Afwijking van de regeling is mogelijk in het voordeel van de huurder

De bepalingen in deze afdeling zijn van semi-dwingend recht. Dit blijkt uit de zinsnede van artikel 7:291 lid 1 BW waarin staat dat van deze afdeling niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Van belang is vervolgens artikel 7:291 lid 2 BW waarvan de tekst van deze bepaling al volgt luidt:

“Bedingen die ten nadele van de huurder afwijken van de bepalingen van deze afdeling, kunnen evenwel, behoudens wanneer het betreft een afwijking van artikel 307, niet op die grond worden vernietigd, indien zij zijn goedgekeurd door de rechter”.

Deze bepaling heeft het belangrijke effect dat bedingen in het huurcontract die in het nadeel van de huurder zijn, wél door de huurder, doch niet door de verhuurder kunnen worden vernietigd. Een bepaling die nadelig voor de huurder is, bindt partijen dus als de huurder de nietigheid van het beding niet inroept. Dit kan evenwel voor de verhuurder onverwachtse en onwenselijke gevolgen met zich meebrengen.

Een voorbeeld om het effect van het niet inroepen van de nietigheid en het (mogelijk) nadelig effect daarvan voor de verhuurder te verduidelijken luidt als volgt.
Partijen sluiten een overeenkomst voor drie jaar. In het huurcontract staat een termijn van opzegging van vier maanden genoemd. Als de huurder langer dan twee jaar het gebruik van het gehuurde heeft gehad geldt ten aanzien van de verhuurder de regel dat de huurovereenkomst op grond van artikel 7:301 lid 2 BW van rechtswege wordt verlengd tot een periode van vijf jaar. De suggestie wordt gewekt dat partijen beide zijn gebonden aan een overeenkomst van tenminste vijf jaar. De huurder die na een gebruik van het gehuurde van twee en een halfjaar het gebruik van het gehuurde wenst te beëindigen kan dit nog realiseren middels de in het huurcontract opgenomen termijn van opzegging van vier maanden. In artikel 7:293 lid 2 BW staat immers weliswaar een minimumtermijn van opzegging van een jaar genoemd, doch slechts de huurder en niet de verhuurder kan de vernietiging van deze van de wet afwijkende opzeggingstermijn in het huurcontract inroepen. Doet de huurder dat niet, dan blijft deze afwijkende termijn van opzegging, die nu in het voordeel van de huurder uitpakt van kracht. Ik wijs er hier wel op dat deze termijn van één jaar de een minimum termijn is. Partijen kunnen een langere termijn overeenkomen. De wet spreekt in dit artikel immers over een termijn van tenminste één jaar. Als partijen een termijn van opzegging van anderhalf jaar overeenkomen, dan is dit dus gewoon toegestaan. Zie verder wat ik hierover heb opgemerkt in het onderdeel:   “De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar” in het hoofdstuk de “Huurperiode”.

De verhuurder die de huur met inachtneming van deze korte termijn van vier maanden opzegt, handelt rechtsgeldig, tenzij de huurder op grond van artikel 7:291 lid 2 BW een beroep op de nietigheid van deze bepaling doet. Dit betekent dat de huurder de huurovereenkomst rechtsgeldig op kan zeggen met inachtneming van een termijn van vier maanden tegen het einde van de overeengekomen termijn van drie jaar. De verlenging van de huurovereenkomst als genoemd in artikel 7:301 lid 2 BW geldt ter bescherming van de huurder, zodat de verhuurder hiervan niet in het nadeel van de huurder kan afwijken. De vernietiging, die leidt tot beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder moet in rechte worden gevorderd. Dit kan door een vordering tot vernietiging of een verweer in een gerechtelijke procedure tegen een vordering uit de overeenkomst.

De huurder dient er wél op bedacht te zijn dat een actief beroep op vernietiging van de overeenkomst verjaart na verloop van drie jaar. Volgens artikel 3:52 BW moet immers binnen drie jaar een beroep op vernietiging worden gedaan nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. Na het verstrijken van de termijn van drie jaar is dit actieve recht verjaard en kan de huurder dus in beginsel geen actief beroep doen op vernietiging van deze termijn. Ik behandel met name de vraag wanneer de bevoegdheid “ten dienste is komen te staan” in het onderdeel “Vernietigbare handelingen” in dit hoofdstuk.
Vernietiging van deze afspraak door de huurder kan nuttig en verstandig zijn als de huurder heeft besloten in ieder geval een periode van vijf jaar te willen huren in plaats van de overeengekomen periode van drie jaar. Na vernietiging van deze overeengekomen termijn geldt immers dat de wettelijke huurperiode van vijf jaar. Volgens artikel 7:303 lid 1 sunb a BW zal de huurprijs pas na deze overeengekomen periode aangepast kunnen worden. Als de overeengekomen termijn van drie jaar niet wordt vernietigd, dan kan er ingevolge laatstgenoemd artikel een huurprijsaanpassing plaatsvinden.

Als de huurder de huurovereenkomst na verloop van drie jaar wenst te beëindigen is dit niet in het nadeel van de huurder en kan de huurder de huurovereenkomst beëindigen tegen het einde van de overeengekomen periode van drie jaar. Als de verhuurder de huurovereenkomst wenst te beëindigen met verwijzing naar de overeengekomen periode van drie jaar, dan kan de huurder als verweerder alsnog de vernietiging inroepen, want vernietiging als verweer verjaart niet. Hetzelfde geldt voor de huurovereenkomst die voor een duur van tussen de vijf en tien jaar is gesloten, waarbij de huurder de huurovereenkomst tegen het einde van die overeengekomen periode wenst te beëindigen.Noot 23a