De procedure bij de Huurcommissie – Updates

Laatst bijgewerkt op 2024-01-21 om 22:51:48

  • Bijgewerkt 12 januari 2012. Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 15 november 2011 LJN: BV0058, gerechtshof Amsterdam , 200.082.568/01 dat door de verhuurder doorberekening van het appèlverbod terecht was voorgesteld.
  • Bijgewerkt 23 maart 2012. Geen terugvordering leges mogelijk bij de rechter, sector kanton, die de verliezende partij aan de Huurcommissie heeft moeten betalen.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Gebrekenboek gewijzigd naar de versie april 2012.
  • Bijgewerkt 8 mei 2013, Huurprijstabel zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte aangepast naar prijsniveau 2013
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, Verlaging huurprijs en toetsing EVRM.
  • Bijgewerkt 17 juli 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed”.
  • Bijgewerkt 17 november 2013, herziening onderdeel “Toetsing van de huurprijs via de weg van de aanvraag van huursubsidie”.
  • Bijgewerkt 12 september 2015. Formulieren Huurcommissie bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 27 december 2015. verschrijving vervangen. melding bij de Huurcommissie zes weken na melding in plaats van zes maanden na melding.
  • Bijgewerkt 13 mei 2016. Het is niet juist om bij de kantonrechter vernietiging van de uitspraak van de Huurcommissie te vorderen, nu er niets valt te vernietigen. Dit wordt bevestigd door de rechtbank Limburg, locatie Roermond, in haar vonnis van 23 juli 2014 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535).
  • Bijgewerkt 10 augustus 2016. De kantonrechter te Rotterdam besliste in een vonnis van 22 januari 2016 ( ECLI:NL:RBLIM:2014:6535) dat na intrekking van een vordering bij de kantonrechter de uitspraak van de Huurcommissie herleeft.
  • Bijgewerkt 18 oktober 2016. IN het onderdeel “Inleiding” uitgewerkt dat de Huurcommissie beleidsregels op kunnen stellen ( nota naar aanleiding van het verslag van 23 juli 2009, 31903, nummer 8 ).
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Het gerechtshof te Amsterdam bevestigt in haar arrest van 15 september 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:3849) dat tegen een uitspraak van de Huurcommissie op grond van artikel 7:262 BW binnen acht weken beroep ingesteld kan worden en dat een vaststellingsovereenkomst niet in strijd met dwingendrechtelijke regels kan worden gesloten ter voorkoming van toekomstige geschillen.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2016. Volgens een arrest van de Hoge Raad van 9 januari 2015 ( ECLI:NL:HR:2015:39) over een geschil betreffende een arbeidsovereenkomst, waarbij partijen hadden getracht het geschil middels een overeenkomst te eindigen werd beslist dat een juiste uitleg van artikel 7:902 BW mee brengt dat de vaststelling alleen dan in strijd mag komen met dwingend recht indien deze strekt ter beëindiging van een – reeds bestaand – geschil (en dus niet strekt ter voorkoming daarvan).
  • Bijgewerkt 10 januari 2017. De kantonrechter te Rotterdam oordeelde in het bovengemelde vonnis van 24 juni 2016 ( ECLI:NL:RBROT:2016:5118) dat de procedure tot huurverlaging als doel heeft om een uitspraak over de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel van de Huurcommissie te verkrijgen en niet om de juiste huurprijs vast te stellen.
  • Bijgewerkt 19 februari 2017. Ingevoerd Gebrekenboek Huurcommissie, versie oktober 2016 .
  • Bijgewerkt 5 juli 2018: Ingevoerd het onderdeel Wet modernisering van de Huurcommissie
  • Bijgewerkt 20 augustus 2018. Hof ’s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 9 februari 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:395) ingestemd met doorbreking van het appèlverbod. In deze procedure ging het niet over kosten die onder het begrip servicekosten vallen, omdat deze kosten niet zagen op kosten voor geleverde zaken of diensten in verband met de bewoning van de woonruimte , één en ander als opgenomen in het Besluit Servicekosten.
