Laatst bijgewerkt op 2024-01-14 om 13:28:16
De risico’s van de hennepteelt en de mogelijke nadelige effecten voor de woning luiden:
- Bij het kweken van hennepplanten komt er een sterke geur van de planten af. Deze geur kan overlast aan de omwonenden opleveren. Als deze geurvorming wordt ondervangen door een afzuiginstallatie, dan moeten voor de afzuiging gaten in muren en daken worden gemaakt, wat schade aan het gehuurde kan veroorzaken;
- Er wordt veel water bij het kweken van de planten gebruikt. Er moet dus ernstig rekening worden gehouden met waterschade;
- De planten moeten bij de groei sterk worden verlicht met assimilatielampen. Deze lampen gebruiken veel stroom. Voor 20 lampen moet worden gedacht aan een stroomverbruik van ongeveer 10.000 watt. Een dergelijke voorziening wordt vaak illegaal afgetapt van het elektriciteitsnet en op amateuristische wijze intern verbonden, waardoor een verhoogde kans van brand ontstaat.
Als de huurder in het gehuurde een hennepkwekerij exploiteert, handelt hij niet conform de bestemming van het gehuurde (zie artikel artikel 7:214 BW) en is het gebruik tevens in strijd met de algemene zorgplicht die een huurder ten aanzien van het gehuurde dient te hebben (zie artikel 7:213 BW). Op grond van deze verplichtingen kan de rechter bij beoordeling van de vraag of de huurder tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de overeenkomst zich beperken tot de vraag of de huurder door zijn gedrag zijn omwonenden of de medehuurders onnodig aan onredelijke gevaren heeft bloot gesteld. Of er in een concreet geval een aanzienlijke gevaarzetting heeft voorgedaan dient op grond van de feitelijke omstandigheden worden beoordeeld. Gezien het brandgevaar dat bij de exploitatie van de hennepkwekerij is verbonden en de ernstige gevolgen aan de onroerende zaak als die gevolgen zich daadwerkelijk manifesteren mag worden geconcludeerd dat de huurder zijn omwonenden en medehuurders aan onredelijke en onnodige gevaren bloot stelt bij de exploitatie van een hennepkwekerij.
Vergelijkbaar met het zich bezighouden met de hennepteelt wordt de opslag van lachgas in een gehuurde woning en/of een berging bij de woning als een gevaar voor de omwonenden aangemerkt. Een dergelijke kwestie deed zich voor in een zaak waarin de rechtbank Gelderland in haar vonnis van 15 januari 2021 (ECLI:NL:RBGEL:2021:281) uitspraak heeft gedaan. In deze kwestie was er sprake van een onder beschermingsbewind geplaatste huurder. Deze huurder bewoonde een begane-grond-hoekwoning welke onderdeel is van een complex van twaalf woningen. Bij elke woning hoort een eigen berging. De bergingen bevinden zich aan de zijgevels van het complex. Op de huurovereenkomst zijn algemene huurvoorwaarden (AHV) van toepassing. In deze algemene bepalingen is onder meer een beding opgenomen waarin staat dat de huurder zich moet onthouden van elk gebruik van het gehuurde, waardoor de buren en andere omwonenden overlast en/of hinder wordt aangedaan c.q. waardoor verhuurder overigens op enigerlei wijze in haar belangen wordt geschaad. Verhuurder denkt daarbij in het bijzonder aan:
– onrechtmatige gedragingen bestaande uit het veroorzaken van ernstige geluidsoverlast, vernielingen, intimidatie en bedreigingen van buren en omwonenden e.d.;
– beroeps- c.q. bedrijfsmatig gebruik van het gehuurde, dat in redelijkheid niet geacht kan worden nog binnen de woonbestemming te vallen;
In mei 2019 had de politie de huurder al aangehouden met gasflessen met lachgas in zijn auto. Naar aanleiding daarvan is in juni 2019 een bezoek bij de huurder afgelegd. In de woning werd geen lachgas aangetroffen, maar in de berging stonden 64 gasflessen met een totale opslagcapaciteit van 139 liter (62 met een inhoud van 2 liter, 1 met een inhoud van 5 liter en 1 met een inhoud van 10 liter). Van de 62 gasflessen met een inhoud van 2 liter waren er 44 leeg en 18 nog gevuld. De grotere twee gasflessen waren leeg.
