Campuscontracten vormen een bepaald soort overeenkomst voor bepaalde duur. Deze overeenkomsten zijn bedoeld voor de verhuurders van woningen en kamers voor studenten. De huurovereenkomst wordt gesloten voor de duur van de studie van de huurder. Bij het beëindigen van de studie en/of beëindiging van de inschrijving aan een onderwijsinstelling kan de huurovereenkomst door de verhuurder worden beëindigd om doorstroming van de woonruimte ten behoeve van andere studenten te bevorderen. Verder gelden tijdens de studie ook de normale opzeggingsgronden en kan de verhuurder de huurovereenkomst ook tijdens de studieperiode opzeggen op grond van een “dringende reden” als genoemd in artikel 7:274 lid 1 sub c BW.  In artikel 7:274 d BW staat immers dat onder eigen gebruik in de zin van artikel 274 lid 1 onder c BW mede wordt begrepen de opzeggingsgrond als genoemd in artikel 7:274d BW.  Deze opzeggingsgrond geeft de huurder geen extra bescherming, maar zorgt juist voor een extra grond om de huurovereenkomst te beëindigen, namelijk na het einde van de huurovereenkomst.

In dit contract hoort een bepaling te zijn opgenomen dat de huur kan worden beëindigd na afronding van de studie en/of beëindiging van de inschrijving aan een onderwijsinstelling.  Verder moet in het contract staan dat woonruimte na beëindiging van de huurovereenkomst opnieuw aan een student zal worden verhuurd.  Als een dergelijke bepaling in het contract ontbreekt, dan is er geen sprake van een campuscontract. Dit werd ook bepaald in het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 21 januari 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:567). In dit vonnis werd bepaald dat de overeenkomst niet voldeed aan het gestelde in artikel 7:274d BW, maar dat dit de algemene opzeggingsgrond wegens dringende reden ex artikel 7:274 lid 1 sub c BW niet in de weg staat. Immers, noch uit de wettekst noch uit de parlementaire geschiedenis valt af te leiden dat de wetgever met de invoering van 7:274 lid 4 BW (thans 7:274d BW) voor huisvesting van studenten een beroep op de algemene regeling van dringend eigen gebruik heeft willen uitsluiten (Gerechtshof ’s-Gravenhage 16 oktober 2012, ECLI:NL:GHSGR:2012:BY0077). Bij een opzegging op grond van de algemene regeling moet, anders dan bij een opzegging op grond van artikel 7:274d BW, wel blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan krijgen.

De huurder had gesteld dat hij geen andere betaalbare huurwoning kon vinden. De kantonrechter volgde  de huurder hierin niet. Niet vereist is dat het moet gaan om soortgelijke woonruimte; woonruimte kan ook passend zijn als deze is gelegen in een mindere buurt, een hogere huurprijs heeft en/of anders is qua indeling en ligging. De huurder had ter zitting verklaard dat hij sinds 2007 staat ingeschreven bij Woonnet Rijnmond en dat hij een inkomen heeft van circa € 1.300 netto per maand. Gelet hierop achtte de kantonrechter het aannemelijk dat er voor de huurder andere passende woonruimte beschikbaar zo zijn. Dat liet onverlet dat aangenomen kan worden dat de huurder er belang bij heeft te blijven wonen in de woning die hij al vanaf 1999 bewoont. Op zichzelf is dit belang zwaarwegend. Daartegenover staat het hiervoor beschreven belang van de verhuurder om doorstroming op de woningmarkt voor studenten te bevorderen en daarmee de woningnood onder studenten te beperken. Met die doorstroming dient de verhuurder in algemene zin een belang van een grote groep studenten. Dit laatste belang moet naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder wegen dan het individuele belang van de huurder temeer nu – zoals hiervoor overwogen –  rekening kon en moest houden met een vertrek na beëindiging van zijn studie.

Een verhuurder mag in het kader van het campuscontract jaarlijks een bewijs van inschrijving van de huurder bij een universiteit of hoge school verlangen. Een huurder heeft dan drie maanden de tijd om hieraan te voldoen. De verhuurder mag vervolgens de huur opzeggen als de huurder geen bewijs van inschrijving bij een aangewezen onderwijsinstelling aan kan tonen. Deze regeling was vóór de wettelijke regeling van 1 juli 2016 uitdrukkelijk neergelegd in artikel 7:274 lid 4 BW.

De opzeggingsmogelijkheden zijn, voor deze specifieke doelgroep van huurders, voor de verhuurder dus verruimd om doorstroming van woningen voor studenten te bevorderen. Voor het overige gelden de normale regels van opzegging. De huurder van campuscontracten komt voor een belangrijk deel dezelfde bescherming toe als die welke alle andere huurders hebben (gebrekenregeling, huurprijsrecht, regeling opzegging, etc.). De verhuurder kan immers weliswaar opzeggen op grond van de bepalingen van het campuscontract, maar de verhuurder zal zich toch tot de rechter moeten wenden als de huurder het gehuurde niet vrijwillig wenst te verlaten. De rechter zal dan op grond van de besproken bepalingen de huurovereenkomst wel moeten beëindigen als het huurcontract daartoe aanleiding geeft. Dit gold ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 16 november 2016 ECLI:NL:RBDHA:2016:14105 . In deze kwestie had de verhuurder van studentenwoningen oorspronkelijk een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met een huurder gesloten, die destijds student was. Na beëindiging van de studie door de huurder werd deze aangeschreven door de verhuurder. De verhuurder gaf de huurder te kennen de overeenkomst op te willen zeggen, omdat de woning bedoeld is om door studenten bewoond te worden. De huurder gaf na aanschrijving door de verhuurder te kennen dat als er geen nieuwe studie gestart zou worden de huurder de overeenkomst zou beëindigen. De huurder gaf dit als volgt weer: “In het geval (onverhoopt) ik geen andere studie zou gaan volgen realiseer ik mij dat er afspraken gemaakt moeten worden over de beëindiging van de huurovereenkomst”. Uiteraard wenste de huurder toen het “puntje bij het paaltje” kwam het gehuurde niet te verlaten. De huurder beriep zich op huurbescherming. Zij stelde het gehuurde niet als studentenwoning te hebben gehuurd. Bovendien zou van haar, gelet op haar gezondheidsklachten, niet gevergd kunnen worden op korte termijn te verhuizen. De kantonrechter volgt de inmiddels ingezette lijn dat de verhuurder van studentenwoningen de huurovereenkomst kan eindigen als de huurder niet langer student is.

In het vonnis van de rechtbank Gelderland van 20 december 2019  (ECLI:NL:RBGEL:2019:5480) werd bevestigd dat een huurovereenkomst die was gesloten tussen een verhuurder (van studentenwoonruimte) en een huurder beëindigd kon worden door opzegging nadat de huurder zijn studie had beëindigd. Dit kon ook nadat de huurder na zijn studie was gaan starten als deeltijdpromovendus zonder salaris. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurovereenkomst beëindigd kon worden nu hij in de woning is gebleven terwijl hij geen student meer was. Om die reden schoot de huurder volgens de verhuurder tekort in de nakoming van de huurovereenkomst en had de verhuurder het recht om de huurovereenkomst op te zeggen op grond van dringend eigen gebruik.

De huurder deed beroep op een ruimere definitie van student. De huurder was van mening dat de hieronder ook de promovendus dient te vallen.

De rechter legde de bepaling restrictief uit. In artikel 274 lid 1 onder c BW staat dat de rechter de vordering kan toewijzen indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd. Artikel 7:274d lid 1 BW bepaalt vervolgens dat onder eigen gebruik ook wordt begrepen het verstrekken van woonruimte aan een student.

De rechter overwoog vervolgens dat het doel van de verhuurder het huisvesten van studenten is. Ter zitting was naar voren gebracht dat er een wachttijd bestaat voor studentenwoningen in Nijmegen en dat er sprake is van een aanzienlijk tekort aan dergelijke woningen. Dit was door de verhuurder uitgebreid onderbouwd, terwijl dit door de huurder zonder onderbouwing was ontkent. De belangen van de verhuurder zijn onder meer om goedkope woonruimte aan studenten ter beschikking te stellen.  De huurder heeft het belang bij een relatief goedkope woning, te meer nu het voor hem moeilijk is een vergelijkbare woning te vinden. De rechter vond de belangen van de verhuurder hier zwaarder wegen, zodat van haar  niet kan worden gevergd dat zij de huurovereenkomst met de huurder zou verlengen. Daarmee zou, zo is ter zitting ook overtuigend naar voren gebracht, te ver worden afgedreven van de doelstelling van de verhuurder terwijl er bovendien een onwenselijke precedentwerking van uit zou kunnen gaan. Ik vraag mij af of de rechter deze afweging van belangen wel diende te maken nu de wet deze toets al heeft gemaakt in deze doelgroepenregeling.

