Recente wijzigingen op Huurgeschil.nl

De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken (wijziging 18 oktober 2018)

De beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger

Een onmiddellijk vertegenwoordiger treedt op in naam van de verhuurder. Bijvoorbeeld de makelaar Jansen treedt uitdrukkelijk op namens de verhuurder (Pieterse). De verhuurder heeft de beheerder dan opdracht gegeven om in zijn naam een bepaalde rechtshandeling te verrichten. De onmiddellijk vertegenwoordiger handelt in naam en voor rekening van de verhuurder.

De huurder dient in deze situatie voor de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien de verhuurder rechtstreeks aan te spreken. De onmiddellijk vertegenwoordiger kan de huurder ook niet zelfstandig aanspreken betreffende de verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.

Als de beheerder achteraf niet bevoegd blijkt te zijn geweest en weigert de verhuurder de rechtshandeling te bekrachtigen (artikel 3:69 BW) dan kan de huurder op grond van artikel 3:61 BW zich op het standpunt stellen dat de verhuurder de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid heeft gewekt. Voor een succesvol beroep op vertegenwoordigingsbevoegdheid dient de vertegenwoordigde handelingen en/of gedragingen te verrichten die de schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid bevestigen bij totstandkoming van de overeenkomst. Gedragingen voorafgaande aan de totstandkoming van de overeenkomst kunnen ook van belang zijn.

Ook incasso van huur kan de beheerder op naam van de verhuurder doen. De verhuurder wordt dan geacht de betalingen te hebben ontvangen. Discussies over de huur moeten dan tussen de huurder en de verhuurder worden gevoerd. Vorderingen van de waarborgsom bij het einde van de huurovereenkomst moeten tegen de verhuurder worden ingesteld.

In de procedures die bij de Huurcommissie worden gestart wordt door de huurder nogal eens de verkeerde partij in deze procedure betrokken. Het onderscheid tussen de ingeschakelde beheerder die slechts incasso’s verzorgt ten behoeve van de verhuurder en die dus niet bevoegd is voor zichzelf een procedure te voeren over geschillen die voortvloeien uit de huurovereenkomst, is een huurder doorgaans niet duidelijk. Als in dit verband de beheerder in een procedure bij de Huurcommissie wordt betrokken, dan zou de uitspraak geen effect ten laste van de verhuurder kunnen hebben. In deze procedure is dan immers de verkeerde partij betrokken. Dit bleek uit een arrest van het Gerechtshof te Amsterdam van 1 augustus 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3130).  In deze casus had de verhuurder de huurder duidelijk te kennen gegeven dat voor de betaling van de huur een administratiekantoor in de arm was genomen en dat voor het beheer en onderhoud een bureau voor Consultancy Beheer & Onderhoud in was geschakeld. De huurder was bij de Huurcommissie een procedure voor huurverlaging gestart voor huurverlaging. De huurder had in het verzoek aangegeven dat het administratiekantoor verhuurder was.

Er was vervolgens voor de kantonrechter geprocedeerd. In deze procedure was kort gezegd door de verhuurder gevorderd dat de uitspraak van de Huurcommissie geen werking heeft tegen haar althans dat de huurder aan die uitspraak geen rechten kan ontlenen jegens haar. De kantonrechter heeft geoordeeld  dat de huurder wist of had horen te weten dat Kennemerland de verhuurder van de standplaats was. Dit bleek uit een aantal specifiek genoemde brieven van en aan de gemachtigde van de huurder. Nu de huurder niet de verhuurder, maar een verkeerde rechtspersoon, in de procedure bij de Huurcommissie heeft betrokken, kan zij aan de uitspraak in die procedure geen rechten ontlenen jegens de verhuurder. De huurder ging tegen deze uitspraak in hoger beroep. Het hof bekrachtigde het vonnis. Het hof zag geen reden een beroep op de redelijkheid en billijkheid toe te kennen. Met dit beroep trachtte de huurder te bewerkstelligen dat de verhuurder op grond van de redelijkheid en billijkheid toch aan de uitspraak was gebonden. Het hof kon zich niet vinden in dit betoog.   Volgens het hof heeft de verhuurder nooit aan de huurder medegedeeld en/of jegens de huurder de indruk gewekt dat zij al haar belangen als verhuurder door derden liet behartigen. Er zijn ook geen feiten en/pf omstandigheden gegeven waaruit zou blijken dat de verhuurder de schijn zou hebben gewekt dat de ingeschakelde bureaus meer taken voor hun rekening namen dan slechts het beheer en onderhoud respectievelijk de huurincasso, met name dat de incassobureau ook in juridische procedures de eigenaar-verhuurder vertegenwoordigde. Door het hof werd dus geconcludeerd dat de verhuurder niet gebonden was aan deze uitspraak.

Voor de goede orde merk ik hier nog op dat hier niet het appèlverbod van artikel 7:262 lid 2 BW hier niet aan de orde was. De verhuurder had zich inhoudelijk immers niet verzet tegen de uitspraak van de Huurcommissie. Daarmee was de procedure onder de vigeur van artikel 7:262 BW afgerond. De huurder had kennelijk in een procedure de uitspraak van de Huurcommissie voor executie vatbaar willen verklaren.  Dit betrof echter een civiele procedure in eerste aanleg voor de Nederlandse burgerlijke rechter, van welk vonnis – behoudens uitzonderingen die zich in het onderhavige geval niet voordoen – op de voet van artikel 332 lid 1 Rv hoger beroep openstaat. Dat vonnis staat in beginsel geheel los van de uitspraak van de Huurcommissie.

De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 8 januari 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3) dat de huurder tegen de verkeerde partij een beroepsprocedure was gestart. De huurder had kennelijk wel een procedure bij de Huurcommissie tegen de verhuurder gestart, maar had in het beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie bij de kantonrechter kennelijk de beheerder in een procedure betrokken. Deze beheerder voerde onder meer het verweer dat de huurder in haar vordering niet kan worden ontvangen, nu deze ten onrechte is ingesteld tegen de beheerder in plaats van tegen de verhuurder. De kantonrechter oordeelde als volgt: Uitgangspunt is dat de verhuurder moet worden gedagvaard inzake een procedure ex artikel 7: 262 BW.

De als gevolg van de uitspraak van de Huurcommissie tot stand gekomen huurprijs is immers overeengekomen tussen de verhuurder ende huurder.  De rechter overweegt vervolgens dat hoewel de beheerder met betrekking tot het gehuurde veel werkzaamheden op zich heeft genomen, zoals de inning van de huur, het herstellen van gebreken en het sturen van brieven en e-mails, betekent dat nog niet dat de beheerder als verhuurder is te beschouwen.  In de uitspraak van de Huurcommissie was de naam van de beheerder kennelijk abusievelijk vermeld. In de uitspraak stond verder nog vermeld dat de beheerder in deze hoedanigheid als beheerder optrad. In het rapport van onderzoek stond ook de juiste naam van de verhuurder vermeld. De huurder heeft er volgens de rechter daarom niet vanuit mogen gaan dat de beheerder de verhuurder van de woning was, hoezeer deze ook jarenlang heeft opgetreden in opdracht van de verhuurder. Dit is ook niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De conclusie was dat de huurder de onjuiste partij had gedagvaard en dat de uitspraak van de Huurcommissie daarom niet kon worden aangetast door deze procedure.

De kantonrechter te Amsterdam gaf in haar vonnis van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10613, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wel in WR 2018/133) een afwijkend oordeel over het effect het wijzen van een uitspraak tussen een huurder en een beheerder in plaats van tussen de huurder en de verhuurder. Door een huurder was op een zeker moment een toetsing van de aanvangshuurprijs gevorderd bij de Huurcommissie. De beheerder van de verhuurder heeft verweer gevoerd. De huurprijs werd aanzienlijk verlaagd door de Huurcommissie. Vervolgens stelde de beheerde beroep tegen deze uitspraak in bij de kantonrechter. De kantonrechter stelde de huurprijs op een hoger bedrag dan de Huurcommissie, doch toch nog op een aanzienlijk lager bedrag dan partijen waren overeengekomen. De woning werd circa twee maanden na het wijzen van het vonnis overgedragen aan een andere eigenaar. Ik vind het oordeel van de kantonrechter merkwaardig dat het niet van belang is te oordelen of de verkeerde partij was gedagvaard omdat het beroep tot het vervallen van de uitspraak leidt. Als de huurder immers de verkeerde partij in de procedure heeft betrokken, dan zou de termijn waarbinnen toetsing van de aanvangshuurprijs is gevraagd te laat zijn voorgesteld, waardoor de huurprijs feitelijk niet op een lagere prijs kan zijn gesteld.

Ten aanzien van de vertegenwoordiger die ten onrechte zich als bevoegde tot het voeren van een procedure heeft opgesteld is de kantonrechter van oordeel dat de huurders er op mochten vertrouwen dat de beheerder als verhuurder optrad, dan wel als bevoegd vertegenwoordiger van de verhuurder was. Waar de kantonrechter dit standpunt op baseert wordt niet duidelijk gemaakt. Uit dit vonnis blijkt niet dat de vertegenwoordigde zelf het gerechtvaardigd vertrouwen heeft opgewekt dat de beheerder bevoegd was deze handelingen namens de verhuurder uit te voeren. Als dat niet het geval was, dan wordt de vertegenwoordigde niet zonder meer zelf gebonden. Dit blijkt ook uit bovenstaande uitspraken, maar ook uit de algemene regeling over verbonden kunnen worden van vertegenwoordigde door vertegenwoordigers.

De kantonrechter oordeelt vervolgens:  Het zou in strijd komen met de strekking van artikel 7:262 BW wanneer de eigenaar, die bij zowel de Huurcommissie als in de procedure bij de kantonrechter vertegenwoordigd was door haar beheerder en dus (in elk geval) materieel partij was, de mogelijkheid zou hebben om zich aan deze huurprijsvaststelling te onttrekken omdat zij heeft nagelaten als formele procespartij op te treden. Dit oordeel is onbegrijpelijk. Het was immers de huurder die in eerste instantie de verkeerde partij in de procedure heeft betrokken. Deze  beheerder heeft vervolgens mogelijk uit eigen beweging (hierover geeft het vonnis geen duidelijkheid) gehandeld door zelf een procedure te starten zonder zijn principaal over deze kwestie te informeren. Als een vertegenwoordiger zonder volmacht namens zijn principaal heeft gehandeld en de principaal ook niet te kennen heeft gegeven dat er een toereikende volmacht was, dan bindt de gevolmachtigde zichzelf. In dit geval kan dat natuurlijk niet. De beheerder kan niet worden gebonden aan een overeenkomst waarbij hij geen partij is. Deze situatie had niet kunnen leiden aan de gebondenheid van de principaal.

Vuistregel: als de beheerder als onmiddellijk vertegenwoordiger is opgetreden namens de verhuurder, dan dient de huurder de verhuurder te benaderen als zich problemen bij uitvoering van de huurovereenkomst voordoen. De huurder en verhuurder zijn de procespartijen.

Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk? (wijziging 10 september 2018)

Casus
Een partij vraagt middels een artikel 7:304 procedure de kantonrechter een deskundige te benoemen. Er werd geen beroep tegen de beschikking van de kantonrechter ingesteld. Nadat de deskundige is benoemd hebben partijen meegewerkt aan totstandkoming van het rapport waarin de huurprijs volgens de criteria van artikel 7:303 BW is vastgelegd. Partijen bereiken geen overeenstemming over de hoogte van de huurprijs. De meeste gerede partij start vervolgens een artikel 7:303 BW-procedure tot vaststelling van de huurprijs. Wederpartij werpt alsnog een niet-ontvankelijkheidsverweer op. Wederpartij stelt dat de procedure te vroeg is ingesteld. Mag een partij alsnog het niet-ontvankelijkheidsverweer naar voren brengen nu deze partij dat niet heeft gedaan in de 7:304 BW-procedure? Ik ben van mening dat dit niet mogelijk is.

Rechtsverwerking 
De partij die in de artikel 7:304 BW-procedure er voor gekozen om geen hoger beroep in te stellen, heeft naar mijn idee zijn recht verwerkt om dit argument in deze procedure (7:303 BW-procedure) te berde te brengen. Partijen hebben zich kennelijk destijds neergelegd bij de benoeming van de deskundige door de rechter in de artikel 7:304 BW-procedure. Ook in een later stadium heeft deze partij dan niet gewezen op het eerder voorbehoud betreffende de ontvankelijkheid. De 7:303 BW-procedure kan bovendien niet los van de artikel 7:304 BW-procedure worden gezien nu voor de artikel 7:303 BW procedure een rapport van een gezamenlijk benoemde deskundige ingediend dient te worden. Als er een deskundige wordt benoemd zonder een artikel 7:304 BW-procedure (bijvoorbeeld als partijen er in slagen in onderling overleg een deskundige te benoemen) dan kan de niet-ontvankelijkverklaring gewoon in de artikel 7:303  BW-procedure worden aangewend. Wat heeft het voor zin wel mee te werken met de benoeming van een deskundige en de meest gerede partij het voorschot aan de deskundige te laten betalen, als het geïntimeerde al duidelijk was de niet-ontvankelijkheid in de artikel 7:303 BW alsnog naar voren te brengen?  Dit riekt ook naar misbruik van recht.

Ne bis in idem
Ik trek hierbij een analoge redenering met het arrest van het hof Amsterdam van 3 april 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:1106). In deze zaak werd in het kader van een verlengingsprocedure ex artikel 7:230a BW. In deze verzoekschriftprocedure had de huurder tot niet-ontvankelijkheid betoogd wegens naar de mening van de huurder toepasselijkheid van de regeling van artikel 7:290 BW e.v. De kantonrechter had over de kwalificatie van het gehuurde een gemotiveerd oordeel gegeven op basis van de door partijen in dat kader aangevoerde argumenten. In deze procedure was de rechter van oordeel dat er sprake was van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Tegen de beslissing over de voorvraag was geen hoger beroep ingesteld. Tegen een uitspraak tegen deze voorvraag kan wél hoger beroep worden ingesteld. Een voorvraag kan ook worden gesteld in een dagvaardingsprocedure. Zie hierover het onderdeel: “In beginsel geen hoger beroep tegen beslissing rechter mogelijk”. Het oordeel van de kantonrechter was in gezag van gewijsde gegaan.

Naar het oordeel van het hof doet hier niet aan af dat het oordeel niet vastgelegd zou zijn in het dictum van de beschikking, maar in een overweging. De desbetreffende overweging is naar het oordeel van het hof dragend voor de beslissing tot afwijzing van het beroep op niet-ontvankelijkheid en tot toewijzing van het verzoek tot verlenging van de ontruimingsbescherming en dat is in dit verband voldoende. Ook als er twee procedures gelijktijdig worden gestart, waarbij een samenloop is van verschillende procedures over dezelfde rechtsvraag, dan komt de prioriteit betreffende het antwoord op die rechtsvraag toe aan de beslissing die het eerst in kracht van gewijsde gaat. De huurder had dit kunnen voorkomen door appel in te stellen tegen de beschikking. Nu de huurder dit niet had gedaan en de beschikking gezag van gewijsde had gekregen, kon de huurder niet in een andere procedure dezelfde rechtsvraag aan de orde stellen, waarover een beslissing van de kantonrechter al in gezag van gewijsde gekomen.

Als een partij eerst een ontvankelijkheidverweer opwerpt en dit verweer vervolgens prijs geeft, dan snijdt deze partij de mogelijkheid van het instellen van hoger beroep af voor wat betreft de 7:230a BW-procedure. Voor de 7:304 BW-procedure geldt dit niet, omdat er tegen de beschikking in ieder geval hoger beroep kan worden ingesteld. Als een partij geen hoger heeft ingesteld in het kader van de 7:304 BW-procedure, dan kan men later niet alsnog deze kaart trekken om niet ontvankelijkheid in de artikel 7:303 BW-procedure aan de orde te stellen.

Misbruik van  bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst (wijziging 8 september 2018)

Het is mogelijk dat een verhuurder misbruik van zijn bevoegdheid maakt door voor een relatief lage huurachterstand een woning te ontruimen, waardoor er bij de huurder een veel grotere schade is ontstaan, dan het voordeel dat voordeel dat dit voor de verhuurder oplevert. Een dergelijk  geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 19 januari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:1265) zich heeft moeten buigen.

De feiten
In deze kwestie had de verhuurder een verstekvonnis gehaald. Ik geef de feiten gedetailleerd weer, zodat het duidelijk is wat hier mis is gegaan. Er was sprake van een huurder, die een huurachterstand had laten oplopen tot meer dan drie maanden huur. De verhuurder had in een bepaald jaar op 12 oktober 2016 te kennen gegeven dat er een procedure voorkomen kon worden als de vordering (€ 4388,66) voor de eerste zitting betaald zou worden. Op 16 oktober 2016 reageerde de huurder dat hij zijn motor zou verkopen dat dat hij binnen een korte termijn zijn verplichtingen na zou kunnen komen.Op 25 oktober 2016 gaf de huurder te kennen een bedrag van € 4200 te komen betalen. Op 27 oktober 2016 was daadwerkelijk € 4.150 betaald. Op 28 oktober 2016 is de huurder bij verstek veroordeeld. In het vonnis was een hoofdsom van € 3.318,38 toegekend (huurachterstand € 3.050,40 + rente en kosten).Voorts werd de huurder veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 823,15 per maand tot aan de dag van de ontruiming. Op 31 oktober 2016 werd de huurder aangeschreven nog een bedrag van € 741,26 te voldoen. Dit bedrag was opgebouwd uit de proceskosten, rente, hoofdsom en vervallen huur.

Betaling van dit bedrag bleef uit. De deurwaarder betekende daarop het vonnis. De ontruiming werd vervolgens aangezegd. Op 24 januari 2017 werd de woning ontruimd buiten aanwezigheid van de huurder. Het aanwezige huisdier werd in een asiel geplaatst. De betaling van het openstaande bedrag werd ingevolge van een loonbeslag op 25  januari 2017 betaald.

De huurder startte een procedure. Hij vorderde dat de ontruiming onrechtmatig was geweest. Volgens de huurder was de ontruiming in strijd met de gemaakte afspraken en de verwachtingen die partijen dientengevolge over een weer van elkaar mochten hebben in gang gezet. Voorts stond het niet in verhouding tot het nog verschuldigde bedrag en is op grond van onjuiste informatie rondom een huurachterstand geschiedt en bovendien onzorgvuldig voorbereid c.q. gecommuniceerd. De huurder vorderde een bedrag van circa € 32.000 aan schade. De huurder had zich niet verzet tegen de ontbinding van de huurovereenkomst. Het was hierbij van belang op te merken dat de verhuurder er niet vanuit ging dat de huurovereenkomst definitief was beëindigd en dat de huurovereenkomst zou worden voortgezet, zij het onder het voorbehoud dat de huurder de betalingsafspraak zou nakomen.

De beoordeling 
Over de vraag of er sprake was van een misbruik van bevoegdheid (onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen (artikel 3:13 lid 2 BW) merkt de rechter het volgende op. De kantonrechter stelde vast dat de verhuurder door middel van periodieke overboekingen de huur voor de maanden november 2016, december 2016 en januari 2017 telkens tijdig heeft betaald zodat er op het moment van de ontruiming op 24 januari 2017 er geen huurachterstand was en het dus uitsluitend kon gaan om het restantbedrag van € 741,26 wegens uit hoofde van het verstekvonnis verschuldigde rente en (proces)kosten.

Als uitgangspunt geldt dat de verhuurder op grond van het vonnis gerechtigd was tot de tenuitvoerlegging, ook als het verschuldigde bedrag niet volledig is betaald, en dat terughoudendheid betracht moet worden bij het aannemen van misbruik van bevoegdheid. Daartegenover staat het evident grote belang van de huurder om het gebruik van de woning te behouden en de verwachting die hij had en mocht hebben dat er met de periodieke overmakingen de huurbetaling verder geen probleem meer zou zijn en dat het uitsluitend nog zou gaan om de betaling van het restantbedrag, waarvoor hij meende een afspraak te hebben gemaakt.

In het kader van de vaststelling of sprake is van een onevenredigheid tussen de wederzijdse belangen en de redelijkheidstoets van artikel 3:13 BW, merkte de kantonrechter op dat het besluit tot ontruiming (en de afvoer en vernietiging van de volledige inboedel van huurder een weinig effectief middel is om tot incasso van het openstaande restantbedrag te komen. De feitelijke ontruiming levert immers geen betaling op. Integendeel, de kosten ten gevolge van de ontruiming komen nu bovenop het restantbedrag en leiden tot verhoging van de schuld. Daarentegen zou een loonbeslag wél leiden tot betaling van het restantbedrag, zonder de verstrekkende en schadelijke gevolgen die een ontruiming met zich brengt, zodat het meer voor de hand had gelegen om voor dat middel te kiezen. Dat heeft de verhuurder kennelijk zelf ook ingezien want zij heeft op 6 januari 2017 executoriaal loonbeslag doen leggen onder de werkgever van de huurder. De kantonrechter merkte dan ook terecht op dat niet in viel te zien waarom de verhuurder ná tot loonbeslag te zijn overgegaan, niet eerst de opbrengt hiervan heeft afgewacht alvorens tot de feitelijke ontruiming van de woning over te laten gaan. De werkgever had al op 11 januari 2017 laten weten dat het openstaande bedrag betaald zou worden en dat bedrag is op 25 januari 2017 ook daadwerkelijk ontvangen.

De rechter komt dan ook tot oordeel dat de verhuurder –  zeker nu het ging om een betrekkelijk gering bedrag – in redelijkheid niet tot de uitoefening van haar bevoegdheid tot ontruiming mogen besluiten. Dit leidde immers tot een onevenredigheid tussen haar belang bij die ontruiming en het belang van huurder dat daardoor werd geschaad. Door de feitelijke ontruiming van de woning op 24 januari 2017 maakte de verhuurder dus misbruik van haar bevoegdheid, hetgeen gekwalificeerd kan worden als een onrechtmatige daad welke haar is aan te rekenen waardoor zij in beginsel jegens de huurder schadeplichtig is.  De kantonrechter begrootte de schade op € 16.098,08. Voor een onderbouwing van het schadebedrag verwijs ik naar het vonnis.

Tot slot
Ik ga ervan uit dat de verhuurder deze schade bij de deurwaarder kan verhalen. Ik ga ervan uit dat de deurwaarder buiten de grenzen van zijn opdracht is getreden en op de automatische piloot de ene actie op de andere heeft gestapeld. Dit was anders geweest als de verhuurder van meet af aan aangestuurd zou hebben op ontruiming van de woning. Nu dit niet het uitgangspunt van de acties was, maar betaling van de vordering uitdrukkelijk als uitgangspunt van de acties was geweest, kon de rechter terecht tot het oordeel komen dat deze manier van executie onrechtmatig was. De verhuurder die niet in een soortgelijke situatie aan wenst te lopen moet dus kiezen: of aansturen op ontruiming van de woning, of aansturen op een zo efficiënt mogelijke manier van incasso van de vordering.

Ongerechtvaardigde verrijking verhuurder na huurbeëindiging? (wijziging 6 september 2018)

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 mei 2018  (ECLI:NL:GHSHE:2018:1832) zich moeten buigen over de vraag of een huurder die met toestemming van de verhuurder een garage aan zijn sociale huurwoning had gebouwd na 17 jaar en na het einde van de huurovereenkomst nog recht had op een vergoeding wegens ongerechtvaardigde verrijking.

Allereerst had de huurder gesteld dat hij met de verhuurder een vergoeding was overeengekomen. Deze stelling kon de huurder echter niet met bewijzen staven. Het hof diende vervolgens te beoordelen of de verhuurder was bevoordeeld in de zin van artikel 6:212 BW. Boven is al gesteld dat de vraag of de huurder aanspraak kan maken op een vergoeding op grond van ongerechtvaardigde verrijking voor veranderingen die hij bij het einde van de huur niet heeft weggenomen, slechts bevestigend kan worden beantwoord indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven (HR 26 juni 2004 (Dupomex/Haas-Duivelaar)).

Het hof stelt voorop dat het enkele feit dat een verandering is aangebracht met toestemming van de verhuurder geen recht geeft op een vergoeding, zelfs niet indien de verandering niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden verwijderd. De bijzondere omstandigheden als vermeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 2004 luiden onder meer: zijn er nadere afspraken door partijen gemaakt ten aanzien van het aanbrengen van veranderingen aan het gehuurde? Welke kosten heeft de huurder gemaakt voor de aangebrachte veranderingen? Heeft de huurder de investeringen terug kunnen verdienen of aan een opvolgend huurder in rekening kunnen brengen? In hoeverre kunnen deze kosten ter zake de veranderingen inmiddels als afgeschreven kunnen worden beschouwd, en in hoeverre heeft de verhuurder daadwerkelijk profijt van de aangebrachte verandering, bijvoorbeeld doordat hij het gehuurde voor een hogere prijs kan verkopen of van een opvolgend huurder een hogere huur kan bedingen dan wanneer de veranderingen niet zouden zijn aangebracht.

Het hof komt allereerst tot de conclusie dat de verhuurder is verrijkt. De huur kon worden verhoogd met een bedrag van circa € 58 per maand. Het hof neemt aan dat het onderhoud  aan de garage minder hoog is dan het bedrag waarmee de huur kan worden verhoogd. Vervolgens moest worden beoordeeld of de verrijking Vervolgens doet zich de vraag voor of de verrijking heeft plaatsgevonden ten koste van een ander, of de huurder ook is verarmd. Het hof is met de kantonrechter van oordeel dat dat niet is gebleken. De bouwvergunning vermeldt een bedrag van ƒ 16.000,= als bouwkosten (thans € 7.260,48).  Ten aanzien van onderhoudskosten voor de garage heeft de huurder niets aangevoerd. Bij de beoordeling van de vraag of de huurder  vermogensrechtelijk nadeel heeft ondervonden dienen echter niet alleen de uitgaven betrokken te worden, maar ook het voordeel dat de huurder door de oprichting van de garage is gaan genieten.

In dat geval heeft daarop een afschrijving van zeventien jaar kunnen plaatsvinden. Dit betekent dat de huurder reeds geruime tijd van zijn investeringen heeft kunnen profiteren. Dit profijt betrof aldus het hof de gehele investering aangezien deze niet tot een verhoging van de huurprijs heeft geleid. In ieder geval is in zoverre geen sprake van verarming aan de zijde van de huurder. Het genoten profijt kan ook op geld worden gewaardeerd. Onweersproken staat vast dat het gehuurde een sociale huurwoning betrof. In dat geval wordt de huurprijs bepaald volgens het woningwaarderingsstelsel. In dat stelsel worden extra punten toegekend bij aanwezigheid van een garage, 0,75 punt per m².  De verhuurder had bij memorie van antwoord aangevoerd dat zij vanwege de aanwezigheid van de garage de huur kon verhogen met € 58,16 per maand. Uitgaande van een gebruiksperiode van 17 jaar, 204 maanden, en het door de kantonrechter aangehouden voordeel overtreft dat voordeel de gestelde bouwkosten. In dat geval heeft de kantonrechter op goede gronden geoordeeld dat per saldo van een verarming van de huurder niet is gebleken.

