Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:02:01
In het kader van de bewijspositie van de verhuurder is het dus verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming in ieder geval per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze brief per aangetekende post naar het juiste adres heeft gestuurd. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven. Een strookje van de postbode behorend bij het aanbieden van een aangetekende brief zal in de regel voldoende bewijs zijn. Noot 4
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft zich in haar arrest van 2 januari 2018 ( ECLI:NL:GHSHE:2018:41 ) moeten buigen over de vraag of een opzegging tijdig plaats had gevonden. Volgens het huurcontract zou de opzegging ten minste 6 maanden voor het einde van de overeenkomst plaats dienen te vinden. Het einde van de overeengekomen periode was gesteld op 31 december van het lopende jaar. De opzegging had dus uiterlijk vóór 1 juli van dat jaar bij de verhuurder binnen dienen te zijn. De huurder beweerde dat hij de opzeggingsbrief op vrijdag 28 juni 2013 rond 16.00 uur aan een medewerkster van de verhuurder had afgegeven, terwijl door de getuigen van de kant van de verhuurder even uitdrukkelijk is verklaard dat dit niet het geval is geweest. Het hof deelde het oordeel van de kantonrechter dat er geen aanleiding is om de geloofwaardigheid en betrouwbaarheid van de ene getuige hoger aan te slaan dan die van een andere getuige, zodat het bewijsrisico dat met de bewijslast gepaard gaat meebrengt dat de huurder niet in het bewijs was geslaagd.
Hieronder wordt uitgelegd dat een contractueel beding inhoudende dat een opzegging middels deurwaardersexploot of aangetekende brief gedaan moet worden er niet aan in de weg staat dat een opzegging ook op andere wijze gedaan kan worden, doch als de ontvangst van de brief wordt betwist de partij die zich op de opzegging beroept dan in een onmogelijke bewijspositie plaatst. In deze laatste zaak werd niet ontkend dat de opzegging was ontvangen; er bestond echter discussie over het moment waarop de opzegging was ontvangen. Het hof legde daarom de bewijslast terecht bij de huurder.
Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930) van oordeel dat de verhuurder zich alleen dan er niet op kan beroepen dat de huur niet tijdig overeenkomstig de bepalingen van de huurovereenkomst is opgezegd, indien de huurovereenkomst inderdaad al eerder en op ondubbelzinnige wijze (mondeling) was opgezegd. Hoewel de kantonrechter van oordeel was dat de huurder door getuigen was geslaagd in het bewijs van tijdige opzegging van de huurovereenkomst, was de verhuurder daarentegen van oordeel dat dit bewijs niet was geleverd.
Een interessante passage in dit arrest is dat het hof van oordeel was dat de kantonrechter de bewijsopdracht te ruim had gesteld. De kantonrechter had de bewijsopdracht uitgebreid met “zodanige feiten en omstandigheden dat de verhuurder zo’n opzegging redelijkerwijs had moeten begrijpen”. Naar het oordeel van het hof had de bewijsopdracht beperkt dienen te blijven tot de opdracht te bewijzen dat (ondubbelzinnig) de huurovereenkomst op 3 juni 2013 is opgezegd. Uit de verklaringen die door de getuigen zijn afgelegd, blijkt volgens het hof dat het slecht ging met de winkel en dat de huurder ermee wilde stoppen. Dat zij daarbij ook de huurovereenkomst hebben opgezegd blijkt uit deze getuigenverklaringen niet, althans niet ondubbelzinnig. Ook uit de verklaring van de verhuurder blijkt niet dat de huurovereenkomst tijdens die bespreking (ondubbelzinnig) is opgezegd. De bewijsopdracht was dus in deze procedure niet geslaagd.
De ontruimingsaanzegging door middel van een deurwaardersexploot is de veiligste methode. Een deurwaarder wordt voor het betekenen van exploten immers als een bijzondere ambtenaar gezien. De verklaring van een ambtenaar in functie is voor de rechter een sterke vorm van bewijs. Het exploot kan de geadresseerde dan nog steeds niet hebben bereikt, maar dat kan dan op grond van het gestelde in artikel 3:37 BW grotendeels voor rekening van de geadresseerde komen.