De basis voor de berekening van de servicekosten

Tot de huurprijs behoren niet de overeengekomen servicekosten. Servicekosten betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht die betrekking hebben op de leveringen en diensten vanwege de huurder. Voor met name niet-geliberaliseerde woonruimte bestaat een uitgebreide wettelijke regeling voor wat betreft de afrekening servicekosten. Voor bedrijfsruimte is er geen wettelijke regeling die van toepassing is op de afrekening van servicekosten. De mogelijkheid om servicekosten door te berekenen wordt voor bedrijfsruimte slechts bepaald door hetgeen partijen contractueel zijn overeengekomen (zie de uitspraak van 13 april 2011 van de rechtbank, sector kanton, locatie Groningen LJN: BQ2464, sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678). De verhuurder kan geen servicekosten in rekening brengen bij de huurder, die niet contractueel zijn overeengekomen. Er kan een nuance worden gemaakt voor redelijke kosten die rechtstreeks ten goede komen van de huurder en de kosten die vallen binnen de marges van wat een huurder op een bepaalde locatie mag verwachten aangeleverde diensten ten laste van de huurder. Zeker is het echter niet dat deze kosten bij de huurder in rekening gebracht kunnen worden. Een en ander is sterk afhankelijk van het geval (wat heeft de huurder begrepen en mogen begrijpen).

Ten aanzien van de uitleg die aan algemene voorwaarden gegeven mogen worden geldt de cao-norm. Dit betekent dat de bewoordingen van het contract doorslaggevende betekenis krijgt in het licht van de overeenkomst. Volgens Mr. J.M. Heilkens (Annotator bij de uitspraak van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen van 13 april 2011 ( LJN: BQ2464,sector kanton Rechtbank Groningen, 485165 CV EXPL 10-21678 en WR 2011/103) ligt het voor de hand dat de algemene bepalingen volgens de cao-norm worden uitgelegd omdat de huurder en de verhuurder niet bij de totstandkoming van de algemene bepalingen betrokken (kunnen) zijn geweest en voor zover de algemene bepalingen niet zelf onderdeel zijn geweest van de tussen hen gevoerde contractsonderhandelingen. De rechter in deze uitspraak ging volgens Heilkens ten onrechte uit van het Haviltex-criterium. Volgens Heilkens lenen deze algemene voorwaarden zich niet voor een subjectieve uitleg.

Met uitleg volgens de cao-norm wordt het volgende bedoeld. Bij de uitleg van die algemene bepalingen gaat het niet om het achterhalen van de gemeenschappelijke partijbedoeling (subjectieve uitleg), maar om de betekenis die aan deze bepalingen moet worden gegeven aan de hand van objectieve gezichtspunten. Daarbij kan gedacht worden aan de bewoordingen en de structuur van die bepalingen, de toelichting op het model (de ROZ-voorwaarden zijn voorzien van een uitgebreide toelichting op www.roz.nl) en de verkeersopvattingen in de kringen van de contractsluitende partijen. Daarmee wordt ook tegemoetgekomen aan het belang van een uniforme toepassing van de van de algemene bepalingen. Op grond van deze bepalingen heeft de verhuurder een zekere vrijheid om leveringen en diensten, na overleg met de huurder, naar soort en omvang te wijzigen en het voorschotbedrag aan te passen. De ROZ bepalingen geven een min of meer open norm, in het kader waarvan het de verhuurder vrijstaat om eenzijdig invulling te geven aan de door hem te verzorgen leveringen en diensten.

Voor de levering van warmte kan de Warmtewet van toepassing zijn. De Warmtewet is een energiewet en regelt levering van warmte aan consumenten en/of zakelijke gebruikers. Het criterium is niet de hoedanigheid van de afnemer (consument of zakelijke gebruiker), maar of de verbruiker warmte afneemt van een warmtenet en een aansluiting heeft van maximaal 100 kilowatt. De huurder van winkelruimte of van kantoorruimte doet er dus verstandig aan na te gaan of zijn aansluiting een vermogen van 100 kilowatt overschrijdt. Is dat niet het geval, dan valt de levering van warmte onder de Warmtewet. Als dit het geval is, dan kan de verbruiker onder de regels van de Warmtewet vallen. De regeling van de Warmtewet is dwingend recht. Dit betekent dat een aantal bepalingen in de ROZ-voorwaarden niet van toepassing kunnen zijn als de Warmtewet van toepassing is. De bepaling inhoudende dat door de verhuurder het redelijkerwijs voor rekening komende aandeel aan kosten wordt vastgesteld is niet van toepassing. Aan de huurder mogen alleen de maximum tarieven worden doorbelast. Als dit redelijkerwijs voor rekening van de huurder komende aandeel uitstijgt boven het maximum tarief zoals door de ACM is vastgesteld, dan mag dit berekende aandeel niet aan de huurder doorberekend worden. Bedacht moet worden dat het trachten door te belasten van werkelijke kosten van levering van warmte door invoering van de Warmtewet is verlaten. De Warmtewet gaat immers niet uit van de redelijkerwijs in rekening te brengen kosten aan de huurder, maar gaat uit van de tarieven die conform de Warmtewet in rekening gebracht mogen worden. Verder moet er een deugdelijk systeem van verdeling van kosten overeengekomen worden. De verhuurder moet, als deze de leverancier van warmte is, een leveringsovereenkomst van warmte met de huurder overeenkomen, die aan allerlei voorwaarden voldoet. De ROZ-voorwaarden van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte voldoen nu (2014) niet aan de regels die de Warmtewet verlangt voor de levering van warmte. De ROZ-voorwaarden 7:230a BW-kantoorruimte (versie 2015) vermelden in artikel 18 een bepaling over levering van warmte. Deze bepaling voldoet niet zonder meer aan artikel 3 van de Warmtewet. Het is dus nog wel nodig om de levering van warmte aan te sluiten op artikel 3 Warmtewet. Het doorbelasten van een warmte in verband met leegstand is volgens de Warmtewet niet toegestaan. De huidige regeling hierover zal op grond van de Warmtewet buiten toepassing verklaard dienen te worden. Voor meer informatie over de Warmtewet verwijs ik naar het hoofdstuk: “De Warmtewet“.