Laatst bijgewerkt op 2025-10-26 om 13:35:27

Ingevolge artikel 7:242 BW kan bij woonruimte niet ten nadele van de huurder van artikel 7:208 BW worden afgeweken. Voor bedrijfsruimte is deze bepaling regelend recht voor zover deze gebreken tijdens de huurperiode zijn ontstaan en de verhuurder niet tijdig de gebreken heeft hersteld, of heeft kunnen herstellen. De mogelijkheid van uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade door een gebrek door de verhuurder van bedrijfsruimte lijkt te worden gelegitimeerd vanwege de omstandigheid dat de huurder zich tegen deze schade kan verzekeren, terwijl dit voor de verhuurder doorgaans niet mogelijk is. Het is daarom verstandig dat de huurder zich laat informeren of een dergelijke verzekering interessant voor hem is.

De verhuurder blijft ook bij bedrijfsruimte op grond van artikel 7:209 BW aansprakelijk voor schade, die door de huurder is geleden als gevolg van gebreken die bij aanvang van de huurovereenkomst bestonden en die de verhuurder kende of had behoren te kennen. Dit wordt bevestigd in een arrest van de Hoge Raad van 3 september 2010 ( LJN: BM3980, Hoge Raad, 08/04896 ) in rechtsoverweging 4.2. van dit arrest. In dit arrest is beslist dat áls er sprake is van een gebrek van het gehuurde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW waar de huurder geen rekening had hoeven te houden, en dit gebrek bij de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst bekend was of bij de verhuurder bekend had horen te zijn, de verhuurder aansprakelijkheid voor gevolgschade van de huurder op grond van artikel 7:209 BW uit kan sluiten. In de zaak die tot dit arrest heeft geleid moest dit nog worden uitgezocht. De zaak is daarom verwezen naar het gerechtshof te ‘s-Gravenhage om met inachtneming van het gestelde in dit arrest opnieuw een beslissing te nemen. Voor aansprakelijkheid voor gevolgschade is immers van belang dat er sprake is van een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat de verhuurder, als deze in de algemene voorwaarden artikel 7:208 BW buiten werking heeft gesteld, met het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst op de hoogte was, of het gebrek hoorde te kennen. Mocht laatstgenoemde bepaling niet buiten werking zijn gesteld, dan is de verhuurder aansprakelijk voor de gevolgschade als het gebrek hem kan worden toegerekend.
Voor de goede orde zij opgemerkt dat voor de kwalificatie “gebrek” (aan het gehuurde) deze wetenschap niet van belang is. Voor de kwalificatie gebrek als genoemd in artikel 7:204 BW is van belang wat partijen bij het sluiten van de overeenkomst omtrent het verstrekte huurgenot zijn overeengekomen. Doet een gebrek zich voor, dan dient het gebrek door de verhuurder te worden hersteld. Voor de schade als gevolg van dit gebrek gelden de overwegingen als in dit hoofdstuk behandeld.

Kwade trouw
Huydecoper verdedigt in zijn conclusie bij laatstgenoemd arrest van 3 september 2010 dat de mededeling van de verhuurder dat zij niet wist of het pand asbestvrij was onvoldoende is om de huurder gerechtvaardigd te laten twijfelen dat er geen deugdelijke prestatie mocht worden verwacht. En als de huurder door uitlatingen van de verhuurder wel asbest mocht verwachten, dan nog zou de huurder geen genotstoornis in de vorm van vrijgekomen asbestdeeltjes hoeven te verwachten. Dit ligt anders als de verhuurder uitdrukkelijk een onderzoeksplicht naar de aanwezigheid van asbest naar de huurder zou hebben verlegd. Het is dan mogelijk dat op grond van artikel 7:204 lid 2 BW de verhuurder een verplichting tot herstel heeft. Bij uitsluiting van artikel 7:208 BW kan de verhuurder zijn aansprakelijkheid voor gevolgschade blokkeren als er geen kwade trouw in het spel is.
Artikel 7:209 BW heeft als uitgangspunt dat aansprakelijkheid voor gevolgschade mag worden uitgesloten, tenzij er sprake is van “kwade trouw” aan de kant van de verhuurder. Dit is op zich zelf geen vreemde regeling. Partijen kunnen immers bij bedrijfsruimte ook de reikwijdte van het begrip “gebrek” inkorten, waardoor er geen sprake is van aansprakelijkheid voor gevolgschade als zich een gecalculeerd gebrek voordoet. Voorts is het bij vrijwel alle benoemde (bijvoorbeeld: arbeidsovereenkomst, huurovereenkomst, consumentenkoop) en onbenoemde contracten (koopovereenkomst) mogelijk aansprakelijkheid voor gevolgschade uit te sluiten.

