Beperkingen aan verhuringen door woningcorporaties

Laatst bijgewerkt op 2020-08-12 om 13:22:53

Vanaf 1 januari 2011 is de Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvestiging in werking getreden. Deze regel is bedoeld om oneerlijke concurrentie van de door de staat gesteunde woningbouwcorporaties met particuliere verhuurders te bestrijden. Volgens deze regeling mogen woningbouwcorporaties geen huurovereenkomsten sluiten betreffende de verhuur van sociale huurwoningen(niet-geliberaliseerde woonruimte) met huurders waarvan het inkomen per huishouden hoger is dan de daarvoor vastgestelde inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties. Woningcorporaties mogen maximaal 10% van alle vrijkomende woningen met een huur onder de liberalisatiegrens toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven deze inkomensgrens. Tot en met 2015 moest ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot deze grens worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder deze inkomensgrens. Deze regeling is vanaf 1 januari 2016 gewijzigd. De Huisvestingswet 2014 (Huisvestingswet) werkt de toewijzing van sociale woonruimte nader uit. In artikel 4 Huisvestingswet wordt vermeld dat de gemeenteraad bij verordening van voor de duur van ten hoogte vier jaar regels kunnen geven tot onder meer het in gebruik nemen of geven van goedkope woonruimte en voor wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad. In de Huisvestingswet 2019 is het woord “goedkoop” uit artikel 4 van de Huisvestingswet geschrapt om woonruimteverdeling van midden­huur­woningen mogelijk te maken Zie het onderdeel “Woonruimteverdeling en middenhuur“. In artikel 5 Huisvestingswet staat dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels kan stellen voor de wijze van het aanvragen van vergunningen. Op grond van artikel 7 van de Huisvestingswet kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën woonruimte aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven indien daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. Het gevolg hiervan is dat het op grond van artikel 8 van de Huisvestingswet verboden is om woonruimte die is aangewezen krachtens artikel 7 voor bewoning in gebruik te nemen zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Voordat de regeling over middenhuur was ingevoerd, kon er alleen een vergunning door de gemeente worden verlangd in verband met verhuring van sociale woonruimte. Dat is nu veranderd. Er kan nu dus ook een vergunning nodig zijn voor verhuring van woning in het geliberaliseerde segment. Dat geldt dan in ieder geval voor woonruimte met een huurprijs boven de liberalisatiegrens.

Een verhuurder kan verhuurderheffing zijn verschuldigd. Voor een antwoord op de vraag of de verhuurder verhuurderheffing is verschuldigd, moet worden gekeken of het bedrag van de huurtoeslaggrens samenvalt met de liberalisatiegrens. Deze grens is echter op grond van artikel 7:247 BW, gelezen in samenhang met artikel 3, lid 2, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 2 van het Besluit huurprijzen woonruimte en artikel 13, lid 1, letter a, Wht, afhankelijk gesteld van de huurprijs in de zin van artikel 7:237 lid 2 BW. Dat is de prijs die is verschuldigd voor het enkele gebruik van de woonruimte. Aansluiting bij die prijs strookt ook met de parlementaire behandeling van de Wet verhuurderheffing. Daaruit blijkt dat is beoogd de belastingplicht voor de verhuurderheffing te laten afhangen van de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woning (zie Kamerstukken II 2012/13, 33 402, nr. 14, blz. 45). Als er een kale huurprijs boven de huurliberalisatiegrens is verschuldigd, dan is over die woning niet een verhuurderheffing verschuldigd (Zie HR. 2 maart 2018, ECLI:NL:HR:2018:290).

Met ingang van 1 januari 2016 zijn woningcorporaties verder verplicht om DEAB-woningen het merendeel van de woonruimte te verstrekken aan de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Volgens de Woningwet moeten woningcorporaties ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan de doelgroep. Ten minste 80% daarvan moet worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 36.798 (in 2018). Deze inkomensgrens wordt per 1 januari aangepast met dezelfde ontwikkeling als het referentie-inkomensijkpunt voor meerpersoons-ouderenhuishoudens in de huurtoeslag. Hiertoe wordt de grens jaarlijks bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV) aangepast. De inkomensgrens waar woningcorporaties per 2020 rekening mee moeten houden, zal € 39.055 bedragen.

Tot en met 2020 mogen corporaties ten hoogste 10% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 43.574 (in 2020). De overige 10% vrijkomende sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in acht nemen. Dit betekent bijvoorbeeld dat zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen.

De beleidsruimte van 10% is echter geboden om in individuele gevallen waarin zij dit nodig achten huurtoeslaggerechtigden toch een niet-passende toewijzing te doen. De overige 10% vrijkomende sociale huurwoningen mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) in acht nemen. Dit betekent bijvoorbeeld dat zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen (denk ook aan behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is uit het oogpunt van gezondheid, veiligheid, sociale factoren, overmacht of calamiteiten).

Haalt een woningcorporatie de norm niet (de corporatie verhuurt 11% van de vrijgekomen woonruimte aan huurders met een inkomen tussen de € 38.035 en € 42.436), dan krijgt ze mogelijk een sanctie, bijvoorbeeld een bestuurlijke boete, van de toezichthouder (artikel 46 Woningwet). De passendheidsnorm geldt ook voor onzelfstandige woonruimte. In artikel 9 Huisvestingswet wordt duidelijk aangegeven dat de criteria die op basis van artikel 7 Huisvestingswet gesteld mogen worden aan de huisvestingsverordening geen betrekking mogen hebben op de eisen als bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Deze in de huisvestingsverordening gestelde regels mogen evenmin het bepaalde bij of krachtens de artikelen 46, tweede lid, en 48, Woningwet doorkruisen.

Voor de passendheidsnorm geldt de kale huur en niet de rekenhuur (De kale huur is de huur zonder bijkomende kosten, zoals servicekosten. Dit wordt netto huur genoemd). Als er bij de woning afzonderlijk een garage wordt verhuurd, dan telt de garage niet mee voor het passend toewijzen. Als de huurprijs van de garage in de kale huurprijs van de woning zit toegevoegd, dan wordt deze component meegerekend bij toetsing in verband met het passend toewijzen. Als bij de passendheidstoets is vastgesteld dat een huishouden qua inkomen voldoet aan de criteria om in aanmerking te komen voor huurtoeslag, is daarmee tevens aangetoond dat het huishoudinkomen ‘voldoet’ aan de staatssteunregeling (90%) en in dit geval lager is dan € 36.798 (2018) € 38.035 (2019). In sommige gevallen mag het inkomen tot € 41.056 (2018) € 42.436 (2019) luiden. Dat kan bijvoorbeeld op basis van de regeling voor middeninkomens, of als de huurder in bezit is van een zorgindicatie. De rekenhuur is de huur inclusief die servicekosten die meegeteld worden voor huurtoeslag. Het inkomen/vermogen van meerderjarige kinderen telt niet mee voor de norm. Bij het passend toewijzen wordt ook niet gekeken naar het vermogen (ook wel het box III-inkomen). De inwonende kinderen tellen wel mee voor de grootte van het gezinshuishouden. Een huishouden bestaande uit één ouder en één kind wordt dus als meerpersoonshuishouden beschouwd. Bij gescheiden ouders wordt een kind geacht tegelijkertijd tot het huishouden van beide ouders te behoren indien het doorgaans ten minste drie gehele dagen per week in elk van beide huishoudens verblijft.

Er vindt in het kader van de passendheidsnorm geen toets op vermogen plaats. Voor het aanvragen van huurtoeslag speelt aanwezigheid van vermogen wel een rol. In beginsel heeft toepassing van de passendheidsnorm dus tot gevolg dat de huurders niet de vrijheid hebben om te kiezen voor een woning met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. De verhuurder kan een huurder die niet aan deze passendheidsnorm voldoet dus als huurder weigeren. In de regeling van passend toewijzen, in het bijzonder bij de normstelling, is geen sprake van minimum inkomenseisen. Er wordt slechts getoetst aan de inkomensgrens in het kader van de Wet op de huurtoeslag. Corporaties mogen bij de woningaanbieding, en ten behoeve van de selectie van kandidaten wel minimuminkomenseisen en maximuminkomenseisen stellen, zowel voor vergunningplichtige als andere woningen (zie antwoord bij vraag 8.31 bij Vragen en antwoorden door Aedes over passen toewijzen van DEAB-woningen ).

Vrijstelling van inkomensvaststelling
De huurder die in aanmerking voor woningtoewijzing wenst te komen is  vrijgesteld van de inkomensvaststelling als de situatie overeenkomt met de situaties als genoemd in bijlage 5. bij artikel 56 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Deze huurder heeft dus het recht om op de lijst te worden geplaatst als belangstellende voor de woning. Als op woningnet deze mogelijkheid niet wordt geboden, dan moet de huurder zich door de verhuurder handmatig op de lijst te worden gezet. Dat wil nog niet zeggen dat die huurder de woning krijgt. Als een ander eerder op de lijst staat of voorrang heeft, dan gaat deze andere gegadigde voor. Toewijzing vindt wel plaats volgens de geldende voorrangsregels.  Het gaat om de volgende situaties:

i. statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);
ii. woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling, of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO, waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort volstaat);
iii. uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat).
iv woningzoekenden met een (zorg)indicatie voor:

  • verblijf in een instelling;
  • hulp bij dagelijkse activiteiten thuis (ADL-assistentie);
  • minimaal 10 uur verpleging/verzorging per week voor tenminste een jaar.

Voor de huurder belangrijke passage in verband met deze grond luidt: “Wel is een inkomenstoets vereist bij huishoudens met zorgindicatie bij passend toewijzen voor de huurtoeslag. Het BTIV 2015 benoemt de categorieën van zorggeïndiceerden die ook bij een inkomen boven de inkomensgrens, genoemd in artikel 16, eerste lid, onderdeel b, van het BTIV recht hebben op een sociale huurwoning. De betreffende woningtoewijzingen worden toegerekend aan de 80% toewijzingen aan de doelgroep met een inkomen tot de inkomensgrens, genoemd in artikel 16, eerste lid, onderdeel a, van het BTIV. Vanuit het oogpunt van betaalbaarheid geldt voor deze categorieën zorggeïndiceerden de passendheidsnorm; derhalve dient het inkomen te worden getoetst (zo mogelijk aan de hand van belastingbescheiden, anders conform het toetsingsschema B). Toetsing van het inkomen in deze gevallen kan achterwege blijven indien de huurprijs van de woning is gelegen op of onder de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens. In dat geval is met de toewijzing immers in elk geval voldaan aan de passendheidsnorm. Bij de bepaling van het percentage passend gehuisveste huishoudens blijven de toewijzingen aan huishoudens die wel een zorgindicatie maar geen inkomensgegevens hebben overgelegd, buiten beschouwing.”

Deze regeling maakt dat de woningzoekende met een zorgindicatie als bedoeld onder categorie die een te hoog huishoudinkomen heeft alsnog tot de 80%-groep als passend toegewezen moet worden gerekend. De woningzoekende met relevante zorgindicatie is daarmee vrijgesteld voor de inkomensvaststelling. Voor de woningcorporatie heeft het geen gevolgen om een woningzoekende met zorgindicatie de woning toe wijzen indien er sprake is van een (in beginsel) te hoog inkomen: de woningcorporatie moet de toewijzing in alle gevallen rekenen tot de 80% ‘passend toegewezen’-groep. Toetsing van het inkomen in deze gevallen kan achterwege blijven indien de huurprijs van de woning is gelegen op of onder de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens. In dat geval is met de toewijzing immers in elk geval voldaan aan de passendheidsnorm.

Als het huishoudinkomen onder de huurtoeslaggrens ligt mag de kale huur van de woning niet hoger zijn dan bedragen zoals van de aftoppingsgrenzen die bij het inkomen van de huurder horen. De woningcorporatie dient zich aan deze tabel in het kader van toewijzing van woonruimte te houden. De gegevens voor 2020 staan in de circulaire Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging en overige bedragen 2020.

Het antwoord op de vraag voor welke woning de huurder in aanmerking komt kan onderstaand uit de tabel worden gehaald en is afhankelijk van de grootte van het huishouden en het huishoudinkomen. Verder is het van belang dat er sprake is van zelfstandige woonruimte. In sommige gevallen komt onzelfstandige woonruimte voor huurtoeslag in aanmerking. Dat is het  geval als de woonruimte is gelegen in een studentencomplex, waarbij de woonruimte voor 1 juli 1997 is aangewezen voor de huurtoeslag. Deze informatie moet bij de verhuurder bekend zijn. Als er sprake is van begeleid wonen of een groepswoning voor ouderen, dan kan er sprake zijn van een woning die is aangewezen voor huurtoeslag. De belastingdienst kan ook worden benaderd voor een antwoord op de vraag of een bepaalde (onzelfstandige) woonruimte voor huursubsidie in  aanmerking komt. De belastingdienst te bereiken via het volgende mailadres: toeslagen.verhuurders.admini@belastingdienst.nl.

Tabel passend toewijzen 2019 en 2020
HuishoudenHuishoudinkomen 2019Huishoudinkomen 2020Maximale huur
1 persoonminder dan € 22.700minder dan € 23.225De huurder kan alleen reageren op woningen met een kale huurprijs onder de € 607,46 (2019) en € 619,01 (2020)
1 persoonTussen € 22.700 – € 38.035Tussen € 23.225 – € 39.055De huurder kan op alle woningen reageren
2 personenminder dan € 30.825minder dan € 31.550De huurder kan alleen reageren op woningen met een kale huurprijs onder de € 607,46 (2019) en € 619,01 (2020)
2 personentussen € 30.700 – € 38.035tussen € 31.550 – € 39.055De huurder kan op alle woningen reageren
3 of meer personenminder dan € 30.825minder dan € 31.550De huurder kan alleen reageren op woningen met een kale huurprijs onder de € 651,03 (2019) en € 663,40 (2020)
3 of meer personenTussen € 30.700 – €38.035Tussen € 31.550 – € 39.055De huurder kan op alle woningen reageren

Deze verplichting volgt uit de per 1 juli 2015 in werking getreden herziene Woningwet. Deze passendheidsnorm vervangt de passendheidstoets die tot 2008 plaatsvond op basis van de Wet op de huurtoeslag, met als doel een te sterke stijging van de huurtoeslaguitgaven tegen te gaan en tevens huurders te beschermen tegen (te) hoge huurlasten.

De Raad van State heeft op 24 juli 2019 (201807248/1/A2) een uitspraak gedaan over een kwestie waarbij een huurder recht had op huurtoeslag. De Raad van State heeft de Belastingdienst op de vingers getikt, omdat de fiscus van een nog onbekend aantal mensen ten onrechte de huurtoeslag heeft stopgezet. De huurtoeslag werd stopgezet, omdat de huurders tijdelijk te veel geld op hun rekening hadden en hun huur te veel was opgelopen. Ook hier was er sprake van een recht op huursubsidie door de huurder. De huurprijs was intussen boven de huurtoeslaggrens gestegen.  De huurder hield gezien bovengenoemd standpunt recht op huurtoeslag. Dit veranderde volgens de Belastingdienst toen de huurder tijdelijk te veel vermogen kreeg door bijvoorbeeld een gestorte ontslagvergoeding. Tegen de tijd dat de huurder weer onder de vermogensgrens zat, kon deze volgens de fiscus niet opnieuw huurtoeslag krijgen omdat de huur intussen boven die € 720,42 euro lag (destijds geldende liberalisatiegrens). De Belastingdienst had zich ten onrechte gebaseerd op een zogenoemd ministerieel geschrift uit 1998. Daarin staat dat het verworven recht op huurtoeslag definitief verloren gaat zodra mensen een te hoog inkomen of vermogen hebben. Dit geschrift maakt echter helemaal geen deel uit van de Wet op de huurtoeslag en heeft daardoor geen juridische status. De Raad van State oordeelde echter dat huurders in zulke gevallen toch opnieuw recht hebben op huurtoeslag als het inkomen onder de inkomensgrens komt.  De Raad van State overwoog: “Uit de geschiedenis van de totstandkoming van deze bepaling volgt verder dat het de bedoeling van de wetgever was dat huurders die eenmaal huursubsidie ontvangen niet meer buiten de huursubsidie vallen door de enkele stijging van de rekenhuur boven de maximale huurgrens”.

De verhuurder mag wél gebruik maken van de 10% marge, maar kan daartoe niet door een huurder die graag voor een betreffende woning in aanmerking wenst te komen worden verplicht van deze marge gebruik te maken. Deze marge geldt ook voor drie- en meer persoonshuishoudens en voor huurders die ook extra huurtoeslag krijgen zoals senioren en huishoudens met een aangepaste en grotere woning. Vanwege bovengenoemde sanctie van de bestuurlijke boete bij niet passend toewijzen is het voor kleine corporaties die kleine huurmutaties per jaar te verwerken krijgen verstandig uit te gaan van 100% passend toewijzen. Met de maatregel wordt beoogd de huurder te beschermen tegen – in relatie tot zijn inkomen – te hoge huurprijzen. Voor meer informatie over huurtoeslag en begrippen daaromtrent verwijs ik naar het hoofdstuk: “Periodieke huurverhoging” en het onderdeel huurtoeslag dat in dit laatstgenoemde hoofdstuk wordt behandeld.

Tot en met 2020 kan ten hoogste 10% (zie artikel 46 en 48 woningwet en artikel 16 en 57 t/m 60 BTIV) van de vrijkomende sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tussen respectievelijk  € 38.035 (2019) € 39.055 (2020) en € 42.436 (2019) € 43.574 (2020). Hierbij moeten zij de geldende voorrangsregels uit de plaatselijke huisvestingsverordening en de voorrangsregels uit het BTIV in acht nemen. In de huisvestingsverordening kan de gemeenteraad bovendien bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio, de gemeente of een tot de gemeente behorende kern (artikel 14 Huisvestingswet). Dit betekent bijvoorbeeld dat zij voorrang moeten geven aan mensen die door fysieke of psychische beperkingen en/of economisch of maatschappelijk gebondenheid moeilijk aan passende huisvesting kunnen komen. Als de woningcorporatie de bevoegdheid heeft de woningen aan sociale huurders toe te wijzen, waarvoor een huisvestigingsvergunning geldt, dan moet de potentiële huurder bezwaar bij de gemeente indienen als de huurder van mening is dat hij ten onrechte de woning niet heeft gekregen. Het besluit van de woningcorporatie moet dan immers als een besluit van de gemeente worden aangemerkt. Hierbij moet wel op het volgende worden gelet. Als de verhuurder door de gemeente gemandateerd is, dan dient de verhuurder namens de B & W het bericht te sturen. In de brief moet dus worden getekend namens B & W. Als er getekend is namens B & W, dan is er sprake van een voor beroep vatbaar besluit. In dat besluit moet ook staan binnen welke termijn bij B & W bezwaar moet worden gemaakt. In de praktijk zie je nogal eens dat de medewerker van een woningcorporatie een besluit tot afwijzing van een vergunning voor een bepaalde woning namens de verhuurder en niet namens B & W ondertekent. Er is dan niet sprake van een geldig genomen besluit. Het lijkt mij dan dat de huurder zich op formele gronden tegen deze beslissing van de verhuurder kan verzetten. De verhuurder zelf heeft immers geen bevoegdheid om een huisvestigingsvergunning af te wijzen. De verhuurder kan dit alleen doen in de hoedanigheid van gemandateerde namens B & W en niet namens zichzelf. Als er dan ondanks een verzoek van de huurder geen geldig besluit over de vergunning wordt afgegeven, dan heeft zowel de verhuurder een probleem, omdat er formeel geen goed besluit wordt genomen en B & W heeft een probleem omdat er geen geldig besluit is afgegeven.

De 10% sociale huurwoningen die overblijft, mogen woningcorporaties vrij toewijzen. Dus deze overgebleven 10% mag aan huishouden met hogere inkomens worden toegewezen. Voor 2019 luidde de inkomensgrens voor toewijzing van woonruimte € 42.436 en voor 2020 wordt deze grens € 43.574. Dat de Woningwet een woningcorporatie de verplichting geeft om de nieuw te verhuren eenheden onder de liberalisatiegrens passend toe te wijzen en de ruimte laat om een percentage niet-passend toe te wijzen, betekent op zichzelf nog niet dat zij ook verplicht is om van die ruimte gebruik te maken door een niet-passende woning aan een huurder toe te wijzen. Zij mag die wettelijk toegestane ruimte in beginsel op eigen wijze invullen.  De corporatie hoeft daarom niet een huurder met een jaarinkomen rond de € 25.000 een woning met een huurprijs van € 710,68 toe te wijzen (destijds geldende liberalisatiegrens). Dit werd bevestigd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 8 januari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:9).

Als er op basis van de huisvestigingsverordening een huisvestingsvergunning van toepassing is, dan kan op basis van artikel 10 Huisvestingswet een woningzoekende slechts voor een woning in aanmerking komen als deze woningzoekende:

  • de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of
  • vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.

Bezwaren tegen en klachten over woningtoewijzingskwesties moet dus op grond van een Regionale Huisvestingsverordening bij de gemeente worden ingediend. Urgentieverlening is niet gemandateerd aan corporaties. De gemeente blijft daarom verantwoordelijk voor urgentiebesluiten met een bestuursrechtelijke rechtsbescherming (bezwaar en beroep). De Huisvestingswet (artikel 13) geeft de gemeenteraad de mogelijkheid om een urgentieregeling op te stellen indien er geen schaarste is in de desbetreffende gemeente. De reden daartoe is dat ook in gemeenten waar niet direct sprake is van schaarste, er toch behoefte kan zijn om urgent woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. Geen schaarste betekent niet dat er woningen leeg staan om urgent woningzoekenden direct van huisvesting te voorzien. Voor klachten omtrent woningtoewijzing (inschrijving, meettijd, passend toewijzen, verlening of weigering van huisvestigingsvergunning) is geen wettelijke vorm van rechtsbescherming geregeld.

De toets of een vergunning al dan niet terecht wordt geweigerd, is een publiekrechtelijke vraag. Er is immers sprake van een weigering tot aanvragen/afgifte van een huisvestingsvergunning. Als een klacht betrekking heeft over het weigeren te verhuren of het intrekken van een huuraanbod dient te worden beoordeeld of deze plaatsvindt op grond van de Huisvestigingswet op grond van in de huisvestigingsverordening geregelde criteria of op grond van eigen toewijzingsregels van de corporatie.
Heeft de weigering tot het doen van een aanbod van verhuur (mede) betrekking op bijvoorbeeld een huurschuld, overlast, onjuiste gegevens, weigering medewerking aan een controle, dan heeft die weigering meer het karakter van een civielrechtelijke handeling die niet aangemerkt wordt als onderdeel van woonruimteverdeling. In dit geval kan de civiele rechter of de Klachtencommissie woningcorporaties de klacht in behandeling nemen. Bij discussies over de vraag door wie een klacht behandeld dient te worden zal de (bestuurs)rechter een oordeel gevraagd dienen te worden.

De woningtoewijzing gaat vervolgens nog steeds op basis van inschrijf- en woonduur. De verhuurder mag dit overige percentage woonruimte ‘niet-passend’ toewijzen. Echter enkel bij uitzonderingsgevallen. Dit opdat bij een enkele incidentele niet-passende toewijzing niet direct sancties kunnen volgen tegen de instelling. Het is dus een marge (ten behoeve van mogelijke vergissingen) en niet zozeer vrije bestedingsruimte. Verhuurders worden verondersteld restrictief gebruik te maken van deze maximale toegestane marge en ook bij het benutten ervan te blijven meewegen of de woning voldoende betaalbaar is voor het huishouden. De Autoriteit woningcorporaties houdt toezicht op naleving van de norm. Haalt een corporatie de norm niet, dan mag de toezichthouder een sanctie opleggen, bijvoorbeeld in de vorm van een bestuurlijke boete. De hoogte daarvan is onder meer afhankelijk van de mate van overtreding. De individuele huurder kan geen beroep doen op overschrijding van deze norm. Het is ook niet duidelijk op welke wijze deze huurder aan de noodzakelijke cijfers kan komen om dit gegeven te toetsen.

De toewijzing van huizen op basis van huishoudinkomen is een aanzienlijke beperking van de contractsvrijheid, die in beginsel op het huurrecht ook van toepassing is. De wettelijke basis daarvan wordt gevormd door artikel 11 Huisvestingswet. In dit artikel staat immers dat in de huisvestingsverordening de gemeenteraad kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven.

De Woningwet geeft in artikel 46 Noot aaa een basis voor toewijzing van woonruimte aan personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Door deze regeling wordt het contractenrecht feitelijk beperkt. Artikel 46 Woningwet geeft een algemene richtlijn, waaraan woningzoekenden geen directe aanspraken kunnen ontlenen jegens een toegelaten instelling. De Huisvestingswet werkt de mogelijkheid om het recht van vestiging door een huurder verder te beperken. Volgens de toelichting op de Huisvestingswet kan de gemeenteraad deze bevoegdheden daarom slechts gebruiken als dat noodzakelijk en geschikt is voor de bestrijding van onevenwichtig en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte en is voldaan aan de vereisten van subsidiariteit en proportionaliteit. Het moet daarbij altijd gaan om het goedkope deel van de woonruimtevoorraad. Geliberaliseerde woonruimte wordt door deze regeling niet beperkt.
Een corporatie hoeft aan een persoon die al een koopwoning bezit in beginsel geen woning te verhuren (Huurrecht @ctueel 2017-14, Hoe huurwoningzoekend is de eigenaar van vier appartementen … !? Door mr P.G.A. van der Sanden). Een corporatie mag van geval tot geval een beslissing hierover nemen. Deze persoon wordt geacht geen woning van een woningcorporatie nodig te hebben. De heer Van der Sanden merkt op dat iemand met een minimum inkomen in Nederland, die toevallig een woning erft in het buitenland best nog wel voor een sociale huurwoning in aanmerking kan komen. De persoon die zelf een pensioenpotje opzij heeft gezet zou ook voor een sociale huurwoning in aanmerking kunnen komen.
De woningcorporatie voert eigenlijk een overheidstaak uit, namelijk het ter beschikking stellen van woonruimte aan personen die daar onder meer door financiële beperkingen niet zelf in kunnen voorzien. Dit betekent niet dat de corporatie iedere huurder maar moet accepteren als men aan de criteria voldoet. Onder omstandigheden kan het weigeren van het lidmaatschap echter als een onrechtmatige daad jegens de benadeelde worden gekwalificeerd. Als het belang van de woningbouwvereniging bij het besluit om een huurder per direct en zonder opgaaf van redenen van de kandidatenlijst van de vereniging te schrappen onvoldoende gebleken en onderbouwd is, dan kan dit besluit als onrechtmatig worden aangeduid. In een dergelijke situatie werd een woningbouwvereniging door een vonnis van de voorzieningen rechter van de rechtbank Noord-Holland van 21 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:2551) gedwongen een huurder op de kandidatenlijst terug te plaatsen.

Dat een woningcorporatie een beperktere vorm van contractsvrijheid heeft dan een particuliere verhuurder werd duidelijk gemaakt in een arrest van het hof  Arnhem-Leeuwarden van 4 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10510). In deze zaak had een corporatie een huurder geweigerd (geblokkeerd) wegens huurachterstanden bij deze zelfde corporatie en ook bij een andere corporatie waar hij een woning huurde. Het wees ook hier op de bijzondere positie van een corporatie ten aanzien van personen die door hun inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting (artikel 46 lid 1 onder a Woningwet Noot aaa ).  Het hof overwoog dat onder omstandigheden een blokkering van een woningzoekende in strijd kan zijn met de vereiste maatschappelijke zorgvuldigheid die de corporatie in acht moet nemen, welke blokkering daarmee onrechtmatig is jegens de huurder. Het voorgaande neemt echter niet weg dat de corporatie zodanige bezwaren ten aanzien van het aangaan van een huurovereenkomst met de huurder heeft, dat het belang van huurder als woningzoekende hiervoor moet wijken. Het hof is van oordeel dat de corporatie haar belang bij het niet toekennen van een woning aan de huurder  zwaarder mocht laten wegen dan het belang van de huurder  bij het toewijzen van een woning. Het belang van de corporatie komt erop neer dat er voldoende vertrouwen kan zijn in het nakomen van de huurverplichtingen door huurder. Dit vertrouwen is er niet, zo heeft de corporatie gesteld. Ter onderbouwing heeft de corporatie,  onweersproken, aangegeven dat de huurder nog een huurschuld uit 1998 en proceskostenschulden uit 2012 en 2013 heeft aan de corporatie.

Bij de afweging van de wederzijdse belangen moeten worden betrokken de voor de huurder bestaande mogelijkheden om elders woonruimte te vinden. De huurder had in dit verband betoogd dat de kantonrechter ten onrechte had overwogen dat hij voor het vinden van woonruimte niet afhankelijk  was van de corporatie. De corporatie had hiertegen gemotiveerd gesteld dat er voldoende alternatieven voor de huurder voorhanden waren. Volgens het hof was gebleken of aannemelijk gemaakt dat andere woningcorporaties – door de corporatie zijn negen concrete corporaties genoemd – geen woning aan de huurder zouden willen verhuren. Het hof concludeert dat de weigering van de inschrijving door de corporatie  niet onrechtmatig was gegeven feit dat woningzoekende zich elders kon inschrijven en ook elders woonruimte had gevonden.

Ik vind dat deze corporatie zich ten onrechte in allerlei bochten moest wringen om deze onbetrouwbare huurder te kunnen weigeren. Het lijkt mij duidelijk dat een corporatie niet zonder meer met deze huurder in zee  hoefde te gaan nu deze huurder zich in het verleden als een onbetrouwbare huurder kenbaar had gemaakt, nog een betalingsachterstand had en ook geen inzicht wenste te geven op welke wijze hij deze achterstand in wenste  te lopen. Mede gezien het feit dat deze corporatie niet de enige aanbieder van woningen was, lijkt het mij duidelijk dat deze verhuurder niet verplicht was deze wanbetaler als huurder andermaal te accepteren. De regel van artikel 46 lid 1 onder a Woningwet (Noot aaa ) lijkt mij eerder bedoeld dat de verhuurder niet zonder gerechtvaardigde reden een huurder kan en mag weigeren.

In de praktijk leidt het al dan niet toewijzen van een woning tot een open belangenafweging, waarbij de toegelaten instelling een huurder kan weigeren als het belang om de huurder geen woning te geven zwaarder weegt dan het belang om de huurder wél deze woning te verstrekken. Eerder door een huurder veroorzaakte overlast kan een bijzondere omstandigheid zijn om een huurder te weigeren in een bepaalde buurt. Een corporatie mag ook een beleid voeren ten aanzien van aankomende huurders met veel schulden. Er is hier dus sprake van botsende rechten: enerzijds de verplichting van de corporatie om personen te huisvesten die door inkomen of door andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting en anderzijds geen woningen te verstrekken aan personen die hun verplichtingen toch niet na zullen komen. Soms wordt een corporatie gedwongen een huurder ten aanzien waarvan een ontruiming wegens overlast heeft plaatsgevonden, elders in een project voor begeleidend wonen te plaatsen, waaraan deze huurder dan mee moet werken (zie het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 mei 2007 ( ECLI:NL:RBZLY:2007:BA8654 ). De huurder kon in deze kwestie wel ontruimd worden, onder voorwaarden van het aanbieden van andere woonruimte. Een dergelijke voorwaarde zou een particuliere verhuurder niet opgelegd kunnen krijgen. Een corporatie verkeert door haar bijzondere positie in een andere situatie dan een particuliere verhuurder en zal dus gehouden kunnen worden aan aspirant-huurders woonruimte te verstrekken.

Een verhuurder mag verlangen dat aspirant-huurders met veel schulden een verklaring kunnen overleggen van een WSNP-bewindvoerder of een officiële instantie die zich bezighoudt met schuldhulpverlening, waarin wordt aangegeven dat er voldoende middelen zijn voor inrichting van de huurwoning en de huurbetaling. Als aan deze voorwaarden niet wordt voldaan, hoeft de corporatie de huurder niet te accepteren (Ktr. Leeuwarden 14 januari 2016, ECLI:NL:RBNNE:2016:1084, WR2016/43). De kantonrechter te Rotterdam trekt deze lijn door in haar kortgedingvonnis van 4 april 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:2733 . De verhuurder had toewijzing van een woning geweigerd aan een kandidaat-huurder. Deze weigering was gebaseerd op een antecedentenonderzoek. Een antecedentenonderzoek kan uitgevoerd worden op grond van artikel 20 van de Wet Politiegegevens of op basis van de door de aspirant-huurder gegeven toestemming en maakt onderdeel uit van de social screening van nieuwe bewoners. Een social screening wordt uitgevoerd als daar een duidelijke indicatie voor aanwezig is. De gemeente vraagt de politie om gegevens over de aspirant-huurder waarna de woningcorporatie in de vorm van een kleurcode wordt ingelicht. De politie voert het antecedentenonderzoek uit met toepassing van artikel 16 van de Richtlijnen Uitvoering Woonruimteverdeling. Code groen betekent geen overlastmeldingen, code oranje houdt een advies in om een proefcontract af te sluiten en code rood het advies om niet te verhuren. De daadwerkelijke overtredingen worden niet doorgegeven aan de woningcorporatie. Voor deze huurder was de code rood afgegeven. De verhuurder had vervolgens deze woning niet aan de huurder aangeboden. De aspirant-huurder was het met deze afwijzing niet eens. De aspirant huurder had echter in deze procedure ook geen openheid geven over de afgegeven code rood door de politie. De afgegeven code rood kon daarom niet inhoudelijk beoordeeld worden, zodat niet kon worden vastgesteld of er sprake was van een onterechte weigering van de verhuurder de woning aan de huurder aan te bieden.

Voor het toewijzen van woonruimte is de verhuurder gebonden aan bovengenoemde inkomensgrenzen.
De 10%-regeling is voor de huurder doorgaans niet inzichtelijk. De potentiële huurder zal lastig achter deze informatie kunnen komen. De Overlegwet zal deze aspirant huurder niet kunnen helpen om deze informatie te verkrijgen, omdat deze persoon nog geen huurder is. De aspirant huurder zal wel de huurdersinformatie om deze informatie kunnen vragen. De huurdersorganisatie kan de verhuurder wél verzoeken deze gegevens te verschaffen.
Conform artikel 56 lid 1 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging (Btiv) 2015 dient een huurder die voor een sociale woning in aanmerking wenst te komen de volgende gegevens over te leggen:

  • een door hem opgestelde en ondertekende verklaring over de samenstelling van zijn huishouden, met uitzondering van kinderen in de zin van, en
  • gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.

Met deze gegevens worden bedoeld de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.Het Btiv heeft het Besluit beheer sociale huurwoningen (Bbsh) vervangen. De ingangsdatum van dit besluit was 1 juli 2015. Het Btiv is, net zoals het Besluit beheer sociale huurwoningen (Bbsh), een kapstok voor allerlei aanvullende regelgeving waar woningcorporaties zich aan te houden hebben.
Volgens artikel 56 lid 5 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 (Btiv )Noot aab kan van de gegevens als bedoeld in de Algemene wet inzake rijksbelastingen worden afgeweken als de functionaris van de rijksbelastingen schriftelijk heeft verklaard dat deze gegevens niet beschikbaar zijn. In dat geval kan de aspirant-huurder de volgende gegevens verstrekken:

  • een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
  • hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers of uitkerende instantie over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de huurovereenkomst zou moeten ingaan.

De huurder die in 2018 een huurwoning wenst te betrekken, en die een inkomensverklaring toont over 2016, komt niet in aanmerking voor deze woning als het inkomen te laag is. Dat wordt niet anders als de huurder beweert dat zijn inkomen over 2017 wél in overeenstemming met de inkomenseisen is als over 2017 nog geen inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen bekend zijn.

Volgens een uitspraak van de klachtencommissie woningcorporaties Arnhem en omgeving van 17 mei 2016 (zaaknummer: 160134-CV/YC) zou uit artikel 56 lid 1 jo artikel 5 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 niet zijn te herleiden dat een verklaring van 2014 of 2015 gebruikt moet worden als een van de verklaringen beschikbaar is.

Woningcorporaties dienen – net zoals andere grotere bedrijven – een klachtencommissie ten behoeve van hun huurders op te zetten, waardoor de huurders een laagdrempelige mogelijkheid hebben om hun ongerief op bepaalde vlakken naar hun verhuurder te uiten. De basis voor deze klachtencommissie is gelegen in de Woningwet. In artikel 55b lid 3 Woningwet staat vermeld: “Bij algemene maatregel van bestuur wordt een reglement inzake de behandeling van klachten omtrent het handelen of nalaten van toegelaten instellingen aangewezen, dat op alle toegelaten instellingen van toepassing is”. In artikel 109 Btiv staat een verwijzing naar artikel 55b lid 3 Woningwet. In dit artikel staat namelijk “Het reglement, bedoeld in artikel 55b, derde lid, van de wet, is het voorbeeldreglement van Aedes vereniging van woningcorporaties”.

De opzet van de klachtencommissie is aan verandering onderhevig. Er was in 2017 een wetsvoorstel ingediend voor de verdere modernisering van de Huurcommissie. Dit voorstel werd op 9 mei 2017 controversieel verklaard. Deze wet beoogde onder meer een landelijke geschillencommissie vorm te laten krijgen waar huurders terecht kunnen met een klacht over hun woningcorporatie. In 2018 zal er een andere opzet van de klachtencommissie gepresenteerd worden.

Men moet zich bovendien wel bedenken dat de geschillenadviescommissie in beginsel beschikbaar is voor de klanten van aangesloten corporaties. Hieronder worden onder meer beschouwd: huurders, medehuurders, voormalige huurders en medehuurders en vertegenwoordigers van een groep huurders. Personen die niet tot deze omschreven personen behoren kunnen dus niet terecht met een klacht bij deze commissie. Dit betekent dat een persoon die klachten heeft over het toewijzingsbeleid van een corporatie en die nog niet tot deze doelgroepen behoren, feitelijk niet bij de klachtencommissie terecht kunnen. In de praktijk wordt dit door de klachtencommissie niet altijd strikt gehanteerd. Terugkerende onderwerpen zijn onder meer: terugkerend vocht, herstelwerkzaamheden ten behoeve van de reparatie van een voorziening in de woning van een huurder aan een leiding in de woning van een andere huurder en als een rekening niet begrijpelijk is en onvoldoende informatie over herstelwerkzaamheden.

Volgens de klachtencommissie zou er sprake zijn van een keuzevrijheid, waarbij uitgegaan mag worden van zowel gegevens van 2015 als van 2014. De klachtencommissie doelt hierbij op bijlage 5 bij artikel 56 Btiv , waarin staat: “ter bepaling van het huishoudinkomen dienen de verzamelinkomens uit het jaar 2015 respectievelijk 2014 te worden geïndexeerd met …”. De huurder had in deze zaak een verklaring over 2015 overgelegd waaruit bleek dat haar inkomen bij de belastingdienst (nog) niet bekend was. Zij had volgens de klachtencommissie genoegzaam aangetoond dat het inkomen over 2015 (en 2016) passend was. In deze zaak bleek uit de gegevens over 2014 van een lager inkomen van de huurder dan uit andere gegevens over 2015 tot uitdrukking kwam. Volgens de klachtencommissie staat artikel 56 Btiv er niet aan in de weg dat de corporatie uit gaat van de gegevens van 2015, op basis van bijvoorbeeld een voorlopige aanslag inkomensbelasting, jaaropgaven of loonspecificaties. Die interpretatie acht de klachtencommissie in overeenstemming met de aard en strekking van de regelgeving: passend toewijzen. Deze regelgeving ( artikel 56 lid 1 Btiv ) vraagt naar de mening van de klachtencommissie om “gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat”. Daaruit volgt dat de regelgeving uitgaat van een zekere flexibiliteit omdat exactheid van inkomen niet steeds een gegeven is.

Ik vind de interpretatie van de klachtencommissie over artikel 56 Btiv niet zonder meer duidelijk. Dit was voor de toekomst niet van belang, omdat artikel 56 Btiv in het Besluit wijziging Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vanaf 1 juli 2016 van kracht werd. Bij het passend toewijzen kan op basis van deze gewijzigde regeling op verzoek van de huurder met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2016 worden uitgegaan van een actueler inkomensbeeld. De huurder dient dan zelf met actuele gegevens aan te tonen (dus niet per se met de inkomensverklaring die door de Belastingdienst wordt verstrekt) dat zijn inkomen inmiddels veranderd is. Denk bijvoorbeeld aan de afgestudeerde huurder die volgens de inkomensverklaring van de Belastingdienst een vastgesteld inkomen had dat lager of gelijk was aan die inkomensgrens, terwijl het inkomen inmiddels boven de € 25.739 (2016) is gestegen. De minister maakt het met deze wijziging nu mogelijk voor uit te lopen op een inkomensstijging: toewijzing van een woning boven de aftoppingsgrens mag dan, zonder dat de 5% marge binnen de passendheidsnorm wordt aangesproken. De huurder moet zelf het initiatief tot een dergelijke actie ondernemen.

Als de verklaring van de belastingdienst over 2014 wél bekend is en deze gegevens voldoen niet, dan kan de huurder volgens deze uitspraak van de klachtencommissie toch nog terugvallen op gegevens over 2015 waarmee het inkomen redelijkerwijs zo nauwkeurig mogelijk geschat kan worden. Ik vind deze redenering van de klachtencommissie, dan wel de wettelijke regeling zoals deze in 2016 van toepassing was tot onduidelijkheid kon leiden. Het zou duidelijker zijn de regels van de inkomenstoetsing bij periodieke huurverhoging hier ook van toepassing te verklaren, waarbij bij verlegging van een peiljaar uitdrukkelijk door de huurder een verklaring van de belastingdienst overgelegd moet worden teneinde het inkomen te onderbouwen. Volgens deze regeling is het verstrekken van voorlopige gegevens niet voldoende. Onderhavige regeling is anders geformuleerd, zodat deze interpretatieruimte er kennelijk wel is.

Artikel 56 lid 3 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 Noot aab geeft voorts een uitzondering met betrekking tot het overleggen van de in lid 1 van dit artikel genoemde bescheiden. Deze uitzondering geldt voor vreemdelingen, maximaal twee personen die studiefinanciering ontvangen en personen buiten Nederland die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek. Deze commissie tracht met deze regel de oneerlijke concurrentie tussen partijen op de woningmarkt tegen te gaan. Om deze reden moet Nederland van de Europese Commissie (EC) de activiteiten benoemen die corporaties met inzet van staatssteun mogen uitvoeren.

Als staatssteun aan woningcorporaties beschouwt de EC onder meer:

  • de (wettelijke regeling van) sanerings- en projectsteun van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV);
  • de achtervangpositie van de overheid bij de borging van leningen aan corporaties door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW);
  • mogelijke lagere grondkosten bij aankoop van grond van een gemeente.

Volgens de voorwaarden van de EC is staatssteun voor corporaties onder meer mogelijk voor de bouw en verhuur van woningen met een maximale huur tot de liberalisatiegrens. Dat is de grens tot waar huurtoeslag mogelijk is. Verder is staatssteun toegestaan voor de bouw en verhuur van bepaald maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen en ruimten voor maatschappelijk werk. De EC heeft hierover op 15 december 2009 een besluit genomen, dat op 30 augustus 2010 is herzien. Kredietverstrekking door het BNG, de bank van en voor overheden en instellingen voor het maatschappelijk belang, wordt in de herziening niet als staatssteun aangemerkt.

Woningzoekenden die zich geen dure huur- of koopwoning kunnen veroorloven, komen daardoor in de problemen. De 10% ruimte die corporaties hebben om woningzoekenden met een middeninkomen een sociale huurwoning toe te kennen, is niet groot genoeg om de nadelige gevolgen van deze regeling te compenseren. Binnen deze 10% regeling vallen daarnaast ook de huurders die urgent zijn vanwege de wijkvernieuwing, net als andere woningzoekenden met een ‘urgentie’. Er zal een grote groep huurders zijn die niet meer in aanmerking komt voor een sociale huurwoning, terwijl het inkomen van deze huurders te laag is om een woning te kopen. Ga maar na: de huurder met een gezamenlijk inkomen van € 40.000,-, zal waarschijnlijk een hypotheek van € 180.000,- (4 1/2 keer het jaarinkomen) kunnen krijgen hetgeen onvoldoende is voor het kopen van een bescheiden woning. Een geliberaliseerde woonruimte heeft vaak een maandhuur, die start rond de € 800,- per maand, hetgeen een aanzienlijk hogere maandlast is dan de maandlast van een niet-geliberaliseerde woning. Deze maatregel heeft de woningmarkt volkomen op slot gezet, omdat huurders met een inkomen boven de inkomensgrens staatssteunregeling woningcorporaties niet een woning kunnen kopen, maar ook geen andere woning kunnen huren.

Alleen de inkomensverklaringen waarin het voorlopig of het definitief inkomen is vermeld, is bruikbaar voor de inkomenstoets. Bij een onbekend en bij een niet-geregistreerd inkomen (inkomensverklaringen met het kenmerk OB-C of ONB-C) moet een corporatie het inkomen van de woningaanvrager op een andere manier vaststellen. Bijvoorbeeld aan de hand van salaris- of uitkeringsstrookjes.

Beperkingen aan verhuringen voor korte tijd voor corporaties
Vanaf 1 juli 2016 is het mogelijk om woonruimte tijdelijk te verhuren voor de duur van maximaal twee jaar zonder dat de huurder huurbescherming geniet. Deze regeling van artikel 7:271 lid 1 BW komt naast de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren op basis van artikel 7:274 lid 2 BW en de mogelijkheid om woonruimte tijdelijk te verhuren op grond van de Leegstandwet. In artikel 48 lid 1 van de Woningwet is een verbod opgenomen voor toegelaten instellingen om zelfstandige woningen die behoren tot het DEAB-deel van de toegelaten instelling te verhuren met een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van twee jaar of korter. In artikel 48 lid van de Woningwet wordt een uitzondering op deze regel gemaakt (“en behoudens met personen die deel uitmaken van een bij regeling van Onze Minister te bepalen groep”) voor personen die deel uitmaken van een bij ministeriële regeling te bepalen groep. Deze beperking geldt dus niet voor onzelfstandige woonruimte. Deze woonruimte kan wél op grond van deze nieuwe regeling worden verhuurd.
In de toelichting bij het amendement, op grond waarvan de grondslag voor een ministeriële regeling in artikel 48 van de Woningwet is opgenomen (Kamerstukken II 2015/16, 34 373, nr. 18), is aangegeven dat toegelaten instellingen op grond van de opgedragen DAEB voorzien in de huisvesting van huishoudens die qua inkomen of andere omstandigheden op een sociale huurwoning zijn aangewezen, en dat het hier gaat om reguliere huisvesting voor langere duur, waarbij het hanteren van een tijdelijke huurovereenkomst in het algemeen onwenselijk is.
Deze groep waarvoor de uitzondering geldt, staat in (artikel 22a van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ) opgenomen. Hierbij wordt onder meer gedacht aan huurders die zich voor studie tijdelijk in een andere plaats moeten vestigen, huurders die in verband met sloop tijdelijke woonruimte nodig hebben, huurders die noodopvang nodig hebben en huurders die in het kader van een laatste kans een tijdelijke huurovereenkomst krijgen aangeboden. Als deze mogelijkheid van verhuring in het kader van deze regeling mogelijk is, dan mag geen overeenkomst van naar aard korte duur worden gesloten (artikel 7:232 lid 2 BW)

Voor meer informatie over passend toewijzen van DEAB-woningen verwijs ik u naar de brochure Vragen en antwoorden door Aedes over passen toewijzen van DEAB-woningen , die door Aedes is opgesteld.