Algemeen Huurrecht

Wetboek van burgerlijke rechtsvordering – Eerste boek – Titel 2 – afdeling 3 -Artikel 103

In zaken betreffende onroerende zaken is mede bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. In zaken betreffende huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is echter uitsluitend bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

Beknopte handleiding procederen – De eerste zittingsdag

In de dagvaarding staat vermeld op welke zittingsdag gedaagde verweer moet voeren.

De rol van eiser op de eerste zittingsdag (de eerst dienende dag)
Eiser heeft zijn vordering geformuleerd in de inleidende dagvaarding. De zittingsdag is vastgesteld. Eiser behoeft dan niet naar de zitting te gaan om zijn vordering toe te lichten. Hij heeft zijn vordering immers duidelijk in de inleidende dagvaarding vermeld. Bovendien is eiser niet aan de beurt; dit is het moment dat gedaagde aan zet is. Het bezoeken van deze rolzitting is derhalve (voor eiser) niet zinvol.

De rol van gedaagde op de zittingsdag:
De gedaagde partij heeft vier opties:

  1. er is geen verweer mogelijk, want de eiser heeft gelijk; verweer is weggegooide tijd; gedaagde laat dus verstek gaan;
  2. gedaagde heeft geen tijd om de zitting schriftelijk voor te bereiden, of om naar de zitting toe te gaan; gedaagde vraagt daarom schriftelijke uitstel voor antwoord aan;
  3. gedaagde is het niet eens met de vordering, gaat op de zittingsdag naar de zitting, en voert mondeling verweer;
  4. gedaagde voert schriftelijk verweer;

In het eerste geval verschijnt de gedaagde niet. De rechter zal dan direct vonnis wijzen (een “verstekvonnis”), waarbij alle vorderingen van eiser in beginsel worden toegewezen (de rechter acht de vordering dan noch ongegrond noch onrechtmatig). In de overige drie gevallen verschijnt de gedaagde wel in de procedure. We spreken dan van een zaak “op tegenspraak”.

ad 1
Als gedaagde het met de vordering (bijvoorbeeld: een huurachterstand) wel eens is (de huurachterstand is door omstandigheden ontstaan) dan is het toch altijd wel zinvol om naar de zitting te gaan als men wel in staat is om binnen korte termijn aan de verplichtingen te voldoen. Te denken valt dat men de huurachterstand met vakantiegeld, of een dertiende maand binnen korte termijn denkt te kunnen voldoen. Ter zitting kan men de hoofdsom erkennen, maar men kan aan de rechter een terme de grâce vragen om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Door alsnog binnen een maand na betekening van het vonnis de verplichtingen na te komen, voorkomt gedaagde dat door de rechter de huurovereenkomst wordt ontbonden (als dit door de verhuurder is gevorderd). Verder kunnen ter zitting altijd de incassokosten worden bestreden. Veel incassobureaus vragen belachelijke bedragen aan incassokosten, terwijl de buitengerechtelijke werkzaamheden vaak zijn beperkt tot het schrijven van één of twee brieven. Dit rechtvaardigt niet toewijzing van honderden euro’s incassokosten. De gedaagde partij wordt daarom geadviseerd altijd verweer tegen incassokosten te voeren. De rechter is gerechtigd om deze kosten te matigen. De rechter mag ook ambtshalve (zonder dat u daarom vraagt) deze kosten matigen, doch de rechter is niet verplicht deze kosten te matigen. Klagen over incassokosten kan de gedaagde partij honderden euro’s besparen. De deurwaarder mag naast in rekening gebrachte incassokosten niet apart informatiekosten bij de gedaagde in rekening brengen. Mocht dit desondanks zijn berekend dan wordt de gedaagde geadviseerd hiertegen ook bezwaar tegen maken.

Als er sprake is van een laag bedrag aan incassokosten (€ 50,-) en de gedaagde heeft geen belang bij een terme de grâce én de gedaagde is het eens met de gevorderde hoofdsom, dan is het wellicht verstandig om geen verweer te voeren. Elke proceshandeling maakt de procedure langer en duurder. Het eventuele voordeel bij verlaging van incassokosten valt dan weg tegen een verhoging van de proceskosten. Dit geldt alleen als er sprake is van een laag bedrag aan incassokosten, maar niet als het bedrag aan incassokosten boven € 150,- uitstijgt.

Indien de gedaagde per ongeluk niet op tijd in de procedure is verschenen, is er overigens nog geen man over boord. Tegen een dergelijke gedaagde is “verstek” verleend, aangezien hij op de eerst dienende dag niet is verschenen. Maar meestal duurt het dan nog even alvorens de rechter daadwerkelijk zijn vonnis wijst. Zolang dit vonnis niet is gewezen, kan gedaagde alsnog in de procedure verschijnen (artikel 142 RV). Het verstek is daarmee “gezuiverd”, en gedaagde zal vervolgens alsnog inhoudelijk op de dagvaarding kunnen reageren.

Ad 2
Gedaagde krijgt altijd uitstel voor beantwoording van wat in de dagvaarding staat op de eerste zittingsdag. U hoeft dit verzoek om uitstel niet per aangetekende post te doen. Een faxbericht of een brief volstaat. Een telefoontje is niet voldoende (zie punt 2.5 Landelijk procesreglement kantonzaken, januari 2014 ).

Het is wel raadzaam om de dag vóór de eerste zittingsdag de griffie te bellen met de vraag of de uitstelbrief binnen is gekomen. Het is voorts verstandig om een kopie van dit verzoek tot uitstel te maken. Wij raden verder aan om bij de brief met het verzoek tot uitstel een kopie van het voorblad van de dagvaarding te voegen. Soms heeft de eisende partij de dagvaarding pas één dag voor de zitting aangebracht en weet de griffie niet waar zij de brief moeten laten. Door een kopie van het eerste blad van de dagvaarding bij het verzoek tot uitstel te voegen maakt u het de griffie gemakkelijk om het verzoek tot uitstel te ordenen. De volgende zitting vindt dan, conform hetLandelijk procesreglement kantonzaken, januari 2014 , vaak na vier weken plaats. Daarna krijgt de gedaagde partij bij veel rechtbanken alleen nog uitstel met toestemming van de eiser. Andere rechtbanken verlenen gedaagde partij nog eenmaal uitstel voor antwoord zonder toestemming van eiser. Het is niet duidelijk waarom hier geen eenduidig beleid bestaat. De gedaagde partij doet er goed aan om tijdig bij de rechtbank navraag te doen of nader uitstel (zonder toestemming van eiser) nog mogelijk is. Het is niet prettig om voor uitstel van de eiser afhankelijk te zijn, die waarschijnlijk niet het beste met de gedaagde partij voor heeft.

Ad 3 
U kunt tijdens de zitting mondeling verweer voeren. Dit is niet aan te bevelen. De zittingen vinden standaard om 10.00 uur plaats. Alle rolzaken van die dag worden dan behandeld. Uw zaak kan dan op een veel later tijdstip worden behandeld, waardoor u veel tijd kwijt bent. Verder is het voor veel mensen moeilijk hun gedachten tijdens een dergelijke zitting te ordenen en vergeet men misschien punten aan te voeren door de omstandigheden van het geval. Voorts geldt dat het ook maar de vraag is of de rechter voldoende tijd en aandacht voor uw mondelinge verweer zal hebben. Een mondeling verweer is derhalve alleen aan te bevelen in simpele zaken, zoals beschreven onder a. Mondeling kunt u de daarin beschreven punten makkelijk aanvoeren. Voor ingewikkelde kwesties in het kader van gebreken, opschorting van huur, onduidelijke servicekostenoverzichten etc., is het verstandig om de gedachten schriftelijk te ordenen. Na een mondeling verweer kan de rechter een comparitie van partijen gelasten, of beslissen dat er schriftelijk doorgeprocedeerd kan worden.

Ad 4
De gedaagde voert schriftelijk verweer. Het verweer wordt conclusie van antwoord genoemd. Als u nog iets van eiser te vorderen heeft, dan kunt u tevens een eis in reconventie (= een tegenvordering) instellen. De conclusie wordt dan conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie genoemd . Een voorbeeld van deze processtukken vindt u ook op deze site.

Na de conclusie van antwoord is de rechter aan zet. In beginsel zal hij een comparitie van partijen gelasten, maar hij kan (in uitzonderingsgevallen) ook beslissen dat er schriftelijk doorgeprocedeerd moet worden (artikel 131 RV).

