Herstel gebreken op verzoek huurder – Updates

Laatst bijgewerkt op 2024-02-11 om 23:27:39

  • Bijgewerkt 5 september 2011. In onderdeel huurvermindering als gevolg van gebreken foutief geplaatst artikel 6:209 BW vervangen door 7:209 BW;
  • Bijgewerkt 5 september 2011. Het hof te ‘s-Gravenhage arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ). Huurders komt huurvermindering toe wegens gebreken aan het gehuurde. Exoneratie kan de huurders niet worden tegengeworpen;
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012.
  • Bijgewerkt 20 december 2012. Aanvulling grondslag opschorting van huur en grondslag huurvermindering Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr 3, (onder 6)
  • Bijgewerkt 26 februari 2013. Volgens het gerechtshof te Leeuwarden is opschorting van de huur op grond van de overwegingen in haar arrest van 4 december 2013 ( LJN: BZ0498, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.354/01 ) toegestaan, omdat de algemene voorwaarden dit niet uitsloten.
  • Bijgewerkt 14 april 2013, retentierecht, huurvermindering wegens gebreken aan het gehuurde.
  • Bijgewerkt 9 januari 2014, Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ) waarin huurvermindering wegens waterschade werd afgewezen.
  • Bijgewerkt 12 januari 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 7 januari 2014ECLI:NL:GHSHE:2014:10 . Overeengekomen herstelwerkzaamheden zijn voor rekening van de huurder van 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • Bijgewerkt 4 maart 2014, verandering forfaitaire verhuisvergoeding naar € 5.799 (prijsbasis maart 2014).
  • Bijgewerkt 6 juni 2014. Ingevoerd onderdeel: “Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs”.
  • Bijgewerkt 9 juli 2014. Opmerking ingevoerd over wijziging van de huurverlaging door de Huurcommissie op grond van een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximale huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel.
  • Bijgewerkt 13 augustus 2014. Zonder de mededeling dat de herstelwerkzaamheden nog niet goed zijn uitgevoerd door de huurder mag deze niet het zelfklusrecht ex artikel 7:206 lid 3 BW toepassen (Noot 13).
  • Bijgewerkt 21 september 2014. Als de verhuurder tot herstel over gaat, dan mag deze zelf bepalen op welke wijze herstel ter hand wordt genomen. Dit werd beslist in een vonnis van de kantonrechter in kort geding van de rechtbank te Amsterdam van 13 maart 2012 Noot 67aa .
  • Bijgewerkt 20 januari 2015. In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ( ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2015 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304 het onbetaald laten van de helft van de huur buitenproportie. Hier werd ook nog vastgesteld dat een ingebrekestelling voor opschorting van de huur niet noodzakelijk is. Wel is een kennisgeving noodzakelijk.
  • Bijgewerkt 7 mei 2015. Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 9 december 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:5191 ): herstel van een loshangend keukenkastje wordt niet zonder meer als kleine herstelling aangemerkt.
  • Bijgewerkt 11 september 2015. Formulieren Huurcommissie bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 6 april 2016. Het gerechtshof te Amsterdam heeft zich in haar arrest van 29 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 in het kader van een buitengerechtelijke ontbinding door de huurder wegens het uitblijven van herstel van het gehuurde uit moeten spreken over de redelijke termijn van herstel. Het hof achtte de in de brief van 2 december 2013 gestelde termijn voor herstel van 4 weken mede in het licht van de hier aan voorafgaande berichten niet onredelijk kort. Dit gold eens te meer nu de verhuurder vrijwel niets had gedaan om het gehuurde te herstellen.
  • Bijgewerkt 22 augustus 2016. Ingevoerd het onderdeel “Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken”.
  • Bijgewerkt 19 september 2016. Het verwijderen van een grote hoeveelheid papiervisjes, die niet zonder noemenswaardige kosten verwijderd kunnen worden, wordt als herstelwerkzaamheid ten laste van de verhuurder aangemerkt (Rechtbank Oost-Brabant, vonnis van 5 maart 2015, 3246085 \ CV EXPL 14-8326, ECLI:NL:RBOBR:2015:5196, niet gepubliceerd op rechtspraak.nl)..
  • Bijgewerkt 2 oktober 2016. Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. Ontruiming werd toegewezen.
  • Bijgewerkt 19 februari 2017. Ingevoerd Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 .
  • Bijgewerkt 11 februari 2017. Het vervangen van een schutting is niet een verplichting die op basis van het Besluit kleine herstellingen van de huurder kan worden gevergd. Dit werd onder meer beslist in het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 8 juli 2016 (ECLI:NL:RBROT:2016:5048 )
  • Bijgewerkt 9 juni 2017. Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwaarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort durende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. de opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 11 juli 2017. Huurverlaging mogelijk vanaf medeling van de huurder
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Er moet bedacht worden dat op de procedure artikel 16 lid 4 UHWjo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De 8 weken termijn als genoemd in artikel 7:262 BW is daarom niet van toepassing.
  • Bijgewerkt 16 augustus 2018. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken.
  • Bijgewerkt 11 november 2018. Dat verzuim zonder ingebrekestelling bij duurovereenkomst in kan treden werd door de Hoge Raad in haar arrest van 11 januari 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD4925) ook beslist. Het ging hier om de vraag of de verhuurder de huurovereenkomst kon ontbinden zonder een ingebrekestelling te hebben verstuurd.
  • Bijgewerkt 16 februari 2019. Zo werd in het vonnis van de kantonrechter te Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7856) ten aanzien van een gebroken ruit (een grote ruit op de eerste verdieping) beoordeeld dat dit geen kleine herstelling betrof, omdat er sprake van van kostbare herstelwerkzaamheden.
  • Bijgewerkt 22 februari 2019. Zo  diende de huurder volgens een vonnis  van de rechtbank Rotterdam van 21 september 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:7810)  bij vertrek uit de woning nicotineaanslag uit de woning te verwijderen. Nicotineaanslag wordt als schade aan het gehuurde gezien en/of niet voldoende gepleegd onderhoud aan het gehuurde. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort.
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. De Hoge Raad zegt de over mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft.
  • Bijgewerkt 23 juni 2019. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt.
  • Bijgewerkt 14 juli 2019. Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, zou het recht op opschorting komen te vervallen wanneer het gebrek niet langer aanwezig is (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2019:2137).  In deze zaak had de huurder zelf zorggedragen voor herstel van het gebrek.
  • Bijgewerkt 9 februari 2009; Deze tekortkoming moet ontbinding kunnen rechtvaardigen. Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335). In deze zaak zou de vloerverwarming onvoldoende werken, maar kon er toch nog een gemiddelde temperatuur van 20,5 graden Celsius worden bereikt. Niet voldoende gebrek om huurverlaging te rechtvaardigen.
  • Bijgewerkt 18 maart 2020. Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 oktober 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3593) een oordeel moeten geven of de huurder naast vermindering van de huurprijs ook recht heeft op immateriële schadevergoeding. Het hof besliste dat hiervan in deze zaak geen sprake kon zijn.
  • Bijgewerkt 18 maart 2020. Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of ter zake gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is een afweging gegeven op basis van artikel 6:106 BW.
  • Bijgewerkt 2 december 2020. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1940) beslist dat een verhuurder het huurgenot niet op mocht schorten wegens onbetaald blijven van de huur door de huurder.
  • Bijgewerkt 2 juni 2022. In het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Overijssel van 16 november 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:4376) heeft de rechter beslist dat – niettegenstaande een beding in de algemene bepalingen dat opschorting van de huur niet toegestaan was – de huurder betaling van de huursom mocht opschorten na vernietiging van het beding, waarin opschorting was uitgesloten.
  • Bijgewerkt 1 november 2022. De huurder die uit de woning vertrekt zonder  nicotineaanslag te verwijderen schiet daarom te kort. In gelijke zin luidde ook het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 26 april 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:1257). In deze kwestie werd nicotineaanslag bij het einde van de huurovereenkomst niet als normale slijtage aangemerkt.
  • Bijgewerkt 26 februari 2023. De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar vonnis van 9 juni 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:2770) een zaak moeten beoordelen, waarbij ook sprake was van tegenvallende bezoekers bij een nieuw winkelcentrum. Er was sprake van tegenvallende bezoekersaantallen doordat er minder inwoners in een woonwijk nabij het winkelcentrum zijn komen wonen. Geen gebrek. Geen onvoorziene omstandigheden.
  • Bijgewerkt 26 februari 2023. De rechtbank Noord-Holland heeft in kortgedingvonnis van 28 juni 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:5259) beslist dat leegstand van bedrijfsruimten in het winkelcentrum geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is.
  • Bijgewerkt 26 februari 2023. Een zaak waarbij een beroep de redelijkheid en billijkheid wegens leegstand werd gehonoreerd is gewezen door de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 29 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:421). Leeg verzorgingstehuis en een kapper die geen kant op kon.
  • Bijgewerkt 5 maart 2023. De rechtbank Amsterdam kwam op 11 oktober 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:5684). Nu het niet gaat om een uitspraak van de Huurcommissie op grond van een van de in het BW geregelde procedures, is evenmin de zogenaamde “fictieve wilsovereenstemming” van toepassing, die inhoudt dat partijen aan een uitspraak van de huurcommissie gebonden zijn als zij zich niet binnen acht weken tot de kantonrechter wenden. De kantonrechter achtte zich ontvankelijke in de vordering van de huurder.
  • Bijgewerkt 17 september 2023. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 4 januari 2022 (ECLI:NL:GHARL:2022:15) beslist dat de verhuurder geen gebreken aan het gehuurde hoede te verhelpen omdat dit uitgaven vereiste die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn (artikel 7:206 lid 1 BW).
  • Bijgewerkt 26 november 2023. Naar het oordeel van de Hoge Raad moet bij de beantwoording van de vraag of tijdig is geprotesteerd op de voet van artikel 6:89 BW gelet worden op alle omstandigheden van het geval. Dit standpunt van de Hoge Raad komt terug in een arrest van de het hof Arnhem-Leeuwarden van 4 april 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:2890). Door pas na ongeveer 15 jaar te klagen, klaagt de huurder te laat.
  • Bijgewerkt 11 februari 2024. De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar kortgedingvonnis van 3 oktober 2023 (ECLI:NL:RBMNE:2023:5177) beslist dat huurders tekort waren geschoten in nakoming van de verplichtingen uit de overeenkomst doordat zij bekend waren met een dreiging met een explosief door derden, maar daarvan geen melding hebben gemaakt bij de politie of de verhuurder.

Herstel woning door afdeling Bouw- en Woningtoezicht

Laatst bijgewerkt op 2018-06-23 om 15:15:47

Krachtens art. 14 van de Woningwet kunnen Burgemeester en Wethouders van de gemeente een aanschrijving richten aan de eigenaar van een woning als voorzieningen aan die woning aangewezen zijn. Als de eigenaar nalaat aan zo’n aanschrijving te voldoen kan bestuursdwang volgen, in de vorm dat de gemeente de verlangde voorzieningen zelf laat uitvoeren en de kosten op de eigenaar verhaalt. Een huurder kan deze gemeentelijke dienst Bouw- en Woningtoezicht ook attent maken op het gebrek. In theorie is het dan mogelijk dat de gemeente de verantwoordelijke persoon aanschrijft om het gebrek te herstellen. Deze weg staat alleen open als het gaat om brandgevaarlijke situaties, of situaties die tegen de plaatselijke verordeningen indruisen en/of als de bouwkundige staat van het gehuurde gevaar oplevert.
De eigenaar en/of de verhuurder kan zich tegen deze bestuursrechtelijke weg verzetten. Hij kan, door zich tegen een beschikking te verzetten, de situatie een lange tijd rekken. Bestuurlijke procedures lopen immers over lange termijnen, zodat oplossing van het gebrek langs deze weg niet op snelle wijze zal zijn te realiseren.

Vermindering van de huur als gevolg van een gebrek aan het gehuurde

Laatst bijgewerkt op 2023-03-05 om 23:41:19

Inleiding
Onder het oude recht werd door de rechter nogal eens bepaald dat de opgeschorte huur niet betaald behoefde te worden. Soms werd niet meer verlangd dat een uitgestelde betaling alsnog plaats moest vinden. Onder het huidige recht is dit in beginsel niet mogelijk. Ik leg in dit hoofdstuk de verschillende mogelijkheden uit om huurverlaging te bewerkstelligen. Hierbij zal de vordering tot huurverlaging op grond van artikel 7:207 BW en de schadevergoedingsactie vallende onder artikel 6:270 BW na opschorting van de huur de revue passeren.
Het huidige recht geeft onder artikel 7:207 BW in samenhang met artikel 7:257 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte een specifieke regeling voor huurverlaging en huurbevriezing, die met zich meebrengt dat andere wegen, die daartoe voorheen wel werden gebruikt of voorgesteld, niet (meer) in aanmerking komen. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt deze regeling van artikel 7:257 BW niet. Mr. A. Bergers-Kemp en Mr. N. de Jong hebben in hun artikel in TvHB (nr 6 december 2019, pagina 424) betoogd dat het recht op huurprijsvermindering bezien kan worden als een lex specialis van ontbinding, waarop de verjaringsregeling voor ontbinding van toepassing is. Het bepaalde in artikel 6:268 BW is daarop van toepassing. Een beroep op huurprijsvermindering kan ‘te allen tijde’ worden gedaan als verweer. Dat daartoe een (reconventionele) vordering moet worden ingesteld, doet dan aan het afwerende karakter niet af.

Deze actie kan alleen worden ingesteld nadat de verhuurder van het gebrek in kennis is gesteld, of zonder kennisgeving als duidelijk is dat de verhuurder van het gebrek op de hoogte was. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 5 september 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:3583) beslist dat in de behoorlijke kennisgeving van het gebrek tevens besloten ligt dat een huurder de verhuurder toegang tot het gehuurde dient te verschaffen in het kader van het onderzoek naar de gebreken. Daarnaast moet de huurvermindering worden gevorderd en moet deze vordering door huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte binnen een bepaalde termijn worden ingesteld. Onderstaand komen deze punten aan de orde.

Volgens Kamerstukken II 1997/98, 26089, nr. 3, (onder 6) moet artikel 7:207 BW in verbinding met artikel 7:257 BW, als partiële ontbinding overeenkomstig de algemene regel van artikel 6:270 BW worden gezien. De regeling op grond van artikel 7:207 BW wijkt echter af van de algemene regels betreffende de ontbinding van overeenkomsten. De afwijking van deze algemene regeling brengt met zich mee dat huurvermindering moet worden gevorderd. Uit de toelichting op artikel 7:207 BW wordt duidelijk gesteld dat huurverlaging gevorderd dient te worden. In de zaak die diende voor de kantonrechter van de rechtbank Amsterdam vorderde de verhuurder een huurachterstand die door de huurder was opgebouwd. De huurder was van mening dat niet het overeengekomen huurgenot was geleverd en vond dat de huur verminderd diende te worden. De huurder verzuimde echter in reconventie de huurvermindering te vorderen. De rechter wees daarom de huurachterstand ten behoeve van de verhuurder in haar vonnis van 12 januari 2015 (3198000VV EXPL 14-18266) toe en kon geen huurvermindering toewijzen, omdat er ter zake van huurvermindering geen vordering was ingesteld.

De door elkaar lopende juridische termen (ontbinding op grond van de algemene regels en huurvermindering – partiële ontbinding – eveneens gebaseerd op de algemene regels van ontbinding als vervat in boek 6 BW) kunnen voor verwarring zorgen. Enerzijds heeft de huurder immers recht op partiële ontbinding, die is gebaseerd op de algemene regel als genoemd in boek 6 BW met een daaraan verbonden specifieke regel als beschreven onder artikel 6:270 BW, anderzijds maakt artikel 7:207 BW als speciale regel in aanvulling op de algemene regel duidelijk dat huurvermindering in rechte gevorderd moet worden. Dit wordt niet anders nu artikel 7:231 BW buitengerechtelijke ontbinding van de gehele overeenkomst mogelijk maakt. Het lijkt enigszins merkwaardig dat voor de gehele ontbindingsactie een buitengerechtelijke verklaring door huurder voldoende is, terwijl dit voor een actie op grond van artikel 7:207 BW onvoldoende is. De memorie van toelichting (MvT, Kamerstukken II 1997/98, 26089. nr. 3 p. 7 e.v.) geeft echter duidelijk weer dat de wetgever met deze regel heeft willen voorkomen dat er de mogelijkheid tot huurverlaging misbruik gemaakt zou kunnen worden.
Deze beperking zal in de praktijk meer effect hebben voor de huurders van geliberaliseerde woonruimte dan voor de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte. De eerste groep huurders dient immers de kantonrechter te raadplegen om de huurverlaging te bewerkstelligen, terwijl de tweede groep huurders kan volstaan met indiening van een eenvoudig verzoek bij de huurcommissie.
Hoe het ook zij: beide huurders vorderen aldus via verschillende rechtsgangen huurverlaging. Op grond van artikel 7:231 BW kan de huurder dus wél volledige ontbinding van de huur buiten rechte vorderen met daarbij als nevenvordering op grond van artikel 7:271 BW terugvordering van de huur. Aangezien de huurder bij voortzetting van de huur geen belang heeft, kan de huurder volgens de wet wel volstaan met een buitengerechtelijke ontbinding. Overigens zal een buitengerechtelijke ontbinding doorgaans wél resulteren in een procedure, omdat de verhuurder doorgaans zich niet zo maar neer zal leggen bij een dergelijke actie van de huurder, die zal moeten leiden tot terugbetaling van de huur.
Uit de toelichting bij deze wet (zie bovengenoemde kamerstukken) blijkt dat niet elk gebrek huurverlaging rechtvaardigt. Er kan immers weliswaar sprake zijn van een gebrek, doch als dit gebrek gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, dan is er geen grond voor huurvermindering. De kern van artikel 6:265 BW is immers dat er van (partiële) ontbinding alleen sprake kan zijn als dit gevolg wordt gerechtvaardigd door de aard van de tekortkoming. Deze tekortkoming moet ontbinding kunnen rechtvaardigen. Zie bijvoorbeeld het arrest van het gerechtshof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2335). In deze zaak zou de vloerverwarming onvoldoende werken, maar kon er toch nog een gemiddelde temperatuur van 20,5 graden Celsius worden bereikt. Volgens het hof zou de verwarming in ieder geval voldoen aan de minimale eis van de comfortnorm zoals door de Huurcommissie is gesteld. Experts hadden gesteld dat uit het onderzoek naar voren is gekomen dat ondanks dat de woning in theorie rekentechnisch voldoende vermogen heeft, de klachten van de huurder realistisch kunnen zijn. De huurder stelde dat de woning niet aan een comfortnorm zou voldoen. In de toelichting op artikel C2 van het Gebrekenboek van de Huurcommissie is volgens het hof een dergelijke norm niet te vinden, terwijl de huurder evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat die norm wel onder de reikwijdte van artikel C2 zou moeten worden begrepen. Ook is door de huurder niet aannemelijk gemaakt dat de door de kantonrechter gebruikte term ruimtetemperatuur een onjuiste of te beperkte aanduiding zou zijn voor de toepassing van artikel C2 van het Gebrekenboek. Het objectieve gegeven waarvan uitgegaan dient te worden is de ondergrens van 20º Celsius voor de verwarming van de woonkamer en daaraan voldoet de woning ook volgens de onderzoeken van de expert. Het hof tekent hierbij voor de goede orde aan dat het bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW niet gaat om de al dan niet optimale constructie van de vloerverwarmingsinstallatie, maar om de daarmee behaalde temperatuur in de woonkamer. Eerst wanneer die temperatuur van dien aard is dat aan de huurder niet het huurgenot wordt verschaft dat hij bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft, komt de vraag aan de orde in hoeverre dat een vermindering van de huurprijs rechtvaardigt. Op grond van het voorgaande is de slotsom dat dit niet het geval is.

Uit een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 23 september 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:4321) is duidelijk dat de rechter zich niet hoeft te houden aan de artikel 6 Besluit Huurprijzen Woonruimte en Bijlage II bij dat besluit (de forfaitaire percentages behorend bij de nulpunten). Daarvoor is volgens de kantonrechter redengevend dat de verhuurder de klachten serieus heeft genomen, onderzoek heeft moeten doen alvorens tot herstel te kunnen overgaan, en de vochtproblematiek zich enkel heeft beperkt tot de keuken. Naar het oordeel van de kantonrechter is er deels sprake van gebreken als bedoeld in categorie B (vochtproblemen in keuken).

Processueel aspect
De verhuurder kan van mening zijn dat de huurder ten onrechte betaling van de huur achterwege heeft gelaten en een huurincasso starten. De huurder die de huur heeft opgeschort wegens gebreken aan het gehuurde dient een eis in reconventie in te stellen als hij wordt geconfronteerd met een huurincasso. De huurder dient in het kader van zijn verweer in conventie te verwijzen naar gebreken in het gehuurde, die huurverlaging rechtvaardigen. Dit verweer moet dan wel worden gecompleteerd met een vordering van eis in reconventie. Doet de huurder dat niet, dan zal de rechter kunnen oordelen dat er gebreken aanwezig zijn die huurverlaging rechtvaardigen, doch bij gebreke van een vordering in reconventie zal de rechter geen tijdelijke verlaging van de huur toe kunnen wijzen. Dit is door het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 4 juni 2013 bevestigd (ECLI:NL:GHAMS:2013:1677 ). In plaats van het verrekeningsverweer ex artikel 6:136 BW in te stellen doet de huurder die huurverlaging wenst te ontvangen dit dus via een vordering in reconventie in te stellen.  Het hof te Amsterdam vervolgende die lijn in zijn arrest van 22 november 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:3267, WR 2023/16) door een huurprijsvermindering als verweer in conventie af te wijzen. De redenering van de rechtbank was dat huurprijsvermindering gevorderd dient te worden en dat daartoe een vordering in reconventie noodzakelijk is. Het verrekeningsverweer ex artikel 6:136 BW  is dus wel mogelijk ten behoeve van vorderingen waarvoor niet uitdrukkelijk een vordering ingesteld hoeft te worden, zoals wel het geval is bij huurvermindering. Het hof motiveert dit standpunt als volgt: Het door artikel 7:207 lid 1 BW vereiste “vorderen” moet strikt worden uitgelegd, in die zin dat het instellen van een, in dit geval, reconventionele vordering door de huurder noodzakelijk is voor een succesvol beroep op huurprijsvermindering. Als daarop slechts bij wijze van verweer aanspraak wordt gemaakt, kan dat niet tot huurprijsvermindering leiden. Dit blijkt uit het gebruik van het werkwoord ‘vorderen’ in genoemd artikel, waaruit kan worden afgeleid dat een dergelijke actieve handeling vereist is en ook uit de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 1997/98, 26089, 3, p. 3 en 18; Kamerstukken II 1999/00, 26089, 6, p. 11 en Kamerstukken I 2001/02, 26089, 162, p. 14). Daaruit volgt kort gezegd dat de huurder een vordering tot huurprijsvermindering in rechte moet instellen. Daarbij komt dat de verhuurder behoorlijk in staat moet zijn zich tegen een gevraagde huurprijsvermindering te verweren, hetgeen in zijn algemeenheid en gelet op de een-conclusieregel slechts mogelijk is als daadwerkelijk en tijdig een vordering is ingesteld.

Soms zie je dat een kantonrechter een dergelijke vordering als verweer toch toestaat, of dat er een vordering in reconventie in een dergelijk verweer wordt ingelezen. Juist is een dergelijke handelwijze dus niet. Er zal dus wel een vordering in reconventie ingesteld dienen te worden om huurverlaging te bewerkstelligen. Als de huurder bijvoorbeeld een waarborgsom nog terug meent te krijgen, dan kan dit wel als verrekeningsverweer ex artikel 6:136 BW worden ingesteld, tenzij  er sprake is van allerlei gebreken aan het gehuurde en niet duidelijk is wat de huurder terugkrijgt van de waarborgsom na verrekening van de herstelkosten.

Er kan geen sprake zijn van een periodieke huurverhoging als de huurprijs vanwege gebreken aan de woning tijdelijk is verlaagd. Dit is duidelijk vastgelegd in artikel 7:250 lid 2 BW. Als er sprake is van een contractueel overeengekomen verhoging (bijvoorbeeld bij geliberaliseerde woningenartikel 7:250 lid 2 BW is voor geliberaliseerde woonruimte niet van toepassing), dan lijkt huurverhoging wel mogelijk te zijn.

Als zich een verschil van mening voordoet tussen huurder of verhuurder of het herstel volledig plaats heeft gevonden, dan kan de verhuurder van niet-geliberaliseerde woonruimte zich op grond van artikel 12 lid 5 UHW tot de Huurcommissie wenden. De Huurcommissie geeft dan een oordeel of het gebrek al dan niet is verholpen. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden. Als het gebrek is verholpen, dan dient de huurder vanaf de maand volgend op de maand waarop het gebrek is verholpen, weer de normale huurprijs te betalen.
Verder moet bedacht worden dat op de procedure op grond van artikel 16 lid 4 UHW jo. artikel 12 lid 5 UHW de beroepstermijn van artikel 7:262 lid 1 BW niet van toepassing is. De procedure waarbij de Huurcommissie vast dient te stellen of de gebreken al dan niet zijn verholpen, is immers geregeld in het UHW. Op deze procedure zijn de artikelen als genoemd in de paragrafen 1 en 2 van Onderafdeling 2 in Titel 7.4 BW niet van toepassing. Aangezien in laatstgenoemde paragrafen de ‘fictie van wilsovereenstemming’ is geregeld, terwijl deze ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet is geregeld in het UHW, is deze ‘fictie van wilsovereenstemming’ niet van toepassing op de procedure waarin de Huurcommissie vaststelt of de gebreken zijn verholpen. Het staat partijen daarom vrij om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald.
In de procedure waarin de Huurcommissie is gevraagd om de huurverlaging op te heffen wegens opheffing van de gebreken, stond vermeld dat partijen zich conform artikel 7:262 BW binnen 8 weken tot de rechter kunnen wenden, indien zij zich niet met de uitspraak van de Huurcommissie kunnen verenigen. De kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214, niet gepubliceerd op Rechtspraak.nl, wél gepubliceerd in de WR 2018/22) daarom van oordeel dat het partijen vrijstaat om bij de (kanton)rechter een verklaring voor recht te vorderen omtrent het al dan niet opgeheven zijn van de gebreken waarvoor een tijdelijke vermindering van de huurprijs was bepaald en daarmee omtrent het al dan niet voortduren van de tijdelijke vermindering na 1 juli 2016. Een dergelijke vordering wordt volgens de rechter gebaseerd op artikel 7:207 BW dat bepaalt dat een huurvermindering ten gevolge van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen. Het staat partijen dus vrij om de rechter een oordeel te laten geven over voltooiing van de herstelwerkzaamheden ook na het verstrijken van de periode van 8 weken.

De rechtbank Amsterdam kwam op 11 oktober 2022 (ECLI:NL:RBAMS:2022:5684) tot eenzelfde oordeel als dat deze rechtbank ook op 26 oktober 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:10214) had gegeven.  In deze kwestie was er door een voorzittersuitspraak door de Huurcommissie beslist dat de gebreken waren verholpen en dat de huurder de oude huurprijs weer volledige diende te betalen. Tegen deze uitspraak had de huurder verzet aangetekend. Bij uitspraak van 24 december 2021 had de Huurcommissie het verzet van de huurder ongegrond verklaard en daarbij overwogen dat uit niets bleek dat het oordeel van de rapporteur niet juist zou zijn. Onderaan deze uitspraak stond vermeld dat partijen binnen acht weken na verzending van de uitspraak naar de rechter konen gaan als zij het niet eens zijn met de uitspraak.

Nadat deze uitspraak was gewezen deden zich ontwikkelingen voor waaruit bleek dat de problemen zich nog voordeden. Een oorzaak hiervan was dat de gebreken niet correct waren verholpen, waardoor de gebreken zich weer konden doen.

Door de huurder was op 17 februari 2022 een dagvaarding uitgebracht waarbij onder meer continuering van de verlaagde huurprijs werd gevorderd, omdat de gebreken niet definitief waren verholpen. Volgens de verhuurder stond tegen het oordeel van de Huurcommissie geen beroep bij de kantonrechter open, omdat op deze procedure artikel 7:262 BW niet van toepassing is. Nu de huurder de weg van de Huurcommissie had gevolgd, zou de weg eindigen door de uitspraak van de Huurcommissie.

De verhuurder werd niet gevolgd in zijn standpunt. Het verzoek van de verhuurder tot huurprijsherstel betreft een verzoek op grond van artikel 16 lid 4 in combinatie met artikel 12 lid 5 Uhw. De procedure van artikel 7:262 BW is niet van toepassing op de beslissing van de huurcommissie naar aanleiding van een dergelijk verzoek. Uit de tekst van artikel 7:262 lid 1 BW blijkt immers dat het daarin bepaalde alleen van toepassing is in geval van uitspraken van de huurcommissie als bedoeld in paragrafen 1 en 2 van titel 7.4, afdeling 5, onderafdeling 2 BW. In de uitspraak van de huurcommissie van 24 december 2021 stond dus ten onrechte vermeld dat partijen zich binnen acht weken na verzending van de uitspraak tot de rechter konden wenden als zij het niet eens zijn met de uitspraak. Nu het niet gaat om een uitspraak van de Huurcommissie op grond van een van de in het BW geregelde procedures, is evenmin de zogenaamde “fictieve wilsovereenstemming” van toepassing, die inhoudt dat partijen aan een uitspraak van de Huurcommissie gebonden zijn als zij zich niet binnen acht weken tot de kantonrechter wenden. Daarom stond het de huurder vrij om bij de kantonrechter een procedure te starten om een oordeel te verkrijgen over de vraag of de gebreken zijn verholpen en daarmee over het al dan niet voorduren van de tijdelijke vermindering van de huurprijs. Een dergelijke vordering staat in de sleutel van artikel 7:207 BW, dat bepaalt dat een aanspraak op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek geldt tot de dag waarop het gebrek is verholpen (vlg. rb. Amsterdam 26 oktober 2017, ECLI:NL:RBAMS:2017:10214).

Wachttijd van zes weken 
De huurcommissie kan op grond van artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een schriftelijke kennisgeving aan de verhuurder van het gebrek en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. Slechts de huurders van niet-geliberaliseerde woonruimte kunnen de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen wegens gebreken aan de woning.
De huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaan en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving in wenst stellen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijken van de genoemde termijn van zes weken de huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit verzoekschrift .

Het is op deze plaats goed om duidelijk te maken dat de genoemde termijn van zes weken een drempel is, die door de wetgever is ingesteld om kruimelvorderingen bij de Huurcommissie te voorkomen. Als zich een gebrek voordoet, dan is de verhuurder immers in verzuim en zal de huurder in beginsel huurverlaging kunnen vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan over het gebrek. In artikel 7:206 lid 1 BW wordt gesteld dat de verhuurder “op verlangen van de huurder” de gebreken moet verhelpen. Daarmee wordt de mededeling bedoeld. Als de verhuurder bijvoorbeeld twee weken na de mededeling het gebrek heeft hersteld, dan is de huurder dus gerechtigd huurverlaging te vorderen vanaf het moment dat de mededeling is gedaan. De mededeling is dus geen ingebrekestelling. Door een ingebrekestelling raakt de andere partij immers pas in verzuim als er binnen de in dit stuk gestelde termijn niet wordt gepresteerd. Hier is het verzuim al aanwezig. Om deze reden hoeft er dus ook geen ingebrekestelling te worden gestuurd.

Hierboven is al opgemerkt dat de verhuurder door het ontstaan van het gebrek aan het gehuurde in verzuim raakt. Vanaf het moment van verzuim is de huurvermindering mogelijk. De huurvermindering is een lex specialis van de ontbinding ex artikel 6:265 BW. In dit artikel staat vermeld dat ontbinding alleen mogelijk is als de andere partij in verzuim is komen te verkeren. Het verzuim is echter al ontstaan door het gebrek, zodat de huurder geen termijn meer hoeft te stellen waarbinnen het gebrek hersteld dient te worden om het verzuim te starten. Dat is alleen anders als het gebrek zich al voordoet vanaf de aanvang van de huurovereenkomst. De mededeling is dan niet nodig om de mogelijkheid van huurverlaging in werking te laten treden. Dit volgt uit artikel 7:209 BW. Ondanks dat het verzuim al aanwezig is zonder de mededeling is het niet redelijk de mogelijkheid van huurverlaging al in te laten gaan. Van het ontstaan van het gebrek hoeft de verhuurder immers niet noodzakelijker een verwijt gemaakt te worden. Als de verhuurder de gebreken bij sociale woonruimte niet verhelpt binnen zes weken na de mededeling, dan kan de huurder de Huurcommissie inschakelen, en dan loopt de vordering tot huurverlaging ook terug tot het moment de mededeling is gedaan, tenzij de termijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 2 BW niet in acht is genomen. Bij vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Voor vrije sector woonruimte geldt de drempelperiode van zes weken niet. Er kan voor dit soort woonruimte geen verwarring ontstaan tussen de in de wet genoemde termijnen. Hier geldt dus dat de huurder van de verhuurder na de mededeling waarin herstel wordt gevraagd huurverlaging kan vorderen. Deze vordering geldt dus ook voor een periode over een korte termijn waarbinnen herstel van het gehuurde niet is gerealiseerd. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overtreffen.

Een mooi voorbeeld van een procedure tot huurverlaging wordt gegeven door een uitspraak van de kantonrechter te Breda van 5 maart 2008 ( LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 ). In deze zaak had de huurcommissie op verzoek van de huurder de huur verlaagd. De verhuurder had tegen deze uitspraak tijdig bij de kantonrechter op grond van artikel 7:262 BW bezwaar gemaakt. De kantonrechter oordeelde dat er wel degelijk sprake was van een gebrek, op grond waarvan een tijdelijke huurverlaging van 40% van de maximale huurprijs (dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs), op zijn plaats was. De huurder had deze procedure tevens gebruikt om in reconventie herstel van gebreken in het gehuurde te vorderen (de Huurcommissie kan geen herstelverplichting opleggen), welke vordering door de rechter werd toegewezen.

De vervaltermijn van zes maanden
De Huurcommissie dient voor de berekening van de huurverlaging als gevolg van gebreken aan het gehuurde een vervaltermijn van zes maanden in acht te nemen. Deze vervaltermijn wordt berekend vanaf de dag volgend op die waarop de huurder het gebrek aan de verhuurder kenbaar heeft gemaakt. Zie verder voor de het effect van gebreken aan de woning op de huurprijs het hoofdstuk Huurprijzen (en gebreken aan de woning)

Verschil benadering geliberaliseerde woonruimte en niet-geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden. Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de geliberaliseerde huurder. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.

Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woningen ook een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.
In de praktijk zal een huurder van een niet-geliberaliseerde woning vanwege de goede toegankelijkheid van de huurcommissie echter doorgaans sneller in staat zijn een vordering tot huurverlaging bij de huurcommissie in te stellen, dan dat een huurder van geliberaliseerde woonruimte een dergelijke vordering bij de kantonrechter aanhangig heeft gemaakt. Het lijkt daarom niet eerlijk om de huurder van geliberaliseerde woonruimte te confronteren met eenzelfde vervaltermijn van zes maanden als genoemd in artikel 7:257 lid 3 BW als de huurder van niet geliberaliseerde woonruimte. Ook als de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging via de kantonrechter aanhangig maakt, kan hij op grond van artikel 7:257 lid 3 BW met terugwerkende kracht geen verlaging van de huurprijs vorderen over een langere periode dan zes maanden voorafgaande aan het instellen van de vordering.

Huurtoeslag en verlaging van de huurprijs
Een toegekende huurkorting in verband met gebreken aan de woning heeft consequenties voor de toegekende huurtoeslag. De huurtoeslag wordt verlaagd door de verlaging van de huur wegens de gebreken. De huurder kan in het kader van een huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde geen beroep doen op een bijzondere situatie, waardoor de huurtoeslag in stand blijft Als bijzondere situatie wordt onder meer aangemerkt: een handicap, huishouden van meer dan 8 personen, bijzonder inkomen, bijzonder vermogen, co-ouders, iemand van het huishouden woont meer dan 1 jaar elders. De huurder die huurtoeslag ontvangt zal door de huurverlaging er rekening mee moeten houden dat deze de huurtoeslag geheel of gedeeltelijk terug zal moeten betalen.
Hoewel de procedure tot huurverlaging voor de huurder die huurtoeslag ontvangt financieel wellicht geen voordeel op zal leveren, omdat het verschil met de verschuldigde huur en de verlaagde huur volledig te niet wordt gedaan door de verplichting om de toegekende huurtoeslag terug te betalen, heeft het starten van de procedure tot huurverlaging wel zin, omdat de huurverlaging wél naar de verhuurder doorwerkt en het effect van de huurverlaging nog steeds het verhelpen van het onderhoudsgebrek zal zijn. De verhuurder krijgt immers de verlaagde huurprijs wel volledig “voor de kiezen”. Als deze verlaagde huurprijs een behoorlijk verschil geeft met de verschuldigde huurprijs zal dit verschil wellicht voldoende prikkel voor de verhuurder geven om alsnog herstel van het gebrek te bewerkstelligen. De verlaging van de huurprijs is immers bedoeld als prikkel naar de verhuurder om herstel uit te voeren en die prikkel blijft hetzelfde of de huurder nu wel of niet de verlaging van de huur zelf ontvangt.

Bedrijfsruimte 
In de inleiding is al opgemerkt dat artikel 7:207 BW ook voor bedrijfsruimte geldt, maar dat de werking van dit artikel in de algemene voorwaarden kan worden uitgesloten. Op grond van artikel 7:242 BW is artikel 7:207 BW voor woonruimte semi-dwingend geregeld. Voor bedrijfsruimte is dit artikel regelend recht. Volgens de standaard “ROZ” algemene voorwaarden wordt de mogelijkheid van huurprijsvermindering in verband met gebreken aan het gehuurde dan ook uitgesloten. De huurder kan dan slechts een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) doen ter verkrijging van huurverlaging wegens aanwezigheid van een gebrek.

Bij uitsluiting van de mogelijkheid van huurprijsvermindering in verband met gebreken aan de gehuurde ruimte, heeft de huurder ook de mogelijkheid om op basis van onvoorziene omstandigheden ex artikel 6:258 BW huurprijsvermindering te vorderen. Voor de formulering van deze uitsluitingen Deze mogelijkheid is uitgebreid besproken in het hoofdstuk:  “Coronacrisis en huurovereenkomsten“. Kijk voor een uitleg van deze mogelijke grond voor huurverlaging in laatstgenoemd hoofdstuk. De rechtbank Noord-Holland heeft in haar vonnis van 22 juli 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:7053) de mogelijkheid van huurverlaging op basis van artikel 6:258 BW beoordeeld. In de zaak die tot dit vonnis heeft geleid was de gehuurde parkeergarage twintig jaar na het oplevering niet meer bruikbaar wegens corrosie van de stalen constructie. Deze constructie kon ook niet worden hersteld. De kantonrechter was van oordeel dat hier sprake is van een zodanig uitzonderlijk, afwijkend en onverwacht gebrek met zodanig verstrekkende gevolgen in de vorm van een sluiting van twee verdiepingen gedurende ruim een jaar, dat dit niet een gebrek vormt waarmee partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst rekening hebben gehouden noch hebben kunnen houden, zodat dit ook niet een gebrek kan zijn waarvoor partijen de bedoeling hebben gehad de aanspraak op huurprijsvermindering uit te sluiten. Omdat de huurder heeft verzocht de huurovereenkomst in die zin te wijzigen dat een huurprijsvermindering wordt bepaald, is artikel 6:258 BW van toepassing volgens de kantonrechter.

In de noot bij deze uitspraak zijn mr. J.R.M. Nelen, prof. mr. A,W. Jongbloed en mr. Amiel in de TvHB 20/08, nr. 2 april 2022, van mening of het de vraag is of corrosie aan het staalwerk wel partiële ontbinding in de zin van artikel 6:258 BW oplevert. Het is immers de vraag of gebreken aan het gehuurde waaronder corrosievorming niet enige maat voorzienbaar zijn.

Enige tijd geleden waren er problemen met Kwaaitaalvloeren. Dit zijn prefabvloeren die in de jaren ’60 en ’70 zijn gemaakt en die werd aangebracht op funderingsdelen waaronder een kruipruimte aanwezig was.  Kwaaitaalvloeren waren in deze tijd een groot succes. Het beton was gemengd met calciumchloride, wat ervoor zorgde dat het betonmengsel sneller kon uitharden. Hierdoor konden betonnen vloerdelen in grote massa geproduceerd worden, wat resulteerde in verdubbelende productie. Calciumchloride in het betonmengsel zorgt ook voor roestvorming, waardoor stukken beton kunnen afbreken. Deze problemen met de mantavloer kwamen pas na jaren aan het licht. De bedrijven die de mantavloeren en kwaaitaalvloeren hebben geproduceerd zijn inmiddels failliet. De toepassing van calciumchloride in betonmengsels voor vloeren is inmiddels verboden. Gezien deze bekende problemen met deze vloeren, kan ik mij voorstellen dat Nelen c.s. twijfels hebben of dit probleem een onvoorziene omstandigheid oplevert in de zin van artikel 6:258 BW.

Dit probleem aan de vloer is weliswaar niet een probleem met een kwaaitaalvloeren, maar dat dit probleem met de kwaaitaalvloeren geeft wel aan dat zich meerdere problemen met de constructie voor kunnen doen die het huurgenot verminderen. Denk bijvoorbeeld aan de rotte palen die de fundering van gebouwen aantast wegens een verlaging van de grondwaterstand. Problemen aan de constructie zijn dus niet  zonder meer onvoorzienbaar. In dit licht begrijp ik het standpunt van Nelen c.s. die twijfelen of corrosie nu als onvoorziene omstandigheid heeft te gelden.

Voor de beantwoording van de vraag wat in dit geval een redelijke huurprijsvermindering is voor de genoemde periodes, had de kantonrechter behoefte aan voorlichting door een deskundige. Voordat de kantonrechter tot de benoeming van een deskundige overging, werden partijen in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over het specialisme van de te benoemen deskundige en de aan de deskundige te stellen vragen. Als de huurder door deze omstandigheden zich had willen onttrekken aan de huurovereenkomst, dan had de huurder naar mijn mening ook een beroep op ontbinding op grond van artikel 7:210 BW kunnen doen. Daarnaast zou de huurder los van artikel 7:258 BW nog beroep kunnen doen op de redelijkheid en billijkheid als verwoord in artikel 6:248 BW.  Het is immers de vraag of in het gestelde van artikel 14.4 van de algemene bepalingen in combinatie met artikel 11.6 van de algemene bepalingen was voorzien in deze manier van herstel van de gehuurde ruimte.

Het was hier ook nog de vraag of de kantonrechter buiten de grenzen van de rechtsstrijd is gestapt nu er door de huurder niet duidelijk een beroep op artikel 6:258 BW is gedaan, doch de rechter desondanks in de vorderingen een vordering op basis van artikel 6:258 BW heeft gelezen.

Naast de mogelijkheid van huurvermindering op grond van artikel 6:258 BW kan de rechter beslissen het beroep op artikel 6:248 BW al dan niet te honoreren (zie bovengenoemde uitspraak van het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010, LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ). Dat gold ook in de zaak die had geleid tot een arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 26 maart 2013 ( LJN: BZ5712, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.092.689 ). In deze zaak deed zich waterschade voor aan de zaken van de huurder. De huurder had een deel van de huur ingehouden wegens lekkage aan het gehuurde. In de algemene voorwaarden was een exoneratie opgenomen, die aansprakelijkheid van schade bij gebreken aan het gehuurde uitsloot. Het hof was van mening dat niet iedere vermindering van het huurgenot tot huurprijsvermindering leidt. Naar het oordeel van het hof was in deze zaak niet voldoende onderbouwd dat sprake was van structurele wateroverlast/lekkages als gevolg van achterstallig onderhoud aan het gehuurde. Genoemde meldingen wezen naar de mening van het hof op het zodanig incidenteel voorkomen van wateroverlast (wat daarvan ook de precieze oorzaak is geweest) dat niet aannemelijk was gemaakt dat sprake was van een zodanige genotvermindering dat deze enige huurprijsvermindering rechtvaardigde. In ieder geval hadden huurders niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid van de kant van verhuurders, waarvan sprake zou moeten zijn gelet op de contractuele beperking van de aansprakelijkheid van de verhuurder. Het hof was mede op grond van bouwkundige expertises die de verhuurder had laten verrichten van mening dat er geen sprake was van lekkages door achterstallig onderhoud. De vordering tot huurprijsvermindering werd daarom afgewezen.
Uitzondering op deze regel is als de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst van dit gebrek op de hoogte was of van dit gebrek op de hoogte had kunnen zijn (zie artikel 7:209 BW). In dat laatste geval kan een vordering tot huurvermindering niet worden uitgesloten.
Het gerechtshof te Leeuwarden heeft in zich haar arrest van 22 februari 2011 ( LJN: BQ0173, gerechtshof Leeuwarden, 200.013.095/01 ) moeten buigen over de vraag of huurverlaging wegens gebreken aan het ventilatiesysteem van een gehuurde fitnessruimte gerechtvaardigd was. In de huurovereenkomst had de verhuurder zich verbonden zorg te dragen dat de installaties goed zullen functioneren (…). Uit een technisch rapport bleek dat de installatie niet goed functioneerde. In het arrest wordt nog ingegaan wat partijen over en weer mochten verwachten. De conclusie bleef dat het systeem niet goed functioneerde en dat dit huurverlaging rechtvaardigde. Er wordt geen beroep gedaan op uitsluiting van de aansprakelijkheid conform de algemene voorwaarden. Het is mij niet duidelijk of dit beroep op uitsluiting van de mogelijkheid van huurverlaging (in eerste aanleg) is gedaan en is afgewezen. Aangezien er sprake was van een nieuwe overeenkomst, kan de huurverlaging in het licht van artikel 7:209 BW tot de mogelijkheden hebben behoord. Uit het arrest blijkt echter niet dat uitdrukkelijk aanspraak op dit artikel is gedaan. Het lijkt er op dat partijen er geen rekening mee hebben gehouden dat artikel 7:207 BW voor bedrijfsruimte regelend recht is.
De huurder trachtte op grond van artikel 7:207 BW de vordering tot huurverlaging te verhogen als prikkel tot correcte en spoedige nakoming door de verhuurder. Het hof wees deze vordering terecht af. De motivatie luidde als volgt: de bepaling van artikel 7:207 BW omtrent de huurprijsvermindering is niet bedoeld als prikkel om de verhuurder tot herstel te dwingen. Niet voor niets bepaalt artikel 7:207 lid 1 BW dat de huurder aanspraak heeft op een huurprijsvermindering die evenredig is aan het gebrek. De huurder had aldus als prikkel tot nakoming veroordeling van de verhuurder door de rechter tot betaling van een dwangsom moeten vragen. De dwangsom is wel een veel gebruikt middel om een partij tot een handeling te bewegen. Het is merkwaardig dat dit in deze procedure niet is gevorderd!

Het hof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 30 augustus 2011 ( LJN: BR6281, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01 ) moeten beslissen of windoverlast in een winkelcentrum in Zoetermeer als een gebrek (in de zin van artikel 7:204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen) was aan te merken en of de verhuurder een beroep op haar exoneratie toekomt (artikel 11.5 Algemene Bepalingen).
De desbetreffende bepalingen in de algemene voorwaarden luidden als volgt:
Artikel 3 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”
In artikel 9.15.2 van het huurcontract is opgenomen (kort gezegd) dat het gehuurde geen gebreken vertoont.
Artikel 11.5 uit de Algemene Bepalingen houdt in:
“Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.” (Hierna ook: de exoneratie).

Het hof komt in rechtsoverweging 9 tot en met 15 van het arrest tot de conclusie dat er sprake is van een ernstige vorm van windhinder waarmee de huurders bij het aangaan van de huurovereenkomst geen rekening hadden hoeven te houden. Door de windhinder kan het winkelcentrum door het publiek niet worden gebruikt als slentergebied. Dit gebied was daar wel voor bedoeld. Er was bovendien geen enkele aanwijzing dat deze negatieve eigenschap de huurders op enigerlei wijze toe viel te rekenen. Er is hier geen sprake van een bepaalde ontwerpkeuze waarbij de huurders betrokken zijn geweest. De verhuurder trachtte nog aansprakelijkheid van de hand te wijzen betreffende de huurders die zich later in het winkelcentrum hebben gevestigd en naar de mening van de verhuurder van het probleem op de hoogte hadden kunnen zijn.
Het hof overwoog in rechtsoverweging 13 van het arrest dat de verhuurder op grond van artikel 7:209 BW de huurder van het gebrek op de hoogte had moeten stellen. Nu de verhuurder naar de mening van het hof met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu verhuurder niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over verhuurders kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt verhuurder reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract (het gehuurde zou geen gebreken vertonen). Gezien het gestelde van de werking van artikel 7:209 BW is dit een correcte beslissing.

In rechtsoverweging 18 en 19 wordt uitgewerkt waarom de verhuurder geen aanspraak op de exoneratie toekomt. De argumentatie van het hof komt er op neer dat de verhuurder van de windgevoeligheid van het winkelcentrum door TNO op de hoogte was gesteld en de aanbevelingen van TNO niet had opgevolgd omdat zij ervan uit ging dat “het niet zo’n vaart zou lopen”. Door deze omstandigheden ging het beroep op de exoneratie niet op.
Een huurprijsvermindering van 10 % tot 15 % op de huurprijs werd tot herstel van het gebrek als redelijk aangemerkt.

In het arrest van 18 februari 2014 van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2014:452 ) is beslist dat er geen sprake was van een gebrek dat diende te leiden tot aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gevolgschade. In deze zaak was er sprake van waterschade aan het gehuurde door het losschieten van een koppeling in de sprinklerinstallatie, waardoor de lekkages waren ontstaan. Het ging om een pand dat kort was verhuurd. Op 15 november 2007 heeft een vooroplevering van het gehuurde plaatsgevonden. Hierbij was geconstateerd dat de sprinklerinstallatie niet op de juiste hoogte was bevestigd. In de periode daarna is de hoogte van de sprinklerinstallatie aangepast. Op 20 december 2007 was de sprinklerinstallatie opgeleverd. In deze overeenkomst waren ook de gebruikelijke exoneraties van toepassing die in bovengenoemde zaak van het hof te Arnhem ook zijn besproken.

Volgens de huurder leverde het losschieten van de koppeling een gebrek op in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW, zodat de verhuurder naar de mening van de huurder toerekenbaar tekort geschoten was in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Tevens zou de verhuurder aansprakelijk zijn voor de gevolgschade.

