerkt:”dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van het tijdstip van ontbinding ontdoet van zijn verplichting tot huurbetaling zonder dat de verhuurder in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of noodmaatregelen te nemen. Het arrest vervolgt: “Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan”.

De eis van artikel 6:52 BW hoeft in het kader van het huurrecht eigenlijk niet besproken te worden. Volgens artikel 6:52 BW moet er sprake zijn van een opeisbare vordering op de schuldeiser en dat dat er tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Hieraan wordt voldaan als er sprake is van gebreken aan het gehuurde. De hoogte van de bedragen die worden opgeschort mogen worden moet worden beoordeeld aan de hand van de tekortkoming. De huurder is alleen bevoegd de huur op te schorten naar verhouding tot het gebrek aan het gehuurde (proportionaliteitsvereiste).  Het proportionaliteitsvereiste wordt in dit onderdeel verder uitgewerkt. Als de huurder een te hoog bedrag opschort dan schiet de huurder alsnog te kort. Hierbij moet ook nog worden opgemerkt dat de verhuurder als eerste dient te presteren omdat deze het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking moet stellen aan de huurder en ter beschikking moet houden. Het verschil tussen artikel 6:262 BW en artikel 6:52 BW kan als volgt worden geduid. Artikel 6:262 BW regelt het opschortingsrecht uit dezelfde wederkerige overeenkomst. De beperking die uit dit artikel voortvloeit ligt in het feit dat het niet nakomen van een hoofdverplichting niet tot opschorting van een nevenverplichting mag leiden. Het opschorten van de nevenverplichting kan dan weer wel worden gebaseerd op artikel 6:52 BW.  Er moet dan ook sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichtingen (zie mr. R.J.Q Klomp, opschorting en verrekening, TvHB, nr. 3 juni 2019). 

Opschorting is niet mogelijk als er sprake is van een onmogelijkheid om de verplichtingen na te komen, als er op de vordering van wederpartij geen beslag is toegelaten en als er zekerheid is gesteld door wederpartij. 

Het beroep op opschorting van de huur gebeurde ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2008 voor de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. In deze zaak was door de verhuurder een incassoprocedure met betrekking tot verschuldigde huurpenningen gestart. De huurder beriep zich op opschorting van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder had geen ingebrekestelling gestuurd. Gedurende de procedure was door de verhuurder erkend dat er een medewerker in de woning was geweest om de gebreken te bekijken. Verder was er niets gedaan in de woning om de gebreken te verhelpen. Door dit gegeven werd door de rechter aangenomen dat de vereiste kennisgeving van de gebreken was doorgegeven.
De huurder had gedurende enkele maanden de gehele huur opgeschort. De huurder mocht volgens onderhavige uitspraak 50 % van de huur opschorten en diende 50 % te betalen. De incassokosten werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd.
Dit was toch een rechter die de huurder welgezind was. De rechter had immers kunnen beoordelen dat 50 % ten onrechte was achtergehouden en had daaraan bij een huurachterstand van tenminste drie maanden ook ontbinding van de overeenkomst kunnen verbinden.
Hier wordt voorts nog eens benadrukt dat voor verzuim van de verhuurder een ingebrekestelling van de verhuurder niet is vereist (zie voor nadere uitleg over dit verzuim het onderdeel op deze pagina: Mogelijkheid van huurder om zelf de gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder.

Verder staat een contractueel verbod van verrekening van een vordering met de huur het opschortingsrecht niet in de weg (HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451, m.nt. P.A.).

Komen vervallen boetebedragen ten laste van de boedel? (wijziging 20 juni 2019)

De rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 25 november 2015 ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11663 ) in bovengenoemde zin over de aanspraak van vervallen contractuele boetes na beëindiging van een huurovereenkomst. De curator had in deze kwestie de huurovereenkomst namens de gefailleerde opgezegd. De verhuurder was van mening dat vervallen boetes ten laste van de getrokken bankgarantie gebracht kon worden. Verder zou het gehuurde niet goed zijn opgeleverd. Naar het oordeel van de rechter is een opzegging door de curator op grond van de Faillissementswet een regelmatige wijze van beëindiging van de huur die niet tot schadevergoeding verplicht. De verhuurder kan zich in dat geval niet verhalen op de bankgarantie voor de gemiste huur na afloop van de huurovereenkomst. De contractuele boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur en wegens het niet stellen van de bankgarantie kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet op de bankgarantie in mindering, althans ten laste van de boedel, worden gebracht.
Voor wat betreft lopende huurovereenkomsten heeft de curator de keuze om de huur voort te zetten, in welk geval de huur een boedelschuld wordt, of om deze te beëindigen, in welk geval de verhuurder voor zijn contractuele aanspraken aangewezen is op de verificatievergadering. Uit het arrest Koot Beheer/Tideman q.q. (HR 19 april 2013, NJ 2013, 291) volgt dat een opzegging door de curator op grond van de Faillissementswet als een regelmatige wijze van beëindiging van de huur moet worden beschouwd die niet tot schadevergoeding verplicht.
Voor wat betreft de schade die de verhuurder lijdt als gevolg van het niet deugdelijk opleveren van het gehuurde door de curator volgt uit voornoemd arrest dat die vordering niet als een boedelvordering maar als een concurrente vordering moet worden aangemerkt.

Voor wat betreft de contractuele boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur en wegens het niet stellen van de bankgarantie, geldt naar het oordeel van de rechter dat deze niet op de bankgarantie in mindering, althans ten laste van de boedel, kunnen worden gebracht. Zoals de curator, met een beroep op analoge toepassing van artikel 611e Rv, heeft betoogd, zou het in mindering brengen van die boetes op de bankgarantie niet zozeer de schuldenaar die door de boetes tot nakoming aangespoord had moeten worden, benadelen, maar vooral de overige schuldeisers. Dit, terwijl die aansporing in de gegeven (financiële) situatie feitelijk zinloos was, hetgeen de verhuurder, die zeer kort na de aanmaning het faillissement van de huurder heeft verzocht, bekend moet zijn geweest. De rechter past hier niet het boven besproken “toedoencriterium” toe. De kosten die door dit criterium geclaimd kunnen worden, betreffen de niet in rekening gebrachte boetes.

Mr. T.T. van Zanten (G.S, De overeenkomst in het insolventierecht 2012/8.4.3) is echter van mening dat voor een analoge redenering van artikel 611e Rv in verband met het boetebeding dat moet prikkelen tot nakoming van de overeenkomst geen plaats is. Hij stelt de contractvrijheid die tussen partijen van toepassing is centraal. Partijen zijn in zijn opinie bevoegd om en boetebeding af te spreken voordat één van de partijen in toestand van faillissement is geraakt. Hij geeft verder aan dat partijen ook bevoegd zijn om zaken te schenken voordat het faillissement plaatsvindt. Hij zegt verder dat het mogelijk is om contractuele boetes tot intreden van het faillissement ten last van de schuldenaar te verhalen. 

Ik vind er veel voor te zeggen dat de boete die louter dient als prikkel tot nakoming van de overeenkomst en waarvoor de gefailleerde nog niet is veroordeeld door de rechter een analoge redenering van artikel 611e  Rv toegepast moet worden, dan wel een maximale matiging van de boete toegepast moet worden.  Het staat niet ter discussie dat een dergelijk beding rechtsgeldig kan zijn overeengekomen. Het staat wel ter discussie of een beroep op dit beding in het faillissement van de benadeelde tot onredelijke gevolgen kan hebben voor de overige crediteuren. Het is duidelijk dat een crediteur die in vordering op basis van een schadeclaim of een onbetaalde rekening heeft meer belang bij betaling heeft, dan een crediteur die een vordering indient die grotendeels bestaat uit niet geïncasseerde boetebedragen in bovenbedoelde zin.  Het komt er dan op neer dat een crediteur een schadeclaim, waarvan het onbetaald blijven ten koste van zijn vermogen komt, in de redenering van Van Zanten moet delen in de boedel met een crediteur die een extraatje wenst te krijgen. Dit voelt niet rechtvaardig ten aanzien van de andere schuldeisers.  Dat geldt eens te meer nu een dwangsom waarover in artikel 611e Rv wordt gesproken door de rechter is vastgesteld als redelijke prikkel tot nakoming van een bepaalde verplichting, terwijl het boetebeding nog niet is getoetst op basis van de redelijkheid. Een boetebeding in de algemene bepalingen komt doorgaans op zeer hoge bedragen uit. Niet zelden wordt een bedrag van € 25.000 aan boete overeengekomen als een huurder de woning zou onderverhuren. In dit voorbeeld zou volgens de redenering van Van Zanden dus de verhuurder die met een onderhuurder is geconfronteerd niet de dwangsommen ten laste van de onderverhuurder om het gehuurde te ontruimen niet door mogen belasten in het kader van een faillissement van deze onderverhuurder, maar zou deze wel de € 25.000 vervallen boete mogen doorbelasten ten laste van de boedel. 

Ik ben wel voorstander van een analoge redenering van artikel 611e Rv op verbeurde boetebedragen die louter dienen als prikkel tot nakoming van een contractuele verplichting. De wetgever heeft er immers voor gekozen om dwangsommen buiten het faillissement te houden,  terwijl de hoogte van de dwangsommen in redelijkheid door de rechter zijn vastgesteld. De boetebedragen zijn weliswaar geldig overeengekomen, maar deze boete is nog niet getoetst op basis van de redelijkheid. Vaak wordt en boete gematigd, omdat de hoogte van het bedrag nogal eens niet in verhouding staat tot het belang dat de crediteur bij nakoming van de vordering heeft.  Daarnaast is het mogelijk dat de debiteur zijn verplichtingen juist niet is nagekomen door omstandigheden die tot het faillissement hebben geleid.  het doorbelasten van de boetebedragen leidt dan helemaal moet scheve verhoudingen. Immers de debiteur kan zijn verplichtingen al niet nakoming  door omstandigheden die tot het faillissement hebben geleid en door de vervallen boetes (die nog niet eens op redelijkheid worden getoetst) wordt het schuldenpakket van de debiteur alleen maar vergroot. Verder vervult de dwangsom toch dezelfde functie als de boete die alleen een aansporingsfunctie hebben?  Ik kan mij voorstellen dat er een dwangsom moet worden gevraagd over kwesties waarover geen boetebedingen zijn overeengekomen. Dit is een reden om dit soort boetes (het gaat hier niet om schadefixerende boetes) analoog aan de bepaling van artikel 611e Rv buiten toepassing van de boedel te laten. 

Is de verkrijger van een verhuurder zaak gebonden aan overeengekomen bedingen (wijziging 18 juni 2019)

 

In de praktijk leidt artikel 7:226 lid 3 BW toch menigmaal tot verrassende uitspraken. De hierboven weergegeven uitspraak is daarvan een voorbeeld. De rechtbank Zeeland-West-Brabant heeft in haar vonnis van 12 oktober 2016 (ECLI:NL:RBZWB:2016:8696)  een beslissing moeten geven over de vraag of een branchebeschermingsbeding bij verkoop van het gehuurde kon worden aangemerkt als een beding in de zin van artikel 7:226 lid 3 BW. 

De huurder exploiteerde een drogisterij en was met de verhuurder een beding overeengekomen dat de verhuurder gedurende een periode van zes jaar geen ruimte in het winkelcentrum zou verhuren aan een andere die de winkel ook ten behoeve van een drogisterij zou exploiteren. Ik laat hier het Mededingingsrecht buiten beschouwing. Hier wordt alleen de vraag beantwoord of dit beding ex artikel 7:226 lid 3 BW overgedragen zou worden in verband met de verkoop van de onroerende zaak waartoe het gehuurde behoort.  De huurder betaalde ten behoeve van dit beding een hoger bedrag aan huur.  

De kantonrechter was ook in deze zaak van oordeel dat volgens artikel 7: 226 lid 3 BW de verkrijger echter enkel gebonden aan de bedingen van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen de door de huurder te betalen tegenprestatie. Volgens de rechter ziet  de term “onmiddellijk verband houden” alleen op bedingen die directe doorwerking hebben op de eigenlijke verhuring van het gehuurde. Daarbij is niet van belang of de met de vorige eigenaar overeengekomen huurprijs is bepaald mede naar aanleiding van het tussen partijen overeengekomen beding, dat niet onmiddellijk verband houdt met de eigenlijke verhuring van het huurobject. Gelet op het voorgaande is de kantonrechter dan ook van oordeel dat het branchebeschermingsbeding niet kan worden gekwalificeerd als een beding ex artikel 7:226 lid 3 BW en is het beding niet op de verkrijger overgegaan bij de verkoop en levering van het gehuurde.

Dit lijkt mij een te beperkte visie op de term “onmiddellijk verband houden” met de huurovereenkomst. Ik zie ook geen verklaring waarom dit beding geen onmiddellijk verband met de huurovereenkomst zou hebben.  Evenmin zie ik niet in waarom dit beding geen verband zou houden met de eigenlijke verhuring van het pand. Ik neem immers aan dat de verhuurder het gehuurde niet aan deze huurder verhuurd en/of niet onder dezelfde voorwaarden verhuurd zou hebben als bij aanvang van de overeenkomst al duidelijk zou zijn geweest dat er ook andere drogisterijketens in het winkelcentrum gevestigd zouden kunnen worden. Deze afspraak heeft naar mijn mening invloed gehad op de kernvoorwaarde van de huurovereenkomst.  Een kernvoorwaarde van de huurovereenkomst is immers de huurprijs. Partijen hadden ingevolge deze afspraak afwijkende afspraken gemaakt ten aanzien van deze overeenkomst. Het is hierbij niet van belang of partijen de bedoeling hebben gehad om een bepaalde afspraak over te laten gaan op een nieuwe eigenaar. Wellicht is het verstandig in deze overeenkomst op te nemen dat partijen deze overeenkomst niet voor dezelfde prijs en/of onder dezelfde voorwaarden gesloten zou hebben als dit beding niet gesloten zou zijn. Dan wordt dit beding mogelijkerwijs als kernbeding beschouwd. De jurisprudentie geeft desondanks en tendens te zien dat  branchebeschermingsbepalingen doorgaans niet worden aangemerkt als bedingen die onmiddellijk verband houden met de huurovereenkomst (Pres. Rb. Leeuwarden 23 juli 1981, KG 1981, 118, Ktr Dordrecht 26 januari 2006, Prg 2006, 44). Het is de vraag op welke wijze het onmiddellijk verband-vereiste uitgelegd moet worden. Het lijkt mij dat dit niet zo eng uitgelegd moet worden zoals de kantonrechter in deze kwestie heeft gedaan. 

Door bijzondere omstandigheden geen ontbinding (wijziging 16 juni 2019)

Volgens artikel 6:265 BW kan een overeenkomst worden ontbonden als de schuldenaar tekortschiet in nakoming van deze overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Het uitgangspunt is dat schending van elk beding in de overeenkomst grond voor ontbinding op kan leveren. Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 mei 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1814) geeft een voorbeeld van bijzondere omstandigheden, waardoor de huurder ondanks het feit dat hij meer dan vijf hennepplanten in zijn woning had, niet in strijd handelde met het huurderschap. De huurder had aangetoond dat hij de hennep niet bedrijfsmatig kweekte. De huurder was HIV-patiënt en had de cannabis nodig tegen bijwerkingen van noodzakelijke medicijnen en kon de aanschaf daarvan niet (langer) betalen. Er was verder geconstateerd dat de installatie in orde was en geen gevaar opleverde. Verder was er geen verbodsbepaling tegen het kweken van hennep in het huurcontract opgenomen. De huurder had daarom niet een specifieke bepaling van de huurovereenkomst overtreden. Dat had dus wel anders kunnen zijn als er wel een dergelijke bepaling in het huurcontract zou hebben gestaan. Gezien deze omstandigheden zou een beroep op de redelijkheid en billijkheid wellicht deze bepaling kunnen ontkrachten.

De huurder werd ook niet strafrechtelijk vervolgd. Verder was geconcludeerd dat de huurder geen andere middelen had om voldoende goed werkende cannabis tot zijn beschikking te hebben. Een aanzuigende werking van criminaliteit was niet te verwachten, omdat de huurder alle cannabis van de teelt zelf gebruikt. Gezien de specifieke en unieke omstandigheden zou er geen precedentwerking van deze uit hoeven te gaan. Het hof was aldus van mening dat ontbinding wegens de “tenzij bepaling” (de bijzondere aard van de tekortkoming) niet mogelijk was. Door de werking van deze “tenzij bepaling”had de huurder zich wel als goed huurder gedragen.

De wet heeft een rem ingebouwd inhoudende dat ontbinding alleen aan de orde is als de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt. Concreet betekent dit dat op grond van ondergeschikte tekortkomingen een overeenkomst niet kan worden ontbonden. Dit heeft ook te maken met de eis dat een ingestelde vordering in verhouding moet staan tot de gemaakte inbreuk in de gemaakte afspraken (eis van proportionaliteit). De huurder zal moeten stellen en bewijzen dat het verzuim niet voldoende ernstig is om de ontbinding te realiseren. De rechter mag zelf niet uitgaan van deze uitzondering. De rechter mag deze uitzondering alleen toepassen als de huurder daar beroep op heeft gedaan (HR 27 november 1998, NJ 1999/197 (De Bruin/Meiling). De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit.

Komt een verhuurder een beroep onvoorziene omstandigheden toe bij het wijzigen van beleid inzake woongroepen? (wijziging 4 juni 2019)

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari  2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:844) beslist dat  de coöptatieregeling die de verhuurder had gesloten in stand mocht blijven. De woonruimte was in Amsterdam gelegen. De Gemeente Amsterdam heeft per 1 januari 2017 haar beleid ten aanzien van woongroepen weer gewijzigd en het onderscheid tussen woongroepen en kamerverhuur afgeschaft. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat er sprake was geweest van een wijziging van het beleid van de gemeente, waardoor het houden van woongroepen niet meer mogelijk was.  De verhuurder beriep zich op wijziging van omstandigheden, waardoor het coöptatierecht zou komen te vervallen. De rechter oordeelde dat er geen sprake was van een onvoorziene omstandigheden in de zin van artikel 6:258 BW.  Er was geen sprake van onvoorziene omstandigheden.  Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst was en huisvestingsverordening van toepassing. In deze verordening was bepaald dat het zonder vergunning verboden was  zelfstandige woonruimte om te zetten naar onzelfstandige woonruimte. Het betrof hier alle woonruimte ongeacht dat er sprake was van huur- of koop.  In de huisvestingsverordening werd als  woongroep beschouwd een samenlevingsverband bestaande uit tenminste drie personen tussen wie geen familierechtelijke relatie bestaat. In de huisvestingsverordening is verder opgenomen dat B&W bij overtreding van dit verbod een boete op kan leggen. Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst was het dan ook niet toegestaan de onderhavige woning zonder die vergunning in gebruik te geven of te hebben. De regeling luidde zoals boven beschreven.

Dat de gemeente Amsterdam tijdelijk een gedoogbeleid toepaste was kennelijk ingegeven door allerlei omstandigheden, zoals een capaciteitsgebrek om handhavend op te treden.

Na 2011 is de Huisvestingswet gewijzigd (in 2014) en is in februari 2014 door de gemeenteraad van Amsterdam een beleidskader voor woningdelers vastgesteld, de nota ‘Ruimte voor Woningdelers januari 2014’, waarin nadere voorwaarden waren gesteld aan bewoners van een woongroep en aan de betreffende woning. In dat kader was ook een overgangsbepaling opgenomen voor reeds bestaande woongroepen (tot 1 januari 2017), maar de bewoners hebben zich daarvoor niet aangemeld. De Gemeente Amsterdam eiste dat de bewoners zich zelf daarvoor meldden om te borgen dat het ging om de wens van een woongroep en het niet gebeurde op initiatief van de verhuurder om de huurovereenkomst ongewijzigd te kunnen voortzetten. Verhuurder/eigenaar dan wel diens toenmalige lasthebber hebben de bewoners onweersproken ook niet op die mogelijkheid gewezen. Bovendien moest de woning ook dan voldoen aan de door de gemeente Amsterdam geformuleerde voorwaarden zoals boven al weergegeven. Deze eisen hadden onder meer betrekking op de minimale grootte van gemiddeld 15 m² woonruimte per bewoner. Dat de woning destijds aan die voorwaarden voldeed is gesteld noch gebleken.

Uit het voorgaande moet worden afgeleid dat de omstandigheid dat voor de wijze van bewoning, zowel door vier als door vijf personen, een vergunning vereist is, niet kan worden aangemerkt als een omstandigheid die ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst in de toekomst lag. Zoals hierboven is weergegeven was die vergunning toen immers ook al vereist. Ook toen al kon de gemeente op het handelen in strijd met de betreffende bepaling van de Huisvestingswet en/of Huisvestingsverordening boetes opleggen. Ook het niet gebruiken van de overgangsbepalingen door de huurders is niet te zien als een omstandigheid die een beroep op artikel 6:258 BW zou rechtvaardigen.  Verder was ook niet gebleken dat de verhuurder zijn uiterste best had gedaan om de bestaande toestand te legaliseren.

In deze zaak hadden de huurders vermoedelijk ten onrechte gesteld dat de verhuurder eigenaar het coöptatierecht kon opzeggen. Dat is allerminst zeker.  Hier was sprake van en niet schriftelijk vastgelegd coöptatierecht. Bij betwisting van het coöptatierecht had nog uitgezocht dienen te worden of er daadwerkelijk een coöptatierecht was ontstaan. De aanwezigheid van een coöptatierecht stond hier echter niet ter discussie. De kantonrechter achtte op basis van redelijkheid en billijkheid het mogelijk om een sterfhuisconstructie toe te passen, waarbij de huurprijs werd verlaagd naar rato van het aantal vertrekkende huurders Bij vertrek van een bewoner kan de huurprijs worden verminderd met 20% per vertrekkende huurder (bij volledige bezetting waren er 5 huurders).

 

Onredelijk voordeel bij aanvang verhuring (bijgewerkt 2 juni 2019)

Bij de vraag of er sprake is van onredelijk voordeel hoeft er geen onderscheid te worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:264 BW van toepassing bij de verschillende huurregimes. Dit was ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5753).  In deze uitspraak wordt door de kantonrechter het baatcriterium toegepast. In rechtsoverweging 18 wordt immers gesteld dat de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van de verhuurder dienen. Zij worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie en dienen derhalve uit de huurprijs bestreden te worden. de Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) echter beoordeeld dat er sprake is van een onredelijk voordeel als er geen sprake is van geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Mr. Th.  Gardenbroek gaat in de noot onder het vonnis van de rechtbank Amsterdam (WR 2019/64) uit van het baatcriterium dat in het arrest van de Hoge Raad besloten zou zijn. Ik ga er juist vanuit dat de Hoge Raad in dit arrest het prestatiecriterium heeft laten prevaleren, omdat er sprake moet zijn van een tegenprestatie,  die niet verwaarloosbaar moet zijn. De Hoge Raad spreekt niet van een prestatie waarvan de huurder baat dient te hebben.

De kantonrechter gaat evenals de overige lagere rechtspraak uit van het baatcriterium. Ook uitgaande van het prestatiecriterium vraag ik mij af of de verhuurder de meeste kosten door mocht belasten. Deze kosten waren immers niet overeengekomen. Het was de huurder niet duidelijk wat er allemaal onder administratiekosten viel.  Zonder concrete afspraken te maken over bepaalde kosten lijkt het mij niet juist deze kosten aan de huurder door te belasten. Verder is het nog de vraag of hier sprake was van geen of verwaarloosbare tegenprestatie. Dat lijkt mij ten aanzien controle van gegevens, credit check en check bevolkingsregister zeker het geval.  Dit zijn geen werkzaamheden die vrijwel geen tijd vergen en die doorgaans alleen wegens een beleid van de verhuurder worden gedaan. Het gaat hier niet om prestaties die in het belang van beide partijen worden gedaan. Vanuit deze optiek kan ook worden gesproken van werkzaamheden die niet leiden tot een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Het vervaardigen van een schriftelijk contract is doorgaans alleen in het voordeel van de verhuurder. Een huurcontract is immers vormvrij. De aanwezigheid van een contract is toch ook als bewijs van de gemaakte afspraken handig.  Ik zou daarom de nuance willen zoeken voor wat betreft werkzaamheden waarvoor de huurder enige beslissingsbevoegdheid heeft en die door belast kunnen worden ook als de prestatie grotendeels ten behoeve van de verhuurder wordt gedaan en de werkzaamheden waarover de huurder niets heeft te zeggen en die alleen wegens het geldende beleid dat bij de verhuurder gangbaar is wordt uitgevoerd. 

Het  moet bij de beoordeling van dit criterium wel duidelijk zijn dat er volgens beide criteria geen kosten in rekening gebracht kunnen worden waarvan de kosten niet doorbelast mogen worden. Dit betreffen de kosten die bij normale verhuring gemaakt horen te worden zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het maken van folders en het aanvragen van de nodige vergunningen. In sommige uitspraken worden de kosten voor het opstellen van een huurovereenkomst wel als kosten aangemerkt, die in rekening gebracht mogen worden. Ik vind dit niet juist. Een schriftelijke huurovereenkomst is immers niet noodzakelijk voor het bestaan van een huurovereenkomst. Het sluiten van een schriftelijk contract geeft duidelijkheid voor partijen. In een contract worden doorgaans ook bepalingen opgenomen in het nadeel van de huurder. Voor woonruimte heeft de verhuurder minder ruimte om van de wettelijke regeling af te wijken, dan voor bedrijfsruimte. Desondanks heeft de verhuurder meer belang bij een schriftelijk contract dan de huurder. Ik ben daarom van mening dat de kosten voor het maken van een huurcontract door de verhuurder gedragen dienen te worden. Volgens het door de Hoge Raad neergelegde criterium mogen deze kosten wel aan de huurder worden doorbelast. 

Gaan afspraken met een voormalige verhuurder over op de  nieuwe eigenaar? (bijgewerkt 1 juni 2019)

Volgens een arrest van het hof van 18 december 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4793) kon een overeenkomst wel worden ontbonden na eigendomsovergang wegens het onderverhuring van de woonruimte door de huurder. De huurder stelde toestemming van de vorige eigenaar te hebben gekregen, maar kon dit niet bewijzen. Voor dit gedeelte van het arrest is er weinig nieuws onder de zon. Het deel van dit arrest waarvoor ik de aandacht vraag, staat in alinea 3.4.2 van het arrest waarin het hof ten overvloede aan overweging toevoegt die als onjuist beoordeeld dient te worden.  Het hof  voegt ten overvloede toe dat als de voormalig eigenaar aan de huurder toestemming voor onderverhuur of ingebruikgeving heeft verleend, de verhuurder als opvolgend eigenaar daaraan niet is gebonden.

Het hof overwoog dat bij overdracht van de zaak waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, de verkrijger volgens het hof slecht gebonden is door die bedingen van de huurovereenkomst, die onmiddellijk verband houden met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie (artikel 7:226 lid 3 BW). De bevoegdheid tot onderverhuur valt daar volgens het hof niet onder. Aldus geldt volgens het hof de huurovereenkomst en het daarin opgenomen verbod tot onderverhuur onverkort tussen huurder en verhuurder. 

Deze beslissing is niet houdbaar. Het hof spreekt zichzelf ook tegen. Allereerst is het hof van oordeel dat een verbod tot onderverhuring wel overgaat met de eigendomsoverdracht, maar een verleende toestemming met een onderverhuring niet over zou gaan. Dat komt in deze zaak neer met het meten met twee maten. Het ging hier om een onderverhuring van een inwonende huurder, dat in beginsel op grond van de wet mogelijk is op basis van artikel 7:244 BW.  Als de huurder toestemming voor de onderverhuring heeft gekregen, dan mag de huurder er toch vanuit gaan dat het verbod ten aanzien van deze verhuring is komen te vervallen? Het verbod ten aanzien van deze onderverhuring kan daarom niet worden overgedragen op de nieuwe eigenaar. Als de huurovereenkomst in dit geval toestemming voor onderverhuring zou bevatten, dan is er geen verbod tot onderverhuring ten aanzien van deze onderhuurder dat kan worden overgedragen.  Verder krijgt de (hoofd) huurder die met toestemming van de vorige eigenaar heeft onderverhuurd een enorm probleem als de nieuwe eigenaar zich niet aan deze toestemming hoeft te houden. Deze huurder heeft een geldige overeenkomst met de onderhuurder gesloten, waar deze huurder in de hoedanigheid als verhuurder niet zo eenvoudig af zou kunnen komen. Deze huurder ziet dan volgens de redenering van het hof een gelegitimeerde onderverhuring alleen maar door een eigendomsoverdracht omgezet worden in een verhuring die in strijd zou zijn  met de huurovereenkomst. Dat kan de bedoeling niet zijn. Ik zie daarom de onderverhuring met toestemming van de verhuurder als een beding dat rechtstreeks betrekking heeft op de kernprestaties van huurder en verhuurder dat kan worden aangemerkt als een beding in de zin van artikel 7:226 lid 3 BW

Zie meer info op de volgende pagina.

Doorberekening onderhoudskosten collectieve installatie en de Warmtewet (wijziging 29 mei 2019)

De rechtbank Overijssel komt in haar vonnis van 19 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:593) tot het volgende oordeel over de doorbelasting van kosten van onderhoudscontracten en storingscompensatie ten aanzien van warmte-installatie. De kantonrechter bevestigt het oordeel van de Huurcommissie. Een warmte-installatie valt onder het begrip “onroerende aanhorigheden” behorend bij woonruimte ex artikel 7:233 BW. De kosten die daarmee gemoeid zijn dienen te worden bestreden uit de huurprijs en kunnen niet extra in rekening worden gebracht als servicekosten. de rechter acht een anticipatie op de beoogde aanpassing Besluit servicekosten hier niet aan de orde. Ten aanzien van de onderhoudscontracten heeft de onderzoeker van de Huurcommissie geoordeeld dat de verhuurder een onderhoudsplicht heeft aan de installatie en dat de kosten van onderhoud daarom niet kunnen worden doorberekend aan de huurders.

De kantonrechter overwoog als volgt: Ingevolge het bepaalde in artikel 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, alsmede de onroerende aanhorigheden. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:237 lid 3 BW wordt onder servicekosten verstaan de vergoeding voor de overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Bij algemene maatregel van bestuur kunnen zaken en diensten worden aangewezen waarvoor de vergoeding moet worden aangemerkt als servicekosten.

In het thans geldende Besluit servicekosten (van 8 april 2003) kan volgens de kantonrechter het onderhoud van de collectieve installaties nog niet worden gebracht. De minister van Binnenlandse Zaken is voornemens deze bijlage te wijzigen (…) Het begrip “roerende zaken” wordt gewijzigd in “ter beschikking gestelde zaken”, waaraan wordt toegevoegd dat daaronder (eveneens) worden verstaan “collectieve installaties en daarmee verbonden apparatuur voor het leveren van warmte”.

in de nota van toelichting, behorend bij dit voorgenomen besluit, overweegt de minister (onder meer) als volgt: (…) Zoals is toegelicht (…) is de wetgever met de Warmtewet de wijze waarop de kosten van de levering van warmte in rekening behoren te worden gebracht principieel anders gaan bekijken. De wetgever heeft namelijk met de Warmtewet levering van warmte door een systeem van blokverwarming als een specifiek product geduid waarbij de onderdelen nodig voor warmtelevering moeten worden toegerekend aan de warmteprijs. In het geval van blokverwarming betekent dit dat alle zaken die nodig zijn voor de productie en levering van warmte niet langer worden beschouwd als onderdeel van de gehuurde woning als zodanig, ook als deze zaken onderdeel uitmaken van het gebouw waarin de woning zich bevindt. Met andere woorden, die zaken worden niet meer beschouwd als onroerende aanhorigheden die deel uitmaken van de gehuurde woonruimte. (…). Deze redactie is bij wijzen van het vonnis nog niet van toepassing. 

Uit de aangehaalde bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek volgt volgens de kantonrechter als uitgangspunt dat de kosten van de kapitaals- en onderhoudslasten van de warmteleveringsinstallatie (een onroerende aanhorigheid) bestreden dienen te worden uit de huurprijs en niet als (aanvullende) servicekosten in rekening kunnen worden gebracht.  Dit standpunt lijkt mij juist conform de regeling zoals ten tijden van het wijzen van het vonnis van toepassing was.

De Leegstandwet en de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking (bijgewerkt 23 mei 2019)

In artikel 15 lid 1 Leegstandwet staat bijvoorbeeld uitdrukkelijk dat artikel 7:206 lid 3 BW niet van toepassing is op verhuring op grond van de Leegstandwet. Dat betekent dat de huurder bij geconstateerde gebreken niet het zelfklusrecht toe kan passen en de redelijke kosten kan verrekenen met de huur. Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:4533) moeten beslissen over een gevorderde verrekening van kosten met de huur bij het vervangen van een cv-installatie. Deze installatie kon niet meer worden gerepareerd. gebruik van deze cv-ketel was onverantwoord. De huurder had toch verwarming en warm water nodig. De huurder had de ketel vervangen, omdat de verhuurder geen actie ondernam. De huurder  had tot het einde  van de huurperiode een huurachterstand laten ontstaan. De huurder bleef ook na rechtsgeldige opzegging gebruik van de woning maken. In eerste aanleg was beslist dat de opzegging terecht was gedaan en dat de huurders de woning ten onrechte niet hadden verlaten op het moment de overeenkomst wegens de opzegging eindigde. Er werd in eerste aanleg de onbetaalde huur toegewezen. verder werd schade toegewezen vanaf het moment dat de huur was beëindigd tot het moment dat het gehuurde was ontruimd. 

In deze zaak werd een beroep op huurverlaging niet gehonoreerd. De huurder had in beginsel wel recht op huurverlaging als er sprake was van een gebrek dat het huurgenot aantast. Deze vordering werd niet toegewezen, omdat de huurder niet voldoende had onderbouwd, wanneer  het gebrek was vermeld. had men dit wel correct gedaan, dan was deze vordering vermoedelijk wel toegewezen. 

Vervolgens werd een beroep op ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW) gedaan. Er kwam vast te staan dat vervanging van de CV-ketel noodzakelijk was. Het hof merkte volledigheidshalve ook op dat de verhuurder zich ten aanzien van de op haar rustende verbintenis om te zorgen voor een deugdelijk werkende CV-ketel niet heeft beroepen op enig opschortingsrecht in verband met de in augustus 2016 reeds ten deel bestaande huurachterstand. Dit is toch nog een merkwaardige draai aan deze kwestie. het opschorten van een herstelverplichting wegens een huurachterstand is niet onomstreden. De verhuurder heeft de verplichting om het gehuurde gedurende de gehele huurperiode in goede staat van onderhoud te houden. Door dit niet te doen, ontstaat er van rechtswege verzuim. Dat verzuim is voor het verleden niet te herstellen. Voor de betaling van een huurachterstand is wel volledig herstel mogelijk. In het hoofdstuk  “Herstel Gebreken” onderdeel “Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand?” ga ik her ook verder op in. 

De vordering tot ongerechtvaardigde verrijking werd wel toegewezen. De verhuurder had aangevoerd niet verrijkt te zijn, omdat de woning was verkocht en de woning niet voor een hoger bedrag was verkocht. Het hof overwoog hieromtrent: Verhuurder heeft de stellingen van de huurders niet  betwist dat zij de overeenkomst waarbij zij de woning aan een koper heeft verkocht, pas heeft gesloten nadat de nieuwe ketel was geplaatst. De koper kocht bij die koopovereenkomst dus een woning met daarin een net geplaatste nieuwe CV-ketel, en niet een woning met een (zeer) oude CV-ketel die hoognodig vervangen moest worden. Aangenomen kan worden dat dit heeft doorgewerkt in de koopprijs die de koper bereid was om voor de woning te betalen. De mate waarin dat het geval is geweest, is niet met mathematische zekerheid te bepalen, maar kan naar het oordeel van het hof in de gegeven omstandigheden in redelijkheid gesteld worden op het bedrag dat de huurders in verband met de plaatsing van de ketel aan het installatiebedrijf verschuldigd zijn geworden, zijnde € 2.126,02. Tot dat bedrag is de verhuurder dus verrijkt, terwijl daarvoor geen rechtvaardiging aanwezig is omdat [geïntimeerde] op haar eigen kosten had moeten zorgen voor plaatsing van een nieuwe CV-ketel. Mocht de koopovereenkomst zijn gesloten voor dat de cv-ketel was geplaatst, dan had de stelling van de verhuurder nog wel doel kunnen treffen. Voor de goede orde merk ik hierbij op dat artikel 7:206 lid 3 BW weliswaar niet van toepassing is, maar de huurder via de weg van artikel 6:212 BW wel vergoeding van (een deel) de kosten kan krijgen voor zover er na huurbeëindiging sprake is van ongerechtvaardigde verrijking.

Een rechtsopvolger beroept zich op de opzegging van zijn rechtsvoorganger (bijgewerkt 14 mei 2019)

In de zaak die door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd behandeld was sprake van een opzegging door een verhuurder, die daarna het gehuurde overdroeg aan een nieuwe eigenaar. Daarna werd het gehuurde nog eens overgedragen. Het betrof hier winkelbedrijfsruimte. Het ging hier om een huurovereenkomst met een huurperiode, die langer dan 10 jaar had geduurd. 

Ik zie in het arrest geen overwegingen voor wat betreft de wachttijd. Als de wachttijd van 3 jaar was voorgesteld als argument om de huurbeëindiging niet plaats te laten vinden, dan zou dit toch vruchteloos zijn voorgesteld, omdat de wachttijd van 3 jaar bij winkelbedrijfsruimte in het kader van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” na de eerste periode van 5 jaar is uitgewerkt (zie het onderdeel “2D. De wachttijd van drie jaar in het kader van de dringende reden“. 

Er worden ook weinig woorden vuilgemaakt aan de vraag of een rechtsopvolger van de verhuurder die de opzegging had gedaan beroep kon doen op deze opzegging. Het hof wijst zonder veel omhaal deze vordering toe. Mr A. Bergers-Kemp komt in haar commentaar onder dit arrest tot een zelfde standpunt (TvHB 2019, nr 2, pagina 130).  De jurisprudentie oordeelt hier wisselend over. het hof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 25 februari 2014 (ECLI:NL:GHARL:2014: 1379) tot het oordeel gekomen dat een nieuwe eigenaar geen rechten kan putten uit de opzegging van zijn rechtsvoorganger. het ging hier ook om winkelbedrijfsruimte. 

Het hof overwoog dat op grond van artikel 7:226 lid 1 BW bij de overdracht van het verhuurde object de rechten en verplichtingen van de verhuurder uit de huurovereenkomst, die daarna opeisbaar worden, overgaan op de verkrijger. Deze bepaling is van dwingend recht ingevolge artikel 7:226 lid 4 BW. Artikel 7:226 BW houdt volgens het hof een afwijking in van de algemene regel dat overeenkomsten slechts van kracht zijn tussen de handelende partijen. Deze afwijking heeft alleen betrekking op huur, zodat art. 7:226 lid 1 BW uitsluitend een opvolging regelt in de rechten en verplichtingen die onmiddellijk verband houden met het gebruik van de gehuurde zaak gedurende een bepaalde tijd tegen een door de huurder te betalen prijs (HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1955). De opzegging door de stichting is naar het oordeel van het hof niet te beschouwen als een beding dat onmiddellijk verband houdt met het gebruik van het gehuurde, zodat de opzegging door de stichting niet op de voet van art. 7:226 lid 1 BW (mede) als een opzegging door de gemeente kan worden beschouwd. Als hier sprake was geweest van een overgang onder algemene titel, dan had het volgens het hof anders kunnen liggen.

Mr A. Bergers-Kemp acht de motivatie van het hof niet helemaal sluitend. Zij noemt onder meer als argument dat de opzegging bij uitstek voldoet aan het “onmiddellijk verband vereiste”en noemt als voorbeeld dat de opzegging door de huurder na een dergelijke rechtsopvolging door de verhuurder ook stand houdt. Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 18 februari 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:480) ook tot het oordeel dat het in ieder geval juist is dat een opvolgend eigenares zich kan beroepen op de door haar voorganger gedane huuropzegging.

Ik ga ervan uit dat het mogelijk is dat een opvolgend eigenaar de rechten uit de opzegging van zijn rechtsvoorganger overneemt. Aangezien de rechtsgrond van de opzegging niet gewijzigd kan worden, zal een nieuwe eigenaar niet de overeenkomst kunnen beëindigen op grond van en andere rechtsgrond dan die in de opzegging staat genoemd. Deze nieuwe eigenaar kan nog wel nuance verschillen aanbrengen binnen de rechtsgrond van opzegging. De overeenkomst mag dus nog wel worden opgezegd wegens dringend eigen gebruik als men heeft besloten te slopen in plaats van te renoveren. er moet dan wel voldaan worden aan de voorwaarden van die aan de opzegging zijn verbonden.   Zo werd de rechtsopvolger in het arrest van het hof te Amsterdam van 18 februari 2014 alsnog in het ongelijk gesteld. De huurder geniet dus gewoon huurbescherming. De rechtsopvolger moet dan ook kunnen voldoen aan het vereiste van dringendheid. Als de vorige eigenaar de overeenkomst wenste op te zeggen wegens een financieel belang, dan zal de nieuwe eigenaar daar niet zonder meer een beroep op kunnen doen als deze zeer vermogend is. 

Onredelijke renovatievoorstel verhuurder (Bijgewerkt 5 mei 2019)

In een vonnis van de rechtbank Rotterdam van 4 april 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:2543) werd bevestigd dat door een verhuurder onvoldoende zekerheid verschaft over de werkzaamheden in een complex die zouden moeten leiden tot verduurzaming van een complex woningen. Het plan omvatte onder andere de isolatie van buitenmuren, het plaatsen van zonnepanelen en het installeren van individuele warmtepompen. De energierekening zou dan komen te vervallen en voorts zou een ‘energieprestatievergoeding’ betaald moeten worden.  Er was in het voorstel geen duidelijkheid verschaft over de manier waarop de energieprestatievergoeding vastgesteld zou worden. De kantonrechter achtte het voorstel niet redelijk voor zover het betrekking had op de NOM-renovatie, omdat er er teveel onzekerheden aan het voorstel voor wat betreft aan de NOM-voorzieningen kleefden. Die onzekerheden hadden in het bijzonder betrekking tot de consequenties voor de uiteindelijke woonlasten van de huurders.

De bezwaren van de huurders richtten zich op de (mogelijke) gevolgen van de NOM-operatie, met name het ontbreken van inzicht in de wijze van vaststellen en de te verwachten ontwikkelingen van de hoogte van de EPV en de (overige) energiekosten. 

Volgens artikel 19 bis lid 2 UHW dient de EPV gebaseerd worden op “een door de verhuurder gegarandeerde minimale productie van duurzaam opgewekte finale energie op basis van een gegarandeerde maximale netto warmtevraag en bedraagt ten hoogste een bij algemene maatregel van bestuur vastgesteld bedrag.” In deze zaak niet worden vastgesteld of redelijkerwijs te verwachten was of de aan te brengen voorzieningen een zodanig isolerende werking hadden dat de warmtevraag binnen de voor de EPV genoemde normen valt, en anderzijds dat – in het verlengde daarvan – sprake is van gelijkblijvende woonlasten van de huurders. 

In de eerste plaats was gebleken dat de juistheid van de berekeningen van de EPV die als onderdeel van het voorstel aan de huurders zijn voorgelegd niet konden worden vastgesteld, enerzijds omdat de exacte netto-warmtevraag pas kon worden bepaald nadat de isolerende voorzieningen zijn aangebracht, anderzijds omdat de nu overgelegde berekeningen niet zijn vastgesteld door een bedrijf met een geldig procescertificaat, als bedoeld en verplicht gesteld in artikel 2 Regeling EPV. 

Een tweede onzekere factor was dat er niet voor gekozen was om de binnen het complex gelegen woningscheidende muren en vloeren te isoleren. Daardoor kon de warmtedichtheid van een woning worden beïnvloed door bijvoorbeeld de mate van verwarming in de onder of boven gelegen woning of de temperatuur in het trappenhuis. Het is aannemelijk dat de woning bijverwarmd zou moeten worden gezien het vermogen van de zonnepanelen het minimumvermogen heeft zoals benoemd in Bijlage I bij het Besluit EPV. en het gestelde over de warmtedichtheid.   

De conclusie is aldus dat het voorstel voor de huurders onzekerheden vertoont, omdat het niet zeker is of hun woning in voldoende mate geïsoleerd zal kunnen worden en wat de consequenties voor hun woonlasten zullen zijn.

(On)voorwaardelijke vorderingen (bijgewerkt 4 mei 2019)

De huurder stelt, door het indienen van een verzoek om hem niet-ontvankelijk te verklaren, een kwalificatievoorvraag. De rechter zal, alvorens verder in te gaan op voorwaardelijke vordering tot verlenging van de ontruimingstermijn, eerst een beslissing moeten nemen op over deze voorvraag. Aangezien deze kwalificatievoorvraag ook in een dagvaardingsprocedure aan de rechter voorgelegd kan worden, is een beslissing over deze voorvraag voor hoger beroep en cassatie vatbaar. Dit wordt in de jurisprudentie bevestigd. Het hof te ‘s-Gravenhage heeft dit in haar arrest van 27 oktober 2015 ( ECLI:NL:GHDHA:2015:2889) eveneens erkend. Dit geldt ook als door de verhuurder een zelfstandig tegenverzoek ex artikel 282 lid 4 RV indient om onvoorwaardelijk te beslissen dat er sprake is van artikel 7: 230a lid 1 BW bedrijfsruimte. De verhuurder is op grond van laatstgenoemd artikel bevoegd een zelfstandig verzoek in te dienen, mits dit zelfstandige verzoek betrekking heeft op het door de huurder oorspronkelijk ingediende verzoek. Een beslissing op dit verzoek, dat eveneens betrekking heeft op een voorvraag over de toepasselijkheid van een bepaald huurregime, is eveneens voor hoger beroep vatbaar.

Als verzoeker een kwalificatievraag stelt waarin de vraag aan de orde wordt gesteld of er sprake is van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte of artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, dan zal voorwaardelijk (dus onder voorwaarde dat er sprake is van 7:230a BW-bedrijfsruimte)  verlenging van de ontruimingstermijn gevorderd moeten worden. Als deze vordering onvoorwaardelijk wordt ingesteld, dan zal deze vordering afgewezen worden als nog niet beslist is over het toepasselijke regime. Een dergelijke vordering zal dus voorwaardelijk ingediend moeten worden. Als dat niet is gebeurd dan zal de rechter niet zelf mogen beslissen dat er sprake is van een voorwaardelijke vordering. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1812) in een arbeidszaak beslist dat de rechter niet een voorwaardelijke beslissing mag geven als door een partij om een onvoorwaardelijke beslissing is verzocht. De onderbouwing van deze beslissing luidt als volgt:  Artikel 23 Rv brengt mee dat – tenzij de wet in voorkomend geval anders bepaalt – de rechter een voorwaardelijke beslissing als de onderhavige niet ambtshalve mag geven, maar slechts indien een dergelijke beslissing is gevorderd of verzocht, dan wel in de vordering of het verzoek besloten ligt. Weliswaar heeft verzoekster in de procedure voor het hof voldoende gelegenheid gehad om zijn standpunt met betrekking tot de toewijsbaarheid van de door de kantonrechter gegeven voorwaardelijke beslissing naar voren te brengen en toe te lichten en zich uit te laten over het standpunt van verweerder daaromtrent, maar uit het bestreden arrest blijkt niet dat het hof heeft vastgesteld dat verweerder heeft verzocht om een voorwaardelijke beslissing, dan wel dat een dergelijke beslissing in haar verzoek besloten lag.  Een partij dient zich dus goed te vergewissen of de vordering of het verzoek voorwaardelijk of onvoorwaardelijk ingesteld zal worden. een onjuist ingestelde vordering kan dus tot onbedoelde gevolgen leiden. 

Buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW (wijziging 28 april 2019)

Het strafrechtelijk handelen van de huurder in algemene zin hoeft geen reden te zijn om een huurovereenkomst te beëindigen (zie het hoofdstuk Overlast), doch het strafrechtelijk handelen kan wel een tekortkoming op grond van artikel 6:265 BW opleveren.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch achtte in haar arrest van 25 augustus 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:3314 het opslaan van 357 stekjes van hennepplanten in een berging onvoldoende voor ontbinding huurovereenkomst. Het hof is uiteraard van mening dat het gehuurde niet bestemd is om te worden gebruikt voor criminele en strafbare activiteiten. Een goed huurder hoort geen hennepstekjes op te slaan voor doorvoer. De onderhavige handelwijze en het strafbare feit ten tijde van het gebruik van het gehuurde acht het hof, mede gelet op de aard daarvan zoals hiervoor vastgesteld (opslag voor doorvoer), en de omvang (drie kartonnen dozen hennepstekjes) te gering van betekenis om het door verhuurder gewenste gevolg te bewerkstelligen.
Het door het hof te ‘s-Hertogenbosch gestelde oordeel past in de algemene regel dat van ontbinding van een overeenkomst slechts sprake is als de schuldenaar tekortschiet in de nakoming van de overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Voor een afweging van de belangen van de huurder tegenover de belangen van de verhuurder – zoals bij de opzegging van woonruimte wordt toegepast – is in het kader van ontbinding van de overeenkomst geen plaats. In het arrest van 9 december 2005 van de Hoge Raad LJN: AU3255, Hoge Raad , C04/249HR komt heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is.

Artikel 7:231 lid 2 BW schept de mogelijkheid aan de zijde van de verhuurder om de overeenkomst buitengerechtelijk te kunnen ontbinden. De toetsing of deze ontbinding terecht wordt voorgesteld dient aan de hand van de criteria die de Hoge Raad heeft geformuleerd over de “tenzij beperking” in haar hieronder te noemen arrest van 28 september 2018 beoordeeld te worden. Vaak lijkt dit op een afweging van belangen wat niet bij de ontbinding hoort. Toch is deze afweging of de overtreding de ontbinding  rechtvaardigt anders dan een belangenafweging ex artikel 7:274 BW.  De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit.  Voor een afweging in het kader van de “tenzij beperking” verwijs ik naar dit arrest.

Voor de volledigheid meld ik hierbij dat het nieuw ingevoerde artikel 13b Opiumwet wel de burgemeester de bevoegdheid geeft om woningen of lokalen te sluiten in geval van strafbare voorbereidingshandelingen met betrekking tot handel in en productie van (hard)drugs, maar dat niet zal kunnen leiden tot buitengerechtelijke ontbinding op basis van artikel 7:231 lid 2 BW. In dit artikel staat dat buitengerechtelijk kan worden ontbonden indien ‘‘door gedragingen in zodanig gebouw in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en het desbetreffende gebouw deswege op grond van artikel 13b van die wet is gesloten’’. De mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbindingsmogelijkheid heeft daarom alleen betrekking op het telen, bereiden, bewerken, verwerken, verkopen, afleveren, verstrekken of vervoeren, aanwezig te hebben en vervaardigen van hard- en softdrugs (artikel 2 en 3 Opiumwet) en niet op de strafbare voorbereidingshandelingen (artikel 10a en 11a Opiumwet). De verhuurder dient daarom goed te kijken naar de reden waarom de burgemeester de locatie heeft gesloten. Als de sluiting betrekking heeft op de strafbare voorbereidingshandelingen (artikel 10a en 11a Opiumwet), dan kan de burgemeester wel deze locatie sluiten, maar is het niet mogelijk de huurovereenkomst om deze reden buitengerechtelijk te ontbinden.

Ik leg dit nu dus anders uit dan dat ik tot op maart 2019  heb gedaan. Ik was toen van mening dat in artikel 7:231 lid 2 BW al een toetsing in verband met de “tenzij beperking” zat opgenomen. Ik ben nu van mening dat hiervan geen sprake is. Het is natuurlijk wel zo dat er een grote kans bestaat dat rechter akkoord gaat met de buitengerechtelijke ontbinding als de omstandigheden zich voordoen op grond waarvan de overeenkomst buitengerechtelijk kan worden ontbonden, dan wanneer deze omstandigheden zich niet voordoen. Net zoals de door de wet geboden mogelijkheid om een overeenkomst door de verhuurder buitengerechtelijk te kunnen ontbinden op grond van artikel 7:210 BW, waarbij het partijen wel duidelijk is dat de overeenkomst niet in stand kan blijven, zal dit doorgaans ook bij de sluiting door de burgemeester het geval zijn. Dit neemt niet weg dat er toch door de rechter een toetsing plaats zal dienen te vinden. Deze toetsing zal er soms toe kunnen leiden dat de ontbinding ten onrechte is aangevoerd.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft op 14 augustus 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:3407) een beslissing moeten nemen inzake ontruiming woning na sluiting ervan door de burgemeester vanwege de aanwezigheid van (onder meer) hennep. De verhuurder heeft de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW.  De kantonrechter had verder geoordeeld dat de sluiting van het gehuurde door de gemeente op grond van artikel 13b Opiumwet voldoende is voor buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Gegeven deze omstandigheden achtte de kantonrechter de kans dat het besluit tot sluiting onherroepelijk wordt, voldoende aannemelijk. Indien het besluit alsnog zou worden vernietigd, dan is voorzien in de mogelijkheid om schadevergoeding te vorderen. Het hof beoordeelde dat de hoeveelheid hennep die bij de huurder was geconstateerd voldoende was on sluiting van het gehuurde te rechtvaardigen. Dat betekende dat de hoeveelheid hennep die bij de huurder was aangetroffen ruimschoots de hoeveelheid overtrof die binnen de grenzen van het thans gehanteerde gedoogbeleid viel. De beoordeling dient ex nunc te worden gedaan. De buitengerechtelijke ontbinding is volgens het hof gerechtvaardigd en kan door de verhuurder worden gevorderd als het voldoende aannemelijk is te achten dat het besluit tot sluiting onherroepelijk zal worden. Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat dit het geval was.

Het hof heeft in dit arrest een afweging in het kader van de “tenzij beperking” negatief voor de huurder uit laten pakken. Voor de basis van deze belangenafweging kan worden gekeken naar het arrest van de Hoge Raad van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810). In dit uiterst arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit. De grens tussen de afweging van belangen die in het kader van de opzegging geldt en die niet voor de ontbinding geldt en de afweging van belangen die in  het kader van de “tenzij beperking” geldt dus niet zo duidelijk te trekken. In de praktijk zal het er op neer komen dat de afweging van belangen op beide gronden elkaar overlappen.

Overeengekomen niet verrekenbare servicekosten (bijgewerkt 26 april 2019)

Het hof Amsterdam is in haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) echter teruggekomen op haar redenering  in haar arrest van 9 mei 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:1761). In haar arrest van 30 oktober 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:4030) gaat het hof niet langer uit van een redelijke vergoeding op basis waarvan de servicekosten ten behoeve van geliberaliseerde berekend moeten worden, maar wordt de contractsvrijheid tot uitgangspunt genomen. Ten aanzien van het beschikbaar gestelde meubilair was een vaste prijs overeengekomen. Het hof is van oordeel dat bij geliberaliseerde woningen, mede gezien het uitgangspunt  contractsvrijheid ten aanzien van de (hoogte van de) servicekosten (artikel 7:259 lid 1 eerste volzin) dus het uitgangspunt, zoals deze vrijheid in beginsel ook geldt bij de vaststelling van de huurprijs (artikel 7:246 BW). De betalingsverplichting van de huurder ten aanzien van de servicekosten beloopt het bedrag dat ter zake is overeengekomen, zo bepaalt immers bedoeld artikellid. Daarbij hoeft geen relatie met de werkelijke kosten te bestaan.  Anders dan voor de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte, staat de weg naar de huurcommissie voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte die over de servicekosten wil klagen, niet open. Artikel 7:260 BW geldt immers niet voor geliberaliseerde woonruimte. Volgens het hof hadden partijen in het onderhavige geval bij het sluiten van de huurovereenkomst overeenstemming bereikt over de door de huurder te betalen bedragen als onderdeel van de huurprijs, ook over het bedrag aan servicekosten (‘furniture’) dat hier aan de orde is. Er stond partijen geen wettelijke regel in de weg  om vaste – niet verrekenbare bedragen – af te spreken. Dit bracht volgens het hof met zich mee dat hetgeen in artikel 7:259 BW is bepaald na de eerste volzin van lid 1, niet van toepassing is op deze kwestie. Er was bovendien niet gesteld en gebleken dat partijen nadien een andere regeling waren overeengekomen. De huurder had ook op geen enkel moment gedurende de huurperiode van ruim twee jaar bij de verhuurder erover geklaagd dat zij met die kosten een probleem had en deze telkens voldaan. Evenmin had de huurder na ommekomst van het eerste jaar van de huurovereenkomst, en voor het einde ervan, aanspraak gemaakt op een overzicht van de servicekosten van het eerste jaar. Daarbij gold dat genoemd bedrag, gelet op de wijze van vermelding in de overeenkomst, niet het karakter van een voorschot heeft waarover te zijner tijd een afrekening zal volgen, maar van een vast bedrag dat zonder meer geldt als onderdeel van de totale prijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 1 BW.  Alleen de niet-geliberaliseerde huurder kan aanspraak maken op de tweede zin van artikel 7:259 lid 1 BW. Ook als partijen overeenstemming over de servicekosten hebben bereikt als bedoeld in artikel 7:259 lid 1, eerste zin BW, dan kan de huurder toch terugvallen op de regeling van artikel 7:260 BW en de kwestie bij de Huurcommissie aanmelden. Van deze regeling kan immers niet in het nadeel van de niet-geliberaliseerde huurder worden afgeweken. De huurder van geliberaliseerde woonruimte doet er dus verstandig aan om wel verrekenbare kosten af te spreken. 

Het sociaal Huurakkoord (bijgewerkt 22 april 2019)

Met het wetsvoorstel wijziging huursomstijging wordt de manier waarop de maximale huursomstijging wordt berekend aangepast. Deze wetswijziging introduceert verder de mogelijkheid om plaatselijk  in de prestatieafspraken (tussen woningcorporaties, huurdersorganisaties en gemeenten) af te wijken van de jaarlijkse voorgeschreven maximale huursomstijging in het kader van plaatselijk omstandigheden. Dit wetsvoorstel ertoe om de voor de afspraken in het Sociaal Huurakkoord 2018 omtrent de maximale jaarlijkse huursomstijging voor woningcorporaties benodigde wetswijzigingen door te voeren.Volgens de Memorie van Toelichting bij deze wet wordt gestreefd naar inwerkingtreding per 1 januari 2020. Het gaat in dit wetsvoorstel om de wijziging van de berekening van de maximale huursomstijging, waarmee de huurharmonisatie (huurverhoging bij nieuwe verhuring), de huurverlagingen wegens inkomensdaling van de huurder na eerdere inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging en alle huurverhogingen wegens renovatie (waaronder verduurzaming) buiten de berekening van jaarlijkse huursomstijging gebracht worden.

Daarnaast voorziet dit wetsvoorstel in de mogelijkheid om op voorstel van woningcorporaties in gezamenlijke afspraken met huurdersvertegenwoordigers en betrokken gemeente(n) lokaal een hogere maximale jaarlijkse huursomstijging vast te leggen (maximaal 1 procentpunt hoger). Door die berekening per kalenderjaar tellen huurverhogingen die op andere data dan 1 juli ingaan (bijvoorbeeld na woningverbetering of bij nieuwe verhuring) ook mee in de maximale huursomstijging. Daarbij worden de huurverhogingen wegens woningverbetering die buiten de berekening blijven beperkt tot huurverhogingen die maximaal een jaar na het realiseren van de woningverbetering zijn doorgevoerd. Dit wetsvoorstel brengt de huurharmonisatie, huurverlagingen wegens inkomensdaling van de huurder na eerdere inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging en alle huurverhogingen wegens woningverbetering, waaronder verduurzaming, (weer) buiten de berekening van de maximale huursomstijging.

In december 2018 hebben de Woonbond en de vereniging van woningcorporaties Aedes een Sociaal Huurakkoord gesloten. In dit Huurakkoord hebben deze partijen afspraken gemaakt over huurverlaging en huurbevriezing ten behoeve van de huurders van gereguleerde sociale huurwoningen die met betalingsproblemen kampen, of huurders die met betalingsproblemen in de nabije toekomst te maken krijgen. Deze afspraken zijn nog niet wettelijk vastgelegd (april 2019). De huurders die beroep wensen te doen op het Sociaal Huurakkoord kunnen daar ten opzichte hun gereguleerde verhuurder beroep op doen. Huurders die van particuliere verhuurders een woning huren komt geen beroep op het Sociaal Huurakkoord toe.

Huurbevriezing

De verhuurder kan in het kader van het Sociaal akkoord gehouden huurbevriezing toe te passen als huurders met betalingsproblemen, die tevens huursubsidie ontvangen, door een huurverhoging de aftoppingsgrens overschrijden. Boven deze aftoppingsgrens hebben huurders – afhankelijk van de samenstelling van het huishouden, doorgaans slechts nog recht op 65% huurtoeslag. In sommige gevallen heeft de huurder helemaal geen recht op huurtoeslag. In het Sociaal Huurakkoord is dan afgesproken dat huurders met recht op huurtoeslag en die in betalingsproblemen verkeren de verhuurder kunnen verzoeken de huur niet boven de aftoppingsgrens uit te laten stijgen. Die aftoppingsgrens is in 2019 vastgesteld op een bedrag van € 607,46 voor één en tweepersoonshuishoudens en € 651,03 voor huishoudens van drie of meer personen. Als dit geval zich voordoet mag de verhuurder geen verhogingsvoorstel meer doen. Doet de verhuurder dat wel, dan kan de huurder daartegen bezwaar maken met verwijzing naar het Sociaal Huurakkoord. Aangezien dit Sociaal Huurakkoord nog geen wettelijke basis kent, heeft het geen zin om dit bezwaar bij de Huurcommissie aan te kaarten. In artikel 7:253 BW staat het Huurakkoord nog niet als een mogelijkheid opgenomen om bezwaar te maken. De Huurcommissie kan daar ook geen rekening mee houden, tenzij zij deze mogelijkheid om bezwaar tegen de huurverhoging te maken in haar beleid verwerk.

Huurders die voor huurbevriezing in aanmerking komen zijn tevens de huurders met een huishoudinkomen boven de huurtoeslaggrens en onder de € 38.035 (basis 2019). Als deze huurders door een huurstijging boven de huurtoeslaggrens uitkomen (€ 720,42 in 2019), hebben zij het recht om bij de verhuurder huurbevriezing aan te vragen in dier voeg dat de huurprijs door huurstijging niet boven het bedrag van € 720,42 uitkomt.

Huurverlaging 

Huurders die een huurwoning bewonen waarvan de huurprijs boven de huurtoeslaggrens is uitgestegen, maar die gezien de hoogte van het inkomen wel recht hebben huurtoeslag, kunnen de verhuurder vragen de huur te verlagen tot € 1 onder de huurtoeslaggrens. Deze huurder kan dan alsnog huurtoeslag aanvragen. Het gaat hier om de geliberaliseerde verhuringen. Het gaat hier om verhuurde sociale woonruimte, die verloop van tijd door huurstijgingen boven de huurtoeslaggrens zijn uitgestegen. Deze regel is niet beperkt tot de huurders, die door de inkomensafhankelijke huurverhoging boven deze
huurtoeslaggrens zijn uitgestegen, maar heeft betrekking op alle huurders die in deze situatie terecht zijn gekomen.

De regeling is tijdelijk 

In principe geldt deze bevriezing of verlaging voor 1 jaar. Als de situatie voortduurt, kan de huurder het volgende jaar opnieuw een aanvraag doen.

Huidige beperkingen (2019)

In 2019 geldt dat deze tijdelijke huurbevriezing of –verlaging nog niet mogelijk is. Het is altijd wel toegestaan de huur te bevriezen of te verlagen, maar dan kan deze niet op een later tijdstip weer worden gewijzigd naar de oorspronkelijke (geïndexeerde) huurprijs wanneer het inkomen van de huurders is toegenomen en het recht op huurbevriezing of –verlaging is komen te vervallen. Landelijke regelingen voor invulling van deze maatregelen moeten nog uitgewerkt worden. Het is aan de lokale situatie om daarop te anticiperen, of al proactief eigen, lokale maatregelen te nemen.

Het zich niet houden aan de openingstijden winkelruimte (Bijgewerkt 19 april 2019)

Het zich niet houden aan de openingstijden

Inleiding

De winkeltijden waren in 2003, net als thans (april 2019), geregeld in de Winkeltijdenwet 1996. Deze wet is op 1 juli 2013 ingrijpend gewijzigd. Artikel 2 van deze wet verbood in 2003 – en verbiedt ook thans (april 2019) nog – om een winkel open te hebben op zondag en een aantal andere (feest)dagen, en op werkdagen tussen 22 uur en 06 uur. Artikel 3 bepaalde in 2003 dat de gemeenteraad voor ten hoogste 12 van de in artikel 2 bedoelde zon- en feestdagen ontheffing kon verlenen van het in artikel 2 bedoelde verbod. Verder regelde dit artikel de mogelijkheid van de gemeenteraad om dit te delegeren aan B&W, de aanwijzing van een beperkt aantal nachtwinkels en de – hier niet relevante – bijzondere verdergaande ontheffingsmogelijkheid voor toeristische gebieden en grensovergangen. In de huidige Winkeltijdenwet kan de gemeenteraad bij verordening vrijstelling verlenen van de verboden van artikel 2. De eertijds genoemde beperkingen zijn daarbij vervallen.

De gemeenten hebben op grond van Winkeltijdenwet ruime mogelijkheden om winkeltijdenbeleid te maken. Door een ruim winkeltijdenbeleid te formuleren kan een gemeente ten behoeve van de plaatse winkeliers ruime mogelijkheden bieden te bieden om de winkels te openen op zon- en feestdagen. 

De Raad van State heeft uitgesproken dat de Winkeltijdenwet niet in strijd is met Europese regelgeving. De Europese Dienstenrichtlijn is niet van toepassing op de Winkeltijdenwet, omdat deze wet geen betrekking heeft op ‘diensten’.

De wet “Wetkeuzevrijheid openingstijden winkeliers” zal vermoedelijk nog in 2019 worden ingevoerd. Door deze wet wordt een huurder beschermd tegen Verenigingen van winkeliers en verhuurders die willen dat de winkeliers hun winkel open of sluiten houden met inachtneming van de mogelijkheden die de plaatselijke verordeningen bieden.

De vraagstelling

Twee eigenaren van een fietsenwinkel krijgen van de Vereniging van Eigenaren van hun winkelcentrum tienduizenden Euro’s boete opgelegd omdat zij niet open willen op zon- en feestdagen. Op een gegeven moment hebben de huurders zich eenzijdig aan die verplichting onttrokken voor wat betreft de wekelijkse koopavond en hebben zij hun winkel op donderdagavond om 20.00 uur gesloten. De huurders hebben zich ook niet gehouden aan een nieuw ingevoerde openingsperiode. Het ging hier om een ingevoerde koopzondag en een verlenging van de zaterdagopening tot 18.00 uur in plaats van 17.00 uur. De gemeenteraad van Groningen heeft een dergelijke verordening vastgesteld, waarbij de winkeltijden zijn verruimd.

De ondernemers zijn met z’n tweeën, hebben geen extra personeel en zien niet voor zich hoe ze nog op de zon en feestdagen de deuren zouden moeten openen. Ze willen ook nog wat privétijd overhouden. De omzet op de tijden waarop de huurders de winkel niet open wil houden (de bij de uitbreiding verplicht gestelde koopzondag en verlengde zaterdagopstelling alsmede het laatste uur van de reeds tevoren gebruikelijke koopavond) bedraagt volgens de huurders minder dan de kosten van openstelling. De verhuurder heeft dat op zich niet betwist.

De huurder had zich – ook na sommatie – niet aan deze gewijzigde openingstijden gehouden. De huurder was onder meer van mening dat hij partij was in het door de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het Winkelcentrum (CVvE) genomen besluit en dat hij door dit besluit niet gebonden kon worden. De huurder had voorts aangevoerd dat de Stichting Winkelcentrum (…) (SWDP)  niet was aan te merken als winkeliersvereniging in de zin van artikel 6.4 van de algemene bepalingen omdat dit een stichting en geen vereniging is. De huurder stelde dat het openhouden van de winkel tijdens het laatste uur op de koopavond en de zaterdag uit zakelijke overwegingen verliesgevend is en dat dit ook voor de koopzondag zou gelden.

De verhuurder heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd dat de huurders veroordeeld dienen te worden om zich te houden aan de reguliere openingstijden als vastgesteld in het gewijzigde huishoudelijke reglement van de coöperatie en tevens op bijzondere (feest)dagen zoals die door de coöperatie na overleg met de SWDP c.q. door verhuurder conform de beslissing van de coöperatie worden bepaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250, – per overtreding (in plaats van de contractuele boete).

Het huurcontract  bevat de volgende bepalingen

Artikel 6.4

“Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:

– indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat tenminste gedurende de door de verhuurder, na overleg met de huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. Wat betreft ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen zal huurder zich conformeren aan besluiten dienaangaande van de winkeliersvereniging en bij het ontbreken daarvan aan die van verhuurder. De aan de ruimere openingstijden verbonden kosten zijn voor rekening van de huurders die van de ruimere openingstijden gebruik (moeten) maken.

Artikel 7 van de algemene bepalingen (“Boetebepaling”) luidt:

“Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”

De coöperatie heeft op 15 december 2014 een huishoudelijk reglement vastgesteld. Dit reglement bevat onder meer de navolgende bepalingen:

Artikel 3 Openingstijden

Exploitanten zijn verplicht hun Bedrijfsruimten open te houden en van voldoende gekwalificeerd bedienend personeel te voorzien, dat goede service verleent op de tijden dat het Winkelcentrum als geheel geopend is en hun Bedrijfsruimten gesloten te houdend op de daarvoor van tijd tot tijd door het Bestuur vast te stellen dagen en uren, behoudens dispensatie te verlenen door het Bestuur, binnen de mogelijkheden van de Winkelsluitingswet.

(…)

Behoudens dispensatie te verlenen door het Bestuur zijn Exploitanten verplicht hun Bedrijfsruimten geopend te hebben gedurende de volgende tijden:

(…)

Zaterdag van 9.30 tot 18.00 uur

Elke laatste zondag van de maand van 12.00 tot 17.00 uur

Evenzeer kunnen op verzoek van of in overleg met de Winkeliersvereniging bijzondere openstellingstijden worden vastgesteld, zoals bijvoorbeeld extra koopavonden en koopzondagen.

Artikel 14

Ieder Lid is verplicht om de verplichtingen uit de statuten van de Coöperatie en het onderhavige Huishoudelijk Reglement alsmede alle overige door de Coöperatie vast te stellen reglementen aan de Exploitanten van de aan hem toebehorende Bedrijfsruimte op te leggen. Vervolgens is hij verplicht deze verplichtingen van de betreffende Exploitanten voor en namens de Coöperatie te aanvaarden, zodat er een rechtstreekse contractuele relatie tussen de betreffende Exploitatie en de Coöperatie komt te ontstaan (derdenbeding). Een Exploitant is vervolgens ingeval hij de Bedrijfsruimte aan iedere opvolgende Exploitant in gebruik geeft eveneens verplicht de hiervoor bedoelde bepalingen aan die andere Exploitant gebruiker op te leggen.

Sancties

Bij niet tijdige of niet behoorlijke nakoming van het bepaalde in dit Huishoudelijk Reglement zullen onderstaande sancties en de boetebepalingen van kracht zijn:

De minimale boete bedrag € 500,00 per dag per overtreding. De boete kan door het Bestuur worden verhoogd tot maximaal €5.000,00 per dag per overtreding als blijkt dat de hoogte van de boete niet in overeenstemming is met de mate waarin de overtreder voordeel ondervindt van diens overtreding.

De behandeling van de zaak in eerste aanleg

In haar vonnis van 21 september 2016 ECLI:NL:RBNNE:2016:4195 besliste de rechter dat onder de geschetste omstandigheden de openingstijden gewijzigd konden worden en dat de huurder zich aan deze gewijzigde openingstijden diende te houden. 

De kantonrechter heeft overwogen dat de SWDP kan worden aangemerkt als een winkeliersvereniging en dat huurders zich hebben te houden aan de besluiten van de SWDP en de verhuurder betreffende de ruimere openstellingstijden. De kantonrechter heeft de bezwaren van huurders   tegen artikel 6 van de algemene voorwaarden verworpen en deze bepaling niet onredelijk bezwarend geoordeeld. Ook het boetebeding heeft de kantonrechter als niet onredelijke beoordeeld en de bezwaren tegen de geldigheid van artikel 7 verworpen.

De kantonrechter ging er bij de beoordeling vanuit dat de exploitanten van de winkelruimten in het winkelcentrum in de ledenvergadering bij meerderheid hebben besloten tot een verruiming van de openingstijden. Hoewel die besluitvorming zich heeft afgespeeld binnen een stichting hebben de exploitanten van de winkelruimte, in ieder geval tot zeer recent, dat overleg en die besluitvorming materieel als overleg binnen en van de “winkeliersvereniging” beschouwd en ervaren. Dat besluit was overgenomen door de CVvE.

De verhuurder hanteerde in het kader van de met de huurder aangegane huurovereenkomst die openingstijden als uitgangspunt waaraan de huurder zich diende te houden. Gelet op de wijze waarop de besluitvorming van exploitanten van winkels binnen het winkelcentrum is vorm gegeven en is ingevuld, had de verhuurder waar het gaat om het overleg over (een verruiming van) openingstijden, naar het oordeel van de kantonrechter gehandeld conform het bepaalde in artikel 6.4 van die algemene bepalingen. Hier werd dus aan de orde gesteld of de juiste instantie de beslissing had genomen waaraan de huurder gebonden kon worden. Deze rechter was in dit specifieke geval van mening dat hier sprake was van een overleg met de winkeliersvereniging gezien de geschetste situatie. Wat hier ook van zij: duidelijk is in ieder geval dat volgens deze uitspraak een winkeliersvereniging namens de huurders een dergelijke beslissing kan nemen. Er werd in dit vonnis ook beslist dat de algemene voorwaarden in dit geval niet onredelijk bezwarend waren. Dit valt buiten het kader van dit onderwerp. Voor de overwegingen verwijs ik naar het vonnis. Er werd tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. 

De behandeling van de zaak in hoger beroep

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10128) een beslissing genomen over de vraag of een tweetal winkeliers gehouden konden worden aan een verplichting om een vaste zondag per maand de winkel geopend te houden. Tevens werd in dit arrest beslist of de winkeliers boete verbeurd hadden door de winkels vroeger te sluiten op de reeds jarenlange vastgestelde koopavond.

De kernvraag waarover het hof zich moest buigen is in hoeverre de verhuurder op basis van het huurcontract en de daarbij behorende algemene voorwaarden aan de huurders minimale openingstijden kan voorschrijven en gerechtigd is de huurders te beboeten indien zij zich daaraan niet houden.

Wie heeft besloten om de winkeltijden uit te breiden?

De eigenaren van bedrijfsruimte in het winkelcentrum zijn verenigd in de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het Winkelcentrum “(…)” Groningen U. A. (verder: de coöperatie).De verhuurder is lid en haar bestuurder [D] is ook bestuurslid van de coöperatie.

De exploitanten van de bedrijfsruimten in het winkelcentrum (…) hebben geen formele winkeliersvereniging. Wel is de stichting “Stichting Winkelcentrum (…)” (SWDP) in het winkelcentrum actief en via deze stichting hebben zij contact met de coöperatie.

Op 29 september 2014 heeft een vergadering plaatsgehad van de SWDP. Bij die vergadering waarbij ook één van de huurders aanwezig is geweest, is onder meer gesproken over een in te voeren koopzondag en een verlenging van de zaterdagopening tot 18.00 uur in plaats van 17.00 uur. Er is een stemming geweest waarbij de meerderheid van de aanwezigen voor deze voorstellen heeft gestemd.

Het besluit van de SWDP is voor de vergadering van de coöperatie van 15 december 2014 als agendapunt geagendeerd en met meerderheid overgenomen.

De verhuurder heeft de vennootschap bij herhaling verzocht en gesommeerd zich te houden aan de vastgestelde openingstijden. De verhuurder heeft huurders c.s. boetes in rekening gebracht en daartoe facturen verzonden omdat de vennootschap bij herhaling de door haar in winkelcentrum (…) gehuurde winkelruimte niet geopend had op de donderdagse koopavond na 20.00 uur, op de zaterdag na 17.00 uur en op de vastgestelde koopzondag.

Beoordeling door het hof

Het hof stelt, in navolging van de kantonrechter, voorop dat de huurverhouding tussen de verhuurder en de huurders geregeerd wordt door de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst, inclusief de daarop toepasselijke algemene bepalingen. Tussen de huurders en de coöperatie is geen sprake van enige contractuele relatie. Aan de verplichtingen die de verhuurder ingevolge artikel 14 van het huishoudelijke reglement van de coöperatie op zich heeft genomen tot het door contracteren van bepaalde verplichtingen voor exploitanten waartoe de coöperatie heeft besloten, is tussen de verhuurder en de huurders geen gevolg gegeven. De verplichtingen die in het huishoudelijk reglement van de coöperatie aan exploitanten worden opgelegd, gelden dan ook niet als zodanig voor de huurders. De door de huurders opgeworpen vragen betreffende de bevoegdheid van de coöperatie om bindende beslissingen te nemen voor exploitanten die geen lid zijn van de coöperatie missen in dit geschil dan ook relevantie en behoeven om die reden dan ook geen beantwoording.

Als er een winkeliersvereniging aanwezig was geweest die het huishoudelijk reglement had aangepast, dan had dit gewijzigde reglement de huurders kunnen binden als in de huurbepalingen tevens zou zijn opgenomen dat de huurders tijdens de huurperiode gebonden worden aan rechtsgeldig genoemde beslissingen van de winkeliersvereniging. In deze zaak was dat dus niet het geval, omdat er geen winkeliersvereniging aanwezig was die rechtsgeldige beslissingen kon nemen.

Het hof is wel van oordeel dat de huurders zich ten onrechte niet hebben gehouden aan de verplichte openingstijden die al bekend waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat de huurders hun winkel op donderdagavond om 20.00 uur hadden gesloten in plaats van om 21.00 uur leverde naar het oordeel van een schending van het huurcontract op. de verhuurder was daarom gerechtigd om daartegen op te treden, ook met het opleggen van boeten.

Het hof is van oordeel dat de verhuurder op basis van de overeengekomen regels wel binnen redelijke grenzen van deze reeds bestaande regels betreffende openingstijden, tot wijziging van de openingstijden over kan gaan.

Onder ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen in de zin van artikel 6 lid 4 moet volgens het hof verstaan worden het beperkte aantal zon- en feestdagen waarop de winkel geopend mocht zijn ingevolge artikel 3 van de destijds geldende Winkeltijdenwet en de extra koopavonden in de decembermaand of een maandagochtendopenstelling in verband met de feestdagen. Bij die laatste, beperkte categorie, openingstijden is de winkeliersvereniging in een winkelcentrum leidend, en bij gebreke van een besluit van de winkeliersvereniging, de verhuurder. Aangezien de data van deze extra winkeltijden (toevoegen: tijdens bijzondere koopavonden en koopzondagen) jaarlijks wisselen, acht het hof in zoverre in de regeling besloten liggen dat de openingstijden met toepassing van artikel 6 lid 4 gewijzigd kunnen worden en dat ook de boetebepaling van artikel 7 op het zich niet houden aan een dergelijk besluit van toepassing is en blijft, ook wanneer dit een vaststelling over een later jaar betreft dan het jaar waarin het huurcontract is afgesloten. Een en ander wordt wel begrensd door de redelijkheid en billijkheid waardoor ook huurovereenkomsten als deze worden beheerst. Dit betekent dat het voorgaande alleen geldt voor zover de extra bijzondere openstellingen in lijn liggen met wat gold c.q. te verwachten was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Voor verdergaande dwingende wijzigingen van de openingstijden door de verhuurder zonder instemming van de huurder, zoals bijvoorbeeld het invoeren van een tweede koopavond per week onder de titel van “ruimere openingstijden” biedt naar ’s hofs uitleg artikel 6 vierde lid van de algemene bepalingen geen grondslag.

Voor een verruiming, tegen de zin van de huurder, van de verplichte reguliere openingstijden gedurende de looptijd van het huurcontract biedt artikel 6 lid 4 naar ’s hofs oordeel, de verhuurder evenmin veel soelaas. De tekst van de bepaling wijst er niet op dat de verhuurder een eenmaal vastgestelde verplichting eenzijdig mag wijzigen, laat staan deze mag verzwaren.

De invoering van ingrijpende wijzigingen als een tweede verplichte koopavond zonder instemming van de huurder onder de titel wijziging reguliere openingstijden acht het hof evenwel evenmin mogelijk met uitsluitend de algemene bepalingen als basis.

