Laatst bijgewerkt op 2021-09-21 om 22:23:03

Artikel 267 lid 6 BW bepaalt dat daar waar voor het in gebruik nemen van de woonruimte een vergunning op grond van de Huisvestingswet vereist is, de medehuurder het verkregen recht alleen behoudt als hij binnen acht weken nadat hij huurder is geworden een vordering bij de rechter heeft ingesteld om dat te bepalen. Daarbij moet hij dan tevens deze vergunning aan de rechter hebben overgelegd.

Tot voor kort schreef ik dat deze bepaling uiterst ongelukkig was omdat de huurder zich vaak niet bewust is van het bestaan van deze regel. Ik schreef dat de verhuurder van deze regel vaak ook niet op de hoogte was, zodat zowel huurder als verhuurder deze regel vaak niet hanteren. Door de woningnood is dit nu veranderd. Ik zie nu dat de verhuurder deze regel weldegelijk actief hanteert. Vaak wordt bij het aanvragen van het medehuurderschap door de verhuurder nu al opgemerkt dat het verkrijgen van het medehuurderschap vermoedelijk geen zin heeft als valt te voorzien dat de medehuurder niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning en het gebruik van het gehuurde wegens het ontbreken van een huisvestigingsvergunning beëindigd dient te worden.

Het is de vraag of de huisvestingsverordening op basis waarvan een huisvestingsvergunning wordt afgegeven wel geschikt is om in het kader van de regeling van  de artikelen 7:267 BW en 7:268 BW als basis te dienen. Deze meeste verordeningen lijken immers niet voor deze situatie geschreven. In ieder geval is de huisvestigingsverordening van de gemeente Amsterdam 2016 voor deze situatie niet zonder meer geschreven. Ik gebruik deze verordening als basis voor wat ik in dit onderdeel hierover opmerk. De huisvestingsverordening lijkt voor alle gemeenten volgens het zelfde model te worden gebruikt. Elke gemeente kan haar eigen invulling geven aan deze verordening. De basis is dus doorgaans voor iedere gemeente hetzelfde.

Gezien de terminologie lijkt deze verordening zich voornamelijk te richten op het beschikbaar stellen van woonruimte aan woningzoekenden. Er wordt immers gesproken over “aanbieden van woonruimte” en “woningzoekende en inschrijving”. Dit is niet van toepassing bij het verstrekken van een vergunning aan een medehuurder ex artikel 7:267 BW. De persoon is ingevolge het verstrekte medehuurderschap al gerechtigde tot de huurwoning en bewoont deze woning. Ingevolge de huidige regeling dient deze bewoner zijn hoofdverblijf in het gehuurde te hebben en te houden om het medehuurderschap te behouden na verkrijging daarvan. De medehuurder ex artikel 7:267 BW is geen woningzoekende en aan deze persoon wordt ook geen woonruimte aangeboden op de manier zoals in de huisvestingsverordening wordt bedoeld. Van een woningzoekende is dus geen sprake. Er wordt immers niet eens gezocht naar woonruimte. Voor de bewoner die het huurrecht ex artikel 7:268 BW wenst voort te zetten, geldt eveneens dat deze niet als woningzoekende aangemerkt wordt en dat in dit verband niet gesproken kan worden van het aanbieden van woonruimte. Deze bewoner claimt immers na het overlijden van de huurder recht te hebben om het huurrecht voort te zetten, omdat de situatie van deze bewoner overeenkomt met die van de medehuurder hoewel het medehuurderschap nooit officieel is aangevraagd. Voor deze personen geldt dat deze allebei via de civielrechtelijke weg recht kunnen hebben op het voortgezet gebruik van deze woning. Het is daarom vreemd en onjuist dat de criteria die voor een woningzoekende zouden gelden gelijkluidend zouden gelden voor de bewoner van de huurwoning die voortzetting van het gebruik van het gehuurde op grond van artikelen 7:267 BW en 7:268 BW voor ogen staat.

De medehuurder zet de huurovereenkomst immers voort na vertrek van de oorspronkelijke huurder. Het gaat hier om behoud van woonruimte en niet om toewijzen van woonruimte. Voor deze situatie bestaan in de huidige huisvestingsverordeningen feitelijk geen concrete regels die aansluiten op het mogen behouden van deze woonruimten door de huidige bewoners als deze een civielrechtelijk recht hebben om de woningen te blijven bewonen. Er zal hoogstens gesproken kunnen worden van een analoge redenering van de bepalingen in deze verordeningen waarbij sommige regels buiten toepassing verklaard dienen te worden.

Het lijkt in strijd met de rechtszekerheid als voorafgaande aan het verzoek om afgifte van een vergunning niet duidelijk is welke regels van toepassing horen te zijn. De rechtszekerheid brengt immers met zich mee dat de regels die de gemeente toepast, vooraf kenbaar moeten zijn. Indien het gemeentebestuur om welke reden dan ook heeft besloten om geen specifieke regels vast te stellen voor dit soort situaties, moet de conclusie zijn dat die regels niet bestaan. In het volgende arrest doet deze problematiek zich voor. Het hof baseert haar beslissing op de toepasselijke huisvestingsverordening. Het is de vraag of dit juist is. Ik geef dit arrest hieronder weer.

In het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1363) komt de vraag aan de orde of een inwonende zoon na overlijden van de laatste ouder de woning kon blijven bewonen. Hierbij kwam ook de vraag aan de orde of er een huisvestingsvergunning verstrekt diende te worden door de gemeente Amsterdam. Het uitgangspunt is hier anders dan bij de procedure ex artikel 7:267 BW. Bij een procedure ex artikel 7:267 lid 7 BW is er niet sprake van het overlijden van de huurder, maar wordt verlangd dat de aspirant-huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst in een procedure een huisvestingsvergunning overlegt, terwijl bij een procedure ex artikel 7:268 BW een huisvestingsvergunning moet worden overgelegd in het kader van de civiele procedure waarin de rechter dient te beslissen of de bewoner de huurrelatie voort mag zetten. In beide situaties dient de bewoner, die de huurovereenkomst voort wenst te zetten, in aanmerking te komen voor een huisvestigingsvergunning

Hier was sprake van een sociale huurwoning met in totaal vijf kamers – waarvan vier slaapkamers – en een oppervlakte van (ten minste) 78 m².

Volgens de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de huisvestingsverordening wordt een huisvestingsvergunning verleend aan een huishouden bestaande uit drie of meer personen (woningzoekenden met ten minste een of meer minderjarige kinderen). Volgens de bewoner deed zich geen weigeringsgrond voor, omdat de woning niet via een aanbodinstrument wordt aangeboden, het hier om directe bemiddeling gaat en de algemene en bijzondere volgordebepalingen van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening daarom niet op hem van toepassing zijn, terwijl zich evenmin een andere weigeringsgrond voordoet.

Het hof overwoog hieromtrent als volgt: Ingevolge artikel 2.4.2 lid 1 aanhef en sub e van de verordening moet een huisvestingsvergunning worden geweigerd als de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Het stond vast dat de verhuurder een toegelaten instelling is als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet en dat de woning een sociale huurwoning is met in totaal vijf kamers – waarvan vier slaapkamers – en een oppervlakte van (ten minste) 78 m², waarvoor volgens de algemene en bijzondere volgordebepaling van artikel 2.4.6 en artikel 2.4.7 van de verordening uitsluitend een huisvestingsvergunning wordt verleend aan een huishouden bestaande uit drie of meer personen (woningzoekenden met ten minste een of meer minderjarige kinderen). Feit van algemene bekendheid is bovendien dat in Amsterdam en omstreken een groot tekort bestaat aan sociale huurwoningen, waaronder vier- en vijfkamerwoningen, en dat kandidaat-huurders dikwijls tien tot vijftien jaar moeten wachten voordat zij een passende woning kunnen krijgen. Mede in aanmerking nemend dat het de taak is van de corporatie als toegelaten instelling om voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte zorg te dragen en dat de medehuurder reeds (onverplicht) een tweetal andere, passende woonruimtes aangeboden had gekregen, moest worden geconcludeerd dat de verhuurder redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met deze bewoner heeft kunnen weigeren, zodat laatstgenoemde niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt.

Het hof overwoog verder dat hier niet sprake was van directe bemiddeling, dat wil zeggen het rechtstreeks aan een woningzoekende aanbieden van woonruimte zonder dat die woonruimte via het aanbodinstrument te huur is aangeboden (artikel 1 aanhef en sub m van de verordening). Bij voortzetting van de huur op de voet van artikel 7:268 lid 2 BW vindt dit niet plaats omdat de verhuurder woonruimte aanbiedt, maar omdat de rechter dat op vordering van degene die de huur wil voortzetten bepaalt. Pas als de huur niet kan worden voortgezet omdat niet aan de vereisten daarvoor wordt voldaan, kán directe bemiddeling aan de orde komen, te weten als de corporatie – zoals in het onderhavige geval – vervangende, wel passende woonruimte aanbiedt. Het hof oordeelde dat hier niet werd voldaan aan de criteria voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning.

Het hof hield wel enigszins rekening met de hoedanigheid van de medehuurder, maar paste de criteria van de huisvestingsvergunning toe. Het is de vraag of dit juist is, omdat voor deze situatie – zoals boven al gesteld – geen weigeringsgrond is vastgesteld. Het gaat hier niet om een woningzoekende, zodat de regels van de huisvestingsvergunning niet één op één van toepassing zijn. Er zal in deze situaties gekeken moeten worden of de verordening voorziet in de mogelijkheid om een huisvestingsvergunning te weigeren indien een huisvestingsvergunning wordt gevraagd om een procedure te kunnen starten om medehuurder te kunnen worden. In deze door het hof te Amsterdam besproken procedure is immers een huisvestingsvergunning vereist om het oordeel van de rechter te kunnen krijgen over de vraag of er sprake was van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst (er komt immers geen nieuwe tot stand). In de 7:267 BW procedure is het verstrekken van de vergunning een formaliteit. Over verkrijging van het medehuurderschap is immers reeds beslist. Dat geldt niet voor de procedure ex artikel 7:268 BW. Daar moet nog inhoudelijk worden getoetst of voortzetting van de huurovereenkomst plaats kan vinden. Als die vraag met “ja” wordt beantwoord, is een huisvestingsvergunning eveneens een formaliteit.

Het hof overwoog dat het de taak is van de corporatie is om voor een rechtvaardige verdeling van de schaarse woonruimte zorg te dragen en dat zij die taak heeft in ieder geval heeft vervuld door de medehuurder reeds (onverplicht) een tweetal andere, passende woonruimtes aan te bieden. Hieruit moet worden geconcludeerd dat de corporatie redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met de medehuurder heeft kunnen weigeren, zodat laatstgenoemde niet voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komt. Deze redenering lijkt mij de omgekeerde wereld: dit is geen afwijzingsgrond en de redenering is ook niet juist. Er hoeft immers geen huurovereenkomst aangeboden te worden, omdat ingevolge artikel 7:268 BW de overeenkomst wordt voortgezet als aan de voorwaarden als genoemd in deze overeenkomst wordt voldaan. Uit de casus als beschreven in dit arrest lijkt de civielrechtelijke component te zijn vervuld. Er restte alleen de vraag of de aspirant-huurder in aanmerking zou komen voor een woonvergunning. Het hof komt kennelijk uit op de weigeringsgrond als genoemd in artikel 2.4.2 onder e van de huisvestingsverordening. Hier staat in vermeld dat burgemeester en wethouders de huisvestigingsvergunning weigeren indien: de corporatie, gelet op haar taak als toegelaten instelling of haar belang als verhuurder, daaronder mede begrepen haar verantwoordelijkheid voor de bescherming van de belangen van de overige huurders en voor de waarborging van het woongenot, redelijkerwijs het sluiten van een huurovereenkomst met aanvrager heeft kunnen weigeren. Het gaat hier niet om een te sluiten overeenkomst, maar om voortzetting van een overeenkomst. Bij deze verschillende uitgangspunten behoort toch een andere motivatie aan de beoordeling ten grondslag te liggen. Het maakt nogal verschil of een kandidaat voor wat betreft de publiekrechtelijke afweging niet in aanmerking komt voor een aangeboden (lege) woning. Voor de kandidaat die reeds jaren in deze woning woont en voor wat de civielrechtelijke afweging betreft voor deze woning in aanmerking komt, hoort de publiekrechtelijke component voor toewijzing van deze woning rekening te houden met een reeds bewoonde woning of een aangeboden lege woning. De gemeente dient met de aanvraag van de vergunning omzichtig om te gaan en bij haar beslissing omstandigheden van het geval mee te laten wegen zoals dat de huurder een gevorderde leeftijd heeft en al lang in het gehuurde woont.

Ik zie deze verschillende uitgangsposities niet in de huisvestingsverordening terug. Dit sterkt eens te meer mijn standpunt dat deze verordening niet voor deze situatie is geschreven. De redenering van het hof is mij niet duidelijk. Wat heeft aanbieding van alternatieve woonruimte door de corporatie nu te maken met de onderhavige afweging die moet worden gemaakt? Ik vind deze redenering mank gaan.

Als de medehuurder of de bewoner die de huurovereenkomst wensen voort te zetten als woningzoekenden aangemerkt dienen te worden, dan dient onderscheid gemaakt te worden tussen passendheidscriteria en voorrangsregels. Passendheidscriteria slaan doorgaans op het inkomen van de huurder of het hebben van de Nederlandse nationaliteit of het bereiken van ten minste de leeftijd van 18 jaren. De voorrangscriteria geven doorgaans aan welke woningzoekende voorrang wordt verleend in de lijst van gegadigden. Bij de beoordeling van het verstrekken van een vergunning in verband met de artikel 7:267 BW en de artikel 7:268 BW-procedures horen wat mij betreft in ieder geval geen voorrangsregels toegepast te worden, omdat er al sprake is van bewoning van een woning en niet van gegadigden voor een leeg aangeboden woning. Bij aanbieding van een lege woning kan de gemeente bijvoorbeeld bepalen dat een huishouden met de samenstelling van drie personen voorrang krijgt boven een huishouden van één persoon als er een vijfkamerwoning wordt aangebonden. Toepassing van dit criterium ligt niet in de rede en is naar mijn mening niet van toepassing bij een bewoonde woning in situaties zoals hier beschreven. De woning kan dan dus wel passend zijn, omdat de voorrangsregels hier niet van toepassing horen te zijn. Het lijkt mij wel verdedigbaar dat de kandidaat met een inkomen van € 100.000 per jaar niet voor deze woning in aanmerking komt, omdat het niet past in de verdeling van sociale woonruimten om mensen met mega-inkomens sociale woonruimte te laten innemen.

Ik vind het wel verdedigbaar dat het peilmoment van de inkomenstoets verplaatst wordt bij voortzetting van het huurcontract door een derde. Hierover is immers ook maatschappelijk veel te doen voor wat betreft de discussie over het scheefwonen. Aangezien de aanvang van de overeenkomst het peilmoment van de inkomenstoets van sociale woonruimte is en de huurder een dag later bij wijze van spreken een baan aan kan nemen waarbij een inkomen van € 100.000 wordt genoten, dan zal daar vanuit de corporatie niets aan te doen zijn (tenzij er sprake is van misleiding). Ook als en afzonderlijke regeling voor deze situaties gemaakt zou worden, zou de inkomenstoets in het kader van passend toewijzen een redelijk toets zijn.

In de 7:267 lid 6 BW-procedure lijkt mij het feit dat een vergunning niet binnen de termijn van acht weken beschikbaar komt geen reden om het verzoek af te wijzen. Als de aanvraag van de vergunning binnen deze termijn is gedaan, dan kan de rechter de civiele zaak aanhouden totdat er duidelijkheid is over het verkrijgen van die vergunning.

Het hof te Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 25 mei 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:4991) beslist dat een verleende huisvestigingsvergunning alleen ziet op het eenmalig in gebruik nemen van de verhuurde woonruimte door de op de huisvestingsvergunning vermelde personen. Een kleindochter die na de dood van de huurder in de woning wilde blijven wonen, kon daarom niet meeliften op de eerder verstrekte vergunning. Voorts zou de kleindochter ten tijde van het verstrekken van de vergunning twee jaar oud zijn geweest.  Op grond van de regionale huisvestingsverordening kan een huisvestigingsvergunning alleen worden gegeven aan personen van 18 jaar en ouder. Deze vergunning kan dus nooit bij verstrekking daarvan betrekking gehad  hebben op deze kleindochter.

In deze procedure stond vast dat de aanvraag voor een huisvestingsvergunning was afgewezen. Dat besluit was genomen in een bestuursrechtelijke procedure. In artikel 6:16 van de Algemene wet bestuursrecht staat dat het maken van bezwaar of het instellen van beroep de werking van het besluit waartegen het is gericht niet schorst. Dit betekent dat de burgerlijke rechter moet uitgaan van de geldigheid van het besluit om geen huisvestingsvergunning toe te kennen, ook als dat besluit nog niet onherroepelijk is. De rechter hoeft de vordering tot voortzetting van de huur niet meteen af te wijzen als ten tijde van zijn beslissing geen huisvestingsvergunning is overgelegd, maar nog wel een redelijke kans bestaat dat die vergunning alsnog zal worden verleend. De rechter kan de uitspraak dan aanhouden of uitspraak doen onder de voorwaarde van een positieve uitkomst van de administratiefrechtelijke rechtsgang. Op dit punt had de kleindochter niet aan haar stelplicht voldaan. De kleindochter was van oordeel dat zij al beschikte over een vergunning die reeds aan haar opa was verstrekt. Het hof was dat niet met haar eens en in ieder geval had zij niet het besluit waarbij haar zo’n vergunning is gegeven in de procedure overgelegd. Waarom haar bezwaar tegen de afwijzing van haar verzoek een redelijke kans van slagen zou hebben, had de kleindochter niet voldoende uitgelegd. In dit geval gold voorts dat het gezinsinkomen van de in de huurwoning wonende personen (er woonden meerdere personen in deze woning) te hoog was om voor deze woning in aanmerking te komen, of – voor het geval alleen de kleindochter in de woning zou verblijven – dat de woning te groot is voor eenpersoonshuishouden. Kortom: er zou dus hoe dan ook geen huisvestingsvergunning kunnen worden afgegeven voor deze huurwoning voor alleen de kleindochter, met of zonder haar familieleden die in de woning wonen.

Met medewerking van mr. drs. R.T. M. Lagerweij werkzaam als jurist bij Achmea Rechtsbijstand.