Laatst bijgewerkt op 2019-10-04 om 22:57:24

Als de verhuurder een ontruimingsactie tegen de huurder start, dan moet er ontruiming van de huurder worden gevorderd. Als er nu andere personen in de woning verblijven moet er dan een afzonderlijke ontruimingstitel tegen deze personen worden gehaald, of kan de verhuurder volstaan met een ontruimingsactie jegens de huurder en de zijnen van de huurder zonder dat daarbij een afzonderlijke ontruimingstitel jegens de overige bewoners van de woning wordt gehaald?

In het algemeen kan worden gesteld dat het allang mogelijk is om executie jegens derden niet procespartijen te realiseren, waarbij een relatie van zeggenschap of afhankelijkheid teneinde de ontruiming jegens die derden te bewerkstellingen niet mag worden geëist. Een voorbeeld hiervan is de ontruimingstitel van de hypotheekhouder jegens de hypotheekgever. Als de hypotheekgever jegens de hypotheekhouder tekortschiet in zijn financiële verplichtingen, dan kan de hypotheekhouder bij de voorzieningenrechter ontruiming van de onroerende zaak vorderen waarvoor zekerheid tot betaling is verstrekt. Deze ontruiming raakt dan niet alleen de hypotheekgever, maar ook de zijnen die bij de hypotheekgever behoren. Tot ‘de zijnen’ moeten dan ook worden gerekend al degenen die zich op de hypothecair bezwaarde zaak met goedvinden of medeweten van de hypotheekgever bevinden, dus ook de door hem toegelaten huurders, mits, wat deze laatsten betreft, de huur wegens strijd met het huurbeding is vernietigd.

Niet alle gebruikers van het gehuurde behoren tot de “zijnen” van het gehuurde
Voor het huurrecht geldt min of meer een zelfde mogelijkheid tot ontruiming van het gehuurde. De grens ligt evenwel bij de onderhuurder van zelfstandige woonruimte, die de huurbescherming als verwoord in artikel 7:269 BW in kan roepen. Voor de positie van de huurder van zelfstandige woonruimte verwijs ik naar het hoofdstuk: “De positie van de onderhuurder”. Deze onderhuurder heeft een op de wet gebaseerde verblijfstitel, zodat deze gebruiker van de woonruimte niet hoort tot de “zijnen” van de hoofdhuurder (HR 21 mei 1982, NJ 1982, 404NJ 1982, 404 (Geerlings/Hendrick de Keyser).

De verhuurder kan ook niet een ontruimingsvonnis ten laste van de huurder gebruiken tegen de echtgenoot van de huurder als tegen deze echtgenoot niet een afzonderlijke ontruimingstitel is gevraagd. De echtgenoot van de huurder is immers van rechtswege medehuurder. Het gebruik van het gehuurde vindt ook voor de wettelijke medehuurder een basis in de wet. Als de verhuurder tot ontruiming van het gehuurde over wenst te gaan , dan zal de verhuurder ook een afzonderlijke ontruimingstitel jegens de wettelijke medehuurder horen te halen. Als de huurovereenkomst met de huurder eindigt, dan wordt de medehuurder huurder. Dat is vastgelegd in artikel 7:266 lid 3 BW. Hetzelfde geldt als er zich een medehuurder in het gehuurde bevindt, die op basis van artikel 7:267 BW het medehuurderschap heeft verkregen. Dit blijkt uit artikel 7:267 lid 5 BW.
Ook bij het overlijden van de huurder neemt de medehuurder op grond van artikel 7:269 lid 1 BW de positie van de huurder in. De wet geeft dus aan de medehuurders een legitimatie om het gehuurde te gebruiken tijdens aanwezigheid van de huurder, maar ook na het vertrek van de huurder.

De gebruikers van het gehuurde
Onder de “zijnen” van de huurder vallen dus de gebruikers van het pand, die niet als medehuurder zijn te beschouwen. Dit zijn doorgaans de kinderen van de huurder en de partners van de huurder voor zover deze nog niet het medehuurderschap hebben verkregen. Ook de onderhuurder van onzelfstandige woonruimte valt onder dit begrip.
Voor bedrijfsruimte geldt dat de onderhuurder van de bedrijfsruimte ook onder de “zijnen” valt en dat een afzonderlijke ontruimingstitel tegen zowel de onderhuurder van een deel van de bedrijfsruimte als de gehele bedrijfsruimte niet nodig is. Voor bedrijfsruimte geldt niet een vergelijkbare regeling als verwoord in artikel 7:269 BW . De onderhuurder van bedrijfsruimte is evenals de huurder van onzelfstandige woonruimte in zijn positie afhankelijk van de huurder. Eindigt de hoofdhuur, dan zal in feite het huurgenot van de onderhuurder eindigen, omdat de eigenaar hem tot ontruiming zal kunnen noodzaken. Daarnaast geldt voor 7:290 BW-winkelruimte dat een ontruimingstitel tegen de hoofdhuurder op grond van artikel 7:306 lid 1 BW ook jegens de onderhuurder kan worden ingeroepen.
Voor kantoorruimte geldt deze problematiek niet, omdat er voor kantoorruimte geen huurbescherming geldt. Door een opzegging eindigt de huurovereenkomst en dient de huurder het pand te ontruimen, behoudens de mogelijkheid van ontruimingsbescherming (zie artikel 7:230a lid 1 BW ). Dat geldt ook voor de andere gebruikers van het pand, die jegens de hoofdverhuurder geen gebruikstitel kunnen laten gelden.

Stein bespreekt in zijn noot onder het arrest van de Hoge Raad van 29 november 1985 (Hoge Raad 29 november 1985, LJN AC913, met noot mr. P.A. Stein). dat in het geval van misbruik van recht de onderhuurder zich tegen ontruiming kan verweren. Van misbruik van recht zou sprake kunnen zijn als aan de veroordeling tot ontruiming van het gehuurde een ‘samenspanning’ tussen (hoofd)huurder en (hoofd) verhuurder tegen de onderhuurder ten grondslag ligt. Verder zou er volgens Stein sprake van misbruik van recht kunnen zijn als de onderhuurder op onevenredige wijze in zijn belang door de ontruiming wordt getroffen. Een misbruik van recht in deze zin is lastig aan te tonen en kan vaak pas achteraf worden vastgesteld.