De vereniging van eigenaren en de verhuring van appartementen – Updates

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-12-10 om 14:35:49

  • Bijgewerkt 15 september 2011, rechtbank Rotterdam vonnis van 7 september 2011 LJN: BR7083, Rechtbank Rotterdam, 302077/HA ZA 08-562 . De eigenaar van een appartement, die dat het appartement in strijd met het splitsingsreglement als kamerverhuurbedrijf gebruikt, dient dit gebruikt te beëindigen.
  • Bijgewerkt 30 april 2012: gehele redactie van dit hoofdstuk.
  • Bijgewerkt 22 mei 2012: gehele redactie van het onderdeel reglement.
  • Bijgewerkt 16 juli 2012: De rechtbank Groningen, sector civiel recht, gaf in alinea 5.3.1 van haar vonnis van 9 juni 2010 LJN: BM7306, rechtbank Groningen, 114360 aan dat verhuring van appartementen beperkt kan worden.
  • Bijgewerkt 13 januari 2013: Vonnis 28 november 2012 door de kantonrechter te Breda, locatie Berg op Zoom LJN: BY4484,sector kanton Rechtbank Breda, 720829 ov 12-2218 . Geen beroep op een afwijkend “gedoogbeleid” van de VVE door één van de appartementsgerechtigden.
  • Bijgewerkt 13 augutus 2013. Aanvulling gebreken aan het appartement.
  • Bijgewerkt 28 februari 2015. Woniningcorporatie maakt geen misbruik van recht door het meerderheidsbelang mee te laten spelen bij een beslissing van de VVE over een punt, waarin de belangen van de huurders waren betrokken.
  • Bijgewerkt 21 maart 2015. De eigenaar en de huurder van een appartement kunnen worden gedwongen om medewerking te verlenen met betrekking tot herstelwerkzaamheden aan gemeenschappelijke delen.
  • Bijgewerkt 27 maart 2015. Het hof te Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 10 februari 2015 ECLI:NL:GHARL:2015:849. Het hof oordeelde dat de koper zich in de akte van levering heeft verbonden aan de aldaar opgenomen verplichting om zich te onthouden van verhuur en ingebruikgeving van de woning zonder toestemming van het bestuur van de Vereniging. Deze verplichting is zowel bij wege van kwalitatieve verplichting, als bij wege van een kettingbeding aan de koper opgelegd. Het hof was van mening dat dit beding niet instrijd was met het Eerste Protocol bij het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens (het recht op “family life” ).
  • Bijgewerkt 6 december 2015. Dat de huurder het appartement door deze via de website AirBnB te verhuren in strijd kan komen met de splitsingsakte of met het besluit van vergadering van de VVE wordt bevestigd in een vonnis van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem, van 31 januari 2013 ECLI:NL:RBNHO:2013:BZ3659.
  • Bijgewerkt 11 februari 2016. Als in de akte van splitsing van een VvE is opgenomen dat een eigenaar zijn appartementsrecht “slechts in zijn geheel in gebruik kan geven” , dan mag deze eigenaar niet zonder meer zijn appartement in onzelfstandige delen verhuren. Een zaak waarin deze casus is besproken is in hoger beroep behandeld door het gerechtshof ‘s-Gravenhage in haar arrest van 19 januari 2016 ECLI:NL:GHDHA:2016:83 .
  • Bijgewerkt 9 juli 2016. De vrijheid die de VvE bij die beslissing toekomt wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling brengt in de onderhavige zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij – naar de VvE onvoldoende heeft bestreden – nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen. Een dergelijke situatie deed zich in een zaak die heeft geleid tot een arrest van 17 juni 2016 van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden ECLI:NL:GHARL:2016:4889 .
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. kan VvE de individuele eigenaar verplichten onderhoud aan de cv-ketel uit te voeren? Kan dit onderhboud naar de huurder worden verlegd?
  • Bijgewerkt 22 oktober 2016. Een huidige eigenaar van een appartement vordert ten laste van de VvE plaatsing van scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. Deze vordering wordt door de rechtbank Gelderland in haar kortgedingvonnis van 24 november 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:7270. afgewezen.
  • Bijgewerkt 2 april 2017. In hoger beroep was het gerechtshof te Amsterdam in haar arrest van 17 januari 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:153 ) van oordeel dat onder de geschetste omstandigheden omtruiming toch was toegestaan. De huurder had door de woning onder te verhuren zowel in strijd met de huurovereenkomst gehandeld, als overlast veroorzaakt voor andere appartementeigenaars en strijd gehandeld met regels van de Vereniging van eigenaren.
  • De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven.
  • Bijgewerkt 3 september 2017. Huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).
  • Bijgewerkt 11 juli 2018. invoering onderdeel “VvE en de overlast vanwege verhuurde appartementen”
  • Bijgewerkt 11 juli 2018.  De rechtbank te Amsterdam heeft op 4 juli 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4666) beslist dat de verhuurder van een appartement aansprakelijk is voor de ernstige geluidsoverlast die vier studenten die daar wonen, veroorzaken voor hun onderbuurvrouw.
  • Bijgewerkt 11 juli 2018.  De rechtbank Overijssel komt in haar vonnis van 14 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:834) in een kort geding tot oordeel dat een verhuurder  van een appartement op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, jegens omwonenden een verplichting kan hebben alles te doen wat in zijn vermogen ligt om overlast de beëindigen.
  • Bijgewerkt 28 maart 2019. Ingevoerd het onderdeel ;”Mag de VvE niet betaalde bijdrage aan de huurder doorbelasten?”
  • Bijgewerkt 31 maart 2019. Zo kan de VvE bijvoorbeeld de onderhoudskosten aan de lift niet aan de eigenaar doorberekenen als bij het appartementsrecht uitsluitend het gebruik van woning met tuin en berging op de begane grond met toebehoren  behoort.  De kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam besliste in haar vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:9520) dat er voor doorbelasting van kosten van gemeenschappelijke delen sprake moet zijn van dienstbaarheid aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars die tot die groep behoren.
  • Bijgewerkt 23 mei 2019. Ingevoerd het onderdeel “Verbod houden van dieren in het huishoudelijk reglement”.
  • Bijgewerkt 18 oktober 2019. Ingevoerd het onderdeel “VvE een verhuring appartement als B&B”.
  • Bijgewerkt 28 oktober 2019. Invoering onderdeel “Géén hr-ketels op rookgasafvoer voor vr-ketels”.
  • Bijgewerkt 28 november 2019. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch komt in haar arrest van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2955) tot oordeel dat een lekkage in de berging als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW gezien moest worden.
  • Bijgewerkt 22 juni 2020. Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1365) over het gebruik van het appartement door een zoon van een appartementseigenaar en drie studievrienden. Geen sprake van strijdigheid met splitsingsakte.
  • Bijgewerkt 22 juni 2020. Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1357) een zaak die veel op de vorige situatie leek. Het hof besliste dat door verhuur op grond van één huurovereenkomst met een woongroep, bestaande uit vier of vijf studenten als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man wordt gebracht en geëxploiteerd. Dat is in strijd met de bedoeling van de desbetreffende bepaling.
  • Bijgewerkt 10 oktober 2020. Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft op 16 april 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:752) arrest gewezen over wijziging van de buitenzijde van het gehuurde. De verhuurder had ten onrechte niet toestemming voor een wijziging aan de VvE gevraagd. De wijziging hoefde wegens de redelijkheid niet ongedaan gemaakt te worden (ex artikel 6:2 BW).
  • Bijgewerkt 10 december 2020. Huurder lijdt schade aan zijn schilderij door een lekkage aan het leidingwerk in het pand waarin het gehuurde appartement is gelegen. De rechtbank Noord-Holland wees in haar vonnis van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:8326) de claim van de huurder af. De kern van de overweging van de kantonrechter was dat de verhuurder niet de eigenaar van het leidingennetwerk en de opstal is. De eigenaar is immers de VvE. De lekkage was buiten het gehuurde gelegen.

Géén hr-ketels op rookgasafvoer voor vr-ketels

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-12-16 om 23:20:44

Sinds 26 september 2015 zijn gesloten vr-ketels in Europa verboden. Ze worden niet meer gemaakt en raken op. Dat betekent dat een bewoner wiens gesloten vr-ketel defect is, deze niet kan vervangen door een nieuwe vr-ketel. Deze bewoner zal een energiezuinige hr-ketel moeten kopen.

Het collectieve rookgasafvoersysteem, dat ooit gemaakt is voor gesloten vr-ketels, is echter niet geschikt voor de hr-ketel. Als er één bewoner een vr-ketel laat vervangen door een hr-ketel, dan kan de hr-ketel niet worden aangesloten op een rookgaskanaal dat geschikt is voor de afvoeren van rookgassen, die afkomstig zijn van een vr-ketel.

Een vr-ketel stoot hete lucht uit. Deze lucht zal automatisch naar boven worden afgevoerd. Voor een dergelijke afvoer zijn er geen extra voorzieningen in de rookgasafvoer nodig. De natuur doet simpel gezegd zijn werk. Voor de rookgassen die door een hr-ketel worden uitgesloten ligt dit anders. De gassen uit een hr-ketel zijn veel kouder dan die van een vr-ketel. Deze gassen zullen niet zomaar uit het rookgaskanaal opstijgen, maar moeten een handje worden geholpen door bijvoorbeeld een afzuigsysteem of een ventilatie. Doordat de temperatuur van de rookgassen bij een hr-ketel minder heet zijn dan die van een vr-ketel gaan de rookgassen eerder condenseren. Een gemetseld kanaal is niet gas- en vochtdicht; er zullen vochtproblemen en ketelstoringen ontstaan, omdat de gassen niet goed weg kunnen (minder heet zijn en minder goed stijgen). Een hr-ketel is altijd aangesloten op een dikwandige aluminium pijp, rvs pijp of speciale kunststof pijp die voor rookgassen geschikt zijn. Als een vaste pijp niet geplaatst kan worden (bijvoorbeeld in een schoorsteenkanaal) wordt veel gebruik gemaakt van flexibele buizen in rvs of van speciaal geschikt kunststof. De gassen van een hr-ketel hebben een temperatuur van ongeveer 70 graden (de nieuwe generatie zelfs 50 graden). Hierdoor bereikt het rookgas van een hr-ketel zeer snel een dauwpunt, ofwel het punt waarbij de gassen gaan condenseren. Dit condens met een PH van 2 tot 4 (zeer zuur) zet zich als condensdruppels af tegen de wanden van het rookgasafvoermateriaal. De zuurgraad van dit condens vreet de buizen langzaam op tot er gaatjes in zullen vallen, met een gevaarlijke situatie tot gevolg.

