FAQ – Woningruil

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:49:31

Woningruil

Kunnen huurders zonder toestemming van de verhuurder hun huurwoning ruilen?

Het is gebruikelijk dat de huurder eerst toestemming van de verhuurder vragen om woningruil te realiseren. Het is het beste om woningruil schriftelijk te verzoeken aan de verhuurder. Als de verhuurder geen toestemming voor de woningruil geeft, dan kan de huurder, die woningruil wenst te bewerkstelligen, de rechter op grond van artikel 7:270 BW verzoeken hem te machtigen om een ander in zijn plaats te stellen.

Aan welke voorwaarden moet de huurder voldoen om in het kader van woningruil in de plaats van de andere huurder te worden gesteld?

  • De huurder moet voldoende draagkrachtig zijn om de huur op te brengen;
  • Als er sprake is van een woning waar een huisvestigingsvergunning voor nodig is, dan dient de huidige huurder een dergelijke vergunning te overleggen ten behoeve van de voorgestelde huurder (in Amsterdam is bijna altijd een vergunning nodig;
  • Er moet sprake zijn van zwaarwegend belang (bijvoorbeeld de gezondheid van de huurder; de huurder kan geen trappen meer lopen)
  • Er moet sprake zijn van een afweging van belangen ten voordele van de huurder

Mag de woningruil al hebben plaatsgevonden voordat de machtiging wordt gevraagd?

Ja, dat is mogelijk. De vordering moet dan wel zo snel mogelijk (binnen een maand) bij de rechter worden gevraagd. De vordering kan ook als tegenvordering (eis in reconventie) worden ingediend tegenover een ontbindingsvordering door de verhuurder wegens onrechtmatige ingebruikgeving.

Welke juridische positie nemen beide huurders na de woningruil in?

Als de rechter het verzoek tot woningruil toewijst, dan worden de bestaande huurovereenkomsten voortgezet. De huurders treden in de rechten en de verplichtingen van de oude huurders. Dit kan tot gevolg hebben dat de nieuwe huurder gehouden is bij het einde van de huurovereenkomst de wijzigingen van de vorige huurder ongedaan moet maken.

Kan de verhuurder de huurprijs in het kader van woningruil verhogen?
De verhuurder kan de huurprijs op grond van de woningruil niet plotseling verhogen. Er is namelijk geen nieuwe overeenkomst gesloten. Bij het sluiten van een nieuwe overeenkomst kan dit anders liggen, want dan geldt de contractsvrijheid van partijen. Er is dan eigenlijk geen sprake van woningruil in de zin van artikel 7:270 BW.

Mag de rechter aan de machtiging een bepaalde voorwaarde of last verbinden ?

Ja, de rechter kan bepalen dat de nieuwe huurder een bepaalde waarborgsom moet betalen. De rechter kan bijvoorbeeld ook bepalen dat de indeling van de woning niet mag worden aangepast.

FAQ – All-inhuurprijzen

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:49:50

Wat zijn All-in huurprijzen?

Indien partijen één huurprijs zijn overeengekomen, waaruit het onderscheid tussen huurprijs en servicekosten niet is af te leiden, dan is er sprake van een all in-prijs

Kunnen all-in huurprijzen worden verhoogd ?

Een verhoging van de huur is alleen maar mogelijk als er in de huurovereenkomst onderscheid is gemaakt tussen de “kale huurprijs” en de servicekosten. Bij een all in-huurprijs, is het voor de verhuurder niet mogelijk om een huurverhoging door te voeren: de huurprijs staat immers niet vast, zodat de huurprijs niet kan worden verhoogd.

Kan de huurder/verhuurder verzoeken om de all-in huurprijs te splitsen?

Volgens artikel 7:258 BW kan de huurder de huurcommissie altijd verzoeken om de hoogte van de huurprijs en de hoogte van het voorschotbedrag vast te stellen. De verhuurder kan dit slechts onder bepaalde voorwaarden.

Waarom kan het handig zijn om de all-in huurprijs te laten splitsen?

In veel gevallen zal de huur hierdoor worden verlaagd. De huurprijs wordt immers bepaald op 55 % van de maximale huurprijsgrens en het voorschot servicekosten op 25 % van die huurprijs. Veel verhuurders zien dit dan ook als een sanctie.

Is splitsing noodzakelijk om de servicekosten te berekenen?

Ja, want anders kan de huurcommissie de servicekosten niet vaststellen.

FAQ – Onredelijk verkregen voordeel

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:50:02

Kan de verhuurder deze bemiddelingskosten aan de huurder doorberekenen ook als er al enige tijd wordt gehuurd en in de huurovereenkomst staat vermeld dat deze kosten worden doorberekend?

Deze betalingsverplichting is op grond van het gestelde in artikel 7:264 BW nietig. De in de huurovereenkomst genoemde bepaling over deze kosten is daarom ook nietig.

Mag de verhuurder sleutelgeld vragen?

Sleutelgeld is een bedrag, dat de verhuurder aan de nieuwe huurder vraagt als voorwaarde voor de totstandkoming van de huurovereenkomst. De verhuurder mag dit niet vragen. Het is het bedingen van een onredelijk voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst, zoals de wet dat noemt. Onder sleutelgeld wordt overigens niet hetzelfde verstaan als onder overnamekosten. Heeft u toch sleutelgeld betaald, dan kunt u dit later via de kantonrechter terug vorderen. In dat geval moet u wel kunnen bewijzen dat er is betaald, bijvoorbeeld met behulp van een kwitantie, een bank- of giro-afschrift of met getuigen. Teveel betaald sleutelgeld kunt u terugvorderen. Een afspraak bij het begin van de huur die voor de verhuurder een ‘onredelijk voordeel’ oplevert is ongeldig. Datzelfde geldt voor de afspraak met de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft. U kunt het geld dat u op grond van zo’n onredelijke afspraak heeft betaald na het sluiten van de huurovereenkomst weer terugvorderen. U moet hiervoor uw verhuurder (of de vertrekkende huurder in het geval u teveel overnamekosten betaald heeft) schriftelijk sommeren het teveel betaalde terug te storten op uw bank- of girorekening. Als hij niet op uw sommatie ingaat, kunt u terecht bij de huurcommissie en bij de kantonrechter.

Wat is de juridische grondslag van terugvordering sleutelgeld? Noem enkele andere voorbeelden

De wettelijke regeling staat onder artikel 7:264 BW vermeld. Bij sleutelgeld is er sprake van onredelijke verkregen voordeel in verband met de totstandkoming van de huurovereenkomst. De wettelijke sanctie is de nietigheid van dit beding. Andere voorbeelden zijn: te hoge verhuurkosten, te hoge waarborgsom, te hoge overnamekosten.

FAQ – Boetebeding

Laatst bijgewerkt op 2018-04-23 om 20:48:57

Wat is een boetebeding? 

Als boetebeding wordt aangemerkt ieder beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekortschiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan (artikel 6:91 BW).

Is een mondeling overeengekomen boetebeding geldig?  

Alleen een schriftelijk overeengekomen boetebeding is rechtsgeldig.

Welke eisen kunnen aan een boetebeding worden gesteld? 

De hoogte van de boete moet zijn vermeld, het boetebeding moet schriftelijk zijn aangegaan en in het beding moet duidelijk staan vermeld voor welke overtreding welk bedrag is verschuldigd.

Kan een schuldeiser bij overtreding van een ge- of verbod de overeengekomen boete innen? 

Voor het vorderen van nakoming van het boetebeding is een aanmaning of een andere voorafgaande verklaring nodig in dezelfde gevallen als deze is vereist voor het vorderen van schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:93 BW). De gebruiker kan hiervan in de overeenkomst echter afwijken, zodat een boete ook opeisbaar kan worden zonder ingebrekestelling.

Volgens een uitspraak van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda van 9 november 2005, WR2006-03 bladzijde 102, moet de verhuurder actie ondernemen om aanspraak te kunnen maken op betaling van een boete. Gedurende deze procedure stond onbetwist tussen partijen vast dat het boetebeding was overeengekomen. De verhuurder had tijdens de huurperiode de boete niet opgeeist. Daarom kon de verhuurder vijf maanden na het einde van de huurovereenkomst de boete ook niet langer opeisen. Volgens de kantonrechter was een parallel te vinden in artikel 6:89 BW. In dit artikel is immers bepaald dat de schuldeiser op een gebrek in de prestatie geen beroep meer kan doen, indien hij niet binnen bekwame tijd nadat hij het gebrek heeft ontdekt, of redelijkerwijs had moeten ontdekken, bij de schuldenaar heeft geprotesteerd.

Kan de schuldeiser zowel nakoming van de verschuldigde boete vorderen als schade vergoeding vorderen ? 

Hetgeen ingevolge een boetebeding verschuldigd is treedt in de plaats van de schadevergoeding op grond van de wet. (artikel 6:92 lid 2 BW). De gebruiker kan ook van deze regel afwijken en een boetebedrag naast nakoming van de overeenkomst vastleggen.

Moet de rechter vervallen boete altijd toewijzen?Nee. De rechter kan de verschuldigde boete altijd matigen. Hij kan de schuldeiser betreffende de tekortkoming niet minder toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). De schuldenaar moet dit dus altijd verzoeken. Bij een veroordeling bij verstek zal de rechter de vordering dus toewijzen. Het is dus altijd zinvol bezwaar te maken tegen de gevorderde boete. De rechter kan de boete niet matigen tot nihil.

Voorbeelden van uitspraken waarbij de rechter de gevorderde boete heeft gematigd 

Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 30 mei 2006, WR2007-04, bladzijde 118. In deze uitspraak had de huurder over een zekere periode een bedrag aan huur ingehouden. De huurder had van verhuurder ook nog een bedrag te vorderen. Nadat de openstaande huur tot een zeker bedrag was opgelopen heeft de huurder ongeveer een derde van het openstaande bedrag betaald. De huurder had inmiddels ten laste van de verhuurder onder zichzelf conservatoir beslag laten leggen. In deze procedure werd de vraag beantwoord of het eigen beslag aan de aanspraak uit hoofde van het boetebeding, subsidiair aan het verschuldigd worden van wettelijke rente in de weg staat.

Volgens het Hof schiet de huurder aan zijn verplichtingen te kort als de huur niet wordt betaald. Gezien aan het feit dat de wet onder tekortkoming een neutrale betekenis toekent, is voor tekortkoming voldoende dat de huur niet is betaald
Ook als de voorwaarden geen eis van verzuim voor het vervallen van de boete stelt, moet toch worden aangenomen dat de boete pas vervallen kan zijn als de schuldenaar in verzuim verkeert.
Ook als de huurder een eigen beslag heeft gelegd geldt dat zij de huur aan verhuurster moet voldoen. Zolang dit beslag er lag kon de huurster bevrijdend aan de verhuurder betalen (dit geldt uitdrukkelijk anders als er een derdenbeslag zou zijn gelegd).
Het niet betalen van de huurder kan de huurder worden verweten. Dit geldt eens te meer dat het niet zo kan zijn dat een huurder door het leggen van een eigen beslag een verrekenbeding kan omzeilen en betaling van de huur op eigen initiatief achter kan houden.

Het Hof vervolgde dat de vervallen boete wel is verschuldigd. Het boetebedrag had immers slechts betrekking op de vertraging in betaling. De boete kan dus worden vergeleken met de wettelijke vertragingsrente. Omdat de wettelijke rente gemiddeld 4,5 % per maand beloop en de boete 24 % over het verschuldigde voorschrijft is er reden tot matiging. Het Hof stelt de rente op 12 % op jaarbasis, omdat het verschil tussen de verschillende percentages niet redelijk is. Deze lijn wordt ook gevolgd door de HR in het arrest HR 11 februari 2000, NJ 2000, 277).
Zie ook voor een voorbeeld van matiging van een contractuele boete door de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda van 23 april 2008 LJN: BD5189,Sector kanton Rechtbank Breda , 463273 cv 07-7106 , waarin de boete werd gematigd van € 9300,- naar € 1000,- .In het arrest van 24 juni 2005 van het Hof te ‘s-Gravenhage LJN: AU0196, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 03/1144 zijn gevorderde boetebedragen van € 142.000,- gematigd tot € 45.600,-. Het hof is van mening dat het boetebeding als een prikkel voor de schuldenaar geldt om zijn verplichtingen te vervullen en het geldt niet als een gefixeerde schadevergoeding. Er moest worden bekeken of de omstandigheden matiging van de boete rechtvaardigde. Deze omstandigheden konden geen reden voor matiging oplevere