Wijzigingen aan het gehuurde – Updates

  • Bijgewerkt 24 juni 2011. De rechtbank te Groningen, sector kanton, locatie Groningen heeft in haar vonnis van 23 februari 2011 LJN: BQ0695, sector kanton Rechtbank Groningen, 439336 CV EXPL 10-752 beslist dat een vloer in een bedrijfsruimte met toestemming van de verhuurder is gelegd.
  • Bijgewerkt 9 september 2011. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Middelburg had in haar vonnis van 19 april 2011 LJN: BR3916, voorzieningenrechter Rechtbank Middelburg, 77770 /KG ZA 2011-47 de huurder verplicht wijzigingen ongedaan te maken waarvoor geen machtiging bij de rechter was gevraagd nadat de verhuurder toestemming voor deze wijzigingen had gewijzigd.
  • Arrest van het gerechtshof te Arnhem van 24 januari 2012 ( LJN: BV1874, gerechtshof Arnhem, 200.069.583). Afweging belangen ten gunste van verhuurder wegens aanbrengen schotelantenne door de huurder.
  • Wijziging 30 november 2012, aanpassing onderdeel”geen noemenswaardige kosten”.
  • Wijziging 30 november 2012. Geen concreet belang bij ogedaanmaking wijzigingen. Hof te Amsterdam arrest van 18 december 2012 LJN: BZ0132, gerechtshof Amsterdam, 200.098.089/01.
  • Wijziging 12 augustus 2014. De kantonrechter te Amsterdam besloot in haar vonnis van 29 maart 2013 Noot 33 dat de huurder de antenne niet hoefde te verwijderen.
  • Wijziging 27 augustus 2014. Aanvulling WMO regeling. Door artikel 2.3.7. dat vanaf 1 januari 2015 van kracht wordt hoeft de huurder voor wijzigingen aan het gehuurde op grond van de WMO geen toestemming van de verhuurder meer te krijgen en hoeft de huurder deze zaken evenmin bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen.
  • Wijziging 20 januari 2015. De verhuurder dient zich er wel van bewust te zijn dat hij in de procedure zijn stellingen dient te richten op het niet aanwezig kunnen zijn van de voorzieningen, waarvan hij stelt dat deze zonder toestemming van de huurder zijn aangebracht. In het arrest van het hof te Amsterdam van 10 december 2013 ECLI:NL:GHAMS:2013:4910 werd door het hof vastgesteld dat het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst uit twee verschillende huisnummers bestond. De stelling van de verhuurder dat de huurder zelf een scheidingsmuur had aangebracht werd niet logisch geacht gezien deze twee verschillende huisnummers.
  • Wijziging 4 februari 2015. Als er geen sprake is gewenste wijzigingen aan het gehuurde, doch aan zaken die niet tot het gehuurde behoren, behoeft de verhuurder geen wijzigingen te gedogen. In een dergelijk geval komt de materie van artikel 7:215 BW niet ter sprake. Dit kwam ook tot uitdrukking in een vonnis van de ‘s-Gravenahge van 24 december 2014 ECLI:NL:RBDHA:2014:16078
  • Wijziging 16 januari 2016. Het hof te ‘s-Hertogenbosch behandelde in haar arrest van 10 januari 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:21 de vraag of door de huurder aangebrachte voorzieningen al dan niet met voorafgaande toestemming aangebracht diende te worden. Dit gold wel vooor aangebracht reclamedoek, maar niet voor aangebrachte stickers.
  • Wijziging 18 mei 2017: voor het kappen van een boom is toestemming van de verhuurder nodig als de boom door de verhuurder is geplant.
  • Wijziging 22 mei 2017: Uitbreiding onderdeel “Veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde kunnen wel worden beperkt” met de geplaatste schutting.
  • Wijziging 19 februari 2018: Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 8 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3210 , beslist dat een verhuurder op de voet van artikel 3:299 BW in verbinding met artikel 558 RV zichzelf de toegang te verschaffen om tot onderbreking en/of de-activering van de levering van nutsvoorzieningen te komen.
  • Wijziging 4 september 2018. Deze lijn wordt ook gevolgd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest 4 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1107). Deze huurder had ook zonder toestemming van de verhuurder  een schotelantenne aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. De plaats van de schotelantenne voldeed  niet aan de door de verhuurder gestelde kwaliteitseisen en de schotelantenne diende daarom te worden verwijderd.

Veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde kunnen wel worden beperkt

Artikel 7:215 BW is niet van semi-dwingend recht voor veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte. Huurder en verhuurder kunnen over veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde van de regeling als verwoord in artikel 7:215 BW afwijken. Let er wel op dat artikel 206a Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek vermeldt dat artikel 7:215 BW niet van toepassing is voor zover het veranderingen en toevoegingen aan de buitenzijde van gehuurde woonruimte betreft ten aanzien van overeenkomsten die voor het tijdstip van het in werking treden van titel 4 van Boek 7 BW zijn gesloten.  Op grond van artikel 7:215 lid 6 BW kan de verhuurder de huurder immers verbieden deze wijzigingen aan te brengen. De verhuurder kan dus in beginsel gewoon de door de huurder gewenste wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde verbieden. Dit betekent dus concreet dat de verhuurder bepaalde wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan verbieden in het huurreglement, die voor de binnenzijde niet verboden kunnen worden.
In de praktijk kan dit betekenen dat de huurder die wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde wenst aan te brengen, door de verhuurder gedwarsboomd kan worden. Een huurder die in de tuin een bijgebouw had gemaakt zonder toestemming van de verhuurder moest dit bijgebouw afbreken, omdat hij voorafgaande aan de bouwwerkzaamheden geen toestemming had gevraagd. In het huurreglement stond ook vermeld dat de huurder voorafgaande aan wijzigingen aan de buitenzijde toestemming van deze wijziging aan de verhuurder diende te vragen. De kantonrechter had in eerste aanleg beslist dat de verhuurder weliswaar beperkingen kon aanbrengen aan de wijzigingen door de huurder aan de buitenzijde van het gehuurde en dat de huurder in strijd met deze bepalingen geen toestemming had gevraagd, doch dat op grond van de redelijkheid en billijkheid ( artikel 6:248 BW) van de huurder niet kon worden verlangd tot ongedaanmaking van de aanbouw enkel omdat zij geen toestemming vooraf heeft gevraagd, indien en voor zover zij – gelet op het bepaalde in het huurreglement – die toestemming alsnog zou dienen te krijgen.

De verhuurder is tegen deze uitspraak in hoger beroep gekomen bij het gerechtshof te ‘s-Gravenhage. Het hof besliste in haar arrest van 5 februari 2013 ( LJN: BZ0906, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.108.981/01) dat de huurder het bijgebouw af moest breken. Naast enige procedurele standpunten waarover het hof een beslissing heeft moeten nemen, was het hof evenals de kantonrechter van mening dat de huurder het bijgebouw had gebouwd zonder toestemming van de verhuurder. Daarnaast constateerde het hof dat het bijgebouw niet voldeed aan de daaraan te stellen constructieve eisen. Dit bracht met zich mee dat volgens het hof niet kon worden gesproken van een situatie waarin de verhuurder – gelet op het bepaalde in haar huurreglement – toestemming had moeten verlenen voor de aanbouw. Op grond hiervan (en de constatering dat door de huurder op geen enkele wijze is onderbouwd dat de aanbouw wel voldoet aan de daaraan te stellen brandveiligheidseisen), is immers de veiligheid van het gehuurde of nevenliggende ruimten in het geding, hetgeen grond is om toestemming voor de aanbouw te onthouden.
Uit dit arrest kan de conclusie worden getrokken dat een huurder in sommige gevallen achteraf toestemming hoort te krijgen voor een wijziging aan het gehuurde en dat de verhuurder niet slechts verwijdering van een wijziging door de huurder mag baseren op het ontbreken van de vooraf gevraagde toestemming. Dat geldt met name als deze toestemming slechts een formaliteit betreft en deze toestemming alsnog gegeven dient te worden. Uit dit arrest blijkt ook dat de huurder beter toestemming vooraf kan vragen voor het geval de gevraagde toestemming niet als formaliteit aangemerkt dient te worden.Als twee aangrenzende huurders besluiten een schutting te plaatsen in plaats van de tussen de gehuurde percelen geplaatste paaltjes, die de afgrenzing van het gehuurde terrein weergeven, dan is daarvoor toestemming van de verhuurder nodig. Dit betreft allereerst geen wijziging die zonder noemenswaardige moeite ongedaan kan worden gemaakt. Daarnaast zal in de meeste huurovereenkomsten een bepaling zijn opgenomen dat voor wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde toestemming van de verhuurder noodzakelijk is. Deze toestemming kan dus worden gebaseerd op zowel een wettelijke regel als op basis van een contractueel beding. Als de toestemming is gegeven en één van de huurders verlaat de woning na een paar jaar, dan kan de vertrekkende huurder – ervan uitgaande dat beide huurders een gelijk gedeelte hebben betaald – de helft van de schutting meenemen. Deze huurder is dan wel verplicht om soortgelijke paaltjes terug te plaatsen die eerder het terrein verdeelden.

Het is ook mogelijk dat de vertrekkende verhuurder verplicht is de wijziging te verwijderen als dit als last bij de gegeven toestemming is opgelegd. Dit is mogelijk omdat van artikel 7:216 lid 2 BW in het nadeel van de huurder kan worden afgeweken. Het is ook mogelijk dat de verhuurder de huurder verplicht bij vertrek uit het gehuurde de schutting te laten zitten. Dit is ook mogelijk omdat van artikel 7:216 lid 2 BW kan worden afgeweken. De huurder van woonruimte heeft dan wel de theoretische mogelijk om op grond van artikel 7:216 lid 3 BW een vordering op grond van ongerechtvaardigde verrijking in te stellen. Ik zie in dit verband van een schutting een theoretische mogelijkheid omdat een schutting snel zal zijn afgeschreven en de verhuurder geen vergoeding hoeft te betalen voor afgeschreven zaken.Als de huurder dus vertrekt met achterlating van de schutting, die deels van de buurman is en deels van de vertrekkende huurder was, dan ontstaat en bijzondere situatie als de nieuwe huurder niet op de hoogte is gebracht van de wijze waarop de schutting is geplaatst. De nieuwe huurder gaat er immers van uit dat deze schutting in zijn geheel tot het gehuurde behoort, terwijl de buurman bij vertrek zijn betaalde gedeelte van de schutting weg mag halen. Dit is immers een zelf aangebrachte voorziening, tenzij er is overeengekomen dat de schutting niet mag worden verwijderd. Dat laatste is in dit soort gevallen wel de in de praktijk best werkende bepaling. Als de vertrekkende huurder namelijk de schutting moet laten staan, dan zal een nieuwe huurder niet gedesillusioneerd raken als de schutting voor de helft mag worden meegenomen. De kans de verhuurder een vergoeding moet betalen voor deze schutting is dan ook vrij gering.

Als de vertrekkende huurder wél het gedeelte van de door hem aangebrachte voorziening mag verwijderen en de nieuwe huurder was er niet van op de hoogte dat deze voorziening niet tot het gehuurde behoorde, dan ligt het voor de hand dat de verhuurder het ontbrekende deel van de schutting dan zal moeten herplaatsen. De huurder mocht er immers van uitgaan dat deze schutting tot het gehuurde behoorde. Wat vast op het gehuurde staat, wordt geacht een onderdeel van het gehuurde te zijn. Er is dus geen sprake van een schutting behorende tot het gehuurde als deze geheel op het gehuurde terrein van de buurman is geplaatst. De buurman die zijn voorziening weghaalt, is daartoe gerechtigd (behoudens de eerdergenoemde afwijking van artikel 7:216 lid 2 BW). De nieuwe huurder kan hier geen bezwaar tegen maken. Als de huurder bij aanvang van de overeenkomst is verteld dat de schutting voor wat betreft het gedeelte dat door de buurman is geplaatst niet tot het gehuurde behoorde, dan zal de nieuwe huurder na verwijdering van het gedeelte van de schutting niet van de verhuurder mogen verlangen dat deze een nieuw deel van de schutting plaatst.
Het is hier dus van belang dat de verhuurder goed duidelijk maakt wat de huurder mag verwachten bij aanvang van de overeenkomst.

Ongedaan maken geoorloofde veranderingen 

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt niet dat de geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor geen toestemming van de verhuurder nodig is, weer ongedaan gemaakt moeten worden. Uit het gestelde in artikel 7:216 lid 2 BW en artikel 7:224 lid 2 BW volgt dit ook niet.

Veranderingen en toevoegingen zonder noemenswaardige kosten
Op grond van artikel 7:215 lid 1 BW mag de huurder wijzigingen aanbrengen aan het gehuurde die zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.
Artikel 7:216 lid 2 BW regelt de positie van de huurder betreffende de aangebrachte wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst. Lid 1 en 2 van dit artikel is van regelend recht. Voor bedrijfsruimte is het gehele artikel regelend recht. Dit betekent dat de verhuurder in de algemene voorwaarden bij de huurovereenkomst of in het huurreglement bij de huurovereenkomst van de wettelijke regeling af kan wijken en de huurder kan verplichten deze wijzigingen bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. De verhuurder kan in de algemene voorwaarden of het huurreglement niet de mogelijkheid deze ondergeschikte wijzigingen aan te brengen beperken of uitsluiten. Van artikel 7:215 lid 1 BW kan op grond van artikel 7:215 lid 6 BW niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken.Indien de huurder de geringe veranderingen weghaalt, zal hij de daardoor ontstane schade moeten herstellen. Dit volgt uit artikel 7:217 BW. Indien een huurder een kastje in de badkamer ophangt, en bij het einde van de huur weghaalt, zal hij de schroefgaten moeten herstellen.

Volgens artikel 7:216 lid 2 BW kunnen partijen bovendien een wegneemplicht overeenkomen, omdat dit artikel van aanvullend en niet dwingend recht is. Dit geldt niet voor verbeteringen die als objectieve verbeteringen aangemerkt kunnen worden. Uit de kamerstukken komt in ieder geval helder tot uitdrukking dat objectief beschouwde verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet ongedaan gemaakt behoeven te worden (Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 23). In de kamerstukken (Kamerstukken II 2000/01, 26 089, nr. 19, p. 23 ) staat verder over dit onderwerp het hiernavolgende: ‘Huurders doen vaak investeringen in afzuigkappen, douches en zelfs centrale verwarming. Dat zijn zaken die leiden tot woningverbetering, maar vaak moeten dergelijk voorzieningen er uiteindelijk toch weer uitgesloopt worden. Dat kan – al was het maar uit een oogpunt van duurzaamheid – natuurlijk nooit de bedoeling zijn. (…) De veranderingen moeten de huurwoning in goede staat laten en als het even kan verbeteren’ Veranderingen die de verhuurbaarheid van het gehuurde niet schaden, dan wel niet leiden tot een waardedaling van het gehuurde.

In het onderdeel van dit hoofdstuk: “De machtiging kan een voorwaarde of last bevatten” is beschreven dat de verhuurder op grond van de voorgestelde wijziging die onder artikel 7:215 lid 2 BW geen voorwaarde of last mag verbinden. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast Noot 38.
De huurder heeft dus de keuze de wijzigingen al dan niet te laten zitten, tenzij het wijzigingen betreft die als gemeengoed aangemerkt dienen te worden (de potkachel vervangen door de cv-installatie.

Veranderingen die met machtiging door de rechter zijn aangebracht
De rechter heeft voor deze wijzigingen op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming moeten verlenen. Toestemming voor deze wijzigingen mag ook onthouden worden als het belang van de verhuurder bij weigering van deze voorziening zwaarder weegt. Aan de toestemming kan een voorwaarde of een last worden verbonden. De rechter kan de huurder dus de last opleggen om de wijziging bij het einde van de overeenkomst ongedaan te maken. Artikel 7:216 lid 1 en 2 BW zijn immers van regelend recht, zodat afwijking mogelijk is van de hoofdregel dat de huurder de wijzigingen mag laten zitten.
Ook als er van het gehuurde een beschrijving is opgemaakt (waarin deze veranderingen niet zijn opgenomen) is het niet noodzakelijk deze geoorloofde veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te maken. Noot 36. Dat is uiteraard anders bij wijzigingen die ongeoorloofd zijn aangebracht (tenzij er sprake is van wijzigingen waarvoor de verhuurder zijn toestemming niet had mogen onthouden, zie de uitspraak van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam 13 augustus 2010, WR 2010,105, gerechtshof Amsterdam, 11 oktober 2007, WR 2008,80), of waarvoor een last tot ongedaanmaking van die wijzigingen geldt.

De schotelantenne als wijziging aan de buitenzijde van de woning

Het aanbrengen van een (schotel)antenne en bijbehorende bedrading aan de buitenzijde van het gehuurde is veelal een eenvoudige verandering waar artikel 7:215 BW op doelt. Op grond van lid 6 van dit artikel kan de verhuurder de huurder verbieden deze wijzigingen aan te brengen. Het contractuele verbod op het plaatsen van schotelantennes kan ten behoeve van de individuele huurder (dus niet voor bedrijven) opzij worden gezet als de contractuele bepaling in strijd is met artikel 10 EVRM Noot 30.Het staat niet ter discussie dat de huurder een grondrecht van vrije meningsuiting en vrije nieuwsgaring heeft. Daartegenover staat het belang van de verhuurder om zijn eigendommen tegen schade of waardedaling te beschermen. Dit geldt met name als het belang van vrije nieuwsgaring door aanwezigheid van voldoende alternatieven niet wordt beperkt. In dezelfde lijn ligt de uitspraak van de Hoge Raad in haar uitspraak van 3 november 1989. Noot 32

Het is mogelijk dat deze uitspraak HR 3 november 1989, NJ 1991, 168, met noot van E.A. Alkema (Prins/Wbv Sint Joseph) geen toepassing vindt als er met name voor mensen met buitenlandse afkomst onvoldoende alternatieven voorhanden zijn. Het door artikel 10 EVRM beschermde belang van de huurder op vrije informatievergaring moet per geval worden afgewogen tegen de belangen van de verhuurder. Noot 34
Dat er voldoende alternatieven voorhanden zijn is ook beslist in de uitspraak van het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 1 augustus 2007 LJN: BB2283, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 05/1463. In deze uitspraak was door de verhuurder aangevoerd dat de huurder wel binnenshuis een schoteltje van Canal Digital mag aanbrengen. Via deze voorziening kan de huurder ook al de door hem gewenste kanalen zien. De huurder heeft dit niet tegengesproken. De huurder heeft gesteld zijn geld aan de andere schotel te hebben besteed. Het feit dat de huurder zijn geld aan de andere schotel heeft besteed en nu geen geld heeft voor dit alternatief doet volgens de rechter niet ter zake. Als de huurder immers vooraf toestemming had gevraagd voor het plaatsen van de schotel, dan had hij het standpunt van de verhuurder kunnen weten en had hij die schotel via Canal Digital aan kunnen schaffen.

Het hof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 juni 2009 LJN: BK4431, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.004.913 dat huurders van Bosnische afkomst weliswaar recht hebben van vrije nieuwsgaring, doch dat er andere mogelijkheden van nieuwsgaring aanwezig zijn (internet, krant radio), waardoor het aanbrengen van een schotelantenne niet de enige manier is om van het nieuws uit het geboorteland op de hoogte te worden gesteld. De verhuurder had hier beleid opgesteld, waarbij het installeren van schotelantennes onder bepaalde voorwaarden mogelijk is. De huurder had zich niet aan die voorwaarden gehouden, omdat ontvangst van de gewenste zenders niet mogelijk was met inachtneming van de door de verhuurder weergegeven instructies. Het hof achtte, gegeven de beperkte inbreuk op de vrijheid van informatievergaring als waarvan hier sprake was, het belang van de verhuurder bij handhaving van het door haar ontwikkelde beleid met betrekking tot de plaatsing van schotelantennes van zodanig gewicht dat toewijzing van de vorderingen van de verhuurder (verwijdering van de schotelantennes in beginsel gerechtvaardigd was. Dit zou slechts anders zijn als door de rechtsvoorganger van de verhuurder toestemming tot plaatsing van de schotelantenne was verleend.

De rechtbank te Haarlem, sector kanton, ging in haar vonnis van 1 december 2010 ( LJN: BO8997, sector kanton rechtbank Haarlem, 450522/CV EXPL 10-125) uit van een engere mogelijkheid om plaatsing van schotelantennes door contractueel opgenomen clausules te beperken dan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 7 juni 2009. De rechtbank ging ook hier uit van een afweging van belangen, doch zag minder mogelijkheden voor de verhuurder aanwezig om plaatsing van de schotelantenne te verhinderen dan het hof. De rechtbank gaf aan dat er sprake moet zijn van een afweging van belangen, doch dat er aan de zijde van de verhuurder dringende reden moeten zijn om het belang van de huurder van vrije nieuwsgaring te blokkeren. De rechtbank formuleerde dit als volgt: “Mede gelet op het arrest van het Europese Hof voor de Rechten van de Mens in de zaak Curshid Mustafa en Tarzibachi versus Zweden (NJB 2009, 399, afl 8, p506 en 507) heeft hierbij als uitgangspunt te gelden dat, ongeacht enig contractueel verbod, van het recht van vrije nieuwsgaring alleen vanwege dringende redenen van algemeen belang mag worden afgeweken en dat derhalve een schotelantenne alleen kan worden verboden als sprake is van geconcretiseerde zwaarwegende belangen van de verhuurder om het aanbrengen van schotels tegen te gaan”. De verhuurder had in deze zaak niet haar belang aannemelijk kunnen maken.

