FAQ Bedrijfsruimte – De opzegging – De termijn van opzegging

Welke minimum termijn moet bij de opzegging worden gehanteerd?

De termijn van opzegging bedraagt tenminste een jaar. Dat is dus een minimum termijn.

In welke situatie kan de termijn van opzegging worden bekort?

In het geval van faillissement van de huurder kan de verhuurder de huur opzeggen, waarbij in ieder geval een termijn van drie maanden voldoende is (artikel 39 faillissementswet).

Mogen partijen een langere termijn van opzegging overeenkomen ?

Partijen kunnen wel een langere opzegtermijn overeenkomen. Een langere termijn van opzegging wordt gezien als een voordeel van de huurder.

Wat geldt als de termijn van opzegging niet correct wordt gehanteerd?

Voor bedrijfsruimte geldt geen conversie regel, zodat een opzegging met een kortere termijn dan de tussen partijen is overeengekomen niet automatisch geldt als een opzegging tegen het tijdstip waarop de termijn wel is verstreken. Dit heeft dus tot gevolg dat een niet correct opgezegde huurovereenkomst bij afloop van de eerste termijn van vijf jaren met een tweede termijn van vijf jaren wordt verlengd. Bij afloop van de tweede termijn wordt de overeenkomst dus voor onbepaalde tijd verlengd.

FAQ Bedrijfsruimte – De huurperiode – Afwijking van de huurperiode ten nadele van de huurder

Is afwijking van de wettelijke regels ook een regel ten nadele van de huurder mogelijk ?
De wetgever heeft de mogelijkheid echter open gelaten dat partijen in afwijkende gevallen ook van de regeling af kunnen wijken. Partijen kunnen de rechter voorafgaande aan de huurovereenkomst vragen bepalingen die ten nadele van de huurder zijn goed te keuren. Door het verkrijgen van goedkeuring kunnen partijen van de semi-dwingende wettelijke bepalingen afwijken.

Wat is de rechtspositie van de huurder als de huurovereenkomst twee jaar of korter luidt?
De wettelijke bescherming geldt niet als de duur van de overeenkomst twee jaar of korter luidt.

Wat is de strekking van deze regeling ?

Deze regeling is van toepassing als de verhuurder niet bereid is om voor een langere periode te verhuren, of wanneer de verhuurder eerst een proefperiode wil overeenkomen om te zien of de huurder hem bevalt.
Als het duidelijk is dat er sprake is van een proefperiode, maar er is geen einddatum genoemd dan kan er van een proefperiode sprake zijn. De Hoge Raad is van mening dat in zo’n geval de duur van de overeenkomst moet worden gesteld op zodanige tijd als in redelijkheid nodig is voor het onderzoek of het bedrijf rendabel kan zijn. Objectief gezien moet de proefperiode korter dan twee jaar duren.

Wat geldt als de overeenkomst voor twee jaar na die periode wordt verlengd?

Als de huurovereenkomst na twee jaar wordt gecontinueerd, dan gelden de wettelijke bepalingen als vermeld vanaf artikel 7:290 BW onverkort.

Is opzegging noodzakelijk voor een huurovereenkomst van maximaal twee jaren ?

Een huurovereenkomst die voor twee jaar of korter is aangegaan eindigt met het verstrijken van de overeengekomen duur. Het is dus niet nodig om deze overeenkomst op te zeggen.

Is opzegging wel noodzakelijk als de overeengekomen periode van minder dan twee jaar wordt verlengd tot twee jaar?

Opzegging is wel noodzakelijk als er een huurtermijn van minder dan twee jaren is afgesproken en de termijn wordt binnen deze twee jaar verlengd.

Welke regeling is van toepassing bij een overeenkomst met een duur langer dan twee jaar?

Een door partijen aangegane overeenkomst van drie jaar geldt dus voor vijf jaar. Dit geldt ook als partijen de huurovereenkomst beëindigen en vervolgens voortzetten voor ander maal een periode van twee jaar.

Van welke bepalingen kan niet worden afgeweken ?

Partijen hebben geen vrijheid af te wijken van het recht van indeplaatsstelling van de huurder (artikel 7:307 BW). Onder de regeling van 7:291 BW vallen geen vaststellingsovereenkomsten.

Van welke regels kan bijvoorbeeld wel worden afgeweken ?

Door deze regeling is het dus bijvoorbeeld mogelijk om af te wijken van de duur van de huurovereenkomst of de wijze van opzegging van de overeenkomst. Ook kan ten aanzien van de huurprijsherziening een afwijkend beding worden geformuleerd.

Onder welke voorwaarden kan dit verzoek bij de rechter worden ingediend?

Goedkeuring kan alleen worden verzocht als beide partijen het over het beding eens zijn. Zonder overeenstemming over dit beding is geen toestemming door de rechter mogelijk.

Op welke wijze moet goedkeuring worden gevraagd van afwijking van de regels omtrent de huurperiode ?

De goedkeuring moet bij verzoekschrift worden gevraagd. Het verzoekschrift moet de gronden vermelden waar het op berust. Het verzoekschrift zal veelal door zowel de huurder als verhuurder worden ingediend. Een verzoek door een van de partijen is ook mogelijk. De rechter zal wel moeten motiveren waarom hij het tussen partijen overeengekomen beding goedkeurt. Met name de huurder wordt hierdoor in bescherming genomen als hij op een niet navolgbare wijze akkoord is gegaan met een voor hem nadelig beding. Er moeten dus goede redenen aan de rechter kenbaar zijn gemaakt, die afhankelijk van de omstandigheden van het geval goedkeuring rechtvaardigen.

Welke rechter is bevoegd de zaak te behandelen ?

Relatief bevoegd is zowel de rechter van de woonplaats van gedaagde (artikel 264 RV) als de rechter waar de onroerende zaak is gelegen (artikel 103RV).

Is afwijking ten gunste van de huurder zonder rechterlijke interventie mogelijk?

Afwijkingen ten gunste van de huurder zonder inschakeling van de rechter is altijd mogelijk.

FAQ – oplevering bij woonruimte

Moet de woning na de huurperiode in oorspronkelijke staat worden teruggegeven?

De huidige wetgeving kent geen verplichting van de huurder om de woning terug te geven aan de verhuurder in de staat zoals hij deze had ontvangen. Uit het stelsel van de wet moet worden afgeleid dat de huurder de keuze heeft het gehuurde terug te geven inclusief de geoorloofde veranderingen (artikel 7:216 BW). De verhuurder kan echter hebben bedongen dat de veranderingen ongedaan gemaakt moeten worden. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard

Moet de huurder of de verhuurder bewijzen hoe de woning er bij aanvang van de huurovereenkomst uitzag?

Staat door deze beschrijving vast wat de oorspronkelijke staat is, dan zal de huurder ter afwijzing van een herstelplicht moeten bewijzen waarom een bepaalde beschadiging hem niet toegerekend kan worden. Het risico van het ontbreken van een beschrijving ligt bij woonruimte bij de verhuurder. Bij afwezigheid van een beschrijving moet de verhuurder bewijzen dat de toestand van het gehuurde bij aanvang anders was dan bij het einde van de overeenkomst.

Is het in het kader van de bewijsverdeling verstandig om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te maken van het gehuurde?

Indien geen beschrijving is opgemaakt dan rust immers op de verhuurder de bewijslast dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Door deze bewijslastverdeling zal de verhuurder moeten bewijzen dat de staat bij aanvang een andere was. Dit geldt ook als het gehuurde is beschadigd.

Is de oplevering van een woning bij het einde van de huurovereenkomst in slechte staat ook mogelijk als de woning ook zo is aanvaard?

Als door de beschrijving dus vaststaat dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat was, dan mag de huurder de woning in dezelfde slechte staat opleveren. Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen

Rust er op de huurder een bewijslast dat er bij aanvang van de huurovereenkomst al beschadigingen aan het gehuurde waren als er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt?

Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen.

Blijft schade aan het gehuurde door ouderdom voor rekening van de verhuurder?

Met een beschrijving zal de huurder moeten bewijzen dat de schade door ouderdom is ontstaan, omdat schade aan het gehuurde door ouderdom een uitzondering is op de regel dat conform de beschrijving moet worden opgeleverd.

Dienen geoorloofde wijzingen door de huurder bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te worden gemaakt?

De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen
ongedaan te maken. De wettelijke bepaling is in beginsel van aanvullend recht. Partijen kunnen overeenkomen dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van de wet niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen.

Heeft de huurder een recht om geoorloofde wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen?

De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst.

Welke procedure moet worden gevolgd bij ingebruikneming van de woning?

Bij de aanvang van de huurovereenkomst vindt er vaak één gezamenlijke inspectie plaats, waarbij de verhuurder, de huurder en vaak de vorige huurder is betrokken. Bij het einde vinden er vaak twee inspecties plaats: een voorinspectie te houden een redelijke tijd voor het einde van de huur en een eindinspectie bij het einde van de huur en het inleveren van de sleutels.

Wat wordt bedoeld met de voorinspectie van de woning in het kader van huurbeëindiging?

Zowel voor de huurder en de verhuurder kunnen dan beoordelen of, en zo ja in hoeverre de huurder werkzaamheden dient te verrichten om bij het einde van de huur aan zijn verbintenis (tot correcte oplevering) te kunnen voldoen.

Heeft de verhuurder zonder inspectie van het gehuurde recht op schadevergoeding als het gehuurde is beschadigd?

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgehad verspeelt de verhuurder niet zijn recht op volledige schadevergoeding, maar kan hij, in het geval hijzelf tot herstel overgaat, slechts díé kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.

Welke consequenties heeft het niet vermelden van zichtbare gebreken in het inspectierapport voor de verhuurder?

De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald.

Wat wordt bedoeld met de eindinspectie van de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst?

Na de voorinspectie moet er ook een gezamenlijke eindinspectie worden gehouden, en moet de huurder in de gelegenheid worden gesteld daarbij aanwezig te zijn.

Wat wordt bedoeld met overname verklaringen /overnamebedingen?

Dit betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen ‘overneemt’ wordt op zijn beurt of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen. In het huidige recht kan een dergelijke verplichting alleen ten laste van de huurder komen na het sluiten van een driepartijenovereenkomst. De verhuurder zal de huurder er wel op moeten wijzen welke kosten een ontruimingsverplichting met zich mee kunnen brengen. verzuimt de verhuurder een begroting te geven van de verwijderingskosten, dan kunnen niet alle herstelkosten worden doorbelast.

Als de verhuurder het onderhoud en de verwijdering van niet tot het gehuurde behoorde zaken bij de huurder neer wenst te leggen zonder een driepartijenovereenkomst te sluiten, dan loopt de verhuurder tegen de wettelijke regeling aan van de huurder niet meer kan worden verlangd dan het uitvoeren van kleine herstellingen

Moet de huurder objectieve verbeteringen aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verwijderen?

Door toestemming aan de objectieve verbeteringen te geven zal de verhuurder verwijdering van deze verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet kunnen verlangen en van een opvolgend huurder die deze verbeteringen niet heeft aangebracht kan dit al helemaal niet worden verlangd.

Wat wordt bedoeld met beperkte/casco verhuur?

Als de verhuurder iets casco verhuurt en voor alles wat meer dan casco aanwezig is wordt geen huur gevraagd, dan valt dit buiten de huurovereenkomst. Zakenrechtelijk zijn deze zaken vaak door natrekking eigendom van de verhuurder, maar dit verplicht de verhuurder niet deze zaken te verhuren.

Is casco verhuur mogelijk bij woonruimte?

De gebreke regeling voorkomt bij de verhuur van woonruimte dat essentiële voorzieningen in het gehuurde van de ene huurder op de andere huurder worden overgedragen. De verhuurder moet de verhuurde woonruimte zonder gebreken opleveren en daarom met deze voorzieningen (te denken valt aan een cv-installatie, een dubbele beglazing, wateraansluiting voor de wasmachine, keukenblok) .

Welke grondslag kunnen herstelkosten bij de huurder worden geclaimd?

De huurovereenkomst, hetzij uit een nadere verklaring van de huurder. Alleen een verklaring van de verhuurster dat zij ‘geen bezwaar’ maakt tegen de wijzigingen is onvoldoende. Wil de huurder aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel dan dient hij met namen in het kader van een overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op de hoogte te zijn van de kosten (of een redelijke indicatie) die hiermee gemoeid zijn.

Is er bij het einde van de huurovereenkomst een ingebrekestelling nodig om de huurder in toestand van verzuim te doen geraken?

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim.

Welke schade mag de verhuurder claimen als de oplevering niet correct plaatsvindt?

De omvang van de schadevergoeding wordt bepaald door art. 6:95 e.v. (afd. 10 van Boek 6). In die zin is art.7:218 lid 1 BW

Faq Onderhuur 

Wat is de definitie van onderhuur?

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?

De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf
heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de
verhuurder.

De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?

Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.

Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?

De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.

Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?

Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.

Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.

Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?

Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).

Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren.
Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.

Heeft de verhuurder naast ontruiming van de woning nog andere claims ten laste van de onderverhuurder?

Ja, de verhuurder kan de onrechtmatig verkregen winst ook terugvorderen (artikel 6:104 BW). et Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt – naar de mening van het Hof – naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder”

Kan een poging tot onderverhuring ook tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden?

Ja. De voorzieningenrechter van de sector civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de uitspraak gedaan dat een huurder die een poging heeft gedaan zijn woning onder te verhuren voor en hoger bedrag dan hij zelf huurde, zodanig tekort was geschoten dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

 

Faq Overeenkomsten bepaalde tijd

Aan welke vereisten moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoen om als zodanig te worden aangemerkt?

Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd. Verder moet deze overeenkomst voldoen aan de eisen van artikel 7:271 lid 1 BW.

 

De huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Moet de huurovereenkomst door de huurder/verhuurder worden opgezegd?

Niet als het gaat om een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW  (mededeling is dan voldoende). Wel als het gaat om een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW of een overeenkomst op grond van de Leegstandwet.

Kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden verlengd?

Niet voor wat betreft de overeenkomst ex artikel 7:271 BW. De overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW (aard van korte duur) kan onder omstandigheden worden verlengd. Onder bepaalde voorwaarden kan de overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW worden verlengd.

Is het mogelijk om een woning voor bepaalde tijd te verhuren als de woning binnenkort moet worden gesloopt?

De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Artikel 7:271 lid BW geeft deze mogelijkheid ook.

Aan welke voorwaarden moet een huurovereenkomst voldoen om in het kader van sloop tijdelijk te worden verhuurd?

In het kader van de Leegstandwet  moet een vergunning worden verleend. Voor een verhuring ex artikel 7:271 BW geen geen bepaalde eisen dan dat de overeenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte niet langer mag duren dan 2 jaar een voor onbepaalde woonruimte 5 jaar.

Mag de verhuurder de woning na het verstrijken van de overeengekomen periode zelf ontruimen als de huurder weigert te vertrekken?

Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.

Faq Huisdieren in woonruimte

Mag de verhuurder in het huurcontract en/of het huurreglement het houden van huisdieren verbieden en/of beperken (bijvoorbeeld dat een huurder maximaal één hond mag houden?)

Ja, een verhuurder mag in het huurcontract en/of het huurreglement het houden van huisdieren verbieden en/of beperken.

Wat is de positie van de huurder als deze in strijd met het verbod toch een huisdier neemt?

Hoge Raad van 10 juni 1988, nr 13288, NJ 1988/873. In deze uitspraak heeft De Hoge Raad bepaald dat de rechtbank geen onjuist standpunt had ingenomen door te oordelen dat door overtreding van het huisdierverbod niet een zo ernstige wanprestatie wordt veroorzaakt dat daardoor ontbinding en ontruiming worden gewettigd. Deze uitspraak was kennelijk op het gelijkheidsbeginsel gebaseerd. De verhuurder was immers ook niet tegen andere huurders met een hond opgetreden, dus was dit ook niet mogelijk alleen tegen deze huurders.

In zijn conclusie bij het vonnis merkt A-G Mr Leijten op dat er geen sprake hoeft te zijn van overlast veroorzakende huisdieren. In het kader van overlast kan de huurder altijd een actie in het kader van ontbinding van het huurcontract verwachten. Het gaat dan hier uitdrukkelijk om de vraag of niet overlast veroorzakende dieren tot huurbeëindiging kunnen leiden.

Het lijkt overigens duidelijk dat overtreding van dit verbod door het hebben van één goudvis in verband met het bovenstaande niet ontbinding van de huurovereenkomst wettigt. In het verweer tegen een dergelijke vordering door de verhuurder moet de huurder dus uitdrukkelijk deze belangenafweging te berde brengen en een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen (artikel 6:248 BW). Een dergelijke bepaling in het huurcontract (het verbieden van alle huisdieren) is zo ruim dat het daarom niet tot huurbeëindiging kan leiden. Mr Leijten is van mening dat enkel overtreding van deze bepaling niet kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Een dergelijk beding kan ook nog eens een te zwaar beding zijn voor een op zoek naar woonruimte zoekende huurder. Op grond van de specifieke situatie kan niet worden gesteld dat overtreding van deze regel nooit tot ontbinding van de overeenkomst zou leiden.
Verder moet de huurder bij dergelijke acties van de verhuurder altijd nog de rechter verzoeken uiterlijk binnen een maand na vonnis aan haar verplichtingen te mogen voldoen.