De huurder werd verzocht de gasflessen te verwijderen. Bij een latere controle in juni 2019 bleken de gasflessen te zijn verwijderd. De verhuurder heeft hem te kennen gegeven dat zij bij een dergelijke opslag van lachgas en de mogelijke overlast die dit in de wijk heeft gegeven, zal aansturen op beëindiging van de huurovereenkomst, hetzij door vrijwillige huuropzegging door de bewindvoerder namens de huurder, hetzij door middel van een juridische procedure. De verhuurder is daarop deze procedure gestart, waarin ontbinding van de overeenkomst is gevorderd.
Volgens de bewindvoerder diende de vordering afgewezen te worden, omdat de huurder niet bekend zou zijn met de risico’s van de opslag van lachgas. Er zou ook geen handel in lachgas plaats hebben gevonden. Er zou geen sprake zijn van een tekortkoming die ontbinding van de overeenkomst zou rechtvaardigen.
De kantonrechter stelt voorop dat iedere tekortkoming kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Op basis van de stukken oordeelde de kantonrechter dat er niet voldoende overlast was aangetoond in verband met de gasflessen om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. De kantonrechter was echter wel van oordeel dat de lachgasflessen gevaar voor de omgeving opleveren. De kantonrechter was van oordeel dat de huurder zich van dit gevaar bewust had moeten zijn. Door de inbeslagname van de gasflessen door de politie tijdens de aanhouding had de huurder zich moeten realiseren dat het voorhanden hebben van de gasflessen niet was toegestaan. Door de grote hoeveelheid gasflessen had de huurder zich moeten realiseren dat hij de grote hoeveelheid gas(flessen) niet zonder meer en al helemaal niet zonder nadere veiligheidsmaatregelen in zijn berging op had moeten opslaan.
Gelet op het voorgaande heeft de huurder niet voldaan aan zijn verplichting op grond van artikel 6.2 AHV om het gehuurde als een goed huurder te gebruiken en de verplichting op grond van artikel 7:213 BW om zich als goed huurder te gedragen. De kantonrechter voegde nog toe dat door de grote hoeveelheid lachgas er weliswaar formeel sprake is van bedrijfsmatige opslag, maar dat wil volgens de rechter niet zeggen dat het gehuurde feitelijk ook bedrijfsmatig werd gebruikt. Het volgende is hier ook van belang: de laatste jaren is sprake van toenemende problemen op allerlei terreinen (van onder meer de gezondheidszorg, criminaliteit en het milieu) als gevolg van het gebruik (onder vooral jongeren) van lachgas als recreatief roesmiddel. Er ligt een wetsvoorstel om lachgas op lijst 2 van de Opiumwet te plaatsen. Hoewel op dit moment van een landelijk verbod nog geen sprake is, moet de problematiek rondom het gebruik van lachgas inmiddels in algemene zin wel bekend worden verondersteld. De huurder heeft ook toegegeven dat hij wist dat hij verkeerd handelde door de lachgasflessen in zijn berging op te slaan. De verhuurder heeft erop gewezen dat sprake is van ernstige problematiek, te vergelijken met de problemen rondom hennep. Lachgas is bovendien explosief materiaal en dat brengt grote risico’s met zich mee. Daarnaast trekt de handel in lachgas criminaliteit aan omdat er grote winsten mee te behalen zijn en treden er ten gevolge van gebruik vervuilingsproblemen op. Het gebruik en de opslag van en de handel in lachgas brengen daarnaast gevoelens van onveiligheid met zich mee.
Dat de huurder zich na verwijdering van de gasflessen, daarna nooit meer met de opslag van deze gasflessen heeft bezondigd, maakt voor het tekortschieten niet anders. De kantonrechter wees er in dit kader echter op dat de omstandigheid dat de huurder zijn verplichtingen als huurder op dit moment nakomt en in de toekomst wellicht ook blijft nakomen zijn tekortkoming uit het verleden niet ongedaan maakte.
De kantonrechter was van oordeel dat de handelwijze van de huurder ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde. Dit is best een hard oordeel van de kantonrechter. In dit hoofdstuk staan ook andere uitspraken, waarin de belangenafweging in het voordeel van de huurder doorsloeg bij het zich niet goed gedragen als huurder. De verhuurder doet er goed aan om in het vervolg in de algemene voorwaarden op te nemen dat het hebben van lachgas ook verboden is. Dan kan het voorhanden hebben van lachgas op dezelfde wijze worden behandeld als de aanwezigheid van hennep.
In strijd met de overeengekomen bestemming
De rechtbank Breda, sector kanton, locatie Bergen op Zoom, oordeelde in rechtsoverweging 3.5 en 3.6 van zijn vonnis dat door de hennepkwekerij in de woning sprake is geweest van gevaar voor de omwonenden en een risico voor de woning. Dit is volgens de rechter reden om de gevorderde ontruiming toe te wijzen (zie: LJN: AR7864, Rechtbank Breda, 317543 CV 04-4199 ). Tot eenzelfde oordeel kwam de voorzieningenrechter van de rechtbank Maastricht, sector kanton, locatie Maastricht op 26 juli 2002, die in kortgeding ontruiming van de woning toestond vanwege de ernst van het toerekenbaar tekortschieten vanwege de teelt van hennepplanten in de woning LJN: AE6648, Sector kanton Rechtbank Maastricht, 114006 .
In het arrest van de het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 06/1456 is in rechtsoverweging 3.2 van dit arrest bevestigd dat hennepteelt in een woning strijdig is met de bestemming waarvan de woning. De kern van deze rechtsoverweging luidt: “Een huurder is niet alleen gehouden zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen, hij zal het gehuurde ook overeenkomstig de bestemming moeten gebruiken. Het gebruik van (een deel van) een woning voor beroeps- of bedrijfsmatige hennepkweek, kan niet als zodanig gebruik worden aangemerkt. Ook indien juist is de stelling van huurster, dat zij van de activiteiten van de gebruiker van het gehuurde met betrekking tot de hennepkweek niet op de hoogte is geweest – hetgeen het hof met de rechtbank niet waarschijnlijk voorkomt – doet dit niet ter zake, nu zij als mede huurster hoofdelijk aansprakelijk is voor de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst”.
Tot eenzelfde oordeel kwam de kantonrechter van de rechtbank Roermond, sector kanton, locatie Roermond, in zijn vonnis van 20 april 2011 LJN: BQ3187,Sector kanton Rechtbank Roermond, 290244 \CV EXPL 10-4130 . In deze zaak had de zoon van de huurder hennep geteeld in het tot het gehuurde behorende schuurtje. In de huurovereenkomst is in de algemene voorwaarden gesteld het gehuurde conform de overeengekomen bestemming te gebruiken. Verder is (ten overvloede) in de algemene voorwaarden gesteld dat het verboden is in het gehuurde producten die onder de Opiumwet vallen, te hebben en te bereiden.
Tevens zijn ook met regelmaat publicaties via huis-aan-huiskranten in de gemeente Venlo (de omgeving van het gehuurde) verschenen en is aandacht gegeven via de lokale omroep met betrekking tot het zero-tolerancebeleid betreffende de activiteiten die in strijd zijn met het bepaalde in de Opiumwet.
De rechter is van mening dat het gehuurde in strijd met artikel 7:213 BW is gebruikt. Op grond van het bepaalde in artikel 7:219 BW is de huurder ook aansprakelijk voor gedragingen van hen die met goedvinden van de huurder het gehuurde gebruiken of zich met diens goedvinden daarop bevinden. Het verweer dat de huurder niet bekend was met de aanwezigheid van de aangetroffen zaken en het handelen van de zoon van gedaagde acht de kantonrechter ongeloofwaardig. De huurder is verantwoordelijk voor hetgeen er in het door haar gehuurde gebeurt en met het afgeven van een sleutel loopt de huurder het risico dat er praktijken plaatsvinden die niet door de beugel kunnen en zeer zeker het daglicht niet kunnen en mogen verdragen.
Een en ander rechtvaardigde dus ontbinding van de overeenkomst.
Algemene zorgplicht
In het vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton rechtbank Haarlem, zaak/rolnr: 320445 CV EXPL 06-5214 wordt de huurovereenkomst ook ontbonden vanwege een aanwezige professionele hennepplantage in de woning. Volgens de rechter was het gebruik van het gehuurde wegens het houden van een hennepplantage in de woning in strijd met de algemene zorgplicht die een huurder ten aanzien van het gehuurde dient te hebben (zie artikel artikel 7:213 BW) en leverde dit een tekortkoming op die ontbinding op grond van artikel 6:265 BW rechtvaardigde.
De huurder stelde ter afwering van de vordering nog dat zij van de plantage (die zich op zolder bevond en te bereiken was met een vlizotrap) niets had geweten (zij had een ander gebruik van de zolder laten maken). De rechter deed dit argument af als ongeloofwaardig. De kantonrechter onderbouwde dit als volgt: “het is een feit van algemene bekendheid dat de teelt van hennep naar zijn aard gepaard gaat met stankoverlast. Weliswaar kan men door middel van technische voorzieningen wel proberen om die stankoverlast te beperken, maar dat huurder in haar huis niets heeft geroken kan en wil ik gewoon niet geloven. Tenslotte moet het huurder zijn opgevallen dat haar energiekosten buitengewoon stegen. Ik heb haar gevraagd hoe zij dit met haar uitkering kon betalen, althans voorschieten, waarop ik geen bevredigend antwoord heb gekregen”.
Op het verweer dat de huurder geestelijk onder het gemiddelde zou functioneren en/of minder dan de gemiddelde mens in staat moet worden geacht om weerstand te bieden aan lieden zoals de persoon die de hennepkwekerij heeft geëxploiteerd, was de rechter ook kort in zijn oordeel: de geestelijke gesteldheid mag geen vrijbrief zijn het gehuurde voor deze doeleinden te gebruiken.
De rechter kon zich ook duidelijk op het standpunt stellen dat voor ontbinding toerekenbaarheid niet is vereist. Eigenlijk komt zijn standpunt daar ook op neer. Zie ook de uitspraak van de Hoge Raad van 9 december 2005: LJN: AU3255, Hoge Raad, C04/249HR In deze uitspraak komt heel goed tot uitdrukking dat toerekenbaarheid voor ontbinding van de overeenkomst niet van belang is.
Het hof te Den Haag besliste in zijn arrest van 3 augustus van 2021 (ECLI:NL:GHDHA:2021:1469) dat de huurder geen verwijt trof voor de aanwezigheid van een (kleine) hennepkwekerij in een berging. In de kelderberging behorende bij een verhuurde woning zijn door de politie 21 hennepplanten aangetroffen. Aannemelijk was dat deze planten daar door de (ex-)partner van de huurder waren opgekweekt. De kantonrechter had de vordering van de verhuurder tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning afgewezen.
Het hof overwoog dat wanneer een huurder niet de hand heeft gehad in de hennepkwekerij, deze niet kende en deze evenmin hoorde te kennen, althans met de kans hierop geen rekening had hoeven houden, er niet snel sprake zal zijn van een tekortkoming van de huurder. Het hof geeft aan dat in dit geval geen sprake is van aansprakelijkheid van de huurder op basis van artikel 7:219 BW. Het hof overwoog verder: “Indien een door de huurder toegelaten derde zich misdraagt zonder dat dit schade aan het gehuurde oplevert, is van deze rechtstreekse toerekening aan de huurder van dat gedrag als tekortkoming geen sprake en komt het erop aan of de huurder zich in verband met de gedraging van de derde zelf niet als een goed huurder heeft gedragen. Het gaat er dus om of de huurder iets te verwijten valt. Dit valt vervolgens weer onder het bereik van artikel 7:213 BW (de huurder moet zich als goed huurder gedragen)”. Er was geen illegale elektriciteitsaansluiting geweest, de politie had in dit verband niets bijzonders aangetroffen en ook de verhuurder stelde dat er geen schade was. Dit betekende volgens het hof dat pas sprake is van een tekortkoming wanneer de huurder een verwijt treft voor de (langere) aanwezigheid van de hennepkwekerij. Anders gezegd: wist ze ervan of had ze het behoren te weten (en heeft ze er niets aan gedaan). Volgens de huurder wist ze hier niet van af en hoefde ze dit ook niet te weten, omdat ze al langere tijd niet in de berging was geweest (de kinderwagen werd in de auto opgeborgen). Ook is haar geen hennepgeur opgevallen, anders dan een buurvrouw en haar ex-partner die wel eens op het balkon blowden.
De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 22 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ8743) al beslist dat artikel 7:219 BW geldt voor schade aan het gehuurde zelf. Het ging in deze zaak waarover de Hoge Raad had beslist om een zaak waarbij de zoon van een huurster de huismeester van een woningcomplex had mishandeld. De verhuurder had ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. De Hoge Raad overwoog dat voor de beëindiging van de huur op grond van het feit dat huurster zich niet als een goed huurster gedraagt, beslissend is of huurster zich, in het licht van de gedragingen van anderen (in dit geval haar zoon), zelf niet als een goed huurster heeft gedragen. Rekening dient gehouden te worden met alle omstandigheden van het geval, en of er voldoende verband bestaat tussen de gedragingen en het gebruik van het gehuurde. Daarvan zou sprake zijn als de huurster van (het voornemen tot) die gedragingen op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar geen redelijkerwijs van haar te verlangen maatregelen heeft getroffen.
Het betreft hier dus niet zonder meer een risicoaansprakelijkheid van de huurder voor de medegebruikers van het gehuurde. Advocaat-generaal Huydecoper heeft in zijn conclusie bij dit arrest van 22 juni 2007 (ECLI:NL:PHR:2007:AZ8743) een beperkte vorm van risicoaansprakelijkheid bepleit, namelijk wanneer sprake is van schade, toegebracht aan het gehuurde door dit gebruik en niet van andere nadelige effecten. Uit rechtsoverweging 3.3.2. uit het arrest van de Hoge Raad is in ieder geval te herleiden dat artikel 7:219 BW alleen geldt voor schade toegebracht aan het gehuurde zelf. Hier lijkt de Hoge Raad te neigen naar de risicoaansprakelijkheid die Huydecoper noemt (mr. Z.H. Duijnstee-van Imhoff, noot bij het arrest van de HR 22-06-2007).
Het hof paste eenzelfde redenering toe als de Hoge Raad. In dergelijke situaties zal de verhuurder dus duidelijk dienen te maken dat de huurder van de gedragingen van de ex-partner op de hoogte was, of dat aannemelijk dienen te maken. Als de huurder, zoals in dit geval, verweer voert dat zij niet van de gedragingen van de ex-partner op de hoogte was, dan had de verhuurder aan moeten voeren en moeten onderbouwen dat die stelling niet juist was. Vaak is een blote ontkenning ook onvoldoende om een afwezigheid van kennis te motiveren. Denk aan de inwonende persoon die een hennepkwekerij op zolder plaatst, waarbij ook in het huurcontract dergelijke handelingen worden verboden. Het is doorgaans bijzonder ongeloofwaardig dat een huurder daarvan niet op de hoogte is. Er kunnen natuurlijk omstandigheden zijn waaruit blijkt dat de huurder van niets hoeft te weten. Dat kan bijvoorbeeld aan de orde zijn als de huurder invalide is, en daardoor niet op zolder kan komen en er ook geen geuren door het huis worden verspreid afkomstig van de hennepplanten en de elektriciteitsnota ook de spuigaten niet uitloopt. Als het gehuurde niet is beschadigd, dan zou de huurder in ieder geval verantwoordelijk zijn voor dit gebruik als ze van dat gebruik op de hoogte was en dit gebruik had toegestaan, want dan heeft de huurder zichzelf niet goed gedragen. De rechter zal dan dus dienen te oordelen dat de huurder zich, in het licht van de gedragingen, zelf niet als goed huurder heeft gedragen. De rechter dient hierbij rekening te houden met alle omstandigheden van het geval. Een voldoende verband tussen de gedraging en het gebruik van het gehuurde kan aanwezig zijn als de huurder van het gebruik op de hoogte was, of daarmee ernstig rekening had te houden, maar heeft nagelaten de in verband daarmee redelijkerwijs van hem te verlangen maatregelen te treffen. Als de huurder op de hoogte is van de gedragingen van de medebewoner in of aan het gehuurde, en die gedragingen slecht huurderschap opleveren, dan de huurder doorgaans een verwijt gemaakt kunnen worden.
Verder geldt ook dat de huurder aansprakelijk kan zijn voor gedragingen van de inwonende personen zonder dat er sprake is van beschadiging van het gehuurde. Denk bijvoorbeeld aan geluidsoverlast die door de inwonende wordt veroorzaakt. De huurder zal dan normaliter van deze overlast ook op de hoogte zijn. Daarnaast zal beoordeeld dienen te worden of de huurder door (het toelaten van deze gedraging) tekortschiet.
In het vonnis van 20 maart 2008 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: BC7543, Sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.:365767 CV EXPL 07-7242 wordt de huurovereenkomst ontbonden vanwege de aanwezigheid van twintig hennepplanten in een slaapkamer van een appartement. De huurder had ten behoeve van de hennepteelt een tent aangeschaft, lampen, afzuiging, filter pomp, transformatoren. In het appartement was brand uitgebroken, waarschijnlijk door oververhitting van één van de transformatoren. De huurder had de brand zelf geblust en de schade hersteld. De rechter overwoog:
- Uit winstbejag telen van een twintigtal hennepplanten in het gehuurde, waarbij brand is ontstaan, is als zeer ernstig aan te merken en rechtvaardigt op zichzelf reeds de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde;
- Daaraan kan niet afdoen dat de huurder zich in het verleden altijd een goed huurder heeft getoond;
- Er was een duidelijk risico van uitslaande brand, met alle gevaren van dien voor het pand en voor de omwonenden;
- De persoonlijke belangen van huurder bij het behoud van deze woonruimte, hoe gewichtig ook, zijn niet van dien aard en omvang, dat dit zou moeten leiden tot afwijzing van de vordering.
De persoonlijke belangen spelen sowieso niet mee (zie de inleiding). In dit verband had de rechter beter kunnen stellen dat de persoonlijke belangen van de huurder geen afbreuk kunnen doen aan de vordering tot ontbinding van de overeenkomst. Als de vraag of de tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen, dan dient de rechter de vordering toe te wijzen. Deze rechter was overigens dezelfde rechter die in het vonnis van 28 december 2006 van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Zaandam LJN: AZ5237, sector kanton Rechtbank Haarlem, zaak/rolnr.: 320445 CV EXPL 06-5214 ontbinding van de huurovereenkomst ook toe had gewezen. In het vonnis van 31 maart 2009 van de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen LJN: BI3753, sector kanton Rechtbank Assen, 236815 werd de huurovereenkomst niet ontbonden ondanks de aanwezigheid van 18 hennepplanten in de slaapkamer. De beperkte omvang van 18 plantjes en de onvoldoende aangetoonde gevaarzetting, overlast of schade aan het gehuurde (de huurder gebruikte een tafelventilator en een plantenspuit voor verzorging van de planten) was voor de rechter reden om aan te nemen dat de tekortkoming niet ernstig genoeg was om ontbinding te rechtvaardigen. Daarbij waren de bijzondere persoonlijke omstandigheden van huurster (psychische problemen en het feit dat zij na ontbinding van de overeenkomst met haar twee kinderen op straat komt te staan; het in onderdeel 2.2.3 besproken woonbelang) ook van belang. Ook hierbij speelde het belang van de kinderen van de huurder een grote rol. Dit is toch bedenkelijk gezien het feit dat een afweging van belangen bij een ontbinding geen rol dient te spelen. Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage volgt in haar arrest van 13 april 2007 LJN: BA6381, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C06/60 de lijn in bovengenoemde uitspraken en vernietigt de uitspraak van de rechtbank in eerste aanleg gewezen en wijst alsnog de ontbinding van de huurovereenkomst toe.
De kern van de uitspraak luidt als volgt:
- Door de aanwezigheid van lampen, transformatoren, filters, 106 hennepplanten, 539 hennepstekken is er sprake van een kwekerij met bedrijfsmatig karakter (dat er geen stroom illegaal is afgetapt en de installatie door een erkende installateur is aangelegd maakt geen verschil), zodat de huurder heeft gehandeld in strijd met de overeengekomen bestemming (woonruimte) van de woning;
- Bovendien is van belang dat er sprake is geweest van gevaarzetting. Dat het gehuurde door dit specifieke gevaar geen schade heeft opgelopen doet hier niets aan af;
- Dit gebruikt is een zodanig ernstige schending van de verplichtingen uit de huurovereenkomst dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt.
Zie in dezelfde lijn (met name de rechtsoverweging 3.15 t/m 3.17) het arrest van de Hoge Raad van 11 april 2008 LJN: BC5722, Hoge Raad, C06/338HRDe rechtbank ‘s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, roeit kennelijk in haar eentje tegen de vloed van rechtspraak op. Waar andere rechtbanken de aanwezigheid van tientallen hennepplanten als gevaarlijk voor de woning en de woonomgeving kwalificeren en op grond daarvan ontbinding van de huurovereenkomst uitspreken, besloot de rechtbank in haar vonnis van 26 februari 2004 LJN: AQ9905, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 307591 dat: “Het hebben van een hennepkwekerij in het gehuurde is op zich onvoldoende om de conclusie te rechtvaardigen dat gedaagde geen goede huurder zou zijn. Het gedrag van een huurder gaat de verhuurder pas aan als het gedrag overlast, schade of gevaar veroorzaakt of een aanzienlijke kans op een en ander in het leven roept of in strijd is met het huurcontract op een manier die ertoe doet. Van wanprestatie die een ontbinding rechtvaardigt kan dus pas gesproken worden als vast komt te staan dat de omstandigheden rondom de hennepkwekerij een gewichtige schending van het goed huurderschap opleveren”. De verhuurder werd vervolgens bewijs opgedragen dat de aanwezigheid van de hennepkwekerij ontbinding rechtvaardigt.
Deze kantonrechter gaat kennelijk volkomen voorbij aan hetgeen boven is gesteld – en is bevestigd door andere rechtsprekende instanties – over de bestemming van het gehuurde en de gevaarzetting door de huurder wegens aanwezigheid van de hennepkwekerij. Huurgeschil.nl gaat ervan uit dat dit vonnis op een vergissing berust.