Het gerechtshof te Arnhem heeft in haar arrest van 24 januari 2012 ( LJN: BV1874, gerechtshof Arnhem, 200.069.583) bij haar oordeel niet de uitspraak van het Europese Hof betrokken. Ook hier was er sprake van een contractuele beperking van het aanbrengen van schotelantennes aan de buitenzijde van het gehuurde. Het hof heeft in haar arrest wel een afweging van belangen gemaakt. Het hof heeft onder meer de belangen van de huurder op vrije nieuwsgaring onder meer belichaamd in artikel 10 lid 1 EVRM, afgewogen tegen het belang van de verhuurder (technische en esthetische motieven en uniformiteit van beleid).
Het hof werkt haar argumentatie uit in rechtsoverweging 4.13 tot en met 4.16 van het arrest. Uit rechtsoverweging 4.14 valt met name op dat de huurder zijn vordering niet voldoende heeft gemotiveerd, zodat de belangen van de verhuurder bij handhaving van het contractuele verbod prevaleerden. Wellicht had één en ander anders kunnen uitpakken voor de huurder als deze zijn vordering beter had onderbouwd.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft in haar arrest van 6 september 2011 ( LJN: BS8895, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.073.217/01) eveneens bevestigd dat een contractueel verbod de mogelijkheid tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan beperken (rechtsoverweging 8). Het hof heeft verder beoordeeld of de contractuele beperking tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde een gerechtvaardigde inbreuk (ex artikel 10, lid 2, EVRM) vormt op het grondrecht op vrije nieuwsgaring, dat iedere burger in de gemeenschap toekomt, ongeacht de vraag of hij hiermee slechts privéhobby’s beoefent of ook zakelijke belangen dient.
De belangenafweging sloeg door in het voordeel van de verhuurder. Het hof constateerde in rechtsoverweging 12 van het arrest dat het recht van vrije nieuwsgaring van de huurder maar in geringe mate werd beperkt gezien de andere mogelijkheden van nieuwsgaring via andere media.
De verhuurder had daarentegen met de in rechtsoverweging 13 van dit arrest genoemde argumenten meer gewicht in de schaal gelegd. Deze lijn wordt ook gevolgd door het gerechtshof Amsterdam in haar arrest van 4 maart 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:1107). Deze huurder had ook zonder toestemming van de verhuurder een schotelantenne aangebracht aan de buitenzijde van het gehuurde. De plaats van de schotelantenne voldeed  niet aan de door de verhuurder gestelde kwaliteitseisen en de schotelantenne diende daarom te worden verwijderd. Het belang van de verhuurder bij verwijdering van de schotelantenne woog zwaarder dan het belang van de huurder bij vrije nieuwsgaring. Sinds begin 2016 voerde de verhuurder op dit punt een actief en strikt beleid, waarmee zij precedentwerking, een ontsierend effect en schade aan het gehuurde wilde voorkomen. Zoals ter zitting ook aan de orde is gesteld, kon de huurder een uitbreiding van het zenderaanbod realiseren door bijvoorbeeld een IPTV-kastje aan te schaffen en deze aan te sluiten op de klaarblijkelijk aanwezige kabelaansluiting, waarbij het signaal binnenkomt via die kabel en op de TV kan worden weergegeven, zonder dat daarvoor gebruik van het internet via een computer en/of het beschikken over digitale vaardigheden noodzakelijk is. Verder stond vast dat de kosten van aanschaf van bijvoorbeeld een IPTV-kastje beperkt blijven tot de bedragen die de verhuurder heeft genoemd. Er was niet gesteld dat deze kosten niet door de huurder gedragen konden worden. Door het gebruik van deze mogelijkheid kan de huurder al zijn gewenste zenders bekijken. Het beroep op verjaring wordt ook gepasseerd. Het hof baseert haar standpunt dat de verjaring deze vordering niet treft op de redenering dat zich korter dan vijf jaar geleden een wijziging had voorgedaan (de huurder had geprobeerd alsnog aan de kwaliteitseisen te voldoen), waardoor er volgens het hof een “nieuw rechtsfeit” was ontstaan en een nieuwe termijn was gaan lopen. Mr. J.K. Six-Hummel betoogt in haar noot onder deze uitspraak (WR 2018/101) dat het nieuwe rechtsfeit is gelegen in de gewijzigde stand van de techniek om buitenlandse zenders te kunnen ontvangen. Eerdere acties van de verhuurder zouden immers op de regel van artikel 10 EVRM hebben kunnen stranden. Six-Hummel geeft verder aan dat de verhuurder ook een beroep had kunnen doen op gewijzigde omstandigheden. Waar eerder een verwijderingsverzoek had kunnen stranden met een beroep van de huurder op artikel 10 EVRM, is het niet redelijk dit beroep te honoreren nu de huurder kan overstappen naar IPTV of een andere internetmogelijkheid.

In de volgende situatie was de huurder gerechtigd een geplaatste schotelantenne te laten staan. De feiten waren als volgt. De uit Pakistaan afkomstige huurder heeft in 1998 van de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder een sleutel van een deur gekregen die toegang gaf tot het dak, om een schotelantenne te plaatsen. Deze antenne is niet zichtbaar vanaf de straat. De huurder voedt zijn kinderen tweetalig op.
De verhuurder wenst de schotelantenne te laten verwijderen. In deze zaak werd de kwestie getoetst aan artikel 10 EVRM. De belangen aan de kant van de verhuurder zijn: esthetische verontreiniging, precedentwerking en schadetoebrenging.
De huurder voert aan dat de antenne niet zichtbaar is en er geen inbreuk op de esthetische kwaliteiten van het gebouw wordt gemaakt. Ter afwering van de precedentwerking beroept de huurder er zich op dat hij de sleutel van het dak heeft gekregen en dus toestemming tot plaatsing van de antenne van de vorige verhuurder had. Bovendien is niet gebleken dat de antenne enig reëel gevaar vormt. Daarnaast stelt de huurder dat de kabel geen programma’s in de Pakistaanse taal levert. De kantonrechter te Amsterdam besloot in haar vonnis van 29 maart 2013 Noot 33 dat de huurder de antenne niet hoefde te verwijderen. Het zal in de toekomst overigens steeds minder voorkomen dat een huurder een schotel aan de buitenzijde wenst te hebben, nu de zenders in snel tempo overgaan op digitalisering en digitale ontvangers in klein formaat binnenshuis makkelijk zijn te plaatsen.
Gezien bovengenoemde uitspraken zal de huurder zijn belangen uitgebreid dienen te motiveren om een contractuele beperking tot het aanbrengen van wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde te doorbreken. De argumenten van de verhuurder zijn vaak gelegen op het gebied van esthetiek, de leefomgeving, gevoerd beleid en risico ten aanzien van de opstal. Als de verhuurder deze belangen niet goed duidelijk maakt, dan zal de rechter de belangen van de verhuurder op grond van het EVRM zwaarder laten wegen; geeft de verhuurder echter ter afwering van de mogelijkheid tot het aanbrengen van een schotelantenne door de huurder de argumenten als genoemd in het arrest van het hof van 6 september 2011 en wordt de huurder maar in geringe mate beperkt in zijn recht op nieuwsgaring, dan zal de balans doorgaans in het voordeel van de verhuurder doorslaan.

