Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

  • Bijgewerkt 27 oktober 2011, verjaring en/of verval rechten in verband met afrekening servicekosten? De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 );
  • Bijgewerkt 12 augustus 2012, de rechtbank, Utrecht, sector kanton, van 11 juli 2012 ( LJN: BX3489, rechtbank Utrecht, 771616 UC EXPL 11-13817 DJ/4066 ).
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 8 april 2008 LJN: BQ3015, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.003.119
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2012 LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ).
  • Rechtbank Utrecht van 2 december 2009 LJN: BL1426, sector kanton Rechtbank Utrecht, 611956 UC EXPL 09-1031
  • Bijgewerkt 26 augustus 2012 De Hoge Raad arrest 15 maart 2010 LJN: BK9631, Hoge Raad, 08/03325
  • Bijgewerkt 26 augustus 2012. De rechtbank te Utrecht vonnis van 19 februari 2010 LJN: BM0097, sector kanton Rechtbank Utrecht, 669355 UE VERZ 09-2454 JS
  • Bijgewerkt 29 december 2012. Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch te 19 oktober 2012 LJN: BY1179, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 850865 (ontvankelijkheid vordering en afwijking wettelijke regels)
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. De Hoge Raad arrest van 10 oktober 2008 ( LJN: BD5988, Hoge Raad, C07/011HR ) referentieperiode.
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Hof te Amsterdam van 8 december 2005 ( LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ) uitleg ITZA-methode.
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem ( LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 ). Afwijking oppervlakte van gehuurde pand met 5 % is toegestane tolerantie.
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Beslissing gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen inhoudelijke toetsing rapport deskundige in artikel 7:304 BW procedure.
  • Bijgewerkt 12 maart 2013. Hof te Amsterdam besliste in rechtsoverweging 2.23 van haar arrest van 16 oktober 2012 LJN: BY0272, gerechtshof Amsterdam, 200.070.384/01 . Kritiek op rapport BHAC.
  • Bijgewerkt 12 maart 2013. Rechtbank Utrecht van 22 december 2010 ( LJN: BP2410, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321 ). Gefaseerde invoering huurprijs onder omstandigheden mogelijk.
  • Bijgewerkt 14 maart 2013. Speelautomatenbeding en huurprijswijziging(WR. 1996,59)
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed”.
  • Bijgewerkt 17 september 2013, wijziging onderdeel “De huurprijs na uitoefening van een optierecht”.
  • Bijgewerkt 20 september 2013, wijziging onderdeel “G.2. Omzet in gehuurde of in vergelijkingspand geen bepalende factor “.
  • Bijgewerkt 11 oktober 2013, de Hoge Raad heeft in haar arrest van 4 oktober 2013 ECLI:NL:HR:2013:856 (rechtsoverweging 3.4.3) bepaald dat aan het overleg tot benoeming van een deskundige niet al te hoge eisen gesteld hoeven te worden.
  • Bijgewerkt 10 november 2013, waardering van bedrijfsruimten uitgewerkt (onder meer onderdeel “De Onderzoeksmethoden”).
  • Bijgewerkt 7 maaert 2014. De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant was in haar vonnis van 27 februari 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:843 ) dat de huurprijs niet op een andere datum gesteld diende te worden dan de datum waarop het eerste verzoek tot benoeming van een deskundige was ingediend.
  • Bijgewerkt 2 mei 2014, Een afwijkend tijdstip om de huurprijs op een later tijdstip vasttellen, dan de datum van indiening van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, achtte de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 27 mei 2013 (ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 ) aanwezig vanwege de hiernavolgende omstandigheden.
  • Bijgewerkt 20 mei 2014. Het gerechtshof te Amsterdam zag in haar arrest van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4935 ) aanleiding een korting op de huurprijs van 5% tot een bepaald moment te verstrekken wegens gebreken aan het gehuurde.
  • Bijgewerkt 25 mei 2014. Het hof te ‘s-Hertogenbosch van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:27 ) laat de ingangsdatum van de huurprijs in gaan vanaf het moment dat de vordering ex artikel artikel 7:303 BW is ingesteld dan wel het verzoek ex artikel 7:304 BW is ingediend. Gebreken geven geen aanleiding tot een later tijdstip van starten gewijzigde huurprijs.
  • Bijgewerkt 4 juli 2014. 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen en vernietiging van contractuele bepalingen door de huurder.
  • Bijgewerkt 25 september 2014. Invoeging onderdeel: “Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering”.
  • Bijgewerkt 24 september 2014. Verder hoeft de deskundige de vergelijking niet tot de winkels binnen een winkelcentrum te beperken, als buiten het winkelcentrum, op vergelijkbare locaties vergelijkbare panden aanwezig zijn. Dit zelfde standpunt werd ingenomen door de rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Alkmaar, in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:6408 ). In dit vonnis werd een zaak behandeld, waarin door een huurder een huurprijsaanpassing gevraagd.
  • Bijgewerkt 25 december 2014. bereking btw over de huurprijs aangevuld in het onderdeel: “Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs”.
  • Bijgewerkt 28 januari 2014. Onderdeel “Wie draagt de kosten van de deskundige?” aangevuld met de kosten van de deskundige die in de beschikking ex artikel 7:304 BW zijn benoemd.
  • Bijgewerkt 20 februari 2015. De bedrijfshuuradviescommissie kan vanaf 1 januari 2014 niet meer worden ingeschakeld als deskundige partij.
  • Bijgewerkt 12 maart 2015. De rechtbank Zwolle-Lelystad was bereid in haar beschikking van 19 april 2012 ( ECLI:NL:RBZLY:2012:BW4016 ) in het kader van de artikel 7:304 BW-procedure enige voorvragen te beantwoorden.
  • Bijgewerkt 25 juni 2015. Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:770). Deskundige betrekt ten onrechte referentiepanden in de vergelijking, waarvan de huurprijs van de marktwerking is onttrokken.
  • Bijgewerkt 1 november 2015. Huydecoper redenering in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923) dat recente huurprijzen ook in de vergelijking meegenomen moeten worden.
  • Bijgewerkt 1 november 2015. De rechter past de referentieperiode strikt toe. Dit volgt uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:180).
  • Bijgewerkt 15 december 2015. Panden met een bepaald niveau van huur mogen niet welbewust in de vergelijking worden betrokken of juist uit de vergelijking worden geweerd. Dit kwam onder meer aan de orde in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 17 november 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:4575.
  • Bijgewerkt 19 april 2016.Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden moest zich in hoger beroep buigen over een zaak, waarin een vraag werd beantwoord of het terras behorende bij het gehuurde bij de berekening van de huurprijs meegeteld diende te worden. Het hof besliste in haar arrest van 14 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:7859) in deze concrete situatie dat dit niet het geval was.
  • Bijgewerkt 21 april 2016. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ) beslist dat de deskundige te grote verschillen had berekend in de waardering had gegeven ten aanzien van het restaurantgedeelte in het restaurant.
  • Bijgewerkt 23 april 2016. Een afgeroepen optierecht wordt niet opgeteld bij de overeengekomen periode voor wat betreft de mogelijkheid om een wijziging van de huurprijs te kunnen verzoeken; beslissing van het het gerechtshof te Arnhem in haar arrest van 7 september 2010 ( ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668)
  • Bijgewerkt 24 april 2016. Wijzigingen door de huurder die bepaalde onderdelen van het gehuurde “downgraden” tellen niet mee in de waardering van het gehuurde.Dit werd ook beslist in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht van 13 januari 2010 ECLI:NL:RBMAA:2010:BL7948 . Uitgangspunt is de situatie zoals het gehuurde ter beschikking werd gesteld.
  • Bijgewerkt 2 mei 2016. De rechtbank te ‘s-Gravenhage, zittingsplaats Leiden, was in de beschikking van 28 april 2016 ( rechtbank ‘s-Gravenhage, kantonzaken, zittingsplaats Leiden, 4712713/EJ VERZ 15-87670), waarin de benoeming van een deskundige in het kader van de 7:304 BW procedure was verzocht, van mening dat het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling nopen de bepaling van artikel 3:52 lid 1 sub d BW betreffende de verjaringstermijn uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienst is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkend beding heeft gedaan.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ). Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 14 september 2016. het onderdeel btw en huur uitgewerkt.
  • Bijgewerkt 20 september 2016. het onderdeel btw en huur en de relatie tot artikel 7:303 BW gewijzigd.
  • Bijgewerkt 7 oktober. Deze rechtbank Den Haag, locatie Den Haag besliste in haar beschikking van 4 oktober 2016 (repnr. 5057611 RPVERZ 16-50357) dat de opdracht gegeven zou worden aan een landelijk opererende deskundige. De kantonrechter argumenteerde zijn keuze voor een niet plaatselijke deskundige als volgt: er bestaat bij aanwijzing van een plaatselijke deskundige gevaar voor de (de schijn van) bekendheid /afhankelijkheid van een partij.
  • Bijgewerkt 13 oktober. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimteruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld.
  • Bijgewerkt 13 oktober. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. Het hof te ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 4 september 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB4472) over dit punt dat de attentiewaarde van een hoepand niet louter en alleen bestaat uit een afwijking van de omringende bouw. Deze constatering is volgens het hof ontoereikend voor zodanige correctie.
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. Volgens het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 18 september 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272) moet in het kader van de vergelijkbaarheid worden gekeken op een groot aantal verschillende aspecten, waaronder ook minder grijpbare zoals kwaliteit en uitstraling. Het hof overwoog dienaangade als volgt: “De vergroting van de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde die het gevolg is van de ontwikkeling die het winkelgebied Alkmaar-Overstad voorafgaand aan de referentieperiode heeft doorgemaakt (De Simsonstraat als doorgaande route naar de binnenstad, aanleg Parcade met haar passantenstroom), dient volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen”. Ook hier bepaalt de passantestroom de attractiewaarde voor een belangrijk deel.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. In hoger beroep heeft het hof te Amsterdam in haar arrest van 12 juli 2016 ( CLI:NL:GHAMS:2016:2812 ) het standpunt ingenomen dat in beginsel uitgegaan dient te worden van de omschrijving van de huurovereenkomst, aangezien de verhuurder met die verbouwing expliciet heeft ingestemd en zij blijkens de huurovereenkomst wist dat daardoor één winkelruimte ontstond die ook als zodanig verhuurd zou worden. De verhuurder heeft er nog op gewezen dat de huurder in het gehuurde (inmiddels) twee ‘formules’ exploiteert, optisch gescheiden en elk met een eigen ingang. Naar het oordeel van het hof voert de verhuurder in verband met de gewijzigde invulling van het gehuurde echter terecht aan dat bij de vergelijking van bedrijfsruimtes qua bouwkundige indeling kan worden afgeweken van de feitelijke toestand indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een theoretische wijziging is vereist, te verwaarlozen valt.
  • Bijgewerkt 21 november 2016. In hoger beroep voor het gerechtshof te ‘s-Gravenhage werd op 19 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1995 ) werd een procedure gevoerd waarin de vraag ter beoordeling werd voorgelegd of een beding in de algemene voorwaarden (versie 28 januari 1994) van toepassing was en de regeling van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW terzijde kon worden gezet.
  • Bijgewerkt 24 november 2016. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 3 november 2010 ( ECLI:NL:RBSGR:2010:BP6690 ) geoordeeld dat het voor de ontvankelijkheid van de artikel 7:303 BW-procedure niet noodzakelijk is om de rechter in het kader van een artikel 7:304 BW-procedure een deskundige te laten benoemen als er zowel door de huurder en de verhuurder een afzonderlijke deskundige is benoemd.
  • Bijgewerkt 23 maart 2017. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat de verhuurder die gedurende tweeëndertig jaar was vergeten de indexering door te voeren, deze indexering niet over deze jaren alsnog boven de huurprijs mocht plaatsen.
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het hof Amsterdam oordelde in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ) dat de verhuurder recht had op de vergeten doorgewerkte indexering; geen rechtsop rechtsverwerking, wel gedeeltelijk recht op verjaring.
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. De rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Haarlem was in haar vonnis van 28 december 2016 ( ECLI:NL:RBNHO:2016:10689 ) van oordeel dat de deskundige voor het berekenen van de huurprijs de andere vergelijkbare panden als referentiepanden mocht gebruiken die in het bedrijfsgebouw zitten gevestigd dat over de snelweg te Hoofddorp aan de Rijksweg A4 zitten gevestigd.
  • Bijgewerkt 7 juli 2017. Uitbreiding van onderdeel “B. 1. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum” marktwerking
  • Bijgewerkt 16 november 2017. Ook als er een correctie in verband met de grootte van de oppervalkte gebruikelijk is, kan deze correctie niet zonder nadere motivatie gegeven worden. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch draaide om deze reden in haar arrest van 20 april 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525) een vonnis van de kantonrechter terug. De kantonrechter had in eerste aanleg in afwijking van het rapport van de deskundige een correctie toegekend vanwege de verschillen in vierkante meters. Het hof overwoog dat de deskundige kennelijk geen plaats had gezien voor een dergelijke correctie wegens oppervlakteverschillen.
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Het is mogelijk dat partijen gedurende de lopende huurperiode overeenstemming bereiken over wijziging van het gehuurde, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs wordt overeengekomen. Het is dan mogelijk dat er tussen partijen een nieuwe huurprijs is overeengekomen, waardoor de afgesproken huurprijs als gevolg van de wijziging aan het gehuurde opnieuw voor vijf jaar vast staat. Hiervan was ook sprake in zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745 ).
  • Bijgewerkt 22 november 2017. Dat voor bepaling van de huurprijs de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingangsdatum van de eerste huurtermijnen als uitgangspunt voor de berekening van de huurprijs genomen moet worden bleek ook uit het arrest gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1466.
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Uitgewerkt. Het vonnis van de kantonrechter te Haarlem van 26 mei 2010 (Ktr. Haarlem, 26-05-2010, nr. 420347/CVEXPL09-3657, WR 2010, 99) en HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (Aarhof)
  • Bijgewerkt 11 januari 2018. Een rechter mag overigens een deskundigenbericht ook aan zijn beslissing ten grondslag leggen indien de deskundigen verzuimd hebben partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken. Van belang is dat beide partijen na het deskundigenbericht in ruime mate gelegenheid hebben gehad tot een onderlinge discussie over de inhoud van het deskundigenrapport (HR 12 februari 1993, NJ 1993, 234). Dit wordt ook bevestigd in de conclusie van mr. E.M. Wesseling-van Gent van 15 juni 2001 (ECLI:NL:PHR:2001:AB2174 ).
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. Als BTW-heffing over de verschuldigde huur is overeengekomen, dan heeft de verhuurder recht op facturen ten behoeve van zijn administratie ten behoeve van zijn btw-administratie. Dit geldt ook als de huurder een particuliere huurder is. Het hof Den Haag overwoog in haar arrest van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:456) dat de verhuurder ook facturen naar de huurder moet sturen als de huurder een particuliere huurder is.
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte.
  • Bijgewerkt 17 juni 2018. Een drankafnamebeding kan niet als omzethuur worden aangemerkt. In het vonnis van 17 januari 2018 van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie, Haarlem (ECLI:NL:RBNHO:2018:177) kwam aan de orde of een dankafnamebeding als huur aangemerkt moest worden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was.
  • Bijgewerkt 17 juni 2018. In een huurprijswijzigingsprocedure die speelde voor de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Haarlem, waarin op 28 december 2016 vonnis was gewezen (ECLI:NL:RBNHO:2016:10689) was er sprake van terrasruimte, die niet het gehuurde behoorde. Dit terras werd door de deskundige begroot op een bedrag van € 1500. Kennelijk werd hier niet de 7:303 BW-berekening op toegepast.
  • Bijgewerkt 8 juli 2018. Bedacht dient hierbij wel te worden dat de deskundige niet verplicht is gebruik te maken van de door de partijen aangedragen vergelijkingspanden. Volgens een arrest van het hof te Amsterdam van 3 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4504) de deskundige zijn werkzaamheden op efficiënte wijze uit dienen te voeren en ervoor te waken dat onnodige kosten worden gemaakt.

Rechtsverwerking vordering huur en/of indexering

Algemeen wordt aangenomen dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). In de uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200401747 is bepaald dat er sprake was van rechtswerking van de gevorderde huurverhoging en indexering over 1998 tot en met 2003 vanwege de volgende omstandigheden:

  • de verhuurder heeft gedurende het gehele tijdvak waarin hij verhuurder was (van 1 januari 1997 tot 1 oktober 2003) steeds zonder protest huurbetalingen geaccepteerd die waren berekend op grond van de aanvangshuur, met inhouding van de kosten van nutsleveranties met betrekking tot de bovenwoning alsmede kosten van door huurder verricht (groot) onderhoud;
  • de verhuurder heeft gedurende dit tijdvak nimmer huurprijsindexering aangezegd;
    bij brief van 9 januari 2002 heeft de verhuurder een huurprijsverhoging met NLG 10.000,- per jaar aangezegd maar daartoe geen beroep gedaan op de contractuele huurindexering;
  • bij brief van 26 maart 2003 heeft (de adviseur van) de huurder deze huurprijsverhoging afgewezen; de huurder is de aanvangshuur blijven betalen;
  • de verhuurder heeft niet op deze brief gereageerd;
  • in het tijdvak van 2001 tot en met 2003 heeft de huurder verschillende brieven verzonden waarin het bedrag van het (telkens) op de huurtermijnen in te houden voorschot werd toegelicht;
  • de verhuurder heeft niet op deze brieven gereageerd;
  • de verhuurder heeft bij brief van 24 december 2003 voor het eerst aangemaand tot betaling van een (met ingang van 1 januari 1998) geïndexeerde huurprijs en heeft bij die brief voor het eerst verzocht tot een eindafrekening te komen van de door huurder verrekende kosten van nutsleveranties en groot onderhoud.

Het hof is in deze uitspraak in rechtsoverweging 4.7 van oordeel dat de verhuurder op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de aanvangshuurprijs in elk geval tot 1 januari 2004 niet werd geïndexeerd. “Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het daarom onaanvaardbaar dat de verhuurder achteraf betaling vordert van huurprijsverhogingen berekend op basis van de contractuele indexering met ingang van 1 januari 1998. Los van de verjaringstermijnen kon de verhuurder dus naar zijn centen fluiten.

Een ander voorbeeld van rechtsverwerking werd besproken in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch 23 augustus 2011 LJN: BT1742, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.062.863 . In deze zaak had een huurder bijna vijf jaar geen beroep gedaan op de bepaling in het huurcontract die verlaging met de huurprijs vanaf een bepaalde datum meebracht. Hoewel de vordering nog niet was verjaard, werd door de verhuurder met succes een beroep op rechtswerking gedaan. Door de verhuurder werd met succes betoogd dat de huurder de indruk had gewekt geen beroep op deze bepaling meer te doen. In rechtsoverweging 4.6 van het arrest wordt het standpunt van het hof uitgewerkt.

Het hof achtte hierbij het volgende van belang. De verhuurder had steeds een opgave van de nieuwe jaarhuurprijs per 1 juli na toepassing van de afgesproken indexering en de daarop gebaseerde kwartaalbedragen naar de huurder gestuurd, die de huurder heeft ontvangen.

Hierbij zijn zowel voor als na 1 januari 2003 de indexeringen toegepast op de oorspronkelijke huurprijs, dat wil zeggen inclusief de btw-compensatie (hiermee hield de huurverlaging verband). Deze opgaven heeft de huurder door de jaren heen steeds geaccepteerd en zij had dienovereenkomstig steeds de daarop gebaseerde kwartaalbedragen voldaan. Onder deze omstandigheden mocht de verhuurder ervan uitgaan dat de huurprijs, zoals deze door hen ook na 1 januari 2003 aan de huurder in rekening werd gebracht, door de huurder werd aanvaard en dat de huurovereenkomst op basis van die huurprijs werd voortgezet. Dat op deze overeenkomst het huurregime van kantoorruimte van toepassing is doet niets af aan de toepasselijkheid van dit argument op 7:290 BW bedrijfsruimte.

Rentevergoeding in het kader van huurprijswijziging

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 15 juni 2001 beslist dat de nalatige partij rente verschuldigd was nadat was vastgesteld dat de huur na een toegewezen vordering op grond van een rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) mocht worden verhoogd. Voor particulieren geldt een wettelijke rentevergoeding. Voor zakelijke huurders kan het hogere tarief van de wettelijke handelsrente van toepassing  zijn. Noot 208

De wettelijke handelsrente vindt zijn grondslag in de artikelen 6:119a BW en 6:120 lid 2 BW. Deze bepalingen zijn ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek ter implementatie van de richtlijn 200/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 juni 2000 (Richtlijn 2000/35/EG, PbEG L 2000/35 van 8 augustus 2000, hierna de Richtlijn) betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties. Blijkens haar tekst, structuur en de achtergrond, strekt deze richtlijn ertoe betalingsachterstanden bij handelstransacties tegen te gaan. Van een handelstransactie in de zin van de Richtlijn is sprake in het geval van een “transactie tussen ondernemingen of tussen ondernemingen en overheidsinstanties die leiden  tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten tegen vergoeding”. (artikel 2 onder 1). Als een onderneming in de zin van de Richtlijn geldt: “elke organisatie die handelt in het kader van haar zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit, ook  wanneer deze door slechts één  persoon wordt uitgeoefend”. (artikel 2 onder 3)”.

Op een normaal verschuldigd bedrag aan huur zal de handelsrente van toepassing zijn. Dit betreft immers een verleende dienst.

Bij huurverlaging kan er niet zonder meer van een vervallen handelsrente sprake zijn nu de rechtsgrond voor terugvordering van de huur na huurverlaging op ‘onverschuldigde betaling’ zal zijn gebaseerd en de ontvanger van een onverschuldigde betaling niet automatisch in verzuim raakt. Als de verhuurder daarna is aangeschreven en niet op tijd de achterstallige huur voldoet, dan raakt de andere partij wel in verzuim. Dan is echter nog niet de handelsrente verschuldigd, omdat de grondslag van de vordering dan nog niet een handelstransactie betreft volgens bovengenoemde richtlijn.

 

 

Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering

Stel dat de verhuurder verkeerde indexeringen (te hoge bedragen) in rekening brengt en de huurder komt daar na tien jaar pas achter. Wat is dan de positie van de huurder? Kan de huurder deze te veel betaalde bedragen terugvorderen? Het is mogelijk dat de huurder de teveel betaalde bedragen binnen de periode van vijf jaar voor het instellen van de vordering met inachtneming van de geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) alsnog actief van de verhuurder terug kan vorderen. De bedragen die langer dan vijf jaar voor het instellen van de claim zijn betaald kunnen in verband met de geldende termijnen van verjaring niet actief worden gevorderd van de verhuurder.

Volgens artikel 6:127 BW jo artikel 6:131 BW kunnen verjaarde vorderingen wel worden verrekend met bijvoorbeeld de huur. In laatstgenoemd artikel staat immers: “De bevoegdheid tot verrekening eindigt niet door verjaring van de rechtsvordering”. Men dient er wel op bedacht te zijn dat deze regels van regelend recht zijn. De verhuurder kan daar in het huurcontract van afwijken in het nadeel van de huurder. Echter als de huurder een consument is, dan kan deze partij in ieder geval een beroep op vernietiging van dit verrekenbeding doen op grond van artikel 6:237 sub g BW. Huurder van geliberaliseerde woonruimte kunnen dus met beroep op laatstgenoemde bepaling een contractuele beperking van een mogelijkheid tot verrekening van een vordering met de huur met op deze wijze doorbreken. Een huurder van woonruimte wordt beschouwd als een consument.

De huurder van bedrijfsruimte kan vaak geen beroep op vernietiging van dit beding doen, omdat deze huurder geen consument is. De bedrijfsmatige contractspartij kan evenwel ook beroep op vernietiging van het bewuste beding doen als hij zich op grond van artikel 6:235 BW gelijk kan laten stellen met een consument. Als er geen verrekenbeding in het huurcontract is overeengekomen, dan is de huurder dus bevoegd zijn vordering te verrekenen met de lopende huurmijnen.

Indexeringsclausule – Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 mei 2004, WR 2005/1 is bepaald dat overeengekomen, doch vergeten door te voeren indexering van de huur door de verhuurder alsnog berekend mocht worden over de periode waarover de verhuurder de berekening had verzuimd door te berekenen. De verhuurder mocht geen aanspraak maken op betaling van de door de indexering ontstane huurachterstand. Dit komt op het volgende neer. Als de huur in het jaar 1995 op 100 gesteld kon worden en in het jaar 2000 zou de huur 120 dienen te luiden, dan mag de verhuurder de huur over het jaar 2000 wel op 120 stellen, maar hij mag niet de huurachterstand door de achteraf doorgevoerde huurverhogingen alsnog vorderen. Dit is met name het geval als de verhuurder gedurende jaren elke maand huurnota’s zonder de verhoging heeft gestuurd en daardoor bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt van deze verhogingen af te zien. Dit mag onder meer omdat de huurder hierdoor niet onredelijk wordt benadeeld. Dat is wel het geval als men alsnog met terugwerkende kracht de huurachterstand mag vorderen.

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01 gelijkluidend aan de uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 26 mei 2012 voor wat betreft een vergeten doorberekende indexering over een aantal jaren door de verhuurder. Ook deze indexering was contractueel overeengekomen. Het hof was in deze zaak de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast. Het hof was in alinea 3.6 van dit arrest van oordeel dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid had om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemde met wat was overeengekomen, terwijl het belang om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met een vordering uit het verleden voorts wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW neergelegde verjaringstermijn.

Dat de verjaringstermijn van vijf jaar ex artikel 3:308 BW meestal ook op vergeten indexering van toepassing is komt omdat de contractueel overeengekomen indexering op grond van de algemene bepalingen opeisbaar is op het overeengekomen tijdstip. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). De verhuurder kan dus de bedragen van niet  doorberekende indexering doorgaans over de laatste vijf jaar terugvorderen. Dit wordt ook bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Assen, van 20 maart 2018 ( ECLI:NL:RBNNE:2018:859). Voorts werd ook bevestigd in deze late uitspraak dat een mogelijke huurprijsverlaging een indexering niet in de weg staat.  De meeste algemene bepalingen voorzien in een regeling wanneer indexering tot een lagere huurprijs zou leiden. De huurprijs wordt dan niet naar beneden aangepast. Verder geldt natuurlijk dat voor huurprijs aanpassing de artikel 7:303 BW-procedure gevoerd moet worden.

Volgens het hof Amsterdam geldt dit ook als er door de verhuurder abusievelijk nota’s zijn verstuurd zonder indexering (arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ). Het hof is van oordeel dat uit het versturen van de facturen met indexering gedurende de eerste twee jaren van de huurovereenkomst en later niet meer niet kan worden afgeleid dat het indexeren van de huurprijs op een keuze berustte, aangezien in de overeenkomst was bepaald dat die automatisch geschiedde. Het zenden van facturen voor een niet geïndexeerd huurbedrag wees dus slechts erop dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. In het onderdeel “Indexeringsclausule” is al opgemerkt dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs was. De huurder kwam geen beroep op rechtsverwerking toe. Het hof zag in het versturen van de facturen met onjuiste bedragen niet een handeling van de verhuurder die wees op het bewust afstand doen van de overeengekomen indexeringen. Een terechte overweging lijkt mij. Er moet in dit verband voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking immers door de huurder bewezen worden dat de verhuurder uitdrukkelijk de overeengekomen indexering heeft prijsgegeven. Het vergeten van het berekenen van de geïndexeerde bedragen kan niet als een zodanige bewuste actie zijdens de verhuurder worden aangemerkt. Een beroep op verjaring ex artikel 3:308 BW kwam de huurder gedeeltelijk toe. De huurder had namelijk zijn betalingen geoormerkt. Dit betekent dat die betalingen steeds moesten worden toegerekend aan de openstaande, wel gefactureerde, ongeïndexeerde huurbedragen. Nu de huurbetalingen niet op grond van het bepaalde in artikel 6:43 lid 2 BW kunnen worden toegerekend, begrijpt het hof dat de vordering van de verhuurder thans betrekking heeft op het geïndexeerde gedeelte van de huurtermijnen die opeisbaar zijn geworden na 26 november 2008. De verhuurder heeft in dat kader immers aangevoerd dat zij eerst op 26 november 2013 aanspraak heeft gemaakt op betaling van de geïndexeerde huur, zodat de vorderingen ontstaan voor 26 november 2008 daarmee zijn verjaard. Ten overvloede merkt het hof op dat de verjaring niet in de weg staat aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf 1 mei 1999.

Een en ander moet echter wel worden beoordeeld in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan een doorberekening van de indexering op boven weergegeven wijze worden verhinderd. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat een overeengekomen indexering, die de laatste tweeëndertig jaar niet was doorgevoerd niet met terugwerkende kracht alsnog doorberekend kon worden. Dit zou onder meer resulteren in een huurverhoging van 700%. De verhuurder had op geen enkel moment tussen 1983 en 2015 laten weten dat zij tot toepassing van de indexering wilde overgaan. Naar de mening van de huurder had de verhuurder door telkens eindafrekeningen te zenden zonder toepassing van die bepaling haar recht verwerkt om thans die indexering te vorderen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW) de indexeringsbepaling niet gedurende de gehele periode van tweeëndertig jaar doorberekend worden.
De kantonrechter lijkt ook het beroep op rechtsverwerking te honoreren. Hij stelt namelijk in alinea 3.3 : Door telkens zelf jaarafrekeningen van de verschuldigde huurprijs aan huurder te zenden heeft verhuurder een situatie doen ontstaan waarin huurder – en in haar verlengde ook onderhuurder – er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat verhuurder geen aanspraak (meer) op indexering zou maken.
Waar op basis van het oorspronkelijke contract de eerste huurbetaling is ingegaan op 1 januari 1983 acht de kantonrechter het, onder de omstandigheden als in dit vonnis uiteengezet en indachtig het oordeel van de kantonrechter dat terugwerkende kracht in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, wel redelijk en billijk dat de eerste indexering (dan ook) zou zijn ingegaan per 1 januari, in dit geval per 1 januari 2016.
Deze huurder werd door de contractuele indexeringsbepaling met een hogere huurprijs geconfronteerd. Daarbij kan de verhuurder doorgaans ook de gemiste huurpenningen vorderen over de afgelopen vijf jaar (zie de andere uitspraken in dit onderdeel). In deze situatie zou dit uitkomen op een vordering boven de € 100.000 op een huurprijs die in ongewijzigde vorm circa € 400 per maand beliep. Ook al zou de huurder onmiddellijk een procedure omtrent wijziging van de huurprijs starten zou er al een schier onoverkomelijke huurachterstand ontstaan.
Ik vind het punt van rechtsverwerking in deze kwestie een goed en serieus argument. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie de hierboven weergegeven uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). Nu de verhuurder rekeningen heeft gestuurd met de oude huurprijs en de verhuurder niet te kennen heeft gegeven dat dit op een vergissing berust (dit argument is niet vol te houden over een periode van tweeëndertig jaar) past dit wel in het leerstuk van rechtsverwerking.

Het volgende punt in het vonnis vind ik met name interessant. De rechter oordeelde dat door op deze wijze te handelen de huurder de mogelijkheid is onthouden om tussentijds de verschuldigde huursom ter bespreking te stellen of om, zoals door huurder is aangevoerd, de wettelijke mogelijkheid dienaangaande ex artikel 7:303 BW te benutten. Dit is een goed punt. Als de huurder op basis van een lopende huurprijs geen reden aanwezig ziet om de huurprijs aan te passen, dan loopt de huurprijs zonder noemenswaardige wijziging door als de verhuurder zelf geen actie tot wijziging van de huurprijs onderneemt. Als de enige actie van de verhuurder na enige decennia plaatsvindt in de vorm van het met terugwerkende kracht verhogen van de huurprijs in de vorm van en inflatiecorrectie, dan is feitelijk een verhoging van de huurprijs in plaats van correctie van de huurprijs doorgevoerd. Feitelijk omzeilt de verhuurder op deze wijze de regeling van artikel 7:303 BW. Het is immers mogelijk dat de huurprijs na correcte indexering al lang niet meer voldoet aan de huurprijs van gemiddelde bedrijfsruimte ter plaatse. Stel dat de huurder na een huurperiode van vijftien jaar tot deze conclusie was gekomen en een procedure ex artikel 7:303 BW gestart zou zijn en de huurprijs gewijzigd (verminderd) zou zijn, dan zou de indexering ook niet verder hebben gelopen. Door nooit een beroep op de indexeringsclausule te doen, was er voor de huurder ook geen reden om de huurprijs middels en huurprijswijzigingsprocedure ter discussie te stellen. Door nu de inflatiecorrectie over de afgelopen tweeëndertig jaar door te voeren wordt in theorie slechts een correctie op de lopende huurprijs doorberekend, doch in de praktijk kan er een huurprijswijziging (lees huurverhoging) doorgevoerd worden als de huurprijs door deze wijziging uitstijgt boven de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Het huurrecht blijft in beweging. ik ging er eerst van uit dat de verhuurder altijd een beroep kon doen op de indexeringsclausule. Ik had nog niet gedacht aan de combinatie met de regeling van artikel 7:303 BW. Zeker bij langere perioden waarbij de indexeringsclausule niet is toegepast, kan deze clausule – onder voorwaarden als boven omschreven – in strijd komen met de regeling van laatstgenoemd artikel als de indexering in plaats komt van een huurprijswijziging.

Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Indexeringsclausule

Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo’n bepaling in het huurcontract is opgenomen, geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd.

Bedacht dient te worden dat niet de verhuurder, maar de huurder verantwoordelijk is voor een correcte betaling van de huur. Bij een contractueel beding waarin staat vermeld dat de huur jaarlijks middels indexering verhoogd dient te worden, is de huurder en niet de verhuurder verantwoordelijk voor een juiste huurbetaling. Door een indexeringsclausule in de overeenkomst op te nemen is volgens het hof een nadere (wils)uiting van de verhuurder betreffende de indexering niet nodig; elk jaar op het overeengekomen moment wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. Dit standpunt wordt bevestigd door het hof Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ).

Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract is opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt. Noot 206 Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfsruimte wordt gebruikt. De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens.

Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 10 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821 ) eveneens tot het oordeel dat de gebruikelijke indexeringsclausules de huurprijs niet leiden tot een verhoging van de huurprijs, maar louter als inflatiecorrectie zijn bedoeld. In deze kwestie stond in het huurcontract het volgende gebruikelijke beding: “Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, vindt deze verhoging plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering (1985 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)”.
Ook hier werd beslist dat de verhuurder – rekening houdende met de verjaringstermijn – de bedragen verband houdende met de indexering over de laatste vijf jaar nog kon vorderen. Voorts werd door het hof overwogen dat in de door partijen gesloten overeenkomst ongeclausuleerd ten behoeve van de verhuurder is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op het overeengekomen tijdstip wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.

Het hof merkte nog op dat de jaarlijkse indexering niet is bedoeld als huurverhoging, maar de strekking heeft het effect van de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren. Het is natuurlijk wel zo praktisch als de verhuurder hiervan wél melding aan de huurder maakt. Een huurder is doorgaans met zijn onderneming bezig en weet doorgaans niet eens dat een dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden staat opgenomen. De huurder zal er dus ook niet op bedacht zijn dat in de maand waarop de indexering is overeengekomen een huurachterstand wordt opgebouwd als het huurbedrag zonder indexering wordt betaald, waardoor er weer een boete van € 300 verschuldigd wordt volgens de boetebedingen die in de algemene voorwaarden zijn opgenomen. De huurder kan dan vermoedelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen om de boete te voorkomen. Het maakt de situatie echter alleen maar gecompliceerder, hetgeen kan worden voorkomen als de verhuurder gewoon de indexering aan de huurder doorgeeft.

Als een indexering een vast percentage vermeldt, dan heeft deze indexering niet langer meer het effect om de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren, maar zal er een component huurverhoging in deze indexering zitten verwerkt. Als dit het geval is dan kan de huurder beroep doen op vernietiging van deze bepaling op grond van de (semi)dwingendrechtelijke regel van artikel 7:303 BW. De huur mag feitelijk alleen worden verhoogd conform de regels van dit artikel. Als een dergelijke verhoging eenmaal is toegepast, dan sluit artikel 7:303 lid 1 sub b BW uit het volgens jaar weer een dergelijke verhoging mag worden toegepast als deze verhoging als substantieel aangemerkt zou worden. De verhuurder benadeelt dus zichzelf als een dergelijk bepaling met een vast verhogingspercentage wordt overeengekomen. Als een dergelijke bepaling spreekt van een verhoging van 3% per jaar, dan is over de periode van 5 jaar sprake van een verhoging van 15%. Een dergelijke bepaling moet in de context van de periode worden gezien waarbinnen deze verhoging plaats kan vinden en moet niet van jaar tot jaar worden beoordeeld. Deze bepaling heeft over een periode van 5 jaar het effect dat de huurprijs met 15% verhoogd kan worden. Dat is een substantiële verhoging. Als deze bepaling wordt vernietigd dan ontbreekt in beginsel en indexeringsclausule in de huurovereenkomst.

Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Voorlopige voorziening

Bij voorlopige voorziening kan een huurprijs (voorlopig) worden vastgesteld als met grote mate van waarschijnlijkheid aangenomen mag worden dat de huurprijsvaststelling in een bodemprocedure op tenminste het gevorderde huurbedrag uitkomt. Mocht de huurprijs aanzienlijk zijn gestegen dan lijkt bij voorlopige voorziening een verhuurder met redelijke zekerheid ongeveer driekwart van deze huurprijs te kunnen vorderen. Dit sluit aan op hetgeen in artikel 7:230a lid 6 BW is gesteld. De rechter kan op grond van laatstgenoemd artikel immers de huurprijs bij voorlopige voorziening gedurende de verlenging van de ontruimingstermijn vaststellen.

Gezien het feit dat vaststelling van de huurprijs geruime tijd in beslag kan nemen, is deze mogelijkheid aan te bevelen als het de verhuurder duidelijk is dat de huurprijs substantieel dient te stijgen. Voor de verhuurder wordt hierdoor een incassorisico beperkt. Huurprijsvaststellingsprocedures duren vaak jaren. Als de huur flink is gestegen wordt een huurachterstand wellicht voor een huurder onoverbrugbaar. Een redelijk belang bij een voorlopige voorziening kan hierdoor wel worden onderbouwd. In dit licht bezien kan de verhuurder beter “voorkomen dan genezen” en bij voorlopige voorziening alvast een voorschot op de huurverhoging vragen. De huurder zal dan in het kader van deze (toegekende) voorlopige voorziening een hogere huurprijs moeten betalen, waardoor een eventuele huurachterstand na de uitspraak van de rechter “binnen de perken” zal zijn gebleven. Noot 204 Een dergelijke redenering heeft er toe geleid dat het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2012 het verantwoord achtte een vordering van de verhuurder tot voorlopige betaling van een voorschot van ongeveer driekwart van de te verwachten huurverhoging toe te kennen in afwachting van de definitieve uitspraak ( LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ).

Afhankelijke woning/zelfstandige woonruimte en wijziging van de huurprijs

Als bij de bedrijfsruimte een afhankelijke woning behoort, dan dient de huurprijs op basis van de regeling bedrijfsruimte (artikel 7:303 BW) voor zowel de woonruimte als de bedrijfsruimte te worden berekend. Te denken valt aan caféruimte waarboven zich de woning van de uitbater zich bevindt en die slechts kan worden gebruikt in combinatie met de winkelruimte (artikel 7:290 lid 3 BW).
Voor een antwoord op de vraag of er van een afhankelijke woning sprake is, moet niet alleen worden gekeken naar het economisch verband tussen het gebruik van de woning en de bedrijfsruimte, maar moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een afhankelijke woning moet volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5) worden gekeken of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijvoorbeeld op praktische bezwaren stuiten indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW kunnen doen. Dit werd bepaald door de voorzieningenrechter van rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 14 juni 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:5136 ). Als feiten werden hierbij genoemd: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de (horeca)bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de omstandigheid dat het geheel één gas-, één electriciteitsvoorziening en één cv-ketel heeft. De woonruimte is altijd als afhankelijke woonruimte behorend bij de bedrijfsruimte verhuurd en dat heeft de (onder) huurder ook altijd voor ogen gestaan. Het was nooit de bedoeling om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren en om partij te worden bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de hoofdhuurovereenkomst.

Als er geen sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 BW, dan zal de rechter de huurovereenkomst moeten splitsen in een huurovereenkomst voor de woonruimte en een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Er zijn dan verschillende huurregimes van toepassing. De regeling van artikel 17 UVWH en artikel 17a UVWH is hierbij niet van toepassing. Er is immers geen sprake van een all-inhuurprijs in de zin van artikel 7:258 BW. Bovendien zal niet de Huurcommissie de huurprijs van de woning vaststellen, maar zal de huurprijs van de woning door de kantonrechter worden vastgesteld. Het in de UHW genoemde percentage van de overeengekomen huurprijs waarop de huurprijs wordt vastgesteld (55% van de overeengekomen prijs en het voorschotbedrag op 25% van de overeengekomen prijs) is niet op deze situatie van toepassing.
Als er voldoende connexiteit bestaat staat tussen de woonruimte en de bedrijfsruimte en de verhuurder heeft ingestemd om deze ruimte te bestemmen om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als, of in dienst van deze, bedrijfsruimte te gebruiken, dan kan de woonruimte als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte worden gezien. Als er feitelijk sprake is van de verhuring van een zelfstandige woonruimte, dan kan de rechter dus tot splitsing van de woonruimte overgaan.

Een procespartij moet vanaf de procedure in eerste aanleg goed voor ogen houden welk standpunt er ten aanzien van een gemengde overeenkomst wordt ingenomen. Als een partij in eerste aanleg erkent dat er sprake is van een gemengde overeenkomst waarbij de woonruimte ondergeschikt is aan de verhuurde bedrijfsruimte en het huurrecht bedrijfsruimte op de verschillende elementen van toepassing is, dan kan in hoger beroep niet een ander standpunt worden ingenomen. In hoger beroep kan deze partij zich dan niet meer op het standpunt stellen dat er sprake is van een huurprijs, waarbij het huurregime van bedrijfsruimte naast die van woonruimte van toepassing is. Er is dan sprake van een gedekt verweer. In hoger beroep mag een nieuw verweer ten principale gevoerd worden, tenzij dit in eerste aanleg werd gedekt. Een voorbeeld van een gedekt verweer wordt in het arrest van het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ) gegeven. De huurder had in eerste aanleg gesteld dat er sprake was van een gemengde overeenkomst die gedeeltelijk de elementen van woonruimte betreffen en gedeeltelijk de argumenten van de bedrijfsruimte betreffen. Het contract werd volgens de huurder niettemin beheerst door de bepalingen van het huurcontract voor bedrijfsruimten. Deze huurder kon zich in hoger beroep dus niet meer op het standpunt stellen dat er sprake zou zijn van een gescheiden regime bedrijfsruimte en woonruimte.

De Hoge Raad kwam in haar arrest van 15 juni 2001 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) tot oordeel dat er geen sprake was van een onzelfstandige woning nu de woning zich uitstekend leent voor niet aan bedrijfsruimte gerelateerde huur, terwijl voor uitoefening van de onderneming in de bedrijfsruimte niet is vereist dat de huurder van de bedrijfsruimte in de daarboven gelegen woning aanwezig was. Voorts bevinden zich in de voorgevel van het gehuurde twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje, waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Dat partijen bij het aanvang van de overeenkomst zijn uitgegaan van onzelfstandige woonruimte maakt voor dit oordeel geen verschil.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Deze uitspraak werd gedaan in het kader van een opzegging door de verhuurder van deze overeenkomst. Ik vond deze uitspraak in dit onderdeel ook op zijn plaats, omdat een partij die tegen zijn zin met een huurprijswijziging wordt geconfronteerd ook het argument te berde kan brengen dat ter bepaling van de huurprijs de gehuurde ruimte moet worden gesplitst als er sprake is van zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte. Zoals boven al gesteld moet de partij die het initiatief neemt tot wijziging van de huurprijs er rekening mee houden dat het gehuurde kan worden gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. Als men het initiatief tot wijziging van de huurprijs heeft genomen en men is uitgegaan van één huurregime, dan kan men een verkeerd beeld krijgen van de huurprijs die ten aanzien van het gehuurde geldt. De huurprijs kan immers behoorlijk anders zijn als er met twee verschillende huurregimes rekening gehouden moet worden ter bepaling van de huurprijs. In deze zaak had de verhuurder zich op onbegrijpelijke wijze op het standpunt gesteld dat er sprake was van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het ging hier om de verkoop van levensmiddelen in de bedrijfsruimte. Een schoolvoorbeeld van 7:290 BW-bedrijfsruimte lijkt mij. Dat de bestemming gedurende de looptijd van de overeenkomst zou zijn gewijzigd, doet daar niets aan af. Voor het huurregime moet immers worden gekeken naar het huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was. Verder is het onduidelijk waarom in deze procedure en verklaring voor recht is gevraagd dat er sprake zou zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte, terwijl er voorts ontruiming is gevorderd van het gehuurde voor zover er sprake zou zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Deze verhuurder was zich kennelijk in het geheel niet bewust van de regeling van 7:230a BW bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming die de huurder zou kunnen genieten in het kader van deze regeling. Hoe het ook zij: zowel de kantonrechter als het hof kwamen uit op een regeling die is gebaseerd op 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarvan de woonruimte ook nog eens kon worden gesplitst.

Naar het oordeel van het hof moet voor de vraag of het gehuurde in verschillende huurregimes kan worden gespitst onder meer, dus niet alleen, worden gekeken of onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan, worden genoemd het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

In deze concrete situatie betrekt het hof de volgende feiten bij haar oordeel: de bovenwoning en de bedrijfsruimte beneden hebben ieder een eigen ingang, de woning en de bedrijfsruimte zijn niet met elkaar verbonden en zij hebben hun eigen voorzieningen (behoudens de aansluiting van gas, water en elektriciteit, welk punt zonder al te veel kosten kan worden opgelost). Beide ruimten hebben eigen sanitaire voorzieningen. De bedrijfsruimte is weliswaar niet voorzien van een Cv-installatie, maar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat dit nooit anders is geweest en dat dit aan het gebruik van de bedrijfsruimte niet in de weg staat. Voorts is van belang dat de bovenwoning in de periode van 1979 tot 1982 door de huurders afzonderlijk van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder was gehuurd. Daarnaast is niet gebleken dat er speciale voorzieningen getroffen dienen te worden om stank- of geluidsoverlast te voorkomen. De verhuurders stellen wel dat in die periode de bedrijfsruimte leeg is blijven staan in afwachting van de huur door deze huurders, maar de huurders hebben die stelling gemotiveerd weersproken. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan huurders is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn.

Als er sprake is van een afhankelijke woning, dan moet de huurprijs dus worden bepaald aan de hand van het criterium van artikel 7:303 BW. Er dient dus geen waardering van de woonruimte plaats te vinden conform het woningwaarderingsstelsel. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 (ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld. Het percentage winkelruimte dat eenvoudig door het publiek bereikt kan worden wordt – zoals boven al vermeld – gebaseerd op 100%. De andere ruimten van het gehuurde, zoals opslagplaatsen, bergingen en woonruimte krijgen een huurprijs gebaseerd op een gedeelte van de huurprijs dat op een percentage van 100% is gesteld. In deze zaak werd de woonruimte meegewogen voor een percentage van 12,5% ten opzichte van het maximale percentage van 100%.

In beginsel zal er één huurregime op de gecombineerde verhuring woon- en bedrijfsruimte van toepassing zijn als twee verschillende huurregimes elkaar niet verdragen (zie de hoofdregel van artikel 6:215 BW).
Als er een afzonderlijke overeenkomst woonruimte en bedrijfsruimte wordt gesloten dan kunnen deze overeenkomsten naast elkaar bestaan zolang de verschillende huurregimes niet met elkaar in strijd komen. Mochten de afzonderlijke overeenkomsten wel met elkaar in strijd komen, dan zal één regeling van toepassing verklaard moeten worden. Dit geldt met name als de verschillende wettelijke regelingen zozeer uiteenlopen dat deze onmogelijk op één huurobject naast elkaar kunnen gelden. Er moet dan dus een keuze worden gemaakt. Meestal zal de regeling van bedrijfsruimte dan van toepassing zijn, omdat de regeling bedrijfsruimte het meest bepalende element van de overeenkomst zal zijn.

Is er echter naast de verhuurde bedrijfsruimte zelfstandige woonruimte verhuurd, dan is de wettelijke regeling over de wijziging van huurprijzen bedrijfsruimte niet van toepassing, maar zijn de regels ten aanzien van wijziging van de huurprijs woonruimte van toepassing als beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar kunnen bestaan. Als de beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar bestaan, dan dient de huurprijs van de woonruimte van de overeengekomen huurprijs af worden getrokken als er geen onderscheid is gemaakt tussen woon- en bedrijfsruimte. Als de woonruimte als afhankelijke woonruimte aangemerkt wordt, dan geldt er één huurprijs voor zowel de bedrijfs- en woonruimte.

De kantonrechter te Utrecht heeft in zijn vonnis van 22 juli 2009 ( LJN: BP2586, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW ) in alinea 3.2 bevestigd dat de huurprijs van een zelfstandige woning valt onder het huurprijzenregime woonruimte en niet onder het huurprijzenregime bedrijfsruimte. Uit deze uitspraak maak ik niet op dat de verschillende huurregimes met elkaar in strijd komen en dat de rechter een afweging heeft moeten maken welk huurregime hierbij van toepassing is.

Ook als er sprake is van verhuurde zelfstandige woonruimte naast bedrijfsruimte kan er sprake zijn van een conflict tussen de verschillende huurregimes. Slechts als deze zelfstandige woonruimte zonder praktische bezwaren kan worden (onder)verhuurd en de huur van de woonruimte zonder praktische economische bezwaren voor wat betreft de mogelijkheid om de verhuurde bedrijfsruimte te exploiteren kan worden voortgezet en er dus geen economische gebondenheid met de detailhandelsruimte bestaat, kunnen er twee verschillen huurregimes naast elkaar bestaan en valt de woning onder de wettelijke bepalingen van woonruimte en valt de bedrijfsruimte onder de wettelijke bepalingen van detailhandelsbedrijfsruimte. Het lijkt mij dat bijvoorbeeld caféruimte, waarboven zich woonruimte bevindt met eigen voorzieningen en een eigen opgang toch onder het regime van 7:290-bedrijfsruimte valt als het gebruikelijk is dat de exploitant boven de bedrijfsruimte woont. Bewoning door een ander die niet bij de exploitatie van de bedrijfsruimte is betrokken kan tot praktische bezwaren leiden als normale exploitatie van de bedrijfsruimte altijd tot (geluids) overlast in de woonruimte leidt. In een dergelijk geval zal het overheersende element van de huurovereenkomst het bedrijfsmatige element zijn en valt het geheel onder de regeling bedrijfsruimte.
Uit laatstgenoemde uitspraak maak ik niet op dat de rechter zich heeft gebogen over de vraag welk element het meest overheersende element in de overeenkomst was. Zoals boven al weergegeven zegt de kwalificatie zelfstandige woonruimte niet dat het huurregime woonruimte zonder meer van toepassing is. Er zijn te weinig gegevens voorhanden om te kunnen beoordelen of de rechter al dan niet een (on)juiste beslissing heeft genomen. Uit deze uitspraak is in ieder geval wél te herleiden dat beide huurregimes naast elkaar kunnen bestaan.

Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering

Artikel 7:303 lid 4 BW maakt het mogelijk de ingangsdatum van de huurprijs in te laten gaan vóór het tijdstip van het instellen van de vordering. De achterliggende gedachte is dat de partij die de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft gerekt hiervan geen voordeel mag ondervinden Noot 202. Degene die stelt dat de andere partij de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft vertraagd, zal dit wel dienen te bewijzen.

De nieuwe huur kan niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Dit is logisch. De nieuwe huurprijs kan sowieso niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Het maakt daarom geen verschil dat een partij de besprekingen heeft gefrustreerd in jaar vijf van een lopende eerste huurtermijn van vijf jaren. Als de vordering daardoor in een later stadium in het vijfde jaar aanhangig is gemaakt dan oorspronkelijk de bedoeling was van een partij, dan kan wijziging van de huurprijs toch pas ingaan met aanvang van de tweede huurtermijn.

Ingangsdatum nieuwe huurprijs – Stapsgewijze huurverhoging

Naast de mogelijkheid van een latere ingangsdatum van de huurprijs dan in het verzoekschrift door de “meest gerede partij” is verzocht, kan de rechter op grond van artikel 7:303 lid 4 BW de huurprijs ook stapsgewijs effectueren. Aangenomen wordt dat door de rechter ambtshalve dit besluit kan worden genomen. De geleidelijke aanpassing kan ten hoogste over een periode van vijf jaar worden uitgesmeerd.

De bewoordingen van de wetstekst laten het niet toe dat een huurverlaging stapsgewijs kan worden gerealiseerd. Dit is niet de bedoeling van de wetgever geweest. Volgens de wetgever heeft onderhavige regeling alleen betrekking op huurverhoging en niet van een huurverlaging, omdat deze regelgeving de bedoeling heeft de huurder te beschermen. Kamerstukken II 2000/01, 26 932, nr. 5 (Nota naar aanleiding van het Verslag), p. 14 en 15 Zie de volgende zinsnede uit deze nota (..) De regeling voorziet alleen in een geleidelijke inwerkingtreding van een huurverhoging en niet van een huurverlaging, omdat de onderhavige regeling van huur van bedrijfsruimte ertoe strekt om, zoals gezegd, de huurder te beschermen(..).