Recente wijzigingen op Huurgeschil.nl

Opschorting van verplichtingen nader bezien (wijziging 23 juni 2019)

Als het gehuurde gebreken vertoont mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Een huurovereenkomst behoort immers tot de categorie van wederkerige overeenkomsten. De Hoge Raad zegt de over mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt”.  Verder wordt in dit arrest ook duidelijk gemaakt dat er voor een beroep op opschorting van de prestatie geen ingebrekestelling is vereist. Artikel 6:262 BW formuleert dit recht dan ook als volgt: “in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt”. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. De wet vereist niet dat er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming). De door de rechtbank gestelde eis dat de verhuurder in verzuim verkeert – de rechtbank doelt kennelijk op een ingebrekestelling (artikel 6:82 BW) – verdraagt zich niet met deze regel. Over het opwerpen van een opschortingsrecht als verweermiddel tijdens de procedure merkt de procureur-generaal het volgende op: “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. In het algemeen wordt niet vereist dat reeds vóór de procedure een beroep op het opschortingsrecht is gedaan”. Dit brengt natuurlijk niet met zich mee dat een huurder zonder over de reden van opschorting mededeling tot doen aan de verhuurder, de huur op kan schorten.  Het wordt niet redelijk geacht de verhuurder met opschorting van huur te confronteren als de verhuurder nog niet eens op de hoogte is gesteld met het gebrek waarvoor de huur wordt opgeschort.  De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 juni 1997 (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS) hierover het volgende opgemerkt:”dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van het tijdstip van ontbinding ontdoet van zijn verplichting tot huurbetaling zonder dat de verhuurder in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of noodmaatregelen te nemen. Het arrest vervolgt: “Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan”.

De eis van artikel 6:52 BW hoeft in het kader van het huurrecht eigenlijk niet besproken te worden. Volgens artikel 6:52 BW moet er sprake zijn van een opeisbare vordering op de schuldeiser en dat dat er tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Hieraan wordt voldaan als er sprake is van gebreken aan het gehuurde. De hoogte van de bedragen die worden opgeschort mogen worden moet worden beoordeeld aan de hand van de tekortkoming. De huurder is alleen bevoegd de huur op te schorten naar verhouding tot het gebrek aan het gehuurde (proportionaliteitsvereiste).  Het proportionaliteitsvereiste wordt in dit onderdeel verder uitgewerkt. Als de huurder een te hoog bedrag opschort dan schiet de huurder alsnog te kort. Hierbij moet ook nog worden opgemerkt dat de verhuurder als eerste dient te presteren omdat deze het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking moet stellen aan de huurder en ter beschikking moet houden. Het verschil tussen artikel 6:262 BW en artikel 6:52 BW kan als volgt worden geduid. Artikel 6:262 BW regelt het opschortingsrecht uit dezelfde wederkerige overeenkomst. De beperking die uit dit artikel voortvloeit ligt in het feit dat het niet nakomen van een hoofdverplichting niet tot opschorting van een nevenverplichting mag leiden. Het opschorten van de nevenverplichting kan dan weer wel worden gebaseerd op artikel 6:52 BW.  Er moet dan ook sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichtingen (zie mr. R.J.Q Klomp, opschorting en verrekening, TvHB, nr. 3 juni 2019). 

Opschorting is niet mogelijk als er sprake is van een onmogelijkheid om de verplichtingen na te komen, als er op de vordering van wederpartij geen beslag is toegelaten en als er zekerheid is gesteld door wederpartij. 

Het beroep op opschorting van de huur gebeurde ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2008 voor de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. In deze zaak was door de verhuurder een incassoprocedure met betrekking tot verschuldigde huurpenningen gestart. De huurder beriep zich op opschorting van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder had geen ingebrekestelling gestuurd. Gedurende de procedure was door de verhuurder erkend dat er een medewerker in de woning was geweest om de gebreken te bekijken. Verder was er niets gedaan in de woning om de gebreken te verhelpen. Door dit gegeven werd door de rechter aangenomen dat de vereiste kennisgeving van de gebreken was doorgegeven.
De huurder had gedurende enkele maanden de gehele huur opgeschort. De huurder mocht volgens onderhavige uitspraak 50 % van de huur opschorten en diende 50 % te betalen. De incassokosten werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd.
Dit was toch een rechter die de huurder welgezind was. De rechter had immers kunnen beoordelen dat 50 % ten onrechte was achtergehouden en had daaraan bij een huurachterstand van tenminste drie maanden ook ontbinding van de overeenkomst kunnen verbinden.
Hier wordt voorts nog eens benadrukt dat voor verzuim van de verhuurder een ingebrekestelling van de verhuurder niet is vereist (zie voor nadere uitleg over dit verzuim het onderdeel op deze pagina: Mogelijkheid van huurder om zelf de gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder.