Objectieve verbeteringen 

Uit de rechtspraak gewezen vóór de inwerkingtreding van het huidige artikel 7:215 BW valt af te leiden dat in het geval dat bij woonruimte een objectieve verbetering is aangebracht zonder voorafgaand toestemming aan de verhuurder te vragen, dit niet vaak leidt tot een verplichting van de huurder tot verwijdering van deze aangebrachte zaken. Op basis van het huidige artikel 7:215 lid 2 BW is dit ook zo. Als er wijzigingen door de huurder zijn aangebracht waarvoor de verhuurder en/of de rechter toestemming niet had mogen weigeren, zal op grond van de redelijkheid en billijkheid ongedaanmaking van deze wijzigingen doorgaans niet gevorderd kunnen worden.Onder objectieve verbeteringen worden verstaan de verbeteringen die betrekking hebben op verhoging/verbetering van het gebruikscomfort of de veiligheid of op de vermindering van energiekosten. Een objectieve verbetering is niet aan smaak onderhevig. Voorbeelden: isolerende beglazing, energiezuinige geiser of cv.-ketel of zelfs de aanleg van een gehele centrale verwarming, een wasmachineaansluiting, een lichtpunt in of aan de berging en inbraakpreventief hang- en sluitwerk. Noot 28

Wachttermijn voor het voeren van een procedure in het kader van de machtiging 

De huurder wordt geacht de verhuurder eerst om (schriftelijke) toestemming te verzoeken, voordat hij tot dagvaarden overgaat. Alleen in het geval dat de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot waardedaling, moet de huurder vervolgens conform artikel 7:215 lid 2 BW acht weken wachten, voordat hij tot dagvaarden overgaat. De wachttermijn moet gezien worden als een minimumtermijn, die begint te lopen vanaf de dag dat het verzoek om toestemming de verhuurder heeft bereikt (zie ontvangsttheorie). Voor de andere gevallen geldt dat de huurder de verhuurder een redelijke termijn kan stellen waarbinnen hij antwoord verwacht. Ook als een dergelijke termijn door de huurder niet wordt gesteld, wordt de verhuurder geacht binnen redelijke termijn te reageren.Het niet vragen van toestemming voorafgaand aan de procedure of het niet in acht nemen van de wachttermijn zal de vordering niet ongeldig maken, maar zal kunnen leiden tot een veroordeling in de kosten van de procedure ten laste van de huurder. De huurder zal in de dagvaarding de mening van de verhuurder weer moeten geven. Tevens moet een duidelijk inzicht geven worden van de wensen en plannen over de veranderingen aan het gehuurde.

Positie ten opzichte van zakelijk gerechtigden en de hypotheeknemer

Indien op de zaak een hypotheek rust, bestaat deze verplichting tot het tijdig in het geding roepen van de hypotheeknemer tevens ten aanzien van de hypotheekhouder. Deze plicht rust op de verhuurder ondanks het feit dat niet hij, maar de huurder de procedure is begonnen. Als de rechter machtiging verleent voor veranderingen bij verhuur van verhypothekeerde woonruimte, kan de verhuurder van woonruimte nog steeds in de problemen komen als de hypotheekakte deze wijzingen verbiedt.
Dit probleem voor de verhuurder kan tegen de hypotheeknemer wellicht worden ondervangen met een beroep de redelijkheid en billijkheid of op grond van gewijzigde omstandigheden. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval zal de derde belanghebbende de verandering hebben te dulden.

De zelf aangebrachte veranderingen (ZAV) hebben geen invloed op de huurprijs

Als uitgangspunt moet worden genomen dat de verhuurder de huur niet kan verhogen op grond van de zelf aangebrachte veranderingen die door de huurder zijn aangebracht aan het gehuurde. Deze huurverhoging kan dan door de rechter als last zijn opgelegd ter compensatie van waardevermindering van de woning door de wijziging. Een huurverhoging kan ook dienen ter compensatie van een hogere verzekeringspremie die de verhuurder door deze wijzigingen moet betalen. Het is niet de bedoeling dat de verhuurder huurverhoging kan vragen als de veranderingen juist een waardeverhogend effect op het gehuurde hebben. Dat zou immers betekenen dat de huurder dubbel zou moeten betalen: een hogere huurprijs en de kosten van de veranderingen. Deze verhoging heeft dan geen betrekking op de door de huurder gewenste wijzigingen. Huurverhoging kan niet ambtshalve door de rechter (dus op eigen initiatief van de rechter ) worden opgelegd. In het hoofdstuk: “Gebreken aan de gehuurde (woon- bedrijfs)ruimte” is in het onderdeel:“Overname van zaken door huurder aan opvolgend huurder” uitgebreid uitgelegd dat de verhuurder niet is gehouden zorg te dragen voor onderhoud van de door de huurder zelf aangebrachte voorzieningen, of zaken die tot deze voorziening behoren. Dit geldt ook als deze voorzieningen door de huurder van een vorige huurder zijn overgenomen. Dit laatste bij woonruimte nog slechts mogelijk bij huurovereenkomsten van woonruimte, die voor 2003 zijn gesloten. Na 2003 is het niet meer mogelijk onderhoud naar de huurder te verleggen van zaken die onderdeel van het gehuurde uitmaken. Artikel 7:217 BW staat dit in de weg.

