Algemeen Huurrecht

Dog arthur

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Phasellus et leo eget tellus hendrerit scelerisque. Cras venenatis ultrices nulla. Quisque at dui. Fusce ante leo, mattis vitae, lobortis vitae, cursus porta. dog

Pellentesque sed lacus ut ipsum aliquam tincidunt. Donec eget quam non eros suscipit egestas. Aliquam erat volutpat. Quisque iaculis velit sollicitudin pede. Etiam arcu mauris, interdum id, placerat at, convallis vitae, orci. Etiam magna. Donec at sapien quis dolor adipiscing ullamcorper. Morbi vitae arcu.

Cat arthur

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Phasellus et leo eget tellus hendrerit scelerisque. Cras venenatis ultrices nulla. Quisque at dui. Fusce ante leo, mattis vitae, lobortis vitae, cursus porta. cat.

Pellentesque sed lacus ut ipsum aliquam tincidunt. Donec eget quam non eros suscipit egestas. Aliquam erat volutpat. Quisque iaculis velit sollicitudin pede. Etiam arcu mauris, interdum id, placerat at, convallis vitae, orci. Etiam magna. Donec at sapien quis dolor adipiscing ullamcorper. Morbi vitae arcu.

Beknopte handleiding procederen – De gerechtelijke plaatsopneming (descente)

De rechter kan het ook wenselijk achten om zich naar het gehuurde te begeven om zo door eigen waarneming inzicht te krijgen van de problemen die hem worden voorgeschoteld en die inzichtelijker gemaakt kunnen worden door zich ter plaatse te begeven (artikel 201 RV).

De rechter bepaalt dit in een tussenvonnis. In dit vonnis staat vermeld:

  • de plaats (of zaak) die de rechter wenst te zien;
  • de tijd van de plaatsopneming;
  • de plaats van bezichtiging;
  • de termijn waarbinnen het proces-verbaal van de bezichtiging op de griffie moet liggen;
  • de dag dat de zaak weer op de rol wordt geplaatst (dat er weer een zitting plaatsvindt)
  • partijen moeten gelegenheid krijgen om opmerkingen te maken of verzoeken te doen (moet uit proces-verbaal blijken);

 

Wetboek van burgerlijke rechtsvordering – Eerste boek – Titel 2 – afdeling 3 -Artikel 103

In zaken betreffende onroerende zaken is mede bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied de zaak of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. In zaken betreffende huur van woonruimte of huur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek is echter uitsluitend bevoegd de rechter binnen wiens rechtsgebied het gehuurde of het grootste gedeelte daarvan is gelegen.

Wetboek van burgerlijke rechtsvordering – Eerste boek – Titel 2 – afdeling 1 – Artikel 90 (comparitie van partijen; proces-verbaal)

1 In alle gevallen waarin de rechter een dag bepaalt waarop de zaak weer op de rol zal komen, bepaalt hij tevens welke proceshandeling dan moet worden verricht.

2 Dient een zaak in enige stand van het geding wederom voor een proceshandeling ter rolle, dan geschiedt dit bij een enkelvoudige kamer.

Tekst geldend vanaf 1 oktober 2019

1. De rechter maakt van de mondelinge behandeling proces-verbaal op:

a. indien hij dit ambtshalve of op verzoek van een partij die daarbij belang heeft, bepaalt, of

b. op verzoek van de hoger beroepsrechter of de Hoge Raad.

2. Het proces-verbaal bevat ten minste de namen van de rechter of de rechters die de zaak behandelt onderscheidenlijk behandelen, die van partijen en van hun vertegenwoordigers of gemachtigden die op de mondelinge behandeling zijn verschenen, en die van de getuigen, deskundigen en tolken die op de mondelinge behandeling zijn verschenen.

3. Het proces-verbaal houdt een zakelijke samenvatting in van het verhandelde ter zitting.

4. De rechter kan bepalen dat de verklaring van een partij, getuige of deskundige geheel in het proces-verbaal zal worden opgenomen. In dat geval wordt de verklaring onverwijld op schrift gesteld en aan de partij, getuige of deskundige voorgehouden. Deze mag daarin wijzigingen aanbrengen, die op schrift worden gesteld en aan de partij, getuige of deskundige worden voorgelezen. De verklaring wordt door de partij, getuige of deskundige ondertekend. Heeft ondertekening niet plaats, dan wordt de reden daarvan in het proces-verbaal vermeld.

5. Het proces-verbaal wordt door de rechter ondertekend. Bij verhindering van de rechter wordt dit in het proces-verbaal vermeld.

6. De griffier verstrekt zo spoedig mogelijk een afschrift van het proces-verbaal aan de eiser en de in het geding verschenen gedaagde.

7. De rechter kan bepalen dat het proces-verbaal, bedoeld in het eerste lid en derde lid, wordt vervangen door een door of namens hem gemaakte beeld- of geluidsopname. In dat geval kan de hogerberoeps-rechter of de Hoge Raad alsnog verzoeken om een schriftelijke weergave van het proces-verbaal.

8. Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen nadere regels worden gesteld over de toepassing van beeld- en geluidsopnamen.

Beknopte handleiding procederen – De eerste zittingsdag

In de dagvaarding staat vermeld op welke zittingsdag gedaagde verweer moet voeren.

De rol van eiser op de eerste zittingsdag (de eerst dienende dag)
Eiser heeft zijn vordering geformuleerd in de inleidende dagvaarding. De zittingsdag is vastgesteld. Eiser behoeft dan niet naar de zitting te gaan om zijn vordering toe te lichten. Hij heeft zijn vordering immers duidelijk in de inleidende dagvaarding vermeld. Bovendien is eiser niet aan de beurt; dit is het moment dat gedaagde aan zet is. Het bezoeken van deze rolzitting is derhalve (voor eiser) niet zinvol.

De rol van gedaagde op de zittingsdag:
De gedaagde partij heeft vier opties:

  1. er is geen verweer mogelijk, want de eiser heeft gelijk; verweer is weggegooide tijd; gedaagde laat dus verstek gaan;
  2. gedaagde heeft geen tijd om de zitting schriftelijk voor te bereiden, of om naar de zitting toe te gaan; gedaagde vraagt daarom schriftelijke uitstel voor antwoord aan;
  3. gedaagde is het niet eens met de vordering, gaat op de zittingsdag naar de zitting, en voert mondeling verweer;
  4. gedaagde voert schriftelijk verweer;

In het eerste geval verschijnt de gedaagde niet. De rechter zal dan direct vonnis wijzen (een “verstekvonnis”), waarbij alle vorderingen van eiser in beginsel worden toegewezen (de rechter acht de vordering dan noch ongegrond noch onrechtmatig). In de overige drie gevallen verschijnt de gedaagde wel in de procedure. We spreken dan van een zaak “op tegenspraak”.

ad 1
Als gedaagde het met de vordering (bijvoorbeeld: een huurachterstand) wel eens is (de huurachterstand is door omstandigheden ontstaan) dan is het toch altijd wel zinvol om naar de zitting te gaan als men wel in staat is om binnen korte termijn aan de verplichtingen te voldoen. Te denken valt dat men de huurachterstand met vakantiegeld, of een dertiende maand binnen korte termijn denkt te kunnen voldoen. Ter zitting kan men de hoofdsom erkennen, maar men kan aan de rechter een terme de grâce vragen om alsnog aan de verplichtingen te voldoen. Door alsnog binnen een maand na betekening van het vonnis de verplichtingen na te komen, voorkomt gedaagde dat door de rechter de huurovereenkomst wordt ontbonden (als dit door de verhuurder is gevorderd). Verder kunnen ter zitting altijd de incassokosten worden bestreden. Veel incassobureaus vragen belachelijke bedragen aan incassokosten, terwijl de buitengerechtelijke werkzaamheden vaak zijn beperkt tot het schrijven van één of twee brieven. Dit rechtvaardigt niet toewijzing van honderden euro’s incassokosten. De gedaagde partij wordt daarom geadviseerd altijd verweer tegen incassokosten te voeren. De rechter is gerechtigd om deze kosten te matigen. De rechter mag ook ambtshalve (zonder dat u daarom vraagt) deze kosten matigen, doch de rechter is niet verplicht deze kosten te matigen. Klagen over incassokosten kan de gedaagde partij honderden euro’s besparen. De deurwaarder mag naast in rekening gebrachte incassokosten niet apart informatiekosten bij de gedaagde in rekening brengen. Mocht dit desondanks zijn berekend dan wordt de gedaagde geadviseerd hiertegen ook bezwaar tegen maken.

Als er sprake is van een laag bedrag aan incassokosten (€ 50,-) en de gedaagde heeft geen belang bij een terme de grâce én de gedaagde is het eens met de gevorderde hoofdsom, dan is het wellicht verstandig om geen verweer te voeren. Elke proceshandeling maakt de procedure langer en duurder. Het eventuele voordeel bij verlaging van incassokosten valt dan weg tegen een verhoging van de proceskosten. Dit geldt alleen als er sprake is van een laag bedrag aan incassokosten, maar niet als het bedrag aan incassokosten boven € 150,- uitstijgt.

Indien de gedaagde per ongeluk niet op tijd in de procedure is verschenen, is er overigens nog geen man over boord. Tegen een dergelijke gedaagde is “verstek” verleend, aangezien hij op de eerst dienende dag niet is verschenen. Maar meestal duurt het dan nog even alvorens de rechter daadwerkelijk zijn vonnis wijst. Zolang dit vonnis niet is gewezen, kan gedaagde alsnog in de procedure verschijnen (artikel 142 RV). Het verstek is daarmee “gezuiverd”, en gedaagde zal vervolgens alsnog inhoudelijk op de dagvaarding kunnen reageren.

Ad 2
Gedaagde krijgt altijd uitstel voor beantwoording van wat in de dagvaarding staat op de eerste zittingsdag. U hoeft dit verzoek om uitstel niet per aangetekende post te doen. Een faxbericht of een brief volstaat. Een telefoontje is niet voldoende (zie punt 2.5 Landelijk procesreglement kantonzaken, januari 2014 ).

Het is wel raadzaam om de dag vóór de eerste zittingsdag de griffie te bellen met de vraag of de uitstelbrief binnen is gekomen. Het is voorts verstandig om een kopie van dit verzoek tot uitstel te maken. Wij raden verder aan om bij de brief met het verzoek tot uitstel een kopie van het voorblad van de dagvaarding te voegen. Soms heeft de eisende partij de dagvaarding pas één dag voor de zitting aangebracht en weet de griffie niet waar zij de brief moeten laten. Door een kopie van het eerste blad van de dagvaarding bij het verzoek tot uitstel te voegen maakt u het de griffie gemakkelijk om het verzoek tot uitstel te ordenen. De volgende zitting vindt dan, conform hetLandelijk procesreglement kantonzaken, januari 2014 , vaak na vier weken plaats. Daarna krijgt de gedaagde partij bij veel rechtbanken alleen nog uitstel met toestemming van de eiser. Andere rechtbanken verlenen gedaagde partij nog eenmaal uitstel voor antwoord zonder toestemming van eiser. Het is niet duidelijk waarom hier geen eenduidig beleid bestaat. De gedaagde partij doet er goed aan om tijdig bij de rechtbank navraag te doen of nader uitstel (zonder toestemming van eiser) nog mogelijk is. Het is niet prettig om voor uitstel van de eiser afhankelijk te zijn, die waarschijnlijk niet het beste met de gedaagde partij voor heeft.

Ad 3 
U kunt tijdens de zitting mondeling verweer voeren. Dit is niet aan te bevelen. De zittingen vinden standaard om 10.00 uur plaats. Alle rolzaken van die dag worden dan behandeld. Uw zaak kan dan op een veel later tijdstip worden behandeld, waardoor u veel tijd kwijt bent. Verder is het voor veel mensen moeilijk hun gedachten tijdens een dergelijke zitting te ordenen en vergeet men misschien punten aan te voeren door de omstandigheden van het geval. Voorts geldt dat het ook maar de vraag is of de rechter voldoende tijd en aandacht voor uw mondelinge verweer zal hebben. Een mondeling verweer is derhalve alleen aan te bevelen in simpele zaken, zoals beschreven onder a. Mondeling kunt u de daarin beschreven punten makkelijk aanvoeren. Voor ingewikkelde kwesties in het kader van gebreken, opschorting van huur, onduidelijke servicekostenoverzichten etc., is het verstandig om de gedachten schriftelijk te ordenen. Na een mondeling verweer kan de rechter een comparitie van partijen gelasten, of beslissen dat er schriftelijk doorgeprocedeerd kan worden.

Ad 4
De gedaagde voert schriftelijk verweer. Het verweer wordt conclusie van antwoord genoemd. Als u nog iets van eiser te vorderen heeft, dan kunt u tevens een eis in reconventie (= een tegenvordering) instellen. De conclusie wordt dan conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in reconventie genoemd . Een voorbeeld van deze processtukken vindt u ook op deze site.

Na de conclusie van antwoord is de rechter aan zet. In beginsel zal hij een comparitie van partijen gelasten, maar hij kan (in uitzonderingsgevallen) ook beslissen dat er schriftelijk doorgeprocedeerd moet worden (artikel 131 RV).

Beknopte handleiding procederen – Aanbrengen van de dagvaarding

Na ontvangst van de originele dagvaarding moet de nota aan de deurwaarder worden betaald. Het betekenen van een dagvaarding kost € 81,00 (prijsbasis februari 2018). Hierbij komt vaak nog een bedrag aan informatiekosten. De deurwaarder controleert vaak of de gedaagde partij nog op het in de dagvaarding vermelde adres woont, of is gevestigd. Hier wordt vaak rond de € 10,- voor gerekend. Het bedrag dat de eisende partij aan de deurwaarder verschuldigd is staat vermeld in de begeleidende brief van de deurwaarder behorend bij de originele dagvaarding. De kosten die aan gedaagde partij doorbelast mogen worden staan vermeld aan het einde van het dagvaardingsexploot.

De eisende partij moet vervolgens de originele dagvaarding aanbrengen (= toesturen) bij het gerecht waar de zitting plaatsvindt. Volgens de wet kunt u de dagvaarding indienen uiterlijk op de laatste dag waarop de griffie is geopend voorafgaande aan de in de inleidende dagvaarding vermelde roldatum (zie artikel 125 lid 2 RV). Met andere woorden: uiterlijk een dag vóór de eerste zittingsdatum moet de dagvaarding op de griffie van de rechtbank liggen. Wij raden aan om ervoor te zorgen dat de dagvaarding (voor alle zekerheid) reeds twee werkdagen vóór de eerste rechtsdag bij de griffie bezorgd te hebben. Zie hiervoor eveneens art. 3.1 van het Landelijk procesreglement kantonzaken, januari 2014 waarin is bepaald dat eiser het originele exploot na betekening zo spoedig mogelijk bij de griffie moet indienen. Wij raden aan om het exploot reeds (minimaal) twee werkdagen vóór de eerste zittingsdag bij de griffie te laten bezorgen. Belangrijk is dat u ook de producties (bijlagen) aan de rechtbank toezendt (artikel 3.3 Landelijk Rolreglement). In de begeleidende brief verzoekt u de rechtbank om u op de hoogte te houden van het verdere verloop van de procedure.

Het is zeer belangrijk dat de rechtbank de dagvaarding daadwerkelijk ontvangt. Want als de rechtbank de dagvaarding niet heeft ontvangen, bestaat de zaak voor de rechtbank niet. Ook de gedaagde partij mag de dagvaarding op de rol laten plaatsen (artikel 127 RV), maar in de praktijk zal de gedaagde dit niet vaak doen. Gelet op een en ander verdient het aanbeveling om de griffie vóór de eerste rechtsdag nog even op te bellen, teneinde te verifiëren of de dagvaarding daadwerkelijk is ontvangen. Als de dagvaarding onverhoopt niet is aangekomen, kan deze nog worden gefaxt. Het originele exploot moet vervolgens wel alsnog worden toegezonden aan de griffie, en wel binnen 13 dagen (art. 3.2 Landelijk Rolreglement).

Als u vergeet de dagvaarding aan te brengen, dan vindt er geen zitting plaats en moet de dagvaarding opnieuw worden betekend (de eerste dagvaardingskosten zijn dan weggegooid geld). De dagvaarding moet dan opnieuw door de deurwaarder worden uitgebracht. Zie overigens artikel 125 lid 5 RV over de mogelijkheid van een “herstelexploot”. Ook de gedaagde is, zoals gezegd, op grond van artikel 127 RV bevoegd de zaak op de rol te laten schrijven onder overlegging van het exploot van dagvaarding. Voor de gedaagde is dit soms interessant, bijvoorbeeld om een vordering in reconventie (tegeneis) in te stellen. Bijvoorbeeld: de verhuurder vordert één maand huur en de huurder vordert als tegeneis vervanging van een kapotte cv-ketel.

Na eerste de zittingsdag ontvangt eiser een bevestiging van de rechtbank. De rechtbank geeft dan te kennen wat er op de zittingsdag is gebeurd. Dit wordt een rolbericht genoemd. In de rolberichten staat vermeld welke handeling de rechtbank voor uw zaak heeft verricht. Bijvoorbeeld: aan de wederpartij is uitstel verleend, of de reactie van de wederpartij wordt doorgestuurd. In de rolberichten na de eerste zittingsdag wordt de voortgang van de procedure weergegeven. De gedaagde partij krijgt ook steeds een rolbericht.

De eisende partij krijgt al spoedig een nota voor het zogenoemde vastrecht, ook wel “griffierecht” genoemd. De eiser moet dit bedrag betalen. Als hij echter uiteindelijk de procedure heeft gewonnen, en ook heeft gevorderd dat de wederpartij in de proceskosten wordt veroordeeld, dan dient gedaagde het vastrecht aan eiser terug te betalen (zie overzicht griffierechten).

Beknopte handleiding procederen – Aantal exemplaren van de dagvaarding die de deurwaarder voor betekening nodig heeft

De deurwaarder moet altijd één exemplaar van de dagvaarding meer ontvangen dan het aantal gedaagden. Als er één gedaagde op het exploot staat vermeld, dan moeten er twee exemplaren van de dagvaarding naar de deurwaarder worden gestuurd. Als er twee gedaagden op het dagvaardingsexploot staan vermeld, dan moeten er drie exemplaren van de dagvaarding naar de deurwaarder worden gestuurd. De deurwaarder betekent namelijk een afschrift van het exploot aan de gedaagde(n) en hij vult een origineel exemplaar in waarop de gedaagden en zijn bevindingen staan vermeld. De deurwaarder vermeldt bijvoorbeeld of hij de gedaagde het exploot heeft kunnen overhandigen, of dat hij het dagvaardingsexploot in een envelop in de brievenbus achter heeft moeten laten. Als het exploot wordt geweigerd, zal hij dit ook vermelden.

Producties
Aangeraden wordt om belangrijke documenten altijd bij de dagvaarding te voegen, namelijk als productie (bijlage). U dient de producties te nummeren. Vóór elke productie kunt u een productievel leggen, waarop het nummer van de betreffende productie is vermeld. Derhalve: “Productie 1, Productie 2, etc.”. De producties kunt u laten meebetekenen met de dagvaarding. Dat betekent dat u bij elk exemplaar van de (te betekenen) dagvaarding ook een set producties voegt. Het is verstandig een overzicht van producties te geven als er veel producties bij de dagvaarding zitten gevoegd.

Begeleidende brief van de dagvaarding naar de deurwaarder

In de begeleidende brief naar de deurwaarder moet staan dat de deurwaarder het formele gedeelte van de dagvaarding moet controleren en na controle moet betekenen. Verder is het verstandig om de deurwaarder duidelijk te maken dat het een losse opdracht betreft en dat hij niet als gemachtigde op mag treden. Voor de werkzaamheden als gemachtigde vraagt de deurwaarder een (gemachtigde-) salaris en dit is weggegooid geld als de procedure door de eisende partij zelf kan worden gevoerd. Met behulp van de online formulieren op Huurgeschil.nl moet dit in veel gevallen mogelijk zijn. In de brief moet verder het verzoek worden gedaan om de originele dagvaarding te retourneren onder begeleiding van de nota. U kunt de deurwaarder desgewenst ook verzoeken om de datum (van de rolzitting) te bepalen waartegen wordt gedagvaard, als u deze dag zelf nog niet hebt bepaald en hebt opgenomen in de dagvaarding. Het is verstandig om de deurwaarder hier uitdrukkelijk om te verzoeken.

Termijn in de dagvaarding

De dag waartegen wordt gedagvaard, is de dag waarop de gedaagde partij in de procedure moet verschijnen. Men noemt dit wel de “eerst dienende” dag of de “eerste rechtsdag”. De eiser dient te dagvaarden tegen een dag waarop de rechtbank “rolzitting” houdt. De “rol” is in feite een administratief systeem. Alle proceshandelingen verlopen via de rol. Elke rechtbank, afdeling civiel, kantonzaken, heeft eigen roldagen. Deze zijn, per rechtbank te vinden op de website Rechtspraak.nl.

De gewone termijn tussen de betekening van de dagvaarding en de eerste zittingsdag beloopt tenminste één week: tussen de dag waarop de dagvaarding wordt betekend en de dag waartegen wordt gedagvaard moeten zich dus minimaal zeven dagen bevinden (artikel 119 RV jo. artikel 114 RV). Voor de goede orde: voor de termijn van zeven dagen tellen de dag waarop het exploot is betekend en de eerste rechtsdag dus niet mee!

Als u als eisende partij nog een mogelijkheid van schikking open wenst te houden vóór de eerste zittingsdatum, of u wenst om organisatorische redenen de procedure later inhoudelijk te voeren, kunt u de deurwaarder vragen tussen de betekening van de dagvaarding en de eerste zittingsdag een x-aantal weken te plannen.

Boek 5 BW – Titel 9 – Afdeling 1 – Artikel 111

De akte van splitsing moet inhouden:

a.de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;
b.een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort;
c.de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar;
d.een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven.