Recente wijzigingen op Huurgeschil.nl

Branchebescherming in strijd met de overeenkomst of in strijd met het mededingingsrecht? (Bijgewerkt 17 maart 2019)

Een casus waarbij het mededingingsrecht om voor mij onduidelijke redenen niet werd betrokken luidde als volgt:

Een huurder van een slijterij komt met een verhuurder van een bestaand winkelcentrum overeen dat er in het winkelcentrum slecht plaats voor één slijterij/wijnhandel is. Er wordt een volgende bepaling in het huurcontract opgenomen. De huurder kan geen beroep op deze bepaling doen als de in het winkelcentrum gevestigde supermarkten op basis van de bestaande huurcontracten in de bestaande vestigingen een verkooppunten inrichten waarvoor een drankvergunning nodig is. Indien nodig rust op de verhuurder de bewijslast dat de identiteit van de betreffende huurder en het huurcontract niet zijn gewijzigd sedert de inwerkingtreding van het onderhavige contract tussen verhuurder en huurder.

Er bevinden zich in het winkelcentrum twee supermarkten. Enige tijd later neemt een andere huurder door een indeplaatstelling het huurcontract van één van de huurders over. de nieuwe verhuurder wenst door een verbouwing de zelfscanbalies te verwijderen en in plaats daarvan ruimte voor een slijterij te creëren. De slijterij ten behoeve waarvan de bepaling in het huurcontract was opgenomen was het hier niet mee eens en probeerde het voorgestelde gebruik van het gehuurde te verhinderen door in kortgeding de verhuurder te gebieden maatregelen te treffen om het voorgestelde gebruik middels een dwangsom te verbieden. Volgens de slijterij had de verhuurder in strijd met de gemaakte afspraken gehandeld door te bewilligen in een wijziging van de bestemming van het gehuurde ten behoeve de in de plaats gestelde huurder.

De kantonrechter gaf de slijterij gelijk en achtte het waarschijnlijk dat de bodemrechter zou oordelen dat de verhuurder in strijd met de exclusiviteitsbepaling had gehandeld door de supermarkt de mogelijkheid te bieden een slijterij in de door haar gehuurde ruimte te exploiteren. De verhuurder heeft de supermarkt in een kortgeding betrokken en gevorderd de exploitatie van de slijterij te staken. De vordering werd afgewezen vanwege het feit dat de supermarkt gezien de bestemming gerechtigd was in het gehuurde een slijterij te exploiteren.

De verhuurder ging daarna alsnog in beroep tegen het vonnis waarin de rechter had geoordeeld dat zij in strijd met de gemaakte afspraken tegen de huurder had gehandeld.

Het hof oordeelde in haar arrest van 25 september 2018  (ECLI:NL:GHDHA:2018:2413) dat van de verhuurder in redelijkheid niet verwacht hoefde te worden dat de bewuste bepaling in het huurcontract met de slijterij betrekking had op een indeplaatsstelling van een eerdere huurder met een latere gebruiker van het pand. Het hof is verder van oordeel dat deze bepaling specifiek betrekking had op de reeds aanwezige supermarkten, maar niet op de later in het winkelcentrum gevestigde supermarkt. In beide overeenkomsten staat dat de winkelruimte zal worden gebruikt ten behoeve van een full-service supermarkt. De voorganger van de in de plaatst gestelde supermarkt had geen slijterij in haar supermarkten. De rechtsopvolger heeft dat wel. In zoverre is er dus geen wijziging van de stemming van het gehuurde. Een beperking in de door de slijterij voorgestelde zin dat de rechtsopvolger geen gebruik van haar formule zou mogen maken wegens de aanwezigheid van een slijterij, ging volgens het hof in tegen de regels over indeplaatsstelling op grond van artikel 7:307 BW. De verhuurder kan door de regels die in artikel 7:307 BW vervat zijn niet de bestaande rechten beperkte, maar slechts een extra last of een voorwaarde opleggen in het kader van de indeplaatsstelling. Hier was er sprake van een overname ex artikel 6:159 BW (contractsovername). Het hof achtte kennelijk een verwijzing naar artikel 7:307 BW gerechtvaardigd in dit kader omdat er bedoeld was een indeplaatsstelling te bereiken. Het zou ook vreemd zijn een buitengerechtelijk contractsovername anders te beoordelen dan een overname waarbij een machtiging tot exploitatie van het gehuurde door een andere huurder door partijen zelf is geregeld. Het lijkt mij juist om een contractsovername onder regels van artikel 7:307 BW te laten vallen, behoudens in die gevallen waarin partijen gerechtigd zijn buiten de kaders van artikel 7:307 BW afspraken te maken.

Volgens mr A.W. Jongbloed (Prof. mr. A.W. Jongbloed, commentaar bij dit arrest, Huurrecht bedrijfsruimte, nr. 1 februari 2019, pagina 52) moet voor de positie van partijen worden gekeken binnen de kaders van de Haviltex-formule. In dit kader wenste de slijterij geen concurrentie in het winkelcentrum en wilde de verhuurder daaraan meewerken zolang de positie van de huidige huurders daardoor niet werden verslechterd. Beide partijen hebben zich kennelijk niet gerealiseerd dat de huidige supermarkt op basis van de huidige afspraken gerechtigd was een inpandige slijterij te realiseren. Dat de aan de supermarkt gelieerde supermarkt een eigen ingang heeft maakt dit niet anders. Een supermarkt zal op basis van artikel 7:215 BW toegestaan moeten worden een extra ingang te creëren als dit voor het gebruik van het gehuurde efficiënter is.

Ik vind het toch vreemd dat het mededingingsrecht op geen enkele wijze bij deze uitspraak is betrokken. Deze afspraak lijkt immers ook in strijd te komen met artikel 6 van het mededingingsrecht. De rechter dient deze regels ambtshalve te toetsen. Er wordt nu alleen gesproken over de al dan niet aanwezige contractuele bedingen, die gezien de beperkte werking van de overeengekomen bedingen niet konden verhinderen dat de in de plaatst gestelde huurder een slijterij in de gehuurde ruimte mocht exploiteren.

Het weggooien van de mogelijkheid tot vernietiging van een vernietigbaar beding door de huurder (bijgewerkt 15 maart 2019)

Als de verhuurder ondanks deze bepaling een bepaling in het nadeel van de huurder heeft opgesteld, dan is deze vernietigbaar. Een vernietigbaar beding luidt bijvoorbeeld dat de huurovereenkomst na vier jaar zal eindigen, of dat er een opzeggingstermijn van twee jaar voor de huurder geldt. Een dergelijk beding is dus niet van rechtswege nietig. De huurder moet het beding dus vernietigen om het buiten werking te stellen in het geval dat de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van het vierde jaar wenst te beëindigen en de huurder de huurovereenkomst voort wenst te zetten. Er geldt geen termijn voor de vernietiging door de huurder als deze als verweerder optreedt. De huurder dient wel op te letten dat hij niet eerder op verzoek van de verhuurder uitdrukkelijk heeft bevestigd binnen een bepaalde termijn toch akkoord te gaan met een afwijkend beding, of dit beding alsnog te willen vernietigen. Als de huurder dit doet dan is het mogelijk dat hij op basis van artikel 3:55 lid 2 BW  in een later stadium geen beroep meer kan doen  op vernietiging van een dergelijk beding. Als de huurder ondanks een bevestiging akkoord te gaan met dit beding in een later stadium dan toch vernietiging van dit beding vordert, dan zal de verhuurder met een beroep op artikel 3:55 lid 2 BW deze vordering moeten betwisten. Als de verhuurder geen beroep doet op het van toepassing zijn van de vervaltermijn, dan zal de rechter het eventueel verstrijken van een vervaltermijn niet ambtshalve mogen toetsen (mr. K.J.M. Corten en mr. H.M. Giezen, Afwijkende bedingen zonder rechterlijke goedkeuring, tijdschrift huurrecht bedrijfsruimte, nr. 1 februari 2019, bladzijde 27). Vaak realiseren partijen niet dat zich vernietigbare bedingen voordoen. Dat doet zich voor als niet juristen aanvullingen in ROZ contracten maken, waarvan zij zich niet realiseren dat er sprake is van  afwijkende bedingen. Het opnemen van een dergelijk beding in een huurcontract acht ik niet te vallen onder een bevestiging akkoord te gaan met een dergelijk beding. Dat kan anders zijn als in het huurcontract uitdrukkelijk is opgenomen dat er sprake is van een beding dat in het nadeel van de huurder van de wettelijke regeling afwijkt en dat de huurder door ondertekening van het contract zich uitdrukkelijk akkoord verklaart met een dergelijke afwijkende regeling. De huurder die een afstandverklaring aan de verhuurder richt loopt ook tegen artikel 3:55 lid 2 BW aan als deze huurder later een beroep op vernietiging van een bepaling doet die in strijd is met de wettelijke regeling. Deze verklaring hoeft door de verhuurder niet te worden bevestigd, omdat dit dan net als een opzegging een eenzijdige rechtshandeling betreft. De huurder moet in zijn verklaring uitdrukkelijk afstand doen van de rechten die hem toekomen. Als er onduidelijk bestaat over de uitlatingen van de huurder die zouden moeten leiden tot het opgeven van de wettelijke bepalingen, die in het voordeel van de huurder zijn, of als de huurder betwist dat de wil van een verklaring niet is gericht op het opgeven van de rechten die hem op basis van de wet toekomt, dan mag niet eenvoudig worden aangenomen dat de huurder van de wettelijke regeling in zijn nadeel af heeft willen wijken (Hof Amsterdam 30 mei 2017,  ECLI: NL:
GHAMS:2017:2669, r.o. 3.6.2). Als er een verklaring door de huurder is afgelegd, die zou kunnen duiden op het afstand doen van bepaalde rechten, die hem door de wet zijn toegekend, dan kan de huurder huurder een beroep op vernietiging van een dergelijke verklaring doen.  Het lijkt er op dat een dergelijke verklaring door de huurder alleen kan worden vernietigd op basis van het ontbreken van een op rechtsgevolg ontbrekende wil (artikel 3:33 BW). Het is dan echter de vraag of de huurder aannemelijk kan maken dat hem een dergelijk beroep toekomt.

Verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt na huurbeëindiging met huurder (wijziging 10 maart 2019

 

Updates
  • Bijgewerkt 16 mei 2016 pagina gestart.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016 wijzing toewijzing huurwoningen.
  • Bijgewerkt 27 mei 2016 terugvordering onrechtmatig verkregen voordeel is geen onredelijk beding in de zin van richtlijn 93/13..
  • Bijgewerkt 29 mei 2016 Toekomstige regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 3 juni 2016 hoger beroep mogelijk in het kader van de kwalificatievoorvraag en indexering WOZ-waarde.
  • Bijgewerkt 4 juni 2016. Wijziging woningwaardering COROP-gebieden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. Bemiddelingskosten en dienen voor twee heren
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. Toewijzingsbeleid woningen door een corporatie
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Levert een oude cv-ketel een gebrek op?
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Gebreken en gevolgschade wegens het niet kunnen inschrijven bij de gemeente.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Investeringen ten behoeve van de huurder, waarvan de aflossing in de huurprijs zit verwerkt.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Meerpremie voor de brandverzekering
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Huuropzegging en vergoeding goodwill
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Terugvordering servicekosten meubilair bij geliberaliseerde woonruimte in strijd met de redelijk en billijkheid
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Uitspraak Huurcommissie herleeft
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Asbestbesmetting en immmateriële schade
  • Bijgewerkt 12 augustus 2016. matiging overeengekomen boete
  • Bijgewerkt 17 augustus 2016. Hoofdverblijf en gebruik van woonruimte en ontruiming van het gehuurde
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016.Ambtshalve toetsing van het boetebeding en vernietiging van dit beding
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016. et recht om huur op te schorten vervalt na huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Herstelverplichting van de huurder omvat niet schade die door ouderdom is ontstaan
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Schade aan gehuurde voor rekening van huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 4 september 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Huurprijs en BTW-heffing
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Vernietigbare rechtshandelingen
  • Bijgewerkt 15 september 2016. Aanvraag medehuurderschap na verlaten gehuurde door samenwoner
  • Bijgewerkt 16 september 2016. Een ex-echtgenoot kan na een echtscheidingsbeschikking waarin de woning aan haar is toegewezen niet de woning alsnog aan haar ex-echtgenoot toewijzen
  • Bijgewerkt 20 september 2016. Aspirant huurder kan koop/huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden ontbinden
  • Bijgewerkt 22 september 2016. Algemene omschrijving van het gehuurde leidt tot meer vrijheid voor de huurder
  • Bijgewerkt 25 september 2016. Geen ondeelbare overeenkomst
  • Bijgewerkt 30 september 2016. Onderscheid tussen bewindvoerders
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Weigering medewerking aan onderzoek vloer
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Geen concurentie door eigen verhuurder mogelijk
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Schade aan geluids- en lichtapparatuur naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder
  • Bijgewerkt 3 oktober 2016.Tekortkoming onvoldoende om buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardingen
  • Bijgewerkt 6 oktober 2016. Huurbeëindiging woonruimte van een jongere. Toepasselijkelijkheid van de regeling van artikel 7:274 c BW
  • Bijgewerkt 10 oktober 2016. Vennotschap onder firma en verjaring van vorderingen
  • Bijgewerkt 13 oktober 2016. Huurprijswijziging afhankelijke bedrijfswoning
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. De huurprijs van een hoekpand hoeft bij huurprijswijziging niet zonder meer worden gecorrigeerd
  • Bijgewerkt 24 oktober 2016. Aansluitbijdrage op grond van de Warmtewet?
  • Bijgewerkt 26 oktober 2016. Wederom verhuring sociale woonruimte via Airbnb onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Buitengerechtelijke ontbinding terecht gedaan; huurder kan niet terug naar de voormalig gehuurde woning
  • Bijgewerkt 2 november 2016. WSNP en bewind. Mag de huurder huur betalen en wie moet worden gedagvaard?
  • Bijgewerkt 2 november 2016. Geen voorinspectie bij het einde van de huurperiode geen volledige doorbelasting herstelkosten?
  • Bijgewerkt 17 november 2016. Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo 7:252 BW
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Wijzigingen aan het gehuurde en ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Onrechtmatige verstrekken inkomensverklaring belastingdienst staat huurverhoging niet in de weg
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Huurprijswetgeving niet in strijd met EVRM
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
  • Bijgewerkt 21 november 2016. Afwijkend beding huurprijzen bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 24 november 2016. Huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW ontvankelijk zonder rapport van gezamenlijk benoemde deskundige
  • Bijgewerkt 27 november 2016. Hospitaverhuring en de mogelijkheid van opzegging
  • Bijgewerkt 28 november 2016. Afwijking overeengekomen bestemming en ontbinding
  • Bijgewerkt 29 november 2016. De veertiendagentermijn in de aanmaning
  • Bijgewerkt 1 december 2016. Huurbeëindiging open belangenafweging door onderhuurder die door verkrijging van de eigendom van het pand de positie van (hoofd) verhuurder heeft verworven
  • Bijgewerkt 3 december 2016. Bedrog door huurder en vernietiging van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 december 2016. De bepaaldetijdsclausule is nog steeds van kracht
  • Bijgewerkt 5 december 2016. Nogmaals: de bevoegdheid van de (beschermings)bewindvoerder
  • Bijgewerkt 11 december 2016. Huurprijswijziging benzinestatioms ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 12 december 2016. Huurprijswijziging en toepassing onjuiste criteria
  • Bijgewerkt 19 december 2016. Afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW (tussentijdse opzegging tbv huurder) niet mogelijk
  • Bijgewerkt 20 december 2016. Bepaling huurregime door het stellen van voorvragen in verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW
  • Bijgewerkt 21 december 2016. Kan een huurder worden gehouden aan gewijzigde openingstijden in een winkelcentrum
  • Bijgewerkt 28 december 2016. Kan een huurperiode worden verlengd met toepassing van artikel 7:301 lid 1 BW?
  • Bijgewerkt 8 janauri 2017. Belang vordering vernietiging ontruimingsvonnis na schuldsaneringsregeling
  • Bijgewerkt 10 janauri 2017. De uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen niet voor wat betreft het onderdeel waarover geen uitspraak wordt gevraagd
  • Bijgewerkt 12 janauri 2017. Warmtewet en specificatie van bedragen
  • Bijgewerkt 16 janauri 2017. Noemenswaardige kosten en wijzigingen (reclame) aan het gehuurde
  • Bijgewerkt 18 janauri 2017. Ontbinding van de overeenkomst wegens mishandeling van een stukadoor door de huurder
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Woningruil en het akkoord tussen de ruilpartners
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Vernietigbare bedingen door de huurder als verwerende partij
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst?
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
  • Bijgewerkt 14 februari 2017. Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
  • Bijgewerkt 18 februari 2017. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
  • Bijgewerkt 22 februari 2017. Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Het nieuwe procesrecht 2018
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW?
  • Bijgewerkt 1 april 2017. Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen
  • Bijgewerkt 2 april 2017. Short stay in een geliberaliseerde woningruimte
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Vordering medehuur door kinderen
  • Bijgewerkt 10 april 2017. Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
  • Bijgewerkt 17 april 2017. WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 18 april 2017. Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 19 april 2017. Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 20 april 2017. VvE en schade wegens te laat uitgevoerd onderhoud
  • Bijgewerkt 22 april 2017. De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk?
  • Bijgewerkt 11 mei 2017. Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Afwijende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 19 mei 2017. Huurderving na burgemeestersluiting
  • Bijgewerkt 23 mei 2017. Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder
  • Bijgewerkt 25 mei 2017. Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP
  • Bijgewerkt 26 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex atikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 28 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid
  • Bijgewerkt 1 juni 2017. Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder
  • Bijgewerkt 4 juni 2017. Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan
  • Bijgewerkt 19 juni 2017. Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel?
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap?
  • Bijgewerkt 2 juli 2017.De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill?
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. De rol van de gemente bij oplossing van overlast (de Asowet)
  • Bijgewerkt 4 juli 2017. Financieel belang als reden voor huuropzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige
  • Bijgewerkt 8 juli 2017. Rectificatie “Huurgeschillen Ontleed” in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding
  • Bijgewerkt 13 juli 2017. Onder- en overmaat en vorderingsacties
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk?
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk?
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 9 september 2017. Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op
  • Bijgewerkt 10 september 2017. Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter
  • Bijgewerkt 17 september 2017. Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen moratorium als er naast een huurachterstand ook overlast als reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen bewijs van het bereiken van de mededeling ex artikel 7:271 BW nu deze mededeling in spambox kan zijn gekomen en automatisch kan zijn deleted
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Tussentijdse mogelijkheid huuropzegging bij huurovereenkomst ex atikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Verlenging van een ontruimingstermijn is een onjuiste beslissing door de rechter