Beknopte handleiding procederen – Aanbrengen van de dagvaarding

Na ontvangst van de originele dagvaarding moet de nota aan de deurwaarder worden betaald. Het betekenen van een dagvaarding kost € 81,00 (prijsbasis februari 2018). Hierbij komt vaak nog een bedrag aan informatiekosten. De deurwaarder controleert vaak of de gedaagde partij nog op het in de dagvaarding vermelde adres woont, of is gevestigd. Hier wordt vaak rond de € 10,- voor gerekend. Het bedrag dat de eisende partij aan de deurwaarder verschuldigd is staat vermeld in de begeleidende brief van de deurwaarder behorend bij de originele dagvaarding. De kosten die aan gedaagde partij doorbelast mogen worden staan vermeld aan het einde van het dagvaardingsexploot.

De eisende partij moet vervolgens de originele dagvaarding aanbrengen (= toesturen) bij het gerecht waar de zitting plaatsvindt. Volgens de wet kunt u de dagvaarding indienen uiterlijk op de laatste dag waarop de griffie is geopend voorafgaande aan de in de inleidende dagvaarding vermelde roldatum (zie artikel 125 lid 2 RV). Met andere woorden: uiterlijk een dag vóór de eerste zittingsdatum moet de dagvaarding op de griffie van de rechtbank liggen. Wij raden aan om ervoor te zorgen dat de dagvaarding (voor alle zekerheid) reeds twee werkdagen vóór de eerste rechtsdag bij de griffie bezorgd te hebben. Zie hiervoor eveneens art. 3.1 van het Landelijk procesreglement kantonzaken, januari 2014 waarin is bepaald dat eiser het originele exploot na betekening zo spoedig mogelijk bij de griffie moet indienen. Wij raden aan om het exploot reeds (minimaal) twee werkdagen vóór de eerste zittingsdag bij de griffie te laten bezorgen. Belangrijk is dat u ook de producties (bijlagen) aan de rechtbank toezendt (artikel 3.3 Landelijk Rolreglement). In de begeleidende brief verzoekt u de rechtbank om u op de hoogte te houden van het verdere verloop van de procedure.

Het is zeer belangrijk dat de rechtbank de dagvaarding daadwerkelijk ontvangt. Want als de rechtbank de dagvaarding niet heeft ontvangen, bestaat de zaak voor de rechtbank niet. Ook de gedaagde partij mag de dagvaarding op de rol laten plaatsen (artikel 127 RV), maar in de praktijk zal de gedaagde dit niet vaak doen. Gelet op een en ander verdient het aanbeveling om de griffie vóór de eerste rechtsdag nog even op te bellen, teneinde te verifiëren of de dagvaarding daadwerkelijk is ontvangen. Als de dagvaarding onverhoopt niet is aangekomen, kan deze nog worden gefaxt. Het originele exploot moet vervolgens wel alsnog worden toegezonden aan de griffie, en wel binnen 13 dagen (art. 3.2 Landelijk Rolreglement).

Als u vergeet de dagvaarding aan te brengen, dan vindt er geen zitting plaats en moet de dagvaarding opnieuw worden betekend (de eerste dagvaardingskosten zijn dan weggegooid geld). De dagvaarding moet dan opnieuw door de deurwaarder worden uitgebracht. Zie overigens artikel 125 lid 5 RV over de mogelijkheid van een “herstelexploot”. Ook de gedaagde is, zoals gezegd, op grond van artikel 127 RV bevoegd de zaak op de rol te laten schrijven onder overlegging van het exploot van dagvaarding. Voor de gedaagde is dit soms interessant, bijvoorbeeld om een vordering in reconventie (tegeneis) in te stellen. Bijvoorbeeld: de verhuurder vordert één maand huur en de huurder vordert als tegeneis vervanging van een kapotte cv-ketel.

Na eerste de zittingsdag ontvangt eiser een bevestiging van de rechtbank. De rechtbank geeft dan te kennen wat er op de zittingsdag is gebeurd. Dit wordt een rolbericht genoemd. In de rolberichten staat vermeld welke handeling de rechtbank voor uw zaak heeft verricht. Bijvoorbeeld: aan de wederpartij is uitstel verleend, of de reactie van de wederpartij wordt doorgestuurd. In de rolberichten na de eerste zittingsdag wordt de voortgang van de procedure weergegeven. De gedaagde partij krijgt ook steeds een rolbericht.