Verder staat een contractueel verbod van verrekening van een vordering met de huur het opschortingsrecht niet in de weg (HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451, m.nt. P.A.).

Komen vervallen boetebedragen ten laste van de boedel? (wijziging 20 juni 2019)

De rechtbank Noord-Holland, locatie Haarlem, oordeelde in haar vonnis van 25 november 2015 ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11663 ) in bovengenoemde zin over de aanspraak van vervallen contractuele boetes na beëindiging van een huurovereenkomst. De curator had in deze kwestie de huurovereenkomst namens de gefailleerde opgezegd. De verhuurder was van mening dat vervallen boetes ten laste van de getrokken bankgarantie gebracht kon worden. Verder zou het gehuurde niet goed zijn opgeleverd. Naar het oordeel van de rechter is een opzegging door de curator op grond van de Faillissementswet een regelmatige wijze van beëindiging van de huur die niet tot schadevergoeding verplicht. De verhuurder kan zich in dat geval niet verhalen op de bankgarantie voor de gemiste huur na afloop van de huurovereenkomst. De contractuele boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur en wegens het niet stellen van de bankgarantie kunnen naar het oordeel van de kantonrechter niet op de bankgarantie in mindering, althans ten laste van de boedel, worden gebracht.
Voor wat betreft lopende huurovereenkomsten heeft de curator de keuze om de huur voort te zetten, in welk geval de huur een boedelschuld wordt, of om deze te beëindigen, in welk geval de verhuurder voor zijn contractuele aanspraken aangewezen is op de verificatievergadering. Uit het arrest Koot Beheer/Tideman q.q. (HR 19 april 2013, NJ 2013, 291) volgt dat een opzegging door de curator op grond van de Faillissementswet als een regelmatige wijze van beëindiging van de huur moet worden beschouwd die niet tot schadevergoeding verplicht.
Voor wat betreft de schade die de verhuurder lijdt als gevolg van het niet deugdelijk opleveren van het gehuurde door de curator volgt uit voornoemd arrest dat die vordering niet als een boedelvordering maar als een concurrente vordering moet worden aangemerkt.

Voor wat betreft de contractuele boetes wegens het niet tijdig betalen van de huur en wegens het niet stellen van de bankgarantie, geldt naar het oordeel van de rechter dat deze niet op de bankgarantie in mindering, althans ten laste van de boedel, kunnen worden gebracht. Zoals de curator, met een beroep op analoge toepassing van artikel 611e Rv, heeft betoogd, zou het in mindering brengen van die boetes op de bankgarantie niet zozeer de schuldenaar die door de boetes tot nakoming aangespoord had moeten worden, benadelen, maar vooral de overige schuldeisers. Dit, terwijl die aansporing in de gegeven (financiële) situatie feitelijk zinloos was, hetgeen de verhuurder, die zeer kort na de aanmaning het faillissement van de huurder heeft verzocht, bekend moet zijn geweest. De rechter past hier niet het boven besproken “toedoencriterium” toe. De kosten die door dit criterium geclaimd kunnen worden, betreffen de niet in rekening gebrachte boetes.

Mr. T.T. van Zanten (G.S, De overeenkomst in het insolventierecht 2012/8.4.3) is echter van mening dat voor een analoge redenering van artikel 611e Rv in verband met het boetebeding dat moet prikkelen tot nakoming van de overeenkomst geen plaats is. Hij stelt de contractvrijheid die tussen partijen van toepassing is centraal. Partijen zijn in zijn opinie bevoegd om en boetebeding af te spreken voordat één van de partijen in toestand van faillissement is geraakt. Hij geeft verder aan dat partijen ook bevoegd zijn om zaken te schenken voordat het faillissement plaatsvindt. Hij zegt verder dat het mogelijk is om contractuele boetes tot intreden van het faillissement ten last van de schuldenaar te verhalen. 