Een volgende vraag die in deze zaak is gerezen is of onder de winkeliersvereniging in de zin van artikel 6 lid 4 ook de SWDP kan worden begrepen, zoals de kantonrechter heeft overwogen. Het hof beantwoordt deze vraag evenwel ontkennend. Een stichting is nu eenmaal geen vereniging. In artikel 6 lid 4 komt overleg met de winkeliersvereniging in de plaats van overleg met de huurder. De huurder kan als lid van de winkeliersvereniging zelf invloed op het besluit van die vereniging uitoefenen. Hij heeft stemrecht en kan zich kandidaat stellen voor het bestuur en als zodanig worden verkozen. Bij een stichting heeft hij die mogelijkheden niet. Het hof merkt nog op dat de in eerste aanleg door de verhuurder betrokken stelling dat zij de dupe is van het ontbreken van een winkeliersvereniging niet opgaat. Zonder winkeliersvereniging dient de verhuurder overleg te voeren met al haar huurders afzonderlijk. Waarom dat niet van haar kan worden gevergd is zonder nadere toelichting, die door verhuurder niet is gegeven, niet duidelijk.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof van oordeel is dat de verhuurder van de huurders mag verlangen dat de winkel op de oorspronkelijk overeengekomen, nimmer veranderde, donderdagse koopavond tot 21.00 open is en overtredingen ook met een boete mag sanctioneren. De koopzondag valt niet onder de reguliere openingstijden van een winkelcentrum in de zin van artikel 6 lid 4. de verhuurder ontbeert naar ’s hofs oordeel de bevoegdheid om de huurders voor te schrijven hun winkel regulier op elke vierde zondag van de maand open te houden tussen 12.00 en 17.00 uur, nog daargelaten dat daarover geen overleg met de huurders heeft plaatsgevonden nu een winkeliersvereniging in Winkelcentrum (…) ontbreekt. Voor de uitbreiding van de zaterdagopenstelling geldt dat het op grond van artikel 6 lid 4 voorgeschreven overleg met de vennootschap bij wijziging van de reguliere openingstijden niet heeft plaatsgevonden zodat reeds om die reden de verhuurder niet op grond van die bepaling bevoegd was deze urenuitbreiding dwingend op te leggen.

Wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet houdende keuzevrijheid openingstijden voor winkeliers

Dit voorstel van wet strekt ertoe de keuzevrijheid van de winkelier over openstelling van zijn winkel te verankeren, binnen de grenzen van de bij of krachtens de Winkeltijdenwet vastgestelde openingstijden (Memorie van toelichting wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet houdende keuzevrijheid openingstijden voor winkeliers). Het voorstel heeft als gevolg dat een winkelier zijn winkel niet open hoeft te stellen (of te sluiten) op tijden waar hij niet uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Met dit wetsvoorstel wordt voorkomen dat een ander dan de winkelier, zoals de verhuurder, een vereniging van eigenaren of een winkeliersvereniging, zonder instemming van de winkelier, besluit over de openingstijden. Het is wenselijk dat de beslissingsbevoegdheid uitdrukkelijk en zonder onduidelijkheden hierover bij de winkelier komt te liggen.

Als dit wetsvoorstel effectief wordt dan kan zich een situatie zoals boven beschreven niet meer voordoen voor wat betreft de wijziging van de winkeltijden. Ook bij deze nieuwe regeling kan de winkelier niet eenzijdig afwijken van de overeengekomen tijden. De boete voor wat betreft de eenzijdige vermindering van de openingstijden zou dan ook blijven bestaan.

Het verdient opmerking dat de keuzevrijheid die dit wetsvoorstel bewerkstelligt niet beperkt is tot de situatie dat een winkelier wordt verplicht de winkel open te stellen op openingstijden waar hij niet uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Ook de winkelier die geconfronteerd wordt met beperktere openingstijden, dan waar aanvankelijk mee ingestemd is, kan, binnen de grenzen van de wet, niet worden gedwongen zijn winkel te sluiten.

Instellen voorlopige voorziening tijdens lopende procedure (gewijzigd 13 april 2019)

In artikel 223 Rv is de volgende regeling opgenomen: Tijdens een aanhangig geding kan iedere partij vorderen dat de rechter een voorlopige voorziening zal treffen voor de duur van het geding. Deze vordering moet samenhangen met de hoofdvordering.

Deze procedure betreft een kort geding binnen een aanhangig gemaakte bodemprocedure. Het gaat hier om incidentele vordering. De bodemprocedure moet dus aanhangig zijn gemaakt. Een dergelijke procedure kan ook in hoger beroep aanhangig worden gemaakt. De uitspraak in deze procedure verliest haar werking zodra in de hoofdzaak een einduitspraak wordt gegeven. Het is van belang te beseffen dat het om voorlopige beslissingen gaat. Deze beslissing bindt de rechter in hoofdzaak niet. Dat wordt niet anders als er rechtsmiddelen tegen deze uitspraak worden aangewend. Deze provisionele voorziening vervalt ook door intrekken van de zaak, waarmee de procedure dus eindigt.

Het vonnis is niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard en de vordering in het incident tot ontruiming van de woning door huurder voor de duur van het geding is afgewezen. Verhuurders hebben een incidentele vordering tot ontruiming in hoger beroep ingesteld. De gevorderde voorziening hangt samen met de hoofdvordering, nu verhuurders zowel in de hoofdzaak als in het incident veroordeling tot ontruiming vorderen. Door deze ontruiming thans reeds bij wege van voorziening te vorderen, vragen verhuurders in wezen het hof vooruit te lopen op de in hoger beroep in de hoofdzaak te nemen beslissing. Een vordering als deze is toewijsbaar als van de eisende partij, de wederzijdse belangen van partijen, de kans van slagen van de vorderingen in de hoofdzaak en alle andere omstandigheden van het geval in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de hoofdzaak afwacht. Naar het oordeel van het hof doet die situatie zich in deze zaak voor.

Een dergelijke procedure deed zich voor in de zaak die diende voor het gerechtshof Amsterdam van 25 september 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:3408). In deze zaak was in eerste aanleg de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder beëindigd wegens “dringend eigen gebruik”. Het vonnis was niet uitvoerbaar bij voorraad verklaard. In hoger beroep is alsnog in het kader van de vordering ex artikel 223 Rv verzocht gedurende de procedure in hoger beroep alsnog de ontruiming toe te wijzen. Het hof achtte deze vordering onder gegeven omstandigheden toewijsbaar. Aan het in het tweede lid van artikel 223 Rv neergelegde vereiste dat de gevorderde voorziening moet samenhangen met de hoofdvordering is in dit geval voldaan, nu de verhuurder zowel in de hoofdzaak als in het incident veroordeling tot ontruiming had gevorderd.

De provisionele vordering die ook in eerste aanleg was ingesteld (die die door de kantonrechter niet voorafgaand aan maar tegelijk met de hoofdzaak was beslist) was afgewezen op de grond dat de verhuurder daarbij geen belang hebben, aangezien een voorlopige voorziening vervalt zodra het eindvonnis is gewezen, alsmede op de grond dat toewijzing daarvan strijdig zou zijn met hetgeen in de hoofdzaak aangaande de termijn van de huurbeëindiging en de uitvoerbaarheid bij voorraad was overwogen en beslist.

Huurbeëindiging wegens renovatie (wijziging 11 april 2019)

De verhuurder zal in het kader van de opzeggingsgrond ‘renovatie’ duidelijk dienen te maken dat de verhuurder de gehuurde ruimte duurzaam in gebruik wenst te nemen. Als een winkelcentrum door renovatie grootschalig heringedeeld wordt, dan kan een verhuurder in beginsel beroep op huurbeëindiging doen als de huurovereenkomst door deze andere indeling wel tot een einde móet komen. Als ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie namelijk in beginsel gelijk blijft, is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. In de procedure voor de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, die tot het vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:8918) heeft geleid, had de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat de plaats en de functie gewijzigd zou worden.  In overweging 4.6 van het vonnis overweegt de rechter dat de plaats waar de huurder nu een unit huurt dus vervalt (of dit nu beperkt (op de exacte plek) of ruim (de noordkant van het oostelijke gedeelte van het centrum) wordt uitgelegd) – zoals door de verhuurder gesteld – staat dus niet vast. Het lijkt erop dat de verhuurder voor de zekerheid alvast wil beschikken over de ruimte die de huurder nu huurt om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren, maar het ‘voor de zekerheid alvast de beschikking krijgen over een ruimte’ is geen ‘duurzaam gebruik’.

 Ik kan deze uitleg van de rechter wel volgen. Ik volg de overweging van de rechter in rechtsoverweging 4.4 van het vonnis niet. Als ik het goed lees zegt de rechter dat er geen reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen op grond van renovatie als de plaats wel wordt gewijzigd , maar de functie niet. De verhuurder had eerst aangevoerd dat de unit van de huurder zou moeten verdwijnen wegens het vergroten van de naastgelegen unit. De kantonrechter nam in haar vonnis ook nog op dat de wijziging van de plaats van het gehuurde niet zonder meer tot huurbeëindiging  kan leiden als de functie niet wordt gewijzigd. Dit lijkt mij onjuist. Als door de renovatie een deel van het gehuurde wordt afgehaald, dan kan er niet meer sprake zijn van dezelfde overeenkomst.  De rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, oordeelde in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) dat de gevorderde huurbeëindiging niet toegewezen zou worden, omdat de plaats slechts in geringe mate zou wijzigen. Bij een substantiële wijziging zou huurbeëindiging wel mogelijk zijn. dat lijkt mij ook wel logisch: als de huurder eerst 100 m² huurt en hij moet na de renovatie genoegen nemen met 70 m², dan kan er niet meer sprake zijn van eenzelfde huurovereenkomst en kan de huurovereenkomst wel worden beëindigd. Ook als er sprake is van een aanzienlijke wijziging van de gehuurde ruimte wegens de renovatie, kan er sprake zijn van huurbeëindiging wegens renovatie als het gehuurde wel bestand blijft voor de detailhandel (Rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht 17 april 2008, WR 2008, 130; TvHB 2008, 11).  Als er sprake is van een wijziging van de functie, dan zal er doorgaans ook sprake zijn van een wijziging van de plaats. Als een winkel in het kader van renovatie plaats zal moeten maken voor een bredere doorgang, dan zal de plaats ook wijzigen. Wijziging van de plaats houdt niet noodzakelijkerwijs verandering van de functie in: als er een winkel uitgebreid zal worden, dan blijft de functie doorgaans hetzelfde, namelijk detailhandel. Het lijkt mij dat dit dan toch kan leiden tot huurbeëindiging. 

Geen goedkeuring is mogelijk voor buitengerechtelijke ontbinding 

De rechtbank Amsterdam heeft op 12 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8462)  een vonnis gewezen waarin de goedkeuring van een  afwijkend beding wordt afgewezen. Het ging hier om goedkeuring van afwijkende bepalingen ten behoeve van een onderhuurovereenkomst. Partijen wilden zowel een franchiseovereenkomst als een huurovereenkomst sluiten en wilden goedkeuring hebben voor opzegging van de overeenkomst binnen een termijn van vijf jaar na aanvang van de overeenkomst. Tevens wenste partijen goedkeuring ontvangen voor het volgende beding: “In geval van beëindiging of ontbinding van de franchiseovereenkomst of de hoofdhuurovereenkomst, eindigt de onderhuurovereenkomst van rechtswege op de datum waarop de beëindigde of ontbonden franchiseovereenkomst of hoofdhuurovereenkomst eindigt”.

Partijen hadden verder gesteld dat de maatschappelijke positie van de huurder in vergelijking met die van verhuurster zodanig is dat de huurder de bescherming van de wettelijke bepalingen betreffende de huur van bedrijfsruimte in redelijkheid niet behoeft.

De rechter beoordeelt dat thans in het geheel niet kan worden overzien welke feiten en omstandigheden op het moment van de overeengekomen dan wel de door de verhuurster gewenste einddatum zullen bestaan. Dit betekent dat het uitsluiten van de rechtelijke toetsing van de beëindiging een aanzienlijke aantasting van de rechten van de huurder en een belangrijke verzwakking van zijn positie ten opzichte van de verhuurster.

Verder beoordeelt de rechter dat beëindiging of ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst (tussen verhuurster en de eigenaar van het pand waarin het gehuurde ligt) direct en van rechtswege tot gevolg heeft dat ook de (onder)huurovereenkomst tussen partijen eindigt.

De rechter gaf bovendien aan dat er geen goedkeuring gevraagd kon worden om de huurovereenkomst tussentijds te ontbinden. Dit is in strijd met de  (semi)dwingende bepaling van artikel 7:231 lid 1 BW dat een dergelijke ontbinding slechts door de rechter kan geschieden. Voorts is de bevoegdheid van de kantonrechter tot het verlenen van goedkeuring als bedoeld in artikel 7:291 BW beperkt tot de bedingen in de afdeling 6 van titel 7.4. Artikel 7:231 BW maakt geen deel uit van die afdeling, zodat de kantonrechter niet bevoegd is afwijking van die bepaling goed te keuren. Dat lijkt mij een juiste overweging. Partijen hadden wel aan de rechter ter beoordeling voor kunnen leggen dat de omstandigheden waarvoor men ontbinding had gevraagd reden zouden kunnen zijn om de huurovereenkomst op te zeggen met een kortere termijn dan een jaar.  Dit past wel in de mogelijkheden van artikel 7:291 BW. Het is de vraag of de rechter bij een andere benadering wel voor huurbeëindiging gekozen zou hebben.  De rechter geeft immers aan dat de bedingen waarvoor goedkeuring wordt gevraagd een samenhangend geheel  vormen en lenen zich niet voor een partiële goedkeuring. Gelet op het voorgaande worden door deze bedingen de belangen van de huurder in zodanige mate aangetast dat de daarvoor verzochte goedkeuring niet kan worden verleend. De rechte zou dus bij een andere formulering van het verzoek ook tot afwijzing zijn gekomen.

Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimum periode niet in strijd met het (semi-dwingend) huurrecht (Bijgewerkt  6 april 2019)

De huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een minimale huurperiode is  gericht op een minimale huurperiode. De verhuurder heeft de garantie dat hij een woning in ieder geval een bepaalde periode aan dezelfde huurder verhuurt, terwijl de huurder de garantie heeft dat de huurovereenkomst na die minimale huurperiode niet van rechtswege eindigt maar alleen kan eindigen door opzegging (voor zover er zich een wettelijke opzeggingsgrond voordoet), wederzijds goedvinden of ontbinding. Deze huurovereenkomsten bieden de verhuurder en de huurder dus beide (gelijke) voordelen en nadelen. De verhuurder heeft het recht om de huurder aan een minimale of maximale huurperiode te houden en de huurder heeft aan de andere kan het recht om de minimale huurperiode te verlengen en de maximale huurperiode (= de onbepaalde periode)  te verkorten. Deze constructie is daarom niet in strijd met het huurrecht. Dit werd ook bevestigd in het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921). 

Verlenging huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd ? (Bijgewerkt  6 april 2019)

Het hof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 15 januari 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:89) beoordeeld dat verlenging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte voor bepaalde tijd mogelijk was. Hier was sprake van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte waarvan partijen eerst een huurperiode van 1 juni 2013 tot 31 mei 2015 waren overeengekomen en nog binnen deze periode een aanvullende en aansluitende periode van 2 jaar waren overeengekomen door een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten.  De kernvraag in deze zaak betrof de vraag of de aanvullende overeenkomst als een overeenkomst voor bepaalde tijd of voor onbepaalde tijd aangemerkt diende te worden. De huurder was van oordeel dat artikel 7:230 BW dat voortzetting van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd op de wijze die door de verhuurder beoogt niet is toegestaan. Dat betekent dat de tweede huurovereenkomst als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (tussentijds) kon worden opgezegd, zoals hij heeft gedaan.

Het hof overwoog hierover het volgende. Artikel 7:230 BW waar zijn standpunt op baseert, bepaalt dat indien na afloop van een huurovereenkomst de huurder met goedvinden van de verhuurder het gebruik van het gehuurde behoudt, de overeenkomst, ongeacht de tijd waarvoor zij was aangegaan, daardoor, tenzij van een andere bedoeling blijkt, voor onbepaalde tijd wordt verlengd. Uit de tekst van deze bepaling, de parlementaire geschiedenis ervan en de daarop gebaseerde jurisprudentie kon naar het oordeel van het hof niet worden afgeleid dat een huurovereenkomst die aansluit bij een eerdere huurovereenkomst voor bepaalde tijd per definitie als huurovereenkomst voor onbepaalde tijd moet worden aangemerkt.

Het ging hier om een huurovereenkomst die vóór 1 juli 2016 tot stand van gekomen. Verwarring met het huidige artikel 7:271 lid 1 BW deed zich hier niet voor. De huurder had naar mijn mening zijn verweer gebaseerd op een te beperkte grondslag.  Het verweer baseren op louter artikel 7:230 BW is niet voldoende. Artikel 7:230 BW is immers gesitueerd in het onderdeel dat betrekking heeft op allerlei verschillende verhuringen en niet alleen op verhuring van woonruimte. Bij verhuring van bijvoorbeeld 7:230a BW-bedrijfsruimte is het gebruikelijk dat de huurovereenkomst verlengd wordt voor bepaalde tijd als er bijvoorbeeld een verlengingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen. Hier ging het niet om een verlengde overeenkomst, maar om een nieuwe overeenkomst, die tussen partijen was gesloten. Aangezien de rechtsverhouding tussen partijen niet was beëindigd (er had geen huurbeëindiging plaatsgevonden en er had ook geen oplevering plaatsgevonden), ga ik er daarom van uit dat hier ook sprake was van een verlengde overeenkomst, waarop artikel 7:230 BW van toepassing is.

Terecht stelt het hof dat op basis van dit artikel 7:230 BW in beginsel zou moeten gaan om verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd en dat er bij uitzondering sprake kan zijn van een overeenkomst voor onbepaalde tijd op basis van dit artikel.  De huurder had in ieder geval de verlengde overeenkomst moeten vernietigen op basis van artikel 7:242 BW.  Artikel 7:242 BW kan de werking van artikel 7:230 BW voor woonruimte beperken of uitbreiden. De regeling van artikel 7:230 BW kan immers vernietigbaar verklaard worden als de tussen partijen gemaakte afspraken in strijd zijn met de positie van de huurder. Mij lijkt dat de verlenging van de overeenkomst zoals hier bedoeld de rechten van de huurder schaadt. De huurder zit dan vast aan een huurperiode voor bepaalde tijd, terwijl een huurperiode voor onbepaalde tijd de huurder veel zekerheden en bewegingsvrijheid geeft. Er kleven ook nadelen aan de overeenkomst voor bepaalde tijd van de huurder van woonruimte. Zo kan de verhuurder deze overeenkomst met inachtneming van de termijnen van opzegging en onder vermelding van een grondslag op elk moment opzeggen, terwijl de opzegging van de overeenkomst voor bepaalde tijd alleen tegen het einde van een overeengekomen huurperiode kan worden beëindigd. Aan de overeenkomst voor bepaalde tijd kleven voor de huurder van woonruimte meer nadelen, omdat deze huurovereenkomst tegen het einde van de overeengekomen termijn in ieder geval kan eindigen. De zekerheid van het kunnen huren gedurende de overeengekomen periode heeft een schaduwkant voor de huurder, namelijk dat deze overeenkomst kan worden beëindigd zonder dat de huurder aanspraak kan maken huurbescherming. Ik ben daarom van mening dat een huurovereenkomst voor bepaalde periode in het nadeel van de huurder is als je deze mogelijkheid van huren afzet tegen het huren voor onbepaalde periode. Als een huurder dus al rechten heeft om voor onbepaalde tijd te huren en dit recht wordt ingewisseld voor een huurovereenkomst voor bepaalde tijd, dan acht ik deze overeenkomst in strijd  met de regeling van artikel 7:273 BW.  Feitelijk kan deze overeenkomst die voor onbepaalde tijd geldt zonder opzeggingsgronden worden beëindigd. 

Daarnaast zie ik een verlenging van de huurperiode voor bepaalde tijd niet passen in het (huidige) systeem van de wet. Een verlenging van de huurperiode in verband met de diplomatenclausule is nu wel mogelijk, maar daarvan was hier geen sprake. Er wordt ook niet gesteld dat de bepaalde tijdsclausule is verlengd. Bij verlenging van de bepaalde tijdclausule kom je feitelijk niet aan artikel 7:230 BW toe, omdat er al sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Deze huurovereenkomst wordt niet verlengd; er wordt dan alleen afgesproken dat de overeenkomst door partijen gedurende een bepaalde periode niet kan worden opgezegd.  Een dergelijke afspraak kan ook nietig worden vernietigd wegens strijdigheid met artikel 7:271 BW.  Feitelijk wordt de huurder de mogelijkheid van opzegging met inachtneming van de wettelijke termijnen uit handen geslagen. Een dergelijke afspraak tot het sluiten van een minimum periode kan wel de eerste keer bij het sluiten van een huurovereenkomst worden overeengekomen. Dit wordt onder meer bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 19 december 2017 (ECLI:NL:RBNNE:2017:4921). 

Ik kan niet beoordelen of de eerste overeenkomst al diende te vallen onder de overeenkomst voor bepaalde tijd of dat deze overeenkomst diende te worden beschouwd als een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule. Een overeenkomst voor bepaalde tijd dient immers aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Als de overeenkomst niet aan deze voorwaarden beantwoord, dan is er geen sprake van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Als er niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan kom je niet toe aan de regeling van artikel 7:230 BW. Wellicht had het hof er beter aan gedaan eerste te beoordelen of er wel sprake was van een overeenkomst voor bepaalde tijd die viel onder de regeling van 7:230 BW.  Het hof is echter ook gebonden aan de twistpunten die hem worden voorgeschoteld. Als de huurder geen beroep op vernietigbaarheid van een beding doet, dan mag het hof dit argument niet zelf naar voren brengen. Volgens de huidige regeling zou deze overeenkomst onder verband met artikel 7:271 lid 1 BW verlengd kunnen worden voor onbepaalde tijd als deze overeenkomst onder deze regeling zou vallen. Het hof heeft die beslissingsbevoegdheid weer wel als er geconcludeerd zou worden dat het beding een ontduiking van de termijnen van opzegging zou zijn, want dit betreft dan een nietig beding. Het blijft aldus van belang eerste te beoordelen of er wel sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Als daarvan sprake is, dan zal bij verlenging van een bepaalde termijn bij woonruimte de regeling beoordeeld dienen te worden op basis van artikel 7:242 BW jo  artikel 7:230 BW. 

De huurovereenkomst met de zittende huurder kan wel worden verlengd op basis van artikel 7:274 lid 2 BW (diplomatenclausule) als partijen een verlenging afspreken voordat de lopende huurperiode is beëindigd. Verder kan de verhuurder een nieuwe overeenkomst sluiten met een andere huurder als de huurperiode is beëindigd en er geen nieuwe periode is overeengekomen. Deze periode geldt dan tot het moment van terugkeer van de eigenaar/eerdere huurder. Als er sprake is van een diplomatenclausule, dan is verlenging van een overeenkomst voor bepaalde tijd wel mogelijk. Uit niets bleek dat hier sprake was van een overeenkomst op basis van artikel 7:274 lid 2 BW, zodat op basis van dit artikel verlenging van de overeenkomst ook niet mogelijk was.

Is er een huurovereenkomst tot stand gekomen? Verplicht onderhandelen? (Bijgewerkt  4 april 2019)

Of er sprake is van een gesloten overeenkomst is afhankelijk van de vraag wat partijen bij het begin van onderhandelingen hebben gezegd of hebben gedaan. In de zaak die voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 30 januari 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:1006) heeft gediend, had de huurder bij aanvang van de onderhandelingen verklaard: “Wellicht ten overvloede: deze email is uitsluitend bedoeld om in gesprek te komen met de verhuurder. Er is pas sprake van een eventuele huurovereenkomst wanneer deze samen met haar bijlagen ondertekend is door de huurder”.  Verder had de makelaar van de huurder nog schriftelijk kenbaar gemaakt: “Nog bedankt voor de rondleiding van afgelopen maandag met mijn klant (…). Zoals je weet hebben wij meerdere panden in de omgeving bezocht en we willen een juiste beslissing maken omtrent een uitbreiding of een verhuizing naar een geheel nieuwe locatie.De (…)  zou kunnen voldoen voor (…) wanneer er overeenstemming is met de eigenaar over de volgende huurvoorwaarden en opleverpunten. (…)

In een later stadium heeft de makelaar van de huurder gemeld dat de huurder op hoofdlijnen akkoord is met het toegezonden concept, dat de datum van de sleuteloverdracht en de huuringangsdatum opschuiven (ten opzichte van het voorstel), dat de voorkeur van de huurder is om de ingangsdatum een paar maanden te verschuiven. Een paar weken later meldde de makelaar van de huurder dat deze afziet van het huren van het pand.
De Verhuurder was van mening dat er een overeenkomst tot stand is gekomen. Uit het standpunt van de verhuurder begrijp ik dat men heeft bedoeld te zeggen dat er een overeenkomst tot stand is gekomen, omdat aan de essentialia van een huurovereenkomst zou zijn voldaan. In beginsel is een ondertekende overeenkomst geen vereiste voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst.

De voorzieningenrechter oordeelt dat er nog geen overeenkomst tot stand is gekomen nu de huurder expliciet had aangegeven dat er pas sprake is van een huurovereenkomst  zou zijn als het contract  ondertekend zou zijn. De verhuurder had tegen deze voorwaarde geen bezwaar gemaakt. Aangezien artikel 7:201 BW niet dwingend recht bevat kunnen partijen overeenkomen dat er pas een huurovereenkomst ontstaat als daarover schriftelijke overeenstemming ontstaat. In zoverre komt de uitspraak van de rechter  overeen met de wettelijke regeling.

Het argument van de verhuurder dat de huurder in redelijkheid niet meer het sluiten van een huurovereenkomst kon weigeren, ging volgens de rechter niet op. De rechter was van oordeel dat voor zover de stellingen van de verhuurder zo moeten worden begrepen dat de onderhandelingen zo ver waren dat de huurder er in redelijkheid niet meer op terug kon komen,  dat dat niet opgaat. Er zijn over en weer voorstellen gedaan, die steeds niet door de andere partij geheel zijn overgenomen.

Voorts heeft de rechter een oordeel moeten geven over de vraag of partijen nog verder dienen te onderhandelen over de huurovereenkomst.

De rechter was van oordeel dat onderhandelingen mogen worden afgebroken, maar niet als dit onaanvaardbaar is. Het afbreken van onderhandelingen is onaanvaardbaar als de andere partij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst zou worden gesloten. Ook door andere omstandigheden kan het afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar zijn. Over de datum van sleuteloverdracht en de ingangsdatum had de verhuurder, volgens de rechter, gelet op de expliciete vraag van de huurder, uitsluitsel moeten geven. De huuringangsdatum was tenslotte is tenslotte wel een essentieel onderdeel van een huurovereenkomst. de verhuurder had hier volgens de rechter onduidelijkheid over laten bestaan. De rechter is daarom van oordeel dat de huurder af heeft mogen zien van het sluiten van een huurovereenkomst.

De rechter was van oordeel dat er wegens de voorwaarde van een ondertekende overeenkomst geen sprake was van een gerechtvaardigd vertrouwen dat er een overeenkomst tot stand zou komen.

Doorberekening van gemeenschappelijke kosten VvE aan de huurder (Bijgewerkt  31 maart 2019)

De verhuurder van een appartement betaalt zijn bijdragen niet aan de VvE. Na diverse pogingen om die eigenaar tot betaling te bewegen wendt de VvE zich tot de huurder met het verzoek deze openstaande bedragen te betalen. Is de huurder gehouden deze bedragen te betalen? Dit is mogelijk op basis van artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017. In dit reglement staat de volgende bepaling opgenomen:

    1. Het bestuur kan te allen tijde verlangen dat de gebruiker zich jegens de Vereniging als borg verbindt voor de eigenaar, en wel voor de betaling van hetgeen die eigenaar ingevolge het Reglement aan de Vereniging schuldig is of zal worden.
  1. Voormelde borgtocht strekt zich slechts uit tot verplichtingen van de betrokken eigenaar die opeisbaar worden na het tijdstip waarop per aangetekende brief door het bestuur aan de gebruiker is medegedeeld dat de Vereniging van de in Artikel 38.1 bedoelde bevoegdheid gebruik maakt. De gebruiker is uit hoofde van de hier bedoelde borgtocht per maand nimmer meer verschuldigd dan een bedrag gelijk aan de geschatte maandelijkse huurwaarde van het betreffende privé-gedeelte.

In het onderdeel “Reglement van de VvE en het verband met verhuring” heb ik al uitgelegd dat het splitsingsreglement ook van toepassing is op de huurder het appartement dat onderdeel van een appartementencomplex uitmaakt. Volgens artikel 38 lid 1 van het modelreglement 2017 mag het bestuur van de VvE de huurder als borg aanspreken voor hetgeen de eigenaar aan de vereniging verschuldigd wordt. Het bestuur zal allereerst de incasso moeten starten door een aangetekende brief naar de huurder te sturen waarin deze medegedeeld wordt dat de VvE van de bevoegdheid van de borgstelling als genoemd in bovenstaand artikel (of een vergelijkbaar artikel) gebruik maakt met verzoek op basis van de borgstelling tot betaling over te gaan, dan wel zich alsnog borg te stellen als dit niet al was gebeurd. In deze aanschrijving zal het bestuur de huurder op de bepaling in de splitsingsakte moeten wijzen. Bovendien zal het bestuur de huurder moeten wijzen op de gebondenheid van de huurder aan deze bepaling op grond van de ondertekende gebruikersverklaring. Indien de huurder geen gebruikersverkaring heeft ondertekend, dan kan dit alsnog afgedwongen worden.

De borgstelling heb ik beschreven in het onderdeel “Borgstelling bij huurovereenkomsten” in het hoofdstuk “Introductie huurincasso“. De borgstelling heeft een wettelijke basis in artikel 7:850 BW. De borgstelling, die buiten beroep of bedrijf wordt gesloten dient op grond van artikel 7:859 BW bij geschrift aan te worden gegaan. Als in het huurcontract het splitsingsreglement van toepassing is verklaard en eventueel een exemplaar daarvan bij het huurcontract is gevoegd lijkt te zijn voldaan aan de voorwaarden van die aan een borgstelling kunnen worden verbonden. Volgens artikel 7:859 BW kan een particuliere borgtocht slechts door een ondertekend geschrift worden bewezen als de borgstelling wordt betwist. Alleen een bericht zonder ondertekening daarvan is niet voldoende. Als de borgtocht niet wordt betwist, dan komt men niet toe aan de schriftelijke bewijsvoering. Het lijkt mij wel waarschijnlijk dat een huurder zich tegen deze borgstelling kan verweren als op geen enkele wijze duidelijk is gemaakt dat het splitsingsreglement de borgstelling bevat en de huurder geen gelegenheid heeft gehad zich van deze bepaling op de hoogte te brengen.

Het is verder de vraag of  artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 niet in strijd komt met de eis dat de borgstelling door particulieren een bepaald maximumbedrag moet bevatten. De Hoge Raad verwoordt dit in haar arrest van 19 september 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BD5520).  Zonder dat de borg een maximum bedrag vermeldt kan de borg niet op de huurder worden verhaald. Het valt te betogen dat artikel 38 lid 2 van het modelreglement 2017 geen maximum bedrag bevat. Het bedrag van de vordering mag weliswaar de maandelijkse huurwaarde niet overstijgen, maar is niet beperkt in de hoogte van het bedrag. Er geldt immers geen beperking over de periode dat de borgstelling gevorderd kan worden. het verschuldigde bedrag kan daardoor oplopen.

Dat de huurder deze kosten mogelijk met de huur kan verrekenen maakt dit niet anders. Dit zijn toch verschillende grondslagen. Feit blijft dat door de borgstelling een schuld ontstaan ten laste van de huurder. Daarnaast staan in vrijwel alle huurcontracten bedingen waarmee wordt verboden dat vorderingen met de huur wordt verrekend. In deze situatie zal een dergelijk beding vermoedelijk wel vernietigd kunnen worden, doch de huurder zal dan wel eerst de hobbel van dat verrekenbaar beding moeten nemen. Hoe het ook zij: een borgstelling waardoor maandelijks een bedrag in rekening gebracht kan worden zonder dat er een maximum periode aan deze verplichting is verbonden is een niet geldig beding op grond van artikel 7:858 BW.

De VvE dient er wel op bedacht te zijn dat de kosten die niet aan de eigenaar van een de appartement doorberekend kunnen worden ook niet aan de huurder doorberekend kunnen worden. De huurder zou dan immers deze kosten niet kunnen verrekenen met de huur. De huurder zal ook wel enig inzicht dienen te hebben over de kosten die de VvE aan de appartementseigenaar In rekening kan brengen. Als de huurder de VvE wel betaalt  en de kosten verrekent met de huur, dan kan de huurder een huurachterstand opbouwen als er een post met de huur wordt verrekend, die de eigenaar niet verschuldigd is. Zo kan de VvE bijvoorbeeld de onderhoudskosten aan de lift niet aan de eigenaar doorberekenen als bij het appartementsrecht uitsluitend het gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren  behoort.  De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:9520) dat er voor doorbelasting van kosten van gemeenschappelijke delen sprake moet zijn van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars die tot die groep behoren. Dit was zo ook opgenomen in het aanvullend reglement van de akte van splitsing. Verder is in de akte van splitsing het volgend bepaald: “Indien nodig of gewenst kan bij huishoudelijk reglement worden vastgelegd wanneer sprake is van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars en wie tot die groep behoren.”  De kantonrechter stelde voorop dat bij de uitleg van een splitsingsakte als de onderhavige telkens van beslissende betekenis zijn alle omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Verder stond in het huishoudelijke reglement de volgende bepaling: De VvE bepaalt dat alle gemeenschappelijke ruimtes dienstbaar zijn aan alle eigenaars alsmede dat zij nadrukkelijk niet de wens heeft om een of meerdere ruimtes aan een eigenaar of een groep van eigenaars toe te wijzen.

Voor de beoordeling van de vraag of aan deze eigenaar de onderhoudskosten van de lift doorbelast kunnen worden is allereerst de taalkundige uitleg van belang. Het woord “dienstbaar” ook wel wordt uitgelegd als “bevorderlijk voor”, “van nut” en “voordelig”.De appartementseigenaar heeft onweersproken gesteld dat hij als appartementseigenaar van een appartement gelegen op de begane grond geen gebruik maakt van de lift. De kantonrechter overweegt allereerst dat wanneer een appartementseigenaar geen met de lift toegankelijke ondergrondse ruimten heeft, welke dienen tot het nut van alle mede-eigenaren waaronder ook de mede-eigenaars van de begane grond, er bezwaarlijk kan worden aanvaard dat de lift een algemene gemeenschappelijkheid is ten dienste van de appartementseigenaren van de begane grond. Dit wordt niet anders als een appartementseigenaar van de begane grond van de lift gebruik maakt, bijvoorbeeld bij het bezoeken van een appartementseigenaar op een hoger gelegen etage.

Voorts is de rechter het volgende van oordeel over de geldt dat het opnemen van rechten en plichten in een Huishoudelijke reglement niet onbeperkt is toegestaan. Zo dienen regels omtrent gebruik, beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en privé-gedeelten in beginsel uit de openbare registers kenbaar te zijn en moeten dus in het Splitsingsreglement worden opgenomen. Slechts met betrekking tot het gebruik, waaronder te verstaan de wijze van feitelijk gebruik kunnen regels van orde ook in het Huishoudelijk Reglement worden gegeven. Nu de door de VvE overgelegde bepaling geen betrekking heeft op een ordemaatregel omtrent het feitelijk gebruik en deze bepaling indirect van invloed is op omvang van de ledenbijdrage, behoort een dergelijke bepaling in het reglement van splitsing thuis en niet in het Huishoudelijke reglement.

Hier was niet doorbelasting van deze kosten aan een huurder aan de orde gesteld, maar als daarvan wel sprake was geweest, dan had de huurder deze kosten dus niet aan de VvE dienen te betalen. Verder moet beseft worden dat de positie van een geliberaliseerde huurder anders is dan die van de niet-geliberaliseerde huurder. De Huurcommissie kan in haar beleid immers bepaalde posten wel of niet voor rekening van de huurder laten komen , terwijl bij geliberaliseerde woonruimte uit wordt gegaan van wat partijen zijn overeengekomen.

Branchebescherming in strijd met de overeenkomst of in strijd met het mededingingsrecht? (Bijgewerkt 17 maart 2019)

Een casus waarbij het mededingingsrecht om voor mij onduidelijke redenen niet werd betrokken luidde als volgt:

Een huurder van een slijterij komt met een verhuurder van een bestaand winkelcentrum overeen dat er in het winkelcentrum slecht plaats voor één slijterij/wijnhandel is. Er wordt een volgende bepaling in het huurcontract opgenomen. De huurder kan geen beroep op deze bepaling doen als de in het winkelcentrum gevestigde supermarkten op basis van de bestaande huurcontracten in de bestaande vestigingen een verkooppunten inrichten waarvoor een drankvergunning nodig is. Indien nodig rust op de verhuurder de bewijslast dat de identiteit van de betreffende huurder en het huurcontract niet zijn gewijzigd sedert de inwerkingtreding van het onderhavige contract tussen verhuurder en huurder.

Er bevinden zich in het winkelcentrum twee supermarkten. Enige tijd later neemt een andere huurder door een indeplaatstelling het huurcontract van één van de huurders over. de nieuwe verhuurder wenst door een verbouwing de zelfscanbalies te verwijderen en in plaats daarvan ruimte voor een slijterij te creëren. De slijterij ten behoeve waarvan de bepaling in het huurcontract was opgenomen was het hier niet mee eens en probeerde het voorgestelde gebruik van het gehuurde te verhinderen door in kortgeding de verhuurder te gebieden maatregelen te treffen om het voorgestelde gebruik middels een dwangsom te verbieden. Volgens de slijterij had de verhuurder in strijd met de gemaakte afspraken gehandeld door te bewilligen in een wijziging van de bestemming van het gehuurde ten behoeve de in de plaats gestelde huurder.

De kantonrechter gaf de slijterij gelijk en achtte het waarschijnlijk dat de bodemrechter zou oordelen dat de verhuurder in strijd met de exclusiviteitsbepaling had gehandeld door de supermarkt de mogelijkheid te bieden een slijterij in de door haar gehuurde ruimte te exploiteren. De verhuurder heeft de supermarkt in een kortgeding betrokken en gevorderd de exploitatie van de slijterij te staken. De vordering werd afgewezen vanwege het feit dat de supermarkt gezien de bestemming gerechtigd was in het gehuurde een slijterij te exploiteren.

De verhuurder ging daarna alsnog in beroep tegen het vonnis waarin de rechter had geoordeeld dat zij in strijd met de gemaakte afspraken tegen de huurder had gehandeld.

Het hof oordeelde in haar arrest van 25 september 2018  (ECLI:NL:GHDHA:2018:2413) dat van de verhuurder in redelijkheid niet verwacht hoefde te worden dat de bewuste bepaling in het huurcontract met de slijterij betrekking had op een indeplaatsstelling van een eerdere huurder met een latere gebruiker van het pand. Het hof is verder van oordeel dat deze bepaling specifiek betrekking had op de reeds aanwezige supermarkten, maar niet op de later in het winkelcentrum gevestigde supermarkt. In beide overeenkomsten staat dat de winkelruimte zal worden gebruikt ten behoeve van een full-service supermarkt. De voorganger van de in de plaatst gestelde supermarkt had geen slijterij in haar supermarkten. De rechtsopvolger heeft dat wel. In zoverre is er dus geen wijziging van de stemming van het gehuurde. Een beperking in de door de slijterij voorgestelde zin dat de rechtsopvolger geen gebruik van haar formule zou mogen maken wegens de aanwezigheid van een slijterij, ging volgens het hof in tegen de regels over indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW. De verhuurder kan door de regels die in artikel 7:307 BW vervat zijn niet de bestaande rechten beperkte, maar slechts een extra last of een voorwaarde opleggen in het kader van de indeplaatsstelling. Hier was er sprake van een overname ex artikel 6:159 BW (contractsovername). Het hof achtte kennelijk een verwijzing naar artikel 7:307 BW gerechtvaardigd in dit kader omdat er bedoeld was een indeplaatsstelling te bereiken. Het zou ook vreemd zijn een buitengerechtelijk contractsovername anders te beoordelen dan een overname waarbij een machtiging tot exploitatie van het gehuurde door een andere huurder door partijen zelf is geregeld. Het lijkt mij juist om een contractsovername onder regels van artikel 7:307 BW te laten vallen, behoudens in die gevallen waarin partijen gerechtigd zijn buiten de kaders van artikel 7:307 BW afspraken te maken.

Volgens mr A.W. Jongbloed (Prof. mr. A.W. Jongbloed, commentaar bij dit arrest, Huurrecht bedrijfsruimte, nr. 1 februari 2019, pagina 52) moet voor de positie van partijen worden gekeken binnen de kaders van de Haviltex-formule. In dit kader wenste de slijterij geen concurrentie in het winkelcentrum en wilde de verhuurder daaraan meewerken zolang de positie van de huidige huurders daardoor niet werden verslechterd. Beide partijen hebben zich kennelijk niet gerealiseerd dat de huidige supermarkt op basis van de huidige afspraken gerechtigd was een inpandige slijterij te realiseren. Dat de aan de supermarkt gelieerde supermarkt een eigen ingang heeft maakt dit niet anders. Een supermarkt zal op basis van artikel 7:215 BW toegestaan moeten worden een extra ingang te creëren als dit voor het gebruik van het gehuurde efficiënter is.

Ik vind het toch vreemd dat het mededingingsrecht op geen enkele wijze bij deze uitspraak is betrokken. Deze afspraak lijkt immers ook in strijd te komen met artikel 6 van het mededingingsrecht. De rechter dient deze regels ambtshalve te toetsen. Er wordt nu alleen gesproken over de al dan niet aanwezige contractuele bedingen, die gezien de beperkte werking van de overeengekomen bedingen niet konden verhinderen dat de in de plaatst gestelde huurder een slijterij in de gehuurde ruimte mocht exploiteren.

Het weggooien van de mogelijkheid tot vernietiging van een vernietigbaar beding door de huurder (bijgewerkt 15 maart 2019)

Als de verhuurder ondanks deze bepaling een bepaling in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt. Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig. De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen in het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van het vierde jaar wenst te beëindigen en de huurder de huurovereenkomst voort wenst te zetten. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder als deze als verweerder optreedt. De huurder dient wel op te letten dat hij niet eerder op verzoek van de verhuurder uitdrukkelijk heeft bevestigd binnen een bepaalde termijn toch akkoord te gaan met een afwijkend beding, of dit beding alsnog te willen vernietigen. Als de huurder dit doet dan is het mogelijk dat hij op basis van artikel 3:55 lid 2 BW  in een later stadium geen beroep meer kan doen  op vernietiging van een dergelijk beding. Als de huurder ondanks een bevestiging akkoord te gaan met dit beding in een later stadium dan toch vernietiging van dit beding vordert, dan zal de verhuurder met een beroep op artikel 3:55 lid 2 BW deze vordering moeten betwisten. Als de verhuurder geen beroep doet op het van toepassing zijn van de vervaltermijn, dan zal de rechter het eventueel verstrijken van een vervaltermijn niet ambtshalve mogen toetsen (mr. K.J.M. Corten en mr. H.M. Giezen, Afwijkende bedingen zonder rechterlijke goedkeuring, tijdschrift huurrecht bedrijfsruimte, nr. 1 februari 2019, bladzijde 27). Vaak realiseren partijen niet dat zich vernietigbare bedingen voordoen. Dat doet zich voor als niet juristen aanvullingen in ROZ contracten maken, waarvan zij zich niet realiseren dat er sprake is van  afwijkende bedingen. Het opnemen van een dergelijk beding in een huurcontract acht ik niet te vallen onder een bevestiging akkoord te gaan met een dergelijk beding. Dat kan anders zijn als in het huurcontract uitdrukkelijk is opgenomen dat er sprake is van een beding dat in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling afwijkt en dat de huurder door ondertekening van het contract zich uitdrukkelijk akkoord verklaart met een dergelijke afwijkende regeling. De huurder die een afstandverklaring aan de verhuurder richt loopt ook tegen artikel 3:55 lid 2 BW aan als deze huurder later een beroep op vernietiging van een bepaling doet die in strijd is met de wettelijke regeling. Deze verklaring hoeft door de verhuurder niet te worden bevestigd, omdat dit dan net als een opzegging een eenzijdige rechtshandeling betreft. De huurder moet in zijn verklaring uitdrukkelijk afstand doen van de rechten die hem toekomen. Als er onduidelijk bestaat over de uitlatingen van de huurder die zouden moeten leiden tot het opgeven van de wettelijke bepalingen, die in het voordeel van de huurder zijn, of als de huurder betwist dat de wil van een verklaring niet is gericht op het opgeven van de rechten die hem op basis van de wet toekomt, dan mag niet eenvoudig worden aangenomen dat de huurder van de wettelijke regeling in zijn nadeel af heeft willen wijken (Hof Amsterdam 30 mei 2017,  ECLI: NL:
GHAMS:2017:2669, r.o. 3.6.2). Als er een verklaring door de huurder is afgelegd, die zou kunnen duiden op het afstand doen van bepaalde rechten, die hem door de wet zijn toegekend, dan kan de huurder huurder een beroep op vernietiging van een dergelijke verklaring doen.  Het lijkt er op dat een dergelijke verklaring door de huurder alleen kan worden vernietigd op basis van het ontbreken van een op rechtsgevolg ontbrekende wil (artikel 3:33 BW). Het is dan echter de vraag of de huurder aannemelijk kan maken dat hem een dergelijk beroep toekomt.

Verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt na huurbeëindiging met huurder (wijziging 10 maart 2019

Er is geen sprake van ongerechtvaardigde verrijking als een huurder ongeoorloofde wijzigingen heeft aangebracht en deze wijzigingen bij het einde  van de overeenkomst niet heeft verwijderd. De huurder zal deze wijzigingen ten minste vóór het einde van de overeenkomst dienen te verwijderen. Als de verhuurder erkend bekend is gekomen met deze ongeoorloofde wijzigingen, dan kan de verhuurder al eerder verwijdering van deze wijzigingen verlangen. Als een huurder zijn aangebrachte zaken in het gehuurde laat zitten, dan bestaat er in beginsel geen recht op schadevergoeding, tenzij de verhuurder door deze wijziging wordt verrijkt.  Als het gaat om ongeoorloofde wijzigingen, dan is er in beginsel geen recht op vergoeding, tenzij het gaat om objectieve verbeteringen.

Het hof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 26 februari 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:320) een beslissing moeten nemen of de verhuurder door de wijzigingen die de huurder had aangebracht was verrijkt. Het hof was van oordeel dat dit niet het geval was. Het hof was van oordeel dat er van een verrijking ten behoeve van de verhuurder geen sprake was. Hier was sprake van een huurwoning waarvan de huurovereenkomst wegens sloop was beëindigd wegens dringende reden. Het hof leek de wettelijke regeling zoals die was vóór 2003 niet actief toe te passen. Vermoedelijk achtte het hof dit niet nodig, omdat zij uitging van ongeoorloofde wijzigingen aan het gehuurde. Ongeoorloofde wijzigingen moesten in beginsel worden verwijderd zowel ten aanzien van de regeling die vóór 2003 en die na 2003 gold.

Voor geoorloofde wijzigingen kan dit anders liggen. Volgens de regeling die gold vóór 2003, bestond er immers nog geen recht om geoorloofde wijzigingen in het gehuurde te laten zitten. Dat recht ontstond pas vanaf 2003 ter zake van de geoorloofde wijzigingen, tenzij er was bedongen dat de zaken verwijderd diende te worden. De regeling van artikel 7:216 BW is van regelend recht. Van deze regeling kan worden afgeweken, voor wat betreft het al dan niet achterlaten van zaken in het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst. Voor woonruimte kan van de regeling van artikel 7:216 lid 3 BW (ongerechtvaardigde verrijking) niet worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte kan hiervan wél worden afgeweken.

In mijn optiek had het hof dit gegeven van de verschillende regeling van de wettelijke regeling vóór en na 2003 bij haar beslissing moeten betrekken. In rechtsoverweging 9 van dit arrest merkt het hof immers op dat de omstandigheid dat de huurder geringe veranderingen en toevoegingen zonder toestemming van de verhuurder mocht aanbrengen, niet betekent dat hij recht heeft op geheel of gedeeltelijke vergoeding van de kosten van deze investeringen. Hij had volgens het hof slechts het recht deze vóór de ontruiming ongedaan te maken (en mee te nemen).

Volgens artikel 7:215 BW heeft de huurder het recht om zonder toestemming wijzigingen  aan het gehuurde aan te brengen, die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden. Deze zaken hoeven conform de regeling die geldt na 2003 niet verwijderd te worden, tenzij de verhuurder dit heeft bedongen in het huurcontract.  Vóór 2003 bestond de wettelijke regel nog niet dat de huurder geoorloofde wijzigingen kon laten zitten. Ook als er sprake was van geoorloofde wijzigingen, dan zou de huurder deze zaken dienen te verwijderen, tenzij er sprake was van objectieve verbeteringen. Dat er sprake zou zijn van objectieve verbeteringen was hier niet aan de orde, althans dat was niet gesteld en/of bewezen.

Deze woning was vanaf 1994 al verhuurd.  Ik zie niet dat de huurder kort voor de sloop plannen gevraagd heeft deze wijzigingen  aan heeft mogen brengen en geen rekening heeft hoeven te houden dat deze wijzigingen kort na het aanbrengen daarvan al snel waardeloos zouden zijn wegens het afbreken van de woning. Dat de verhuurder een toezegging gedaan zou hebben dat de woning gekocht zou mogen worden en dat de huurder, daarom investeringen in de woning had gedaan, kon niet worden bewezen. Het hof achtte geen gerechtvaardigd vertrouwen aanwezig dat het gehuurde aan hem verkocht zou worden. De zaak was daarom terug te brengen naar een eenvoudige situatie, waarbij een huurder bij het einde van de overeenkomst de woning diende te ontdoen van de niet geoorloofde wijzigingen die waren aangebracht.

Contractuele medehuur kan niet worden geëindigd door wijziging omstandigheden (10 maart 2019)

De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 31 januari 2003 (Rb. ‘s-Gravenhage (vzr.) 31-01-2003, ECLI:NL:RBSGR:2003:AK4784, WR 2003, 28) moeten beslissen of de verhuurder mocht beslissen geen nieuwe huurders meer in het gehuurde toe te staan. De verhuurder verhuurt sinds 1997 in het pand de kamers als in totaal 9 onzelfstandige woonruimten met medegebruik van een aantal gemeenschappelijke voorzieningen en zogenaamde verkeersruimten. Met één huurder is en schriftelijke huurovereenkomst gesloten, waarin deze huurder zich verplicht de huurprijs van alle kamers te voldoen. Deze huurder int daartoe bij alle kamerhuurders de huurpenningen en maakt het totaal verschuldigde bedrag over aan de verhuurder. Sedert 1997 hebben bewoners het pand verlaten en nieuwe bewoners hebben hun intrek genomen in het pand, zonder dat eiser hiervan op de hoogte is gesteld. De verhuurder heeft bij brief van 11 april 2002 aangekondigd geen nieuwe huurders meer te accepteren en verzocht om kamers die vrijkomen vrij te houden. De huurders waren het hier niet mee eens.De rechter oordeelde als volgt. Weliswaar maakt het coöptatierecht deel uit van de huurovereenkomst, en kan zo’n beding niet eenzijdig worden gewijzigd, doch daarvan is in onderhavig geding geen sprake. Het coöptatierecht, dat wil zeggen het recht van achterblijvende huurders om een nieuwe huurder te kiezen, is met name van belang omdat kamerbewoners veelal gemeenschappelijke ruimten zoals keuken, douche en toilet, met elkaar moeten delen. Omdat zij in dergelijke omstandigheden dicht op elkaar zitten en veel met elkaar te maken hebben, hebben de achterblijvende huurders er een duidelijk belang bij om hun nieuwe huisgenoten te kiezen. Dit laat echter onverlet het recht van de verhuurder om met de verhuur van vrijgekomen kamers te stoppen. Uit het huurcontract volgt niet dat eiser als verhuurder gehouden is vrijgekomen kamers te blijven verhuren en dit aan anderen ter beschikking te stellen. Van een onredelijke opstelling van de verhuurder blijkt ook niet nu, naar de verhuurder ter zitting heeft verklaard voor de leegstaande kamers geen huurpenningen verschuldigd zullen zijn en de overgebleven bewoners in het pand kunnen blijven wonen. In dezelfde lijn werd door de huurders een vordering ingesteld in een zaak waarin de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:844) een vonnis heeft moeten wijzen. Ook hier werd door een verhuurder een nieuwe huurder geweigerd. Hier werd door de huurders een vordering ingesteld inhoudende dat de maandhuur met ingang van een bepaalde datum zou worden verminderd met het gedeelte van de ontbrekende huurder. In deze zaak betwistte de huurder niet dat de verhuurder het recht van coöptatie konden beëindigen (wat zij gezien het bovenstaande wel hadden kunnen doen), maar vorderde zij slechts dat de huur met een evenredig deel van het verminderd aantal gebruikers verminderd zou worden.  De rechter merkte terzijde op dat het recht van coöptatie beëindigd kon worden, doch motiveerde dit niet. Gezien het feit dat de overgebleven huurders deze overgebleven ruimte niet gebruikte, vond de rechter het redelijk dat de huur met een evenredig deel van het verminderd aantal gebruikers werd verminderd.

De verhuurder wenste in deze procedure in reconventie de huurovereenkomst te ontbinden vanwege het feit dat hij door het gewijzigde beleid van de gemeente Amsterdam (dat volgens hem onvoorzien was in het kader van artikel 6:258 BW) betreffende het toestaan van woongroepen. Zie onder meer in deel 1 het hoofdstuk “De aanvang van de overeenkomst, onderdeel “Woongroepen in het algemeen en in Amsterdam in het bijzonder”. De rechter oordeelde dat voor een geslaagd beroep op onvoorziene omstandigheden – voor zover hier van belang – is vereist dat het gaat om omstandigheden die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst in de toekomst liggen en die niet (stilzwijgend) in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd en dat de onvoorziene omstandigheden van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst niet mag verwachten (artikel 6:258 lid 1 BW).

Een (partiële) ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst en de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept (artikel 6:258 lid 2 BW).

Volgens de rechtbank werd aan deze voorwaarde voor een beroep op onvoorziene omstandigheden niet voldaan. Ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst, in januari 2011, golden voor verhuur in Amsterdam de Huisvestingswet 1992 (hierna: de Huisvestingswet) en de Huisvestingsverordening 2010 (hierna: de Huisvestingsverordening). In artikel 30 van de Huisvestingswet was – voor zover hier van belang – bepaald dat het zonder vergunning van B&W verboden is door de gemeenteraad aangewezen woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten (artikel 30, lid 1 onder c van de Huisvestingswet). De verhuurder had deze vergunning niet aangevraagd en voldeed dus niet aan de regeling van plaatselijke verordening. De woning voldeed toen ook al niet aan de gemeentelijke bouweisen voor verhuring van deze woning aan een woongroep van de omvang als onderhavige woongroep, waardoor de laatste actie van de gemeente niet als een onvoorziene omstandigheid aangemerkt diende te worden.

Uit het voorgaande moest volgens de rechter worden afgeleid dat de omstandigheid dat voor de wijze van bewoning, zowel door vier als door vijf personen, een vergunning vereist is, niet kon worden aangemerkt als een omstandigheid die ten tijde van het tot stand komen van de huurovereenkomst in de toekomst lag. Er kon dus geen beroep gedaan worden op ontbinding van de overeenkomst wegens gewijzigde omstandigheden.

Gevorderde ontruiming van medehuurder door andere medehuurder (wijziging 9 maart 2019)

De kantonrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 1 oktober 1998 analoge toepassing van dit artikel mogelijk geacht op contractuele medehuur. Deze kantonrechter had echter kennelijk om praktische redenen de belangen van de verhuurder meegewogen in haar beslissing de vordering toe te wijzen. In de literatuur wordt echter aangenomen dat artikel 7:267 lid 7 BW alleen de belangen van de huurders onderling regelt. Hier staat de verhuurder dus buiten. Dit artikel kan dus geen basis vormen om de huurovereenkomst tussen contractuele huurders en de verhuurder te beëindigen. Dit zag het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 mei 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1521) kennelijk over het hoofd. In dit arrest werd bepaald dat één van de huurders met uitsluitend gebruik van de andere huurder het gehuurde verder mocht gebruiken. Zonder dit verder te benoemen lijkt het arrest hier te kiezen voor de artikel 7:267 lid 7 BW variant. Dit artikel regelt zoals gezegd alleen de belangen van de huurders onderling. De contractuele medehuurder heeft in tegenstelling tot de medehuurder ex artikel 7:267 BW een contractuele relatie met de verhuurder. Het is daarom merkwaardig dat het hof een van de huurder kan verbieden gebruik van de ruimte te ontzeggen, zonder daarbij de rechtspositie van de verhuurder te betrekken. Aangezien de verhuurder in deze procedure niet was betrokken, had het op de weg van het hof gelegen de vorderingen niet toe te wijzen voor zover deze vordering betrekking heeft op de relatie tussen huurder en verhuurder. De verhuurder heeft immers een juridische relatie met de huurders, terwijl de huurder onderling ook contractuele verplichtingen met elkaar hebben. In dit arrest besloot het hof de meest kapitaalkrachtige huurder het gebruik van het gehuurde te ontzeggen. Het lijkt mij dat bij een dergelijke beslissing op zijn minst betrokken had moeten worden. De verhuurder heeft immers een contractuele verplichting het huurrecht ten aanzien van  beide huurders te waarborgen. Als de huurders een geregistreerd partnerschap met elkaar hadden, dan staat een analoge redenering van artikel 7:266 lid 4 BW open en dan kan de rechter wel de woning aan één van de huurders toewijzen. Uit het arrest blijkt niet dat dit het geval was.

Eenzelfde vergissing maakte de rechtbank Rotterdam ook in haar kortgedingvonnis van 6 februari 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:867), waarin ontruiming van één van de contractuele medehuurders was gevorderd.  De uitspraak moet vooruit lopen op een uitspraak in een bodemprocedure. Voor de rechter met het duidelijk zijn dat de bodemrechter zal beslissen in de lijn van hetgeen in het kortgedingvonnis zal worden beslist. In dit vonnis lees ik niet op welke grond de ene huurder ontruiming van het pand door de andere huurder denkt te kunnen baseren. Er wordt hier alleen door de rechter een afweging van belangen gemaakt, waarbij de rechter de belangen van de huurder, die ontruiming van het gehuurde door de andere huurder vorderde, de doorslag gaven. In deze zaak lijkt de rechter een afweging van belangen op basis van artikel 7:267 lid 7 BW te  maken, wat gezien het bovengestelde niet juist is.

Uit de inhoud van het vonnis maak ik niet op dat de eisende huurder een vordering op basis van artikel 6:248 BW had ingesteld. Artikel 7:267 BW geldt immers alleen tussen de huurders onderling, maar werkt niet jegens de verhuurder.  De rechter kan er daarom niet van uit gaan dat de rechtsverhouding tussen de ontruimde huurder en de verhuurder wordt beëindigd door deze huurder uit het gehuurde te laten ontruimen. Voor de contractuele huurder bestaat immers niet een wettelijke verplichting om het hoofdverblijf in het gehuurde te hebben. In het kader van het kort geding kan de huurovereenkomst niet worden beëindigd. Het is mij daarom niet duidelijk wat de rechter met deze ontruiming van de woning door de ene huurder heeft willen bewerkstelligen. De ene huurder is weliswaar ontruimd, maar de huurovereenkomst kan op basis een kort geding niet worden beëindigd, omdat er in een kort geding geen declaratoir vonnis kan worden gegeven. De ene huurder blijft wegens de hoofdelijke aansprakelijkheid tot betalen van de huur, terwijl zij niet meer gebruik van de woning kan maken. Het is afhankelijk van de grondslagen die in een bodemprocedure worden aangevoerd de vraag of beëindiging van de huurovereenkomst zal worden toegewezen. Aangezien hierover geen wettelijke regeling bestaat, is het goed mogelijk dat de verhuurder alleen genoegen zal nemen met huurbeëindiging door beide huurders.

De ontruiming van de woning kan wellicht als een voorlopige maatregel worden gezien vooruitlopend als een verdeling van de gemeenschap (het huurrecht) in de zin van artikel 3:166 BW. Ook als de gemeenschap onderling is verdeeld, dan hoeft de verhuurder niet akkoord te gaan met huurbeëindiging door één van de contractuele medehuurders. Ik heb al wel eerder in dit hoofdstuk gesteld dat – bij gebreke van een wettelijke regeling – een beëindiging van een huurovereenkomst door één van de contractuele medehuurders na beëindiging van een affectieve relatie ook mogelijk moet zijn. De verhuurder hoeft er bij aanvang van de overeenkomst niet van uit te gaan dat een dergelijke relatie in stand zou blijven. Als de achterblijvende huurder goed de huur op zal kunnen brengen lijkt het zinloos ook deze huurder uit  woning te zetten. Op basis van de redelijkheid en billijkheid en billijkheid lijkt het dan niet redelijk deze overeenkomst met de achterblijvende huurder te beëindigen. De redelijkheid en billijkheid is hier dan de laatste strohalm voor de achterblijvende huurder, omdat door de wet geen bijzondere regeling is geformuleerd, waaruit zou blijken dat een contractuele medehuurder wel achter zou kunnen blijven in het gehuurde tegen de wil van de verhuurder.

Huurprijs  woonruimte boven de € 1200 en toch niet-geliberaliseerd. Hoe kan dat? (wijziging 5 maart 2019)

Er dient bij het spitsen van huurprijzen bedacht te worden dat het spitsen van de huurprijs iets anders is dan het toetsen van de aanvangshuurprijs. Als de aanvangshuurprijs wordt getoetst, dan zal de huurprijs niet worden aangepast als deze huurprijs weliswaar verlaagd kan worden, maar nog steeds boven de liberalisatiegrens ligt. Artikel 7:247 BW bepaalt dat slechts een beperkt aantal artikelen van Boek 7, titel 4 BW, Onderafdeling 2 toepasselijk is op zogenaamde geliberaliseerde huurprijzen. Daarvan is sprake indien de aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens ligt. Als dus na toetsing van de huurprijs blijkt dat de huurprijs boven de liberalisatiegrens ligt, dan kan de huurprijs niet worden aangepast.  Bij een all-in huurprijs zal dan eerst een splitsing in kale huurprijs en servicekosten, etc. moeten volgen en daarop is – zoals boven reeds uitgebreid vermeld – artikel 7:258 BW van toepassing. Bij een all-inhuurprijs is geen aanvangshuurprijs overeengekomen. Er is daarom geen geliberaliseerde huurprijs overeengekomen, ook als de all-inhuurprijs ruim boven de liberalisatiegrens ligt. Als er aldus een all-inhuurprijs is overeengekomen van circa € 2200 en de huurder vraagt de huurprijs te splitsen, dan is de  Huurcommissie bevoegd een huurprijs vast te stellen, ook als de huurprijs wordt berekend op een bedrag boven de liberalisatiegrens. Ook de toetsing van artikel 7:258 BW leidt niet tot een vaststelling van de aanvangshuurprijs, omdat de uitsplitsing van de all-in prijs ingaat op de eerste van de maand, volgend op die waarin het verzoek bij de huurcommissie is ontvangen (artikel 17 lid 2 UHW). De wetgever heeft het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-in prijs. Een dergelijke situatie deed zich ook voor in een zaak waarover de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 30 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9147)  een oordeel heeft moeten geven. Ook hier kwam de rechter tot oordeel dat de wetgever het al dan niet geliberaliseerd zijn van de huurprijs uitdrukkelijk heeft gekoppeld aan de aanvangshuurprijs. In dit geval bestaat er geen aanvangshuurprijs, alleen een all-in prijs, zodat de rechter de huurprijs vast kon stellen op een bedrag van € 1.248,50 per maand . Deze huurprijs betreft dan een niet-geliberaliseerde huurprijs. Het lijkt mij dat een dergelijke splitsing ook mogelijk zal kunnen zijn als er sprake is van een huurprijswijziging winkelbedrijfsruimte ex artikel 7:303 BW als er bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs voor de bedrijfsruimte inclusief de daarbij behorende zelfstandige woonruimte is overeengekomen.  Als de huurprijs van de winkelruimte aangepast kan worden op basis van de regels van artikel 7:303 BW, dan zal de zelfstandige woonruimte afzonderlijk beoordeeld dienen te worden. Alleen als er sprake is van afhankelijke woonruimte, zal de woonruimte onder de criteria van artikel 7:303 BW beoordeeld dienen te worden. Het bepalen van de huurprijs van deze zelfstandige woonruimte valt strikt genomen niet onder de regeling van artikel 7:258 BW, omdat er niet sprake is van een prijs waarin een huurprijs en servicekosten zitten begrepen. Deze laatstgenoemde huurprijs is immers samengesteld uit een huurprijs van de gehuurde bedrijfsruimte en een huurprijs van de zelfstandige woonruimte. Aangezien het ook hier van belang is om de huurprijs van de zelfstandige woonruimte uit een totaal bedrag te filteren, zou ik het wel te rechtvaardigen vinden als de Huurcommissie een huurprijs uit dit totaal bedrag zou kunnen filteren. Als de Huurcommissie zich niet bevoegd zou verklaren, dan zou een deskundige op basis het woningwaarderingsstelsel een huurprijs kunnen destilleren.

Kan een verhuurder onderhoudskosten van de centrale cv-installatie doorberekenen? (wijziging 3 maart 2019)

De Huurcommissie zegt in haar uitspraak van 26 mei 2016 (ZKN-2016-000041) het volgende over de vaste en de variabele kosten. De Warmtewetkosten bestaan uit vaste en variabele kosten. De variabele kosten bestaan kort gezegd uit het verbruik, en de vaste kosten bestaan uit kosten van transport en levering. Onder de vaste kosten vallen dus naar het oordeel van de commissie niet de onderhoudskosten. Gezien de hierboven aangehaalde uitspraken wordt de leidingafgifte door de Huurcommissie wel als vaste kosten aangemerkt. Daarbij geldt dat de verhuurder een onderhoudsplicht voor de cv-installatie heeft, zodat de onderhoudskosten niet als servicekosten ten laste van de huurder gebracht kunnen worden. Deze onderhoudsplicht geldt zowel in gevallen dat de Warmtewet van toepassing is, als in gevallen waarbij dat niet zo is. De Huurcommissie ziet in hetgeen door de verhuurder naar voren is gebracht geen reden om haar vaste beleid op dit punt te doorbreken. Dit kan dus volgens het voorgestelde beleid aangepast worden. In de uitspraak van de Huurcommissie van 25 september 2017 (ZKN-2017-000160 en ZKN-2017-000203) wordt eveneens gesteld dat een WKO-installatie aard- en nagelvast is verbonden met het gebouw waarin deze is aangebracht. Er is aldus sprake van een onroerende zaak. Dat betekent dat de kosten van deze installatie geacht worden te zijn opgenomen in de (kale) huurprijs van de woning. De rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, was in haar vonnis van  10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:3499) de mening toegedaan dat de verhuurder op grond van de Warmtewet de kosten van onderhoud van de cv-ketel en toebehoren via de servicekosten bij huurder in rekening te brengen. In deze zaak had de Huurcommissie eerst conform haar beleid beslist dat deze kosten niet doorberekend konden worden. De rechter paste volgens mij de verkeerde maatstaf toe op basis van geldende regels die in 2018 van toepassing waren.  Het niet in te zien dat de verhuurder de onderhoudskosten van een collectieve installatie wél door denkt te kunnen belasten naast de bedragen die al in de vaste bedragen zit verwerkt (zie artikel 3 van het Warmtebesluit ). In het kader van invoering van de Warmtewet  werden de oppervlaktepunten met een halve punt verlaagd. De rechter verwijst verder naar een wijzigingsvoorstel dat nog niet is ingevoerd. Uit de jurisprudentie over zonnepanelen en zonneschermen valt ook te herleiden dat er geen servicekosten voor het beschikbaar stellen van deze zaken doorbelast mogen worden als deze zaken als deze zaken als een bestanddeel van het gehuurde zijn aan te merken.  In artikel 3 van het Warmtebesluit  staan de volgende componenten die in de maximumprijs zijn begrepen: (…) de kapitaalslasten van een cv-ketel; jaarlijkse afschrijvingslasten op basis van een lineaire afschrijving en vermogensvergoeding op basis van gemiddelde resterende levensduur en reële vermogenskostenvoet en de  onderhoudskosten op basis van een jaarlijks onderhoudscontract. Door deze kosten alsnog in de servicekosten door te laten berekenen lijkt de huurder 2 maal voor hetzelfde te betalen. Dit zou alleen anders zijn als er sprake is van werkzaamheden die normaliter voor rekening van de huurder zou zijn, zoals het bijvullen van de ketel. Ik merk hierbij op dat er onderscheid gemaakt moet worden in servicekosten en kosten die op grond van de Warmtewet zijn verschuldigd. In het hoofdstuk : “De Servicekostenafrekening” heb ik uitgewerkt welke kosten hier ondergebracht kunnen worden. Ik heb niet gezien dat deze diensten met de huurder zijn overeengekomen. Dat is alleen al een reden om de gevorderde servicekosten af te wijzen. Immers slechts overeengekomen diensten mogen worden doorbelast in de servicekosten. Als dat niet is afgesproken, dan is doorberekening naar de huurder niet mogelijk.  Het Ministerie van Economische Zaken en Klimaat heeft in haar brief van 23 februari 2018 aan Aedes doorgeven de kosten van warmtelevering uit de huurprijs te halen en afzonderlijk door te belasten.  Deze brief noemt met name de kosten die de verhuurder via de huurprijs in rekening brachten in verband met onder meer waren de kosten van de onroerende goederen die nodig zijn voor de levering van warmte die zich in het gebouw bevinden, maar geen onderdeel uitmaken van de individuele woning als zodanig. Het gaat hierbij om kosten voor onroerende zaken waaronder de warmteproductie installatie, het inpandig leidingstelsel, de aansluiting (zowel de centrale aansluiting als de individuele), de
warmtemeter en de warmtewisselaar (na wijziging van de Warmtewet: de afleverset). De Warmtewet doorbreekt het door de Huurcommissie uitgezette beleid ten aanzien van de doorberekening van deze kosten.  Het wijzigingsvoorstel van het Besluit servicekosten verduidelijkt dus dat ook zaken als de verwarmingsketel ten behoeve van de blokverwarming en de warmtewisselaar in rekening kunnen worden gebracht buiten de huurprijs en wel via de servicekosten. Dit zie ik als een bevestiging van een regel die al in de Warmtewet is geregeld. In dit hoofdstuk is immers al eerder aangegeven welke kosten in verband met de warmtemeter en de afleverset in rekening gebracht mogen worden. volgens de nieuw voorgestelde regeling zal de Warmtewet voor verhuurders grotendeels buiten toepassing worden verklaard. De berekening van de kosten als genoemd in de artikelen 8 en 8a Warmtewet blijven echter wel van toepassing. In het Besluit servicekosten (februari 2019) zijn deze componenten die al afzonderlijk via de Warmtewet berekend mogen worden nog niet opgenomen. Door de voorgestelde wijziging worden de componenten die op grond van de warmtewet al afzonderlijk doorberekend mogen worden voor de duidelijkheid vastgelegd. Deze regelingen van de Warmtewet die van het Besluit servicekosten moet dus gelijkgeschakeld worden met de voorgestelde regeling. Ik vind de nieuw voorgestelde regeling dus niet er toe laten leiden dat de gebruikskosten voor het gebruik van het collectieve warmtesysteem nog eens afzonderlijk als servicekosten in rekening gebracht kunnen  worden zoals door de De rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen in haar vonnis van  10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:3499) was gesteld.

Klagende huurders over overlast en de inspanningsverplichting van de verhuurder (wijziging 2 maart 2019)

Als zich geen sprake is van overlast, die als objectieve vorm van overlast gekwalificeerd kan worden, dan heeft de overlast ondervindende huurder geen actie richting de verhuurder. Dit kwam aan de orde in het arrest van het hof te Amsterdam van 17 juli 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2535). De verhuurder had in oktober 2014 in de woning van de huurders een Matron-geluidsmeter geplaatst, teneinde de door de parkieten veroorzaakte geluiden te meten, die door een huurder werden gehouden. Over deze parkieten had een andere huurder klachten had doorgegeven in verband met het door parkieten veroorzaakte geluid. Naar aanleiding van de gevonden waarden constateerde  de verhuurder in haar brief van 21 november 2014 dat van ontoelaatbare objectieve geluidsoverlast geenszins sprake is noch dat er sprake is van ontoelaatbare tijdstippen waarop de parkieten in de volière aanwezig zijn. De huurder waartegen deze klacht was ingediend had een klacht tegen deze buren ingediend. Volgens deze buren maakte de andere buren zich ook schuldig aan geluidsoverlast. Volgens deze buren had de klager zelf regelmatig de muziek keihard staan. Daarnaast hebben zij kippen waarvan er een ’s morgens als een haan kraait, in de voortuin bevindt zich een duivenhok, waarvan de duiven volgens deze klager dag en nacht koeren en een eend die regelmatig kwaakt. De klager heeft bovendien reflecterende spullen in de voortuin opgehangen die in haar woning voor vreselijk irriterende schittering zorgen. Er is hier dus eigenlijk sprake van een burenruzie waarvan beide buren de toestand van over en weer aanwezige overlast zelf in stand houden.

De verhuurder had een onderzoek naar de geluidoverlast van de parkieten uit laten voeren. In het rapport van de onderzoeker  werd vermeld dat er geen wettelijke geluidnormen bestaan voor dit soort geluid. Daarom is aansluiting gezocht bij het Activiteitenbesluit en de Handreiking voor maatwerk in de gemeentelijke ruimtelijke ordeningspraktijk, zoals opgesteld door de VNG. Een fragment staat hieronder weergegeven. Voor de overige meetgegevens verwijs ik naar het arrest.
Uit de geluidmetingen blijkt dat het equivalente geluidniveau ten gevolge van
parkietengezang op de achtergevel van de woning aan de [adres] ter plaatse van de woonkamer (h=1,5m) 55 dB(A) bedraagt. Voor de slaapkamer (h= 4,5m) is een geluidniveau van 58 dB(A) vastgesteld.
Indien deze geluidbelasting getoetst zou worden aan de normen uit het Activiteitenbesluit, dan zou deze met een gemeten waarde van 55 dB(A) op woonkamerniveau in de dagperiode niet voldoen aan de grenswaarde van 50 dB(A) uit het Activiteitenbesluit. Ook volgens de beoordeling van VNG-publicatie “Bedrijven en Milieuzonering” zou de geluidbelasting akoestisch gezien niet passen binnen een goede ruimtelijke ordening door een overschrijding van 10 dB(A).

De verhuurder reageerde als volgt op dit rapport.
(…)EH maakt verder uit het rapport van het Geluidsburo niet duidelijk op dat er sprake is van rechtens niet duldbare overlast, temeer aangezien de bewoners van nr. [nummer] hebben aangegeven dat de parkieten in het nachthok zitten van 22.00 uur t/m 10.00 uur in de ochtend.
(…) dat uw cliënten hinder ondervinden van de parkieten wil nog niet zeggen dat er dan ook sprake is van rechtens niet duldbare objectieve (geluids)overlast. Gezien de omstandigheden van het geval (o.a.: partijen willen niet bemiddelen en beide partijen houden dieren) ziet EH op dit moment geen juridische middelen om maatregelen te nemen tegen de bewoners van nr. [nummer] noch tegen uw cliënten. Het is aan partijen zelf om in redelijkheid met elkaar om te gaan en het mag van partijen verwacht worden dat zij in zekere mate over en weer rekening zullen houden met het feit dat ze beide dieren houden die geluid produceren.

De verhuurder kondigde  op basis van haar eigen conclusies die zij had getrokken het dossier te zullen sluiten.

Vervolgens hadden de huurders die overlast ondervonden de buren met de parkieten in kort geding gedagvaard. De voorzieningenrechter had de eigenaren van de parkieten bij vonnis van 11 juni 2015 veroordeeld om binnen twee maanden na betekening van het vonnis de volière in haar achtertuin en de zich daarin bevindende parkieten te verwijderen en verwijderd te houden en geen nieuwe volière te bouwen of op andere wijze zangvogels buiten op haar erf te houden, op verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van de huurder in de proceskosten. De voorzieningenrechter had op basis van het rapport van HBG en ter zitting beluisterde geluidsfragmenten aannemelijk geacht dat sprake is van zodanige overlast dat gesproken kan worden van onrechtmatige hinder als bedoeld in artikel 5:37 BW. Deze huurder is vertrokken naar een door de verhuurder beschikbaar gestelde woning.

Vervolgens werd de verhuurder door de buren die van de parkieten last hebben gehad in een procedure betrokken voor schadevergoeding. Volgens de eiser had de verhuurder nagelaten afdoende tegen de door de parkieten veroorzaakte overlast op te treden, waarmee sprake zou zijn van onrechtmatig nalaten van de verhuurder. De kantonrechter was echter van oordeel dat de overlast niet aan de verhuurder toe was te rekenen, maar was toe te rekenen aan de overlast veroorzakende huurder. Met eiser was de kantonrechter wel van oordeel dat van de verhuurder meer had mogen verwacht aan inspanningen om een einde te maken aan de overlast. Dat zij daarin naar de mening van de kantonrechter enigszins te kort was geschoten maakte haar echter niet aansprakelijk voor de door de geluidsoverlast door eiser geleden schade. Eiser had overigens geen huurvermindering gevorderd.

De huurder ging in hoger beroep tegen dit vonnis. De verhuurder voerde in hoger beroep verweer dat er geen sprake was van  een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het gaat in deze zaak volgens de verhuurder om een burenruzie tussen partijen die allebei dieren houden, die elkaar over en weer van overlast gevende gedragingen betichten maar waarin de overlast grotendeels van subjectieve aard is (andere buren klagen niet) en niet objectief kan worden vastgesteld. De Matron-meting heeft geen objectieve geluidsoverlast aangetoond, haar medewerkers hebben het ter plaatse niet geconstateerd en ook het rapport van HGB toont geen objectieve geluidsoverlast aan. De verhuurder wees er voorts op dat een feitelijke stoornis, die wordt veroorzaakt door een derde, geen gebrek oplevert. De verhuurder stelde verder dat zij niet had stilgezeten na klachten over geluidsoverlast. De verplichting om een gebrek te herstellen gaat volgens haar niet zover dat zij de huurders volledig dient te vrijwaren van overlast. De verhuurder constateerde dat de huurders hun vordering in hoger beroep inmiddels baseren op de gebrekenregeling. Volgens de verhuurder was er echter geen sprake van redelijke kosten van herstel, en hebben de huurders de kosten van de door hen gevoerde procedure vergoed gekregen van hun rechtsbijstandsverzekeraar. De verhuurder betwistte  voorts het causaal verband tussen de gevorderde schade en het gestelde gebrek, de gevorderde schadebedragen ter zake van gederfd huurgenot en immateriële schade, alsook de kosten van de procedure en de bijkomende schade.

Het hof overwoog dat er pas sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW in het kader van overlast door derden als de verhuurder tegenover die derden zodanige bevoegdheden heeft dat kan worden gezegd dat hij zelf mede tot de feitelijke stoornis in het huurgenot bijdraagt, als hij van die bevoegdheden geen gebruik maakt.

Het hof kon zich niet vinden in de argumentatie van de eiser dat het hier niet zou gaan om een inspanningsverplichting, maar om een resultaatsverplichting in die zin dat de verhuurder moet bewerkstelligen dat de overlast eindigt. Het hof oordeelde vervolgens dat in het algemeen geldt dat voor het antwoord op de vraag of een verhuurder jegens de overlast ondervindende huurder is te kort geschoten, moet worden beoordeeld aan de hand van de vraag of de ondervonden overlast zodanig ernstig van aard was dat deze als onrechtmatig moet worden beschouwd. Bovendien is van belang of de verhuurder – gegeven de ernst van deze overlast – zijn verplichting jegens de huurder niet is nagekomen om gebruik te maken van zijn bevoegdheden tegen de overlastveroorzaker op te treden. Of dit het geval is hangt af van de concrete omstandigheden van het geval.

Naar het oordeel van het hof kon gelet op de feitelijke gang van zaken, zoals hierboven in het kort en omvangrijker in het arrest beschreven, niet worden geconcludeerd dat de verhuurder anders had moeten reageren dan zij had gedaan. De verhuurder heeft volgens het hof steeds adequaat gereageerd op de klachten van de huurders. Volgens het hof kan niet gezegd worden dat zij die klachten niet serieus heeft genomen. Haar bevindingen, zowel die uit eigen waarneming als de resultaten van de Matron-metingen, hoefden de verhuurder geen aanleiding te geven om verdere maatregelen jegens de eigenaar van de parkieten te treffen.

Volgens het hof had het rapport van HBG niet de basis kunnen zijn voor het nemen van maatregelen omdat – zoals in dat rapport ook wordt vermeld – geen objectieve criteria bestaan waaraan is getoetst. Bovendien was er slechts 1 dag van 10.00-11.30 is gemeten (derhalve in het geheel niet ’s avonds) en bevatte het rapport bovendien een reeks niet onderbouwde aannames. Het hof was  van oordeel dat uit het HGB-rapport weliswaar andere conclusies volgen dan uit de Matron-metingen, maar het kon zich vinden in de kritische beoordeling door de verhuurder van de gronden waarop die HGB- conclusies berustten. Dat de verhuurder aan dat (partij-)rapport geen gevolgen had willen verbinden was temeer begrijpelijk in het licht van de beoordeling door de verhuurder van de oorzaak van de klachten van eisers , namelijk een geschil tussen twee buren met dieren die geluiden produceren, waarin zij partij kunnen noch willen kiezen.

