Bemiddeling door de Huurcommissie

Vanaf 2017 wordt het aanbieden van bemiddeling geleidelijk ingevoerd voor heel Nederland en voor meer soorten geschillen. Doel is om een conflict tussen partijen sneller tot een oplossing te brengen en het niet tot een formele procedure te laten komen.

De huidige afdoeningswijzen worden per 1 januari 2019 aangevuld met bemiddeling, intrekking na het onderzoeksrapport en de inhoudelijke voorzittersuitspraak. Dit betekent dat er gedurende de procedure twee momenten (kunnen) zijn waarop partijen worden gevraagd een keuze te maken inzake het afdoen van het geschil.

Eerste moment waarop de Huurcommissie kan vragen het geschil af te doen 
Bij bemiddeling zoekt de Huurcommissie na ontvangst van het verzoek eerst contact met de indiener om goed door te vragen naar de kern van het probleem en te vragen wat men als mogelijke oplossing ziet. Daarna legt de Huurcommissie dezelfde vragen voor aan de andere partij. Vanuit haar deskundigheid toetst de Huurcommissie de voorgestelde oplossingen aan wet- en regelgeving. De meest redelijke oplossing wordt voorgelegd aan beide partijen, waaraan zij zich onderling kunnen verbinden. Bij een succesvolle bemiddeling, die is geëindigd door een vaststellingsovereenkomst tussen huurder en verhuurder, krijgt de indiener de leges terug. De doorlooptijd van de bemiddeling is maximaal 90 dagen.

Tweede keuzemoment
Het tweede keuzemoment vindt plaatst wanneer partijen hebben gekozen voor de formele procedure of wanneer de bemiddeling niet heeft geleid tot een oplossing voor het geschil. Partijen worden gevraagd een keuze te maken nadat het onderzoek plaatsgevonden heeft en het onderzoeksrapport opgesteld is. Het huidige onderzoeksrapport wordt daarvoor aangevuld met een samenvatting voor huurder en verhuurder. De samenvatting geeft de feiten, die in het rapport gepresenteerd zijn, helder weer. Daarnaast is het van belang dat de inhoud van het rapport duidelijk is voor huurder en verhuurder. De Huurcommissie bekijkt op dit moment welke verbeteringen kunnen worden aangebracht.
Het onderzoeksrapport wordt, nadat deze bekeken is door een zittingsvoorzitter (kwaliteitsbewaking), naar beide partijen verzonden met het verzoek aan partijen om, met behulp van uitleg, een keuze te maken uit drie mogelijke afdoeningswijzen:

  1. Indien het rapport voldoende is voor partijen om het geschil op te lossen, kan de verzoeker het verzoek schriftelijk intrekken binnen drie weken na verzending van het rapport. De verzoeker krijgt dan de helft van de leges terug. Na het intrekken van het verzoek is het niet meer mogelijk om te kiezen voor een inhoudelijke voorzittersuitspraak of commissie-uitspraak.
  2. Indien de zaak helder is voor beide partijen, er geen nieuwe informatie is en geen vragen meer zijn maar wanneer partijen voor de zekerheid en ten behoeve van een nette afronding van het geschil toch een inhoudelijke uitspraak willen hebben, kunnen partijen kiezen voor een inhoudelijke voorzittersuitspraak. De inhoudelijke voorzittersuitspraak wordt, na ondertekening door de zittingsvoorzitter, verzonden naar beide partijen. De inhoud van de inhoudelijke voorzittersuitspraak is in beginsel gelijk aan de inhoud van een commissie-uitspraak en bevat informatie over het verzoek, de samenvatting uit het rapport, de uitspraak en de legesveroordeling. De wetgever heeft de zekerheid ingebouwd dat er verzet mogelijk is tegen de inhoudelijke voorzittersuitspraak. Als het verzet gegrondverklaard wordt, wordt het verzoek opnieuw behandeld door de commissie met een Huurcommissieuitspraak als resultaat.
  3. Indien partijen het echt niet eens zijn met elkaar en het geschil niet op een andere wijze opgelost kan worden, of wanneer er vragen zijn over het onderzoeksrapport of wanneer er aanvullende informatie is, kan er door partijen gekozen worden voor een commissie-uitspraak. Een nieuw onderdeel in het proces is dat de commissie voor de zitting een samenvatting ontvangt waarin op hoofdlijnen beschreven is wat er tot nu toe gebeurd is tijdens de zaakbehandeling. Tijdens de zitting worden partijen gehoord waarna de commissie uitspraak doet over het geschil.

Huurder en verhuurder geven schriftelijk bij de Huurcommissie aan, welke afdoeningswijze hun voorkeur heeft.
De voorwaarden bij het maken van een keuze zijn dat partijen de keuze binnen drie weken na verzending van het rapport schriftelijk of per e-mail doorgeven aan de Huurcommissie en dat beide partijen kiezen voor dezelfde afdoeningswijze. Indien dit niet het geval is, wordt de zaak afgedaan via de, door één van de partijen doorgegeven, zwaarste variant. De Huurcommissie zal zich inspannen om reactie te krijgen van partijen door bijvoorbeeld na het verstrijken van twee van de drie weken telefonisch contact op te nemen met partijen. Indien de reactie (schriftelijk of per e-mail) van partijen geheel uitblijft, wordt de zaak op zitting gepland.

Kanttekening bij het tweede keuzemoment is dat de Huurcommissie actief bemiddeling aanbiedt tot voor het onderzoek, zoals eerder beschreven (het eerste keuzemoment). Echter is het na het onderzoek tot en met de zitting nog mogelijk voor partijen om samen tot een oplossing voor het geschil te komen en het geschil in te trekken zonder bemiddeling door de Huurcommissie. Na de zitting is intrekken niet meer mogelijk; de Huurcommissie doet dan uitspraak over het geschil.

Deze wijze van werken staat ook omschreven in  de Taakuitbreidingen van de Huurcommissie en overige veranderde werkwijze van de Huurcommissie.

 

Voor de bemiddeling is een reglement opgesteld, waarin is aangegeven hoe de Huurcommissie bij de bemiddeling werkt.