Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – De procedure van ingeschakelde deskundige

In artikel 198 RV staat de richtlijn voor de deskundige vermeld.
Een aantal regels volgens artikel 198 RV luiden:

– de deskundige moet de opdracht onpartijdig en naar beste weten volbrengen;
– de deskundigen moeten bij hun onderzoek partijen in de gelegenheid stellen opmerkingen te maken en verzoeken te doen (zie rechtsoverweging van het vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 );
– uit het rapport moet blijken dat de partijen deze gelegenheid is geboden;
– Als een partij een opmerking over het rapport naar de deskundige toestuurt, dan moet daarvan ook een afschrift naar de wederpartij worden gestuurd;
– Partijen moeten hun medewerking aan de deskundige verlenen;
– Het schriftelijk bericht moet door de deskundigen worden gemotiveerd;
– Als de deskundigen het met elkaar niet eens zijn, wordt hiervan melding gemaakt.

De deskundigen dienen in hun advies rekening te houden met vragen en opmerkingen van partijen. Als de deskundigen dit niet doen, dan wordt het risico gelopen dat de kantonrechter zich genoodzaakt zal zien om een nader advies bij andere deskundigen in te winnen. Dat zal het nodige verlies van tijd tot gevolg hebben en de procedure vertragen. Een rechter mag overigens een deskundigenbericht ook aan zijn beslissing ten grondslag leggen indien de deskundigen verzuimd hebben partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken. Van belang is dat beide partijen na het deskundigenbericht in ruime mate gelegenheid hebben gehad tot een onderlinge discussie over de inhoud van het deskundigenrapport (HR 12 februari 1993, NJ 1993, 234). Dit wordt ook bevestigd in de conclusie van mr. E.M. Wesseling-van Gent van 15 juni 2001 (ECLI:NL:PHR:2001:AB2174 ).

Als de deskundige er niet in slaagt (ondeskundigheid, of geen vergelijkbare panden) om een huurprijs te bepalen volgens de criteria van artikel 7:303 BW , dan zal de vordering worden afgewezen. Noot 124

De rechter hoeft zich niet te houden aan het rapport van de deskundigen. De rechter moet zijn afwijking van het rapport wel motiveren. Noot 126

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 310 (verwezenlijking bestemmingsplan)

1. Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, een krachtens een geldend bestemmingsplan op het verhuurde liggende bestemming wil verwezenlijken, ontbindt de rechter op vordering van de verhuurder de huurovereenkomst met ingang van een door hem te bepalen dag.

2. De huurder en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd, kunnen een schadeloosstelling vorderen. Bij de bepaling daarvan wordt rekening gehouden met de kans dat de huurverhouding zonder de overgang zou hebben voortgeduurd.

3. Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 309 (eindigen overeenkomst ivm werken algemeen belang)

1. Indien een verhuurder op wie de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst op de voet van artikel 226 zijn overgegaan, deze overeenkomst door opzegging doet eindigen in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, is hij aan de huurder en de onderhuurder aan wie voor die overgang bevoegdelijk is onderverhuurd, een schadeloosstelling verschuldigd wegens het verlies van de kans dat de huurverhouding zonder deze overgang zou hebben voortgeduurd.

2. De verhuurder is de in lid 1 bedoelde schadeloosstelling eveneens verschuldigd indien de overgang is geschied nadat de vorige verhuurder de huurovereenkomst heeft opgezegd in verband met de omstandigheid dat na de overgang het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken. Is de eigendom van het verhuurde overgedragen nadat de huurovereenkomst reeds door de opzegging was geëindigd, dan is de schadeloosstelling verschuldigd door de eigenaar die tot afbraak overgaat.

3. Een opzegging wordt vermoed in verband met de omstandigheid dat het gebouwde met het oog op de uitvoering van werken in het algemeen belang zal worden afgebroken, indien de afbraak binnen zes jaar na de opzegging aanvangt.

4. Werken tot verwezenlijking van een bestemmingsplan, strekkende tot reconstructie van een bebouwde kom, worden in elk geval geacht in het algemeen belang te zijn.

5. Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 308 (vergoeding tlv verhuurder als deze voordeel geniet bij opzegging)

1. Indien de verhuurder, nadat de huurovereenkomst door opzegging zijnerzijds is geëindigd, voordeel geniet tengevolge van het feit dat het verhuurde vervolgens wordt gebezigd voor de uitoefening van een bedrijf, gelijksoortig aan het door de gewezen huurder of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd aldaar uitgeoefende bedrijf, kan de gewezen huurder of de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd van de verhuurder een naar billijkheid te berekenen vergoeding vorderen.

2. Voordeel, voortvloeiend uit de aard of ligging van het verhuurde of uit de daaraan aangebrachte veranderingen, komt voor de toepassing van lid 1 niet in aanmerking.

3. De vergoeding kan niet worden toegekend, wanneer het verhuurde voor de uitoefening van het gelijksoortige bedrijf eerst wordt gebezigd nadat sedert het eindigen van de huurovereenkomst meer dan een jaar is verstreken

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 307 (indeplaatsstelling)

1. Indien overdracht door de huurder aan een derde van het in het gehuurde door de huurder zelf of een ander uitgeoefende bedrijf gewenst wordt, kan de huurder vorderen dat hij gemachtigd wordt om die derde als huurder in zijn plaats te stellen.

2. De rechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval, met dien verstande dat hij de vordering slechts kan toewijzen, indien de huurder of de ander die het bedrijf uitoefent, een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht van het bedrijf en dat hij haar steeds afwijst, indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de overeenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering.

3. De rechter kan aan de machtiging voorwaarden verbinden of daarbij een last opleggen.

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 306 (eindigen onderhuur door vonnis tegen hoofdhuurder)

1. Een onderhuurovereenkomst van bedrijfsruimte eindigt op het door de rechter op vordering van de hoofdverhuurder overeenkomstig artikel 296 lid 5 vastgestelde tijdstip van ontruiming.

2. Indien de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt of is aangegaan, of hij bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt, is hij verplicht de schade die de onderhuurder daardoor lijdt, te vergoeden.

3. De hoofdhuurder tegen wie door de hoofdverhuurder een vordering wordt ingesteld, die mede de belangen van de onderhuurder raakt, is bevoegd om deze in het geding te roepen.

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 305 (verzoek verbeteringen door huurder)

1. De verhuurder die in gevolge een aanschrijving als bedoeld in artikel 17a, eerste lid, van de Woningwet verbeteringen als bedoeld in het tweede lid van dat artikel heeft aangebracht, is, ook buiten de gevallen van artikel 303 lid 1 onder a en b, bevoegd om ter doorberekening van de kosten van deze verbeteringen, voor zover redelijk, een daarop afgestemde verhoging van de huur te verlangen. Indien de huurder en de verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen vaststelling van de verhoging door de rechter vorderen.

2. Dit artikel is, behalve op bedrijfsruimte in de zin van artikel 290, ook van toepassing op een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, indien deze zaak of dit gedeelte voor de uitoefening van een ander bedrijf is verhuurd dan waarop bedrijfsruimte in de zin van artikel 290 betrekking heeft.

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – artikel 304 (Verzoek aanwijzing deskundige door rechter)

1. Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen.

2. Indien partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, benoemt de rechter deze op verzoek van de meest gerede partij. Indien een zodanig verzoek wordt gedaan, geldt de dag van dat verzoek voor de toepassing van artikel 303 leden 1, 2 en 4 als de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs is ingesteld.

3. De kosten van het advies zijn proceskosten als bedoeld in artikel 237 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering; de artikelen 195, 196, 199 en 244 van dat wetboek zijn van overeenkomstige toepassing.

Boek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – Artikel 303 (huurprijswijziging)

1. Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat de rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen:

a. indien de overeenkomst voor bepaalde tijd geldt, na afloop van de overeengekomen duur;

b. in alle andere gevallen, telkens wanneer tenminste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd.

2. Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Iedere aldus in de vergelijking te betrekken huurprijs wordt herleid volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering. Zo het niet mogelijk is de rechter de voor de toepassing van deze maatstaf benodigde gegevens te verschaffen, maakt de rechter een schatting aan de hand van de wel te zijner beschikking staande gegevens, waarbij hij die maatstaf zoveel mogelijk als richtsnoer bezigt.

3. De rechter wijst een vordering tot verhoging van de huurprijs af, voor zover deze is gegrond op verbeteringen van het gehuurde, die op kosten van de huurder zijn aangebracht.

4. Indien de rechter de huurprijs nader vaststelt, geldt deze met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij hij op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststelt. Hij kan daarbij tevens bepalen dat de huurprijs gedurende een door hem vast te stellen termijn van ten hoogste vijf jaren geleidelijk zal worden aangepast.