Aanvang van de huurovereenkomst – Updates

Laatst bijgewerkt op 2020-10-20 om 21:45:52

  • Bijgewerkt 17 april 2011, geen huur- en ontruimingsbescherming voor huurders van grond ten behoeve van staanplaatsen van (sta)caravans (gerechtshof te Arnhem van 29 maart 2011, LJN: BP9421, gerechtshof Arnhem, 200.054.796 ).
  • Bijgewerkt 17 juni 2011, acceptatie huurder, gerechtshof te ‘s-Gravenhage arrest van 24 mei 2011 ( LJN: BQ6606, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.083.706/01 );
  • Bijgewerkt 17 juni 2011, aanvulling persbericht van de woonbond over de € 33.614,00 grens.
  • Bijgewerkt 29 juli 2011, link geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte hersteld.
  • 19 augustus 2011. Verwijzing naar de Pachtwet vervangen door verwijzing naar Boek 7 titel 5 BW;
  • 5 oktober 2011, 19 augustus 2011. Rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 775198/08-18186 ), bemiddelingskosten bij totstandkoming van de huurovereenkomst zijn door de rechter als onverschuldigd betaald aangemerkt;
  • 19 januari 2012, uitbreiding positie huurder in verband met doorbrekende kosten door bemiddelingsbureaus en de relatie met onredelijk verkregen voordeel.
  • 30 juni 2012, de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht (LJN: BW8220, sector kanton Rechtbank Maastricht, 411823 CV EXPL 11-407 ) bsliste in haar vonnis dat in dit geval een woning en een garage niet als verknochte zaken aangemerkt kunnen worden.
  • Bijgewerkt 28 december 2012. Hoge Raad arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 ).
  • Bijgewerkt 26 februari 2013. De rechtbank Haarlem heeft op 27 juli 2010, sector civiel recht, in haar kortgedingvonnis ( LJN: BN2752, Rechtbank Haarlem, 170739/KG ZA 10-313 ) beslist dat verhuring nietig was.
  • Bijgewerkt 25 april 2013. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 10 juli 2009 (LJN: BI4205, Hoge Raad, 07/11097 ) het cassatieberoep verworpen met toepassing van artikel 81 RO. Betaling van huur kan ook plaatsvinden door het leveren een tegenprestatie anders dan door geld. In deze zaak was een concrete afspraak door de huurder onvoldoende aannemelijk gemaakt.
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Bedragen geïndexeerd naar het niveau 2014 (Parameters prijzen 2014).
  • Bijgewerkt 10 januari 2014. Geen huur- maar gebruiksovereenkomst. De voorzieningenrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 1 mei 2013 ( LJN: CA0585, rechtbank Amsterdam, C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW ).
  • Bijgewerkt 16 januari 2014. Uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 10 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:170. Geen verplichte toewijziging woonruimte.
  • Bijgewerkt 17 januari 2014. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vernietigt in haar arrest van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:144 ) de huurovereenkomst wegens afwijkende maatvoering van de lift.
  • Bijgewerkt 17 januari 2014. Deze rechtbank besliste in haar vonnis van 15 januari 2014 (ECLI:NL:RBLIM:2014:123 ) dat de verhuurder buiten rechte wegens dwaling een huurovereenkomst van woonruimte kon vernietigen. De huurder had verzwegen dat hij de vorige woning als hennepkwekerij had gebruikt. Volgens het vaste beleid van de verhuurder zou de huurder binnen drie jaar na ontdekken van de hennepkwekerij geen woning van de verhuurder kunnen huren.
  • Bijgewerkt 21 januari 2014. Nadere invulling 10%-norm voor toewijzing van sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 10 maart 2014. De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
  • Bijgewerkt 27 mei 2014. Uit het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 29 april 2014 (ECLI:NL:GHAMS:2014:1666) wordt met name in alinea 3.2 bevestigd dat voor het bestaan van een huurovereenkomst niet het bestaan van een schriftelijk contract is vereist, doch dat slechts van belang is dat de overeenkomst de essentiële kenmerken bezit, die een huurovereenkomst hoort te hebben, namelijk het verschaffen van gebruik van een zaak door de verhuurder en het verrichten van een tegenprestatie hiervan door de huurder.
  • Bijgewerkt 9 augustus 2014. Discussies over de omvang van de overeenkomst. Bewijs over de omvang kan door verklaringen en/of foto’s worden bewezen (Noot 5 )
  • Bijgewerkt 28 september 2014. In het arrest van het gerechtshof te Leeuwarden van 30 november 2011 ( ECLI:NL:GHLEE:2010:BR2491 ) is bepaald dat een verschil tussen in het huurcontract genoemde vierkante meters en daadwerkelijk beschikbaar gestelde vierkante meters geen reden is voor de huurder om zich op dwaling te beroepen.
  • Bijgewerkt 2 oktober 2014. Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen.
  • Bijgewerkt 5 oktober 2014.De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 24 april 2013 Noot 0ba; dienen van twee hren, geen bemiddelingskosten voor huurders.
  • Bijgewerkt 18 december 2014. De kantonrechter van de rechtbank ‘s-Gravenhage besliste in haar uitspraak van 9 juli 2014 ( ECLI:NL:RBDHA:2014:14021 ) dat de huurovereenkomst met betrekking tot advocaten-werkkamer vernietigd kon worden wegens dwaling over gehorigheid.
  • Bijgewerkt 27 maart 2015. De tekst van het wetsvoorstel en van het advies van de Raad van State met betrekking tot het verbieden van het dienen voor twee heren en het vagen van bemiddelingskosten van beide partijen worden openbaar bij indiening bij de Tweede Kamer (Nieuws Rijksoverheid 27 maart 2015, Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties).
  • Bijgewerkt 31 maart 2015. De Rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar, vonnis in een voorlopige voorziening van 15 juli 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:9635 ). Concurrentie tussen de verhuurder en huurder was toegestaan.
  • Bijgewerkt 7 juli 2015. Inkomensbeperking voor toewijzing sociale huurwoningen geldt niet voor voltijds studenten (van mbo tot en met wo) en promovendi.
  • Bijgewerkt 17 oktober 2015. Onderdeel “Lokale verordeningen en doorbreking contractsvrijheid” ingevoerd.
  • Bijgewerkt 17 oktober 2015. Arrest Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). Er is sprake van het dienen van twee heren als door de bemiddelaar een woningaanbod is geplaats waarop de huurder kan reageren, zonder dat de huurder rechtstreeks met de verhuurder hierover contact op kan worden genomen.
  • Bijgewerkt 8 februari 2016. acties terugvordering bemiddelingskosten. verjaring binnen 3 of 5 jaar?
  • Bijgewerkt 22 februari 2016. toewijziging woning en artikel 46 Woningwet en artikel 56 Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 ingvoerd
  • Bijgewerkt 8 maart 2016. Eisen die in huisvestingsverordeningen van toepassing kunnen zijn nader verwerkt.
  • Bijgewerkt 29 maart 2016. Uitbreiding van het onderdeel Beperkingen bij het sluiten van huurovereenkomsten
  • Bijgewerkt 25 mei 2016. Beroepsinstanties bij afwijziging woonruimte.
  • Bijgewerkt 25 mei 2016. Een uitspraak van de klachtencommissie woningcorporaties Arnhem en omgeving van 17 mei 2016 (zaaknummer: 160134-CV/YC) zou uit artikel 56 lid 1 jo 5 van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvestiging 2015 niet zijn te herleiden dat een verklaring van 2014 of 2015 gebruikt moet worden als een van de verklaringen beschikbaar is. Volgens de klachtencommissie zou er sprak zij van een keuzevrijheid, waarbij uitgegaan mag worden van zowel gegevens van 2015 als van 2014
  • Bijgewerkt 6 juni 2016. De kantonrechter te Rotterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2015 ( ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon.
  • Bijgewerkt 9 juni 2016. De voorzieningenrechter te Rotterdam was in haar kortgedingvonnis van 4 april 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:2733 van oordeel dat de verhuurder terecht toewijzing een woning had geweigerd
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Wijziging artikel 56 Btiv in het Besluit wijziging Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 ingevoerd
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Soms wordt een corporatie gedwongen ten aanzien van een huurder die in het kader van een ontruiming wegens overlast heeft plaatsgevonden, deze huurder elders in een project voor begeleidend wonen te plaatsen, waaraan deze huurder dan mee moet werken (zie het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Zwolle-Lelystad van 23 mei 2007 ECLI:NL:RBZLY:2007:BA8654 )
  • Bijgewerkt 19 juni 2016. Voorzieningen rechter van de rechtbank Noord-Holland van 21 maart 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:2551). Een huurder per direct en zonder opgaaf van redenen van de kandidatenlijst van de vereniging te schrappen onvoldoende gebleken en onderbouwd is, kan als onrechtmatig worden aangeduid.
  • Bijgewerkt 7 juli 2016. Beperkingen aan verhuringen voor korte tijd voor corporaties ingevoerd in het kader van de regeling ex artikel 7:271 lid 1 BW
  • Bijgewerkt 2 augustus 2016. Het onderdeel “Beperkingen aan het sluiten van huurovereenkomsten door woningcorporaties”aangevuld met de informatie uit de brochure de brochure Vragen en antwoorden door Aedes over passen toewijzen van DEAB-woningen
  • Bijgewerkt 8 augustus 2016. Arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 5 juli 2016 (ECLI:NL:GHARL:2016:5482). In de huurprijs zit een opslag voor investeringen die ten behoeve van de huurder zijn gedaan. Als niet uitdrukkelijk is overeengekomen dat alle investeringen, die ten behoeve van de huurder zijn gedaan terugbetaald moet worden dan kan de huurder de huurovereenkomst ook beëindigen zonder dat alle investeringen terug zijn betaald.
  • Bijgewerkt 14 september 2016 Een overeenkomst kan bijvoorbeeld worden vernietigd als deze onder invloed van bedrog plaats heeft gevonden. De rechtbank Limburg heeft in haar kortgedingvonnis van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:7516) vooruitlopend op een bodemprocedure de ontruiming van een huurder op vordering van de verhuurder toegewezen wegens vervalsing van loonspecificaties door de huurder om in aanmerking te kunnen komen voor de woning.
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar geen recht op loon jegens de huurder.
  • Bijgewerkt 26 maart 2017. Het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht. Op grond van Artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar geen recht op loon jegens de huurder.
  • Bijgewerkt 27 maart 2017. Naar het oordeel van de kantonrechter vallen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Zie het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ).
  • Bijgewerkt 9 april 2017. Woongroepen in het algemeen en in de gemeente Amsterdam in het bijzonder
  • Bijgewerkt 7 mei 2017. Onderdeel onredelijk beding bijgewerkt. (baat- en prestatiecriterium uitgewerkt
  • Bijgewerkt 14 mei 2017. Wijze van betaling van de huur uitgewerkt
  • Bijgewerkt 28 juni 2017. Aanvulling roerend of onroerend goed
  • Bijgewerkt 12 juli 2017. Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 20 december 2016 ( ECLI:NL:GHARL:2016:10352 ) was van oordeel dat de huurder geen beroep kon doen op teruggave van huurpenningen vanwege het feit dat het gehuurde circa 20 m² kleiner was dan de oppervlakte van circa 1.110 m² vloeroppervlak zoals die in het huurcontract stond vermeld.
  • Bijgewerkt 20 juli 2017. Een verhuurder achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor schade aan het gehuurde nadat een woning middels een bemiddelingsovereenkomst was verhuurd en er in het gehuurde een hennepkwekerij was gevestigd. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 13 juni 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:4989 ) als volgt. Het hof vond de bemiddelaar aansprakelijk voor schade wegens onzorgvuldig handelen.
  • Bijgewerkt 11 augustus 2017. Huisvestingswet en Leeswijzer Huisvestingswet verwerkt.
  • Bijgewerkt 17 augustus 2017. In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
  • Bijgewerkt 31 augustus 2017. De Hoge Raad heeft in een arrest van 23 juni 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1131 ) beslist dat een lage maandelijkse bijdrage als tegenprestatie in de zin van artikel 7:201 BW was aan te merken.
  • Bijgewerkt 17 september 2017. In een zaak die heeft geleid tot een vonnis van de rechtbank te Limburg van 15 februari 2017 ECLI:NL:RBLIM:2017:1251 werd bepaald dat er een overeenkomst tot stand was gekomen, omdat er vragen door de huurder vragen en/of opmerkingen zijn gemaakt die, voor zover er al sprake is van afwijkingen als bedoeld inartikel 6:225 BW, slechts ondergeschikte punten betreffen en geen nieuw aanbod betreft dat nooit is aanvaard door de verhuurder.
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. De rechtbank te Amsterdam schijnt deze laatstgenoemde uitspraak over flexplekken in kortgeding in haar vonnis van 31 augustus 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6431 ) niet helder voor ogen te hebben gehad. De rechtbank twijfelde of hier sprake was van een huurovereenkomst op basis van artikel 7:230a lid 1 BW.
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Een beroep op deze uitzonderingsbepaling staat slechts open indien hetzij de onbevoegd vertegenwoordigde partij een toedoen heeft aan de door de onbevoegde tussenpersoon gewekte schijn van volmachtverlening, hetzij sprake is van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Dit is beoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera))
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Dit laatste is bepaald in het arrest van de Hoge van 3 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (Tamacht)).
  • Bijgewerkt 1 oktober 2017. In een kortgedingvonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 juni 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7047) werd beslist dat een vordering van een huurder waarin nakoming door eigenaar van een huurpand van overeenkomst tot uitbreiding huurpand was ingesteld in kortgeding niet werd toegewezen op grond van een afweging van de belangen van partijen daarbij.
  • Bijgewerkt 24 oktober 2017. In uitzonderlijke gevallen kan de huurder aan de bank vragen de bankgarantie vrij te geven. In de zaak die tot het vonnis van 11 oktober 2017 van de rechtbank Amsterdam ( ECLI:NL:RBAMS:2017:7338 ) heeft geleid heeft de huurder de bank verzocht om de garantie vrij te geven.
  • Bijgewerkt 24 oktober 2017. In HR 7 oktober 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT5525 (Leussink-TPG Post)), laat de Hoge Raad het oordeel van het gerechtshof in stand. Het Hof oordeelde in deze zaak dat de bepaling dat de huurder de overeenkomst na een bepaalde tijd niet meer kon opzeggen niet de conclusie rechtvaardigt dat dat de huurovereenkomst een tijdelijk karakter ontbeert.
  • Bijgewerkt 13 november 2017. In het vonnis van de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland van 20 oktober 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:5206 ) werd door de rechtre beslist dat hier niet sprake was van een huurovereenkomst, maar van en bruikleenovereenkomst.
  • Bijgewerkt 20 november 2017. Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2018 in de tekst verwerkt.
  • Bijgewerkt 24 februari 2018. De kantonrechter te Rotterdam was in haar vonnis van 30 juni 2017 ( ECLI:NL:RBROT:2017:4922) van oordeel dat de huurder een beroep op dwaling toekwam vanwege het feit dat een corporatie een huurder niet voldoende had geïnformeerd over de mogelijkheden om huurtoeslag te krijgen.
  • Bijgewerkt 7 juli 2018. Ingevoegd het onderdeel Bestuurdersaansprakelijkheid wegens in rekening brengen Bemiddelingskosten.
  • Bijgewerkt 16 augustus 2018. De bemiddelaar kan bijvoorbeeld de zorgplicht schenden door de vermogens- en inkomenspositie van de huurder niet te controleren. Als de eigenaar vervolgens met een huurder wordt geconfronteerd die de huur niet kan betalen, dan kan het mogelijk zijn dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor de schade die het gevolg hiervan is (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436).
  • Bijgewerkt 26 augustus 2018. De rechtbank Gelderland heeft in haar vonnis van 16 mei 2018 (ECLI:NL:RBGEL:2018:2157) geoordeeld dat er sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot een kantine.
  • Bijgewerkt 26 augustus 2018.De rechtbank te Amsterdam oordeelde in haar vonnis van 1 juni 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:3893) dat de huurovereenkomst partieel vernietigd kon worden wegens dwaling.
  • Bijgewerkt 11 september 2018. De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 12 mei 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:6934) van oordeel dat de kosten van een registratiesysteem en voorlichtingsmateriaal ten behoeve van brandveiligheid niet een onredelijk voordeel ex artikel 7:264 lid 2 BW opleverde.
  • Bijgewerkt 16 september 2018. Er kan wel verschil ontstaan als er een overeenkomst wordt overeengekomen en er geruime tijd tussen het gebruik van het gehuurde en het sluiten van de overeenkomst ziet. Het hof Arnhem-Leeuwarden heeft op 7 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9659, WR 2018/113, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl) in hoger beroep een arrest gewezen dat ging over de het verschil tussen de overeengekomen huurprijs bij het sluiten van de overeenkomst en de verschuldigde huurprijs bij oplevering van het gehuurde.
  • Bijgewerkt 8 november 2018. Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2019
  • Bijgewerkt 15 januari 2019. De bedoeling van partijen om een andersoortige overeenkomst aan te gaan, doet er dan niet toe (gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, arrest 18 december 2018, ECLI:NL:GHARL:2018:11021). Een vergoeding  van € 120 per maand werd door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden werd in het arrest van 18 december 2018 niet als een symbolische vergoeding beschouwd.
  • Bijgewerkt 15 januari 2019. Evenmin is van belang dat de vergoeding niet dekkend is voor de kosten van instandhouding en exploitatie of niet marktconform is, zoals volgt uit HR 23 juni 2017, ECLI:NL:HR:2017:1131 (hofjeswoningen) en HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1313 (anti-kraakwoningen).
  • Bijgewerkt 5 februari 2019. Dat een verhuurder een gemeenschappelijk ruimte niet exclusief ten behoeve van één van zijn huurders mag gebruiken werd duidelijk uit het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 20 december 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:9617).
  • Bijgewerkt 21 februari 2019. In een zaak in hoger beroep van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757) had de huurder kennelijk de regel van artikel 108 van de wet van het primaire onderwijs over het hoofd gezien. Deze ruime in een schoollokaal mag niet worden gebruikt ten behoeve van 7:290 BW-bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming van artikel 7:230a BW is niet van toepassing.
  • Bijgewerkt 21 februari 2019. Het is soms lastig te beoordelen of er sprake is van een huurovereenkomst als de tussen partijen gesloten overeenkomst als de overeenkomst ook aan andere elementen voldoet. Een dergelijk geval deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Noord-Nederland in haar vonnis van 10 juli 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:2661) een oordeel heeft gegeven. Het ging hier om een niet-ontvankelijkheidsincident. Bij niet aanwezigheid van een huurovereenkomst zou de kantonrechter niet bevoegd zijn.
  • Bijgewerkt 1 maart 2019. Dat een woningcorporatie een beperktere vorm van contractsvrijheid heeft dan een particuliere verhuurder werd duidelijk gemaakt in een arrest van het hof  Arnhem-Leeuwarden van 4 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10510). Hier mocht een huurder worden geweigerd wegens huurachterstanden bij deze verhuurder.
  • Bijgewerkt 20 maart 2019. In de zaak die door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in het arrest van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7779) werd behandeld was er sprake van een natuurlijk persoon die in het huurcontract staat genoemd. Verder stond op het huurcontract het KvK-nummer vermeld van een vennootschap. De natuurlijke persoon werd als partij aangemerkt.
  • Bijgewerkt 4 april 2019. Of er sprake is van een gesloten overeenkomst is afhankelijk van de vraag wat partijen bij het begin van onderhandelingen hebben gezegd of hebben gedaan. In de zaak die voor de voorzieningenrechter van de rechtbank Midden-Nederland op 30 januari 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:1006) heeft gediend was de rechter van oordeel dat er geen huurovereenkomst was ontstaan en dat er ook geen verplichting voor de huurder was om de onderhandelingen voort te zetten.
  • Bijgewerkt 17 april 2019. Het arrest van de Hoge Raad van 12 augustus 2005 (ECLI:NL:HR:2005:AT7337) geeft duidelijkheid over de positie van een partij die met afgebroken onderhandelingen wordt geconfronteerd. Dit arrest geeft nadere gezichtspunten  voor het toekennen van een vergoeding bij een positief contractsbelang.
  • Bijgewerkt 17 april 2019. Soms is er een mogelijkheid om naast de tevergeefs gemaakte kosten ook gederfde winst toe te kennen na het afbreken van onderhandelingen. Een dergelijke zaak werd behandeld door de Hoge Raad in haar arrest van 1 maart 2013 (ECLI:NL:HR:2013:BY6755).
  • Bijgewerkt 20 mei 2019. Enige regels over de AVG invoerd in het onderdeel : “Waar moet een huurovereenkomst aan voldoen?”
  • Bijgewerkt 2 juni 2019. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:264 BW van toepassing bij de verschillende huurregimes. Dit was ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5753).  In deze uitspraak wordt door de kantonrechter het baatcriterium toegepast. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) echter beoordeeld dat er sprake is van een onredelijk voordeel als er geen sprake is van geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Dus prestatiecriterium.
  • Bijgewerkt 4 juni 2019. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 5 februari  2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:844) beslist dat  de coöptatieregeling die de verhuurder had gesloten in stand mocht blijven.
  • Bijgewerkt 18 juli 2019. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490) dat een waarborgsom van vier maal de maandhuur een onredelijk beding opleverde.
  • Bijgewerkt 6 oktober 2019. De Raad van State heeft op 24 juli 2019 (201807248/1/A2) een uitspraak gedaan over een kwestie waarbij een huurder recht had op huurtoeslag. De Raad van State heeft de Belastingdienst op de vingers getikt, omdat de fiscus van een nog onbekend aantal mensen ten onrechte de huurtoeslag heeft stopgezet.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2019. Het onderdeel “Weren van baby’s in huurwoningen” ingevoerd.
  • Bijgewerkt 6 november 2019. Het onderdeel Vrijstelling van inkomensvaststelling ingevoerd.
  • Bijgewerkt 17 november 2019. Vaak mislukt een beroep op dwaling, als de dwaling voor rekening voor de dwalende partij dient te blijven. Het is te rechtvaardigen dat niet iedere onjuistheid of een afwijking van de werkelijkheid tot een vernietiging kan leiden.  De rechtbank Limburg, afdeling kanton, in haar vonnis van 28 september 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:9277) besliste dit ook in het kader van overeengekomen werkzaamheden die tijdens een voorinspectie bij het einde van de huurovereenkomst waren overeengekomen.
  • Bijgewerkt 17 november 2019. Het hof te ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 22 mei 2018 (ECLI:NL:GHSHE:2018:2226) dat de huurder een beroep op dwaling toekwam wegens schending van de mededelingsplicht door de verhuurder.
  • Bijgewerkt 22 november 2019. Het arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 22 mei 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:4624) geeft een voorbeeld van een situatie waarbij dwaling wegens verkeersopvattingen voor rekening van de dwalende (huurder) diende te blijven.
  • Bijgewerkt 22 november 2019. Een voorbeeld van een uitspraak in het kader van bedrog geeft het arrest van het hof te Amsterdam van 26 juli 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3078). In dit arrest was er sprake van een rechtsgeldige buitengerechtelijke vernietiging van contractsoverneming op grond van bedrog. In deze zaak was er sprake van drie partijen: een huurder, een verhuurder en een borg. De borg had zich tot zekerheid gesteld voor al hetgeen de verhuurder van huurder te vorderen heeft op basis van de huurovereenkomst. Op een gegeven moment heeft de huurder met toestemming van de verhuurder de huurovereenkomst overgedragen aan de borg. Korte tijd na overdracht werd de borg failliet verklaard.
  • Bijgewerkt 23 november 2019. Rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Groningen, in haar vonnis van 4 juni 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:4379).Huurder en verhuurder hadden  twee huurovereenkomsten gesloten, één met betrekking tot woonruimte en één met betrekking tot een twee kilometer verderop liggende parkeerplaats. De huurder mocht deze overeenkomsten niet los van elkaar beëindigen. De uitleg volgens de Haviltex-maatstaf leidde naar het oordeel van de kantonrechter tot de conclusie dat partijen feitelijk één huurovereenkomst hadden gesloten met betrekking tot de woonruimte met als onderdeel de parkeerplaats. Op basis van het puntenwaarderingssysteem worden voor de parkeerplaats geen punten toegekend.
  • Bijgewerkt 5 december 2019. In de noot bij de uitspraak van de Rechtbank Overijssel, kantonzaken, van 19 juli 2019,  (ECLI:NL:RBOVE:2019:2516, WR 2019/127)  merken mr. Z.H Duijnstee-van Imhoff en M.K. Tiemensma op dat de normen waaraan een woningcorporatie zich dient te houden vergelijkbaar zijn met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur.
  • Bijgewerkt 5 december 2019. In een vonnis van de rechtbank Limburg, locatie Maastricht, van 22 juli 2015 (ECLI:NL:RBLIM:2015:6229) kwam tot uitdrukking dat een corporatie in strijd met maatschappelijke zorgvuldigheid handelde door ten last van een woningzoekende een blokkering van een inschrijving op te werpen.
  • Bijgewerkt 5 december 2019. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in haar arrest van 4 december 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:10510) dat een corporatie een bijzondere verantwoordelijkheid ten aanzien van woningzoekende ex artikel 19 Woningwet heeft. De weigering van een inschrijving van een woningzoekende werd niet onrechtmatig geacht gegeven het feit dat woningzoekende zich elders kan inschrijven en ook elders woonruimte heeft gevonden.
  • Bijgewerkt 9 januari 2020. De huurder is slechts bevoegd tot het gebruik van de zaak dat is overeengekomen en, zo daaromtrent niets is overeengekomen, tot het gebruik waartoe de zaak naar zijn aard bestemd is. Dat wordt ook bevestigd door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch 11 november 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:4659.
  • Bijgewerkt 9 januari 2020. De rechtbank Almelo heeft in haar uitspraak van 26 januari 2010 (ECLI:NL:RBALM:2010:BL0607) bepaald dat er in de gemeenschappelijke ruimtes van het appartementencomplex geen eigen zaken, waaronder hun scootmobiels, mogen worden geplaatst.
  • Bijgewerkt 12 januari 2020. Invoeging onderdeel: “Leiden nieuw overeengekomen bepalingen tot gewijzigde rechtsverhouding?”
  • Bijgewerkt 17 januari 2020. Onderdeel schriftelijkheidsvereiste bijgewerkt;
  • Bijgewerkt 9 februari 2020. Een mooi voorbeeld van het verschil tussen de wil en de verklaring, die dit vernietiging van de huurovereenkomst kan leiden geeft het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 23 juli 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2019:1933);
  • Bijgewerkt 1 maart 2020. De dwingend rechtelijke regels over huurbescherming kunnen een door de verhuurder opgezette constructie om huurbescherming te voorkomen doorkruisen. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven door het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH7356);
  • Bijgewerkt 1 maart 2020. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).
  • Bijgewerkt 1 maart 2020. Zo kan er boven een huurcontract “huurovereenkomst woonruimte” staan, doch als het contract niet voldoet aan de vereisten van een huurovereenkomst (woonruimte), dan is het huurregime niet op deze situatie van toepassing. Een dergelijk situatie werd behandeld door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van  3 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3230).  In deze kwestie kwam het hof tot de conclusie dat er sprake was een een beheerovereenkomst en niet van een huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 8 maart 2020. Het hof was in haar arrest van 11 juni 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1954) de mening toegedaan dat er geen sprake was van ondernemingen in de zin van artikel 107 VWEU, waardoor dit artikel in deze situatie toepassing miste.
  • Bijgewerkt 8 maart 2020. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 januari 2000 ( ECLI:NL:HR:2000:AA4279) in het kader van de problematiek van samenhangen rechtsvorderingen een uitspraak gedaan of opschorting van betalingen naar de financier gedaan mochten worden wegens tekortschieten van de leverancier. Hier was sprake van een gekochte en geleverde keuken met een financiering.
  • Bijgewerkt 1 april 2020. Samengevat heeft de Hoge Raad in haar arrest van 20 februari 1998 ( ECLI:NL:HR:1998:ZC2587) uitgelegd wat onder onvoorziene omstandigheden beschouwd moet worden.
  • Bijgewerkt 24 april 2020. Onderdeel Huurrecht en aanbestedingsrecht ingevoerd.
  • Bijgewerkt 26 april 2020. In het arrest van de Hoge Raad van 14 juli 2017 (ECLI:NL:HR:2017:1355) is bepaald dat contractspartijen ook met belangen van derden rekening dienen te houden en dat het niet rekening houden met de belangen van derden onrechtmatig jegens deze derden kan zijn.
  • Bijgewerkt 8 juni 2020. Dit alles was voor het hof reden om een beroep op dwaling af te wijzen. Een dergelijke motivatie werd ook door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 7 januari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:74) toegepast in een situatie waarbij de daadwerkelijk verhuurbare vloeroppervlakte van het gehuurde minder bedraagt dan tijdens de huuronderhandelingen is aangegeven door de verhuurder en is opgenomen in de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 15 juni 2020. Volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477) handelt de website Airbnb in strijd met de wet door bij zowel huurders als verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen.
  • Bijgewerkt 18 juni 2020.  Rechtbank Midden-Nederland, vonnis van 13 november 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6459). Dienen twee heren ex artikel 7:417 BW en onredelijk voordeel ex artikel 7:264 BW. Bestuurders  aansprakelijk ex artikel 6:193a lid 1 onder b BW,
  • Bijgewerkt 5 oktober 2020. Het gerechtshof Amsterdam van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1469) kwam tot het oordeel dat een woonboot een roerende zaak betrof en dat de huurder geen beroep op huurbescherming ex artikel 7:233 BW toekwam.
  • Bijgewerkt 5 oktober 2020. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage besliste in haar arrest van 7 november 2017 (ECLI:NL:GHDHA:2017:3103) dat partijen geen overeenstemming hadden bereikt over de essentialia van de overeenkomst. Wanneer een partij behoort te begrijpen dat overeenstemming over een bepaald punt voor de ander van essentieel belang is, kan van de totstandkoming van een overeenkomst geen sprake zijn, zolang partijen het over dat punt niet eens zijn geworden. De Hoge Raad vond in haar arrest van 21 december 2018 (ECLI:NL:HR:2018:2387) deze redenering van het hof niet in strijd met de wet.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2020. De rechtbank Overijssel, kantonzaken, zittingsplaats Zwolle,  gaf in haar vonnis van 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1603) te kennen dat er sprake was van een zuivere eenzijdige bemiddelingsovereenkomst. De huurder was daarom loon verschuldigd.

De gebruiksovereenkomst verschilt van de huurovereenkomst

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 12:24:12

Er is doorgaans sprake van een gebruiksovereenkomst als er een onroerende aan een gebruiker ter beschikking wordt gesteld gedurende bepaalde periode. Door het ontbreken van één van de essentialia van de huurovereenkomst is er niet sprake van en huurovereenkomst. Bij een gebruiksovereenkomst ontbreekt doorgaans het component betaling van een gebruiksvergoeding voor gebruik van een bepaalde zaak. Aan de andere voorwaarden wordt wel voldaan (gebruik van een bepaalde ruimte en het exclusieve gebruik daarvan gedurende een bepaalde tijd). In het volgende onderdeel komt aan de orde wanneer er al dan niet sprake is van een gebruiksovereenkomst als partijen een overeenkomst hebben gesloten onder de noemer gebruiksovereenkomst, doch deze wel de componenten van een huurovereenkomst bevat.

Er dient bij het overeenkomen van een gebruiksrecht ten aanzien van een woning (niet zijnde een huurovereenkomst) onderscheid te worden gemaakt tussen een zakelijk recht van gebruik en bewoning, en een persoonlijk recht van gebruik en bewoning.

Zakelijk gebruiksrecht
Het zakelijk gebruiksrecht is gebaseerd op artikel 3:226  In lid 1 BW van dit artikel staat onder meer het volgende: “Op een recht van gebruik en een recht van bewoning vinden de regels betreffende vruchtgebruik overeenkomstige toepassing, behoudens de navolgende bepalingen”.

Voorbeelden
Een zakelijk recht van gebruik en bewoning komt onder meer voor in de volgende situaties. Ouders die een huis in eigendom hebben en dit huis aan hun kinderen wensen te verkopen, maar daar toch nog in willen blijven wonen kunnen in de leveringsakte op laten nemen dat de verkopers (de ouders) het zakelijk recht van gebruik en bewoning hebben gedurende het leven, mitsdien eindigende bij het overlijden van de verkopers, c.q. bij het verlaten en/of ontruimen van de woning. Deze constructie heeft als voordeel dat de kinderen een woning verkrijgen voor een lager bedrag dan in lege staat het geval zou zijn geweest. Bij het overlijden van de ouders en/of het verlaten van de woning door de ouders, verkrijgen de kinderen een vrij huis voor een lagere prijs dan zij zouden hebben ontvangen als het huis in de boedel zou zijn gevallen.

Het is ook mogelijk dat een eigenaar van de woning zijn woning verkoopt, waarbij wordt overeengekomen dat de verkoper gebruik mag blijven maken van de woning onder bijvoorbeeld een gelijkluidende bepaling als boven vermeld. Partijen kunnen daarbij afspreken dat er voor gebruik van de woning een gebruiksvergoeding wordt betaald. Ook hier zal er sprake zijn van een lagere koopprijs dan wanneer de woning leeg zou zijn opgeleverd.

Juridisch kader 
Het zakelijk recht van gebruik van bewoning is een bijzondere regeling van het recht van vruchtgebruik (artikel 3:226 BW) en daarmee een beperkt recht waarmee de eigendom wordt bezwaard. Het beperkte recht heeft door de goederenrechtelijke handeling van vestiging (artikelen 3:98 BW en artikel 3:81 lid 1 BW) werking tegenover derden. De rechthebbende kan het recht niet vervreemden of bezwaren en mag de woning niet door een ander, niet zijnde een gezinslid, laten bewonen. Bij overlijden vervalt het recht (zie artikel 3:226 BW in combinatie met artikel 3:203 lid 2 BW).
Het zakelijk recht van gebruik van bewoning kan niet worden gevestigd op een afzonderlijke kamer in een gebouw. Het zakelijk recht kan alleen worden gevestigd op een zaak in haar geheel en niet op onzelfstandige delen daarvan.

Verschillen met huur
Met betrekking tot het zakelijk recht tot gebruik van de woning kan een periodieke vergoeding worden overeengekomen. Er bestaat geen wettelijke regel die aan een periodieke vergoeding in het kader van invulling van een zakelijk recht tot gebruik van een woning verbindt dat er een huurovereenkomst tot stand is gekomen. Een dergelijke regel is wél geregeld in Boek 7 titel 5 BW (pacht). Het ontbreken van de regel voor woonruimte lijkt ontduiking van de dwingendrechtelijke regels van huur tot gevolg te kunnen hebben. Hoewel niet elke huiseigenaar zonder meer een zakelijk gebruiksrecht op zijn woning zal wensen te vestigen, heeft vestiging van dit gebruiksrecht wel voordelen boven een overeenkomst die door het huurrecht wordt beheerst. Partijen kunnen immers buiten het huurrecht om overeenkomen dat het onderhoud voor rekening van de gebruiker komt. Verder geldt bij huurrecht dat het gebruik niet door overlijden van de huurder eindigt en mag de huurder een gedeelte van het gehuurde in beginsel aan een ander in gebruik geven.

Dat partijen een keuze maken voor het zakelijk gebruiksrecht in plaats van het sluiten van een huurovereenkomst, bijvoorbeeld ter voorkoming van aanspraken van andere gebruikers in het kader van een vordering op grond van medehuurderschap, maakt deze keuze nog niet ongeoorloofd. De wet geeft immers een keuze uit een beperkt zakelijk recht van gebruik van bewoning en een overeenkomst van huur van woonruimte.

A. Bockwinkel merkt in zijn artikel “gebruik en bewoning tegenover huur” (WPNR 1988 (5894), bladzijde 639 e.v.) op dat het aan de wetgever is om een regeling te geven voor de gevallen dat er sprake is van een zakelijk gebruiksrecht, waarbij een periodieke vergoeding wordt betaald. Bockwinkel acht toepassing van huurbepalingen wel mogelijk als partijen in werkelijkheid de bedoeling hebben gehad om een huurrelatie in het leven te roepen, maar zij uitdragen dat er sprake is van een recht van gebruik en bewoning teneinde het ontlopen van dwingende huurbepalingen te maskeren. Een indicatie voor ontduiking van de dwingendrechtelijke bepalingen kan aanwezig zijn als partijen het gebruik van de woning voor bepaalde tijd (bijvoorbeeld twee jaar) hebben geregeld, een gebruiksvergoeding ter hoogte van huur zijn overeengekomen, en een lastenverdeling zoals in het huurrecht gebruikelijk is, zijn overeengekomen. Als uit de bedoeling van de woningeigenaar blijkt dat een recht van bewoning slechts is gevestigd om de woning na zekere tijd vrij van huur te kunnen verkopen en/of te renoveren, dan ligt een ‘ontduikingsconstructie’ om het huurrecht te ontlopen voor de hand. De persoon van de gebruiker is daarbij dan bovendien van ondergeschikt belang.

Persoonlijk recht tot gebruik van een woning
Het persoonlijk recht tot gebruik van bewoning is gebaseerd op artikel 7A:1777 BW. Bruikleen is geregeld in de artikelen 7A:1777 BW tot en met 7A:1790 BW. In artikel 7A:1777 BW staat onder meer het volgende vermeld: “Bruikleening is eene overeenkomst, waarbij de eene partij aan de andere eene zaak om niet ten gebruike geeft, onder voorwaarde dat degene die deze zaak ontvangt, dezelve, na daarvan gebruik te hebben gemaakt, of na eenen bepaalden tijd, zal terug geven”. Artikel 7A:1785 BW is ook van belang: “Indien de gebruiker, om van de geleende zaak gebruik te kunnen maken, eenige onkosten gemaakt heeft, kan hij dezelve niet terug vorderen”.

Een eigenaar van een woning heeft er in een aantal situaties belang bij dat een woning wordt bewoond zonder dat er sprake is van een huurovereenkomst. Te denken valt aan woningen die spoedig wegens onderhoud of sloop ontruimd moeten worden. Zoals boven reeds besproken zal een zakelijk gebruiksrecht niet mogelijk zijn. Het is ook mogelijk dat de eigenaar de woning tijdelijk wenst te laten bewonen om kraak of vandalisme te voorkomen, terwijl er geen sprake is van sloop, of renovatie van de woning. Als de eigenaar de woning wél wenst te laten bewonen, om leegstand te voorkomen, maar geen huurovereenkomst met de gebruikers aan wenst te gaan dan kan een gebruiksovereenkomst uitkomst bieden. Dit zal met name aan de orde zijn als de Leegstandwet niet meer van toepassing is (zie het hoofdstuk: “De overeenkomst voor bepaalde en onbepaalde tijd” en/of als de eigenaar geen gebruik kan en/of wil maken van de mogelijkheid van de verhuring voor bepaalde tijd. In dat geval biedt de gebruiksovereenkomst een mogelijkheid om de woning te laten bewonen zonder dat er van een huurovereenkomst sprake is. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 12 juli 1990 (Hof Amsterdam 12 juli 1990, KG 1990, 333, vernietigend Pres. Rb. Amsterdam 5 februari 1990, KG 1990, 88) beslist dat het bewonen van een woning door een ‘kraakwacht’ een onvoldoende vastomlijnde tegenprestatie bood om van huur te kunnen spreken. De bewoner wenste het beheren van de woning als een prestatie aan te merken dat op geld gewaardeerd diende te worden. Het hof was gezien bovengenoemde uitspraak een andere mening toegedaan.

De woningeigenaar dient er in beginsel op bedacht te zijn dat er naast de vergoedingen voor het energiegebruik geen andere vergoedingen ter zake van het gebruik van de woning gevraagd mogen worden. Dit volgt immers uit artikel 7A:1777 BW, waarin staat vermeld dat er voor bruikleen sprake moet zijn van een gebruik om niet. Als er immers andere vergoedingen naast de vergoedingen voor nutsvoorzieningen worden gevraagd, dan kan worden voldaan aan de essentialia van een huurovereenkomst, zodat er een huurovereenkomst tot stand komt. De uitlener neemt aldus bepaalde risico’s als de prestaties die de bruiklener moet verrichten de waarde van het geleende vermeerderen. Zo werd de overeenkomst waarvan een bedrag aan gebruiksvergoeding werd gevraagd ter hoogte van een bedrag van ƒ 450,- inclusief nutsvoorzieningen door de rechtbank te Amsterdam in een uitspraak van 17 december 1999 (WR, 2000, 65) als een huurovereenkomst aangemerkt. De rechtbank overwoog als volgt ten aanzien van de eigenaar (Tal Rapoport), die individuele bewaringsovereenkomst voor kamers had gesloten: “Tal Rapoport heeft aan gedaagden woonruimte, namelijk kamers in een pand waar de verhuurster zelf geen hoofdverblijf heeft, ter beschikking gesteld voor bewoning, voor een bepaalde periode, tegen een maandelijkse vergoeding van laatstelijk ƒ 450,-. Deze vergoeding is dermate hoog, dat zij niet kan worden beschouwd als slechts een onkostenvergoeding, hetgeen ook niet wordt gesteld. Voorshands dient er derhalve van te worden uitgegaan dat gedaagden het pand bewonen op basis van individuele huurovereenkomsten. Hieraan doet niet af dat de overeenkomsten ook een element van bewaring bevatten, aangezien het element van huur in dit gemengde contract de belangrijkste factor is, zodat de op huur betrekking hebbende wettelijke bepalingen dienen te worden toegepast”.
Het feit dat het bedrag inclusief gebruiksvergoeding ten behoeve van nutsvoorzieningen was maakte dit oordeel niet anders. Er kan dan worden geredeneerd dat er sprake is van een all in-huurprijs. Bij een all in-huurprijs kan geen onderscheid worden gemaakt tussen servicekosten en huurprijs. Over de perikelen omtrent all in-huurprijzen wordt ingegaan in het hoofdstuk: “De All in-huurprijs.

De voorzieningenrechter van de rechtbank te ’s-Gravenhage oordeelde in haar vonnis van 1 juni 2007 (KG 07/392) dat er geen sprake was van huurbescherming met betrekking tot een aan een kunstenaar door de gemeente Leiden in gebruik verstrekt atelier. In de overeenkomst was opgenomen dat de vergoeding ‘om niet’ is en dat gebruiker enkel de zogenaamde gebruikerskosten verschuldigd is. De gebruiker is aan de ingebruikgever bij vooruitbetaling per jaar een bedrag van ƒ 1800 (…) verschuldigd als zijnde een vergoeding voor de gebruikerskosten (zoals energie-, administratie-, en overige gebruikerskosten). (…). In 2007 betaalde de gebruiker een vergoeding van thans € 136,13 per maand. De rechter overwoog vervolgens: “De vergoeding van € 136,13 per maand die gedaagde betaalt is zo laag, dat deze niet kan worden gekwalificeerd als de tegenprestatie bij een huurovereenkomst (artikel 7:201 BW). Van belang is in dit verband dat tussen partijen niet in geschil is dat niet gedaagde maar de gemeente (uiteindelijk) de kosten van water en elektriciteit draagt”.
Als de gebruiker zelf een contract bij de energieleverancier gehad zou hebben en de energiekosten rechtstreeks aan de energieleverancier betaald zou hebben en de betaalde bedragen aan de gemeente alleen betrekking zouden hebben op het gebruik van de ter beschikking gestelde ruimte, dan was aanwezigheid van een huurovereenkomst wel mogelijk geweest. De rechter wijst hier ook naar in zijn volgende overweging: “Gelet hierop moet het er vooralsnog voor worden gehouden dat hetgeen gedaagde aan de gemeente betaalt, een vergoeding inhoudt van de door de gemeente gemaakte werkelijke kosten in verband met het gebruik door gedaagde van het atelier. Dat in de nota’s die de gemeente aan gedaagde stuurde in verband met de inning van de maandelijkse vergoedingen enige tijd ‘Huurkosten’ als omschrijving stond vermeld, maakt op zichzelf niet dat de vergoeding als huur moet worden aangemerkt. Het is immers vaste rechtspraak dat de naamgeving door partijen niet bepalend is voor de aard van hun rechtsverhouding”.

Deze conclusie van de rechter stond uitdrukkelijk in relatie tot de betaalde kosten. Als de gebruiker naast de werkelijke kosten van nutsvoorzieningen € 136,13 aan vergoeding zou hebben betaald (dus voor het gebruik van deze ruimte), dan zou de rechter anders geoordeeld kunnen hebben. De overeenkomst zou dan immers wel voldaan kunnen hebben aan de essentialia van de huurovereenkomst, Het huurrecht geeft wel een bescherming tegen te hoge overeengekomen huurprijs, maar niet tegen een relatief te lage overeengekomen huurprijs. In dat geval geldt dan weer dat partijen vanwege contractsvrijheid zijn gebonden aan overeengekomen afspraken. Dit laatste kan ook worden herleid uit een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 23 mei 2001 (Rechtbank Utrecht 23 mei 2001, WR 2002,11). In deze uitspraak concludeerde de rechter dat er een huurovereenkomst tot stand was gekomen tussen de gebruiker van een pand en de bruikleengever. Na afloop van de bruikleenovereenkomst was de gebruiker gebruik van de woning blijven maken, die aanvankelijk voor de sloop was bestemd, doch waarvan de sloopbestemming is komen te vervallen. Na de overeengekomen gebruiksperiode is de huurder aan de rechtsvoorganger van de verhuurder een vergoeding gaan betalen van enkele tientjes per maand (ƒ 79,50) betreffende het gebruik van de woning. Verder is van belang dat de gebruiker als huurder werd aangemerkt en er jaarlijks huurverhogingen werden berekend, terwijl de vergoeding ook als huur werd aangemerkt. De rechter passeerde het verweer dat de vergoeding niet een reële tegenprestatie voor het gebruik van de woning betreft. De rechter was van mening dat de overeengekomen vergoeding partijen immers bindt. De rechter vervolgt: “Dat deze prijs in verhouding tot de getaxeerde waarde(n) van de woning (ƒ 900.000,-) als (bijzonder) laag kan worden beschouwd, doet – naar vaste jurisprudentie – aan dit rechtskarakter niets af”. De rechter was tevens van mening dat het feit dat de aanschrijvingen die op grond van een geautomatiseerd systeem zijn veroorzaakt voor rekening en risico van de verhuurder dient te blijven.

De voorzieningenrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 1 mei 2013 ( LJN: CA0585, rechtbank Amsterdam, C/13/538653 / KG ZA 13-352 MW) van mening dat er niet sprake was van een huurovereenkomst. De gebruiker van een woning had via een bemiddelaar, die door de eigenaar van de onroerende zaak was ingeschakeld, het gebruik van een woning gekregen. In de gebruiksovereenkomst stond natuurlijk vermeld dat er geen sprake was van een huurovereenkomst, maar van een gebruiksovereenkomst. De gebruiker betaalde een bedrag van € 115 per maand aan de bemiddelaar. De rechter was in rechtsoverweging 4.6 van mening dat de gebruiker geen vergoeding ex artikel 7:237 lid 2 BW aan de eigenaar verschuldigd was en besloot dat er aldus ten aanzien van de eigenaar geen huurovereenkomst was gesloten, omdat de bemiddelingsvergoeding niet de eigenaar, maar de bemiddelaar toekwam.

Deze beslissing acht ik niet juist. Er was immers in de gebruiksovereenkomst vermeld dat de bemiddelaar als schriftelijk gemachtigde van de eigenaar/beheerder optrad. De bemiddelaar trad immers niet op namens zichzelf, maar namens de achterliggende volmachtgever. De rechter kwam in evenwel in rechtsoverweging 4.6 tot oordeel dat de gebruiker de maandelijkse vergoeding van € 115,00 aan de bemiddelaar voldeed. De eigenaar zou uitdrukkelijk hebben verklaard dat de door gebruiker aan de bemiddelaar betaalde vergoeding niet – ook niet gedeeltelijk – door de bemiddelaar – aan de eigenaar werd doorbetaald. De voorzieningenrechter had geen aanleiding om hieraan te twijfelen. Gelet op het voorgaande was de voorzieningenrechter van oordeel dat geen sprake was van het voldoen van een tegenprestatie als bedoeld in artikel 7:201 BW door gebruiker aan de eigenaar voor het gebruik van de woning. Ik acht dit standpunt merkwaardig. Allereerst trad de bemiddelaar niet voor zichzelf op, maar trad deze namens de vertegenwoordigde op. Dat de eigenaar en de bemiddelaar kennelijk waren overeengekomen dat de bemiddelaar de betaalde vergoeding door de gebruiker mocht houden, maakte niet dat er geen sprake was van een vergoeding op grond van artikel 7:237 lid 2 BW. Deze vergoeding voldeed namelijk aan de door artikel 7:201 BW gestelde eisen. Een bemiddelingsbijdrage beloopt normaliter één maand huur. In deze kwestie was ongeveer 5 ½ jaar bemiddelingsbijdrage belopende een bedrag van € 115 per maand betaald. Dat is ongeveer € 7500 tezamen. Dit is met de beste wil van de wereld -mede omdat deze bijdrage maandelijks moest worden betaald – niet als een bemiddelingsbijdrage ten behoeve van de bemiddelaar te beschouwen. Als de bemiddelaar de vergoeding voor zichzelf zou houden, dan zou er sprake zijn van een huurovereenkomst met de bemiddelaar. Als de overeenkomst met de bemiddelaar rechtstreeks zou zijn gesloten, dan is het juist dat de eigenaar niet als verhuurder kon zijn opgetreden. Van deze fouten kunnen we echter niet uitgaan, gezien de feiten waarvan de rechter was uitgegaan in onderhavig vonnis.

Daarnaast is het toch merkwaardig om uit te gaan van een maandelijks verschuldigde vergoeding aan een bemiddelaar, zonder daarbij de eisen van artikel 7:201 BW te betrekken. Dit standpunt wijkt te zeer af van de eisen die worden gesteld aan een huurovereenkomst. Er valt gezien de invulling van de contracten meer te zeggen voor het bestaan van een overeenkomst van naar aard korte duur dan van een gebruiksovereenkomst. Volgens de redenering van de rechter lijkt het mij wel heel eenvoudig te worden om de regels voor de aanwezigheid van een huurovereenkomst te ontduiken. Er valt (los van de in dit vonnis gestelde feiten) nog wel iets te zeggen voor een redenering dat de gebruiker met de bemiddelaar een huurovereenkomst had gesloten en niet met de eigenaar. Verder lijkt de gebruiker op basis van de regel dat de bemiddelaar niet “twee heren mag dienen” (zie wat ik hierover hierboven heb opgemerkt), de betaalde bijdrage als onverschuldigd betaald terug te kunnen vorderen als we op basis van dit vonnis uitgaan van een gebruiksovereenkomst.

Het gebruikerscontract is geen huurcontract en de gebruiker geniet dus geen huurbescherming. De bruikleenovereenkomst die voor onbepaalde tijd is gesloten, is niet door de wet geregeld en kan zonder wettelijke belemmeringen worden opgezegd met inachtneming van een redelijke termijn. De belemmeringen aan een opzegging kunnen dan slechts zijn gelegen in de goede trouw en de redelijkheid en billijkheid. De gebruiker is gebonden zijn aan de bepalingen van de gebruiksovereenkomst. Er geldt dus geen termijn van opzegging. De gebruiker zal het pand moeten verlaten conform de regeling die in de gebruiksovereenkomst staat opgenomen. Dit kan dus een korte termijn zijn. De termijn kan op grond van de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ook weer niet onredelijk kort zijn. Een bepaling inhoudende dat de gebruiker de onroerende zaak na verzoek daartoe binnen 24 uur moet verlaten kan als onredelijke termijn worden aangemerkt. Een ontruimingstermijn van één of twee weken hoeft niet ongebruikelijk te zijn. Verder kan de eigenaar ook overeenkomen dat hij het gebruikte pand op elk moment ter inspectie kan betreden. Voorts is de eigenaar niet gehouden het pand in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij

Laatst bijgewerkt op 2018-07-16 om 22:37:17

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus na hennepkwekerij

Een verhuurder achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor schade aan het gehuurde nadat een woning middels een bemiddelingsovereenkomst was verhuurd en er in het gehuurde een hennepkwekerij was gevestigd. De kantonrechter had de vordering afgewezen. Het hof te Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 13 juni 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:4989 ) als volgt. De kantonrechter had wel een heel mager argument om de vordering af te wijzen. De kantonrechter oordeelde dat er geen aanleiding is om te veronderstellen dat de huurder daadwerkelijk in de woning heeft verbleven en dat er ook anderszins geen feiten zijn aangevoerd waaruit kan blijken dat de huurder daadwerkelijk op enigerlei wijze actief betrokken is geweest bij de aangetroffen hennepplantage. Als dit al waar was, dan had de kantonrechter de strekking van artikel 7:219 BW over het hoofd gezien. De huurder is immers aansprakelijk voor de personen die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde bevinden.

Hoe het ook zij: het hof is van oordeel dat er sprake was van een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de bemiddelaar. De bemiddelaar had de verhuurder geattendeerd op de mogelijkheid van verhuur van de woning en ook een potentiële huurder voorgedragen. De bemiddelaar handelde namens een niet bestaande vennootschap. Ik spreek hier over de bemiddelaar, zonder daarbij de relatie tussen de al dan niet bestaande vennootschap te betrekken. De bemiddelaar heeft er bovendien voor gezorgd dat de huur werd betaald en heeft hij de ontvangen huur doorbetaald aan de verhuurder. Tussen partijen staat bovendien niet ter discussie dat deze bemiddelaar deze activiteiten heeft ontplooid namens een door de bemiddelaar niet bestaande vennootschap. De bemiddelaar had allereerst een opdracht verkregen tot bemiddeling bij de verkoop van de woning, waarvoor de bemiddelaar ook een vergoeding zou ontvangen. Onder deze omstandigheden, waarin de bemiddelaar ten behoeve van de verkoper/verhuurder in het verlengde van de haar oorspronkelijk verstrekte opdracht activiteiten heeft ontplooid ten behoeve van de verhuurder betreffende de totstandkoming en de uitvoering van de huurovereenkomst, volgt het hof de bemiddelaar niet in het betoog dat de activiteiten van hem betreffende de huurovereenkomst niet hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst tussen partijen. Ook deze activiteiten hebben plaatsgevonden in het kader van een overeenkomst van opdracht.

De bemiddelaar diende daarbij de zorg van een goed opdrachtnemer te betrachten. Dat zij niet gespecialiseerd is in het sluiten van huurovereenkomsten en daarin ook nauwelijks ervaring heeft, doet daaraan niet af. Het gebrek aan ervaring heeft de bemiddelaar er niet van weerhouden te bemiddelen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Dat voor de activiteiten van de bemiddelaar in het kader van de huurovereenkomst geen aparte vergoeding is overeengekomen, leidde evenmin tot een ander oordeel. De bemiddelaar ontving voor haar bemiddelingsactiviteiten een vergoeding, bestaande uit een percentage van de uiteindelijke verkoopprijs. De bovenstaande omstandigheden leidden er evenmin toe dat aan de bemiddelaar, die betrokken was bij een professionele onderneming, minder strenge eisen kunnen worden gesteld dan aan een gespecialiseerd bemiddelingsbureau. Het hof nam daarbij in aanmerking dat gesteld noch gebleken is dat de bemiddelaar haar activiteiten ontplooide als vriendendienst aan de verhuurder.
De werkzaamheden die door de bemiddelaar waren verricht, waren onder de maat. Het hof stelde voorop dat de zorgplicht van de opdrachtnemer die bemiddelt bij het aangaan van een huurovereenkomst meebrengt dat de bemiddelaar beoordeelt of de potentiële huurder voldoende waarborgen biedt voor nakoming van alle verplichtingen uit de overeenkomst, waaronder de verplichting tot betaling van de huur. Daartoe dient de bemiddelaar de identiteit van de potentiële huurder te controleren en na te gaan of de huurder in staat is om de verschuldigde huur te (blijven) voldoen, door informatie in te winnen over diens inkomen.
De huurder heeft bij het aangaan van de huurovereenkomst een identiteitskaart overgelegd, waarvan de bemiddelaar een kopie heeft gemaakt. De identiteitskaart heeft 25 januari 2013 als vervaldatum, welke datum bij het aangaan van de overeenkomst al verstreken was. Naar het oordeel van het hof heeft de bemiddelaar niet onzorgvuldig gehandeld door genoegen te nemen met een (net) vervallen identiteitskaart. De kaart strekt ertoe om de identiteit van de houder ervan te kunnen vaststellen en dat is met een kaart met een (net) verstreken geldigheidsduur ook mogelijk.
Het hof komt toch tot onzorgvuldig handelen middels de volgende redenering.
De huurder had een loonstrook overgelegd die vervalst was. De bemiddelaar had de vervalsing van de loonstrook behoren op te merken, nu de naam van de huurder onzorgvuldig was vermeld, het loonbelastingnummer ontbrak evenals het aansluitingsnummer van de werkgever, het bankrekeningnummer van de huurder niet werd vermeld, en de cumulatieve bedragen van het vakantiegeld onjuist stonden vermeld, omdat ze waren gebaseerd op een dienstverband van een maand in plaats van acht maanden.
Het hof was van oordeel dat de bemiddelaar geen genoegen had mogen nemen met de loonstrook, nu deze loonstrook een verre van professionele indruk maakte en bij een eerste bestudering vragen opriep, bijvoorbeeld over het vakantiegeld en het ontbreken van essentiële gegevens. Deze onvolledige informatie in de loonstrook had aanleiding moeten zijn meer informatie in te winnen bij de huurder en bij gebreke van afdoende informatie, contact te zoeken met diens werkgever en de huurder om een kopie van een arbeidsovereenkomst en een werkgeversverklaring te vragen. Door een en ander na te laten, is de bemiddelaar toerekenbaar tekortgeschoten in de nakoming van zijn zorgplicht jegens de verhuurder.
Het hof achtte de bemiddelaar aansprakelijk voor de schade aan het gehuurde en niet voor de huurderving.

Bestuurdersaansprakelijkheid en bemiddelingskosten

Laatst bijgewerkt op 2020-01-13 om 23:58:38

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 22 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:10144) geoordeeld dat de bestuurders van een besloten vennootschap die bemiddelingskosten bij  een huurder in rekening had gebracht, aansprakelijk waren tot terug betaling van deze kosten.

De huurder had in 2014 een bemiddelingsovereenkomst met B.V. A gesloten. Op 8 juli 2016 had de kantonrechter te Rotterdam deze B.V. A veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingsvergoeding, rente en kosten, omdat deze vergoeding onverschuldigd werd betaald. Op 1 februari 2016 is B.V. A ontbonden. B  was bestuurder en enig aandeelhouder van Vastgoed C B.V. Vastgoed C B.V.  was samen met  Vastgoed D B.V. bestuurder van B.V. A. Bestuurder en enig aandeelhouder van Vastgoed C B.V. is de heer E.  Op 5 april 2016 is geregistreerd dat de ontbonden B.V. A is opgehouden te bestaan met ingang van 1 februari 2016 omdat geen bekende baten meer aanwezig zijn. B.V. F is op 9 november 2015 opgericht. Bestuurder en enige aandeelhouder is B.V. G. De bestuurder en enig aandeelhouder van deze B.V. is weer de heer B.

De huurder heeft het onverschuldigde bedrag niet terugbetaald gekregen en vorderde daarom:

Voor recht te verklaren dat de heren B en E  als bestuurders van B.V. A persoonlijk en hoofdelijk aansprakelijk zijn jegens de huurder op grond van een onrechtmatige daad, omdat hen een persoonlijk en ernstig verwijt kan worden gemaakt ter zake:

  1. het namens B.V. A aangaan van verbintenissen, terwijl zij wisten dan wel behoorden te begrijpen dat B.V. niet aan haar verplichtingen uit hoofde van de bemiddelingsvergoeding en/of de bij het vonnis toegewezen vordering kon voldoen en geen verhaal zou bieden jegens de huurder en/of
  2. het toelaten en/of bewerkstelligen van het niet nakomen van verplichtingen door B.V. A terwijl de heren B en E wisten of behoorden te begrijpen dat B.V. A bemiddelingsvergoeding en/of de bij vonnis toegewezen vordering niet zou nakomen en ook geen verhaal zou kunnen bieden jegens de huurder en/of  de heren B en E op grond van het voorgaande hoofdelijk te veroordelen tot de betaling van de in het vonnis toegewezen vordering en de kosten in verband met de onderhavige procedure.

Er was ook een subsidiaire vordering ingesteld. Aan deze vordering kwam de rechter niet toe. Ik heb deze vordering daarom buiten beschouwing gelaten.

In de voorgaande onderdelen is al besproken dat een bemiddelaar niet twee heren mag dienen. Dit betekent dat de bemiddelaar geen bemiddelingskosten bij de huurder in rekening mag brengen als hij ten behoeve van een verhuurder bemiddelingswerkzaamheden verricht. Dit is zowel van toepassing als er aan de verhuurder kosten in rekening zijn gebracht als wanneer er aan de verhuurder geen kosten in rekening zijn gebracht. De Hoge Raad  heeft in haar arrest van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) beslist dat een bemiddelaar niet twee heren mag dienen. Op deze bemiddelingsovereenkomst is volgens de Hoge Raad artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Dit betekent dat een lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en waarbij één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken.

Op 5 september 2014 (ECLI:NL:HR:2014:2627) vat de Hoge Raad samen in welke gevallen de bestuurder van een vennootschap, naast de vennootschap, aansprakelijk kan zijn voor schade die een schuldeiser van de vennootschap lijdt:

“Indien een vennootschap tekortschiet in de nakoming van een verbintenis of een onrechtmatige daad pleegt, is uitgangspunt dat alleen de vennootschap aansprakelijk is voor daaruit voortvloeiende schade. Onder bijzondere omstandigheden is evenwel, naast aansprakelijkheid van die vennootschap, ook ruimte voor aansprakelijkheid van een bestuurder van de vennootschap. Voor het aannemen van zodanige aansprakelijkheid is vereist dat die bestuurder ter zake van de benadeling persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Aldus gelden voor het aannemen van aansprakelijkheid van een bestuurder naast de vennootschap hogere eisen dan in het algemeen het geval is. Het antwoord op de vraag of de bestuurder persoonlijk een ernstig verwijt kan worden gemaakt, is afhankelijk van de aard en ernst van de normschending en de overige omstandigheden van het geval. Indien de bestuurder namens de vennootschap een verbintenis is aangegaan en de vordering van de schuldeiser onbetaald blijft en onverhaalbaar blijkt, kan persoonlijke aansprakelijkheid van de bestuurder worden aangenomen indien deze bij het aangaan van die verbintenis wist of redelijkerwijze behoorde te begrijpen dat de vennootschap niet aan haar verplichtingen zou kunnen voldoen en geen verhaal zou bieden, behoudens door de bestuurder aan te voeren omstandigheden op grond waarvan de conclusie gerechtvaardigd is dat hem persoonlijk ter zake van de benadeling geen ernstig verwijt kan worden gemaakt (zie onder meer HR 6 oktober 1989, ECLI:NL:HR:1989:AB9521, NJ 1990/286, m.nt. J.M.M. Maeijer (Beklamel) en HR 8 december 2006, ECLI:NL:HR:2006:AZ0758, NJ 2006/659 (Ontvanger/C). In de kern houdt dit zogenoemde ‘Beklamel-criterium’ de eis in dat de bestuurder bij het aangaan van de verbintenis wist of behoorde te begrijpen dat de schuldeiser van de vennootschap als gevolg van zijn handelen schade zou lijden”.

Gedaagden waren allereerst van oordeel dat zij niet konden worden gehouden aan de uitspraak van de Hoge Raad, omdat deze uitspraak op een later tijdstip was gewezen dan dat de overeenkomst tot stand was gekomen. Het arrest van de Hoge Raad was volgens gedaagden een verrassing, waar in elk geval B.V. A en haar bestuurders geen rekening mee hebben gehouden.

De kantonrechter oordeelde als volgt.  De verweten handeling vond plaats in 2014, voordat de Hoge Raad heeft gesproken. Op dat moment, zelfs al sedert 1 september 1993, waren de bewuste artikelen ( artikel 7:427 BW en artikel 7:417 lid 4 BW) reeds opgenomen in boek 7 van het BW. In 2014 was geldend recht dat de bemiddelaar niet twee heren mocht dienen en dat bij strijd de kosten niet bij de aspirant-koper of -huurder in rekening mochten worden gebracht. De uitspraak van de Hoge Raad heeft slechts verduidelijkt dat de praktijk om een aspirant-huurder als het ware te dwingen eerst een bemiddelingsovereenkomst aan te gaan door het contact met de verhuurder onmogelijk te maken er toe moet leiden dat gehandeld wordt in strijd met de wet. Ook is duidelijk gemaakt dat het aanbieden van woonruimte op een website impliceert dat de eigenaar daartoe opdracht heeft gegeven, zelfs als de verhuurder daarvoor niet betaalt, zodat er in elk geval sprake is van het dienen van twee heren.Voordat deze uitspraak werd gewezen, was het al volstrekt duidelijk dat de bemiddelaar niet zowel bij de verhuurder als bij de huurder kosten in rekening kan brengen.

Dat laatste was hier gebeurd. Hierdoor moeten de bestuurders hebben geweten dat zij in strijd handelden met de wet. De rechter oordeelde daarom als volgt: Ook voordat het arrest van de Hoge Raad werd gewezen was in 2014 volstrekt duidelijk dat deze handelwijze verboden was. B.V. A handelde welbewust in strijd met de dwingende wetsbepaling van artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 BW. Door dit feit is sprake van een bijzondere omstandigheid die een ernstig verwijt oplevert aan de zijde van de beide bestuurders van B.V. A. Bij het aangaan van de bemiddelingsovereenkomst behoorden de bestuurders te weten dat zij bemiddelingskosten in rekening brachten, hoewel dat wettelijk niet was toegestaan. Zij behoorden daarom ook te weten dat het bedrag terugbetaald zou moeten worden. Door daar geen rekening mee te houden, hebben zij onrechtmatig gehandeld jegens de huurder.

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:50:29

Schadeplichtigheid van bemiddelingsbureaus in verband met hogere huurprijs dan de maximum redelijke huur

Een bureau dat bemiddelde in de huur en verhuur van een woning in Amsterdam had in strijd met een plaatselijke verordening bemiddeld in de totstandkoming van een huurovereenkomst, waarvan de huur uitsteeg boven een redelijke maximum huur.
De bepaling in de verordening luidde: “de vergunninghouder (= bemiddelingsbureau) mag uitsluitend bemiddelen en overeenkomsten afsluiten, indien de overeen te komen huurprijs de maximaal redelijke huurprijs (conform het huurwaarderingsstelsel) niet overschrijdt.

De huurder vorderde, nadat bekend was dat de huur de maximum huurprijs overschreed, vernietiging van de bemiddelingsovereenkomst en schadevergoeding bestaande in de te veel betaalde huur. De huurovereenkomst kon niet zonder meer worden beëindigd, omdat deze geldig tussen huurder en verhuurder was gesloten.

Dit was geen toetsing van de maximum huurprijs, maar wel een mogelijkheid om een bemiddelingsbureau aansprakelijk te stellen als deze tegen de verordening had bemiddeld bij totstandkoming van een huurprijs die uitsteeg boven de maximum redelijke huurprijs. Er werd hierbij toch via een achterdeur ingegrepen in de contractvrijheid van partijen.
Het hof te Amsterdam was in haar uitspraak van 27 juli 2006 ( LJN: AY5960, gerechtshof Amsterdam, C05/190 ) van mening dat door de bepaling in deze verordening werd verboden dat de bemiddelaar zijn diensten mocht verlenen ingeval de overeen te komen huurprijs hoger zou zijn dan volgens de wet maximaal redelijk is. Door deze verordening had de gemeentelijke wetgever gemeend excessen voor wat betreft het sluiten van huurovereenkomsten met bovenmatige huurprijzen te voorkomen. Hoewel deze verordening niet de bij de NVM en de makelaarsvereniging aangesloten leden trof, was er geen sprake van ongerechtvaardigd onderscheid nu laatstgenoemde dienstverleners onderworpen waren aan de voor hen geldende regels van tuchtrecht. De huurder mocht in ieder geval aannemen dat het bemiddelingsbureau zich zou houden aan de in deze verordening vervatte regelgeving. Gezien de regelgeving lag het op de weg van de bemiddelaar om de redelijkheid van de huurprijs te toetsen. Dit geldt eens te meer nu er sprake van een professionele bemiddelaar was, die tegen aanzienlijke betalingen haar diensten aanbood. De bemiddelaar had daarom voor de belangen van de huurder op moeten komen nu zij zich niet alleen presenteerde als belangenbehartiger van verhuurders.

Op het verweer van het bemiddelingsbureau dat de verhuurder de woning niet had verhuurd als de maximaal redelijke huurprijs zou zijn aangehouden, oordeelde het hof in rechtsoverweging 4.17 van het arrest dat zij het niet juist achtte om voor de begroting van de schade van de huurder tot uitgangspunt te nemen dat de verhuurder de gevolgen van de wettelijke regeling had willen ontduiken door de woning met bemiddeling van het bemiddelingsbureau niet voor de maximaal redelijke huurprijs aan huurder te verhuren. Het hof nam daarom aan dat de verhuurder door bemiddeling van het bemiddelingsbureau de woning ook voor de maximaal redelijke huurprijs aan de huurder had willen aanbieden. Gezien het vorenstaande werd de bemiddelaar veroordeeld om het bedrag aan huur te compenseren dat uitsteeg boven de redelijke huurprijs.
De huurder bedoelde kennelijk ook de overeenkomst met de bemiddelaar gedeeltelijk te ontbinden. Partiële ontbinding werd toegestaan en de courtage werd teruggebracht tot het bedrag waarop de bemiddelaar recht zou hebben gehad als de huurovereenkomst voor de toegestane huur plaats zou hebben gevonden.

Het bemiddelingsbureau is in cassatie gegaan tegen deze uitspraak. De Hoge Raad vond in haar arrest van 18 april 2008 ( LJN: BC4493, Hoge Raad, C06/339HR ) het arrest van het hof te Amsterdam van 27 juli 2006 niet goed gemotiveerd. Het hof was naar de mening van de Hoge Raad onbegrijpelijk gemotiveerd door in rechtsoverweging 4.17 van dat arrest aan te nemen dat de verhuurder de woning ook voor de maximale huurprijs aan had willen bieden als zij van de verordening van de gemeente Amsterdam op de hoogte zou zijn geweest.
Mede gezien het feit dat het een feit van algemene bekendheid is dat woonruimte in Amsterdam schaars is, en dat het om een woning in de vrije sector gaat, had het hof volgens de Hoge Raad haar oordeel onbegrijpelijk gemotiveerd. Dit moet volgens de Hoge Raad tot vernietiging van het bestreden arrest leiden. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling naar het Hof te ‘s-Gravenhage verwezen.

De uitspraak van het hof te ‘s-Gravenhage heb ik niet kunnen vinden. Het lijkt mij dat het hof ‘s-Gravenhage de verhuring tot uitgangspunt zal blijven nemen en dat het bemiddelingsbureau verantwoordelijk blijft voor het niet correct informeren van partijen ter zake de hoogte van de huurprijs. Dat de verhuurder niet correct op de hoogte was van de regels ter zake de maximum huurprijs, kan, gezien de opdracht tot bemiddeling in de totstandkoming van een huurovereenkomst, het bemiddelingsbureau als professionele partij in deze kwestie worden toegerekend. Of de verhuurder de woning niet voor de maximum redelijke huurprijs had willen verhuren lijkt mij niet relevant nu de woning feitelijk boven deze huurprijs was verhuurd door tussenkomst van het bemiddelingsbureau. Het bemiddelingsbureau was op de hoogte was, of had ervan op de hoogte horen te zijn dat het sluiten van onderhavig huurcontract in strijd met de plaatselijke verordening niet was toegestaan. Als het bemiddelingsbureau haar opdrachtgever juist had geïnformeerd, dan was wellicht de overeenkomst niet tot stand gekomen. Nu dit bureau partijen niet correct had geïnformeerd was dit juist een grond voor aansprakelijkheid van de door de huurders geleden schade.

Bemiddelingskosten voor rekening huurder?

Laatst bijgewerkt op 2020-10-20 om 21:33:51

De bemiddelingsovereenkomst staat vermeld in artikel 7:425 BW. In dit artikel staat het hiernavolgende vermeld: “De bemiddelingsovereenkomst is de overeenkomst van opdracht waarbij de ene partij, de opdrachtnemer, zich tegenover de andere partij, de opdrachtgever, verbindt tegen loon als tussenpersoon werkzaam te zijn bij het tot stand brengen van een of meer overeenkomsten tussen de opdrachtgever en derden”.

Het gaat hier alleen om het bij elkaar brengen van huurder en verhuurder. Verder strekt de opdracht in beginsel niet. Als partijen bij elkaar zijn gebracht dan zal de verhuurder zelf met de huurder een huurovereenkomst dienen te sluiten. De opdrachtnemer is daartoe niet bevoegd op basis van dit artikel. Het is natuurlijk wel mogelijk dat de eigenaar hierover aanvullende afspraken met de opdrachtnemer maakt. De opdrachtnemer heeft een zorgplicht jegens de eigenaar. Schending van deze zorgplicht kan de opdrachtnemer aansprakelijk maken jegens de eigenaar. De bemiddelaar kan bijvoorbeeld de zorgplicht schenden door de vermogens- en inkomenspositie van de huurder niet te controleren. Als de eigenaar vervolgens met een huurder wordt geconfronteerd die de huur niet kan betalen, dan kan het mogelijk zijn dat de opdrachtnemer aansprakelijk is voor de schade die het gevolg hiervan is (ECLI:NL:RBAMS:2012:BX5436).

Bemiddelingskosten voor rekening van de huurder? Bemiddelingskosten kunnen in veel situaties worden geacht alleen voor rekening van de verhuurder te komen op grond van de regels over lastgeving.

Er zijn drie verschillende uitgangsposities:

  • De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in om voor hem geschikte woonruimte te zoeken;
  • De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in om een geschikte huurder te vinden;
  • Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in met het doel een huurovereenkomst tot stand te laten komen.

De huurder schakelt een bemiddelingsbureau in 
Uitgangspunt is dat bemiddelaars die voor zowel de huurder als de verhuurder van woningen bemiddelen, bij de consument-huurder alleen kosten in rekening mogen brengen voor optionele werkzaamheden, zoals schilderwerk. Deze opdracht heeft niets met bemiddeling ter zake van de huurovereenkomst te maken heeft. Het gaat dan om een huurder die zelf na het sluiten van de huurovereenkomst voor eigen rekening werkzaamheden wil laten verrichten en daarvoor van de kennis en ervaring van de bemiddelaar gebruik wil maken. In de praktijk valt dan vooral te denken aan hulp bij het aanvragen van een huisvestingsvergunning of een gemeentelijke vergunning voor een bepaalde parkeerplaats en staat dus geheel los van de feitelijke bemiddeling. Voor deze werkzaamheden mogen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder ( Verslag van een schriftelijk overleg, 21 december 2015, vergaderjaar 2015-2016, nr. 34207 ). Artikel 7:417 lid 4 BW geeft nu duidelijk weer dat de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder of koper als de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen. Daarnaast staat in deze bepaling nu ook dat van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd. Als de lasthebber uitdrukkelijk geen loon met de verhuurder is overeengekomen, dan krijgt de lasthebber dus niets voor zijn werkzaamheden.

Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren.
Een dergelijke situatie deed zich voor in een situatie die was besproken in het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 21 december 2016 ( ECLI:NL:RBMNE:2016:6936 ). De bemiddelaar had aangevoerd dat er geen passende woning in haar aanbodbestand bleek te zitten, waarna de bemiddelaar buiten haar bestand naar een woning op zoek is gegaan. Zij vond de woning, die uiteindelijk ook door huurder is gehuurd. De huurder kon niet aantonen dat er sprake was van een woning uit het bestand van de bemiddelaar. Tevens kon de huurder niet bewijzen dat er sprake was van het “dienen van twee heren”. Het argument dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was op basis van artikel 7:264 lid 1 BW ging niet op. Er is sprake van een onredelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW, als tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Naar het oordeel van de kantonrechter vielen de door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid. Als een makelaar in opdracht van een huurder naar woonruimte heeft gezocht en hij is daarin geslaagd, dan heeft hij jegens de huurder aanspraak op betaling van bemiddelingswerkzaamheden. Immers er is sprake van een tegenprestatie in de vorm van geleverde diensten. Een beding dat bij verhuur bemiddelingskosten verschuldigd zijn levert derhalve geen onredelijk voordeel op. Voorts kwam de hoogte van de bemiddelingskosten in het onderhavige geval, neerkomend op een maand huur exclusief BTW, de kantonrechter evenmin onredelijk voor.

De rechtbank Overijssel, kantonzaken, zittingsplaats Zwolle,  gaf in haar vonnis van 16 april 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:1603) te kennen dat er sprake was van een zuivere eenzijdige bemiddelingsovereenkomst. De huurder was daarom loon verschuldigd.

De kantonrechter overweegt dat het vaststaat dat de bemiddelaar de woning niet op haar algemene, voor een ieder toegankelijke website had geplaatst. Daaraan kon dus niet het vermoeden worden ontleend dat de bemiddelaar ook voor de verhuurder optrad, zoals uit de beantwoording van prejudiciële vragen in het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) volgde. Het komt dus aan op de overige omstandigheden, waaraan de conclusie moet worden verbonden dat de bemiddelaar ook in opdracht van de verhuurder heeft bemiddeld bij de totstandkoming van een huurovereenkomst. Het feit dat de woning op een afgeschermd gedeelte van de website was geplaatst en alleen voor de bemiddelaar toegankelijk was, leverde niet een dergelijke omstandigheid op. Dat de bemiddelaar de bezichtiging verzorgde leverde evenmin een dergelijke omstandigheid op. Dit kan immers ook een werkzaamheid zijn die in het kader van de bemiddeling is verricht. De bemiddelaar had ook geen sleutel van deze woning.

Het opnemen van huurwoningen in een bestand en het inschrijven van de gegevens van de woningzoekende moet eveneens als bemiddeling voor de verhuurder worden beschouwd. Voor deze werkzaamheden mogen geen kosten in rekening worden gebracht bij de huurder. De bemiddelaar heeft na het sluiten van de bemiddelingsovereenkomst niet in woning uit haar bestand gevonden. Volgens de bemiddelaar is een

De verhuurder schakelt een bemiddelingsbureau in
Als door de verhuurder een bemiddelingsbureau wordt ingeschakeld om een geschikte huurder voor zijn huurwoning te zoeken, dan is er sprake van een opdracht tussen de verhuurder en het bemiddelingsbureau. De verhuurder treedt dan op als lastgever van de tussenpersoon. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf ( artikel 7:408 lid 3 BW), als het gaat om de bemiddeling bij huur en koop van een onroerende zaak en die huurder of koper is een consument. Als zowel de huurder als de verhuurder dezelfde bemiddelaar hebben ingeschakeld, dan dient de verhuurder altijd de courtage te betalen. Voordat het huidige artikel 7:417 BW was ingevoerd, kon de bemiddelaar kosten bij de huurder in rekening als de huurder zowel huurder als verhuurder een andere bemiddelaar hadden ingeschakeld. Ook als een dergelijke situatie zich voordoet is de (consument) huurder of de koper geen loon verschuldigd.

De uitzondering, die voor de huidige regeling bestond bij bemiddeling tot verhuring van onzelfstandige woonruimte, is komen te vervallen. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW is het niet meer mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder in het kader van verhuring van onzelfstandige woonruimte door te berekenen. Volgens het wetsvoorstel bij dit artikel (Memorie van toelichting wijziging artikel 7:417 BW) is de reden om deze uitzondering te handhaven, komen te vervallen. Doel van deze uitzondering was destijds continuering van het werk van vaak niet-commerciële bemiddelingsbureaus voor verhuur van kamers. Men vreesde dat verhuurders deze bemiddelingsbureaus niet meer zouden inschakelen, als zij zelf alle bemiddelingskosten zouden moeten dragen, en dat zij hun kamers dan zelf te huur zouden gaan aanbieden. Dat zou, naar men vreesde, dan weer leiden tot versnippering van de wijze van aanbieden van geschikte woonruimte voor de hier bedoelde groep gegadigden, waardoor vraag en aanbod niet meer makkelijk bij elkaar zouden komen, wat uit een oogpunt van volkshuisvestingsbeleid een ongewenste ontwikkeling zou zijn.
Dat is anders geworden door de verhuur van kamers via het internet, omdat huurders makkelijker en sneller zijn te bereiken. Bovendien willen de bewindslieden excessieve vergoedingen voor deze bemiddelingskosten aanpakken. Door klachten uit de praktijk en de gewijzigde omstandigheden waaronder de onzelfstandige woning verhuurd worden is deze regeling gewijzigd ( Wet van 23 december 2015 tot wijziging van artikel 417, vierde lid, en van artikel 427 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek in verband met het tegengaan van het berekenen van dubbele bemiddelingskosten ).

In het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Arnhem, van 26 november 2010 (LJN: BO5303, sector kanton Rechtbank Arnhem, 701952 CV Expl. 10-6290 ) wordt een beding inzake betaling van bemiddelingskosten aan een makelaar ter zake het sluiten van een huurovereenkomst als nietig aangemerkt. De situatie was als volgt. De makelaar plaats een advertentie van een huurwoning op zijn website. De geïnteresseerde huurder reageert op deze advertentie en besluit na een bezichtiging de woning te huren van de verhuurder (een ander dan de makelaar). De makelaar is van mening dat de huurder bemiddelingskosten verschuldigd is. De makelaar stelt dat de huurovereenkomst door zijn bemiddeling tot stand is gekomen. De huurder betwist dit. De kantonrechter overweegt zijn standpunt als volgt:

  • De makelaar heeft de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op zijn website;
  • Op deze website zijn de betalingscondities vermeld;
  • Volgens de kantonrechter is de verhuurder de opdrachtgever nu deze de woning te huur heeft aangeboden op de website van de makelaar.
  • De makelaar is niet door de huurder benaderd om een woning te zoeken;
  • Ingevolge artikel 7:264 lid 2 BW is een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig, voorzover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.

Door het bovenstaande komt de rechter tot de conclusie dat nu de makelaar stelt dat met de huurder is overeengekomen dat de bemiddelingskosten voor zijn rekening komen, terwijl de verhuurder de opdrachtgever is, de bemiddelingskosten de makelaar een niet redelijk voordeel opleveren. In deze situatie ging de rechter er dus van uit dat de verhuurder de opdrachtgever is.

Een ander voorbeeld uit de praktijk. Deze uitspraken zijn gewezen vóór invoering van het huidige artikel 7:417 BW. Een potentiële huurder kan alleen via een bemiddelingsbureau dat via de verhuurder is ingeschakeld een geschikte woning huren. Om voor die woning in aanmerking te komen, dient deze persoon zich in te schrijven bij de bemiddelaar. Als de potentiële huurder de woning krijgt toegewezen, dient hij aan de bemiddelaar courtage te betalen. Is dit toegestaan?

De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 16 januari 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:283 ) van mening dat het doorberekenen van courtage aan de huurder niet is toegestaan.
De rechter was allereerst van mening dat, indien opdracht wordt gegeven aan een derde tot het doen verhuren van een woning, dan wel tot het zoeken van een huurwoning, sprake is van een overeenkomst van lastgeving als bedoeld in artikel 7:414 BW. De opdracht ziet immers op het verrichten van een rechtshandeling, te weten het sluiten van een huurovereenkomst. De verhuurder heeft volgens de rechter de woning te huur aangeboden door middel van plaatsing van een advertentie op haar website. Belangstellenden voor deze woning dienden contact op te nemen met de bemiddelaar. Volgens de rechter komt deze gang van zaken er feitelijk op neer dat de verhuurder de woning te huur heeft aangeboden op de website van de bemiddelaar en dat de verhuurder daarmee opdrachtgever/lastgever van de bemiddelaar is. Daaraan doet niet af dat de bemiddelaar zoals zij stelt, de eigenaar van de woning niet kent en slechts contact had met de makelaar die opdracht van de verhuurder had gekregen om de woning te verhuren. Door de woning op haar website te zetten, handelde de bemiddelaar feitelijk in opdracht van de eigenaar/verhuurder, in dit geval door vertegenwoordiging van de eigenaar/verhuurder door de door hem/haar ingeschakelde makelaar die de woning aan de bemiddelaar heeft doorgegeven ter plaatsing op haar website. Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan de bemiddelaar heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en de bemiddelaar. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald. Deze onderbouwing geldt dus ook voor een situatie dat de verhuurder zelf een bemiddelaar inschakelt en dat deze onderling (mondeling) afspreken dat de kosten van de bemiddelaar aan de huurder worden doorbelast. De rechter is voorts van mening dat met de huurder geen opdracht tot bemiddeling tot stand is gekomen: Deze huurder heeft de bemiddelaar immers niet verzocht een woning voor hem te zoeken, hij reageerde slechts op deze specifieke woning. Ook uit het feit dat deze huurder expliciet heeft ingestemd met betaling van de commissie volgt niet dat deze huurder een opdracht tot bemiddeling heeft gegeven. Uit het reageren van de huurder op de advertentie op de website en het instemmen met het betalen van de commissie volgt wel dat hij de bemiddelaar opdracht/last heeft gegeven voor hem een huurovereenkomst met betrekking tot de onderhavige woning te sluiten. Dit is een lastgevingsovereenkomst in de zin van art. 7:414 lid 1 BW.
Daarmee is naar het oordeel van de kantonrechter sprake van de in artikel 7:414 lid 4 BW bedoelde situatie: het (door de bemiddelaar) dienen van twee heren, waarbij vaststaat dat het hier om een rechtshandeling gaat die strekt tot huur of verhuur van een onroerende zaak. Daarnaast staat vast dat de huurder een persoon is als bedoeld in artikel 7:408 lid 3 BW. Ook staat niet ter discussie dat de onderhavige woning een zelfstandige woning in de zin van artikel 7:234 BW is, zodat van het in artikel 7:417 lid 4 BW bepaalde niet kan worden afgeweken. Op grond daarvan is artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing en heeft de bemiddelaar aldus geen recht op loon jegens de huurder. Op grond van de huidige wettelijke regeling heeft de lasthebber in deze situatie geen recht op loon.

De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam besliste in haar vonnis van 24 april 2013 Noot 0ba over een zaak waarin huurders via internet interesse hadden gekregen in een woning. Ook hier werd de vraag gesteld of er sprake was van lastgeving met de bemiddelaar die door de verhuurder was ingeschakeld. De rechtbank was van mening dat de huurders geen opdrachtgever van de bemiddelaar waren. De huurders hadden slechts gereageerd op een specifieke woning. De huurders hebben de verhuurders wel een opdracht gegeven om een huurovereenkomst te sluiten. Er is ook hier sprake van het dienen van twee heren door de verhuurder. De bemiddelaar heeft ook hier geen recht op loon.
In een soortgelijke situatie besliste de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 7 november 2013 ( ECLI:NL:RBZWB:2013:11307 ) dat er geen sprake was van een onredelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 lid 2 BW. Ik vind dit een onjuiste beslissing. Ook hier was er sprake van een bemiddelaar die een woning op haar website ten behoeve van de huurder had aangeboden. De huurder moest zich inschrijven om toegang te krijgen tot het woningaanbod. Binnen twee dagen was er op een woning gereageerd en was er een huurovereenkomst tot stand gekomen. Uit deze zaak maak ik op dat de huurder zelf een woning had uitgezocht via de website van de bemiddelaar. Ook hier lijkt de bemiddelaar niet voor de huurder op zoek te zijn gegaan naar een woning, maar had de bemiddelaar zelf gereageerd op een woning. Hiermee lijkt er ook sprake te zijn van een lastgevingsovereenkomst en zijn de overwegingen die de rechtbank Amsterdam heeft toegepast bijna één op één van toepassing. Een andere uitleg zou het verbod om twee heren te dienen illusoir maken. Het woningaanbod op de website komt er immers toch niet vanzelf te staan. In dergelijke situaties is het het meest duidelijk als de bemiddelaar van de verhuurder courtage vraagt voor het verhuren van woonruimte. De bemiddelaar weet dan zeker dat hij bij het verhuren van woonruimte zijn courtage vergoed krijgt. Dat kan immers anders zijn als hij de uitspraak van de rechtbank Amsterdam tegengeworpen krijgt.

Volgens een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1477) handelt de website Airbnb in strijd met de wet door bij zowel huurders als verhuurders bemiddelingskosten in rekening te brengen. Airbnb exploiteert een platform gericht op het tot stand brengen van huurovereenkomsten tussen verhuurders van onroerend goed of een gedeelte daarvan, en huurders. Airbnb int voor de verhuurder bij de huurder de huursom. Verhuurder moet daarvan 3% bemiddelingskosten aan Airbnb betalen, alsmede de btw daarover, in totaal 3,63% van de huursom. De huurder moet de overeengekomen huursom aan Airbnb betalen en kan deze niet aan de verhuurder voldoen. Daarnaast dient de huurder aan Airbnb een Service fee te betalen. Voor huurders uit Nederland bedragen deze bemiddelingskosten gemiddeld 15% van de huursom. Volgens de huurder is er bij de werkwijze van Airbnb sprake van het dienen van twee heren. Het ging hier om verhuringen in het buitenland. De argumenten die werden aangevoerd konden ook betrekking hebben op verhuring in Nederland. Airbnb achtte artikelen 7:417 lid 4 BW en 7:425 BW niet van toepassing, omdat Iers recht van toepassing zou zijn en omdat er volgens Airbnb geen sprake zou zijn van tweezijdige bemiddeling.  Airbnb kwam tot de conclusie dat de door haar vanuit Ierland in Nederland aangeboden digitale platformdienst een informatiemaatschappijdienst is in de zin van de E-Commerce Richtlijn, die niet onderworpen kan worden aan nationale wetgeving dan wel beperkingen als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW.

De rechter achtte het Nederlandse recht wel van toepassing. In de bepalingen van de overeenkomst staat immers dat de rechtskeuze voor Iers recht voor consumenten niets afdoet aan de geldigheid van de dwingende bepalingen naar Nederlands recht.

Vervolgens werd door de rechter beslist dat er sprake is van totstandkoming van huurovereenkomsten. Verder werd volgens de rechter bij de totstandkoming van artikel 7:417 lid 4 BW door de wetgever aandacht besteed aan online platformen. Naar aanleiding van vragen betreffende het platform Jaap.nl. Er werd in de toelichting op de wet (Nota n.a.v. het verslag Tweede Kamer, vergaderjaar 2015–2016, 34 207, nr. 5, p. 5 en 6) gezegd dat Jaap.nl niet in strijd komt met het wetsvoorstel, dat eveneens bij dubbele bemiddeling de bemiddelingskosten ten laste van de verhuurder brengt. Uit het voorgaande blijkt tevens dat andere websites waarop vergelijkbare diensten worden aangeboden als die van Jaap.nl, zeer wel zo ingericht kunnen worden dat zij niet met het wetsvoorstel in strijd komen.

Volgens de rechter was hier niet sprake van elektronisch prikbord zoals besproken in het arrest van de HR van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099). Volgens de rechter was Airbnb als bemiddelaar  opgetreden, aangezien zij heeft gehandeld als tussenpersoon die werkzaam is geweest bij de totstandkoming van huurovereenkomsten tussen de huurder en de verhuurders in kwestie. Dat betekent dat wordt voldaan aan de voorwaarden voor de toepasselijkheid van artikel 7:425 BW. Gelet op het bepaalde in artikel 7:427 BW volgt daaruit dat ook artikel 7:417 lid 4 BW van toepassing is.

Als er al ruimte was voor discussie of de bemiddelaar bij de huurder kosten in rekening mag brengen, in het geval er door deze bemiddelaar ten behoeve van de verhuurder om niet woonruimte wordt getoond die deze verhuurder wenst te verhuren, dan is deze mogelijkheid van discussie nu beslecht door een arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) en door de huidige wettelijke regeling die aansluit op dit arrest.
In deze zaak stonden twee vragen centraal. De eerste vraag betrof een vraag of in een dergelijke situatie de overeenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als een lastgevingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:414 BW beschouwd dient te worden. De tweede vraag die beantwoord diende te worden was die, of deze overeenkomst als een bemiddelingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:425 BW beschouwd dient te worden, zodat artikel 7:417 BW in samenhang met artikel 7:427 BW van toepassing is.
De huurder zag op een website van een derde een geschikte huurwoning. Door navraag werd duidelijk dat deze woning door een bepaalde bemiddelaar werd aangeboden zonder dat de gegevens van de verhuurder kenbaar waren gemaakt. De huurder nam met de bemiddelaar contact op. Deze bemiddelaar gaf te kennen dat de huurder in deze situatie courtage verschuldigd is als er onder deze omstandigheden door de huurder een woning via deze bemiddelaar wordt gehuurd. De huurder betaalde deze kosten, maar wilde deze kosten na het sluiten van de huurovereenkomst terugbetaald te krijgen.
De bemiddelaar weigerde dit en stelde zich op het standpunt dat zij alleen voor de huurder als bemiddelaar is opgetreden en dat zij de huurder voor de totstandkoming van de bemiddelingsovereenkomst erop heeft gewezen dat zij uitsluitend optreedt voor particuliere woonruimtezoekers, en dus niet voor verhuurders. Deze bemiddelaar gaf verder nog aan dat zij verhuurders die een woning willen verhuren enkel de mogelijkheid biedt om deze woning kosteloos en vrijblijvend aan het publiek te presenteren.
De Hoge Raad beoordeelde echter dat door deze werkwijze een bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen in de zin van artikel 7:425 BW. De huurder kon in deze situatie immers niet rechtstreeks met de verhuurder contact opnemen en was daarom wel verplicht om een overeenkomst met de bemiddelaar te sluiten waarin het courtagebeding zat opgenomen. Volgens de Hoge Raad kwam ook een bemiddelingsovereenkomst tot stand tussen de bemiddelaar en de aspirant-verhuurder. De Hoge Raad overwoog daartoe: “Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel reeds sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Daarin ligt immers in beginsel een opdracht besloten om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde”. Op deze bemiddelingsovereenkomst is, ingevolge artikel 7:427 BW is artikel 7:417 lid 4 BW overeenkomstig van toepassing. Bij het begin van dit onderdeel is al besproken dat de lasthebber van twee lastgevers die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan – behoudens een hier niet aan de orde zijnd geval – niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Hetzelfde geldt dus voor de bemiddelingsovereenkomst. Verder hecht de Hoge Raad geen doorslaggevende betekenis aan de letterlijke tekst van artikel 7:425 BW. Het ontstaan van een aanspraak op loon is immers niet een noodzakelijke voorwaarde om van een bemiddelingsovereenkomst te kunnen spreken.
Artikel 7:417 lid 4 BW is volgens de Hoge Raad niet overeenkomstig van toepassing als de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

De kantonrechter te Rotterdam had in haar vonnis van 27 november 2015 (ECLI:NL:RBROT:2015:8720 ) beslist dat de bemiddelaar geen recht had op loon. De bemiddelaar bemiddelde de woonruimte voor de verhuurder en zij incasseerde voor deze verhuurder de huur. De bemiddelaar had niet weersproken dat alleen via haar website kan worden gehuurd en dat het niet mogelijk is de verhuurder rechtstreeks te benaderen voor deze woonruimte. Er was niet gesteld of gebleken dat de website van de bemiddelaar alleen als elektronisch prikbord fungeerde. De kantonrechter concludeerde dat nu artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat in het geval van een bemiddelingsovereenkomst waarbij sprake is van het dienen van twee heren geen loon verschuldigd is, de huurder geen bemiddelingskosten aan de verhuurder verschuldigd was voor het tot stand komen van de onderhavige overeenkomsten met de verhuurder. De kantonrechter te Rotterdam kwam in het in haar vonnis van 12 februari 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:1353 ) tot eenzelfde oordeel. De huurders hadden via een website van een bemiddelaar een woning aangeklikt en adresgegevens ingevuld. De huurders kregen een e-mail terug waarin stond vermeld dat deze woning helaas was verhuurd, maar dat de bemiddelaar graag wilde helpen met het zoeken naar een andere woning. De huurders kregen daarna een volgende woning aangeboden en kregen een brief toegestuurd ter ondertekening. De brief werd als een intentieverklaring aangeduid. In de intentieverklaring stonden de adresgegevens van de huurders en het adres, alsmede de huurprijs en overige kosten voor de te huren woning. In de intentieverklaring was ingevuld dat bij de eerste betaling een vergoeding moet worden betaald van € 689,70, verhoogd met Btw. Verder stond er: ”U verklaart hierbij het bovengenoemde object te willen huren tegen de condities die hierboven vermeld zijn en u verklaart geen bezwaar te hebben tegen het betalen van een vergoeding. U bent hiervan van het begin af aan over geïnformeerd en stem hiermee in. (….) Met ondertekening van deze inschrijving heeft u de woonruimte geaccepteerd en indien u na ondertekening van deze inschrijving van uw deelname af wilt zien om wat voor reden dan ook, bent u miv € 250,– exclusief 21% Btw aan annulerings-en onkostenvergoeding verschuldigd.
Op de tweede bladzijde is voorts vermeld: “Huurder is ermee bekend dat er, indien van toepassing, een marketing- en onderzoekvergoeding aan de verhuurder wordt doorberekend welke specifiek betrekking heeft op de in deze overeenkomst gehuurde woonruimte”.
De kantonrechter was van oordeel dat door het ondertekenen van de intentieverklaring tussen de huurders en de bemiddelaar wel degelijk een bemiddelingsopdracht was verleend.
De huurders hadden vervolgens als tweede argument gesteld dat de bemiddelingsovereenkomst nietig was wegens strijd met het verbod om bij bemiddeling voor woonruimte twee heren te dienen. Bij de beoordeling van deze stelling is het arrest dat de Hoge Raad op 16 oktober 2015 (ECLI:NL:HR:2015:3099) heeft gewezen van belang. In dezelfde zin luidde het vonnis van de rechtbank Overijssel van 8 augustus 2017 ( ECLI:NL:RBOVE:2017:3224). Ook hier werd het dienen van twee heren op grond van artikel 7:417, vierde lid, BW ongeoorloofd geacht, welke bepaling krachtens artikel 7:427 BW van overeenkomstige toepassing is op bemiddelingsovereenkomsten. Dit verbod is volgens de rechter dwingendrechtelijk zodat ieder beding dat daarvan afwijkt, vernietigbaar is.
Gelet op deze beslissingen van de Hoge Raad moet de overeenkomst naar het oordeel tussen de verhuurder en de bemiddelaar, waarbij bemiddelaar het recht heeft verkregen om een woning van de verhuurder te huur aan te bieden op de website van onder meer de bemiddelaar als een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder worden gezien, ook als dat om niet zou gebeuren. De bemiddelaar heeft immers het recht verkregen om de woning van deze verhuurder op haar media te huur aan te bieden. Uit het bepaalde op de tweede bladzijde van de intentieverklaring, die hiervoor is geciteerd, blijkt echter ook dat de bemiddelaar voor deze dienstverlening aan de verhuurder kosten in rekening brengt. Het leidt daarom geen twijfel dat de bemiddelaar heeft bemiddeld in opdracht van de verhuurder.
Daarmee staat al vast dat MVM zowel met de verhuurder als met de huurder een bemiddelingsovereenkomst heeft gesloten. Vaststaat dat de huurders geen professionele partij zijn, maar gewone particulieren die wel een woning zochten, maar daar niet hun beroep van maakten. Op grond van artikel 7:417 lid 4 BW heeft de bemiddelaar in dat geval geen recht op loon jegens de huurder, een bepaling die van dwingend recht is. Dit betekent dat de huurders de vergoeding voor het bemiddelen onverschuldigd hebben betaald. Het gevorderde werd toegewezen.
Het was hier dus duidelijk dat de bemiddelaar werkzaamheden voor de verhuurder heeft verricht.
Hetzelfde gold voor een verhuring via een bemiddelaar, waarbij de verhuurder geheel was afgeschermd van de huurder. De situatie werd besproken in het vonnis van de kantonrechter van Amsterdam van 5 december 2016 (ECLI:NL:RBAMS:2016:8001 ). De bemiddelaar maakte gebruik van verschillende gekoppelde websites. Hier was sprake van een situatie waarin “iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst” omdat daarin “in beginsel een opdracht besloten [ligt] om een huurovereenkomst tot stand te brengen tussen die verhuurder en een derde” (vgl HR 16 oktober 2015, ECLI:NL:HR:2016:3099 in rov 4.4.2). Voor de feitelijke gang van zaken verwijs ik naar deze uitspraak van de kantonrechter te Amsterdam. Kern van deze uitspraak is dat de bemiddelaar werkzaamheden voor zowel de huurder als de verhuurder heeft verricht.

Beheerder doet zich voor als bemiddelingsbureau
Soms treedt een beheerder van een verhuurder als bemiddelingsbureau naar de huurder op. De beheerder vraagt dan een bemiddelingsvergoeding voor het tot stand brengen van een huurovereenkomst met de verhuurder. Hier moet de vergoeding sowieso worden afgewezen, omdat er geen sprake van bemiddeling is. Een beheerder kan immers als hij daartoe bevoegd is zelf beslissen of er met een huurder een overeenkomst wordt aangegaan.

Zowel de huurder als de verhuurder schakelen een bemiddelingsbureau in
Er bestaat een tussenvorm als er een woning wordt verhuurd waarvoor zowel opdracht tot bemiddeling door een verhuurder is verstrekt als opdracht tot bemiddeling door de huurder is verstrekt.
In dit geval kunnen de kosten voor het tot stand komen van een huurovereenkomst niet aan de huurder worden doorbelast, indien de bemiddelaar in feite optrad voor de verhuurder of indien hij wel een opdracht van de huurder ontving, maar tegelijk bemiddelde ingevolge een overeenkomst met een of meer verhuurders die huurders voor hun vrijkomende woning zoeken.
De achterliggende gedachte is dat de bemiddelaar moeilijk als zodanig voor potentiële huurders kan optreden, wanneer hij al benaderd is door één of meer verhuurders die een huurder zoeken. Op grond van het huidige artikel 7:417 lid 4 BW mag de bemiddelaar aan de huurder ook geen loon vragen. Als de woning immers wordt verhuurd als gevolg van inschakeling van de bemiddelaar dan wordt de overeenkomst geacht tot stand te zijn gekomen door inspanningen van de bemiddelaar in opdracht van de verhuurder. Een andere opvatting zou misbruik in de hand werken. De bemiddelaar kan immers met de verhuurder afspreken dat de kosten voor zoeken en vinden van een huurder geheel of gedeeltelijk aan de huurder doorbelast worden. Dit is uitdrukkelijk niet de bedoeling van de wetgever geweest. Het “dienen van twee heren” werd daarom door de rechtbank ‘s-Gravenhage, sector kanton, locatie ‘s-Gravenhage in haar vonnis van 1 april 2009 ( LJN: BI5283, sector kanton Rechtbank ‘s-Gravenhage, 775198/08-18186 ) afgestraft. Dit gold eens te meer nu de bemiddelaar de huurder niet correct had geïnformeerd betreffende de gevraagde huurprijs die hoger was dan op basis van de woningwaardering voor zelfstandige woningen was toegestaan
In dit geval is het niet mogelijk bemiddelingskosten aan de huurder door te berekenen als de woning in het eigen bestand van het bemiddelingsbureau voorkomt en er aldus door de verhuurder opdracht is gegeven tot het vinden van een geschikte huurder.
Het bemiddelingsbureau kan wel kosten aan de huurder doorberekenen als er een huurovereenkomst tot stand komt met betrekking tot een woning die niet in haar woningbestand voorkomt en men dus actief een woning voor die betreffende huurder heeft kunnen vinden. Een belangrijk onderdeel daarvan vormt het op basis van de geformuleerde eisen vinden van een geschikte woning (de zoekopdracht) én het uitvoeren van bijvoorbeeld de onderhandeling en/of het begeleiden van een huurder bij een woning die hij/zij wil aanhuren. Het enkele feit dat een huurder zich meldt voor een pand is natuurlijk nog geen aanhuuropdracht, maar een logische vereiste om een verhuuropdracht namens de verhuurder te kunnen volbrengen.

De huurder kan de betalingsverplichting niet meer vernietigen als de bemiddelingsovereenkomst meer dan drie jaar geleden is gesloten. De huurder loopt dan tegen de termijn van verjaring aan die op grond van artikel 3:52 lid 1 sub d BW afloopt na een periode van drie jaren nadat de bevoegdheid om deze vernietigingsgrond in te roepen, aan degene aan wie deze bevoegdheid toekomt, ten dienste is komen te staan. In het hoofdstuk: “Introductie incasso van huurvorderingen” leg ik uit wanneer deze bevoegdheid de huurder ten dienste is komen te staan. Dit moment vangt doorgaans aan op het moment dat de betaling is verricht.

Als de bemiddelingsovereenkomst langer dan drie jaar geleden is, dan is nog wel mogelijk de overeenkomst in stand te laten maar betaling daarvan terug te vorderen wegens strijdig met de wettelijke regeling. Voor een onverschuldigde betaling geldt een verjaringstermijn van vijf jaar.

Als de bemiddelingsovereenkomst wél geldig tot stand is gekomen tussen bijvoorbeeld de verhuurder en de bemiddelaar, dan zal de bemiddelaar bij de gemaakte afspraken duidelijk dienen te maken dat er sprake is van een courtage in- of exclusief btw. Doet de bemiddelaar dat niet en wordt een courtage afgesproken zonder daarbij de btw te noemen, dan mag de consument ervan uit gaan dat het bedrag inclusief btw betreft. Deze situatie deed zich voor in een zaak die speelde voor de rechtbank Amsterdam van 11 oktober 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:7486). Hier hoefde de verhuurder van een woning in Amsterdam hoeft de btw die een makelaar in rekening bracht voor het vinden van een huurder niet te betalen. De btw stond namelijk niet vermeld bij het percentage aan courtage maar pas verderop in de overeenkomst. Bij de vergoeding over het courtage stond vermeld: “De courtage bedraagt 8% van de huurprijs voor maximaal 1 jaar, met een minimum van € 800,00. De courtage wordt berekend over de initiële huurperiode, overeengekomen tussen de huurder en Opdrachtgever”. In de algemene bepalingen stond vermeld dat alle bedragen exclusief btw luidden. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het gerechtvaardigd vertrouwen was gewekt dat de bedragen inclusief btw zouden zijn.  De verhuurder achtte de handelwijze van de makelaar een misleidende omissie in de zin van artikel 6:193d lid 2 BW omdat, kort gezegd, essentiële informatie, namelijk de in rekening te brengen belastingen, was  weggelaten.

Naar het oordeel van de kantonrechter is de handelwijze van de bemiddelaar door een percentage aan courtage overeen te komen, waarover vervolgens nog BTW wordt gerekend, als een oneerlijke handelspraktijk aan te merken. Door de verhuurder  geen volledige duidelijkheid te verschaffen over het aan courtage inclusief BTW in rekening te brengen tarief, heeft de bemiddelaar essentiële informatie aan de verhuurder over het in rekening te brengen percentage aan courtage weggelaten.

Aanvullende regelgeving?
De huidige wetgeving voorziet al in een mogelijkheid van een bestuurlijke boete of last onder dwangsom. Het stelselmatig vragen van sleutelgeld kan in bepaalde gevallen voor de Autoriteit Consument en Markt (ACM) aanleiding zijn om handhavend op te treden op grond van de Wet handhaving consumentenbescherming (Whc). Wanneer de ACM van oordeel is dat de Whc is overtreden, is zij bevoegd om bestuurlijke boetes (maximaal € 450.000 per overtreding) en last onder dwangsommen op te leggen. Hierbij dient te worden aangetekend dat de ACM niet in individuele gevallen optreedt. Zij kan alleen optreden wanneer een overtreding van de consumentenwetgeving meerdere consumenten/huurders kan raken. Er dient sprake te zijn van een zogenaamde collectieve inbreuk.
Minister S.A. Blok is in zijn kamerbrief van 3 oktober 2014 van mening dat aanvullende regelgeving (bijvoorbeeld boete bij individuele overtreding) niet noodzakelijk is, omdat gebleken is dat de huidige wetgeving al voorziet in een sanctiemogelijkheid bij stelselmatige overtreding van de Wet handhaving consumentenbescherming in de vorm van een bestuurlijke boete of dwangsom voor verhuurders of bemiddelaars die sleutelgeld vragen bij het aangaan van huurovereenkomsten voor woningen. Gedupeerden van geëist sleutelgeld of derden kunnen hiervan melding doen bij ConsuWijzer (zoek op bemiddelingskosten).

Onredelijk verkregen voordeel in verband met huurkwesties

Laatst bijgewerkt op 2020-10-17 om 15:55:49

In artikel 7:264 BW staat onder meer dat een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst betreffende woonruimte nietig is, voor zover daarbij ten behoeve van één der partijen een niet redelijk voordeel wordt overeengekomen.
Zo kunnen partijen overeenkomen dat er over de waarborgsom geen rente wordt vergoed. Dit is volgens een uitspraak van de Hoge Raad van 16 december 1998, NJ 1989 (Dela/Looren De Jong) geen beding dat ten behoeve van de verhuurder een onredelijk voordeel oplevert. Dit kan anders zijn als de waarborgsom meer beloopt dan een maximale som van twee of drie maal de maandhuur voor woonruimte. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 4 maart 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490) dat een waarborgsom van vier maal de maandhuur een onredelijk beding opleverde. In dit geval kostte een bedrag van vier maal de maandhuur de huurder een bedrag van circa € 5.000. Over dit bedrag was de verhuurder geen rente verschuldigd. De rechtbank achtte dit daarom een beding dat niet redelijk was in de zin van artikel 7:264 BW. De door de verhuurder gestelde omstandigheid dat zij extra zekerheid wenste te hebben, omdat de inkomsten van de huurder onzeker waren, maakte dit niet anders. Het beding werd daarom nietig geacht, waarbij de nietigheid alleen het bedrag betrof dat boven de twee maanden huur uitsteeg.

Soms mag de waarborgsom hoger zijn dan drie maanden huur. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als de verhuurder een woning verhuurt aan een huurder met een slecht betalingsgedrag. Voor bedrijfsruimte geldt geen beperking aan de hoogte van de waarborgsom. Voor bedrijfsruimte is een waarborgsom van zes maanden huur een veel voorkomend beding.

Een vordering op basis van artikel 7:264 BW  heeft een andere grondslag dan een vordering op basis van artikel 7:417 lid 4 BW.  In een zaak die diende voor de rechtbank Midden-Nederland, waarvan door deze rechtbank vonnis werd gewezen op 13 november 2019 (ECLI:NL:RBMNE:2019:6459) was dit onderscheid van belang. In deze zaak werd de handelwijze van een verhuurder, verder te noemen verhuurmakelaar BV, besproken die bemiddelingskosten in rekening bracht en tevens optrad voor de verhuurder. De huurders stelden dat de makelaar (een inmiddels opgeheven BV) en haar bestuurders zich hadden schuldig gemaakt aan onrechtmatig handelen wegens oneerlijke handelspraktijken.  Die oneerlijke handelspraktijk bestond er volgens de huurders uit dat verhuurmakelaar BV  structureel artikel 7:417 lid 4 BW heeft overtreden door bemiddelingskosten van hen te vorderen, terwijl tevens de belangen van de verhuurder is gediend. Daarnaast heeft Verhuurmakelaar BV en haar bestuursleden structureel onredelijk voordeel genoten (ex artikel 7:264 BW), doordat tegenover de bemiddelingskosten geen of slechts een verwaarloosbare tegenprestatie stond. Volgens de huurders hebben de verhuurmakelaar BV en haar bestuursleden zich schuldig gemaakt aan oneerlijke handelspraktijken in de zin van artikel 6:193a lid 1 sub b BW. De makelaar had zich beroepen op verjaring en rechtsverwerking van de vorderingen.

De kantonrechter was van oordeel dat de verjaringstermijn voor het inroepen van de vernietiging van de overeenkomst op grond van artikel 7:417 jo 3:40 lid 2 jo 3:52 lid 1 sub d BW, 3 jaren is en inmiddels was verstreken. De ingang was daarom afgesloten. De vordering van de huurders was echter mede gebaseerd op artikel 7:264 BW. Indien die grondslag slaagt, is sprake van een nietige overeenkomst op grond waarvan wegens onverschuldigde betaling een vordering kan worden ingesteld. Een dergelijke vordering verjaart op grond van artikel 3:309 BW na vijf jaar. Er was nog periode van vijf jaar na opeisbaarheid verstreken. De vorderingen waren nog niet verjaard. Er was evenmin sprake van rechtsverwerking. Er waren geen omstandigheden aangevoerd waaruit zou blijken dat de huurders uitdrukkelijk afstand hadden gedaan van hun vordering. Een tijd stilzitten is daartoe onvoldoende.

Uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II, 2015/16, 34207, nr. 5, pagina 3 en 4) volgt dat, wanneer in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW wordt gehandeld, sprake is van onredelijk voordeel (“Indien op grond van artikel 7:417 lid 4 vaststaat dat de huurder van woonruimte geen bemiddelingskosten verschuldigd is, staat daarmee ook vast dat dergelijke kosten volgens artikel 7:264 “een niet redelijk voordeel” opleveren, dat niet ten laste van de huurder kan worden gebracht. In zoverre vullen de artikelen 7:417 lid 4 en 7:264 elkaar dus aan.”). voor de goede orde merk ik op dat overtreding van artikel 7:264 BW niet altijd overtreding van artikel 7:417 BW oplevert.  Het onredelijk voordeel als bedoeld  in artikel 7:264 BW kan meer omvatten dan het overtreden van artikel 7:417 BW.

Het verweer dat er door de Makelaar BV niet was opgetreden namens de verhuurder werd als onwaarachtig gepasseerd. een flink aantal werkzaamheden werden geacht meer in het belang van de verhuurder dan de huurder te zijn verricht (zie r.o 4.9). De huurovereenkomsten konden niet zonder inmenging van de bemiddelaar tot stand komen. Dit betekent dat de door de huurders aan de verhuurmakelaar B.V. betaalde eenmalige vergoedingen voor contract- en administratiekosten moeten worden aangemerkt als loon voor bemiddeling bij de totstandkoming van de huurovereenkomst. Hoewel partijen daarover debat hebben gevoerd, doet niet ter zake of de makelaar B.V. nu wel of geen vergoeding voor de bemiddeling heeft ontvangen van de verhuurder (zie Hoge Raad 16 oktober 2015 ECLI:NL:HR:2015:3099).

De kantonrechter was verder van oordeel dat het door de makelaar B.V. structureel handelen in strijd met artikel 7:417 lid 4 BW en artikel 7:264 BW onrechtmatig is, omdat deze vennootschap daarmee in strijd handelt met de vereisten van professionele toewijding en bij huurders  de indruk is gewekt dat zij gehouden waren de bemiddelingskosten te betalen om een huurovereenkomst te kunnen sluiten. De werkzaamheden waarvoor de makelaar B.V. stelt de kosten in rekening te brengen, waren ook zonder bemiddeling uitgevoerd maar dan door en voor rekening van de verhuurder. Door toch die kosten op de huurder af te wentelen, heeft makelaar B.V. bemiddelingskosten in rekening gebracht zonder dat daar een (gelijkwaardige) tegenprestatie tegenover stond. Deze vennootschap  heeft zich hiermee schuldig gemaakt aan een oneerlijke handelspraktijk.

Aangezien de vennootschap inmiddels geen verhaal meer bood werd de vraag beantwoord of de bestuurders in privé aansprakelijk zijn voor de door de huurders geleden schade. Artikel 6:193a lid 1 onder b BW omschrijft een handelaar als de natuurlijke persoon of rechtspersoon die handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf of degene die ten behoeve van hem handelt. In de MvA I (30928, C, p. 9) heeft de regering aangegeven dat dit bijvoorbeeld de gevolmachtigde is in de zin van artikel 3:60 lid 1 BW. Dat wil zeggen iemand die van een volmachtgever de bevoegdheid heeft verkregen om in zijn naam rechtshandelingen te verrichten. Om wie het nog méér zou kunnen gaan, heeft de regering niet aangegeven. In artikel 2 onder b van de Richtlijn 2005/29 Oneerlijke Handelspraktijken staat: “degene die in naam van of voor rekenschap van hem [de handelaar, toevoeging kantonrechter] optreedt”.

De kantonrechter is van oordeel dat de bestuurders kunnen worden aangemerkt als handelaar in de zin van artikel 6:193a lid 1 onder b BW. Vast is komen te staan dat de bestuurders een even groot aandeel hadden in de bedrijfsactiviteiten. In beginsel rust op de huurders de stelplicht en bewijslast van de stelling dat de oneerlijke handelspraktijk aan de bestuurders kan worden toegerekend. Vanuit het oogpunt van consumentenbescherming is die bewijslast echter omgekeerd in artikel 6:193j lid 2 BW. Daarin is bepaald dat de handelaar – wanneer vaststaat dat hij onrechtmatig heeft gehandeld – voor de dientengevolge ontstane schade aansprakelijk is, tenzij hij bewijst dat zulks noch aan zijn schuld is te wijten noch op andere grond voor zijn rekening komt. Dat laatste bewijs werd door de bestuurders niet geleverd. De bestuurders werden veroordeeld tot terugbetaling van de bemiddelingskosten.

Een voorbeeld van een nietig beding in een huurcontract luidt als volgt:
Bij het sluiten van huurovereenkomsten met betrekking tot de woningen bedingt verhuurder betaling door de huurders van een vergoeding ter zake van administratie- of verhuurkosten ten bedrage van € 125,- (inclusief naamplaatje) respectievelijk € 115,- (exclusief naamplaatje). In het arrest van 29 juni 2010 van het hof te Amsterdam( LJN: BN6936, gerechtshof Amsterdam, 200.032.875/01 ) is het hof net als de kantonrechter van mening dat er in ieder geval sprake is van een niet redelijk voordeel ten behoeve van de verhuurder indien en voor zover de huurder niet is gebaat door de prestatie waarvoor de desbetreffende vergoeding in rekening wordt gebracht – waaronder het hof mede begrijpt het geval waarin de verhuurder zelf in overwegende mate is gebaat bij die prestatie – en dat dit nog niet betekent dat de kosten waardoor de huurder wel is gebaat zonder meer als redelijk dienen te gelden, maar dat al naar gelang de aard van dergelijke kosten en de omstandigheden van het geval deze ook als niet redelijk kunnen worden aangemerkt.
Over doorberekende kosten van reclamemateriaal merkt het hof het volgende op.

De kandidaat-huurders zijn dus wel gebaat door de informatie (de inhoud van het materiaal) maar het hof acht het niet redelijk dat de verhuurder, omdat zij om haar moverende redenen heeft gekozen voor representatief en daarmee kostbaar materiaal, de kosten daarvan doorberekent aan de huurders.
Omtrent de kosten die verband houden met research en controle van de stukken – welke werkzaamheden het controleren door de verhuurmakelaar van de (inkomens)gegevens van nieuwe huurders betreffen – overweegt het hof, evenals de kantonrechter, dat deze werkzaamheden in overwegende mate in het belang van de verhuurder worden verricht. Met deze werkzaamheden, die op zeker moment weliswaar tot totstandkoming van een huurovereenkomst kunnen leiden en in zoverre mede in het belang van de huurder worden verricht, worden immers vooral de eigen belangen gediend die de verhuurder heeft in het kader van haar taak inzake de verdeling van woonruimte (zie met name ook artikel 11 lid 2 aanhef en sub d, f en g van Het Besluit Beheer Sociale Huursector) en het verrichten van een inkomenstoets/het voorkomen van betalingsproblemen bij kandidaat-huurders (zie met name ook artikelen 13 en 14 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector). Dit betekent dat te dezer zake wel sprake is van een ten behoeve van de verhuurder overeengekomen niet redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW en dat deze kosten derhalve moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie, zodat zij niet afzonderlijk aan de huurders in rekening kunnen worden gebracht.
Het opmaken van het schriftelijk huurcontract, een bezichtiging, een kennismakingsgesprek, het aanvragen van (huisvestings)vergunningen, het opmaken van een opnamestaat moeten worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie. Het vragen van een vergoeding voor deze diensten wordt niet geacht een redelijk voordeel in de zin van artikel 7:264 BW te zijn.
De kosten voor het opmaken van het naamplaatje werden niet betwist, zodat het hof daar geen oordeel over heeft gegeven.

De Hoge Raad heeft deze zaak in haar arrest van 6 april 2012 (LJN: BV1767, Hoge Raad, 10/04574 ) beoordeeld. De verhuurder had de volgende klachten neergelegd ten aanzien van de uitspraak van het hof. Volgens de verhuurder had het hof met dit uitgangspunt miskend dat de vraag of een beding voor een der partijen een niet redelijk voordeel als bedoeld in artikel 7:264 lid 1 BW inhoudt, moet worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Het hof gaat er volgens de verhuurder aan voorbij dat het ieder der partijen vrijstaat bij een overeenkomst een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een specifieke verplichting tegenover staat. Volgens de verhuurder dient deze bepaling alleen te beogen misstanden bij het aangaan van de overeenkomst tegen te gaan.
De Hoge Raad stelt in rechtsoverweging 3.5. van dit arrest dat partijen weliswaar in beginsel vrij zijn om een voordeel voor zichzelf te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat, doch dat artikel 7:264 lid 1 BW grenzen aan die vrijheid stelt om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen (Kamerstukken II 1976-1977, 14 175, nr. 3, blz. 31). Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door die wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen. Met het oog op de effectiviteit van de bescherming die art. 7:264 lid 1 tegen dergelijke situaties biedt, moet als uitgangspunt worden genomen dat van “een niet redelijk voordeel” sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat. Verder was de Hoge Raad van mening dat het hof geen rechtsregel heeft geschonden door de taken van de corporaties/toegelaten instellingen te spiegelen aan de uitgangspunten die volgen uit artikel 11 van Het Besluit Beheer Sociale Huursector.
De Hoge Raad ging hierbij uit van het prestatiecriterium. Volgens dit criterium kunnen er meer kosten ten laste van de huurder worden gebracht, dan volgens het baatcriterium. Volgens het baatcriterium moet de huurder profijt hebben van de overeengekomen afspraken. Als de huurder geen profijt (baat) heeft van de gemaakte afspraken, dan kunnen deze kosten niet aan de huurder worden doorbelast.
De lagere rechtspraak ging uit van het baatcriterium. De Hoge Raad ging echter uit van een andere benadering en oordeelde dat slechts bij geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie sprake is van een niet redelijk voordeel. Dit kan ertoe leiden dat er wel een tegenprestatie wordt overeengekomen, waarvan de huurder geen “baat” heeft, doch waarvan de kosten wel doorbelast kunnen worden omdat er wél sprake is van een tegenprestatie. Zo was de rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, in haar vonnis van 12 mei 2017 (ECLI:NL:RBGEL:2017:6934) van oordeel dat de kosten van een registratiesysteem en voorlichtingsmateriaal ten behoeve van brandveiligheid niet een onredelijk voordeel ex artikel 7:264 lid 2 BW opleverde. De kosten waren als volgt opgebouwd: € 75,00 aan applicatiekosten van het KKVV registratiesysteem en € 65,00 aan informatiekosten met betrekking tot (de werking van) de KKVV applicatie en de brandveiligheid in het algemeen en tot slot  mutatiekosten van € 35 in verband met een interne verhuizing naar een andere woonruimte die huurder via H&W huurt.

Bij de vraag of er sprake is van onredelijk voordeel hoeft er geen onderscheid te worden gemaakt tussen geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte. Volgens artikel 7:247 BW is artikel 7:264 BW van toepassing bij de verschillende huurregimes. Dit was ook bevestigd door de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 9 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5753).  In deze uitspraak wordt door de kantonrechter het baatcriterium toegepast. In rechtsoverweging 18 wordt immers gesteld dat de door de verhuurder in rekening gebrachte kosten uitsluitend dan wel in overwegende mate het belang van de verhuurder dienen. Zij worden geacht inherent te zijn aan de normale woningexploitatie en dienen derhalve uit de huurprijs bestreden te worden. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 april 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BV1767) echter beoordeeld dat er sprake is van een onredelijk voordeel als er geen sprake is van geen of een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Mr. Th.  Gardenbroek gaat in de noot onder het vonnis van de rechtbank Amsterdam (WR 2019/64) uit van het baatcriterium dat in het arrest van de Hoge Raad besloten zou zijn. Ik ga er juist van uit dat de Hoge Raad in dit arrest het prestatiecriterium heeft laten prevaleren, omdat er sprake moet zijn van een tegenprestatie,  die niet verwaarloosbaar moet zijn. De Hoge Raad spreekt niet van een prestatie waarvan de huurder baat dient te hebben.

De kantonrechter gaat evenals de overige lagere rechtspraak uit van het baatcriterium. Ook uitgaande van het prestatiecriterium vraag ik mij af of de verhuurder de meeste kosten door mocht belasten. Deze kosten waren immers niet overeengekomen. Het was de huurder niet duidelijk wat er allemaal onder administratiekosten viel.  Zonder concrete afspraken te maken over bepaalde kosten lijkt het mij niet juist deze kosten aan de huurder door te belasten. Verder is het nog de vraag of hier sprake was van geen of een verwaarloosbare tegenprestatie. Dat lijkt mij ten aanzien van de controle van gegevens, credit check en check bevolkingsregister zeker het geval.  Dit zijn geen werkzaamheden die vrijwel geen tijd vergen en die doorgaans alleen wegens een beleid van de verhuurder worden gedaan. Het gaat hier niet om prestaties die in het belang van beide partijen worden gedaan. Vanuit deze optiek kan ook worden gesproken van werkzaamheden die niet leiden tot een niet verwaarloosbare tegenprestatie. Het vervaardigen van een schriftelijk contract is doorgaans alleen in het voordeel van de verhuurder. Een huurcontract is immers vormvrij. De aanwezigheid van een contract is toch ook als bewijs van de gemaakte afspraken handig.  Ik zou daarom de nuance willen zoeken voor wat betreft werkzaamheden waarvoor de huurder enige beslissingsbevoegdheid heeft en die doorbelast kunnen worden ook als de prestatie grotendeels ten behoeve van de verhuurder wordt gedaan en de werkzaamheden waarover de huurder niets heeft te zeggen en die alleen wegens het geldende beleid dat bij de verhuurder gangbaar is wordt uitgevoerd.

Het  moet bij de beoordeling van dit criterium wel duidelijk zijn dat er volgens beide criteria geen kosten in rekening gebracht kunnen worden waarvan de kosten niet doorbelast mogen worden. Dit betreffen de kosten die bij normale verhuring gemaakt horen te worden, zoals het opstellen van de huurovereenkomst en het maken van folders en het aanvragen van de nodige vergunningen. In sommige uitspraken worden de kosten voor het opstellen van een huurovereenkomst wel als kosten aangemerkt, die in rekening gebracht mogen worden. Ik vind dit niet juist. Een schriftelijke huurovereenkomst is immers niet noodzakelijk voor het bestaan van een huurovereenkomst. Het sluiten van een schriftelijk contract geeft duidelijkheid voor partijen. In een contract worden doorgaans ook bepalingen opgenomen in het nadeel van de huurder. Voor woonruimte heeft de verhuurder minder ruimte om van de wettelijke regeling af te wijken, dan voor bedrijfsruimte. Desondanks heeft de verhuurder meer belang bij een schriftelijk contract dan de huurder. Ik ben daarom van mening dat de kosten voor het maken van een huurcontract door de verhuurder gedragen dienen te worden. Volgens het door de Hoge Raad neergelegde criterium mogen deze kosten wel aan de huurder worden doorbelast.

Met het in werking treden van de nieuwe Woningwet per 1 juli 2015 is Het Besluit Beheer Sociale Huursector komen te vervallen. Het Besluit Beheer Sociale Huursector bevatte regels waaraan zogenaamde “toegelaten instellingen” (dat zijn de woningcorporaties, woningverenigingen en woningstichtingen) zich moeten houden. Ook was in Het Besluit Beheer Sociale Huursector het een en ander geregeld over de zeggenschap van huurders en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer van woningen.

Geliberaliseerde en niet-geliberaliseerde woonruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-07-17 om 19:20:29

Een huurovereenkomst is geliberaliseerd als het gaat om een zelfstandige woonruimte waarvan bij begin van de bewoning een huurprijs gold die boven de toen geldende liberalisatiegrens lag. Bovendien moet de huurovereenkomst op of na 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen. Een huurovereenkomst is ook geliberaliseerd als deze betrekking heeft op een woonruimte die op of na 1 juli 1989 toegevoegd is aan de woonruimtevoorraad met een huurprijs boven de toen geldende liberalisatiegrens. De actuele liberalisatiegrens is te vinden onder deze link.
De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan voor allerlei situatie de huurcommissie inschakelen om een in beginsel bindende uitspraak te geven waaraan huurder en verhuurder zich dient te houden. Bovendien gelden een aanzienlijk aantal wettelijke bepalingen betreffende aanpassing van de huurprijs en de afrekening van de servicekosten wel voor niet-geliberaliseerde woonruimte en niet voor geliberaliseerde woonruimte. Dit blijkt onder meer uit artikel 7:265 BW en artikel 7:247 BW. Van deze regels kan niet in het voordeel en in het nadeel van de huurder worden afgeweken.
Is de huurprijs hoger dan de liberalisatiegrens dan zal de inhoud van de huurovereenkomst voor geliberaliseerde woonruimte de basis zijn van de over en weer aangegane verplichtingen. De huurder van geliberaliseerde woonruimte geniet dan geen bescherming via de mogelijkheid van toetsing van de servicekosten door de Huurcommissie. De huurder van geliberaliseerde woonruimte zal slechts terug kunnen vallen op een redelijke en billijke uitleg van de huurovereenkomst. Een geschil zal dan beslecht dienen te worden door de kantonrechter.

Huurprijs en btw-heffing

Laatst bijgewerkt op 2020-02-26 om 22:00:28

De belastingdienst gaat van eenzelfde begrip van huur uit als artikel 7:201 BW (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 17).
De huurprijs wordt in beginsel berekend exclusief btw. Op grond van artikel 11 lid 1 sub b Wet op de omzetbelasting 1968 is de verhuur van onroerende zaken in beginsel vrijgesteld van btw-heffing. In artikel 11 lid 1 sub b Wet op de omzetbelasting 1968 (geldig op 3 december 2014) is dit als volgt verwoord.

De verhuur (de verpachting daaronder begrepen) van onroerende zaken is in beginsel vrijgesteld van btw-heffing (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 3), met uitzondering van:

  1. de verhuur van blijvend geïnstalleerde werktuigen en machines;
  2. de verhuur binnen het kader van het hotel-, pension-, kamp- en vakantiebestedingsbedrijf aan personen, die daar slechts voor een korte periode verblijf houden;
  3. de verhuur van parkeerruimte voor voertuigen en de verhuur van lig- en bergplaatsen voor vaartuigen;
  4. de verhuur van safeloketten;
  5. de verhuur van onroerende zaken, anders dan gebouwen en gedeelten daarvan welke als woning worden gebruikt, aan personen die de onroerende zaak gebruiken voor doeleinden waarvoor een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van de belasting op de voet van artikel 15 bestaat mits de verhuurder en de huurder blijkens de schriftelijke huurovereenkomst daarvoor hebben gekozen of in andere gevallen gezamenlijk een verzoek daartoe aan de inspecteur hebben gedaan en overigens voldoen aan bij ministeriële regeling te stellen voorwaarden.
  6. kortlopende verhuring van zomerhuisjes, staanplaatsen voor caravans, gemeubileerde appartementen. Er is in ieder geval sprake van een ‘korte periode’ als de gasten maximaal 6 maanden in de accommodatie verblijven en zij het middelpunt van hun maatschappelijke leven niet daarnaar verplaatsen. De verhuur van gemeubileerde woningen en appartementen voor langer dan 6 maanden is altijd vrijgesteld van btw.

Ik zie een verhuring van woonruimte door de verhuurder in een wooncomplex voor zes maanden waarbij de huurder wordt gedwongen elke zes maanden andere woonruimte te betrekken, niet vallen onder een verhuring als bedoeld onder punt 6. Deze huurder wenst hier wel langer te verblijven, maar door de opzet van de verhuurder is dit dan niet mogelijk. Die huurder heeft zijn maatschappelijke leven immers wél naar die woning verplaatst.

Hierbij dient wel bedacht te worden dat andere gehuurde bedrijfsruimte het huurregime volgt ten dienste waarvan deze andere ruimte in gebruik is genomen. Zo zullen extra gehuurde parkeerplaatsen bij een supermarkt het regime van deze supermarkt volgen.

Als het pand door de huurder wordt gebruikt voor belaste prestaties, dan is het voor de huurder vermoedelijk voordelig om de huur van het gehuurde pand te laten belasten met btw. Als de huurder namelijk van btw is vrijgesteld, dan berekent de verhuurder waarschijnlijk een hogere huurprijs omdat hij de bij hem niet aftrekbare btw in de huurprijs zal doorberekenen. Delen van een onroerende zaak kunnen alleen belast verhuurd worden als die delen economisch zelfstandig zijn te exploiteren. Dat is het geval als de delen zelfstandig verhuurd en gebruikt kunnen worden. Daarvoor moet het verhuurde deel onder meer beschikken over een eigen toegang van buitenaf. Bijvoorbeeld een verdieping of een unit in een kantoorpand of bedrijfsverzamelgebouw. Een kamer in een bedrijfsverzamelgebouw, waarbij alleen de ruimte is af te sluiten, maar waarbij gebruik wordt gemaakt van gemeenschappelijke ruimte kan dus niet btw belast worden verhuurd.

De voordelen van de belaste verhuur zijn:

  • Btw over de aankoop kunt u aftrekken als voorbelasting.
  • Btw over de aankoop die u niet hebt afgetrokken, kunt u misschien alsnog (gedeeltelijk) aftrekken als voorbelasting.
  • Btw over onkosten voor het pand mag u aftrekken als voorbelasting.

Door te kiezen voor btw-belaste huur kan de verhuurder de aan hem in rekening gebrachte btw in vooraftrek brengen. Het gaat hierbij om de btw op de lopende kosten, zoals het groot onderhoud en de beheerskosten. Verder kan de verhuurder bijvoorbeeld de btw die bij de aankoop van het pand verschuldigd is terugvorderen. Hierbij geldt dan wel dat in het  gebouw gedurende de eerste tien jaar een btw-belaste activiteit dient te bevatten. Als gedurende deze tien jaar de btw-activiteiten wijzigen in het pand en van btw-belast naar niet belaste activiteit gaan, dan kan de belastingdienst deze verrekende btw terugvragen. Dat wordt ook wel de btw-herzieningstermijn genoemd. Dit kan gevolgen hebben voor de hoogte van de btw-schade. het begrip btw-schade wordt hieronder behandeld.

De btw-belaste huur eindigt niet bij de verkoop van het pand door de eigenaar/verhuurder. De nieuwe eigenaar zal de gehanteerde btw-optie moeten respecteren.

Als het pand door de huurder wordt gebruikt voor belaste prestaties, dan is het voor de huurder vermoedelijk voordelig om de huur van het gehuurde pand te laten belasten met btw. Als de huurder namelijk van btw is vrijgesteld, dan berekent de verhuurder waarschijnlijk een hogere huurprijs omdat hij de bij hem niet aftrekbare btw in de huurprijs zal doorberekenen. Ondernemers die gebruik maken van de nieuwe kleineondernemersregeling kunnen geen gebruik maken van de btw belaste verhuur.

Voorwaarden aan opteren btw belaste huur 

Om voor btw-belaste huur in aanmerking te komen, dient in de overeenkomst het volgende te worden vermeld: namen van huurder en verhuurder, plaats en adres van het gehuurde, kadastrale gegevens van het gehuurde, boekjaar van de huurder en een verklaring van de huurder dat hij aan de formele vereisten voor een btw-belaste verhuring voldoet. Als aan deze voorwaarden bij aanvang van de overeenkomst niet is voldaan, dan zal er volgens een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 26 april 2018 (ECLI:NL:RBNNE:2018:1495) geen sprake kunnen zijn van btw-belaste huur. Slechts bij uitzondering zal hiervan afgeweken kunnen worden (Mr. P.C. Leegwater en mr. L.R. van Silfhout, Btw-belaste (ver)huur van kantoor en bedrijfsruimte, TvHB, nr. 3 juni 2019, pagina 202).

De huurder moet een verklaring over de btw activiteit afleggen of hierover mededeling doen in een verzoek naar de belastingdienst. Als voorwaarde voor btw belaste huur geldt dat de huurder de onroerende zaak voor minstens 90% (of 70%) voor omzet waarover hij btw moet betalen. Tevens dient de huurder als ondernemer bij de belastingdienst geregistreerd te zijn. Let op onderverhuring. Als het pand wordt onderverhuurd aan een niet btw-huurder, dan zal de hoofdhuur in zijn geheel niet onder het criterium van btw belaste huur kunnen vallen. Dit percentage van 70% geldt als de huurder een werkgeversorganisatie, makelaar in onroerende zaken, reisbureau, arbodienst, postvervoersbedrijf of openbare radio- en televisieorganisatie betreft. Als de huurder het pand voor minder dan 10% (of 30%) voor vrijgestelde omzet gebruikt, is belaste verhuur mogelijk. Maar dan is de aftrek van btw over de huur en onkosten bij de huurder beperkt. De standaard bepaling in de ROZ-voorwaarden geldt als een verklaring in deze zin.  Als achteraf blijkt dat de activiteiten in het pand geen btw belasting rechtvaardigen, dan vervalt het recht op belaste verhuur. Dit betekent dus dat (uitgaande van de 90%-norm) de huurder het pand voor minstens negentig procent btw belaste prestaties moet gebruiken (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 20). Als dit niet het geval is, dan kan sowieso niet met btw verhuurd worden. Als er door een verhuurder btw wordt berekend over de huurprijs zonder dat btw-vrijstelling middels een beschikking is opgeheven, dan betaalt de huurder de btw zonder wettelijke basis en wordt deze betaling dus als onverschuldigd beschouwd te zijn gedaan door de huurder (Ktg.’s-Gravenhage 13 augustus 1984, Prg. 1984/2177Prg. 1984/2177). Als partijen een btw-heffing zijn overeengekomen maakt deze overeengekomen btw geen onderdeel uit van de huurprijs als in de wet bedoeld, zodat wettelijke bepalingen die zien op de vaststelling van de huurprijs niet mede betrekking hebben op een eventueel daarover te berekenen btw-heffing.

Welke verhuurde ruimte zijn altijd belast met btw?

Congres-, vergader- en tentoonstellingsruimten mag de verhuurder altijd belast met btw verhuren. Het maakt hierbij niet uit of de huurder ondernemer is. Er hoeft geen verzoek te worden ingediend voor belaste verhuur of een verklaring daarover in het huurcontract te worden opgenomen.  Daarbij geldt dan wel als voorwaarde dat de huurder de ruimte voor maximaal 1 aaneengesloten maand huurt en niet langer. Een huurder die bijvoorbeeld voor 3 jaar iedere week 1 dag een vergaderruimte huurt, huurt dit niet langer dan een aangesloten periode van 1 maand en voldoet dus aan deze voorwaarde. Verder moet in de prijslijst of in de huurovereenkomst duidelijk zijn aangegeven dat de verhuur belast is met btw en moet de huurder deze ruimte daadwerkelijk gebruiken als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimte.

Het ter beschikkingstelling van een theaterzaal waarbij ook theatertechnici ter beschikking worden gesteld, of bij de ter beschikkingstelling van sportaccommodaties aan sporters, wordt als btw-belaste activiteit aangemerkt. Deze tegemoetkoming geldt ook voor andere onroerende zaken, zoals ruimten in een hotel-, café- en restaurantbedrijf als die ruimte ter zake van de verhuur uitsluitend wordt gebruikt als congres-, vergader- of tentoonstellingsruimten, en aan de voorwaarden als genoemd in bovenstaande alinea is voldaan.

De minister kan deze vrijstelling op gezamenlijk verzoek van huurder en verhuurder beëindigen (Staatscourant 2013 nr. 26851 30 september 2013, bladzijde 12). Dit betekent dat de btw slechts een onderdeel van de huurprijs uit kan maken, indien en voor zover dit tussen partijen is overeengekomen (partijen opteren voor btw-plichtige verhuur) én de btw-vrijstelling middels een beschikking is opgeheven. Als voor deze mogelijkheid van geopteerde btw wordt gekozen, dan moet de huurder tevens het gehuurde in gebruik nemen voor het einde van het boekjaar waarin hij is gaan huren. Dit wordt de referentieperiode genoemd. Door de referentieperiode toe te passen wordt aangesloten bij het boekjaar van de verhuurder. Als het gehuurde niet gedurende het boekjaar in gebruik is genomen, dan is niet voldaan aan de optie en is de verhuur dus alsnog vrijgesteld. In sommige gevallen kan op basis van het Vastgoedbesluit de referentieperiode worden verlengd, waardoor de verhuring toch kan worden belast gedurende de periode in het boekjaar dat het gehuurde niet in gebruik is genomen.

Verplichte facturering bij btw belaste huur 

Als btw-heffing over de verschuldigde huur is overeengekomen, dan heeft de huurder recht op facturen ten behoeve van zijn administratie ten behoeve van zijn btw-administratie. Dit geldt ook als de huurder een particuliere huurder is. Het hof Den Haag overwoog in haar arrest van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:456) dat de verhuurder ook facturen naar de huurder moet sturen als de huurder een particuliere huurder is. Het hof overwoog daaromtrent dat de verhuurder door de onroerende zaak aan deze persoon te verhuren deze als ondernemer in de zin van artikel 7, tweede lid, onderdeel b, Wet OB 1968 is aan te merken. De huurder kan uitsluitend als ondernemer de gezamenlijke keuze voor belaste verhuur zijn aangegaan en is op basis van de dan ook voor hem als ondernemer geldende administratieve verplichtingen verplicht facturen uit te reiken en wel conform de daarvoor geldende wettelijke vereisten (artikelen 34 tot en met 37b Wet OB 1968).

Wanneer vervalt het recht op btw belaste huur?

Het recht op belaste verhuur vervalt als de huurder de onroerende zaak niet heeft gebruikt of niet meer gebruikt voor omzet die voor ten minste 90% (of 70%) belast is met btw. Hierbij zijn 4 situaties mogelijk:

  1. De onroerende zaak wordt als woning gebruikt. Het recht op belaste verhuur vervalt vanaf de datum dat de onroerende zaak als woning wordt gebruikt.
  2. De verhuur is in het 1e boekjaar onterecht belast omdat de huurder het pand niet heeft gebruikt voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van de verhuur.
  3. De verhuur is in een later boekjaar onterecht belast, waarbij de huurder in redelijkheid niet kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarde zou voldoen van gebruik voor ten minste 90% (of 70%) belaste omzet. Het recht op belaste verhuur blijft voor dat boekjaar bestaan. Als de huurder in het volgende boekjaar weer niet aan de voorwaarde voldoet, vervalt het recht met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.
  4. De verhuur is in een later boekjaar onterecht belast, waarbij de huurder in redelijkheid kon voorzien dat hij niet meer aan de voorwaarden zou voldoen. Het recht op belaste verhuur vervalt met terugwerkende kracht vanaf het begin van dat boekjaar.

Gevolgen voor de verhuurder als het recht op belast verhuur vervalt
Als het recht op belaste verhuur vervalt, heeft de verhuurder ten onrechte btw aan de huurder in rekening gebracht. Ook heeft de verhuurder dan misschien ten onrechte btw afgetrokken als voorbelasting. Dit dient dan als volgt hersteld te worden:

  • De verhuurder stuurt verbeterde facturen, zonder btw, aan de huurder.
  • Heeft de verhuurder bij aankoop van het pand btw betaald en afgetrokken? En vervalt het recht op belaste verhuur binnen de herzieningstermijn (deze termijn luidt 10 jaar)? Dan moet de verhuurder de afgetrokken btw (gedeeltelijk) terugbetalen.
  • Heeft de verhuurder btw over kosten voor het pand afgetrokken als voorbelasting? Dan moet de verhuurder dit terugbetalen via de btw-aangifte. De verhuurder verrekent het bedrag dat er betaald moet worden, met de btw die afgetrokken kan worden.
  • Er kan bij de belastingdienst ook worden gevraagd om een naheffingsaanslag.
  • De verhuurder kan bij de Belastingdienst de btw terugvragen die ten onrechte op uw btw-aangifte is betaald. Dit kan ook worden gecombineerd  met een verzoek om een naheffingsaanslag.

Gevolgen voor de huurder als het recht op belast verhuur vervalt
Als het recht op belaste verhuur vervalt, heeft de huurder ten onrechte de betaalde btw afgetrokken als voorbelasting. De huurder herstelt dit als volgt:

  • De huurder stuurt binnen 4 weken na afloop van het boekjaar een verklaring aan de verhuurder dat hij niet meer voldoet aan de voorwaarden voor belaste verhuur. Hij stuurt een afschrift van deze verklaring aan de Belastingdienst. Als hij dit niet doet, kan hij aansprakelijk worden gesteld voor de btw die de verhuurder ten onrechte heeft afgetrokken als voorbelasting.
  • De huurder betaalt de btw die hij eerder heeft afgetrokken als voorbelasting, terug via de btw-aangifte. De huurder verrekent dit dan met de aftrekbare btw. Ook kan hij de belastingdienst vragen om een naheffingsaanslag.

Overeengekomen Btw-schade

Als de btw niet doorbelast kan worden, dan wordt er ook wel gesproken van btw-schade. De schade bestaat er dan onder meer uit dat de verhuurder bij de oplevering van een nieuwe onroerende zaak de over deze onroerende zaak berekende btw (de investerings-BTW). Als deze investerings-btw bij de levering van het pand is voldaan, dan is deze btw aftrekbaar. Partijen moeten wel correct beschrijven waaruit deze btw-schade bestaat. Als deze schade in het huurcontract te beperkt staat omschreven, dan kan verhuurder alleen deze beperkte schade aan de huurder doorbelasten.

Als de verhuring niet aan de eisen voor btw-belaste verhuring voldoet, dan wordt de verhuring geacht met terugwerkende kracht te zijn vrijgesteld van btw.

Als het pand is verhuurd na oplevering en deze verhuring btw belast is, dan hoeft deze btw over de verhuring niet terug te worden betaald. Gedurende tien jaren kan de belaste btw ter zake de oplevering van het pand aan de onroerende zaak worden toegerekend. Die toerekening van de btw is ook mogelijk bij panden die geheel zijn verbouwd en na verbouwing in gebruik zijn genomen. De met deze verbouwing gemoeide btw is dan ook aftrekbaar.
De huurder moet er wel goed op letten dat hij niet na de genoemde periode van tien jaar btw aan de verhuurder vergoedt over deze investeringen, want de verhuurder is dan al gecompenseerd voor de over deze investeringen belaste BTW.
In de ROZ-voorwaarden is een bepaling opgenomen waarmee partijen vrijwillig overeenkomen de BTW-schade te compenseren als er geen recht meer is om btw over de verhuring te berekenen. Deze btw-schade komt feitelijk neer op een verhoging van de huurprijs. Partijen doen er goed aan een percentage vast te zetten ten behoeve van de btw-schade. Dat geeft duidelijkheid over de hoogte van de schade. Nadeel is dan wel dat de schade die hoger is dan dit percentage niet geclaimd kan worden.

Deze btw-schade komt feitelijk neer op een verhoging van de huurprijs. Ik vroeg mij in eerste instantie af hoe deze regeling zich verhoudt met de regeling van artikel 7:303 BW. Deze regeling is immers semi-dwingend recht . Bij nader inzien komt deze regeling niet in strijd met de regels van artikel 7:303 BW. Er is immers geen sprake van een huurverhoging bij doorbelasting van schade, maar er is sprake van een door partijen bij aanvang van de overeenkomst voorziene situatie, waarbij door de verhuurder de door partijen bij aanvang van de overeenkomst geopteerde btw niet meer kan worden doorbelast; de verhuurder lijdt als gevolg hiervan schade en deze schade wordt door partijen door een contractueel beding aan de huurder doorbelast. Als deze schade vervolgens aan de huurder wordt doorbelast, dan is er geen sprake van een verhoging van de huur; er is daarentegen sprake van doorbelasting van schade naast het bedrag dat de huurder aan huur dient te voldoen. Dat deze schadecomponent door de huurder als huurverhoging wordt gevoeld, maakt dit niet anders. [/ms-protect-content][/su_expand]

Als de btw door een wijziging van de wet, waarvan de wijziging op het moment van het sluiten van de overeenkomst niet viel te voorzien, niet meer doorbelast kan worden, dan kan de bepaling ter zake het doorbelasten van schade wellicht niet ten laste van de huurder worden gebracht. Het lijkt dan meer voor de hand te liggen deze schade voor rekening van de verhuurder te laten. De huur van bedrijfsruimte is immers in beginsel onbelast, tenzij partijen opteren voor belaste huur, zodat het in een dergelijke uitzonderlijke situatie reëler is het risico voor het niet meer doorbelasten van de huur voor rekening voor de verhuurder te laten. Onder deze uitzondering valt niet de situatie dat de btw niet meer aan de huurder doorbelast kan worden als de huurder te weinig btw belaste activiteiten in het gehuurde ontplooit. Een dergelijke situatie hebben partijen dan wél verdisconteerd bij aanvang van de overeenkomst.

De btw over de investering over de eerste tien jaar is min of meer eenvoudig te berekenen. Dit is uiteraard anders voor de btw-schade op de onderhouds- en beheerskosten. Deze kosten zijn variabel. Het btw-verlies over dit deel wordt dan bepaald door de aard en omvang van het uit te voeren onderhoud. Daarnaast is van belang of er meerdere huurders gebruik maken van het pand, waarbij verschillende btw-regimes naast elkaar kunnen lopen. Het is daarom handig deze schade jaarlijks achteraf op nacalculatiebasis af te rekenen.

Als bron heb ik voornamelijk de site van de belastingdienst gebruikt op 31 oktober 2019.

Constructies om huurbescherming te omzeilen

Laatst bijgewerkt op 2020-03-01 om 17:43:20

De naamstelling van  het contract is niet bepalend voor de kwalificatie van een huurovereenkomst. Als er boven het huurcontract staat vermeld dat er sprake is van een overeenkomst kantoorruimte, dan is het regime van kantoorruimte niet van toepassing als het gehuurde winkelbedrijfsruimte blijkt te zijn. Het regime van winkelbedrijfsruimte is dan op deze situatie van toepassing. Zo kan er boven een huurcontract “huurovereenkomst woonruimte” staan, doch als het contract niet voldoet aan de vereisten van een huurovereenkomst (woonruimte), dan is het huurregime niet op deze situatie van toepassing. Een dergelijk situatie werd behandeld door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van  3 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3230).  In deze kwestie kwam het hof tot de conclusie dat er sprake was een beheerovereenkomst en niet van een huurovereenkomst.

In deze situatie was een woning verhuurd en hadden partijen een huurovereenkomst woonruimte uit de lade getrokken. Partijen waren onder meer overeengekomen dat partij aan wie de woning in gebruik was gegeven deze woning mocht verhuren en beheren gedurende 12 maanden. Deze gebruiker heeft de woning vervolgens kamersgewijs verhuurd aan derden.  In de huurovereenkomsten van de kamerhuurders is in artikel 3.1 vermeld dat zonder opzegging de huurovereenkomst stilzwijgend doorloopt. De aanduiding van de Verhuurder/Eigenaar en de artikelen 9 (over het beheer door gebruiker) en 13 (over de machtiging aan gebruiker  tot verhuur en beheer) waren in deze contracten ongewijzigd overgenomen. Deze kamerhuurovereenkomsten zijn door gebruiker  ondertekend als “Beheerder” met een handtekening en een paraaf alsmede een stempel van deze gebruiker. Op een gegeven moment werd de overeenkomst opgezegd en beriep de gebruiker zich op huurbescherming. In eerste aanleg heeft de eigenaar zich nog op het standpunt gesteld dat de gebruiker te kort schoot in de verplichtingen uit de beheerovereenkomst doordat de gebruiker had nagelaten de kamerhuurovereenkomsten tijdig op te zeggen. In eerste aanleg vond de kantonrechter de stelling dat er sprake zou zijn van een beheerovereenkomst onvoldoende onderbouwd en wees een vordering op deze grond af. In hoger beroep baseerde de eigenaar zich primair op de stelling dat er sprake was van een beheerovereenkomst.  De eigenaar baseerde de beëindiging allereerst op de opzegging en subsidiair op ontbinding van de overeenkomst wegens tekortschieten in de nakoming daarvan.

Volgens het hof voldeed de overeenkomst weliswaar aan de voorwaarde om als huurovereenkomst aangemerkt te worden. Echter is het volgens het hof uit het enkele feit dat de overeenkomst voldoet aan alle elementen van de wettelijke omschrijving van een huurovereenkomst, nog niet voldoende voor een kwalificatie als huurovereenkomst. Beslissend is immers of in de gegeven omstandigheden, gelet op hetgeen de partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard zijn dat deze in zijn geheel beschouwd als huurovereenkomst kan worden aangemerkt, aldus de Hoge Raad in het zogenoemde Timeshare-arrest van 11 februari 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BO9673).

Volgens het hof was het blijkens de tekst van de overeenkomst met de eigenaar kennelijk de bedoeling een overeenkomst met een minimale duur zonder tussentijdse opzegmogelijkheid, maar ook met grote vrijheid van beëindiging en zonder automatische verlenging aan het einde van de contractuele duur te sluiten. Deze combinatie van wensen is door middel van een huurovereenkomst lastig te verwezenlijken, maar levert met een beheerovereenkomst geen enkel probleem op.

Het hof redeneert als volgt. In de overeenkomst die partijen hebben  gesloten is de gebruiker niet alleen als huurder maar ook als beheerder genoemd. Naar normaal taalgebruik is de beheerder degene die in opdracht van de verhuurder de dagelijkse uitvoering van de huurovereenkomst regelt en als zodanig voor de huurder als aanspreekpunt fungeert. De vermelding van de gebruiker als beheerder vormt dan ook een sterke aanwijzing dat de overeenkomst minst genomen ook trekken heeft van een beheerovereenkomst. de gebruiker kan immers niet voor zichzelf als aanspreekpunt fungeren. Verder heeft de gebruiker erkend dat hij op zich heeft genomen bepaald onderhoud te verrichten dat “normaal” voor rekening van de eigenaar als verhuurder zou komen. Aangezien een dergelijke afwijking van de wettelijke verdeling van onderhoudsverplichtingen in een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte nietig is, is ook dit een aanwijzing dat partijen niet een huurovereenkomst maar een beheerovereenkomst op het oog hebben gehad. Voorts is in artikel 13 van de overeenkomst door de eigenaar met zoveel woorden aan de gebruiker toestemming verleend de woning te verhuren en te beheren. Uit de feiten kan voorzichtig worden afgeleid dat de gebruiker de huurpenningen mocht incasseren namens de eigenaar en  deze inkomsten onder aftrek van de met de eigenaar bedongen vergoeding naar de eigenaar doorsluisde. Uit het arrest blijkt niet letterlijk dat dit het geval was.

Ook hier weer de vermelding van beheer, waaruit moet worden afgeleid dat het, zoals de eigenaar heeft gesteld, inderdaad de bedoeling van partijen is geweest dat de gebruiker als beheerder zou gaan optreden en in dat kader ook huurovereenkomsten zou afsluiten. In de praktijk heeft de gebruiker zich ook niet als een huurder, maar als een beheerder gedragen. In de door hem afgesloten kamerhuurovereenkomsten heeft hij zichzelf niet als verhuurder, maar uitsluitend als beheerder vermeld. Verder zou de eigenaar de kamerhuurders ook als huurders hebben aangeduid en zou de gebruiker ervan uit zijn gegaan dat de kamerhuurders net als hijzelf een rechtstreekse relatie met de eigenaar hadden. Het hof komt aldus tot oordeel dat er tussen de kamerbewoners en de eigenaar een huurrelatie is ontstaan.  Het hof kwalificeerde de overeenkomst evenmin als een gemengde overeenkomst ex artikel 6:215 BW.  Het onderwerp gemengde overeenkomsten behandel ik uitgebreid in het onderdeel “Gemengde overeenkomsten“.  Ik beschrijf in dit hoofdstuk dat het in sommige situaties mogelijk is om verschillende huurregimes naast elkaar te van toepassing te laten zijn. terwijl dit in andere situaties soms niet mogelijk is. Als het niet mogelijk is dat er verschillende huurregimes naast elkaar bestaan, dan zal het huurregime dat het meest bepalend is, de rechtsverhouding in het geheel beheersen.   

In dit soort situaties kan het kwartje ook naar de andere vallen. Er had hier ook geredeneerd kunnen worden of de beheerder voldoende volmacht had om namens de verhuurder huurovereenkomsten af te sluiten. Uit het arrest maak ik niet zonder meer op dat er een volmacht ex artikel 3:61 BW aanwezig was. Uit de weergeven feiten blijkt niet dat deze volmacht aanwezig was. Verder is niet duidelijk of de huurders erop mochten vertrouwen dat de gebruiker deze huurders van onzelfstandige woonruimte middels een toereikende volmacht aan de eigenaar kon binden. Nu dit zeker geen uitgemaakte zaak is staat het de eigenaar vrij om tegen de huurders van woonruimte een ontruimingsprocedure te voeren op grond van het bewonen van de woonruimte zonder recht of titel.

Het effect voor de huurder van onzelfstandige woonruimte is verschillend als er sprake zou zijn van onderhuur of wanneer deze huurder rechtstreeks een relatie met de eigenaar aangaat. In het hoofdstuk “De positie van de onderhuurder” ga ik hier nader op in.  Het komt er kort gezegd op neer dat de huurder van onzelfstandige woonruimte geen huurbescherming toekomt. De kamerhuurder die rechtstreeks een relatie met de eigenaar aangaat komt wel huurbescherming toe.  Als de eigenaar de huurovereenkomst door opzegging wenst te beëindigen, dan zal dit volgens de wet van artikel 274 BW plaats dienen te vinden. De huurder van onzelfstandige woonruimte had ook rechtstreeks met de beheerder een overeenkomst kunnen sluiten. De beheerder zou dan als middellijk vertegenwoordiger zijn opgetreden (zie hierover het onderdeel “Is de beheerder of de verhuurder procespartij?“).  Als de relatie tussen de eigenaar en de beheerder dan afloopt, dan genieten de huurders van onzelfstandige woonruimte geen huurbescherming. Dit kan anders zijn als dit een constructie tussen partijen betreft om niet aan huurders vast te zitten. De dwingend rechtelijke regels over huurbescherming kunnen een door de verhuurder opgezette constructie om huurbescherming te voorkomen doorkruisen. Een voorbeeld hiervan wordt gegeven door het arrest van de Hoge Raad van 29 mei 2009 (ECLI:NL:HR:2009:BH7356). In deze situatie was woonruimte verhuurd en was een gebruiksrecht verleend ten aanzien van de zolderverdieping. Op de zolder was doucheruimte gelegen. De verhuurder was de mening toegedaan dat het gebruiksrecht van de zolder opgezegd kon worden, omdat dit naar de mening van de verhuurder buiten het huurrecht zou vallen. Het hof was van oordeel dat het gebruiksrecht geen huur was en daarom beëindigd kon worden. De Hoge Raad neemt in rechtsoverweging 3.7.2 de volgende overweging tot uitgangspunt van haar beslissing. Voor de beantwoording van de vraag of het gebruik van de bewuste zolderruimte onderdeel uitmaakt van de gehuurde woonruimte, moet worden onderzocht hetgeen partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het verhuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. Hierbij is niet zonder meer beslissend de wijze waarop dit gebruik in de overeenkomst is omschreven of gekwalificeerd, nu het aankomt op de zin die verhuurder en huurder in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen uit de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof was kennelijk alleen van de letterlijke omschrijving van de huurovereenkomst uitgegaan en had daarmee volgens de Hoge Raad een onjuiste maatstaf toegepast.  Volgens de Hoge Raad was het arrest van het hof niet voldoende gemotiveerd door de reeds bij de aanvang van de huur op de zolder aanwezige doucheruimte niet mee te rekenen tot het genot van de woonruimte dat de verhuurder krachtens de huurovereenkomst verplicht is aan de huurder te verschaffen. Daarbij wordt in aanmerking genomen dat een douchegelegenheid in het algemeen een wezenlijk onderdeel uitmaakt van het te verschaffen genot van woonruimte, terwijl het hof onverklaard heeft gelaten waarom dit recht van gebruik in de overeenkomst is afgezonderd van de huur van de woning en in dat geval zonder tegenprestatie wordt verschaft, waardoor de mogelijkheid is opengebleven dat dit louter is geschied om het recht van gebruik van de halve zolder aan de voor bescherming van de huur van woonruimte geschreven dwingendrechtelijke regels te onttrekken. De Hoge Raad prikt door de constructie heen beschouwt het afgegeven gebruiksrecht dus wel als verhuurde ruimte.

In de zaak die voor de rechtbank Midden-Nederland speelde, werd in het kader van het belang van de huurder in het vonnis van deze rechtbank van 10 augustus 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:4511 juist gekozen voor het huurregime van artikel 7:230a BW. De rechter was daarom van oordeel dat de strekking van de bedoeling van de uitspraak van het Zonshofje-arrest er toe diende te leiden dat de regeling van artikel 7:230a BW van toepassing is. Volgens dit regime leidt het overlijden van een huurder ex artikel 7:229 BW niet tot huurbeëindiging. Er moet immers bij de beantwoording van de vraag of en in hoeverre een hoofdhuurovereenkomst op grond van Zonshofje van kleur verschiet in die zin dat op een overeenkomst betreffende de huur van onroerend goed niet zijnde woonruimte de regels van woonruimte van toepassing zijn, gekeken worden of de bescherming van de onderhuurders daarmee gediend is. Ik heb deze uitspraak uitgebreid behandeld in het onderdeel “Huurovereenkomst van korte duur“.  Uit deze uitspraken kan dus worden herleid dat als het huurrecht van de huurder van (onzelfstandige) woonruimte door een bepaalde door de verhuurder opgezette constructie in gedrang komt met het doel om de huurder huurbescherming te ontnemen, de beschermende regeling van het huurrecht woonruimte overheerst.

Hiervan kan sprake zijn als er een bedrijf bij de verhuring betrokken, die geen commerciële activiteiten in het kader van beheer van verhuring heeft.  Verder dient er sprake te zijn van een partij die niet zelf gebruik van het gehuurde maakt, maar slecht het gehuurde gebruikt voor wederverhuur van het gehuurde.  Ook als de opzegging door de eigenaar wegens misbruik van bevoegdheid (zie artikel 3:13 BW) of wegens redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn kan de opzegging van de onzelfstandige woonruimte worden verhinderd.