Ik ga er vanuit dat het argument dat de huurprijs niet is verhoogd niet mee kan spelen. Ten aanzien van zelf aangebrachte voorzieningen mag de huur immers niet worden verhoogd. Er kan immers geen huur worden verhoogd ten aanzien van de voorzieningen die door de huurder zijn gerealiseerd. Verbeteringen die door de huurder zijn  gerealiseerd blijven buiten de onderhoudsverplichtingen van de verhuurder. Tevens kan de verhuurder geen huurverhoging baseren op verbeteringen die door de verhuurder zijn aangebracht. Dat zou ook wel heel onrechtvaardig zijn.  De huurder doet immers een investering ter verbetering van het gehuurde. Als de verhuurder op grond daarvan de huur zou mogen verhogen, dan zou de huurder zijn investering dubbel betalen.

Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring (wijziging 4 september 2018)

Deze lijn wordt ook gevolgd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest 4 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1107). Deze huurder had ook zonder toestemming van de verhuurder  een schotelantenne aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. De plaats van de schotelantenne voldeed  niet aan de door de verhuurder gestelde kwaliteitseisen en de schotelantenne diende daarom te worden verwijderd. Het belang van de verhuurder bij verwijdering van de schotelantenne woog zwaarder dan het belang van de huurder bij vrije nieuwsgaring. Sinds begin 2016 voerde de verhuurder op dit punt een actief en strikt beleid, waarmee zij precedentwerking, een ontsierend effect en schade aan het gehuurde wilde voorkomen. Zoals ter zitting ook aan de orde is gesteld, kon de huurder een uitbreiding van het zenderaanbod realiseren door bijvoorbeeld een IPTV-kastje aan te schaffen en deze aan te sluiten op de klaarblijkelijk aanwezige kabelaansluiting, waarbij het signaal binnenkomt via die kabel en op de TV kan worden weergegeven, zonder dat daarvoor gebruik van het internet via een computer en/of het beschikken over digitale vaardigheden noodzakelijk is. verder stond vast dat de kosten van aanschaf van bijvoorbeeld een IPTV-kastje beperkt blijven tot de bedragen die de verhuurder heeft genoemd. Er was niet gesteld dat deze kosten niet door de huurder gedragen konden worden. Door het gebruik van deze mogelijkheid kan de huurder al zijn gewenste zenders bekijken. Het beroep op verjaring wordt ook gepasseerd. Het hof baseert haar standpunt dat de verjaring deze vordering niet treft op de redenering dat zich korter dan vijf jaar geleden een wijziging had voorgedaan (de huurder had geprobeerd alsnog aan de kwaliteitseisen te voldoen), waardoor er volgens het hof een “nieuw rechtsfeit” was ontstaan en een nieuwe termijn was gaan lopen. Mr. J.K. Six-Hummel betoogt in haar noot onder deze uitspraak (WR 2018/101) dat het nieuwe rechtsfeit is gelegen in de gewijzigde stand van de techniek om buitenlandse zenders te kunnen ontvangen. Eerdere acties van de verhuurder zouden immers op de regel van artikel 10 EVRM hebben kunnen stranden. Six-Hummel geeft verder aan dat de verhuurder ook een beroep had kunnen doen op gewijzigde omstandigheden. Waar eerder een verwijderingsverzoek had kunnen stranden met een beroep van de huurder op artikel 10 EVRM, is het niet redelijk dit beroep te honoreren nu de huurder kan overstappen naar IPTV of een andere internetmogelijkheid.

Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht? (wijziging 25 augustus 2018)

Ik vind het merkwaardig dat de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 19 juni 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4251) het mededingingsrecht in haar beoordeling geheel buiten beschouwing heeft gelaten. De rechter dient het oordeel immers ambtshalve te toetsen aan het mededigingsrecht. Het ging hier kort gezegd om de vraag of New York Pizza in het gehuurde hamburgers mocht verkopen. De verhuurder (NS) was had het volgende geantwoord: “dat verkoop van hamburgers door New York Pizza niet in de branchering van het station past. Bij e-mail van 5 mei 2017 heeft zij New York Pizza bericht dat de overeengekomen bestemmingsbepaling de verkoop van hamburgers niet toelaat”. De kantonrechter heeft zich de vraag gesteld “hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, kan niet worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract”. De kantonrechter heeft bij de beoordeling van deze kwestie slechts de Halviltex-formule betrokken (Wat mochten partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten).

De kantonrechter oordeelt dat uit de inhoud van de huurovereenkomst en de correspondentie die tussen partijen over de bestemming is gevoerd – zowel in 2012 voor het aangaan van de huurovereenkomst als in 2013 voor de huidige huurovereenkomst -blijkt dat partijen hebben beoogd duidelijke afspraken te maken over het gebruik van het gehuurde, waarbij tevens overeengekomen is dat voor afwijkingen dan wel een assortimentswijziging steeds toestemming aan NS gevraagd moet worden en waarbij het uitgangspunt is dat NS groot belang hecht aan een door haar gereguleerde branchering. De kantonrechter wijst hierbij onder meer op de bijzondere bepalingen en de voorwaarde voor wijziging van het assortiment. Uit de onderhandelingen over de huidige huurovereenkomst blijkt verder dat partijen daarbij expliciet hebben gesproken over een mogelijke tweede formule, maar dat zij daarover niet tot overeenstemming zijn gekomen. Wel mag op grond van die onderhandelingen aangenomen worden dat NS daarbij duidelijk aangegeven heeft dat wat branchering betreft geen toestemming verleend zal worden voor de verkoop van hamburgers als tweede formule en dat beide partijen kennelijk op dat moment van mening waren dat de verkoop van hamburgers onder de voorgestelde formule ‘Burgerbar’ niet onder de New York Pizza formule viel. De uitleg die New York Pizza thans geeft aan de bestemmingsbepaling, namelijk dat de exploitatie zich ook mag gaan richten op andere producten indien deze tot de New York Pizza formule (gaan) horen, zolang op de verkoop van pizza’s maar de nadruk blijft liggen, is naar het oordeel van de kantonrechter ruimer dan New York Pizza op grond van de voorgeschiedenis redelijkerwijs mocht aannemen. De kantonrechter wees de gevorderde verklaring van recht af waarmee New York Pizza  had geprobeerd verkoop van hamburgers af te dwingen.

Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW (wijziging 25 augustus 2018)

Ik was eerder van mening dat de procedure bij kantonrechter aan zou moeten sluiten aan het geschil dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. Ik dacht eerder dat vanwege de bijzondere procedure op grond van artikel 7:262 BW de kantonrechter alleen een oordeel zou mogen geven over het geschil dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. Hier wordt immers door de kantonrechter opnieuw een zaak bekeken, die eerst bij de Huurcommissie aan een oordeel is onderworpen. Dit betreft weliswaar geen hoger beroep, maar een zelfstandige beroepsingang ter beoordeling van een uitspraak van de Huurcommissie. Ik vond wel dat er ruimte zou moeten zijn om in reconventie bij de kantonrechter in het kader van deze procedure vorderingen in te stellen die aansluiten op de vordering die aan de Huurcommissie ter beoordeling was voorgelegd. De kantonrechter leek mij gezien deze redenering wel bevoegd een oordeel in reconventie te geven over herstel van een gebrek aan het gehuurde in een zaak waarin door de verhuurder beroep is ingesteld tegen een uitspraak van de Huurcommissie over verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde.

Mijn standpunt blijkt bij nader inzien te beperkt te zijn geweest. Degene die bij de rechter beroep instelt tegen een uitspaak van de Huurcommissie is ook bevoegd gelijktijdig de rechter een oordeel te vragen over een geschil waarover de Huurcommissie niet eerder om een oordeel is gevraagd. Een dergelijk kwestie deed zich ook voor in een procedure waarover de rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:954) een oordeel was gevraagd. De rechter werd gevraagd voor het eerst een oordeel te geven naast de kwestie waarover de Huurcommissie een oordeel had gegeven. De rechter moest hier dus een oordeel geven over een zaak waarover de Huurcommissie al eerder een uitspraak had gedaan en over een zaak waarover nog bij geen enkele instantie een oordeel was gevraagd. De kantonrechter oordeelde uitdrukkelijk dat een procedure bij de Huurcommissie niet exclusief is voorgeschreven. Het staat de huurders dan ook vrij om thans een verklaring voor recht te vorderen in een procedure bij de kantonrechter over een punt waarover de Huurcommissie niet heeft geoordeeld. In deze zaak was de beroepstermijn over dit pand al verstreken, waardoor de vordering alsnog niet-ontvankelijk verklaard diende te worden. De door mij in eerste instantie beperkte uitleg kan bij nader inzien niet worden gebaseerd op het Wetboek van burgerlijke rechtsvordering. Voor deze procedure gelden aldus de normale regels die gelden voor het voeren van een procedure voor de kantonrechter, met dien verstande dat op grond van artikel 7:262 lid 2 BW de regels van het voeren van een procedure zijn ingeperkt in dier voege dat hoger beroep niet mogelijk is voor uitspraken die de kantonrechter heeft gedaan in het kader van een bezwaar tegen een uitspraak van de Huurcommissie.

Een partij zal er dan wel rekening mee moeten houden dat er geen hoger beroep mogelijk is voor het onderdeel waarover de kantonrechter een oordeel is gevraagd over de uitspraak van de Huurcommissie, terwijl er wel volgens normale regels hoger beroep ingesteld kan worden tegen het geschil waarover de kantonrechter voor de eerste keer een oordeel is gevraagd.

Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten (wijziging 7 juli 2018)

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 22 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10144) geoordeeld dat de bestuurders van een besloten vennootschap die bemiddelingskosten bij  een huurder in rekening had gebracht aansprakelijk waren tot terug betaling van deze kosten.

De huurder had in 2014 een bemiddelingsovereenkomst met B.V. A gesloten. Op 8 juli 2016 had de kantonrechter te Rotterdam deze B.V. A veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding, rente en kosten, omdat deze vergoeding onverschuldigd werd betaald. Op 1 februari 2016 is B.V. A ontbonden. B  was bestuurder en enig aandeelhouder van Vastgoed C B.V. Vastgoed C B.V.  was samen met  Vastgoed D B.V. bestuurder van B.V. A. Bestuurder en enig aandeelhouder van  Vastgoed C B.V. is de heer E.  Op 5 april 2016 is geregistreerd dat het ontbonden B.V. A is opgehouden te bestaan met ingang van 1 februari 2016 omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn. B.V. F is op 9 november 2015 opgericht. Bestuurder en enige aandeelhouder is B.V. G. De bestuurder en enig aandeelhouder van deze B.V. is weer de heer B.

De huurder heeft het onverschuldigde bedrag niet terugbetaald gekregen en vorderde daarom:

Voor recht te verklaren dat de heren B en E  als bestuurders van B.V. A  persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens de huurder op grond van een onrechtmatige daad, omdat hen een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt terzake:

  1. het namens B.V A aangaan van verbintenissen, terwijl zij wisten dan wel behoorden te begrijpen dat B.V. niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsvergoeding en/of de bij het vonnis toegewezen vordering kon voldoen en geen verhaal zou bieden jegens de huurder en/of
  2. het toelaten en/of bewerkstelligen van het niet nakomen van verplichtingen door B.V. A  terwijl de heren B en E wisten of behoorden te begrijpen dat B.V. A bemiddelingsvergoeding en/of de bij vonnis toegewezen vordering niet zou nakomen en ook geen verhaal zou kunnen bieden jegens de huurder n er Vliet en/of  de heren B en E op grond van het voorgaande hoofdelijk te veroordelen tot de betaling van de in het vonnis toegewezen vordering en de kosten in verband met de onderhavige procedure.

Er was ook een subsidiaire vordering ingesteld. Aan deze vordering kwam de rechter niet toe. Ik heb deze vordering daarom buiten beschouwing gelaten.

In de voorgaande onderdelen is al besproken dat een bemiddelaar niet twee heren mag dienen. Dit betekent dat de bemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen als hij ten behoeve van een verhuurder bemiddelingswerkzaamheden verricht. Dit is zowel van toepassing als er aan de verhuurder kosten in rekening zijn gebracht als wanneer er aan de verhuurder geen kosten in rekening zijn gebracht. De Hoge Raad  heeft in haar arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) beslist . Op deze bemiddelingsovereenkomst is volgens de Hoge Raad artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Dit betekent dat een lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Op 5 september 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2627) vat de Hoge Raad samen in welke gevallen de bestuurder van een vennootschap, naast de vennootschap, aansprakelijk kan zijn voor schade die een schuldeiser van de vennootschap lijdt:

“Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is evenwel, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap. Voor het aannemen van zodanige aansprakelijkheid is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Aldus gelden voor het aannemen van aansprakelijkheid van een bestuurder naast de vennootschap hogere eisen dan in het algemeen het geval is. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286, m.nt. J.M.M. Maeijer (Beklamel) en HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659 (Ontvanger/C). In de kern houdt dit zogenoemde ‘Beklamel-criterium’ de eis in dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden”.

Gedaagden waren allereerst van oordeel dat zij niet konden worden gehouden aan de uitspraak van de Hoge Raad, omdat deze uitspraak op een later tijdstip was gewezen dan dat de overeenkomst tot stand was gekomen. Het arrest van de Hoge Raad was volgens gedaagden een verrassing, waar in elk geval BV A en haar bestuurders geen rekening mee hebben gehouden.

De kantonrechter oordeelde als volgt.  De verweten handeling vond plaats in 2014, voordat de Hoge Raad heeft gesproken. Op dat moment, zelfs al sedert 1 september 1993, waren de bewuste artikelen ( artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW) reeds opgenomen in boek 7 van het BW. In 2014 was geldend recht dat de bemiddelaar niet twee heren mocht dienen en dat bij strijd de kosten niet bij de aspirant koper of huurder in rekening mochten worden gebracht. De uitspraak van de Hoge Raad heeft slechts verduidelijkt dat de praktijk om een aspirant huurder als het ware te dwingen eerst een bemiddelingsovereenkomst aan te gaan door het contact met de verhuurder onmogelijk te maken er toe moet leiden dat gehandeld wordt in strijd met de wet. Ook is duidelijk gemaakt dat het aanbieden van woonruimte op een website impliceert dat de eigenaar daartoe opdracht heeft gegeven, zelfs als de verhuurder daarvoor niet betaalt, zodat er in elk geval sprake is van het dienen van twee heren.Voordat deze uitspraak werd gewezen was het al volstrekt duidelijk dat de bemiddelaar niet zowel bij de verhuurder als bij de huurder kosten in rekening kan brengen.

Dat laatste was hier gebeurd. Hierdoor moeten de bestuurders hebben geweten dat zij in strijd handelde met de wet. De rechter oordeelde daarom als volgt: Ook voordat het arrest van de Hoge Raad werd gewezen was in 2014 volstrekt duidelijk dat deze handelwijze verboden was. B.V. A handelde welbewust in strijd met de dwingende wetsbepaling van artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW. Door dit feit is sprake van een bijzondere omstandigheid die een ernstig verwijt oplevert aan de zijde van de beide bestuurders van BV A. Bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst behoorden de bestuurders te weten dat zij bemiddelingskosten in rekening brachten, hoewel dat wettelijk niet was toegestaan. Zij behoorden daarom ook te weten dat het bedrag terugbetaald zou moeten worden. Door daar geen rekening mee te houden hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens de huurder.

Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging (wijziging 6 juli 2018)

In Amsterdam zijn lange wachtlijsten voor sociale woonruimte. Dit kan een nadeel voor de verhuurder zijn als er wel een dringende reden kan worden aangetoond. Als de belangenafweging in het voordeel van de verhuurder uitvalt, dan kan het ontbreken van passende vervangende woonruimte er toch voor zorgen dat de huurovereenkomst met de huurder niet beëindigd kan worden. Een dergelijke situatie deed zich voor in een situatie waarin het hof Amsterdam in haar arrest van 6 februari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:400) een oordeel diende te geven. De verhuurder trachtte het hof te overtuigen door een stapel aanbiedingen van Woningnet te overleggen.

Volgens het hof volstaan die stukken niet. De huurder heeft bij antwoord immers aangevoerd dat haar inschrijfduur bij Woningnet veel te kort is om via die weg een woning te kunnen huren. Zij had dat gestaafd met kopieën van reacties van haar op een aantal Woningnet-advertenties waaruit volgde dat 140 tot meer dan 1380 andere woningzoekenden haar bij de toewijzing van die woningen voorgingen.  De verhuurder had als argument nog aangevoerd dat de huurder wel voor een urgentieverklaring in aanmerking zal kunnen komen.

Het hof merkte allereerst op dat de verhuurder artikel 7:274 lid 1 onder c BW miskende. Uit dit artikel volgt immers dat het duidelijk moet zijn (in de woorden van de wet: indien blijkt) dat de huurder passende andere woonruimte kan verkrijgen. De huurder had volgens het hof voldoende aannemelijk gemaakt dat zij vanwege haar korte inschrijfduur niet in aanmerking zou komen voor een woning via Woningnet, terwijl zij daarop is aangewezen omdat zij geen geliberaliseerde huur kan betalen. De verhuurder draaide volgens de verhuurder de zaak om door zijn stelling dat de huurder wel voor een voorrangsregeling in aanmerking zal komen nadat het hof de vordering tot huurbeëindiging heeft toegewezen, aangezien de beschikbaarheid van passende andere woonruimte al per datum van het arrest moet blijken. Het hof stelt terecht dat er bovendien onvoldoende zekerheid is dat de huurder een urgentieverklaring zal kunnen krijgen. Dit is een terecht punt van het hof. Doorgaans wordt deze situatie niet door de gemeente als een situatie beschouwd waarvoor een urgentieverklaring verstrekt zal worden. Ik vind dit vonnis interessant, omdat het hof niet zonder meer het gebied vergroot waarbinnen naar passende woonruimte gezocht moet worden. Er is ook niet gesteld dat het aandachtsgebied vergroot kan worden. Ik heb al eerder gesteld dat uitbreiding van het aandachtsgebied naar bijvoorbeeld de omliggende gemeenten doorgaans wel noodzakelijk is voor een stad als Amsterdam. Het is bekend dat de wachtlijsten van woningzoekende van sociale woonruimte in Amsterdam circa 15 jaar lang zijn. Het lijkt daarom niet redelijk de verhuurder gebruik van zijn woning te ontzeggen als de huurder wel in de omliggende gemeente gebruik van een woning kan maken. Dit geldt eens te meer als er geen sociale aspecten spelen om in dezelfde woonwijk te blijven wonen.

Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester (wijziging 5 juli 2018)

Een volgende zaak waarbij er sprake was van een hennepkwekerij en een sluiting van de woning op last van de burgemeester en een daarop volgende buitengerechtelijke ontbinding werd behandeld door het hof te ‘s-Gravenhage. Dit hof was in haar arrest van 8 mei 2018 ( ECLI:NL:GHDHA:2018:1108) van oordeel dat de verhuurder de huurovereenkomst mocht ontbinden ex artikel 7:231 lid 2 BW.  De kantonrechter was ook in eerste aanleg tot dit oordeel gekomen. De huurder was van mening dat de kantonrechter de zaak die voor de bestuursrechter liep af had moeten wachten. Het was echter een andere mening toegedaan. Het hof was van oordeel dat de civiele rechter uit dient te gaan van de juistheid van de beslissing van het bestuursorgaan, ook al staan daar nog rechtsmiddelen tegen open. Indien achteraf blijkt dat het bestuursorgaan een onjuiste beslissing heeft genomen, kan dat wel rechtsgevolgen hebben, maar daarvan was  hier geen sprake. De voorzieningenrechter in de sector bestuursrecht heeft in dit geval geoordeeld dat het bestuursorgaan in zoverre een juiste beslissing heeft genomen, dat overgegaan kon (moest) worden tot sluiting, zij het dat die sluiting naar het oordeel van de voorzieningenrechter, gelet op de omstandigheden, van kortere duur zou moeten zijn. Dat de beslissing op bezwaar door de bestuursrechter zou zijn vernietigd was door de huurder niet gesteld.

Ook hier wordt door het hof gesteld dat als de burgemeesterssluiting rechtmatig is, de civiele rechter toch zal moeten beoordelen of ontbinding en ontruiming van de woning proportionele maatregelen zijn en of het beroep van de verhuurder op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is. Bij deze toetsing dient de civiele rechter alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen en een belangenafweging te maken. ik heb boven al betoogd dat ik met dit standpunt niet eens ben.  De wet in artikel 7:231 lid 2 BW al beslist dat bij deze in de wet genoemde overtredingen ontbinding van de overeenkomst mogelijk is. Hier hoeft de rechter dus niet zelf de afweging te maken of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Een afweging van belangen past bovendien niet bij de ontbinding van de overeenkomst. Hier dient alleen de afweging te worden gemaakt of de overtreding ontbinding rechtvaardigt. Dit juist een punt waarover de wet al heeft beslist dat bij overtreding van de Opiumwet en na een sluiting door de burgemeester ontbinding van de overeenkomst mogelijk is.

Vergeten doorberekende indexering en verjaring (wijziging 1 juni 2018)

Dat de verjaringstermijn van vijf jaar ex artikel 3:308 BW meestal ook op vergeten indexering van toepassing is komt omdat de contractueel overeengekomen indexering op grond van de algemene bepalingen opeisbaar is op het overeengekomen tijdstip. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). De verhuurder kan dus de bedragen van niet  doorberekende indexering doorgaans over de laatste vijf jaar terugvorderen. Dit wordt ook bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Assen, van 20 maart 2018 ( ECLI:NL:RBNNE:2018:859). Voorts werd ook bevestigd in deze late uitspraak dat een mogelijke huurprijsverlaging een indexering niet in de weg staat.  De meeste algemene bepalingen voorzien in een regeling wanneer indexering tot een lagere huurprijs zou leiden. De huurprijs wordt dan niet naar beneden aangepast. Verder geldt natuurlijk dat voor huurprijs aanpassing de artikel 7:303 BW-procedure gevoerd moet worden.

Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging (wijziging 31 mei 2018)

De rechtbank Den Haag, afdeling bestuursrecht,  meervoudige kamer, komt in haar uitspraak van 31 mei 2018 (zaaknummer DGR 17/6621)  tot een schadevergoeding ten gunste van de huurder wegens het verstrekken van informatie door de Minister van Financiën (belastingdienst) aan de verhuurder over de periode 2013 tot 2016. De huurder stelde zijn claim in wegens het handelen van de belastingdienst in strijd met de artikel 67 lid 1 AWR. Volgens de huurder bestond er geen wettelijke plicht voor de belastingdienst om inkomensgegevens van de huurder van een sociale woning op verzoek van de verhuurder aan deze verhuurder te verstrekken.

Deze huurder had verzet en/of bezwaar ingesteld tegen de verstrekking van de inkomensindicaties over 2013, 2014 en 2015 aan de verhuurder. De verweerder had zich allereerst op het standpunt gesteld dat het bezwaar niet ontvankelijk was omdat de verwerking van persoonsgegevens inmiddels afgerond was en verzet daarom niet succesvol zou zijn. Het bezwaar werd daarom ongegrond verklaard.

De huurder stelde in zijn beroep tegen deze uitspraak onder meer dat er verzet ingesteld kon worden op basis van artikel 40 Wbp, omdat de verwerking van zijn gegevens in strijd was met de wettelijke geheimhoudingsplicht van artikel 9 lid 4 Wbp. Bovendien zou er sprake zijn van een rechtsmiddelenclausule dat inhield dat eiser verzet in kon stellen in vergelijkbare zaken. De huurder stelde voorts dat er sprake was van een schending van artikel 21 f lid 1 Awr jo artikel 21 sub f van de Awr en artikel 67 Awr. Daarnaast zou de wetswijziging van artikel 7:252a lid 3 BW deze bezwaren niet hebben weggenomen.

De huurder vorderde onder meer vergoeding van de schade bestaande uit de extra huursommen en de kosten van de zijn noodzakelijke verhuizing.

De rechtbank overwoog allereerst dat de Belastingdienst in beginsel op grond van artikel 67 Awr de gegevens die zij ten behoeve van haar taakuitoefening in handen heeft gekregen om redenen van privacy niet aan derden in handen mag geven. Het verstrekken van deze informatie  is wel toegestaan als er een wettelijke basis aan ten grondslag ligt.  Het gaat hier volgens de rechter om verwerking van persoonsgegevens op grond van artikel 8 aanhef en onder f  Wbp. Hiertegen staat op grond van artikel 40 Wbp verzet open. Het beroep werd daarom ontvankelijk verklaard.  De rechtbank komt evenwel tot oordeel dat de verwerking van de persoonsgegevens pas onrechtmatig is, indien de verwerking wordt voortgezet nadat de rechter heeft geoordeeld dat het verzet van de betrokkene gerechtvaardigd was. De rechtbank verwijst naar de memorie van toelichting bij artikel 40 Wbp waarin staat dat deze bepaling zich richt tegen een rechtmatige gegevensverwerking, die pas onrechtmatig wordt nadat de betrokkene op grond van een bijzondere situatie verzet aantekent en dit verzet gerechtvaardigd wordt geacht. Volgens de rechtbank was hiervan geen sprake omdat de verwerking voor het indienen van het verzet op 12 februari 2016 was afgerond. het bezwaar was volgens de rechtbank daarom terecht ongegrond verklaard.

Volgens de rechtbank bestond op grond van het oude artikel 7:252a  BW ook al de verplichting van de Belastingdienst om op grond van een verzoek van de verhuurder de inkomensindicatie door te geven. Uit de parlementaire geschiedenis was volgens de rechtbank deze bedoeling af te leiden. Door de huidige (gewijzigde) redactie van artikel 7:252a BW werd volgens de rechtbank alleen de reeds bestaande bedoeling van deze wet verduidelijkt. Naar het oordeel van de rechtbank bestond er dus zowel voor als na de gewijzigde redactie van deze wet de verplichting bij de Belastingdienst om de bedoelde verklaring betreffende de verstrekking van het huishoudinkomen op verzoek van de verhuurder aan deze door te geven. De rechtbank is daarom van oordeel dat van schending van de artikelen 21f lid 1 jo 21 sub f van de Awr geen sprake is. Het verzet tegen het verstrekken van inkomensgegevens over de jaren 2013,2014 en 2015 was daarom volgens de rechtbank terecht ongegrond verklaard omdat de verstrekte inkomensgegevens niet het voorwerp zijn van verwerking op grond van artikel 8, onder e of f Wbp.

Ten aanzien van de ingediende schadevergoeding verwijst de rechtbank naar de uitspraak van de Raad van State van 3 februari 2016 ECLI:NL:RVS:2016:253. Volgens deze uitspraak zou de hier bedoelde verstrekking van inkomensgegevens in strijd met artikel 67 Awr zijn gebeurd. De rechtbank stelt vast dat – zoals boven besproken – via de weg van verzet geen mogelijkheid is om schade toe te wijzen. De rechtbank stelt daarom zelf de onrechtmatigheid van de gegevensverstrekking vast onder verwijzing naar de uitspraak van de raad van State over de periode 2013 tot en met 2015. De rechtbank acht het beroep tegen e afwijzing van het verzoek om schadevergoeding gegrond. De rechtbank wijst als schade het bedrag toe dat door het verstrekken van deze gegevens ten onrechte is betaald.

Ik ben geen jurist bestuursrecht. Ik vind deze uitspraak wellicht daarom enigszins  onbegrijpelijk. Hoe kan de rechtbank het verzet ongegrond verklaren wegens het niet in strijd handelen met de wet en vervolgens wél schadevergoeding toewijzen op grond van de uitspraak van de Raad van State  waarin een ander oordeel wordt gegeven.

Daarnaast begrijp ik de schadebegroting niet. Uit de berekening maak ik niet op dat de rechtbank rekening heeft gehouden met  het  cumulatieve effect van de verhoging. het is in dit verband jammer dat de huurder is verhuisd. Hoe had de schadevergoeding dan berekend moeten worden? De onrechtmatige verhoging werkt immers ook door over de periode dat de verhoging wel rechtmatig werd geacht te zijn. De verhogingen zijn immers berekend over het component, waarin zich de (onrechtmatige verhoging bevond). Er wordt dan ook in de toekomst schade geleden omdat de verhuurder de verhoging ook kan berekenen  over een gedeelte van de huur waarvan is vastgesteld dat dit deel van de verhoging onrechtmatig was.

 

 

Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur (wijziging 31 mei 2018)

Het hof te Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9214) inderdaad te kennen dat de huurder na huurbeëindiging geen recht meer had om de huur op te schorten. Het opschortingsrecht is bedoeld als prikkel om de vereiste werkzaamheden af te dwingen. Na huurbeëindiging kan dit doel niet meer worden bereikt en vervalt het recht tot opschorting van de huur. Het hof geeft echter een verkeerde interpretatie aan de vordering tot huurvermindering. Het hof stelt immers:  Voor de vordering van de huurder van woonruimte tot vermindering van de huurprijs geldt op grond van artikel 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.(…) Nu de huurovereenkomst is geëindigd en de huurprijs niet is verlaagd en ook niet meer kan worden verlaagd, heeft het opschortingsrecht zijn betekenis verloren.

Dit is onjuist. de huurverlaging kan worden gevorderd tot maximaal zes maanden voor het instellen van de vordering tot huurverlaging. Stel dat de verhuurder op 1 januari melding maakt van een gebrek en op 31 december een vordering tot huurverlaging instelt, dan kan de vordering tot huurverlaging bij sociale woonruimte ex artikel 7:257 lid 2 BW maximaal 6 maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering is ingesteld. Deze vervaltermijn gaat dus er niet vanuit dat de vordering ingesteld moet worden binnen 6 maanden na melding van het gebrek. Merkwaardig dat het hof deze vergissing maakt.

Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging (wijziging 31 mei 2018)

Naast de mededeling die moet worden gedaan door de huurder van het gebrek, dient de huurder de verhuurder ook toe te laten in de woning om het gebrek te onderzoeken. Laat de huurder de verhuurder niet toe in het gehuurde, maar klaagt men wel over gebreken, bijvoorbeeld vochtproblemen, dan kan er ook geen aanspraak op huurvermindering worden gemaakt. Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583)  tot dit oordeel. Het komt het hof voor dat in die wettelijke term “behoorlijke kennisgeving” ligt besloten dat huurster verhuurster toegang tot het gehuurde dient te verstrekken om de ernst van de situatie te kunnen beoordelen. Op het gegeven dat huurster dat zonder goede grond heeft nagelaten, stuit dan haar beroep op artikel 7:207 BW af. Maar ook indien daarover anders gedacht zou moeten worden, en huurster in beginsel wel een beroep op artikel 7:207 BW toekomt, acht het hof dat beroep van huurster in het onderhavige geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

Het hof had naar mijn mening ook kunnen verwijzen naar het crediteursverzuim. De crediteur  (de huurder is in het kader van het verzoek om een herstelverplichting schuldeiser) schiet te kort als deze de verhuurder geen of onvoldoende gelegenheid geeft om de verplichtingen na te komen. Zolang een schuldeiser in verzuim is, kan een schuldenaar niet in verzuim komen. Op vordering van de schuldenaar (= in dit verband de verhuurder) kan de rechter bepalen dat hij van zijn verbintenis bevrijd is als de schuldeiser in verzuim blijft.

De verwijzing naar de redelijkheid en billijkheid is ook te begrijpen. Het kan natuurlijk niet de bedoeling zijn dat de huurder door medewerking te weigeren de lengte van de periode kan verlengen dat er huurverlaging gegeven kan worden.

 

Gebrek of geen gebrek? That’s the question! (wijziging 29 mei 2018)

Dat niet iedere stoornis in het huurgenot hoeft te duiden op een gebrek dat de verhuurder is te verwijten bleek ook uit het arrest van de Hoge Raad van 2 juni 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1352). Deze procedure betrof  de vordering van een huurder jegens zijn verhuurder tot vergoeding van de schade die de huurder had geleden als gevolg van een overstroming in de door hem van de verhuurder gehuurde garage. Het hof had vastgesteld dat de overstroming was veroorzaakt door een verstopping in de rioolafvoerleiding van de verhuurder, die op haar beurt het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Het hof heeft de verstopping aangemerkt als een ‘feitelijke stoornis door derden’ in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW en de vordering afgewezen. De Hoge Raad was van oordeel dat het hof een juist oordeel had gegeven en de klachten niet cassatie konden leiden. De advocaat-generaal kwam in zijn conclusie van 2 juni 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:486) tot een zelfde oordeel. Als vaststaand kon in deze procedure worden aangenomen dat een eerder geconstateerde overstroming het gevolg was van een verstopping in de rioolafvoerleiding van het gebouwen complex van de verhuurder, dat de loodgieter destijds de verstopping heeft verholpen en heeft geconstateerd dat het riool zelf geen gebreken vertoonde en dat geen sprake was van een constructiefout. De verhuurder heeft destijds geconcludeerd dat de verstopping het gevolg was van oneigenlijk gebruik van het rioolsysteem door de huurders van de bovengelegen woonlagen. Door de eisende huurder waren geen andere oorzaken gesteld. Met de verhuurder was het hof van oordeel dat een zodanige verstopping kan worden beschouwd als een feitelijke stoornis in de zin van artikel 7:204, derde lid, BW, zodat in zoverre geen sprake is van een gebrek als bedoeld in het tweede lid van dat artikel. Voor zover de overstroming als gevolg van de verstopping aangemerkt zou worden, dan zou gelden dat hier niet sprake is van een gebrek dat de verhuurder toegerekend kon worden, omdat het probleem  direct was verholpen door de door de verhuurder ingeschakelde loodgieter. Er was geen bewijs aangeleverd dat er sprake was van gebrekkig onderhoud.

Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule (wijziging 27 mei 2018)

Ik vind het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 10 april 2018 (ECLI:NL:GHDHA:2018:652) niet duidelijk. Het hof komt hier tot de conclusie dat er sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd. Het hof verwijst voor overeengekomen duur naar een bepaling in het huurcontract, waarin het volgende staat vermeld: ” er is sprake van een overeenkomst voor de bepaalde tijd van vier jaar en 29 dagen”. Het hof schijnt hierbij uit het oog te verliezen dat de huurperiode die partijen zijn overeengekomen niet zegt of er sprake is van een overeenkomst van bepaalde tijd. De overeenkomst moet immers in het wettelijke systeem passen. Als er volgens het wettelijke systeem niet sprake is van een overeenkomst voor bepaalde tijd, dan is er sprake van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een bepaalde tijdsclausule. Gedurende de tijd dat deze overeenkomst was gesloten was artikel 7:271 lid 1 BW nog niet van toepassing. Uit de casus maak ik niet op dat er sprake was van een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW (de diplomatenclausule). was. Ik zou dus zeggen dat hier sprake was van een overeenkomst voor onbepaalde tijd met een  bepaalde tijdsclausule. Een bepaalde tijdsclausule  kan ook niet tussentijds worden beëindigd. Zie hierover het onderdeel “Intermezzo: De bepaalde tijdsclausule” in dit hoofdstuk. Een overeenkomst met een bepaalde tijdsclausule is geen overeenkomst voor bepaalde tijd, maar een overeenkomst voor onbepaalde tijd. Het hof spreek in het arrest wel over een diplomatenclausule, maar uit de feiten die zijn weergegeven kan ik niet afleiden dat is voldaan aan de voorwaarden van een diplomatenclausule. Hoe het ook zij: als tussentijdse beëindiging niet is overeengekomen, dan kan de overeenkomst tussentijds niet worden beëindigd. Het lijkt onwaarschijnlijk dat partijen volgend de oude regeling een tussentijdse overeenkomst waren overeengekomen als er sprake was van een diplomatenclausule. Volgens de oude regeling was een opvolgende regeling niet mogelijk. De verhuurder zou dan zelf weer van de woning gebruik moeten maken en daarbij geconfronteerd worden met een aantal jaren huurderving. Bij een bepaalde tijdsclausule zou bij beëindiging van huurovereenkomst wel gebruik gemaakt kunnen worden van opvolgende verhuring.

Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel, (wijziging 16 mei 2018)

Gerechtshof te Amsterdam arrest van 11 juli 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2733). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid werden verschillende onderwerpen aan de orde gesteld, waaronder de verhoging van de huurprijs van de geliberaliseerde woonruimte. redelijk voorstel verhoging van de huurprijs van circa € 540 naar € 1600. De ingangsdatum van de huurprijs werd aangepast.  Klik hier om het gehele stuk te lezen.

Site overgezet naar WordPress

In maart en april 2018 is Huurgeschil.nl overgezet naar WordPress.

Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet (wijziging 22 maart 2018)
De leverancier draagt zorg voor een betrouwbare en kwalitatief goede levering van warmte. Dit lijkt een risicoaansprakelijkheid. Bij ernstige storingen dienen de leveranciers van energie aan hun klanten een compensatie te verstrekken. Duurt de storing langer dan 4, maar minder dan 8 uur, dan bedraagt de compensatie 35 euro per aansluiting. Daarna bedraagt de compensatie 20 euro per periode van vier uur. De eerste dag storing van 24 uur kost dus 115 euro. Dit blijkt uit artikel 2 lid 7 van de Warmtewet en artikel 4 lid 2 van de Warmteregeling . Geplande werkzaamheden worden niet als storing beschouwd. Werkzaamheden aan de installatie waarbij de warmtelevering wordt onderbroken dienen vanaf 1 januari 2014 minimaal 3 dagen van te voren aan de verbruikers worden meegedeeld. Als de mededeling niet tijdig wordt gedaan, dan wordt de onderbreking van warmtelevering als storing aangemerkt, waarvoor compensatie verschuldigd is.

De compensatie hoeft niet te worden uitgekeerd indien de onderbreking van de levering van warmte zijn oorsprong vindt in de binneninstallatie van de gebruiker (als deze installatie in het gehuurde niet tot het warmtenet behoort). Het warmtenet is immers, zoals boven al vermeld, volgens artikel 1 sub c van de Warmtewet het geheel van tot elkaar behorende, met elkaar verbonden leidingen, bijbehorende installaties en overige hulpmiddelen dienstbaar aan het transport van warmte van de bron naar de afnemers, behoudens voor zover deze leidingen, installaties en hulpmiddelen zijn gelegen in een gebouw of werk van een verbruiker of van een producent en strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van dat gebouw of werk. Tot de binneninstallatie van een verbruiker behoren in ieder geval radiatoren, de individuele warmtewisselaar/afleverset, de individuele meter en de warmtekostenverdelers. Alleen leidingen die strekken tot toe- of afvoer van warmte ten behoeve van een gebouw of werk van een verbruiker vallen onder een binneninstallatie.
In de Memorie van toelichting van de Wijziging van de Warmtewet (wijzigingen naar aanleiding van de evaluatie van de Warmtewet), vergaderjaar 2016-2017 wordt op pagina 42 onder meer ingegaan op het verschil tussen het warmtenet en de binneninstallatie en het belang van het erkennen van dit verschil.
Er staat namelijk in deze toelichting: “een duidelijke afgrenzing van de centrale en individuele aansluiting van het warmtenet, het inpandig leidingstelsel, de binneninstallatie en de afleverset is van belang voor de verdeling van taken en verantwoordelijkheden van betrokken partijen (netbeheerder, leverancier, verbruiker en gebouweigenaar) op grond van de Warmtewet en voor de toepasselijkheid van de verschillende onderdelen van het tariefreguleringssysteem. De afgrenzing van zowel centrale als individuele aansluitingen aan de zijde van het warmtenet is doorgaans aftakking van het warmtenet in de vorm van een koppelelement of een T-stuk. Dit geldt ook voor de afgrenzing van een individuele aansluiting op een inpandig leidingstelsel. Bepalend is dat de leidingen en de daaraan verbonden hulpmiddelen na deze aftakking gebruikt worden voor transport van warmte naar een inpandig leidingstelsel (centrale aansluiting) of een individuele verbruiker (individuele aansluiting). Het koppelelement of T-stuk is onderdeel van de aansluiting. Er zijn echter situaties waarin er geen koppelelement of T-stuk aanwezig is. In die gevallen is het aan de betrokken partijen om in de warmteleveringsovereenkomst een fysiek punt of meerdere fysieke punten aan te wijzen waar de individuele of centrale aansluiting wordt geacht te zijn afgegrensd van het warmtenet. Dit geldt wederom eveneens voor de afgrenzing van een individuele aansluiting op een inpandig leidingstelsel”.

Op pagina 43 van deze toelichting staat: “niet in alle gevallen is er echter een afleverset geplaatst. In situaties van blokverwarming waar warmte door middel van ring- en stijgleidingen door woon- en bedrijfsruimten loopt is er vaak geen afleverset geplaatst. Om deze reden is gekozen voor een functionele omschrijving van het begrip individuele aansluiting. In de gevallen waar er geen sprake is van een afleverset wordt het punt van aansluiting bepaald op het punt waar de ring- en stijgleidingen de onroerende zaak van de verbruiker binnen gaan”.

Op pagina 43 van deze toelichting staat: “In het tweede lid, aanhef en onderdeel a, is bepaald dat ingeval zich een storing voordoet in het inpandig leidingstelsel van de gebouweigenaar of de individuele aansluiting van de verbruiker daarop, de verbruiker de leverancier kan aanspreken voor storingscompensatie. Voor dit uitgangspunt is gekozen omdat het voor de verbruiker veelal niet goed te achterhalen is waar een storing zich voordoet”.

In artikel 3a, eerste lid Warmtewet, wordt de verplichting om storingscompensatie uit te keren aan de verbruiker in het geval van een onderbreking van de warmtelevering als gevolg van een storing, beperkt tot gevallen waarin de oorzaak van de storing gelegen is in:
-het warmtenet van de leverancier of de netbeheerder;
-de afleverset, indien deze het eigendom is van de leverancier;
-de aansluiting (zowel de centrale als de individuele aansluiting), of
-het inpandig leidingstelsel van de gebouweigenaar.

Om aanspraak te kunnen maken op de compensatieregeling moet zich dus een probleem voordoen aan het Warmtenet en niet aan de binneninstallatie. Bij het starten van een procedure in verband met de compensatieregeling is het dus verstandig te stellen en te bewijzen dat er geen sprake was van een gebrek aan de binneninstallatie, maar dat er sprake was van een gebrek aan het warmtenet, waardoor de warmte werd onderbroken. In een zaak die voor de rechtbank ‘s-Gravenhage, kantonzaken, locatie ‘s-Gravenhage werd in het vonnis van de rechtbank van 15 maart 2018 ( nog niet gepubliceerd rolnummer 6390255 RL EXPL 17-25726) geoordeeld dat er sprake kon zijn van een gebrek aan de binneninstallatie. Wederpartij had op geen enkele wijze gewezen op dit onderscheid tussen de binneninstallatie en warmtenet. Zonder na de comparatie van partijen schriftelijk door te laten procederen of bewijslasten uit te delen werd de vordering van de huurder afgewezen. De huurder stelt nu hoger beroep in omdat het vonnis niet goed is onderbouwd. Er zijn immers conclusies getrokken, die volgens de huurder niet op basis van het feitencomplex afgeleid hadden kunnen worden.

Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte (wijziging 3 maart 2018)
De berekening van de servicekosten op basis van het gehuurde aantal m² BVO is doorgaans het uitgangspunt van de in rekening te brengen kosten. Er wordt door de verhuurder een voorschotbedrag gevraagd. Het is de bedoeling dat dit voorschotbedrag een redelijke benadering geeft van de uiteindelijk in rekening te brengen kosten.

Met betrekking tot servicekosten heeft als uitgangspunt te gelden dat alle huurders samen de lasten van de servicekosten dragen. Het ligt niet in de rede dat een verhuurder (een deel van) de servicekosten voor zijn rekening neemt. De kosten dienen immers ter facilitering van de huurders c.q. het gehuurde. Dit betekent dat gedaagden redelijkerwijs mochten verwachten dat de som van de breukdelen die zij voor de verschillende huurders hanteren, uitkomt op 1/1.

Gelet op het hiervoor genoemde uitgangspunt dat de breukdelen tezamen moeten uitkomen op 1/1, zullen de teller en de noemer van de breuk in gelijke eenheden moeten worden geformuleerd. Als er een bepaalde oppervlakte is verhuurd, dan kan deze oppervlakte voor de berekening van de servicekosten niet alleen tot uitgangspunt worden genomen. Het BVO is immers het totale oppervlakte van een verhuurd gebouw, waarbij ook niet verhuurbare gedeeltes, zoals parkeerruimtes en ruimten voor gebouwinstallaties aan huurders worden toegerekend. Als het gehuurde dus een oppervlakte van 3327 m² beslaat, dan kan deze oppervlakte niet alleen dienen voor de berekening van het deel van de servicekosten dat voor rekening van de huurder komt, omdat geen oppervlaktes voor niet verhuurbare gedeeltes zijn verdisconteerd. Als de totale grootte van een gebouw dus 10.274,64 m² beslaat en de totale oppervlakte van de verhuurde winkels 8502 m² beslaat, dan zal voor het uitgangspunt van de berekening van het volgende uitgegaan dienen te worden. Wanneer de oppervlakte van de gehuurde unit (3327 m²) als teller wordt gebruikt voor de berekening van de breuk, heeft dit tot gevolg dat de totale gehuurde oppervlakte van de winkelruimtes (8502 m²) als noemer moet worden gehanteerd. Dit kan volgens de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam, locatie Dordrecht, in haar vonnis van 20 april 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10376, niet op Rechtspraak.nl gepubliceerd, wél gepubliceerd in WR 2018,28) als redelijke verdeling van kosten worden beschouwd.

Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte (wijziging 3 maart 2018)
Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Deze uitspraak werd gedaan in het kader van een opzegging door de verhuurder van deze overeenkomst. Ik vond deze uitspraak in dit onderdeel ook op zijn plaats, omdat een partij die tegen zijn zin met een huurprijswijziging wordt geconfronteerd ook het argument te berde kan brengen dat ter bepaling van de huurprijs de gehuurde ruimte moet worden gesplitst als er sprake is van zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte. Zoals boven al gesteld moet de partij die het initiatief tot wijziging van de huurprijs er mee rekening mee houden dat het gehuurde kan worden gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. Als men het initiatief tot wijziging van de huurprijs heeft genomen en men is uitgegaan van één huurregime, dan kan men een verkeerd beeld krijgen van de huurprijs die ten aanzien van het gehuurde geldt. De huurprijs kan immers behoorlijk anders als er met twee verschillende huurregimes rekening gehouden moet worden ter bepaling van de huurprijs. In deze zaak had de verhuurder zich op onbegrijpelijke wijze op het standpunt gesteld dat er sprake was van 7:230a BW-bedrijfsruimte. het ging hier om de verkoop van levensmiddelen in de bedrijfsruimte. Een schoolvoorbeeld van 7:290 BW-bedrijfsruimte lijkt mij. Dat de bestemming gedurende de looptijd van de overeenkomst zou zijn gewijzigd, doet daar niets aan af. Voor het huurregime moet immers worden gekeken naar het huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was. Verder is het onduidelijk waarom in deze procedure en verklaring voor recht is gevraagd dat er sprake zou zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte, terwijl er voorts ontruiming is gevorderd van het gehuurde voor zover er sprake zou zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Deze verhuurder was zich kennelijk in het geheel niet bewust van de regeling van 7:230a BW bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming die de huurder zou kunnen genieten in het kader van deze regeling. Hoe het ook zij: zowel de kantonrechter als het hof kwamen uit op een regeling die is gebaseerd op 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarvan de woonruimte ook nog eens kon worden gesplitst.

Naar het oordeel van het hof moet voor de vraag of het gehuurde in verschillende huurregimes kan worden gespitst onder meer, dus niet alleen, moet worden gekeken of onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan wordt genoemd het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.
In deze concrete situatie betrekt het hof de volgende feiten bij haar oordeel: de bovenwoning en de bedrijfsruimte beneden hebben ieder een eigen ingang, de woning en de bedrijfsruimte zijn niet met elkaar verboden en zij hebben hun eigen voorzieningen (behoudens de aansluiting van gas, water en elektriciteit, welk punt zonder al te veel kosten kan worden opgelost). Beide ruimten hebben eigen sanitaire voorzieningen. De bedrijfsruimte is weliswaar niet voorzien van een Cv-installatie, maar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat dit nooit anders is geweest en dat dit aan het gebruik van de bedrijfsruimte niet in de weg staat. Voorts is van belang dat de bovenwoning in de periode van 1979 tot 1982 door de huurders afzonderlijk van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder was gehuurd. Daarnaast is niet gebleken dat er speciale voorzieningen getroffen dienen te worden om stank- of geluidsoverlast te voorkomen. De verhuurders stellen wel dat in die periode de bedrijfsruimte leeg is blijven staan in afwachting van de huur door deze huurders, maar de huurders hebben die stelling gemotiveerd weersproken. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan huurders is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn.

De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring (wijziging 3 maart 2018)
Als zich een verschil van mening voordoet tussen huurder of verhuurder of het herstel volledig plaats heeft gevonden, dan kan de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich op grond van artikel 12 lid 5 UHW tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie geeft dan een oordeel of het gebrek al dan niet is verholpen. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden. Als het gebrek is verholpen, dan dient de huurder vanaf de maand volgend op de maand waarop het gebrek is verholpen, weer de normale huurprijs te betalen.
Verder moet bedacht worden dat op de procedure artikel 16 lid 4 UHW jo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van artikel 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De procedure waarbij de Huurcommissie vast dient te stellen of de gebreken al dan niet zijn verholpen is immers geregeld in het UHW. Op deze procedure is zijn de artikelen als genoemd in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 BW niet van toepassing. Aangezien in laatstgenoemde paragrafen de ‘fictie van wilsovereenstemming’ is geregeld, terwijl deze de ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet is geregeld in het UHW, is deze fictie van wilsovereenstemming niet van toepassing op de procedure waarin de Huurcommissie vaststelt of de gebreken zijn verholpen. Het staat partijen daarom vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald.
In de procedure waarin de Huurcommissie is gevraagd om de huurverlaging op te heffen wegens opheffing van de gebreken, stond vermeld dat dat partijen zich conform artikel 7:262 BW binnen 8 weken tot de rechter kunnen wenden, indien zij zich niet met de uitspraak van de huurcommissie kunnen verenigen. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wél gepubliceed in de WR 2018/22) daarom van oordeel dat het partijen vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald en daarmee over het al dan niet voortduren van de tijdelijke vermindering na 1 juli 2016. Een dergelijke vordering wordt volgens de rechter gebaseerd op artikel 7:207 BW dat bepaalt dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het staat partijen dus vrij om de rechter een oordeel over laten geven over voltooiing van de herstelwerkzaamheden ook na het verstrijken van de periode van 8 weken.

Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder (wijziging 24 februari 2018)
De hoofdverhuurder kan in kortgeding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, erop vooruitlopend dat zijn vordering ex artikel 7:269 lid 2 BW (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen) zal worden toegewezen.Noot 28

Niet uitgesloten is dus dat de hoofdverhuurder in kort geding zowel de ontruiming van de hoofdhuurder (op grond van niet-nakoming) als van de onderhuurder (anticiperend op artikel 7:269 lid 2 BW) kan vorderen, nog voordat de hoofdhuurovereenkomst ontbonden is.

Deze gecombineerde vordering tegen de hoofdhuurder (ontbinding van de huurovereenkomst op grond van het te kort schieten in de verplichtingen uit de huurovereenkomst) in een bodemprocedure wegens verboden onderverhuring van de woning en een voorwaardelijke vordering tegen de onderhuurder (op grond van huurbeëindiging op grond van het niet voldoen aan de voorwaarden van onderhuur) is dus ook mogelijk. Dit had de advocaat die de hoofdverhuurder bijstond over het hoofd gezien in de zaak die voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam diende. De rechtbank moest in haar vonnis van 14 juli 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:5267 de vordering tot onvoorwaardelijk ontruiming dus afwijzen. In deze zaak werd een huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de hoofdverhuurder door de rechter ontbonden. De hoofdhuurder was jegens de hoofdverhuurder tekortgeschoten door de woning niet uitsluitend als woning te gebruiken, maar in de woning een hotel te runnen. Verder had de brandweer geconstateerd dat in strijd met regelgeving ten aanzien van (brand)veiligheid was verhuurd. Dit alles maakte dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder rechtvaardigde. Ten aanzien van de onvoorwaardelijk ingestelde vordering oordeelde de kantonrechter dat ingevolge artikel 7:269 lid 2 BW de verhuurder pas na beëindiging van de huur de mogelijkheid heeft om in rechte te vorderen dat deze huur met de onderhuurder zal eindigen. De rechter verbond aan deze ingestelde onvoorwaardelijke vordering van de hoofdverhuurder het gevolg dat deze vordering niet toewijsbaar was. Mr. J. Tuinman zegt terecht in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2018/10) dat de verhuurder nu genoodzaakt is om een tweede procedure op te tuigen. Het standpunt van Tuinman dat de onderhuurder binnen de categorie “de zijnen” van de (hoofd)huurder valt deel ik niet. Dat is immers wél het geval bij onderverhuring van onzelfstandige ruimte, maar niet van onderverhuring van zelfstandige ruimte. Deze huurder van zelfstandige woonruimte kan immers beroep doen op de bescherming van artikel 7:269 lid 2 BW. Dat is niet mogelijk bij de huurder van onzelfstandige woonruimte. Als de termijn van artikel 7:269 lid 2 BW is verstreken, dan bewoont de onderhuurder middels rechtsgeldig titel de woonruimte. Dat is niet het geval bij de huurder van onzelfstandige woonruimte. De Hoge Raad heeft dit al beslist in haar arrest van juni 1983 Noot 29. In dit arrest werd beslist dat de in artikel 7:269 lid 2 BW genoemde termijn van zes maanden start vanaf de dag waarop de rechtelijke uitspraak waarbij de huurovereenkomst wordt ontbonden in kracht van gewijsde is gegaan. De verhuurder kan gedurende deze termijn, dus voordat de termijn van zes maanden is verstreken, een voorwaardelijke vordering tot beëindiging van het gebruik van de woning door de onderhuurder instellen. Deze vordering kan slechts voorwaardelijk kan worden ingediend, namelijk voor het geval dat de ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de hoofdhuurder door de rechter zal worden toegewezen.
De rechter zal dienen te beoordelen of er gronden zijn tot beëindiging van een na de ontbinding van de hoofdhuurovereenkomst voortgezette huurovereenkomst. Dit moet mede worden beoordeeld naar omstandigheden zoals die zullen bestaan vanaf het tijdstip van ontbinding van de overeenkomst tussen de hoofdhuurder en de huurder. Als de overeenkomst tussen de huurder en de verhuurder op korte termijn zal worden ontbonden, kan er voldoende aanleiding bestaan om daarop vooruit te lopen. Als de rechter van mening is dat de huurovereenkomst tussen de onderhuurder en de verhuurder niet zal worden gecontinueerd, zal er reden kunnen zijn om het tijdstip van beëindiging van de onderhuurovereenkomst uit te spreken.

Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag (wijziging 24 februari 2018)
De kantonrechter te Rotterdam was in haar vonnis van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4922) van oordeel dat de huurder een beroep op dwaling toekwam vanwege het feit dat een corporatie een huurder niet voldoende had geïnformeerd over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. De huurder had een huurachterstand laten ontstaan. Er was en huurachterstand ontstaan van € 3.840,54. De kantonrechter was van oordeel dat de verhuurder als professionele verhuurder diende te beoordelen of een potentiële huurder gelet op zijn inkomen in aanmerking komt om een bepaalde woning te huren en als dit zo is te beoordelen of de huurder voldoende inkomen heeft om de huur te betalen en de potentiële huurder in te lichten over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen. De kantonrechter vond deze onderzoeksplicht eens te meer bij de verhuurder liggen wegens haar rol als sociale verhuurder. De kantonrechter achtte het redelijk om, zoals de huurders vorderden, het nadeel van deze dwaling in die zin op te heffen, dat de huur vanaf de aanvang van de huurovereenkomst tot en met de maand juli 2017 vastgesteld wordt op € 409,92 per maand. In de maand augustus 2017 waren huurders allebei 23 jaar en golden andere huurtoeslagregels. Vanaf augustus 2017 was de huur dan weer zoals deze geweest zou zijn als alles volgens de regels was gegaan.
Ik vind dit standpunt van de kantonrechter onjuist. Allereerst is de kantonrechter alleen bevoegd te beoordelen of de woning in het kader van passend toewijzen aan de huurder toegewezen mag worden. Verder is de verhuurder zelf verantwoordelijk of de woning kan worden verhuurd voor het aangeboden bedrag en is de huurder verantwoordelijk voor het kunnen huren van de woning voor het aangeboden bedrag. Daarnaast hadden de huurders een veel hogere achterstand laten ontstaan dan het verschil tussen de huur inclusief huurtoeslag en exclusief huurtoeslag. Er was toch geen gerechtvaardigde reden om deze achterstand tot deze hoogte op te laten lopen?
Huurder stelde dat hij de huurovereenkomst niet zou hebben gesloten indien hij geweten zou hebben dat hij niet in aanmerking zou komen voor huurtoeslag. De huurder had toch bij de daarvoor bestemde instanties een vraag kunnen stellen over de mogelijkheid tot verkrijging van huurtoeslag. Een woningcorporatie is toch niet de aangewezen instantie om over dit onderwerp sluitende informatie te verstrekken, laat staan dat van de verhuurder mag worden verwacht dat deze op eigen initiatief over de mogelijkheid van het verkrijgen van huurtoeslag wordt geïnformeerd. Daarnaast kan van de dwalende verhuurder niet worden verwacht dat deze de huurder informeer over feiten waarvan zij niet op de hoogte is. Hiermee in verband verwijs ik naar het arrest van de Hoge Raad van 27 november 2015 ECLI:NL:HR:2015:3424 waarin werd geoordeeld dat de mededelingsplicht van een professionele verhuurder niet zonder meer aangenomen mag worden, maar is afhankelijk is van de omstandigheden van het geval.
Ik had dit arrest al eerder aangehaald in verband met de gebrekenregeling. In het kader van dit arrest stond de vraag centraal of een verhuurder tekortschoot door de huurder er niet op te wijzen dat het niet mogelijk was de beoogde bestemming in het gehuurde uit te voeren. De Hoge Raad oordeelde in deze kwestie dat de omstandigheid dat de verhuurder een professionele speler is brengt dus niet noodzakelijkerwijs mee dat zij op de hoogte had behoren te zijn van de bestemming van het pand, temeer omdat voormalige huurders het pand steeds voor horecadoeleinden hebben gebruikt. Hierbij was er sprake van een bestemmingsplan dat niet een zelfstandig opererende horecaruimte toestond, doch slechts een horecaruimte toestond die samenwerkte met het naastgelegen casino. De (onder)huurder had de overeenkomsten met de verhuurder vernietigd. De verhuurder accepteerde deze vernietiging niet en vorderde betaling van de huur.
Mr. L.W.M. van Dam-van den Broek merkt in haar noot bij deze uitspraak (WR 2018/8) op dat de Hoge Raad in haar uitspraak ook verwijst naar de Parlementaire geschiedenis van Boek 6 BW Boek 6, p. 909. De Hoge Raad merkte op de dat een verplichting tot ‘preventief’ inlichten niet te snel mag worden aangenomen, en dat van een ‘behoren in te lichten’ in het algemeen slechts sprake zal zijn als de wederpartij van de dwalende zelf van de juiste stand van zaken op de hoogte was. Een dergelijke verplichting mag, zo besloot de Hoge Raad, ook worden aangenomen indien de wederpartij, bijvoorbeeld vanwege zijn deskundigheid ten aanzien van de omstandigheid waaromtrent gedwaald wordt, geacht moet worden van de juiste stand van zaken op de hoogte te zijn. Volgens mr. L.W.M. van Dam-van den Broek vloeit uit dit arrest van de Hoge Raad onder meer voort dat het ‘behoren in te lichten’ geen eigen onderzoeksplicht binnen de mededelingsplicht met zich meebrengt, maar dat deze louter beperkt is tot informatie die geacht wordt bij de wederpartij van de dwalende aanwezig te zijn. Dit lijkt mij een juist standpunt. De kantonrechter heeft dit door de Hoge Raad neergelegde standpunt uit het oog verloren, waardoor haar standpunt onjuist is.

Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening (wijziging 12 februari 2018)
Als eis wordt gesteld dat de verhuurder de toestemming tot het aanbrengen van veranderingen voorafgaand aan de werkzaamheden en in schriftelijke vorm moet verlenen. Het vragen van toestemming voor wijzigingen achteraf is dus vragen om moeilijkheden. Toestemming en/of het verkrijgen van een machtiging achteraf kan niet worden gevraagd, zodat de huurder van met name bedrijfsruimte kans loopt dat hij de aangebrachte wijzigingen weer zal moeten verwijderen als de huurder bewijs van toestemming van de wijzigingen niet kan bewijzen en verhuurder verwijdering van de aangebrachte wijzigingen verlangt Noot 19.

De verhuurder kan vorderen dat de huurder deze wijzigingen onder verbeuring van een dwangsom zelf ongedaan maakt. De verhuurder kan ook vorderen dat zij ex artikel 3:299 BW gemachtigd wordt deze wijzigingen zelf te verwijderen. Volgens een vonnis van 12 september 2017 van de rechtbank te Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2017:6556 houdt een machtiging ex artikel 3:299 BW ten behoeve van de verhuurder niet in dat de verhuurder daarmee een machtiging is gegeven om het gehuurde binnen te treden. De Algemene wet op het binnentreden (Awb) bepaalt immers dat voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner een schriftelijke machtiging vereist is. Bevoegd tot het geven van een dergelijke machtiging zijn de advocaat-generaal bij het ressortspakket, de (hulp)officier van justitie en (in bepaalde gevallen) de burgemeester. Een machtiging is niet nodig, voor zover de bevoegdheid tot binnentreden bij wet is toegekend, aan onder meer de deurwaarder. De verhuurder had niet gevorderd dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv). De verhuurder had immers slechts in het petitum een machtiging gevorderd om de aanbouw zelf te verwijderen. Dit betekende dat de vordering tot het zelf mogen verwijderen daarom afgewezen moest worden. De verhuurder doet er goed aan te vorderen dat zij de aangebrachte voorziening zelf mag verwijderen en dat binnentreden plaats kan vinden door de deurwaarder op grond van het in de artikelen 555 e.v. jo. 444 Rv bepaalde (in het bijzonder op grond van artikel 558 Rv).

De hierboven genoemde uitspraak houdt verband met de regels over het binnentreden van een woning. Ten aanzien van de mogelijkheid van binnentreden van een woning geeft de Grondwet een basisregel. De Grondwet geeft in artikel 12 lid 1 weer dat “het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is alleen geoorloofd in de gevallen bij of krachtens de wet bepaald, door hen die daartoe bij of krachtens de wet zijn aangewezen”.

Dit uitgangspunt wordt verder uitgewerkt in de in de Algemene wet op het binnentreden van 22 juni 1994 (verder afgekort als Awbi). In deze wet wordt in artikel 2 Awbi het volgende vermeld in verband met het binnentreden van een woning zonder toestemming van de bewoner. Dit artikel vermeld onder lid 1 het volgende “Voor het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner is een schriftelijke machtiging vereist, tenzij en voor zover bij wet aan rechters, rechterlijke colleges, leden van het openbaar ministerie, burgemeesters, gerechtsdeurwaarders en belastingdeurwaarders de bevoegdheid is toegekend tot het binnentreden in een woning zonder toestemming van de bewoner. De machtiging wordt zo mogelijk getoond”.

Voor het huurecht is het voornamelijk van belang te weten in hoeverre de deurwaarder bevoegd is buiten de wil van de huurder de woning te betreden. Dit is doorgaans mogelijk binnen de kring van de bevoegdheid die de wet aan de deurwaarder verstrekt. Te denken valt bijvoorbeeld aan artikel 444 RV en artikel 555 RV, respectievelijk bedoeld voor het leggen van beslag en voor het ontruimen van woonruimte. Als deze acties door de deurwaarder uitgevoerd dienen te worden, dan geeft de wet daartoe de ruimte aan de deurwaarder.

Een uitzonder op de hoofdregel dat voor het binnentreden een wettelijke basis, dan wel een machtiging dient te bestaan, wordt vermeld in artikel 2 lid 3 Awbi. Uit dit artikel staat “een schriftelijke machtiging als bedoeld in het eerste lid is niet vereist, indien ter voorkoming of bestrijding van ernstig en onmiddellijk gevaar voor de veiligheid van personen of goederen terstond in de woning moet worden binnengetreden”.

De verhuurder kan dus alleen maar in uitzonderlijke gevallen binnentreden als er bijvoorbeeld door ernstige lekkage aanzienlijke schade aan het gehuurde zal ontstaan. Normaliter mag de verhuurder zonder toestemming van de huurder niet binnentreden als zo’n uitzonderlijke situatie niet voordoet. Het inschakelen van de deurwaarder heeft dan ook geen zin als er geen sprake is van ontruiming of het leggen van beslag.

De civiele rechter kan soms de verhuurder niet op grond van artikel 3:299 BW een machtiging verlenen tot reële executie ex artikel 3:299 lid 1 BW over te gaan als deze bevoegdheid niet bij de wet is geregeld. Zo zou de rechter niet zonder aan de netbeheerder toegang kunnen verlenen een woning te betreden om een om tot afsluiting van de woning van elektriciteit over te gaan en de meterstand op te nemen. De machtiging ex artikel 3:299 lid 1 BW kan weliswaar worden afgegeven, doch dit sluit nog niet in dat er een machtiging wordt gegeven om de woning binnen te treden. De verhuurder heeft dan niets aan deze toegekende machtiging als deze niet met zich meebrengt dat de verhuurder tevens bevoegd is de woning binnen te treden.

Volgens mr. J. A.M. Deckers (Mr. J.A.M. Deckers, WR 2018/1, Hoe kan een verhuurder of nutsbedrijf een woning binnentreden?) kan artikel 558 RV te hulp worden geroepen. Op grond van dit artikel kan een gedeeltelijke en tijdelijke gedwongen ontruiming van de woning worden gevorderd, voor de duur en in de mate die nodig zijn om de noodzakelijke werkzaamheden (zoals bijvoorbeeld het afsluiten van nutsvoorzieningen) te kunnen verrichten. In het kader van dringende werkzaamheden kan dit artikel ook zijn diensten bewijzen.

Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 8 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3210 , beslist dat een verhuurder op de voet van artikel 3:299 BW in verbinding met artikel 558 RV zichzelf de toegang te verschaffen om tot onderbreking en/of de-activering van de levering van nutsvoorzieningen te komen.

Het hof overwoog als volgt: “Nu onbestreden is dat geïntimeerde niet heeft verricht waartoe zij aldus was gehouden, kan Woningbedrijf Velsen op de voet van artikel 3:299 lid 1 BW worden gemachtigd om zelf datgene te bewerken waartoe nakoming zou hebben geleid, hier derhalve om zichzelf de toegang tot het perceel te verschaffen om tot de beoogde onderbreking en/of de-activering te komen. Zodanige machtiging kan worden geëffectueerd overeenkomstig de bepalingen van de zesde afdeling van Titel 3, Boek II Rv., welke afdeling ingevolge artikel 558 aanhef en onder a Rv. hier mede van toepassing is, welke toepasselijkheid meebrengt dat – anders dan de kantonrechter heeft overwogen – een schriftelijke machtiging als bedoeld in artikel 2 lid 1 Algemene wet op het binnentreden niet is vereist.”
Ik vind het merkwaardig dat het hof zelf artikel 558 RV in deze procedure heeft betrokken, zonder dat door de verhuurder op dit artikel een beroep was gedaan.
De deurwaarder mag ook niet zonder meer buiten de kring van zijn wettelijk bevoegdheid (beslag, ontruiming) de woning betreden. Er zijn aan zijn binnentreden dan een machtiging ex artikel 2 lid 1 Awbi ten grondslag moeten liggen.

De verhuurder die in verband met werkzaamheden aan het gehuurde het gehuurde wenst te betreden zal een machtiging op grond van artikel 3:299 BW dienen te vragen om dat werk uit te voeren dat de huurder weigert te verrichten. Daarnaast zal een gedeeltelijke ontruiming gevorderd moeten worden ex artikel 558 RV. Als deze gedeeltelijke ontruiming wordt toegewezen, dan kan de verhuurder en op grond van artikel 3:299 worden gemachtigd de werkzaamheden uit te voeren die noodzakelijk zijn en kunnen deze werkzaamheden worden gelegitimeerd door het binnentreden van de deurwaarder. De verhuurder moet er ook op bedacht zijn dat de artikelen 502 RV en artikel 503 RV op deze situatie van overeenkomstige toepassing zijn. Voorafgaande aan de werkzaamheden zal door een exploot van een deurwaarder bevel gedaan moeten worden om binnen twee dagen aan de executoriale titel te voldoen. Eerst na verloop van die termijn kunnen de werkzaamheden worden uitgevoerd. Indien daartoe gronden zijn, kan de voorzieningenrechter van de rechtbank, ook op mondeling verzoek van de deurwaarder, die termijn inkorten. Let er ook op dat als de schuldeiser een jaar na het bevel heeft laten verlopen, hij gehouden zal zijn het bevel te vernieuwen.

Updates
  • Bijgewerkt 16 mei 2016 pagina gestart.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016 wijzing toewijzing huurwoningen.
  • Bijgewerkt 27 mei 2016 terugvordering onrechtmatig verkregen voordeel is geen onredelijk beding in de zin van richtlijn 93/13..
  • Bijgewerkt 29 mei 2016 Toekomstige regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 3 juni 2016 hoger beroep mogelijk in het kader van de kwalificatievoorvraag en indexering WOZ-waarde.
  • Bijgewerkt 4 juni 2016. Wijziging woningwaardering COROP-gebieden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. Bemiddelingskosten en dienen voor twee heren
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. Toewijzingsbeleid woningen door een corporatie
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Levert een oude cv-ketel een gebrek op?
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Gebreken en gevolgschade wegens het niet kunnen inschrijven bij de gemeente.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Investeringen ten behoeve van de huurder, waarvan de aflossing in de huurprijs zit verwerkt.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Meerpremie voor de brandverzekering
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Huuropzegging en vergoeding goodwill
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Terugvordering servicekosten meubilair bij geliberaliseerde woonruimte in strijd met de redelijk en billijkheid
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Uitspraak Huurcommissie herleeft
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Asbestbesmetting en immmateriële schade
  • Bijgewerkt 12 augustus 2016. matiging overeengekomen boete
  • Bijgewerkt 17 augustus 2016. Hoofdverblijf en gebruik van woonruimte en ontruiming van het gehuurde
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016.Ambtshalve toetsing van het boetebeding en vernietiging van dit beding
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016. et recht om huur op te schorten vervalt na huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Herstelverplichting van de huurder omvat niet schade die door ouderdom is ontstaan
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Schade aan gehuurde voor rekening van huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 4 september 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Huurprijs en BTW-heffing
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Vernietigbare rechtshandelingen
  • Bijgewerkt 15 september 2016. Aanvraag medehuurderschap na verlaten gehuurde door samenwoner
  • Bijgewerkt 16 september 2016. Een ex-echtgenoot kan na een echtscheidingsbeschikking waarin de woning aan haar is toegewezen niet de woning alsnog aan haar ex-echtgenoot toewijzen
  • Bijgewerkt 20 september 2016. Aspirant huurder kan koop/huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden ontbinden
  • Bijgewerkt 22 september 2016. Algemene omschrijving van het gehuurde leidt tot meer vrijheid voor de huurder
  • Bijgewerkt 25 september 2016. Geen ondeelbare overeenkomst
  • Bijgewerkt 30 september 2016. Onderscheid tussen bewindvoerders
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Weigering medewerking aan onderzoek vloer
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Geen concurentie door eigen verhuurder mogelijk
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Schade aan geluids- en lichtapparatuur naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder
  • Bijgewerkt 3 oktober 2016.Tekortkoming onvoldoende om buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardingen
  • Bijgewerkt 6 oktober 2016. Huurbeëindiging woonruimte van een jongere. Toepasselijkelijkheid van de regeling van artikel 7:274 c BW
  • Bijgewerkt 10 oktober 2016. Vennotschap onder firma en verjaring van vorderingen
  • Bijgewerkt 13 oktober 2016. Huurprijswijziging afhankelijke bedrijfswoning
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. De huurprijs van een hoekpand hoeft bij huurprijswijziging niet zonder meer worden gecorrigeerd
  • Bijgewerkt 24 oktober 2016. Aansluitbijdrage op grond van de Warmtewet?
  • Bijgewerkt 26 oktober 2016. Wederom verhuring sociale woonruimte via Airbnb onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Buitengerechtelijke ontbinding terecht gedaan; huurder kan niet terug naar de voormalig gehuurde woning
  • Bijgewerkt 2 november 2016. WSNP en bewind. Mag de huurder huur betalen en wie moet worden gedagvaard?
  • Bijgewerkt 2 november 2016. Geen voorinspectie bij het einde van de huurperiode geen volledige doorbelasting herstelkosten?
  • Bijgewerkt 17 november 2016. Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo 7:252 BW
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Wijzigingen aan het gehuurde en ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Onrechtmatige verstrekken inkomensverklaring belastingdienst staat huurverhoging niet in de weg
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Huurprijswetgeving niet in strijd met EVRM
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
  • Bijgewerkt 21 november 2016. Afwijkend beding huurprijzen bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 24 november 2016. Huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW ontvankelijk zonder rapport van gezamenlijk benoemde deskundige
  • Bijgewerkt 27 november 2016. Hospitaverhuring en de mogelijkheid van opzegging
  • Bijgewerkt 28 november 2016. Afwijking overeengekomen bestemming en ontbinding
  • Bijgewerkt 29 november 2016. De veertiendagentermijn in de aanmaning
  • Bijgewerkt 1 december 2016. Huurbeëindiging open belangenafweging door onderhuurder die door verkrijging van de eigendom van het pand de positie van (hoofd) verhuurder heeft verworven
  • Bijgewerkt 3 december 2016. Bedrog door huurder en vernietiging van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 december 2016. De bepaaldetijdsclausule is nog steeds van kracht
  • Bijgewerkt 5 december 2016. Nogmaals: de bevoegdheid van de (beschermings)bewindvoerder
  • Bijgewerkt 11 december 2016. Huurprijswijziging benzinestatioms ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 12 december 2016. Huurprijswijziging en toepassing onjuiste criteria
  • Bijgewerkt 19 december 2016. Afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW (tussentijdse opzegging tbv huurder) niet mogelijk
  • Bijgewerkt 20 december 2016. Bepaling huurregime door het stellen van voorvragen in verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW
  • Bijgewerkt 21 december 2016. Kan een huurder worden gehouden aan gewijzigde openingstijden in een winkelcentrum
  • Bijgewerkt 28 december 2016. Kan een huurperiode worden verlengd met toepassing van artikel 7:301 lid 1 BW?
  • Bijgewerkt 8 janauri 2017. Belang vordering vernietiging ontruimingsvonnis na schuldsaneringsregeling
  • Bijgewerkt 10 janauri 2017. De uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen niet voor wat betreft het onderdeel waarover geen uitspraak wordt gevraagd
  • Bijgewerkt 12 janauri 2017. Warmtewet en specificatie van bedragen
  • Bijgewerkt 16 janauri 2017. Noemenswaardige kosten en wijzigingen (reclame) aan het gehuurde
  • Bijgewerkt 18 janauri 2017. Ontbinding van de overeenkomst wegens mishandeling van een stukadoor door de huurder
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Woningruil en het akkoord tussen de ruilpartners
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Vernietigbare bedingen door de huurder als verwerende partij
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst?
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
  • Bijgewerkt 14 februari 2017. Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
  • Bijgewerkt 18 februari 2017. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
  • Bijgewerkt 22 februari 2017. Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Het nieuwe procesrecht 2018
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW?
  • Bijgewerkt 1 april 2017. Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen
  • Bijgewerkt 2 april 2017. Short stay in een geliberaliseerde woningruimte
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Vordering medehuur door kinderen
  • Bijgewerkt 10 april 2017. Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
  • Bijgewerkt 17 april 2017. WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 18 april 2017. Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 19 april 2017. Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 20 april 2017. VvE en schade wegens te laat uitgevoerd onderhoud
  • Bijgewerkt 22 april 2017. De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk?
  • Bijgewerkt 11 mei 2017. Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Afwijende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 19 mei 2017. Huurderving na burgemeestersluiting
  • Bijgewerkt 23 mei 2017. Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder
  • Bijgewerkt 25 mei 2017. Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP
  • Bijgewerkt 26 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex atikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 28 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid
  • Bijgewerkt 1 juni 2017. Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder
  • Bijgewerkt 4 juni 2017. Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan
  • Bijgewerkt 19 juni 2017. Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel?
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap?
  • Bijgewerkt 2 juli 2017.De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill?
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. De rol van de gemente bij oplossing van overlast (de Asowet)
  • Bijgewerkt 4 juli 2017. Financieel belang als reden voor huuropzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige
  • Bijgewerkt 8 juli 2017. Rectificatie “Huurgeschillen Ontleed” in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding
  • Bijgewerkt 13 juli 2017. Onder- en overmaat en vorderingsacties
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk?
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk?
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 9 september 2017. Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op
  • Bijgewerkt 10 september 2017. Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter
  • Bijgewerkt 17 september 2017. Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen moratorium als er naast een huurachterstand ook overlast als reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen bewijs van het bereiken van de mededeling ex artikel 7:271 BW nu deze mededeling in spambox kan zijn gekomen en automatisch kan zijn deleted
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Tussentijdse mogelijkheid huuropzegging bij huurovereenkomst ex atikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Verlenging van een ontruimingstermijn is een onjuiste beslissing door de rechter
  • Bijgewerkt 4 oktober 2017. Voorkoming ontruiming bij huurachterstand in Rotterdam door convenant
  • Bijgewerkt 9 oktober 2017. Subjectieve staat van het gehuurde
  • Bijgewerkt 13 oktober 2017. Dwingend- en regelend recht bij woonruimte
  • Bijgewerkt 16 oktober 2017. Woningruil via Huisjehuisje.nl
  • Bijgewerkt 1 november 2017. De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaat
  • Bijgewerkt 5 november 2017. De te late opzegging bij een overeenkomst ex artikel 271 lid 1 BW zorgt voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd
  • Bijgewerkt 6 november 2017. Bankgarantie, opvolgend verhuurder en faillissement huurder
  • Bijgewerkt 9 november 2017. Huurovereenkomst niet eeuwigdurend
  • Bijgewerkt 10 november 2017. De rechter stelt de voorwaarden van de huurovereenkomst vast
  • Bijgewerkt 13 november 2017. Geen huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Wijziging huurcontract blokkeert mogelijkheid huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 23 november 2017. De deskundige in een 7:303 BW-procedure had het rapport niet voldoende onderbouwd
  • Bijgewerkt 19 december 2017. Geen WOZ-waarde bekend en toekenning van punten
  • Bijgewerkt 21 december 2017. Wel of geen bepaalde tijd ex artikel 7:271 BW?
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Huurprijswijziging ex 7:303 BW en renovatie gedurende de referentieperiode
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. Schade geleden door huurders wegens onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst?
  • Bijgewerkt 13 januari 2018. Bewijslast te late opzegging
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. De huurder heeft recht op BTW-facturen
  • Bijgewerkt 15 januari 2018. De punten worden aan een woning toegekend bij aanvang van de overeenkomst
  • Bijgewerkt 11 februari 2018. Huurprijsbeleid niet in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM
  • Bijgewerkt 12 februari 2018. Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 22 maart 2018. Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet
  • Bijgewerkt 22 maart -12 mei 2018. Omzetting website naar WordPress
  • Bijgewerkt 16 mei 2018. Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel
  • Bijgewerkt 27 mei 2018. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule
  • Bijgewerkt 29 mei 2018. Gebrek of geen gebrek? That’s the question.
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging
  • Bijgewerkt 01 juni 2018. Vergeten doorberekende indexering en verjaring
  • Bijgewerkt 05 juli 2018 . Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester
  • Bijgewerkt 06 juli 2018 .Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 07 juli 2018. Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht?  
  • Bijgewerkt 4 september 2018. Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring
  • Bijgewerkt 8 september 2018. Misbruik van bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 10 september 2018.  Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?
  • Bijgewerkt 17 oktober 2018 .De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken