FAQ Bedrijfsruimte – De opzegging – Dringend eigen gebruik

Wanneer kan deze opzeggingsgrond voor het eerst worden ingeroepen?

Na verloop van de eerste periode (van vijf jaar). De verhuurder moet dan uiteraard al de huur hebben opgezegd met inachtneming van een termijn van één jaar.

Wat moet de verhuurder bewijzen c.q. aantonen als hij deze opzeggingsgrond wil inroepen?

• De verhuurder maakt aannemelijk dat hij, zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het verhuurde persoonlijk;
• In duurzaam gebruik wil nemen;
• Hij heeft daartoe het verhuurde dringend nodig;

Valt vervreemding van het gehuurde onder deze grond van opzegging ?

Onder duurzaam gebruik wordt niet begrepen vervreemding van de bedrijfsruimte, maar wel renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is.

Moet er na constatering van een de aanwezigheid van deze opzeggingsgrond een belangen afweging plaatsvinden ?

Na de constatering dat er door de verhuurder terecht een beroep op deze opzeggingsgrond wordt gedaan is er van een afweging van belangen geen plaats. Dit geldt ook als er sprake is van de opzegging in het kader van renovatie. Dit is voor woonruimte uitdrukkelijk anders geregeld.

De echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind worden met de verhuurder gelijkgesteld. Als aangetoond wordt dat deze personen het gehuurde in gebruik willen nemen, dan is de vordering toewijsbaar, ook als de verhuurder daarbij geen eigen belang heeft. Als de verhuurder bijvoorbeeld zijn vrouw gebruik van het gehuurde wenst te laten maken doet hij er goed aan om concrete plannen ten aanzien van dit gebruik voorhanden te hebben.

Renovatie en sloop valt ook onder een dringende reden.

Op welke wijze kan het afwezig zijn van de belangenafweging worden genuanceerd?

Door een beroep op de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:248 BW) en misbruik van bevoegdheid (artikel 3:13 BW) . Deze artikelen kunnen in de strijd worden geworpen als het buiten beschouwing laten van de afweging van belangen de huurder onevenredig benadeelt.

Moet het eigen gebruik bestaan in een activiteit die het zelfde is als de activiteit waarvoor de onroerende zaak is verhuurd?

De opzeggingsgrond “eigen gebruik”mag ook worden aangewend als het eigen gebruik een niet 7:290 BW bedrijfsactiviteit bevat. Hieronder valt bijvoorbeeld het gebruik van het gehuurde als woonruimte in plaats van bedrijfsruimte.

Dient voor het slagen van deze opzegging grond vervangende bedrijfsruimte aanwezig te zijn?

Verder is het voor het slagen van deze opzeggingsgrond niet van belang dat er vervangende bedrijfsruimte aanwezig is (dit is anders bij woningen: de opzegging dringend eigen gebruik bij woningen).

Geldt er een wachttijd van drie jaar na verkrijging van de eigendom van de onroerende zaken ?

De vordering in het kader van dringend eigen gebruik (waaronder ook renovatie valt) is niet toewijsbaar, indien de verhuurder de rechtsopvolger is van een vorige verhuurder en hij niet is diens echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind, en de opzegging is geschied binnen drie jaar nadat de rechtopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht. Onder pleegkind wordt verstaan degene die duurzaam als eigen kind is verzorgd en opgevoed. De wachttijd is opgenomen om te voorkomen dat de huurder plotseling met een nieuwe verhuurder wordt geconfronteerd (die al langer eigenaar van het gehuurde was), die voor de huurder nadelige plannen uit de “hoge hoed” tovert. De regeling geldt voor zowel rechtsopvolgers onder algemene – en bijzondere titel.

Wanneer geldt de wachttijd van drie jaar niet?

De echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind vallen niet onder deze beperking. De vrouw van de verhuurder die dus de verhuurde ruimte erft kan binnen de termijn van drie jaren gebruik van het gehuurde claimen door beroep op deze rechtsgrond te doen.
Ook als de rechtsopvolger het gehuurde heeft gekocht met het oog om met inachtneming van de wettelijke bepalingen de huur op te zeggen levert dit geen misbruik van recht of strijd met redelijkheid en billijkheid op.

In de tweede periode van vijf jaar geldt de wachttijd niet.

Moet de echtgenoot, geregistreerde partner, bloed- of aanverwant in de eerste graad of pleegkind het gehuurde zelf in gebruik nemen?

Ja. Artikel 7:296 BW spreekt over “persoonlijk in gebruik nemen”.

Moet de verhuurder voor inroepen van deze opzeggingsgrond al uitgewerkte plannen voorhanden hebben?

De Hoge Raad heeft in zijn beslissing van 7 mei 1993, NJ 1993, 402 (De Waard/Hallewas) gezegd dat voor dringend nodig hebben voor eigen gebruik niet is vereist dat de bedrijfsactiviteiten waarop de verhuurder het oog heeft reeds worden uitgeoefend of dat daartoe ‘enige concrete aanzet’ is gegeven. Er behoeft dan ook geen zekerheid te bestaan of de verhuurde bedrijfsruimte inderdaad voor die activiteiten ter beschikking zal komen. Anderzijds kan ook niet worden aangenomen dat alleen de aanwezige wil voldoende is om deze opzeggingsgrond te onderbouwen. Zonder aanwezigheid van concrete plannen (bijvoorbeeld een ondernemingsplan) lijkt het vrij moeilijk om de aanwezige wil tot uitdrukking te brengen. In dit verband lijkt het raadzaam om in een procedure tot beëindiging van een huurovereenkomst deze plannen ter onderbouwing van de vordering wel voorhanden te hebben.

Kan een rechtspersoon het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen ?

Een rechtspersoon kan het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen. Vereenzelviging van dochtermaatschappijen met de moeder maatschappij wordt niet snel aangenomen.

Kunnen de aandeelhouders van een rechtspersoon het gehuurde ook persoonlijk in gebruik nemen ?

Ook het persoonlijk gebruik door aandeelhouders van een vennootschap mogen niet met die vennootschap worden vereenzelvigd. Als de verhuurder zelf directeur en enig aandeelhouder van de beoogde gebruiker is, dan mag worden aangenomen dat met de opzegging het eigen belang wordt gediend.

Kan met persoonlijk gebruik ook worden bedoeld dat een medewerker in dienst wordt genomen?

Met persoonlijk in gebruik nemen is niet in strijd dat de verhuurder voor bepaalde activiteiten een medewerker in dienst zal nemen.

Is er sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een overeenkomst van onderhuur sluit?

Er is geen sprake van persoonlijk gebruik als de verhuurder een onderhuur overeenkomst met een onderhuurder wenst te sluiten.

Wie beoordeelt of er sprake is van duurzaam gebruik?

Óf er van duurzaam gebruik sprake is ligt aan de vrije beoordeling van de rechter. De rechter mag bij deze beoordeling of er van dringend gebruik sprake is als een van de omstandigheden de financiële omstandigheid van de verhuurder betrekken.
Toekomstige omstandigheden mogen voor beantwoording van de vraag of er van dringend eigen gebruik sprake is mogen meegewogen als deze omstandigheden zich redelijkerwijs binnen afzienbare tijd zullen voordoen.

Is de wil van de verhuurder voor marginale toetsing door de rechter vatbaar ?

De rechtspraak is niet eenduidig of de wil van de verhuurder voor toetsing vatbaar is. De ene rechter waagt zich wel aan, de andere niet. Het is wel duidelijk dat de opzegging wordt afgewezen als de wil tot persoonlijke ingebruikneming feitelijk onmogelijk is. De huurder die zich tegen de opzegging te weer stelt dient zich er dus allereerst van te vergewissen of de ingebruikneming wel mogelijk is. Als het onzeker mocht zijn of het gehuurde voor het “eigen gebruik” beschikbaar zou worden hoeft dit aan het goedkeuren van de opzegging door de rechter niet in de weg te staan.

Gelden bij renovatie van bedrijfsruimten dezelfde uitgangspunten als bij woningen?

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen. Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik”bij woonruimte dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

Kan van de wettelijke regeling omtrent renovatie worden afgeweken?

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

Kan een nieuwe eigenaar de huurovereenkomst ook binnen de wachttijd van drie jaar beëindigen in het kader van renovatie? <

Op grond van artikel 7:220 lid 4 BW kan een nieuwe eigenaar/verhuurder in het kader van renovatie de huurovereenkomst beëindigen binnen de in artikel 7:296 lid 2 BW genoemde wachttijd. Artikel 7:220 lid 4 BW noemt namelijk geen wachttijd. Als de huurder, ondanks de aanwezigheid van een redelijke voorstel, weigert mee te werken aan de renovatie, dan schiet hij tekort in nakoming in de verplichting die in artikel 7:213 BW staat vermeld (zich gedragen als een goed huurder) wat ook binnen drie jaar na eigendomsovergang tot ontbinding van de huurovereenkomst kan leiden. Hier wordt continuering van de huurovereenkomst tot uitgangspunt genomen, tenzij de huurder zich op een op onredelijke standpunten tegen de renovatie verzet.

 

FAQ overige bedrijfsruimte (kantoren en opslagruimte)

Is er sprake van huurbescherming?

Volgens de algemene regels kunnen deze huurovereenkomsten door opzegging eindigen zonder dat de huurder recht heeft op noemswaardige bescherming toekomt. De maximale bescherming die de huurder van een dergelijke huurovereenkomst heeft moet worden gebaseerd op de redelijk en billijkheid.

Is opzegging van deze soort overeenkomsten nodig?

Huurovereenkomsten met betrekking tot dit soort gehuurde die voor bepaalde tijd zijn aangegaan hoeven niet te worden opgezegd. Opzegging is wel noodzakelijk als deze overeenkomsten zijn verlengd.

Welke opzegtermijn moet worden toegepast?

Er moet worden opgezegd met een opzeggingstermijn van tenminste een maand. Partijen kunnen contractueel een andere termijn hebben afgesproken. Deze termijn mag niet korter luiden dan een maand.

Zijn er specifieke eisen aan de opzegging verbonden?

Er worden geen formele eisen aan deze opzegging worden gedaan. De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Zijn er specifieke eisen aan de ontruimingsaanzegging verbonden?

De enige eis die de wet stelt is dus dat de aanzegging van de ontruiming schriftelijk wordt gedaan.

Geldt een opzegging als een ontruimingsaanzegging?

De enkele huuropzegging geldt niet tevens als ontruimingsaanzegging. Dus de mededeling van de verhuurder dat de huur met een termijn van bijvoorbeeld twee maanden wordt opgezegd en eindigt tegen een bepaalde datum doet de verplichting tot ontruiming van de gehuurde ruimte niet starten.

Moet de opzegging bij de huurder bekend zijn gemaakt om effect te sorteren (ontvangsttheorie)?

Uitgangspunt is de in art. 3:37 BW neergelegde regel dat een verklaring, om haar werking te hebben, de geadresseerde moet hebben bereikt

Wat is de bewijspositie van de verhuurder die de opzegging heeft verstuurd?

Het is verstandig de huuropzegging en/of de aanzegging van de ontruiming per aangetekende post te versturen. In het geval de geadresseerde stelt dat de aangetekende brief hem niet heeft bereikt, zal de afzender dienen te bewijzen dat hij deze én aangetekend én naar het juiste adres heeft verzonden. Bovendien dient hij aannemelijk te maken dat de brief aan de geadresseerde is aangeboden op de wijze die daartoe ter plaatse van bestemming is voorgeschreven.

Wat wordt bedoeld met ontruimingsbescherming en voor welke periode geldt deze bescherming?

Gedurende de wettelijke ontruimingstermijn hoeft de huurder het gehuurde niet te ontruimen. De wet geeft de huurder namelijk ontruimingsbescherming over een wettelijke periode van twee maanden na het tijdstip waarop de ontruiming is aangezegd.