In het middel wordt geen beroep gedaan op grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder (of anderszins op ernstig aan deze toerekenbare tekortkomingen) – ook niet in die zin dat de verhuurder ernstig zou mogen worden verweten dat die, hoewel zij door de leveringsakte op de aanwezigheid van asbest was geattendeerd, daar vervolgens niet naar heeft gehandeld -, zodat de verhuurder een beroep op uitsluiting van aansprakelijkheid voor gevolgschade kan doen.

In het huurcontract was onder daarbij behorende algemene voorwaarden de volgende bepaling opgenomen:
(art. 10 AB) Indien verhuurder het nodig oordeelt in, op of aan het gehuurde (…) onderhoud, herstel, vernieuwing (…) renovatie- of andere werkzaamheden te (doen) verrichten (…) zal huurder die werkzaamheden en maatregelen en het eventuele ongerief gedogen, zonder daarvoor enige schadevergoeding of vermindering van de betalingsverplichting of ontbinding van de huurovereenkomst te kunnen vorderen, tenzij (art. 11.8 overeenkomst) e.e.a. langer duurt dan 40 dagen, op welk moment huurder recht heeft op een compensatie van de huurprijs. (…)

Huydecoper brengt naar voren dat ten aanzien van de gevorderde verminderde huurprijs het volgende van toepassing kan zijn: het is mogelijk dat deze contractuele bepaling alleen aansprakelijkheid voor minder ernstige tekortkomingen uitsluit. Als met deze regeling wel is bedoeld om de verhuurder te ontheffen van aansprakelijkheid voor ernstige vormen van tekortschieten, dan zou deze regel in strijd kunnen komen met de regeling van artikel 7:209 BW In deze zaak is echter geen grove schuld of ernstige nalatigheid gesteld door de huurder, zodat de contractuele regel onverkort toegepast lijkt te kunnen worden.

Algemene voorwaarden
In veel algemene voorwaarden wordt aansprakelijkheid voor schade op grond van omzetderving, vervanging inventaris, etc. uitgesloten. Als een verhuurder met een beroep op de algemene voorwaarden aansprakelijkheid voor schade tracht te ontlopen, zonder gebreken in het gehuurde te hebben hersteld, ook na uitdrukkelijke verzoeken van de huurder om deze gebreken te herstellen, dan kan de huurder op grond van een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) deze voorwaarden trachten te neutraliseren. De bedrijfsmatige huurder komt eigenlijk (behoudens artikel 6:248 BW) geen beroep toe om onredelijke bedingen in de algemene voorwaarden buiten spel te laten zetten. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. Dit beroep op de onredelijkheid van bedingen komt immers in beginsel slechts een consument en niet twee zakelijke partijen toe. De rechtbank te Utrecht, sector kanton, locatie Utrecht, oordeelde evenwel in haar vonnis van 19 januari 2011 ( LJN: BP2595,Sector kanton Rechtbank Utrecht, 597767 UC EXPL 08-14989 AW/321 ) dat de kleine ondernemer, die materieel niet of nauwelijks van een consument is te onderscheiden, toch beroep kan doen op de onredelijkheid van een bepaling in de algemene voorwaarden via de open norm van artikel 6:233 sub a BW. Daarnaast kan de contractspartij als omschreven in artikel 6:235 BW (vernietiging algemene voorwaarden) toch ook een beroep doen op het vernietigen van algemene voorwaarden, die als bijlage bij een huurovereenkomst zijn gevoegd. (Zie artikel 6:236 BW en artikel 6:237 BW. Artikel 6:237 sub f BW lijkt (enigszins gekunsteld) een beroep op vernietiging in omschreven geval mogelijk te maken.

Een beroep op vernietiging moet de huurder uitdrukkelijk schriftelijk doen met bijvoorbeeld de zin: “ik vernietig de bepaling in de algemene voorwaarden van de huurovereenkomst, omdat deze onredelijke bezwarend is volgens artikelen”. Als de huurder de algemene voorwaarden niet heeft ontvangen, dan kan hij in ieder geval op grond van artikel artikel 6:234 BW een beroep op vernietiging van deze voorwaarden doen. Door een succesvol beroep op vernietiging van de voorwaarden, worden deze voorwaarden geacht met terugwerkende kracht nooit tussen partijen te hebben bestaan. Tot het moment van vernietiging maken deze voorwaarden gewoon deel uit van de overeenkomst en binden deze voorwaarden partijen onderling.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 30 november 2012 ( LJN: BX8442, Hoge Raad, 11/04183 ) beslist dat het door de verhuurder ingestelde beroep in cassatie tegen het arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 mei 2011 niet tot cassatie kon leiden. Dit behoefde, gezien art. 81 lid 1 RO, volgens de Hoge Raad geen nadere motivering nu de klachten niet noopten tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling. Het hof had een beslissing moeten nemen over de vraag of de verhuurder toerekenbaar tekort was geschoten wegens gebreken aan het gehuurde en de verhuurder tevens aansprakelijk was voor de gevolgschade als gevolg van dit gebrek, ondanks de in de overeenkomst aanwezige exoneratie. Het hof was van oordeel dat de verhuurder tekort was geschoten aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Vanuit deze benadering was het niet nodig om het exoneratiebeding via artikel 6:248 BW buiten spel te zetten. In het huurcontract was de volgende bepaling opgenomen:
11.9 Het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade geldt niet bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde of van het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt. Evenmin geldt het gestelde in 11.6 en 11.8 ten aanzien van de bedrijfsschade indien de schade het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen, tenzij het gaat om gebreken waarvan huurder op de hoogte was of had kunnen zijn door zijn onderzoek als omschreven in 4, welk gebrek alsdan tussen partijen niet als een gebrek kan worden beschouwd.
De artikelen 11.6 en 11.8 in het huurcontract beschreven uitsluiting van aansprakelijkheid.