Als een hr-ketel op een gaskanaal wordt aangesloten dat geschikt is als rookkanaal voor een vr-ketel, dan kunnen de rookgassen in het rookkanaal blijven hangen en is er aanzienlijke kans op koolmonoxide. Als er één bewoner zijn vr-ketel moet laten vervangen door een hr-ketel, dan moet het gehele rookkanaal worden aangepast. Omdat het nieuwe rookgasafvoersysteem afgestemd wordt op hr-ketels, moeten alle bewoners hun vr-ketel laten vervangen door een hr-ketel. Iedereen moet meedoen, want hr en vr kunnen niet op één systeem. Ook als de vr-ketel het nog doet en zélfs als hij pas een paar jaar oud is. Dat zal dan een onverwachte kostenpost zijn.

De VvE’s doen er verstandig aan een reservering te maken voor het laten aanpassen van de rookgasafvoer als het gebouw nog is voorzien van een rookgaskanaal dat is gebaseerd op een systeem dat geschikt is voor een vr-ketel. Als er sprake is van een hr-ketel dat is aangesloten op een rookgaskanaal dat geschikt is voor een vr-ketel, dan is er sprake van een gebrek , waarvan een huurder herstel kan vorderen via de eigenaar waarvan hij de woning huurt. De eigenaar kan het herstel zelf niet uitvoeren, als er sprake is van een gezamenlijke afvoer. Deze afvoer is dan een gemeenschappelijke voorziening waarover de VvE een beslissing tot vervanging zal dienen te nemen. Dat ligt natuurlijk anders als er geen sprake is van een gemeenschappelijk rookkanaal, maar een individueel rookkanaal. Dan kan de huurder naast herstel ook huurverlaging vorderen. De huurder kan wel huurverlaging vorderen ten laste van de verhuurder wegens aanwezigheid van dit gebrek als er sprake is van een gemeenschappelijke voorziening.

VvE en de mogelijkheid van kamerverhuring

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-06-22 om 22:33:43

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1365) over het gebruik van het appartement door een zoon van een appartementseigenaar en drie studievrienden. De eigenaar had het appartement gekocht ten behoeve van hun studerende zoon en zijn drie studievrienden. In de huurovereenkomst tussen de ouders (eigenaars) en de zoon en zijn studievrienden is opgenomen dat de huur geldt voor de duur van de studie van hun zoon, waarna de huurovereenkomst met de studievrienden eindigt en het appartement hetzij zal worden bewoond door de zoon (met eventuele partner).

In de splitsingsakte staat de volgende bepaling opgenomen luidende: “Geen van de privégedeelten mag worden gebruikt als pension- of kamer verhuurbedrijf, bed and breakfast daaronder mede begrepen. (…)”

De VvE had de volgende vordering ingesteld. De kamergewijze verhuring van het appartement diende gestaakt te worden en gestaakt te houden binnen twee maanden na betekening van het vonnis, op straffe van een dwangsom, vermeerderd met rente en kosten. De VvE had daartoe aangevoerd dat de eigenaren handelen in strijd met artikel 25 lid 4 van de splitsingsakte door het appartement te verhuren aan vier studenten. Deze eigenaren hadden daartegen aangevoerd dat zij het appartement verhuren aan hun zoon en drie vrienden. Dit valt volgens hen niet onder bedrijfsmatige kamerverhuur.

In eerste aanleg was als volgt beslist. De verhuur van het appartement aan hun zoon en drie studievrienden, kan, gezien de toelichting die de appartementsgerechtigden daarop hebben gegeven, niet worden gezien als bedrijfsmatige verhuur. Hierbij is van belang dat de appartementsgerechtigden hebben verklaard het appartement uitsluitend te hebben gekocht voor de huisvesting van hun zoon en zij het appartement zullen verkopen bij beëindiging van de studie van de zoon, tenzij hij het appartement dan zonder studievrienden blijft bewonen. Dit strookt met de overeengekomen duur van de huurovereenkomst. Het betreft derhalve verhuur aan een bepaalde groep – met de zoon verbonden – studenten. Dit is geen bedrijfsmatige kamerverhuur. De rechtbank had de vordering afgewezen en de VvE veroordeeld in de kosten van het geding.

De VvE stelde dat in hoger beroep dat het verbod een kamerverhuurbedrijf te exploiteren inhoudt dat verhuur van kamers aan meer personen die niet in (gezins)relatie tot elkaar staan niet is toegestaan. De zoon van de appartementsgerechtigde en zijn vrienden vormen geen gezin. De kamergewijze verhuur die plaatsvindt in het appartement is wel degelijk aan te merken als bedrijfsmatige verhuur. Deze wijze van verhuur impliceert volgens de VvE exploitatie van het appartement.

Het hof was echter een andere mening toegedaan. Het hof verenigde zich met de overwegingen van de rechtbank en maakt deze tot de zijne en vulde nog het volgende aan. De bepaling heeft betrekking bedrijfsmatige verhuring van appartementen. Het appartement is gekocht om de zoon van de eigenaren en zijn vrienden gedurende studie onderdak te verschaffen. Het ging hier niet om het daadwerkelijk feitelijk kamergewijs aan de man brengen en exploiteren van het desbetreffende appartement. De conclusie was dan ook dat de kamergewijze verhuur aan de zoon van de appartementsgerechtigden en drie studievrienden wegens het ontbreken van het bedrijfsmatige karakter daarvan niet als zodanig kan worden aangemerkt.

Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 12 mei 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1357) een zaak die veel op de vorige situatie leek. Het hof besliste dat door verhuur op grond van één huurovereenkomst met een woongroep, bestaande uit vier of vijf studenten als gezamenlijk huurder, het appartement feitelijk kamergewijs aan de man wordt gebracht en geëxploiteerd. Dat is in strijd met de bedoeling van de desbetreffende bepaling.

De bepaling in het modelreglement over verhuring luidde als volgt. “(…) Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf.” (…) Een eigenaar behoeft de toestemming van het bestuur alvorens zijn privé gedeelte zelf en met de met name genoemde huisgenoten in gebruik te nemen of een tot dusverre niet tot zijn huisgenoten behorend persoon bij zich te doen inwonen.

Een appartementsgerechtigde heeft een appartement gekocht en verbouwd. Na die verbouwing bestaat het appartement uit vijf slaapkamers, een woonkeuken, een berging, een toilet/doucheruimte en een entree. Deze eigenaar heeft tijdens een vergadering van eigenaars op 10 januari 2018 het voornemen geuit om haar appartement te gaan verhuren. de eigenaar wil het appartement verhuren door middel van een ‘Huurovereenkomst woonruimte (groepswoning)’ aan vier (of vijf) personen. De huurovereenkomst die de eigenaar voornemens is te sluiten houdt in dat de vier (of vijf) bewoners het gehuurde als woongroep bewonen met gezamenlijk gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en dat elke bewoner het gebruiksrecht heeft van een eigen woon/slaapkamer. De huurders zijn hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huur. Indien één van de huurders het gehuurde wenst te verlaten hebben de anderen de mogelijkheid om een nieuwe huurder aan de eigenaar voor te dragen. De gemeente heeft een omzettingsvergunning verstrekt.

De VvE heeft het voorgenomen gebruik niet toegestaan. De appartementsgerechtigde heeft het besluit aangevochten bij de kantonrechter. De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de verzoeken van de eigenaar afgewezen en haar veroordeeld in de kosten van het geding. Daartoe is onder meer het volgende overwogen. De bestemming van het appartement is op grond van het modelreglement, dat in zoverre nader is uitgewerkt in de splitsingsakte, een ‘woning voor privédoeleinden’. Verhuur van het appartement als woning voor privédoeleinden is overeenkomstig die bestemming. In de splitsingsakte is echter ook opgenomen dat het niet is toegestaan het appartement te verhuren als kamerverhuurbedrijf.

De eigenaar heeft terecht niet bestreden dat sprake is van een kamerverhuurbedrijf als zij met ieder van de vier bewoners een afzonderlijke (kamer)verhuurovereenkomst zou sluiten, met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. Dat de eigenaar voornemens is met de vier bewoners gezamenlijk één huurovereenkomst te sluiten met betrekking tot een zelfstandige woonruimte, in verband waarmee zij de bewoners aanduidt als een woongroep, maakt niet dat zij zich daardoor in de gegeven omstandigheden buiten het bereik van het verbod op exploitatie van het appartement als kamerverhuurbedrijf bevindt. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de VvE en haar leden is immers onverschillig of het wordt verhuurd door middel van één overeenkomst voor zelfstandige woonruimte of door middel van vier afzonderlijke overeenkomsten voor onzelfstandige woonruimte met gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen. In beide gevallen wordt het appartement door de eigenaar feitelijk kamergewijs aan de man gebracht en geëxploiteerd. Om die kamergewijze exploitatie ter hand te kunnen nemen heeft de eigenaar het appartement dan ook verbouwd en de indeling daarvan gewijzigd zodat daar vier (het hof leest: vijf) (slaap)kamers van min of meer gelijke omvang en gemeenschappelijke voorzieningen ontstonden. In de manier waarop de eigenaar de indeling van het appartement door verbouwing heeft gewijzigd en waarmee het voor een omzettingsvergunning van appartement naar vier onzelfstandige woonruimten in aanmerking kwam, is bevestiging te vinden dat het appartement in feite kamergewijs bewoond zal gaan worden. De bedoeling van het verbod in de splitsingsakte om het appartement als kamerverhuurbedrijf te exploiteren, is naar objectieve maatstaven bezien echter juist om die kamergewijze bewoning van het appartement te verhinderen.