  • Bijgewerkt 4 oktober 2017. Voorkoming ontruiming bij huurachterstand in Rotterdam door convenant
  • Bijgewerkt 9 oktober 2017. Subjectieve staat van het gehuurde
  • Bijgewerkt 13 oktober 2017. Dwingend- en regelend recht bij woonruimte
  • Bijgewerkt 16 oktober 2017. Woningruil via Huisjehuisje.nl
  • Bijgewerkt 1 november 2017. De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaat
  • Bijgewerkt 5 november 2017. De te late opzegging bij een overeenkomst ex artikel 271 lid 1 BW zorgt voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd
  • Bijgewerkt 6 november 2017. Bankgarantie, opvolgend verhuurder en faillissement huurder
  • Bijgewerkt 9 november 2017. Huurovereenkomst niet eeuwigdurend
  • Bijgewerkt 10 november 2017. De rechter stelt de voorwaarden van de huurovereenkomst vast
  • Bijgewerkt 13 november 2017. Geen huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Wijziging huurcontract blokkeert mogelijkheid huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 23 november 2017. De deskundige in een 7:303 BW-procedure had het rapport niet voldoende onderbouwd
  • Bijgewerkt 19 december 2017. Geen WOZ-waarde bekend en toekenning van punten
  • Bijgewerkt 21 december 2017. Wel of geen bepaalde tijd ex artikel 7:271 BW?
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Huurprijswijziging ex 7:303 BW en renovatie gedurende de referentieperiode
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. Schade geleden door huurders wegens onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst?
  • Bijgewerkt 13 januari 2018. Bewijslast te late opzegging
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. De huurder heeft recht op BTW-facturen
  • Bijgewerkt 15 januari 2018. De punten worden aan een woning toegekend bij aanvang van de overeenkomst
  • Bijgewerkt 11 februari 2018. Huurprijsbeleid niet in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM
  • Bijgewerkt 12 februari 2018. Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 22 maart 2018. Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet
  • Bijgewerkt 22 maart -12 mei 2018. Omzetting website naar WordPress
  • Bijgewerkt 16 mei 2018. Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel
  • Bijgewerkt 27 mei 2018. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule
  • Bijgewerkt 29 mei 2018. Gebrek of geen gebrek? That’s the question.
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging
  • Bijgewerkt 01 juni 2018. Vergeten doorberekende indexering en verjaring
  • Bijgewerkt 05 juli 2018 . Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester
  • Bijgewerkt 06 juli 2018 .Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 07 juli 2018. Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht?  
  • Bijgewerkt 4 september 2018. Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring
  • Bijgewerkt 8 september 2018. Misbruik van bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 10 september 2018.  Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?
  • Bijgewerkt 17 oktober 2018.De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken
  • Bijgewerkt 13 januari 2019. Passend toewijzen door woningcorporaties
  • Bijgewerkt 14 januari 2019. Geen Energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst, dan ook geen WWS-punten
  • Bijgewerkt 16 januari 2019. Positie contractuele medehuurder bij gedwongen beëindiging gebruik door een van de huurders
  • Bijgewerkt 17 januari 2019. Voortgezet gebruik na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 februari 2019. Zonnepanelen zijn in deze casus een bestanddeel van de woning 
  • Bijgewerkt 5 februari 2019. Exclusief gebruik van gemeenschappelijke ruimte?
  • Bijgewerkt 6 februari 2019. Huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringende reden
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Middellijke vertegenwoordiging of aanwezigheid van een huurovereenkomst?
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Voortgezet gebruik na faillissement geen boedelschuld
  • Bijgewerkt 16 februari 2019 Gebroken ruit voor rekening van de huurder?
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Gevolgen van niet correcte mededeling ex artikel 7:271 BW
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Geen gebruik van sociale huurwoning door mantelzorger
  • Bijgewerkt 18 februari 2019 Faillissement en de bedongen bankgarantie waarin uitdrukkelijk een garantie voor leegstandschade is opgenomen
  • Bijgewerkt 21 februari 2019. Kwalificatie van de overeenkomst.
  • Bijgewerkt 22 februari 2019. Nicotineaanslag moet door de huurder worden verwijderd. Bewijslast
  • Bijgewerkt 2 maart 2019. Klagende huurders over overlast en de inspanningsverplichting van de verhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2019. Kan een verhuurder onderhoudskosten van de centrale cv-installatie doorberekenen?
  • Bijgewerkt 5 maart 2019. Huurprijs  woonruimte boven de € 1200 en toch niet-geliberaliseerd. Hoe kan dat?
  • Bijgewerkt 9 maart 2019. Gevorderde ontruiming van medehuurder door andere medehuurder
  • Bijgewerkt 10 maart 2019. Huur Contractuele medehuur kan niet worden beëindigd door wijziging omstandigheden.
  • Bijgewerkt 10 maart 2019 Verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt na huurbeëindiging met huurder
  • Bijgewerkt 15 maart 2019. Het weggooien van de mogelijkheid tot vernietiging van een vernietigbaar beding door de huurder
  • Bijgewerkt 17 maart 2019. Branchebescherming in strijd met de overeenkomst of in strijd met het mededingingsrecht?