Nicotineaanslag moet door de huurder worden verwijderd. Bewijslast (bijgewerkt 22 februari 2019)

De huurder die zijn zorgplicht tot onderhoud van het gehuurde niet nakomt kan door de verhuurder worden gedwongen om deze zorgplicht na te komen. Zo  diende de huurder volgens een vonnis  van de rechtbank Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810)  bij vertrek uit de woning nicotineaanslag uit de woning te verwijderen. Nicotineaanslag wordt als schade aan het gehuurde gezien en/of niet voldoende gepleegd onderhoud aan het gehuurde. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort. De bewijslast ter zake van de toestand van de woning bij aanvang van de overeenkomst lag bij de huurder, omdat de huurovereenkomst vóór 2003 was gesloten.

Kwalificatie van de overeenkomst (bijgewerkt 21 februari 2019)

Het is soms lastig te beoordelen of er sprake is van een huurovereenkomst als de tussen partijen gesloten overeenkomst als de overeenkomst ook aan andere elementen voldoet. Een dergelijk geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:2661) een oordeel heeft gegeven.

Tussen partijen was een overeenkomst gesloten die door de eisende partij als een huurovereenkomst was gekwalificeerd. De gedaagde partij was van mening dat hier niet sprake was van een huurovereenkomst, maar een concessieovereenkomst. Gedaagde bestreed de ontvankelijkheid van de kantonrechter, die deze zaak in behandeling had gekregen. De eisende partij had de zaak bij de kantonrechter aangemeld, omdat deze rechter ex artikel 93 RV bevoegd is alle huurzaken ongeacht de hoogte van de vordering in behandeling te nemen. De kantonrechter achtte zich niet ontvankelijk en verwees de zaak voor verdere behandeling door naar de rechtbank. Het is de vraag of dit oordeel juist was. De situatie was zeker niet voor de hand liggend.

Partijen hadden met elkaar een overeenkomst gesloten onder de benaming van een huurovereenkomst over de verhuring van terrein in Harlingen dat bestemd is als parkeerterrein ten behoeve van de bezoekers en de bewoners van de eilanden Vlieland en Terschelling. Op een klein gedeelte van het terrein zou een parkeergarage worden gebouwd. het onbebouwde terrein en het later te bebouwen terrein zijn in verschillende overeenkomsten opgenomen.

Verder komen partijen het volgende overeen:
Zolang met de bouw van een nautisch kantoor als bedoeld in de samenwerkingsovereenkomst d.d. 6 februari 1992 nog niet is begonnen en de daarvoor benodigde gronden voor die bouw nog niet beschikbaar dienen te zijn, wordt het parkeerterrein nabij de Visafslag door de huurder in exploitatie genomen als zg. “overloopgebied” indien de capaciteit van het parkeerterrein aan de Harlingerstraatweg ontoereikend is.
De huurder draagt in dat geval een bedrag van ƒ 3 (incl. BTW) per voertuig per dag af aan de gemeente Harlingen.
De gemeente heeft het recht om naar haar goeddunken na overleg met de huurder het betreffende terrein geheel of gedeeltelijk te onttrekken aan het gebruik als “overloop”parkeerterrein.
Voor zover er nog andere overloopterreinen dan in het vorige lid genoemd noodzakelijk zijn worden deze in principe door de huurder geëxploiteerd tegen nader overeen te komen schriftelijke voorwaarden.
De totaal verschuldigde huursom voor de terreinen als bedoeld in dit artikel wordt definitief vastgesteld aan de hand van een jaarlijks door een accountant opgemaakt en getekend rapport over de exploitatie van bedoelde terreinen.
Er is voorts een verlengingsbeding overeengekomen, waarbij de huurder bij het tijdig afroepen van een verlengingstermijn de gebruiksperiode kan verlengen met 25 jaar en waarbij tijdens partijen tevens een prijs afspreken ten behoeve van de verlengingsperiode.

Eisende partij kwalificeert deze overeenkomst als een huurovereenkomst. Gedaagde kwalificeert deze overeenkomst als een concessieovereenkomst.

Een concessie(opdracht) voor diensten is een schriftelijke overeenkomst onder bezwarende titel die is gesloten tussen een of meer dienstverleners en een of meer aanbestedende diensten of speciale-sectorbedrijven en die betrekking heeft op het verlenen van andere diensten dan die welke vallen onder overheidsopdracht voor werken, en waarvoor de tegenprestatie bestaat uit hetzij uitsluitend het recht de dienst die het voorwerp van de overeenkomst vormt, te exploiteren, hetzij uit dit recht en een betaling.

De kantonrechter is van oordeel dat voor een concessie wezenlijk is dat er een opdracht is tot exploitatie en dat het exploitatierisico is overgedragen. De overeenkomst heeft betrekking op (schaarse) parkeervoorzieningen. De verantwoordelijkheid voor een kostendekkende of winstgevende exploitatie ligt immers bij A., zonder de garantie dat haar investeringen of kosten kunnen worden terugverdiend. A. is voor haar inkomsten afhankelijk van de parkeervraag van de eilandgangers.

Slecht op basis van deze overweging besliste de rechter dat er sprake is van een concessieovereenkomst. terecht merkt mr. R.A. Veldman in de noot onder deze uitspraak in de WR (WR, 2019/10). dat het helemaal niet zeker is of hier sprake is van een concessieovereenkomst. Deze overeenkomst lijkt ook te voldoen aan de voorwaarden van artikel 7:201 BW. Het is immers mogelijk dat een overeenkomst aan zowel de elementen van een huurovereenkomst als aan een concessieovereenkomst voldoet. Als er sprake is van een gemengde overeenkomst, dan kan het – afhankelijk van de omstandigheden van het geval – en de bedoeling van partijen bij het sluiten van de overeenkomst sprake zijn van een overwegend element van de overeenkomst (zie het hoofdstuk De begrenzing van het begrip bedrijfsruimte, deel 3, onderdeel gemengde overeenkomsten en de regeling bedrijfsruimte). Dat overwegende element van de overeenkomst zorgt dan voor de uiteindelijke beslissing welke overeenkomst van toepassing is. Terecht merkte Mr. Veldman op dat de kantonrechter ook in deze zaak bevoegd kan zijn. Op grond van artikel 94 RV kan bij samenhangende vorderingen waarbij een huurovereenkomst betrokken is de kantonrechter bevoegd zijn.

Faillissement en de bedongen bankgarantie waarin uitdrukkelijk een garantie voor leegstandschade is opgenomen (wijziging 18 februari 2019)

In het arrest Romania (HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244) werd een huurder failliet verklaard. De curator heeft de huurovereenkomst op 21 januari 2009 opgezegd tegen 21 april 2009 via artikel 39 FW. In deze zaak had een derde zich garant heeft gesteld voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst en daarmee de nakoming van de contractueel overeengekomen leegstandschade. In de huurovereenkomst stonden de volgende bepalingen opgenomen:
“De medeondergetekende Romania (…) verklaart zich bij deze garant te stellen voor de nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit deze huurovereenkomst.”
“Indien huurder (…) in staat van faillissement wordt verklaard (…) heeft verhuurder het recht de huurovereenkomst tussentijds te (laten) beëindigen. (…)”.
“Huurder is gehouden om aan verhuurder te vergoeden alle schade, kosten en interessen als gevolg van een in 7.1 bedoelde omstandigheid en als gevolg van tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, ook in geval van faillissement en surseance van betaling. Tot die schade worden in ieder geval gerekend de huurprijs, de vergoeding voor bijkomende leveringen en diensten, waaronder begrepen de (…), de omzetbelasting (…), alsmede alle kosten van maatregelen zowel in als buiten rechte door verhuurder getroffen, daaronder begrepen die van rechtskundige bijstand in verband met een omstandigheid als in 7.1 vermeld.”

De kantonrechter oordeelde dat Romania zich, gelet op bovengenoemde artikelen, wel degelijk garant heeft gesteld voor gevolgschade van de verhuurder. De verhuurder had aldus het recht om zich te beroepen op de garantie wanneer de huurder failliet zou zijn verklaard. Nu dit het geval was, was Romania in beginsel gehouden het gevorderde te voldoen, aldus de kantonrechter. Tegen deze uitspraak was door Romania hoger beroep ingesteld.
Er werd door de huurder beroep bij het hof ingesteld. Het hof kwam tot het oordeel dat de verhuurder zich voor de gevolgschade niet op de garantie kon beroepen. Het hof formuleerde dit als volgt. Nu de verhuurder haar vordering had gebaseerd op een huurovereenkomst die via artikel 39 FW werd beëindigd, betekende dit dat haar geen vordering tot schadevergoeding toekwam. Nu er geen verplichting tot schadevergoeding bestond kon de verhuurder zich aldus ook niet beroepen op de garantiebepaling.
De verhuurder stelde cassatie in. De Hoge Raad stelde het hof in het ongelijk. De Hoge Raad oordeelde dat de regeling van artikel 39 FW strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Er is daarom geen reden om een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder nietig te achten jegens de gefailleerde huurder zelf, ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van artikel 39 FW.
De opzegging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 FW laat de rechtsgeldigheid van het hier bedoelde contractuele beding dus onverlet, maar de daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder. Indien een derde zich garant heeft gesteld voor de nakoming van die vordering, brengt een opzegging van de huurovereenkomst op grond van art. 39 FW dus geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen. Daarbij overwoog de Hoge Raad dat de regresvordering op de gefailleerde huurder die voortvloeit uit het nakomen van de garantie niet jegens de boedel kan worden uitgeoefend.

In een zaak waarover de Hoge Raad zich in haar arrest van 17 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2017:278)  moest buigen had de verhuurder na faillissement van de failliete huurder en na opzegging van de huurovereenkomst krachtens artikel 39 FW een bankgarantie afgeroepen. Deze zaak had veel gelijkenis met het arrest Romania (HR 15 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1244). Het verschil in deze zaak wordt voornamelijk veroorzaakt vanwege het feit dat in deze zaak in de bankgarantie uitdrukkelijk leegstandschade wordt gedekt.  De verhuurder had van deze bankgarantie onder meer de boedelschuld afgehaald. Verder had de verhuurder toekomstige gederfde huurpenningen van de bankgarantie afgehaald en had de verhuurder de herstelkosten van geconstateerde schade bij het einde van de huur met de bankgarantie verrekend. Deze bankgarantie vermeldde een beding waarin de bank, geheel los van de verplichtingen van de huurder uit de huurrelatie, een eigen verplichting op zich had genomen  om alle schade te vergoeden in geval van faillissement van de huurder. Deze verhuurder was volgens de Hoge Raad niet ongerechtvaardigd verrijkt toen de bank deze garantstelling jegens de verhuurder effectueerde.

De Hoge Raad overwoog als volgt. De op die afweging berustende regeling van artikel 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, is dan ook niet nietig jegens de gefailleerde huurder zelf. Ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van het artikel, heeft dit beding alleen geen effect jegens de boedel. De daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder en kan evenmin op andere wijze ten laste van de boedel worden gebracht.

Indien een derde (= in het kader van de verstrekte bankgarantie de bank) de nakoming van de bedoelde vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van artikel 39 FW geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen. Dit lijkt ook wel logisch als deze derde zonder verder de boedel te belasten een garantie heeft afgegeven om leegstandschade in het geval van faillissement te vergoeden. Denk bijvoorbeeld aan een persoon die zich borg heeft gesteld tenminste een jaar huur te vergoeden als zich een faillissement voordoet. Die garantstelling staat dan verder buiten de boedel. Deze heeft zich doorgaans verplicht de schuld van de huurder ter hoogte van de garantstelling als een eigen schuld te vergoeden. Dat kan anders liggen als er sprake is van een bankgarantie ten behoeve waarvan een contra-garantie is bedongen.

Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Daarbij maakt niet uit op welke wijze verhaal op de boedel wordt gezocht; de aard van de vordering staat – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de afweging die aan art. 39 Fw ten grondslag ligt – eraan in de weg dat deze ten laste van de boedel wordt gebracht. Een leegstandbeding werkt wel jegens de gefailleerde en ook tegen de derde die zich op basis van een afspraak met de gefailleerde tegenover de verhuurder garant heeft gesteld. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder. De bank zal dus na moeten vragen voor welke posten de bankgarantie wordt gebruikt. Voor posten, die niet ten laste van de  boedel gebracht mogen worden zal de bank niet de contra-garantie aan mogen spreken als dit ten laste van de boedel komt. ik ga ervan uit dat d bank in haar bankgarantie in het vervolg op zal nemen, of al opneemt, dat de leegstandschade niet meer onder de bankgarantie valt.

In deze kwestie had de bank na de bankgarantie te verstrekken, verhaal op de boedel genomen door de contra-garantie aan te spreken. Aangezien de curator zich hiertegen niet had verzet bracht dit niet met zich mee dat de verhuurder zich ongerechtvaardigd had verrijkt  ten last van de boedel. De ontvangst van een betaling waarop de verhuurder (volgens genoemd uitgangspunt) in haar verhouding tot de bank gerechtigd, werd immers niet ongerechtvaardigd doordat de bank verhaal nam op de boedel en de curator dit niet verhinderde.  Het is dus van belang de twee verschillende relaties uit elkaar te houden. In de relatie tussen de huurder en de verhuurder kunnen partijen posten afspreken die ten laste van de bankgarantie gebracht mogen worden. Als de bankgarantie wordt uitgekeerd, dan mag de verhuurder deze bankgarantie gebruiken om deze overeengekomen posten te voldoen. De bank mag niet zonder meer aanspraak maken op de contra-garantie (die ten laste van de overige schuldeisers zal komen) als deze posten niet op basis van artikel 39 FW ten laste van de boedel gebracht mogen worden. Als de curator zich hiertegen niet verzet tegen het belasten van de contra-garantie ten aanzien van een aantal posten, dan kan de curator daar in een later stadium niet op terug komen.

Het hof te ‘s-Gravenhage diende als verwijzingsinstantie in haar arrest van 3 juli 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:1559) met inachtneming van de uitspraak van de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2017:278) over deze kwestie een beslissing te nemen en beantwoordde de vraag of leegstandschade onder de bankgarantie valt als volgt: het gaat het erom wat de garant heeft gegarandeerd aan de verhuurder.  In deze kwestie is de garantie afgegeven ten behoeve van posten waarvoor de bank zich bij wijze van zelfstandige verbintenis tegenover de verhuurder onherroepelijk en onvoorwaardelijk garant heeft gesteld. De bank  heeft zich daarnaast om als eigen schuld aan de verhuurder alle schade te vergoeden die zij (de verhuurder), lijdt indien de huurovereenkomst als gevolg van faillissement tussentijds zal worden beëindigd. Gezien de onmiskenbare bewoordingen als genoemd in de bankgarantie, heeft de verhuurder naar het oordeel van het hof terecht de bankgarantie afgeroepen. Het ging hier overigens om een abstracte bankgarantie.

Het hof is van voorts van oordeel dat de verhuurder op basis van de onder meer in rechtsoverweging genoemde feiten er in redelijkheid op mocht vertrouwen dat (ook) de huurder de intentie had de verhuurder een contractuele aanspraak te geven op vergoeding van leegstandschade.

Geen gebruik van sociale huurwoning door mantelzorger (gewijzigd 17 februari 2019)

Het gerechtshof Arnhem voerde in haar arrest van 11 oktober 2011 LJN: BT7633, Gerechtshof Arnhem, 200.079.888 het door de huurder jarenlang bezet houden van een sociale huurwoning zonder daarin te wonen als bijzondere omstandigheid aan om een huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De huurder had zich niet als goed huurder gedragen door de woning niet te bewonen. De huurder had voor deze handelwijze geen toestemming aan de verhuurder gevraagd. Het hof merkte in haar overweging op dat de huurder krachtens de wet niet kan worden verplicht het gehuurde daadwerkelijk te bewonen nu dat niet contractueel was overeengekomen. Het hof stelde verder vast dat de woning niet was verwaarloosd en dat omwonenden geen concreet nadeel hebben ondervonden van de beperkte wijze van gebruik van de woning of dat de leefbaarheid van de buurt hierdoor niet was aangetast. Het hof was echter met de verhuurder van mening (rechtsoverweging 3.10) dat het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector onmiskenbaar een gewichtig belang voor de verhuurder (een woningcorporatie) is. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist in tegen dit belang. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Het hof kwam verder tot de conclusie dat de huurder bij het betrekken van de woning beseft moeten hebben dat er van hem verwacht werd dat hij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen. Dit geldt temeer gezien de verklaring die hij bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft getekend, in welke verklaring onder meer staat dat het hem bekend is dat de woning beschikbaar moet zijn voor de huisvesting van de financieel minder draagkrachtige groep van de bevolking. Door deze gegevens kwam het hof tot de conclusie dat de huurder zich niet als goed huurder had gedragen, hetgeen ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

In dezelfde zin oordeelde ook het hof te Amsterdam in haar arrest van 8 september 2015 ECLI:NL:GHAMS:2015:3717. Ook in deze zaak was er sprake van een huurder die haar sociale huurwoning niet gebruikte. De kantonrechter had de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen. Het hof gaf in haar overwegingen ook weer dat er geen wettelijke verplichting is om het gehuurde als hoofdverblijf te gebruiken. Ook als er geen contractuele verplichting bestaat om de woning als hoofdverblijf te gebruiken kan het ongebruikt laten van een sociale huurwoning leiden tot handelen door de huurder in strijd met het zich gedragen als goed huurder als vervat in artikel 7:213 BW. De huurder die een gereguleerde sociale huurwoning krijgt toebedeeld, moet begrijpen dat van haar wordt verwacht dat zij de woning daadwerkelijk zal gaan bewonen en blijft bewonen. Als de huurder dit nalaat, dan houdt de huurder onvoldoende rekening met het belang van de verhuurder als vervat in de Woningwet. Dit belang houdt onder meer in: het verstrekken van betaalbare woonruimte onder haar doelgroep, de financieel minder draagkrachtigen binnen onze maatschappij. Dit levert inbreuk op artikel 7:213 BW op. Dit rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst. Het gerechtshof te Amsterdam diende in haar arrest van 6 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:809) een soortgelijk geschil te beoordelen waarin de ontbinding van een huurovereenkomst werd gevorderd wegens het niet gebruiken van een sociale huurwoning door de huurder. Hier was tussen partijen contractueel overeengekomen dat de huurder het gehuurde als hoofdverblijf zou gebruiken. Deze huurder had gedurende tweeënhalf jaar zijn partner in een andere woning verzorgd waarmee hij een lat-relatie had. De huur van een sociale woning waarin hij zijn hoofdverblijf dient te hebben, gaf de huurder volgens het hof niet alleen het recht om er te wonen,  maar ook de plicht daadwerkelijk van die woning gebruik te maken overeenkomstig de bestemming, dat wil zeggen een gebruik als woning van waaruit het leven van de huurder zich voornamelijk afspeelt. Aan deze verplichting heeft de huurder volgens het hof in ieder geval de afgelopen tweeënhalf jaar niet voldaan. De kantonrechter heeft dan volgens het hof terecht overwogen dat de huurder jegens de verhuurder tekortgeschoten is geschoten in de nakoming van deze verplichting. Het hof kan er dus zonder aanwezigheid van een contractuele verplichting van uit gaan dat de huurder zich niet als goed huurder ex artikel 7:213 BW gedraagt door de sociale huurwoning niet te gebruiken.

De huurder hoefde niet bang te zijn op straat te belanden. De verhuurder van beide woningen verhuurder was, had deze huurder aangeboden als medehuurder van de woning te beschouwen waarin deze een lat-relatie onderhield.

Gevolgen van niet correcte mededeling ex artikel 7:271 BW (gewijzigd 17 februari 2019)

In de zaak die werd behandeld door de rechtbank Overijssel van 28 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:1628) wordt duidelijk dat de verhuurder die te vroeg of te laat de mededeling doet in het kader van een overeenkomst voor bepaalde tijd in verband met artikel 7:271 lid 1 BW, in beginsel is gebonden aan een overeenkomst voor onbepaalde tijd. De rechter besliste in deze zaak anders. Hier was de mededeling twee dagen te vroeg gedaan. De kantonrechter achtte het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter liet in dit verband zwaar wegen dat de huurder niets had aangevoerd waaruit beek dat hij in zijn belangen zou zijn geschaad doordat de verhuurder  hem twee dagen eerder dan de wettelijke voorgeschreven termijn van drie maanden had geïnformeerd dat aan de huurovereenkomst per 1 januari 2018 een einde zal komen. Ook ter zitting moest de huurder  het antwoord schuldig blijven op de vraag welke belangen hierdoor zijn geschaad. De parlementaire geschiedenis van artikel 7:271 lid 1 BW geeft volgens de kantonrechter voorts geen inzicht in de vraag of en zo ja, welke belangen van de huurder een rol hebben gespeeld bij het formuleren van de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”. Daar staat tegenover dat voldoende aannemelijk is dat de verhuurder bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW in een redelijk belang wordt geschaad. De kantonrechter besloot daarom dat de huurovereenkomst wel tegen de datum zou kunnen eindigen waartegen de overeenkomst oorspronkelijk zou eindigen.

Ik vind deze uitspraak niet juist. De wet is hierover volstrekt duidelijk. De wettelijke regeling vermeldt immers : “Indien de verhuurder de verplichting, bedoeld in de tweede volzin, niet nakomt, wordt de huurovereenkomst na het verstrijken van de bepaalde tijd, bedoeld in die volzin, voor onbepaalde tijd verlengd. De wetgever heeft met deze wettelijke regeling een mogelijkheid gecreëerd om eenvoudig van een huurder af te komen tegen het einde van de bepaalde tijd. Hiermee wordt de huurbescherming in beginsel behoorlijk doorkruist. Normaliter zou de verhuurder in deze situatie de huurperiode voor onbepaalde tijd gesloten hebben, omdat er eerder geen mogelijkheden  voorhanden waren om onder deze omstandigheden een overeenkomst voor bepaalde periode te sluiten. Als een dergelijke overeenkomst wordt gesloten is de Leegstandwet doorgaans niet van toepassing en kan de verhuurder vaak ook geen beroep doen op de regeling vervat in artikel 7:274 lid 2 BW (de diplomatenclausule). Het daarom niet onredelijk dat van de verhuurder verlangd wordt dat deze zich correct aan de wettelijk termijnen houdt. Ik vind daarom dat hier geen ruimte is voor de redelijkheid en billijkheid, zoals door de kantonrechter is toegepast.

Je ziet een soortgelijke discussie ook nogal eens ontstaan als een partij een overeenkomst wenst te beëindigen zonder de termijn van opzegging correct toe te passen. Ik ben – vanwege  de rechtszekerheid – geen voorstander van het toepassen van de redelijkheid en billijkheid om deze opzeggingstermijnen op te rekken. Ik kan mij echter voorstellen dat in sommige zeer uitzonderlijke gevallen de redelijkheid en billijkheid toch een redelijke uitkomst kan geven in deze situaties. Er zijn uitspraken besproken waaruit blijkt dat het partijen al duidelijk was dat de huurder de overeenkomst wenste te beëindigen, maar dat om bepaalde redenen de formele opzegging te laat verstuurd was. Deze situatie is doorgaans anders dan die van de huurder ex artikel 7:271 lid 1 BW. Het gaat hier nogal eens om huurbeëindiging van overeenkomsten ex artikel 7:230a BW en/of overeenkomsten ex artikel 7:290 BW. Deze overeenkomsten worden bij een niet correcte opzegging door de huurder verlengd met nog eens een contractuele periode Zie bijvoorbeeld het onderdeel:  “Opzegtermijn van minimaal een maand; contractueel kan een andere termijn worden overeengekomen“.

Hier ging het om een huurovereenkomst woonruimte die op eenvoudige wijze beëindigd kon worden en waartegenover staat dat de huurder dan van zijn primaire levensvoorzieningen worden verstoken. Het lijkt mij dat van de verhuurder kan worden verwacht dat deze zich stipt aan de wettelijke regeling houdt. Zo moeilijk hoeft dit toch niet te zijn? Men kan eenvoudig in Outlook of in een verhuurprogramma duidelijk een melding laten geven dat de mededeling vanaf en bepaalde datum gedaan moet worden.  Ik vind dat de wettelijke regeling hier voorrang dient te hebben bij de uitkomst van een belangenafweging. Daar komt nog bij dat als de verhuurder de woning  voor dringend redenen nodig heeft , de overeenkomst alsnog om deze redenen beëindigd kan worden. De verhuurder moet dan wel aan de opzeggingsgronden voldoen en een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten voldoen.

Gebroken ruit voor rekening van de huurder? (gewijzigd 16 februari 2019)

Als er herstelwerkzaamheden niet zonder meer in Het Besluit Kleine Herstellingen staan vermeld, dan dient aan de hand van het criterium of er sprake is van een werkzaamheden die zonder noemenswaardige kosten en zonder noemenswaardige kennis uitgevoerd kunnen worden bekeken worden of deze werkzaamheden voor rekening van de huurder komen. Zo werd in het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7856) ten aanzien van een gebroken ruit (een grote ruit op de eerste verdieping) beoordeeld dat dit geen kleine herstelling betrof, omdat er sprake was van kostbare herstelwerkzaamheden.  In deze zaak was ook niet vast komen te staan dat de ruit door toedoen van de huurder kapot was gegaan. Als dit het geval was geweest, dan had de verhuurder de kosten ter vervanging van de ruit aan de huurder door kunnen belasten. Zaken die door de huurder zelf kapot worden gemaakt moeten door de huurder worden vergoed. het is daarom altijd handig een glasverzekering af te sluiten die deze schade dekt.

In de noot bij deze uitspraak in de WR (WR 2019/2) schrijft mr. J.K. Six Hummel terecht dat als de verhuurder een dergelijke verzekering afsluit en deze verzekering ook schade dekt die ten laste van de verhuurder komen, dat premie dan niet één op één aan de huurder doorbelast mag worden,zoals nu nog wel in het Beleidsboek nutsvoorzieningen en servicekosten 2018, pagina 27, staat vermeld. Het gedeelte waarvan de verhuurder profijt heeft moet er dan uit worden gelicht. Ik vraag mij echter af of dit praktisch mogelijk is.

Voortgezet gebruik na faillissement geen boedelschuld (wijziging 10 februari 2019)

De vordering die strekt tot schadevergoeding ter zake van het tekortschieten in de nakoming van de verplichting tot herstel van een dergelijke schade aan het gehuurde dient op grond van artikel 37a FW als concurrente vordering te worden aangemerkt. Uit artikel 24 FW valt verder af te leiden dat de boedel niet aansprakelijk is voor vorderingen (schade) die na faillietverklaring zijn ontstaan door toedoen van de failliet en de boedel daarbij niet is gebaat. Dit onderscheid valt echter lastig te maken als het ontstaansmoment van de schade niet duidelijk is. Als een huurder een huurovereenkomst heeft opgezegd en de huurder mocht na faillietverklaring en na de datum waarop de huurovereenkomst na opzegging zou eindigen van de verhuurder gebruik van het gehuurde blijven maken, dan is er geen sprake van een boedelschuld. De huurovereenkomst is niet ex artikel 7:230 BW voortgezet, omdat de door de opzegging van een andere bedoeling blijkt. Er lijkt na voortgezet gebruik van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst te zijn ontstaan. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in een vonnis van 5 december 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:14308) beoordeeld dat het voorzetten van het gebruik van het gehuurde na opzegging door de huurder en na faillissement geen boedelschuld liet ontstaan over de periode dat het gebruik van het gehuurde na beëindiging met toestemming van de verhuurder is voortgezet. De verhuurder had ook nog de overeenkomst ontbonden. De rechtbank oordeelde dat er geen sprake was van een boedelschuld omdat de voortzetting van het gebruik van het gehuurde immers enkel het gevolg van het handelen van de verhuurder bestaande uit het na de ontbinding (en de opzegging door de huurder) blijven bewonen van de woning en het door de verhuurder accepteren van deze situatie. Dat de huurder hier wilde blijven wonen is daarbij niet van belang. De verhuurder had immers het gebruik kunnen beëindigen. Nu de verhuurder dit niet had gedaan en het verlengde gebruik niet door toedoen van de gefailleerde is ontstaan, is de boedel niet aansprakelijk voor verbintenissen van de schuldenaar, die na de faillietverklaring zijn ontstaan, tenzij de boedel is gebaat. In deze situatie stelt de rechter dat de boedel niet is gebaat. dat zou wel anders kunnen zijn als de verhuurder het gesteld en/of aangetoond dat de boedel zwaarder zou zijn belast als het gebruik van de woning zou zijn beëindigd.

Middellijke vertegenwoordiging of aanwezigheid van een huurovereenkomst? (wijziging 10 februari 2019)

Een voorbeeld van middellijke vertegenwoordiging wordt gegeven in een vonnis van de rechtbank Gelderland van 16 augustus 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:4770).  In deze situatie was een beheerder van een bedrijfspand in staat van faillissement geraakt. Na het faillissement is de eigenaar die het pand vanaf 2002 in eigendom had rechtstreeks het pand gaan verhuren. De huurder had een vordering ten laste van de beheerder en stelde in een procedure een vordering tegen de eigenaar in.

De rechter oordeelde dat er geen reden is om aan te nemen dat de eigenaar vanaf het moment dat zij eigenaresse is geworden van het bedrijfspand in kwestie, ook verhuurster is geworden. Dit standpunt valt volgens de rechter ook niet te rijmen met het vaststaande feit dat de huurder gedurende 13 jaren aan de beheerder de huurpenningen heeft betaald en zich ook in een eerdere procedure op het standpunt heeft gesteld dat de beheerder verhuurster was. Aanvankelijk had de huurder zijn pretense vordering (in reconventie) ingediend bij de curator in het faillissement van de beheerder.

De rechter oordeelt verder dat er van een contractsovername geen sprake is geweest nu de eigenaar met de huurder een nieuw huurcontract heeft gesloten.

Uit deze uitspraak maak ik op dat de beheerder middellijk beheerder was en dus bevoegd was zelfstandig procedures in verband met het gehuurde te voeren.

In de conclusie van Advocaat-Generaal Huydecoper van 2 november 2007 (ECLI:NL:PHR:2008:BB7037) wordt het standpunt van het hof ‘s-Gravenhage in haar arrest van 12 mei 2006 (ECLI:NL:GHSGR:2006:AX8678) bevestigd inhoudende dat er  tussen de beheerder en zijn opdrachtgever zeer wel een relatie kan bestaan die niet als (hoofd)huur valt aan te merken. Dat is (in elk geval) zo wanneer de beheerder in de verhouding tussen de opdrachtgever en de beheerder louter de rol van beheerder vervult: dus de belangen van de opdrachtgever waarneemt (voor rekening en risico van de opdrachtgever) en gewoonlijk natuurlijk: tegen betaling van een beloning voor zijn (beheers)diensten. Dan kan immers niet gezegd worden dat de opdrachtgever de beheerder de door deze beheerde objecten ‘in gebruik’ verstrekt, zoals dat door art. 7:201 BW wordt bedoeld, of dat de opdrachtgever de beheerder ‘het genot eener zaak (doet) hebben’ zoals het destijds in art. 7A:1584 lid 1 BW (oud) werd omschreven. Alle nadruk ligt op de door de beheerder voor de opdrachtgever verrichte diensten (en de honorering die hij daarmee beoogt te verkrijgen). Van enig reëel ‘gebruik’ of ‘genot’ van de beheerde objecten aan de kant van de beheerder, kan niet worden gesproken. Het hof had ter vermijding van misverstand er op gewezen dat er blijkens de inhoud van de overeenkomst tussen de eigenaar en de beheerder sprake was van   middellijke vertegenwoordiging van de eigenaar door de beheerder. Er was geen sprake van een huurovereenkomst.  Door de Hoge Raad is dit standpunt overgenomen in haar arrest van 18 januari 2008 (ECLI:NL:HR:2008:BB7037). In dit arrest concludeert de Hoge Raad dat de in het middel aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie.

Huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringende reden (wijziging 6 februari 2019)
Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Het niet aanvaarden van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst was evenmin aan de orde evenals het beëindigen van een huurovereenkomst wegens een belangenafweging. In deze zaak werd geoordeeld dat voor het uitvoeren van de gewenste renovatie beëindiging van de huur niet noodzakelijk was. Renovatie zou voornamelijk tot een hogere huur leiden omdat dan zou worden gerekend met een markthuur in plaats van de huur die tot stand zou komen op grond van artikel 7:303 BW. Het gedane aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst was niet redelijk. Ook de algemene belangenafweging viel in het nadeel van verhuurder uit.
De verhuurder had de huurovereenkomst met de huurder opgezegd. In de opzegging had de verhuurder als grondslag aangevoerd het gehuurde dringend nodig te hebben voor eigen gebruik in verband met haar voornemen het gehuurde te renoveren/verbouwen, dat de huurder een redelijk voorstel tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst had geweigerd en dat de algemene bedrijfseconomische belangen van de verhuurder bij de beëindiging van de huurovereenkomst in het kader van een renovatie/optimalisatie van het pand groter waren dan de belangen van de huurder bij een voortzetting van de huurovereenkomst. De kantonrechter had de vorderingen van de verhuurder afgewezen.

Blijkens een opgesteld rapport was het gehuurde in de huidige staat 1.189 m² groot. De verhuurder had de huur opgezegd wegens een noodzakelijke wijziging aan het gehuurde, waardoor volgens de verhuurder het gehuurde niet in deze toestand in stand kon blijven, het ging om een toevoeging van 114 m². Een toevoeging van 114 m² aan een dergelijk groot aantal gehuurde vierkante meters was volgens het hof niet een zodanige wijziging (van “plaats en functie”) van het gehuurde, dat op die grond moet worden geconcludeerd dat voortzetting van de huurovereenkomst na realisatie van het vergunde plan niet mogelijk zou zijn. Dit wordt niet anders als de gewogen oppervlakte in aanmerking wordt genomen: in de laatstelijk door Jong overgelegde rendementsberekening is de entresol gewaardeerd op 45%, hetgeen betekent dat de toename slechts 51,3 m² bedraagt ten opzichte van de huidige gewogen oppervlakte van 384,25 m².

Deze door de verhuurder beoogde veranderingen zijn echter geen wijzigingen in plaats en functie die meebrengen dat de huurovereenkomst niet zou kunnen worden voortgezet. De functie van de eerste en tweede verdieping bleef “verhuurde winkelruimte”. Het was een eigen keuze van de huurder de gewijzigde ruimten niet langer als verkoopvloer te gebruiken.

De verhuurder had verder niet voldoende onderbouwd dat de renovatie zo veelomvattend, ingrijpend of langdurig was dat voortzetting van de huurovereenkomst redelijkerwijs niet mogelijk was.
Het hof was van oordeel dat het gehele gebouw gedurende een geheel jaar voor de huurder niet onbruikbaar zou zijn. Als de totale verbouwing, zoals de verhuurder stelde, ongeveer een jaar zou duren, leek het onwaarschijnlijk dat gedurende die gehele periode het gehele gehuurde voor de huurder onbruikbaar zou zijn. Het gehuurde bestreek immers meerdere panden en beschikte reeds over de door de verhuurder in haar plannen genoemde twee ingangen, waardoor een gefaseerde uitvoering van de verbouwing met gefaseerde afsluiting van delen van het gehuurde mogelijk leek. Het hof achtte wel aannemelijk dat (de kledingwinkel van) de huurder in ieder geval gedurende enige tijd zou moeten worden uitgeplaatst, maar die constatering op zichzelf was niet voldoende voor de conclusie dat de huurovereenkomst niet kon worden voortgezet. Zelfs afbraak van een bestaand pand met vervangende nieuwbouw is immers een vorm van renovatie die in beginsel met instandhouding van de huurovereenkomst mogelijk moet worden geacht. Het betrekken van een noodwinkel zou onderdeel kunnen zijn van een renovatievoorstel in de zin van artikel 7:220 BW van de zijde van de verhuurder.

Dat de wijze waarop een zaak door partijen wordt gepresenteerd een belangrijke bijdrage kan geven aan de beslissing die door de rechter genomen wordt, blijkt wel uit de volgende beslissing die door het hof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039).  in deze kwestie diende herstel van een fundering op last van de gemeente Amsterdam plaats te vinden. Daarnaast  had de gemeente Amsterdam een voorzieningenlijst opgesteld van herstelwerkzaamheden die aan het pand zouden moeten plaatsvinden, zoals onder meer vervangen/herstellen van de fundering, de vloerbalken en het dak, en metselwerkzaamheden.  De verhuurder wenste deze werkzaamheden te combineren met verbouwingswerkzaamheden die het gehuurde aanzienlijk zou laten wijzigen. Onderdeel van dit bouwplan was dat de kelder zou worden verbouwd tot volwaardige bedrijfsruimte (keuken, opslag, toiletruimte), een tussenverdieping zou worden gecreëerd in het achterhuis met een hoogte van meer dan drie meter en gebruik kan worden gemaakt van de tuin achter het pand. De vloeroppervlakte van de begane grond zou door deze verbouwing met circa 50% toenemen. De kantonrechter had deze vorderingen afgewezen, kort gezegd op de grond dat niet kon worden geconcludeerd dat de huurovereenkomst diende te worden beëindigd om de voorgenomen renovatie mogelijk te maken, zodat volgens de kantonrechter geen sprake was van dringend eigen gebruik.

Het hof oordeelde in haar arrest anders. De vraag die door het hof werd beantwoord is die of de stichting aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens het hof was dit het geval. Onbetwist is dat het gehuurde thans kan worden omschreven als een 30 meter lange “pijpenla”, met een oppervlakte van ongeveer 120 m² , waarbij het voorhuis  met het achterhuis is verbonden. Het gehuurde had geen toegang van licht, behalve door de entreedeur. Het bevindt zich op de begane grond van het voorhuis, het tussenlid, het achterhuis en de uitbouw en eronder bevindt zich een (niet meeverhuurde) ondiepe kelder.

Naast vernieuwing van de fundering, vloerbalken en reparatie van dak en gevel zou de indeling van de begane grondverdieping van het pand en de kelder ingrijpend gewijzigd worden. Zo zou onder het achterhuis met een verlaagde grondvloer een tussenverdieping van 28 m² worden gecreëerd, ter plaatse van de aanbouw een buitenterras van 37 m² aangelegd en in de kelder een verhuurbaar oppervlakte van 36 m² gerealiseerd worden. Al met al zou de nieuw te realiseren bedrijfsruimte circa 50% groter dan het gehuurde. Het bestek met de bouwtekeningen en de maquette maakten inzichtelijk dat de indeling van de begane grondvloer en kelder daarmee volledig zou veranderen. De achteraanbouw zou daarbij worden gesloopt, de vroegere “opkamer” zou  met een aangepast vloerniveau in de bedrijfsruimte worden teruggebracht, de kelder zou worden verbouwd tot een volwaardige bedrijfsruimte (met keuken, opslagmogelijkheden en toiletgroep voor gasten) de trappen en vloeren worden herpositioneerd en de leidingen vervangen. De kelder wordt bruikbaar en er ontstaan door de tussenverdieping twee lagen boven elkaar met een hoogte van meer dan drie meter. Aan de achterzijde van het pand kan een terras en kruidentuin worden gerealiseerd. Ook zal volop lichtinval worden gecreëerd. Door een groter oppervlakte zal een beter rendement worden behaald.

Gezien dit alles is het hof met de stichting van oordeel dat de renovatie leidt tot het verdwijnen van het gehuurde en de totstandkoming van een nieuwe, aanzienlijk grotere en geheel gewijzigd ingedeelde bedrijfsruimte, met een volkomen andere en modernere uitstraling. Een en ander is van een dusdanig wezenlijk karakter dat niet kan worden gezegd dat de plaats en functie van het gehuurde na de renovatie gelijk blijven. Renovatie zonder beëindiging van de huur is daarom volgens het hof niet mogelijk.

Exclusief gebruik van gemeenschappelijke ruimte? (wijziging 5 februari 2019)
Volgens het Hof is het ook niet van belang dat huurder B eigen voorzieningen (eigen toegang voor publiek en eigen sanitaire voorzieningen) heeft. Uit deze feiten volgt niet dat huurder B uit hoofde van de door hen gesloten huurovereenkomsten geen gebruik van de hal zouden mogen maken. De les uit dit arrest luidt dat een huurder geen exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimte kan claimen als dit niet is overeengekomen. Deze uitspraak lijkt aan te sluiten op hetgeen de rechtbank van Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam van 8 juli 2005 Noot 0b in haar bovengenoemde uitspraak heeft beslist. Het lijkt er op dat in het huurcontract geen exclusief gebruiksrecht ten aanzien van de genoemde hal/entree was opgenomen. Dat een verhuurder een gemeenschappelijk ruimte niet exclusief ten behoeve van één van zijn huurders mag gebruiken werd duidelijk uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9617). In de casus die tot deze zaak heeft geleid wenste de verhuurder een deel van de entree van het kantoorpand exclusief aan een van haar huurders te geven. In de huurovereenkomst had de verhuurder een bepaling op laten nemen dat het de verhuurder is toegestaan de gedaante en de inrichting van de gemeenschappelijke ruimte aan te passen en deze gedeelten van het gehuurde te verplaatsen of te laten vervallen. Op het moment dat de verhuurder te kennen gaf een groot gedeelte van de entree exclusief ten behoeve van één huurder te willen bestemmen vorderde een andere huurder de verhuurder te verbieden wijzigingen in de ontvangruimte (of gemeenschappelijke entree) op de begane grond van het kantoorgebouw aan te (laten) brengen, althans middels een scheidingswand delen daarvan in exclusief gebruik aan derden te geven, een en ander op straffe van een dwangsom van 100.000,-, met veroordeling van de verhuurder in de proceskosten. de kantonrechter stelde eerst vast op basis het huurcontract en tekeningen behorende bij het contract dat alle huurders recht op gebruik van deze gemeenschappelijke ruimte hebben. Uit de bewust bepaling van deze overeenkomst mocht de verhuurder volgens de rechter niet afleiden dat deze gerechtigd was zonder nader overleg met haar huurders de entree ongeveer te halveren.  Door deze wijziging worden de gebruiksrechten van de andere huurders wezenlijk aangetast. De bewuste scheidingsmuur mocht daarom niet worden aangebracht.

Zonnepanelen zijn in deze casus een bestanddeel van de woning (wijziging 4 februari 2019)

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest 26 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2113) beslist dat zonnepanelen en -boiler bestanddelen van de woning in de zin van artikel 3:4 BW waren, waardoor de verhuurder het gebruik van deze zaken niet in de servicekosten mocht verwerken. De woningen van dit project  waren voorzien van zonnepanelen en een zonneboiler waarmee energie ten behoeve van de huurder wordt verkregen. Deze energie werd verrekend met de door de huurder te betalen energie aan de energieleverancier van de woning. De huurprijzen van de woningen vielen alle onder de huurtoeslaggrens. De kantonrechter besloot weliswaar dat het de uitdrukkelijke bedoeling van de bouwer en verhuurder is geweest de zonnepanelen en zonneboiler deel uit te laten maken van (het dak van) de woning en deze zo bezien naar aard en inrichting bestemd zijn om duurzaam ter plaatse te blijven en daarmee duurzaam met de woning verenigd zijn. De stellingen van de verhuurder dat de vergoeding voor de zonnepanelen en zonneboiler diende te worden beschouwd als een onderdeel van de huurprijs als bedoeld in artikel 7:237 lid 2 BW dan wel ter zake een zelfstandige, met de huurovereenkomst samenhangende overeenkomst is gesloten heeft de rechtbank verworpen. De stelling van de verhuurder dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als de huurder geen vergoeding verschuldigd zou zijn voor de zonnepanelen en de zonneboiler heeft de rechtbank evenwel gehonoreerd.Tegen deze beslissing maakte de huurder bezwaar.

Het hof bevestigt in haar arrest dat de woningen die door verhuurder zijn bedoeld als “0-energie woningen”, waarbij een belangrijk deel van de energiebehoefte wordt gedekt door zonne-energie, opgewekt door zonnepanelen op het dak. De zonnepanelen – en daarmee ook de zonneboiler – zijn daarmee wezenlijk voor het functioneren van juist deze woningen. Blijkens de afbeeldingen van de onderhavige woningen in de brochure van deze woningen die in het geding is gebracht, zijn de zonnepanelen ook, ter realisering van die functie, zodanig in het ontwerp geïntegreerd dat zij daarvan niet kunnen worden afgescheiden zonder dat dit ontwerp en daarmee deze woningen incompleet worden. Daarmee zijn de zonnepanelen en zonneboiler bestanddeel van de woning geworden in de zin van artikel 3:4 BW en kunnen deze derhalve niet als roerend worden beschouwd.

Het hof achtte het, anders dan de rechtbank, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar als de huurder geen vergoeding verschuldigd zou zijn voor de zonnepanelen en de zonneboiler. Daarbij geldt enerzijds als uitgangspunt de dwingendrechtelijke wettelijke systematiek, waaruit volgt dat bijdragen voor onroerende bestanddelen niet afzonderlijk van de huurprijs in rekening kunnen worden gebracht en anderzijds dat slechts in zeer klemmende omstandigheden een beroep op die systematiek naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

De vraag of een zonnescherm en/of zonnepanelen als roerend of onroerend aangemerkt kan worden is dus niet te beantwoorden zonder de concrete situatie te beoordelen.

Voortgezet gebruik na ontbinding van de huurovereenkomst (wijziging 16 januari 2019) 

Als de huurder na huurbeëindiging gebruik van de ruimte mag blijven maken, om alsnog herstelwerkzaamheden uit te voeren, dan is het verstandig geen huur te vragen gedurende de periode waarbinnen herstel plaatsvindt. Er zou dan immers een nieuwe huurovereenkomst kunnen ontstaan, omdat het voortgezet gebruik dan aan de eisen van artikel 7:201 BW zou voldoen. Als de huurder het gehuurde onrechtmatig onder zich houdt na het einde van de huurovereenkomst, dan kan een vergoeding worden gebaseerd op artikel 7:225 BW. Ik begrijp de ingewikkelde redenering van het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:66) niet zo. In deze zaak was de huurder na ontbinding van de huurovereenkomst in het gehuurde blijven woning met toestemming van de verhuurder. Partijen waren na ontbinding van de overeenkomst kennelijk vanwege onbekendheid met deze materie uitgegaan van het (voort) bestaan van de huurovereenkomst.

Het hof stelde vast dat na ontbinding van de huurovereenkomst geen huurovereenkomst meer bestond. Het hof stelde dat in deze zaak bij afwezigheid van een huurovereenkomst sprake was van een verschuldigde gebruiksvergoeding. Deze gebruiksvergoeding kon niet gebaseerd zijn op een ongedaanmakingsverbintenis (artikel 6:271 juncto 6:272 BW), omdat de overeenkomst was ontbonden en het gebruik na die datum dus niet een ongedaan te maken prestatie was op grond van de huurovereenkomst. Naar het oordeel van het hof diende de grondslag voor een gebruiksvergoeding dan ook te worden gevonden in de onverschuldigd verrichte prestatie. Achteraf bezien was vanaf ontbinding van de overeenkomst geen titel voor het gebruik door de voormalige huurder van de woning en hadden de verhuurders die woning dus aan de voormalige huurder   ter beschikking gesteld zonder dat zij daartoe waren gehouden.De verhuurders hadden daarmee onverschuldigd een prestatie verricht. Voor prestaties die naar hun aard niet ongedaan kunnen worden gemaakt, treedt voor zover dat redelijk is, vergoeding van de waarde van de prestatie op het ogenblik van ontvangst daarvan in de plaats, indien de ontvanger door de prestatie is verrijkt, het aan hem is toe te rekenen dat de prestatie is verricht of hij erin had toegestemd een tegenprestatie te verrichten (artikel 6:210 lid 2 BW). Die laatste situatie deed zich volgens het hof hier voor. Op basis van deze redenering stelde het hof een gebruiksvergoeding vast.

Had het hof niet een eenvoudiger redenering toe kunnen passen dat partijen na de ontbinding van de overeenkomst en het voortgezet gebruik van het gehuurde een nieuwe huurovereenkomst tussen partijen te veronderstellen met betaling van een bepaalde huurprijs? Een huurovereenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW zou hier ook mogelijk zijn geweest, namelijk na ontbinding van de overeenkomst een huurovereenkomst voor naar aard korte duur zolang de herstelwerkzaamheden niet plaats hadden gevonden. Het i duidelijk dat partijen geen bedoeling meer hadden om een overeenkomst voor onbepaalde tijd aan te gaan. Gedurende de overeenkomst

Positie contractuele medehuurder bij gedwongen beëindiging gebruik door een van de huurders (wijziging 16 januari 2019)
In de procedure op grond van dit artikel wordt de verhuurder in het geheel niet betrokken! De vordering ex artikel 7:267 lid 7 BW wordt in theorie slechts toegewezen als dit op grond van de redelijk en billijkheid te verantwoorden is. In de praktijk wordt er evenwel doorgaans een afweging van wederzijdse belangen gemaakt.

De kantonrechter te Amsterdam heeft in haar vonnis van 1 oktober 1998 analoge toepassing van dit artikel mogelijk geacht op contractuele medehuur. Deze kantonrechter had echter kennelijk om praktische redenen de belangen van de verhuurder meegewogen in haar beslissing de vordering toe te wijzen. In de literatuur wordt echter aangenomen dat artikel 7:267 lid 7 BW alleen de belangen van de huurders onderling regelt. Hier staat de verhuurder dus buiten. Dit artikel kan dus geen basis vormen om de huurovereenkomst tussen contractuele huurders en de verhuurder te beëindigen. Dit zag het hof te Amsterdam in haar arrest van 1 mei 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1521) kennelijk over het hoofd. In dit arrest werd bepaald dat één van de huurders met uitsluitend gebruik van de andere huurder het gehuurde verder mocht gebruiken. Zonder dit verder te benoemen lijkt het arrest hier te kiezen voor de artikel 7:267 lid 7 BW variant. Dit artikel regelt zoals gezegd alleen de belangen van de huurders onderling. De contractuele medehuurder heeft in tegenstelling tot de medehuurder ex artikel 7:267 BW een contractuele relatie met de verhuurder. Het is daarom merkwaardig dat het hof een van de huurder kan verbieden gebruik van de ruimte te ontzeggen, zonder daarbij de rechtspositie van de verhuurder te betrekken. Aangezien de verhuurder in deze procedure niet was betrokken, had het op de weg van het hof gelegen de vorderingen niet toe te wijzen voor zover deze vordering betrekking heeft op de relatie tussen huurder en verhuurder. De verhuurder heeft immers een juridische relatie met de huurders, terwijl de huurder onderling ook contractuele verplichtingen met elkaar hebben. In dit arrest besloot het hof de meest kapitaalkrachtige huurder het gebruik van het gehuurde te ontzeggen. Het lijkt mij dat bij een dergelijke beslissing op zijn minst betrokken had moeten worden. De verhuurder heeft immers een contractuele verplichting het huurrecht ten aanzien van  beide huurders te waarborgen. Als de huurders een geregistreerd partnerschap met elkaar hadden, dan staat een analoge redenering van artikel 7:266 lid 4 BW open en dan kan de rechter wel de woning aan één van de huurders toewijzen. Uit het arrest blijkt niet dat dit het geval was.

Geen Energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst, dan ook geen WWS-punten (wijziging 14 januari 2019)

Als de verhuurder een huurovereenkomst sluit, maar  bij aanvang van de huurovereenkomst geen Energie-Index verstrekt, dan moet de aanvangshuurprijs worden beoordeeld zonder punten die aan een Energie-Index toegekend kunnen worden. Dit geldt ook als de verhuurder een maand na aanvang van de huurovereenkomst de Energie-Index aanvraagt.  Dat de aanvangshuurprijs moet worden beoordeeld naar de situatie zoals die was bij aanvang van de huur is bepaald in artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte. Een strikte toepassing van de wet moet daarom tot het oordeel leiden dat aan de woonruimte geen punten kunnen worden toegekend voor de energie-index (zie bijvoorbeeld Rechtbank Amsterdam, 4 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2281, WR 2014,108). In dat geval wordt in het WWS teruggevallen op het bouwjaar van het gehuurde, 1916, en dat levert geen punten op. De Huurcommissie heeft op deze grond haar uitspraak gedaan. De kantonrechter van de rechtbank Rotterdam was in haar vonnis van 7 december 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:10066) van oordeel dat de redelijkheid en billijkheid geen verandering van dit standpunt kon brengen. Hoewel artikel 5 lid 2 van Het Besluit huurprijzen woonruimte de mogelijkheid geeft om van het woningwaarderingsstelsel af te wijken zag de rechter hier geen reden toe. Dit artikel is geschreven voor situaties die niet als standaard kunnen worden aangemerkt. Het gehuurde is een doodnormaal appartement, zodat niet kan worden geoordeeld dat de aard van de woonruimte een andere beoordeling rechtvaardigt. Doordat  de verhuurder niet aan de verplichting heeft voldaan tot het overhandigen van het Energielabel behorende bij de Energie-Index bij aanvang van de huurovereenkomst, kunnen de punten behorende hierbij niet meetellen. Voor dit in gebreke blijven heeft de verhuurder geen enkele rechtvaardiging kunnen geven. De energie-index is volgens de kantonrechter bedoeld om te bevorderen dat woningen energiezuiniger worden en het verzuim om de huurder te informeren over de energie-index is zelfs een boete gesteld. Dit geeft aan welk belang de wetgever hecht aan de energie-index. De verhuurder heeft ook zelf belang bij de aanwezigheid van een energie-index, omdat zij daarmee tot een hogere huurprijs kan komen. Van de verhuurder  mocht, met andere woorden, een actiever opstelling worden verwacht op dit punt. Nu de verhuurder het zelf in de hand heeft om de extra punten voor de energie-index te verkrijgen en nu geen sprake is van een bijzondere tijdsdruk of een andere bijzondere omstandigheid oordeelde de kantonrechter dat in de gegeven omstandigheden niet wordt voldaan aan de eis dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat met de energie-index geen rekening werd gehouden.

Passend toewijzen door woningcorporaties (wijziging 13 januari 2019)

De 10% sociale huurwoningen die overblijft, mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Dus deze overgebleven 10% mag aan huishouden met hogere inkomens worden toegewezen. Dat de Woningwet een woningcorporatie de verplichting geeft om de nieuw te verhuren eenheden onder de liberalisatiegrens passend toe te wijzen en de ruimte laat om een percentage niet-passend toe te wijzen, betekent op zichzelf nog niet dat zij ook verplicht is om van die ruimte gebruik te maken door een niet-passende woning aan een huurder toe te wijzen. Zij mag die wettelijk toegestane ruimte in beginsel op eigen wijze invullen.  De corporatie hoeft daarom niet een huurder met een jaarinkomen rond de € 25.000 een woning met een huurprijs van € 710,68 toe te wijzen. Dit werd bevestigd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:9).

De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken (wijziging 18 oktober 2018)

De beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger

Een onmiddellijk vertegenwoordiger treedt op in naam van de verhuurder. Bijvoorbeeld de makelaar Jansen treedt uitdrukkelijk op namens de verhuurder (Pieterse). De verhuurder heeft de beheerder dan opdracht gegeven om in zijn naam een bepaalde rechtshandeling te verrichten. De onmiddellijk vertegenwoordiger handelt in naam en voor rekening van de verhuurder.

De huurder dient in deze situatie voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien de verhuurder rechtstreeks aan te spreken. De onmiddellijk vertegenwoordiger kan de huurder ook niet zelfstandig aanspreken betreffende de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Als de beheerder achteraf niet bevoegd blijkt te zijn geweest en weigert de verhuurder de rechtshandeling te bekrachtigen (artikel 3:69 BW) dan kan de huurder op grond van artikel 3:61 BW zich op het standpunt stellen dat de verhuurder de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt. Voor een succesvol beroep op vertegenwoordigingsbevoegdheid dient de vertegenwoordigde handelingen en/of gedragingen te verrichten die de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid bevestigen bij totstandkoming van de overeenkomst. Gedragingen voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst kunnen ook van belang zijn.

Ook incasso van huur kan de beheerder op naam van de verhuurder doen. De verhuurder wordt dan geacht de betalingen te hebben ontvangen. Discussies over de huur moeten dan tussen de huurder en de verhuurder worden gevoerd. Vorderingen van de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst moeten tegen de verhuurder worden ingesteld.

In de procedures die bij de Huurcommissie worden gestart wordt door de huurder nogal eens de verkeerde partij in deze procedure betrokken. Het onderscheid tussen de ingeschakelde beheerder die slechts incasso’s verzorgt ten behoeve van de verhuurder en die dus niet bevoegd is voor zichzelf een procedure te voeren over geschillen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, is een huurder doorgaans niet duidelijk. Als in dit verband de beheerder in een procedure bij de Huurcommissie wordt betrokken, dan zou de uitspraak geen effect ten laste van de verhuurder kunnen hebben. In deze procedure is dan immers de verkeerde partij betrokken. Dit bleek uit een arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 1 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3130).  In deze casus had de verhuurder de huurder duidelijk te kennen gegeven dat voor de betaling van de huur een administratiekantoor in de arm was genomen en dat voor het beheer en onderhoud een bureau voor Consultancy Beheer & Onderhoud in was geschakeld. De huurder was bij de Huurcommissie een procedure voor huurverlaging gestart voor huurverlaging. De huurder had in het verzoek aangegeven dat het administratiekantoor verhuurder was.

Er was vervolgens voor de kantonrechter geprocedeerd. In deze procedure was kort gezegd door de verhuurder gevorderd dat de uitspraak van de Huurcommissie geen werking heeft tegen haar althans dat de huurder aan die uitspraak geen rechten kan ontlenen jegens haar. De kantonrechter heeft geoordeeld  dat de huurder wist of had horen te weten dat Kennemerland de verhuurder van de standplaats was. Dit bleek uit een aantal specifiek genoemde brieven van en aan de gemachtigde van de huurder. Nu de huurder niet de verhuurder, maar een verkeerde rechtspersoon, in de procedure bij de Huurcommissie heeft betrokken, kan zij aan de uitspraak in die procedure geen rechten ontlenen jegens de verhuurder. De huurder ging tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof bekrachtigde het vonnis. Het hof zag geen reden een beroep op de redelijkheid en billijkheid toe te kennen. Met dit beroep trachtte de huurder te bewerkstelligen dat de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid toch aan de uitspraak was gebonden. Het hof kon zich niet vinden in dit betoog.   Volgens het hof heeft de verhuurder nooit aan de huurder medegedeeld en/of jegens de huurder de indruk gewekt dat zij al haar belangen als verhuurder door derden liet behartigen. Er zijn ook geen feiten en/pf omstandigheden gegeven waaruit zou blijken dat de verhuurder de schijn zou hebben gewekt dat de ingeschakelde bureaus meer taken voor hun rekening namen dan slechts het beheer en onderhoud respectievelijk de huurincasso, met name dat de incassobureau ook in juridische procedures de eigenaar-verhuurder vertegenwoordigde. Door het hof werd dus geconcludeerd dat de verhuurder niet gebonden was aan deze uitspraak.

Voor de goede orde merk ik hier nog op dat hier niet het appèlverbod van artikel 7:262 lid 2 BW hier niet aan de orde was. De verhuurder had zich inhoudelijk immers niet verzet tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Daarmee was de procedure onder de vigeur van artikel 7:262 BW afgerond. De huurder had kennelijk in een procedure de uitspraak van de Huurcommissie voor executie vatbaar willen verklaren.  Dit betrof echter een civiele procedure in eerste aanleg voor de Nederlandse burgerlijke rechter, van welk vonnis – behoudens uitzonderingen die zich in het onderhavige geval niet voordoen – op de voet van artikel 332 lid 1 Rv hoger beroep openstaat. Dat vonnis staat in beginsel geheel los van de uitspraak van de Huurcommissie.

De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 8 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3) dat de huurder tegen de verkeerde partij een beroepsprocedure was gestart. De huurder had kennelijk wel een procedure bij de Huurcommissie tegen de verhuurder gestart, maar had in het beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de kantonrechter kennelijk de beheerder in een procedure betrokken. Deze beheerder voerde onder meer het verweer dat de huurder in haar vordering niet kan worden ontvangen, nu deze ten onrechte is ingesteld tegen de beheerder in plaats van tegen de verhuurder. De kantonrechter oordeelde als volgt: Uitgangspunt is dat de verhuurder moet worden gedagvaard inzake een procedure ex artikel 7: 262 BW.

De als gevolg van de uitspraak van de Huurcommissie tot stand gekomen huurprijs is immers overeengekomen tussen de verhuurder ende huurder.  De rechter overweegt vervolgens dat hoewel de beheerder met betrekking tot het gehuurde veel werkzaamheden op zich heeft genomen, zoals de inning van de huur, het herstellen van gebreken en het sturen van brieven en e-mails, betekent dat nog niet dat de beheerder als verhuurder is te beschouwen.  In de uitspraak van de Huurcommissie was de naam van de beheerder kennelijk abusievelijk vermeld. In de uitspraak stond verder nog vermeld dat de beheerder in deze hoedanigheid als beheerder optrad. In het rapport van onderzoek stond ook de juiste naam van de verhuurder vermeld. De huurder heeft er volgens de rechter daarom niet vanuit mogen gaan dat de beheerder de verhuurder van de woning was, hoezeer deze ook jarenlang heeft opgetreden in opdracht van de verhuurder. Dit is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De conclusie was dat de huurder de onjuiste partij had gedagvaard en dat de uitspraak van de Huurcommissie daarom niet kon worden aangetast door deze procedure.

De kantonrechter te Amsterdam gaf in haar vonnis van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10613, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wel in WR 2018/133) een afwijkend oordeel over het effect het wijzen van een uitspraak tussen een huurder en een beheerder in plaats van tussen de huurder en de verhuurder. Door een huurder was op een zeker moment een toetsing van de aanvangshuurprijs gevorderd bij de Huurcommissie. De beheerder van de verhuurder heeft verweer gevoerd. De huurprijs werd aanzienlijk verlaagd door de Huurcommissie. Vervolgens stelde de beheerde beroep tegen deze uitspraak in bij de kantonrechter. De kantonrechter stelde de huurprijs op een hoger bedrag dan de Huurcommissie, doch toch nog op een aanzienlijk lager bedrag dan partijen waren overeengekomen. De woning werd circa twee maanden na het wijzen van het vonnis overgedragen aan een andere eigenaar. Ik vind het oordeel van de kantonrechter merkwaardig dat het niet van belang is te oordelen of de verkeerde partij was gedagvaard omdat het beroep tot het vervallen van de uitspraak leidt. Als de huurder immers de verkeerde partij in de procedure heeft betrokken, dan zou de termijn waarbinnen toetsing van de aanvangshuurprijs is gevraagd te laat zijn voorgesteld, waardoor de huurprijs feitelijk niet op een lagere prijs kan zijn gesteld.

Ten aanzien van de vertegenwoordiger die ten onrechte zich als bevoegde tot het voeren van een procedure heeft opgesteld is de kantonrechter van oordeel dat de huurders er op mochten vertrouwen dat de beheerder als verhuurder optrad, dan wel als bevoegd vertegenwoordiger van de verhuurder was. Waar de kantonrechter dit standpunt op baseert wordt niet duidelijk gemaakt. Uit dit vonnis blijkt niet dat de vertegenwoordigde zelf het gerechtvaardigd vertrouwen heeft opgewekt dat de beheerder bevoegd was deze handelingen namens de verhuurder uit te voeren. Als dat niet het geval was, dan wordt de vertegenwoordigde niet zonder meer zelf gebonden. Dit blijkt ook uit bovenstaande uitspraken, maar ook uit de algemene regeling over verbonden kunnen worden van vertegenwoordigde door vertegenwoordigers.

De kantonrechter oordeelt vervolgens:  Het zou in strijd komen met de strekking van artikel 7:262 BW wanneer de eigenaar, die bij zowel de Huurcommissie als in de procedure bij de kantonrechter vertegenwoordigd was door haar beheerder en dus (in elk geval) materieel partij was, de mogelijkheid zou hebben om zich aan deze huurprijsvaststelling te onttrekken omdat zij heeft nagelaten als formele procespartij op te treden. Dit oordeel is onbegrijpelijk. Het was immers de huurder die in eerste instantie de verkeerde partij in de procedure heeft betrokken. Deze  beheerder heeft vervolgens mogelijk uit eigen beweging (hierover geeft het vonnis geen duidelijkheid) gehandeld door zelf een procedure te starten zonder zijn principaal over deze kwestie te informeren. Als een vertegenwoordiger zonder volmacht namens zijn principaal heeft gehandeld en de principaal ook niet te kennen heeft gegeven dat er een toereikende volmacht was, dan bindt de gevolmachtigde zichzelf. In dit geval kan dat natuurlijk niet. De beheerder kan niet worden gebonden aan een overeenkomst waarbij hij geen partij is. Deze situatie had niet kunnen leiden aan de gebondenheid van de principaal.

Vuistregel: als de beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger is opgetreden namens de verhuurder, dan dient de huurder de verhuurder te benaderen als zich problemen bij uitvoering van de huurovereenkomst voordoen. De huurder en verhuurder zijn de procespartijen.

Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk? (wijziging 10 september 2018)

Casus
Een partij vraagt middels een artikel 7:304 procedure de kantonrechter een deskundige te benoemen. Er werd geen beroep tegen de beschikking van de kantonrechter ingesteld. Nadat de deskundige is benoemd hebben partijen meegewerkt aan totstandkoming van het rapport waarin de huurprijs volgens de criteria van artikel 7:303 BW is vastgelegd. Partijen bereiken geen overeenstemming over de hoogte van de huurprijs. De meeste gerede partij start vervolgens een artikel 7:303 BW-procedure tot vaststelling van de huurprijs. Wederpartij werpt alsnog een niet-ontvankelijkheidsverweer op. Wederpartij stelt dat de procedure te vroeg is ingesteld. Mag een partij alsnog het niet-ontvankelijkheidsverweer naar voren brengen nu deze partij dat niet heeft gedaan in de 7:304 BW-procedure? Ik ben van mening dat dit niet mogelijk is.

Rechtsverwerking 
De partij die in de artikel 7:304 BW-procedure er voor gekozen om geen hoger beroep in te stellen, heeft naar mijn idee zijn recht verwerkt om dit argument in deze procedure (7:303 BW-procedure) te berde te brengen. Partijen hebben zich kennelijk destijds neergelegd bij de benoeming van de deskundige door de rechter in de artikel 7:304 BW-procedure. Ook in een later stadium heeft deze partij dan niet gewezen op het eerder voorbehoud betreffende de ontvankelijkheid. De 7:303 BW-procedure kan bovendien niet los van de artikel 7:304 BW-procedure worden gezien nu voor de artikel 7:303 BW procedure een rapport van een gezamenlijk benoemde deskundige ingediend dient te worden. Als er een deskundige wordt benoemd zonder een artikel 7:304 BW-procedure (bijvoorbeeld als partijen er in slagen in onderling overleg een deskundige te benoemen) dan kan de niet-ontvankelijkverklaring gewoon in de artikel 7:303  BW-procedure worden aangewend. Wat heeft het voor zin wel mee te werken met de benoeming van een deskundige en de meest gerede partij het voorschot aan de deskundige te laten betalen, als het geïntimeerde al duidelijk was de niet-ontvankelijkheid in de artikel 7:303 BW alsnog naar voren te brengen?  Dit riekt ook naar misbruik van recht.

Ne bis in idem
Ik trek hierbij een analoge redenering met het arrest van het hof Amsterdam van 3 april 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:1106). In deze zaak werd in het kader van een verlengingsprocedure ex artikel 7:230a BW. In deze verzoekschriftprocedure had de huurder tot niet-ontvankelijkheid betoogd wegens naar de mening van de huurder toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 BW e.v. De kantonrechter had over de kwalificatie van het gehuurde een gemotiveerd oordeel gegeven op basis van de door partijen in dat kader aangevoerde argumenten. In deze procedure was de rechter van oordeel dat er sprake was van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Tegen de beslissing over de voorvraag was geen hoger beroep ingesteld. Tegen een uitspraak tegen deze voorvraag kan wél hoger beroep worden ingesteld. Een voorvraag kan ook worden gesteld in een dagvaardingsprocedure. Zie hierover het onderdeel: “In beginsel geen hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk”. Het oordeel van de kantonrechter was in gezag van gewijsde gegaan.

Naar het oordeel van het hof doet hier niet aan af dat het oordeel niet vastgelegd zou zijn in het dictum van de beschikking, maar in een overweging. De desbetreffende overweging is naar het oordeel van het hof dragend voor de beslissing tot afwijzing van het beroep op niet-ontvankelijkheid en tot toewijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming en dat is in dit verband voldoende. Ook als er twee procedures gelijktijdig worden gestart, waarbij een samenloop is van verschillende procedures over dezelfde rechtsvraag, dan komt de prioriteit betreffende het antwoord op die rechtsvraag toe aan de beslissing die het eerst in kracht van gewijsde gaat. De huurder had dit kunnen voorkomen door appel in te stellen tegen de beschikking. Nu de huurder dit niet had gedaan en de beschikking gezag van gewijsde had gekregen, kon de huurder niet in een andere procedure dezelfde rechtsvraag aan de orde stellen, waarover een beslissing van de kantonrechter al in gezag van gewijsde gekomen.

Als een partij eerst een ontvankelijkheidverweer opwerpt en dit verweer vervolgens prijs geeft, dan snijdt deze partij de mogelijkheid van het instellen van hoger beroep af voor wat betreft de 7:230a BW-procedure. Voor de 7:304 BW-procedure geldt dit niet, omdat er tegen de beschikking in ieder geval hoger beroep kan worden ingesteld. Als een partij geen hoger heeft ingesteld in het kader van de 7:304 BW-procedure, dan kan men later niet alsnog deze kaart trekken om niet ontvankelijkheid in de artikel 7:303 BW-procedure aan de orde te stellen.

Misbruik van  bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst (wijziging 8 september 2018)

Het is mogelijk dat een verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid maakt door voor een relatief lage huurachterstand een woning te ontruimen, waardoor er bij de huurder een veel grotere schade is ontstaan, dan het voordeel dat voordeel dat dit voor de verhuurder oplevert. Een dergelijk  geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 19 januari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1265) zich heeft moeten buigen.

De feiten
In deze kwestie had de verhuurder een verstekvonnis gehaald. Ik geef de feiten gedetailleerd weer, zodat het duidelijk is wat hier mis is gegaan. Er was sprake van een huurder, die een huurachterstand had laten oplopen tot meer dan drie maanden huur. De verhuurder had in een bepaald jaar op 12 oktober 2016 te kennen gegeven dat er een procedure voorkomen kon worden als de vordering (€ 4388,66) voor de eerste zitting betaald zou worden. Op 16 oktober 2016 reageerde de huurder dat hij zijn motor zou verkopen dat dat hij binnen een korte termijn zijn verplichtingen na zou kunnen komen.Op 25 oktober 2016 gaf de huurder te kennen een bedrag van € 4200 te komen betalen. Op 27 oktober 2016 was daadwerkelijk € 4.150 betaald. Op 28 oktober 2016 is de huurder bij verstek veroordeeld. In het vonnis was een hoofdsom van € 3.318,38 toegekend (huurachterstand € 3.050,40 + rente en kosten).Voorts werd de huurder veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 823,15 per maand tot aan de dag van de ontruiming. Op 31 oktober 2016 werd de huurder aangeschreven nog een bedrag van € 741,26 te voldoen. Dit bedrag was opgebouwd uit de proceskosten, rente, hoofdsom en vervallen huur.

Betaling van dit bedrag bleef uit. De deurwaarder betekende daarop het vonnis. De ontruiming werd vervolgens aangezegd. Op 24 januari 2017 werd de woning ontruimd buiten aanwezigheid van de huurder. Het aanwezige huisdier werd in een asiel geplaatst. De betaling van het openstaande bedrag werd ingevolge van een loonbeslag op 25  januari 2017 betaald.

De huurder startte een procedure. Hij vorderde dat de ontruiming onrechtmatig was geweest. Volgens de huurder was de ontruiming in strijd met de gemaakte afspraken en de verwachtingen die partijen dientengevolge over een weer van elkaar mochten hebben in gang gezet. Voorts stond het niet in verhouding tot het nog verschuldigde bedrag en is op grond van onjuiste informatie rondom een huurachterstand geschiedt en bovendien onzorgvuldig voorbereid c.q. gecommuniceerd. De huurder vorderde een bedrag van circa € 32.000 aan schade. De huurder had zich niet verzet tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. Het was hierbij van belang op te merken dat de verhuurder er niet vanuit ging dat de huurovereenkomst definitief was beëindigd en dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet, zij het onder het voorbehoud dat de huurder de betalingsafspraak zou nakomen.

De beoordeling 
Over de vraag of er sprake was van een misbruik van bevoegdheid (onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW) merkt de rechter het volgende op. De kantonrechter stelde vast dat de verhuurder door middel van periodieke overboekingen de huur voor de maanden november 2016, december 2016 en januari 2017 telkens tijdig heeft betaald zodat er op het moment van de ontruiming op 24 januari 2017 er geen huurachterstand was en het dus uitsluitend kon gaan om het restantbedrag van € 741,26 wegens uit hoofde van het verstekvonnis verschuldigde rente en (proces)kosten.

Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder op grond van het vonnis gerechtigd was tot de tenuitvoerlegging, ook als het verschuldigde bedrag niet volledig is betaald, en dat terughoudendheid betracht moet worden bij het aannemen van misbruik van bevoegdheid. Daartegenover staat het evident grote belang van de huurder om het gebruik van de woning te behouden en de verwachting die hij had en mocht hebben dat er met de periodieke overmakingen de huurbetaling verder geen probleem meer zou zijn en dat het uitsluitend nog zou gaan om de betaling van het restantbedrag, waarvoor hij meende een afspraak te hebben gemaakt.

In het kader van de vaststelling of sprake is van een onevenredigheid tussen de wederzijdse belangen en de redelijkheidstoets van artikel 3:13 BW, merkte de kantonrechter op dat het besluit tot ontruiming (en de afvoer en vernietiging van de volledige inboedel van huurder een weinig effectief middel is om tot incasso van het openstaande restantbedrag te komen. De feitelijke ontruiming levert immers geen betaling op. Integendeel, de kosten ten gevolge van de ontruiming komen nu bovenop het restantbedrag en leiden tot verhoging van de schuld. Daarentegen zou een loonbeslag wél leiden tot betaling van het restantbedrag, zonder de verstrekkende en schadelijke gevolgen die een ontruiming met zich brengt, zodat het meer voor de hand had gelegen om voor dat middel te kiezen. Dat heeft de verhuurder kennelijk zelf ook ingezien want zij heeft op 6 januari 2017 executoriaal loonbeslag doen leggen onder de werkgever van de huurder. De kantonrechter merkte dan ook terecht op dat niet in viel te zien waarom de verhuurder ná tot loonbeslag te zijn overgegaan, niet eerst de opbrengt hiervan heeft afgewacht alvorens tot de feitelijke ontruiming van de woning over te laten gaan. De werkgever had al op 11 januari 2017 laten weten dat het openstaande bedrag betaald zou worden en dat bedrag is op 25 januari 2017 ook daadwerkelijk ontvangen.

De rechter komt dan ook tot oordeel dat de verhuurder –  zeker nu het ging om een betrekkelijk gering bedrag – in redelijkheid niet tot de uitoefening van haar bevoegdheid tot ontruiming mogen besluiten. Dit leidde immers tot een onevenredigheid tussen haar belang bij die ontruiming en het belang van huurder dat daardoor werd geschaad. Door de feitelijke ontruiming van de woning op 24 januari 2017 maakte de verhuurder dus misbruik van haar bevoegdheid, hetgeen gekwalificeerd kan worden als een onrechtmatige daad welke haar is aan te rekenen waardoor zij in beginsel jegens de huurder schadeplichtig is.  De kantonrechter begrootte de schade op € 16.098,08. Voor een onderbouwing van het schadebedrag verwijs ik naar het vonnis.

Tot slot
Ik ga ervan uit dat de verhuurder deze schade bij de deurwaarder kan verhalen. Ik ga ervan uit dat de deurwaarder buiten de grenzen van zijn opdracht is getreden en op de automatische piloot de ene actie op de andere heeft gestapeld. Dit was anders geweest als de verhuurder van meet af aan aangestuurd zou hebben op ontruiming van de woning. Nu dit niet het uitgangspunt van de acties was, maar betaling van de vordering uitdrukkelijk als uitgangspunt van de acties was geweest, kon de rechter terecht tot het oordeel komen dat deze manier van executie onrechtmatig was. De verhuurder die niet in een soortgelijke situatie aan wenst te lopen moet dus kiezen: of aansturen op ontruiming van de woning, of aansturen op een zo efficiënt mogelijke manier van incasso van de vordering.

Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder na huurbeëindiging? (wijziging 6 september 2018)

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 mei 2018  (ECLI:NL:GHSHE:2018:1832) zich moeten buigen over de vraag of een huurder die met toestemming van de verhuurder een garage aan zijn sociale huurwoning had gebouwd na 17 jaar en na het einde van de huurovereenkomst nog recht had op een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking.

Allereerst had de huurder gesteld dat hij met de verhuurder een vergoeding was overeengekomen. Deze stelling kon de huurder echter niet met bewijzen staven. Het hof diende vervolgens te beoordelen of de verhuurder was bevoordeeld in de zin van artikel 6:212 BW. Boven is al gesteld dat de vraag of de huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 26 juni 2004 (Dupomex/Haas-Duivelaar)).

Het hof stelt voorop dat het enkele feit dat een verandering is aangebracht met toestemming van de verhuurder geen recht geeft op een vergoeding, zelfs niet indien de verandering niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden verwijderd. De bijzondere omstandigheden als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2004 luiden onder meer: zijn er nadere afspraken door partijen gemaakt ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde? Welke kosten heeft de huurder gemaakt voor de aangebrachte veranderingen? Heeft de huurder de investeringen terug kunnen verdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen? In hoeverre kunnen deze kosten ter zake de veranderingen inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre heeft de verhuurder daadwerkelijk profijt van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.

Het hof komt allereerst tot de conclusie dat de verhuurder is verrijkt. De huur kon worden verhoogd met een bedrag van circa € 58 per maand. Het hof neemt aan dat het onderhoud  aan de garage minder hoog is dan het bedrag waarmee de huur kan worden verhoogd. Vervolgens moest worden beoordeeld of de verrijking Vervolgens doet zich de vraag voor of de verrijking heeft plaatsgevonden ten koste van een ander, of de huurder ook is verarmd. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat dat niet is gebleken. De bouwvergunning vermeldt een bedrag van ƒ 16.000,= als bouwkosten (thans € 7.260,48).  Ten aanzien van onderhoudskosten voor de garage heeft de huurder niets aangevoerd. Bij de beoordeling van de vraag of de huurder  vermogensrechtelijk nadeel heeft ondervonden dienen echter niet alleen de uitgaven betrokken te worden, maar ook het voordeel dat de huurder door de oprichting van de garage is gaan genieten.

In dat geval heeft daarop een afschrijving van zeventien jaar kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat de huurder reeds geruime tijd van zijn investeringen heeft kunnen profiteren. Dit profijt betrof aldus het hof de gehele investering aangezien deze niet tot een verhoging van de huurprijs heeft geleid. In ieder geval is in zoverre geen sprake van verarming aan de zijde van de huurder. Het genoten profijt kan ook op geld worden gewaardeerd. Onweersproken staat vast dat het gehuurde een sociale huurwoning betrof. In dat geval wordt de huurprijs bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel. In dat stelsel worden extra punten toegekend bij aanwezigheid van een garage, 0,75 punt per m².  De verhuurder had bij memorie van antwoord aangevoerd dat zij vanwege de aanwezigheid van de garage de huur kon verhogen met € 58,16 per maand. Uitgaande van een gebruiksperiode van 17 jaar, 204 maanden, en het door de kantonrechter aangehouden voordeel overtreft dat voordeel de gestelde bouwkosten. In dat geval heeft de kantonrechter op goede gronden geoordeeld dat per saldo van een verarming van de huurder niet is gebleken.

Ik ga er vanuit dat het argument dat de huurprijs niet is verhoogd niet mee kan spelen. Ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen mag de huur immers niet worden verhoogd. Er kan immers geen huur worden verhoogd ten aanzien van de voorzieningen die door de huurder zijn gerealiseerd. Verbeteringen die door de huurder zijn  gerealiseerd blijven buiten de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. Tevens kan de verhuurder geen huurverhoging baseren op verbeteringen die door de verhuurder zijn aangebracht. Dat zou ook wel heel onrechtvaardig zijn.  De huurder doet immers een investering ter verbetering van het gehuurde. Als de verhuurder op grond daarvan de huur zou mogen verhogen, dan zou de huurder zijn investering dubbel betalen.

Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring (wijziging 4 september 2018)

Deze lijn wordt ook gevolgd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest 4 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1107). Deze huurder had ook zonder toestemming van de verhuurder  een schotelantenne aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. De plaats van de schotelantenne voldeed  niet aan de door de verhuurder gestelde kwaliteitseisen en de schotelantenne diende daarom te worden verwijderd. Het belang van de verhuurder bij verwijdering van de schotelantenne woog zwaarder dan het belang van de huurder bij vrije nieuwsgaring. Sinds begin 2016 voerde de verhuurder op dit punt een actief en strikt beleid, waarmee zij precedentwerking, een ontsierend effect en schade aan het gehuurde wilde voorkomen. Zoals ter zitting ook aan de orde is gesteld, kon de huurder een uitbreiding van het zenderaanbod realiseren door bijvoorbeeld een IPTV-kastje aan te schaffen en deze aan te sluiten op de klaarblijkelijk aanwezige kabelaansluiting, waarbij het signaal binnenkomt via die kabel en op de TV kan worden weergegeven, zonder dat daarvoor gebruik van het internet via een computer en/of het beschikken over digitale vaardigheden noodzakelijk is. verder stond vast dat de kosten van aanschaf van bijvoorbeeld een IPTV-kastje beperkt blijven tot de bedragen die de verhuurder heeft genoemd. Er was niet gesteld dat deze kosten niet door de huurder gedragen konden worden. Door het gebruik van deze mogelijkheid kan de huurder al zijn gewenste zenders bekijken. Het beroep op verjaring wordt ook gepasseerd. Het hof baseert haar standpunt dat de verjaring deze vordering niet treft op de redenering dat zich korter dan vijf jaar geleden een wijziging had voorgedaan (de huurder had geprobeerd alsnog aan de kwaliteitseisen te voldoen), waardoor er volgens het hof een “nieuw rechtsfeit” was ontstaan en een nieuwe termijn was gaan lopen. Mr. J.K. Six-Hummel betoogt in haar noot onder deze uitspraak (WR 2018/101) dat het nieuwe rechtsfeit is gelegen in de gewijzigde stand van de techniek om buitenlandse zenders te kunnen ontvangen. Eerdere acties van de verhuurder zouden immers op de regel van artikel 10 EVRM hebben kunnen stranden. Six-Hummel geeft verder aan dat de verhuurder ook een beroep had kunnen doen op gewijzigde omstandigheden. Waar eerder een verwijderingsverzoek had kunnen stranden met een beroep van de huurder op artikel 10 EVRM, is het niet redelijk dit beroep te honoreren nu de huurder kan overstappen naar IPTV of een andere internetmogelijkheid.

Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht? (wijziging 25 augustus 2018)

Ik vind het merkwaardig dat de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 19 juni 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4251) het mededingingsrecht in haar beoordeling geheel buiten beschouwing heeft gelaten. De rechter dient het oordeel immers ambtshalve te toetsen aan het mededigingsrecht. Het ging hier kort gezegd om de vraag of New York Pizza in het gehuurde hamburgers mocht verkopen. De verhuurder (NS) was had het volgende geantwoord: “dat verkoop van hamburgers door New York Pizza niet in de branchering van het station past. Bij e-mail van 5 mei 2017 heeft zij New York Pizza bericht dat de overeengekomen bestemmingsbepaling de verkoop van hamburgers niet toelaat”. De kantonrechter heeft zich de vraag gesteld “hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract”. De kantonrechter heeft bij de beoordeling van deze kwestie slechts de Halviltex-formule betrokken (Wat mochten partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten).

De kantonrechter oordeelt dat uit de inhoud van de huurovereenkomst en de correspondentie die tussen partijen over de bestemming is gevoerd – zowel in 2012 voor het aangaan van de huurovereenkomst als in 2013 voor de huidige huurovereenkomst -blijkt dat partijen hebben beoogd duidelijke afspraken te maken over het gebruik van het gehuurde, waarbij tevens overeengekomen is dat voor afwijkingen dan wel een assortimentswijziging steeds toestemming aan NS gevraagd moet worden en waarbij het uitgangspunt is dat NS groot belang hecht aan een door haar gereguleerde branchering. De kantonrechter wijst hierbij onder meer op de bijzondere bepalingen en de voorwaarde voor wijziging van het assortiment. Uit de onderhandelingen over de huidige huurovereenkomst blijkt verder dat partijen daarbij expliciet hebben gesproken over een mogelijke tweede formule, maar dat zij daarover niet tot overeenstemming zijn gekomen. Wel mag op grond van die onderhandelingen aangenomen worden dat NS daarbij duidelijk aangegeven heeft dat wat branchering betreft geen toestemming verleend zal worden voor de verkoop van hamburgers als tweede formule en dat beide partijen kennelijk op dat moment van mening waren dat de verkoop van hamburgers onder de voorgestelde formule ‘Burgerbar’ niet onder de New York Pizza formule viel. De uitleg die New York Pizza thans geeft aan de bestemmingsbepaling, namelijk dat de exploitatie zich ook mag gaan richten op andere producten indien deze tot de New York Pizza formule (gaan) horen, zolang op de verkoop van pizza’s maar de nadruk blijft liggen, is naar het oordeel van de kantonrechter ruimer dan New York Pizza op grond van de voorgeschiedenis redelijkerwijs mocht aannemen. De kantonrechter wees de gevorderde verklaring van recht af waarmee New York Pizza  had geprobeerd verkoop van hamburgers af te dwingen.

Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW (wijziging 25 augustus 2018)

Ik was eerder van mening dat de procedure bij kantonrechter aan zou moeten sluiten aan het geschil dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. Ik dacht eerder dat vanwege de bijzondere procedure op grond van artikel 7:262 BW de kantonrechter alleen een oordeel zou mogen geven over het geschil dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. Hier wordt immers door de kantonrechter opnieuw een zaak bekeken, die eerst bij de Huurcommissie aan een oordeel is onderworpen. Dit betreft weliswaar geen hoger beroep, maar een zelfstandige beroepsingang ter beoordeling van een uitspraak van de Huurcommissie. Ik vond wel dat er ruimte zou moeten zijn om in reconventie bij de kantonrechter in het kader van deze procedure vorderingen in te stellen die aansluiten op de vordering die aan de Huurcommissie ter beoordeling was voorgelegd. De kantonrechter leek mij gezien deze redenering wel bevoegd een oordeel in reconventie te geven over herstel van een gebrek aan het gehuurde in een zaak waarin door de verhuurder beroep is ingesteld tegen een uitspraak van de Huurcommissie over verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde.

Mijn standpunt blijkt bij nader inzien te beperkt te zijn geweest. Degene die bij de rechter beroep instelt tegen een uitspaak van de Huurcommissie is ook bevoegd gelijktijdig de rechter een oordeel te vragen over een geschil waarover de Huurcommissie niet eerder om een oordeel is gevraagd. Een dergelijk kwestie deed zich ook voor in een procedure waarover de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:954) een oordeel was gevraagd. De rechter werd gevraagd voor het eerst een oordeel te geven naast de kwestie waarover de Huurcommissie een oordeel had gegeven. De rechter moest hier dus een oordeel geven over een zaak waarover de Huurcommissie al eerder een uitspraak had gedaan en over een zaak waarover nog bij geen enkele instantie een oordeel was gevraagd. De kantonrechter oordeelde uitdrukkelijk dat een procedure bij de Huurcommissie niet exclusief is voorgeschreven. Het staat de huurders dan ook vrij om thans een verklaring voor recht te vorderen in een procedure bij de kantonrechter over een punt waarover de Huurcommissie niet heeft geoordeeld. In deze zaak was de beroepstermijn over dit pand al verstreken, waardoor de vordering alsnog niet-ontvankelijk verklaard diende te worden. De door mij in eerste instantie beperkte uitleg kan bij nader inzien niet worden gebaseerd op het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Voor deze procedure gelden aldus de normale regels die gelden voor het voeren van een procedure voor de kantonrechter, met dien verstande dat op grond van artikel 7:262 lid 2 BW de regels van het voeren van een procedure zijn ingeperkt in dier voege dat hoger beroep niet mogelijk is voor uitspraken die de kantonrechter heeft gedaan in het kader van een bezwaar tegen een uitspraak van de Huurcommissie.

Een partij zal er dan wel rekening mee moeten houden dat er geen hoger beroep mogelijk is voor het onderdeel waarover de kantonrechter een oordeel is gevraagd over de uitspraak van de Huurcommissie, terwijl er wel volgens normale regels hoger beroep ingesteld kan worden tegen het geschil waarover de kantonrechter voor de eerste keer een oordeel is gevraagd.

Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten (wijziging 7 juli 2018)

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 22 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10144) geoordeeld dat de bestuurders van een besloten vennootschap die bemiddelingskosten bij  een huurder in rekening had gebracht aansprakelijk waren tot terug betaling van deze kosten.

De huurder had in 2014 een bemiddelingsovereenkomst met B.V. A gesloten. Op 8 juli 2016 had de kantonrechter te Rotterdam deze B.V. A veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding, rente en kosten, omdat deze vergoeding onverschuldigd werd betaald. Op 1 februari 2016 is B.V. A ontbonden. B  was bestuurder en enig aandeelhouder van Vastgoed C B.V. Vastgoed C B.V.  was samen met  Vastgoed D B.V. bestuurder van B.V. A. Bestuurder en enig aandeelhouder van  Vastgoed C B.V. is de heer E.  Op 5 april 2016 is geregistreerd dat het ontbonden B.V. A is opgehouden te bestaan met ingang van 1 februari 2016 omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn. B.V. F is op 9 november 2015 opgericht. Bestuurder en enige aandeelhouder is B.V. G. De bestuurder en enig aandeelhouder van deze B.V. is weer de heer B.

De huurder heeft het onverschuldigde bedrag niet terugbetaald gekregen en vorderde daarom:

Voor recht te verklaren dat de heren B en E  als bestuurders van B.V. A  persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens de huurder op grond van een onrechtmatige daad, omdat hen een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt terzake:

  1. het namens B.V A aangaan van verbintenissen, terwijl zij wisten dan wel behoorden te begrijpen dat B.V. niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsvergoeding en/of de bij het vonnis toegewezen vordering kon voldoen en geen verhaal zou bieden jegens de huurder en/of
  2. het toelaten en/of bewerkstelligen van het niet nakomen van verplichtingen door B.V. A  terwijl de heren B en E wisten of behoorden te begrijpen dat B.V. A bemiddelingsvergoeding en/of de bij vonnis toegewezen vordering niet zou nakomen en ook geen verhaal zou kunnen bieden jegens de huurder n er Vliet en/of  de heren B en E op grond van het voorgaande hoofdelijk te veroordelen tot de betaling van de in het vonnis toegewezen vordering en de kosten in verband met de onderhavige procedure.

Er was ook een subsidiaire vordering ingesteld. Aan deze vordering kwam de rechter niet toe. Ik heb deze vordering daarom buiten beschouwing gelaten.

In de voorgaande onderdelen is al besproken dat een bemiddelaar niet twee heren mag dienen. Dit betekent dat de bemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen als hij ten behoeve van een verhuurder bemiddelingswerkzaamheden verricht. Dit is zowel van toepassing als er aan de verhuurder kosten in rekening zijn gebracht als wanneer er aan de verhuurder geen kosten in rekening zijn gebracht. De Hoge Raad  heeft in haar arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) beslist . Op deze bemiddelingsovereenkomst is volgens de Hoge Raad artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Dit betekent dat een lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Op 5 september 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2627) vat de Hoge Raad samen in welke gevallen de bestuurder van een vennootschap, naast de vennootschap, aansprakelijk kan zijn voor schade die een schuldeiser van de vennootschap lijdt:

“Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is evenwel, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap. Voor het aannemen van zodanige aansprakelijkheid is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Aldus gelden voor het aannemen van aansprakelijkheid van een bestuurder naast de vennootschap hogere eisen dan in het algemeen het geval is. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286, m.nt. J.M.M. Maeijer (Beklamel) en HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659 (Ontvanger/C). In de kern houdt dit zogenoemde ‘Beklamel-criterium’ de eis in dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden”.

Gedaagden waren allereerst van oordeel dat zij niet konden worden gehouden aan de uitspraak van de Hoge Raad, omdat deze uitspraak op een later tijdstip was gewezen dan dat de overeenkomst tot stand was gekomen. Het arrest van de Hoge Raad was volgens gedaagden een verrassing, waar in elk geval BV A en haar bestuurders geen rekening mee hebben gehouden.

De kantonrechter oordeelde als volgt.  De verweten handeling vond plaats in 2014, voordat de Hoge Raad heeft gesproken. Op dat moment, zelfs al sedert 1 september 1993, waren de bewuste artikelen ( artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW) reeds opgenomen in boek 7 van het BW. In 2014 was geldend recht dat de bemiddelaar niet twee heren mocht dienen en dat bij strijd de kosten niet bij de aspirant koper of huurder in rekening mochten worden gebracht. De uitspraak van de Hoge Raad heeft slechts verduidelijkt dat de praktijk om een aspirant huurder als het ware te dwingen eerst een bemiddelingsovereenkomst aan te gaan door het contact met de verhuurder onmogelijk te maken er toe moet leiden dat gehandeld wordt in strijd met de wet. Ook is duidelijk gemaakt dat het aanbieden van woonruimte op een website impliceert dat de eigenaar daartoe opdracht heeft gegeven, zelfs als de verhuurder daarvoor niet betaalt, zodat er in elk geval sprake is van het dienen van twee heren.Voordat deze uitspraak werd gewezen was het al volstrekt duidelijk dat de bemiddelaar niet zowel bij de verhuurder als bij de huurder kosten in rekening kan brengen.

Dat laatste was hier gebeurd. Hierdoor moeten de bestuurders hebben geweten dat zij in strijd handelde met de wet. De rechter oordeelde daarom als volgt: Ook voordat het arrest van de Hoge Raad werd gewezen was in 2014 volstrekt duidelijk dat deze handelwijze verboden was. B.V. A handelde welbewust in strijd met de dwingende wetsbepaling van artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW. Door dit feit is sprake van een bijzondere omstandigheid die een ernstig verwijt oplevert aan de zijde van de beide bestuurders van BV A. Bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst behoorden de bestuurders te weten dat zij bemiddelingskosten in rekening brachten, hoewel dat wettelijk niet was toegestaan. Zij behoorden daarom ook te weten dat het bedrag terugbetaald zou moeten worden. Door daar geen rekening mee te houden hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens de huurder.

Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging (wijziging 6 juli 2018)

In Amsterdam zijn lange wachtlijsten voor sociale woonruimte. Dit kan een nadeel voor de verhuurder zijn als er wel een dringende reden kan worden aangetoond. Als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, dan kan het ontbreken van passende vervangende woonruimte er toch voor zorgen dat de huurovereenkomst met de huurder niet beëindigd kan worden. Een dergelijke situatie deed zich voor in een situatie waarin het hof Amsterdam in haar arrest van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:400) een oordeel diende te geven. De verhuurder trachtte het hof te overtuigen door een stapel aanbiedingen van Woningnet te overleggen.

Volgens het hof volstaan die stukken niet. De huurder heeft bij antwoord immers aangevoerd dat haar inschrijfduur bij Woningnet veel te kort is om via die weg een woning te kunnen huren. Zij had dat gestaafd met kopieën van reacties van haar op een aantal Woningnet-advertenties waaruit volgde dat 140 tot meer dan 1380 andere woningzoekenden haar bij de toewijzing van die woningen voorgingen.  De verhuurder had als argument nog aangevoerd dat de huurder wel voor een urgentieverklaring in aanmerking zal kunnen komen.

Het hof merkte allereerst op dat de verhuurder artikel 7:274 lid 1 onder c BW miskende. Uit dit artikel volgt immers dat het duidelijk moet zijn (in de woorden van de wet: indien blijkt) dat de huurder passende andere woonruimte kan verkrijgen. De huurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij vanwege haar korte inschrijfduur niet in aanmerking zou komen voor een woning via Woningnet, terwijl zij daarop is aangewezen omdat zij geen geliberaliseerde huur kan betalen. De verhuurder draaide volgens de verhuurder de zaak om door zijn stelling dat de huurder wel voor een voorrangsregeling in aanmerking zal komen nadat het hof de vordering tot huurbeëindiging heeft toegewezen, aangezien de beschikbaarheid van passende andere woonruimte al per datum van het arrest moet blijken. Het hof stelt terecht dat er bovendien onvoldoende zekerheid is dat de huurder een urgentieverklaring zal kunnen krijgen. Dit is een terecht punt van het hof. Doorgaans wordt deze situatie niet door de gemeente als een situatie beschouwd waarvoor een urgentieverklaring verstrekt zal worden. Ik vind dit vonnis interessant, omdat het hof niet zonder meer het gebied vergroot waarbinnen naar passende woonruimte gezocht moet worden. Er is ook niet gesteld dat het aandachtsgebied vergroot kan worden. Ik heb al eerder gesteld dat uitbreiding van het aandachtsgebied naar bijvoorbeeld de omliggende gemeenten doorgaans wel noodzakelijk is voor een stad als Amsterdam. Het is bekend dat de wachtlijsten van woningzoekende van sociale woonruimte in Amsterdam circa 15 jaar lang zijn. Het lijkt daarom niet redelijk de verhuurder gebruik van zijn woning te ontzeggen als de huurder wel in de omliggende gemeente gebruik van een woning kan maken. Dit geldt eens te meer als er geen sociale aspecten spelen om in dezelfde woonwijk te blijven wonen.

Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester (wijziging 5 juli 2018)

Een volgende zaak waarbij er sprake was van een hennepkwekerij en een sluiting van de woning op last van de burgemeester en een daarop volgende buitengerechtelijke ontbinding werd behandeld door het hof te ‘s-Gravenhage. Dit hof was in haar arrest van 8 mei 2018 ( ECLI:NL:GHDHA:2018:1108) van oordeel dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW.  De kantonrechter was ook in eerste aanleg tot dit oordeel gekomen. De huurder was van mening dat de kantonrechter de zaak die voor de bestuursrechter liep af had moeten wachten. Het was echter een andere mening toegedaan. Het hof was van oordeel dat de civiele rechter uit dient te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open. Indien achteraf blijkt dat het bestuursorgaan een onjuiste beslissing heeft genomen, kan dat wel rechtsgevolgen hebben, maar daarvan was  hier geen sprake. De voorzieningenrechter in de sector bestuursrecht heeft in dit geval geoordeeld dat het bestuursorgaan in zoverre een juiste beslissing heeft genomen, dat overgegaan kon (moest) worden tot sluiting, zij het dat die sluiting naar het oordeel van de voorzieningenrechter, gelet op de omstandigheden, van kortere duur zou moeten zijn. Dat de beslissing op bezwaar door de bestuursrechter zou zijn vernietigd was door de huurder niet gesteld.

Ook hier wordt door het hof gesteld dat als de burgemeesterssluiting rechtmatig is, de civiele rechter toch zal moeten beoordelen of ontbinding en ontruiming van de woning proportionele maatregelen zijn en of het beroep van de verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing dient de civiele rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. ik heb boven al betoogd dat ik met dit standpunt niet eens ben.  De wet in artikel 7:231 lid 2 BW al beslist dat bij deze in de wet genoemde overtredingen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is. Hier hoeft de rechter dus niet zelf de afweging te maken of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Een afweging van belangen past bovendien niet bij de ontbinding van de overeenkomst. Hier dient alleen de afweging te worden gemaakt of de overtreding ontbinding rechtvaardigt. Dit juist een punt waarover de wet al heeft beslist dat bij overtreding van de Opiumwet en na een sluiting door de burgemeester ontbinding van de overeenkomst mogelijk is.

Vergeten doorberekende indexering en verjaring (wijziging 1 juni 2018)

Dat de verjaringstermijn van vijf jaar ex artikel 3:308 BW meestal ook op vergeten indexering van toepassing is komt omdat de contractueel overeengekomen indexering op grond van de algemene bepalingen opeisbaar is op het overeengekomen tijdstip. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). De verhuurder kan dus de bedragen van niet  doorberekende indexering doorgaans over de laatste vijf jaar terugvorderen. Dit wordt ook bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Assen, van 20 maart 2018 ( ECLI:NL:RBNNE:2018:859). Voorts werd ook bevestigd in deze late uitspraak dat een mogelijke huurprijsverlaging een indexering niet in de weg staat.  De meeste algemene bepalingen voorzien in een regeling wanneer indexering tot een lagere huurprijs zou leiden. De huurprijs wordt dan niet naar beneden aangepast. Verder geldt natuurlijk dat voor huurprijs aanpassing de artikel 7:303 BW-procedure gevoerd moet worden.

Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging (wijziging 31 mei 2018)

De rechtbank Den Haag, afdeling bestuursrecht,  meervoudige kamer, komt in haar uitspraak van 31 mei 2018 (zaaknummer DGR 17/6621)  tot een schadevergoeding ten gunste van de huurder wegens het verstrekken van informatie door de Minister van Financiën (belastingdienst) aan de verhuurder over de periode 2013 tot 2016. De huurder stelde zijn claim in wegens het handelen van de belastingdienst in strijd met de artikel 67 lid 1 AWR. Volgens de huurder bestond er geen wettelijke plicht voor de belastingdienst om inkomensgegevens van de huurder van een sociale woning op verzoek van de verhuurder aan deze verhuurder te verstrekken.

Deze huurder had verzet en/of bezwaar ingesteld tegen de verstrekking van de inkomensindicaties over 2013, 2014 en 2015 aan de verhuurder. De verweerder had zich allereerst op het standpunt gesteld dat het bezwaar niet ontvankelijk was omdat de verwerking van persoonsgegevens inmiddels afgerond was en verzet daarom niet succesvol zou zijn. Het bezwaar werd daarom ongegrond verklaard.

De huurder stelde in zijn beroep tegen deze uitspraak onder meer dat er verzet ingesteld kon worden op basis van artikel 40 Wbp, omdat de verwerking van zijn gegevens in strijd was met de wettelijke geheimhoudingsplicht van artikel 9 lid 4 Wbp. Bovendien zou er sprake zijn van een rechtsmiddelenclausule dat inhield dat eiser verzet in kon stellen in vergelijkbare zaken. De huurder stelde voorts dat er sprake was van een schending van artikel 21 f lid 1 Awr jo artikel 21 sub f van de Awr en artikel 67 Awr. Daarnaast zou de wetswijziging van artikel 7:252a lid 3 BW deze bezwaren niet hebben weggenomen.

De huurder vorderde onder meer vergoeding van de schade bestaande uit de extra huursommen en de kosten van de zijn noodzakelijke verhuizing.

De rechtbank overwoog allereerst dat de Belastingdienst in beginsel op grond van artikel 67 Awr de gegevens die zij ten behoeve van haar taakuitoefening in handen heeft gekregen om redenen van privacy niet aan derden in handen mag geven. Het verstrekken van deze informatie  is wel toegestaan als er een wettelijke basis aan ten grondslag ligt.  Het gaat hier volgens de rechter om verwerking van persoonsgegevens op grond van artikel 8 aanhef en onder f  Wbp. Hiertegen staat op grond van artikel 40 Wbp verzet open. Het beroep werd daarom ontvankelijk verklaard.  De rechtbank komt evenwel tot oordeel dat de verwerking van de persoonsgegevens pas onrechtmatig is, indien de verwerking wordt voortgezet nadat de rechter heeft geoordeeld dat het verzet van de betrokkene gerechtvaardigd was. De rechtbank verwijst naar de memorie van toelichting bij artikel 40 Wbp waarin staat dat deze bepaling zich richt tegen een rechtmatige gegevensverwerking, die pas onrechtmatig wordt nadat de betrokkene op grond van een bijzondere situatie verzet aantekent en dit verzet gerechtvaardigd wordt geacht. Volgens de rechtbank was hiervan geen sprake omdat de verwerking voor het indienen van het verzet op 12 februari 2016 was afgerond. het bezwaar was volgens de rechtbank daarom terecht ongegrond verklaard.

Volgens de rechtbank bestond op grond van het oude artikel 7:252a  BW ook al de verplichting van de Belastingdienst om op grond van een verzoek van de verhuurder de inkomensindicatie door te geven. Uit de parlementaire geschiedenis was volgens de rechtbank deze bedoeling af te leiden. Door de huidige (gewijzigde) redactie van artikel 7:252a BW werd volgens de rechtbank alleen de reeds bestaande bedoeling van deze wet verduidelijkt. Naar het oordeel van de rechtbank bestond er dus zowel voor als na de gewijzigde redactie van deze wet de verplichting bij de Belastingdienst om de bedoelde verklaring betreffende de verstrekking van het huishoudinkomen op verzoek van de verhuurder aan deze door te geven. De rechtbank is daarom van oordeel dat van schending van de artikelen 21f lid 1 jo 21 sub f van de Awr geen sprake is. Het verzet tegen het verstrekken van inkomensgegevens over de jaren 2013,2014 en 2015 was daarom volgens de rechtbank terecht ongegrond verklaard omdat de verstrekte inkomensgegevens niet het voorwerp zijn van verwerking op grond van artikel 8, onder e of f Wbp.

Ten aanzien van de ingediende schadevergoeding verwijst de rechtbank naar de uitspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 ECLI:NL:RVS:2016:253. Volgens deze uitspraak zou de hier bedoelde verstrekking van inkomensgegevens in strijd met artikel 67 Awr zijn gebeurd. De rechtbank stelt vast dat – zoals boven besproken – via de weg van verzet geen mogelijkheid is om schade toe te wijzen. De rechtbank stelt daarom zelf de onrechtmatigheid van de gegevensverstrekking vast onder verwijzing naar de uitspraak van de raad van State over de periode 2013 tot en met 2015. De rechtbank acht het beroep tegen e afwijzing van het verzoek om schadevergoeding gegrond. De rechtbank wijst als schade het bedrag toe dat door het verstrekken van deze gegevens ten onrechte is betaald.

Ik ben geen jurist bestuursrecht. Ik vind deze uitspraak wellicht daarom enigszins  onbegrijpelijk. Hoe kan de rechtbank het verzet ongegrond verklaren wegens het niet in strijd handelen met de wet en vervolgens wél schadevergoeding toewijzen op grond van de uitspraak van de Raad van State  waarin een ander oordeel wordt gegeven.

Daarnaast begrijp ik de schadebegroting niet. Uit de berekening maak ik niet op dat de rechtbank rekening heeft gehouden met  het  cumulatieve effect van de verhoging. het is in dit verband jammer dat de huurder is verhuisd. Hoe had de schadevergoeding dan berekend moeten worden? De onrechtmatige verhoging werkt immers ook door over de periode dat de verhoging wel rechtmatig werd geacht te zijn. De verhogingen zijn immers berekend over het component, waarin zich de (onrechtmatige verhoging bevond). Er wordt dan ook in de toekomst schade geleden omdat de verhuurder de verhoging ook kan berekenen  over een gedeelte van de huur waarvan is vastgesteld dat dit deel van de verhoging onrechtmatig was.

Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur (wijziging 31 mei 2018)

Het hof te Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9214) inderdaad te kennen dat de huurder na huurbeëindiging geen recht meer had om de huur op te schorten. Het opschortingsrecht is bedoeld als prikkel om de vereiste werkzaamheden af te dwingen. Na huurbeëindiging kan dit doel niet meer worden bereikt en vervalt het recht tot opschorting van de huur. Het hof geeft echter een verkeerde interpretatie aan de vordering tot huurvermindering. Het hof stelt immers:  Voor de vordering van de huurder van woonruimte tot vermindering van de huurprijs geldt op grond van artikel 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.(…) Nu de huurovereenkomst is geëindigd en de huurprijs niet is verlaagd en ook niet meer kan worden verlaagd, heeft het opschortingsrecht zijn betekenis verloren.

Dit is onjuist. de huurverlaging kan worden gevorderd tot maximaal zes maanden voor het instellen van de vordering tot huurverlaging. Stel dat de verhuurder op 1 januari melding maakt van een gebrek en op 31 december een vordering tot huurverlaging instelt, dan kan de vordering tot huurverlaging bij sociale woonruimte ex artikel 7:257 lid 2 BW maximaal 6 maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering is ingesteld. Deze vervaltermijn gaat dus er niet vanuit dat de vordering ingesteld moet worden binnen 6 maanden na melding van het gebrek. Merkwaardig dat het hof deze vergissing maakt.

Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging (wijziging 31 mei 2018)

Naast de mededeling die moet worden gedaan door de huurder van het gebrek, dient de huurder de verhuurder ook toe te laten in de woning om het gebrek te onderzoeken. Laat de huurder de verhuurder niet toe in het gehuurde, maar klaagt men wel over gebreken, bijvoorbeeld vochtproblemen, dan kan er ook geen aanspraak op huurvermindering worden gemaakt. Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583)  tot dit oordeel. Het komt het hof voor dat in die wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” ligt besloten dat huurster verhuurster toegang tot het gehuurde dient te verstrekken om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Op het gegeven dat huurster dat zonder goede grond heeft nagelaten, stuit dan haar beroep op artikel 7:207 BW af. Maar ook indien daarover anders gedacht zou moeten worden, en huurster in beginsel wel een beroep op artikel 7:207 BW toekomt, acht het hof dat beroep van huurster in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Het hof had naar mijn mening ook kunnen verwijzen naar het crediteursverzuim. De crediteur  (de huurder is in het kader van het verzoek om een herstelverplichting schuldeiser) schiet te kort als deze de verhuurder geen of onvoldoende gelegenheid geeft om de verplichtingen na te komen. Zolang een schuldeiser in verzuim is, kan een schuldenaar niet in verzuim komen. Op vordering van de schuldenaar (= in dit verband de verhuurder) kan de rechter bepalen dat hij van zijn verbintenis bevrijd is als de schuldeiser in verzuim blijft.

De verwijzing naar de redelijkheid en billijkheid is ook te begrijpen. Het kan natuurlijk niet de bedoeling zijn dat de huurder door medewerking te weigeren de lengte van de periode kan verlengen dat er huurverlaging gegeven kan worden.

Gebrek of geen gebrek? That’s the question! (wijziging 29 mei 2018)

Dat niet iedere stoornis in het huurgenot hoeft te duiden op een gebrek dat de verhuurder is te verwijten bleek ook uit het arrest van de Hoge Raad van 2 juni 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1352). Deze procedure betrof  de vordering van een huurder jegens zijn verhuurder tot vergoeding van de schade die de huurder had geleden als gevolg van een overstroming in de door hem van de verhuurder gehuurde garage. Het hof had vastgesteld dat de overstroming was veroorzaakt door een verstopping in de rioolafvoerleiding van de verhuurder, die op haar beurt het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Het hof heeft de verstopping aangemerkt als een ‘feitelijke stoornis door derden’ in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en de vordering afgewezen. De Hoge Raad was van oordeel dat het hof een juist oordeel had gegeven en de klachten niet cassatie konden leiden. De advocaat-generaal kwam in zijn conclusie van 2 juni 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:486) tot een zelfde oordeel. Als vaststaand kon in deze procedure worden aangenomen dat een eerder geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van het gebouwen complex van de verhuurder, dat de loodgieter destijds de verstopping heeft verholpen en heeft geconstateerd dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat geen sprake was van een constructiefout. De verhuurder heeft destijds geconcludeerd dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Door de eisende huurder waren geen andere oorzaken gesteld. Met de verhuurder was het hof van oordeel dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204, derde lid, BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in het tweede lid van dat artikel. Voor zover de overstroming als gevolg van de verstopping aangemerkt zou worden, dan zou gelden dat hier niet sprake is van een gebrek dat de verhuurder toegerekend kon worden, omdat het probleem  direct was verholpen door de door de verhuurder ingeschakelde loodgieter. Er was geen bewijs aangeleverd dat er sprake was van gebrekkig onderhoud.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule (wijziging 27 mei 2018)

Ik vind het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 10 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:652) niet duidelijk. Het hof komt hier tot de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het hof verwijst voor overeengekomen duur naar een bepaling in het huurcontract, waarin het volgende staat vermeld: ” er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen”. Het hof schijnt hierbij uit het oog te verliezen dat de huurperiode die partijen zijn overeengekomen niet zegt of er sprake is van een overeenkomst van bepaalde tijd. De overeenkomst moet immers in het wettelijke systeem passen. Als er volgens het wettelijke systeem niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan is er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule. Gedurende de tijd dat deze overeenkomst was gesloten was artikel 7:271 lid 1 BW nog niet van toepassing. Uit de casus maak ik niet op dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW (de diplomatenclausule). was. Ik zou dus zeggen dat hier sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een  bepaalde tijdsclausule. Een bepaalde tijdsclausule  kan ook niet tussentijds worden beëindigd. Zie hierover het onderdeel “Intermezzo: De bepaalde tijdsclausule” in dit hoofdstuk. Een overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule is geen overeenkomst voor bepaalde tijd, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof spreek in het arrest wel over een diplomatenclausule, maar uit de feiten die zijn weergegeven kan ik niet afleiden dat is voldaan aan de voorwaarden van een diplomatenclausule. Hoe het ook zij: als tussentijdse beëindiging niet is overeengekomen, dan kan de overeenkomst tussentijds niet worden beëindigd. Het lijkt onwaarschijnlijk dat partijen volgend de oude regeling een tussentijdse overeenkomst waren overeengekomen als er sprake was van een diplomatenclausule. Volgens de oude regeling was een opvolgende regeling niet mogelijk. De verhuurder zou dan zelf weer van de woning gebruik moeten maken en daarbij geconfronteerd worden met een aantal jaren huurderving. Bij een bepaalde tijdsclausule zou bij beëindiging van huurovereenkomst wel gebruik gemaakt kunnen worden van opvolgende verhuring.

Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel, (wijziging 16 mei 2018)

Gerechtshof te Amsterdam arrest van 11 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2733). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid werden verschillende onderwerpen aan de orde gesteld, waaronder de verhoging van de huurprijs van de geliberaliseerde woonruimte. redelijk voorstel verhoging van de huurprijs van circa € 540 naar € 1600. De ingangsdatum van de huurprijs werd aangepast.  Klik hier om het gehele stuk te lezen.

Site overgezet naar WordPress

In maart en april 2018 is Huurgeschil.nl overgezet naar WordPress.

Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet (wijziging 22 maart 2018)
De leverancier draagt zorg voor een betrouwbare en kwalitatief goede levering van warmte. Dit lijkt een risicoaansprakelijkheid. Bij ernstige storingen dienen de leveranciers van energie aan hun klanten een compensatie te verstrekken. Duurt de storing langer dan 4, maar minder dan 8 uur, dan bedraagt de compensatie 35 euro per aansluiting. Daarna bedraagt de compensatie 20 euro per periode van vier uur. De eerste dag storing van 24 uur kost dus 115 euro. Dit blijkt uit artikel 2 lid 7 van de Warmtewet en artikel 4 lid 2 van de Warmteregeling . Geplande werkzaamheden worden niet als storing beschouwd. Werkzaamheden aan de installatie waarbij de warmtelevering wordt onderbroken dienen vanaf 1 januari 2014 minimaal 3 dagen van te voren aan de verbruikers worden meegedeeld. Als de mededeling niet tijdig wordt gedaan, dan wordt de onderbreking van warmtelevering als storing aangemerkt, waarvoor compensatie verschuldigd is.

De compensatie hoeft niet te worden uitgekeerd indien de onderbreking van de levering van warmte zijn oorsprong vindt in de binneninstallatie van de gebruiker (als deze installatie in het gehuurde niet tot het warmtenet behoort). Het warmtenet is immers, zoals boven al vermeld, volgens artikel 1 sub c van de Warmtewet het geheel van tot elkaar behorende, met elkaar verbonden leidingen, bijbehorende installaties en overige hulpmiddelen dienstbaar aan het transport van warmte van de bron naar de afnemers, behoudens voor zover deze leidingen, installaties en hulpmiddelen zijn gelegen in een gebouw of werk van een verbruiker of van een producent en strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van dat gebouw of werk. Tot de binneninstallatie van een verbruiker behoren in ieder geval radiatoren, de individuele warmtewisselaar/afleverset, de individuele meter en de warmtekostenverdelers. Alleen leidingen die strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van een gebouw of werk van een verbruiker vallen onder een binneninstallatie.
In de Memorie van toelichting van de Wijziging van de Warmtewet (wijzigingen naar aanleiding van de evaluatie van de Warmtewet), vergaderjaar 2016-2017 wordt op pagina 42 onder meer ingegaan op het verschil tussen het warmtenet en de binneninstallatie en het belang van het erkennen van dit verschil.
Er staat namelijk in deze toelichting: “een duidelijke afgrenzing van de centrale en individuele aansluiting van het warmtenet, het inpandig leidingstelsel, de binneninstallatie en de afleverset is van belang voor de verdeling van taken en verantwoordelijkheden van betrokken partijen (netbeheerder, leverancier, verbruiker en gebouweigenaar) op grond van de Warmtewet en voor de toepasselijkheid van de verschillende onderdelen van het tariefreguleringssysteem. De afgrenzing van zowel centrale als individuele aansluitingen aan de zijde van het warmtenet is doorgaans aftakking van het warmtenet in de vorm van een koppelelement of een T-stuk. Dit geldt ook voor de afgrenzing van een individuele aansluiting op een inpandig leidingstelsel. Bepalend is dat de leidingen en de daaraan verbonden hulpmiddelen na deze aftakking gebruikt worden voor transport van warmte naar een inpandig leidingstelsel (centrale aansluiting) of een individuele verbruiker (individuele aansluiting). Het koppelelement of T-stuk is onderdeel van de aansluiting. Er zijn echter situaties waarin er geen koppelelement of T-stuk aanwezig is. In die gevallen is het aan de betrokken partijen om in de warmteleveringsovereenkomst een fysiek punt of meerdere fysieke punten aan te wijzen waar de individuele of centrale aansluiting wordt geacht te zijn afgegrensd van het warmtenet. Dit geldt wederom eveneens voor de afgrenzing van een individuele aansluiting op een inpandig leidingstelsel”.

Op pagina 43 van deze toelichting staat: “niet in alle gevallen is er echter een afleverset geplaatst. In situaties van blokverwarming waar warmte door middel van ring- en stijgleidingen door woon- en bedrijfsruimten loopt is er vaak geen afleverset geplaatst. Om deze reden is gekozen voor een functionele omschrijving van het begrip individuele aansluiting. In de gevallen waar er geen sprake is van een afleverset wordt het punt van aansluiting bepaald op het punt waar de ring- en stijgleidingen de onroerende zaak van de verbruiker binnen gaan”.

Op pagina 43 van deze toelichting staat: “In het tweede lid, aanhef en onderdeel a, is bepaald dat ingeval zich een storing voordoet in het inpandig leidingstelsel van de gebouweigenaar of de individuele aansluiting van de verbruiker daarop, de verbruiker de leverancier kan aanspreken voor storingscompensatie. Voor dit uitgangspunt is gekozen omdat het voor de verbruiker veelal niet goed te achterhalen is waar een storing zich voordoet”.

In artikel 3a, eerste lid Warmtewet, wordt de verplichting om storingscompensatie uit te keren aan de verbruiker in het geval van een onderbreking van de warmtelevering als gevolg van een storing, beperkt tot gevallen waarin de oorzaak van de storing gelegen is in:
-het warmtenet van de leverancier of de netbeheerder;
-de afleverset, indien deze het eigendom is van de leverancier;
-de aansluiting (zowel de centrale als de individuele aansluiting), of
-het inpandig leidingstelsel van de gebouweigenaar.

Om aanspraak te kunnen maken op de compensatieregeling moet zich dus een probleem voordoen aan het Warmtenet en niet aan de binneninstallatie. Bij het starten van een procedure in verband met de compensatieregeling is het dus verstandig te stellen en te bewijzen dat er geen sprake was van een gebrek aan de binneninstallatie, maar dat er sprake was van een gebrek aan het warmtenet, waardoor de warmte werd onderbroken. In een zaak die voor de rechtbank ‘s-Gravenhage, kantonzaken, locatie ‘s-Gravenhage werd in het vonnis van de rechtbank van 15 maart 2018 ( nog niet gepubliceerd rolnummer 6390255 RL EXPL 17-25726) geoordeeld dat er sprake kon zijn van een gebrek aan de binneninstallatie. Wederpartij had op geen enkele wijze gewezen op dit onderscheid tussen de binneninstallatie en warmtenet. Zonder na de comparatie van partijen schriftelijk door te laten procederen of bewijslasten uit te delen werd de vordering van de huurder afgewezen. De huurder stelt nu hoger beroep in omdat het vonnis niet goed is onderbouwd. Er zijn immers conclusies getrokken, die volgens de huurder niet op basis van het feitencomplex afgeleid hadden kunnen worden.

Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte (wijziging 3 maart 2018)
De berekening van de servicekosten op basis van het gehuurde aantal m² BVO is doorgaans het uitgangspunt van de in rekening te brengen kosten. Er wordt door de verhuurder een voorschotbedrag gevraagd. Het is de bedoeling dat dit voorschotbedrag een redelijke benadering geeft van de uiteindelijk in rekening te brengen kosten.

Met betrekking tot servicekosten heeft als uitgangspunt te gelden dat alle huurders samen de lasten van de servicekosten dragen. Het ligt niet in de rede dat een verhuurder (een deel van) de servicekosten voor zijn rekening neemt. De kosten dienen immers ter facilitering van de huurders c.q. het gehuurde. Dit betekent dat gedaagden redelijkerwijs mochten verwachten dat de som van de breukdelen die zij voor de verschillende huurders hanteren, uitkomt op 1/1.

Gelet op het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de breukdelen tezamen moeten uitkomen op 1/1, zullen de teller en de noemer van de breuk in gelijke eenheden moeten worden geformuleerd. Als er een bepaalde oppervlakte is verhuurd, dan kan deze oppervlakte voor de berekening van de servicekosten niet alleen tot uitgangspunt worden genomen. Het BVO is immers het totale oppervlakte van een verhuurd gebouw, waarbij ook niet verhuurbare gedeeltes, zoals parkeerruimtes en ruimten voor gebouwinstallaties aan huurders worden toegerekend. Als het gehuurde dus een oppervlakte van 3327 m² beslaat, dan kan deze oppervlakte niet alleen dienen voor de berekening van het deel van de servicekosten dat voor rekening van de huurder komt, omdat geen oppervlaktes voor niet verhuurbare gedeeltes zijn verdisconteerd. Als de totale grootte van een gebouw dus 10.274,64 m² beslaat en de totale oppervlakte van de verhuurde winkels 8502 m² beslaat, dan zal voor het uitgangspunt van de berekening van het volgende uitgegaan dienen te worden. Wanneer de oppervlakte van de gehuurde unit (3327 m²) als teller wordt gebruikt voor de berekening van de breuk, heeft dit tot gevolg dat de totale gehuurde oppervlakte van de winkelruimtes (8502 m²) als noemer moet worden gehanteerd. Dit kan volgens de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam, locatie Dordrecht, in haar vonnis van 20 april 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10376, niet op Rechtspraak.nl gepubliceerd, wél gepubliceerd in WR 2018,28) als redelijke verdeling van kosten worden beschouwd.

Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte (wijziging 3 maart 2018)
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Deze uitspraak werd gedaan in het kader van een opzegging door de verhuurder van deze overeenkomst. Ik vond deze uitspraak in dit onderdeel ook op zijn plaats, omdat een partij die tegen zijn zin met een huurprijswijziging wordt geconfronteerd ook het argument te berde kan brengen dat ter bepaling van de huurprijs de gehuurde ruimte moet worden gesplitst als er sprake is van zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte. Zoals boven al gesteld moet de partij die het initiatief tot wijziging van de huurprijs er mee rekening mee houden dat het gehuurde kan worden gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. Als men het initiatief tot wijziging van de huurprijs heeft genomen en men is uitgegaan van één huurregime, dan kan men een verkeerd beeld krijgen van de huurprijs die ten aanzien van het gehuurde geldt. De huurprijs kan immers behoorlijk anders als er met twee verschillende huurregimes rekening gehouden moet worden ter bepaling van de huurprijs. In deze zaak had de verhuurder zich op onbegrijpelijke wijze op het standpunt gesteld dat er sprake was van 7:230a BW-bedrijfsruimte. het ging hier om de verkoop van levensmiddelen in de bedrijfsruimte. Een schoolvoorbeeld van 7:290 BW-bedrijfsruimte lijkt mij. Dat de bestemming gedurende de looptijd van de overeenkomst zou zijn gewijzigd, doet daar niets aan af. Voor het huurregime moet immers worden gekeken naar het huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was. Verder is het onduidelijk waarom in deze procedure en verklaring voor recht is gevraagd dat er sprake zou zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte, terwijl er voorts ontruiming is gevorderd van het gehuurde voor zover er sprake zou zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Deze verhuurder was zich kennelijk in het geheel niet bewust van de regeling van 7:230a BW bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming die de huurder zou kunnen genieten in het kader van deze regeling. Hoe het ook zij: zowel de kantonrechter als het hof kwamen uit op een regeling die is gebaseerd op 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarvan de woonruimte ook nog eens kon worden gesplitst.

Naar het oordeel van het hof moet voor de vraag of het gehuurde in verschillende huurregimes kan worden gespitst onder meer, dus niet alleen, moet worden gekeken of onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan wordt genoemd het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.
In deze concrete situatie betrekt het hof de volgende feiten bij haar oordeel: de bovenwoning en de bedrijfsruimte beneden hebben ieder een eigen ingang, de woning en de bedrijfsruimte zijn niet met elkaar verboden en zij hebben hun eigen voorzieningen (behoudens de aansluiting van gas, water en elektriciteit, welk punt zonder al te veel kosten kan worden opgelost). Beide ruimten hebben eigen sanitaire voorzieningen. De bedrijfsruimte is weliswaar niet voorzien van een Cv-installatie, maar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat dit nooit anders is geweest en dat dit aan het gebruik van de bedrijfsruimte niet in de weg staat. Voorts is van belang dat de bovenwoning in de periode van 1979 tot 1982 door de huurders afzonderlijk van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder was gehuurd. Daarnaast is niet gebleken dat er speciale voorzieningen getroffen dienen te worden om stank- of geluidsoverlast te voorkomen. De verhuurders stellen wel dat in die periode de bedrijfsruimte leeg is blijven staan in afwachting van de huur door deze huurders, maar de huurders hebben die stelling gemotiveerd weersproken. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan huurders is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn.

De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring (wijziging 3 maart 2018)
Als zich een verschil van mening voordoet tussen huurder of verhuurder of het herstel volledig plaats heeft gevonden, dan kan de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich op grond van artikel 12 lid 5 UHW tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie geeft dan een oordeel of het gebrek al dan niet is verholpen. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden. Als het gebrek is verholpen, dan dient de huurder vanaf de maand volgend op de maand waarop het gebrek is verholpen, weer de normale huurprijs te betalen.
Verder moet bedacht worden dat op de procedure artikel 16 lid 4 UHW jo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van artikel 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De procedure waarbij de Huurcommissie vast dient te stellen of de gebreken al dan niet zijn verholpen is immers geregeld in het UHW. Op deze procedure is zijn de artikelen als genoemd in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 BW niet van toepassing. Aangezien in laatstgenoemde paragrafen de ‘fictie van wilsovereenstemming’ is geregeld, terwijl deze de ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet is geregeld in het UHW, is deze fictie van wilsovereenstemming niet van toepassing op de procedure waarin de Huurcommissie vaststelt of de gebreken zijn verholpen. Het staat partijen daarom vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald.
In de procedure waarin de Huurcommissie is gevraagd om de huurverlaging op te heffen wegens opheffing van de gebreken, stond vermeld dat dat partijen zich conform artikel 7:262 BW binnen 8 weken tot de rechter kunnen wenden, indien zij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie kunnen verenigen. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wél gepubliceed in de WR 2018/22) daarom van oordeel dat het partijen vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald en daarmee over het al dan niet voortduren van de tijdelijke vermindering na 1 juli 2016. Een dergelijke vordering wordt volgens de rechter gebaseerd op artikel 7:207 BW dat bepaalt dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het staat partijen dus vrij om de rechter een oordeel over laten geven over voltooiing van de herstelwerkzaamheden ook na het verstrijken van de periode van 8 weken.

Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder (wijziging 24 februari 2018)
De hoofdverhuurder kan in kortgeding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, erop vooruitlopend dat zijn vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen) zal worden toegewezen.Noot 28

Niet uitgesloten is dus dat de hoofdverhuurder in kort geding zowel de ontruiming van de hoofdhuurder (op grond van niet-nakoming) als van de onderhuurder (anticiperend op artikel 7:269 lid 2 BW) kan vorderen, nog voordat de hoofdhuurovereenkomst ontbonden is.

Deze gecombineerde vordering tegen de hoofdhuurder (ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het te kort schieten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst) in een bodemprocedure wegens verboden onderverhuring van de woning en een voorwaardelijke vordering tegen de onderhuurder (op grond van huurbeëindiging op grond van het niet voldoen aan de voorwaarden van onderhuur) is dus ook mogelijk. Dit had de advocaat die de hoofdverhuurder bijstond over het hoofd gezien in de zaak die voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam diende. De rechtbank moest in haar vonnis van 14 juli 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:5267 de vordering tot onvoorwaardelijk ontruiming dus afwijzen. In deze zaak werd een huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder door de rechter ontbonden. De hoofdhuurder was jegens de hoofdverhuurder tekortgeschoten door de woning niet uitsluitend als woning te gebruiken, maar in de woning een hotel te runnen. Verder had de brandweer geconstateerd dat in strijd met regelgeving ten aanzien van (brand)veiligheid was verhuurd. Dit alles maakte dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder rechtvaardigde. Ten aanzien van de onvoorwaardelijk ingestelde vordering oordeelde de kantonrechter dat ingevolge artikel 7:269 lid 2 BW de verhuurder pas na beëindiging van de huur de mogelijkheid heeft om in rechte te vorderen dat deze huur met de onderhuurder zal eindigen. De rechter verbond aan deze ingestelde onvoorwaardelijke vordering van de hoofdverhuurder het gevolg dat deze vordering niet toewijsbaar was. Mr. J. Tuinman zegt terecht in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2018/10) dat de verhuurder nu genoodzaakt is om een tweede procedure op te tuigen. Het standpunt van Tuinman dat de onderhuurder binnen de categorie “de zijnen” van de (hoofd)huurder valt deel ik niet. Dat is immers wél het geval bij onderverhuring van onzelfstandige ruimte, maar niet van onderverhuring van zelfstandige ruimte. Deze huurder van zelfstandige woonruimte kan immers beroep doen op de bescherming van artikel 7:269 lid 2 BW. Dat is niet mogelijk bij de huurder van onzelfstandige woonruimte. Als de termijn van artikel 7:269 lid 2 BW is verstreken, dan bewoont de onderhuurder middels rechtsgeldig titel de woonruimte. Dat is niet het geval bij de huurder van onzelfstandige woonruimte. De Hoge Raad heeft dit al beslist in haar arrest van juni 1983 Noot 29. In dit arrest werd beslist dat de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde termijn van zes maanden start vanaf de dag waarop de rechtelijke uitspraak waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden in kracht van gewijsde is gegaan. De verhuurder kan gedurende deze termijn, dus voordat de termijn van zes maanden is verstreken, een voorwaardelijke vordering tot beëindiging van het gebruik van de woning door de onderhuurder instellen. Deze vordering kan slechts voorwaardelijk kan worden ingediend, namelijk voor het geval dat de ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder door de rechter zal worden toegewezen.
De rechter zal dienen te beoordelen of er gronden zijn tot beëindiging van een na de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst voortgezette huurovereenkomst. Dit moet mede worden beoordeeld naar omstandigheden zoals die zullen bestaan vanaf het tijdstip van ontbinding van de overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de huurder. Als de overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder op korte termijn zal worden ontbonden, kan er voldoende aanleiding bestaan om daarop vooruit te lopen. Als de rechter van mening is dat de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de verhuurder niet zal worden gecontinueerd, zal er reden kunnen zijn om het tijdstip van beëindiging van de onderhuurovereenkomst uit te spreken.

Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag (wijziging 24 februari 2018)
De kantonrechter te Rotterdam was in haar vonnis van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4922) van oordeel dat de huurder een beroep op dwaling toekwam vanwege het feit dat een corporatie een huurder niet voldoende had geïnformeerd over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. De huurder had een huurachterstand laten ontstaan. Er was en huurachterstand ontstaan van € 3.840,54. De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder als professionele verhuurder diende te beoordelen of een potentiële huurder gelet op zijn inkomen in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren en als dit zo is te beoordelen of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen en de potentiële huurder in te lichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. De kantonrechter vond deze onderzoeksplicht eens te meer bij de verhuurder liggen wegens haar rol als sociale verhuurder. De kantonrechter achtte het redelijk om, zoals de huurders vorderden, het nadeel van deze dwaling in die zin op te heffen, dat de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met de maand juli 2017 vastgesteld wordt op € 409,92 per maand. In de maand augustus 2017 waren huurders allebei 23 jaar en golden andere huurtoeslagregels. Vanaf augustus 2017 was de huur dan weer zoals deze geweest zou zijn als alles volgens de regels was gegaan.
Ik vind dit standpunt van de kantonrechter onjuist. Allereerst is de kantonrechter alleen bevoegd te beoordelen of de woning in het kader van passend toewijzen aan de huurder toegewezen mag worden. Verder is de verhuurder zelf verantwoordelijk of de woning kan worden verhuurd voor het aangeboden bedrag en is de huurder verantwoordelijk voor het kunnen huren van de woning voor het aangeboden bedrag. Daarnaast hadden de huurders een veel hogere achterstand laten ontstaan dan het verschil tussen de huur inclusief huurtoeslag en exclusief huurtoeslag. Er was toch geen gerechtvaardigde reden om deze achterstand tot deze hoogte op te laten lopen?
Huurder stelde dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien hij geweten zou hebben dat hij niet in aanmerking zou komen voor huurtoeslag. De huurder had toch bij de daarvoor bestemde instanties een vraag kunnen stellen over de mogelijkheid tot verkrijging van huurtoeslag. Een woningcorporatie is toch niet de aangewezen instantie om over dit onderwerp sluitende informatie te verstrekken, laat staan dat van de verhuurder mag worden verwacht dat deze op eigen initiatief over de mogelijkheid van het verkrijgen van huurtoeslag wordt geïnformeerd. Daarnaast kan van de dwalende verhuurder niet worden verwacht dat deze de huurder informeer over feiten waarvan zij niet op de hoogte is. Hiermee in verband verwijs ik naar het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 ECLI:NL:HR:2015:3424 waarin werd geoordeeld dat de mededelingsplicht van een professionele verhuurder niet zonder meer aangenomen mag worden, maar is afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
Ik had dit arrest al eerder aangehaald in verband met de gebrekenregeling. In het kader van dit arrest stond de vraag centraal of een verhuurder tekortschoot door de huurder er niet op te wijzen dat het niet mogelijk was de beoogde bestemming in het gehuurde uit te voeren. De Hoge Raad oordeelde in deze kwestie dat de omstandigheid dat de verhuurder een professionele speler is brengt dus niet noodzakelijkerwijs mee dat zij op de hoogte had behoren te zijn van de bestemming van het pand, temeer omdat voormalige huurders het pand steeds voor horecadoeleinden hebben gebruikt. Hierbij was er sprake van een bestemmingsplan dat niet een zelfstandig opererende horecaruimte toestond, doch slechts een horecaruimte toestond die samenwerkte met het naastgelegen casino. De (onder)huurder had de overeenkomsten met de verhuurder vernietigd. De verhuurder accepteerde deze vernietiging niet en vorderde betaling van de huur.
Mr. L.W.M. van Dam-van den Broek merkt in haar noot bij deze uitspraak (WR 2018/8) op dat de Hoge Raad in haar uitspraak ook verwijst naar de Parlementaire geschiedenis van Boek 6 BW Boek 6, p. 909. De Hoge Raad merkte op de dat een verplichting tot ‘preventief’ inlichten niet te snel mag worden aangenomen, en dat van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zal zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag, zo besloot de Hoge Raad, ook worden aangenomen indien de wederpartij, bijvoorbeeld vanwege zijn deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Volgens mr. L.W.M. van Dam-van den Broek vloeit uit dit arrest van de Hoge Raad onder meer voort dat het ‘behoren in te lichten’ geen eigen onderzoeksplicht binnen de mededelingsplicht met zich meebrengt, maar dat deze louter beperkt is tot informatie die geacht wordt bij de wederpartij van de dwalende aanwezig te zijn. Dit lijkt mij een juist standpunt. De kantonrechter heeft dit door de Hoge Raad neergelegde standpunt uit het oog verloren, waardoor haar standpunt onjuist is.

Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening (wijziging 12 februari 2018)
Als eis wordt gesteld dat de verhuurder de toestemming tot het aanbrengen van veranderingen voorafgaand aan de werkzaamheden en in schriftelijke vorm moet verlenen. Het vragen van toestemming voor wijzigingen achteraf is dus vragen om moeilijkheden. Toestemming en/of het verkrijgen van een machtiging achteraf kan niet worden gevraagd, zodat de huurder van met name bedrijfsruimte kans loopt dat hij de aangebrachte wijzigingen weer zal moeten verwijderen als de huurder bewijs van toestemming van de wijzigingen niet kan bewijzen en verhuurder verwijdering van de aangebrachte wijzigingen verlangt Noot 19.

De verhuurder kan vorderen dat de huurder deze wijzigingen onder verbeuring van een dwangsom zelf ongedaan maakt. De verhuurder kan ook vorderen dat zij ex artikel 3:299 BW gemachtigd wordt deze wijzigingen zelf te verwijderen. Volgens een vonnis van 12 september 2017 van de rechtbank te Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2017:6556 houdt een machtiging ex artikel 3:299 BW ten behoeve van de verhuurder niet in dat de verhuurder daarmee een machtiging is gegeven om het gehuurde binnen te treden. De Algemene wet op het binnentreden (Awb) bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijke machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortspakket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. De verhuurder had niet gevorderd dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv). De verhuurder had immers slechts in het petitum een machtiging gevorderd om de aanbouw zelf te verwijderen. Dit betekende dat de vordering tot het zelf mogen verwijderen daarom afgewezen moest worden. De verhuurder doet er goed aan te vorderen dat zij de aangebrachte voorziening zelf mag verwijderen en dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv).

De hierboven genoemde uitspraak houdt verband met de regels over het binnentreden van een woning. Ten aanzien van de mogelijkheid van binnentreden van een woning geeft de Grondwet een basisregel. De Grondwet geeft in artikel 12 lid 1 weer dat “het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is alleen geoorloofd in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, door hen die daartoe bij of krachtens de wet zijn aangewezen”.

Dit uitgangspunt wordt verder uitgewerkt in de in de Algemene wet op het binnentreden van 22 juni 1994 (verder afgekort als Awbi). In deze wet wordt in artikel 2 Awbi het volgende vermeld in verband met het binnentreden van een woning zonder toestemming van de bewoner. Dit artikel vermeld onder lid 1 het volgende “Voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is een schriftelijke machtiging vereist, tenzij en voor zover bij wet aan rechters, rechterlijke colleges, leden van het openbaar ministerie, burgemeesters, gerechtsdeurwaarders en belastingdeurwaarders de bevoegdheid is toegekend tot het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner. De machtiging wordt zo mogelijk getoond”.

Voor het huurecht is het voornamelijk van belang te weten in hoeverre de deurwaarder bevoegd is buiten de wil van de huurder de woning te betreden. Dit is doorgaans mogelijk binnen de kring van de bevoegdheid die de wet aan de deurwaarder verstrekt. Te denken valt bijvoorbeeld aan artikel 444 RV en artikel 555 RV, respectievelijk bedoeld voor het leggen van beslag en voor het ontruimen van woonruimte. Als deze acties door de deurwaarder uitgevoerd dienen te worden, dan geeft de wet daartoe de ruimte aan de deurwaarder.

Een uitzonder op de hoofdregel dat voor het binnentreden een wettelijke basis, dan wel een machtiging dient te bestaan, wordt vermeld in artikel 2 lid 3 Awbi. Uit dit artikel staat “een schriftelijke machtiging als bedoeld in het eerste lid is niet vereist, indien ter voorkoming of bestrijding van ernstig en onmiddellijk gevaar voor de veiligheid van personen of goederen terstond in de woning moet worden binnengetreden”.

De verhuurder kan dus alleen maar in uitzonderlijke gevallen binnentreden als er bijvoorbeeld door ernstige lekkage aanzienlijke schade aan het gehuurde zal ontstaan. Normaliter mag de verhuurder zonder toestemming van de huurder niet binnentreden als zo’n uitzonderlijke situatie niet voordoet. Het inschakelen van de deurwaarder heeft dan ook geen zin als er geen sprake is van ontruiming of het leggen van beslag.

De civiele rechter kan soms de verhuurder niet op grond van artikel 3:299 BW een machtiging verlenen tot reële executie ex artikel 3:299 lid 1 BW over te gaan als deze bevoegdheid niet bij de wet is geregeld. Zo zou de rechter niet zonder aan de netbeheerder toegang kunnen verlenen een woning te betreden om een om tot afsluiting van de woning van elektriciteit over te gaan en de meterstand op te nemen. De machtiging ex artikel 3:299 lid 1 BW kan weliswaar worden afgegeven, doch dit sluit nog niet in dat er een machtiging wordt gegeven om de woning binnen te treden. De verhuurder heeft dan niets aan deze toegekende machtiging als deze niet met zich meebrengt dat de verhuurder tevens bevoegd is de woning binnen te treden.

Volgens mr. J. A.M. Deckers (Mr. J.A.M. Deckers, WR 2018/1, Hoe kan een verhuurder of nutsbedrijf een woning binnentreden?) kan artikel 558 RV te hulp worden geroepen. Op grond van dit artikel kan een gedeeltelijke en tijdelijke gedwongen ontruiming van de woning worden gevorderd, voor de duur en in de mate die nodig zijn om de noodzakelijke werkzaamheden (zoals bijvoorbeeld het afsluiten van nutsvoorzieningen) te kunnen verrichten. In het kader van dringende werkzaamheden kan dit artikel ook zijn diensten bewijzen.

Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 8 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3210 , beslist dat een verhuurder op de voet van artikel 3:299 BW in verbinding met artikel 558 RV zichzelf de toegang te verschaffen om tot onderbreking en/of de-activering van de levering van nutsvoorzieningen te komen.

Het hof overwoog als volgt: “Nu onbestreden is dat geïntimeerde niet heeft verricht waartoe zij aldus was gehouden, kan Woningbedrijf Velsen op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW worden gemachtigd om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid, hier derhalve om zichzelf de toegang tot het perceel te verschaffen om tot de beoogde onderbreking en/of de-activering te komen. Zodanige machtiging kan worden geëffectueerd overeenkomstig de bepalingen van de zesde afdeling van Titel 3, Boek II Rv., welke afdeling ingevolge artikel 558 aanhef en onder a Rv. hier mede van toepassing is, welke toepasselijkheid meebrengt dat – anders dan de kantonrechter heeft overwogen – een schriftelijke machtiging als bedoeld in artikel 2 lid 1 Algemene wet op het binnentreden niet is vereist.”
Ik vind het merkwaardig dat het hof zelf artikel 558 RV in deze procedure heeft betrokken, zonder dat door de verhuurder op dit artikel een beroep was gedaan.
De deurwaarder mag ook niet zonder meer buiten de kring van zijn wettelijk bevoegdheid (beslag, ontruiming) de woning betreden. Er zijn aan zijn binnentreden dan een machtiging ex artikel 2 lid 1 Awbi ten grondslag moeten liggen.

De verhuurder die in verband met werkzaamheden aan het gehuurde het gehuurde wenst te betreden zal een machtiging op grond van artikel 3:299 BW dienen te vragen om dat werk uit te voeren dat de huurder weigert te verrichten. Daarnaast zal een gedeeltelijke ontruiming gevorderd moeten worden ex artikel 558 RV. Als deze gedeeltelijke ontruiming wordt toegewezen, dan kan de verhuurder en op grond van artikel 3:299 worden gemachtigd de werkzaamheden uit te voeren die noodzakelijk zijn en kunnen deze werkzaamheden worden gelegitimeerd door het binnentreden van de deurwaarder. De verhuurder moet er ook op bedacht zijn dat de artikelen 502 RV en artikel 503 RV op deze situatie van overeenkomstige toepassing zijn. Voorafgaande aan de werkzaamheden zal door een exploot van een deurwaarder bevel gedaan moeten worden om binnen twee dagen aan de executoriale titel te voldoen. Eerst na verloop van die termijn kunnen de werkzaamheden worden uitgevoerd. Indien daartoe gronden zijn, kan de voorzieningenrechter van de rechtbank, ook op mondeling verzoek van de deurwaarder, die termijn inkorten. Let er ook op dat als de schuldeiser een jaar na het bevel heeft laten verlopen, hij gehouden zal zijn het bevel te vernieuwen.

Updates
  • Bijgewerkt 16 mei 2016 pagina gestart.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016 wijzing toewijzing huurwoningen.
  • Bijgewerkt 27 mei 2016 terugvordering onrechtmatig verkregen voordeel is geen onredelijk beding in de zin van richtlijn 93/13..
  • Bijgewerkt 29 mei 2016 Toekomstige regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 3 juni 2016 hoger beroep mogelijk in het kader van de kwalificatievoorvraag en indexering WOZ-waarde.
  • Bijgewerkt 4 juni 2016. Wijziging woningwaardering COROP-gebieden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. Bemiddelingskosten en dienen voor twee heren
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. Toewijzingsbeleid woningen door een corporatie
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Levert een oude cv-ketel een gebrek op?
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Gebreken en gevolgschade wegens het niet kunnen inschrijven bij de gemeente.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Investeringen ten behoeve van de huurder, waarvan de aflossing in de huurprijs zit verwerkt.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Meerpremie voor de brandverzekering
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Huuropzegging en vergoeding goodwill
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Terugvordering servicekosten meubilair bij geliberaliseerde woonruimte in strijd met de redelijk en billijkheid
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Uitspraak Huurcommissie herleeft
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Asbestbesmetting en immmateriële schade
  • Bijgewerkt 12 augustus 2016. matiging overeengekomen boete
  • Bijgewerkt 17 augustus 2016. Hoofdverblijf en gebruik van woonruimte en ontruiming van het gehuurde
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016.Ambtshalve toetsing van het boetebeding en vernietiging van dit beding
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016. et recht om huur op te schorten vervalt na huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Herstelverplichting van de huurder omvat niet schade die door ouderdom is ontstaan
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Schade aan gehuurde voor rekening van huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 4 september 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Huurprijs en BTW-heffing
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Vernietigbare rechtshandelingen
  • Bijgewerkt 15 september 2016. Aanvraag medehuurderschap na verlaten gehuurde door samenwoner
  • Bijgewerkt 16 september 2016. Een ex-echtgenoot kan na een echtscheidingsbeschikking waarin de woning aan haar is toegewezen niet de woning alsnog aan haar ex-echtgenoot toewijzen
  • Bijgewerkt 20 september 2016. Aspirant huurder kan koop/huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden ontbinden
  • Bijgewerkt 22 september 2016. Algemene omschrijving van het gehuurde leidt tot meer vrijheid voor de huurder
  • Bijgewerkt 25 september 2016. Geen ondeelbare overeenkomst
  • Bijgewerkt 30 september 2016. Onderscheid tussen bewindvoerders
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Weigering medewerking aan onderzoek vloer
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Geen concurentie door eigen verhuurder mogelijk
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Schade aan geluids- en lichtapparatuur naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder
  • Bijgewerkt 3 oktober 2016.Tekortkoming onvoldoende om buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardingen
  • Bijgewerkt 6 oktober 2016. Huurbeëindiging woonruimte van een jongere. Toepasselijkelijkheid van de regeling van artikel 7:274 c BW
  • Bijgewerkt 10 oktober 2016. Vennotschap onder firma en verjaring van vorderingen
  • Bijgewerkt 13 oktober 2016. Huurprijswijziging afhankelijke bedrijfswoning
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. De huurprijs van een hoekpand hoeft bij huurprijswijziging niet zonder meer worden gecorrigeerd
  • Bijgewerkt 24 oktober 2016. Aansluitbijdrage op grond van de Warmtewet?
  • Bijgewerkt 26 oktober 2016. Wederom verhuring sociale woonruimte via Airbnb onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Buitengerechtelijke ontbinding terecht gedaan; huurder kan niet terug naar de voormalig gehuurde woning
  • Bijgewerkt 2 november 2016. WSNP en bewind. Mag de huurder huur betalen en wie moet worden gedagvaard?
  • Bijgewerkt 2 november 2016. Geen voorinspectie bij het einde van de huurperiode geen volledige doorbelasting herstelkosten?
  • Bijgewerkt 17 november 2016. Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo 7:252 BW
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Wijzigingen aan het gehuurde en ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Onrechtmatige verstrekken inkomensverklaring belastingdienst staat huurverhoging niet in de weg
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Huurprijswetgeving niet in strijd met EVRM
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
  • Bijgewerkt 21 november 2016. Afwijkend beding huurprijzen bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 24 november 2016. Huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW ontvankelijk zonder rapport van gezamenlijk benoemde deskundige
  • Bijgewerkt 27 november 2016. Hospitaverhuring en de mogelijkheid van opzegging
  • Bijgewerkt 28 november 2016. Afwijking overeengekomen bestemming en ontbinding
  • Bijgewerkt 29 november 2016. De veertiendagentermijn in de aanmaning
  • Bijgewerkt 1 december 2016. Huurbeëindiging open belangenafweging door onderhuurder die door verkrijging van de eigendom van het pand de positie van (hoofd) verhuurder heeft verworven
  • Bijgewerkt 3 december 2016. Bedrog door huurder en vernietiging van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 december 2016. De bepaaldetijdsclausule is nog steeds van kracht
  • Bijgewerkt 5 december 2016. Nogmaals: de bevoegdheid van de (beschermings)bewindvoerder
  • Bijgewerkt 11 december 2016. Huurprijswijziging benzinestatioms ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 12 december 2016. Huurprijswijziging en toepassing onjuiste criteria
  • Bijgewerkt 19 december 2016. Afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW (tussentijdse opzegging tbv huurder) niet mogelijk
  • Bijgewerkt 20 december 2016. Bepaling huurregime door het stellen van voorvragen in verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW
  • Bijgewerkt 21 december 2016. Kan een huurder worden gehouden aan gewijzigde openingstijden in een winkelcentrum
  • Bijgewerkt 28 december 2016. Kan een huurperiode worden verlengd met toepassing van artikel 7:301 lid 1 BW?
  • Bijgewerkt 8 janauri 2017. Belang vordering vernietiging ontruimingsvonnis na schuldsaneringsregeling
  • Bijgewerkt 10 janauri 2017. De uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen niet voor wat betreft het onderdeel waarover geen uitspraak wordt gevraagd
  • Bijgewerkt 12 janauri 2017. Warmtewet en specificatie van bedragen
  • Bijgewerkt 16 janauri 2017. Noemenswaardige kosten en wijzigingen (reclame) aan het gehuurde
  • Bijgewerkt 18 janauri 2017. Ontbinding van de overeenkomst wegens mishandeling van een stukadoor door de huurder
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Woningruil en het akkoord tussen de ruilpartners
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Vernietigbare bedingen door de huurder als verwerende partij
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst?
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
  • Bijgewerkt 14 februari 2017. Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
  • Bijgewerkt 18 februari 2017. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
  • Bijgewerkt 22 februari 2017. Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Het nieuwe procesrecht 2018
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW?
  • Bijgewerkt 1 april 2017. Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen
  • Bijgewerkt 2 april 2017. Short stay in een geliberaliseerde woningruimte
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Vordering medehuur door kinderen
  • Bijgewerkt 10 april 2017. Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
  • Bijgewerkt 17 april 2017. WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 18 april 2017. Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 19 april 2017. Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 20 april 2017. VvE en schade wegens te laat uitgevoerd onderhoud
  • Bijgewerkt 22 april 2017. De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk?
  • Bijgewerkt 11 mei 2017. Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Afwijende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 19 mei 2017. Huurderving na burgemeestersluiting
  • Bijgewerkt 23 mei 2017. Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder
  • Bijgewerkt 25 mei 2017. Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP
  • Bijgewerkt 26 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex atikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 28 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid
  • Bijgewerkt 1 juni 2017. Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder
  • Bijgewerkt 4 juni 2017. Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan
  • Bijgewerkt 19 juni 2017. Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel?
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap?
  • Bijgewerkt 2 juli 2017.De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill?
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. De rol van de gemente bij oplossing van overlast (de Asowet)
  • Bijgewerkt 4 juli 2017. Financieel belang als reden voor huuropzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige
  • Bijgewerkt 8 juli 2017. Rectificatie “Huurgeschillen Ontleed” in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding
  • Bijgewerkt 13 juli 2017. Onder- en overmaat en vorderingsacties
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk?
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk?
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 9 september 2017. Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op
  • Bijgewerkt 10 september 2017. Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter
  • Bijgewerkt 17 september 2017. Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen moratorium als er naast een huurachterstand ook overlast als reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen bewijs van het bereiken van de mededeling ex artikel 7:271 BW nu deze mededeling in spambox kan zijn gekomen en automatisch kan zijn deleted
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Tussentijdse mogelijkheid huuropzegging bij huurovereenkomst ex atikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Verlenging van een ontruimingstermijn is een onjuiste beslissing door de rechter
  • Bijgewerkt 4 oktober 2017. Voorkoming ontruiming bij huurachterstand in Rotterdam door convenant
  • Bijgewerkt 9 oktober 2017. Subjectieve staat van het gehuurde
  • Bijgewerkt 13 oktober 2017. Dwingend- en regelend recht bij woonruimte
  • Bijgewerkt 16 oktober 2017. Woningruil via Huisjehuisje.nl
  • Bijgewerkt 1 november 2017. De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaat
  • Bijgewerkt 5 november 2017. De te late opzegging bij een overeenkomst ex artikel 271 lid 1 BW zorgt voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd
  • Bijgewerkt 6 november 2017. Bankgarantie, opvolgend verhuurder en faillissement huurder
  • Bijgewerkt 9 november 2017. Huurovereenkomst niet eeuwigdurend
  • Bijgewerkt 10 november 2017. De rechter stelt de voorwaarden van de huurovereenkomst vast
  • Bijgewerkt 13 november 2017. Geen huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Wijziging huurcontract blokkeert mogelijkheid huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 23 november 2017. De deskundige in een 7:303 BW-procedure had het rapport niet voldoende onderbouwd
  • Bijgewerkt 19 december 2017. Geen WOZ-waarde bekend en toekenning van punten
  • Bijgewerkt 21 december 2017. Wel of geen bepaalde tijd ex artikel 7:271 BW?
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Huurprijswijziging ex 7:303 BW en renovatie gedurende de referentieperiode
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. Schade geleden door huurders wegens onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst?
  • Bijgewerkt 13 januari 2018. Bewijslast te late opzegging
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. De huurder heeft recht op BTW-facturen
  • Bijgewerkt 15 januari 2018. De punten worden aan een woning toegekend bij aanvang van de overeenkomst
  • Bijgewerkt 11 februari 2018. Huurprijsbeleid niet in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM
  • Bijgewerkt 12 februari 2018. Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 22 maart 2018. Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet
  • Bijgewerkt 22 maart -12 mei 2018. Omzetting website naar WordPress
  • Bijgewerkt 16 mei 2018. Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel
  • Bijgewerkt 27 mei 2018. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule
  • Bijgewerkt 29 mei 2018. Gebrek of geen gebrek? That’s the question.
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging
  • Bijgewerkt 01 juni 2018. Vergeten doorberekende indexering en verjaring
  • Bijgewerkt 05 juli 2018 . Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester
  • Bijgewerkt 06 juli 2018 .Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 07 juli 2018. Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht?  
  • Bijgewerkt 4 september 2018. Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring
  • Bijgewerkt 8 september 2018. Misbruik van bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 10 september 2018.  Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?
  • Bijgewerkt 17 oktober 2018.De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken
  • Bijgewerkt 13 januari 2019. Passend toewijzen door woningcorporaties
  • Bijgewerkt 14 januari 2019. Geen Energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst, dan ook geen WWS-punten
  • Bijgewerkt 16 januari 2019. Positie contractuele medehuurder bij gedwongen beëindiging gebruik door een van de huurders
  • Bijgewerkt 17 januari 2019. Voortgezet gebruik na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 februari 2019. Zonnepanelen zijn in deze casus een bestanddeel van de woning 
  • Bijgewerkt 5 februari 2019. Exclusief gebruik van gemeenschappelijke ruimte?
  • Bijgewerkt 6 februari 2019. Huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringende reden
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Middellijke vertegenwoordiging of aanwezigheid van een huurovereenkomst?
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Voortgezet gebruik na faillissement geen boedelschuld
  • Bijgewerkt 16 februari 2019 Gebroken ruit voor rekening van de huurder?
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Gevolgen van niet correcte mededeling ex artikel 7:271 BW
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Geen gebruik van sociale huurwoning door mantelzorger
  • Bijgewerkt 18 februari 2019 Faillissement en de bedongen bankgarantie waarin uitdrukkelijk een garantie voor leegstandschade is opgenomen
  • Bijgewerkt 21 februari 2019. Kwalificatie van de overeenkomst.
  • Bijgewerkt 22 februari 2019. Nicotineaanslag moet door de huurder worden verwijderd. Bewijslast
  • Bijgewerkt 2 maart 2019. Klagende huurders over overlast en de inspanningsverplichting van de verhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2019. Kan een verhuurder onderhoudskosten van de centrale cv-installatie doorberekenen?
  • Bijgewerkt 5 maart 2019. Huurprijs  woonruimte boven de € 1200 en toch niet-geliberaliseerd. Hoe kan dat?
  • Bijgewerkt 9 maart 2019. Gevorderde ontruiming van medehuurder door andere medehuurder
  • Bijgewerkt 10 maart 2019. Huur Contractuele medehuur kan niet worden beëindigd door wijziging omstandigheden.
  • Bijgewerkt 10 maart 2019 Verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt na huurbeëindiging met huurder
  • Bijgewerkt 15 maart 2019. Het weggooien van de mogelijkheid tot vernietiging van een vernietigbaar beding door de huurder
  • Bijgewerkt 17 maart 2019. Branchebescherming in strijd met de overeenkomst of in strijd met het mededingingsrecht?
  • Bijgewerkt 31 maart 2019 Doorberekening van gemeenschappelijke kosten VvE aan de huurder.
  • Bijgewerkt 4 april 2019. Is er een huurovereenkomst tot stand gekomen? Verplicht onderhandelen?
  • Bijgewerkt 6 april 2019. Verlenging huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd ?
  • Bijgewerkt 7 april 2019.  Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimum periode niet in strijd met het (semi-dwingend) huurrecht
  • Bijgewerkt 9 april 2019. Geen goedkeuring is mogelijk voor buitengerechtelijke ontbinding.
  • Bijgewerkt 11 april 2019. Huurbeëindiging wegens renovatie.
  • Bijgewerkt 13 april 2019. Instellen voorlopige voorziening tijdens lopende procedure.
  • Bijgewerkt 19 april 2019. Het zich niet houden aan de openingstijden winkelruimte.
  • Bijgewerkt 22 april 2019. Het Sociaal Huurakkoord.
  • Bijgewerkt 26 april 2019. Overeengekomen niet verrekenbare servicekosten.
  • Bijgewerkt 28 april 2019. Buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW.
  • Bijgewerkt 4 mei 2019. (on)voorwaardelijke vorderingen.
  • Bijgewerkt 5 mei 2019. Onredelijke renovatievoorstel verhuurder
  • Bijgewerkt 14 mei 2019. Een rechtsopvolger beroept zich op de opzegging van zijn rechtsvoorganger
  • Bijgewerkt 23 mei 2019. De Leegstandwet en de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 29 mei 2019. Doorberekening onderhoudskosten collectieve installatie en de Warmtewet
  • Bijgewerkt 1 juni 2019. Gaan afspraken met een voormalige verhuurder over op de  nieuwe eigenaar?
  • Bijgewerkt 2 juni 2019. Onredelijk voordeel bij aanvang verhuring.
  • Bijgewerkt 4 juni 2019. Komt een verhuurder een beroep onvoorziene omstandigheden toe bij het wijzigen van beleid inzake woongroepen? 
  • Bijgewerkt 16 juni 2019. Door bijzondere omstandigheden geen ontbinding
  • Bijgewerkt 18 juni 2019. Is de verkrijger van een verhuurder zaak gebonden aan overeengekomen bedingen
  • Bijgewerkt 20 juni 2019. Komen vervallen boetebedragen ten laste van de boedel?
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. Opschorting van verplichtingen nader bezien.
  • Bijgewerkt 29 augustus 2019. Woonruimteverdeling en middenhuur
  • Bijgewerkt 5 september 2019. Partij behoudt zijn recht om in de 7:303 BW-procedure verweer te voeren tegen de juistheid van de berekende huurprijs.
  • Bijgewerkt 5 september 2019. Verkeerd criterium van de huurprijs van afhankelijke woonruimte door de rechter.
  • Bijgewerkt 8 september 2019. Medehuurderschap en wederkerigheid?
  • Bijgewerkt 8 september 2019. Omkering van de bewijslast een onredelijk beding?
  • Bijgewerkt 8 september 2019. Warmteverbruik kon niet meer worden nagegaan door verwijdering oorspronkelijk meter door verhuurder
  • Bijgewerkt 19 september 2019. Wat wordt verstaan onder de onafhankelijkheid van de deskundige die ex artikel 7:304 BW aangesteld wordt?
  • Bijgewerkt 30 september 2019. Partijen bepalen het onderwerp van de procedure
  • Bijgewerkt 18 november 2019. Overgang van rechten en verplichtingen servicekosten op rechtsopvolger?
  • Bijgewerkt 23 november 2019. Een verderop gelegen parkeerplaats wordt als en onroerende aanhorigheid van deze parkeerplaats beschouwd
  • Bijgewerkt 20 januari 2020. Tegenstrijdige afspraken door de Rotterdamse Rechtbank over huurbeëindiging wegens renovatie/sloop