Het hof laat het verschil tussen bewoning door een gezin, een vriendenkring en de jongvolwassenen als hier bedoeld de revue passeren. De conclusie van het hof een en ander is dat de leden van een woongroep, zoals hiervoor omschreven, met hun aanhang, minst genomen intensiever gebruik zullen maken van de woning waarin zij leven en van de gemeenschappelijke voorzieningen van het appartementencomplex waarin de woning is gelegen in vergelijking tot het gebruik daarvan door een gezin met een vergelijkbaar aantal leden. Dat gebruik zal niet ongemerkt aan de overige bewoners van het appartementencomplex voorbijgaan en kan tot overlast leiden. Het behoeft geen betoog dat het gebruik van een woning door een woongroep met vier leden (dan wel vijf leden, zijnde het aantal waarvoor de eigenaar de onderhavige woning in beginsel geschikt heeft gemaakt) ook intensiever zou zijn wanneer de vergelijking zou worden gemaakt met een gezin bestaande uit twee volwassenen. het hof was van oordeel dat de eigenaar niet conform de overeengekomen bepalingen handelende.

VvE en verhuring appartement als B&B

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-12-16 om 22:40:53

De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 8 augustus 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:5751) een beslissing moeten nemen over een appartementsgerechtigde die gedurende vier jaar één slaapkamer heeft verhuurd op momenten dat de eigenaar zelf ook thuis was.

In de splitsingsakte is ten aanzien van het appartementsrecht van de appartementsgerechtigde het volgende bepaald: “het appartementsrecht, rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de woning ( … ), gelegen op de eerste en tweede verdieping met bijbehorende berging in de kelder van voormeld gebouw”.

Daarnaast is in de splitsingsakte de volgende bepaling opgenomen: “m. de appartementsrechten zijn bestemd voor gebruik als staande in de omschrijving van het betreffende appartementsrecht”. In de splitsingsakte is het Modelreglement bij splitsing in appartementsrechten van 2 januari 1992 van toepassing verklaard. In het modelreglement is in artikel 17, vierde lid, het volgende bepaald: “Iedere eigenaar en gebruiker is verplicht het privégedeelte te gebruiken overeenkomstig de daaraan nader in de akte gegeven bestemming. Een gebruik dat afwijkt van deze bestemming is slechts geoorloofd met toestemming van de vergadering”.

Vanaf het moment dat [eiser] in het appartement is gaan wonen, heeft hij een van zijn slaapkamers ingericht voor kortdurende verhuur aan toeristen (hierna: B&B) en biedt hij deze kamer te huur aan via internet. Appartementsgerechtigde verhuurt de kamer nooit als hij zelf op vakantie is. Appartementsgerechtigde is ongeveer zes weken per jaar op vakantie en in de overige 46 weken van het jaar is de kamer ongeveer 70% van de tijd verhuurd.

De VvE vorderde – samengevat – om voor recht te verklaren dat de appartementsgerechtigde in strijd handelt met de wet, althans de splitsingsakte en het modelreglement door zijn appartement voor korte duur te verhuren als B&B, althans als AirBnB, althans als short-stay, en om appartementsgerechtigde te veroordelen tot een dwangsom van € 1.000 voor elke dag dat hij zijn appartement als zodanig in gebruik geeft. Voor het geval de rechtbank oordeelt dat wel sprake is van afwijkend gebruik waarvoor toestemming van de VvE is vereist, vordert appartementsgerechtigde – samengevat – om hem een vervangende machtiging te verlenen, inhoudende toestemming tot het drijven van een B&B op de wijze waarop hij dat tot op heden doet. De appartementsgerechtigde stelde daartoe dat de B&B geen overlast veroorzaakt, zodat de VvE geen belang heeft bij de weigering van toestemming tot afwijkend gebruik, terwijl de appartementsgerechtigde veel belang heeft bij deze toestemming.

De rechter oordeelde dat de beantwoording van de vraag of de B&B-verhuur in strijd is met de in de splitsingsakte neergelegde bestemming, een uitleg van de splitsingsakte vergt. Bij de uitleg van een uit de openbare registers kenbare splitsingsakte komt het aan op de daarin tot uitdrukking gebrachte bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan. Deze bedoeling dient naar objectieve maatstaven te worden afgeleid uit de omschrijving in die akte, bezien in het licht van de gehele inhoud van de akte. De rechtszekerheid vergt dat daarbij slechts acht mag worden geslagen op gegevens die voor derden uit of aan de hand van de in de openbare registers ingeschreven splitsingsstukken kenbaar zijn. Indien de ingeschreven splitsingsstukken voor verschillende uitleg vatbaar zijn, dient de rechter vast te stellen welke uitleg van deze stukken naar objectieve maatstaven het meest aannemelijk is (vgl. HR 1 november 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078 en HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:337).

In de splitsingsakte is bepaald dat het appartementsrecht van de appartementsgerechtigde recht geeft op het uitsluitend gebruik van “de woning”. Blijkens hetgeen in de splitsingsakte onder m. is bepaald, is het appartementsrecht bestemd voor het gebruik dat in de omschrijving van het betreffende appartementsrecht is genoemd. Nergens in de akte is een andere of nadere omschrijving gegeven van de bestemming van het privégedeelte van de appartementsgerechtigde. Daarmee was de rechtbank van oordeel dat de splitsingsakte in redelijkheid op geen andere wijze kan worden uitgelegd dan dat aan het privégedeelte de bestemming van (be)woning is gegeven. In dit verband valt niet in te zien dat er een relevant onderscheid zou zijn tussen de termen ‘woning’ en ‘bewoning’, zoals appartementsgerechtigde heeft aangevoerd, zodat deze termen naast elkaar kunnen worden gebruikt om de bestemming te omschrijven. De rechtbank stelde voorop dat de woning van appartementsgerechtigde niet een vrijstaande of daarmee vergelijkbare woning betreft, maar een appartement dat deel uitmaakt van een voor intensievere bewoning bestemd flatgebouw met (ongeveer) 66 woningen, verdeeld over vijf woonlagen. De rechtbank achtte daarnaast van belang dat de B&B-kamer van appartementsgerechtigde intensief wordt verhuurd, steeds voor korte periodes van gemiddeld vier nachten aan wisselende, onbekende derden. De intensiteit van de B&B-verhuur blijkt uit de bezettingsgraad van 70% gedurende 46 weken per jaar, hetgeen immers betekent dat de kamer ongeveer 225 nachten per jaar verhuurd is. Tevens is van belang dat de B&B-gasten van appartementsgerechtigde de beschikking hebben over de sleutels van het appartement (de rechtbank begrijpt: de sleutels tot zowel de gemeenschappelijke gedeelten als het privégedeelte), zodat zij te allen tijde vrijelijke en niet door appartementsgerechtigde gecontroleerde toegang hebben tot het appartementencomplex. Nu, tot slot, de B&B per nacht gemiddeld € 65 opbrengt, vertoont het gebruik van de slaapkamer van appartementsgerechtigde als B&B – alle omstandigheden van dit geval overziend – dermate grote gelijkenis met een hotel of pension dat dit gebruik niet (mede) geacht kan worden te zijn bedoeld onder de bestemming (be)woning. Met andere woorden: bij het naar objectieve maatstaven afleiden van de bedoeling van degene die tot splitsing is overgegaan, kan de conclusie slechts zijn dat het niet de bedoeling is geweest dat onder de bestemming (be)woning tevens kan worden geschaard een B&B zoals die door appartementsgerechtigde wordt geëxploiteerd. De conclusie is dus dat appartementsgerechtigde, door het exploiteren van de B&B, in strijd handelt met de splitsingsakte en het modelreglement. De VvE heeft voldoende concreet belang bij toewijzing van de gevorderde verklaring voor recht op dit punt, alsmede bij de gevorderde dwangsom in het geval van overtreding. 

De appartementsgerechtigde ging in beroep bij het hof Amsterdam. Het hof Amsterdam heeft in haar arrest van 17 september 2019 (C/13/638248/HA ZA 17-1149) de uitspraak van de rechtbank Amsterdam bekrachtigd.

Wijziging algemene delen en VvE

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-10-10 om 23:09:30

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft op 16 april 2019 (ECLI:NL:GHDHA:2019:752) arrest gewezen over wijziging van de buitenzijde van het gehuurde.

In het onderhavige geschil staat het volgende tussen partijen vast, zakelijk weergegeven en voor zover in dit hoger beroep van belang: De VvE  heeft zeggenschap over een pand (hierna ook: het gebouw) dat bestaat uit 16 woonappartementen op de eerste en tweede verdieping (genummerd 1 tot en met 16) en een grote bedrijfsruimte op de begane grond (hierna ook: de bedrijfsruimte of nummer 17). De woonappartementen zijn als het ware in een U-vorm op de bedrijfsruimte gebouwd. Het gebouw is op 29 april 1997 gesplitst in bedoelde zeventien appartementen, zoals blijkt uit de daarvan opgemaakte splitsingsakte met bijbehorende splitsingstekening.

De eigenaar van de bedrijfsruimte verhuurt deze ruimte sinds 2003 aaneen groet supermarktketen. Deze supermarkt heeft in 2013, met instemming van de verhuurder, een verbouwing uitgevoerd. Hierbij is onder meer de pui en bestickering van nummer 17 veranderd, terwijl er andere ventilatoren op het platte dak van de bedrijfsruimte zijn geplaatst.

De VvE behartigt de gemeenschappelijke belangen van alle appartementseigenaars. De vergadering van eigenaars van 11 oktober 2013 heeft ingestemd met de inschakeling van haar rechtsbijstandverzekering in verband met de door de VvE ervaren problemen rond de verbouwing van de supermarkt. Er was voor plaatsing van de ventilatoren geen toestemming aan de VvE gevraagd. De VvE vorderde de supermarkt te veroordelen om de in september en oktober 2013 uitgevoerde wijzigingen aan het appartementsgebouw ongedaan te maken en het gebouw terug te brengen in de staat waarin het zich voor de verbouwingen bevond, op straffe van een dwangsom. De rechtbank wees de vordering tot verwijdering van de koelunits af. Andere wijzigingen moesten wel ongedaan gemaakt worden.in hoger beroep oordeelde het hof anders.

Het hof wees allereest erop dat artikel 9 Modelreglement 1992 onmiskenbaar de daken aanwijst als gemeenschappelijke delen, terwijl er geen objectieve aanknopingspunten zijn om in afwijking hiervan het dak boven de bedrijfsruimte niet gemeenschappelijk te achten. De omstandigheid dat het dak van nummer 17 alleen dient als dak van de winkel, vormt niet een zodanig aanknopingspunt. Het hof achtte onvoldoende weersproken, mede blijkend uit overgelegde foto’s, vast staan datde supermarkt met instemming van de verhuurder in 2013 koelunits op het dak heeft geplaatst van een ander formaat dan de koelunits die al op het dak stonden. Dit is dus in beginsel in overeenstemming met artikel 7:215 BW. Nu er sprake is van een gemeenschappelijk dak was voor de plaatsing van de koelunits in 2013 toestemming van de VvE vereist. Het hof deelt niet de redenering van de rechtbank dat met deze plaatsing geen verandering aan het dak is aangebracht, omdat het geen verandering in het gemeenschappelijke dak zelf is.

Volgens het hof kan dit echter de VvE niet baten, nu de vordering van de VvE (zowel op de primaire grondslag van artikel 14 Modelreglement 1992 als de subsidiaire ‘hindergrondslag van ‘E’) niet deugdelijk is toegesneden op het redelijkerwijs door haar gewenste doel. De vordering van de VvE heeft immers als strekking om de verhuurder en de huurder te veroordelen de aangebrachte wijzigingen ongedaan te maken en het appartementsgebouw terug te brengen in de staat waarin het zich vóór de verbouwing bevond. Deze vordering die feitelijk neerkomt op terugplaatsing van de oude koelunits wordt door het hof als een miskenning van de realiteit gezien (zie ook voormeld advies van de Welstandscommissie), aangezien de betreffende koeling van de (in 2013 verbouwde) bedrijfsruimte, zoals de VvE ook onderkent, noodzakelijk is. Hier komt bij dat de VvE tegenover de gemotiveerde betwisting door de huurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de nieuwe koelunits meer, althans beduidend meer, hinder veroorzaken dan de oude. Onder deze omstandigheden is het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar om van de huurder/verhuurder in deze procedure te verlangen de aangebrachte wijzigingen van de koelunits ongedaan te maken.

Dit arrest acht ik van belang, omdat de huurder door artikel 7:215 BW de indruk kan hebben juist te hebben gehandeld, terwijl hij door de regels betreffende het Modelreglement door de VvE terug kan worden gefloten als er sprake is van wijzigingen van gemeenschappelijke delen. In dit geval kon de VvE hier voor wat betreft de geplaatste koelunits niets aan doen, omdat de redelijkheid als genoemd in artikel 6:2 BW dit verhinderde.

 

VvE en de overlast vanwege verhuurde appartementen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-10-02 om 22:01:53

Wat zijn de mogelijkheden voor een VvE om tegen een eigenaar stappen te ondernemen, indien de huurders van deze appartementsgerechtigde overlast veroorzaken? 

De rechtbank te Amsterdam heeft op 4 juli 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:4666) beslist dat de verhuurder van een appartement aansprakelijk is voor de ernstige geluidsoverlast die vier studenten die daar wonen, veroorzaken voor hun onderbuurvrouw.

Handelen in strijd met de splitsingsakte door een woning in onzelfstandige delen te verhuren? 
De woning werd verhuurd in aan een aantal studenten. Deze hadden onzelfstandige woonruimte gehuurd. De eigenaar die die overlast ondervond was allereerst van mening dat de eigenaar in strijd met de splitsingsakte handelde door de zelfstandige woonruimte in onzelfstandige delen te verhuren. In de splitsingsakte staat vermeld  dat het appartement op de derde verdieping dient te worden gebruikt als woonruimte. Tussen partijen is in geschil of met het begrip “woonruimte” in deze bepaling een zelfstandige woonruimte wordt bedoeld.

De rechter is van oordeel dat de bepaling in de splitsingsakte uitgelegd moet worden aan de hand van de bedoeling die partijen bij het opstellen van deze bepaling voor ogen hadden. Tevens dient deze bepaling te worden uitgelegd aan de hand van objectieve maatstaven. Onder objectieve uitleg wordt verstaan de tekstuele uitleg van de akte waarbij de partijbedoeling moet worden afgeleid uit de in de akte gebruikte bewoordingen, uitgelegd naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte. Omdat ook derden bij deze bepaling belang hebben, moeten zij erop kunnen vertrouwen dat bij de uitleg geen andere omstandigheden een rol spelen dan die zij uit de akte kunnen begrijpen. De rechter was van oordeel dat voor de term “woonruimte” niet diende te aangesloten bij de Huisvestingswet dan wel de huisvestingsverordening van de gemeente Amsterdam.   Evenmin zijn in de splitsingsakte aanknopingspunten te vinden voor het oordeel dat met dit begrip enkel een zelfstandige woonruimte is bedoeld. Gelet hierop kan niet worden geconcludeerd dat de gedaagde eigenaar met de verhuur van de derde verdieping aan meerdere studenten, ook als daardoor sprake is van een onzelfstandige woonruimte, handelt in strijd met de splitsingsakte.

De hinder wordt beoordeeld aan de hand van artikel 5:37 BW 

Op grond van artikel 5:37 BW mag een eigenaar niet in een mate of op een wijze die volgens artikel 6:162 BW onrechtmatig is, aan eigenaren van andere erven hinder toebrengen. De beantwoording van de vraag of sprake is van onrechtmatige hinder, is volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad afhankelijk van de aard, de ernst en de duur van de hinder en de daardoor veroorzaakte schade in verband met de verdere omstandigheden van het geval waaronder de plaatselijke omstandigheden. In een appartementencomplex met aan meerdere zijden buren, zal sneller hinder van elkaar worden ervaren dan in een vrijstaande woning. Juist in die situatie mag verwacht worden dat buren rekening met elkaar houden, maar zal een ieder ook enige hinder van elkaar hebben te dulden. Dat geldt temeer nu het hier een oud pand betreft, waarbij de bouwstijl niet gericht is geweest op het voorkomen van geluidhinder. Voorts is van belang dat aan de overlastveroorzaker onrechtmatig handelen jegens de gelaedeerde  kan worden verweten in het geval zijn huurders onrechtmatig jegens gelaedeerde hebben gehandeld en de eigenaar/verhuurder van het overlast veroorzakende appartement, verder te noemen de eigenaar/verhuurder,  heeft nagelaten om adequate maatregelen ten opzichte van gelaedeerde te treffen.

Gelaedeerde onderbouwde de onrechtmatige hinder als volgt. De huurders van het appartement op de vierde verdieping hebben een ander ritme, zijn veel thuis en zetten de muziek hard aan. Zij ontvangen veel visite, ook na 22:00 uur. Er is sprake van luidruchtig lopen en rennen in het appartement en in het trappenhuis. Er wordt veelvuldig geschreeuwd en er worden feestjes gegeven met veel herrie en vibrerende vloeren tot gevolg. Bewoners komen veelvuldig tussen 3:00 uur en 6:00 uur thuis waardoor gelaedeerde gebroken nachten heeft. Door de verbouwing van het appartement van eigenaar/verhuurder van het appartement is het trappenhuis beschadigd en door intensivering van het gebruik van het trappenhuis is dat vervuild.

Gelaedeerde heeft haar stelling dat sprake is van onrechtmatige hinder onderbouwd met het rapport van Landstra. Uit dat rapport volgt dat in bijna alle ruimten van het appartement op de derde verdieping sprake is van overschrijding van het aantal decibel dat volgens de eisen van de gemeente Amsterdam aanvaardbaar is. Hoewel – zoals eigenaar/verhuurder heeft gesteld – de overschrijding naar de eisen van de gemeente Amsterdam minimaal zijn, is wel degelijk sprake van een overschrijding. Daarbij weegt mee dat Landstra in zijn rapport erop wijst dat de aanvullende eis van de gemeente Amsterdam zelfs vijf decibel lager is dan de huidige norm die voor nieuwbouw geldt. Zelfs deze lagere eis van de gemeente Amsterdam, die is gebaseerd op de omstandigheid dat buren in de binnenstad van Amsterdam meer van elkaar te dulden hebben, wordt overschreden. Als vervolgens het appartement dat niet aan de gestelde eisen van luchtisolatie voldoet, aan vier studenten wordt verhuurd, wordt de geluidsoverlast naar zijn aard heviger. Dat veel geluidsoverlast wordt ervaren, blijkt ook uit de door gelaedeerde overgelegde verklaringen van haar onderburen en de uitdraai van de WhatsApp-gesprekken tussen haar, bewoner X en de bewoners van de derde verdieping. De geluidsoverlast bestaat – zoals gelaedeerde onbetwist heeft gesteld – sinds de komst van de studenten in maart 2017. Naar het oordeel van de rechtbank heeft gelaedeerde met het rapport van Landstra en de overige stukken voldoende onderbouwd dat sprake is van hinder door geluidsoverlast die naar de aard, duur en ernst onrechtmatig is. Het gaat hierbij enkel om de onrechtmatige hinder die door geluidsoverlast wordt veroorzaakt en niet om de beschadigingen aan het trappenhuis. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt immers niet in te zien in welk opzicht die beschadigingen onrechtmatige hinder zouden kunnen opleveren. Gelet op de onderbouwing van de geluidsoverlast door gelaedeerde had het op de weg van eigenaar/verhuurde gelegen daartegen onderbouwd verweer te voeren. Dat heeft hij echter niet gedaan.

Het onrechtmatig handelen van de huurders jegens gelaedeerde kan ook de eigenaar/verhuurder worden toegerekend. Dat gelaedeerde overlast ervaart van de studenten op de derde verdieping, wordt eigenlijk niet door de eigenaar/verhuurder betwist. Hij wist er ook van, maar heeft vervolgens als eigenaar van het appartement niets gedaan om die overlast te verminderen of te voorkomen. De rechter was van oordeel dat de gevorderde verklaring voor recht kon worden toegewezen, doch beperkt werd tot het toebrengen van onrechtmatige hinder door geluidsoverlast. Ten aanzien van de gevorderde € 1.000,- per maand, te rekenen vanaf maart 2017 tot aan het moment dat de onrechtmatige situatie is opgeheven merkt de rechter het volgende op.

Gelaedeerde heeft gevorderd dat aan haar een schadevergoeding wordt betaald van € 1.000,- per maand vanaf het moment dat de studenten op de derde verdieping zijn gaan wonen. Dit betekent dat zij tevens toekomstige schade vordert, terwijl zij alleen de schade vergoed kan krijgen die zij daadwerkelijk heeft geleden. Dat gelaedeerde schade heeft geleden in de vorm van vermogensschade of ander nadeel is met deze stand van zaken in het geheel niet inzichtelijk geworden. Gelet daarop en op de omstandigheid dat er verder geen enkele aanknopingspunten zijn op basis waarvan de eventueel door gelaedeerde geleden schade zou kunnen worden begroot, zal de vordering onder IV worden afgewezen.

Gelaedeerde had beter een dwangsom kunnen vragen voor het geval de overlast zich wederom zou voordoen. Het constateren van de overlast blijft echter een moeilijk punt. Hoe kan er objectief worden vastgesteld dat er zich overlast voordoet? Dat zou dan bijvoorbeeld door de politie geconstateerd moeten worden. Vaak is de overlast al opgehouden als de politie verschijnt.

De rechtbank Overijssel komt in haar vonnis van 14 maart 2018 (ECLI:NL:RBOVE:2018:834) in een kort geding tot oordeel dat een verhuurder van een appartement op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, jegens omwonenden een verplichting kan hebben alles te doen wat in zijn vermogen ligt om overlast de beëindigen. De voorzieningenrechter zag aanleiding om aansluiting te zoeken bij het arrest van de Hoge Raad van 16 oktober 1992 (NJ 1992, 167), waarin is bepaald dat voor een verhuurder op grond van hetgeen in het maatschappelijk verkeer betaamt, jegens omwonenden een verplichting kan bestaan alles te doen wat in zijn vermogen ligt om de stoornis te beëindigen, waaronder ontruiming. Of er daadwerkelijk sprake is van een (onder)verhuursituatie kan in het midden blijven. Voldoende aannemelijk is dat de gebruiker met instemming van de rechthebbende in het overlast gevende appartement verblijft en dat zij dus ook in staat is om die situatie te beëindigen.

Hoewel de veroorzaakte overlast veelvuldig onder de aandacht van de verhuurder is gebracht, heeft deze zich kennelijk aan deze door de Hoge Raad omschreven verantwoordelijkheid onttrokken. Uit de in het geding gebrachte (e-mail)correspondentie komt een beeld naar voren van overlast die in ernst en frequentie toeneemt, maar door de verhuurder  onvoldoende serieus is genomen. Geen van hen heeft adequate maatregelen genomen, of zelfs ook maar het voornemen daartoe uitgesproken.

In de rechtsverhouding tussen de VvE en de appartementsgerechtigde komt daar nog bij dat de gebruikers van het appartement, volgens de onweersproken gebleven stellingen van de VvE, in strijd handelen met het algemeen en huishoudelijk reglement, door hun appartement zonder toestemming van de VvE in gebruik te geven aan de huidige gebruiker en niet te laten conformeren aan de reglementen.

Op de verhuurder rust ingevolge het hiervoor genoemde arrest van de Hoge Raad de verplichting om effectief op te treden tegen de overlast gevende gebruiker. Het enige wat in dit geval effectief wordt geacht, gelet op de vele pogingen die de VvE de afgelopen jaren tevergeefs heeft genomen om de overlast te stoppen, is de ontruiming van het appartement en een verbod om deze gebruiker na ontruiming opnieuw toe te laten in het appartement op straffe van een dwangsom. Het primair gevorderde zal worden toegewezen, met dien verstande dat de gevorderde dwangsom zal worden gemaximeerd tot € 50.000,00. In deze procedure had de eiser terecht een dwangsom gevorderd in plaats van een schadeclaim neergelegd.

 

Gebruik gemeenschappelijke ruimte door individuele eigenaar in VvE

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-07-24 om 15:25:29

Een huidige eigenaar van een appartement vordert ten laste van de VvE plaatsing van een scootmobiel in de gemeenschappelijke hal. Deze eigenaar had zijn appartement te koop staan. De potentiële koper wenste de vergadering van eigenaars toestemming te geven voor het stallen van de scootmobiel in de gemeenschappelijke fietsenberging. Deze vordering wordt door de rechtbank Gelderland in haar kortgedingvonnis van 24 november 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:7270. afgewezen. Volgens de rechtbank had de eigenaar onvoldoende aannemelijk gemaakt dat haar belang bij tenuitvoerlegging bij voorraad van de beslissing van de kantonrechter zwaarder weegt dan het belang van de VvE bij behoud van de bestaande toestand, totdat in het hoger beroep is beslist. De eigenaar heeft haar stelling dat het voor haar zelfredzaamheid noodzakelijk is dat zij de scootmobiel in de gemeenschappelijke hal mag plaatsen onvoldoende aannemelijk gemaakt doordat zij de VvE niet in de gelegenheid heeft gesteld om alternatieven te onderzoeken. Bovendien hoeft de VvE bij haar besluitvorming geen rekening te houden met de belangen van een buitenstaander en mogelijke koper, van wie zij verder niet beschikte over de nodige (medische) gegevens.

Met betrekking tot het belang van de eigenaar wordt als volgt overwogen. De appartementseigenaar heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd dat zij als gevolg van haar fysieke beperkingen genoodzaakt is om gebruik te maken van een scootmobiel en dat het, mede door de toenemende ernst van haar aandoening, voor haar niet meer mogelijk is om haar zelfredzaamheid te behouden door haar scootmobiel elders te stallen dan op haar eigen etage. De appartementseigenaar stelt dat plaatsing van de scootmobiel in de kelder voor haar geen oplossing is en dat het voor haar niet mogelijk is de scootmobiel in haar eigen appartement te stallen en te manoeuvreren. Plaatsing van de scootmobiel in de (gezamenlijke) hal op haar etage is volgens haar dan ook de enige mogelijkheid om zelfredzaam te blijven.
De appartementsgerechtigde heeft haar stelling dat het voor haar zelfredzaamheid noodzakelijk is dat zij haar scootmobiel in de (gemeenschappelijke) hal mag plaatsen, na betwisting door de VvE, onvoldoende onderbouwd. Weliswaar heeft zij verklaringen van deskundigen overgelegd waaruit blijkt dat het wenselijk is dat zij haar scootmobiel in de gang kan plaatsen in plaats van in de kelder, maar daaruit blijkt nog niet dat het alternatief van plaatsing in haar appartement onmogelijk is.
Boven is de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016 ECLI:NL:GHARL:2016:4889 reeds besproken. In deze uitspraak was besproken dat de vrijheid die de VvE bij de beslissing tot afwijzing van plaatsing van een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte toekomt, wordt begrensd door de regeling (in het bijzonder artikel 6b onder d) van de Wet gelijke behandeling op grond van handicap of chronische ziekte. Die regeling bracht in de onderhavige zaak mee dat de VvE de toestemming niet mag weigeren indien de eigenaar geen alternatieve stallingsmogelijkheden heeft voor haar scootmobiel die zij – naar de VvE onvoldoende heeft bestreden – nodig heeft om zich buitenshuis te verplaatsen.

Als dus de potentiële eigenaar zelf de vordering instelt in de zaak waarin de rechtbank Gelderland op 24 november 2015 vonnis had gewezen en zij tevens aan kan tonen dat er geen alternatieven voorhanden zijn, dan zal de vordering alsnog toegewezen dienen te worden conform de overwegingen in de uitspraak van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 17 juni 2016.
De overwegingen die bovenstaand zijn genoemd zijn ook van toepassing als zich een huurder in het appartement bevindt. Als de huurder de verhuurder aanspreekt om toe te staan dat er een scootmobiel in de gemeenschappelijke ruimte gezet kan worden, dan kan er wel een eigen belang van de verhuurder aanwezig zijn als van de verhuurder verwacht kan worden die dit gebruik toe te moeten staan. Als de verhuurder dan geen actie naar de VvE verricht, dan kan de verhuurder tekortschieten. Als de verhuurder voldoende inspanning richting de VvE verricht, dan kan de verhuurder in ieder geval niet jegens de huurder tekortschieten.

Gebreken gemeenschappelijk delen en gevolgschade

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-12-19 om 22:00:44

Huurder lijdt schade aan zijn schilderij door een lekkage aan het leidingwerk in het pand waarin het gehuurde appartement is gelegen. De rechtbank Noord-Holland wees in haar vonnis van 21 oktober 2020 (ECLI:NL:RBNHO:2020:8326) de claim van de huurder af. De kern van de overweging van de kantonrechter was dat de verhuurder niet de eigenaar van het leidingennetwerk en de opstal is.

De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid luidde als volgt. Vanaf 1 januari 1993  werd door huurder een tweekamerflat op de zevende verdieping in een complex gehuurd, waarin de appartementen aan verschillende eigenaren behoren. Er is hier sprake van verhuurde ruimte door een appartementseigenaar. De VvE is in ieder geval eigenaar van de gemeenschappelijke delen van het opstal waarin het gehuurde is gelegen. De verhuurder is in 2017 eigenaar geworden van het appartement. De verhuurder is lid van de VvE die eigenaar is van het gehele flatgebouw. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing verklaard de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (ROZ versie april 1989).

Op 7 mei 2018 is er een lekkage ontstaan in de waterleiding in de verticale kloof achter de WC ruimte tussen de 11e en 12e verdieping. Het water is in deze koof diverse etages omlaag gestroomd en heeft een weg gezocht via het plafond van de badkamer van het gehuurde. Als gevolg van de lekkage is een schilderij van de huurder beschadigd geraakt. De kosten van herstel hiervan bedroegen € 1.245,80. De kosten van tien handdoeken die de huurder wegens waterschade heeft vervangen, bedroegen € 29,70.

De circulatieleidingen waren kennelijk versleten. De VvE heeft zorggedragen voor herstel van de leidingen. Voor de verhuurder was het ook een verassing dat dat de leidingen vervangen moesten worden. Dit was hem niet verteld bij de aankoop en leverde dus een extra investering op die niet was gepland. de huurder stelde zich op het standpunt dat de verhuurder aansprakelijk was wegens achterstallig onderhoud. De verhuurder was naar de mening van verhuurder toerekenbaar tekortschoot wegens dit achterstallige onderhoud. Verder werd de verhuurder aansprakelijk gesteld op grond van artikel 6:174  BW.

De kantonrechter oordeelde dat als uitgangspunt heeft te gelden dat de waterschade bij de huurder het gevolg was van een breuk in de leiding tussen de elfde en de twaalfde etage. De oorzaak lag dus buiten het gehuurde zelf. Waardoor de breuk is ontstaan, blijkt niet uit de overgelegde stukken. Nu de verhuurder niet heeft betwist dat, zoals door de huurder heeft gesteld, de oorzaak van de breuk lag in achterstallig onderhoud, gaat ook de kantonrechter daarvan uit. Daarmee is de aansprakelijkheid van de verhuurder  voor de gevolgschade van de huurder volgens de kantonrechter nog niet gegeven. De breuk deed zich immers voor buiten het gehuurde en in het leidingennetwerk dat niet eigendom is van de verhuurder maar van de VvE. Het is dan ook niet de verhuurder die gehouden was tot het plegen van onderhoud, maar de VvE. De VvE is uiteindelijk tot vervanging van het leidingennetwerk overgegaan.

Volgens de kantonrechter is de verhuurder weliswaar lid van de VvE (en dat gold ook voor zijn rechtsvoorgangers), maar hij kon en kan niet zonder instemming en/of medewerking van de VvE tot vervanging van of tot groot onderhoud aan het leidingennetwerk overgaan. Onder deze omstandigheden kon  naar het oordeel van de kantonrechter niet worden gezegd dat de lekkage aan de verhuurder was toe te rekenen. De verhuurder is dus niet aansprakelijk voor de door de huurder geleden gevolgschade.

Het beroep op artikel 6:174 BW faalt ook volgens de kantonrechter. Uit het voorgaande volgt immers dat de verhuurder niet de eigenaar is van de leiding waarin de breuk die tot de schade bij de huurder heeft geleid. De eigenaar van de opstal in kwestie is de VvE zodat de huurder niet aansprakelijk is voor de schade van de huurder.

Wanneer alle gezamenlijke appartementseigenaars (waaronder ook verhuurder) in de procedure waren betrokken, waaronder de verhuurder als  mede-eigenaar waren van het appartementencomplex (waaronder ook het leidingennetwerk), had de rechtbank wellicht wel tot oordeel kunnen komen dat de verhuurder als één van de eigenaren wel aansprakelijk voor de schade van de huurder had kunnen zijn.

Gebreken in verhuurde appartementen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2020-12-19 om 23:06:07

Als een gebrek in het appartement zich voordoet, dan zal eerst beoordeeld dienen te worden voor wiens rekening herstel plaats dient te vinden. Als er sprake is van kleine herstellingen dan komt het gebrek voor rekening van de huurder. Is er sprake van een gebrek dat niet als kleine herstelling gekwalificeerd kan worden, dan is de verhuurder gehouden dit gebrek op eerste verzoek van de huurder te verhelpen. Herstel door de verhuurder of de huurder is mogelijk als het gebrek zich in het privé gedeelte bevindt.

De verhuurder van een appartement ondervindt een probleem met herstel van een gebrek, waarvan de huurder hinder ondervindt, als dit gebrek zich voordoet in het gemeenschappelijke deel met een uitstralend effect in het door de huurder gehuurde appartement. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van lekkage van een standleiding, waardoor er in het appartement lekkage en/of schimmelvorming ontstaat. De kosten van zowel het verhelpen van de verstopping als het vervangen van een standleiding zijn voor rekening van de VVE. Aan een verstopping en de veroudering van de standleiding dragen alle deelnemers van de VVE bij in de kosten.

De verhuurder en/of de huurder mag niet op eigen gelegenheid tot herstel van de gebreken aan de gemeenschappelijke ruimte overgaan. De bevoegdheid tot herstel van een gebrek in de gemeenschappelijke ruimte ligt immers bij de gezamenlijke eigenaren. De eigenaar is immers de VvE. De lekkage was buiten het gehuurde gelegen. Voor herstel van gebreken aan de gemeenschappelijke delen in een complex waarin het appartement is gelegen is toestemming van de VvE nodig.

Er doet zich geen probleem voor als door de verhuurder een verzoek tot herstel aan de VVE wordt gedaan en dit verzoek wordt tijdig opgepakt. De verhuurder kan een bestuurder van de VvE benaderen. Deze bestuurder kan een bedrijf opdracht geven tot herstel. Daar is geen officiële vergadering van de VvE voor nodig. Een  bestuurder heeft doorgaans een mandaat tot een relatief laag bedrag van € 5.000.

Er doet zich wel een probleem voor als door de VVE wordt geweigerd een urgent probleem direct op te lossen en er ook niet sprake is van een mandaat waarbinnen het probleem opgelost kan worden. De huurder komt immers niet het zelfklusrecht toe op grond van artikel 7:206 lid 3 BW. Er is immers in het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding weliswaar door het effect van de lekkage in de woonruimte sprake van een gebrek aan het gehuurde, doch de oorzaak van het gebrek bevindt zich niet in het gedeelte waarvan de eigenaar en/of de huurder het exclusief gebruiksrecht heeft. Volgens met modelreglement 2006 is de huurder en/of de eigenaar niet bevoegd om wijzigingen aan de gemeenschappelijk ruimten aan te brengen (artikel 22 modelreglement 2006). Bij de oplossing van een gebrek, waarvan herstel kostbaar is, kan de verhuurder de bestuurder vragen zo snel mogelijk een vergadering bijeen te roepen. Als de VvE niets wenst te ondernemen, kan de verhuurder de kantonrechter inschakelen om het besluit van de VvE om niets te doen te vernietigen.

In het voorbeeld van de lekkage aan de standleiding is er sprake van een gebrek aan het gehuurde als er water in het gehuurde stroomt, of als er schimmelvorming in het gehuurde ontstaat. Er is namelijk sprake van een gebrek aan het gehuurde als het voorgespiegelde huurgenot bij aanvang van de huurovereenkomst gedurende de huurperiode niet wordt gecontinueerd. Door dit effect op het gehuurde is het mogelijk huurverlaging te vorderen.

Als er schade bij een individuele eigenaar is wegens gebreken aan de gemeenschappelijke delen, dan kan de eigenaar de VvE aansprakelijk stellen voor zijn schade. De opstalverzekering van de VvE kan dan worden aangesproken om de schade van de individuele eigenaar te vergoeden. Daarnaast kan de individuele eigenaar de VvE aansprakelijk houden voor het verminderd gebruik van de woning. De eigenaar kan de VvE aansprakelijk houden wegens de verminderde gebruiksmogelijkheden van het appartement door het gebrek. Een veel voorkomende bepaling in de polisvoorwaarden van een opstalverzekering luidt: “schade door huurderving wegens het geheel of ten dele onbruikbaar worden van het gebouw door een gedekte gebeurtenis gedurende de periode van herstel of herbouw van het gebouw, doch tot een maximum van 52 weken. Als de verzekeringnemer het gebouw zelf in gebruik heeft, wordt een vergoeding gegeven gelijk aan de huurderving wanneer het gebouw met gelijke bestemming zou zijn verhuurd. In geval niet tot herbouw wordt overgegaan, bestaat aanspraak op vergoeding van huurderving over een periode van maximaal 10 weken”.

De opstalverzekering en de vergoeding van de schade
De VvE kan aansprakelijk zijn voor schade als er schade ontstaat door een evenement dat voor rekening en risico van de VvE is. Als de opstalverzekering van de eigenaar niet tot vergoeding van de schade over wenst te gaan, dan kan de huurder op de VvE terug kunnen vallen. Als de opstalverzekering niet wenst uit te keren, dan kan dit allerlei oorzaken hebben. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de verzekering geen dekking geeft voor deze schade, omdat de schade niet onder dekking van de verzekering gebracht kan worden. Het innemen van een dekkingstandpunt is doorgaans een eenvoudige exercitie. Als er niet sprake is van een gedekt evenement dan is er geen dekking. In de polisvoorwaarden is doorgaans redelijk eenvoudig te achterhalen welke zaken wel of niet onder de dekking van de verzekering vallen. Zo zorgde in 2016 een hagelschade voor heftige beroering bij de eigenaren van de opstallen waaraan hagelschade was ontstaan, omdat in de opstalverzekering hagelschade niet onder de dekking viel. Voor hagelschade dient een aparte verzekering te worden afgesloten. Verzekerden die hagelschade onder hun opstalverzekering wensten te claimen kregen daarom een afwijzing van de claim voorgeschoteld.

Voorzienbare schade valt doorgaans niet onder dekking van een opstalverzekering
Voorzienbare schade valt doorgaans ook buiten dekking van de verzekering. Zo valt schimmelvorming wegens doorslaand vocht doorgaans niet onder dekking van de opstalverzekering. Naast het feit dat dit evenement uitdrukkelijk kan zijn uitgesloten, kan schimmelvorming wegens doorslaand vocht ontstaan wegens gebrekkig onderhoud. Een dergelijke toedracht van de schade kan dan als voorzienbaar worden beoordeeld, waardoor deze schade niet onder dekking van de verzekering valt. Over deze afwijzingsgrond kan wel discussie ontstaan. Waar ligt immers de grens tussen slecht onderhoud waarvan de schade voorzienbaar was, en schade die ontstaan is door gebrekkig onderhoud dat wel eerder uitgevoerd had kunnen worden?
Als de verzekering geen dekking geeft, dan betekent dit dus niet dat de VvE niet aansprakelijk is voor de schade. De discussie loopt dan gewoon verder met de VvE. De VvE is hier immers partij in deze discussie en niet de verzekeraar. De verzekeraar handelt alleen als gemachtigde van de verzekerde als deze wordt ingeschakeld om namens de verzekerde een schade af te wikkelen. Alleen een WAM-verzekeraar (autoverzekering) kan rechtstreeks worden aangesproken om schade uit te keren. Als de verzekeraar van de VvE de schade niet wenst uit te keren, dan moet de VvE in een procedure worden betrokken. De verzekeraar zal dan deze procedure ter hand nemen voor haar verzekerde als de schade onder dekking van de verzekering valt en er een inhoudelijke discussie bestaat over bijvoorbeeld de hoogte van de schade.

Huurderving
Als er zich een schade voordoet en deze schade is veroorzaakt door een gebrek aan de gemeenschappelijke delen, dan kan een huurder op grond van artikel 7:207 BW huurverlaging vorderen als het gebrek het huurgenot wezenlijk aantast. Deze discussie speelt dan tussen de eigenaar van het appartement en de huurder. De eigenaar kan de VvE vervolgens aansprakelijk stellen voor deze huurderving. De VvE kan deze component huurderving dan weer naar haar verzekeraar doorgeleiden. Als de schade onder dekking van deze verzekering valt dan kan de huurderving als schadecomponent worden meegenomen als deze component ook meeverzekerd is. Als deze component niet meeverzekerd is, dan kan deze schadecomponent separaat bij de VvE worden geclaimd.

Een uitspraak over huurderving en de aansprakelijkheid van de VvE
De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Arnhem heeft in een vonnis van 1 maart 2017 ECLI:NL:RBGEL:2017:2021 een oordeel moeten geven over een geschil tussen een appartementseigenaar en de VvE. Ik heb deze uitspraak ondanks het feit dat hier niet sprake was een huurrelatie toch gemeend te moeten publiceren, omdat het in het kader van dit hoofdstuk belangrijk is om de relatie tussen de appartementseigenaar en de VvE te doorgronden.
In deze kwestie waren er verschillende schades ontstaan:
Op 26 juli 2010 was een lekkage ontstaan in de keuken en de woonkamer van de eigenaar. Deze laatste meldde dit bij de VvE en verzocht de schade te herstellen en gederfd huurgenot te vergoeden. De VvE had onderzoek uit laten voeren. Uit het rapport van de deskundige bleek dat de dakgoot aangepast moest worden. Na dat onderzoek is geen adequaat herstel van de afvoer gerealiseerd. In 2011, 2012 en 2013 ontstonden er wederom lekkages in het appartement van dezelfde eigenaar. Alle schades werden gemeld bij de VvE met een aansprakelijkstelling. De VvE heeft opnieuw onderzoek laten doen naar de oorzaak van het gebrek. Uit dit onderzoek bleek dat de capaciteit van de goot/hemelwaterafvoer ruim onvoldoende was en dat er inpandig vermoedelijk sprake is van een lek. Daarbij werd het advies gegeven de goot te vervangen en aanpassingen te doen aan onder meer de dakvoet en de overstort. In 2014 is het dak in opdracht van de VvE definitief gerepareerd.

De appartementseigenaar vorderde schadevergoeding en huurderving. De vordering werd als volgt ingekleed. Ingevolge artikel 16 en artikel 17 lid 1 van de splitsingsakte voert de VvE het beheer en draagt zij de zorg voor het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, waaronder de daken, inclusief de waterkerende lagen, en de dakbedekking. De benadeelde stelde dat hij schade heeft geleden doordat na regenval van buitenaf water in zijn appartement is binnengedrongen en dat de VvE ondanks herhaalde aanmaningen heeft verzuimd de oorzaak van de schade weg te nemen. Op grond van artikel 5:113 BW en artikel 6:174 BW is de VvE aansprakelijk voor de door hem geleden schade, aldus de benadeelde eigenaar. De schade ten gevolge van de lekkages in 2010, 2011 en 2012 was gedeeltelijk aan hem vergoed door de verzekeraar van de VvE. De schade ten gevolge van de lekkages in 2013 was niet vergoed door de verzekeraar omdat deze schadevoorvallen door de VvE niet deugdelijk waren gemeld aan haar verzekeraar. Dit dient volgens de benadeelde eigenaar voor rekening en risico van de VvE te komen.

Aansprakelijkheid VvE
De rechter stelde vast dat de lekkages in het appartement van de eigenaar in 2010, 2011, 2012 en 2013 zijn veroorzaakt door een gebrek aan het dak. De feiten stonden niet ter discussie. Voorts stond vast dat de VvE verantwoordelijk was voor het beheer en het onderhoud van het dak. Uit de overgelegde stukken bleek genoegzaam dat de eigenaar de schadevoorvallen steeds tijdig had gemeld aan de VvE en dat hij steeds had aangedrongen op het nemen van maatregelen door de VvE, maar dat het dak pas in september 2014 deugdelijk was hersteld.
De rechtbank was van oordeel dat de VvE, nu zij verantwoordelijk is voor het beheer en het onderhoud van het dak, aansprakelijk was voor de schade die veroorzaakt was door het gebrek van het dak. Dat de VvE om haar moverende redenen het gebrek aan het dak niet onmiddellijk afdoende heeft laten herstellen, dient voor haar rekening en risico te blijven. Deze werkzaamheden konden niet worden geacht als zaakwaarneming uitgevoerd te zijn.
Dat de eigenaar als lid van de VvE via een machtiging door de kantonrechter mogelijk een eerdere reparatie van het dak had kunnen bewerkstelligen, zoals de VvE betoogde, deed aan de aansprakelijkheid van de VvE niet af. Voor zover de VvE meende dat er om die reden sprake is van eigen schuld van de eigenaar of dat hij niet heeft voldaan aan zijn plicht de schade te beperken, verwierp de rechtbank dat betoog. De eigenaar had niet anders gehandeld dan in redelijkheid in deze situatie van hem had mogen worden verwacht.

Kosten blijven voor rekening van de eigenaar
De eigenaar had zelf de kozijnen aan de buitenzijde geschilderd. De rechtbank was van oordeel dat de eigenaar onvoldoende had gesteld, waaruit zou volgen dat het buitenschilderwerk dermate noodzakelijk was dat langer uitstel niet kon worden gevergd. Artikel 5 van de splitsingsakte is daarom niet van toepassing. Dat de eigenaar ervoor heeft gekozen het buitenschilderwerk te laten verrichten zonder een daartoe strekkend besluit van de VvE uit te lokken, diende voor zijn rekening en risico te blijven. Van zaakwaarneming zal in de verhouding tussen een individuele eigenaar en een VvE in het kader van achterstallig onderhoud geen sprake zijn. Dat kan bijvoorbeeld anders zijn als bij een VvE van vier leden er drie op vakantie zijn en een gemeenschappelijke waterleiding springt, waardoor het complex zonder in te grijpen ernstig beschadigd zou worden. In een dergelijk geval is de ene eigenaar wel gerechtigd actie te ondernemen om verdere schade te voorkomen.

Het gebrek en de mogelijkheden van de huurder op basis van deze uitspraak
Als het appartement was verhuurd en de huurder had deze gebreken van de woning moeten ondergaan, dan had de huurder dus wel huurverlaging kunnen vorderen. Herstel door de verhuurder kan niet zonder meer worden afgedwongen. De huurverlaging is voor de huurder doorgaans de enige maatregel die kan worden ingesteld. Uit deze uitspraak blijkt duidelijk dat de eigenaar die zelf het initiatief van herstel ter hand neemt, hiertoe alleen gerechtigd is in het kader van zaakwaarneming. Bij normaal onderhoud is er geen sprake van zaakwaarneming. Als een afzonderlijk lid over de gemeenschappelijke delen op eigen houtje onder het mom van zaakwaarneming onderhoud uit zou gaan voeren, dan zou dit de beslissingsbevoegdheid van de VvE ernstig kunnen ondergraven. De rechtbank wijst daarom de claim ter zake van het uitgevoerde schilderwerk terecht af.

Op het moment dat de VVE besluit om het gebrek (voorlopig) niet te laten herstellen is de rol van de huurder min of meer uitgespeeld. De huurder kan immers niet optreden in de vergadering van eigenaren. De verhuurder/eigenaar dient op grond van artikel 5:130 BW in verbinding met artikel 2:15 BW een beroep op vernietiging van het besluit te doen. Op grond van artikel 5:130 BW moet het besluit binnen een termijn van een maand worden vernietigd. Dit betreft een vervaltermijn. Na verstrijken van deze termijn is vernietiging niet meer mogelijk. De termijn vangt aan vanaf het moment dat de eigenaar/verhuurder van het besluit op de hoogte is gebracht, of van het besluit op de hoogte had kunnen zijn.
De huurder kan wel de verhuurder dwingen om deze stappen naar de VVE onder verbeuring van een dwangsom te dwingen om actie naar de VVE te ondernemen. Als de verhuurder wel actie naar de VVE onderneemt, maar de VVE vertraagt de zaak, dan zal de verhuurder weinig verweten kunnen worden.
Als de VVE echter niets doet en weigert een besluit te nemen, dan kan er van de verhuurder/eigenaar actie worden verlangd. Op grond van artikel 5:121 BW kan de eigenaar immers de kantonrechter verzoeken machtiging te verlenen die in de plaatst treedt van het besluit van de VVE. Deze weg is ook mogelijk als er binnen korte termijn door de VVE een besluit genomen moet worden en dit besluit wordt door de VVE niet genomen. Als er door de VVE een besluit wordt genomen om de werkzaamheden wel uit te voeren, doch slechts binnen bepaalde termijn, dan dient de eigenaar/verhuurder dit besluit op grond van artikel 5:130 BW te vernietigen.
Mr. M.J.J. Nijenhof is van mening dat de verhuurder/eigenaar problemen aan gemeenschappelijke delen van het complex, die effect hebben op het overeengekomen huurgenot zo snel mogelijk door moet spelen naar de VVE en moet de VVE vergewissen van het effect van het gebrek voor zijn huurder.

Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch komt in haar arrest van 6 augustus 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2955) tot het oordeel dat een lekkage in de berging als gebrek in de zin van artikel 7:204 BW gezien moest worden. Tussen partijen stond  als onweersproken vast dat als gevolg van de lekkage in de berging het water tot wel tien centimeter hoog is komen te staan en dat huurder daardoor de berging niet meer kon gebruiken voor het doel waarvoor de berging bestemd was, namelijk de opslag van spullen, en dus werd gestoord in zijn huurgenot. Verder stond vast dat de lekkage in de berging was veroorzaakt door een constructiefout in het gebouw, te weten gebreken aanwezig bij de aansluiting van het dek boven de parkeergarage met het opgaand werk. Tussen partijen stond niet in geschil dat de constructie van het gebouw de oorzaak van de lekkage in de berging was en dus een aanpassing van de constructie nodig was. De verhuurder had zich op het standpunt gesteld dat hier sprake was van een gebrek van in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW (feitelijke inbreuk huurgenot).

Het hof overwoog dat de huurder in beginsel zelf tegen die anderen zal moeten optreden, omdat een feitelijke stoornis door een derde, gelet op het bepaalde in artikel 7:204 lid 3 BW, niet kan worden aangemerkt als een gebrek dat voor rekening van de verhuurder komt. In dit geval is de VvE de derde in de zin van artikel 7:204 lid 3 BW.   De VvE voert op grond van artikel 16 lid 1 van het reglement het beheer over de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw en draagt de zorg voor het onderhoud daarvan, en de constructie van het gebouw op grond van artikel 17 lid 1 aanhef en onder a van het reglement heeft te gelden als een gemeenschappelijk gedeelte. Echter, indien de verhuurder in andere hoedanigheid dan als verhuurder invloed kan uitoefenen op de veroorzaker van de stoornis – hier de VvE die kennelijk niet of niet adequaat actie onderneemt om de oorzaak van de lekkage te laten verhelpen -, kan onder omstandigheden eveneens van hem worden gevergd dat hij zich inspant om aan de stoornis een einde te maken. Naar het oordeel van het hof is die situatie hier aan de orde.

Als eigenares van meerdere appartementen in het complex, waaronder het door huurder gehuurde appartement, is de verhuurder lid van de VvE en heeft de verhuurder in de vergadering van eigenaars stemrecht.  De verhuurder is afhankelijk van de medewerking van de vergadering (de andere appartementseigenaren) en/of het bestuur van de VvE. Op grond van artikel 23 van de reglementen mogen de eigenaars en gebruikers van de appartementen zonder toestemming van de vergadering van eigenaren geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor de constructie ervan gewijzigd zou worden. Maar daar staat tegenover dat bij weigering van medewerking van de vergadering de verhuurder op grond van artikel 5:121 BW de kantonrechter een vervangende machtiging kan vragen voor het (laten) verrichten van de noodzakelijke herstelwerkzaamheden. Gesteld noch gebleken is echter dat de verhuurder als lid van de VvE überhaupt toestemming heeft gevraagd aan de VvE voor het verrichten van de herstelwerkzaamheden en/of het bestuur heeft gevraagd deze werkzaamheden te laten verrichten. Zij stelt slechts dat zij de lekkage in de bergingen en parkeergarage in 2013 kenbaar heeft gemaakt aan de VvE.

Dit sluit aan op de overwegingen die de Hoge Raad in het kader van de het optreden tegen overlast heeft gegeven (Noot 52 ). De Hoge Raad heeft ter onderbouwing hiervan het volgende ter overweging gegeven: de verhuurder die rechten tegenover derden (zijn huurders) heeft, maar daarvan geen gebruik maakt, kan worden geacht een bijdrage aan de stoornis te leveren (bijvoorbeeld de verhuurder van zowel bedrijfsruimte als van een woning draagt bij tot de stoornis als hij de overlast veroorzakende bedrijfsmatige huurder niet tot de orde roept). Deze overlast bestaat dus niet door de overlast die door de buren wordt veroorzaakt ( artikel 7:204 lid 3 BW sluit juist feitelijke overlast als gebrek uit), maar bestaat uit het niet optreden door de verhuurder, die de overlast in stand houdt.

Nu de verhuurder aantoonbaar te weinig heeft gedaan om op te treden tegen het verminderd huurgenot dat  de huurder leed, werd de huurder in beginsel verantwoordelijk gehouden voor het gebrek aan het gehuurde. Het hof begrootte de schade van de huurder wegens het gebrek op 50% voor rekening van de huurder (artikel 6:101 BW)  omdat de huurder zaken die gevoelig zijn voor vocht in de berging heeft opgeslagen.

Verhuring van een parkeerplaats bij huurappartementen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2019-11-23 om 16:58:13

De verhuurder van een appartement kan de huurder verplichten een parkeerplaats bij het appartement te huren.
De rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam heeft in haar uitspraak van 16 maart 2006, WR2006-06, bladzijde 205, bepaald dat de verhuurder een beding mocht maken in de huurovereenkomst van de parkeerplaats inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats alleen beëindigd mocht worden tezamen met beëindiging van de huurovereenkomst met de huurwoning. Onderstaand wordt de situatie uitgelegd om deze redenering te kunnen volgen.

De feiten

De huurder had een appartement gehuurd in een bepaald appartementencomplex. De huurder huurde vanaf dezelfde ingangsdatum van het appartement een parkeerplaats nabij het appartementencomplex. In de huurovereenkomst van de parkeerplaats stond een bepaling opgenomen inhoudende dat de huurovereenkomst van de parkeerplaats onlosmakelijk was verbonden aan de huurovereenkomst van de woning. Beide overeenkomsten waren niet los van elkaar te beëindigen.
De huurder had zelf geen auto, maar de algemene ledenvergadering van de woonvereniging had onderverhuring van de parkeerplaats toegestaan.
De huurder had de huur van de parkeerplaats opgezegd op grond van artikel 7:264 BW (onredelijk voordeel door de verhuurder).

Overwegingen van de kantonrechter

Allereerst was de kantonrechter van mening dat het partijen door de contractsvrijheid vrij staat een dergelijk beding in de huurovereenkomst op te nemen.
Voorts was er volgens de kanonrechter geen sprake van een onredelijk voordeel nu de parkeerplaats tegen een redelijke vergoeding beschikbaar werd gesteld.
Het is niet ongebruikelijk dat naast de woning tevens een parkeerplaats wordt verhuurd. Dat de parkeerplaats niet voor de woning van de huurder is gelegen maakt dit niet anders.
De huurder had niet weersproken dat de verhuurder uitvoering overleg heeft gehad met de woonvereniging over koppelverhuur en dat de leden uiteindelijk met de koppelverhuur hebben ingestemd. De huurder had niet gesteld dat zij noodzakelijk op de door haar gehuurde woning was aangewezen en had er dus voor kunnen kiezen om een andere woning te huren.
De verhuurder was de huurders, die geen auto hebben, tegemoet gekomen door onderhuur van de parkeerplaats aan derden voor dezelfde prijs toe te staan. De stelling van de huurder dat de verhuurder de parkeerplaats vrijelijk kon verhuren ging niet op, omdat de verhuurder altijd er voor moet zorgen dat zich bij de woning een parkeerplaats bevindt.
De parkeerplaatsen waren bovendien niet vrij toegankelijk, doordat deze enkel via een sleutel of via een magneetsysteem zijn te bereiken.
Op grond van het bovenstaande kon een beroep op nietigheid van dit beding niet slagen, aldus de rechter.
Als de overwegingen in bovengenoemde situatie niet op een andere individuele situatie aansluiten, kan de uitkomst anders zijn. Het valt te bedenken dat de situatie anders zou liggen als onderhuur niet zou zijn toegestaan.

In een soortgelijke casus (huurders diende naast de woning een aan verhuurster toebehorende en tot het complex behorende parkeerplaats te huren) werd door de rechtbank ‘s-Gravenhage eenzelfde beslissing genomen als bovengenoemde door de rechtbank Rotterdam genomen beslissing. In deze zaak deden de huurders een beroep op nietigheid van de bedingen die erop neerkomen dat huurders gehouden zijn tezamen met hun woning een parkeerplaats te huren wegens een niet redelijk voordeel. Ook in deze casus kwam de rechtbank ‘s-Gravenhage tot de beslissing dat deze bepaling niet in strijd was met de regels van artikel 7:264 BW. Volgens dit artikel heeft dit artikel immers betrekking op de situatie waarin tegenover het voordeel voor de verhuurder geen reële tegenprestatie staat in de vorm van dienstverlening of zaken. Ook in deze kwestie was de rechtbank van oordeel dat er geen sprake was van een onredelijk beding. Tegenover het voordeel van de verhuurder die aan haar huurders parkeerplaatsen kan verhuren en kan tegemoetkomen aan de behoefte om parkeerplaatsen aan te bieden op een locatie waar veel mensen hun woning hebben, staat een voordeel voor de huurder die tegen betaling over een parkeerplaats in een afgesloten parkeergarage kan beschikken. Daarnaast overwoog de rechter dat het de huurders, binnen de beperkingen van de overeenkomst, vrij stond om onder te verhuren. Deze mogelijkheden ten behoeve van de huurder (onderverhuur voor dezelfde prijs aan bewoners van het complex) brachten de rechter tot het oordeel dat onder de gegeven omstandigheden niet sprake was van een ten behoeve van verhuurder overeengekomen beding dat als niet redelijk aangemerkt diende te worden (Rechtbank Den Haag, Kamer voor kantonzaken, 14 november 2016, ECLI:NL:RBDHA:2016:17100, WR 2017/98).

In het hoofdstuk: “Onderdelen van het huurrecht” wordt ook de verhuring van parkeerterreinen bij verhuurde woonruimte behandeld.  Ik benader deze materie dan vanuit de vraag of de parkeerplaats al dan niet als onroerende aanhorigheid beschouwd moet worden.