FAQ bedrijfsruimte

FAQ Bedrijfsruimte – Indeplaatsstelling – Voorwaarde en last

Kan de rechter aan de indeplaatsstelling een voorwaarde op last opleggen ?

De rechter kan op grond van artikel 7:307 lid 3 BW een voorwaarde of last opleggen aan de indeplaatsstelling.

Wat zijn voorbeelden van een voorwaarde of last?

Het verkrijgen van overheidsvergunningen, eisen ter zake van de kwaliteit van de verbouwing, en het uitsluiten van aansprakelijkheid jegens de verhuurder wegens gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen, herstel in oude staat, het stellen van een waarborgsom, voorwaarden ter voorkoming van overlast, aard en kwaliteit van te gebruiken materialen, het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw, het voldoen aan (bouw)technische voorschriften van de overheid, het verleggen van het onderhoud van de verandering naar de huurder, aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen, het afsluiten van een verzekering, het verleggen van de belastingdruk en de aansprakelijkheid.

FAQ Bedrijfsruimte – Indeplaatsstelling – Voorlopige voorziening

Kan de huurder bijwijzen van voorlopige voorziening een vordering (tot indeplaatsstelling) instellen?

De huurder kan bijwijze van voorlopige voorziening een vordering instellen dat de verhuurder moet gedogen dat de aspirant huurder alvast gebruik van het gehuurde maakt in afwachting van de uitspraak op de vordering tot verlening van de machtiging tot indeplaatsstelling. Een dergelijke vordering komt alleen voor toewijzing in aanmerking als hoogst waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure de gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen.
De machtiging zelf kan door het onomkeerbare karakter niet in kortgeding worden toegewezen.

Welk risico loopt de huurder ?

Ook hierbij loopt de huurder het risico dat hij bij afwijzing van de vordering van machtiging tot indeplaatsstelling achteraf gezien de aspirant huurder ten onrechte in het gehuurde heeft toegelaten. De huurder loopt dan ook het risico op een ontbindingsactie.

FAQ Bedrijfsruimte – Indeplaatsstelling – Consequentie voor de huurovereenkomst

Loopt de huurovereenkomst door de indeplaatsstelling ongewijzigd door?

Ja, als er een indeplaatsstelling is overeengekomen, dan wordt de termijn van de oude huurder opgeteld bij die van de nieuwe huurder. Dit betekent dat als de oude huurder bijvoorbeeld al acht jaar van het gehuurde gebruik heeft gemaakt, de nieuwe huurder nog maar twee jaar volledige huurbescherming geniet (tot dat er een huurperiode van tien jaar is verstreken). De oorspronkelijke overeenkomst loopt dus gewoon door.

Kan de verhuurder de huurovereenkomst met inachtneming van de opzegtermijnen opzeggen?

Ja, de verhuurder is dus in principe gerechtigd de huurovereenkomst tussen haar en de nieuwe huurder met inachtneming van de termijnen van opzegging op te zeggen. Als de verhuurder ten tijde van de indeplaatsstelling een voornemen had om de huur op te zeggen, dan hoeft deze de nieuwe huurder daarvan niet op de hoogte te brengen.

Welke positie heeft de nieuwe huurder ten aanzien van onderhoudsverplichtingen ?

Alle lopende onderhoudsverplichtingen gaan ook op de nieuwe huurder over. Een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud kan niet eenzijdige door de nieuwe huurder worden gewijzigd. De nieuwe huurder doet er dus verstandig aan zich te vergewissen welke verplichtingen hieromtrent nog ten laste van de oude huurder lagen. In de koopovereenkomst van de onderneming kunnen deze verplichtingen dan in de koopprijs worden verdisconteerd. Als men de onderhoudssituaties in de contractuele afspraken vergeet mee te nemen, dan zullen deze kosten voor rekening van de huurder komen.

Welke andere verplichtingen gaan over op de nieuwe huurder?

Door de indeplaatsstelling gaan andere verplichtingen ook op de nieuwe huurder over zoals een bestemmingsbepaling (het gehuurde mag alleen worden gebruikt als..), een afname verplichting (bijvoorbeeld de huurder moet de kaasproducten van de verhuurder afnemen). Tevens gaat een recht van eerste koop en een voorkeursrecht over op de nieuwe huurder.

Welk recht gaat verloren door de indeplaatsstelling?

Gezien het feit dat artikel 6:159 BW op deze regeling van toepassing is gaan de rechten uit borgtocht door het gestelde in artikel 6:157 lid 2 BW teniet, tenzij de borg vóór effectuering van de indeplaatsstelling met de handhaving van de borgstelling heeft ingestemd.

FAQ Bedrijfsruimte – Indeplaatsstelling – De aspirant huurder moet voldoende waarborgen bieden voor nakoming van de overeenkomst

Welke verplichtingen uit de overeenkomst moet de aspirant huurder na kunnen komen?

Het gaat er om dat de huurder de volledige huurovereenkomst en ( bestemmingsbepaling, afnameverplichting, etc) niet alleen de kernbedingen van de overeenkomst na kan komen. Deze zekerheden moeten bestaan op het moment dat de rechter beslist.

Moeten deze zekerheden bestaan op het moment dat om toestemming wordt verzocht ?

Deze zekerheden hoeven niet te bestaan op het moment dat het verzoek om toestemming werd gedaan.

Aan welke waarborgen moet concreet worden gedacht?

Hierbij moet worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer. De huurder moet voldoende kredietwaardig zijn. Een starter kan bij de verhuurder terechte bezwaren oproepen. Een bankgarantie, een borgstelling of een last kan de verhuurder in een dergelijk geval over de streep helpen. De in de huurovereenkomst genoemde garantie kan door een last met aanvullende zekerheden worden aangevuld.
De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken bij het handelsregister had gedeponeerd rechtvaardigde twijfel ten aanzien van de vraag of deze huurder voldoende waarborg biedt voor een goede bedrijfsvoering. De rechter kan onder omstandigheden hier niet doorslaggevend belang aan toekennen. De rechter kan een antecedentenonderzoek bevelen. De rechter behoeft hier niet toe over te gaan. De rechter zal hier ook omzichtig om moeten gaan, omdat het niet fair zal zijn om iemand het stempel “eens een crimineel altijd een crimineel” op te plakken.

Wat is de achtergrond voor de eis van deze waarborgen ?

De verhuurder die met gedwongen vervanging van de huurder te maken krijgt, hoeft geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden.

Mag de verhuurder op grond van intuïtie de aspirant huurder afwijzen ?

Bedacht moet bovendien worden dat de verhuurder op grond van een “onderbuik” gevoel mag stellen dat de kandidaat-huurder in de toekomst niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen en dat de huurder aan dient te tonen dat de bezwaren onterecht zijn. de verhuurder kan dus niet worden verplicht zijn stellingen te onderbouwen.

FAQ Bedrijfsruimte – Indeplaatsstelling – Zwaarwichtig belang

Wie beoordeelt of er sprake van zwaarwichtig belang is ?

De afweging of er sprake van een zwaarwegend belang is voorbehouden aan feiten rechter. Deze rechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.
De rechter kan in zijn boordeling betrekken of de overdracht van en bedrijf gewoon financieel belang is, of dat het echt noodzakelijk is.

Waarom vindt de wet zwaarwichtig belang noodzakelijk?

De kern van deze eis van de aanwezigheid van zwaarwichtig belang is gelegen in het feit dat de verhuurder een ander die met wie hij geen zaken heeft gedaan krijgt opgedrongen, zodat er voor de huurder wel veel belangen bij de indeplaatsstelling betrokken moeten zijn. Er is geen reden om de wil van de verhuurder terzijde te zetten als de huurder zijn bedrijf ook over kan doen aan een kandidaat die de voorkeur van de verhuurder heeft.

Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Als de verhuurder geen andere argumenten tegen de opvolgend huurder kan verzinnen dan dat hij deze liever zelf zou hebben uitgekozen, dan zal het belang van de huurder doorgaans zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.

Voorbeelden van zwaarwichtig belang ?

 

1. De inbreng van een onderneming in een vennootschap kan een zwaarwichtig belang vormen;
2. Als zwaarwichtig belang wordt ook gezien als de huurder de exploitatie van het bedrijf niet meer kan combineren met zijn privéleven en een opvolger heeft gevonden die voor het bedrijf een aanzienlijke prijs wenst te betalen;
3. Zwaarwichtig belang kan er ook in gelegen zijn dat de huurder zijn bedrijf verkoopt om een ander bedrijf te exploiteren;
Wanneer komt een belangenafweging aan de orde?

De rechter komt toe aan een belangenafweging als vast is komen te staan dat er sprake van een zwaarwichtig belang bij de verhuurder.

Wat wordt bedoeld dat de rechter naar omstandigheden van het geval beslist?

De vordering kan door de rechter alleen worden toegewezen als hij heeft vastgesteld dat de huurder een voldoende zwaarwichtig belang heeft en de huurder voldoende waarborgen biedt. De rechter kan de vordering echter niet toewijzen als niet wordt voldaan aan deze concrete voorwaarden als vermeld in 7:307 lid 2 BW. Als wordt voldaan aan de eisen van genoemd artikel, dan kan de rechter dus naar omstandigheden van het geval beslissen of de vordering toegewezen wordt. De rechter komt dus pas aan die afweging van belangen toe als is voldaan aan het gestelde van dit artikel en als dus vast komt te staan dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling heeft.

Wordt het belang van de aspirant huurder in de afweging betrokken ?

Het gaat hier om het belang van de huurder en niet om het belang van degene die de huurder in zijn plaats wenst te stellen. Dit geldt ook als degene die de huurder in de plaats wenst te stellen onderhuurder is. De rechter kan uiteraard bij beoordeling van de omstandigheden van het geval de belangen van de onderhuurder bij zijn afweging betrekken.

Met welke concrete omstandigheden houdt de rechter rekening ?

Niet alleen financiële belangen spelen bij de belangenafweging een rol, maar alle omstandigheden van het geval dienen bij de belangenafweging te worden betrokken.
Als de huurder er van meet af aan van op de hoogte was (ook toen van indeplaatsstelling nog geen sprake was) dat de verhuurder tegen een bepaalde derde ernstig bezwaren had, zal de huurder die deze derde als kandidaat huurder aandraagt er rekening mee moeten houden dat onder deze omstandigheden de indeplaatsstelling kan worden afgewezen op grond van geschetste omstandigheden. Dus ook emotionele belangen kunnen een rol spelen.
Een belang van de verhuurder kan bijvoorbeeld zijn gelegen in het ontwikkelen van nieuwe activiteiten in een winkelcentrum. Als de huurder een kandidaat aandraagt, die niet kan bijdragen aan het ontwikkelen van nieuwe impulsen voor dit winkelcentrum, dan kan dit een reden zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.
De rechter kan ook de belangen van de verhuurder voor een evenwichtige brancheverdeling in een wi