De huurder diende in de zaak voor de kantonrechter te bewijzen dat er sprake was van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. De kantonrechter kwam in eerste aanleg tot het oordeel dat niet vast is komen te staan dat het gebrek deugdelijk was verholpen. In het tussenvonnis heeft de kantonrechter de mogelijkheid van hoger beroep opengelaten. De verhuurder greep deze mogelijkheid aan en ging in hoger beroep.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch sloeg de piketpaaltjes voor deze casus als volgt: eerst kwam de vraag aan de orde of de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan ondeugdelijk was geschied. Indien het antwoord op die vraag bevestigend zou luiden, kwam vervolgens de vraag aan de orde of die ondeugdelijke reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade.
Het hof kwam tot de conclusie dat de reparatie van de te lage ophanging van de sprinklerinstallatie door middel van het verhangen ervan deugdelijk was geschied.
Naar het oordeel van het hof diende op grond van de verklaringen die in rechtsoverweging 4.8 van het arrest waren weergegeven als vaststaand aangenomen te worden dat de sprinklerinstallatie na het verhangen op de juiste hoogte en voorafgaand aan de oplevering ervan op 20 december 2007 was afgeperst en door de daartoe aangewezen certificerende instantie in orde was bevonden. Door de huurder waren verder geen concrete feiten of omstandigheden aangevoerd die een andere conclusie rechtvaardigden, terwijl zij evenmin een voldoende gespecificeerd nader bewijsaanbod op dit punt had gedaan.
Dit betekende volgens het hof tevens dat niet meer toegekomen hoefde te worden aan de vraag of de gestelde ondeugdelijkheid van de uitgevoerde reparatie had geleid tot de litigieuze lekkages en de daaruit voortgevloeide schade, nu immers van een ondeugdelijke reparatie geen sprake was. Dit betekende voorts dat de uitzondering van artikel 11.9 van de Algemene Bepalingen zich hier niet voordeed – nog afgezien van de vraag of, indien wel zou zijn vastgesteld dat de reparatie ondeugdelijk zou zijn verricht, ter zake sprake was van grove schuld of ernstige nalatigheid aan de zijde van de verhuurder -, en dat de verhuurder zich met betrekking tot de nadien opgetreden lekkages aan de installatie met vrucht zou kunnen beroepen op de exoneratieclausules van de artikelen 11.6 en 11.8 van de Algemene Bepalingen.

Ik vind deze uitkomt toch niet bevredigend. Het hof is ervan uitgegaan dat de installatie na het verhangen door de monteurs onder hoge druk was getest en daarna was gecertificeerd. Het is toch wel uiterst merkwaardig dat een nieuwe installatie een korte tijd na ingebruikname een dergelijk gebrek vertoont. Er is wel verklaard dat de installatie nadat deze was verhangen is getest, doch hard bewijs is er ook niet van aanwezig. Volgens de deskundige en een getuige zou de installatie na te zijn verhangen wel zijn getest. Het is mij niet duidelijk of dit zo uitdrukkelijk uit de rapporten blijkt. In theorie is het immers mogelijk dat de installatie maar één keer is getest, voordat deze werd verhangen en dat de installateur heeft verzuimd deze installatie andermaal te testen. Als dit bewezen zou kunnen worden, dan is het mogelijk dat de verhuurder/eigenaar de installateur aansprakelijk zou kunnen houden voor het ontstaan van het gebrek en zou de schade van de verhuurder wellicht verlegd kunnen worden naar de installateur. In een situatie, waarbij de verhuurder aansprakelijk kan zijn voor een fout van de door hem ingeschakelde hulppersonen, valt er veel voor te zeggen de exoneratieclausules als een onredelijk beding buiten spel te zetten als de hulppersonen daadwerkelijk hebben verzuimd conform de instructies te handelen, waardoor de schade voorkomen had kunnen worden bij correct handelen volgens de instructies.

De huurder heeft in deze procedure niet bewezen dat het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst al gebrekkig was. Daarnaast heeft de verhuurder niet kunnen bewijzen dat de installatie niet conform de instructies is opgeleverd. Het gevolg hiervan was dus dat het hof uitging van een correct opgeleverde installatie, waaraan een gebrek ontstond gedurende de huurperiode. Dit gebrek viel de verhuurder niet toe te rekenen. Daarnaast waren er geen feiten of omstandigheden aangetoond, waarmee de exoneratieclausules buiten spel gezet konden worden.

Leegstand in het winkelcentrum

Artikel 7:204 BW spreekt uitdrukkelijk van een eigenschap van het gehuurde dat de huurder wegens een niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid (verminderd) huurgenot verschaft.

De rechtbank Noord-Nederland heeft in haar vonnis van 9 juni 2015 (ECLI:NL:RBNNE:2015:2770) een zaak moeten beoordelen, waarbij ook sprake was van tegenvallende bezoekers bij een nieuw winkelcentrum. Er was sprake van tegenvallende bezoekersaantallen doordat er minder inwoners in een woonwijk nabij het winkelcentrum zijn komen wonen. De huurder vorderde op grond van onjuiste inlichtingen of gedane toezeggingen primair wijziging van de gevolgen van de overeenkomst, subsidiair gedeeltelijke ontbinding en meer subsidiair huurprijsverlaging op grond van onvoorziene omstandigheden dan wel de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter wees de vorderingen af. Toezeggingen of garanties waren niet komen vast te staan. Van een professionele of bedrijfsmatige huurder mag worden verwacht dat die niet lichtvaardig afgaat op aanprijzende bewoordingen van een nieuwbouwproject en zelf ook enig onderzoek doet naar de mogelijkheden. Ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst einde 2010 was van de economische crisis al sprake en ook stond al vast dat het inwonersaantal van de nieuwe wijk nog lang niet was bereikt.

Het beroep op onvoorziene omstandigheden lijkt mij sowieso vruchteloos voorgesteld. Tegenvallende bezoekersaantallen vanwege minder inwoners in een te ontwikkelen woonwijk is juist altijd mogelijk als de woonwijk nog niet zo groot is gegroeid als de bedoeling was. Een beroep op onvoorziene omstandigheden mislukt in ieder geval als dit beroep betrekking heeft op toekomstige omstandigheden die anders uitpakken dan is voorgespiegeld.

Ik zie ook niet hoe het niet bereiken van het aantal inwoners in een nabij het gehuurde te ontwikkelen woonwijk tot een gebrek aan het gehuurde kan leiden. Dat geldt eens te meer nu deze inwonersaantallen niet in de huurovereenkomst zijn verdisconteerd.

Volgens de huurder is hij door de verhuurder over de streep gehaald om te huren voor de geoffreerde huurprijs. De huurder onderbouwde dit standpunt met de volgende verklaring. Het was toen 2010 en er waren 10.000 inwoners in de wijk. Op onze vraag waarom de huur zo hoog was antwoordde de ontwikkelingsmanager dat het aantal inwoners 18.000 zou worden. Toen heb ik gezegd als dat inderdaad 18.000 inwoners worden dan lijkt ons de huurprijs goed. (…) De ontwikkelingsmanager wist dat het aantal inwoners voor ons belangrijk was want daarom wilden wij het contract niet tekenen. We vonden de huurprijs te hoog. De heer ontwikkelingsmanager heeft toen uitdrukkelijk gezegd dat er 18.000 inwoners zouden komen te wonen. Het toekomstbeeld dat de[ontwikkelingsmanager schetste van de woonwijk Kloosterveste was te aantrekkelijk om het niet te doen.

Voorts betoogde de huurder dat de huurovereenkomst en deze huurprijs aangegaan op grond van het aantal inwoners en dat is niet zo uitgekomen. Er was gezegd dat er op korte termijn 18.000 inwoners zouden komen en op grond van die toezegging was de huurder de huurovereenkomst aangegaan. Deze toezegging was gedaan door de heer ontwikkelingsmanager.

In deze procedure zijn een aantal verklaringen afgelegd.

De kantonrechter overwoog tevens dat aanprijzingen in louter algemene bewoordingen geen grond vormden voor een beroep op dwaling. Zeker bij een nieuwbouwproject als het onderhavige winkelcentrum waarbij, zoals huurder kon begrijpen, de toekomst onzeker is en afhankelijk van een veelheid van factoren, mag niet lichtvaardig op aanprijzingen van de projectontwikkelaar of de verhuurder worden afgegaan. Daarbij speelde mee dat de huurder een bedrijfsmatige en professionele partij is die geacht mag worden voldoende in staat te zijn voor haar eigen belangen te waken.

Daarbij woog de kantonrechter mee dat niet was gebleken is gebleken dat de huurder enig eigen onderzoek hebben gedaan naar de ontwikkelingen van de woonwijk en het winkelcentrum, terwijl op dat moment – namelijk al sinds 2008 – de economische crisis gaande was en men wist dat er op dat moment pas 10.000 inwoners in Kloosterveen woonden. Dat wist de huurder ook. Ook mocht van de huurder worden verwacht dat zij weet dat met betrekking tot een nieuwbouwproject als het onderhavige sprake is van beloftevolle mogelijkheden maar ook van onzekerheid of die verwachtingen wel zullen uitkomen, en dat er dus geen garanties zijn.

Tot slot bleek uit de getuigenverklaringen niet dat de projectontwikkelaar, de verhuurder en/of de beheerder in 2010 er al van op de hoogte waren dat het aantal inwoners niet gehaald zou worden. De kantonrechter verwees naar de verklaringen van de ontwikkelingsmanager en een andere getuige. De conclusie van het voorgaande was, dat de huurder een vordering op basis van onvoorziene omstandigheden niet hard kon maken.

Voor wat betreft het beroep op wanprestatie overwoog de kantonrechter dat van een garantie of een harde toezegging niet is gebleken. Daarmee faalde een beroep van de huurder op wanprestatie.

Met betrekking tot het beroep op artikel 6:248 lid 2 BW (redelijkheid en billijkheid) overwoog de kantonrechter dat, net als bij de onvoorziene omstandigheden van artikel 6:258 BW, de rechter grote terughoudendheid dient te betrachten. In dit geval is van belang dat bij de ontwikkeling van een nieuw winkelcentrum zoals Kloosterveste, of een nieuwe woonwijk als Kloosterveen, sprake is van toekomstige onzekere omstandigheden. Tegenvallende bezoekersaantallen (of bewonersaantallen) behoren – behoudens bijzondere omstandigheden – tot het gewone ondernemersrisico van de huurder.

Als de verhuurder wil renoveren, dan is het logisch dat men geen nieuwe contracten wil sluiten. Als er dan enige leegstand ontstaat in het winkelcentrum, dan zal dit doorgaans niet zonder meer aan de verhuurder zijn te verwijten als zittende huurders hier omzetschade van ondervinden.

De verhuurder heeft immers het recht en ook de verplichting om het gehuurde te onderhouden en aan te passen naar de eisen van de tijd. De verhuurder moet natuurlijk wel het nodige doen om schade te beperken. Een renovatie van een winkelcentrum is geen onvoorziene omstandigheid. Bij aanvang van de overeenkomst zouden de huurders natuurlijk niet gedacht hebben dat in een winkelcentrum veel ruimten leeg zou staan. Het is natuurlijk wel een verschil als de verhuurder weet dat er gerenoveerd gaat worden en met de huurder zonder over de plannen met betrekking tot een renovatie op korte termijn te spreken desondanks een contract voor 2 maal 5 jaar sluit en de huurder na 1 jaar al confronteert met een renovatie, waardoor het winkelcentrum veel minder mensen door leegstand zal trekken dan aanvankelijk is voorgespiegeld.

De rechtbank Noord-Holland heeft in kortgedingvonnis van 28 juni 2016 (ECLI:NL:RBNHO:2016:5259) dat leegstand van bedrijfsruimten in het winkelcentrum geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW is. Afsluiting van de toegang vanaf de centrumzijde van het complex en het achterstallige/gebrekkige onderhoud van het complex en bijbehorende parkeerterrein zijn wel een gebrek. Ik beperk mij voor deze zaak alleen tot de overwegingen die betrekking hebben op het onderdeel van het vonnis waarin is beslist dat leegstand in het winkelcentrum geen gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW oplevert.

De huurder handelt onder meer in tapijten en zachte vloerbedekking. Zij huurt sinds 1 augustus 1992 van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder de bedrijfsruimte van circa 1500 m² gelegen in een winkelcentrum te Alkmaar

Ten tijde van de totstandkoming van de huurovereenkomst was het gehuurde gelegen in een complex waarin alle bedrijfsruimtes waren verhuurd, onder meer aan (grote) winkels op het gebied van woninginrichting ((tuin)meubelen, lampen, wit/bruingoed, keukens), maar ook winkels zoals een rijwielzaak en een grote speelgoedzaak. Er zou sprake zijn van een meubelboulevard waarin het gehuurde gelegen was.

Bij brief van 28 juli 2010 heeft de verhuurder de huurovereenkomst met de huurder opgezegd op grond van dringend eigen gebruik ex artikel 7:296 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW). De huurder heeft zich daartegen verzet. De verhuurder heeft de beëindiging van de huur vervolgens niet doorgezet.

De verhuurder heeft in februari 2012 nogmaals een voorstel tot relocatie aan de huurder gedaan, in het kader van vrijwillige medewerking aan de herontwikkeling van het complex. In juni 2013 zijn de gesprekken van partijen beëindigd omdat de verhuurder was gebleken dat het plan tot herontwikkeling (financieel) niet haalbaar was. De verhuurder heeft vervolgens getracht het complex aan een derde te verkopen.

In het jaar 2015 heeft de verhuurder de mogelijkheden tot herontwikkeling nader onderzocht. Volgens de verhuurder was zij bezig met concrete planontwikkeling met partijen als de gemeente Alkmaar en nog een paar andere partners. Zij is voornemens om op korte termijn een intentieovereenkomst met deze partijen te sluiten.

Intussen wordt het complex niet opgevuld met hoogwaardige huurders. Het complex wordt deel gevuld met het in gebruik geven voor anti-kraak en het wordt deels leeg gehouden. Er is geen sprake meer van een woonboulevard. In de dagvaarding wordt ook geklaagd over het beperken van de toegang tot het gehuurde.

Op 19 januari 2016 heeft op verzoek van de huurder  een bespreking tussen partijen plaatsgevonden. De huurder heeft onder meer geklaagd over de leegstand en het gebrek aan onderhoud van het complex en verzocht om de huurprijs te verlagen naar € 60.000,- per jaar. De verhuurder weigerde. Er werd een nieuw voorstel gedaan. De verhuurder bood wel een huurkorting van € 3000 per maand aan vanaf januari 2016 tot de datum van oplevering van de nieuwe bedrijfsruimte.

De huurder startte een kortgedingprocedure. In de dagvaarding wordt korting op de huurprijs gevorderd wegens leegstand van het complex en wegens gebreken aan het gehuurde.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat er voor wat betreft de leegstand geen sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW. Het viel de verhuurder naar het oordeel van de rechter niet te verwijten dat de bedrijfsruimten in het complex leeg zijn komen te staan, nu dat – naar de huurder niet heeft bestreden – (grotendeels) is veroorzaakt door faillissementen en huuropzeggingen door de huurders ten gevolge van de economische teruggang. De huurder mocht bij het aangaan van de huurovereenkomst ook niet verwachten dat de bezetting van het complex onveranderd zou blijven. Zij moest er rekening mee houden dat het (woon)winkelcentrum in de toekomst minder goed zou gaan lopen, dat er leegstand zou kunnen ontstaan en dat het complex op enig moment zou moeten worden gerenoveerd. Dat behoort naar het oordeel van de rechter tot het normale ondernemersrisico

Evenmin valt de verhuurder volgens de rechter te verwijten dat er gedurende de afgelopen jaren in de leeggekomen bedrijfsruimten geen andere huurders zijn gevestigd die daar voor langere tijd een (woon)winkel exploiteren dan wel dat de bedrijfsruimten niet met andere hoogwaardig formules zijn ingevuld. De verhuurder is  steeds voornemens geweest om tot renovatie/herontwikkeling van het winkelcentrum over te gaan. Zij had echter vanaf omstreeks 2010 ook zelf last van de economische teruggang waardoor de destijds voorgenomen plannen financieel niet haalbaar bleken. De verhuurder heeft vervolgens een koper voor het complex gezocht, maar dat was niet gelukt. Sedert 2013 was sprake van nieuwe, concrete plannen waarbij verschillende partijen waren betrokken. Weliswaar liet de herontwikkeling inmiddels al zo’n vijf of zes jaar op zich wachten, maar met het oog op de herontwikkelingsplannen – die ook in het belang van de huurder zullen zijn – is verdedigbaar dat de verhuurder geen langdurige huurovereenkomsten voor de bedrijfsruimten in het complex had afgesloten.

Hoewel hiervan een overweging in het vonnis is gemaakt, zal de lengte van de huurperiode die vanaf 1992 liep met telkens huurperioden van 5 jaar, waarschijnlijk ook mee dat de rechter tot dit voorlopig oordeel kwam. De huurovereenkomst ging vanaf augustus 2017 een laatste contractueel overeengekomen periode van 5 jaar in. De huurder had die overeenkomst ook nog kunnen beëindigen. Dat was anders in de uitspraak die hieronder werd besproken. Ik ben het met Jongbloed eens in het commentaar onder deze uitspraak in de TvHB nr. 4 juli/augustus 2016, vanaf pagina 252, dat de rechter welllicht ook wel tot het oordeel had kunnen komen dat er wel sprake was van een gebrek, omdat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst onderdeel uitmaakte van een aantal winkels in het winkelcentrum die een woonboulevard vormde. Daar was in ieder geval na verloop van tijd niets meer van over. De huurder had bij aanvang van de overeenkomst immers er wel vanuit mogen gaan dat de woonboulevard in stand zou blijven.

Voorts werd wel een huurkorting toegekend wegens verwaarlozing van het gehuurde en een dichte toegangsdeur waardoor de loop er helemaal uit werd gehaald.

De heer Jongbloed noemt in zijn commentaar dat de huurder welllicht ook een actie ex artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) en op basis van artikel 6:248 BW (redelijkheid en billijkheid) kunnen starten. uit de hierboven behandelde uitspraak komt echter naar voren dat deze gronden met niet veel kans van slagen aangedragen kunnen worden. In uitzonderlijke situaties is een beroep op deze gronden succesvol. De rechtspraak is in belang van de rechtszekerheid niet genegen om op deze gronden van de al te snel in te grijpen in een rechtsrelatie

Een zaak waarbij een beroep de redelijkheid en billijkheid wegens leegstand werd gehonoreerd is gewezen door de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 29 januari 2015 (ECLI:NL:RBOBR:2015:421). Hier speelde het volgende. Verhuurder verhuurde bedrijfsruimte (kappersruimte) in een verzorgingstehuis. Er was een huurovereenkomst gesloten welke inging op 1 juli 2012. De huurovereenkomst was  verlengd, maar werd door de huurder opgezegd en beëindigd per 15 december 2013. De huurprijs bedroeg € 482,24 per maand. De huurder zou volgens de verhuurder nog huur verschuldigd zijn van oktober tot en met 15 december 2013, zijnde in totaal € 1.205,60. Het ging hier om 7:230a BW-bedrijfsruimte. Er is geen publiektoegankelijk lokaal. Er is sprake van een beperkte toegang en een beperkte klantenkring, daar het de huurder slechts was toegestaan om kappersdiensten te verlenen aan personen die als cliënten verblijven in verzorgingshuis, de bezoekers van cliënten en aan vrijwilligers of personeel dat daar werkzaam is.

De huurder heeft in haar verweer het volgende gesteld. De huurperiode voor het eerste jaar zou op 1 juli 2013 aflopen. De verhuurder heeft in maart 2013 een nieuw contract aangeboden. Omdat er geruchten gingen dat het verzorgingstehuis zou worden gesloopt had de huurder aangedrongen op een halfjaarcontract, omdat zij niet plotseling zonder klanten zou willen zitten. Dat contract heeft de huurder op 21 maart 2013 gekregen. Er werd haar verzekerd dat de sluiting pas in 2016 zou zijn.

Na maart 2013 ging de klandizie snel achteruit en had d huurder huurverlaging gevraagd omdat de inkomsten steeds lager werden. De bewoners konden zich bij andere verzorgingshuizen inschrijven met bemiddeling van onderhavig verzorgingstehuis. Daardoor ging de klandizie nog sneller naar beneden. Bovendien had de huurder concurrentie van andere kappers die bewoners van het verzorgingstehuis kapten en die in de hal openlijk voor zichzelf reclame mochten maken door briefjes op te hangen en van wie het verzorgingstehuis op verzoek de telefoonnummers aan bewoners verstrekte. Voorts had de huurder  ten aanzien van haar inkomsten toegelicht dat zij in oktober 2013 nog maar enkele klanten heeft gehad en dat zij de verschuldigde huur uit eigen middelen heeft moeten betalen en zou moeten betalen.

Het werd voor de huurder steeds moeilijker om inkomsten te verkrijgen. Dat heeft zij aangegeven bij de managers van het verzorgingstehuis. Zij werd echter aan haar contract gehouden. Zij had aan de verhuurder gevraagd of zij per1 december 2013 kon stoppen, maar dat was niet mogelijk.

Er was tussen partijen ook een Service Level Agreement, en zij hield toezicht op het door huurder gehanteerde prijsniveau. Als de huurder naar het oordeel van het verhuurder niet naar tevredenheid functioneerde was de verhuurder  ingevolge de huurovereenkomst bevoegd de huurovereenkomst tussentijds op te zeggen. Tussentijdse opzegging was voor de huurder echter niet mogelijk.

De huurder werd ziek. Er werd haar op 13 december 2013 gevraagd waar ze was en dat ze het niet kon maken ziek te zijn. De huurder heeft vervolgens die morgen een kapster in de kapsalon gezet die haar werkzaamheden overnam. Later die dag heeft een manager de huurder gebeld en gevraagd of zij niet per 16 december 2013 wilde stoppen. Daar had de huurder mee ingestemd.

De kantonrechter was van oordeel dat dat de huurder niet zomaar een bedrijfsruimte/kapsalon huurde waarin zij als zelfstandige haar eigen onderneming kon drijven, maar dat zij als “ondernemer” volledig ingesnoerd zat door allerlei aanvullende bepalingen. Het is, gelet op deze aanvullende bepalingen, niet duidelijk wat de huurder als zzp-er onderscheidde van een werknemer die als kapster bij de verhuurder in dienst is. De belangrijkste verschillen lijken te zijn dat de verhuurder de huurder niet hoefde te betalen voor haar werkzaamheden (en geen werkgeverslasten voor haar behoefde te dragen), maar dat de huurder daarentegen aan de verhuurder diende te betalen, en dat het ondernemersrisico volledig op de huurder was afgewenteld.

De kantonrechter las het verweer van de huurder zo dat zij van mening is dat het onder deze omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de verhuurder thans de gehele huur over de maanden oktober, november en december tot 15 december 2013 vordert. Dat verweer dient te worden gehonoreerd. Er werd een deel van de achterstallige huur toegewezen.

Hier bleek de verhuurder zich zeer onredelijk op te stellen. Ik vraag mij af hoe deze verhuurder met oude en kwetsbare mensen om gaat. Gezien het standpunt dat deze verhuurder tegen de huurder heeft ingenomen vrees ik dat de bewoners ook als nummers werden beschouwd.

Rentevergoeding bij bedrijfsruimte en huurverlaging wegens gebreken
Als een huurder tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, dan kan de huurder op grond van artikel 6:119a BW wettelijke handelsrente verschuldigd zijn. Een huurovereenkomst is immers een dienst in de zin van dit laatstgenoemde artikel. Door de wetgever is het begrip dienst in de Richtlijn Diensten aangemerkt als economische activiteit, waarvoor een vergoeding gevraagd mag worden. In het kader van een huurverlaging kan geen wettelijke handelsrente gevorderd worden. Hierboven is al verteld dat een huurverlaging haar basis heeft in de ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:270 BW. De wettelijke handelsrente kan niet worden gebaseerd op een ongedaanmakingsverplichting ex artikel 6:271 BW. De wettelijke handelsrente kan immers worden gebaseerd op een geleverde dienst. De ongedaanmakingsverplichting betreft geen geleverde dienst, zodat artikel 6:119a BW niet op deze actie van toepassing is. (Ktr. Amsterdam 3 november 2014, WR 2015/27; ECLI:NL:RBAMS:2014:9376)

Instellen vordering bij de rechter

Herstel gebrek en vermindering huur vanwege het gebrek

De huurcommissie kan alleen de huurprijs verlagen gedurende de periode dat het gebrek voortduurt, maar kan de verhuurder niet dwingen het gebrek te herstellen. Als het gebrek toch door de verhuurder hersteld moet worden (het gebrek kan te omvangrijk zijn om het zelfklusrecht toe te passen), dan is het misschien handig om voor zowel vermindering van de huurprijs als voor herstel van het gebrek een vordering bij de kantonrechter in te dienen. Deze weg moet in ieder geval door de huurders van geliberaliseerde woningen worden bewandeld, omdat zij voor verlaging van de huurprijs wegens gebreken aan het gehuurde niet bij de huurcommissie terecht kunnen.

Vermindering huur gedurende vanwege het gebrek

Door deze vordering kan men met terugwerkende kracht van maximaal zes maanden voor niet-geliberaliseerde woonruimte derving van het huurgenot terugvorderen. De huurder van niet geliberaliseerde woonruimte kan deze actie via de Huurcommissie instellen door indiening van dit verzoekschrift . Voor geliberaliseerde woonruimte geldt deze beperking niet. Deze vordering moet met een dagvaarding worden ingesteld. De Huurcommissie is in deze kwestie niet bevoegd om een oordeel te geven.

Immateriële schadevergoeding en gebreken

Laatst bijgewerkt op 2021-01-12 om 22:28:50

Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 1 oktober 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:3593) een oordeel moeten geven of de huurder naast vermindering van de huurprijs ook recht heeft op immateriële schadevergoeding. Het hof besliste dat hiervan in deze zaak geen sprake kon zijn. Deze vordering is niet vreemd, want in beginsel kan een huurder een vordering tot huurverlaging instellen op grond van artikel 7:207 BW wegens gebreken aan het gehuurde, waardoor de huurder niet het huurgenot krijgt waarop hij recht heeft.  De bepaling is een speciale regeling die voortborduurt op de ontbinding als genoemd in artikel 6:265 BW.

De vraag of iemand schadevergoeding naast huurvermindering kan vorderen, is voor het algemene verbintenissen recht uitgewerkt in artikel 6:74 BW. Deze regeling is voor het huurrecht uitgewerkt in artikel 7:208 BW. Het is dus duidelijk dat de huurder naast huurvermindering ook schadevergoeding kan vorderen.

De vraag of  de huurder op grond van het tekortschieten van de verhuurder een vordering op grond van immateriële schadevergoeding heeft moet beantwoord worden op grond van artikel 6:106 BW. Er gelden strenge maatstaven voor toekenning van een dergelijke vergoeding. Er moet sprake zijn van een vordering die is gebaseerd op een compensatie voor gederfde levensvreugde, die het gevolg is van geestelijk of lichamelijk letsel. Artikel 6:106 BW vermeldt dat een benadeelde recht heeft op een naar billijkheid vast te stellen schadevergoeding:

  • indien de aansprakelijke persoon het oogmerk had zodanig nadeel toe te brengen;
  • indien de benadeelde lichamelijk letsel heeft opgelopen, in zijn eer of goede naam is geschaad of op andere wijze in zijn persoon is aangetast;
  • indien het nadeel gelegen is in aantasting van de nagedachtenis van een overledene en toegebracht is aan de niet van tafel en bed gescheiden echtgenoot, de geregistreerde partner of een bloedverwant tot in de tweede graad van de overledene, mits de aantasting plaatsvond op een wijze die de overledene, ware hij nog in leven geweest, recht zou hebben gegeven op schadevergoeding wegens het schaden van zijn eer of goede naam.

Bij gebreken aan het gehuurde wordt aan het bovenstaande doorgaans niet voldaan.  Dit was ook niet het geval in onderhavige uitspraak. In dit geval werd de vordering tot vergoeding van immateriële schade gebaseerd op de aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde, en de derving van huurgenot die huurders daardoor stellen te hebben geleden. Dit is onvoldoende om een vordering tot immateriële schadevergoeding in te stellen. Dit betreft immers derving van het huurgenot, waarvoor artikel 7:207 BW een mogelijkheid tot huurverlaging biedt.

Bij arrest van 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1278 (Aardbevingsschade Groningen), heeft de Hoge Raad over de vraag of bij  gederfd woongenot toekenning van een vergoeding voor geleden immateriële schade mogelijk is een afweging gegeven op basis van artikel 6:106 BW.

Hierover werd door de Hoge Raad als volgt geoordeeld: “ Van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze is in ieder geval sprake indien de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen. Degene die zich hierop beroept, zal voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan, waartoe nodig is dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.

Daarnaast kunnen de aard en de ernst van de normschending en van de gevolgen daarvan voor de benadeelde, meebrengen dat van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze sprake is. In beginsel zal degene die zich hierop beroept de aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. In voorkomend geval kunnen de aard en de ernst van de normschending meebrengen dat de in dit verband relevante nadelige gevolgen daarvan voor de benadeelde zo voor de hand liggen, dat een aantasting in de persoon kan worden aangenomen.

(…) Als de benadeelde geestelijk letsel heeft opgelopen zal hij, voor zover het nadeel waarvan vergoeding wordt gevorderd niet in vermogensschade bestaat, voldoende concrete gegevens moeten aanvoeren waaruit kan volgen dat in verband met de omstandigheden van het geval psychische schade is ontstaan. Daartoe is nodig dat naar objectieve maatstaven het bestaan van geestelijk letsel kan worden vastgesteld.

Als de benadeelde vergoeding van nadeel vordert dat niet in vermogensschade bestaat en hij geen geestelijk letsel heeft opgelopen, kan hij recht hebben op vergoeding van schade als de aard en de ernst van de aansprakelijkheidvestigende gebeurtenis en van de gevolgen daarvan voor hem meebrengen dat sprake is van de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde aantasting in zijn persoon op andere wijze. In beginsel zal de benadeelde deze aantasting in zijn persoon met concrete gegevens moeten onderbouwen. Om te kunnen aannemen dat de benadeelde op de in art. 6:106, onder b, BW bedoelde andere wijze in zijn persoon is aangetast, volstaat niet de enkele vaststelling dat de benadeelde woont in het gebied waar dikwijls aardbevingen worden gevoeld en schade wordt geleden, in combinatie met een persoonlijke verklaring van die benadeelde over zijn beleving van de invloed die de aardbevingen op hem hebben.”

Binnen deze bandbreedte dient dus beoordeeld te worden of sprake kan zijn van recht op vergoeding van immateriële schade.

In onderhavige kwestie was door de huurders niet aangetoond dat aan hun zijde sprake is van een ‘aantasting in de persoon’ in de zin van artikel 6:106 BW. Verder was niet aangetoond dat de gestelde medische problemen (onder meer knieprothese, versleten ruggenwervels, gekanteld bekken, voor vervoer aangewezen op scootmobiel) samenhangen met of veroorzaakt zijn door de gebreken aan de huurwoning. De in algemene zin gestelde omstandigheid dat schimmel in een woning onder meer huidirritatie en allergische reacties kan veroorzaken, is volgens het hof eveneens onvoldoende om toekenning van een vergoeding voor immateriële schade te rechtvaardigen. Huurders hadden  immers niet gesteld en onderbouwd dat zij daadwerkelijk in relevante mate met dit soort lichamelijke problemen te kampen hebben gehad. Het is dus wel mogelijk om immateriële schade te claimen als aangetoond kan worden dat de huurders bijvoorbeeld door schimmelvorming last van de luchtwegen hebben gekregen. Het moet dan wel ondubbelzinnig vaststaan dat de gebreken als gevolg van dit gebrek zijn veroorzaakt.

De huurder en het recht van retentie

Laatst bijgewerkt op 2021-03-18 om 22:19:19

In het algemeen kan het recht van retentie worden omschreven als het recht om eigendommen van anderen onder zich te houden totdat de ander aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Bijvoorbeeld de garagehouder die niet wordt betaald, kan weigeren de gerepareerde auto aan de eigenaar af te geven. Aangezien door de wet geen afbreuk is gedaan aan de rechten die de huurder en de verhuurder aan het gewone vermogensrecht kunnen ontlenen, kan er door de meest gerede partij een beroep op deze bijzondere opschortingsrechten worden gedaan.

Een soortgelijke actie bestaat ook voor de huurder, als de verhuurder bepaalde zwaarwegende verplichtingen niet nakomt. De huurder kan zijn verplichting om het gehuurde op te leveren dan opschorten. De huurder die recht heeft op de forfaitaire vergoeding van € 6.253 (verhuizing in de periode 1 maart 2020 – 28 februari 2021)  en € 6. 334 (verhuizing in de periode 1 maart 2021 – 28 februari 2022) wegens een vordering op grond van dringend eigen gebruik door de verhuurder, kan op grond van deze regeling (Artikel 7:275 BW) de ontruiming van het gehuurde opschorten als duidelijk is dat de verhuurder deze vergoeding niet wenst te betalen. Een overzicht van deze vergoedingen over de laatste jaren treft u hier aan. Doorgaans vindt betaling van een gehele vergoeding niet vóór ontruiming plaats. De vergoeding wordt vaak opgesplitst in een betaling van de helft vóór de ontruiming en de helft binnen twee weken na de ontruiming van het gehuurde. Als de verhuurder aldus te kennen geeft voor het einde van de overeenkomst niet aan zijn betalingsverplichting te willen voldoen, dan lijkt het alleszins gerechtvaardigd dat de huurder zijn verplichting tot ontruiming van de woning opschort totdat de verhuurder betaling van tegemoetkoming van de ontruimingsvergoeding aanvangt.

In de rechtspraak is dit recht bovendien erkend in de volgende ‘noot’ vermelde uitspraken. Noot 16

Opschorting herstelverplichting door verhuurder bij huurachterstand?

Laatst bijgewerkt op 2024-03-19 om 22:50:21

In de wet bestaat op grond van artikel 6:262 BW de mogelijkheid dat de schuldeiser zijn verplichtingen opschort als de schuldenaar zijn verplichtingen niet nakomt. In het vorige onderdeel is besproken dat de huurder onder omstandigheden gerechtigd is de huur op te schorten als de verhuurder zijn verplichtingen tot herstel van het gehuurde niet nakomt. Mag de verhuurder zijn verplichtingen tot herstel van gebreken aan het gehuurde opschorten als de huurder een betalingsachterstand heeft opgebouwd? Volgens een uitspraak van de rechtbank Arnhem, sector kanton, van 9 november 2005 Noot 15 is de verhuurder daartoe niet zonder meer gerechtigd.
Het kenmerk van een opschortingsrecht is immers dat de schuldenaar alsnog aan zijn verplichtingen dient te voldoen als de ander alsnog zijn verplichtingen nakomt. Volgens de kantonrechter staat het karakter van de duurovereenkomst opschorting van de herstelverplichting in de weg. Volgens de redenering van de rechter kan de verhuurder zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot voor het verleden niet meer nakomen als de huurder alsnog de huur betaalt. Door dit gevolg schiet het middel van opschorting van de herstelverplichting door de verhuurder zijn doel voorbij. De huurder kan door betaling van huur en wettelijke rente na opschorting de verhuurder in de toestand brengen zoals die zou zijn als de opschorting niet zou hebben plaatsgevonden, terwijl dit voor de verhuurder die zijn verplichtingen heeft opgeschort niet mogelijk is.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 13 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1940) beslist dat een verhuurder het huurgenot niet op mocht schorten wegens onbetaald blijven van de huur door de huurder.  De verhuurder had sloten laten vervangen met de bedoeling het huurgenot op te schorten tot het moment dat de huur betaald zou worden. In een algemene bepaling van een dergelijk beding opgenomen, die een dergelijke handelwijze rechtvaardigde. De rechter was ook in dit vonnis van oordeel dat de mogelijkheid van opschorting is bedoeld om de andere partij te dwingen zijn verplichtingen na te komen. Maar als die andere partij dat vervolgens doet, dan moet ook de opschortende partij (alsnog) nakomen. Dat is in een huurrelatie bij het opschorten van het huurgenot niet mogelijk, omdat over het verleden niet alsnog huurgenot kan worden verschaft. Het afsluiten van het gehuurde is dus geen geschikte manier om gebruik te maken van het opschortingsrecht. Over de periode dat het gehuurde door de verhuurder was afgesloten heeft de huurder dan ook ten onrechte niet het huurgenot gehad, zodat hij ook geen huur verschuldigd was. De bewuste bepaling in de algemene bepalingen werd beschouwd als een onredelijk beding.

Een variant op het opschorten van het huurgenot wordt gegeven door een arrest van hof te ’s-Hertogenbosch. Het hof te ’s-Hertogenbosch heeft in zijn arrest van 31 januari 2023 (ECLI:NL:GHSHE:2023:375) bepaald dat de verhuurder van verhuurde bedrijfsruimte bevoegd was om de sloten te vervangen en de huurder toegang tot het gehuurde te ontzeggen.

De verhuurder vorderde ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van de huurder tot betaling van de huur over de periode vanaf 1 januari 2019 tot het moment waarop de verhuurder de units aan een derde heeft verhuurd.

Het standpunt van de huurder

De huurder had op 17 juli 2019 een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uitgebracht op grond van tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. De huurder vorderde te verklaren voor recht dat de verhuurder onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld, met veroordeling van verhuurder  tot vergoeding van de schade die de huurder daardoor heeft geleden.

De huurder was naar het oordeel van het hof reeds in verzuim komen te verkeren door vanaf 1 januari 2019 de huur niet te betalen. Van de verhuurder kon daarom niet worden verwacht het gehuurde vanaf juli 2019 aan de huurder ter beschikking te stellen.

Het verweer van de huurder dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk was ontbonden op 17 juli 2019, trof geen doel.  Naar de mening van het hof was de huurder eerder in verzuim gekomen door de huur vanaf 1 januari 2019 niet te betalen dan de verhuurder door het huurgenot niet te verschaffen. Vanwege het verzuim van de huurder zou naar het oordeel van het hof geen sprake van een toerekenbare tekortkoming van de verhuurder zijn op grond waarvan de huurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk kon ontbinden.

De middelen die in cassatie zijn aangevoerd

In cassatie klaagde de huurder dat het hof een onjuist oordeel had gegeven voor zover een verhuurder zich tijdens de looptijd van een huurovereenkomst (tijdelijk) eenzijdig kan bevrijden van zijn verplichting tot verschaffing van het huurgenot aan de huurder op de grond dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald. De huurder stelde  voorts in verband met dit bezwaar dat de het verschaffen van het huurgenot de kernverplichting van de verhuurder vormt, welke verplichting – gelet op de bijzondere aard van het huurrecht – als uitgangspunt niet kan worden opgeschort, in ieder geval niet op grond van het enkele feit dat de huurder de huur niet heeft betaald of niet zal betalen.

Verder betoogde de huurder dat uit het vereiste van artikel 6:262 lid 1 BW dat sprake is van tegenover elkaar staande verplichtingen volgt dat niet-betaling van de huur over een bepaalde periode de verhuurder niet het recht geeft de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van het huurgenot over een andere (latere) periode op te schorten.

De overwegingen van de Hoge Raad

De Hoge Raad overwoog in zijn arrest van 14 maart 2024 (ECLI:NL:HR:2024:389) dat  de huurder die is opgehouden de huur te betalen en het gehuurde bovendien heeft verlaten, waarna de verhuurder het gehuurde voor de huurder heeft afgesloten een andere situatie is dan de situatie dat de huurder nog wel gebruik van deze gehuurde ruimte maakt en in dit gebruik wordt gehinderd door de verhuurder. Naar het oordeel van de Hoge Raad kan de verhuurder in een dergelijke situatie dat de huurder het gehuurde met een huurachterstand reeds heeft zijn verplichting tot het (blijven) verschaffen van het huurgenot (in beginsel) opschorten.

De Hoge Raad vermeldt voorts dat Een huurovereenkomst is een wederkerige overeenkomst als bedoeld in artikel 6:261 BW. De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten (artikel 6:262 lid 1 BW), geldt dus ook voor partijen bij een huurovereenkomst. De verplichting tot het verschaffen van het huurgenot enerzijds en tot het betalen van de huur anderzijds zijn tegenover elkaar staande verplichtingen in de zin van artikel 6:262 lid 1 BW. Daaraan hoeft niet in de weg te staan dat de uit de huurovereenkomst voortvloeiende (niet-nagekomen) betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de uit diezelfde huurovereenkomst voortvloeiende (opgeschorte) verplichting tot verschaffing van het huurgenot.

Er bestaat naar het oordeel van de Hoge Raad geen rechtsregel die inhoudt dat de verhuurder geen opschortingsbevoegdheid toekomt op de grond dat hij na het eventuele aanzuiveren van de huurachterstand, niet alsnog het huurgenot over de periode van de opschorting kan verschaffen. De regel dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of (een standplaats voor) een woonwagen slechts door de rechter kan geschieden (artikel 7:231 lid 1 BW), ziet niet op de opschortingsbevoegdheid en staat dus evenmin in de weg aan het aannemen van een bevoegdheid van de verhuurder tot opschorting van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot aan de huurder.

In deze situatie had de huurder het gehuurde al verlaten. Als de huurder het gehuurde nog niet had verlaten, dan had het oordeel anders  geluid. De huurder zou dan immers ontruimd dienen te worden. Voor een ontruiming is in ieder geval een geldige titel nodig. Eigenrichting aan de zijde van de verhuurder was in deze zaak niet aan de orde. De huurder had zich immers alleen op het standpunt gesteld dat was overeengekomen dat de kantoorruimte in gerenoveerde staat ter beschikking zou worden gesteld en had geweigerd om aan oplevering van het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst mee te werken. Door die weigering was de huurder in schuldeisersverzuim geraakt.

De huurder was dus gewoon huur verschuldigd tijdens de periode dat de verhuurder andere sloten op het gehuurde had gezet en tot het moment dat de verhuurder een andere  geschikte huurder had gevonden.

De conclusie van de advocaat-Generaal

Advocaat-generaal W.L. Valk betoogt in zijn conclusie van 22 december 2023 (ECLI:NL:PHR:2023:1204) onder rechtsoverweging 3.4 dat het waar is dat na aanzuivering van de betalingsachterstand nakoming van de opgeschorte duurverplichting voor het verleden niet meer mogelijk is, maar uit art. 6:59 BW volgt dat dit voor rekening komt van de partij die tot de opschorting aanleiding heeft gegeven. Een bevoegde opschorting door de wederpartij leidt volgens dat artikel immers tot schuldeisersverzuim. Gedurende zijn verzuim blijft de schuldeiser gewoon verplicht om de overeengekomen tegenprestatie te voldoen.

Valk geeft ook weer dat opschorting kan worden ingezet als pressiemiddel, dus om de wederpartij tot nakoming aan te zetten. Opschorting is ook toegelaten als inleiding op ontbinding. Zo vervalt dit opschortingsrecht naar de mening van Valk niet als de schuldenaar zekerheid stelt en bestaat het ook in het geval van blijvende onmogelijkheid van nakoming (art. 6:264 jo. 6:54-55 BW). Volgens de wetsgeschiedenis is de verklaring hiervoor dat opschorting in een dergelijk geval het voorportaal is van een ontbinding. De rechtspraak die het tijdelijke karakter van opschorting benadrukt, vergt van de opschortende partij ook niet dat deze in een eventuele procedure duidelijk maakt dat hij na voldoening van de tegenvordering zijnerzijds zal nakomen, maar ‘wat zij verder met betrekking tot de wanprestatie en de overeenkomst wenst’.  Behalve nakoming kan dat ook ontbinding of schadevergoeding zijn.

Tot slot

Uit deze zaak blijkt dus niet dat de verhuurder “zomaar”  de sloten van het gehuurde kan vervangen als de huurder de huur niet voldoet. Als de huurder vrijwillig is  vertrokken, dan behoort het vervangen van de sloten in deze situatie wel tot de mogelijkheid. Vanwege het bestaan van de huurachterstand, was de verhuurder niet langer bereid om de huurder opnieuw het huurgenot te verschaffen. De verhuurder  beriep zich op het opschortingsrecht. Eigenrichting was in deze zaak dus niet aan de orde. Voor woonruimte kan dit niet zo worden toegepast, omdat bij huurachterstanden de gemeentelijke hulpverlening ingeschakeld moet worden.

 

Beperkende bepalingen in de algemene voorwaarden

Laatst bijgewerkt op 2022-06-02 om 22:23:20

Door de beperkte termijn (zes maanden na ontdekking gebrek) die in artikel 7:257 BW voor niet-geliberaliseerde woonruimte staat vermeld zal in de praktijk de vordering tot opschorting van de huur aanzienlijk worden beperkt. Voor geliberaliseerde woonruimte en voor bedrijfsruimte geldt die termijn van zes maanden niet. In de algemene voorwaarden kan het verrekenings- en opschortingsrecht worden uitgesloten. Dit wordt bevestigd door hetgeen het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010 ( LJN: BL0803, gerechtshof Arnhem, 200.023.506/01 ) over opschorting/verrekening van huur in verband met gevolgschade als gevolg van gebreken aan het gehuurde heeft overwogen. Het hof bevestigt in rechtsoverweging 4.5 van dit arrest dat opschortings- en verrekeningsrechten (uiteraard behoudens de mogelijkheid tot verrekening van kosten als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW) kunnen worden beperkt door de algemene voorwaarden. Het hof ziet in dit concrete geval geen reden om opschorting van de huur op grond van de redelijkheid en billijkheid te doorbreken. Een soortgelijk oordeel geeft de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, in rechtsoverweging 3 in haar vonnis van 17 februari 2010 ( LJN: BL6528, sector kanton rechtbank Haarlem, 434875/ CV EXPL 09-8709 )

Verrekenen en opschorten van huur vóór het instellen van de vordering tot huurverlaging in verband met gebreken kan in het huurcontract worden uitgesloten. De artikelen 6:52 BW en 6:127 BW zijn van regelend recht. In huurcontracten kan hiervan in het nadeel van de huurder worden afgeweken bij verhuring van zowel woon- als bedrijfsruimte. Op grond van artikel 6:237 sub g BW is het echter mogelijk dat een (consument) huurder beroep doet op vernietiging van uitsluiting van de mogelijkheid van verrekening van vorderingen in de algemene voorwaarden van het huurcontract wegens het vermoeden van de onredelijkheid van het beding.
Of er op grond van een contractueel beding huur mag worden opgeschort, is afhankelijk van de formulering van dit beding. Volgens het gerechtshof te Leeuwarden is opschorting van de huur op grond van de overwegingen in haar arrest van 4 december 2013 ( LJN: BZ0498, gerechtshof Leeuwarden, 200.101.354/01 ) toegestaan, omdat de algemene voorwaarden dit niet uitsloten. Volgens het hof viel niet in te zien dat een beding in de algemene voorwaarden korting, aftrek of verrekening uitsluit, tevens de strekking heeft om een beroep op opschorting uit te sluiten. Het hof was met de huurder van oordeel dat opschorting niet gelijkgesteld kan worden aan korting, aftrek of verrekening. Opschorting moet immers worden beschouwd als een voorlopig uitstel van betaling, terwijl korting, aftrek of verrekening een wijze van betaling is. Dit betekent dus dat de grammaticale uitleg van deze bepaling de doorslag gaf in de redenering dat er geen sprake was van uitsluiting van het recht op opschorting van de huur.

Het is mogelijk om na opschorting van de huur schadevergoeding te vorderen wegens gederfd huurgenot op grond van het algemeen verbintenissenrecht. Dat is logisch, omdat anders verrekening zoals hier bovenvermeld ook niet mogelijk is. Onder vergoeding van schade kan naast gevolgschade ook huurvermindering vallen wegens gederfd huurgenot. Er is echter een enorm verschil met de actie die op grond van artikel 7:207 BW kan worden ingesteld. Op grond van artikel 7:207 BW kan huurvermindering worden gevraagd zonder dat er sprake hoeft te zijn van toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder. Voor een actie op grond van artikel 6:74 BW of artikel 7:208 BW is toerekenbaarheid van de schadeoorzaak van belang om schade als gevolg van gederfd huurgenot terug te vorderen. Is de schade te verhuurder niet toe te rekenen, dan is de verhuurder niet schadeplichtig.

Voor woonruimte geldt uiteraard op grond van artikel 7:242 lid 1 BW in verband met artikel 7:207 BW dat de huurder huurverlaging kan vorderen wegens gebreken aan het gehuurde. Na instelling en toewijzing van de vordering is verrekening van de huur wegens aanwezigheid van gebreken aan het gehuurde wel toegestaan, ook al is dit in het huurcontract uitgesloten. Artikel 7:207 BW kan voor bedrijfsruimte wél worden uitgesloten. Kennelijk ziet de rechtbank Haarlem in rechtsoverweging 4 in haar vonnis van 17 februari 2010 over het hoofd dat voor bedrijfsruimte een beroep op artikel 7:207 BW contractueel kan worden uitgesloten. Voor de volledigheid had het duidelijker geweest als de rechter in rechtsoverweging 4 van dit vonnis had gewezen op de mogelijkheid om voor bedrijfsruimte huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde uit te sluiten. Een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) kan dit verbod doorbreken. De rechter kan echter beslissen dit beroep al dan niet te honoreren (zie bovengenoemde uitspraak van het hof te Arnhem in haar arrest van 26 januari 2010). Voor woonruimte moet de rechter en/of de huurcommissie ( ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte) huurverlaging toewijzen als de gebreken die tot huurverlaging aanleiding geven staan vermeld in de zogenaamde nulpuntenlijsten. Voor een interpretatie van deze nulpuntenlijst verwijs ik naar het Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 van de huurcommissie.

Algemene bepalingen en verbod opschorting huur bij woonruimte 

In de algemene bepalingen kan een verbod tot opschorting van de huur zijn opgenomen. Voor woonruimte geldt artikel 6:236 sub  c BW. In dit artikel staat onder meer het volgende geregeld: “Bij een overeenkomst tussen een gebruiker en een wederpartij, natuurlijk persoon, die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, wordt als onredelijk bezwarend aangemerkt een in de algemene voorwaarden voorkomend beding (…) c. dat een de wederpartij volgens de wet toekomende bevoegdheid tot opschorting van de nakoming uitsluit of beperkt of de gebruiker een verdergaande bevoegdheid tot opschorting verleent dan hem volgens de wet toekomt (…)”

In het vonnis van de kantonrechter van de rechtbank Overijssel van 16 november 2021 (ECLI:NL:RBOVE:2021:4376) heeft de rechter beslist dat – niettegenstaande een beding in de algemene bepalingen dat opschorting van de huur niet toegestaan was – de huurder betaling van de huursom mocht opschorten na vernietiging van het beding, waarin opschorting was uitgesloten. De rechter overwoog dat de huurder van woonruimte in beginsel recht op opschorting volgens artikel 6:52 BW heeft als de verhuurder met herstel van gebreken in gebreke blijft. Daarbij geldt dat de hoogte van het bedrag waarvan betaling wordt opgeschort in overeenstemming behoort te zijn met de ernst van de gebreken en de mate waarin het huurgenot door het bestaan van de niet verholpen gebreken wordt verminderd. Door het beding in artikel 16 van de algemene bepalingen, voor zover het ziet op opschorting, sluit de verhuurder een beroep van de huurder op deze wettelijke bevoegdheid uit. Het beding is op grond van artikel 6:236 onder c BW vernietigbaar en zal op verzoek van de huurder worden vernietigd. de huurder was dus in beginsel bevoegd de huurbetalingen op te schorten totdat de gebreken waren/zijn hersteld. De huurder moet dus wel uitdrukkelijk een beroep op vernietiging van deze bepaling doen.

 

Herstel gebreken op verzoek huurder- Opschorting huur

Laatst bijgewerkt op 2022-06-02 om 22:21:45

Als het gehuurde gebreken vertoont, mag de huurder de huur in verhouding tot de ernst van het probleem geheel dan wel gedeeltelijk opschorten. Een huurovereenkomst behoort immers tot de categorie van wederkerige overeenkomsten. De Hoge Raad zegt over de mogelijkheid van opschorting als verweermiddel in haar arrest van 8 maart 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD7343) het volgende : “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat een beroep op een opschortingsrecht in beginsel steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt”.  Verder wordt in dit arrest ook duidelijk gemaakt dat er voor een beroep op opschorting van de prestatie geen ingebrekestelling is vereist. Artikel 6:262 BW formuleert dit recht dan ook als volgt: “in geval van gedeeltelijke of niet behoorlijke nakoming is opschorting slechts toegelaten, voor zover de tekortkoming haar rechtvaardigt”. De procureur-generaal merkt in zijn conclusie van 8 maart 2002 (ECLI:NL:PHR:2002:AD7343) hierover het volgende op. De wet vereist niet dat er sprake is van een toerekenbare niet-nakoming). De door de rechtbank gestelde eis dat de verhuurder in verzuim verkeert – de rechtbank doelt kennelijk op een ingebrekestelling (artikel 6:82 BW) – verdraagt zich niet met deze regel. Over het opwerpen van een opschortingsrecht als verweermiddel tijdens de procedure merkt de procureur-generaal het volgende op: “De bevoegdheid tot opschorting moet worden gezien als een verweermiddel van de schuldenaar in verband met een tegenvordering die hij op zijn schuldeiser heeft. Hieruit volgt dat het beroep op het opschortingsrecht steeds kan worden gedaan door de schuldenaar, ook wanneer de schuldeiser in rechte een vordering tot nakoming instelt. In het algemeen wordt niet vereist dat reeds vóór de procedure een beroep op het opschortingsrecht is gedaan”. Dit brengt natuurlijk niet met zich mee dat een huurder zonder over de reden van opschorting mededeling te doen aan de verhuurder, de huurbetaling op kan schorten. Het wordt niet redelijk geacht de verhuurder met opschorting van huurbetaling te confronteren als de verhuurder nog niet eens op de hoogte is gesteld van het gebrek dat de aanleiding vormt voor de opschorting van de huurbetaling.  De Hoge Raad heeft in haar arrest van 6 juni 1997 (HR 6 juni 1997, NJ 1998, 128 m.nt. PAS) hierover het volgende opgemerkt: “dat het in beginsel naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de huurder zich door een op zodanige gebreken gegronde ontbinding met ingang van het tijdstip van ontbinding ontdoet van zijn verplichting tot huurbetaling zonder dat de verhuurder in de gelegenheid is gesteld om de gebreken zo snel mogelijk te verhelpen of noodmaatregelen te nemen. Het arrest vervolgt: “Dit brengt mee dat de bevoegdheid van de huurder tot ontbinding uitsluitend bestaat voor wat betreft de periode nadat hij de verhuurder van de gebreken op de hoogte heeft gesteld. De huurder die zonder melding te maken van het gebrek zijn verplichting tot huurbetaling opschort, kan zich te dier zake evenmin op het opschortingsrecht van art. 6:262 beroepen. Een en ander is slechts anders indien de huurder stelt en bewijst dat de verhuurder reeds in voldoende mate met de gebreken bekend was om tot het nemen van maatregelen over te kunnen gaan”.

De eis van artikel 6:52 BW hoeft in het kader van het huurrecht eigenlijk niet besproken te worden. Volgens artikel 6:52 BW moet er sprake zijn van een opeisbare vordering op de schuldeiser en dat er tussen de vordering en de verbintenis voldoende samenhang bestaat om de opschorting te rechtvaardigen. Hieraan wordt voldaan als er sprake is van gebreken aan het gehuurde. De hoogte van de bedragen die worden opgeschort, moet worden beoordeeld aan de hand van de tekortkoming. De huurder is alleen bevoegd de huur op te schorten in verhouding tot het gebrek aan het gehuurde (proportionaliteitsvereiste).  Het proportionaliteitsvereiste wordt in dit onderdeel verder uitgewerkt. Als de huurder een te hoog bedrag opschort dan schiet de huurder alsnog tekort. Hierbij moet ook nog worden opgemerkt dat de verhuurder als eerste dient te presteren omdat deze het gehuurde in goede staat van onderhoud ter beschikking moet stellen aan de huurder en ter beschikking moet houden. Het verschil tussen artikel 6:262 BW en artikel 6:52 BW kan als volgt worden geduid. Artikel 6:262 BW regelt het opschortingsrecht uit dezelfde wederkerige overeenkomst. De beperking die uit dit artikel voortvloeit, ligt in het feit dat het niet nakomen van een hoofdverplichting niet tot opschorting van een nevenverplichting mag leiden. Het opschorten van de nevenverplichting kan dan weer wel worden gebaseerd op artikel 6:52 BW.  Er moet dan ook sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichtingen (zie mr. R.J.Q Klomp, opschorting en verrekening, TvHB, nr. 3 juni 2019).

Opschorting is niet mogelijk als er sprake is van een onmogelijkheid om de verplichtingen na te komen, als er op de vordering van wederpartij geen beslag is toegelaten en als er zekerheid is gesteld door wederpartij. Er moet sprake zijn van een opeisbare verplichting. Na de mededeling dat er sprake is van gebreken heeft de verhuurder een redelijke termijn om herstel te realiseren. Als er sprake is van spoedeisende werkzaamheden, dan kan de huurder op grond van het zelfklusrecht (artikel 7:206 lid 3 BW) het gebrek zelf herstellen en de kosten verrekenen met de huur. Wanneer een gebrek door de verhuurder wordt hersteld, of wanneer in het geheel geen sprake is geweest van een gebrek, kan niet gezegd worden dat de verhuurder niet aan zijn verplichting heeft voldaan. Zelfs wanneer er een gebrek is geweest, zou het recht op opschorting komen te vervallen wanneer het gebrek niet langer aanwezig is (zie het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 25 juni 2016, ECLI:NL:GHAMS:2019:2137).  In deze zaak had de huurder zelf zorggedragen voor herstel van het gebrek. De huurder had een aantal dagen niet in de woning gewoond en wenste deze kosten ten laste van de verhuurder te laten komen. Ook hier ging het hof niet in mee. De huurder wenste zijn schade te verrekenen met niet betaalde huur. Ook daar ging het hof niet in mee. De uitgevoerde reparatie kon volgens het hof in bewoonde staat plaatsvinden, zodat er geen grond was voor een vergoeding voor het niet kunnen bewonen van het gehuurde. De huurder had door het onbetaald laten een dergelijke hoge huurachterstand laten ontstaan dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof liet deze beslissing vanwege boven weergegeven overweging in stand. Alleen de kosten van de noodreparatie mochten verrekend worden met de huurachterstand.

Het beroep op opschorting van de huur gebeurde ook in de zaak die heeft geleid tot het vonnis van 30 juli 2008 voor de rechtbank Haarlem, sector kanton Haarlem LJN: BD9368, sector kanton Rechtbank Haarlem, 382704/CV EXPL 08-5132. In deze zaak was door de verhuurder een incassoprocedure met betrekking tot verschuldigde huurpenningen gestart. De huurder beriep zich op opschorting van de huur wegens gebreken aan het gehuurde. De huurder had geen ingebrekestelling gestuurd. Gedurende de procedure was door de verhuurder erkend dat er een medewerker in de woning was geweest om de gebreken te bekijken. Verder was er niets gedaan in de woning om de gebreken te verhelpen. Door dit gegeven werd door de rechter aangenomen dat de vereiste kennisgeving van de gebreken was doorgegeven.
De huurder had gedurende enkele maanden de gehele huur opgeschort. De huurder mocht volgens onderhavige uitspraak 50 % van de huur opschorten en diende 50 % te betalen. De incassokosten werden afgewezen en de proceskosten werden gecompenseerd.
Dit was toch een rechter die de huurder welgezind was. De rechter had immers kunnen beoordelen dat 50 % ten onrechte was achtergehouden en had daaraan bij een huurachterstand van tenminste drie maanden ook ontbinding van de overeenkomst kunnen verbinden.
Hier wordt voorts nog eens benadrukt dat voor verzuim van de verhuurder een ingebrekestelling van de verhuurder niet is vereist (zie voor nadere uitleg over dit verzuim het onderdeel op deze pagina: Mogelijkheid van huurder om zelf de gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder.

Verder staat een contractueel verbod van verrekening van een vordering met de huur het opschortingsrecht niet in de weg (HR 25 februari 1994, NJ 1994, 451, m.nt. P.A.).

Uit de conclusie van mr. Huydecoper bij het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 blijkt dat deze verhouding tussen de herstelverplichting van de verhuurder en de waarde van de opgeschorte huur niet één-op-één gelijk hoeft te lopen. Mr.Huydecoper betoogt in zijn conclusie dat het middel van opschorting mede kan dienen als prikkel om nakoming door de andere partij (alsnog) te bevorderen. Wil een dergelijke prikkel effectief zijn, dan zal het belang dat daarmee gemoeid is, voldoende moeten zijn om daadwerkelijk druk op de in gebreke blijvende partij te bewerkstelligen. In dit verband dient te worden gerealiseerd dat opschorting niet buiten proportie zal horen te zijn. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage vond in haar arrest van 22 juli 2014 (ECLI:NL:GHDHA:2014:2304) het onbetaald laten van de helft van de huur wegens een muizenplaag buiten proportie. Verder dient bedacht te worden dat de opschorting van een dient als prikkel om de verhuurder tot herstel te bewegen. Als de huurovereenkomst met de verhuurder is geëindigd, zoals in casu het geval was, dan eindigt ook het recht van de huurder om de opgeschorte huur onder zich te houden. Opschorting van verschuldigde bedragen is immers een verweermiddel tegen een vordering van de wederpartij tot nakoming. Het leidt niet tot bevrijding maar tot uitstel van de eigen verplichting tot nakoming. De huurder zou na huurbeëindiging nog een actie tot huurverlaging dienen te starten als deze aanspraak wenst te maken op huurvermindering. Het lijkt mij dat de huurder in beginsel de opgeschorte huur na het einde van de huurovereenkomst aan de verhuurder over moet maken. Dit is slechts anders als de huurder aannemelijk kan maken dat terugbetaling van de opgeschorte huur zal leiden tot het onbetaald laten van de vordering tot huurvermindering. De huurder is immers niet zonder meer bevoegd om vooruitlopend op een procedure tot vermindering van de huurprijs al een huurbedrag onder zich te houden.

Het hof te Arnhem-Leeuwarden gaf in haar arrest van 24 oktober 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:9214) inderdaad te kennen dat de huurder na huurbeëindiging geen recht meer had om de huur op te schorten. Het opschortingsrecht is bedoeld als prikkel om de vereiste werkzaamheden af te dwingen. Na huurbeëindiging kan dit doel niet meer worden bereikt en vervalt het recht tot opschorting van de huur. Het hof geeft echter een verkeerde interpretatie van de vordering tot huurvermindering. Het hof stelt immers:  Voor de vordering van de huurder van woonruimte tot vermindering van de huurprijs geldt op grond van artikel 7:257 BW een vervaltermijn van zes maanden na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder.(…) Nu de huurovereenkomst is geëindigd en de huurprijs niet is verlaagd en ook niet meer kan worden verlaagd, heeft het opschortingsrecht zijn betekenis verloren. Dit is onjuist. De huurverlaging kan terugwerken tot maximaal zes maanden voor het instellen van de vordering tot huurverlaging. Stel dat de verhuurder op 1 januari melding maakt van een gebrek en op 31 december een vordering tot huurverlaging instelt, dan kan de vordering tot huurverlaging bij sociale woonruimte ex artikel 7:257 lid 2 BW maximaal 6 maanden terugwerken vanaf het moment dat de vordering is ingesteld. Deze vervaltermijn gaat er dus niet vanuit dat de vordering ingesteld moet worden binnen 6 maanden na melding van het gebrek. Merkwaardig dat het hof deze vergissing maakt.

Een uitspraak in dezelfde lijn werd gegeven door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 9 mei 2017 ECLI:NL:GHARL:2017:3927 . In deze zaak kwam aan de orde dat de huurder door de Huurcommissie een aanzienlijke korting op de huurprijs had gekregen wegens gebreken aan het gehuurde. Daarboven had de huurder nog extra bedragen opgeschort, want de huurder had de gehele huurprijs opgeschort gedurende langere periode wegens gebreken aan het gehuurde. De opgelopen huurachterstand rechtvaardigde ontbinding van de huurovereenkomst. Dit is toch een enorm risico. Ik adviseer geen huur op te schorten als er al huurprijsvermindering is gevorderd. Waarom zou men het risico van ontbinding van de huurovereenkomst nemen als er al een huurverlaging wordt gevorderd? In conventie had de kantonrechter de huurachterstand wegens de te hoog opgeschorte huur tot en met juni 2014 gesteld op € 1.650,-. Dit bedrag had de kantonrechter toegewezen, vermeerderd met € 13,11 aan wettelijke rente en € 299,48 aan buitengerechtelijke incassokosten. De huurachterstand rechtvaardigde naar het oordeel van de kantonrechter ontbinding van de huurovereenkomst. De kantonrechter had daarom de huurovereenkomst ontbonden, de huurders veroordeeld het gehuurde te ontruimen en tot betaling van € 412,50 voor elke maand of gedeelte daarvan dat de huurders vanaf 1 juli 2014 het gehuurde in gebruik heeft of mocht houden. Het hof oordeelde als volgt. Ingevolge artikel 7:207 BW kan de huurder in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk kennis heeft gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen. Voorts is van belang artikel 7:257 lid 1 BW op grond waarvan voor de huurder van woonruimte een vervaltermijn van 6 maanden geldt nadat de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven. Het hof had overwogen dat van een volledige onbewoonbare woning geen sprake was. De vastgestelde gebreken betroffen riolering in de badkamer, (enkele) ontbrekende stopcontacten, een aantal gaten in de buitenmuur en het wegwerken van de waterleiding. Dergelijke tekortkomingen rechtvaardigden weliswaar een opschorting van een belangrijk deel van de huurprijs, maar nu het gehuurde bewoonbaar bleef en ook feitelijk werd bewoond, niet een algehele opschorting. Het hof oordeelde verder dat uit artikel 6:265 BW voortvloeit dat bij iedere tekortkoming van de huurder de verhuurder bevoegd is de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De huurschuld ten tijde van het wijzen van het vonnis, welke betalingsachterstand nog steeds bestaat, was zodanig omvangrijk dat de kantonrechter terecht de huurovereenkomst heeft ontbonden en de vordering tot ontruiming van het gehuurde heeft toegewezen. Het hof oordeelde dat dit oordeel terecht was. Hierbij zij opgemerkt dat in deze procedure de uitspraak van de Huurcommissie waarin de huurprijs was verlaagd niet meer kon worden aangetast (artikel 7:262 lid 2 BW). Deze procedure werd slechts gevoerd over de gevorderde ontbinding.

Op grond van artikel 6:262 BW kan een schuldeiser (is een huurder voor wat betreft ontvangst van huurgenot door de verhuurder) gerechtigd zijn verplichtingen geheel of gedeeltelijk op te schorten als de ander (de verhuurder) niet aan zijn verplichting (het verstrekken van huurgenot) heeft voldaan. Voorwaarde is wel dat de verhuurder van de gebreken door de huurder op de hoogte is gesteld. Dit wordt ook nog eens bevestigd in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 22 juli 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:2304). Als het gaat om gebreken waarmee de verhuurder in voldoende mate bekend is om tot het nemen van maatregelen over te gaan, dan kan de mededeling achterwege laten worden.

De verhuurder hoeft echter niet in gebreke te zijn gesteld. Deze tekortkoming rechtvaardigt opschorting van de huur als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld. Een ingebrekestelling is daarvoor dus niet nodig. De rechtbank Dordrecht, sector kanton, locatie Dordrecht besliste in haar vonnis van 11 juni 2009 LJN: BI9332, sector kanton rechtbank Dordrecht, 220924 CV EXPL 08-6359 dat de huurder geen recht had om de huur op te schorten, omdat niet gebleken was dat verhuurder van gebreken aan het gehuurde op de hoogte was gesteld of op andere wijze met gebreken bekend was. De huurder had een dermate hoge huurachterstand opgebouwd dat dit huurbeëindiging rechtvaardigde.
Dat de huurder (van bedrijfsruimte) niet zonder goede reden de huur negen maanden op kan schorten en de exploitatie van het gehuurde staken, ondervond de huurder, die partij was in de kortgedingprocedure waarover het hof te Den Haag in haar arrest van 1 maart 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:977 arrest heeft gewezen. In deze zaak had de huurder ontruiming gevorderd wegens opschorting door de huurder van negen maanden huur, wegens een verstopping van het riool. In de algemene voorwaarden was opschorting van de huur uitgesloten. Verder was er over deze kwestie eerder een bodemprocedure gevoerd, waarin de rechter ten onrechte had geoordeeld dat de huurder niet in gebreke was gesteld, waardoor de vordering tot ontbinding en ontruiming was afgewezen. Het hof oordeelde in dit kort geding dat dit standpunt een juridische misslag was, omdat de huurder door het onbetaald laten van de huur door het contractueel beding van rechtswege in verzuim verkeert. Volgens een contractueel overeengekomen beding dient de huur uiterlijk de eerste van de maand betaald te zijn bij gebreke waarvan de huurder tekortschiet. Het hof oordeelde dat het in het kort geding niet aannemelijk was gemaakt dat er sprake was van een gebrek aan de riolering. Ook al zou er sprake zijn van een gebrek aan de riolering wat (los van het verbod in de algemene voorwaarden om de huur op te schorten) reden zou zijn om een gedeelte van de huur op te schorten, dan zou dit gebrek niet opschorting van negen maanden huur rechtvaardigen. Tevens rechtvaardigde dit ook niet het onthouden van de exploitatie in het gehuurde. Mede gezien de uitsluiting in de algemene voorwaarden van opschorting en verrekening van de huur, ging het hof ervan uit dat ontbinding en ontruiming in een bodemprocedure wegens de aanzienlijke huurachterstand toegewezen zou worden, en werd ontruiming van het gehuurde in kort geding toegewezen.

 

 

Mogelijkheid van huurder om zelf gebreken te verhelpen op kosten van de verhuurder

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 16:53:59

De huurder mag conform het gestelde in artikel 7:206 lid 3 BW gebreken zelf verhelpen als de verhuurder met herstel van de gebreken in verzuim is. De kosten van herstel mag hij op de verhuurder verhalen, eventueel door die met de huur te verrekenen. Deze regel is dwingend recht en geldt zowel voor de huurder van woonruimte als voor de huurder van bedrijfsruimte. Dit blijkt uit de laatste zinsnede van artikel 7:206 lid 3 BW waaruit het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling blijkt en dat als volgt luidt: “Hiervan kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken”. De huurder hoeft dus geen rechterlijke machtiging (zie artikel 3:299 BW) te verkrijgen om het herstel zelf ter hand te nemen. Voor een beroep op artikel 3:299 BW is het niet nodig dat de verhuurder in verzuim verkeert. De toestand van verzuim aan de zijde van de verhuurder is wel nodig als de huurder het herstel zelf ter hand neemt. De huurder mag in het kader van dit recht alleen de redelijke kosten van herstel in rekening brengen en het gebrek dient deugdelijk te worden hersteld.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage bevestigt in haar arrest van 29 mei 2008LJN: BD5483, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.005.058/01 dat het verzuim van de verhuurder intreedt als hij herstel van de voor zijn rekening komende gebreken nalaat. Ook hier wordt door het hof beslist dat verrekening van de herstelkosten met de huur slechts plaats kan vinden als de verhuurder van het gebrek op de hoogte is en gelegenheid heeft gekregen om het gebrek te verhelpen. Het gerechtshof te Amsterdam heeft zich in haar arrest van 29 maart 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:1178 in het kader van een buitengerechtelijke ontbinding door de huurder wegens het uitblijven van herstel van het gehuurde uit moeten spreken over de redelijke termijn van herstel. Na een brand in het pand waarin het gehuurde zich bevindt gaf de huurder, begin augustus 2013, door dat een groot gedeelte van het gehuurde niet gebruikt kon worden wegens brandschade. De huurder was in september 2013 tijdelijk verhuisd naar een ander deel van het pand tegen dezelfde huurprijs. In november 2013 stelde de huurder voor om de huurovereenkomst per 1 januari 2014 te ontbinden wegens het gebrek aan het gehuurde. Op 2 december 2013 werd door een gemachtigde van de huurder de verhuurder alsnog gelegenheid gegeven om het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2014 hersteld te hebben. Het gehuurde was op 1 januari 2014 niet hersteld. Op 31 januari 2014 werd de overeenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Het hof achtte de in de brief van 2 december 2013 gestelde termijn mede in het licht van de hier aan voorafgaande berichten niet onredelijk kort. Dit gold eens te meer nu de verhuurder vrijwel niets had gedaan om het gehuurde te herstellen.
Dit geldt ook als de verhuurder herstelwerkzaamheden heeft uitgevoerd, waarvan de huurder van mening is dat deze werkzaamheden niet zijn verricht. Mocht dit het geval zijn, dan wordt van de huurder verwacht dat hiervan melding aan de verhuurder wordt gemaakt. De verhuurder krijgt dan gelegenheid de werkzaamheden alsnog correct af te ronden. Zonder deze mededeling door de huurder mag deze niet het zelfklusrecht ex artikel 7:206 lid 3 BW toepassen (Noot 13).
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 beslist dat de aangevoerde klachten niet kunnen leiden tot cassatie. In deze zaak was het de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst bekend dat zich gebreken aan het gehuurde voordeden. De rechter in eerste aanleg en in hoger beroep besliste in de procedures die tot deze cassatieprocedure heeft geleid, dat een ingebrekestelling voor verzuim aan de zijde van de verhuurder niet noodzakelijk is. De verhuurder was immers met de gebreken op de hoogte. De verhuurder had om deze reden uit eigen initiatief zorg dienen te dragen voor herstel van het gehuurde. Dit standpunt wordt door mr. Huydecoper in zijn conclusie bij dit arrest ondersteund. Dit lijkt ook in lijn met de algemene regel van artikel 6:83 sub c BW. Het gemis aan huurgenot kan immers niet meer goed worden gemaakt door het gebrek, waardoor een ingebrekestelling overbodig is.
De wetgever zorgt voor enige verwarring door in artikel 7:209 BW voor zowel woonruimte als bedrijfsruimte en in artikel 7:242 BW (woonruimte) een aantal artikelen op te nemen, waarvan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, terwijl elders verspreide bepaling in de wet staan opgenomen waarvan ook niet kan worden afgeweken in het nadeel van de huurder. De verklaring voor dit onderscheid is dat de artikelen 7:209 BW en 7:242 BW slaan op bepalingen die semi-dwingend zijn voorgeschreven, terwijl artikel 7:206 lid 3 dwingend recht betreft.

De huurder doet er, bij twijfel of de verhuurder tot het verhelpen van het gebrek verplicht is, verstandig aan om zich door de rechter te laten machtigen tot het plegen van het gevorderde onderhoud. Hij vermijdt dan het risico dat achteraf wordt geconstateerd dat hij de kosten van herstel ten onrechte op de huur in mindering heeft gebracht, met als mogelijk gevolg beëindiging van de huur (als er ten onrechte huur met herstelkosten is verrekend, dan is er immers een vordering van de verhuurder tot betaling van de alsnog verschuldigde huur ontstaan). In het normale geval van een gebrek waarvan het herstel geen aanzienlijke kosten vergt, is dit risico veel geringer. Ook als de huurder de kosten ten onrechte op de huur heeft ingehouden, zal het meestal niet tot beëindiging van de huur kunnen komen, omdat de huurachterstand relatief gering zal zijn.
De rechter kan de huurder ook nog een termijn geven waarbinnen de huurder alsnog aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen (terme de grâce).De regeling is voor woonruimte vastgelegd in artikel 7:274 lid 6 BW. Voor bedrijfsruimte is deze regeling niet wettelijk geregeld. De huurder van bedrijfsruimte kan in dit verband slechts terug grijpen op de redelijk en billijkheid (artikel 6:248 BW).

Voor verrekening van de huur met de kosten van herstel is een ingebrekestelling niet vereist

Indien de huurder de verhuurder niet van het gebrek op de hoogte heeft gebracht, dan is de verhuurder niet in verzuim geraakt. Door aan het verzoek van de huurder om het gebrek te herstellen geen gehoor te geven kan de verhuurder dus in verzuim komen te verkeren (zonder dat er van een ingebrekestelling conform artikel 6:82 BW sprake is).

Dat verzuim zonder ingebrekestelling bij duurovereenkomst in kan treden werd door de Hoge Raad in haar arrest van 11 januari 2002 (ECLI:NL:HR:2002:AD4925) ook beslist. Het ging hier om de vraag of de verhuurder de huurovereenkomst kon ontbinden zonder een ingebrekestelling te hebben verstuurd. Er was niet betwist dat er sprake was van misdragingen door de huurder jegens de verhuurder, het gebruik van het gehuurde in strijd met de bestemming van het gehuurde en het verwaarlozen van de tuin van het gehuurde. De rechtbank had in hoger beroep beslist dat er niet sprake kon zijn van verzuim. Volgens de rechtbank had de huurder eerst door een ingebrekestelling in verzuim gesteld dienen te worden. De Hoge Raad oordeelde anders, omdat er sprake is van een duurovereenkomst. De Hoge Raad was van oordeel dat in het kader van duurovereenkomst voor beide partijen voortdurende verplichtingen bestaan. De Hoge Raad vervolgt: “Indien een partij is tekortgeschoten in de nakoming van een dergelijke verplichting, kan deze weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen. Dit een en ander brengt mee dat ontbinding mogelijk is ook zonder dat sprake is van verzuim.” In dit verband is al gesteld dat de verhuurder door niet nakoming van haar herstelverplichting in verzuim is komen te verkeren. Dit wetgever heeft het in het kader van het zelfklusrecht niet bedoeld om de huurder zonder kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder het recht te geven tot reparatie van het gehuurde met verrekening van de redelijke herstelkosten  met de huur. De wetgever heeft niet de bedoeling gehad dat de huurder voorafgaande aan zijn herstelwerkzaamheden eerst de verhuurder een ingebrekestelling zou moeten sturen. Het is wel de bedoeling om de verhuurder van het gebrek op de hoogte te brengen. De verhuurder moet daarna een redelijke termijn voor herstel krijgen. Als de verhuurder gebreken niet verhelpt na daartoe conform artikel 7:206 lid 1 BW te zijn opgeroepen en ook niet binnen redelijke termijn tot herstel overgaat, dan kan de huurder het zelfklusrecht inroepen. Als er wél een ingebrekestelling verstuurd zou moeten worden, dan zou de huurder nog meer actie moeten ondernemen dan bij duurovereenkomst volgens het algemene verbintenissenrecht noodzakelijk zou zijn. Bovendien zou er dan sprake zijn van een “stijlbreuk” met artikel 7:206 lid 1 BW. Volgens artikel 7:206 lid 1 BW is er sprake van een kenbaar verlangen van de huurder naar de verhuurder om het gebrek te verhelpen. Als de verhuurder van dit verlangen op de hoogte is, dan heeft het sturen van een ingebrekestelling geen toegevoegde waarde. Sterker nog! De verhuurder zou dan opnieuw een mogelijkheid worden gegund om zijn verplichtingen na te komen. Dat lijkt mij hier niet de bedoeling.

Mr. M. Veldman gaat op pagina 99 van het boek Huurrecht Woonruimte (Huurrecht Woonruimte, SDU 2018, 8e herziene druk, door mr. Jan Sengers en mr. Piet van der Sanden) ook van uit dat een ingebrekestelling voor het activeren van het zelfklusrecht niet noodzakelijk is. Door Veldman wordt gesteld dat de huurder er in ieder geval goed aan doet aan de verhuurder schriftelijk te verzoeken het gebrek te verhelpen en de verhuurder schriftelijk te verzoeken het gebrek te verhelpen en de verhuurder een redelijke termijn te stellen waarbinnen het gebrek moet zijn verholpen en een afschrift van deze brief of de brieven te bewaren. Als een ingebrekestelling noodzakelijk zou zijn, dan zou Veldman wel gesteld hebben dat er een ingebrekestelling verstuurd moet worden. Het versturen van een schriftelijk stuk lijkt ook meer de functie van het bewijs van de kennisgeving van een gebrek aan de verhuurder te vervullen. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 6 juni 1997 Van Bommel, Ruijgrok, NJ 1998/128 (zie onder rechtsoverweging 3.4.) levert een gebrek aan de gehuurde zaak een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst voor de verhuurder op. Ten tijde van deze uitspraak was het huidige artikel 7:206 lid 3 BW nog niet ingevoerd en was het “zelfklusrecht” nog niet gecodificeerd. Deze uitspraak maakt in ieder geval wél duidelijk dat de verhuurder al in verzuim kon verkeren zonder een ingebrekestelling als  bedoeld in artikel 6:82 BW te hebben ontvangen. De Hoge Raad gaf in laatstgenoemd arrest te kennen dat een huurder de huurovereenkomst gedeeltelijk kon ontbinden nadat de verhuurder door de huurder van het gebrek op de hoogte was gebracht. Als de verhuurder na de mededeling de mogelijkheid heeft gehad om maatregelen te nemen en van deze mogelijkheid geen gebruik maakt, mag de huurder de overeenkomst partieel buitengerechtelijk ontbinden. Voor de huurder is dit mogelijk gezien de redactie van artikel 7:231 BW. Deze actie is dus mogelijk op grond van het algemene verbintenissenrecht van boek 6 BW.

Mr J.A. Tuinman (Mr. J. A. Tuinman, T & C Huurrecht, artikel 7:206 lid 3 BW, aantekening 4) is van mening dat doorgaans een ingebrekestelling nodig is ex artikel 6:82 BW alvorens de huurder tot herstel over mag gaan en de kosten mag verrekenen met de huur. Volgens Tuinman dient de huurder de verhuurder nog een (laatste) termijn te geven waarin deze het herstel van de gebreken nog zelf ter hand kan nemen. Laat de verhuurder deze termijn onbenut, dan is de huurder gerechtigd om de gebreken te verhelpen en de kosten daarvoor te verrekenen op de voet van artikel 6:127 BW.

Ik ben het met deze redenering niet eens. Als zich gebreken aan het gehuurde voordoen is de verhuurder immers al in verzuim, omdat het huurgenot voor het verleden niet meer is te herstellen. Gezien de boven aangehaalde uitspraken kan in zo’n geval het verzuim ook intreden zonder ingebrekestelling. Het is een verwarrende exercitie voor de huurder op grond van artikel 7:206 lid 1 BW te verlangen dat het gehuurde hersteld moet worden en daarna, als herstel niet plaatsvindt, alsnog een ingebrekestelling te eisen teneinde het zelfklusrecht af te kunnen dwingen. Als de verhuurder de mededeling tot herstel heeft ontvangen en na een redelijke termijn na de mededeling niet tot herstel is overgegaan, dan is aan de voorwaarde voldaan om het zelfklusrecht uit te voeren. Stel dat de huurder na een mededeling tot herstel van het gehuurde na zes weken huurverlaging aanvraag en vervolgens toch het zelfklusrecht toepast, dan valt toch niet vol te houden dat de verhuurder niet voldoende gelegenheid heeft gekregen om tot herstel over te gaan. Het zou toch vreemd zijn als de Huurcommissie een huurverlaging toe zou wijzen, de huurder voor activering van het zelfklusrecht alsnog een ingebrekestelling zou moeten sturen.

Het huidige recht geeft de mogelijkheid om op grond van artikel 7:207 BW huurvermindering te vorderen als de verhuurder met herstel in gebreke blijft. Het resultaat is hetzelfde als bij ontbinding van een overeenkomst. De benadering is anders. Voor partiële ontbinding van de overeenkomst dient er een (buiten)gerechtelijke verklaring van ontbinding van een overeenkomst gedaan te worden. Voor huurvermindering op grond van artikel 7:207 BW is een vordering tot huurvermindering vereist. Voor niet-geliberaliseerde woonruimte kan deze vordering worden ingediend door het indienen van een verzoekschrift bij de huurcommissie. Voor geliberaliseerde woonruimte dient de huurder een vordering bij de rechter in te dienen. Voor buitengerechtelijke (partiële) ontbinding is niet het instellen van een vordering vereist. Het gevaar van de actie op grond van buitengerechtelijke ontbinding bestaat er in dat de huurder een te hoog bedrag aan huur inhoudt, waardoor deze huurder te kort schiet.
De huurder die de verhuurder niet van het gebrek op de hoogte heeft gebracht zal zich in beginsel dan niet op de mogelijkheid van verrekening als genoemd in artikel 7:206 lid 3 BW kunnen beroepen, maar hij zal wel, als er sprake is van een gebrek dat door de verhuurder verholpen moet worden, de kosten van herstel, voor zover deze redelijk waren, van de verhuurder kunnen terugvorderen, eventueel bij wijze van vordering in reconventie indien hij de kosten op de huur heeft ingehouden en de verhuurder betaling van de achterstallige huur vordert.
Verrekening van herstelkosten zonder mededeling aan de verhuurder van specifieke gebreken is weer wel mogelijk als het de huurder door de onwillige houding van de verhuurder om reeds bekende gebreken te herstellen af moet leiden dat de verhuurder herstel van andere gebreken ook achterwege zal laten. Dit standpunt wordt door mr. Huydecoper in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 juni 2012 LJN: BW4001, Hoge Raad, 11/04532 bevestigd. Als de huurder een ingebrekestelling kan sturen, dan verdient het voor de duidelijkheid aanbeveling om dit te doen. Een voorbeeld van een ingebrekestelling treft u hier aan. De gehele bovenstaande verhandeling kan dan worden vergeten, want als de verhuurder na ingebrekestelling niet reageert, dan is hij in ieder geval in verzuim!
Een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking zal lastig worden als het verzuim ontbreekt: als dit niet het geval was zou de regel van het verzuim als vermeld in artikel 7:206 lid 3 BW zonder rede zijn opgenomen. Een uitspraak onder het “oude recht“, het recht voor invoering van het huidige recht, wees ook naar die uitkomst. Noot 14
De huurder kan wel een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking rechtstreeks op artikel 6:212 BW baseren.