Is de hoeveelheid huisdieren die door de huurder worden gehouden van belang?
Ja, de rechtbank Arnhem sector kanton te Arnhem heeft in haar uitspraak van 3 maart 2003 (WR 2003/46) beslist dat de huurders in strijd met de bestemming van het gehuurde handelen door het houden van vier honden met gemiddeld één nest per jaar. De huurovereenkomst stond het houden van huisdieren wel toe. Op grond van het aantal honden valt volgens de rechter zonder meer aan te nemen dat er sprake is van onduldbare overlast. Nu de huurders akkoord zijn gegaan met het terugbrengen naar twee honden en het stoppen met fokken, wordt ontbinding afgewezen. Als er dus sprake is van overlast door dieren dan is er voor de verhuurder in ieder geval een mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit staat dan los van de vraag of de verhuurder in zijn huurovereenkomst het houden van huisdieren kan verbieden.

Periodieke huurprijsverhoging tot en met 2016 – Updates

  • Bijgewerkt 15 april 2011, de regeling omtrent scheefwonen wordt per 1 juli 2012 ingevoerd ;
  • Bijgewerkt 2 augustus 2011, invoeging van het onderdeel: De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en Huurvast;
  • Bijgewerkt 3 september 2011, hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01) rechtsverwerking terugvordering huur door huurder;
  • Bijgewerkt 1 oktober 2011, invoeging onderdelen betreffende huurverhoging en energielabels, bron: concept huurbeleid 2010-2011;
    Bijgewerkt 27 december 2011, ingevoegd Modelbrief huurverhoging
  • Bijgewerkt 2 februari 2012, invoeging de huurverhoging van 2,3 % per 1 juli 2012;
  • Bijgewerkt 28 juni 2012, rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 3 mei 2012 LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 788640 vergeten indexering gematigd wegens redelijkheid en billijkheid.
  • Bijgewerkt 15 juli 2012, regeling scheefwonen bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
  • Bijgewerkt 3 maart 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
  • Bijgewerkt 4 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
  • Bijgewerkt 5 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen, onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten.
  • Bijgewerkt 8 mei 2013, Huurprijstabel zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte aangepast naar prijsniveau 2013
  • Bijgewerkt 15 mei 2013, (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten)
  • Bijgewerkt 18 mei 2013, tekst onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten aangepast; het onderdeel met name tekstueel uitgebreid voor wat betreft dalende inkomsten van de huurder in het jaar dat de huurverhoging wordt/is voorgesteld.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2013. Formulieren Huurcommissie herschikt. .
  • Bijgewerkt 30 augustus 2013. Onderdeel Huurwijziging en de Wet op het overleg huurders verhuurder.
  • Bijgewerkt 11 december 2013. Duidelijker onderscheid gemaakt tussen het voorstel tot huurverlaging door de huurder naar de verhuurder en het verzoek om huurverlaging naar de Huurcommissie als de verhuurder niet op het voorstel is ingegaan.
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Bedragen geïndexeerd naar het niveau 2014 (Parameters prijzen 2014).
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Onderdeel huurtoeslag aangevuld en uitgebreid.
  • Bijgewerkt 22 januari 2014. de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015” verwerkt.
  • Bijgewerkt 17 maart 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging.
  • Bijgewerkt 13 april 2014. De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder.
  • Bijgewerkt 12 mei 2014. Fragment inkomensafhankelijke verhoging aangepast en verlaging inkomen door pensioen aangepast.
  • Bijgewerkt 11 juli 2014. Rappeltermijn verlengd van zes weken naar 3 maanden en termijn van bezwaar verlengd van 3 maanden naar vier maanden.
  • Bijgewerkt 10 augustus 2014. De kantonrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 8 maart 2010 (Noot 31b) van mening dat de in het geding gebrachte panden niet zonder meer vergelijkbaar waren met het gehuurde pand.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2014. Geen mogelijkheid van huurverlaging voor wegens vergeten beroep te doen op de regeling chronisch zieken en gehandicapten?
  • Bijgewerkt 21 oktober 2014. Aanpassing onderdeel huurverlaging tot niveau huurtoeslaggrens na inkomensdaling onder huurprijstoeslaggrens
  • Bijgewerkt 24 oktober 2014. Aanvulling onderdeel: “Huurcontract vermeldt geen concreet verhogingsbeding; aangezegde huurverhogingen toch realiseerbaar?”
  • Bijgewerkt 23 november 2014. Artikel 7:228 BW niet van toepassing op de wettelijke (dwingendrechtelijke) regeling omtrent verhoging van huurprijzen sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 30 november 2014. Bedragen huurtoeslag 2015 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 8 januari 2015. Aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten, artikel 10 Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte 2015 weergegeven
  • Bijgewerkt 28 januari 2015. verwerking huurverhoging 2015 en de de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties”
  • Bijgewerkt 10 februari 2015. kamerbrief evaluatie inkomensafhankelijke huurverhoging 6 februari 2015
  • Bijgewerkt 24 februari 2015. Regeling verval van mogelijkheid van het maken van bezwaar door de huurder aangevuld als de huurverhoging door de huurder wordt betaald.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 23 maart 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:642 ) Uitgangspunt is dat over deze verhoging met de huurder overeenstemming moet worden bereikt als er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Bijgewerkt 28 april 2015. Interim-maatregel aangescherpt en er een fout uit gehaald. Nieuwe eerste bewoonde woonruimte vallen niet onder de regeling als deze tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen waarbij de huurprijs lag boven de liberalisatiegrens. Reeds bestaande en eerder bewoonde woonruimte met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vallen wel onder het Besluit huurprijzen woonruimte en worden als sociale woonruimte aangemerkt.
  • Bijgewerkt 24 mei 2015. Toekomstig beleid ombouwen kantoorruimte tot woningen.
  • Bijgewerkt 8 juli 2015. De rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft in haar vonnis van 3 september 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7356 ) weer dat voor een antwoord op de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is, gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder.
  • Bijgewerkt 11 september 2015. Formulieren Huurcommissie aangepast.
  • Bijgewerkt 3 december 2015. Onderdeel huurtoeslag aangepast.
  • Bijgewerkt 3 februari 2016. Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • Bijgewerkt 8 februari 2016. Aanpassing van de eerder geplaatste tekst naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staten beslist Uitspraak 201506945/1/A3. Ik heb de uitspraak uitgewerkt.
  • Bijgewerkt 19 februari 2016. Verwerking van de gegevens Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 en in dit hoofdstuk verwerkt.
  • Bijgewerkt 8 maart 2016. Huurtoeslaggrens 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 29 maart 2016. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van het systeem van bezwaar tegen huurverhoging. De huurder had bezwaar gemaakt tegen een periodieke verhoging en de rechter beschouwde dit bezwaar als een verzoek tot huurverlaging. Naar mijn idee ten onrechte!
  • Bijgewerkt 26 april 2016 in het kader van de inkomensafhankelijke verhoging.
  • Bijgewerkt 25 augustus 2016 De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 2 februari 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:1126) eveneens uitgegaan dat de huur met betrekking tot geliberaliseerde kon worden verhoogd met een destijds maximaal geldend percentage van 6,5% overeenkomstig de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 28 augustus 2016. Huurbeleid 2017, Tips voor huurdersorganisaties, brochure Woonbond, augustus 2016 verwerkt in het onderdeel huursombenadering;
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. De tabel maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 juli 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016.
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. In het arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 5 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1951 ) wordt door eisers betoogd dat het Nederlandse huurprijzenstelsel betreffende de gereguleerde huurprijsverhoging voor sociale huurwoningen in strijd met het EVRM zou zijn. Het hof oordeelde dat de Nederlandse wettelijke regeling ten aanzien van de wijziging van huurprijzen niet in strijd is met het EVRM.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de vraag of een bepaalde wettelijke regeling in strijd is met artikel 1 EP niet alleen kan – en desgevorderd moet – worden beoordeeld op het niveau van de individuele burger (waarbij het er om gaat of sprake is van een individual and excessive burden) Zie onder meer HR 16 november 2001, NJ 2002, 469 (onder 7.3) en ( ECLI:NL:HR:2016:124 onder 2.8)). Het hof is van oordeel dat de belangen van de verhuurders die in deze zaak in het geding zijn zich voor bundeling lenen waar het gaat om de vraag of de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met artikel 1 EP.
  • Bijgewerkt 22 mei 2019. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8608) een beslissing gegeven over de rechtsgeldigheid van inkomensafhankelijke huurverhoging (met betrekking tot sociale woonruimte) na opgave van het inkomen van de huurder door de belastingdienst aan verhuurder over de periode dat het “gat” in artikel 7:252a BW nog niet was gedacht.  De was van mening dat de huurverhoging gedurende de periode 2013 -2015 als onverschuldigd betaald terug kon vorderen.  De rechtbank ging hier niet in mee.
  • Bijgewerkt 22 mei 2019.  Vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:171). In dit vonnis werd overwogen  (rechtsoverweging 4.40 en 4.41) dat het wettelijk systeem van artikel 7:253 BW en artikel 7:262 BW, op grond waarvan een voorstel tot verhoging van de huurprijs door de Huurcommissie en door de kantonrechter kan worden getoetst, er aan in de weg staat dat alsnog in een ander geding, zoals het onderhavige, wordt beoordeeld of een voorstel tot inkomensafhankelijke huurverhoging nietig of vernietigbaar is.

Huurcommissie en periodieke huurprijsverhoging t/m 2016

De Huurcommissie dient bij een geschil de inkomensgegevens te toetsen aan de waarheid. Indien een huurder van mening is dat het huishoudinkomen minder dan € 43.786 (2015) bedraagt en er met zijn verhuurder niet uitkomt in de bezwarenfase, kan de huurder het voorstel tot extra huurverhoging voorleggen aan de Huurcommissie. De huurder zal dan bij het bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel of bij het verzoekschrift om een uitspraak van de Huurcommissie bewijs moeten leveren middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) dat het huishoudinkomen in het peiljaar lager was dan één van de twee inkomensgrenzen (€43.786 of tussen € 34.229 en € 43.786) zoals die door de belastingdienst aan de verhuurder over het peiljaar is doorgeven.

Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst

De verhoging per 1 juli 2016
De inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid van toetsing bij de belastingdienst van het inkomen door de verhuurder is bepaald in artikel 7:252a lid 4 BW en artikel 19b UHW.
De belastingdienst verstrekt deze gegevens alleen aan de genothebbende bij de woonruimte. Dit is degene die de WOZ-beschikking van de woonruimte krijgt van de gemeente. Dit kan de eigenaar zijn, maar ook een beperkt zakelijk gerechtigde, zoals erfpachter, opstalgerechtigde, of vruchtgebruiker. Door de belastingdienst wordt op adresniveau gecontroleerd of de aanvrager inderdaad de genothebbende betreft.
De verklaring door de belastingdienst als bedoeld in artikel 7:252a lid 3 BW wordt volgens de volgende procedure door de verhuurder verkregen.
Allereerst dient de verhuurder de woning waarvoor hij een inkomensafhankelijke verhoging toe wenst te passen aan te melden bij een door de belastingdienst opengesteld webportaal. Andere belanghebbenden (bemiddelaars, die optreden namens de eigenaar) zullen de eigenaar moeten vragen (machtigen) deze informatie op te vragen bij de belastingdienst. Dit webportaal inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl gaat op maandag 1 februari 2016 open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes. Het webportaal sluit op 29 februari 2016 voor het aanmelden voor een account/inlogcode.
De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 1 februari tot en met 29 februari 2016 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd en die hebben verkregen.
De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden (WOZ 2015) de woningen met de door de verhuurders aangeleverde gegevens en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen.
De woningen van verhuurders die geen account hebben aangevraagd en verkregen, worden niet in het bestand opgenomen.

De werkwijze luidt kort samengevat:

  • de verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten voor al hun RSIN’s (Rechtspersonen Samenwerkingsverband Informatie Nummer) en/of hun BSN (Burger Service Nummer) een aparte account/inlogcode aanvragen;
  • Het webportaal sluit op 29 februari 2016 voor het aanmelden voor een account/inlogcode;
  • De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 1 februari tot 1 maart 2016 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd;
  • De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden de woningen met de door de verhuurders aangeleverde RSIN’s en BSN’s en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen;
  • De eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen;
  • De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar 2014 valt.
  • De Belastingdienst stuurt aan de huurders een mededeling dat hun verhuurder voor hun woning een inkomensverklaring heeft aangevraagd en ontvangen. In het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 (34 373) dat op 9 februari 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen, wordt deze wetstechnische onvolkomenheid weggenomen. Daarnaast is ook een separaat wetsvoorstel ingediend die deze wetstechnische onvolkomenheid wegneemt, het wetsvoorstel Gegevensverstrekking Belastingdienst (34 374). De Tweede Kamer heeft dit laatste wetsvoorstel nog niet aangenomen. Als een van beide wetsvoorstellen vóór 14 maart 2016 door het parlement is aangenomen en in werking is getreden, kan de Belastingdienst volgens planning vanaf 14 maart 2016 op verzoek van verhuurders die een inlogaccount voor 2016 hebben, inkomensindicaties gaan verstrekken.

Voor verdere uitleg van de werkwijze van de belastingdienst verwijs ik naar Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016.

Als blijkt dat een verhuurder structureel onterecht – namelijk voor geliberaliseerd verhuurde woningen, of als de huurder de maximale huurprijs al (bijna) betaalt, zodat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet aan de orde is – inkomensverklaringen opvraagt, kan de Belastingdienst sancties opleggen en de verhuurder eventueel ook de verdere toegang tot het portaal voor het aanvragen van inkomensverklaringen ontzeggen (artikel 19b lid 5 UHW). De Belastingdienst geeft het verstrekken van onterechte inkomensgegevens door bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). De verhuurders moeten de door de Belastingdienst verstrekte inkomenindicaties vernietigen zodra ze niet meer nodig zijn, dat wil zeggen zodra de voorgestelde huurverhoging is overeengekomen dan wel zodra over die voorgestelde huurverhoging onherroepelijk (door Huurcommissie of rechter) is beslist.
Als de verhuurder ten onrechte inkomensgegevens bij de belastingdienst op heeft gevraagd, dan kan de huurder daarover een klacht indienen bij de belastingdienst. Deze klacht moet worden gestuurd naar:
Belastingdienst/Centrale administratie
t.a.v. Team Juridisch Advies en Klachten
Postbus 9047
7300 GJ Apeldoorn

In dat geval kan de verhuurder ook niet meer voor gereguleerd verhuurde woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen. En verder staan de sanctiemogelijkheden van de Wet bescherming persoonsgegevens open en bij ernstig misbruik kunnen gedupeerden aangifte doen bij het Openbaar Ministerie wegens schending van artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht.

Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) dan ook beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Zowel artikel 7:252a lid 3 BW als artikel 19b lid 5 UHW konden door de redactie van deze artikelen naar het oordeel van de ABRvS niet dienen als een grondslag waaraan de Belastingdienst een wettelijke verrichting tot verschaffing van inkomensgegevens van huurders kon ontlenen. De redactie van deze artikelen is nu aangepast.
Volgens de ABRvS bestond volgens de destijds geldende redactie van artikel 7:252a lid 3 BW geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst om de gegevens over het inkomen van een huurder aan de verhuurder te verstrekken. Er bestond slechts een wettelijke plicht van de verhuurder om de bij de Belastingdienst opgevraagde inkomensverklaring te voegen bij het voorstel tot huurverhoging. Voorst bepaalde artikel 19b lid 5 UHW niet dat de Belastingdienst uitsluitend in het hier omgeschreven geval afgifte van de gevraagde verklaring kan weigeren.

Ingevolge artikel 67 van de AWR geldt de hoofdregel dat de Belastingdienst gegevens die hij voor de taakuitoefening heeft verkregen, niet aan derden mag verstrekken. Dit artikel voorziet in lid 2 in een uitzondering op de geheimhoudingsplicht ingeval een wettelijk voorschrift tot verstrekken van informatie verplicht. De Raad van State is gezien het bovenstaande gestelde over de artikelen 7:252a BW en 19b lid 5 UHW van mening dat deze uitzondering zich hier niet voordeed.

De verstrekking van gegevens zoals door de Belastingdienst is toegepast valt daarom onder artikel 8 sub c van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Hier staat immers dat de gegevens verstrekt mogen worden (door de Belastingdienst) als de gegevens verwerking noodzakelijk is om een wettelijke verplichting na te komen waaraan de verantwoordelijke onderworpen is. Dat is zoals boven al opgemerkt niet het geval.
De belanghebbende kon zich verzetten tegen de verstrekking van de gegevens door de Belastingdienst, omdat dit viel onder artikel 8 sub f Wbp. Ingevolge artikel 40 van de Wbp staat daartegen verzet open.
De Raad van State kwam tot oordeel dat de Belastingdienst in strijd met artikel 67 lid 1 Awr had gehandeld door de inkomensgegevens van een huurder aan de verhuurder te verstrekken.

Minister Blok heeft in zijn kamerbrief van 3 februari 2016 gesteld zich, met de staatssecretaris van Financiën, te beraden over de vraag welke gevolgen deze uitspraak heeft voor de verstrekking door de Belastingdienst van inkomensgegevens van huurders aan verhuurders en welke mogelijkheden de huidige wet en regelgeving kan bieden ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhogingen per 1 juli 2016.

Het hiaat is inmiddels gedicht. De Eerste Kamer heeft ingestemd met een reparatiewet waarmee de verstrekking van inkomensindicaties aan verhuurders door de Belastingdienst explicieter in de wet wordt vastgelegd. Artikel 7:252a BW is zodanig gewijzigd dat er een wettelijke verplichting van de Belastingdienst is geformuleerd om de bedoelde inkomensgegevens aan de verhuurder te verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke verhoging. De Belastingdienst is op 1 april 2016 begonnen met de gegevensverstrekking aan de verhuurder.
Ik ga er niet van uit dat de huurverhogingen over de laatste jaren teruggedraaid kunnen worden. De verhuurder mochten immers de huur verhogen in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging bij bekendheid van de inkomensgegevens van de huurder. Verder geldt in dit verband dat overeengekomen verhogingen gewoon rechtsgeldig zijn overeengekomen. Daarnaast speelt de verkrijging van onrechtmatig verstrekte gegevens door de Belastingdienst in het huurrecht niet zo’n grote rol. De verhogingen waren bovendien conform de wet aan de huurders aangezegd. De uitspraak van de Raad van State heeft betrekking op gegevensverstrekking door de Belastingdienst. Door de Belastingdienst zijn deze inkomensgegevens – achteraf gezien – zonder voldoende wettelijke basis ter beschikking gesteld. Verder kan worden gesteld dat de verhoging van de huur in onderlinge overeenstemming tot stand is gekomen, doordat de huurverhoging door de meeste huurders is geaccepteerd en betaald. Ook als de huurder bij de Huurcommissie heeft geklaagd over de huurverhoging en de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurverhoging terecht is voorgesteld, dan is op grond van de wet een overeengekomen huurverhoging tot stand gekomen. Ik ga er niet van uit dat de verhuurder aan de huurders de huurverhogingen op grond van een vordering uit onverschuldigde betaling terug dienen te betalen. Ik ben ook van mening dat een vordering richting de verhuurder niet kan worden gebaseerd op dwaling. Als er al van dwaling kan worden gesproken, dan dient de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Verder blijkt uit artikel 6:228 lid 1 sub c BW dat een partij een beroep op dwaling toekomt “indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden”. Het gaat hier om de bekendheid met het inkomen van de huurder. De bedoelde verklaring is niet de enige wijze waarop de verhuurder kennis kan nemen van het inkomen van de huurder. Als de verhuurder op andere wijze van het inkomen van de huurder op de hoogte is gebracht, dan kan de inkomensafhankelijke verhoging ook doorgang vinden. De door de verhuurder verkregen informatie rechtvaardigt daarom de verhoging op basis van de wettelijke regeling. De verhuurder heeft niet door onrechtmatige handelingen de bedoelde verklaring verkregen. Dat de staatssecretaris onrechtmatig heeft gehandeld door deze informatie aan de verhuurder heeft verstrekt valt de verhuurder niet te verwijten. Tot deze conclusie kwam Mr. G.J. Scholten ook in zijn artikel “Commotie en vragen over uitspraak Raad van State inzake gegevensverstrekking door de Belastingdienst in verband met inkomensafhankelijke huurverhoging” in WR 2016,26.

Door deze gegevens aan de verhuurder beschikbaar te stellen kon de verhuurder op basis van deze informatie al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging berekenen. De verhuurder valt daarom niets te verwijten nu zij de door de Belastingdienst verstrekte gegevens heeft gebruikt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Nu de Belastingdienst deze gegevens niet meer mag verstrekken, zal de inkomensafhankelijke verhoging bij gelijkblijvende wetgeving niet door kunnen gaan wegens het ontbreken van de gegevens over het inkomen van de huurder. Verder is het systeem zo ingericht dat er geen sprake kan zijn van een bezwaar tegen de verhoging met terugwerkende kracht als er niet binnen gestelde termijnen bezwaar is gemaakt tegen de jaarlijkse verhoging van de huur. Ook als de huurverhoging ten onrechte is doorgevoerd, dan geldt deze verhoging tussen partijen als er niet tijdig bezwaar is ingesteld. De verhoging kan dan alleen worden teruggedraaid door een huurverlagingsvoorstel te doen. Dit lijkt mij hier echter niet aan de orde, omdat de gegevens waaronder de verhoging is doorgevoerd juist zijn. De verhuurder had deze gegevens alleen niet van de Belastingdienst mogen ontvangen. Nu deze gegevens wél bekend zijn gemaakt, kon de huur wel worden verhoogd op basis van de wetgeving, die op het huurrecht betrekking heeft. Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat de omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder. Volgens de huurder had de verhuurder geen gebruik mogen maken van de inkomensverklaring die aan de verhuurder beschikbaar was gesteld. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het voorstel tot huurverhoging een wettelijke grondslag had. Zij had bij het voorstel gebruik gemaakt van de mogelijkheden die artikel 7:252a BW bood en had aan de wettelijke vereisten voldaan. Het voorstel was voorts ruim voor de uitspraak van de Raad van State gedaan. Het zou volgens de verhuurder in strijd met de rechtszekerheid zijn indien achteraf zou blijken dat deze huurverhogingen niet mogelijk zouden zijn.
Artikel 7:252a lid 5 BW bepaalt volgens de rechter dat wanneer een inkomensverklaring van de inspecteur niet wordt overgelegd, de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen dan niet mogelijk is wanneer de huurder daardoor wordt benadeeld. In het onderhavige geval is door huurder niet weersproken dat zijn inkomen hoger is dan € 43.786, zodat de voorgestelde huurverhoging in overeenstemming is met de wet. De redelijke huurprijs werd vastgesteld conform de voorgestelde huurverhoging.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 november 2018 (ECLI:NL:RBAMS:2018:8608) ook een beslissing gegeven over de rechtsgeldigheid van inkomensafhankelijke huurverhoging (met betrekking tot sociale woonruimte) na opgave van het inkomen van de huurder door de belastingdienst aan verhuurder over de periode dat het “gat” in artikel 7:252a BW nog niet was gedacht.  De was van mening dat de huurverhoging gedurende de periode 2013 -2015 als onverschuldigd betaald terug kon vorderen.  De rechtbank ging hier niet in mee.

Allereerst had de huurder tegen de verhoging gedurende de periode 2013- 2015 bij de Huurcommissie geen bezwaar gemaakt, waardoor de huurder werd geacht deze huurprijsverhoging te zijn overeengekomen.  Met betrekking tot een huurverhoging per 1 juli 2016 had de huurder wel beroep bij de Huurcommissie ingesteld. Dit bezwaar was kennelijk ongegrond bevonden. De huurder  had geen verzet tegen deze uitspraak ingesteld. Dat betekende dat partijen op grond van artikel 7:262 lid 1 BW ook geacht werden de inkomensafhankelijke verhoging van de huurprijs met ingang van 1 juli 2016 te zijn overeengekomen.

De huurder meende dat de inkomensafhankelijke verhogingen van de huurprijs over 2013 tot en met 2016, nietig was wegens strijd met een dwingende wetsbepaling.

Allereerst verwees de kantonrechter naar een vonnis van de rechtbank Den Haag van 10 januari 2018 (ECLI:NL:RBDHA:2018:171). In dit vonnis werd overwogen  (rechtsoverweging 4.40 en 4.41) dat het wettelijk systeem van artikel 7:253 BW en artikel 7:262 BW, op grond waarvan een voorstel tot verhoging van de huurprijs door de Huurcommissie en door de kantonrechter kan worden getoetst, er aan in de weg staat dat alsnog in een ander geding, zoals het onderhavige, wordt beoordeeld of een voorstel tot inkomensafhankelijke huurverhoging nietig of vernietigbaar is.

De huurder was voorts van mening dat de verhuurder bij het doen van de huurverhogingsvoorstellen aan de huurder gebruik heeft gemaakt van die inkomensverklaringen, die de inspecteur  in strijd met de Wbp had gebruikt, waardoor die huurverhogingsvoorstellen volgens deze huurder nietig waren omdat deze in strijd zouden zijn met dwingende wetsbepalingen.

De kantonrechter is van oordeel dat dit handelen van Inspecteur niet hoeft te leiden tot een nietige rechtshandeling door de verhuurder. Volgens de kantonrechter maakt de huurder ten onrechte geen onderscheid tussen enerzijds de informatie (de inkomensverklaring) die door een derde (de Inspecteur) ten behoeve van het verrichten of het aangaan van een rechtshandeling aan de verhuurder wordt verstrekt en anderzijds de rechtshandelingen zelf. De inkomensverklaring en het verstrekken daarvan door de Inspecteur veranderen immers niets aan de aard of de gevolgen van die rechtshandelingen tussen de verhuurder en de huurder en hebben daarom geen gevolg voor de rechtsgeldigheid van die rechtshandelingen.

Het behoort wellicht wel tot de mogelijkheden de Belastingdienst aansprakelijk te stellen voor de schade die de huurders hebben geleden door de onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst. Daarnaast kunnen de verhuurders mogelijkerwijs ook een claim bij de Staat indienen als de mogelijkheid van inkomensafhankelijke verhoging door deze fout niet op 1 juli 2016 plaats kan vinden. Voor een claim zal het causaal verband tussen de schade en de onvolledige wetgeving aangetoond moeten worden. Het is de vraag of de onrechtmatige gedraging door de Belastingdienst een dergelijke grote inbreuk in de privacy van de huurders heeft veroorzaakt om daaraan een schadeclaim aan te kunnen hangen. Ik wacht de uitspraak van de procedure die hierover is gestart gewoon af.

Zie voor meer informatie over dit onderwerp “Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst“.  in het hoofdstuk Periodieke huurverhoging vanaf 2019.

Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar vóór het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
De extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging geldt niet als de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen 1 kalenderjaar eerder (bij een verhoging in 2016 dus over het inkomen van 2015) niet hoger was dan € 34.678 of € 44.360. Artikel 7:252a lid 6 sub b BW regelt immers dat het huurverhogingsvoorstel met de opslagen als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW niet tot stand komt als de huurder aan kan tonen dat het gezinsinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar (het peiljaar ligt twee jaar vóór de voorgestelde verhoging, artikel 7:252a lid 2 sub b BW) gelijk is aan of lager is dan de in artikel 10 lid 2 sub a en b UHW genoemde niveaus van inkomen. Dan geldt het huurverhogingspercentage dat is toegestaan bij het nieuwe inkomensniveau (€ 34.229- € 43.786 of onder € 34.299, basis 2015).

De huurder dient op grond van artikel 7:252b lid 2 BW gelijktijdig met het verzoek tot huurverlaging in principe zijn huurverlagingsvoorstel onderbouwen met gegevens van de belastingdienst waaruit blijkt dat het jaarinkomen van het huishouden tot onder de inkomensgrens is gezakt voor de gerealiseerde inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en). Volgens dit systeem kan de Belastingdienst wél inkomensgegevens verschaffen over het jaar dat gelegen is twee jaar vóór ingangsdatum van de huurverhoging (jaar t-2), maar niet over het jaar vóór de voorgestelde huurverhoging (jaar – 1). De huurder moet daarom zelf een inkomensverklaring middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel voegen. De huurder voegt hierbij ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.
Bij een huurverhoging in 2016 wordt het gezinsinkomen van 2014 (het peiljaar) tot uitgangspunt genomen. Bij verlaging van het inkomen over het jaar 2015 stuurt de huurder als bijlage bij zijn verlagingsvoorstel kopieën van de inkomensverklaringen (een IBRI-formulier voorheen het IB60/formulier genoemd) van alle bewoners én een kopie van het uittreksel Basisregistratie personen (voorheen GBA-uittreksel) van één van de bewoners. Uit dit uittreksel moet blijken hoeveel bewoners er op dit adres zijn ingeschreven. Mocht de huurder deze gegevens niet hebben meegestuurd dan kan het voorstel toch geldig zijn als de verhuurder door het ontbreken van deze gegevens niet is benadeeld. De Huurcommissie wijst de vordering van de huurder af als deze formulieren niet bij zijn verzoek zitten gevoegd.
Deze gegevens moeten daarom wel naar de Huurcommissie worden meegestuurd als er met de verhuurder geen overeenstemming wordt bereikt. De Huurcommissie kan namelijk huurverlagingsvoorstellen wegens inkomensdaling alleen toetsen aan door de belastingdienst verstrekte jaarinkomens. Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met een huurverlagingsvoorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het maandinkomen van het huishouden nadat het inkomen is gedaald.

Het gezinsinkomen is gedaald onder de inkomensgrenzen, maar nog niet gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens
Huurders waarvan hun huishoudinkomen na één of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot onder een van de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (nu € 34.678 en € 44.360, basis 2016) worden geconfronteerd, krijgen recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou hebben gevallen. De kapstok van deze mogelijkheid tot verlaging van de huur is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub b BW. De in dit lid genoemde bedragen corresponderen met de genoemde inkomensgrenzen van respectievelijk € 34.678 tot € 44.360 en € 44.360). Dat de inkomensafhankelijke huurverhoging over maximaal een periode van twee jaar kan worden verlaagd, blijkt uit artikel 14 lid 2 onder b UHW. In dat laatste artikel staat immers dat de huurprijs kan worden verlaagd over maximaal een periode van twee jaren tot het niveau dat de huurprijs gehad zou hebben als de huur op basis van een lager inkomen verhoogd zou zijn geworden.

Er worden maximaal twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere huishoudinkomen toegestane niveau. De huurder die is geconfronteerd met een daling van het gezinsinkomen onder de genoemde inkomensgrenzen, doch waarvan het gezinsinkomen niet onder de huurtoeslaghuurprijsgrens is gedaald kan maximaal twee inkomensafhankelijke verhogingen (dus niet de basisverhogingen) van de huurprijs af laten halen. Als het huishoudinkomen is gedaald onder de huurprijstoeslaghuurprijsgrens, en de huurprijs is door de inkomensafhankelijke verhoging gestegen boven de huurliberalisatiegrens dan is het mogelijk meerdere jaren inkomensafhankelijke verhogingen terug te draaien. Dit wordt in het volgende onderdeel besproken.

Rekenvoorbeeld:
Het inkomen van de huurder was in 2014 meer dan € 43.602 en in 2015 meer dan € 43.786. De huurprijs van € 620 per maand is in 2014 verhoogd met 6,5% en in 2015 ook met 6,5%. De huur is € 702,49 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt daarna tot onder € 44.360, maar is hoger dan € 34.678. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot € 620 plus tweemaal 4,5% huurverhoging (0,5% extra) = € 677,05 per maand. Als het huishoudinkomen pas daalt in 2016, dan kan de huurder weliswaar een huurverlagingsvoorstel doen, doch deze huurverlaging kan slechts worden afgedwongen als deze daling kan worden aangetoond met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren). Dat formulier is pas april van het daaropvolgende jaar beschikbaar. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijs ik naar het onderdeel: “Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld” in dit hoofdstuk.

Het gezinsinkomen is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens
In het geval dat de geldende huurprijs door een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot op de huurtoeslaghuurprijsgrens (=huurliberalisatiegrens), zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dat de huur tot de liberalisatiegrens kan worden verlaagd blijkt uit artikel 14 lid 2 onder c UHW. In dat laatste artikel staat immers dat de huur na huurverlaging niet hoger zal zijn dan de liberalisatiegrens. Deze regeling is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub a BW. Dit artikel verwijst naar de inkomensafhankelijke huurverhoging, die op grond van artikel 7:252a lid 1 BW een onderdeel van de huurverhoging was. Als alleen het basisbedrag aan verhoging en dus niet de inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening is gebracht, dan kan de huurder op basis van dit artikel geen huurverlaging vragen. Bij een inkomensdaling, die niet onder de huurtoeslaggrens uitkomt kan de huurder alleen het effect van de laatste twee inkomensafhankelijke huurverhogingen voor de toekomst corrigeren (artikel 14 lid 2 onder b UHW). Minister S.A. Blok verwijst in zijn circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016″, pagina 9” uitdrukkelijk naar deze mogelijkheid van huurverlaging tot de grens van de huurtoeslag.

Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de gebruikelijke procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van de indieningstermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum). De huurprijs kan worden teruggebracht tot op de liberalisatiegrens, tenzij de huur zonder inkomensafhankelijke verhoging ook boven de liberalisatiegrens is gekomen. Als de huur door deze basisverhoging ook al boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen, dan zal het verlagen van de huur met de inkomensafhankelijke verhoging niet het gewenste effect hebben. Verder is het voor de huurder soms gunstiger beroep te doen op de regeling van artikel 7:252b lid 1 sub b BW in combinatie met artikel 14 lid 2 onder b UHW (maximaal twee jaar huurverlaging) dan op de regeling die specifiek bedoeld is de huur te verlagen als het inkomen onder de huurprijstoeslaggrens is gedaald. De huurverlaging werkt dus niet terug, maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.

Rekenvoorbeeld:
Een huurder betaalt in januari 2014 een huur van € 650 per maand. De huurder heeft in 2014 en 2015 een huishoudinkomen boven de hoogste inkomensgrens, zodat beide jaren een huurverhoging wordt toegepast van 6,5%. Na twee jaar huurverhoging betaalt de huurder een bedrag aan huur van € 737,24. De huurliberalisatiegrens in 2016 beloopt een bedrag van € 710,68. Als de huurder aanspraak maakt op verlaging van de huur over de laatste twee jaren, waarbij huurder alsnog de huurverhoging krijgt doorbelast passende bij het huidige inkomen, dan daalt de huurder naar een huurprijs van € 703,04 (€ 650 plus twee maal 4% huurverhoging). Maakt de huurder gebruik van de specifieke regeling die van toepassing is op verlaging van de huurprijs wegens daling van het inkomen onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, dan kan de huurprijs maximaal worden verlaagd tot maximaal de liberalisatiegrens, zijnde het bedrag van € 710,68.

Nog een rekenvoorbeeld:
Het inkomen van een huurder was in 2014 meer dan € 43.602 en in 2015 meer dan € 43.786. De huurprijs van € 675 per maand (huurliberalisatiegrens was in 2014 gesteld op € 681,02) is in 2014 verhoogd met 6,5% en in 2015 ook met 6,5%. De huur is € 765,60 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt in 2016 tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens. Uitgangspunt is dat de basishuurverhogingen van twee maal 4% in stand blijven, waardoor de huur zonder inkomensafhankelijke verhoging toch al uitkomt op een bedrag van € 730,08 per maand. Deze huurder kan geen beroep doen op de regeling, waarmee de huur naar de huurtoeslaggrens terug kan worden gebracht. Deze huurder kan slechts aanspraak maken op de regeling die gebaseerd is op artikel 7:252b lid 1 sub b BW. Deze huurder kan geen aanspraak maken op de regeling, die gebaseerd is op artikel 7:252b lid 1 sub a BW. De huurprijs kan dus niet worden teruggebracht tot de huurtoeslaghuurprijsgrens.
Als het inkomen van de huurder is verlaagd tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, dan kan de huurder de verhuurder immers alleen verzoeken alle inkomensafhankelijke verhogingen die in rekening zijn gebracht terug te draaien. Als de huurder vanaf 2013 de maximum huurverhogingen in rekening gebracht heeft gekregen behorende bij de hoogste inkomensgrens, dan kan de huurder bij de huurverhoging in 2015 – als zijn inkomen in het peiljaar is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens – de verhuurder verzoeken alle inkomensafhankelijke verhogingen terug te draaien. Toevallig gaat het hier dan maar om twee jaar in rekening gebrachte huurverhoging. De regeling van inkomensafhankelijke verhoging loopt ook nog niet zo lang. Als deze huurder bijvoorbeeld in de toekomst in totaal vijf jaar inkomensafhankelijke huurverhoging heeft betaald, dan kan de huurder verzoeken al deze inkomensafhankelijke verhogingen te schrappen als zijn inkomen is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens. Alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dan geschrapt, maar niet de basisverhoging. Als de huur door de jaren heen alleen al met de basisverhoging (dus zonder toeslag inkomensafhankelijke verhoging) boven de huurliberalisatiegrens (is gelijk aan de huurtoeslaggrens) is gestegen, dan komt de huurder niet in aanmerking voor de regeling van artikel 7:252b lid 1 sub a BW.

Als door het schrappen van de inkomensafhankelijke verhogingen de huurprijs onder de liberalisatiegrens is gedaald, dan kan de huurder huurtoeslag aanvragen, omdat de huurprijs op de huurprijs wordt gebracht behorende bij de huurliberalisatiegrens van dat jaar waarin de huurverlaging wordt gevraagd.
Het verschil met de bovengenoemde mogelijkheid (het inkomen is wel gedaald, maar niet onder de huurtoeslaghuurprijsgrens) is dat de mogelijkheid van huurverlaging niet is beperkt tot twee voorafgaande jaren van huurprijswijziging, doch dat alle inkomensafhankelijke verhogingen geschrapt kunnen worden als het inkomen van de huurder is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens en de huurprijs door schrapping van deze verhoging onder de liberalisatiegrens blijft. Als de huurprijs met alleen de basisverhogingen boven de liberalisatiegrens komt, dan kan de huurder alleen gebruik maken van de regeling die is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub b BW.

De huurder kan buiten deze regeling natuurlijk altijd een verlaging van de huur vragen op basis van het puntenstelsel. De artikelen 7:252b BW en artikel 14 UHW voorzien in een regeling van verlaging van de inkomensafhankelijke huur bij daling van het huishoudinkomen.

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
Als het inkomen in 2016 is gedaald kan de regel van artikel 7:252a lid 6 sub b BW niet worden toegepast. Daarnaast kan de huurder niet het in artikel 7:252b lid 2 BW verlangde formulier meesturen als bewijs van de gedaalde inkomsten. Een huurder kan dan wel bezwaar bij de verhuurder maken, maar de verhuurder hoeft dat niet te honoreren. Die kan eisen dat de inkomensdaling aangetoond wordt met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over 2016. In deze informatie moeten de inkomensgegevens van alle bewoners staan opgenomen die in dat jaar tot het huishouden in het gehuurde behoren. Dit formulier kan echter pas in 2017 door de Belastingdienst worden verstrekt! Deze huurder valt dan gedurende een zekere periode tussen wal en schip. Ook als de huurder met salarisspecificaties bewijs kan leveren van gedaalde inkomsten hoeft de verhuurder daar niet mee akkoord te gaan. Dit is wel begrijpelijk. De huurder en zijn gezinsleden kunnen immers naast inkomsten uit loon allerlei andere bronnen van inkomsten hebben. Het is voor de verhuurder ondoenlijk om uit allerlei bronnen van inkomsten het hier bedoelde gezinsinkomen te filteren. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van dit systeem. In deze zaak werd een huurverhoging aangezegd op 1 juli 2014. De verhuurder had gebruik gemaakt van de inkomensgegevens over 2012. Op grond van de inkomensgegevens van dat jaar kon een inkomensafhankelijke verhoging worden toegekend van 2,5%. Verlegging van het peiljaar had geen zin nu het inkomen over dat jaar ook deze verhoging rechtvaardigde. In 2014 (dus het jaar waarin de verhoging was aangezegd) daalde het huishoudinkomen van de huurder, waardoor hij onder de hoogste inkomensgrens uitkwam. De huurder kon dit niet met de door de wet gevraagde informatie bevestigen. Deze informatie over het jaar 2014 was immers in 2014 niet beschikbaar. De rechter vult naar mijn mening ten onrechte de door de huurder gedane bezwaren aan en merkte het bezwaar aan als een huurverlagingsvoorstel. Dit is al feitelijk onjuist, omdat de huurder bezwaar had gemaakt tegen het verhogingsvoorstel. Een huurverlagingsvoorstel moet anders worden ingekleed (zie de volgende alinea). het is daarom een raadsel dat de rechter een bezwaar tegen de huurverhoging als een huurverlagingsvoorstel aan heeft kunnen merken. Bovendien kan een huurverlagingsvoorstel alleen in behandeling worden genomen als er een verklaring van de Belastingdienst overgelegd kan worden ter zake van de inkomensverlaging. Deze gegevens waren nog niet bekend ten tijde van het indienen van het verzoek door de huurder. De rechter stelt voorts: “Het door Kennemer Wonen aangedragen argument dat medio 2014 de inkomensgegevens over dat jaar nog niet definitief vast stonden, is naar het oordeel van de kantonrechter vergeefs aangevoerd. Immers, ter zitting is onweersproken gesteld dat de AOW-uitkering al jarenlang de enige inkomstenbron van [huurder] en [X] is geweest, zodat deze uitkering als uitgangspunt heeft kunnen dienen voor de huurprijsbepaling. De ter zitting geuite vrees voor onbekende neveninkomsten komt de kantonrechter dan ook ongegrond voor”. De rechter wijkt hier ten onrechte af van het wettelijke systeem. Het systeem is namelijk dat de verhuurder rekening mag houden met het gewijzigde inkomen op basis van gegevens. de verhuurder is hiertoe niet verplicht zonder de een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden en een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven. De rechter gaat geheel aan het wettelijke systeem voorbij en komt kennelijk op basis van een redelijk oordeel op een afwijzing van de verhoging. Op basis van het wettelijke systeem had de rechter niet de vordering anders in mogen vullen. De rechter had ook niet van het wettelijke systeem af mogen wijken. Door deze foute uitspraak wordt een huurder die in dezelfde situatie zit valse hoop gegeven. Deze uitspraak moet worden geacht op zichzelf te staan. De beoordeling van de Huurcommissie was juist. Het is aldus zinloos om in een soortgelijke situatie te hopen op een zelfde onjuiste uitspraak door de Huurcommissie of de rechter. De huurder was uiteraard wel gediend met deze uitspraak. de rechtszekerheid niet.

De huurder die aldus met een inkomensverlaging te maken krijgt in het jaar waarin de huurverhoging wordt voorgesteld kan dus pas een verzoek tot verlaging van de inkomensafhankelijke huur indienen als het verzoek kan worden begeleid met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over dat jaar. De huurprijs kan dan alsnog met inachtneming van het dan vastgestelde inkomen worden vastgesteld vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift. Het huishouden dat met een huurverlaging wordt geconfronteerd, krijgt recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou zijn gevallen. De huurder zal de te veel betaalde huur tot het moment van indiening van het verzoekschrift dus niet terugkrijgen.

Een voorbeeld. Een huurder had in juli 2014 een huishoudinkomen van € 44.602 wegens de aanwezigheid van een inwonend kind met een leeftijd van 25 jaar met een inkomen van € 10.000. Dit inkomen telt volledig mee voor bepaling van het huishoudinkomen, omdat het kind ouder is dan 23 jaar (artikel 7:252a lid 2 sub b BW) en in juli 2016 onderdeel van het huishouden van de huurder uitmaakt. Als dit inwonende kind in augustus 2016 op kamers gaat, daalt het gezinsinkomen met een gedeelte over het bedrag van € 10.000. Bij bepaling van de samenstelling van het huishouden wordt uitgegaan van de samenstelling van het gezin op 1 juli 2016. Op juli 2016 bestaat de samenstelling van het gezin nog uit de huurder plus het kind. In 2014 en 2015 wordt het inkomen beoordeeld inclusief de inkomsten van dit kind. Zou dit kind in januari 2016 zijn vertrokken, dan telt het inkomen van dit kind niet meer mee voor bepaling van het huishoudinkomen.
Bij een onveranderde samenstelling van het gezin, maar wel dalende inkomsten in 2016 zal de huurder zijn IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over 2016 in 2017 op moeten vragen en mee dienen te sturen met het verzoek tot huurverlaging. De huurder moet het voorstel ten minste twee maanden voor de datum doen, waarop hij de huurverlaging wil laten ingaan. Stuurt de huurder het voorstel bijvoorbeeld in op 1 oktober, dan kan de huurverlaging op 1 januari ingaan. Het voorstel tot huurverlaging moet de volgende gegevens bevatten:

  • een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) waaruit blijkt hoeveel bewoners nog op het adres staan ingeschreven;
  • als bijlage het gevraagde IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier).

Na beoordeling van dit verzoek kan het verhogingspercentage door de verhuurder worden aangepast vanaf datum indiening van het verzoek. De huurverlaging werkt dus niet terug tot het moment waarop de huurverhoging is ingegaan (bijvoorbeeld 1 juli 2016). Hetzelfde geldt dus ook voor de huurder die vóór de voorgestelde verhoging met een gedaald gezinsinkomen wordt geconfronteerd.
Gaat de verhuurder niet akkoord met huurverlaging, dan kan de huurder een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie indienen. De huurder stuurt dan een kopie van zijn verzoek tot huurverlaging dat hij naar de verhuurder heeft gestuurd als bijlage mee met het verzoekschrift dat naar de Huurcommissie wordt gestuurd. Het voorstel tot huurverlaging op grond van gedaalde inkomsten kan door de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alleen worden gedaan met een door de overheid verstrekt formulier. Gaat de verhuurder niet akkoord met het voorstel tot huurverlaging, dan moet de huurder de Huurcommissie inschakelen door invulling en opsturen van het volgende verzoekschrift. De huurder dient op straffe van verval van zijn recht tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikelen 7:254 BW). Mocht de huurder dus verzuimen binnen deze termijn van zes weken de Huurcommissie in te schakelen, dan zal een nieuw verlagingsvoorstel noodzakelijk zijn en zal de huurder opnieuw conform de geldende regels een verlagingsvoorstel moeten doen. De genoemde termijn van zes weken is aldus een vervaltermijn, die niet verlengd kan worden.

Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken
Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken is er een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huurders die onder deze groep gehandicapten en zieken vallen, kunnen beroep doen op een verhoging van maximaal het basispercentage (2,1% in 2016). Deze mensen kunnen vaak niet doorstromen naar een andere woning en dat is ook niet gewenst, gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit meer mogelijkheden voor mantelzorg. Minister Blok heeft reeds bij besluit van 24 april 2013 een nadere invulling gegeven (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten) van artikel 7:252a zesde lid onderdeel a BW. Het besluit van minister Blok is verwerkt in artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte. Met de regeling van 27 juni 2013 (artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte), is de hardheidsclausule uitgebreid met blinden ( in de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015”, pagina 8). De regeling is in de loop van de jaren gedurende 2013 en 2014 uitgebreid. Ook de regelgeving betreffende de inwonende mantelzorger is in de loop der tijd uitgebreid. Deze aanvullende regeling geeft een uitbreiding voor de gevallen waarin voor een van de leden van het huishouden wel een langdurige zorgindicatie is afgegeven, maar dat er geen zorgindicatie wordt aangegeven omdat een inwonende mantelzorger de benodigde zorg al levert (een zogenoemde 0-urenindicatie of mantelzorgindicatie). Deze zorgvrager heeft een mantelzorger in huis en heeft ook het recht om een zogenoemd mantelzorg-compliment weg te geven. Voor meerpersoonshuishoudens geldt dan dat er een zorgindicatie voor extramurale zorg met een geldigheidsduur van ten minste 371 dagen moet zijn verstrekt aan een van de leden van het huishouden. Door in die gevallen het huishoudinkomen buiten beschouwing te laten, wordt de zorgvrager niet benadeeld door het inkomen van een inwonende mantelzorger.

Bij het aanwijzen van de groep gehandicapten en chronisch zieken is volgens het besluit van minister Blok aangesloten bij de groep die is aangewezen voor vrijstelling van de inkomensgrens op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het gaat daarbij om leden van een huishouden met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur, een zorgindicatie ‘verblijf’ voor een van de bewoners of een ADL-indicatie voor een van de bewoners. De verwachting is dat de meeste huishoudens die van de in de wet genoemde bezwaarmogelijkheid gebruik willen maken al over een van deze indicaties beschikken (artikel 10 onder a van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Daarnaast vallen volgens het besluit van minister Blok ook leden van een huishouden die met een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2013 aan hen is verstrekt, kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners onder de aangewezen groep (artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Artikel 10 onder lid 1 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte geeft in 2015 de volgende mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke verhoging:

  • de huurder heeft minstens 10 uur per week verpleging of verzorging (artikel 10 lid 1 sub a Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte);
  • bij meerpersoonshuishoudens is mantelverzorging aanwezig in de zin van artikel 10 lid 1 sub b Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte;.
  • de huurder of een ander lid van dat huishouden is in bezit van een indicatiebesluit van de Wet langdurige zorg voor verblijf of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (artikel 10 lid 1 sub c Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte);.
  • aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden is een beschikking verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte. Zie voor de wettelijke basis van deze wijzigingen artikel 10 lid 1 sub d Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte (Ten aanzien van het eerste lid, onderdeel d, is de groep verruimd tot alle op grond van de WMO 2015 of de daaraan voorafgaande wettelijke regelingen aangepaste woningen. Het stelsel van inkomensafhankelijke huurverhogingen zal ook in 2015 van kracht zal zijn. Het ligt daarom in de rede om ook huurders van woningen die zijn aangepast na 1 mei 2013 onder de aanwijzingscriteria te laten vallen.);.
  • een huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is (artikel 10 lid 1 sub c Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).

Tot de groep, bedoeld in het eerste lid, behoren eveneens de huishoudens, bedoeld in dat lid, die beschikken over een geldend indicatiebesluit als genoemd in artikel 10, onderdelen a, b, c respectievelijk d, van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, zoals dat artikel luidde op 31 december 2014. Voor een toelichting van deze regeling verwijs ik naar de Regeling aanpassing van de bedragen genoemd in de artikelen 1, eerste lid, onderdeel a, en 10, tweede lid, eerste volzin, onderdelen a en b, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, wijziging van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en wijziging van de Regeling Bouwbesluit 2012 (inkomensgrenzen inkomensafhankelijke huurverhoging 2015, aanpassing zorgwetgeving, gegevensverstrekking door de huurder en wijziging aanduiding Nen-norm).

De huurder van een huishouden waarbij hij of een ander lid van dat huishouden behoren tot die groep Chronisch Zieken en Gehandicapten, kunnen dus op die grond bezwaar maken tegen het betreffende voorstel tot huurverhoging, ongeacht de hoogte van hun inkomen. Op deze manier worden ook de inkomens van eventuele inwonende mantelzorgers buiten beschouwing gelaten.

De huurder die heeft vergeten bezwaar te maken tegen de huurverhoging op grond van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten zit vast aan de huurverhoging op grond van artikel 7:253 lid 3 BW. Volgens dit artikel wordt de huurder immers geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen.
De huurder die vergeten is om tijdig bezwaar te maken tegen huurverhoging, kan onder bepaalde condities op een later tijdstip alsnog een voorstel doen de huur te verlagen als het inkomen in het jaar waarin de verhoging was voorgesteld onder bepaalde inkomensgrenzen is komen te liggen. De huurder kan ook een verlagingsvoorstel doen als de huur boven de maximale huurprijsgrens conform het woningwaarderingsstelsel uitstijgt.
Uit artikel 7:252 BW en artikel 7:254 BW blijkt niet zonder meer dat een verlagingsvoorstel kan worden gedaan als de huurder is vergeten een beroep te doen op de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten. De beoordeling van de redelijkheid van het voorstel lijkt te zijn gericht op de hoogte van het inkomen dan wel de maximale huurprijs van de woning en niet zozeer op het niet toepassen van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten.