FAQ | Woningruil

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-06-21 om 10:34:44

Kunnen huurders zonder toestemming van de verhuurder hun huurwoning ruilen?

Het is gebruikelijk dat de huurder eerst toestemming van de verhuurder vragen om woningruil te realiseren. Het is het beste om woningruil schriftelijk te verzoeken aan de verhuurder. Als de verhuurder geen toestemming voor de woningruil geeft, dan kan de huurder, die woningruil wenst te bewerkstelligen, de rechter op grond van artikel 7:270 BW verzoeken hem te machtigen om een ander in zijn plaats te stellen.

Aan welke voorwaarden moet de huurder voldoen om in het kader van woningruil in de plaats van de andere huurder te worden gesteld?

De huurder moet voldoende draagkrachtig zijn om de huur op te brengen;

  • Als er sprake is van een woning waar een huisvestigingsvergunning voor nodig is, dan dient de huidige huurder een dergelijke vergunning te overleggen ten behoeve van de voorgestelde huurder (in Amsterdam is bijna altijd een vergunning nodig;
  • Er moet sprake zijn van zwaarwegend belang (bijvoorbeeld de gezondheid van de huurder; de huurder kan geen trappen meer lopen)
  • Er moet sprake zijn van een afweging van belangen ten voordele van de huurder

Mag de woningruil al hebben plaatsgevonden voordat de machtiging wordt gevraagd?

Ja, dat is mogelijk. De vordering moet dan wel zo snel mogelijk (binnen een maand) bij de rechter worden gevraagd. De vordering kan ook als tegenvordering (eis in reconventie) worden ingediend tegenover een ontbindingsvordering door de verhuurder wegens onrechtmatige ingebruikgeving.

Welke juridische positie nemen beide huurders na de woningruil in?

Als de rechter het verzoek tot woningruil toewijst, dan worden de bestaande huurovereenkomsten voortgezet. De huurders treden in de rechten en de verplichtingen van de oude huurders. Dit kan tot gevolg hebben dat de nieuwe huurder gehouden is bij het einde van de huurovereenkomst de wijzigingen van de vorige huurder ongedaan moet maken.

Kan de verhuurder de huurprijs in het kader van woningruil verhogen?
De verhuurder kan de huurprijs op grond van de woningruil niet plotseling verhogen. Er is namelijk geen nieuwe overeenkomst gesloten. Bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst kan dit anders liggen, want dan geldt de contractsvrijheid van partijen. Er is dan eigenlijk geen sprake van woningruil in de zin van artikel 7:270 BW.

Mag de rechter aan de machtiging een bepaalde voorwaarde of last verbinden ?

Ja, de rechter kan bepalen dat de nieuwe huurder een bepaalde waarborgsom moet betalen. De rechter kan bijvoorbeeld ook bepalen dat de indeling van de woning niet mag worden aangepast.

FAQ – Waarborgsom woningen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:51:34

Mag de verhuurder bij aanvang van de huurovereenkomst betaling van een waarborgsom verlangen?
Ja, de verhuurder mag van de huurder bij aanvang van de huurovereenkomst een waarborgsom verlangen van maximaal driemaal de maandhuur. Een door de verhuurder boven het bedrag van driemaal de maand huur gevraagde waarborgsom kan door de huurder worden teruggevorderd.

Waartoe dient de waarborgsom?
De waarborgsom is bedoeld om schade aan het gehuurde bij het beëindigen van de huurovereenkomst te vergoeden als de huurder met herstel in gebreke mocht blijven. Verder mag de waarborgsom worden aangewend om alle openstaande vorderingen op grond van de huurovereenkomst te voldoen, mits partijen dit zijn overeengekomen.

Wanneer mag verrekening van de vordering van de verhuurder met de waarborgsom worden gerealiseerd?
In het algemeen bij het einde van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dus de waarborgsom niet gedurende de huurperiode opgebruiken en vervolgens de huurder verzoeken de waarborgsom aan te vullen. In de huurovereenkomst kunnen partijen hiervan afwijken en kunnen partijen dus overeenkomen dat de waarborgsom gedurende de huurperiode kan worden aangewend om (huur) achterstanden te verrekenen. Het komt dus voornamelijk aan op wat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst zijn overeengekomen.

Is er rente over de waarborgsom verschuldigd?

Nee, partijen kunnen dit wel overeenkomen.

FAQ – Wijzigingen aan gehuurde woonruimte

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:51:42

Mag het gehuurde zonder toestemming van de verhuurder worden gewijzigd?

De wet neemt als uitgangspunt dat de huurder het gehuurde gedurende de huurperiode zonder toestemming van de verhuurder niet mag wijzigen, tenzij er sprake is van veranderingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten kunnen worden ongedaan gemaakt en verwijderd.

Voor welke wijzigingen is toestemming van de verhuurder voorafgaande aan de wijzigingen noodzakelijk?

Voor wijzigingen die niet zonder noemenswaardige kosten ongedaan gemaakt kunnen worden.

Wat kan de huurder doen als het verzoek tot wijziging van het gehuurde wordt afgewezen?

De huurder heeft het recht om in plaats van toestemming van de verhuurder een rechtelijke machtiging te verlangen. Een machtiging moet voorafgaande aan de werkzaamheden worden gegeven. Ook voor het verkrijgen van een machtiging is het van belang dat de verhuurder niet al eerder de wijzigingen heeft aangebracht.

Wat zijn zwaarwichtige bezwaren op grond waarvan toestemming kan stranden?

Als zwaarwichtig bezwaar kan onder meer worden gezien als de constructie van het gehuurde door de verandering instabiel wordt, of dat de constructie de verandering niet kan dragen.

Kan aan de machtiging een voorwaarde of last worden verbonden?

De rechter in het kader van het zwaarwichtig belang van de verhuurder daarom op grond van artikel 7:215 lid 5 BW bevoegd om aan zijn toestemming een voorwaarde of last te verbinden

Wat is de wachttermijn voor dagvaarding in het kader van machtiging?

De huurder wordt geacht de verhuurder eerst (schriftelijke) om toestemming te verzoeken, voordat hij tot dagvaarden overgaat. Alleen in het geval de voorgenomen veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden en niet leiden tot waardedaling, moet de huurder vervolgens acht weken wachten, voordat hij tot dagvaarden kan overgaan

Wat zijn objectieve verbeteringen en welke consequenties heeft dit?

Uit de rechtspraak gewezen vóór de inwerkingtreding van het huidige artikel 7:215 BW valt af te leiden dat in het geval bij woonruimte een objectieve verbetering is aangebracht zonder voorafgaand toestemming aan de verhuurder te vragen, dit niet vaak leidt tot een verwijderingsplicht van de huurder. Het huidige recht lijkt niet geoorloofde veranderingen af te straffen. Als deze veranderingen een objectieve verbetering zijn lijkt het tegen de redelijkheid en billijkheid in te gaan als de huurder deze wijzigingen toch moet verwijderen. Dit geldt eens te meer als de huurder geen vergoeding voor zijn wijzigingen vraagt

Is het aanbrengen van een kleine verandering in de vorm van een schotelantenne aan de buitenzijde toegestaan?

Dit wordt veelal gezien als een eenvoudige verandering waar artikel 7:215 BW op doelt. Op grond van dit artikel kan de verhuurder de huurder verbieden deze wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde aan te brengen. Het contractuele verbod op het plaatsen van schotelantennes kan opzij worden gezet als er sprake is van strijd met het recht van vrije nieuwsgaring. Met de aanwezigheid van andere nieuwsbronnen zoals het Internet lijkt hij minder snel een beroep op gedaan te kunnen worden.

Moeten geoorloofde veranderingen ongedaan worden gemaakt?

Uit artikel 7:215 lid 1 BW volgt niet dat de geoorloofde veranderingen en toevoegingen, waarvoor geen toestemming van de verhuurder nodig is, weer ongedaan gemaakt moeten worden. De verhuurder kan dit wel als voorwaarden bij toestemming van het aanbrengen van een wijziging bedingen. De rechter kan ook deze voorwaarde opleggen, tenzij er sprake is van een objectieve verbetering.

Moet de verhuurder toestemming geven als gehuurde niet wordt beschadigd of in waarde daalt?

Ja, bij de verhuur van woonruimte kan een verhuurder worden verplicht de door de huurder aangebrachte wijzigingen te gedogen, indien de door de huurder gevraagde veranderingen de verhuurbaarheid niet schaden of het gehuurde niet in waarde doen dalen.

Kan het recht om aan de buitenzijde veranderingen aan te brengen worden beperkt?

Huurder en verhuurder kunnen over veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde van de regeling als verwoord in artikel 7:215 BW afwijken. Dit betekent dus concreet dat de verhuurder bepaalde wijzigingen aan de buitenzijde van het gehuurde kan verbieden.

FAQ – Schadevergoeding door gebreken aan het gehuurde

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:51:52

Is aansprakelijkheid van schade van de verhuurder mogelijk zonder ingebrekestelling?

De aansprakelijkheid voor schade aan het gehuurde als gevolg van het gebrek is mogelijk zonder dat er een ingebrekestelling is verstuurd.

Bestaat er een risico-aansprakelijkheid van de verhuurder voor gevolgschade?

De wetgever heeft de verhuurder voor zich voordoende toevalligheden niet aansprakelijk willen houden.
In de memorie van toelichting op dit wetsartikel wordt bevestigd dat het de bedoeling is geweest om plotseling opkomende schade aan het gehuurde te herstellen, maar geen verplichting om gevolgschade (van bijvoorbeeld een lek in het dak) in de vorm van schade aan bezittingen van de huurder te vergoeden. Dus geen risico-aansprakelijkheid.

Welke omstandigheden maken de verhuurder schadeplichtig?

De verhuurder kan voor de gevolgschade aansprakelijk zijn als de verhuurder voor het gebrek een verwijt kan worden gemaakt. Dit kan aan de orde komen als de verhuurder gebrekkig onderhoud heeft gepleegd, of het onderhoud niet correct uit heeft laten voeren en/of als de controle, zorg, etc ten aanzien van het gehuurde onvoldoende is geweest.

Is de verhuurder verplicht tot het uitvoeren van preventief onderhoud?

De verhuurder die:
· een gebrek kent en nalaat voor reparatie zorg te dragen en de verhuurder die het gebrek niet kent, maar door inachtneming van de mate van controle die van een goed verhuurder mag worden verwacht dit gebrek wel had kunnen kennen mag voor schadevergoeding voor de gevolgen van het gebrek aansprakelijk worden gehouden, ook als het een gebrek betreft dat bij het aangaan van de huur nog niet bestond. Een regel dat de verhuurder preventief onderhoud dient te verrichten bestaat niet.

FAQ – Renovatie woningen

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:51:58

Is er sprake van renovatie als de veranderingen geen invloed op het woongenot hebben?

Als de verhuurder veranderingen aan wenst te brengen, die geen enkele invloed op het woongenot heeft hoeft de verhuurder de huurder hiervoor geen toestemming te verlenen, want dan is er geen sprake van renovatie.

Wat zijn dringende werkzaamheden?

Onder dringende werkzaamheden wordt verstaan de werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen tot na het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld.

Moet de huurder dringende werkzaamheden aan het gehuurde toestaan?

Als er dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden moet de huurder toestaan dat de verhuurder deze werkzaamheden uitvoert.

Moet de huurder werkzaamheden ter verbetering van het gehuurde toestaan?

Dit moet de huurder toestaan als de werkzaamheden niet tot het einde van de huurovereenkomst kunnen worden uitgesteld en er van een redelijk voorstel sprake is. Of er sprake is van een redelijk voorstel is afhankelijk van de omstandigheden van het geval.

Wat houdt de gedoogplicht van de huurder in?

De gedoogplicht omvat naast daadwerkelijk het verrichten van de werkzaamheden ook de verplichting van de huurder om de verhuurder toegang tot het gehuurde te verlenen om de verhuurder gelegenheid te geven om op te nemen welke werkzaamheden uitgevoerd dienen te worden. Daarnaast kan het gedogen ook en actieve handeling van de huurder inhouden. Hiermee wordt meestal bedoeld dat de huurder het gehuurde in verband met deze werkzaamheden moet ontruimen.

Wat is de positie van de onderhuurder als deze werkzaamheden uitgevoerd moeten worden?

Deze regeling is ook voor de onderhuurders van zelfstandige woonruimte ontworpen. In de wet is geen verplichting voor de hoofdhuurder opgenomen om voor de belangen van zijn onderhuurder zorg te dragen. Het lijkt zinvol om de onderhuurder in een door de huurder gestarte procedure te voegen

Geldt er voor de huurder ook een gedoogplicht ten aanzien van werkzaamheden aan een naburig pand?

De huurder zal de verhuurder/eigenaar gelegenheid moeten geven om zijn verplichtingen ten aanzien van een eigenaar van een naburig erf na te komen als de eigenaar van dit erf door noodzakelijke werkzaamheden aan zijn pand het gehuurde moet gebruiken

Wat wordt bedoeld met een redelijk voorstel?