Welke uitzonderingen op de schorsing van de ontruimingsverplichting van de huurder kunnen worden genoemd?

– de huurder heeft zelf opgezegd;
– hij uitdrukkelijk in de beëindiging van de huurovereenkomst heeft toegestemd;
– hij veroordeeld is tot ontruiming wegens niet-nakoming van zijn verplichtingen.

Is een verlenging van de wettelijke ontruimingstermijn mogelijk?

De huurder behoeft het gehuurde na het verstrijken van de wettelijke ontruimingstermijn het gehuurde niet te ontruimen als hij voor het einde van de schorsingstermijn een verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn bij de rechtbank, kantonzaken,   heeft ingediend.

Welke formele vereisten bij het indienen van het verzoekschrift zijn van toepassing?

Het verzoekschrift moet bij de rechtbank, afdeling kantonzaken, in tweevoud worden ingediend als er sprake is van een verhuurder die is verenigd in één persoon. Als de verhuurder uit meerdere personen bestaat dan moet ieder van de verhuurder plus de rechter een exemplaar van het verzoekschrift ontvangen.

Is de vraag of een verlenging plaats zal vinden een kwestie van een afweging van belangen?

De rechter wijst het verzoek toe als hij van mening is dat de belangen van de huurder door de ontruiming ernstiger worden geschaad dan die van de verhuurder.

Hoe luidt de maximum termijn van verlenging door de rechter?

De verlenging kan door de rechter worden uitgesproken voor maximaal een jaar na het eindigen van de overeenkomst.

Kan de door de rechter verstrekte verlengingstermijn nogmaals worden verlengd en zo ja wat is de maximale verlengingstermijn?

De huurder kan verlenging van de ontruimingstermijn vragen als hem de eerste maal een jaar is toegekend. De termijn kan op verzoek van de huurder tweemaal worden verlengd telkens met maximaal een jaar.

De termijn van het verzoek tot verlenging van de ontruimingstermijn betreft een vervaltermijn. Wat voor gevolgen heeft dit?

Is het verzoek te laat ingediend, is de verzoeker niet ontvankelijk. Het definitieve uiterste ontruimingstijdstip is dan de laatste dag van de verlengingstermijn vastgesteld in de eerste c.q. tweede verlengingsbeschikking

Binnen welke termijn moet het verlengingsverzoek worden ingediend bij de rechter?

Het verzoek tot verlenging moet UITERLIJK EEN MAAND VOOR HET VERSTRIJKEN VAN DE DOOR DE RECHTER VASTGESTELDE SCHORSINGSTERMIJN WORDEN INGEDIEND.

Krijgt de verhuurder door afwijzing van het verzoek een ontruimingstitel?

Ja, indien de kantonrechter het (hernieuwde) verlengingsverzoek afwijst, stelt hij in de beschikking tevens het tijdstip van de ontruiming vast.

Welke vergoeding moet gedurende de verlengingsperiode worden betaald?

Als partijen het over een vergoeding gedurende de verlengingsperiode niet eens zijn, dan stelt de rechter een vergoeding vast op een, gezien het prijspeil ter plaatse, redelijk bedrag. Dit is dus geen huur, want door de opzegging eindigt de huurovereenkomst.

Is er hoger beroep tegen de beslissing van de rechter mogelijk?

Tegen een beslissing van de rechter is geen bezwaar (hoger beroep) mogelijk. Als er voorvragen zijn gesteld, dan is het wel mogelijk beroep in te stellen tegen de beslissing op die voorvragen  (bijvoorbeeld over de kwalificatie van de overeenkomst).

Is buitengerechtelijke ontbinding mogelijk?

Onder de huidige wet is buitengerechtelijke ontbinding door de verhuurder wegens wanprestatie van de huurder uitgesloten. Twee uitzonderingen:
a. art. 7:210 BW. (van verhuurder kan niet worden gevergd dat hij gehuurde in orde maakt;
b. In het geval van art. 7:231 lid 2 (strijd met openbare orde, wet Victor) kan de verhuurder buitengerechtelijk ontbinden.