De mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder

Inleiding

In het hoofdstuk Formaliteiten van de opzegging is duidelijk gemaakt dat het voor een verhuurder vaak handiger is om in het geval dat de huurder zijn verplichtingen tekortschiet de huurovereenkomst door de rechter te laten ontbinden dan de overeenkomst op te zeggen. De opzeggingsgrond zal dan luiden dat de huurder zich niet heeft gedragen als een “goed huurder betaamt”. Bij opzegging moet de verhuurder de opzeggingstermijnen in acht nemen, terwijl dat bij ontbinding niet het geval is.In het arrest van de het gerechtshof te ‘s-Gravenhage van 31 augustus 2007 LJN: BB4615, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 06/1456 deed de huurder, die de woning als hennepkwekerij had gebruikt, een beroep op de vereiste van proportionaliteit. Hij vond de gevorderde ontruiming te zwaar voor de tekortkoming. Het gerechtshof was het in dit concrete geval niet met de huurder eens. Het gerechtshof was van mening dat de verhuurder een gerechtvaardigd belang heeft om tegen situaties, zoals die zijn aangetroffen bij huurder, op te treden en behoeft in geval van tekortkomingen als onderhavige (gebruik van de woning in strijd met de bestemming voor strafbare hennepkweek, met gebruik van illegale energie gepaard gaande met gevaarzetting) de verhuurder niet langer de huurder als huurder hoefde te aanvaarden. Het woonbelang van huurder weegt hier niet tegenop.

De mogelijkheid voor de huurder om de huurovereenkomst te kunnen ontbinden is vaak minder urgent, omdat de huurder van woonruimte de huurovereenkomst met inachtneming van een termijn van tenminste een maand kan beëindigen door opzegging. Voor de huurder van bedrijfsruimte geldt vaak een overeenkomst voor bepaalde duur, waarbij de huur alleen opgezegd kan worden tegen het einde van deze bepaalde periode. Als de overeenkomst betrekking heeft op winkelbedrijfsruimte, dan geldt ook als er sprake is van een overeenkomst voor onbepaalde tijd een termijn van opzegging van een jaar. Voor overige bedrijfsruimte is een dergelijke termijn van opzegging vaak ook overeengekomen.
Toch kan het voor de huurder van woonruimte soms ook van belang zijn om de overeenkomst te ontbinden: als de huurder schade heeft geleden door het tekortschieten van de verhuurder, dan kan hij op grond van de ontbindingsactie zowel de huurovereenkomst beëindigen als zijn schade van de verhuurder vorderen. Ik adviseer de overeenkomst altijd primair te ontbinden en subsidiair op te zeggen met voorbehoud op schadevergoeding. Lukt de ontbindingsactie niet, dan is de overeenkomst in ieder geval opgezegd met inachtneming van de normale termijn van opzegging.

De positie van het huurrecht in het wettelijke systeem

Het burgerlijk recht is in 9 wetboeken opgenomen en heeft een gelaagde structuur. Per rechtsgebied zijn eerst algemene regels opgenomen en vervolgens meer specifieke regels.De indeling van de rechtsgebieden per boek is als volgt:

1. Personen- en familierecht;

2. Rechtspersonen (Nederlands rechtspersonenrecht);

3. Vermogensrecht in het algemeen;

4. Erfrecht;

5. Zakelijke rechten;

6. Algemeen gedeelte van het verbintenissenrecht;

7. Bijzondere overeenkomsten;

7A. Bijzondere overeenkomsten; vervolg;

8. Verkeersmiddelen en vervoer;

10. Internationaal Privaatrecht.

Rechtsgronden die beschikbaar zijn ten behoeve van de ontbindingsactie

  • Ontbinding op grond van artikel artikel 7:210 BW (bijzondere buitengerechtelijke ontbinding);

De algemene grond voor ontbinding van een overeenkomst

In dit onderdeel wordt de ontbinding van overeenkomsten in het algemeen en de ontbinding van huurovereenkomsten in het bijzonder behandeld. Een huurovereenkomst is een (benoemde) wederkerige overeenkomst , waarop de algemene regeling van het overeenkomstenrecht van toepassing is. In artikel 7:205 BW komt tot uitdrukking dat de bepalingen van het huurrecht de rechten en de vordering van de huurder uit andere hoofde intact laat. Dit artikel slaat dus een brug naar de vorderingen die op grond van het algemene overeenkomsten recht mogelijk zijn. Artikel 7:205 BW is van regelend recht verklaard. Van deze bepaling kan dus worden afgeweken. Er wordt regelmatig van de algemene regels van het overeenkomstenrecht afgeweken. Denk bijvoorbeeld aan de bedingen die verrekening en opschorting van huur in de algemene voorwaarden behorende bij huurovereenkomsten uitsluit. De huurder die met dergelijke bedingen wordt geconfronteerd doet er goed aan om te onderzoeken op dergelijke bedingen vernietigbaar zijn of grond van de artikel 6:236 BW of artikel 6:237 BW.

De toestand van verzuim

  • het overschrijden van een fatale termijn waarop de prestatie moet worden geleverd (de bruidsjurk voor de trouwdag, oplevering van het gehuurde uiterlijk bij aanvang van de overeenkomst en betaling van de huur op het overeengekomen tijdstip; dit volgt uit artikel 6:83 sub a BW;
  • onrechtmatig handelen (zie artikel 6:83 sub b BW);
  • verbintenissen waarvan uitvoering blijvend onmogelijk is, of als de schuldenaar te kennen geeft zijn verplichtingen niet na te willen komen. Zie artikel 6:83 sub c BW. Te denken valt bijvoorbeeld aan het onderverhuren door de huurder van woonruimte in strijd met artikel 7:244 BW dan wel in strijd met contractuele bepalingen. De nakoming van een dergelijke verplichting kan weliswaar in de toekomst alsnog worden nagekomen, maar daarmee wordt de tekortkoming in het verleden niet ongedaan gemaakt, en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Volgens de kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 22 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:378 is de huurder die de woning in strijd met wettelijke dan wel contractuele bepalingen heeft onderverhuurd zonder ingebrekestelling van rechtswege in verzuim.

Beide mogelijkheden om in verzuim te geraken komen in dit hoofdstuk aan bod.

Op welke wijze raakt een schuldenaar in verzuim?

Ingebrekestelling

Algemene eisen aan de ontbindingsactie

Volgens artikel 6:265 BW kan een overeenkomst worden ontbonden als de schuldenaar tekortschiet in nakoming van deze overeenkomst en de tekortkoming ontbinding rechtvaardigt. Het uitgangspunt is dat schending van elk beding in de overeenkomst grond voor ontbinding op kan leveren. Het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 mei 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1814) geeft een voorbeeld van bijzondere omstandigheden, waardoor de huurder ondanks het feit dat hij meer dan vijf hennepplanten in zijn woning had, niet in strijd handelde met het goed huurderschap. De huurder had aangetoond dat hij de hennep niet bedrijfsmatig kweekte. De huurder was HIV-patiënt en had de cannabis nodig tegen bijwerkingen van noodzakelijke medicijnen en kon de aanschaf daarvan niet (langer) betalen. Er was verder geconstateerd dat de installatie in orde was en geen gevaar opleverde. Verder was er geen verbodsbepaling tegen het kweken van hennep in het huurcontract opgenomen. De huurder had daarom niet een specifieke bepaling van de huurovereenkomst overtreden. Dat had dus wel anders kunnen zijn als er wel een dergelijke bepaling in het huurcontract zou hebben gestaan. Gezien deze omstandigheden zou een beroep op de redelijkheid en billijkheid wellicht deze bepaling kunnen ontkrachten.

De huurder werd ook niet strafrechtelijk vervolgd. Verder was geconcludeerd dat de huurder geen andere middelen had om voldoende goed werkende cannabis tot zijn beschikking te hebben. Een aanzuigende werking van criminaliteit was niet te verwachten, omdat de huurder alle cannabis van de teelt zelf gebruikt. Gezien de specifieke en unieke omstandigheden zou er geen precedentwerking van deze uit hoeven te gaan. Het hof was aldus van mening dat ontbinding wegens de “tenzij bepaling” (de bijzondere aard van de tekortkoming) niet mogelijk was. Door de werking van deze “tenzij bepaling”had de huurder zich wel als goed huurder gedragen.

De wet heeft een rem ingebouwd inhoudende dat ontbinding alleen aan de orde is als de ernst van de tekortkoming dit rechtvaardigt. Concreet betekent dit dat op grond van ondergeschikte tekortkomingen een overeenkomst niet kan worden ontbonden. Dit heeft ook te maken met de eis dat een ingestelde vordering in verhouding moet staan tot de gemaakte inbreuk in de gemaakte afspraken (eis van proportionaliteit). De huurder zal moeten stellen en bewijzen dat het verzuim niet voldoende ernstig is om de ontbinding te realiseren. De rechter mag zelf niet uitgaan van deze uitzondering. De rechter mag deze uitzondering alleen toepassen als de huurder daar beroep op heeft gedaan (HR 27 november 1998, NJ 1999/197 (De Bruin/Meiling). De Hoge Raad heeft zich in haar arrest van 28 september 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810) moeten buigen over de vraag of er aan een ontbinding van een huurovereenkomst van een sociale huurwoning zwaardere eisen gesteld dienen te worden vanwege de schaarste van deze woning. In dit uiterst leerzame arrest legt de Hoge Raad de “tenzij beperking” in artikel 6:265 BW uit.

De Hoge Raad verwijst in dit arrest naar de wetsgeschiedenis en jurisprudentie waaruit blijkt dat een rechter een ontbinding kan weigeren op grond dat de wanprestatie van te geringe betekenis is. De bijzondere aard van een bepaalde tekortkoming en de uitzonderlijk ingrijpende gevolgen van een concrete ontbinding zijn bovendien factoren die kunnen meewerken tot het oordeel dat de tekortkoming de ontbinding niet kan rechtvaardigen. Hierbij dient de rechter zich er wel bewust van te blijven dat vooral de gevallen vrij zeldzaam zijn, waarin de bijzondere aard van de tekortkoming of de buitengewoon ingrijpende gevolgen van een ontbinding de doorslag geven tot een uitsluiting van de ontbinding. Daarbij moet meewegen dat het voor de rechtszekerheid van groot belang is dat verklaringen tot ontbinding niet te spoedig nietig worden verklaard. Het is aan de schuldenaar te bewijzen om de omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen die zien op toepassing van de tenzij-bepaling (zie ook HR 22 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA4122, NJ 2007/343, rov. 5.2 ([A]/Tycho). In het verweer van de schuldenaar kan besloten liggen dat de tekortkoming gelet op de omstandigheden van het geval niet de gehele of gedeeltelijke ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Dat bij beantwoording van de vraag of de ontbinding gerechtvaardigd is, alle omstandigheden van het geval van belang kunnen zijn, brengt ook mee dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, kan worden toegekend. Het is van belang op te merken dat de rechter – in het geval er sprake is van een verstekzaak – ambtshalve zal moeten beoordelen of de tekortkoming, gelet op de omstandigheden van het geval, waaronder het concrete belang van de huurder, van voldoende gewicht is om de overeenkomst te ontbinden.  Dus ook als er geen uitdrukkelijk beroep op de “tenzij regel” wordt gedaan, zal de rechter toch bij haar beslissing rekening moeten houden met alle omstandigheden die haar bekend zijn om zo een afweging te maken of de ontbinding gerechtvaardigd is.

Zo kan ten gunste van de schuldenaar bijvoorbeeld rekening worden gehouden met het feit dat hij na het intreden van zijn verzuim de achterstallige bedragen alsnog heeft betaald (Gallas/Mozes en Oskam; Lensink/Van Koppenhagen), met de aard van de desbetreffende overeenkomst (Mol/Meijer), met de aard en betekenis van het beding in de naleving waarvan de schuldenaar is tekortgeschoten (Twickler/R., rov. 3.4.2), of met de omstandigheid dat de schuldenaar zich niet bewust was van de tekortkoming (aldus met betrekking tot de huur van woonruimte: HR 3 april 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH0762, NJ 2009/319, rov. 3.7 (WonenBreburg/[B]) en HR 29 mei 2009, ECLI:NL:HR:2009:BH2952, NJ 2009/244, rov. 3.4.3-3.4.4 ([D]/De Alliantie)). Als er een deel van het gehuurde als hennepkwekerij wordt gebruikt, dan kan dit de huurder worden toegerekend wegens het onvoldoende toezicht houden tot het gehuurde. Van dit gebruik had de huurder zich bewust moeten zijn, althans dit gebruik kan de huurder worden toegerekend, wat kan leiden tot huurbeëindiging  (Rechtbank Oost-Brabant, locatie ‘s-Hertogenbosch, kort geding, vonnis 28 november 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:5908).

De Hoge Raad is van oordeel, dat gelet op het voorgaande betreffende de “tenzij-bepaling”, ten aanzien van de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van sociale woonruimte geen behoefte aan bijzondere regels bestaat.

Enige voorbeelden waarbij ontbinding van de overeenkomst niet mogelijk is wegens een tekortkoming van ondergeschikte betekenis:

  • een kapot keukenkastje (herstelkosten € 300,-) van een nieuwe geleverde keuken van €10.000 (afdwingen van herstel van het kastje (of schadevergoeding) is dan de juiste actie);
  • een kapotte dynamo (herstelkosten € 600,-) van een nieuwe auto van € 16.000,- (afdwingen van herstel van de dynamo (of schadevergoeding) is dan de juiste actie);
  • een huurachterstand van één maand (tenzij er sprake is van herhaaldelijk tekortschieten);
  • gebruik door een logee van een woning als adres voor de prostitutie gedurende ongeveer 10 dagen zonder dat de huurder van deze werkzaamheden op de hoogte was dan wel toestemming had gegeven de woning voor dit doel te gebruiken (zie het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 24 februari 2012 LJN: BW9349,sector kanton Rechtbank Rotterdam, 1279531 ).

De wettelijke vereisten voor ontbinding in het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte

Volgens artikel 6:265 BW kan een overeenkomst door een schriftelijke verklaring door één van de partijen en dus zonder rechterlijke inmenging worden beëindigd door de ontbindende verklaring. Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens toerekenbaar tekortschieten van de huurder uitgesloten, behoudens de in artikel 7:231 lid 1 BW genoemde uitzonderingen. Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder wegens wanprestatie door de verhuurder is op grond van artikel 7:231 lid 1 BW jo artikel 6:265 BW wel mogelijk. Het huurrecht voor woon- en bedrijfsruimte wijkt hier ten aanzien van de verhuurder uitdrukkelijk af van de algemene regeling van ontbinding van overeenkomsten. Een uitzondering wordt gevormd door de regeling van artikel 7:210 BW ( er is sprake van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is). Afgezien van de genoemde uitzondering van artikel 7:210 BW, is ontbinding van een huurovereenkomst door de rechter dus dwingend rechtelijk voorgeschreven ( zie artikel 7:231 lid 1 BW).

In de praktijk wordt een huurovereenkomst voornamelijk door de verhuurder ontbonden op grond van de algemene ontbindingsgrond als genoemd in artikel artikel 6:265 BW en niet op grond van het feit dat van de verhuurder niet kan worden verwacht dat hij de gebreken herstelt (artikel 7:210 BW jo artikel 7:206 BW ). Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de huurder op grond van artikel 7:231 lid 1 BW komt vrijwel niet voor.
Voor een huurder is een ontbindingsactie bijzonder riskant als gekozen wordt voor de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding. Mocht de huurder de overeenkomst ten onrechte buitengerechtelijk hebben ontbonden en ontruimd, dan zal een rechter op vordering van de verhuurder (bijvoorbeeld een vordering tot betaling van de onbetaald gebleven huur) kunnen constateren dat de ontbinding van de huurder ten onrechte is voorgesteld en de huurder alsnog houden aan de betalingsverplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst. Als de huurder is genoodzaakt om de overeenkomst te ontbinden op grond van het tekortschieten van de verhuurder, dan is het verstandig om na de buitengerechtelijke ontbinding een procedure te starten, waarin de rechter wordt verzocht een verklaring voor recht te geven dat de ontbinding terecht is ingeroepen. Het is immers ter voorkoming van onplezierige verrassingen van belang de rechter te laten toetsen dat de tekortkoming van de nalatige partij ontbinding rechtvaardigt.

De ontbinding van een overeenkomst afgewogen tegenover opzegging van de overeenkomst

Door de huurovereenkomst te ontbinden kan de verhuurder de huurovereenkomst door inschakeling van de rechter laten eindigen zonder de opzeggingstermijnen (minimaal 3, maximaal 6 maanden voor woonruimte en veelal één jaar voor bedrijfsruimte) in acht te nemen.
In de praktijk zal dit voor de termijn van ontruiming niet zo veel verschil maken als er door de huurder verweer wordt gevoerd. Als er geen verweer wordt gevoerd en de vordering wordt bij verstek toegewezen, dan kan het de vordering tot ontbinding van een overeenkomst ten opzichte van het beëindigen van een overeenkomst in het kader van een opzegging wel veel tijdwinst opleveren. Een procedure kan immers acht dagen na het uitbrengen van de dagvaarding op de rol worden geplaatst, waarna de eerste zittingsdag op die achtste dag plaats kan vinden. Mocht de gedaagde partij verstek laten gaan, dan wordt de vordering doorgaans toegewezen, tenzij de vordering de rechter ongegrond of onrechtmatig voorkomt.

De terme de grâce
Als de huurder de huurachterstand erkent en mogelijkheden ziet om de huurachterstand binnen een maand na het uitspreken van het vonnis in te lopen, dan doet hij er verstandig aan de rechter te verzoeken hem alsnog die mogelijkheid tot nakoming van zijn verplichtingen te gunnen. De rechter heeft in het kader van de opzegging (artikel 7:274 lid 6 BW) en/of ontbinding van de overeenkomst nog officieel de mogelijkheid om de huurder een terme de grâce van een maand te geven om zijn verplichtingen alsnog na te komen. Deze mogelijkheid heeft de rechter bij het verzoek om ontbinding van de overeenkomst op grond van artikel 7:280 BW. De redactie van het artikel (kan de rechter de huurder een termijn van ten hoogste een maand toestaan) geeft aan dat er sprake is van een keuzemogelijkheid van de rechter om hier ten gunste van de huurder gebruik van te maken. Het lijkt mij wel verstandig dat de huurder de rechter vraagt terme de grâce toe te passen als hij daarvan gebruik wenst te maken. De rechter is immers niet verplicht deze regel toe te passen. Mocht de huurder van deze mogelijkheid gebruik willen maken, dan is het dus verstandig de rechter hiervan op de hoogte te brengen. De rechter zal dan bij afwijzing van dit verzoek te kennen moeten geven waarom van deze mogelijkheid geen gebruik wordt gemaakt.

Bij toepassing van artikel 7:280 BW geeft de rechter te kennen de vordering (tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde) toe te wijzen, tenzij de huurder binnen de gestelde termijn van maximaal een maand aan zijn verplichtingen voldoet.
Het gaat hier om een fatale termijn. De terme de grâce vangt aan op de dag van de uitspraak, of op een in het vonnis aangeduide dag. De rechter heeft beleidsvrijheid om hier een keuze in te maken. Mocht de huurder niet voldoen aan zijn verplichtingen binnen de gestelde termijn, dan is de huurovereenkomst dus alsnog ontbonden ook al heeft de huurder na deze termijn de verplichting alsnog voldaan.

Het hof te ‘s-Gravenhage bevestigt dit in haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV1677, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.096.025/01 . De huurder had in eerste aanleg verweer gevoerd, doch had niet binnen de door de rechter gestelde termijn betaald, omdat hij stelde het vonnis niet te hebben ontvangen. De huurder maakte in hoger beroep bezwaar tegen aanvang van de terme de grâce termijn vanaf datum vonnis. Het hof overwoog als volgt: Het verlenen van een ‘terme de grâce’ vormt geen executie van het vonnis, maar betreft een door de rechter geboden laatste kans aan de huurder om binnen een bepaalde (korte) termijn alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Nadere formele eisen worden hieraan niet gesteld. Het geven van deze laatste kans is overgelaten aan de discretionaire bevoegdheid van de kantonrechter, waarbij de kantonrechter ervan mag uitgaan dat een in het geding verschenen partij tijdig op de hoogte is, althans redelijkerwijs kan komen, van het vonnis, en waarbij de rechter in geval van tegenspraak de ingangsdatum van de ‘terme de grâce’ mag koppelen aan de vonnisdatum. Zelfs al zou het op 18 juli 2011 door de griffie verzonden vonnis de huurder niet hebben bereikt, dan nóg had van de huurder als verschenen procespartij gevergd mogen worden dat hij tijdig bij de griffie had geïnformeerd over het uitblijven van het vonnis.

De huurder zet na ontbinding het gebruik van het gehuurde voort. Ontstaat er een nieuwe huurovereenkomst?
Als de huurder vergeet gedurende een procedure beroep op een terme de grâce te doen en de ontbinding en de ontruiming is toegewezen, dan is het mogelijk dat het ontruimingsvonnis haar kracht verliest als de huurder na akkoord van de verhuurder de achterstand inloopt met handhaving van het gebruik van het gehuurde. Als partijen in het kader van de mogelijkheid tot ontruiming geen aanvullende afspraken maken, dan kan er door de werking van artikel 7:230 BW een nieuwe huurovereenkomst ontstaan als de verhuurder de huurder gebruik laat maken van het gehuurde nadat de mogelijkheid tot ontruiming van het gehuurde is ontstaan. Deze situatie doet zich voor als de verhuurder een ontruimingsvonnis heeft gehaald wegens het onbetaald blijven van de huur door de huurder, terwijl de huurder nadat de ontbinding is uitgesproken alsnog de huurachterstand voldoet en met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde mag blijven maken.Het voortgezet gebruik van het gehuurde na ontbinding van de overeenkomst hoeft niet tot een stilzwijgende verlenging van de huurovereenkomst te leiden als de verhuurder in de ontbindingsprocedure de rechter wel verzoekt de huurovereenkomst te ontbinden, maar de ontruiming afhankelijk te stellen van de afbetaling van de huurachterstand en betaling van de nieuwe vervallen huurtermijnen. Gedurende de afbetaling van de achterstand ontstaat er dan geen huurovereenkomst, maar ligt aan het gebruik van de woning een gebruiksovereenkomst ten grondslag. Advocaat-generaal Franx beschreef in zijn conclusie (nr. 6) van HR 7 november 1980 (NJ 1981/295 (Buntinx/Bijkerk), met noot PAS) deze mogelijkheid. Hij was in deze conclusie immers van mening dat “Het enkele gedogen van verdere bewoning tegen een periodieke betaling van een vergoeding in geld gedurende een jaar behoeft niet (…) noodzakelijkerwijze als huur te worden aangeduid.” Noot 59

Deze constructie kan niet alleen worden toegepast met huurachterstanden, maar ook met overlast. In het kader van ontbinding wegens overlast kan worden afgesproken dat de verhuurder na de ontbinding de huurder gebruik van de woning laat maken, doch dat van de mogelijkheid van ontruiming alleen gebruik gemaakt wordt als de huurder bijvoorbeeld binnen een jaar na ontbinding opnieuw overlast veroorzaakt.
Het is niet noodzakelijk dat met het gebruik van de woning na ontbinding van de overeenkomst al is voorzien in de procedure, die tot de ontbinding heeft geleid. De verhuurder kan de huurder na ontbinding van de overeenkomst ook een gebruiksovereenkomst aanbieden om de huurder nog een laatste mogelijkheid te bieden om ontruiming te voorkomen. In deze gebruiksovereenkomst worden dan expliciet de voorwaarden voor het verder gebruik overeengekomen en wordt expliciet vermeld dat met het voortgezet gebruik binnen een jaar na ontbinding van de overeenkomst (bijvoorbeeld bij overlast), of zolang de afbetaling van de huurschuld plaatsvindt, geen nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten.

Een voorbeeld van een dergelijke gebruiksovereenkomst, die na de ontbinding van de overeenkomst door partijen werd gesloten stond centraal in een procedure die voor het hof te ‘s-Hertogenbosch werd gevoerd. Het hof was in haar arrest van 5 februari 2013 ( ECLI:NL:GHSHE:2013:BZ0899 ) van mening dat een dergelijk overeengekomen gebruiksrecht tussen partijen van toepassing is en dat er door het voortgezet gebruik geen nieuwe huurovereenkomst is ontstaan. Juist door deze gebruiksovereenkomst met de huurder te sluiten wordt voorkomen dat artikel 7:230 BW in werking treedt. De verhuurder mocht aldus alsnog tot executie van het ontruimingsvonnis overgaan, omdat ontruiming van het gehuurde uitdrukkelijk was voorbehouden. Het hof verwees verder ook ter onderbouwing van haar standpunt naar de parlementaire geschiedenis.

Volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II, 1999-2000, 26 089, nr. 6, blz. 36) is deze constructie in verband met artikel 7:230 BW ook mogelijk. De minister gaf de volgende toelichting bij deze regeling: “De bepaling belet niet dat een huurder na ontbinding van de huurovereenkomst nog enige tijd het gebruik van het gehuurde behoudt met het vonnis als stok achter de deur dat hij zich aan het vonnis houdt. Dit is een ander geval dan dat de huurder het gebruik van het gehuurde behoudt ‘met goedvinden van de verhuurder’. Het gedogen van het voortgezet gebruik is hier immers in belangrijke mate gericht op het voorlopig niet ten uitvoer leggen van het vonnis waartoe de verhuurder zich evenwel het recht voorbehoudt. Pas indien de verhuurder zijn recht tot tenuitvoerlegging van het vonnis zou prijs geven of dit recht zou hebben verwerkt, doet zich de in artikel 230 bedoelde situatie voor.”

De kantonrechter te ‘s-Hertogenbosch laat in haar vonnis van 16 maart 2011 ( LJN: BP8058, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 740186 ) uitdrukkelijk de mogelijkheid open om na ontbinding van de overeenkomst een gebruiksovereenkomst te sluiten te sluiten zoals bedoeld in bovengenoemde zin.
De situatie die tot deze uitspraak heeft geleid, luidde als volgt. Na verkrijging van een ontruimingsvonnis kreeg de huurder van de deurwaarder die door de verhuurder was ingeschakeld te horen dat de ontruiming kon worden voorkomen door uiterlijk 14 juli 2010 om 12.00 uur een bedrag van € 1.992,72 aan de deurwaarder te betalen. Bij brief d.d. 13 juli 2010 bevestigt de raadsman van de huurder dat bij volledige betaling van genoemd bedrag de ontruiming niet zal doorgaan. De huurder heeft het bedrag tijdig betaald en er heeft geen ontruiming plaatsgevonden.
Omdat de huurder geen bijstandsuitkering ontving, ontstond in augustus 2010 een nieuwe huurachterstand. Ook over de maanden september, oktober en november is de huur onbetaald gebleven. De deurwaarder is uit hoofde van het eerder gewezen vonnis tot ontruiming overgegaan.

Naar de mening van de kantonrechter (zie rechtsoverweging 4.4 van dit vonnis) was deze ontruiming onrechtmatig. Door betaling van de huurachterstand en de toezegging door de verhuurder dat de huurder na volledige betaling van de achterstand gebruik van het gehuurde kon blijven maken, kon het ontruimingsvonnis d.d. 8 april 2010 na 15 juli 2010 (de datum van betaling) in beginsel niet meer regelmatig jegens de huurder ten uitvoer gelegd worden, aangezien de grond waarop het bevel tot ontruiming rustte (de ten tijde van het vonnis bestaande huurschuld) was komen te vervallen. Indien de huurder volledig heeft betaald en de verhuurder om die reden van ontruiming heeft afgezien, heeft het ontruimingsvonnis zijn kracht verloren. Dit had anders kunnen zijn indien in de brief van 8 juli 2010 (de brief waarin aan de huurder was toegezegd na betaling gebruik van het gehuurde te kunnen blijven maken) een uitdrukkelijk voorbehoud zou zijn gemaakt voor het geval na 15 juli 2010 weer een nieuwe huurachterstand zou ontstaan, doch een dergelijk voorbehoud was niet gemaakt.

De aanwezigheid van dit voorbehoud was een noodzakelijke voorwaarde om de ontruiming onrechtmatig te verklaren. Het inlopen van een betalingsachterstand is niet voldoende om een ontruiming het predicaat onrechtmatig te geven. De huurovereenkomst is immers door het vonnis ontbonden door de rechter. De huurder zit vanaf de datum van ontbinding zonder recht of titel in de woning en de vergoeding van verblijf in de woning vanaf de datum van ontbinding wordt daarom niet als huur, maar als schadevergoeding aangemerkt. Het kost nu eenmaal enige tijd om een ontruiming voor te bereiden. Pas op het moment dat duidelijk is dat de verhuurder na betaling van de huurachterstand akkoord is gegaan met continuering van het verblijf door de huurder in de woning, is er sprake van een nieuwe huurovereenkomst die voor onbepaalde tijd is aangegaan. Ik ben van mening dat verlenging van de overeenkomst op grond van artikel 7:230 BW niet zonder meer mogelijk is nu door de ontbinding ondubbelzinnig is gebleken dat van eenzelfde overeenkomst geen sprake kan zijn. Het lijkt mij daarom dat door ontbinding door de rechter van de eerdere overeenkomst en door akkoord door de verhuurder van het gebruik van de woning door dezelfde huurder op grond van voldoening aan de eisen van een huurovereenkomst op grond van artikel 7:201 BW een nieuwe huurovereenkomst ontstaat als ook in deze nieuwe situatie aan de essentialia wordt voldaan waaraan een huurovereenkomst dient te voldoen.
Deze nieuwe overeenkomst kan uitdrukkelijk worden aangeboden. Dit is vooral verstandig als er sprake is van een oud huurcontract en de verhuurder er belang bij heeft een nieuw contract onder andere voorwaarden aan te bieden. Als de verhuurder er geen belang bij heeft om een nieuw contract aan te bieden, dan kan de verhuurder de huurder ook schriftelijk mededelen de oude overeenkomst weer verbindend te verklaren, waarbij er wellicht aanvullende voorwaarden worden gesloten om herhaling te voorkomen. Zie in dezelfde zin: Huurrecht @ctueel 2015-08, Nieuwe huurovereenkomst of herleefde overeenkomst bij ‘2e kans’? Door mr P.G.A. van der Sanden.

Het is dus mogelijk dat een ontruiming achteraf onrechtmatig kan zijn als deze ontruiming vooruitlopend op een ontbindingsprocedure is uitgevoerd. De verhuurder kan dan schadeplichtig worden. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren als de verhuurder in een overlastkwestie een kort geding start, waarin vooruitlopend op een bodemprocedure ontruiming wordt gevorderd. Als de gevorderde ontruiming in het kort geding wordt toegewezen, dan kan de verhuurder het gehuurde laten ontruimen als het vonnis uitvoerbaar bij voorraad is verklaard. In een kort geding waarin uitspraak werd gedaan op 13 januari 2016 door de rechtbank Oost-Brabant ( ECLI:NL:RBOBR:2016:142 ) was er sprake van een verhuurder die in verband met een overlastsituatie in een ander kort geding ontruiming van het gehuurde had gevorderd. Nadat een ontruimingsvonnis was verkregen, had de verhuurder het gehuurde laten ontruimen. Vervolgens heeft de verhuurder het gehuurde verhuurd aan een andere huurder. De huurder was tegen dit vonnis in hoger beroep gekomen. In hoger beroep was het vonnis waarin de ontruiming was toegestaan alsnog afgewezen. De verhuurder had vervolgens de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden ex artikel 7:210 BW, omdat het gehuurde niet meer aan de huurder beschikbaar gesteld kon worden. Deze buitengerechtelijke ontbinding was mogelijk, omdat het gehuurde door de verhuring niet meer aan deze huurder beschikbaar gesteld kon worden. In onderhavige situatie werd de buitengerechtelijke ontbinding beoordeeld. De huurder had in deze procedure gevorderd om de gehuurde ruimte wederom aan haar beschikbaar te stellen. Voor een dergelijke ontbindingsactie is niet van belang dat de verhuurder zélf de situatie heeft veroorzaakt, waardoor het gehuurde niet beschikbaar gesteld kon worden. In deze procedure heeft de verhuurder erkend dat de ontruiming achteraf gezien onrechtmatig was. Het gehuurde kon echter niet meer aan huurder beschikbaar worden gesteld, omdat deze ruimte inmiddels weer aan een derde was verhuurd. Het oudste recht kon hier niet voorgaan, omdat de nieuwe huurder al van het gehuurde gebruik maakte. De buitengerechtelijke ontbinding was volgens de rechter terecht voorgesteld omdat het niet meer beschikbaar kunnen stellen van de woonruimte als gebrek werd gezien, dat door de verhuurder niet verholpen kon worden. Mr. Nieuwenhuijsen plaatst in zijn noot onder deze uitspraak in de WR 2016/112 terecht de vraag of het gebrek waarop de ontbinding was gebaseerd niet terug gedraaid kon worden. Er is immers niet gesteld dat de huurders een gunstig aanbod was gedaan om te verhuizen. Ik ben het met Nieuwenhuijsen eens dat hier door de rechter wél naar gekeken had moeten worden alvorens deze uitspraak te doen. Voor de goede orde merk ik nog op dat de huidige huurder van de woning alleen iets verweten hadden kunnen worden als de tweede huurder onrechtmatig handelen jegens de eerste zou kunnen worden verweten. Hiervan is niet snel sprake. De nieuwe huurders weten doorgaans niets van de voorgeschiedenis van de vorige bewoners.
In deze procedure kwam een schadevergoeding ex artikel 6:277 lid 1 BW jo artikel 7:210 lid 2 BW niet aan de orde. Ik ga ervan uit dat de huurder door de verhuurder nog schadeloos gesteld zal moeten worden wegens deze onrechtmatige ontruiming. Als schadevergoeding kan ook een vervangende woning worden gevorderd.

Buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst
In het onderdeel van dit hoofdstuk getiteld “mogelijkheid van (buitengerechtelijke) ontbinding door zowel huurder als verhuurder” wordt uitgebreid ingegaan op de mogelijkheid van buitengerechtelijke ontbinding bij de aanwezigheid van een ernstig gebrek aan het gehuurde (punt A van onderstaande tweedeling).

In drie gevallen is het wel mogelijk buitengerechtelijk te ontbinden:
A. Indien er sprake is van een gebrek aan het gehuurde dat de verhuurder ingevolge artikel 7:206 BW niet verplicht is te verhelpen en dat zodanig ernstig is dat het gebruik ervan door de huurder geheel onmogelijk is (artikel 7:210 BW jo artikel 7:206 BW). In dat geval zijn zowel de huurder als de verhuurder bevoegd buitengerechtelijk te ontbinden;
B. In het geval van artikel 7:231 BW lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden;
C. In het geval van artikel 7:231 lid 1 BW kan de huurder buitengerechtelijk ontbinden door toerekenbaar tekortschieten van de verhuurder (besproken onder het onderdeel van dit hoofdstuk: “algemene eisen aan de ontbindingsactie”.

Aanvang van de huurovereenkomst – inleiding

In dit hoofdstuk wordt besproken waar het huurrecht in de wet is geregeld. In het kader van de wettelijke regeling van het huurrecht wordt ingegaan op de gelaagde structuur van de wet en het belang daarvan voor het huurrecht.

Voorts komt aan de orde welke algemene regels van het overeenkomstenrecht op het huurrecht van toepassing zijn en wordt ingegaan op de eisen die de wet stelt aan een overeenkomst om als zodanig aangemerkt te worden. Nadat de eisen duidelijk zijn gemaakt die aan een overeenkomst worden gesteld, wordt nader ingegaan op de specifieke voorwaarden die aan een huurovereenkomst ten grondslag liggen.In dit hoofdstuk wordt eveneens de gebruiksovereenkomst behandeld. In dit onderdeel wordt duidelijk gemaakt dat betaling van vergoeding voor gebruik van de onroerende zaak een essentieel onderdeel uitmaakt van de voorwaarden van een huurovereenkomst, terwijl daarentegen betaling van een gebruiksvergoeding voor het gebruik van de onroerende zaak uitdrukkelijk geen voorwaarde mag zijn in het kader van het sluiten van een gebruiksovereenkomst.