Het gerechtshof Den Haag heeft in zijn arrest van 22 februari 2022 (ECLI:NL:GHDHA:2022:296) beslist dat een voormalige student, die een woning bewoonde, die voor studenten was bestemd, wegens dringende reden beëindigd kon worden. Deze student was in 2001 afgestudeerd. In de huurovereenkomst stond wel vermeld dat deze woningen beschikbaar werden gesteld ten behoeve van studenten. Er was in de overeenkomst geen campusclausule opgenomen. De huurovereenkomst was in 2018 opgezegd. In de brief stond dat de huurder al geruime tijd geen student meer was en evenmin een werkende jongere. Zij schreef dat er dringende behoefte was aan beschikbare woningen ten behoeve van huisvesting van studenten en dat zij door beëindiging van de huurovereenkomst de mogelijkheid krijgt de woning aan te bieden aan mensen die wel tot de door haar te huisvesten doelgroep behoren. De huurder schreef op 5 augustus 2018 terug dat hij niet in deze beëindiging instemde. In de opzegging stond dat de verhuurder de woonruimte zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik ter huisvesting van studenten, dat, de belangen van partijen in aanmerking genomen, niet van haar kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd en dat huurder andere passende woonruimte kon verkrijgen.

In eerste aanleg was de huurder tot ontruiming veroordeeld. Hij kreeg geen verhuiskostenvergoeding toegewezen. Het hof oordeelde dat de huurder de woning als student heeft verkregen en dat hij al ruim twintig jaar van de woning gebruik heeft mogen maken. Hij kan bovendien andere passende woonruimte verkrijgen. Dit laatste oordeelde het hof, omdat in het algemeen iedere volwassen, hoger opgeleide burger met eenpersoonshuishouden, zoals de huurder, dat kan wanneer daar geen bijzondere omstandigheden aan in de weg staan. De huurder heeft geen bijzondere omstandigheden gesteld waardoor het voor hem redelijkerwijs niet mogelijk is om binnen een aantal maanden een andere passende woning te vinden,  ook op een krappe woningmarkt. De huurder heeft niets over zijn werk, inkomen of andere persoonlijke omstandigheden aangevoerd. Toen de verhuurder de huurovereenkomst in juni 2018 opzegde, kreeg de huurder ruim een half jaar de tijd om een andere woning te vinden. Uit niets bleek (daarover is niets gesteld) dat de huurder toen of daarna tevergeefs zoekende is geweest naar een geschikte woonruimte. Dit wordt de huurder terecht tegengeworpen. Zie wat ik hierover in de onderdeel:  “Verzwaarde stelplicht huurder over passende vervangende woonruimte” heb vermeld.

Het argument om de huurder de verhuiskostenvergoeding te ontzeggen vind ik niet overtuigend. Het hof is van oordeel dat net als bijna iedereen die als student een woning is gaan huren, op enig moment hoe dan ook verhuis- en inrichtingskosten zou moeten maken en dat het aannemelijk is dat de huurder hiervoor geld kon sparen. Er is voor de huurder geen onverwachte verhuizing waarvan hij niet van tevoren kon weten dat die op enig moment zou plaatsvinden. Ik vind dit argument ontoereikend. Immers zelf als de woning als de woning in verband met een campusclausule opgezegd was geworden, dan heeft de huurder ook recht op verhuis- en inrichtingskosten op basis van discretionaire bevoegdheid door de rechter. Het is naar mijn mening niet van belang dat er kosten zijn te voorzien, maar of er kosten door de huurder in verband met de opzegging zijn gemaakt, die voor vergoeding in aanmerking komen. Daar komt nog bij of deze huurder nog zou mogen verwachten of de verhuurder na zo lange periode de huurovereenkomst nog op zou zeggen wegens genoemde redenen. De huurder had naar mijn mening zijn kosten aan moeten tonen en/of moeten bewijzen, waarna de rechter had moeten oordelen of deze kosten nog voor vergoeding in aanmerking konden komen. De rechter had natuurlijk na onderbouwing van de claim deze claim af kunnen wijzen. Dit is echter iets anders dan de vordering bij voorbaat af te wijzen, omdat de huurder in verband met de opzegging wel al had kunnen sparen. Door een dergelijke redenering zou een rechter in een dergelijke situatie nooit aan een verhuisvergoeding toekomen. Dat is het idee niet bij de wettelijke regeling. Het uitgangspunt is immers dat de huurder in aanmerking dient te komen voor de verhuisvergoeding, waarbij de rechter een discretionaire bevoegdheid heeft voor toekenning van die vergoeding.

Vanaf 1 juli 2016 is de regeling voor het opzeggen van de huurovereenkomsten in het kader van het campuscontract uitgebreid voor de doelgroep van de promovendi. Artikel 7:274e BW regelt deze nieuwe mogelijkheid van opzegging.

De achtergelegen gedachte is dat de studentenhuisvesters naast studenten ook promovendi willen huisvesten die voor meerdere jaren aan een universiteit verbonden zijn.
Indien deze groep niet langer aan de universiteit verbonden is willen studentenhuisvesters de huur kunnen opzeggen. Ook in dit geval zal de verhuurder de woning namelijk weer ter beschikking willen stellen aan nieuwe studenten of promovendi. Om die reden is naast de bestaande ‘campuscontracten’ de nieuwe categorie promovendi toegevoegd. Voor promovendi gelden vergelijkbare regels als voor studenten. De woonruimte moet bestemd zijn voor promovendi. In de huurovereenkomst moet duidelijk zijn dat de woonruimte na beëindiging van de huur opnieuw aan een promovendus of een student zal worden verhuurd. Studentenhuisvesters willen dus studenten en promovendi in dezelfde huisvesting huisvesten. In deze bepaling is geregeld dat studenten en promovendi in deze regeling uitwisselbaar zijn, dus dat de woning ook opnieuw aan een student mag worden verhuurd. De bestaande regeling van de campuscontracten is spiegelbeeldig aangepast.
Promovendi kunnen door middel van een door de onderwijsinstelling te verstrekken verklaring dat zij zich voorbereiden op een promotie, aantonen dat ze nog steeds promovendus zijn. Wanneer de promovendus niet langer op die manier kan aantonen dat hij zich voorbereidt op een promotie, kan de verhuurder de huur opzeggen.

Dat lijkt mij een logische uitbreiding. Het valt immers goed uit te leggen dat promotieonderzoek een uitbreiding van de studie is. Door een promotieonderzoek verandert de inkomenspositie van de voormalige student enigszins. De voormalige student zal doorgaans niet in een inkomen van boven de € 35.739 (prijsbasis 2017) terecht komen, zodat deze huurder in beginsel ook nog steeds in aanmerking komt voor een sociale huurwoning. Ik vind deze regeling daarom wel zinnig.

Er bestaat een mogelijkheid om contracten die voor onbepaalde tijd zijn aangegaan met betrekking tot woningen ten behoeve van studenten om te zetten naar overeenkomsten voor bepaalde tijd.

Zie voor de mogelijkheid van omzetting van een huurcontract voor onbepaalde tijd naar een huurcontract voor bepaalde tijd in het kader van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst verband houdend met campuscontracten het hoofdstuk: “De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod om een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan”.

De verhuurder moet als daarom gevraagd wordt, aannemelijk maken dat hij bij het opnieuw verhuren aan een student verhuurt. Blijkt achteraf dat dit niet het geval is, dan heeft de voormalige huurder op grond van artikel 7:276 BW recht op schadevergoeding. Op grond van artikel 7:275 BW kan de rechter indien hij de vordering tot beëindigen van de huurovereenkomst van een campuscontract toewijst een bedrag vaststellen dat de verhuurder aan de huurder moet betalen ter tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten.