Btw over verschuldigde servicekosten

De belastingdienst maakt bij het in rekening brengen van servicekosten, en voor de vraag of er Btw over servicekosten is verschuldigd, onderscheid tussen de volgende twee situaties:

  1. de servicekosten hebben betrekking op handelingen/voorzieningen die opgaan in de verhuurdienst.
  2. de servicekosten hebben betrekking op afzonderlijke prestaties.

Ad 1
De servicekosten volgen het belastingregime dat geldt voor de verhuurdienst. De wet gaat van het volgende principe uit. Als de hoofddienst de verhuur van een onroerende zaak is, dan kunnen bijkomende diensten daar dus niet aan afdoen. Van bijkomende diensten, zoals servicekosten, is sprake wanneer een dienst geen doel op zich is maar een middel om de hoofddienst van de dienstverrichter zo aantrekkelijk mogelijk te maken (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 18). Het gaat om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (Hof van Justitie 11 juni 2009, zaak C-572/07 (Tellmer Property). Voorbeelden hiervan zijn:
– servicekosten die betrekking hebben op het onderhoud dat de verhuurder verricht of laat verrichten met het oog op de instandhouding van de verhuurde onroerende zaak. Hierbij moet wel het volgende in aanmerking worden genomen. Voor het huurrecht worden deze kosten niet als servicekosten aangemerkt in de zin zoals bedoeld in dit hoofdstuk. Servicekosten in de zin van dit hoofdstuk betreffen immers alle kosten, die op grond van de huurovereenkomst bovenop de (kale) huurprijs aan de huurder in rekening mogen worden gebracht. Onderhoud dat voor rekening van de verhuurder komt, wordt niet afzonderlijk aan de huurder doorbelast, omdat deze kosten in de huurprijs zitten begrepen.
– servicekosten die betrekking hebben op het gebruik van gemeenschappelijke ruimten en faciliteiten, waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde, zoals het salaris van de huismeester/portier en de kosten van het schoonmaken van liften, trappenhuizen, en de kosten van het onderhoud van de gemeenschappelijke tuin, en het onderhoud van de gemeenschappelijke ruimten;
– servicekosten die betrekking hebben op bestanddelen van onroerende zaken, waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde, zoals onderhoudscontracten voor cv-ketels, geisers, boilers e.d. (Hoge Raad 8 september 1993, nr. 28.993).

Ad 2
Deze servicekosten moeten voor de belastingheffing op hun eigen merites worden beoordeeld (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 25). Het gaat om servicekosten waarbij huurders de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (zie het hiervoor aangehaalde Tellmer Property-arrest). Een voorbeeld hiervan zijn de servicekosten voor het zogenoemde huurdersonderhoud, het klein onderhoud aan de gehuurde onroerende zaak dat volgens de huurovereenkomst en het Burgerlijk Wetboek voor rekening en risico van de huurder komt (zoals onderhoud aan de deurbel, de brievenbus, deurkrukken e.d.). Voor bedrijfsruimte kan het klein onderhoud ook in het nadeel van de huurder uitgebreid worden zoals doorgaans wordt overeengekomen in artikel 14.4 van de algemene (ROZ)voorwaarden 2008. Als de huurder en de verhuurder afspreken dat het onderhoud toch feitelijk door de verhuurder uitgevoerd wordt en afzonderlijk aan de huurder doorbelast wordt, dan moet de verhuurder deze werkzaamheden belasten met BTW.

Als de verhuurder gas, water en licht ten aanzien van het gehuurde levert en er is niet sprake van een all-inhuurprijs en het gaat het om servicekosten waarbij huurders niet de mogelijkheid hebben om hiervoor een overeenkomst aan te gaan met een derde (Hof van Justitie 11 juni 2009, zaak C-572/07 (Tellmer Property), dan kunnen deze kosten niet zonder meer afzonderlijk met Btw worden belast. Als er wel een afzonderlijke aansluiting is en de verhuurder levert desondanks de nutsvoorzieningen, dan kunnen deze kosten wel met Btw worden belast. Is er geen afzonderlijke aansluiting (bijvoorbeeld bedrijfsverzamelgebouw met één aansluiting voor alle huurders), dan lijkt het in de rede te liggen dat de verhuurder de Btw niet afzonderlijk door kan belasten aan de huurders.