  • Bijgewerkt 25 augustus 2018. De rechtbank Midden-Nederland heeft in haar vonnis van 12 maart 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:954) geoordeeld dat zij naast een beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie ook bevoegd is een oordeel te geven over een zaak die voor het eerst aan de kantonrechter werd voorgelegd.
  • Bijgewerkt 20 december 2018. Nieuwe tarieven leges 2019 verwerkt.
  • Bijgewerkt 20 december 2018. Onderdelen “De Huurcommissie geeft opdracht tot een voorbereidend onderzoek” en “Bemiddeling door de Huurcommissie” toegevoegd.
  • Bijgewerkt 19 februari 2019.  Taakuitbreidingen van de Huurcommissie en overige veranderde werkwijze van de Huurcommissie. ingevoerd in dit hoofdstuk.
  • Bijgewerkt 10 oktober 2019. Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:3557) een beslissing moeten nemen over de vraag of de Huurcommissie een beschrijving in haar beslissing nog mocht corrigeren. Het hof was van oordeel dat dit wel het geval was.
  • Bijgewerkt 1 december 2020. Een beroep dat te laat wordt in gesteld leidt tot niet-ontvankelijkheid. Tot deze conclusie kwam de rechtbank Noord-Holland in haar vonnis van 24 juni 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:5089).
  • Bijgewerkt 12 juni 2021. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 23 april 2021 (ECLI:NL:HR:2021:657) naar aan leiding van prejudiciële vragen beslist dat een procedure op voet van artikel 7:262 BW bij de kantonrechter tegen de uitspraak van de Huurcommissie tot gevolg heeft dat de uitspraak van de Huurcommissie geheel vervalt wanneer tijdig een vordering wordt ingesteld door de huurder of de verhuurder. Daarnaast kan een partij en vordering in reconventie instellen over een punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht, zonder dat de beroepstermijn van acht weken in acht genomen hoeft te worden.
  • Bijgewerkt 29 juli 2021. Volgens het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 1 december 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:6146)  bieden de bepalingen van het burgerlijk geen duidelijkheid over welke theorie (verzend- of ontvangsttheorie) dient te gelden bij het indienen van een verzoekschrift bij de Huurcommissie. De regels van het bestuursrecht worden analoog toegepast, wat betekent dat de verzendtheorie hier van toepassing is.
  • Bijgewerkt 31 mei 2021. Dat na een beroep van een uitspraak van de Huurcommissie bij de kantonrechter geen beroep bij het hof openstaat blijkt wel uit het arrest van het hof Amsterdam van 21 december 2021 (ECLI:NL:GHAMS:2021:4042).
  • Bijgewerkt 28 augustus 2022. De huurder kan met betrekking tot dezelfde feiten na afloop van de procedure niet alsnog voor de andere procedure kiezen. De wet verhindert dat de huurder, als hij eenmaal heeft gekozen voor de gang naar de Huurcommissie op grond van de artikelen 7:257 BW en 7: 262 BW, hij nog eens voor dezelfde kwestie een kantongerechtprocedure op grond van de artikelen 207 en 257 lid 1 kan beginnen, en omgekeerd. Dit wordt bevestigd door een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 29 december 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:12684).
  • Bijgewerkt 12 maart 2023. De rechtbank Limburg heeft op 21 september 2022 (ECLI:NL:RBLIM:2022:7181) in haar vonnis een oordeel moeten geven over een beroep tegen twee uitspraken van de Huurcommissie die in één dagvaardingsprocedure aanhangig waren gemaakt bij de kantonrechter als beroepsinstantie. Er was door de huurder over meerdere jaren in één dagvaarding een vordering ingesteld over de teveel betaalde servicekosten. De rechter achtte de huurder niet-ontvankelijk.
  • Bijgewerkt 8 juli 2023. De rechtbank Overijssel heeft in haar vonnis van 17 januari 2023 (ECLI:NL:RBOVE:2023:400) oordeelde in een zaak waarin de huurder de Huurcommissie had ingeschakeld  en de verhuurder de kantonrechter had ingeschakeld dat deze keuze van de huurder de verhuurder niet de mogelijkheid ontneemt om de zaak aan te brengen bij de kantonrechter.
  • Bijgewerkt 21 januari 2024. De Hoge Raad heeft in een prejudiciële beslissing van 19 januari 2024 (ECLI:NL:HR:2024:53) over de beroepstermijn na een voorzittersuitspraak van de Huurcommissie heeft hiernavolgende opgemerkt. Het rechtstreeks instellen van beroep bij de kantonrechter is mogelijk.