Het gebrek bestond uit een te hoge luchtvochtigheid in het gehuurde, waardoor de huurder de voorgenomen fabricage van de in het gehuurde geplaatste machines niet zoals bedoeld kon uitvoeren. De machines van de huurder raakten door het vocht ook beschadigd. Mr. F.F. Langemeijer geeft vanaf alinea 1.7 van zijn conclusie bij dit arrest de overwegingen van het hof weer. Het hof ging ervan uit dat de vochtige conditie in het gehuurde als een gebrek in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW aangemerkt kon worden. De relatieve luchtvochtigheid bleef na herstelwerkzaamheden door de verhuurder onveranderd hoog. Na opmerkingen door de huurder over de onverminderde te hoge relatieve luchtvochtigheid ondernam de verhuurder verder geen actie en haalde bovendien de eerder geplaatste bouwdrogers weg. De verhuurder was naar de mening van het hof wegens deze handelwijze ernstig tekort geschoten in zijn verplichting als verhuurder om het gebrek te verhelpen. In afwachting van verder onderzoek naar de oorzaak van het gebrek had het de verhuurder duidelijk moeten zijn dat het gebrek met relatief eenvoudige middelen (tijdelijk) door de plaatsing van bouwdrogers, tot een aanvaardbaar niveau kon worden teruggebracht. Desondanks had de verhuurder de bouwdrogers weggehaald en niet meer teruggeplaatst. Ook niet nadat de huurder de verhuurder herhaaldelijk van de schadelijke gevolgen van het gebrek op de hoogte had gebracht. Daarmee was naar het oordeel van het hof gebleken van ernstige nalatigheid aan de kant van de verhuurder, zodat de verhuurder geen beroep toekwam op de door hem ingeroepen exoneratiebepalingen.

Mr. Langemeijer merkt op dat het hof de exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaart op grond van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van art. 11.9 van de algemene voorwaarden. Het hof vond om deze reden het exoneratiebeding hier niet van toepassing. Daarmee heeft het hof volgens Langemeijer een uitleg gegeven aan het begrip ‘ernstige nalatigheid’. Door deze uitleg van artikel 11.9 van de algemene voorwaarden werden exoneratiebepalingen buiten toepassing verklaard.

In de onderhavige zaak is het hof niet toegekomen aan een rechtstreekse toepassing van artikel 6:248 lid 2 BW. Volgens de redelijkheid en billijkheid kunnen voorwaarden die aansprakelijkheid uitsluiten ook buiten toepassing worden verklaard. Volgens Langemeijer heeft het hof, bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een ‘ernstige nalatigheid’ in de zin van artikel 11.9 van de toepasselijke algemene voorwaarden, een maatstaf aangelegd die gelijk is aan de maatstaf, welke geldt voor de beoordeling van de derogerende werking van de redelijkheid en billijkheid wegens ‘bewuste roekeloosheid’, waardoor een succesvol beroep op het exoneratiebeding door de verhuurder niet mogelijk is.

In de conclusie van Langemeijer is aangevoerd dat met betrekkelijk eenvoudige middelen de schade voorkomen had kunnen worden. Langemeijer merkt in alinea 2.20 van zijn conclusie hierover op: ook als dat standpunt feitelijk juist is dat de huurder ook bouwdrogers had kunnen regelen, het hof kon oordelen dat in dit geval de verhuurder actie had moeten ondernemen om het gebrek te verhelpen. In het kader van de schadebeperkingsplicht van de huurder zal een tekortschieten in deze verplichting kunnen leiden tot toekenning van een lager schadebedrag. Deze uitkomst maakt deze zaak interessant. Het is voor een huurder goed om te weten dat een beroep op artikel 11.9 van de algemene voorwaarden inhoudelijk een zelfde effect heeft als een beroep op de werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 BW.

De Hoge Raad heeft in haar arrest van 29 januari 2021 (ECLI:NL:HR:2021:153) uitgewerkt of de verhuurder een beroep toekwam op uitsluiting van de aansprakelijkheid bij aanwezigheid van spuitasbest in het pand. De huurder was de opvolger van een vorige exploitant. Deze vorige exploitant had een asbestonderzoek uit laten voeren. In dit rapport van onderzoek stond vermeld dat het winkelpand is gesaneerd en dat 180 m² plafondbeplating en 6 m² kolombeplating en dat 180 m² besmetting is opgeruimd. Verder bleek uit het rapport dat de eindcontrole heeft plaatsgevonden op 6 februari 2010. In de conclusie van het rapport is het volgende te lezen: “De gemiddelde vezelconcentratie ligt beneden de vrijgavenorm van 0,01 v/ml lucht. Op grond van de resultaten van de visuele inspectie en eventueel het beschreven onderzoek mag de onderzochte ruimte wel zonder gebruik van persoonlijke beschermingsmiddelen worden betreden.”

In de huurovereenkomst werden dezelfde uitsluitingen in de algemene bepalingen gebruikt (artikelen 11.6 en 11.8 van de algemene bepalingen) als hierboven weergegeven. Tijdens een verbouwing heeft de arbeidsinspectie de verbouwing stilgelegd. Bij een inspectie was namelijk geconstateerd dat zich spuitasbest of resten daarvan in het winkelpand bevonden.

Huurder en verhuurder waren een bedrag overeengekomen dat voorlopig wekelijks aan de huurder betaald zou worden. Op een zeker moment verzocht de verhuurder de huurder de exploitatie na sanering te hervatten, bij gebreke waarvan de overeenkomst zou worden ontbonden. Partijen kwamen niet tot overeenstemming waarna de verhuurder de overeenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en de vergoeding heeft gestopt. Het hof heeft de overeenkomst ontbonden en de vergoeding van schade op te maken bij staat toegewezen. Het hof merkte ten aanzien van de exoneraties in de huurovereenkomst het volgende op: Voor zover de grondslag is schade door onterechte ontbinding, zien de ingeroepen exoneraties daarop niet en dient de daardoor veroorzaakte schade te worden vergoed. Dit geldt evenzeer voor zover sprake is van schade in de franchiseovereenkomst waarin geen exoneratie is opgenomen. De exoneratie(s) in alleen de huurovereenkomst ziet op gevolgschade voor een gebrek in het gehuurde en de daardoor veroorzaakte schade. Een beroep van verhuurder op de bedoelde uitsluitingen van aansprakelijkheid, zoals het hof de stellingen van huurder opvat, is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar.

In cassatie diende beoordeeld te worden of het hof de terughoudendheid heeft miskend waarmee de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast en dat het hof heeft miskend dat alle omstandigheden van het geval relevant zijn bij de beoordeling van een beroep op een exoneratiebeding, althans dat het oordeel onbegrijpelijk is.

De Hoge Raad was het met de verhuurder eens en achtte de klacht terecht voorgesteld. De Hoge Raad overwoog als volgt: Het hof heeft in rechtsoverweging 5.8 van haar arrest overwogen dat de ingeroepen exoneraties niet zien op de schade als gevolg van de onterechte ontbinding, en evenmin op aansprakelijkheid voor schade uit hoofde van de franchiseovereenkomst, waarin geen exoneratie is opgenomen. De exoneraties zijn opgenomen in de huurovereenkomst en zien op schade die het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde, aldus het hof. Artikel 11.9 van de algemene bepalingen behorend bij de huurovereenkomst houdt in dat de daarin geregelde aansprakelijkheidsbeperkingen niet gelden bij schade als gevolg van grove schuld of ernstige nalatigheid van verhuurder ten aanzien van de staat van het gehuurde en evenmin ten aanzien van bedrijfsschade die het gevolg is van een gebrek aan het gehuurde dat verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of had behoren te kennen. Gelet daarop en tegen de achtergrond van de stelling van de verhuurder dat zij het gebrek kende noch behoorde te kennen, welke stelling het hof niet heeft verworpen, alsmede in het licht van het vaststaande feit dat de sanering van het winkelpand eind april 2013 was afgerond, heeft het hof met zijn oordeel dat het beroep van de verhuurder op de exoneratiebedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, de terughoudendheid miskend waarmee de maatstaf van artikel 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast, dan wel is dat oordeel onvoldoende gemotiveerd. De door het hof genoemde omstandigheden dat de tekortkoming de kern van de prestatie betreft, dat zonder terbeschikkingstelling van het gehuurde niet alleen aan de huurovereenkomst maar ook aan de franchiseovereenkomst elke betekenis komt te ontvallen en dat de verhuurder gedurende een bepaalde periode de huurder wekelijks schadeloos heeft gesteld, maken onvoldoende duidelijk waarom het beroep op de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Er was hier een behoorlijk onderzoek uitgevoerd. Door dit onderzoek is een aansprakelijkheid op basis van artikel 7:209 BW niet voor de hand liggend. De verhuurder kan immers niet worden geacht het gebrek te kennen of dat hij het gebrek behoorde te kennen. Aangezien de situatie als genoemd in artikel 7:209 BW zich niet leek voor te doen, is het voor bedrijfsruimte mogelijk aansprakelijkheid van artikel 7:208 BW uit te sluiten. Het hof had niet vastgesteld dat de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen, waardoor afwijking van artikel 7:208 BW mogelijk is. Volgens de Hoge Raad had het hof daarom artikel 6:248 BW terughoudend toe dienen te passen. De Hoge Raad overwoog daarbij vervolgens uitdrukkelijk dat, na verwijzing, het beroep op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid opnieuw moet worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval en hetgeen partijen hadden aangevoerd. Uit dit arrest maak ik wel op dat de Hoge Raad onder deze omstandigheden doorbreking van de exoneratie niet zo voor de hand vindt liggen.

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden was in haar arrest van 5 november 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:9486) van oordeel dat de verhuurder van een winkelpand niet aansprakelijk voor waterschade bij de huurder was, omdat in de huurovereenkomst de aansprakelijkheid daarvoor was uitgesloten. In het betreffende contract was de volgende bepaling opgenomen: “Verhuurder is niet aansprakelijk voor schade toegebracht aan de persoon of goederen van huurder […] door het optreden en de gevolgen van zichtbare en onzichtbare gebreken aan het gehuurde of het gebouw of complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt of ontstaan door […] in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen […]”.

De wateroverlast is veroorzaakt doordat het water in de niet geïsoleerde leiding, onder een niet/slecht geïsoleerd dak in een niet tot slecht verwarmde ruimte, tijdens de extreem koude periode is bevroren waardoor de (matige) soldeerverbinding tussen de afsluiter en de leiding, door uitzetting van ijs in de leiding, uit elkaar is geperst.

De verhuurder werd onder meer door de verzekeraar van de huurder aangesproken. Op grond van artikel 6:197 BW zijn rechten die gebaseerd zijn op risicoaansprakelijkheden zoals bedoeld in (onder meer) artikelen 6:171 BW  en 7:174 BW niet vatbaar voor subrogatie. De verzekeraar vorderde daarom op basis van onrechtmatig handelen van de verhuurder vergoeding van schade. De verzekeraar betoogde dat de exoneraties in dit verband zouden gelden, omdat de verhuurder niet in haar hoedanigheid als  verhuurder maar in haar hoedanigheid als eigenaar werd aangesproken. Het staat partijen volgens het hof echter vrij om contractuele regelingen te treffen die (ook) zien op aansprakelijkheid die uit de wet voortvloeit. De juridische grondslag van de vordering van de verzekeraar is daarom niet doorslaggevend voor de vraag of de verhuurder zich kan beroepen op de exoneraties. De overwegingen van het hof zijn interessant.

Voor de vraag of de bepalingen uit de huurovereenkomst ook van toepassing zijn op de verbintenis die op grond van artikel 6:162 BW is ontstaan, moeten die bepalingen in de overeenkomst worden uitgelegd. De betekenis van een beding in een schriftelijke overeenkomst moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Over de betrokken bepalingen is niet onderhandeld. Zowel de tekst van de exoneratie in de overeenkomst zelf als die van de exoneratie in de algemene voorwaarden zien expliciet op schade veroorzaakt door binnenstromen van water of het instromen van vloeistoffen. Dat is – exact – wat zich in dit geval heeft voorgedaan. Dat de lekkage zelf zich in een ander deel van het gebouw bevond, speelt daarbij geen rol: de schade is veroorzaakt doordat het water de kelder instroomde. De exoneraties zijn, gezien de bewoordingen, niet beperkt tot schade veroorzaakt door derden of tot gebreken aan het gehuurde in de zin van artikel 7:204 BW. Er zijn geen verklaringen of gedragingen van partijen of feiten en omstandigheden gesteld op grond waarvan de huurder redelijkerwijs kon verwachten dat tussen partijen geen exoneratie voor de onderhavige schade was overeengekomen, althans dat de verhuurder daar in redelijkheid geen beroep op kon doen. Dat wil zeggen dat partijen overeengekomen zijn dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade veroorzaakt door binnentredend water, ook niet als de juridische grondslag van de vordering een onrechtmatige daad van de verhuurder of door haar ingeschakelde opdrachtnemers is. Van opzet of grove schuld is geen sprake en de verhuurder kan zich dus beroepen op deze exoneraties.

In deze zaak die diende voor de rechtbank Amsterdam en waarin vonnis was gewezen op 7 maart 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:1599) tussen huurder en verhuurder stond de vraag centraal of de verhuurder aansprakelijk was voor schade die de huurder had geleden als gevolg van wateroverlast, vocht en schimmel in de gehuurde bedrijfsruimte. Huurder huurde sinds 1 mei 2022 een bedrijfsruimte van verhuurder en meldde in augustus 2023 wateroverlast. De verhuurder liet daarop in september 2023 herstelwerkzaamheden uitvoeren die in december 2023 werden afgerond. Tijdens deze periode heeft de verhuurder de huurder onverplicht vrijgesteld van huurbetaling. Enkele maanden later, in juli 2024, meldde de huurder opnieuw vocht- en schimmelproblemen en stelde de verhuurder aansprakelijk voor schade aan haar bedrijfsinventaris, vloer en bedrijfsvoering.

De rechtbank stelde voorop dat volgens artikel 7:208 van het Burgerlijk Wetboek een verhuurder aansprakelijk kan zijn voor schade als gevolg van een gebrek, tenzij dit contractueel bij bedrijfsruimte is uitgesloten. Op de huurovereenkomst waren de ROZ-algemene bepalingen kantoorruimte 2015 van toepassing. Artikel 10 van deze bepalingen bepaalt dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade ten gevolge van een gebrek en dat de huurder geen aanspraak kan maken op huurprijsvermindering of verrekening. Slechts indien de verhuurder het gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen, geldt deze uitsluiting niet. Daarnaast geldt dat deze uitsluiting niet geldt als een beroep op deze uitsluiting onredelijk is Denk bijvoorbeeld aan de situatie dat de verhuurder na verzoek om herstel daartoe niet overgaat, of pas daartoe overgaat geruime periode na de melding. De kantonrechter moest in deze situatie beoordelen of de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst wist of had moeten weten van de gebreken.

Uit de stukken bleek dat de verhuurder bij de oplevering van het gehuurde in 2022 een inspectie had uitgevoerd en dat toen geen vochtproblemen werden geconstateerd. De eerste melding van wateroverlast volgde pas veertien maanden later. De oorzaak bleek te liggen in een verzakte hemelwaterafvoer, mogelijk in combinatie met een hoge grondwaterstand en een lekkende leiding. Deze gebreken waren niet zichtbaar of kenbaar bij de oplevering. De huurder heeft onvoldoende gesteld om te kunnen aannemen dat de verhuurder het gebrek kende of behoorde te kennen. De rechtbank oordeelde daarom dat de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst niet op de hoogte was van de gebreken en dat haar daarvan ook geen verwijt kon worden gemaakt.

Ook voor wat betreft het herstel van de schade heeft de rechtbank vastgesteld dat de verhuurder adequaat en voortvarend heeft gehandeld. Binnen een maand na de melding werd begonnen met grootschalige herstelwerkzaamheden die zorgvuldig zijn uitgevoerd. Er is dan ook geen sprake van nalatig of traag optreden. Dat de verhuurder bovendien de huurder tijdens de herstelperiode vrijwillig vrijstelde van huur, terwijl de algemene bepalingen een recht op huurprijsvermindering uitsluiten, getuigt volgens de kantonrechter van goed verhuurderschap. Het is daarom niet onredelijk dat de verhuurder voor verdere schadevergoeding een beroep doet op de contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid. Als de verhuurder had getreuzeld met herstel van het gebrek, dan had de huurder wel een schadeclaim in kunnen dienen niettegenstaande de uitsluiting van aansprakelijkheid. Dit bleek ook uit het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 28 februari 2025 (ECLI:NL:RBAMS:2025:1157).

In deze zaak had de huurder een lekkage gemeld. Het treuzelen met herstel van het gebrek leverde naar het oordeel van de kantonrechter een ernstige tekortkoming van de verhuurder, zoals bedoeld in artikel 11.4 van de algemene bepalingen. In dit artikel staat onder meer : “Het gestelde in 11.3 is in de navolgende omstandigheden niet van toepassing: (…) indien een gebrek een gevolg is van een toerekenbare ernstige tekortkoming van verhuurder”. In artikel 11.3 van de algemene  bepalingen staat een uitsluiting van aansprakelijkheid.

De rechter oordeelde in dit verband dat het gebrek door de verhuurder stand was gelaten doordat de deze geen maatregelen heeft getroffen, ondanks besprekingen met en meerdere e-mails van de vorige gemachtigde van de huurder en zelfs nadat zij op 20 juni 2023 in gebreke was gesteld met een hersteltermijn van drie weken. Naar het oordeel van de kantonrechter doet zich na het verstrijken van die termijn voornoemde uitzondering op de exoneratie voor, zodat de huurder vanaf dat moment aanspraak bestaat op huurkorting en schadevergoeding. Ik merk hierbij overigens op dat op grond van artikel 7:206 BW een ingebrekestelling niet nodig is om de verhuurder in verzuim te doen geraken. Volgens artikel 7:206 lid 1 BW is een mededeling naar de verhuurder ook voldoende om een gebrek te melden bij de verhuurder. Artikel 7:206 lid 1 BW is regelend recht voor de huurder  van bedrijfsruimte. Daarvan kan in het huurcontract vanaf worden geweken. In artikel 10 van de algemene bepalingen is echter slechts gesteld dat de huurder de verhuurder onverwijld van een gebrek op de hoogte zal brengen. Ook in deze voorwaarden wordt er niet gesproken van een ingebrekestelling bij het constateren van gebreken. De huurkorting en schadevergoeding had vermoedelijk ook op een eerder moment in kunnen gaan.

Ten aanzien van de latere vocht- en schimmelklachten uit 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat deze problemen zo nauw samenhangen met de eerdere wateroverlast dat sprake is van één en hetzelfde gebrek. Zelfs als zou worden aangenomen dat het om een nieuw gebrek ging, zou de verhuurder daarvoor niet aansprakelijk zijn omdat het dan gaat om een gebrek dat is ontstaan ná het aangaan van de huurovereenkomst, waarvoor de algemene bepalingen eveneens aansprakelijkheid uitsluiten. Daarnaast is gebleken dat de huurder haar zorgplicht ten aanzien van ventilatie en verwarming niet volledig was nagekomen, wat volgens de rechtbank mede aan het ontstaan van de schimmel heeft bijgedragen.

De rechtbank kwam tot de slotsom dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade die de huurder heeft geleden. De verhuurder kende of behoorde het gebrek bij aanvang niet te kennen, heeft adequaat herstel verricht en heeft zich bovendien coulant opgesteld door de huurder tijdelijk huurvrijstelling te verlenen. De uitsluiting van aansprakelijkheid en huurvermindering in de algemene bepalingen is geldig en niet onredelijk. Omdat de vochtproblemen moeten worden beschouwd als één gebeurtenis waarop de uitsluiting van toepassing is, en zelfs bij een tweede gebeurtenis dezelfde uitsluiting zou gelden, werden alle vorderingen van de huurder afgewezen en werd zij veroordeeld in de proceskosten.

In deze uitspraak werd kennelijk door de verhuurder niet verwezen naar artikel 2.3 van de algemene bepalingen. In deze bepaling staat: “Huurder is gehouden het gehuurde voor het aangaan van de huurovereenkomst grondig te (doen) inspecteren om na te gaan of het gehuurde geschikt is, of door of vanwege huurder geschikt kan worden gemaakt, voor de overeengekomen bestemming die huurder daaraan moet geven”. Huurder moet daarom bij aanvang van de overeenkomst onderzoeken of het gehuurde gebreken heeft. Kennelijk heeft de huurder het gehuurde bij aanvang van de overeenkomst niet onderzocht. Nu gaat de mededelingsplicht van de verhuurder vóór de onderzoeksplicht. Mocht de verhuurder van deze gebreken wel op de hoogte zijn geweest, dan zou het ontbreken van een onderzoek de huurder niet tegengeworpen kunnen worden. Nu uit dit vonnis bleek dat de verhuurder bij aanvang van de overeenkomst niet van het gebrek op de hoogte was, zou afwezigheid van een onderzoek de huurder tegenworpen kunnen worden. Dit is uitdrukkelijk anders bij woonruimte. Bij woonruimte mag de huurder uitgaan van een objectief goed onderhouden staat en mag er geen onderzoeksplicht van de conditie van het gehuurde bij de huurder worden neergelegd.

In een vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 18 december 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:6888) stond de vraag centraal of de verhuurder aansprakelijk is voor schade die de huurder heeft geleden doordat zij haar winkel achttien dagen moest sluiten vanwege herstelwerkzaamheden aan de draagconstructie van de vloer boven het gehuurde pand. De huurder vorderde ruim vier ton schadevergoeding, maar de rechtbank wees de vordering af omdat de verhuurder niet bekend was met het gebrek, de aansprakelijkheid contractueel was uitgesloten en hij adequaat had gehandeld bij het herstel.

De huurder exploiteerde sinds 2013 een winkelruimte in een pand waarvan de verhuurder ook de bovenliggende verdiepingen in eigendom had. Op enig moment werd ontdekt dat de draagconstructie van de vloer boven de winkel onvoldoende sterk was voor de betonnen vloer erboven. Uit veiligheidsoverwegingen werd besloten tot herstel van deze constructie. Tijdens die werkzaamheden moest de huurder haar winkel tijdelijk sluiten. Volgens de verhuurder ging het om dringende werkzaamheden in de zin van artikel 7:220 BW, die de huurder verplicht was te gedogen. De kantonrechter onderschreef dat standpunt: dergelijke werkzaamheden kunnen onvermijdelijk hinder opleveren, maar dat maakt nog niet dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming of een gebrek.

In de huurovereenkomst waren de algemene bepalingen van toepassing waarin was vastgelegd dat onderhouds-, herstel- en vervangingswerkzaamheden geen gebrek opleveren, ook niet als de huurder daardoor tijdelijk niet het volle huurgenot heeft. Artikel 16 van die bepalingen bepaalt dat werkzaamheden aan of in het gehuurde of het gebouw waartoe het behoort, die noodzakelijk zijn in verband met onderhoud, herstel of vernieuwing, geen gebrek opleveren, zelfs niet als installaties of voorzieningen tijdelijk buiten gebruik worden gesteld. Artikel 11 van dezelfde bepalingen bevat een uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade ten gevolge van een gebrek en sluit ook huurprijsvermindering uit, tenzij sprake is van een ernstig toerekenbare tekortkoming van de verhuurder of als de verhuurder het gebrek bij aanvang kende of behoorde te kennen. De kantonrechter oordeelde dat deze uitsluiting rechtsgeldig is en niet onredelijk of onbillijk, te meer omdat beide partijen professionele vastgoedpartijen zijn die gewend zijn met dergelijke contracten te werken.

Vaststond dat de verhuurder het constructieve gebrek niet kende bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het gebrek was niet zichtbaar en kon ook niet worden ontdekt zonder destructief onderzoek. De constructie had bovendien al jarenlang zonder problemen gefunctioneerd, tot het moment waarop in een bovenliggend vertrek een scheur werd geconstateerd. De verhuurder heeft daarop onmiddellijk een deskundig onderzoek laten uitvoeren en uit voorzorg stempels laten plaatsen. Daarmee heeft hij snel en adequaat gehandeld. Dat in 2017 elders in het pand een incident plaatsvond, bood geen aanleiding om te vermoeden dat sprake was van een constructief probleem. De kantonrechter concludeerde daarom dat de verhuurder het gebrek niet kende en ook niet behoorde te kennen, waardoor de contractuele uitsluiting van aansprakelijkheid onverkort geldt.

Omdat partijen uitdrukkelijk hadden overeengekomen dat werkzaamheden als deze geen gebrek opleveren, is evenmin sprake van een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW. De tijdelijke sluiting van achttien dagen vormt geen schending van de verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen, omdat de huurder ingevolge artikel 7:220 BW verplicht was de dringende werkzaamheden te dulden. De verhuurder had de hinder bovendien tot een minimum beperkt en was niet tekortgeschoten in zijn verplichtingen.

Ook de andere grondslagen waarop de huurder zich beriep, konden haar niet baten. Een beroep op artikel 6:174 BW, dat ziet op de aansprakelijkheid van de bezitter van een gebrekkige opstal, slaagde niet, omdat geen sprake was van schade door verwezenlijking van gevaar in de zin van die bepaling. Er waren geen personen of zaken beschadigd geraakt door het constructieve gebrek. Voor toepassing van artikel 6:184 BW, dat ziet op schade door redelijke maatregelen ter voorkoming van gevaar, was evenmin plaats, omdat dergelijke maatregelen niet door de huurder maar door de verhuurder waren getroffen. Ook een beroep op artikel 6:162 BW, de onrechtmatige daad, werd afgewezen. De verhuurder heeft geen inbreuk gemaakt op enig recht van de huurder, noch gehandeld in strijd met een wettelijke of maatschappelijke zorgvuldigheidsnorm. Omdat hij niet wist en ook niet had hoeven weten van het gebrek, kan hem geen verwijt worden gemaakt en ontbreekt toerekenbaarheid.

De rechtbank overwoog verder dat zelfs als zou moeten worden aangenomen dat de achttien dagen durende sluiting een gebrek opleverde, de verhuurder op grond van artikel 11 van de algemene bepalingen niet aansprakelijk is voor de schade, nu hij geen ernstige tekortkoming heeft begaan en het gebrek bij aanvang niet kende of behoorde te kennen. Huurprijsvermindering is eveneens uitgesloten. Ook het betoog van de huurder dat de verhuurder zou hebben toegezegd de schade te vergoeden, vond geen steun in de feiten; uit de correspondentie bleek slechts dat om een onderbouwing van de schade werd gevraagd, niet dat er een betalingsbelofte was gedaan.

Alles afwegend oordeelde de kantonrechter dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor de schade van de huurder. De draagconstructie vertoonde een verborgen gebrek dat hij bij aanvang van de overeenkomst niet kende en niet hoefde te kennen, de noodzakelijke herstelwerkzaamheden waren dringende werkzaamheden die de huurder moest gedogen, de hinder duurde slechts achttien dagen, de uitsluiting van aansprakelijkheid is rechtsgeldig en niet onredelijk of onbillijk, en er is geen sprake van enige tekortkoming, onrechtmatige daad of gebrekkige opstal in de zin van de wet. De vordering tot schadevergoeding werd daarom integraal afgewezen.