De machtiging kan een voorwaarde of last bevatten

De rechter is in het kader van de op artikel 7:215 lid 4 BW gebaseerde belangen gerechtigd op grond van artikel 7:215 lid 5 BW aan zijn toestemming een voorwaarde of last te verbinden. Noot 24 Het is niet de bedoeling dat de rechter aan de voorgestelde wijziging die onder artikel 7:215 lid 2 BW valt een voorwaarde of last verbindt, die de huurder de wijziging bij het einde van de huurovereenkomst verplicht te verwijderen. De verhuurder en/of de rechter is immers verplicht respectievelijk zijn toestemming of machtiging te verlenen als de voorgestelde wijziging noch het gehuurde beschadigt noch de verhuurbaarheid van het gehuurde aantast. Deze toestemming dient onvoorwaardelijk te worden gegeven (Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 162 p. 32). De huurder heeft dan de keuze deze verandering al dan niet te laten zitten. De verhuurder of de rechter mag aan zijn toestemming niet de last verbinden dat de wijziging bij het einde van de overeenkomst verwijderd dient te worden. Dit betekent niet dat er geen voorwaarden aan de kwaliteit van het werk mag worden gesteld. Zo mag uiteraard wel worden geëist dat het werk bijvoorbeeld door een erkende loodgieter wordt uitgevoerd als er sanitaire voorzieningen aangelegd moeten worden. Door het opleggen van een dergelijke eis kan een argument van de verhuurder over waardedaling van het gehuurde komen te vervallen. Dat kan immers wel anders zijn met de werkzaamheden die door een ondeskundige doe-het-zelver worden verricht. Verder kan ook worden verwacht dat de huurder het herstel en het onderhoud van de veranderingen voor zijn rekening neemt. Dit wordt ook bevestigd door het gestelde in artikel 7:242 lid 1 BW, waarin letterlijk staat dat van de wet kan worden afgeweken van de herstelverplichting van de verhuurder waar het gaat om herstellingen van door de huurder toegebrachte veranderingen en toevoegingen of gebreken aan de door de huurder aangebrachte veranderingen en toevoegingen. De verhuurder kan in afwijking van de wettelijke regeling wel met de verhuurder overeenkomen herstelwerkzaamheden voor zijn rekening te nemen betreffende de door de huurder aangebrachte voorzieningen en deze kosten als servicekosten doorbelasten.

Als er sprake is van een bouwwerk dat als wijziging wordt aangemerkt, dan moeten voor die wijziging de noodzakelijke bouwvergunningen voorhanden zijn. Veranderingen die een negatieve uitstraling ten aanzien van de omgeving hebben, zijn geen objectieve verbetering.

Het verschil tussen een voorwaarde of last wordt uitgelegd in de Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 44: ‘Wanneer aan de machtiging een voorwaarde wordt verbonden, heeft het niet-nakomen daarvan tot gevolg dat de machtiging als niet verleend geldt en dat eventuele veranderingen dus onbevoegd zijn aangebracht. Dat gevolg is in vele gevallen bezwaarlijk. Daarom is het in het vierde lid bepaald dat ook een last kan worden opgelegd. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd; de niet-nakoming van de last tast de toestemming niet aan.’

Voorbeelden van een voorwaarde of last zijn:
Een aantal voorbeelden van een voorwaarde of last die kunnen worden verbonden aan het aanbrengen van wijzigingen worden genoemd in Kamerstukken II 1999/2000, 26 089, nr. 6, p. 18 , luiden als volgt: het verkrijgen van overheidsvergunningen (voorwaarde), eisen ter zake van de kwaliteit van de verbouwing (voorwaarde), en het uitsluiten van aansprakelijkheid jegens de verhuurder wegens gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen (last), herstel in oude staat (last), het stellen van een waarborgsom (last), voorwaarden ter voorkoming van overlast (voorwaarde), aard en kwaliteit van te gebruiken materialen (voorwaarde), het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw, het voldoen aan (bouw)technische voorschriften van de overheid (voorwaarde), het verleggen van het onderhoud van de verandering naar de huurder (last), aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen, het afsluiten van een verzekering (last) en het verleggen van de aansprakelijkheid (last).

Artikel 2.3.7 lid 3 van de WMO bepaalt (vanaf 1 januari 2015 in werking) dat de gemeente of de huurder niet verplicht is om de woningaanpassing ongedaan te maken, indien de huurovereenkomst is beëindigd. De wijzigingen die in verband met de WMO zijn aangebracht, zal de verhuurder dus niet voor rekening van de huurder kunnen verwijderen vanaf 1 januari 2015. Hiermee wijkt deze specifieke regeling af van de regeling zoals die in artikel 7:215 BW is opgenomen.
Ik vind het verwarrend dat in dit artikel geen verwijzing naar de WMO is gemaakt. Dit zal vermoedelijk tot onnodige discussies gaan leiden als een partij zich slechts door de regels van artikel 7:215 BW laat leiden. Het lijkt dan het verstandigste de woning te verhuren aan een huurder die deze voorzieningen ook nodig heeft. Het verwijderen van deze voorzieningen kost alleen maar geld en deze voorzieningen zijn doorgaans nuttig al naar gelang de groep van personen waarvoor deze voorzieningen zijn bedoeld. Anderzijds beperkt het dan wel de personen aan wie een woning verhuurd zal worden. Een woning met een traplift bijvoorbeeld, zal doorgaans niet veel nut hebben voor een jong en gezond persoon.

Zwaarwichtige bezwaren in het kader van de machtiging

De rechter moet de vordering afwijzen als er sprake is van wijzigingen als vermeld onder artikel 7:215 lid 4 BW en als de aantoonbare bezwaren van de verhuurder in het kader van afweging van belangen in het voordeel van de verhuurder worden beslecht.
Onder een zwaarwichtig bezwaar wordt verstaan het gevaar dat de voorgenomen verandering uit bouwkundig oogpunt risico’s, in het bijzonder instortingsgevaar, voor het gehuurde meebrengt. De verhuurder van bedrijfsruimte wilde een verbouwing van het gehuurde door de huurder tegenhouden wegens vrees voor gedaanteverwisseling van de bedrijfsruimte na de door huurder gewenste verbouwing en gaf voorts te kennen geen vertrouwen hebben in de door huurder uit te laten voeren verbouwing. De rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Heerlen, was in haar vonnis van 27 mei 2009 LJN: BJ2138, sector kanton rechtbank Maastricht, 287785 CV EXPL 08-2238 van mening dat het verweer van de verhuurder geen zwaarwichtige bezwaren opleverden. Nu zowel huurder als verhuurder de voorgenomen verbouwing hadden laten begroten door hun eigen architect, daarover in bijzijn van de architecten hadden onderhandeld en de gemeente aan de hand van het bestek en de bouwtekeningen een bouwvergunning had verleend, was de verbouwing bouwkundig verantwoord en bood deze voldoende waarborgen om bouwkundige risico’s -bijvoorbeeld instortingsgevaar- uit te sluiten. Zonder aanwezigheid van deze architecten had de rechter overigens de huurder ook een last op kunnen leggen om een architect in te schakelen om de verbouwing goed door te rekenen.

Vervangende machtiging door de rechter 

Onder oud recht werd beslist dat het vragen van vervangende toestemming aan de rechter achteraf leidde tot niet-ontvankelijkheid. Er is geen aanleiding voor de veronderstelling dat deze regeling onder deze regelgeving niet meer zou gelden. Het vorenstaande lijkt voornamelijk van toepassing voor bedrijfsruimten. De verhuurder is met betrekking tot wijzigingen in woonruimte verplicht zijn toestemming (onvoorwaardelijk) te geven als de veranderingen het gehuurde niet schaden dan wel niet leiden tot waardedaling van het gehuurde. Noot 26

De huurder heeft het recht om op grond van artikel 7:215 lid 3 BW in plaats van toestemming van de verhuurder een rechterlijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden aan het gehuurde worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de huurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht. De huurder die wel toestemming had gevraagd aan de verhuurder voor het aanbrengen van wijzigingen, diende de wijzigingen ongedaan te maken toen deze de wijzigingen toch had uitgevoerd nadat toestemming daarvan door de verhuurder was geweigerd. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Middelburg had in haar vonnis van 19 april 2011 LJN: BR3916, voorzieningenrechter Rechtbank Middelburg, 77770 /KG ZA 2011-47 beslist dat de huurder deze wijzigingen ongedaan diende te maken, die niet als onderhoud, doch als wijzigingen aangemerkt werden.
In dat verband had de huurder, die een café, restaurant en hotelbedrijf exploiteerde, nog aangevoerd dat ongedaanmaking van deze wijzigingen niet van haar kan worden gevergd nu het zomerseizoen voor de deur staat en zij grote schade zal lijden als zij de werkzaamheden tijdens het seizoen ongedaan moet maken. Dit argument hielp haar niet. Gedaagde was naar de mening van de voorzieningenrechter voor eigen risico de verbouwingswerkzaamheden gestart, en zij is daarmee, met een in het vooruitzicht gesteld kort geding, doorgegaan. Het welbewust daarmee genomen risico komt geheel voor haar rekening, aldus de rechter.

Dit standpunt lijkt mij wel juist gezien de redactie van artikel 7:215 lid 3 BW. Tevens konden deze wijzigingen niet als objectieve verbeteringen worden beschouwd, althans er is niet aangevoerd dat deze wijzigingen als objectieve verbeteringen beschouwd konden worden. Verder betrof dit bedrijfsruimte, waarop artikel 7:215 lid 2 BW niet van toepassing is. Deze wijzigingen worden immers geregeld door artikel 7:215 lid 4 BW.De machtiging kan worden verkregen door de verhuurder te dagvaarden (de wet spreekt van ‘vorderen’) en de rechter te vragen de huurder te machtigen tot het aanbrengen van de gewenste veranderingen. Aangenomen moet worden dat de machtiging niet alleen voor veranderingen, maar ook voor toevoegingen kan worden gevraagd. Door deze machtiging is er geen sprake van reële executie (toestemming om zelf iets te mogen doen).

De rechter moet de vordering tot verkrijging van een machtiging bij woonruimte toewijzen wanneer er sprake is van objectieve verbeteringen. Daarnaast is de rechter gehouden deze machtiging te verstrekken als de veranderingen noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik door de huurder of het gebruiksgenot verhogen. De regel is van toepassing op zowel verhuurde woonruimte als bedrijfsruimte.
De huurder kan ook wijzigingen voor ogen staan, die niet kunnen worden aangemerkt als wijzigingen die onder artikel 7:215 lid 2 BW vallen, doch die aangemerkt dienen te worden als veranderingen die noodzakelijk zijn voor een doelmatig gebruik door de huurder of het woongenot verhogen. Afhankelijk van de uitkomst van de belangenafweging verleent de rechter de machtiging tot het mogen aanbrengen van deze wijzigingen. Het gaat om een objectieve belangenafweging, waarbij de rechter rekening houdt met alle omstandigheden van het geval Noot 22.
Het is volgens dit criterium van belang dat het woongenot door de verandering of toevoeging voor huurders in het algemeen hoger zal worden. Deze wijzigingen kunnen zorgen voor schade aan het gehuurde, dan wel tot een waardedaling van het gehuurde.
Het aanbrengen van deze wijziging aan het gehuurde zonder de gevraagde toestemming zal niet kunnen worden gerepareerd door de redelijkheid en billijkheid, zoals bij de wijzigingen vallende onder artikel 7:215 lid 2 BW het geval kan zijn. Wijzigingen die zijn aangebracht zonder toestemming van de verhuurder en/of machtiging van de rechter zullen doorgaans verwijderd dienen te worden als dit wijzigingen betreft waarvan de rechter op grond van artikel 7:215 lid 4 BW toestemming had dienen te verlenen.