Correctie uitspraak door Huurcommissie

Laatst bijgewerkt op 2020-11-08 om 19:07:40

Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 23 april 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:3557) een beslissing moeten nemen over de vraag of de Huurcommissie een beschrijving in haar beslissing nog mocht corrigeren. Het hof was van oordeel dat dit wel het geval was.

Op 5 juni 2014 heeft de Huurcommissie op dit verzoek beslist en de huurprijs met ingang van 1 december 2013 tijdelijk verlaagd tot € 243,30 per maand tot alle gebreken zijn hersteld. In deze uitspraak is onder meer het volgende vermeld: “Tijdelijke verlaging. De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 243,30 per maand. (…) Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging (…) De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 293,29 betalen. (…)”.

Op 5 november 2014 heeft de verhuurder een verzoek ingediend bij de Huurcommissie om de huurprijs van € 293,29 weer in rekening te mogen brengen. Op dit verzoek heeft de Huurcommissie op 24 maart 2015 beslist. De uitspraak is op 2 april 2015 verzonden. In deze uitspraak is onder meer het volgende vermeld: Kern van de uitspraak  “De gebreken worden geacht te zijn verholpen. De huur bedraagt met ingang van 1 december 2014 € 293,29 per maand”. De verhuurder mag daarom met ingang van 1 december 2014 de overeengekomen huurprijs van € 243,30 per maand in rekening brengen.

Op 19 juni 2015 heeft de Huurcommissie (na de beroepsperiode) aan de verhuurder en de huurder een brief gestuurd. In deze brief staat onder andere het volgende: “Gebleken is dat in de uitspraak met bovengenoemd zaaknummer een storende fout is gemaakt. Een uitspraak van de Huurcommissie kan niet worden herzien, tenzij er sprake is van een overduidelijke verschrijving of van een eenvoudige ambtelijke misslag. De gemaakte fout heeft betrekking op een onjuiste notatie van de naam van de hoogte van de overeengekomen huurprijs. Abusievelijk staat onder het kopje ‘Beslissing’ niet de overeengekomen, maar de verlaagde huurprijs vermeld. In dit geval is dus sprake van een verschrijving. (…) U dient de uitspraak als volgt te lezen: De verhuurder mag de overeengekomen prijs van € 293,29 per maand met ingang van 1 december 2014 aan de huurder in rekening brengen. (…)”

De huurder heeft over de periode waarover de verlaging gold het onjuiste huurbedrag betaald. De verhuurder startte een procedure om het verschil tussen de door de huurder betaalde huur en het bedrag aan huur dat zonder de verschrijving betaald diende te worden. De kantonrechter wees de vordering af. Het hof was een andere mening toegedaan. Het hof stelde vast dat het herstellen van een verschrijving in een beslissing van de Huurcommissie geen wettelijke basis kent. Het hof zag aanleiding om voor de beoordeling van deze zaak aansluiting te zoeken bij de procedure voor het verbeteren van kennelijke fouten in rechterlijke uitspraken, zoals bepaald in artikel 31 Rv. Op grond van dit artikel verbetert de rechter te allen tijde – op verzoek van een partij of ambtshalve – in zijn vonnis, arrest of beschikking een kennelijke rekenfout, schrijffout of andere kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent. Dit betekent dat de rechter ook nádat een vonnis of arrest in kracht van gewijsde is gegaan of tegen een beschikking geen rechtsmiddelen meer openstaan, de fout kan herstellen.

Het is de vervolgens vraag of het vermelden van de foutieve huurprijs in de beslissing van de Huurcommissie kan worden aangemerkt als een kennelijke rekenfout, schrijffout of een andere kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent. Het hof acht daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang. In haar beslissing van 5 juni 2014 heeft de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlaagd. Dat het om een tijdelijke verlaging ging, is meerdere keren in de beslissing vermeld. Dit moet voor de huurder dus duidelijk zijn geweest. Op 5 november 2014 heeft de verhuurder aan de Huurcommissie gevraagd of, en zo ja met ingang van welke datum, zij de overeengekomen huurprijs van € 293,20 weer in rekening mag brengen. Bij de beoordeling van dit verzoek heeft de Huurcommissie overwogen dat de verhuurder voldoende heeft ondernomen om de eerder geconstateerde gebreken te herstellen, maar dat de huurder daaraan niet heeft meegewerkt. Daarbij heeft de Huurcommissie opgemerkt dat de huurder geen eisen kan stellen aan de omvang en wijze van herstel. Geoordeeld is dat de gebreken die de reden waren voor de tijdelijke verlaging van de huurprijs geacht worden te zijn verholpen. Vervolgens heeft de Huurcommissie beslist dat de huurder de leges moet betalen. Daarbij is toegelicht dat degene die in het ongelijk wordt gesteld, de leges is verschuldigd. De Huurcommissie heeft in haar beslissing twee keer het onjuiste bedrag van € 243,30 vermeld, maar in beide gevallen is daarbij weergegeven dat het de overeengekomen huurprijs betrof. Onder het – vetgedrukte – kopje ‘kern van de uitspraak’, is bovendien wel het juiste bedrag van € 293,20 weergegeven.

Op grond hiervan is het hof van oordeel dat het voor beide partijen duidelijk was dat het vermelde bedrag van € 243,30 een kennelijk schrijffout was. Deze vergissing leende zich voor verbetering, ongeacht of de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW was verstreken en het niet langer mogelijk was om de beslissing aan de rechter voor te leggen. Het hof verwerpt dan ook de stelling van de huurder dat de verhuurder (als professionele partij) binnen die termijn om rectificatie had moeten vragen. Dit betekent dat de huurder gebonden is aan de verbeterde beslissing, namelijk dat zij met ingang van 1 december 2014 € 293,20 per maand moet betalen aan de verhuurder.

Binnen welke termijn moet de Huurcommissie uitspraak doen?

Laatst bijgewerkt op 2021-04-24 om 22:18:28

De termijn waarbinnen de Huurcommissie schriftelijk en met redenen omklede uitspraak moet doen luidt op basis van het artikel 37 UHW vier maanden na het verstrijken van de termijn voor het betalen van het legesvoorschot, of als er geen legesvoorschot hoeft te worden betaald, na ontvangst van de leges. In geval van Wohv-geschillen doet de Huurcommissie uitspraak binnen acht weken na het verstrijken van de betalingstermijn voor de leges.

Als de termijn niet kan worden gehaald, doet de Huurcommissie uitspraak binnen een door de Huurcommissie aan te geven langere termijn, mits zij aan beide partijen daarvan voor het verstrijken van de termijn schriftelijk en met redenen omkleed heeft kennisgegeven. De Huurcommissie haalt deze termijn vaak niet. Vaak wordt een dergelijke mededeling bovendien niet gedaan. Er wordt de Huurcommissie geen sanctie opgelegd bij het niet halen van de door de wet gestelde termijn. Gedurende de jaren 2020 en 2021 is deze termijn waarbinnen een uitspraak wordt gedaan niet zelden langer dan één jaar! Ik heb zelf een huurder begeleid die meer dan twee jaar moest wachten op een uitspraak over de aanvangshuurprijs. Ik zou het passend vinden als voor beide partijen de leges zou vervallen bij zo’n wanprestatie door de Huurcommissie.

Op grond van de Implementatiewet buitengerechtelijke geschillenbeslechting consumenten bestaat een termijn van maximaal 90 dagen tussen de datum waarop het dossier compleet is en de datum van de verzending van de uitspraak.

Bij geschillen die tijdens een zitting worden behandeld, hanteert de Huurcommissie de datum van de zitting als startdatum voor ‘dossier compleet’. Bij geschillen waarvoor geen hoorzitting of anderszins horen plaats vindt, geldt de datum van de ontvangst van het legesvoorschot (of de leges als er geen sprake is van voorschot) als startdatum. Voor niet-legesplichtige zaken zoals aangevraagde huurtoeslagverklaringen is de ontvangstdatum bepalend als startmoment.

Aangezien de Huurcommissie niet beboet kan worden bij overschrijding van deze termijnen, zie ik deze regelingen als papieren tijgers.

Ontbreken huurverlagingsvoorstel 2023

Laatst bijgewerkt op 2023-02-19 om 22:57:58

Woningcorporaties zijn verplicht hun huurders van zelfstandige woningen en woonwagens in algemene zin te wijzen op de mogelijkheid van deze huurverlaging voor huurders met een laag inkomen en een kale huur boven € 575,03 (prijspeil 2023).

Het kan voorkomen dat de huurder een huurverlagingsvoorstel had verwacht op basis van het huishoudinkomen van 2021 (dus op basis van een door de Belastingdienst aan de woningcorporatie verstrekte inkomenscategorie), maar dat de woningcorporatie vóór 1 juni 2023 geen huurverlagingsvoorstel heeft gedaan. In die gevallen kan de huurder contact opnemen met de woningcorporatie. Als de huurder en woningcorporatie er onderling niet uitkomen, kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Als de woningcorporatie vóór 1 juni 2023 geen huurverlagingsvoorstel heeft gedaan, kan de huurder binnen zes weken na 1 juni 2023 een verzoek om uitspraak bij de Huurcommissie indienen (uiterlijk 12 juli 2023).

Als de woningcorporatie wel een huurverlaging heeft voorgesteld maar de huurder niet instemt met de voorgestelde huurprijs, kan de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek om uitspraak bij de Huurcommissie indienen (bij ingangsdatum 1 mei 2023: uiterlijk 11 juni 2023; bij ingangsdatum 1 juni 2023: uiterlijk 12 juli 2023; bij ingangsdatum 1 juli 2023: uiterlijk 11 augustus 2023). De Huurcommissie zal het huurverlagingsvoorstel toetsen aan de richthuurprijs van € 575,03 per maand. Als de huurder niet tijdig bij de Huurcommissie om een uitspraak vraagt, dan geldt vanaf de in het huurverlagingsvoorstel voorgestelde ingangsdatum de voorgestelde huurprijs.

Tijdlijn

Uiterlijk 11 juni mei 2023 (binnen zes weken na 1 mei 2023) Huurverlagingsvoorstel in maart, per 1 mei 2023

Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Uiterlijk 12 juli 2022 (binnen zes weken na 1 juni 2021) Huurverlagingsvoorstel in april, per 1 juni 2023

Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Uiterlijk 12 juli 2023 (binnen zes weken na 1 juni 2023) Geen huurverlagingsvoorstel vóór 1 juni 2023

Huurder die geen huurverlagingsvoorstel heeft ontvangen maar meent er wel recht op te hebben, kan een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Uiterlijk 11 augustus 2023

(binnen zes weken na 1 juli 2023)

Huurverlagingsvoorstel in mei, per 1 juli 2023

Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Als de woningcorporatie niet binnen drie weken na ontvangst van het huurverlagingsverzoek en de inkomens- en huishoudensgegevens een huurverlagingsvoorstel naar € 575,03 (prijspeil 2023) heeft gedaan, kan de huurder binnen negen weken na het indienen van het huurverlagingsverzoek en de (eventueel gecompleteerde) inkomens- en huishoudensgegevens een uitspraak van de Huurcommissie vragen.
Als de woningcorporatie wel binnen drie weken een huurverlagingsvoorstel naar € 575,03 (prijspeil 2023) heeft gedaan, maar de huurder niet met het huurverlagingsvoorstel instemt, kan de huurder binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum een verzoek om uitspraak indienen bij de Huurcommissie.

Tijdlijn

Uiterlijk binnen zes weken na de door de woningcorporatie voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging (zie tabel hierboven)  Huurverlagingsvoorstel binnen drie weken

Als de huurder niet instemt met het huurverlagingsvoorstel kan de huurder een uitspraak van de Huurcommissie vragen

Uiterlijk negen weken na indiening van het huurverlagingsverzoek plus inkomens- en huishoudensgegevens bij de woningcorporatie

 

Geen huurverlagingsvoorstel binnen drie weken

Huurder die geen huurverlagingsvoorstel heeft ontvangen maar meent er wel recht op te hebben, kan een uitspraak van de Huurcommissie vragen.

Aanvraag huurtoeslag en advies aan de belastingdienst

Laatst bijgewerkt op 2021-08-13 om 22:58:34

Het traject waarbij de huurder na de periode van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt loopt grotendeels gelijk met de procedure tot aanvraag van huurtoeslag binnen deze periode van zes maanden met dien verstande dat de regeling van artikel 11 UHW niet geldt. Als door de voorzitter van de Huurcommissie aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies is uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs, dan wordt op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d onder de rekenhuur verstaan het bedrag aan huur dat gelijk is aan de maximale huurprijsgrens. Ontvangt de huurder een huurtoeslag op grond van een met de verhuurder overeengekomen huurprijs van € 600, maar wordt de maximaal redelijke huurprijs conform de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie op € 500 gesteld, dan moet de huurder zelf actie ondernemen om deze huurprijs te verlagen. Let wel op de nieuwe regeling van verhuring ex artikel 7:271 lid 1 BW. De huurprijs is immers tussen partijen op basis van partijautonomie tot stand gekomen en blijft tussen partijen van toepassing zolang door de huurder niet een verzoek tot huurverlaging naar de verhuurder is gestuurd gevolgd door een verzoek aan Huurcommissie om de huurprijs aan te laten passen naar de maximaal redelijke huurprijs op grond van artikel 7:254 BW. Hier ontbreekt een wettelijke regel vergelijkbaar met die van artikel 11 UHW, waarbij naar een uitspraak de huurder uitdrukkelijk wordt gewezen op de noodzaak tot het doen van een huurverlagingsvoorstel naar de verhuurder.

