Beperkende bepalingen in de algemene voorwaarden

Door de beperkte termijn (zes maanden na ontdekking gebrek) die in artikel 7:257 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte staat vermeld zal in de praktijk de vordering tot opschorting van de huur aanzienlijk worden beperkt. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt die termijn van zes maanden niet. In de algemene voorwaarden kan het verrekenings- en opschortingsrecht worden uitgesloten. Dit wordt bevestigd door hetgeen het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010 ( LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ) over opschorting/verrekening van huur in verband met gevolgschade als gevolg van gebreken aan het gehuurde heeft overwogen. Het hof bevestigt in rechtsoverweging 4.5 van dit arrest dat opschortings- en verrekeningsrechten (uiteraard behoudens de mogelijkheid tot verrekening van kosten als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW) kunnen worden beperkt door de algemene voorwaarden. Het hof ziet in dit concrete geval geen reden om opschorting van de huur op grond van de redelijkheid en billijkheid te doorbreken. Een soortgelijk oordeel geeft de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, in rechtsoverweging 3 in haar vonnis van 17 februari 2010 ( LJN: BL6528, sector kanton rechtbank Haarlem, 434875/ CV EXPL 09-8709 )

Verrekenen en opschorten van huur vóór het instellen van de vordering tot huurverlaging in verband met gebreken kan in het huurcontract worden uitgesloten. De artikelen 6:52 BW en 6:127 BW zijn van regelend recht. In huurcontracten kan hiervan in het nadeel van de huurder worden afgeweken bij verhuring van zowel woon- als bedrijfsruimte. Op grond van artikel 6:237 sub g BW is het echter mogelijk dat een (consument) huurder beroep doet op vernietiging van uitsluiting van de mogelijkheid van verrekening van vorderingen in de algemene voorwaarden van het huurcontract wegens het vermoeden van de onredelijkheid van het beding.
Of er op grond van een contractueel beding huur mag worden opgeschort, is afhankelijk van de formulering van dit beding. Volgens het gerechtshof te Leeuwarden is opschorting van de huur op grond van de overwegingen in haar arrest van 4 december 2013 ( LJN: BZ0498, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.354/01 ) toegestaan, omdat de algemene voorwaarden dit niet uitsloten. Volgens het hof viel niet in te zien dat een beding in de algemene voorwaarden korting, aftrek of verrekening uitsluit, tevens de strekking heeft om een beroep op opschorting uit te sluiten. Het hof was met de huurder van oordeel dat opschorting niet gelijkgesteld kan worden aan korting, aftrek of verrekening. Opschorting moet immers worden beschouwd als een voorlopig uitstel van betaling, terwijl korting, aftrek of verrekening een wijze van betaling is. Dit betekent dus dat de grammaticale uitleg van deze bepaling de doorslag gaf in de redenering dat er geen sprake was van uitsluiting van het recht op opschorting van de huur.

Het is mogelijk om na opschorting van de huur schadevergoeding te vorderen wegens gederfd huurgenot op grond van het algemeen verbintenissenrecht. Dat is logisch, omdat anders verrekening zoals hier bovenvermeld ook niet mogelijk is. Onder vergoeding van schade kan naast gevolgschade ook huurvermindering vallen wegens gederfd huurgenot. Er is echter een enorm verschil met de actie die op grond van artikel 7:207 BW kan worden ingesteld. Op grond van artikel 7:207 BW kan huurvermindering worden gevraagd zonder dat er sprake hoeft te zijn van toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder. Voor een actie op grond van artikel 6:74 BW of artikel 7:208 BW is toerekenbaarheid van de schadeoorzaak van belang om schade als gevolg van gederfd huurgenot terug te vorderen. Is de schade te verhuurder niet toe te rekenen, dan is de verhuurder niet schadeplichtig.

Voor woonruimte geldt uiteraard op grond van artikel 7:242 lid 1 BW in verband met artikel 7:207 BW dat de huurder huurverlaging kan vorderen wegens gebreken aan het gehuurde. Na instelling en toewijzing van de vordering is verrekening van de huur wegens aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde wel toegestaan, ook al is dit in het huurcontract uitgesloten. Artikel 7:207 BW kan voor bedrijfsruimte wél worden uitgesloten. Kennelijk ziet de rechtbank Haarlem in rechtsoverweging 4 in haar vonnis van 17 februari 2010 over het hoofd dat voor bedrijfsruimte een beroep op artikel 7:207 BW contractueel kan worden uitgesloten. Voor de volledigheid had het duidelijker geweest als de rechter in rechtsoverweging 4 van dit vonnis had gewezen op de mogelijkheid om voor bedrijfsruimte huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde uit te sluiten. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) kan dit verbod doorbreken. De rechter kan echter beslissen dit beroep al dan niet te honoreren (zie bovengenoemde uitspraak van het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010). Voor woonruimte moet de rechter en/of de huurcommissie ( ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte) huurverlaging toewijzen als de gebreken die tot huurverlaging aanleiding geven staan vermeld in de zogenaamde nulpuntenlijsten. Voor een interpretatie van deze nulpuntenlijst verwijs ik naar het Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 van de huurcommissie.