Bevoegdheid huuropzegging door meerdere eigenaren

In het kader van het instellen van een opzegging is het de vraag of de verhuurder allen bevoegd is de huurovereenkomst op te zeggen als er sprake is van een onverdeeld eigendomsrecht. Zo kan een verhuurder die samen met zijn broer een pand bezit, niet zonder instemming van zijn broer de huurovereenkomst met een huurster in dat pand opzeggen. Op 4 april 2014 heeft verhuurder A het woonhuis gekocht waarvan het gehuurde deel uit maakt. Bij akte van 16 november 2015 heeft de broer van verhuurder A, hierna verhuurder B de onverdeelde helft van het woonhuis verkregen. Op 21 april 2017 heeft verhuurder A de huurder bericht dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik en haar verzocht om contact op te nemen. de huurder heeft niet ingestemd met huurbeëindiging. Huurder A is een procedure gestart, waarin de beëindiging van de huurovereenkomst is gevorderd.

De kantonrechter stelt in het vonnis van 13 februari 2018 van de rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2018:790) vast dat uit de overgelegde kadasterstukken blijkt dat verhuurder A en verhuurder B beiden voor de onverdeelde helft eigenaar zijn van het woonhuis, waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Er is dus geen splitsing in de eigendom van het bovenhuis en het benedenhuis zoals namens verhuurder A is aangevoerd, maar van mede-eigendom van verhuurder B in het geheel. Daarmee is hij ook medeverhuurder van het geheel geworden. In lid 1 van artikel 3:170 BW wordt bepaald dat handelingen tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed en handelingen die geen uitstel kunnen lijden, door ieder der deelgenoten (in dit geval: de verhuurders) zo nodig zelfstandig kunnen worden verricht. In lid 2 van dat artikel staat dat voor het overige het beheer door de deelgenoten tezamen geschiedt (tenzij een regeling anders bepaalt) en dat onder beheer moet worden verstaan alle handelingen die voor de normale exploitatie van het goed dienstig kunnen zijn, alsook het aannemen van aan de gemeenschap verschuldigde prestaties. De huuropzegging kan niet gerekend worden tot een van de situaties in lid 1, zodat deze door beide verhuurders tezamen had moeten plaatsvinden. Wat betreft het instellen van de rechtsvordering in de onderhavige zaak geeft artikel 3:171 BW aan een deelgenoot (of enkele deelgenoten) de bevoegdheid om namens alle deelgenoten ten behoeve van de gemeenschap een vordering in te stellen, ook ter zake handelingen betreffende de gemeenschap waartoe de deelgenoten op grond van art. 3:170 BW alleen gezamenlijk bevoegd zijn. Gaat het om laatstbedoelde handelingen dan is het op de voet van art. 3:171 BW instellen van een vordering evenwel slechts mogelijk als (onbetwist) is gesteld dat de vordering namens alle deelgenoten en ten behoeve van de gemeenschap is ingesteld.

Bovendien betreft het naar het oordeel van de kantonrechter geen vordering ten behoeve van de gemeenschap. Integendeel, de huidige vordering benadeelt de gemeenschap in die zin, dat bij toewijzing daarvan minder huurinkomsten binnen de gemeenschap zullen worden ontvangen. Bovendien doet de vordering afbreuk aan de mogelijkheden van verhuurder B om als mede-eigenaar voor dit gedeelte van de eigendom zelf een soortgelijke vordering in te stellen. Verhuurder A werd daarom niet-ontvankelijk verklaard.