Recente wijzigingen op Huurgeschil.nl

Niet alle wijzigingen op de website verwerk ik op deze pagina. Als er enige tijd tussen de wijzigingen zit, betekent dat niet dat er niet aan Huurgeschil.nl is gewerkt. 

Een verderop gelegen parkeerplaats wordt als en onroerende aanhorigheid van deze parkeerplaats beschouwd (wijziging 23 november 2019)

Een variant op de verhuring van woonruimte en een parkeerplaats is behandeld door de Rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Groningen, in haar vonnis van 4 juni 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:4379).   Huurder en verhuurder hadden  twee huurovereenkomsten gesloten, één met betrekking tot woonruimte en één met betrekking tot een twee kilometer verderop liggende parkeerplaats. De huurder mocht deze overeenkomsten niet los van elkaar beëindigen. De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf leidde naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat partijen feitelijk één huurovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Op basis van het puntenwaarderingssysteem worden voor de parkeerplaats geen punten toegekend. De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf kon onder meer worden gebaseerd op de bepaling in het huurcontract dat de huurder betalingsverplichtingen had aangegaan in de vorm van de huurprijs van de woning, de huurprijs in verband met het gebruik van de parkeerplaats en de overeengekomen servicekosten. De kale huurprijs was gesteld op een maandelijks bedrag van € 372,06 voor het gebruik van de woning en een bedrag van € 142,94 voor het gebruik van de parkeerplaats. In de bijzondere bepalingen van het huurcontract was gesteld dat het huurcontract deel uit maakt van dit huurcontract. Verder was de volgende bepaling tussen partijen overeengekomen : “Zolang de huurder in de woonruimte verblijft, welke gelegen is aan de [adres] en die de huurder van de verhuurder heeft gehuurd, is het niet mogelijk om het huurcontract van parkeerplaats I op te zeggen. De huur van de parkeerplaats I is dus onlosmakelijk verbonden met de huur van de woonruimte en omgekeerd. Indien de woonruimte wordt opgezegd, wordt ook de huur van de parkeerplaats I opgezegd”.

Na een aangezegde huurverhoging liet de huurder de huurprijs toetsen door de Huurcommissie. De Huurcommissie kan tot het oordeel dat een redelijke huurprijs een bedrag van € 311,80 per maand luidt op basis van 66 punten. Onderdeel van het oordeel van de Huurcommissie is dat de parkeerplaats geen deel uitmaakt van de woonruimte en dat voor de parkeerplaats een aparte huurovereenkomst is afgesloten. De huurder was het met dit oordeel niet eens en ging in beroep bij de kantonrechter van deze uitspraak. Er werden een aantal vorderingen ingesteld, waarvan de eerste twee vorderingen voor de behandeling van deze kwestie het meest van belang zijn:

  • op de voet van artikel 7:264 BW te bepalen dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats nietig wordt verklaard en dat wordt bepaald dat de betaalde huurpenningen ten aanzien van de parkeerplaats ter grootte van € 1.858,22 dienen te worden terugbetaald;
  • voor recht wordt verklaard dat de kale huurprijs van € 515,- per maand voor de zelfstandige woonruimte aan de [adres] met ingang van 1 mei 2017 wordt verlaagd naar € 311,80 per maand;

In het kader van de Haviltex-maatstaf dient de zaak als volgt te worden beoordeeld. Er moet worden gekeken hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract. Voor de beantwoording van die vraag komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient rekening te worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen.

De rechter komt mede gezien deze maatstaf dat de huur van de woonruimte en die van de parkeerplaats onlosmakelijk met elkaar zijn gekoppeld. Het geheel van voornoemde omstandigheden leidde tot het oordeel van de kantonrechter dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Weliswaar waren er twee documenten opgesteld, maar in het licht van het voorgaande moet de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats naar het oordeel van de kantonrechter worden gezien als een nadere uitwerking van de “hoofdhuurovereenkomst”, de “Huurovereenkomst woonruimte”. Dat op een woonruimte een ander huurregime van toepassing is dan op een parkeerplaats, kan niet tot een ander oordeel leiden. Verder nam de kantonrechter de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en het daarop gebaseerde Besluit huurprijzen woonruimte tot uitgangspunt. Verder paste de kantonrechter voor waardering van de parkeerplaats het beleid van de Huurcommissie (zie pagina 23) toe. Uit zowel de tekst van de wet als het Beleidsboek van de huurcommissie blijkt dat in beginsel alleen een parkeergarage voor de puntenwaardering in aanmerking komt. Op grond van het Beleidsboek vindt waardering alleen plaats als de parkeergelegenheid binnen het woongebouw ligt of tot de onroerende aanhorigheden behoort. De huurder had echter onweersproken gesteld dat de parkeerplaats op een afstand van ruim twee kilometer vanaf de door hem gehuurde woning ligt. In het kader van het puntenwaarderingssysteem kunnen daarom hoe dan ook geen punten voor de parkeerplaats worden toegekend. De primair gevorderde verklaring voor recht dat de kale huurprijs van € 515,00 is verlaagd tot € 311,80 per maand werd daarom toegewezen. De (vermeerderde) vordering dat de huurovereenkomst ten aanzien van de parkeerplaats op de voet van artikel 7:264 BW nietig wordt verklaard, werd afgewezen omdat de kantonrechter hiervoor had geoordeeld dat partijen gezien hun bedoeling feitelijk één huurovereenkomst hebben gesloten (de “Huurovereenkomst woonruimte”) met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats en dat de huurovereenkomst met betrekking tot de parkeerplaats moet worden gezien als een nadere uitwerking van de “Huurovereenkomst woonruimte”. 

Deze uitspraak viel wel heel goed uit voor de huurder. Er klopt tocht iets niet aan die uitspraak. Als de parkeerplaats onder woonruimte wordt gebracht, dan valt zowel de woonruimte als de parkeerplaats onder de definiëring van artikel 7:233 BW. Een onroerende aanhorigheid zit dikwijls aan een gebouw vast, waarin zich het gehuurde bevindt. Dat hoeft echter niet het geval te zijn. Zo zegt artikel 7:290 BW lid 3 BW dat tot onroerende aanhorigheden behoren de voorzieningen die naar hun aard (feitelijk) of krachtens overeenkomst (partijen zijn overeengekomen dat het gebruik van de bedrijfsruimte tevens het gebruik van de voorzieningen omvat) deel uitmaken van de gehuurde bedrijfsruimte. Dit betreft weliswaar een uitleg over wat tot bedrijfsruimte kan behoren, doch niet valt in te zien dat dit ook niet voor woonruimte zou gelden. Ook ruimte die ten dienste van deze ruimte worden gebruikt  kunnen als aanhorig worden gekwalificeerd, ook als er een contract met een andere partij is gesloten (Zie HR 10 februari 2012, WR 2012/39; LJNBU5602; WR 2012/39 (Van Neerbos/Gemeente Den Haag).  Als partijen deze overeenkomsten niet zo uitdrukkelijk aan elkaar hadden geknoopt, dan had de regeling van artikel 6:215 BW er niet aan in de weg gestaan door deze overeenkomsten onder verschillende huurregimes te laten vallen. Als splitsing van de afzonderlijke onderdelen van het gehuurde in de zin dat op elk daarvan een ander huurregime van toepassing is, geen zeer afbreuk zou doen aan hetgeen partijen bij het sluiten van de overeenkomst – gelet op de inrichting en mede gelet op het zogenaamde Haviltexcriterium – destijds voor ogen stond, dan is dat mogelijk. (Hoge Raad, arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). Feitelijk is splitsing van de verschillende huurovereenkomsten geen probleem. Het probleem bestond uit het de gemaakte afspraken om beide huurcontracten aan elkaar te knopen. Toepassing van twee verschillende huurregimes zou dan wel bezwaarlijk zijn. Door de parkeerruimte als aanhorig aan de woonruimte te beschouwen, had de rechter hier toch ook punten aan toe kunnen kennen.  De rechter mag immers in een concreet geval van het beleid van de Huurcommissie afwijken. 

De bewoordingen van de overeenkomst zijn van belang voor de uitleg van de gemaakte afspraken. Dat de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) in haar vonnis van 17 augustus 2011 geen aanleiding zag het huurregime met betrekking tot de garage op te laten gaan onder het regime van woonruimte te brengen, was voornamelijk gelegen in het feit dat deze contracten als afzonderlijke los van elkaar staande contracten beschouwd  werden. dat was niet het geval in deze laatste zaak waarin de rechtbank Groningen tot een oordeel moest komen. Als de verhuurder hier niet verplichte afname van de parkeerplaats had beslist, dan had het anders kunnen liggen. Deze zaak lijkt vel op het geschil waarover de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, een oordeel heeft moet geven.  Dit ging echter over een verplichte parkeerplaats in het gebouw waarin het gehuurde appartement was gelegen.  De rechter vond dit geen onredelijke beding  nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld. Voorts vond de kantonrechter het niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakte dit niet anders. Zie voor meer informatie over deze uitspraak het onderdeel “Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen” in het hoofdstuk VvE en verhuring. 

Overgang van rechten en verplichtingen servicekosten op rechtsopvolger? (Wijziging 18 november 2019)

In een vonnis van de rechtbank te Rotterdam van 2 februari 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:690) is beslist dat een verkeerde voorstelling van zaken ten aanzien van de hoogte van servicekosten niet als dwaling tussen de huurder en de rechtsopvolger van de verhuurder beschouwd kunnen worden. In deze zaak kon niet worden vastgesteld dat de rechten en verplichtingen van de oorspronkelijk verhuurder op de nieuwe verhuurder was overgegaan op basis van artikel 6:159 BW. De rechter bepaalt dat – anders dan bij contractsoverneming ex artikel 6:159 BW – niet alle rechten en verplichtingen over gaan op de nieuwe verhuurder ex artikel 7:226 BW. De huurders hebben primair gesteld dat sprake is van een overdracht van het gehuurde ex artikel 6:159 BW. Subsidiair stellen de huurders dat nieuwe verhuurder ook op grond van artikel 7:226 BW, althans in redelijkheid de verplichting op zich heeft genomen om de gevolgen van een eventuele dwaling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst te dragen. De kantonrechter oordeelt allereerst dat onvoldoende gebleken is van een overdracht ex artikel 6:159 BW, zodat die overdracht niet is komen vast te staan. De kantonrechter is van oordeel dat de gevolgen van dwaling niet op de nieuwe eigenaar is over gegaan op grond van artikel 7:226 BW. Naar het oordeel van de kantonrechter is de dwaling over de hoogte van de servicekosten geen ‘beding van de huurovereenkomst die onmiddellijk verband houdt met het doen hebben van het gebruik van de zaak tegen een door de huurder te betalen tegenprestatie’. De rechter komt tot dit standpunt, omdat de dwaling ziet op de voorstelling van zaken die bij aanvang van de huurovereenkomst bij de contractspartijen bestaan. Om die reden kan het beroep op dwaling in beginsel slechts tegenover rechtsvoorganger en niet ten laste van de rechtsopvolger worden gedaan.
In deze zaak werd de rechtsopvolger toch verantwoordelijk gehouden voor de dwaling die tussen de oorspronkelijke partijen was ontstaan. In deze situatie had de rechtsopvolger een grote invloed gehad op de met de huurders gesloten huurovereenkomsten. Zij heeft het model voor de huurovereenkomsten samen met de rechtsvoorganger opgesteld en iedere huurovereenkomst moest door de rechtsopvolger worden goedgekeurd. In die huurovereenkomsten is (zie geciteerd onder 2.4 van dit vonnis) opgenomen dat de rechten en plichten die horen bij de huurovereenkomst op grond van artikel 6:159 BW door de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder aan de rechtsopvolger zouden worden overgedragen. Voor alle betrokken partijen was duidelijk dat rechtsvoorganger van de huidige verhuurder voor de ontwikkeling van het complex waarin het gehuurde zich bevindt zou zorgen, terwijl de rechtsopvolger de huidige eigenaar daarna het beheer (inclusief het verhuurderschap) zou overnemen. Uit de tekst van de huurovereenkomsten volgt dat zodra eigendomsoverdracht plaatsvindt (“ten tijde van de levering van haar eigendomsrechten”), direct ook (op de voet van artikel 6:159 BW) alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder overgaan op de rechtsopvolger. Gelet op deze bijzondere omstandigheden en hetgeen in de huurovereenkomsten – waarbij de huurders, rechtsopvolger en de rechtsvoorganger betrokken zijn geweest – is door al die partijen beoogd alle rechten en plichten van de rechtsvoorganger van de huidige eigenaar op de huidige eigenaar te doen overgaan. De kantonrechter oordeelt daarom dat – naast de overgang van rechten en plichten op grond van artikel 7:226 BW – sprake is van een aanvullende afspraak. Die aanvullende afspraak heeft tot gevolg dat álle rechten en plichten overgaan. De kantonrechter oordeelt op grond van het voorgaande dat de huidige verhuurder c.q. de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder een op hen rustende mededelingsplicht hebben geschonden. Die schending van de mededelingsplicht behoort niet voor rekening van de huurders te komen en – gelet op het belang dat de huurders als kleine ondernemers hechten aan de maandelijkse huisvestingslasten en het feit dat het oorspronkelijke voorschot van de servicekosten al relatief hoog was – is het ook aannemelijk dat de huurders bij een juiste voorstelling van zaken geen of een andere huurovereenkomst zouden hebben gesloten.

Partijen bepalen het onderwerp van de procedure (gewijzigd 30 september 2019)

Partijen bepalen waar de rechtsstrijd over gevoerd wordt. Als de verhuurder bijvoorbeeld huurverhoging heeft gevraagd en de huurder heeft zich tegen deze huurverhoging verweer gevoerd, dan mag de rechter niet uit eigen beweging huurverlaging toekennen als dat niet ter sprake is gekomen.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 8 mei 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB0497) een oordeel moeten geven of de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen was getreden door de huur te verlagen, terwijl dit niet was gevorderd. De verhuurder had gevorderd dat de huurprijs van de onderhavige bedrijfsruimte nader zal worden vastgesteld op € bedrag per maand, althans op een zodanig hoger bedrag dan de betaalde huurprijs als de kantonrechter in goede justitie zal vaststellen.  

De rechter had evenwel de huurprijs verlaagd vanwege het rapport van de deskundigen, waaruit bleek dat er een lagere huurprijs berekend diende te worden dan de reeds verschuldigde huurprijs.

Het hof oordeelde als volgt. Volgens de bij de MvG gevoegde CBS-berekening bedroeg de overeengekomen huurprijs per 5 oktober 2000 € 1.560,54 per maand. Feitelijk werd door de huurder € 1.361,34 per maand betaald. Door de huurprijs per 5 oktober 2000 vast te stellen op € 1.282,37 per maand, heeft de kantonrechter de huurprijs per die datum verlaagd, terwijl uitsluitend een verhoging was gevorderd. Huurder heeft in zijn CvA expliciet afgezien van het vorderen van een huurverlaging. Door desondanks een huurverlaging vast te stellen is de kantonrechter buiten de rechtsstrijd van partijen getreden. De kantonrechter had, uitgaande van de juistheid van de berekening van de BHAC, de vordering tot verhoging van de huurprijs dienen af te wijzen.

Het is denkbaar dat een huurder in het kader van de verhogingsprocedure er niet aan heeft gedacht om huurverlaging te vorderen. Dat is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een enorme verhoging vordert op basis van een rapport waarvan tijdens de procedure blijkt dat het rapport niet deugt en dat er verrassend sprake is van huurverlaging in plaats van huurverhoging. Ik ben van mening dat de huurder dan alsnog een huurverlagingsprocedure kan starten op basis van de gegevens die inmiddels door het vonnis bekend zijn geworden. De huurder had het recht om een vordering in reconventie in te stellen, maar heeft niet de plicht om dit te doen. In plaats van het voorwaardelijk instellen van een vordering in reconventie kan er natuurlijk ook een aparte procedure gestart worden. Het is daarom altijd aan te bevelen te concluderen tot huurverlaging als volgens uw eigen berekening huurverlaging tot de mogelijkheden behoort. In het kader van de begrenzing van het onderwerp van het geschil is het in een procedure waarbij huurverhoging wordt gevraagd raadzaam om in het petitum te stellen dat er huurverhoging wordt gevraagd en dat de huurprijs op een niet lager bedrag gesteld mag worden dan de huidige huurprijs. Bij een procedure over huurverlaging is het raadzaam om in het petitum aan te geven dat de huur dient te worden verlaagd tot een bedrag X en dat de huur niet op een hoger bedrag gesteld mag worden dan de thans door de huurder betaalde huurprijs.

Wat wordt verstaan onder de onafhankelijkheid van de deskundige die ex artikel 7:304 BW aangesteld wordt? (bijgewerkt 19 september 2019)

In het arrest van het hof te Amsterdam van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:288) werd door de huurder een incidenteel verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking gevraagd, waarin op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige is benoemd ten behoeve van een nadere huurprijsvaststelling. In dit geval had de rechter een deskundige benoemd van bedrijfsmakelaar waar de verhuurder voor andere bedrijfsruimte deze makelaar had ingeschakeld voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst. Volgens de huurder zou de nauwe band die de verhuurder met de bedrijfsmakelaar heeft, het onafhankelijk oordeel van de deskundig beïnvloeden. De huurder verzocht de uitvoerbaarverklaring bij voorraad hangende het beroep tegen deze beschikking te schorsen. Het hof nam bij de beoordeling van het incidentele verzoek tot uitgangspunt dat voor schorsing van de tenuitvoerlegging van een beschikking waarvan beroep slechts plaats is indien tenuitvoerlegging misbruik van executiebevoegdheid oplevert. Een dergelijk misbruik zal in deze zaak aan de orde zijn indien de verhuurder, mede gelet op de – voor haar kenbare – belangen van de huurder die door de tenuitvoerlegging zullen worden geschaad, geen in redelijkheid te respecteren belang heeft bij het gebruikmaken van haar bevoegdheid om in afwachting van de uitkomst van het hoger beroep tot tenuitvoerlegging over te gaan. Hiervan kan in het bijzonder sprake zijn indien de beschikking klaarblijkelijk op een juridische of feitelijke misslag berust, of indien na de beschikking voorgevallen of aan het licht gekomen feiten meebrengen dat de executie van de beschikking klaarblijkelijk een noodtoestand zou doen ontstaan voor de huurder. Daarbij behoort de kans van slagen van het aangewende rechtsmiddel in de regel buiten beschouwing te blijven.

Volgens het hof was gesteld noch gebleken is dat de bestreden beschikking klaarblijkelijk op een feitelijke of juridische misslag berust. Het verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking is, gelet op hetgeen door de huurder daartoe had aangevoerd, gericht tegen de bij die beschikking uitgesproken benoeming van de bewuste  bedrijfsmakelaars als deskundige. Deze bezwaren kwamen met name neer op de bij de huurder gerezen twijfel aan de onafhankelijkheid van deze deskundige. Het hof was verder van oordeel dat de (inhoudelijke) bezwaren van huurder tegen (onder meer) die beslissing van de kantonrechter,  tijdens de behandeling van de hoofdzaak aan de orde dienen te komen. In het kader van dit incident kon dus niet worden geoordeeld dat de bezwaren tegen de bij de bestreden beschikking benoemde deskundige zo ernstig zijn dat de verhuurder misbruik van bevoegdheid maakte door – kort gezegd – die deskundige hangende het appel tegen de bestreden beschikking al aan het werk te zetten.

Een onafhankelijk deskundige mag niet worden gehinderd door vooroordelen mag niet vooringenomen zijn. Hij mag voorts geen eigen belang bij de zaak hebben. Verschillende schrijvers vinden dat het rapport van een deskundige niet kan worden beschouwd als een deskundigenbericht als bedoeld in artikel 194 e.v. Rv. Het gaat hier immers  om een advies  waaraan partijen niet zijn gebonden. Partijen zijn daarom ook niet gehouden het in artikel 195 Rv vermelde voorschot aan de griffie te voldoen. M. van Heeren deelt in zijn commentaar op dit arrest dit standpunt (TvHB 2019/10). Verder wordt in dit commentaar opgemerkt dat het onjuist zou zijn onderscheid te maken tussen een gezamenlijk benoemde deskundige met en zonder rechter. Op een door partijen gezamenlijk benoemd deskundige is artikel 194 Rv in ieder geval niet van toepassing. Het is echter wel wenselijk dat de leidraad deskundigen als genoemd in rechtsvordering wel van toepassing is wegens het borgen van de onpartijdigheid. In de praktijk benoemt de rechter nogal eens een deskundige door de leidraad deskundigen als genoemd in rechtsvordering van toepassing te verklaren. Dit gebeurde ook in het arrest van het hof te ‘s-Gravenhage van 13 december 2011 (ECLI:NL:GHSGR:2011:BX7053, WR 2012/109, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl). Ik vraag de rechter doorgaans van deze leidraad artikel 198 Rv van toepassing te verklaren. Als wederpartij daartegen geen bezwaar, wordt de beschikking met inachtneming van dit verzoek veelal toegewezen.

Het is mogelijk dat in de hoofdzaak wordt geoordeeld dat de deskundige niet onafhankelijk zijn werk kan doen. Als de verhuurder zaken met de bedrijfsmakelaar doet en er hangende het onderzoek opdrachten tot bemiddeling van huurovereenkomsten uitstaan, dan is er aanleiding te twijfelen aan de onafhankelijkheid van de deskundige. De schijn van partijdigheid kan worden gewekt als partijen een commerciële relatie met elkaar hebben. Als een partij in het verleden en dus niet doorlopend een paar taxaties heeft uitgevoerd dan zal dit niet zonder meer voldoende zijn  om te spreken van een commerciële relatie. Dat er een werknemer van de huurder of de verhuurder bij de taxateur is gaan werken, hoeft de onpartijdigheid niet in de weg te staan. Het dan immers goed mogelijk dat een andere taxateur van dat taxatiebureau de werkzaamheden verricht. Dat bleek ook uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 juni 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2399). Uit dit arrest volgt dat een deskundige die ooit voor de verhuurder had getaxeerd niet zonder meer als partijdig beschouwd diende te worden. Ook hier werd allereerst bepaald dat artikel 194 RV op deze zaak niet van toepassing was.  Het stond in deze procedure niet vast dat de deskundige een goede bekende van de verhuurder was. Dat de medewerker van de verhuurder amicaal met de deskundige omging was onvoldoende om partijdigheid hieruit af te leiden. Volgens het hof is in de onderhavige branche kennelijk niet ongebruikelijk. De advocaat van huurder duidde tijdens zijn pleidooi de deskundige immers herhaaldelijk met diens voornaam aan. Dat hoeft een zakelijke en onafhankelijke opstelling niet in de weg te staan. Evenmin hoeft het feit dat een medewerker bij het taxatiebureau eerder langere tijd bij de verhuurder heeft gewerkt de onpartijdigheid van de deskundige in de weg te staan.  Niet dit taxatiebureau, maar de deskundige was persoonlijk benoemd. Dit zou natuurlijk anders horen te luiden als er een vaste relatie is tussen het taxatiebureau en de verhuurder. Die commerciële relatie is dan wel aanwezig, althans de schijn daarvan is aanwezig en dat is niet goed voor een onafhankelijke expertise.

Warmteverbruik kon niet meer worden nagegaan door verwijdering oorspronkelijk meter door verhuurder (wijziging 8 september 2019)

In de zaak die diende voor de rechtbank te Amsterdam van 15 januari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:168) had de huurder wel een GJ-verbruiksmeter, maar die was begin 2016 vervangen door een andere meter omdat zij per 2016 voor de warmtemeting niet langer gebruik bleef maken van de diensten van een oorspronkelijke meteropnemer. Men was naar een andere dienstverlener overgestapt.  De verhuurder had de  individuele warmtemeter niet meer beschikbaar voor onderzoek. De huurder was het met de uitspraak van de Huurcommissie, die eerst over deze zaak heeft moeten oordelen niet eens. De Huurcommissie had het verbruik vastgesteld op het door de dienstverlener gemeten bedrijf. De huurder had bezwaar gemaakt tegen deze afrekening. Hij twijfelde over de juiste werking van de meter. Hij betoogde dat hij vaak maar drie maal per week de verwarming aan had staan en dat het gemiddelde verbruik in het complex op ongeveer € 900 ter verbruiker. De rechter beoordeelde deze kwestie als volgt. De verhuurder had de afrekening over de stookkosten over de periode 1 juli 2014 tot 1 juli 2015 niet vóór uiterlijk 30 juni 2016 aan de huurder verstrekt, hoewel zij daartoe op grond van artikel 7:259 lid 2 BW wel verplicht was. Daarnaast heeft zij na vervanging van de meter deze meter niet voor onderzoek ter beschikking gehouden.  Op overschrijding van de termijn als bedoeld in artikel 7:259 lid 2 BW is op zichzelf geen sanctie gesteld. Het feit dat de individuele warmtemeter na het stookseizoen 2014/2015 is vervangen, nog voordat de eindafrekening aan de huurder was gepresenteerd en de eindafrekening een jaar langer op zich heeft laten wachten dan wettelijk is voorgeschreven terwijl de vervangen warmtemeter in de tussentijd ook niet beschikbaar is gebleven, heeft benadeling van huurder tot gevolg. De hiervoor genoemde omstandigheden, die allen in de invloedssfeer van de verhuurder lagen, hebben er immers toe geleid dat hoewel huurder de juistheid van de afrekening betwist, geen deugdelijk onderzoek meer is te verrichten naar het functioneren van de warmtemeter en naar de juistheid van de stellingen van de huurder. De rechter stelt daarom het verbruik vast op een bedrag van € 1.080 zijnde de betaalde voorschotbedragen.  De rechter was de huurder hier wel goedgezind. De huurder had niet echt overtuigende argumenten aangevoerd ter vermindering van de verbruikskosten. Verder ligt het meer in de rede dat de meter wel goed functioneerde dan dat deze meter nu net niet goed functioneerde.  Dat de huurder zijn stellingen niet meer kon bewijzen ligt toch ook deels in de risicosferen van de huurder. Hoewel ik dus mijn bedenkingen bij deze uitspraak heb, vind ik de uitspraak toch wel bevredigend. De berekening van de geleverde warmte blijkt immers vaak niet te deugen. Uit omstandigheden die aan de zijde van de verhuurder lagen, was het voor de huurder niet meer mogelijk zijn stellingen verder met bewijzen te onderbouwen. De rechter had ook op basis van artikel 8a Warmtewet kunnen begroten. Dus het totale verbruik met de nodige correcties kunnen verdelen over het aantal verbruikers. De rechter heeft niet eens geprobeerd de verbruikskosten op basis van het werkelijk verbruik te begroten. 

Omkering van de bewijslast een onredelijk beding? (wijziging 8 september 2019)

Het hof te Amsterdam bepaalde in haar arrest van 2 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1109) dat het contractueel beding inhoudende dat de bewijslast van het hebben van het hoofdverblijf op de huurder rust in strijd is met de regeling van de Richtlijn 93/13/ EEG van 5 april 1993 inzake oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten en dus nietig, omdat het in strijd met de goede trouw het evenwicht tussen de uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten van partijen aanzienlijk verstoort. In het bijzonder acht het hof in dit verband zwaarwegend dat het beding afbreuk doet aan het via dwingend recht geregelde recht op huurbescherming, dat het wezenskenmerk vormt van het Nederlandse huurrecht voor woonruimte. Deze inbreuk gaat verder dan redelijkerwijs nodig is. Ook neemt het hof in aanmerking dat aan de naar het oordeel van het hof reëel bestaande bewijsnood van de verhuurder als omschreven in rechtsoverweging 3.9 onder a op toereikende wijze kan worden tegemoetgekomen langs de weg van de verzwaarde stel- of motiveringsplicht. Deze houdt in dat als de verhuurder gemotiveerd stelt dat de huurder de huurovereenkomst overtreedt doordat hij zijn hoofdverblijf niet (meer) in het gehuurde heeft, de bewijslast van het ontbrekend hoofdverblijf op de verhuurder blijft rusten, maar van de huurder mag worden verlangd dat hij feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de stellingen van de verhuurder om deze aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen. Als de huurder niet voldoet aan de verzwaarde motiveringsplicht kan de rechter de stellingen van de huurder als onvoldoende betwist voor waar aannemen, al of niet met de mogelijkheid van tegenbewijs (zie voor dit laatste het arrest van de Hoge Raad van 15 december 2006  ECLI:NL:HR:2006:AZ1083).

Medehuurderschap en wederkerigheid? (wijziging 8 september 2019)

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:4804) een beslissing moeten nemen of er sprake was van wederkerigheid in de relatie tussen een zoon met mentale beperkingen en de moeder en of de afwezigheid van wederkerigheid het medehuurderschap in de weg zou staan. Verder heeft deze rechtbank zich uitgelaten of deze wederkerigheid een eis was voor toewijzing van het medehuurderschap. In deze zaak stond niet ter discussie dat deze zoon niet zou “uitvliegen” wat doorgaans bij kinderen het geval is.  De verhuurder meende dat de vordering afgewezen diende te worden vanwege het ontbreken van de wederkerigheid. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 17 januari 2014 ECLI:NL:HR:2014:93  al aangeven dat er geen doorslaggevende betekenis gegeven moet aan de wederkerigheid als vereiste voor het toewijzen van het medehuurderschap. Volgens de Hoge Raad stond het het hof, die de zaak eerder heeft moeten beoordelen, om aan de vraag of er sprake was van wederkerigheid in de relatie tussen moeder en kind mede betekenis toe te kennen in het kader van de aanwezigheid van medehuurderschap. De rechter te Amsterdam verwees naar dit arrest en concludeerde dat de door de verhuurder gestelde eis aan wederkerigheid geen wettelijk vereiste was. In zijn arrest van 2014 oordeelde de Hoge Raad dus dat het ontbreken van wederkerigheid in de relatie ouder-kind kan duiden op de afwezigheid van een gemeenschappelijke huishouding. De rechter was van oordeel, dat nu de zoon niet zelfstandig kan wonen, dit nog niet betekent dat er geen sprake  van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zou zijn.  Volgens de rechter heeft de Hoge Raad niet bedoeld een uitzondering op de uitzonderingssituatie (de bijzondere omstandigheden) te maken en zelfstandigheid van een kind als aparte eis willen stellen.  Volgens de rechter lag het meer voor de hand dat de Hoge Raad de term ‘zelfstandig’ slechts bedoeld heeft te gebruiken om het bereiken van de volwassen leeftijd aan te duiden. In deze kwestie is er juíst sprake van bijzondere omstandigheden en dus van de door de Hoge Raad bedoelde uitzonderingssituatie (vgl. het arrest van 7 maart 2017 van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden,  ECLI:NL:GHARL:2017:1891  dat hieronder in dit onderdeel is besproken). In deze kwestie staat vast dat de zoon sinds zijn geboorte (dus reeds ruim 26 jaar) met zijn moeder en later ook zijn broer in de woning woont. Ook staat vast dat  de zoon nooit ‘uit zal vliegen’. De zoon  heeft voortdurend zorg nodig en is vanwege zijn beperkingen niet in staat zelfstandig te wonen. Verder stond ook niet ter discussie dat de moeder en de zoon mee dan gemiddeld deel dingen samen doen. Hier kan de zoon niet voor de moeder zorgen.  De wederkerigheid kan alleen betekenis toekomen als er door een kind bewust niet wordt gekozen dingen voor een ouder te doen als dat wel mogelijk is. Dit geldt in deze kwestie niet. de rechter oordeelde dat was voldaan aan de gemeenschappelijke huishouding.

Hieronder treft u wijzigingen aan van 12 februari 2018 tot en met 5 september 2019. U kunt de behandelde onderwerpen zien in het onderdeel “Updates” op deze pagina. Door donateur te worden kunt u de inhoud van deze tekst zien. U steunt Huurgeschil.nl door uw donatie. 

Updates
  • Bijgewerkt 16 mei 2016 pagina gestart.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016 wijzing toewijzing huurwoningen.
  • Bijgewerkt 27 mei 2016 terugvordering onrechtmatig verkregen voordeel is geen onredelijk beding in de zin van richtlijn 93/13..
  • Bijgewerkt 29 mei 2016 Toekomstige regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 3 juni 2016 hoger beroep mogelijk in het kader van de kwalificatievoorvraag en indexering WOZ-waarde.
  • Bijgewerkt 4 juni 2016. Wijziging woningwaardering COROP-gebieden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. Bemiddelingskosten en dienen voor twee heren
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. Toewijzingsbeleid woningen door een corporatie
  • Bijgewerkt 15 juni 2016. Levert een oude cv-ketel een gebrek op?
  • Bijgewerkt 1 augustus 2016. Gebreken en gevolgschade wegens het niet kunnen inschrijven bij de gemeente.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Investeringen ten behoeve van de huurder, waarvan de aflossing in de huurprijs zit verwerkt.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Meerpremie voor de brandverzekering
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Huuropzegging en vergoeding goodwill
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Terugvordering servicekosten meubilair bij geliberaliseerde woonruimte in strijd met de redelijk en billijkheid
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. Uitspraak Huurcommissie herleeft
  • Bijgewerkt 11 augustus 2016. Asbestbesmetting en immmateriële schade
  • Bijgewerkt 12 augustus 2016. matiging overeengekomen boete
  • Bijgewerkt 17 augustus 2016. Hoofdverblijf en gebruik van woonruimte en ontruiming van het gehuurde
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Verhuring van geliberaliseerde woonruimte via Airbnb .
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016.Ambtshalve toetsing van het boetebeding en vernietiging van dit beding
  • Bijgewerkt 23 augustus 2016. et recht om huur op te schorten vervalt na huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Herstelverplichting van de huurder omvat niet schade die door ouderdom is ontstaan
  • Bijgewerkt 24 augustus 2016. Schade aan gehuurde voor rekening van huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 4 september 2016. Regeling energieprestatievergoeding
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Huurprijs en BTW-heffing
  • Bijgewerkt 13 september 2016. Vernietigbare rechtshandelingen
  • Bijgewerkt 15 september 2016. Aanvraag medehuurderschap na verlaten gehuurde door samenwoner
  • Bijgewerkt 16 september 2016. Een ex-echtgenoot kan na een echtscheidingsbeschikking waarin de woning aan haar is toegewezen niet de woning alsnog aan haar ex-echtgenoot toewijzen
  • Bijgewerkt 20 september 2016. Aspirant huurder kan koop/huurovereenkomst wegens onvoorziene omstandigheden ontbinden
  • Bijgewerkt 22 september 2016. Algemene omschrijving van het gehuurde leidt tot meer vrijheid voor de huurder
  • Bijgewerkt 25 september 2016. Geen ondeelbare overeenkomst
  • Bijgewerkt 30 september 2016. Onderscheid tussen bewindvoerders
  • Bijgewerkt 1 oktober 2016. Weigering medewerking aan onderzoek vloer
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Geen concurentie door eigen verhuurder mogelijk
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Schade aan geluids- en lichtapparatuur naar verkeersopvatting voor rekening van de huurder
  • Bijgewerkt 3 oktober 2016.Tekortkoming onvoldoende om buitengerechtelijke ontbinding te rechtvaardingen
  • Bijgewerkt 6 oktober 2016. Huurbeëindiging woonruimte van een jongere. Toepasselijkelijkheid van de regeling van artikel 7:274 c BW
  • Bijgewerkt 10 oktober 2016. Vennotschap onder firma en verjaring van vorderingen
  • Bijgewerkt 13 oktober 2016. Huurprijswijziging afhankelijke bedrijfswoning
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. De huurprijs van een hoekpand hoeft bij huurprijswijziging niet zonder meer worden gecorrigeerd
  • Bijgewerkt 24 oktober 2016. Aansluitbijdrage op grond van de Warmtewet?
  • Bijgewerkt 26 oktober 2016. Wederom verhuring sociale woonruimte via Airbnb onvoldoende om ontbinding te rechtvaardigen
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Buitengerechtelijke ontbinding terecht gedaan; huurder kan niet terug naar de voormalig gehuurde woning
  • Bijgewerkt 2 november 2016. WSNP en bewind. Mag de huurder huur betalen en wie moet worden gedagvaard?
  • Bijgewerkt 2 november 2016. Geen voorinspectie bij het einde van de huurperiode geen volledige doorbelasting herstelkosten?
  • Bijgewerkt 17 november 2016. Huurverlaging ex artikel 7:254 BW jo 7:252 BW
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Wijzigingen aan het gehuurde en ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Onrechtmatige verstrekken inkomensverklaring belastingdienst staat huurverhoging niet in de weg
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Huurprijswetgeving niet in strijd met EVRM
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Is een wijziging een verbetering waarmee rekening gehouden dient te worden?
  • Bijgewerkt 21 november 2016. Afwijkend beding huurprijzen bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 24 november 2016. Huurprijsherziening ex artikel 7:303 BW ontvankelijk zonder rapport van gezamenlijk benoemde deskundige
  • Bijgewerkt 27 november 2016. Hospitaverhuring en de mogelijkheid van opzegging
  • Bijgewerkt 28 november 2016. Afwijking overeengekomen bestemming en ontbinding
  • Bijgewerkt 29 november 2016. De veertiendagentermijn in de aanmaning
  • Bijgewerkt 1 december 2016. Huurbeëindiging open belangenafweging door onderhuurder die door verkrijging van de eigendom van het pand de positie van (hoofd) verhuurder heeft verworven
  • Bijgewerkt 3 december 2016. Bedrog door huurder en vernietiging van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 december 2016. De bepaaldetijdsclausule is nog steeds van kracht
  • Bijgewerkt 5 december 2016. Nogmaals: de bevoegdheid van de (beschermings)bewindvoerder
  • Bijgewerkt 11 december 2016. Huurprijswijziging benzinestatioms ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 12 december 2016. Huurprijswijziging en toepassing onjuiste criteria
  • Bijgewerkt 19 december 2016. Afwijking van artikel 7:271 lid 1 BW (tussentijdse opzegging tbv huurder) niet mogelijk
  • Bijgewerkt 20 december 2016. Bepaling huurregime door het stellen van voorvragen in verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn ex art. 7:230a BW
  • Bijgewerkt 21 december 2016. Kan een huurder worden gehouden aan gewijzigde openingstijden in een winkelcentrum
  • Bijgewerkt 28 december 2016. Kan een huurperiode worden verlengd met toepassing van artikel 7:301 lid 1 BW?
  • Bijgewerkt 8 janauri 2017. Belang vordering vernietiging ontruimingsvonnis na schuldsaneringsregeling
  • Bijgewerkt 10 janauri 2017. De uitspraak van de Huurcommissie bindt partijen niet voor wat betreft het onderdeel waarover geen uitspraak wordt gevraagd
  • Bijgewerkt 12 janauri 2017. Warmtewet en specificatie van bedragen
  • Bijgewerkt 16 janauri 2017. Noemenswaardige kosten en wijzigingen (reclame) aan het gehuurde
  • Bijgewerkt 18 janauri 2017. Ontbinding van de overeenkomst wegens mishandeling van een stukadoor door de huurder
  • Bijgewerkt 5 februari 2017. Woningruil en het akkoord tussen de ruilpartners
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Vernietigbare bedingen door de huurder als verwerende partij
  • Bijgewerkt 9 februari 2017. Verschiet het huurregime van kleur bij onderhuur van kamers, terwijl een hoofdhuurovereenkomst door artikel 7:230a BW wordt beheerst?
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. De vennootschap wordt ontbonden na het instellen van de vordering in rechte
  • Bijgewerkt 14 februari 2017. Dringend eigen gebruik woonruimte en de afweging van belangen
  • Bijgewerkt 18 februari 2017. Selectieve woningtoewijzing op basis van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
  • Bijgewerkt 22 februari 2017. Inschrijving in register Kvk in strijd met woonbestemming?
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Het nieuwe procesrecht 2018
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Nogmaals de opzegging van de huurovereenkomst voor korte tijd
  • Bijgewerkt 22 maart 2017. Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Geen vordering in reconventie nodig voor verhuisvergoeding
  • Bijgewerkt 25 maart 2017. Vergoeding verhuis- en inrichtingskosten pas opeisbaar na ontruiming van de woning
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Bemiddelingskosten en onverschuldigde betaling
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Bemiddelingskosten nietig in de zin van artikel 7:264 BW?
  • Bijgewerkt 1 april 2017. Energieprestatievergoeding en NOM-Ready woningen
  • Bijgewerkt 2 april 2017. Short stay in een geliberaliseerde woningruimte
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Vordering medehuur door kinderen
  • Bijgewerkt 10 april 2017. Bungalowpark bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW?
  • Bijgewerkt 17 april 2017. WOZ-waarden van gedeelte van het pand en de puntenwaardering van de gehuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 18 april 2017. Bed & Breakfast 7:230a BW bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 19 april 2017. Verdeling Servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 20 april 2017. VvE en schade wegens te laat uitgevoerd onderhoud
  • Bijgewerkt 22 april 2017. De bepaalde tijdsclausule bij verhuurde woonruimte
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het sturen van facturen door de verhuurder exclusief indexering levert geen rechtsverwerking op
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Is door de vernieuwde redactie van artikel 7:252a lid 6 sub b BW verleggen van het peiljaar niet meer mogelijk?
  • Bijgewerkt 11 mei 2017. Voortgezet gebruik van het gehuurde na ontruimingsvonnis
  • Bijgewerkt 12 mei 2017. Huurbeëindiging op grond van de Leegstandwet; onderscheid te koop staande woning en woning bedoeld voor renovatie
  • Bijgewerkt 18 mei 2017. Afwijende bedingen ex artikel 7:291 BW en de huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 19 mei 2017. Huurderving na burgemeestersluiting
  • Bijgewerkt 23 mei 2017. Servicekosten bij geliberaliseerde woonruimte
  • Bijgewerkt 24 mei 2017. Geen overeengekomen hoofdverblijf:verschillende benadering tusen corporatie en particuliere verhuurder
  • Bijgewerkt 25 mei 2017. Geen belangenafweging bij opzegging van de huurovereenkomst wegens opgebouwde achterstand tijdens WSNP
  • Bijgewerkt 26 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex atikel 7:220 lid 5 en 6 BW niet van toepassing bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 28 mei 2017. Forfaitaire vergoeding ex artikel 7:220 lid 5 en 6 BW kan worden beperkt op basis van de redelijkheid
  • Bijgewerkt 1 juni 2017. Het toedoencriterium is achterhaald in het kader van faillissement van de huurder
  • Bijgewerkt 4 juni 2017. Artikel 7:307 BW vervangt artikel 6:159 BW niet maar past deze regeling deels aan
  • Bijgewerkt 19 juni 2017. Renovatie; vervanging van een gashaard door een cv-installatie. Een redelijk voorstel?
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. De eigenaar van een te koop staande woning moet de juiste huurovereenkomst sluiten
  • Bijgewerkt 22 juni 2017. Beëindiging van een relatie betekent niet dat het huurcontract waarop twee huurders als partij staan vermeld zonder meer kan worden beëindigd door de vertrekkende huurder
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Kinderen en kleinkinderen recht op medehuurderschap?
  • Bijgewerkt 2 juli 2017.De praktijk van een tandprotheticus wordt als 7:290 BW-bedrijfsruimte beschouwd
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. Tegemoetkoming verhuis- en herinrichtingskosten bij 7:290 BW-bedrijfsruimte. Hoe zit dat met goodwill?
  • Bijgewerkt 3 juli 2017. De rol van de gemente bij oplossing van overlast (de Asowet)
  • Bijgewerkt 4 juli 2017. Financieel belang als reden voor huuropzegging
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum en de onafhankelijkheid van de deskundige
  • Bijgewerkt 8 juli 2017. Rectificatie “Huurgeschillen Ontleed” in verband met overeenkomsten ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Rechtbank past ten onrechte een afweging van belangen toe bij gevorderde ontbinding
  • Bijgewerkt 13 juli 2017. Onder- en overmaat en vorderingsacties
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Schade aan het gehuurde door brand. Is huurder aansprakelijk?
  • Bijgewerkt 16 juli 2017. Een beroep op terme de grâce is niet zinvol bij handelen in afwijking van de bestemming
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij
  • Bijgewerkt 21 juli 2017. Jokkende huurder tracht haar zoon huurrechten te laten verwerven
  • Bijgewerkt 22 juli 2017. Bewijslastverdeling bij gesteld (mede)huurderschap
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. Huurprijswijziging buiten het wettelijke systeem mogelijk?
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. Belangenafweging en de uitvoerbaar bij voorraadverklaring
  • Bijgewerkt 27 augustus 2017. De regeling over huurprijswijziging in de ROZ-voorwaarden is in het nadeel van de huurder
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. Bij betaling van een tegenprestatie is al spoedig sprake van huur in de zin van artikel 7:201 BW
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Gemengde overeenkomsten en de beoordeling daarvan door de rechter
  • Bijgewerkt 7 september 2017. Verhuurder is niet standaard gehouden een vergoeding te betalen aan de huurder bij dringende werkzaamheden
  • Bijgewerkt 9 september 2017. Verlenging van de overeenkomst over de periode van 2 jaar levert misbruik van recht op
  • Bijgewerkt 10 september 2017. Afwijkende bedingen, geen toestemming voooraf door de rechter, ordemaatregel door de rechter
  • Bijgewerkt 17 september 2017. Wel een overeenkomst tot stand gekomen; geen onverwijldheid reactie door verhuurder
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen moratorium als er naast een huurachterstand ook overlast als reden voor ontbinding van de huurovereenkomst is toegewezen
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Geen bewijs van het bereiken van de mededeling ex artikel 7:271 BW nu deze mededeling in spambox kan zijn gekomen en automatisch kan zijn deleted
  • Bijgewerkt 30 september 2017. Tussentijdse mogelijkheid huuropzegging bij huurovereenkomst ex atikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Verlenging van een ontruimingstermijn is een onjuiste beslissing door de rechter
  • Bijgewerkt 4 oktober 2017. Voorkoming ontruiming bij huurachterstand in Rotterdam door convenant
  • Bijgewerkt 9 oktober 2017. Subjectieve staat van het gehuurde
  • Bijgewerkt 13 oktober 2017. Dwingend- en regelend recht bij woonruimte
  • Bijgewerkt 16 oktober 2017. Woningruil via Huisjehuisje.nl
  • Bijgewerkt 1 november 2017. De huurder laat gedurende de periode waarbinnen de schuldsanering loopt opnieuw een achterstand ontstaat
  • Bijgewerkt 5 november 2017. De te late opzegging bij een overeenkomst ex artikel 271 lid 1 BW zorgt voor een overeenkomst voor onbepaalde tijd
  • Bijgewerkt 6 november 2017. Bankgarantie, opvolgend verhuurder en faillissement huurder
  • Bijgewerkt 9 november 2017. Huurovereenkomst niet eeuwigdurend
  • Bijgewerkt 10 november 2017. De rechter stelt de voorwaarden van de huurovereenkomst vast
  • Bijgewerkt 13 november 2017. Geen huurovereenkomst, maar een gebruiksovereenkomst
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Wijziging huurcontract blokkeert mogelijkheid huurprijswijziging ex artikel 7:303 BW
  • Bijgewerkt 23 november 2017. De deskundige in een 7:303 BW-procedure had het rapport niet voldoende onderbouwd
  • Bijgewerkt 19 december 2017. Geen WOZ-waarde bekend en toekenning van punten
  • Bijgewerkt 21 december 2017. Wel of geen bepaalde tijd ex artikel 7:271 BW?
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Huurprijswijziging ex 7:303 BW en renovatie gedurende de referentieperiode
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. Schade geleden door huurders wegens onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst?
  • Bijgewerkt 13 januari 2018. Bewijslast te late opzegging
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. De huurder heeft recht op BTW-facturen
  • Bijgewerkt 15 januari 2018. De punten worden aan een woning toegekend bij aanvang van de overeenkomst
  • Bijgewerkt 11 februari 2018. Huurprijsbeleid niet in strijd met artikel 1 Eerste Protocol bij het EVRM
  • Bijgewerkt 12 februari 2018. Vordering binnentreden deurwaarder is nodig bij verwijdering door verhuurder van door huurder aangebrachte voorziening
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Onjuiste beslissing kantonrechter Rotterdam over verplichting tot verstrekking informatie aan huurder over huurtoeslag
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. Voorwaardelijke ontruimingsactie tegen de onderhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. De ‘fictie van wilsovereenstemming’ is niet van toepassing de procedure in zake de herstelverklaring
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Splitsing van 7:290 BW-bedrijfsruimte in zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Redelijke verdeling servicekosten bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 22 maart 2018. Overeengekomen compensatieregeling in verband met de Warmtewet
  • Bijgewerkt 22 maart -12 mei 2018. Omzetting website naar WordPress
  • Bijgewerkt 16 mei 2018. Verhoging huurprijs geliberaliseerde woonruimte, redelijk voorstel
  • Bijgewerkt 27 mei 2018. Huurovereenkomst voor bepaalde tijd of een diplomatenclausule
  • Bijgewerkt 29 mei 2018. Gebrek of geen gebrek? That’s the question.
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Mededeling gebrek en meewerken aan oplossing gebrek is noodzakelijk voor huurverlaging
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Na huurbeëindiging van de huur geen recht op opschorting van de huur
  • Bijgewerkt 31 mei 2018. Uitspraak rechtbank Den Haag 23 mei 2018 inzake gluurverhoging
  • Bijgewerkt 01 juni 2018. Vergeten doorberekende indexering en verjaring
  • Bijgewerkt 05 juli 2018 . Buitengerechtelijke ontbinding en sluiting door burgemeester
  • Bijgewerkt 06 juli 2018 .Geen passende vervangende woonruimte; geen huurbeëindiging
  • Bijgewerkt 07 juli 2018. Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen bemiddelingskosten
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Over welke zaken kan de kantonrechter een oordeel geven na een beroep ex artikel 7:262 BW
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. Had de rechter hier nog moeten toetsen aan het mededigingsrecht?  
  • Bijgewerkt 4 september 2018. Wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde en het EVRM en verjaring
  • Bijgewerkt 8 september 2018. Misbruik van bevoegdheid na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 10 september 2018.  Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?
  • Bijgewerkt 17 oktober 2018.De verhuurder en niet de incassogemachtigde moet in een procedure worden betrokken
  • Bijgewerkt 13 januari 2019. Passend toewijzen door woningcorporaties
  • Bijgewerkt 14 januari 2019. Geen Energie-index bij aanvang van de huurovereenkomst, dan ook geen WWS-punten
  • Bijgewerkt 16 januari 2019. Positie contractuele medehuurder bij gedwongen beëindiging gebruik door een van de huurders
  • Bijgewerkt 17 januari 2019. Voortgezet gebruik na ontbinding van de huurovereenkomst
  • Bijgewerkt 4 februari 2019. Zonnepanelen zijn in deze casus een bestanddeel van de woning 
  • Bijgewerkt 5 februari 2019. Exclusief gebruik van gemeenschappelijke ruimte?
  • Bijgewerkt 6 februari 2019. Huurbeëindiging bedrijfsruimte wegens dringende reden
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Middellijke vertegenwoordiging of aanwezigheid van een huurovereenkomst?
  • Bijgewerkt 10 februari 2019. Voortgezet gebruik na faillissement geen boedelschuld
  • Bijgewerkt 16 februari 2019 Gebroken ruit voor rekening van de huurder?
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Gevolgen van niet correcte mededeling ex artikel 7:271 BW
  • Bijgewerkt 17 februari 2019 Geen gebruik van sociale huurwoning door mantelzorger
  • Bijgewerkt 18 februari 2019 Faillissement en de bedongen bankgarantie waarin uitdrukkelijk een garantie voor leegstandschade is opgenomen
  • Bijgewerkt 21 februari 2019. Kwalificatie van de overeenkomst.
  • Bijgewerkt 22 februari 2019. Nicotineaanslag moet door de huurder worden verwijderd. Bewijslast
  • Bijgewerkt 2 maart 2019. Klagende huurders over overlast en de inspanningsverplichting van de verhuurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2019. Kan een verhuurder onderhoudskosten van de centrale cv-installatie doorberekenen?
  • Bijgewerkt 5 maart 2019. Huurprijs  woonruimte boven de € 1200 en toch niet-geliberaliseerd. Hoe kan dat?
  • Bijgewerkt 9 maart 2019. Gevorderde ontruiming van medehuurder door andere medehuurder
  • Bijgewerkt 10 maart 2019. Huur Contractuele medehuur kan niet worden beëindigd door wijziging omstandigheden.
  • Bijgewerkt 10 maart 2019 Verhuurder niet ongerechtvaardigd verrijkt na huurbeëindiging met huurder
  • Bijgewerkt 15 maart 2019. Het weggooien van de mogelijkheid tot vernietiging van een vernietigbaar beding door de huurder
  • Bijgewerkt 17 maart 2019. Branchebescherming in strijd met de overeenkomst of in strijd met het mededingingsrecht?
  • Bijgewerkt 31 maart 2019 Doorberekening van gemeenschappelijke kosten VvE aan de huurder.
  • Bijgewerkt 4 april 2019. Is er een huurovereenkomst tot stand gekomen? Verplicht onderhandelen?
  • Bijgewerkt 6 april 2019. Verlenging huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd ?
  • Bijgewerkt 7 april 2019.  Huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met minimum periode niet in strijd met het (semi-dwingend) huurrecht
  • Bijgewerkt 9 april 2019. Geen goedkeuring is mogelijk voor buitengerechtelijke ontbinding.
  • Bijgewerkt 11 april 2019. Huurbeëindiging wegens renovatie.
  • Bijgewerkt 13 april 2019. Instellen voorlopige voorziening tijdens lopende procedure.
  • Bijgewerkt 19 april 2019. Het zich niet houden aan de openingstijden winkelruimte.
  • Bijgewerkt 22 april 2019. Het Sociaal Huurakkoord.
  • Bijgewerkt 26 april 2019. Overeengekomen niet verrekenbare servicekosten.
  • Bijgewerkt 28 april 2019. Buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 lid 2 BW.
  • Bijgewerkt 4 mei 2019. (on)voorwaardelijke vorderingen.
  • Bijgewerkt 5 mei 2019. Onredelijke renovatievoorstel verhuurder
  • Bijgewerkt 14 mei 2019. Een rechtsopvolger beroept zich op de opzegging van zijn rechtsvoorganger
  • Bijgewerkt 23 mei 2019. De Leegstandwet en de vordering uit ongerechtvaardigde verrijking
  • Bijgewerkt 29 mei 2019. Doorberekening onderhoudskosten collectieve installatie en de Warmtewet
  • Bijgewerkt 1 juni 2019. Gaan afspraken met een voormalige verhuurder over op de  nieuwe eigenaar?
  • Bijgewerkt 2 juni 2019. Onredelijk voordeel bij aanvang verhuring.
  • Bijgewerkt 4 juni 2019. Komt een verhuurder een beroep onvoorziene omstandigheden toe bij het wijzigen van beleid inzake woongroepen? 
  • Bijgewerkt 16 juni 2019. Door bijzondere omstandigheden geen ontbinding
  • Bijgewerkt 18 juni 2019. Is de verkrijger van een verhuurder zaak gebonden aan overeengekomen bedingen
  • Bijgewerkt 20 juni 2019. Komen vervallen boetebedragen ten laste van de boedel?
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. Opschorting van verplichtingen nader bezien.
  • Bijgewerkt 29 augustus 2019. Woonruimteverdeling en middenhuur
  • Bijgewerkt 5 september 2019. Partij behoudt zijn recht om in de 7:303 BW-procedure verweer te voeren tegen de juistheid van de berekende huurprijs.
  • Bijgewerkt 5 september 2019. Verkeerd criterium van de huurprijs van afhankelijke woonruimte door de rechter.
  • Bijgewerkt 8 september 2019. Medehuurderschap en wederkerigheid?
  • Bijgewerkt 8 september 2019. Omkering van de bewijslast een onredelijk beding?
  • Bijgewerkt 8 september 2019. Warmteverbruik kon niet meer worden nagegaan door verwijdering oorspronkelijk meter door verhuurder
  • Bijgewerkt 19 september 2019. Wat wordt verstaan onder de onafhankelijkheid van de deskundige die ex artikel 7:304 BW aangesteld wordt?
  • Bijgewerkt 30 september 2019. Partijen bepalen het onderwerp van de procedure
  • Bijgewerkt 18 november 2019. Overgang van rechten en verplichtingen servicekosten op rechtsopvolger?
  • Bijgewerkt 23 november 2019. Een verderop gelegen parkeerplaats wordt als en onroerende aanhorigheid van deze parkeerplaats beschouwd