Verzoek van een partij om all-inhuurprijs te splitsen

Laatst bijgewerkt op 2022-08-14 om 13:43:51

Verzoek huurder
Een voorstel tot splitsing van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten, moet volgens artikel 7:258 BW schriftelijk worden gedaan.
Pas als de verhuurder niet akkoord gaat, kan de huurder zich tot de Huurcommissie wenden om de huurprijs, servicekosten en eventuele nutsvoorzieningen te splitsen. Het voorstel moet ten minste twee maanden voor de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs en het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten schriftelijk worden gedaan.
Het door de huurder gedane voorstel dient de volgende gegevens vermelden (zie Modelbrief splitsing all-inhuur:

  1. de geldende prijs;
  2. de voorgestelde huurprijs;
  3. het voorgestelde voorschot van kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten;
  4. de voorgestelde dag van ingang van de huurprijs.

Indien de verhuurder niet instemt met het door de huurder gedane voorstel, dan kan de huurder tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop dit voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (zie Verzoek splitsing all-inhuur) .
Een redelijk voorstel lijkt in ieder geval de overeengekomen all-inhuurprijs te splitsen in een kale huurprijs belopende 55% van de overeengekomen all-inhuurprijs en een deel servicekosten belopende 25% van de all-inhuurprijs. De Huurcommissie gaat hier immers ook van uit, gezien het gestelde in artikel 17 UVWH.
De Huurcommissie stelt de huurprijs vast en, voor zover nodig, het voorschot van de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten. Uit de letter van de wet lijkt het alsof alleen de huurder dit voorstel kan doen. Uit de kamerstukken die naar aanleiding van deze wettelijke regeling zijn geproduceerd blijkt echter dat de verhuurder dit voorstel ook kan doen, doch dat de huurder slechts de Huurcommissie in kan schakelen als partijen niet tot overeenstemming komen . Voor de huurder is het dus van belang het voorstel in te kleden conform de door de wet gestelde eisen, omdat de Huurcommissie zich onbevoegd kan verklaren als het voorstel niet aan deze eisen voldoet. Aangezien de verhuurder toch niet op basis van deze regeling de Huurcommissie in kan schakelen, lijkt het voor de verhuurder niet zonder meer van belang het voorstel in te kleden als voorgeschreven in artikel 7:258 BW.
Als de huurder binnen de genoemde termijn van zes weken de Huurcommissie niet inschakelt, dan zal de huurder opnieuw een voorstel moeten doen alvorens de Huurcommissie in te kunnen schakelen.

Verzoek verhuurder
De verhuurder kon dit verzoek alleen doen als de overeengekomen prijs lager is dan 55 % van de door de wet vastgestelde maximale huurprijs. Uit de Kamerstukken II 2012/13, 33698, pagina 5 en 6 blijkt dat over de wijzigingen door de regering overleg is gevoerd met zowel huurders- als verhuurdersorganisaties. Vanuit de kant van de verhuurdersorganisaties (Vastgoedbelang) werd gehecht aan de mogelijkheid voor verhuurders om een abusievelijk overeengekomen all-inhuurprijs te kunnen corrigeren. Hier heeft de regering gehoor aan gegeven, maar, afhankelijk van de hoogte van de all-in prijs, is de sanctie gebleven. Ook hier zal de Huurcommissie een korting toe kunnen passen door de huurprijs vast te stellen op 55% van de overeengekomen all-inhuurprijs en  het voorgestelde voorschot op de kosten voor nutsvoorzieningen en de servicekosten niet lager te stellen dan 25% van de all-inhuurprijs.

Deze mogelijkheid tot splitsing van de huurprijs door de verhuurder is kennelijk vervallen in 2014.

In het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 14 maart 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:1179) werd een vordering door de verhuurder behandeld, waarin de verhuurder op een aantal rechtsgronden wijziging van een all-inhuurprijs vorderde naar een aanzienlijk hoger bedrag. Door de rechter werden deze vorderingen afgewezen. In deze zaak was in 1987 een huurprijs vastgesteld – omgerekend – naar een bedrag van € 181,50. Volgens de verhuurder waren de kosten voor elektra en water al opgelopen tot een bedrag van € 245.

De rechter oordeelde dat de in 1987 tussen verhuurder en huurder tot stand gekomen rechtsverhouding de huur van woonruimte betrof, waarbij een all-inhuurprijs is afgesproken voor het gebruik van de woning en de kosten voor energie en water tezamen. Ook indien de verhouding tussen laatstgenoemde componenten (drastisch) verandert brengt dit geen wijziging in het op die overeenkomst toepasselijke wettelijke regime. De stelling van de verhuurder dat er sprake was van een dienstwoning werd afgewezen, omdat er er geen sprake kan zijn geweest van een verplichting om de woning te bewonen met het oog op het vervullen van de functie.

De verhuurder deed een beroep op gewijzigde omstandigheden. Volgens de verhuurder moet de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden als hiervoor bedoeld worden beoordeeld aan de hand van een vergelijking met de situatie bij het tot stand komen van de overeenkomst in 1987. Volgens de huurder is bepalend een vergelijking met de situatie in 2015, toen de verhuurder eigenaar was geworden van de woning. Volgens de rechter zal voor de vraag of sprake is van onvoorziene omstandigheden bepalend zijn hetgeen de oorspronkelijke contractspartijen voor ogen heeft gestaan en welke omstandigheden zij wel of niet geacht kunnen worden bij het aangaan van de overeenkomst in 1987 daarin te hebben verdisconteerd. Dat lijkt mij juist. Volgens artikel 7:226 BW worden alle rechten en verplichtingen die vervreemding van de woning overgedragen aan de nieuwe eigenaar.

Volgens de rechter was het in 1987 ook duidelijk dat de kosten van energie op den duur zouden stijgen. Wanneer vervolgens een vaste prijs wordt afgesproken voor gebruik en energiekosten tezamen, zonder dat tevens een indexeringsclausule wordt afgesproken, terwijl in 1987 evenmin een wettelijke grond bestond voor het verhogen van een all-inhuurprijs, was het ook in 1987 evident dat dit op den duur zou leiden tot een sterke wijziging in de verhouding tussen de door huurder te betalen vergoeding en de door de voormalige verhuurder  te dragen energiekosten. Hoewel de voormalige verhuurder  – in elk geval tot 2014 – waarschijnlijk op andere wettelijke gronden een wijziging in deze situatie had kunnen bewerkstelligen, heeft zij daartoe kennelijk nooit aanleiding gezien. de rechter was dan ook van oordeel dat de sterke stijging van de energiekosten ten opzichte van de door huurder betaalde prijs echter niet worden aangemerkt als een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW.

Ik denk wel dat de oorspronkelijke verhuurder vermoedelijk wel beroep op onvoorziene omstandigheid als bedoeld in artikel 6:258 BW had kunnen doen nu de mogelijkheid van splitsing van de huurprijs door de verhuurder als hierboven vermeld is komen te vervallen tijdens de huurperiode. De verhuurder had bij aanvang van de overeenkomst wel kunnen verwachten dat die verhouding tussen de huurprijs en de in die prijs aanwezige kosten zouden wijzigen. Bij de oude regeling waarbij de verhuurder ook om splitsing van de huurprijs kon verzoeken, zou dit dan rechtgetrokken kunnen worden. Nu die regeling kennelijk is vervallen, heeft de verhuurder de niet meer de mogelijkheid om de huurprijs te splitsen. Dit lijkt mij op zichzelf een onvoorziene omstandigheid. Dat was in deze kwestie niet aan de orde, omdat de opvolgend eigenaar van deze gewijzigde regeling op de hoogte had kunnen zijn. Bovendien was de verhuurder bij aankoop van het pand op de hoogte van de door de huurder betaalde huurprijs.