Ik vind er veel voor te zeggen dat de boete die louter dient als prikkel tot nakoming van de overeenkomst en waarvoor de gefailleerde nog niet is veroordeeld door de rechter een analoge redenering van artikel 611e  Rv toegepast moet worden, dan wel een maximale matiging van de boete toegepast moet worden.  Het staat niet ter discussie dat een dergelijk beding rechtsgeldig kan zijn overeengekomen. Het staat wel ter discussie of een beroep op dit beding in het faillissement van de benadeelde tot onredelijke gevolgen kan hebben voor de overige crediteuren. Het is duidelijk dat een crediteur die in vordering op basis van een schadeclaim of een onbetaalde rekening heeft meer belang bij betaling heeft, dan een crediteur die een vordering indient die grotendeels bestaat uit niet geïncasseerde boetebedragen in bovenbedoelde zin.  Het komt er dan op neer dat een crediteur een schadeclaim, waarvan het onbetaald blijven ten koste van zijn vermogen komt, in de redenering van Van Zanten moet delen in de boedel met een crediteur die een extraatje wenst te krijgen. Dit voelt niet rechtvaardig ten aanzien van de andere schuldeisers.  Dat geldt eens te meer nu een dwangsom waarover in artikel 611e Rv wordt gesproken door de rechter is vastgesteld als redelijke prikkel tot nakoming van een bepaalde verplichting, terwijl het boetebeding nog niet is getoetst op basis van de redelijkheid. Een boetebeding in de algemene bepalingen komt doorgaans op zeer hoge bedragen uit. Niet zelden wordt een bedrag van € 25.000 aan boete overeengekomen als een huurder de woning zou onderverhuren. In dit voorbeeld zou volgens de redenering van Van Zanden dus de verhuurder die met een onderhuurder is geconfronteerd niet de dwangsommen ten laste van de onderverhuurder om het gehuurde te ontruimen niet door mogen belasten in het kader van een faillissement van deze onderverhuurder, maar zou deze wel de € 25.000 vervallen boete mogen doorbelasten ten laste van de boedel. 

Ik ben wel voorstander van een analoge redenering van artikel 611e Rv op verbeurde boetebedragen die louter dienen als prikkel tot nakoming van een contractuele verplichting. De wetgever heeft er immers voor gekozen om dwangsommen buiten het faillissement te houden,  terwijl de hoogte van de dwangsommen in redelijkheid door de rechter zijn vastgesteld. De boetebedragen zijn weliswaar geldig overeengekomen, maar deze boete is nog niet getoetst op basis van de redelijkheid. Vaak wordt en boete gematigd, omdat de hoogte van het bedrag nogal eens niet in verhouding staat tot het belang dat de crediteur bij nakoming van de vordering heeft.  Daarnaast is het mogelijk dat de debiteur zijn verplichtingen juist niet is nagekomen door omstandigheden die tot het faillissement hebben geleid.  het doorbelasten van de boetebedragen leidt dan helemaal moet scheve verhoudingen. Immers de debiteur kan zijn verplichtingen al niet nakoming  door omstandigheden die tot het faillissement hebben geleid en door de vervallen boetes (die nog niet eens op redelijkheid worden getoetst) wordt het schuldenpakket van de debiteur alleen maar vergroot. Verder vervult de dwangsom toch dezelfde functie als de boete die alleen een aansporingsfunctie hebben?  Ik kan mij voorstellen dat er een dwangsom moet worden gevraagd over kwesties waarover geen boetebedingen zijn overeengekomen. Dit is een reden om dit soort boetes (het gaat hier niet om schadefixerende boetes) analoog aan de bepaling van artikel 611e Rv buiten toepassing van de boedel te laten. 

Is de verkrijger van een verhuurder zaak gebonden aan overeengekomen bedingen (wijziging 18 juni 2019)

Hieronder treft u wijzigingen aan van 12 februari 2018 tot en met 18 juni 2019. U kunt de behandelde onderwerpen zien in het onderdeel “Updates”op deze pagina. Door donateur te worden kunt u de inhoud van deze tekst zien. U steunt Huurgeschil.nl door uw donatie. 

 

Updates
  • Bijgewerkt 16 mei 2016 pagina gestart.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016 wijzing toewijzing huurwoningen.
  • Bijgewerkt 27 mei 2016 terugvordering onrechtmatig verkregen voordeel is geen onredelijk beding in de zin van richtlijn 93/13..
  • Bijgewerkt 29 mei 2016 Toekomstige regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 3 juni 2016 hoger beroep mogelijk in het kader van de kwalificatievoorvraag en indexering WOZ-waarde.
  • Bijgewerkt 4 juni 2016. Wijziging woningwaardering COROP-gebieden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. Bemiddelingskosten en dienen voor twee heren
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. Toewijzingsbeleid woningen door een corporatie
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Levert een oude cv-ketel een gebrek op?
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Gebreken en gevolgschade wegens het niet kunnen inschrijven bij de gemeente.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Investeringen ten behoeve van de huurder, waarvan de aflossing in de huurprijs zit verwerkt.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Meerpremie voor de brandverzekering
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Huuropzegging en vergoeding goodwill
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Terugvordering servicekosten meubilair bij geliberaliseerde woonruimte in strijd met de redelijk en billijkheid
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Uitspraak Huurcommissie herleeft
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Asbestbesmetting en immmateriële schade
  • Bijgewerkt 12 augustus 2016. matiging overeengekomen boete
  • Bijgewerkt 17 augustus 2016. Hoofdverblijf en gebruik van woonruimte en ontruiming van het gehuurde
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016.Ambtshalve toetsing van het boetebeding en vernietiging van dit beding
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016. et recht om huur op te schorten vervalt na huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Herstelverplichting van de huurder omvat niet schade die door ouderdom is ontstaan
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Schade aan gehuurde voor rekening van huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 4 september 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Huurprijs en BTW-heffing
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Vernietigbare rechtshandelingen
  • Bijgewerkt 15 september 2016. Aanvraag medehuurderschap na verlaten gehuurde door samenwoner
  • Bijgewerkt 16 september 2016. Een ex-echtgenoot kan na een echtscheidingsbeschikking waarin de woning aan haar is toegewezen niet de woning alsnog aan haar ex-echtgenoot toewijzen
  • Bijgewerkt 20 september 2016. Aspirant huurder kan koop/huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden ontbinden
  • Bijgewerkt 22 september 2016. Algemene omschrijving van het gehuurde leidt tot meer vrijheid voor de huurder
  • Bijgewerkt 25 september 2016. Geen ondeelbare overeenkomst
  • Bijgewerkt 30 september 2016. Onderscheid tussen bewindvoerders
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Weigering medewerking aan onderzoek vloer
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Geen concurentie door eigen verhuurder mogelijk
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Schade aan geluids- en lichtapparatuur naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder
  • Bijgewerkt 3 oktober 2016.Tekortkoming onvoldoende om buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardingen
  • Bijgewerkt 6 oktober 2016. Huurbeëindiging woonruimte van een jongere. Toepasselijkelijkheid van de regeling van artikel 7:274 c BW
  • Bijgewerkt 10 oktober 2016. Vennotschap onder firma en verjaring van vorderingen
  • Bijgewerkt 13 oktober 2016. Huurprijswijziging afhankelijke bedrijfswoning
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. De huurprijs van een hoekpand hoeft bij huurprijswijziging niet zonder meer worden gecorrigeerd
  • Bijgewerkt 24 oktober 2016. Aansluitbijdrage op grond van de Warmtewet?
  • Bijgewerkt 26 oktober 2016. Wederom verhuring sociale woonruimte via Airbnb onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Buitengerechtelijke ontbinding terecht gedaan; huurder kan niet terug naar de voormalig gehuurde woning
  • Bijgewerkt 2 november 2016. WSNP en bewind. Mag de huurder huur betalen en wie moet worden gedagvaard?
  • Bijgewerkt 2 november 2016. Geen voorinspectie bij het einde van de huurperiode geen volledige doorbelasting herstelkosten?
  • Bijgewerkt 17 november 2016. Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo 7:252 BW
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Wijzigingen aan het gehuurde en ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Onrechtmatige verstrekken inkomensverklaring belastingdienst staat huurverhoging niet in de weg
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Huurprijswetgeving niet in strijd met EVRM
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
  • Bijgewerkt 21 november 2016. Afwijkend beding huurprijzen bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 24 november 2016. Huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW ontvankelijk zonder rapport van gezamenlijk benoemde deskundige
  • Bijgewerkt 27 november 2016. Hospitaverhuring en de mogelijkheid van opzegging
  • Bijgewerkt 28 november 2016. Afwijking overeengekomen bestemming en ontbinding
  • Bijgewerkt 29 november 2016. De veertiendagentermijn in de aanmaning
  • Bijgewerkt 1 december 2016. Huurbeëindiging open belangenafweging door onderhuurder die door verkrijging van de eigendom van het pand de positie van (hoofd) verhuurder heeft verworven
  • Bijgewerkt 3 december 2016. Bedrog door huurder en vernietiging van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 december 2016. De bepaaldetijdsclausule is nog steeds van kracht
  • Bijgewerkt 5 december 2016. Nogmaals: de bevoegdheid van de (beschermings)bewindvoerder
  • Bijgewerkt 11 december 2016. Huurprijswijziging benzinestatioms ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 12 december 2016. Huurprijswijziging en toepassing onjuiste criteria
  • Bijgewerkt 19 december 2016. Afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW (tussentijdse opzegging tbv huurder) niet mogelijk
  • Bijgewerkt 20 december 2016. Bepaling huurregime door het stellen van voorvragen in verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW
  • Bijgewerkt 21 december 2016. Kan een huurder worden gehouden aan gewijzigde openingstijden in een winkelcentrum
  • Bijgewerkt 28 december 2016. Kan een huurperiode worden verlengd met toepassing van artikel 7:301 lid 1 BW?
  • Bijgewerkt 8 janauri 2017. Belang vordering vernietiging ontruimingsvonnis na schuldsaneringsregeling
  • Bijgewerkt 10 janauri 2017. De uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen niet voor wat betreft het onderdeel waarover geen uitspraak wordt gevraagd
  • Bijgewerkt 12 janauri 2017. Warmtewet en specificatie van bedragen
  • Bijgewerkt 16 janauri 2017. Noemenswaardige kosten en wijzigingen (reclame) aan het gehuurde
  • Bijgewerkt 18 janauri 2017. Ontbinding van de overeenkomst wegens mishandeling van een stukadoor door de huurder
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Woningruil en het akkoord tussen de ruilpartners
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Vernietigbare bedingen door de huurder als verwerende partij
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst?
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
  • Bijgewerkt 14 februari 2017. Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
  • Bijgewerkt 18 februari 2017. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
  • Bijgewerkt 22 februari 2017. Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Het nieuwe procesrecht 2018
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW?
  • Bijgewerkt 1 april 2017. Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen
  • Bijgewerkt 2 april 2017. Short stay in een geliberaliseerde woningruimte
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Vordering medehuur door kinderen
  • Bijgewerkt 10 april 2017. Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
  • Bijgewerkt 17 april 2017. WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 18 april 2017. Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 19 april 2017. Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 20 april 2017. VvE en schade wegens te laat uitgevoerd onderhoud
  • Bijgewerkt 22 april 2017. De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk?
  • Bijgewerkt 11 mei 2017. Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Afwijende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 19 mei 2017. Huurderving na burgemeestersluiting
  • Bijgewerkt 23 mei 2017. Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder
  • Bijgewerkt 25 mei 2017. Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP
  • Bijgewerkt 26 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex atikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 28 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid
  • Bijgewerkt 1 juni 2017. Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder
  • Bijgewerkt 4 juni 2017. Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan
  • Bijgewerkt 19 juni 2017. Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel?
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap?
  • Bijgewerkt 2 juli 2017.De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill?
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. De rol van de gemente bij oplossing van overlast (de Asowet)
  • Bijgewerkt 4 juli 2017. Financieel belang als reden voor huuropzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige
  • Bijgewerkt 8 juli 2017. Rectificatie “Huurgeschillen Ontleed” in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding
  • Bijgewerkt 13 juli 2017. Onder- en overmaat en vorderingsacties
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk?
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk?
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 9 september 2017. Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op
  • Bijgewerkt 10 september 2017. Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter
  • Bijgewerkt 17 september 2017. Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen moratorium als er naast een huurachterstand ook overlast als reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen bewijs van het bereiken van de mededeling ex artikel 7:271 BW nu deze mededeling in spambox kan zijn gekomen en automatisch kan zijn deleted
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Tussentijdse mogelijkheid huuropzegging bij huurovereenkomst ex atikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Verlenging van een ontruimingstermijn is een onjuiste beslissing door de rechter
  • Bijgewerkt 4 oktober 2017. Voorkoming ontruiming bij huurachterstand in Rotterdam door convenant
  • Bijgewerkt 9 oktober 2017. Subjectieve staat van het gehuurde
  • Bijgewerkt 13 oktober 2017. Dwingend- en regelend recht bij woonruimte
  • Bijgewerkt 16 oktober 2017. Woningruil via Huisjehuisje.nl
  • Bijgewerkt 1 november 2017. De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaat
  • Bijgewerkt 5 november 2017. De te late opzegging bij een overeenkomst ex artikel 271 lid 1 BW zorgt voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd
  • Bijgewerkt 6 november 2017. Bankgarantie, opvolgend verhuurder en faillissement huurder
  • Bijgewerkt 9 november 2017. Huurovereenkomst niet eeuwigdurend
  • Bijgewerkt 10 november 2017. De rechter stelt de voorwaarden van de huurovereenkomst vast
  • Bijgewerkt 13 november 2017. Geen huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Wijziging huurcontract blokkeert mogelijkheid huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 23 november 2017. De deskundige in een 7:303 BW-procedure had het rapport niet voldoende onderbouwd
  • Bijgewerkt 19 december 2017. Geen WOZ-waarde bekend en toekenning van punten
  • Bijgewerkt 21 december 2017. Wel of geen bepaalde tijd ex artikel 7:271 BW?
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Huurprijswijziging ex 7:303 BW en renovatie gedurende de referentieperiode
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. Schade geleden door huurders wegens onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst?
  • Bijgewerkt 13 januari 2018. Bewijslast te late opzegging
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. De huurder heeft recht op BTW-facturen
  • Bijgewerkt 15 januari 2018. De punten worden aan een woning toegekend bij aanvang van de overeenkomst
  • Bijgewerkt 11 februari 2018. Huurprijsbeleid niet in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM
  • Bijgewerkt 12 februari 2018. Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 22 maart 2018. Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet
  • Bijgewerkt 22 maart -12 mei 2018. Omzetting website naar WordPress
  • Bijgewerkt 16 mei 2018. Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel
  • Bijgewerkt 27 mei 2018. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule
  • Bijgewerkt 29 mei 2018. Gebrek of geen gebrek? That’s the question.
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging
  • Bijgewerkt 01 juni 2018. Vergeten doorberekende indexering en verjaring
  • Bijgewerkt 05 juli 2018 . Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester
  • Bijgewerkt 06 juli 2018 .Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 07 juli 2018. Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht?  
  • Bijgewerkt 4 september 2018. Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring
  • Bijgewerkt 8 september 2018. Misbruik van bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 10 september 2018.  Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?
  • Bijgewerkt 17 oktober 2018.De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken
  • Bijgewerkt 13 januari 2019. Passend toewijzen door woningcorporaties
  • Bijgewerkt 14 januari 2019. Geen Energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst, dan ook geen WWS-punten
  • Bijgewerkt 16 januari 2019. Positie contractuele medehuurder bij gedwongen beëindiging gebruik door een van de huurders
  • Bijgewerkt 17 januari 2019. Voortgezet gebruik na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 februari 2019. Zonnepanelen zijn in deze casus een bestanddeel van de woning 
  • Bijgewerkt 5 februari 2019. Exclusief gebruik van gemeenschappelijke ruimte?
  • Bijgewerkt 6 februari 2019. Huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringende reden
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Middellijke vertegenwoordiging of aanwezigheid van een huurovereenkomst?
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Voortgezet gebruik na faillissement geen boedelschuld
  • Bijgewerkt 16 februari 2019 Gebroken ruit voor rekening van de huurder?
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Gevolgen van niet correcte mededeling ex artikel 7:271 BW
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Geen gebruik van sociale huurwoning door mantelzorger
  • Bijgewerkt 18 februari 2019 Faillissement en de bedongen bankgarantie waarin uitdrukkelijk een garantie voor leegstandschade is opgenomen
  • Bijgewerkt 21 februari 2019. Kwalificatie van de overeenkomst.
  • Bijgewerkt 22 februari 2019. Nicotineaanslag moet door de huurder worden verwijderd. Bewijslast
  • Bijgewerkt 2 maart 2019. Klagende huurders over overlast en de inspanningsverplichting van de verhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2019. Kan een verhuurder onderhoudskosten van de centrale cv-installatie doorberekenen?
  • Bijgewerkt 5 maart 2019. Huurprijs  woonruimte boven de € 1200 en toch niet-geliberaliseerd. Hoe kan dat?
  • Bijgewerkt 9 maart 2019. Gevorderde ontruiming van medehuurder door andere medehuurder
  • Bijgewerkt 10 maart 2019. Huur Contractuele medehuur kan niet worden beëindigd door wijziging omstandigheden.
  • Bijgewerkt 10 maart 2019 Verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt na huurbeëindiging met huurder
  • Bijgewerkt 15 maart 2019. Het weggooien van de mogelijkheid tot vernietiging van een vernietigbaar beding door de huurder
  • Bijgewerkt 17 maart 2019. Branchebescherming in strijd met de overeenkomst of in strijd met het mededingingsrecht?
  • Bijgewerkt 31 maart 2019 Doorberekening van gemeenschappelijke kosten VvE aan de huurder.
  • Bijgewerkt 4 april 2019. Is er een huurovereenkomst tot stand gekomen? Verplicht onderhandelen?
  • Bijgewerkt 6 april 2019. Verlenging huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd ?
  • Bijgewerkt 7 april 2019.  Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimum periode niet in strijd met het (semi-dwingend) huurrecht
  • Bijgewerkt 9 april 2019. Geen goedkeuring is mogelijk voor buitengerechtelijke ontbinding.
  • Bijgewerkt 11 april 2019. Huurbeëindiging wegens renovatie.
  • Bijgewerkt 13 april 2019. Instellen voorlopige voorziening tijdens lopende procedure.
  • Bijgewerkt 19 april 2019. Het zich niet houden aan de openingstijden winkelruimte.
  • Bijgewerkt 22 april 2019. Het Sociaal Huurakkoord.
  • Bijgewerkt 26 april 2019. Overeengekomen niet verrekenbare servicekosten.
  • Bijgewerkt 28 april 2019. Buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW.
  • Bijgewerkt 4 mei 2019. (on)voorwaardelijke vorderingen.
  • Bijgewerkt 5 mei 2019. Onredelijke renovatievoorstel verhuurder
  • Bijgewerkt 14 mei 2019. Een rechtsopvolger beroept zich op de opzegging van zijn rechtsvoorganger
  • Bijgewerkt 23 mei 2019. De Leegstandwet en de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 29 mei 2019. Doorberekening onderhoudskosten collectieve installatie en de Warmtewet
  • Bijgewerkt 1 juni 2019. Gaan afspraken met een voormalige verhuurder over op de  nieuwe eigenaar?
  • Bijgewerkt 2 juni 2019. Onredelijk voordeel bij aanvang verhuring.
  • Bijgewerkt 4 juni 2019. Komt een verhuurder een beroep onvoorziene omstandigheden toe bij het wijzigen van beleid inzake woongroepen? 
  • Bijgewerkt 16 juni 2019. Door bijzondere omstandigheden geen ontbinding
  • Bijgewerkt 18 juni 2019. Is de verkrijger van een verhuurder zaak gebonden aan overeengekomen bedingen
  • Bijgewerkt 20 juni 2019. Komen vervallen boetebedragen ten laste van de boedel?
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. Opschorting van verplichtingen nader bezien.