De akte van splitsing moet inhouden:

a.de vermelding van de plaatselijke ligging van het gebouw of de grond;
b.een nauwkeurige omschrijving van de onderscheiden gedeelten van het gebouw of de grond, die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt, welke omschrijving kan plaatsvinden door verwijzing naar de in artikel 109 lid 2 bedoelde tekening, alsmede de vermelding voor elk dier gedeelten, tot welk appartementsrecht de bevoegdheid tot gebruik daarvan behoort;
c.de kadastrale aanduiding van de appartementsrechten en de vermelding van de appartementseigenaar;
d.een reglement, waartoe geacht worden te behoren de bepalingen van een nauwkeurig aangeduid modelreglement dat is ingeschreven in de openbare registers ter plaatse waar de akte moet worden ingeschreven.

Wat is de definitie van onderhuur?

Onderhuur is de huurovereenkomst tussen de huurder en een derde, waarbij eerstgenoemde als verhuurder optreedt.

Wordt de huurder van zelfstandige woonruimte beschermd?

De onderhuur die betrekking heeft op een zelfstandige woning waar de onderhuurder zijn hoofdverblijf
heeft, wordt in geval van beëindiging van de huur tussen huurder en verhuurder voortgezet door de
verhuurder.

De huurder van onzelfstandige woonruimte beschermd?

Alleen de huurder van een zelfstandige woning wordt dus beschermd; de onderhuurder van een onzelfstandige woning zal het gehuurde moeten verlaten bij het beëindigen van de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder.

Wordt de onderhuurder beschermd als zijn verhuurder onbevoegd de woonruimte heeft verhuurd?

De bescherming van de huurder van zelfstandige woonruimte is van toepassing bij zowel bevoegde als onbevoegde onderverhuring. De onderhuurder komt een eigen recht op grond van de wet toe handelt met zijn eigen verblijf in het gehuurde niet onrechtmatig. De onderhuurder handelt wel onrechtmatig als hij van de hoofdhuurder het huurcontract heeft overgenomen. In het laatste geval is er strikt genomen niet eens sprake van onderhuur.

Wat is de reden dat de wet bescherming biedt aan de huurder aan wie onbevoegd woonruimte is verhuurd?

Deze wettelijke regeling over bescherming van de onderhuurder is op deze manier geformuleerd om ontduiking ten nadele van de huurder te voorkomen. De ontduiking zou mogelijk blijven, indien de hoofdverhuurder aan een tussenpersoon zou verhuren met verbod van onderhuur, waarna de huurder overigens met medeweten van de hoofdverhuurder tot onderverhuur aan de eigenlijke bewoner overgaat. De onderverhuur zou dan niet bevoegd tot stand zijn gekomen. In het geval waarin de onderhuurder geen bescherming toekomt in situaties waarin er formeel van onbevoegde onderverhuring sprake is zou de rechtspositie van de onderhuurder te veel op losse schroeven komen te staan als de wet aan de (onbevoegde) onderhuurder geen bescherming zou geven.

Wordt de huurder van een afhankelijke bedrijfswoning ook beschermd?

Voor de afhankelijke woning (de woning die bij bedrijfsruimte is verhuurd) en die onder het huurregime van bedrijfsruimte valt geldt de bescherming van 7:269 BW niet. Zo’n woning kan wel een zelfstandige woning zijn, maar vanwege het feit dat de woning valt binnen het wettelijke regime van de bedrijfsruime waarmee de woning feitelijk is verbonden, kan artikel 7:269 BW geen effect hebben op de positie van partijen.

Behoort de huurder van een zelfstandige woning tot de zijnen (tot het gezin) van de hoofdhuurder en welke consequenties heeft dat?

Een ontruimingsvonnis tegen de hoofdhuurder kan niet tegen de onderhuurder ten uitvoer worden gelegd.

Heeft de hoofdverhuurder de mogelijkheid in kortgeding ontruiming van een onbevoegde verhuurde woonruimte vorderen?

De hoofdverhuurder kan in kort geding de ontruiming van de onderhuurder vorderen, als de hoofdverhuurder in kort geding aannemelijk kan maken dat de onderhuurder geen recht heeft om in de woning te blijven wonen (onvoldoende waarborgen huurder en kennelijke opzet om zich de positie van huurder te verschaffen).

Is de hoofdhuurder aansprakelijk voor onbevoegde onderhuur en zo ja hoe ziet die aansprakelijkheid er dan uit?

Bij onbevoegde onderverhuur is de hoofdhuurder jegens de hoofdverhuurder schadeplichtig, als hij het gehuurde niet leeg achterlaat. Bij bevoegde onderverhuur lijkt de hoofdhuurder het gehuurde niet leeg op te hoeven leveren.
Dat is anders als de partijen met elkaar zijn overeengekomen dat onderverhuur weliswaar mogelijk is met dien verstande dat de hoofdhuurder het gehuurde bij het eindigen van de huurovereenkomst leeg oplevert en dus de huurovereenkomst met zijn huurder ook beëindigt.

Heeft de verhuurder naast ontruiming van de woning nog andere claims ten laste van de onderverhuurder?

Ja, de verhuurder kan de onrechtmatig verkregen winst ook terugvorderen (artikel 6:104 BW). et Gerechtshof Amsterdam benadrukt dat nog eens in haar arrest van 9 september 2008 LJN: BF1347, Gerechtshof Amsterdam , 106.007.209/01 KG. Het Hof was anders dan de kantonrechter van oordeel dat een schadeberekening op de voet van artikel 6:104 BW in dit geval passend is. Uit de parlementaire geschiedenis komt – naar de mening van het Hof – naar voren dat de wetgever bij toepassing van dit wetsartikel expliciet heeft gedacht aan “het onbevoegd uitbaten van zaken door een houder”

Kan een poging tot onderverhuring ook tot ontbinding van de huurovereenkomst leiden?

Ja. De voorzieningenrechter van de sector civiel van de rechtbank Amsterdam heeft in het vonnis van kort geding van 5 juli 2011 (zaaknummer/rolnummer 491125/KG ZA 11-822 HJ/TF) de uitspraak gedaan dat een huurder die een poging heeft gedaan zijn woning onder te verhuren voor en hoger bedrag dan hij zelf huurde, zodanig tekort was geschoten dat dit ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigde.

Aan welke vereisten moet een huurovereenkomst voor bepaalde tijd voldoen om als zodanig te worden aangemerkt?

Er moet uitdrukkelijk zijn bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd. Het moet partijen absoluut duidelijk zijn dat het gehuurde tijdelijk wordt gehuurd. Verder moet deze overeenkomst voldoen aan de eisen van artikel 7:271 lid 1 BW.

De huurder is een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd. Moet de huurovereenkomst door de huurder/verhuurder worden opgezegd?

Niet als het gaat om een overeenkomst ex artikel 7:271 lid 1 BW  (mededeling is dan voldoende). Wel als het gaat om een overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW of een overeenkomst op grond van de Leegstandwet.

Kan een huurovereenkomst voor bepaalde tijd worden verlengd?

Niet voor wat betreft de overeenkomst ex artikel 7:271 BW. De overeenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW (aard van korte duur) kan onder omstandigheden worden verlengd. Onder bepaalde voorwaarden kan de overeenkomst ex artikel 7:274 lid 2 BW worden verlengd.

Is het mogelijk om een woning voor bepaalde tijd te verhuren als de woning binnenkort moet worden gesloopt?

De Leegstandswet biedt de eigenaren van bepaalde leegstaande woningen en gebouwen de mogelijkheid deze tijdelijk te verhuren. Artikel 7:271 lid BW geeft deze mogelijkheid ook.

Aan welke voorwaarden moet een huurovereenkomst voldoen om in het kader van sloop tijdelijk te worden verhuurd?

In het kader van de Leegstandwet  moet een vergunning worden verleend. Voor een verhuring ex artikel 7:271 BW geen geen bepaalde eisen dan dat de overeenkomst met betrekking tot zelfstandige woonruimte niet langer mag duren dan 2 jaar een voor onbepaalde woonruimte 5 jaar.

Mag de verhuurder de woning na het verstrijken van de overeengekomen periode zelf ontruimen als de huurder weigert te vertrekken?

Neen. De verhuurder zal de rechter altijd moeten vragen om de gewezen huurder uit het gehuurde te mogen ontruimen.

Mag de verhuurder in het huurcontract en/of het huurreglement het houden van huisdieren verbieden en/of beperken (bijvoorbeeld dat een huurder maximaal één hond mag houden?)

Ja, een verhuurder mag in het huurcontract en/of het huurreglement het houden van huisdieren verbieden en/of beperken.

Wat is de positie van de huurder als deze in strijd met het verbod toch een huisdier neemt?

Hoge Raad van 10 juni 1988, nr 13288, NJ 1988/873. In deze uitspraak heeft De Hoge Raad bepaald dat de rechtbank geen onjuist standpunt had ingenomen door te oordelen dat door overtreding van het huisdierverbod niet een zo ernstige wanprestatie wordt veroorzaakt dat daardoor ontbinding en ontruiming worden gewettigd. Deze uitspraak was kennelijk op het gelijkheidsbeginsel gebaseerd. De verhuurder was immers ook niet tegen andere huurders met een hond opgetreden, dus was dit ook niet mogelijk alleen tegen deze huurders.

In zijn conclusie bij het vonnis merkt A-G Mr Leijten op dat er geen sprake hoeft te zijn van overlast veroorzakende huisdieren. In het kader van overlast kan de huurder altijd een actie in het kader van ontbinding van het huurcontract verwachten. Het gaat dan hier uitdrukkelijk om de vraag of niet overlast veroorzakende dieren tot huurbeëindiging kunnen leiden.

Het lijkt overigens duidelijk dat overtreding van dit verbod door het hebben van één goudvis in verband met het bovenstaande niet ontbinding van de huurovereenkomst wettigt. In het verweer tegen een dergelijke vordering door de verhuurder moet de huurder dus uitdrukkelijk deze belangenafweging te berde brengen en een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen (artikel 6:248 BW). Een dergelijke bepaling in het huurcontract (het verbieden van alle huisdieren) is zo ruim dat het daarom niet tot huurbeëindiging kan leiden. Mr Leijten is van mening dat enkel overtreding van deze bepaling niet kan leiden tot ontbinding van de overeenkomst. Een dergelijk beding kan ook nog eens een te zwaar beding zijn voor een op zoek naar woonruimte zoekende huurder. Op grond van de specifieke situatie kan niet worden gesteld dat overtreding van deze regel nooit tot ontbinding van de overeenkomst zou leiden.
Verder moet de huurder bij dergelijke acties van de verhuurder altijd nog de rechter verzoeken uiterlijk binnen een maand na vonnis aan haar verplichtingen te mogen voldoen.

Is de hoeveelheid huisdieren die door de huurder worden gehouden van belang?
Ja, de rechtbank Arnhem sector kanton te Arnhem heeft in haar uitspraak van 3 maart 2003 (WR 2003/46) beslist dat de huurders in strijd met de bestemming van het gehuurde handelen door het houden van vier honden met gemiddeld één nest per jaar. De huurovereenkomst stond het houden van huisdieren wel toe. Op grond van het aantal honden valt volgens de rechter zonder meer aan te nemen dat er sprake is van onduldbare overlast. Nu de huurders akkoord zijn gegaan met het terugbrengen naar twee honden en het stoppen met fokken, wordt ontbinding afgewezen. Als er dus sprake is van overlast door dieren dan is er voor de verhuurder in ieder geval een mogelijkheid om de huurovereenkomst te beëindigen. Dit staat dan los van de vraag of de verhuurder in zijn huurovereenkomst het houden van huisdieren kan verbieden.