Afhankelijke woning en het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte

Het kan hier gaan om woonruimte die op zichzelf voldoet aan de definitie van artikel 7:233 BW.
De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte te maken in de woning komen. Het gebruik van de afhankelijke woning door een ander dan de bedrijfsmatige huurder stuit vaak op praktische bezwaren (bijvoorbeeld indien de gebruiker van deze woning de woning slechts via een met alarm beveiligde ruimte betreden. Voor deze woning is de regeling van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing. Dit betekent dat de gebruiker van deze ruimte geen beroep op de artikelen 7:233 BW e.v. kan doen. Het gebruik van deze ruimte eindigt dan ook met het gebruik van de bedrijfsruimte.

Verder worden voor het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) de volgende omstandigheden genoemd die het noodzakelijk maken om de woning te bewonen:

  • Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?
  • Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?
  • Zijn er feitelijke bezwaren om het gehuurde los van de bedrijfsruimte te verhuren?( bijvoorbeeld over en weer geluidsoverlast)
  • Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energiemeters aangesloten?
  • Is de woning intern met de winkel verbonden?

In de zaak HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 was er een winkelruimte met een bovenwoning gehuurd. Bij beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder was deze van mening dat er sprake was van een afhankelijke woning. De Hoge Raad was echter een andere mening toegedaan. Er was ook in deze situatie sprake van een zelfstandige woning, omdat de woning ook zelfstandig verhuurd had kunnen worden zonder rechtstreeks verband met de bedrijfsruimte te hebben. Verder kon de Hoge Raad uit de feiten herleiden dat de aanwezigheid van de woning niet bijdroeg aan de exploitatie van de bedrijfsruimte. Bovendien was er een aparte rechtstreekse opgang naast de woning. Door dit feitencomplex vond de Hoge Raad dat er niet en zodanig economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning aanwezig was dat er van een onzelfstandige woning kon worden gesproken. Voor een antwoord op de vraag of er al dan niet van een afhankelijke woning kan worden gesproken is de partijbedoeling niet van belang. Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage sluit in haar arrest van 16 december 2005 LJN: AU9632, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C05/386 KG aardig aan op deze richtlijn van de Hoge Raad (zie met name rechtsoverwegingen 9 tot en met 11) en besliste in dit arrest dat er geen sprake was van een afhankelijke woning.

Valt een bedrijfsruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld bij woning praktijkruimte arts), dan is het de vraag of het geheel als woonruimte aangemerkt kan worden. Volgens de Hoge Raad moet een dergelijke ruimte niet als woonruimte worden aangemerkt als partijen het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning hebben gebruikt.