Afweging van belangen door de rechter

De afweging van belangen door de rechter wordt als volgt toegepast.De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.Noot 6

Volgens een beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:2768) kon van de verhuurder niet worden gevergd de ontruimingstermijn te verlengen.  De huurder wist al een jaar dat de ontruiming nadert en zij heeft in dat jaar – kennelijk – stil gezeten. Zij heeft geen actie ondernomen om de aard van de overeenkomst vast te (laten) stellen, zij is niet (aantoonbaar) op zoek gegaan naar een ander pand en zij heeft haar onderhuurster – zoals door verhuurder gesteld en door de huurder niet weersproken – nog altijd niet op de hoogte gesteld van de opzegging van de huurovereenkomst en de aanzegging van de ontruiming. Ook heeft de huurder zich niet verdiept in het tussentijds gedane aanbod tot aankoop van het bedrijfspand. Tijdens de mondelinge behandeling is het de huurder naar eigen zeggen nog steeds niet duidelijk of dat aanbod ook de woonruimte of alleen het winkelpand betreft en geeft zij te kennen dat de vraagprijs irreëel is. Zonder inzicht in de omvang van het aangeboden pand, dat kennelijk ontbreekt, is een dergelijke conclusie over de redelijkheid van de vraagprijs voorbarig te noemen. In zo’n geval zou men van de huurder verwachten dat zij bij verhuurder te rade zou gaan. Het komt voor haar eigen rekening en risico dat zij het koopaanbod zonder enig onderzoek heeft afgewezen, terwijl zij tijdens de mondelinge behandeling aangeeft dat koop wellicht toch de beste optie is voor ieders belang. Tegenover dit alles staat bovendien het zeer grote, zwaarwegende belang van de verhuurder bij de mogelijkheid tot snelle verkoop van het pand in kader van zijn pensioenvoorziening. Onbetwist is gesteld dat de verhuurder al een geschikte koper voor het bedrijfspand heeft gevonden. Daarom is haast geboden bij het beschikbaar komen van het pand om het risico te verkleinen dat de koper – door verloop van tijd – afhaakt. Het voorgaande leidde tot het oordeel dat niet kon worden gezegd dat de belangen van de huurder en haar onderhuurster(s) door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder. De verlenging van de ontruimingstermijn werd daarom afgewezen. Voor de goede merk ik op dat de regeling van 7:226 BW hier geen effect heeft, omdat de huurovereenkomst door de opzegging al is beëindigd.

Opzegging in strijd met de redelijkheid en billijkheid
De opzegging door de verhuurder werd niet in strijd met de redelijkheid en billijkheid geacht, nu de verhuurder gebruik gemaakt heeft van de haar in de huurovereenkomst toegekende opzeggingsbevoegdheid en de overeengekomen opzegtermijn in acht is genomen. Dat de huurovereenkomst werd gesloten op 1 januari 1993 met de rechtsvoorganger van de verhuurder en de overeenkomst al enige tijd had geduurd, maakte dit niet anders.
De rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage, was in haar vonnis van 27 april 2011 ( LJN: BS8931, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 1043609\EJ VERZ 11-80610 ) van mening dat het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn slechts toegewezen kan worden indien de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger werden geschaad dan die van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik door de huurder. In rechtsoverweging 5.3 en 5.4 van het vonnis gaf de rechter een weergave van de argumenten van partijen. De rechter gaf ter overweging dat beide partijen relevante argumenten hadden aangevoerd.
De rechter achtte het allereerst van belang dat de langlopende huurovereenkomst abrupt en zonder enig vooroverleg door de verhuurder was opgezegd met een relatief korte opzegtermijn, hoewel de verhuurder de krapte in de huisvesting al enige tijd had moeten (kunnen) zien aankomen. Dat klemde te meer omdat de huurder naar verwachting enige tijd nodig zou hebben om adequate ruimte elders te vinden, welke ruimte voldoet aan zijn gerechtvaardigde eisen van rust en privacy. Het belang van de huurder werd daarom door de ontruiming op die korte termijn ernstiger geschaad dan het belang van de verhuurder bij voortzetting van het gebruik. Dit betekende dat de termijn waarbinnen de huurder verplicht was het gehuurde te ontruimen nog een korte periode van acht maanden na het einde van de huurovereenkomst verlengd zou worden ten einde de huurder in de gelegenheid te stellen elders praktijkruimte te verkrijgen.