De eisende partij krijgt al spoedig een nota voor het zogenoemde vastrecht, ook wel “griffierecht” genoemd. De eiser moet dit bedrag betalen. Als hij echter uiteindelijk de procedure heeft gewonnen, en ook heeft gevorderd dat de wederpartij in de proceskosten wordt veroordeeld, dan dient gedaagde het vastrecht aan eiser terug te betalen (zie overzicht griffierechten).

Beknopte handleiding procederen – Aantal exemplaren van de dagvaarding die de deurwaarder voor betekening nodig heeft

De deurwaarder moet altijd één exemplaar van de dagvaarding meer ontvangen dan het aantal gedaagden. Als er één gedaagde op het exploot staat vermeld, dan moeten er twee exemplaren van de dagvaarding naar de deurwaarder worden gestuurd. Als er twee gedaagden op het dagvaardingsexploot staan vermeld, dan moeten er drie exemplaren van de dagvaarding naar de deurwaarder worden gestuurd. De deurwaarder betekent namelijk een afschrift van het exploot aan de gedaagde(n) en hij vult een origineel exemplaar in waarop de gedaagden en zijn bevindingen staan vermeld. De deurwaarder vermeldt bijvoorbeeld of hij de gedaagde het exploot heeft kunnen overhandigen, of dat hij het dagvaardingsexploot in een envelop in de brievenbus achter heeft moeten laten. Als het exploot wordt geweigerd, zal hij dit ook vermelden.

Producties
Aangeraden wordt om belangrijke documenten altijd bij de dagvaarding te voegen, namelijk als productie (bijlage). U dient de producties te nummeren. Vóór elke productie kunt u een productievel leggen, waarop het nummer van de betreffende productie is vermeld. Derhalve: “Productie 1, Productie 2, etc.”. De producties kunt u laten meebetekenen met de dagvaarding. Dat betekent dat u bij elk exemplaar van de (te betekenen) dagvaarding ook een set producties voegt. Het is verstandig een overzicht van producties te geven als er veel producties bij de dagvaarding zitten gevoegd.

Begeleidende brief van de dagvaarding naar de deurwaarder

In de begeleidende brief naar de deurwaarder moet staan dat de deurwaarder het formele gedeelte van de dagvaarding moet controleren en na controle moet betekenen. Verder is het verstandig om de deurwaarder duidelijk te maken dat het een losse opdracht betreft en dat hij niet als gemachtigde op mag treden. Voor de werkzaamheden als gemachtigde vraagt de deurwaarder een (gemachtigde-) salaris en dit is weggegooid geld als de procedure door de eisende partij zelf kan worden gevoerd. Met behulp van de online formulieren op Huurgeschil.nl moet dit in veel gevallen mogelijk zijn. In de brief moet verder het verzoek worden gedaan om de originele dagvaarding te retourneren onder begeleiding van de nota. U kunt de deurwaarder desgewenst ook verzoeken om de datum (van de rolzitting) te bepalen waartegen wordt gedagvaard, als u deze dag zelf nog niet hebt bepaald en hebt opgenomen in de dagvaarding. Het is verstandig om de deurwaarder hier uitdrukkelijk om te verzoeken.

Termijn in de dagvaarding

De dag waartegen wordt gedagvaard, is de dag waarop de gedaagde partij in de procedure moet verschijnen. Men noemt dit wel de “eerst dienende” dag of de “eerste rechtsdag”. De eiser dient te dagvaarden tegen een dag waarop de rechtbank “rolzitting” houdt. De “rol” is in feite een administratief systeem. Alle proceshandelingen verlopen via de rol. Elke rechtbank, afdeling civiel, kantonzaken, heeft eigen roldagen. Deze zijn, per rechtbank te vinden op de website Rechtspraak.nl.

De gewone termijn tussen de betekening van de dagvaarding en de eerste zittingsdag beloopt tenminste één week: tussen de dag waarop de dagvaarding wordt betekend en de dag waartegen wordt gedagvaard moeten zich dus minimaal zeven dagen bevinden (artikel 119 RV jo. artikel 114 RV). Voor de goede orde: voor de termijn van zeven dagen tellen de dag waarop het exploot is betekend en de eerste rechtsdag dus niet mee!

Als u als eisende partij nog een mogelijkheid van schikking open wenst te houden vóór de eerste zittingsdatum, of u wenst om organisatorische redenen de procedure later inhoudelijk te voeren, kunt u de deurwaarder vragen tussen de betekening van de dagvaarding en de eerste zittingsdag een x-aantal weken te plannen.

Boek 5 BW – Titel 9 – Afdeling 1 – Artikel 111

De akte van splitsing moet inhouden:

a.de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;
b.een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort;
c.de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar;
d.een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven.

FAQ Bedrijfsruimte – De opzegging – De termijn van opzegging

Welke minimum termijn moet bij de opzegging worden gehanteerd?

De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar. Dat is dus een minimum termijn.

In welke situatie kan de termijn van opzegging worden bekort?

In het geval van faillissement van de huurder kan de verhuurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 faillissementswet).

Mogen partijen een langere termijn van opzegging overeenkomen ?

Partijen kunnen wel een langere opzegtermijn overeenkomen. Een langere termijn van opzegging wordt gezien als een voordeel van de huurder.

Wat geldt als de termijn van opzegging niet correct wordt gehanteerd?

Voor bedrijfsruimte geldt geen conversie regel, zodat een opzegging met een kortere termijn dan de tussen partijen is overeengekomen niet automatisch geldt als een opzegging tegen het tijdstip waarop de termijn wel is verstreken. Dit heeft dus tot gevolg dat een niet correct opgezegde huurovereenkomst bij afloop van de eerste termijn van vijf jaren met een tweede termijn van vijf jaren wordt verlengd. Bij afloop van de tweede termijn wordt de overeenkomst dus voor onbepaalde tijd verlengd.

FAQ Bedrijfsruimte – De huurperiode – Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder

Is afwijking van de wettelijke regels ook een regel ten nadele van de huurder mogelijk ?
De wetgever heeft de mogelijkheid echter open gelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af kunnen wijken. Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken.

Wat is de rechtspositie van de huurder als de huurovereenkomst twee jaar of korter luidt?
De wettelijke bescherming geldt niet als de duur van de overeenkomst twee jaar of korter luidt.

Wat is de strekking van deze regeling ?

Deze regeling is van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.
Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo’n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige tijd als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode korter dan twee jaar duren.

Wat geldt als de overeenkomst voor twee jaar na die periode wordt verlengd?

Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld vanaf artikel 7:290 BW onverkort.

Is opzegging noodzakelijk voor een huurovereenkomst van maximaal twee jaren ?

Een huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is aangegaan eindigt met het verstrijken van de overeengekomen duur. Het is dus niet nodig om deze overeenkomst op te zeggen.

Is opzegging wel noodzakelijk als de overeengekomen periode van minder dan twee jaar wordt verlengd tot twee jaar?

Opzegging is wel noodzakelijk als er een huurtermijn van minder dan twee jaren is afgesproken en de termijn wordt binnen deze twee jaar verlengd.

Welke regeling is van toepassing bij een overeenkomst met een duur langer dan twee jaar?

Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens voortzetten voor ander maal een periode van twee jaar.

Van welke bepalingen kan niet worden afgeweken ?

Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW). Onder de regeling van 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

Van welke regels kan bijvoorbeeld wel worden afgeweken ?

Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst. Ook kan ten aanzien van de huurprijsherziening een afwijkend beding worden geformuleerd.

Onder welke voorwaarden kan dit verzoek bij de rechter worden ingediend?

Goedkeuring kan alleen worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding is geen toestemming door de rechter mogelijk.

Op welke wijze moet goedkeuring worden gevraagd van afwijking van de regels omtrent de huurperiode ?

De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door een van de partijen is ook mogelijk. De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen.

Welke rechter is bevoegd de zaak te behandelen ?

Relatief bevoegd is zowel de rechter van de woonplaats van gedaagde (artikel 264 RV) als de rechter waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 103RV).

Is afwijking ten gunste van de huurder zonder rechterlijke interventie mogelijk?

Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter is altijd mogelijk.

FAQ – oplevering bij woonruimte

Moet de woning na de huurperiode in oorspronkelijke staat worden teruggegeven?

De huidige wetgeving kent geen verplichting van de huurder om de woning terug te geven aan de verhuurder in de staat zoals hij deze had ontvangen. Uit het stelsel van de wet moet worden afgeleid dat de huurder de keuze heeft het gehuurde terug te geven inclusief de geoorloofde veranderingen (artikel 7:216 BW). De verhuurder kan echter hebben bedongen dat de veranderingen ongedaan gemaakt moeten worden. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard

Moet de huurder of de verhuurder bewijzen hoe de woning er bij aanvang van de huurovereenkomst uitzag?

Staat door deze beschrijving vast wat de oorspronkelijke staat is, dan zal de huurder ter afwijzing van een herstelplicht moeten bewijzen waarom een bepaalde beschadiging hem niet toegerekend kan worden. Het risico van het ontbreken van een beschrijving ligt bij woonruimte bij de verhuurder. Bij afwezigheid van een beschrijving moet de verhuurder bewijzen dat de toestand van het gehuurde bij aanvang anders was dan bij het einde van de overeenkomst.

Is het in het kader van de bewijsverdeling verstandig om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te maken van het gehuurde?

Indien geen beschrijving is opgemaakt dan rust immers op de verhuurder de bewijslast dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Door deze bewijslastverdeling zal de verhuurder moeten bewijzen dat de staat bij aanvang een andere was. Dit geldt ook als het gehuurde is beschadigd.

Is de oplevering van een woning bij het einde van de huurovereenkomst in slechte staat ook mogelijk als de woning ook zo is aanvaard?

Als door de beschrijving dus vaststaat dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat was, dan mag de huurder de woning in dezelfde slechte staat opleveren. Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen

Rust er op de huurder een bewijslast dat er bij aanvang van de huurovereenkomst al beschadigingen aan het gehuurde waren als er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt?

Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen.

Blijft schade aan het gehuurde door ouderdom voor rekening van de verhuurder?

Met een beschrijving zal de huurder moeten bewijzen dat de schade door ouderdom is ontstaan, omdat schade aan het gehuurde door ouderdom een uitzondering is op de regel dat conform de beschrijving moet worden opgeleverd.

Dienen geoorloofde wijzingen door de huurder bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te worden gemaakt?

De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen
ongedaan te maken. De wettelijke bepaling is in beginsel van aanvullend recht. Partijen kunnen overeenkomen dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van de wet niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen.

Heeft de huurder een recht om geoorloofde wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen?

De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst.

Welke procedure moet worden gevolgd bij ingebruikneming van de woning?

Bij de aanvang van de huurovereenkomst vindt er vaak één gezamenlijke inspectie plaats, waarbij de verhuurder, de huurder en vaak de vorige huurder is betrokken. Bij het einde vinden er vaak twee inspecties plaats: een voorinspectie te houden een redelijke tijd voor het einde van de huur en een eindinspectie bij het einde van de huur en het inleveren van de sleutels.

Wat wordt bedoeld met de voorinspectie van de woning in het kader van huurbeëindiging?

Zowel voor de huurder en de verhuurder kunnen dan beoordelen of, en zo ja in hoeverre de huurder werkzaamheden dient te verrichten om bij het einde van de huur aan zijn verbintenis (tot correcte oplevering) te kunnen voldoen.

Heeft de verhuurder zonder inspectie van het gehuurde recht op schadevergoeding als het gehuurde is beschadigd?

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgehad verspeelt de verhuurder niet zijn recht op volledige schadevergoeding, maar kan hij, in het geval hijzelf tot herstel overgaat, slechts díé kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.

Welke consequenties heeft het niet vermelden van zichtbare gebreken in het inspectierapport voor de verhuurder?

De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald.

Wat wordt bedoeld met de eindinspectie van de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst?

Na de voorinspectie moet er ook een gezamenlijke eindinspectie worden gehouden, en moet de huurder in de gelegenheid worden gesteld daarbij aanwezig te zijn.

Wat wordt bedoeld met overname verklaringen /overnamebedingen?

Dit betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen ‘overneemt’ wordt op zijn beurt of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen. In het huidige recht kan een dergelijke verplichting alleen ten laste van de huurder komen na het sluiten van een driepartijenovereenkomst. De verhuurder zal de huurder er wel op moeten wijzen welke kosten een ontruimingsverplichting met zich mee kunnen brengen. verzuimt de verhuurder een begroting te geven van de verwijderingskosten, dan kunnen niet alle herstelkosten worden doorbelast.

Als de verhuurder het onderhoud en de verwijdering van niet tot het gehuurde behoorde zaken bij de huurder neer wenst te leggen zonder een driepartijenovereenkomst te sluiten, dan loopt de verhuurder tegen de wettelijke regeling aan van de huurder niet meer kan worden verlangd dan het uitvoeren van kleine herstellingen

Moet de huurder objectieve verbeteringen aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verwijderen?

Door toestemming aan de objectieve verbeteringen te geven zal de verhuurder verwijdering van deze verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet kunnen verlangen en van een opvolgend huurder die deze verbeteringen niet heeft aangebracht kan dit al helemaal niet worden verlangd.

Wat wordt bedoeld met beperkte/casco verhuur?

Als de verhuurder iets casco verhuurt en voor alles wat meer dan casco aanwezig is wordt geen huur gevraagd, dan valt dit buiten de huurovereenkomst. Zakenrechtelijk zijn deze zaken vaak door natrekking eigendom van de verhuurder, maar dit verplicht de verhuurder niet deze zaken te verhuren.

Is casco verhuur mogelijk bij woonruimte?

De gebreke regeling voorkomt bij de verhuur van woonruimte dat essentiële voorzieningen in het gehuurde van de ene huurder op de andere huurder worden overgedragen. De verhuurder moet de verhuurde woonruimte zonder gebreken opleveren en daarom met deze voorzieningen (te denken valt aan een cv-installatie, een dubbele beglazing, wateraansluiting voor de wasmachine, keukenblok) .

Welke grondslag kunnen herstelkosten bij de huurder worden geclaimd?

De huurovereenkomst, hetzij uit een nadere verklaring van de huurder. Alleen een verklaring van de verhuurster dat zij ‘geen bezwaar’ maakt tegen de wijzigingen is onvoldoende. Wil de huurder aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel dan dient hij met namen in het kader van een overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op de hoogte te zijn van de kosten (of een redelijke indicatie) die hiermee gemoeid zijn.

Is er bij het einde van de huurovereenkomst een ingebrekestelling nodig om de huurder in toestand van verzuim te doen geraken?

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim.

Welke schade mag de verhuurder claimen als de oplevering niet correct plaatsvindt?

De omvang van de schadevergoeding wordt bepaald door art. 6:95 e.v. (afd. 10 van Boek 6). In die zin is art.7:218 lid 1 BW

Faq Onderhuur 

Wat is de definitie van onderhuur?

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?

De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf
heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de
verhuurder.

De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?

Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.

Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?

De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.

Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?

Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.

Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.

Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?

Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).

Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren.
Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.

Heeft de verhuurder naast ontruiming van de woning nog andere claims ten laste van de onderverhuurder?

Ja, de verhuurder kan de onrechtmatig verkregen winst ook terugvorderen (artikel 6:104 BW). et Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt – naar de mening van het Hof – naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder”

Kan een poging tot onderverhuring ook tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden?

Ja. De voorzieningenrechter van de sector civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de uitspraak gedaan dat een huurder die een poging heeft gedaan zijn woning onder te verhuren voor en hoger bedrag dan hij zelf huurde, zodanig tekort was geschoten dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

 

Faq Overeenkomsten bepaalde tijd

Aan welke vereisten moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoen om als zodanig te worden aangemerkt?

Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd. Verder moet deze overeenkomst voldoen aan de eisen van artikel 7:271 lid 1 BW.

 

De huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Moet de huurovereenkomst door de huurder/verhuurder worden opgezegd?

Niet als het gaat om een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW  (mededeling is dan voldoende). Wel als het gaat om een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW of een overeenkomst op grond van de Leegstandwet.

Kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden verlengd?

Niet voor wat betreft de overeenkomst ex artikel 7:271 BW. De overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW (aard van korte duur) kan onder omstandigheden worden verlengd. Onder bepaalde voorwaarden kan de overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW worden verlengd.

Is het mogelijk om een woning voor bepaalde tijd te verhuren als de woning binnenkort moet worden gesloopt?

De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Artikel 7:271 lid BW geeft deze mogelijkheid ook.

Aan welke voorwaarden moet een huurovereenkomst voldoen om in het kader van sloop tijdelijk te worden verhuurd?

In het kader van de Leegstandwet  moet een vergunning worden verleend. Voor een verhuring ex artikel 7:271 BW geen geen bepaalde eisen dan dat de overeenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte niet langer mag duren dan 2 jaar een voor onbepaalde woonruimte 5 jaar.

Mag de verhuurder de woning na het verstrijken van de overeengekomen periode zelf ontruimen als de huurder weigert te vertrekken?

Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.