Uitgangspunt van de regeling is dat de verhuurder aan de huurder een schriftelijk en een redelijk voorstel dient te doen. De bedoeling van dit vormvereiste is dat een schriftelijk voorstel bijdraagt tot goed overleg. Het niet voldoen aan deze formaliteiten maakt het voorstel nietig of vernietigbaar

Mag de huurovereenkomst in verband met renovatie (sloop) worden beëindigd?

De verhuurder heeft uitdrukkelijk de mogelijkheid om de huurovereenkomst met het oog op de renovatie te beëindigen door opzegging. De wettelijke opzeggingsgronden voor huur van woonruimte van artikel 7: 274 lid 1 onder c en lid 3 BW.

Is een renovatievoorstel mogelijk in bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is afgesloten, kan er niet tussentijds worden opgezegd. Verder kan de renovatie dan wellicht worden uitgesteld tot na de verstrijken van de huurovereenkomst, zodat een renovatie gedurende een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet zonder meer mogelijk is.

Moet de rechter worden ingeschakeld als de huurder van geliberaliseerde woningen en middenstandsbedrijfsruimten het met het voorstel niet eens is?

Voor de geliberaliseerde woningen en de woonruimte voor middenstandsbedrijfsruimte geldt de wettelijke regeling over vaststelling van de huurprijs niet. Voor laatstgenoemde categorie zijn geen wettelijke normen ontwikkeld. De enige richtlijn bestaat er uit dat het voorstel ook redelijk moet zijn gezien de financiële consequenties voor de verhuurder en de huurprijsverhoging voor de verhuurder

Wat is de consequentie van afwijzing van een redelijk voorstel door de huurder?

Indien de huurder een redelijk voorstel tot renovatie van de verhuurder niet aanvaardt, kan de verhuurder zich tot de rechter wenden met de vordering dat de rechter het voorstel redelijk verklaart. De huurder heeft de kans dat de verhuurder gelijktijdig verzoekt de huurovereenkomst opzegt grond van “dringend gebruik”of het “zich niet gedragen als een goed huurder betaamt “.

Hoe is de regeling bij complexgewijze renovatie met voortzetting van de huurovereenkomst?

Bij complexgewijze renovatie zal de huurder bij instemming van meer dan 70 % van de huurders aannemelijk dienen te maken dat het voorstel in zijn concrete situatie onredelijk is. Bij afwijzing van het voorstel kan de verhuurder niet aan de slag. Mocht de verhuurder toch aan de slag gaan, dan kan een verbod hiervan bij de rechter, zonodig in kort geding, worden gevorderd door de huurder.

Wanneer is er sprake van een bouwkundige eenheid?

Om van een complexgewijze renovatie te kunnen spreken moet sprake zijn van een bouwkundige eenheid. Uit de wetsgeschiedenis kan worden afgeleid dat hiermee de fundamenten, trappen en liften van een flat- of kantoorgebouw worden bedoeld. Uit eerdere rechtspraak blijkt dat een bouwkundige eenheid ook een complex van verschillende blokken woningen kan zijn (Hr 4 januari 1985, NJ 1985, 789). Ook is een combinatie van woningen mogelijk met al dan niet geliberaliseerde huurprijs en de verschillende soorten bedrijfsruimten. Als een bouwkundige eenheid kan niet worden beschouwd een aantal van tenminste van tien woningen aan de ene kant van de straat en één woning aan de andere kant van de straat. Als de verhuurder een renovatie uit wenst te voeren, dan zal het renovatievoorstel dat als complexgewijze renovatie wordt gepresenteerd geen betrekking kunnen hebben op deze ene woning. Deze woning valt dan buiten het renovatievoorstel. Ten aanzien van deze woning zal een individueel renovatievoorstel gedaan moeten worden.

Welke termijn moet de huurder in acht nemen om bezwaar te maken tegen het voorstel?

De huurder kan binnen een termijn van acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% of meer van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel.

Welke gevolgen heeft afwijzing van het voorstel ten aanzien van een individuele huurder bij complexgewijze renovatie?

De verhuurder kan ten aanzien van die individuele woning de renovatie niet laten uitvoeren. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd heeft ten behoeve van zijn individuele geval de mogelijkheid te vorderen dat hij de renovatie niet behoeft te gedogen, voor zover het voorstel wat hem betreft niet redelijk is. Het gaat hier dus om een weerlegbaar vermoeden door de huurder die zich niet bij de meerderheid wenst aan te sluiten.

Kan de huurder de huurovereenkomst ontbinden in het kader van dit voorstel?

De huurder heeft de mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden en schadevergoeding te vorderen als de reparaties aan de woning van dien aard zijn dat het gehuurde onbewoonbaar wordt. De wettelijke regeling hierover is opgenomen in artikel 7:279 BW.

Welke relatie heeft de ontbindingsgrond “dringend nodig hebben voor eigen gebruik” met het renovatievoorstel?

De huurder die het voorstel niet wenst te aanvaarden, maar ook de overeenkomst niet wenst te beëindigen loopt het gevaar dat de verhuurder de huurovereenkomst opzegt op grond van artikel 7:274 1 onder c BW (dringend nodig voor eigen gebruik) en op grond van de opzeggingsgrond dat hij zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt

Is vermindering van de huurprijs als gevolg van de renovatie mogelijk?

De huurder is gerechtigd om gedurende de renovatie huurprijsvermindering te vragen. De wettelijke regeling is neergelegd in artikel 7:220 lid 1 en 2 BW. Artikel 220 lid 1 BW slaat op dringende werkzaamheden. Deze regeling is ook van toepassing verklaard op renovatie.

Is door renovatie wijziging van het gehuurde mogelijk?

De huurder moet de verhuurder in staat stellen dringende werkzaamheden uit te voeren. Dit betekent dat de verhuurder in het kader van renovatie niet zonder meer de gedaante van het gehuurde mag wijzigen. Ondergeschikte wijzigingen aan het oppervlakte zijn wel mogelijk. De verhuurder kan niet een kamer van het gehuurde afhalen zonder toestemming van de huurder. De lagere rechtspraak sluit zich hierbij aan.

Kunnen dringende werkzaamheden als een gebrek worden gezien?

De huurder kan alleen aanspraak maken op schadevergoeding, huurvermindering en ontbinding als er sprake is van een gebrek aan het gehuurde. Een gebrek is aanwezig als de huurder niet het genot krijgt dat hij bij de aanvang van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van dezelfde soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd kan men niet verwachten dat er niet wordt gerenoveerd; bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd ligt dit anders.

Schadeplichtigheid van de verhuurder door renovatie of dringende reparatie?

De verhuurder kan wel schadeplichtig worden als het gehuurde bij aanvang van de huurovereenkomst een gebrek had, of dat er van achterstallig onderhoud sprake was. In dit geval kan dan wel worden gezegd dat het verwachtingspatroon werd verstoord.

Heeft de huurder bij renovatie altijd recht op de forfaitaire vergoeding? 

De forfaitaire vergoeding met instandhouding van de huurovereenkomst is alleen verschuldigd als in het kader van een renovatie verhuizing noodzakelijk is geworden en er sprake is van renovatie in de vorm van sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (zie artikel 7:220 lid 1 BW in verband met artikel 7:220 lid 2 derde zin BW ).

Van een verhuizing is doorgaans sprake als de gehele inboedel naar de wisselwoning wordt gebracht, of als er naar een definitieve locatie wordt verhuisd. Als de verhuurder een gemeubileerd huis aanbiedt of een tijdelijk verblijf in een vakantiehuisje mogelijk is, dan is er geen sprake van een verhuizing en is de verhuiskostenregeling niet van toepassing. Huurder heeft dan immers geen noemenswaardige, en aan renovatie gerelateerde, extra kosten gemaakt (Sdu Uitgevers, Huurrecht @ctueel 2015-4, Verhuiskostenvergoeding bij renovatie en noodzakelijke verhuizing? Door mr. P.G.A. van der Sanden).

Welke executie mogelijkheden bestaan er in het kader van renovatie?

Op grond van artikel 558 van Burgerlijke Rechtsvordering kan de verhuurder op grond van de overeengekomen renovatiewerkzaamheden vorderen dat de huurder de woning geheel of gedeeltelijk ontruimt.

FAQ – Overlijden huurder

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:52:07

Wordt de huur na overlijden van de huurder van rechtswege voortgezet?

Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder van rechtswege voort er is dus geen formaliteit nodig om dit recht te verkrijgen .

Gedurende welke periode wordt de huur na het overlijden van de huurder voortgezet?

Als de huurder met een persoon samenwoont die het medehuurderschap niet heeft aangevraagd zal deze de huur gedurende zes maanden na het overlijden van de huurder voortzetten als deze persoon in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gevoerd.

Wat is de indieningstermijn van de vordering tot verkrijging van het mede huurderschap?

Zes maanden na het overlijden van de huurder moet de aspirant huurder een vordering bij de rechter instellen tot verkrijging tot het huurderschap. Let op de vervaltermijn!. Een te laat indienen van deze vordering lijdt tot niet-ontvankelijkheid.

Wat zijn de eisen om als samenwoner de status van medehuurder te krijgen?

· Hoofdverblijf in het gehuurde;
· Duurzame gemeenschappelijke huishouding: Hierbij behoeft niet de minimum periode van twee jaar samenwoning te worden gehanteerd. Er wordt dan meer gekeken naar de intentie die partijen bij het aangaan van de samenwoning hebben gehad en of die relatie was gericht op een gemeenschappelijke huishouding

Wat wordt in dit kader met hoofdelijke aansprakelijkheid bedoeld?

Deze hoofdelijke aansprakelijkheid van de samenwoner vangt aan vanaf het moment van overlijden.

Hoe luidt de positie van de erfgenamen?

Erfgenamen (die niet in het gehuurde wonen) hebben een huurrecht gedurende 2 maanden na het eind van de maand waarin de huurder is overleden. De erfgenamen hebben dit recht bovendien alleen als er geen medehuurders of andere huurvoortzetters zijn. De erfgenamen kunnen alle aansprakelijkheid afwijzen van de verplichtingen van de overledene die uit de huurovereenkomst voortvloeien

Is de verhuurder in deze context zeker van betaling van de huur?

Het is goed denkbaar dat de verhuurder met een huurschuld blijft zitten. Bijvoorbeeld:
· de huurder heeft huurschuld doen ontstaan voordat de medehuurder die hoedanigheid kreeg;
· huurschuld van de overledene kan voor het tijdstip van overlijden niet op de samenwoner worden afgewenteld;
· Er zijn geen samenwoners en/of medehuurders en de erfgenamen verwerpen de erfenis, of er zijn geen erfgenamen.

Wat de positie van de medehuurders/gebruikers bij huurovereenkomst voor bepaalde tijd?

De overeenkomst geldt in principe voor de bepaalde periode. De wet geeft voor de samenwoner en de medehuurder de ontsnapping door binnen 6 maanden na het overlijden van de huurder de huur op te kunnen zeggen. Door deze regeling is een tussentijdse opzegging van een huurovereenkomst voor bepaalde duur toch mogelijk

FAQ – oplevering bij woonruimte

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:52:14

Moet de woning na de huurperiode in oorspronkelijke staat worden teruggegeven?

De huidige wetgeving kent geen verplichting van de huurder om de woning terug te geven aan de verhuurder in de staat zoals hij deze had ontvangen. Uit het stelsel van de wet moet worden afgeleid dat de huurder de keuze heeft het gehuurde terug te geven inclusief de geoorloofde veranderingen (artikel 7:216 BW). De verhuurder kan echter hebben bedongen dat de veranderingen ongedaan gemaakt moeten worden. Indien tussen de huurder en verhuurder een beschrijving van het verhuurde is opgemaakt, is de huurder gehouden de zaak in dezelfde staat op te leveren waarin deze volgens de beschrijving is aanvaard

Moet de huurder of de verhuurder bewijzen hoe de woning er bij aanvang van de huurovereenkomst uitzag?

Staat door deze beschrijving vast wat de oorspronkelijke staat is, dan zal de huurder ter afwijzing van een herstelplicht moeten bewijzen waarom een bepaalde beschadiging hem niet toegerekend kan worden. Het risico van het ontbreken van een beschrijving ligt bij woonruimte bij de verhuurder. Bij afwezigheid van een beschrijving moet de verhuurder bewijzen dat de toestand van het gehuurde bij aanvang anders was dan bij het einde van de overeenkomst.

Is het in het kader van de bewijsverdeling verstandig om bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving op te maken van het gehuurde?

Indien geen beschrijving is opgemaakt dan rust immers op de verhuurder de bewijslast dat de staat van het gehuurde bij het begin van de huurovereenkomst een andere was dan de staat waarin het gehuurde zich bij het einde bevindt. Door deze bewijslastverdeling zal de verhuurder moeten bewijzen dat de staat bij aanvang een andere was. Dit geldt ook als het gehuurde is beschadigd.

Is de oplevering van een woning bij het einde van de huurovereenkomst in slechte staat ook mogelijk als de woning ook zo is aanvaard?

Als door de beschrijving dus vaststaat dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat was, dan mag de huurder de woning in dezelfde slechte staat opleveren. Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen

Rust er op de huurder een bewijslast dat er bij aanvang van de huurovereenkomst al beschadigingen aan het gehuurde waren als er bij aanvang van de huurovereenkomst geen beschrijving is opgemaakt?

Als er geen beschrijving is opgemaakt zal de verhuurder moeten bewijzen wat de oorspronkelijke staat was en dat deze anders was dan de staat die bij het einde van de huurovereenkomst wordt aangetroffen.

Blijft schade aan het gehuurde door ouderdom voor rekening van de verhuurder?

Met een beschrijving zal de huurder moeten bewijzen dat de schade door ouderdom is ontstaan, omdat schade aan het gehuurde door ouderdom een uitzondering is op de regel dat conform de beschrijving moet worden opgeleverd.

Dienen geoorloofde wijzingen door de huurder bij het einde van de huurovereenkomst ongedaan te worden gemaakt?

De huurder is tot de ontruiming bevoegd door hem aangebrachte veranderingen en toevoegingen
ongedaan te maken. De wettelijke bepaling is in beginsel van aanvullend recht. Partijen kunnen overeenkomen dat deze veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst weer ongedaan worden gemaakt. Veranderingen en toevoegingen die zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt, zijn altijd geoorloofd en behoeven op grond van de wet niet ongedaan te worden gemaakt, tenzij partijen ongedaanmaking zijn overeengekomen.

Heeft de huurder een recht om geoorloofde wijzigingen bij het einde van de huurovereenkomst te verwijderen?

De bevoegdheid tot ontruiming en het wegnemen van de geoorloofde en ongeoorloofde wijzingen bestaat voor de huurder tot het einde van de huurovereenkomst.

Welke procedure moet worden gevolgd bij ingebruikneming van de woning?

Bij de aanvang van de huurovereenkomst vindt er vaak één gezamenlijke inspectie plaats, waarbij de verhuurder, de huurder en vaak de vorige huurder is betrokken. Bij het einde vinden er vaak twee inspecties plaats: een voorinspectie te houden een redelijke tijd voor het einde van de huur en een eindinspectie bij het einde van de huur en het inleveren van de sleutels.

Wat wordt bedoeld met de voorinspectie van de woning in het kader van huurbeëindiging?

Zowel voor de huurder en de verhuurder kunnen dan beoordelen of, en zo ja in hoeverre de huurder werkzaamheden dient te verrichten om bij het einde van de huur aan zijn verbintenis (tot correcte oplevering) te kunnen voldoen.

Heeft de verhuurder zonder inspectie van het gehuurde recht op schadevergoeding als het gehuurde is beschadigd?

Indien geen voorinspectie heeft plaatsgehad verspeelt de verhuurder niet zijn recht op volledige schadevergoeding, maar kan hij, in het geval hijzelf tot herstel overgaat, slechts díé kosten op de huurder verhalen die de huurder ook had moeten maken om het gehuurde in de juiste staat op te leveren.

Welke consequenties heeft het niet vermelden van zichtbare gebreken in het inspectierapport voor de verhuurder?

De voorinspectie moet nauwkeurig plaatsvinden. Gebreken of verplichte herstellingen die niet bij de voorinspectie, maar pas bij de eindinspectie aan het licht zijn gekomen kunnen meestal niet op de huurder worden verhaald.

Wat wordt bedoeld met de eindinspectie van de woning bij beëindiging van de huurovereenkomst?

Na de voorinspectie moet er ook een gezamenlijke eindinspectie worden gehouden, en moet de huurder in de gelegenheid worden gesteld daarbij aanwezig te zijn.

Wat wordt bedoeld met overname verklaringen /overnamebedingen?

Dit betreft vaak een lijst van overgenomen zaken en/of wijzigingen aan het gehuurde door de vorige huurder. De huurder die de wijzigingen ‘overneemt’ wordt op zijn beurt of in de gelegenheid gesteld om bij zijn vertrek de wijzigingen aan een volgende huurder over te doen, of hij wordt verplicht de wijzigingen op zijn kosten te verwijderen. In het huidige recht kan een dergelijke verplichting alleen ten laste van de huurder komen na het sluiten van een driepartijenovereenkomst. De verhuurder zal de huurder er wel op moeten wijzen welke kosten een ontruimingsverplichting met zich mee kunnen brengen. verzuimt de verhuurder een begroting te geven van de verwijderingskosten, dan kunnen niet alle herstelkosten worden doorbelast.

Als de verhuurder het onderhoud en de verwijdering van niet tot het gehuurde behoorde zaken bij de huurder neer wenst te leggen zonder een driepartijenovereenkomst te sluiten, dan loopt de verhuurder tegen de wettelijke regeling aan van de huurder niet meer kan worden verlangd dan het uitvoeren van kleine herstellingen

Moet de huurder objectieve verbeteringen aan het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst verwijderen?

Door toestemming aan de objectieve verbeteringen te geven zal de verhuurder verwijdering van deze verbeteringen bij het einde van de huurovereenkomst niet kunnen verlangen en van een opvolgend huurder die deze verbeteringen niet heeft aangebracht kan dit al helemaal niet worden verlangd.

Wat wordt bedoeld met beperkte/casco verhuur?

Als de verhuurder iets casco verhuurt en voor alles wat meer dan casco aanwezig is wordt geen huur gevraagd, dan valt dit buiten de huurovereenkomst. Zakenrechtelijk zijn deze zaken vaak door natrekking eigendom van de verhuurder, maar dit verplicht de verhuurder niet deze zaken te verhuren.

Is casco verhuur mogelijk bij woonruimte?

De gebreke regeling voorkomt bij de verhuur van woonruimte dat essentiële voorzieningen in het gehuurde van de ene huurder op de andere huurder worden overgedragen. De verhuurder moet de verhuurde woonruimte zonder gebreken opleveren en daarom met deze voorzieningen (te denken valt aan een cv-installatie, een dubbele beglazing, wateraansluiting voor de wasmachine, keukenblok) .

Welke grondslag kunnen herstelkosten bij de huurder worden geclaimd?

De huurovereenkomst, hetzij uit een nadere verklaring van de huurder. Alleen een verklaring van de verhuurster dat zij ‘geen bezwaar’ maakt tegen de wijzigingen is onvoldoende. Wil de huurder aansprakelijk zijn voor de kosten van herstel dan dient hij met namen in het kader van een overnamebeding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid op de hoogte te zijn van de kosten (of een redelijke indicatie) die hiermee gemoeid zijn.

Is er bij het einde van de huurovereenkomst een ingebrekestelling nodig om de huurder in toestand van verzuim te doen geraken?

Bij het einde van de huurovereenkomst is geen ingebrekestelling vereist om de huurder in verzuim te laten komen. De huurder die het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst in beschadigde toestand (met objectieve schade) teruggeeft is dus van rechtswege in verzuim.

Welke schade mag de verhuurder claimen als de oplevering niet correct plaatsvindt?

De omvang van de schadevergoeding wordt bepaald door art. 6:95 e.v. (afd. 10 van Boek 6). In die zin is art.7:218 lid 1 BW

FAQ – Opzegging dringend eigen gebruik van woonruimte

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:52:21

Welke eisen worden gesteld aan een huurbeëindiging wegens dringende reden.

Er moet sprake zijn van dringend eigen gebruik (ad A);

Belangenafweging moet in het voordeel van de verhuurder uitvallen (ad B);

Rr moet voor de huurder passende woonruimte voorhanden zijn (ad C). Dit geldt voor zowel de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 1 sub c BW als voor de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 3 sub b BW (woning voor gehandicapten) en de opzegging op grond van artikel 7:274 lid 3 sub c BW(woning voor ouderen).

Wanneer kan er van een dringende reden sprake zijn?

Er kan sprake zijn van een dringende reden van gebruik wegens: Gebruik van het gehuurde door de verhuurder zelf of een andere persoon als dat dringend belang voor de verhuurder oplevert artikel 7:274 lid 1 sub c BW;

Wat kan ook vallen onder dringend eigen gebruik?

  • Sloop van het gehuurde;
  • Renovatie van het gehuurde;
  • Financiële argumenten (waaronder dat het van de verhuurder niet kan worden gevergd om het gehuurde te herstellen met instandhouding van de huurovereenkomst ;

Wanneer is vordering in het kader van dringend eigen gebruik in elk geval niet voor toewijzing vatbaar?

· Als er een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en de huurder deze vergunning niet heeft.
· indien de verhuurder de rechtsopvolger (bijvoorbeeld de koper van de woning, of de erfgenaam van de woning) is van de vorige verhuurder en de opzegging is geschied binnen drie jaren na rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht;

Wat wordt bedoeld (en wat is de betekenis) van de dringendheid van het eigen gebruik van de woning?

Voor de verhuurder moet de reden van opzegging voor hem zelf noodzakelijk zijn. Er wordt niet aan het dringendheidsvereiste voldaan als de wens van de verhuurder om het gehuurde te gebruiken begrijpelijk maar niet urgent is. Als de dringendheid niet objectief bepaalbaar is, maar meer is gebaseerd op subjectieve of vage en weinig sprekende beweegredenen dan wordt niet voldaan aan het vereiste van dringendheid. ruimtegebrek is dit
al gauw een dringende reden om de huur te beëindigen

Kan de rechter de vordering afwijzing als dringendheid door de verhuurder niet kan worden aangetoond?

Het dringendheidsvereiste heeft een processuele functie, doordat het de weg vrijmaakt voor een prompte afwijzing van de vordering van de verhuurder, in het geval de dringendheid niet aannemelijk is.

Welke rol spelen de belangen van partijen bij de beoordeling van de dringendheid?

Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en leeftijd huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden).

Staat eigen toedoen door de verhuurder de dringende reden in de weg?

Wanneer de verhuurder zelf een sturende rol heeft gespeeld bij de noodzaak van het eigen gebruik, doet dit niets af aan de dringendheid, maar het eigen toedoen kan wel een negatieve factor voor de verhuurder zijn in de belangenafweging, waarbij ‘alle omstandigheden van het geval dienen te worden betrokken’. Eigen toedoen kan deze opzegginggrond dus in de weg staan.

Staan andere (woon)alternatieven van de verhuurder de dringendheid in de weg?

Wanneer de verhuurder zonder veel moeite via een andere oplossing dan door beëindiging van de betrokken huurovereenkomst zijn belangen kan veilig stellen, kan dit aan huurbeëindiging in de weg staan.

Welke voorbeelden van een onbehoorlijke keuze van de verhuurder leiden tot afwijzing van de vordering?

Een verhuurder/monumentenstichting heeft weliswaar nog een woning, maar zij heeft om haar moverende redenen, onder meer samenhangend met het gegeven dat het een huurder betreft die er nog langer woont, gekozen voor deze woning.

Kunnen praktische of juridische beletsels aan het gebruik van het gehuurde de dringendheid in de weg staan?

Wanneer het om praktische of juridische redenen onaannemelijk is dat het door de verhuurder beoogde gebruik valt te verwezenlijken is dit een beletsel voor de dringendheid.

Kan het belang van een ander een dringende reden voor huurbeëindiging zijn?

Vaste rechtspraak is dat behalve gebruik door de verhuurder persoonlijk, ook gebruik door een ander binnen het toepassingsgebied van het dringend eigen gebruik kan vallen, voorzover de verhuurder door het in gebruik geven aan die ander zijn eigen belang dient.

Is het belang bij verkoop van de woning een dringende reden ?

De dringendheid van het eigen gebruik omvat niet vervreemding van de gehuurde woning. De huurder moet immers niet gedwongen kunnen worden om ’tegen zijn wil de huurwoning te verlaten alleen om de verkoper in de gelegenheid te stellen een hogere opbrengst te behalen.’

Is sloop van de woning een dringende reden van eigen gebruik ?

Als financiële belangen een reden zijn voor huurbeëindiging wegens sloop (en een daarop volgende verkoop van de ondergrond) kan dit een rechtsgeldige grond zijn om de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik te beëindigen.

Zijn financiële belangen van de verhuurder een reden voor opzegging van de huur?

Financiële belangen van de verhuurder hangen vaak samen met de wens om de woning, waarvan de ontruiming gevorderd wordt, vanwege exploitatieverliezen te renoveren of te slopen. In deze gevallen hanteert de Hoge Raad als maatstaf voor de dringendheid of het in stand houden van de woning, gelet op de omvang van de exploitatieverliezen, in redelijkheid van de verhuurder kan worden gevergd.

Is renovatie als dringende reden te beschouwen?

Volgens art. 7:274 lid 3 onder a BW dient onder eigen gebruik mede te worden begrepen ‘renovatie van woonruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is’.

Is aanwezigheid van een passende woonruimte voor de huurder een harde eis voor toewijzing van de vordering?

Als er geen passende woning is, dan zal de beëindiging van de huurovereenkomst niet kunnen worden toegewezen.

Moet huurder onderzoek naar passende woonruimte doen?

In een procedure kan de vraag naar passende vervangende woonruimte als bewijsopdracht bij de huurder komen te liggen De rechter de stelplicht van de huurder in een procedure verzwaren door te verlangen dat hij aantoont dat als mogelijk door de verhuurder geopperde alternatieve woonruimte niet passend is, ofwel dat anderszins ter plaatse geen woonruimte beschikbaar is. De huurder zal dan aan dienen te tonen waarom er geen passende woonruimte voorhanden is. Voorafgaande aan de procedure is het zinvol hierover duidelijkheid te krijgen.

Is de verhuurder bij toewijzing van de vordering aan de huurder een vergoeding verschuldigd?

In artikel 7:275 BW staat vermeld dat de rechter in zijn beslissing tot toewijzing van de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik of wijziging van de bestemming deze vergoeding kan vaststellen. Een vergoeding van € 5.000,00 wordt nu gebruikelijk tarief gehanteerd bij de beëindiging van een huurovereenkomst

FAQ – Formele eisen opzegging

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:52:32

Gelden voor woonruimte strenge regels voor opzegging van huurovereenkomsten?

Ja, zonder een rechtsgeldige opzegging is beëindiging van een huurovereenkomst niet mogelijk, tenzij er sprake is van een huurovereenkomst ex artikel 7:232 lid 2 BW (overeenkomst naar aard van korte duur) of een overeenkomst van korte tijd (artikel 7:271 lid 1 BW).

Wat is het verschil tussen ontbinding en opzegging van een huurovereenkomst ?

Bij ontbinding van de overeenkomst geldige minder formele vereisten dan bij ontbinding van de overeenkomst. Beide soorten van beëindiging moeten door de rechter worden uitgesproken (behalve bij ontbinding op grond van artikel 7:210 BW). Bij opzegging geldt bijvoorbeeld een termijn van opzegging, terwijl bij ontbinding geen termijn van opzegging gehanteerd hoeft te worden.

Kan een huurovereenkomst bij ondergeschikte tekortkomingen worden beëindigd?

Uit dit vereiste in de wet volgt dat de opzegging op deze grond niet plaats kan vinden wanneer de huurder enige ondergeschikte verplichtingen niet goed is nagekomen. Voor ontbinding van de overeenkomst geldt min of meer hetzelfde. De (huur) overeenkomst kan alleen worden ontbonden als de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. Voor een ondergeschikte tekortkoming door de huurder kan de verhuurder de overeenkomst door de rechter niet laten ontbinden/beëindigen door opzegging..

Bij welke mogelijkheid van huurbeëindiging is theoretisch ontruiming van het gehuurde het snelst mogelijk?

Door ontbinding van de overeenkomst kan de overeenkomst door de rechter worden uitgesproken zonder acht te slaan op de termijn van opzegging. Een huurder die recht heeft op een opzeggingstermijn van 6 maanden kan dus hoe laakbaar zijn gedrag ook is, na verloop van die termijn van 6 maanden pas uit het gehuurde worden ontruimd (behoudens de mogelijkheid van een ontruimings kortgeding). Voor ontbinding van de huurovereenkomst geld dit niet.

Aan welke formele eisen moet een huuropzegging voldoen?

De opzegging moet geschieden bij exploot of bij aangetekende brief;
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid;
De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt in beëindiging van de overeenkomst;
Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot
ten hoogste zes maanden.

Aan wie moet de opzegging worden geadresseerd als de woning door meer mensen wordt bewoond?

Als de opzegging door de huurder wordt gedaan dan moet de opzegging uiteraard aan de verhuurder worden gericht. Als de opzegging door de verhuurder wordt gedaan, dan moet deze worden gericht aan de huurder en de echtgenoot (of de geregistreerde partner) van de huurder.

Moet de medehuurder ook een aparte opzegging ontvangen?

Door het gestelde in de wet geldt de echtgenoot van de huurder wettelijk als medehuurder. De opzegging moet ook worden gericht aan de medebewoner die ook de status van medehuurder heeft bemachtigd.

In welke vorm moet de opzegging worden gegoten?

Een aangetekende brief of een deurwaardersexploot.

Welke gevolgen moeten aan een opzegging worden gebonden die niet voldoet aan de wettelijke eisen?

Er bestaat niet zonder meer een regel dat en dergelijke opzegging rechtsgevolgen mist. Volgens de wetsgeschiedenis is dit vormvoorschrift bedoeld om misvattingen omtrent verzenden en ontvangen uit te sluiten. De conversie regel is verder in dit verband ook van belang.

Wat houdt de conversie regel in?

Door de conversie regel wordt een formeel onjuiste handeling omgezet in een formeel juiste handeling als hierdoor de belangen van beide partijen niet wordt geschaad of als het oproepen van een dergelijke regel alleen vertraging kan veroorzaken, maar de gevolgen niet tegen kunnen houden.

Wat zijn de rechtsgevolgen van de opzegging door de huurder?

De opzegging door de huurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg. De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling.

Welke termijn van opzegging moet door de huurder en verhuurder worden gehanteerd?

Bij de opzegging moeten de volgende termijnen in acht worden genomen:
a. bij opzegging door de huurder: een termijn gelijk aan de tijd die tussen twee opvolgende voor betaling van
de huurprijs overeengekomen dagen verstrijkt, doch niet korter dan een maand en niet langer dan drie
maanden;
b. bij opzegging door de verhuurder: een termijn niet korter dan drie maanden, voor elk jaar dat de huurder
krachtens overeenkomst ononderbroken het gehuurde in gebruik heeft gehad verlengd met één maand tot
ten hoogste zes maanden.

Is een langere opzegtermijn in het voordeel van de huurder mogelijk?

Ja, van de wettelijke regeling mag in het voordeel van de huurder worden afgeweken.

Welke regeling van huuropzegging geldt voor de erfgenamen van de huurder?

De erfgenamen van een huurder hoeven niet op te zeggen indien zij de huurovereenkomst niet op grond van wettelijke regelingen voortzetten. Volgens de wet eindigt de overeenkomst van rechtswege 2 maanden na het overlijden van de huurder.

Welke geldige redenen van opzegging bestaan er (gronden van opzegging)?

a. indien de huurder zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt;
b. indien de verhuurder zijn vordering grondt op een beding als omschreven in lid 2 en aan de eisen van dat lid is voldaan, tenzij de verhuurder geen belang meer heeft bij de ontruiming;
c. indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, vervreemding van de gehuurde woonruimte niet daaronder begrepen, dat van hem, de belangen van beide partijen en van onderhuurders naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder, met uitzondering van de huurder, bedoeld in de artikelen 274c tot en met 274e, andere passende woonruimte kan verkrijgen;
d. indien de huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot dezelfde woonruimte, voor zover, in het geval dat onderafdeling 2 op de opgezegde huurovereenkomst van toepassing is, dit aanbod niet een wijziging inhoudt van de huurprijs of van de servicekosten;
e. indien de verhuurder een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken;
f. indien de huurovereenkomst een onzelfstandige woning betreft, die deel uitmaakt van de woning waarin de verhuurder zijn hoofdverblijf heeft, en de verhuurder aannemelijk maakt dat zijn belangen bij beëindiging van de huur zwaarder wegen dan die van de huurder bij voortzetting daarvan.
2. In het geval dat uitdrukkelijk van de huurder en telkens van een opvolgend huurder is bedongen dat de gehuurde woonruimte na afloop van de bij dat beding overeengekomen termijn moet worden ontruimd, kan de verhuurder overeenkomstig lid 1 aanhef en onder b, op dat beding de in dat lid bedoelde vordering gronden: a. indien de verhuurder de woning zelf wil betrekken, of
b. indien de verhuurder jegens wie een vorige huurder het recht heeft verkregen de woning opnieuw te betrekken, deze huurder daartoe gelegenheid wil geven.
De bij het beding bepaalde termijn kan met wederzijds goedvinden worden verlengd voordat de met de huurder oorspronkelijk overeengekomen termijn is verstreken.

Mag de verhuurder binnen de wachttijd van zes weken een procedure starten?

Binnen deze zogenaamde wachttijd kan de verhuurder nog niet de zaak aan de rechter voorleggen. Volgens een uitspraak van de Hoge Raad is de opzegging toch geldig als de huurder bij niet inachtneming van deze termijn van zes weken zich toch tijdig tot de kantonrechter voor antwoord had gericht. Als de huurder geen nadeel van het niet hanteren van deze termijn ondervindt zal de rechter niet snel de ongeldigheid daarvan inroepen.

Zijn aan de huurbeëindiging na wederzijds goedvinden bepaalde voorwaarden verbonden?

Neen. Voor de bewijspositie is het wel raadzaam dit schriftelijk vast te leggen.

FAQ – Medehuurderschap (wettelijk)

Posted by Erik Teeuw on

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:52:39

Heeft de wettelijke medehuurder een huisvestingsvergunning nodig?

De wettelijke medehuurder heeft geen vergunning nodig, bij de opvolging van de huurder. De wet heeft deze eis niet gesteld ( zie anders: artikel 7:267 lid  6 BW).

Wat zijn de gevolgen van echtscheiding voor medehuurderschap?

In het kader van een echtscheiding kan één van de gewezen echtelieden zich verbinden om de woning te verlaten. De uit de woning trekkende echtgenoot verliest zijn aanspraken als (mede)huurder.

Welke balans bestaat er tussen de verbodsbepalingen tot samenwonen en de regeling van medehuur?

Door de verhuurder kan samenwoning in de woning door de dwingendrechtelijke bepaling van de wet niet worden verboden. Het is best mogelijk dat een dergelijke bewoning op aanzienlijke bezwaren stuiten (bijvoorbeeld bij kamerhuur) . De verhuurder kan dan beroep doen op slecht gebruik door de huurder van de woning.

Welke gevolgen heeft de beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder zonder toestemming van de echtgenoot?

De verhuurder die met de ene echtgenoot beëindiging van de huurovereenkomst met toezegging tot ontruiming van de woning is overeengekomen heeft geen kans om de woning zonder toestemming van de andere echtgenoot te ontruimen.

Welke gevolgen heeft de opzegging van de huurovereenkomst door de echtgenoot (huurder) zonder ontruiming van de echtelijke woning?

De ene echtgenoot/partner kan wel zijn huurderschap beëindigen door opzegging (zonder toezegging tot ontruiming van de woning). Als de andere echtgenoot/partner medehuurder is, wordt die in dit geval krachtens de wet huurder; de andere echtgenoot wordt dan van rechtswege medehuurder,

Is het mogelijk het medehuurderschap van een andere woning dan de echtelijke woning te verwerven?

De echtgenoot/geregistreerd partner kan ook medehuurder van een woning worden die door de huurder (andere echtgenoot) niet wordt bewoond, maar waarin de echtgenoot/geregistreerd partner alleen woont. Er moet dan wel sprake zijn van een volwaardig huwelijk.

Zijn er omstandigheden die zich tegen het verkrijgen van medehuurderschap verzetten?

In sommige gevallen verzetten de redelijkheid en billijkheid zich tegen een aanspraak op medehuurderschap. Bijvoorbeeld het geval waarin het medehuurderschap pas ontstaat nadat tegen de huurder al een vonnis tot ontbinding en ontruiming was gewezen.

Moet de potentiële medehuurder moet in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben ?

De echtgenoot/geregistreerd partner moet dus in het gehuurde zijn hoofdverblijf hebben om de status van medehuurder te verkrijgen. Men heeft zijn hoofdverblijf waar men in feite permanent woont.

Is opzegging huur door (wettelijk) medehuurder mogelijk?

De wettelijk medehuurder kan de huur niet opzeggen. De medehuurder verkrijgt en behoudt zijn rechtspositie nu eenmaal van rechtswege. De enige mogelijkheid om zich van deze rechten te ontdoen is door het hoofdverblijf naar een andere woning te verplaatsen.

Heeft de tijdelijk vertrokken (mede)huurder in het kader van echtscheiding even veel aanspraak op de woning als de zittende (hoofd) huurder?

Verhuurders realiseren zich vaak onvoldoende dat als de in het gehuurde achterblijvende echtgenoot tijdens de scheidingsprocedure de huur opzegt en verhuist de veelal eerder vertrokken echtgenoot in beginsel krachtens art. 7: 266 lid 4 BW.

Kan in het kader van echtscheiding het huurrecht van één van de huurders eindigen?

Toewijzing van het verzoek tot echtscheiding door de rechter brengt met zich mee dat de andere echtgenoot ophoudt medehuurder te zijn, of als hij oorspronkelijk huurder was ophoudt huurder te zijn. Dat geldt zowel in onderlinge verhouding als ten opzichte van de verhuurder. Deze beslissing van de rechter werkt dus ook ten opzichte van de verhuurder.