Dit kan tot pijnlijke situaties leiden. De huurder kan immers nog een tijdje na de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie een huurtoeslag hebben genoten op basis van de tussen huurder en verhuurder overeengekomen huurprijs. Als de Belastingdienst de huurtoeslagen die boven de redelijk maximum huurprijs uitstijgen terugvordert, ontstaan een probleem voor de huurder. De huurder die alsnog wakker geschut een actie naar de verhuurder start is altijd te laat. Een huurverlagingsvoorstel op grond van artikel 7:254 BW jo artikel 14 UHW werkt immers niet terug tot het moment dat de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie is ontvangen, doch werkt terug vanaf indiening van het verzoekschrift tot huurverlaging bij de Huurcommissie door de huurder. De Ombudsman heeft in 2004 al geconstateerd dat er een discrepantie bestaat tussen hetgeen wettelijk is bepaald en de uitvoeringspraktijk Noot 21g. Ik heb geen wettelijke regels aangetroffen die na dit rapport van de Ombudsman deze discrepantie heeft gedicht.

De “haalplicht” van de Belastingdienst zoals in de inleiding van dit onderdeel gesteld is in het nadeel van de huurder ten opzichte van de “brengplicht” zoals deze voor 2002 gold; De huurder die zelf de gegevens over de waardering van de huurprijs van de woonruimte aan moest leveren zal zich bewuster zijn geweest van de noodzakelijke maatregelen die noodzakelijk zijn om de huurprijs synchroon met de rekenhuur als bedoelt in artikel 5 Wht te laten lopen. Als deze gegevens ontbraken, dan werd er geen huursubsidie verstrekt. Nu kan de huurder een schuld naar de Belastingdienst/Toeslagen opbouwen als er toeslag op basis van de overeengekomen huurprijs wordt verstrekt in plaats van de maximum redelijke huurprijs.

Het lijkt mij met name in deze situatie noodzakelijk dat de huurder wordt geïnformeerd welke maatregelen genomen dienen te worden als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximaal redelijke huurprijs. De huurder zal een huurverlagingsprocedure ex artikel 7: 254 BW dienen te starten om geen verschil te laten ontstaan tussen de overeengekomen huurprijs en de maximum huurprijs (waarop de huurtoeslag na de verklaring als bedoeld in artikel 5 lid 2 Wht is gebaseerd). De Huurcommissie acht zich als onafhankelijke instantie niet geroepen om een dergelijke mededeling in hun begeleidende brief naar de huurder te sturen. De Belastingdienst heeft in dit verband geen belang bij het informeren van de huurder, omdat de huurtoeslag toch in het vervolg wordt gebaseerd op de maximum huurprijs. Hier ligt een taak voor de wetgever om, hetzij bij de Huurcommissie hetzij bij de Belastingdienst, een informatieplicht vast te leggen als de overeengekomen huurprijs hoger is dan de maximum huurprijs.

Aanvraag huurtoeslag binnen zes maanden na aanvang van de huurperiode

Laatst bijgewerkt op 2018-12-20 om 22:11:25

De huurder kan (soms onbedoeld) terecht komen in het traject van toetsing van de huurprijs in het kader van het verzoek om huurtoeslag. Als de huurder namelijk ten behoeve van een tegemoetkoming in de huur binnen 6 maanden na aanvang van de huurovereenkomst huurtoeslag aanvraagt, dan kan via de weg van artikel 6 sub b UHW toetsing van de aanvangshuurprijs via de regeling van artikel 11 UHW plaatsvinden. In artikel 11 lid 1 UHW staat dat een verzoek op grond van artikel 6 sub b UHW wordt aangemerkt als een verzoek als bedoeld in artikel 7:249 BW (dus een door de huurder geïnitieerd verzoek om de aanvangshuurprijs te laten toetsen). Dit betekent dus dat de termijn van artikel 7:249 BW is veilig gesteld als dit verzoek tot verkrijgen van een huurtoeslag binnen deze termijn van zes maanden wordt gedaan. Dit is weer anders bij de verhuring ex artikel 7:271 lid 1 BW. Dit wordt ook bevestigd door de voorzitter van de Huurcommissie in een uitspraak op een vetzetprocedure op 8 mei 2013 (Zkn-2013-001668, WR 2014/79). Dit geldt dus ook als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie na het verstrijken van de periode van zes maanden de huurder bereikt. In het kader van dit onderzoek waarvan de voorzitter de verklaring heeft verstrekt is geen plaats om de waarderingspunten in het kader van aanwezige gebreken aan de woning tijdelijk te corrigeren.

Mocht er een hogere huurprijs zijn overeengekomen dan een huurprijs die op grond van het woningwaarderingsstelsel als maximaal redelijk wordt beschouwd, dan krijgt de huurder hiervan bericht van de voorzitter van de Huurcommissie. Er wordt dan automatisch een toetsingsprocedure ex artikel 7:249 BW in werking zetten. Er wordt slechts een uitspraak gedaan als de huurder een bedrag van € 25 aan leges (artikel 7 UHW) heeft voldaan. In deze procedure kunnen gebreken aan het gehuurde wel worden meegenomen Noot 21f.
In het kader van deze procedure wordt de huurder automatisch beschermd tegen een verschil in de tussen partijen overeengekomen huurprijs en de maximum redelijke huurprijs. De tussen partijen overeengekomen huurprijs kan immers in het kader van de regeling van artikel 7:249 BW met terugwerkende kracht tot aanvang van de huurovereenkomst worden aangepast. In het voorbeeld dat in de inleiding is genoemd kan de huurprijs door de Huurcommissie in het kader van de toetsing van de aanvangshuurprijs vanaf het begin van de huurovereenkomst worden teruggebracht naar de huurprijs van € 500 zoals in het voorbeeld genoemd als maximum redelijke huurprijs. Als de huurder een voorlopige huurtoeslag heeft gekregen en de Belastingdienst/Toeslagen heeft bedragen gebaseerd op het overeengekomen huurbedrag van € 600, dan moet de huurder de teveel ontvangen huurtoeslag terugbetalen als de huurprijs na toetsing van de aanvangshuurprijs op € 500 per maand wordt gesteld.

Voor het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie geldt geen termijn van indiening van het verzoek om de huurprijs te toetsen. Het verzoek van de Belastingdienst aan de Huurcommissie kan dus ook plaats vinden na de termijn van zes maanden die geldt voor de huurder, waarbinnen deze de toetsing van de aanvangshuurprijs moet aanvragen. De definitieve toeslag wordt na definitieve toetsing dan vastgesteld op het vastgestelde bedrag aan huur van € 500 per maand. Heeft de huurder enige maanden, of een langere periode toeslag over € 600 ontvangen, dan moet het verschil, zijnde € 100 terug worden betaald aan de Belastingdienst/Toeslagen. Dit is logisch gezien de regeling van artikel 7:249 BW en artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d. Door de werking van artikel 7: 249 BW is de huurprijs immers vanaf aanvang van de huurovereenkomst in dit voorbeeld gesteld op een bedrag van € 500. Deze bedragen die de huurder terug moet betalen worden echter gecompenseerd met het bedrag dat de verhuurder aan te veel berekende huur aan de huurder terug moet betalen. Per saldo zal de huurder niet benadeeld zijn als de terug te betalen huurtoeslag met de terug te ontvangen huur wordt gecompenseerd.
Toetsing van de aanvangshuurprijs is mogelijk vanwege het feit dat de huurder zelfstandig, zonder daarover de verhuurder te informeren, een verzoek kan doen om de huurprijs in het kader van de toetsing aanvangshuurprijs te toetsen. Dit ligt anders als de overeengekomen huurprijs hoger ligt dan de redelijke huurprijs en de termijn van zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst al is verstreken. De huurder moet dan eerst op grond van artikel 7: 254 BW een verlagingsvoorstel van de huur naar de verhuurder sturen. In het volgende onderdeel ga ik hier nader op in.

Toetsing van de huurprijs via de aanvraag van huursubsidie

Laatst bijgewerkt op 2021-04-24 om 22:09:03

De huurprijs kan ook worden getoetst via een aanvraag van huursubsidie. De huursubsidie wordt verstrekt over de maximum huurprijs (tenzij de huurprijs lager ligt dan de maximum huurprijs). Het uitgangspunt van de wettelijke regeling over het verstrekken van de huurtoeslag is dat op grond van artikel 13 lid 1 Wet op de huurtoeslag (Wht) Noot 21c er geen huursubsidie wordt verstrekt voor rekenhuur belopende een bedrag hoger dan de huurliberalisatiegrens. In artikel 5 lid 1 Wht Noot 21d staat vermeld wat er wordt verstaan onder de rekenhuur. Onder de rekenhuur wordt verstaan de door de huurder verschuldigde huurprijs per maand, met dien verstande dat er geen huurtoeslag wordt toegekend over verschuldigde huur die uitstijgt boven de maximum redelijke huurprijs van de woonruimte, die op basis van het woningwaarderingsstelsel wordt berekend. In het hoofdstuk: Periodieke huurprijsverhoging is uitgelegd dat een zittende huurder die vóór 1 juli 2020 al huurtoeslag ontving, zijn recht op huurtoeslag behoudt, ook als de huur boven liberalisatiegrens uitkomt. Wanneer de huurprijs door de voorgestelde huurverhogingen is gestegen tot boven de liberalisatiegrens, dan heeft een huurder die voor het eerst bij daling van inkomen huurtoeslag aanvraagt dus geen recht op huurtoeslag. Daarnaast kan de voorlopig toekende huurtoeslag berekend over de overeengekomen huurprijs (die de liberalisatiegrens niet overschrijdt) worden verlaagd tot de maximum redelijke huurprijs.
De maximum huurprijs op grond van het woningwaarderingsstelsel kan op grond van artikel 5 lid 2 Wht Noot 21d pas in de plaats van de verschuldigde huurprijs treden nadat, op verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen, de Huurcommissie, dan wel de voorzitter van de Huurcommissie, aan de Belastingdienst/Toeslagen en aan de huurder advies heeft uitgebracht, dan wel een verklaring heeft verstrekt, over de redelijk te achten huurprijs.

Voor dit onderdeel laat ik geheel buiten beschouwing of de huurder op grond van het inkomen recht heeft op huurtoeslag. Hier wordt alleen ingegaan op de vraag met welk huurbedrag voor bepaling van de huurtoeslag rekening wordt gehouden: de overeengekomen huurprijs of de maximum redelijk huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (Zie voor zelfstandige woonruimte bijlage 1 Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte).

Vóór 2002 diende de huurder een aanvraag voor huursubsidie vergezeld te laten gaan van een advies van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs, de zogenaamde “brengplichtverklaring”. Vanaf 1 juli 2002 vraagt de instantie die over de subsidie een oordeel dient te geven (in 2002 was dit het Ministerie van VROM en nu is dit de Belastingdienst) deze verklaring van de redelijkheid van de huurprijs aan bij de voorzitter van de Huurcommissie. Dit wordt de zogenaamde “haalplicht” genoemd.
Uit artikel 5 lid 2 Wht blijkt dus dat de huurtoeslag over de verschuldigde huurprijs verstrekt moet worden zolang de in dit artikel genoemde verklaring niet aan de huurder bekend is gemaakt. In dit artikel staat immers uitdrukkelijk vermeld dat de maximum redelijke huurprijs slechts in plaats van de tussen partijen overeengekomen huurprijs in aanmerking kan komen als de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs aan de huurder en de Belastingdienst/Toeslagen is verstrekt. De voorzitter van de Huurcommissie dient op grond van artikel 6 sub b UHW binnen zes weken na het verzoek van de Belastingdienst/Toeslagen de bedoelde verklaring naar de huurder en de Belastingdienst/Toeslagen te sturen.

Een voorbeeld
Als tussen verhuurder en huurder een huurprijs van € 600 per maand aan huur is overeengekomen, doch de maximum huurprijs van de woonruimte conform de verklaring van de voorzitter van de Huurcommissie een bedrag van € 500 beloopt, dan heeft de huurder over het verschil tussen deze bedragen zijnde € 100 geen recht op huurtoeslag. De voorlopig toegekende huurtoeslag over de overeengekomen huurprijs van € 600 per maand vervalt vanaf het moment dat er door de voorzitter van de Huurcommissie is bepaald dat de maximum redelijke huurprijs een bedrag