Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

Laatst bijgewerkt op 2024-03-21 om 17:43:45

  • Bijgewerkt 27 oktober 2011, verjaring en/of verval rechten in verband met afrekening servicekosten? De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem vonnis van 1 september 2011 ( LJN: BT2014, sector kanton Rechtbank Haarlem, 501536/CV EXPL 11-2989 );
  • Bijgewerkt 12 augustus 2012, de rechtbank, Utrecht, sector kanton, van 11 juli 2012 ( LJN: BX3489, rechtbank Utrecht, 771616 UC EXPL 11-13817 DJ/4066 ).
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 8 april 2008 LJN: BQ3015, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 103.003.119
  • Het hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2012 LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ).
  • Rechtbank Utrecht van 2 december 2009 LJN: BL1426, sector kanton Rechtbank Utrecht, 611956 UC EXPL 09-1031
  • Bijgewerkt 26 augustus 2012 De Hoge Raad arrest 15 maart 2010 LJN: BK9631, Hoge Raad, 08/03325
  • Bijgewerkt 26 augustus 2012. De rechtbank te Utrecht vonnis van 19 februari 2010 LJN: BM0097, sector kanton Rechtbank Utrecht, 669355 UE VERZ 09-2454 JS
  • Bijgewerkt 29 december 2012. Arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch te 19 oktober 2012 LJN: BY1179, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 850865 (ontvankelijkheid vordering en afwijking wettelijke regels)
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. De Hoge Raad arrest van 10 oktober 2008 ( LJN: BD5988, Hoge Raad, C07/011HR ) referentieperiode.
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Hof te Amsterdam van 8 december 2005 ( LJN: AV3104, gerechtshof Amsterdam, 04/1265 ) uitleg ITZA-methode.
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Vonnis van 20 april 2012 van de rechtbank Arnhem ( LJN: BW4428, sector kanton Rechtbank Arnhem, 784794 CV Expl. 11-7618 ). Afwijking oppervlakte van gehuurde pand met 5 % is toegestane tolerantie.
  • Bijgewerkt 7 maart 2013. Beslissing gerechtshof te Amsterdam op 5 juni 2012 ( LJN: BZ0439, gerechtshof Amsterdam, 200.095.269/01 ). Geen inhoudelijke toetsing rapport deskundige in artikel 7:304 BW procedure.
  • Bijgewerkt 12 maart 2013. Hof te Amsterdam besliste in rechtsoverweging 2.23 van haar arrest van 16 oktober 2012 LJN: BY0272, gerechtshof Amsterdam, 200.070.384/01 . Kritiek op rapport BHAC.
  • Bijgewerkt 12 maart 2013. Rechtbank Utrecht van 22 december 2010 ( LJN: BP2410, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW/321 ). Gefaseerde invoering huurprijs onder omstandigheden mogelijk.
  • Bijgewerkt 14 maart 2013. Speelautomatenbeding en huurprijswijziging(WR. 1996,59)
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed”.
  • Bijgewerkt 17 september 2013, wijziging onderdeel “De huurprijs na uitoefening van een optierecht”.
  • Bijgewerkt 20 september 2013, wijziging onderdeel “G.2. Omzet in gehuurde of in vergelijkingspand geen bepalende factor “.
  • Bijgewerkt 11 oktober 2013, de Hoge Raad heeft in haar arrest van 4 oktober 2013 ECLI:NL:HR:2013:856 (rechtsoverweging 3.4.3) bepaald dat aan het overleg tot benoeming van een deskundige niet al te hoge eisen gesteld hoeven te worden.
  • Bijgewerkt 10 november 2013, waardering van bedrijfsruimten uitgewerkt (onder meer onderdeel “De Onderzoeksmethoden”).
  • Bijgewerkt 7 maart 2014. De kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant was in haar vonnis van 27 februari 2014 ( ECLI:NL:RBOBR:2014:843 ) dat de huurprijs niet op een andere datum gesteld diende te worden dan de datum waarop het eerste verzoek tot benoeming van een deskundige was ingediend.
  • Bijgewerkt 2 mei 2014, Een afwijkend tijdstip om de huurprijs op een later tijdstip vasttellen, dan de datum van indiening van het verzoekschrift tot benoeming van een deskundige, achtte de rechtbank Zeeland-West-Brabant in haar vonnis van 27 mei 2013 (ECLI:NL:RBZWB:2013:3913 ) aanwezig vanwege de hiernavolgende omstandigheden.
  • Bijgewerkt 20 mei 2014. Het gerechtshof te Amsterdam zag in haar arrest van 24 december 2013 (ECLI:NL:GHAMS:2013:4935 ) aanleiding een korting op de huurprijs van 5% tot een bepaald moment te verstrekken wegens gebreken aan het gehuurde.
  • Bijgewerkt 25 mei 2014. Het hof te ‘s-Hertogenbosch van 14 januari 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:27 ) laat de ingangsdatum van de huurprijs in gaan vanaf het moment dat de vordering ex artikel artikel 7:303 BW is ingesteld dan wel het verzoek ex artikel 7:304 BW is ingediend. Gebreken geven geen aanleiding tot een later tijdstip van starten gewijzigde huurprijs.
  • Bijgewerkt 4 juli 2014. 2D. Contractuele bepaling over vaststelling huurprijs door deskundigen en vernietiging van contractuele bepalingen door de huurder.
  • Bijgewerkt 25 september 2014. Invoeging onderdeel: “Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering”.
  • Bijgewerkt 24 september 2014. Verder hoeft de deskundige de vergelijking niet tot de winkels binnen een winkelcentrum te beperken, als buiten het winkelcentrum, op vergelijkbare locaties vergelijkbare panden aanwezig zijn. Dit zelfde standpunt werd ingenomen door de rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Alkmaar, in haar vonnis van 22 januari 2014 ( ECLI:NL:RBNHO:2014:6408 ). In dit vonnis werd een zaak behandeld, waarin door een huurder een huurprijsaanpassing gevraagd.
  • Bijgewerkt 25 december 2014. berekening btw over de huurprijs aangevuld in het onderdeel: “Uitgangspunten van de mogelijkheid tot wijziging van de huurprijs”.
  • Bijgewerkt 28 januari 2014. Onderdeel “Wie draagt de kosten van de deskundige?” aangevuld met de kosten van de deskundige die in de beschikking ex artikel 7:304 BW zijn benoemd.
  • Bijgewerkt 20 februari 2015. De bedrijfshuuradviescommissie kan vanaf 1 januari 2014 niet meer worden ingeschakeld als deskundige partij.
  • Bijgewerkt 12 maart 2015. De rechtbank Zwolle-Lelystad was bereid in haar beschikking van 19 april 2012 ( ECLI:NL:RBZLY:2012:BW4016 ) in het kader van de artikel 7:304 BW-procedure enige voorvragen te beantwoorden.
  • Bijgewerkt 25 juni 2015. Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:770). Deskundige betrekt ten onrechte referentiepanden in de vergelijking, waarvan de huurprijs van de marktwerking is onttrokken.
  • Bijgewerkt 1 november 2015. Huydecoper redenering in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 1 februari 2008 ( ECLI:NL:PHR:2008:BB5923) dat recente huurprijzen ook in de vergelijking meegenomen moeten worden.
  • Bijgewerkt 1 november 2015. De rechter past de referentieperiode strikt toe. Dit volgt uit het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 22 januari 2014 (ECLI:NL:RBMNE:2014:180).
  • Bijgewerkt 15 december 2015. Panden met een bepaald niveau van huur mogen niet welbewust in de vergelijking worden betrokken of juist uit de vergelijking worden geweerd. Dit kwam onder meer aan de orde in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 17 november 2015 ECLI:NL:GHSHE:2015:4575.
  • Bijgewerkt 19 april 2016.Het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden moest zich in hoger beroep buigen over een zaak, waarin een vraag werd beantwoord of het terras behorende bij het gehuurde bij de berekening van de huurprijs meegeteld diende te worden. Het hof besliste in haar arrest van 14 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHARL:2014:7859) in deze concrete situatie dat dit niet het geval was.
  • Bijgewerkt 21 april 2016. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar arrest van 25 augustus 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:3313 ) beslist dat de deskundige te grote verschillen had berekend in de waardering had gegeven ten aanzien van het restaurantgedeelte in het restaurant.
  • Bijgewerkt 23 april 2016. Een afgeroepen optierecht wordt niet opgeteld bij de overeengekomen periode voor wat betreft de mogelijkheid om een wijziging van de huurprijs te kunnen verzoeken; beslissing van het het gerechtshof te Arnhem in haar arrest van 7 september 2010 ( ECLI:NL:GHARN:2010:BN5668)
  • Bijgewerkt 24 april 2016. Wijzigingen door de huurder die bepaalde onderdelen van het gehuurde “downgraden” tellen niet mee in de waardering van het gehuurde. Dit werd ook beslist in het vonnis van de rechtbank Limburg, kantonzaken, locatie Maastricht van 13 januari 2010 ECLI:NL:RBMAA:2010:BL7948 . Uitgangspunt is de situatie zoals het gehuurde ter beschikking werd gesteld.
  • Bijgewerkt 2 mei 2016. De rechtbank te ‘s-Gravenhage, zittingsplaats Leiden, was in de beschikking van 28 april 2016 ( rechtbank ‘s-Gravenhage, kantonzaken, zittingsplaats Leiden, 4712713/EJ VERZ 15-87670), waarin de benoeming van een deskundige in het kader van de 7:304 BW procedure was verzocht, van mening dat het dwingendrechtelijke karakter van deze regeling nopen de bepaling van artikel 3:52 lid 1 sub d BW betreffende de verjaringstermijn uit te leggen dat de bevoegdheid tot vernietiging de huurder eerst ten dienst is komen te staan wanneer de verhuurder een beroep op het afwijkend beding heeft gedaan.
  • Bijgewerkt 3 augustus 2016. Het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ). Gedekt verweer.
  • Bijgewerkt 14 september 2016. het onderdeel btw en huur uitgewerkt.
  • Bijgewerkt 20 september 2016. het onderdeel btw en huur en de relatie tot artikel 7:303 BW gewijzigd.
  • Bijgewerkt 7 oktober. Deze rechtbank Den Haag, locatie Den Haag besliste in haar beschikking van 4 oktober 2016 (repnr. 5057611 RPVERZ 16-50357) dat de opdracht gegeven zou worden aan een landelijk opererende deskundige. De kantonrechter argumenteerde zijn keuze voor een niet plaatselijke deskundige als volgt: er bestaat bij aanwijzing van een plaatselijke deskundige gevaar voor de (de schijn van) bekendheid /afhankelijkheid van een partij.
  • Bijgewerkt 13 oktober. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimteruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld.
  • Bijgewerkt 13 oktober. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. Het hof te ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 4 september 2007 ( ECLI:NL:GHSHE:2007:BB4472) over dit punt dat de attentiewaarde van een hoekpand niet louter en alleen bestaat uit een afwijking van de omringende bouw. Deze constatering is volgens het hof ontoereikend voor zodanige correctie.
  • Bijgewerkt 14 oktober 2016. Volgens het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 18 september 2012 ( ECLI:NL:GHAMS:2012:BY0272) moet in het kader van de vergelijkbaarheid worden gekeken op een groot aantal verschillende aspecten, waaronder ook minder grijpbare zoals kwaliteit en uitstraling. Het hof overwoog dienaangade als volgt: “De vergroting van de attentiewaarde en de zichtbaarheid van het gehuurde die het gevolg is van de ontwikkeling die het winkelgebied Alkmaar-Overstad voorafgaand aan de referentieperiode heeft doorgemaakt (De Simsonstraat als doorgaande route naar de binnenstad, aanleg Parcade met haar passantenstroom), dient volledig in de nieuwe huurprijs tot uitdrukking te komen”. Ook hier bepaalt de passantestroom de attractiewaarde voor een belangrijk deel.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. In hoger beroep heeft het hof te Amsterdam in haar arrest van 12 juli 2016 ( CLI:NL:GHAMS:2016:2812 ) het standpunt ingenomen dat in beginsel uitgegaan dient te worden van de omschrijving van de huurovereenkomst, aangezien de verhuurder met die verbouwing expliciet heeft ingestemd en zij blijkens de huurovereenkomst wist dat daardoor één winkelruimte ontstond die ook als zodanig verhuurd zou worden. De verhuurder heeft er nog op gewezen dat de huurder in het gehuurde (inmiddels) twee ‘formules’ exploiteert, optisch gescheiden en elk met een eigen ingang. Naar het oordeel van het hof voert de verhuurder in verband met de gewijzigde invulling van het gehuurde echter terecht aan dat bij de vergelijking van bedrijfsruimtes qua bouwkundige indeling kan worden afgeweken van de feitelijke toestand indien de bouwkundige ingreep die voor zulk een theoretische wijziging is vereist, te verwaarlozen valt.
  • Bijgewerkt 21 november 2016. In hoger beroep voor het gerechtshof te ‘s-Gravenhage werd op 19 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1995 ) werd een procedure gevoerd waarin de vraag ter beoordeling werd voorgelegd of een beding in de algemene voorwaarden (versie 28 januari 1994) van toepassing was en de regeling van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW terzijde kon worden gezet.
  • Bijgewerkt 24 november 2016. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft in haar vonnis van 3 november 2010 ( ECLI:NL:RBSGR:2010:BP6690 ) geoordeeld dat het voor de ontvankelijkheid van de artikel 7:303 BW-procedure niet noodzakelijk is om de rechter in het kader van een artikel 7:304 BW-procedure een deskundige te laten benoemen als er zowel door de huurder en de verhuurder een afzonderlijke deskundige is benoemd.
  • Bijgewerkt 23 maart 2017. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat de verhuurder die gedurende tweeëndertig jaar was vergeten de indexering door te voeren, deze indexering niet over deze jaren alsnog boven de huurprijs mocht plaatsen.
  • Bijgewerkt 27 april 2017. Het hof Amsterdam oordeelde in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ) dat de verhuurder recht had op de vergeten doorgewerkte indexering; geen recht op rechtsverwerking, wel gedeeltelijk recht op verjaring.
  • Bijgewerkt 5 juli 2017. De rechtbank Noord-Holland, kantonkamer, locatie Haarlem was in haar vonnis van 28 december 2016 ( ECLI:NL:RBNHO:2016:10689 ) van oordeel dat de deskundige voor het berekenen van de huurprijs de andere vergelijkbare panden als referentiepanden mocht gebruiken die in het bedrijfsgebouw zitten gevestigd dat over de snelweg te Hoofddorp aan de Rijksweg A4 zitten gevestigd.
  • Bijgewerkt 7 juli 2017. Uitbreiding van onderdeel “B. 1. Eén verhuurder van winkels in een winkelcentrum” marktwerking
  • Bijgewerkt 16 november 2017. Ook als er een correctie in verband met de grootte van de oppervalkte gebruikelijk is, kan deze correctie niet zonder nadere motivatie gegeven worden. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch draaide om deze reden in haar arrest van 20 april 2010 ( ECLI:NL:GHSHE:2010:BP8525) een vonnis van de kantonrechter terug. De kantonrechter had in eerste aanleg in afwijking van het rapport van de deskundige een correctie toegekend vanwege de verschillen in vierkante meters. Het hof overwoog dat de deskundige kennelijk geen plaats had gezien voor een dergelijke correctie wegens oppervlakteverschillen.
  • Bijgewerkt 21 november 2017. Het is mogelijk dat partijen gedurende de lopende huurperiode overeenstemming bereiken over wijziging van het gehuurde, waarbij tevens een wijziging van de huurprijs wordt overeengekomen. Het is dan mogelijk dat er tussen partijen een nieuwe huurprijs is overeengekomen, waardoor de afgesproken huurprijs als gevolg van de wijziging aan het gehuurde opnieuw voor vijf jaar vast staat. Hiervan was ook sprake in zaak die heeft geleid tot het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745 ).
  • Bijgewerkt 22 november 2017. Dat voor bepaling van de huurprijs de bouwkundige gedaante van het gehuurde ten tijde van de ingangsdatum van de eerste huurtermijnen als uitgangspunt voor de berekening van de huurprijs genomen moet worden bleek ook uit het arrest gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 4 april 2017 ECLI:NL:GHSHE:2017:1466.
  • Bijgewerkt 3 januari 2018. Uitgewerkt. Het vonnis van de kantonrechter te Haarlem van 26 mei 2010 (Ktr. Haarlem, 26-05-2010, nr. 420347/CVEXPL09-3657, WR 2010, 99) en HR 10 mei 1996, NJ 1996, 670, m.nt. P.A. Stein (Aarhof)
  • Bijgewerkt 11 januari 2018. Een rechter mag overigens een deskundigenbericht ook aan zijn beslissing ten grondslag leggen indien de deskundigen verzuimd hebben partijen in de gelegenheid te stellen opmerkingen te maken. Van belang is dat beide partijen na het deskundigenbericht in ruime mate gelegenheid hebben gehad tot een onderlinge discussie over de inhoud van het deskundigenrapport (HR 12 februari 1993, NJ 1993, 234). Dit wordt ook bevestigd in de conclusie van mr. E.M. Wesseling-van Gent van 15 juni 2001 (ECLI:NL:PHR:2001:AB2174 ).
  • Bijgewerkt 14 januari 2018. Als btw-heffing over de verschuldigde huur is overeengekomen, dan heeft de verhuurder recht op facturen ten behoeve van zijn administratie ten behoeve van zijn btw-administratie. Dit geldt ook als de huurder een particuliere huurder is. Het hof Den Haag overwoog in haar arrest van 4 maart 2014 ( ECLI:NL:GHDHA:2014:456) dat de verhuurder ook facturen naar de huurder moet sturen als de huurder een particuliere huurder is.
  • Bijgewerkt 3 maart 2018. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte.
  • Bijgewerkt 17 juni 2018. Een drankafnamebeding kan niet als omzethuur worden aangemerkt. In het vonnis van 17 januari 2018 van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie, Haarlem (ECLI:NL:RBNHO:2018:177) kwam aan de orde of een dankafnamebeding als huur aangemerkt moest worden. De rechter was van oordeel dat dit niet het geval was.
  • Bijgewerkt 17 juni 2018. In een huurprijswijzigingsprocedure die speelde voor de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Haarlem, waarin op 28 december 2016 vonnis was gewezen (ECLI:NL:RBNHO:2016:10689) was er sprake van terrasruimte, die niet het gehuurde behoorde. Dit terras werd door de deskundige begroot op een bedrag van € 1500. Kennelijk werd hier niet de 7:303 BW-berekening op toegepast.
  • Bijgewerkt 8 juli 2018. Bedacht dient hierbij wel te worden dat de deskundige niet verplicht is gebruik te maken van de door de partijen aangedragen vergelijkingspanden. Volgens een arrest van het hof te Amsterdam van 3 november 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:4504) de deskundige zijn werkzaamheden op efficiënte wijze uit dienen te voeren en ervoor te waken dat onnodige kosten worden gemaakt.
  • Bijgewerkt 10 september 2018. Invoeging onderdeel “Is na een artikel 7:304 BW-procedure niet-ontvankelijkheid mogelijk?”.
  • Bijgewerkt 10 september 2018.  Het arrest van het hof Amsterdam van 3 april 2018 ( ECLI:NL:GHAMS:2018:1106). Na gezag van gewijsde van 7:304 BW-procedure is geen nieuwe procedure over de kwalificatievraag mogelijk als daarover in een eerdere beschikking een oordeel is gegeven.
  • Bijgewerkt 12 september 2018. Het gerechtshof te Amsterdam was in haar arrest van 19 december 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:5300) van oordeel dat door de kantonrechter terecht was beslist dat de huurprijs op een later moment in zou mogen gaan dan het moment waarop de vordering was ingesteld.
  • Bijgewerkt 26 september 2018. De rechtbank Gelderland was in haar vonnis van 23 maart 2016 (ECLI:NL:RBGEL:2016:7174) van oordeel dat de ingangsdatum van de huurprijs op grond van artikel 7:304 lid 2 BW juncto artikel 7:303 lid 1, 2 en 4 BW toch kon worden gestart op de dag van indiening van een verzoekschrift . Dat de kantonrechter destijds het verzoek had afgewezen maakte dit niet anders.
  • Bijgewerkt 12 oktober 2018. Redactie artikel 7:303 lid 1 sub a en b BW opnieuw uitgewerkt.
  • Bijgewerkt 13 oktober 2018. De huurprijs staat dan op grond van artikel 7:303 lid 1 sub a BW vast voor die overeengekomen periode. Deze situatie deed zich voor in een zaak die tot een vonnis van 23 augustus 2017 van de rechtbank Noord-Holland (ECLI:NL:RBNHO:2017:6377) heeft geleid.
  • Bijgewerkt 22 oktober 2018.  In de zaak die heeft geleid tot een arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 16 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:112) was het hof van oordeel dat in het kader van het beoogde dringend gebruik van de bedrijfsruimte het door haar vof en haar twee kinderen het gebruik dat de kinderen voor ogen heeft gestaan relevant is. De vordering werd afgewezen wegens onvoldoende onderbouwing.
  • Bijgewerkt 10 april 2019. Gezamenlijk overleg tot benoeming van een deskundige is niet altijd noodzakelijk. Dit is bijvoorbeeld van toepassing als een partij vasthoudt aan de geldende huurprijs en overleg daarover afwijst (Rechtbank Overijssel, kanton en handelsrecht, vonnis 5 november 2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4238).
  • Bijgewerkt 4 juni 2019. een verschil in bestemming dat niet tot uitdrukking komt in de bouwkundige gedaante is niet van invloed op de vergelijkbaarheid. de deskundige moet dan panden met een andere bestemming in de vergelijking betrekken Doet de deskundige dat niet, dan deugt het rapport van onderzoek niet. Dit werd beslist in een vonnis van de  rechtbank Overijssel van 5 februari 2019 (ECLI:NL:RBOVE:2019:703).
  • Bijgewerkt 5 september 2019. De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in.  Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijk woonruimte een juiste waardering.
  •  Bijgewerkt 5 september 2019. De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169) dan ook een onjuist standpunt in de overwegingen 12 tot en met 17 van het vonnis in. In deze overwegingen kreeg de verhuurder in de 7:303 BW-procedure niet meer gelegenheid om een afwijkend standpunt ten opzichte van de rapportage neer te leggen, omdat men hierover bij de concept rapportage geen opmerkingen had gemaakt.
  • Bijgewerkt 18 september 2019. In het arrest van het hof te Amsterdam van 5 februari 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:288) werd door de huurder een incidenteel verzoek tot schorsing van de tenuitvoerlegging van de bestreden beschikking gevraagd, waarin op de voet van artikel 7:304 lid 2 BW een deskundige is benoemd ten behoeve van een nadere huurprijsvaststelling. Het hof vond schorsing van de beslissing niet aan de orde.
  • Bijgewerkt 19 september 2019. Arrest van het gerechtshof Amsterdam van 21 juni 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:2399). Uit dit arrest volgt dat een deskundige die ooit voor de verhuurder had getaxeerd niet zonder meer als partijdig beschouwd diende te worden.
  • Bijgewerkt 12 december 2019. Hoger beroep van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland-Nederland van 29 maart 2017 ( ECLI:NL:RBMNE:2017:1745). Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden oordeelde in haar arrest van 28 mei 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:4588) dat de huurder wel aanspraak kon maken op wijziging van de huurprijs.
  • Bijgewerkt 25 januari 2020. De rechtbank Rotterdam volgt in haar beschikking van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005) de lijn dat de bestemming van het gehuurde voor dat voor de bepaling van de huurprijs niet wordt gekeken naar de bestemming van het gehuurde, ‘voor zover zij niet tot uitdrukking komen in de bouwkundige gedaante van de betrokken bedrijfsruimte’. In deze beschikking wordt op grond van artikel 7:304 BW een deskundige benoemd.
  • Bijgewerkt 28 februari 2020. Het is van belang voor de 7:303 BW-procedure dat er een rapport van een gezamenlijk benoemde deskundige in het geding wordt gebracht. Dit werd bevestigd in het arrest van het hof Arnhem-Leeuwarden van 24 december 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:11177). Voor de ontvankelijkheid is het niet van belang dat het rapport voldoet aan de criteria van artikel 7:303 BW.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2020. De rechtbank Amsterdam gaf in haar vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1859) in het kader van de huurprijswijzigingsprocedure een onjuiste overweging in het kader van een indexeringsclausule. De rechter achtte een indexeringsclausule van standaard 6% in de lijn met de wet.
  • Bijgewerkt 11 oktober 2020. Het gerechtshof te Amsterdam ging in haar arrest van 19 maart 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:896) uit van een stapsgewijze verhoging van de huurprijs. Hier had het rapport ter discussie gesteld moeten worden. Het lijkt mij onwaarschijnlijk dat er geen correcties toegepast hoeven ts worden.
  • Bijgewerkt 13 oktober 2020. Beschikking van de rechtbank Rotterdam van 25 juli 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:6005). Artikel 7:304 lid 3 BW bepaalt dat de kosten van het advies proceskosten zijn. Dat zijn echter geen kosten die in deze procedure worden gemaakt. In de onderhavige procedure dient slechts de deskundige te worden benoemd. Daarmee is deze procedure beëindigd.
  • Bijgewerkt 26 december 2020. Het hof heeft in haar arrest van 21 juli 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:2078) zich eveneens uit moeten spreken over een huurprijswijzigingsprocedure ex artikel 7:303 BW en gebreken aan het gehuurde. Het hof pas een huurverlaging toe op basis van artikel 7:207 BW.
  • Bijgewerkt 26 december 2020. Het hof te Arnhem Leeuwarden beoordeelde in haar arrest van 24 december 2019 (ECLI:NL:GHARL:2019:11177, ook WR2020/57) terecht dat de vordering ontvankelijk was ondanks het feit dat door de deskundige die door partijen was benoemd op onjuiste wijze een huurprijs was bepaald.
  • Bijgewerkt 7 februari 2021. De rechtbank Midden-Nederland heeft in een tussenbeschikking van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:3455) dat er sprake was van afhankelijke woonruimte. Het pand heeft een monumentenstatus en bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 30 m² , met daaronder een kelder van ruim 60 m², en een bovenwoning bestaande uit in totaal 3 etages.
  • Bijgewerkt 9 mei 2021. In de zaak die tot het arrest Heineken/Heerlense Kegelbond (Hoge Raad 10 december 1982,  ECLI:NL:HR:1982:AG4498) heeft geleid, speelde de bestemming van het litigieuze pand wel een rol in verband met de vergelijking. Het ging hier om de vraag of vergelijkbare bedrijfsruimte elders betrokken mocht worden als uit de nabije omgeving geen vergelijkbare woonruimte voorhanden was.
  • Bijgewerkt 6 juni 2021. Als partijen wél overeenstemming hebben bereikt over benoeming van de deskundige, dan is er geen plaats voor een verzoekschrift  op grond van artikel 7:304 BW (Rechtbank Noord-Holland, uitspraak 3 februari 2021,  ECLI:NL:RBNHO:2021:1109).
  • Bijgewerkt 27 juni 2021. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigde in haar arrest van 9 februari 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:352) dat er anonieme panden niet konden worden opgenomen in de berekening van de huurprijs ex artikel 7:303 BW. Hier hadden de deskundige in hun rapport zeven vergelijkingspanden opgenomen, waarvan er vijf anoniem waren.
  • Bijgewerkt 26 juli 2021. Het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 15 december 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:10528) lijkt mij onjuist, waarin werd geoordeeld dat de kantonrechter ten onrechte de verzoeker niet-ontvankelijk verklaarde.  In deze kwestie had de verzoeker ongeveer twee jaar na het laatste wijzigingsmoment een verzoek tot benoeming van een deskundige ingediend.
  • Bijgewerkt 29 april 2022. In een procedure voor de rechtbank Rotterdam van 26 november 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:12055)  over de beëindiging van een woon- en bedrijfsruimte moest ook worden beoordeeld of er sprake was van een afhankelijke woning bij de bedrijfsruimte. Geen afhankelijke woonruimte.
  • Bijgewerkt 14 mei 2022. Het hof te Arnhem-Leeuwarden heeft in zijn arrest van 12 oktober 2021 (ECLI:NL:GHARL:2021:9567) werd een rapport van een deskundige ter discussie gesteld.
  • Bijgewerkt 6 november 2022. In de beschikking van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 18 november 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:3472) kwam de vraag in het kader van een 7:304 BW-procedure aan de orde of de huurde ontvankelijk was in zijn verzoek tot benoeming van een deskundige. Er was door de huurder een deskundige voorgesteld  waarvan de huurder naar de mening van de verhuurder wist dat dit geen serieus voorstel was, omdat dit om een vaste deskundige van de huurder ging. De huurder was toch ontvankelijk verklaard.
  • Bijgewerkt 17 december 2022. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 14 oktober 2022 (ECLI:NL:HR:2022:1447) bepaald dat de rechter wel een verweer inhoudelijk zal moeten beoordelen waarin de verliezende partij heeft gesteld dat deze kosten niet integraal doorbelast mogen worden, omdat deze kosten deels onnodig zijn gemaakt.
  • Bijgewerkt 24 januari 2022. De rechtbank te Rotterdam oordeelde op 13 oktober 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:8502) in kortgeding waarin tuinders van glastuinbouw nakoming van een overeenkomst vorderde tot levering van restwarmte. Een beroep op overmacht wed afgewezen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagde evenwel.
  • Bijgewerkt  12 februari 2023. In de beschikking van 30 januari 2023 (ECLI:NL:RBAMS:2023:357) werd een beroep op vernietiging van de algemene bepaling waarin een deskundige door partijen benoemd moeten worden, door de rechter toegestaan. Er werd door de verhuurder beroep gedaan op verjaring van de vernietiging van deze bepaling. Daarbij had de verhuurder kennelijk artikel 3:51 lid 3 BW over het hoofd gezien.
  • Bijgewerkt 12 maart 2023. Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:142) beslist dat de huurder bij huurprijsverhoging geen handelsrente verschuldigd is voor situaties als deze waarbij de huurprijs wordt verhoogd, zolang de huurprijs door de rechter nog niet is aangepast.
  • Bijgewerkt 12 maart 2023. Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:142) beslist dat de huurprijs op basis van artikel 7:303 lid 4 BW op een eerder moment in kan gaan dan het moment waarop de dagvaarding is uitgebracht.
  • Bijgewerkt 23 juni 2023. De rechtbank Den Haag, locatie Gouda, heeft in een recent kortgedingvonnis van 4 mei 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) geoordeeld dat niet onaannemelijk is dat de verhuurder niet kan vasthouden aan onverkorte toepassing van de indexeringsclausule.
  • Bijgewerkt 20 september 2023. Verzoeker dient bij instelling van een verzoekschrift voldoende belang te hebben.  Op het moment dat er geen voldoende belang is, dan zal de verzoeker niet ontvankelijk verklaard kunnen worden. Het is een algemeen beginsel dat er bij afwezigheid van belang geen actie is. Een dergelijk vraag deed zich in de zaak die tot een beschikking van 11 november 2022  van de rechtbank te Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2022:9966) heeft geleid.
  • bijgewerkt 12 november 2023. Volgens het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) kan de door de verhuurder toegepaste indexering in januari 2023 in redelijkheid niet blijven staan. In deze zaak was echter alleen aanpassing van de indexering gevorderd die in januari 2023 was toegepast. De aanpassing kon naar het oordeel van de rechter niet worden gerealiseerd op basis van onvoorziene omstandigheden. Hier werd dus ook een beroep op onvoorziene omstandigheden afgewezen.
  • Bijgewerkt 19 december 2023. In een beschikking van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juni 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:2537) wordt door de rechter duidelijk gemaakt op welke manier deze huurprijs van de woning uit de totale huurprijs gelicht kan worden. Uit deze uitspraak lijkt de rechter bij het benoemen van een deskundige in een artikel 7:304 BW-procedure de deskundige ook een instructie kan geven waarop de huurprijs van de woning bepaald kan worden. Dat lijkt mij niet juist.
  • Bijgewerkt 27 december 2023. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 8 juli 1991 (ECLI:NL:HR:1991:ZC0318) beslist dat het volle bedrag aan verbouwingskosten niet als zodanig van een berekende huurprijs afgehaald kan worden.
  • Bijgewerkt 30 december 2023. Het gerechtshof Den Bosch heeft op 2 maart 2021 (ECLI:NL:GHSHE:2021:632) in zijn arrest een heel korte overweging gegeven op het buiten toepassing laten van de waardering van een terras.
  • Bijgewerkt 30 december 2023. Het gerechtshof te Den Bosch heeft in zijn arrest van 17 november 2015  ECLI:NL:GHSHE:2015:4575 bepaald dat de aanwezigheid van een terras bij het gehuurde niet van invloed is op de huurprijs aangezien het terras is gesitueerd op gemeentegrond en niet tot het gehuurde behoort.
  • Bijgewerkt 15 januari 2024. Door de rechtbank Midden-Nederland is in een vonnis van 10 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:52) de ingeslagen weg van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) gevolgd voor wat betreft de berekende indexering. In deze zaak had de verhuurder met ingang van 1 januari 2023 14,5% huurprijsindexering in rekening gebracht. De verhuurder had de indexering gebaseerd op het in de ROZ-voorwaarden genoemde gebruikelijke indexeringsclausule. Ook hier werd doorberekening van de indexering met een percentage van 14,5% naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar geacht.
  • Bijgewerkt 30 januari 2024. De rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, wees in haar vonnis van 11 januari 2024 (ECLI:NL:RBOBR:2024:61) een vordering tot matiging van de indexering als onderdeel van een meer omvangrijke vordering in verband met coronakorting af. Ik acht dit vonnis niet representatief voor het vraagstuk of een huurder een verlaging van de overeengekomen indexering met succes kan vorderen.
  • Bijgewerkt 21 maart 2024. Het hof Amsterdam rekent de wettelijke handelsrente vanaf de dag der dagvaarding in zijn arrest van 10 oktober 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:2613) en niet vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift.

Rechtsverwerking vordering huur en/of indexering

Laatst bijgewerkt op 2020-01-09 om 16:58:15

Algemeen wordt aangenomen dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). In de uitspraak van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 2006 LJN: AY9599, Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch , C200401747 is bepaald dat er sprake was van rechtswerking van de gevorderde huurverhoging en indexering over 1998 tot en met 2003 vanwege de volgende omstandigheden:

  • de verhuurder heeft gedurende het gehele tijdvak waarin hij verhuurder was (van 1 januari 1997 tot 1 oktober 2003) steeds zonder protest huurbetalingen geaccepteerd die waren berekend op grond van de aanvangshuur, met inhouding van de kosten van nutsleveranties met betrekking tot de bovenwoning alsmede kosten van door huurder verricht (groot) onderhoud;
  • de verhuurder heeft gedurende dit tijdvak nimmer huurprijsindexering aangezegd;
    bij brief van 9 januari 2002 heeft de verhuurder een huurprijsverhoging met NLG 10.000,- per jaar aangezegd maar daartoe geen beroep gedaan op de contractuele huurindexering;
  • bij brief van 26 maart 2003 heeft (de adviseur van) de huurder deze huurprijsverhoging afgewezen; de huurder is de aanvangshuur blijven betalen;
  • de verhuurder heeft niet op deze brief gereageerd;
  • in het tijdvak van 2001 tot en met 2003 heeft de huurder verschillende brieven verzonden waarin het bedrag van het (telkens) op de huurtermijnen in te houden voorschot werd toegelicht;
  • de verhuurder heeft niet op deze brieven gereageerd;
  • de verhuurder heeft bij brief van 24 december 2003 voor het eerst aangemaand tot betaling van een (met ingang van 1 januari 1998) geïndexeerde huurprijs en heeft bij die brief voor het eerst verzocht tot een eindafrekening te komen van de door huurder verrekende kosten van nutsleveranties en groot onderhoud.

Het hof is in deze uitspraak in rechtsoverweging 4.7 van oordeel dat de verhuurder op grond van deze feiten en omstandigheden in onderling verband en samenhang bezien bij de huurder het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt dat de aanvangshuurprijs in elk geval tot 1 januari 2004 niet werd geïndexeerd. “Naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid is het daarom onaanvaardbaar dat de verhuurder achteraf betaling vordert van huurprijsverhogingen berekend op basis van de contractuele indexering met ingang van 1 januari 1998. Los van de verjaringstermijnen kon de verhuurder dus naar zijn centen fluiten.

Een ander voorbeeld van rechtsverwerking werd besproken in het arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch 23 augustus 2011 LJN: BT1742, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.062.863 . In deze zaak had een huurder bijna vijf jaar geen beroep gedaan op de bepaling in het huurcontract die verlaging met de huurprijs vanaf een bepaalde datum meebracht. Hoewel de vordering nog niet was verjaard, werd door de verhuurder met succes een beroep op rechtswerking gedaan. Door de verhuurder werd met succes betoogd dat de huurder de indruk had gewekt geen beroep op deze bepaling meer te doen. In rechtsoverweging 4.6 van het arrest wordt het standpunt van het hof uitgewerkt.

Het hof achtte hierbij het volgende van belang. De verhuurder had steeds een opgave van de nieuwe jaarhuurprijs per 1 juli na toepassing van de afgesproken indexering en de daarop gebaseerde kwartaalbedragen naar de huurder gestuurd, die de huurder heeft ontvangen.

Hierbij zijn zowel voor als na 1 januari 2003 de indexeringen toegepast op de oorspronkelijke huurprijs, dat wil zeggen inclusief de btw-compensatie (hiermee hield de huurverlaging verband). Deze opgaven heeft de huurder door de jaren heen steeds geaccepteerd en zij had dienovereenkomstig steeds de daarop gebaseerde kwartaalbedragen voldaan. Onder deze omstandigheden mocht de verhuurder ervan uitgaan dat de huurprijs, zoals deze door hen ook na 1 januari 2003 aan de huurder in rekening werd gebracht, door de huurder werd aanvaard en dat de huurovereenkomst op basis van die huurprijs werd voortgezet. Dat op deze overeenkomst het huurregime van kantoorruimte van toepassing is doet niets af aan de toepasselijkheid van dit argument op 7:290 BW bedrijfsruimte.

Vorderingen ex artikel 7:303 BW en verjaring

Laatst bijgewerkt op 2020-12-19 om 12:42:01

Door een huurprijsvaststelling ex artikel 7:303 BW heeft een partij een vordering op de andere partij. De verhuurder kan een vordering ten laste van de huurder hebben als de huurprijs wordt verhoogd en de ingangsdatum van de huurprijs vastligt door hetzij een tussen partijen gemaakte afspraak waarin de gewijzigde huurprijs op een bepaalde datum is vastgezet, hetzij door het indienen van een verzoekschrift, waardoor de ingangsdatum van de huurprijs is vastgezet.

Het is hierbij allereerst de vraag op welk moment de vordering in verband met huurprijswijziging opeisbaar wordt. De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.10.1 van haar arrest van 15 juni 2001 (ECLI:NL:HR:2001:AB2174) bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs met ingang van de datum van de inleidende dagvaarding verschuldigd is en op de onderscheiden vervaldata opeisbaar is geworden, en dat daarom ook de wettelijke rente vanaf die vervaldata toewijsbaar is.

De aldus verschuldigde huurprijs is verschuldigd met ingang van de dag waarop de rechter die wijziging doet ingaan en de gewijzigde huurtermijnen derhalve opeisbaar zijn op de na die dag verschenen vervaldagen.

De opeisbaarheid begint dus te lopen vanaf deze datum van opeisbaarheid. De verjaringstermijn van 5 jaar ex artikel 3:308 BW begint dus in beginsel te lopen vanaf de datum van opeisbaarheid. Vanaf die datum is de wettelijke rente verschuldigd. De verhuurder doet er daarom goed aan binnen vijf jaar na deze vervaldatum een stuitingshandeling in te stellen. Het beste is daarom een procedure te starten, want dat betreft ook een stuitingshandeling. Tijdens een procedure hoeft een verjaring niet gestuit te worden. Door stuiting van de verjaring van een rechtsvordering op grond van artikel 316, lid 4 BW, begint een nieuwe verjaringstermijn te lopen met aanvang van de dag volgende op de dag van de uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan. De nieuwe verjaringstermijn is gelijk aan de oorspronkelijke verjaringstermijn, doch niet langer dan vijf jaren. Niettemin treedt de verjaring in geen geval op een eerder tijdstip in dan waarop ook de oorspronkelijke termijn zonder stuiting zou zijn verstreken.

Als de huurder ingevolge deze procedure te veel huur heeft betaald, dan heeft de huurder een vordering op basis van onverschuldigde betaling. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 3 juni 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1052) het volgende bepaald over het starten van de opeisbaarheid van de huur door een huurder die te veel huur heeft betaald. Hier was sprake van een uitspraak in eerste aanleg waarbij de huurprijs hoger was ingesteld. In eerste aanleg werd een huurverhoging toegewezen. In cassatie bleek de huurder echter te veel huur betaald te hebben. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de vordering van de huurder door verjaring was getroffen. De Hoge Raad overwoog echter: In een geval als het onderhavige, waarin een partij bij vonnis is veroordeeld tot betaling, tegen welk vonnis hij hoger beroep heeft ingesteld, is, hangende het appel, de vordering tot terugbetaling van hetgeen op grond van het vonnis in eerste aanleg is voldaan, niet toewijsbaar, aangezien toewijzing onverenigbaar zou zijn met de rechtskracht van dat vonnis, terwijl het hoger beroep juist de strekking heeft dat dit vonnis wordt vernietigd en daardoor de vordering tot terugbetaling ontstaat.

Die partij is derhalve niet daadwerkelijk in staat haar (op dat moment nog toekomstige) aanspraak geldend te maken. De terugwerkende kracht die toekomt aan de uitspraak waarbij de veroordeling wordt vernietigd, gaat niet zo ver dat die partij, achteraf bezien, wel geacht moet worden daartoe in staat te zijn geweest. De andersluidende opvatting zou niet in overeenstemming zijn met de hiervoor in 3.3.4 vermelde strekking van de regels met betrekking tot de korte verjaringstermijnen. Dat de vordering tot terugbetaling hangende het hoger beroep voorwaardelijk ingesteld kan worden bij de rechtbank en dat de veroordeelde partij in hoger beroep terugbetaling kan vorderen van hetgeen zij ingevolge het vonnis in eerste aanleg mocht hebben voldaan, maakt dat niet anders.

 

Rentevergoeding in het kader van huurprijswijziging

Laatst bijgewerkt op 2024-03-21 om 17:52:02

Wettelijke rente en wettelijke handelsrente

De Hoge Raad heeft in haar uitspraak van 15 juni 2001 Noot 208 beslist dat de nalatige partij rente verschuldigd was nadat was vastgesteld dat de huur na een toegewezen vordering op grond van een rapport van de Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) mocht worden verhoogd. Voor particulieren geldt een wettelijke rentevergoeding. Dit is niet onomstreden. Voor zakelijke huurders kan het hogere tarief van de wettelijke handelsrente van toepassing zijn.  Ik kom hier in dit onderdeel uitgebreid op terug.

De wettelijke handelsrente

De wettelijke handelsrente vindt zijn grondslag in de artikelen 6:119a BW en 6:120 lid 2 BW. Deze bepalingen zijn ingevoerd in het Burgerlijk Wetboek ter implementatie van de richtlijn 200/35/EG van het Europees Parlement en de Raad van 29 juni 2000 (Richtlijn 2000/35/EG, PbEG L 2000/35 van 8 augustus 2000, hierna de Richtlijn) betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties.

Blijkens haar tekst, structuur en de achtergrond, strekt deze richtlijn ertoe betalingsachterstanden bij handelstransacties tegen te gaan. Van een handelstransactie in de zin van de Richtlijn is sprake in het geval van een “transactie tussen ondernemingen of tussen ondernemingen en overheidsinstanties die leiden  tot het leveren van goederen of het verrichten van diensten tegen vergoeding”. (artikel 2 onder 1). Als een onderneming in de zin van de Richtlijn geldt: “elke organisatie die handelt in het kader van haar zelfstandige economische of beroepsmatige activiteit, ook  wanneer deze door slechts één  persoon wordt uitgeoefend”. (artikel 2 onder 3)”. Deze regeling geldt alleen voor handelsovereenkomsten die tot stand zijn gekomen na invoering van deze regeling. Deze regeling is op 1 december 2002 in werking getreden. Op overeenkomsten die vóór deze datum tot stand zijn gekomen, kan alleen de wettelijke rente worden berekend. Het gaat hier om primaire betalingsverplichtingen uit handelsovereenkomsten (zie het arrest van de Hoge Raad van 8 december 2017 (ECLI:NL:HR:2017:3106)).

Voor het vervallen van de handelsrente is niet van belang dat de nalatige partij in verzuim is. In artikel 6:119a BW wordt niet de eis van verzuim gesteld voor het vervallen van de handelsrente. In artikel 6:119a lid 6 BW staat een regeling opgenomen waarin van een betalingsdatum niet afgeweken mag worden. Dit artikel bevat dus gedeeltelijk regelende- en dwingende bepalingen.

De handelsrente is verschuldigd over schade die verschuldigd is wegens vertraging in de voldoening van een geldsom.  Onder deze regeling vallen dus niet vorderingen die op basis van schadevergoeding in rekening worden gebracht zoals huurderving na bijvoorbeeld ontbinding van de overeenkomst (Hoge Raad 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:70). Er kan ook geen handelsrente worden berekend over de incassokosten die de eisende partij in rekening brengt over het verschuldigde bedrag. Evenmin vallen hieronder de vorderingen op basis van onverschuldigde betaling die de huurder in kan stellen als hij op basis van de huurverlagingsactie geld van de verhuurder terugkrijgt.

Op een normaal verschuldigd bedrag aan huur zal de handelsrente van toepassing zijn. Dit betreft immers een verleende dienst. Dit is door het Europese Hof van Justitie beslist in haar uitspraak van 15 december 2016 (HvJEU 15 december 2016, C 256.15 (ECLI:EU:C:2016:954).

Bij huurverlaging kan er dus niet zonder meer van een vervallen handelsrente sprake zijn nu de rechtsgrond voor terugvordering van de huur na huurverlaging op ‘onverschuldigde betaling’ zal zijn gebaseerd en de ontvanger van een onverschuldigde betaling niet automatisch in verzuim raakt. De vordering op basis van onverschuldigde betaling is immers een vordering op grond van de wet en niet een vordering op grond van een handelstransactie. Er kan daarom geen handelsrente bij huurverlaging in rekening worden gebracht. Er kan wel wettelijke rente in rekening worden gebracht. Deze wettelijke rente kan pas in rekening worden gebracht na ingebrekestelling. Bij het instellen van de vordering (bijvoorbeeld het indienen van het verzoek tot benoeming van een deskundige) kan geen rente worden berekend, omdat op dat moment nog niet duidelijk is of er te veel huur wordt betaald. Als na de artikel 7:303 BW-procedure een huurprijs wordt vastgesteld, kan er een vordering tot betaling van het te veel betaalde bedrag worden ingesteld. Als de verhuurder de vordering niet voldoet, kan het verzuim van de verhuurder intreden.

Als de verhuurder daarna is aangeschreven en niet op tijd de achterstallige huur voldoet, dan raakt de andere partij wel in verzuim. Dan is echter nog niet de handelsrente verschuldigd, omdat de grondslag van de vordering dan nog niet een handelstransactie betreft volgens bovengenoemde richtlijn.

Bij een vordering tot huurverhoging is de handelsrente wel van toepassing. Voor het vervallen van de handelsrente is verzuim niet noodzakelijk. Als het vastgestelde huurbedrag niet wordt betaald, zal de huurder de rente al verschuldigd kunnen worden vanaf het moment dat de verhoogde huur betaald had moeten worden. Dit is toch een zure zaak voor de huurder. De huurder zal immers wél handelsrente verschuldigd zijn vanaf het moment dat de hogere huur verschuldigd is, terwijl de verhuurder bij huurverlaging slechts de wettelijke rente verschuldigd is vanaf het moment dat de verhuurder in verzuim is geraakt nadat deze door de huurder is aangeschreven om de vordering te voldoen. (Zie ook mr. K.Keij, Wettelijke rente, wettelijke handelsrente en boete, TvHB nr. 3 juni 2019, vanaf pagina 171).

Het gerechtshof Amsterdam heeft in zijn arrest van 18 januari 2022 (ECLI:NL:GHAMS:2022:142) beslist dat de huurder bij huurprijsverhoging geen handelsrente verschuldigd is voor situaties als deze waarbij de huurprijs wordt verhoogd, zolang de huurprijs door de rechter nog niet is aangepast. Het hof is van oordeel dat de huurder verantwoordelijk is (zoals bedoeld in artikel 3 lid 1, onderdeel c, sub ii van richtlijn 2000/35/EG betreffende bestrijding van betalingsachterstand bij handelstransacties) voor de vertraging in de ontvangst van het bedrag waarmee de huur is verhoogd. Echter pas door de uitspraak van de rechter wordt de huurder duidelijk dat er een hogere dan de oorspronkelijk overeengekomen vergoeding staat tegenover de in het kader van de handelstransactie verrichte dienst. Het hof legt het woord toerekening in artikel 6:119a lid 8 BW, welk artikellid dient ter implementatie van genoemd artikelonderdeel van de richtlijn, in deze zin uit. Een dergelijke uitleg strookt naar het oordeel van het hof met het doel van de richtlijn, te weten het bestrijden van buitensporige betalingstermijnen en van betalingsachterstanden bij handelstransacties. Een soortgelijke redenering paste het hof Amsterdam ook toe in zijn arrest van 10 oktober 2023 (ECLI:NL:GHAMS:2023:2613). Ik vraag mij toch af of het hof niet de verkeerde weg in is geslagen met deze redenering.

De hierboven genoemde argumenten (Artikel 6:119a BW stellen echter immers niet de eis van verzuim voor het vervallen van de handelsrente) en bovengenoemde uitleg van de richtlijn 200/35/EG van het Europees Parlement, lijkt het mij dat de handelsrente toch kan worden doorbelast vanaf het moment dat de gewijzigde (verhoogde) huurprijs geldt. dat geldt eens te meer nu toerekening ook plaats kan vinden op grond van de wet of verkeersopvattingen. Dat de huurder geen weet heeft van de hoogte van het verschuldigde bedrag maakt niet onder meer dat de handelsrente niet gaat lopen. De handelsrente gaat bijvoorbeeld ook al lopen als er schade is geleden door geen gelaedeerde en de schade nog vastgesteld moet worden. Ook dan kan de handelsrente zijn verschuldigd vanaf het moment dat de schade is geleden en aan de aansprakelijkheid is voldaan (zie artikel 6:83 sub b BW). Voorts weet de huurder wel vanaf het moment van bijvoorbeeld het instellen van het verzoekschrift, dat de gewijzigde huurprijs ingaat vanaf het moment dat de het verzoek is ingediend. Als de huurder na het rapport van de deskundige op de hoogte is gebracht van de  visie van de deskundige en hij laat het verder op een procedure komen en in die procedure wordt de visie van de deskundige gevolgd, dan lijkt het mij duidelijk dat de huurder bewust het risico heeft genomen om van de  visie van de deskundige af te wijken. Het lijkt dan ook niet onredelijk de wettelijke handelsrente over de te weinig betaalde huur te vorderen. Verder zegt de wet in artikel 7:304 BW letterlijk dat de gewijzigde huurprijs gaat gelden vanaf de datum dat een verzoekschrift is ingediend. Op basis van de wet geldt dan de hogere huurprijs die de huurder op basis van het huurcontract dan ook is verschuldigd. Daar tegenover staat dat de huurder ook geen recht heeft op wettelijke handelsrente als er teveel huur is betaald. Op deze manier wordt voor zowel huurder als verhuurder voor wat betreft de rentevordering  geen onderscheid gemaakt, war ook iets voor te zeggen valt.

Dat de huurder niet akkoord gaat met de door de deskundige berekende huurprijs dient toch voor rekening van de huurder te blijven? De huurprijs zoals door het hof bepaald blijkt grotendeels uit te komen op de huurprijs zoals door de deskundigen berekend. Vanaf het moment dat de deskundige de huurprijs heeft vastgesteld en een partij niet akkoord gaat met deze huurprijs, neemt de huurder dus bewust het risico dat de huurprijs alsnog conform het rapport wordt vastgesteld. Ik ben van mening dat als de huurprijs op een eerder moment wordt vastgesteld ex artikel 7:303 lid 4 BW dan het moment van het instellen van de vordering, de handelsrente onder bepaalde omstandigheden wel berekend kan worden vanaf dat eerdere moment (voor het indienen van de vordering) dat door de rechter wordt vastgesteld. Hier is immers geoordeeld dat de huurder de zaak onnodig heeft vertraagd. Dat zou dan weer wel het in rekening brengen van handelsrente rechtvaardigen. De verhuurder heeft toch ook bij een normale vertraagde betaling van de huur ook recht op de wettelijke handelsrente?

De wettelijke rente 

Als er ten onrechte handelsrente wordt gevorderd, dan dient de rechter ambtshalve te beoordelen of de wettelijke rente kan worden toegewezen. De wettelijke rente vindt haar grondslag in artikel 6:119 BW. Dit artikel is regelend recht.  Partijen kunnen afwijken van deze wettelijke regeling. De verhuurder kan wel een hoger percentage aan rente vragen. Partijen kunnen ook afspreken dat het verzuim van rechtswege zonder ingebrekestelling intreedt. Overigens geldt voor betalingen van huurtermijnen dat de huurder van rechtswege in verzuim verkeert als er niet binnen overeengekomen termijn wordt betaald. Ik spreek hierover uitgebreid in het hoofdstuk “Introductie Incasso’s” onderdeel “De aanmaning” in dit boek. Als partijen een afwijkend rentepercentage afspreken dat hoger is dan de wettelijke rente, dan moet dit afwijkende percentage als boetebeding aangemerkt worden in de zin van artikel 6:91 BW.

Als er wettelijke rente is gevorderd, terwijl er wettelijke handelsrente gevorderd had kunnen worden, mag de rechter niet in plaats van het gevorderde de handelsrente toewijzen (zie het arrest van het hof ‘s-Hertogenbosch van 28 augustus 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BX6052).

De Hoge Raad heeft in rechtsoverweging 3.10.1 van haar arrest van 15 juni 2001 (ECLI:NL:HR:2001:AB2174) bepaald dat de nader vastgestelde huurprijs met ingang van de datum van de inleidende dagvaarding verschuldigd is en op de onderscheiden vervaldata opeisbaar is geworden, en dat daarom ook de wettelijke rente vanaf die vervaldata toewijsbaar is.

Huurder betaalt jaren een verkeerd berekende indexering

Laatst bijgewerkt op 2023-10-15 om 13:22:46

Stel dat de verhuurder verkeerde indexeringen (te hoge bedragen) in rekening brengt en de huurder komt daar na tien jaar pas achter. Wat is dan de positie van de huurder? Kan de huurder deze te veel betaalde bedragen terugvorderen? Het is mogelijk dat de huurder de teveel betaalde bedragen binnen de periode van vijf jaar voor het instellen van de vordering met inachtneming van de geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) alsnog actief van de verhuurder terug kan vorderen. De bedragen die langer dan vijf jaar voor het instellen van de claim zijn betaald kunnen in verband met de geldende termijnen van verjaring niet actief worden gevorderd van de verhuurder.

Volgens artikel 6:127 BW jo artikel 6:131 BW kunnen verjaarde vorderingen wel worden verrekend met bijvoorbeeld de huur. In laatstgenoemd artikel staat immers: “De bevoegdheid tot verrekening eindigt niet door verjaring van de rechtsvordering”. Men dient er wel op bedacht te zijn dat deze regels van regelend recht zijn. De verhuurder kan daar in het huurcontract van afwijken in het nadeel van de huurder. Echter als de huurder een consument is, dan kan deze partij in ieder geval een beroep op vernietiging van dit verrekenbeding doen op grond van artikel 6:237 sub g BW. Huurder van geliberaliseerde woonruimte kunnen dus met beroep op laatstgenoemde bepaling een contractuele beperking van een mogelijkheid tot verrekening van een vordering met de huur met op deze wijze doorbreken. Een huurder van woonruimte wordt beschouwd als een consument.

De huurder van bedrijfsruimte kan vaak geen beroep op vernietiging van dit beding doen, omdat deze huurder geen consument is. De bedrijfsmatige contractspartij kan evenwel ook beroep op vernietiging van het bewuste beding doen als hij zich op grond van artikel 6:235 BW gelijk kan laten stellen met een consument. Als er geen verrekenbeding in het huurcontract is overeengekomen, dan is de huurder dus bevoegd zijn vordering te verrekenen met de lopende huurmijnen.

In de ROZ-bepalingen behorende bij de huurcontracten over winkel ruimte staat de volgende bepaling vermeld zoals staat vermeld in de ROZ-bepalingen van winkelruimte versie 2003:

Indien de huurprijs door partijen overeenkomstig 9.2. opnieuw is vastgesteld vindt de eerstvolgende indexering van de huurprijs plaats één jaar nadat de nieuw vastgestelde huurprijs is ingegaan, onder toepassing van de formule: de gewijzigde huurprijs is gelijk aan de opnieuw vastgestelde huurprijs, als in 9.2. bedoeld, vermenigvuldigd met het indexcijfer van de kalendermaand die ligt vier kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de huurprijs wordt aangepast, gedeeld door het indexcijfer van de kalendermaand die ligt zestien kalendermaanden voor de kalendermaand waarin de opnieuw vastgestelde huurprijs is ingegaan.

Deze bepaling staat ook in de algemene bepalingen ROZ versie 2008 en 2012. Deze bepaling is uit de versie 2022 gehaald.

Dit betekent dus dat na de een aanpassing van de huurprijs op basis van artikel 7:303 BW, de huurprijs tenminste 1 jaar later na die wijziging plaats kan vinden. Daarmee wordt het overeengekomen wijzigingsmoment aangepast als de verhuurder met inachtneming van deze regeling de indexering aanpast. Als immers door de rechter op grond van artikel 7:303 BW de gewijzigde huurprijs op 1 mei van een bepaald jaar is vastgesteld, dan kan de huurprijs voor het eerst 1 jaar later worden geïndexeerd. Als in het huurcontract het wijzigingsmoment op bijvoorbeeld 1 januari van elk jaar is gezet, dan kan dat wijzigingsmoment niet meer worden toegepast als de indexering al op 1 mei van het jaar volgend op het jaar waarin de huurprijs is aangepast is gewijzigd. Door aanpassing van de huurprijs wordt het wijzigingsmoment verlegd als de verhuurder met inachtneming van het bovenstaande artikel in de algemene  bepalingen de volgende indexering uitvoert.

In de huurovereenkomst staat immers dat de indexering na ommekomst van 12 maanden na de laatste wijziging plaats kan vinden. Het oorspronkelijke wijzigingsmoment kan wel worden gehandhaafd als de verhuurder de volgende wijziging later dan 1 jaar na de laatste wijziging plaats laat vinden.

Als de verhuurder na een huurprijsaanpassing de volgende indexering in laat gaan op het oorspronkelijke wijzigingsmoment, dan zal er dus sprake zijn van verkeerd berekende indexeringen. Het is dan de vraag of degene die een vordering heeft met inachtneming van de verjaringstermijn nog een vordering op de andere partij heeft.

Indexeringsclausule – Verhuurder vergeet overeengekomen indexering door te berekenen

Laatst bijgewerkt op 2018-09-27 om 21:54:26

In de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 26 mei 2004, WR 2005/1 is bepaald dat overeengekomen, doch vergeten door te voeren indexering van de huur door de verhuurder alsnog berekend mocht worden over de periode waarover de verhuurder de berekening had verzuimd door te berekenen. De verhuurder mocht geen aanspraak maken op betaling van de door de indexering ontstane huurachterstand. Dit komt op het volgende neer. Als de huur in het jaar 1995 op 100 gesteld kon worden en in het jaar 2000 zou de huur 120 dienen te luiden, dan mag de verhuurder de huur over het jaar 2000 wel op 120 stellen, maar hij mag niet de huurachterstand door de achteraf doorgevoerde huurverhogingen alsnog vorderen. Dit is met name het geval als de verhuurder gedurende jaren elke maand huurnota’s zonder de verhoging heeft gestuurd en daardoor bij de huurder het gerechtvaardigde vertrouwen heeft gewekt van deze verhogingen af te zien. Dit mag onder meer omdat de huurder hierdoor niet onredelijk wordt benadeeld. Dat is wel het geval als men alsnog met terugwerkende kracht de huurachterstand mag vorderen.

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01 gelijkluidend aan de uitspraak van de rechtbank te Amsterdam van 26 mei 2012 voor wat betreft een vergeten doorberekende indexering over een aantal jaren door de verhuurder. Ook deze indexering was contractueel overeengekomen. Het hof was in deze zaak de mening toegedaan dat de verhuurder met inachtneming van geldende regels van verjaring ( artikel 3:308 BW) de huur alsnog in rekening mocht brengen die de huurder niet had betaald nadat de indexering alsnog was toegepast. Het hof was in alinea 3.6 van dit arrest van oordeel dat de huurder een eigen verantwoordelijkheid had om ervoor te zorgen dat de betaalde huurprijs overeenstemde met wat was overeengekomen, terwijl het belang om niet na lange tijd nog geconfronteerd te worden met een vordering uit het verleden voorts wordt beschermd door de in artikel 3:308 BW neergelegde verjaringstermijn.

Dat de verjaringstermijn van vijf jaar ex artikel 3:308 BW meestal ook op vergeten indexering van toepassing is komt omdat de contractueel overeengekomen indexering op grond van de algemene bepalingen opeisbaar is op het overeengekomen tijdstip. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk tekort (zie het arrest van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). De verhuurder kan dus de bedragen van niet doorberekende indexering doorgaans over de laatste vijf jaar terugvorderen. Dit wordt ook bevestigd in een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, kantonzaken, locatie Assen, van 20 maart 2018 ( ECLI:NL:RBNNE:2018:859). Voorts werd ook bevestigd in deze late uitspraak dat een mogelijke huurprijsverlaging een indexering niet in de weg staat.  De meeste algemene bepalingen voorzien in een regeling wanneer indexering tot een lagere huurprijs zou leiden. De huurprijs wordt dan niet naar beneden aangepast. Verder geldt natuurlijk dat voor huurprijsaanpassing de artikel 7:303 BW-procedure gevoerd moet worden.

Volgens het hof Amsterdam geldt dit ook als er door de verhuurder abusievelijk nota’s zijn verstuurd zonder indexering (arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ). Het hof is van oordeel dat uit het versturen van de facturen met indexering gedurende de eerste twee jaren van de huurovereenkomst en later niet meer niet kan worden afgeleid dat het indexeren van de huurprijs op een keuze berustte, aangezien in de overeenkomst was bepaald dat die automatisch geschiedde. Het zenden van facturen voor een niet geïndexeerd huurbedrag wees dus slechts erop dat de verhuurder de indexering over het hoofd zag. In het onderdeel “Indexeringsclausule” is al opgemerkt dat op de huurder een eigen verantwoordelijkheid rust om in de gaten te houden wat de hoogte van de door haar verschuldigde huurprijs was. De huurder kwam geen beroep op rechtsverwerking toe. Het hof zag in het versturen van de facturen met onjuiste bedragen niet een handeling van de verhuurder die wees op het bewust afstand doen van de overeengekomen indexeringen. Een terechte overweging lijkt mij. Er moet in dit verband voor een geslaagd beroep op rechtsverwerking immers door de huurder bewezen worden dat de verhuurder uitdrukkelijk de overeengekomen indexering heeft prijsgegeven. Het vergeten van het berekenen van de geïndexeerde bedragen kan niet als een zodanige bewuste actie zijdens de verhuurder worden aangemerkt. Een beroep op verjaring ex artikel 3:308 BW kwam de huurder gedeeltelijk toe. De huurder had namelijk zijn betalingen geoormerkt. Dit betekent dat die betalingen steeds moesten worden toegerekend aan de openstaande, wel gefactureerde, ongeïndexeerde huurbedragen. Nu de huurbetalingen niet op grond van het bepaalde in artikel 6:43 lid 2 BW kunnen worden toegerekend, begrijpt het hof dat de vordering van de verhuurder thans betrekking heeft op het geïndexeerde gedeelte van de huurtermijnen die opeisbaar zijn geworden na 26 november 2008. De verhuurder heeft in dat kader immers aangevoerd dat zij eerst op 26 november 2013 aanspraak heeft gemaakt op betaling van de geïndexeerde huur, zodat de vorderingen ontstaan voor 26 november 2008 daarmee zijn verjaard. Ten overvloede merkt het hof op dat de verjaring niet in de weg staat aan het doorindexeren van de jaarlijkse indexering vanaf 1 mei 1999.

Een en ander moet echter wel worden beoordeeld in het kader van de redelijkheid en billijkheid. Door de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid kan een doorberekening van de indexering op boven weergegeven wijze worden verhinderd. De rechtbank Overijssel was in haar vonnis van 13 december 2016 ECLI:NL:RBOVE:2016:4951 van oordeel dat een overeengekomen indexering, die de laatste tweeëndertig jaar niet was doorgevoerd niet met terugwerkende kracht alsnog doorberekend kon worden. Dit zou onder meer resulteren in een huurverhoging van 700%. De verhuurder had op geen enkel moment tussen 1983 en 2015 laten weten dat zij tot toepassing van de indexering wilde overgaan. Naar de mening van de huurder had de verhuurder door telkens eindafrekeningen te zenden zonder toepassing van die bepaling haar recht verwerkt om thans die indexering te vorderen.
Naar het oordeel van de kantonrechter kon naar maatstaven van de redelijkheid en billijkheid (artikel 6:2 BW) de indexeringsbepaling niet gedurende de gehele periode van tweeëndertig jaar doorberekend worden.
De kantonrechter lijkt ook het beroep op rechtsverwerking te honoreren. Hij stelt namelijk in alinea 3.3 : Door telkens zelf jaarafrekeningen van de verschuldigde huurprijs aan huurder te zenden heeft verhuurder een situatie doen ontstaan waarin huurder – en in haar verlengde ook onderhuurder – er redelijkerwijs van uit mocht gaan dat verhuurder geen aanspraak (meer) op indexering zou maken.
Waar op basis van het oorspronkelijke contract de eerste huurbetaling is ingegaan op 1 januari 1983 acht de kantonrechter het, onder de omstandigheden als in dit vonnis uiteengezet en indachtig het oordeel van de kantonrechter dat terugwerkende kracht in dit geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, wel redelijk en billijk dat de eerste indexering (dan ook) zou zijn ingegaan per 1 januari, in dit geval per 1 januari 2016.
Deze huurder werd door de contractuele indexeringsbepaling met een hogere huurprijs geconfronteerd. Daarbij kan de verhuurder doorgaans ook de gemiste huurpenningen vorderen over de afgelopen vijf jaar (zie de andere uitspraken in dit onderdeel). In deze situatie zou dit uitkomen op een vordering boven de € 100.000 op een huurprijs die in ongewijzigde vorm circa € 400 per maand beliep. Ook al zou de huurder onmiddellijk een procedure omtrent wijziging van de huurprijs starten zou er al een schier onoverkomelijke huurachterstand ontstaan.
Ik vind het punt van rechtsverwerking in deze kwestie een goed en serieus argument. Conform de tussen partijen gesloten voorwaarden dient de huurder uit eigen beweging de huurverhoging te betalen. Door de verhoging niet te betalen schiet de huurder eigenlijk te kort (zie de hierboven weergegeven uitspraak van het gerechtshof te Amsterdam van 10 april 2012 LJN: BW7821, gerechtshof Amsterdam, 200.083.077/01). Nu de verhuurder rekeningen heeft gestuurd met de oude huurprijs en de verhuurder niet te kennen heeft gegeven dat dit op een vergissing berust (dit argument is niet vol te houden over een periode van tweeëndertig jaar) past dit wel in het leerstuk van rechtsverwerking.

Het volgende punt in het vonnis vind ik met name interessant. De rechter oordeelde dat door op deze wijze te handelen de huurder de mogelijkheid is onthouden om tussentijds de verschuldigde huursom ter bespreking te stellen of om, zoals door huurder is aangevoerd, de wettelijke mogelijkheid dienaangaande ex artikel 7:303 BW te benutten. Dit is een goed punt. Als de huurder op basis van een lopende huurprijs geen reden aanwezig ziet om de huurprijs aan te passen, dan loopt de huurprijs zonder noemenswaardige wijziging door als de verhuurder zelf geen actie tot wijziging van de huurprijs onderneemt. Als de enige actie van de verhuurder na enige decennia plaatsvindt in de vorm van het met terugwerkende kracht verhogen van de huurprijs in de vorm van en inflatiecorrectie, dan is feitelijk een verhoging van de huurprijs in plaats van correctie van de huurprijs doorgevoerd. Feitelijk omzeilt de verhuurder op deze wijze de regeling van artikel 7:303 BW. Het is immers mogelijk dat de huurprijs na correcte indexering al lang niet meer voldoet aan de huurprijs van gemiddelde bedrijfsruimte ter plaatse. Stel dat de huurder na een huurperiode van vijftien jaar tot deze conclusie was gekomen en een procedure ex artikel 7:303 BW gestart zou zijn en de huurprijs gewijzigd (verminderd) zou zijn, dan zou de indexering ook niet verder hebben gelopen. Door nooit een beroep op de indexeringsclausule te doen, was er voor de huurder ook geen reden om de huurprijs middels en huurprijswijzigingsprocedure ter discussie te stellen. Door nu de inflatiecorrectie over de afgelopen tweeëndertig jaar door te voeren wordt in theorie slechts een correctie op de lopende huurprijs doorberekend, doch in de praktijk kan er een huurprijswijziging (lees huurverhoging) doorgevoerd worden als de huurprijs door deze wijziging uitstijgt boven de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse.
Het huurrecht blijft in beweging. ik ging er eerst van uit dat de verhuurder altijd een beroep kon doen op de indexeringsclausule. Ik had nog niet gedacht aan de combinatie met de regeling van artikel 7:303 BW. Zeker bij langere perioden waarbij de indexeringsclausule niet is toegepast, kan deze clausule – onder voorwaarden als boven omschreven – in strijd komen met de regeling van laatstgenoemd artikel als de indexering in plaats komt van een huurprijswijziging.

Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Indexeringsclausule

Laatst bijgewerkt op 2024-01-30 om 23:11:51

Door de indexeringsclausule in de meeste huurcontracten wordt de geldontwaarding ondervangen. Als zo’n bepaling in het huurcontract is opgenomen, geeft dit de verhuurder de mogelijkheid om jaarlijks de huurprijs te corrigeren in verband met de inflatie. Dit is bevestigd in een arrest van het hof te Leeuwarden van 30 juni 2009 LJN: BJ1392, gerechtshof Leeuwarden, 107.000.624/01, waarin uitdrukkelijk is vermeld dat in verband met de inflatie de huurprijs periodiek dient te worden verhoogd.

Bedacht dient te worden dat niet de verhuurder, maar de huurder verantwoordelijk is voor een correcte betaling van de huur. Bij een contractueel beding waarin staat vermeld dat de huur jaarlijks middels indexering verhoogd dient te worden, is de huurder en niet de verhuurder verantwoordelijk voor een juiste huurbetaling. Door een indexeringsclausule in de overeenkomst op te nemen is volgens het hof een nadere (wils)uiting van de verhuurder betreffende de indexering niet nodig; elk jaar op het overeengekomen moment wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs. Dit standpunt wordt bevestigd door het hof Amsterdam in haar arrest van 14 maart 2017 ( ECLI:NL:GHAMS:2017:836 ).

Als een dergelijke clausule al niet in het huurcontract is opgenomen kan deze in het kader van huurprijsherziening onderdeel van de huurprijs worden gemaakt. Noot 206 Het is ook mogelijk dat de huurprijs die gewijzigd wordt een indexeringsclausule bevat die afwijkend is van de indexeringsclausules van de vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Het is dan mogelijk om die afwijkende indexeringsclausule, te vervangen door de clausule die ter plaatse door de vergelijkbare bedrijfsruimte wordt gebruikt. De gebruikelijke maatstaf is de Consumenten Prijs Index (CPI) Alle Huishoudens. Deze maatstaf wordt samengesteld door de volgende componenten: voedingsmiddelen, duurzame consumptiegoederen, huur, school- en collegegeld, energiekosten, onroerendezaakbelasting en motorrijtuigenbelasting. Deze gegevens worden verzameld door het CBS. Deze organisatie publiceert maandelijks  de prijsontwikkeling van goederen en diensten die consumenten aanschaffen. De prijsontwikkeling wordt weergegeven als een prijsindex. De jaarmutatie van de CPI is een belangrijke indicator voor de inflatie. De jaarmutatie wordt berekend als de procentuele verandering van de CPI in de verslagmaand ten opzichte van een jaar eerder. Inflatie treedt op wanneer er sprake is van een algemene stijging van de prijzen van goederen en diensten, niet alleen van individuele producten; dat betekent dat je vandaag minder kunt kopen voor 1 euro dan gisteren. Met andere woorden: door inflatie wordt de munt in de loop van de tijd minder waard. Bij het berekenen van de gemiddelde prijsstijging wordt aan de prijs van goederen en diensten waaraan we meer geld uitgeven (zoals elektriciteit) meer gewicht toegekend dan aan de prijs van een product waaraan we minder besteden (bijv. suiker, postzegels).  Een indexcijfer geeft altijd aan met hoeveel iets is gestegen of gedaald ten opzichte van dit basisjaar. Het basisjaar heeft altijd een index van 100. Als je een indexcijfer van 105 krijgt, wil dat zeggen dat iets met 5% is gestegen ten opzichte van dit basisjaar. Een indexcijfer van 95 geeft aan dat iets met 5% is gedaald ten opzichte van het basisjaar.

In de huidige ROZ-voorwaarden wordt de inflatie doorgaans berekend door de inflatie van 4 maanden en 16 maanden voor de gewenste ingangsdatum te berekenen. Een andere methode is om de inflatie op basis van jaarcijfers te berekenen. Het bereken van de inflatie op basis van jaarcijfers levert minder kans op grote schommelingen op.

De inflatie zoals die doorgaans wordt berekend conform een contractueel beding op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI) leidt tot een onredelijke berekening van de inflatiecorrectie. Het CBS heeft onderkend dat de berekende inflatie zoals deze altijd zijn berekend op basis van de CPI nu niet het juiste inflatiepercentage oplevert. Dat deze berekening niet juist is wordt nu (december 2022)  door die enorme prijsstijgingen van energie pas tot uitdrukking gebracht. Het CBS neemt bijvoorbeeld voor de berekening van de inflatie alleen nieuwe (energie) contacten mee in de berekening. Deze waarnemingsmethode wordt om deze reden dan ook door het CBS niet juist geacht. Daarnaast wordt onvoldoende rekening gehouden met huishoudens die variabele energieprijzen betalen en huishoudens die nog lopende contracten hebben. Het CBS houdt die vaste contracten nu buiten deze berekening. Als het CBS de variabelen waarmee men nu geen rekening houdt alsnog in de berekening opneemt, dan zal de inflatiecorrectie tot significante lagere uitkomsten leiden. De tot en met 2022 berekend inflatie op basis van de CPI lijkt niets meer te maken te hebben met de strekking van geldontwaarding, maar lijkt daarentegen de waarde van het gehuurde significant te verhogen en de verhuurder in één jaar een verhoging van de huur van boven de 10% te geven die tot in lengte van jaren door zal werken.

Het hof te Amsterdam komt in haar arrest van 10 april 2012 (ECLI:NL:GHAMS:2012:BW7821 ) eveneens tot het oordeel dat de gebruikelijke indexeringsclausules de huurprijs niet leiden tot een verhoging van de huurprijs, maar louter als inflatiecorrectie zijn bedoeld. In deze kwestie stond in het huurcontract het volgende gebruikelijke beding: “Indien in de huurovereenkomst is overeengekomen dat de huurprijs periodiek zal worden verhoogd, vindt deze verhoging plaats op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie, reeks voor werknemersgezinnen met in 1985 een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering (1985 = 100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)”.
Ook hier werd beslist dat de verhuurder – rekening houdende met de verjaringstermijn – de bedragen verband houdende met de indexering over de laatste vijf jaar nog kon vorderen. Voorts werd door het hof overwogen dat in de door partijen gesloten overeenkomst ongeclausuleerd ten behoeve van de verhuurder is opgenomen dat de huur jaarlijks wordt geïndexeerd. Door deze bepaling te aanvaarden heeft de huurder de verschuldigdheid van de jaarlijkse indexering geaccepteerd. Een nadere (wils)uiting van de verhuurder is niet nodig; elk jaar op het overeengekomen tijdstip wordt de geïndexeerde huurprijs de dan geldende huurprijs.

Het hof merkte nog op dat de jaarlijkse indexering niet is bedoeld als huurverhoging, maar de strekking heeft het effect van de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren. Het is natuurlijk wel zo praktisch als de verhuurder hiervan wél melding aan de huurder maakt. Een huurder is doorgaans met zijn onderneming bezig en weet doorgaans niet eens dat een dergelijke bepaling in de algemene voorwaarden staat opgenomen. De huurder zal er dus ook niet op bedacht zijn dat in de maand waarop de indexering is overeengekomen een huurachterstand wordt opgebouwd als het huurbedrag zonder indexering wordt betaald, waardoor er weer een boete van € 300 verschuldigd wordt volgens de boetebedingen die in de algemene voorwaarden zijn opgenomen. De huurder kan dan vermoedelijk een beroep op de redelijkheid en billijkheid doen om de boete te voorkomen. Het maakt de situatie echter alleen maar gecompliceerder, hetgeen kan worden voorkomen als de verhuurder gewoon de indexering aan de huurder doorgeeft.

Als een indexering een vast percentage vermeldt, dan heeft deze indexering niet langer meer het effect om de jaarlijkse geldontwaarding te neutraliseren, maar zal er een component huurverhoging in deze indexering zitten verwerkt. Als dit het geval is dan kan de huurder beroep doen op vernietiging van deze bepaling op grond van de (semi)dwingendrechtelijke regel van artikel 7:303 BW. De huur mag feitelijk alleen worden verhoogd conform de regels van dit artikel. Als een dergelijke verhoging eenmaal is toegepast, dan sluit artikel 7:303 lid 1 sub b BW uit het volgens jaar weer een dergelijke verhoging mag worden toegepast als deze verhoging als substantieel aangemerkt zou worden. De verhuurder benadeelt dus zichzelf als een dergelijk bepaling met een vast verhogingspercentage wordt overeengekomen. Als een dergelijke bepaling spreekt van een verhoging van 3% per jaar, dan is over de periode van 5 jaar sprake van een verhoging van 15%. Een dergelijke bepaling moet in de context van de periode worden gezien waarbinnen deze verhoging plaats kan vinden en moet niet van jaar tot jaar worden beoordeeld. Deze bepaling heeft over een periode van 5 jaar het effect dat de huurprijs met 15% verhoogd kan worden. Dat is een substantiële verhoging. Als deze bepaling wordt vernietigd dan ontbreekt in beginsel en indexeringsclausule in de huurovereenkomst.

Een huurder vorderde voor de rechtbank Amsterdam in haar vonnis van 19 maart 2020 (ECLI:NL:RBAMS:2020:1859) in het kader van de huurprijswijzigingsprocedure niet vernietiging van deze bepaling, maar hij vond dat er bij de vaststelling van de huurprijs rekening gehouden moest worden met de in de huurovereenkomst opgenomen indexeringsclausule. De huurder besefte kennelijk niet dat een huurverhogingsclausule met een percentage van 6% in strijd is met de regeling ex artikel 7:303 BW.

De rechter geeft in rechtsoverweging 4.3 een onjuiste beslissing. De rechtbank overwoog namelijk dat partijen vrij zijn in het bepalen van de hoogte van de huurprijs. In zoverre was dit juist, doch verder betoogde de rechtbank dat een huurverhogingsclausule, zoals door partijen opgenomen in de huurovereenkomst, onderdeel van de vrij te bepalen huurprijs is en derhalve geldig, zodat partijen daaraan zijn gebonden. Zoals ik boven al heb weergegeven geeft een dergelijke clausule een reële verhoging van de huurprijs en is daarom in strijd met artikel 7:303 BW. Er is niet sprake van een nietige bepaling. De huurder moet dus beroep doen op vernietiging van dit beding. Als een partij dit niet doet, dan mag de rechter niet ambtshalve de ongeldigheid van deze bepaling uitspreken. Als de huurder de vernietiging wel had gevorderd, dan is het de vraag of deze rechter dit wel had toegewezen gezien de overwegingen als hiervoor weergegeven.

Mr. M.F.A. Evers geeft in haar noot onder deze uitspraak (WR 2020/94) terecht aan dat een minimum percentage van huurverhoging niet past in de gangbare regeling om de huurprijs aan te passen aan de jaarlijkse inflatie. Een vaste indexering (waar ook een deel inflatiecorrectie inzit) van 6% sluit af op het semi-dwingende karakter van artikel 7:303 BW. De huurder had gevraagd met de vaststelling van de huurprijs rekening te houden met de in de overeenkomst opgenomen indexeringsclausule. Dat was natuurlijk niet mogelijk, omdat niet te voorspellen is hoe het CBS-prijsindexcijfer zich in de toekomst zal ontwikkelen.  De huurder had wel kunnen vragen de indexering terug te brengen naar alleen het CBS-prijsindexcijfer. Dat was echter niet gevorderd. De huurder kan alsnog in een andere procedure wijziging van dit percentage vorderen.

De rechtbank Den Haag, locatie Gouda, heeft in een recent kortgedingvonnis van 4 mei 2023 (ECLI:NL:RBDHA:2023:8786) geoordeeld dat niet onaannemelijk is dat de verhuurder niet kan vasthouden aan onverkorte toepassing van de indexeringsclausule.

In het vonnis wordt door de rechter op het beroep op een onvoorziene omstandigheid het volgende opgemerkt:  ‘Het feit dat de energieprijzen als gevolg van de inval van Rusland in de Oekraïne, zeer aanzienlijk zijn gestegen, is, ook in indien partijen daarmee tijden het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden, geen onvoorziene omstandigheid  die moet leiden tot wijziging van de indexeringsclausule, omdat partijen juist met die clausule een voorziening hebben getroffen voor de situatie waarin de waarde van het geld als gevolg van de gestegen prijzen daalt. Het enkel feit dat de ontstane inflatie aanmerkelijk hoger is dan tijdens de totstandkoming van de huurovereenkomst zal zijn aangenomen, maakt dit – behoudens bijzonder omstandigheden, waarvan niets is gebleken – niet anders”.

Ik weet natuurlijk niet welke omstandigheden in deze procedure zijn aangevoerd. De oorzaak van deze verhoging  betreft een opeenstapeling van twee crises, namelijk de coronacrisis en de energiecrisis die ontstond door de oorlog in Oekraïne. Na de coronacisis waren bedrijven weer aan het opstarten en nam de vraag naar energie weer enorm toe. Het aanbod aan de vraag naar energie begon door die oorlog in Oekraïne enorm uit de pas te lopen niet in de laatste plaats door het beleid van de Nederlandse regeling om in te grijpen in de levering van Russisch gas waarvan de Nederlandse economie in het begin van 2022 nog voor 40% afhankelijk was. Het bewust ingrijpen in de marktwerking in verband met de vraag en het aanbod van Russisch gas en het versneld afbouwen van het afnemen van Russisch gas is naar mijn mening wel degelijk een omstandigheid waarmee partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hadden hoeven te houden. Zo werd het ingrijpen door de regering in de economische bedrijvigheid tijdens de coronacrisis ook als een onvoorziene omstandigheid aangemerkt waarmee partijen bij het sluiten van de overeenkomst geen rekening hadden hoeven te houden.

Voorts heeft het ingrijpen van de Nederlandse regering in de gasleveranties door Rusland voor schoksgewijze wijzigingen gezorgd in het aanbod van gas en was er toch sprake van een panieksituatie, waardoor de inflatie van de ene op de andere maand explodeerde. Met name de maanden september, oktober, november en december 2022 was de inflatie door de toegenomen vraag naar gas enorm gestegen. De inflatie is hoofdzakelijk veroorzaakt door de gestegen energieprijzen. De prijs naar gas werd door deze uitzonderlijke situatie wel vertienvoudigd, welke prijsontwikkeling de daarop volgende maanden alweer enorm verminderde.  Deze prijzen hadden niet zo enorm hoeven stijgen als de Nederlandse regering de afname van Russisch gas langzaam had afgebouwd. Dat was een politieke keuze. De regering had ook anders kunnen besluiten. Ik ga er hier niet op in of deze keuze de juiste was. Ik ben van mening dat deze genoemde factoren bij elkaar bij het sluiten van de overeenkomst – en met name het overheidsingrijpen in de afname van Russisch gas dat tot een scheefstand in de vraag en aanbod heeft geleid – niet door partijen bij het sluiten van de overeenkomst zijn voorzien en dat dit wel degelijk kan leiden tot een beroep op onvoorziene omstandigheden. Dit geldt eens te meer nu de regering na het nemen van al die maatregelen een CAP op de energieprijzen vanaf januari 2023 heeft ingesteld om het land niet te ontwrichten. Dit soort maatregelen had de regering nooit ingesteld als deze ontwikkelingen voor iedereen te voorzien zouden zijn geweest.

De rechtbank te Rotterdam oordeelde op 13 oktober 2022 (ECLI:NL:RBROT:2022:8502) in kortgeding waarin tuinders van glastuinbouw nakoming van een overeenkomst vorderde tot levering van restwarmte. Een beroep op overmacht wed afgewezen. Een beroep op onvoorziene omstandigheden slaagde evenwel. De rechtbank oordeelde: “Niet valt uit te sluiten dat in een bodemprocedure zal worden geoordeeld dat de extreem hoge gasprijs in dit geval is aan te merken als een onvoorziene omstandigheid die van dien aard is dat de tuinders naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomsten niet mag verwachten. De hardheidsclausule voorziet in een dergelijke situatie. Partijen hebben zich met deze clausule gecommitteerd om op vriendschappelijke wijze met elkaar te onderhandelen over een redelijke oplossing om de leveringsovereenkomsten voort te zetten”.

In de zaak waarin deze uitspraak was gewezen, was wel een hardheidsclausule opgenomen. In deze clausule stond vermeld dat partijen met elkaar in overleg zouden treden als zich een wijziging in de omstandigheden voor zou doen, waardoor door partijen niet kon worden verlang dat de betreffende overeenkomst ongewijzigd voortgezet zou worden.  Te denken valt dat bij afwezigheid van zo’n clausule er toch uitgekomen kan worden op de onvoorziene omstandigheden op basis van de wet. Het is voor een partij altijd eenvoudiger om een beroep te doen op een clausule in de huurovereenkomst als een dergelijke clausule ertoe zou moeten leiden dat partijen wegens gewijzigde omstandigheden met elkaar in overleg moeten treden.  Het valt wel aan te nemen dat de oorlog in de Oekraïne en het inzetten van de Rusland van gaslevering als economisch wapen niet te voorzien is. Daar komt dan nog bij de situatie dat de economie na de coronacrisis, die ook niet was te voorzien is aangejaagd, hetgeen ook tot inflatie heeft geleid.

De rechtbank Den Haag, locatie Gouda, heeft in het bovengenoemde kortgedingvonnis van 4 mei 2023 wel gesteld dat er een situatie kan bestaan waarin in redelijkheid de verhuurder niet aan de onverkorte toepassing van de overeengekomen indexeringsclausule vast kan houden en stelt in het vonnis: “Gebleken is immers dat de door [verhuurder] gewenste huurprijsverhoging van 14,5% met ingang van 1 januari 2023 is gebaseerd op een aan de CPI ten grondslag liggende berekeningsmethode die volgens het CBS, vanaf het moment waarop de energieprijzen explosief gingen stijgen, niet (meer) adequaat is, omdat de invloed van de gestegen energieprijzen op het indexcijfer volgens die berekeningsmethode niet juist is, reden waarom zij die methode inmiddels heeft aangepast. Dit brengt met zich mee dat partijen in verband hiermee overleg moeten voeren”. In de verschillende versies van de algemene ROZ-bepalingen staat in dit verband de volgende  bepaling vermeld: “Indien het CBS bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd. Bij verschil van mening hieromtrent kan door de meest gerede partij aan de directeur van het CBS een uitspraak worden gevraagd die voor partijen bindend is. De eventueel hieraan verbonden kosten worden door partijen elk voor de helft gedragen”.

Het CBS vermeldt in oktober 2022 op haar site (https://www.cbs.nl/nl-nl/achtergrond/2022/44/naar-een-nieuwe-methode-om-energieprijzen-te-berekenen) dat de huidige methode om energieprijzen voor consumenten te meten,  bij sterk stijgende prijzen leidt tot een overschatting van de inflatie en bij sterk dalende prijzen tot een onderschatting van de inflatie. Het CBS is daarom begin 2022 een onderzoek begonnen om gedetailleerder te weten te komen tegen welke prijs huishoudens in Nederland elektriciteit en gas kopen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met al langer lopende energiecontracten. Daarmee wordt dan beter recht gedaan aan het feit dat er momenteel grote verschillen zijn in de prijzen die huishoudens betalen, vooral tussen nieuwe en al langer lopende contracten.

Uit de eerste resultaten van het onderzoek blijkt dat bij de waarnemingsmethoden op basis van de nieuwe data de prijsstijgingen sinds de herfst van 2021 van gas en elektriciteit significant lager uitvallen dan bij de huidige waarneming van de energieprijzen. Daardoor zou ook de inflatie lager liggen dan gepubliceerd in de afgelopen maanden. De analyses zijn echter gebaseerd op data die nog niet geschikt zijn voor statistische productie en alleen bedoeld om een eerste beeld te krijgen van hoe de prijsontwikkeling van energie en de inflatie eruit hadden kunnen zien met de nieuw verkregen data van energiemaatschappijen. Voor de keuze van de meest geschikte methode is een aantal criteria vastgesteld, zoals praktische uitvoerbaarheid, bestendigheid voor een langere periode en afstemming op EU-regelgeving. De invoering van een nieuwe, meer verfijnde, methode voor het waarnemen van de energieprijzen zal waarschijnlijk medio 2023 zijn beslag krijgen, voor zowel de CPI als de Europees geharmoniseerde index van consumentenprijzen (HICP).

Gezien het bovenstaande over de berekening van de inflatie door het CBS is er reden te veronderstellen dat deze cijfers geen reëel beeld van de werkelijke inflatie geven en dat daarom ingegrepen dient te worden in deze door het CBS in 2022 weergegeven cijfers.

Daarnaast valt er wellicht ook iets voor te zeggen dat de energieprijzen buiten de berekening gelaten dienen te worden. Huurders betalen immers ook een hogere prijs voor energie als er geen vaste contract loopt. Het is toch vreemd dat een huurder een enorme verhoging van de energieprijzen moet betalen en dan tevens een huurprijsverhoging te verwerken krijgt, waarvan de verhoging van de huurprijzen eveneens voornamelijk door de stijging van de energieprijzen wordt veroorzaakt. Dit lijkt tot dubbeltellingen te leiden. Daarnaast is het mogelijk dat de inflatie de komende jaren weer afneemt , terwijl de uitzonderlijk verhogingen door blijven werken zolang de overeenkomst voortduurt. Dit alles maakt dat de doorwerking van de inflatie op basis van de CPI tot onredelijk (ex artikel 6:248 BW)  resultaten leidt.  De energiekosten zijn door de oorlog in Oekraïne een onberekenbare factor geworden. De schommelingen van deze prijzen zijn immers nu net zo voorspelbaar als het weer geworden. Aangezien deze variabele waarmee tot en met 2022 in bij de CPI rekening is gehouden een onberekenbare factor is geworden, zal deze variabele als onvoorzienbare factor ex artikel 6:258 BW niet meer meegenomen moeten worden. Het gaat hier immers niet om een omstandigheid die als voorzienbaar aangemerkt moet worden. Wie had kunnen voorzien dat anno 2022 een oorlog met Oekraïne door Rusland gevoerd zou gaan worden en dat Rusland de energievoorziening als een economisch wapen zou gaan gebruiken?

Het gaat hier immers ook niet om een eenmalig bedrag wat in rekening wordt gebracht in een bepaalde periode. Deze verhoging werkt ook door in de huur als de inflatie weer tot normale vormen is teruggebracht. Het is dan niet eerlijk deze extreme verhogingen wegens indexeringen over de gehele huurperiode door te belasten. Bij artikel 7:303 BW-bedrijfsruimte kan nog worden gekeken of een huurprijsaanpassing alsnog plaats kan vinden. Een dergelijke mogelijkheid is niet voorhanden bij artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.

Volgens het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) kan de door de verhuurder toegepaste indexering in januari 2023 in redelijkheid niet blijven staan. In deze zaak was echter alleen aanpassing van de indexering gevorderd die in januari 2023 was toegepast. De aanpassing kon naar het oordeel van de rechter niet worden gerealiseerd op basis van onvoorziene omstandigheden. Hier werd dus ook een beroep op onvoorziene omstandigheden afgewezen.

Een beroep op de redelijkheid en billijkheid werd wel gehonoreerd. De huurder had ook uitdrukkelijk beroep op de redelijkheid en billijkheid gedaan en met cijfermateriaal onderbouwd dat de indexering die was toegepast was gebaseerd op achterhaalde cijfers en dat de indexering lager uit dienen te komen. Er was nadrukkelijk betoogd dat de verhuurder recht had op een correct berekende verhoging maar niet meer dan dat. De verhuurder had in het verweer gesteld dat de verhoging weliswaar te hoog was maar zou worden gecorrigeerd door de verhoging die in 2024 zou worden toegepast, omdat de indexering met inachtneming van de voorgaande jaren toegepast zou worden. Naar het standpunt van de huurder zou hij desondanks teveel huur betalen als hij in een bepaald jaar een te hoge verhoging indexering doorbelast zou krijgen die vervolgens in een ander jaar gecorrigeerd zou worden.

huur per jaar index jaar 1 = 1,1 index jaar 2 =1,0 huur na jaar 2 betaald in 2 jaar
€ 100.000 € 110.000 € 110.000 € 110.000 € 220.000

 

huur per jaar index jaar 1 = 1,05 index jaar 2 =1,05 huur na jaar 2 betaald in 2 jaar
€ 100.000 € 105.000 € 110.250 € 110.250 € 215.250
€ 250 -€ 4.750

Uit dit voorbeeld blijkt dat het een groot verschil maakt of een verhoging van 10% over 2 jaar in het eerste jaar in rekening wordt gebracht, of als een verhoging verdeeld over 2 jaar in rekening wordt gebracht. Het eerste tabelletje laat een verhoging van 10% over een huurprijs van € 100.000 in jaar 1 zien en een verhoging van 0% in jaar 2 zien. Tabelletje 2 laat een verhoging van 5% in jaar 1 zien en een verhoging van 5% in jaar 2 zien. Het is duidelijk te zien dat bij een onjuist verhoging in jaar 1 de huurder over die 2 jaar teveel huur betaalt. De kantonrechter laat dit ook zien in de berekeningen die in het vonnis wordt toegepast.

De verhoging zoals deze was toegepast was onaanvaardbaar op basis van de redelijkheid en billijkheid. De rechter was echter van oordeel dat de indexering in deze zaak niet kon worden aangepast. Naar haar oordeel kan de onaanvaardbaarheid van de nu doorgevoerde indexering per 12 januari 2023 alleen worden weggenomen door toepassing van de nieuwe methode voor de indexeringen van zowel januari 2023 als januari 2024. Dat had de huurder echter niet gevorderd. Zij vorderde alleen aanpassing van de indexering per 12 januari 2023 en heeft bij gelegenheid van de mondelinge behandeling desgevraagd nog eens expliciet bevestigd dat haar vordering op die manier moet worden begrepen. Toewijzing van wat gevorderd is zou er echter toe leiden dat de huurprijs per 12 januari 2024 lager uitkomt dan bij toepassing van de nieuwe methode. De kantonrechter overwoog dat van de verhuurder niet mag worden geconfronteerd met een aanpassing die erop neerkomt dat zij vanaf 12 januari 2024 een lagere huurprijs ontvangt dan waarop zij bij consequente toepassing van één van beide CBS-methodes zou hebben ontvangen.

Toewijzing van de vordering van de huurder in die zin dat wordt beslist dat de indexering per 12 januari 2023 volgens de nieuwe methode plaatsvindt, met daaraan gekoppeld de voorwaarde (of beslissing) dat dan ook per 12 januari 2024 volgens de nieuwe methode moet worden geïndexeerd, achtte de kantonrechter niet mogelijk, omdat er strik moet worden gekeken naar de aard van de vordering en die vordering betrof alleen te kijken naar de verhoging van januari 2023. Aangezien de beoordeling over de redelijkheid van deze verhoging niet los gezien kom worden van de verhoging zoals die in januari 2024 toegepast zou worden kon de rechter deze vordering op basis van de redelijkheid billijkheid niet toewijzen. Als een huurder de teveel betaalde huur wegens de toegepaste indexering toe wenst te passen, dan moet dat worden gedaan op basis van de redelijk en billijkheid. Er moet dan ook worden gesteld dat de onaanvaardbaarheid van de nu doorgevoerde indexering per 12 januari 2023 alleen worden weggenomen door toepassing van de nieuwe methode voor de indexeringen van zowel januari 2023 als januari 2024 mee te nemen.

In het vonnis is dit als volgt uit gewerkt:

Indexering volgens de nieuwe methode

Vast staat dat de indexering op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS (waarbij de cijfers die zijn vastgesteld tot en met mei 2023 volgens de oude methode zijn berekend) in januari 2023 14,53% bedraagt. Uitgaande van het voorlopige indexcijfer over september 2023 zal de indexering in januari 2024 0,21% bedragen. De kantonrechter verwacht evenmin als de verhuurder dat het indexcijfer over september 2023 nog zo zal worden aangepast dat het percentage van 0,21% veel hoger zal uitvallen.

Toepassing van deze indexcijfers levert de volgende berekening op:

  • Huurprijs vóór 12 januari 2023                  € 55.047,20
  • Huurprijs na indexering 12 januari 2023   € 63.046,66
  • Huurprijs na indexering 12 januari 2024   € 63.180,81

Indexering volgens de nieuwe methode

Het CBS stelt de CPI sinds juni 2023 vast volgens de nieuwe methode en de door het CBS vastgestelde CPI cijfers van vóór juni 2023 worden door het CBS niet herzien. Het CBS heeft echter wel bestanden gepubliceerd waarin is opgenomen wat de indexering in eerdere maanden zou zijn geweest als de nieuwe methode toen al zou zijn toegepast. Hieruit blijkt dat de CPI volgens de nieuwe methode op 12 september 2022 118,81 zou zijn geweest. Rekenend met deze CPI, zou de indexering op 12 januari 2023 7,24% hebben bedragen. De indexering per 12 januari 2024 zou dan 7,03% bedragen. Dat de indexering in 2024 hier hoger is dan wanneer in 2023 en in 2024 de door het CBS vastgestelde CPI worden gevolgd, wordt verklaard door het feit dat bij het vaststellen van de indexcijfers over 2024 rekening wordt gehouden met de hoogte van de indexering in 2023.

Toepassing van deze indexcijfers levert de volgende berekening op:

  • Huurprijs vóór 12 januari 2023                € 55.047,20
  • Huurprijs na indexering 12 januari 2023  € 59.032,02
  • Huurprijs na indexering 12 januari 2024  € 63.180,81

Indexering als de vordering van de huurder strikt wordt gevolgd

Huurder vorderde alleen een aanpassing van de indexering per 12 januari 2023 en niet van het daarop volgende jaar. Als de vordering van huurder strikt wordt gevolgd, dan betekent dit dat de CPI zoals vastgesteld door het CBS wordt gebruikt, met dien verstande dat over 2023 in plaats van 14,53% een lager percentage wordt toegepast. Als over 2023 wordt gerekend met het percentage dat hoort bij de nieuwe methode, dan betekent dit een indexering per 12 januari 2023 van 7,24%. Per 12 januari 2024 komt de indexering (dan weer) geheel volgens de CPI zoals vastgesteld door het CBS uit op 0,21%.

Toepassing van deze indexcijfers levert de volgende berekening op:

  • Huurprijs vóór 12 januari 2023                € 55.047,20
  • Huurprijs na indexering 12 januari 2023  € 59.032,02
  • Huurprijs na indexering 12 januari 2024  € 59.157,63

De rechter concludeerde als volgt: Uit vorenstaande berekeningen volgt dat het vanaf 12 januari 2024 geen verschil maakt of de indexeringen op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS of volgens de nieuwe methode worden berekend. Vanaf 12 januari 2024 is de huurprijs in beide gevallen hetzelfde. Het verschil tussen beide methodes is voor de huurder wel voelbaar in de periode van 12 januari 2023 tot 12 januari 2024. Zij betaalt in dat jaar immers bij indexering op grond van de CPI zoals vastgesteld door het CBS een bedrag van € 4.014,64 meer dan bij indexering volgens de nieuwe methode.

Voor huurders die een huurprijs betalen van  enkele tonnen per jaar is het interessant om alsnog aanpassing van deze indexering te vorderen. Als een huurder bijvoorbeeld circa 5 ton per jaar aan huur betaalt is het verschil op basis van deze  berekening dus ongeveer € 40.000.

Ik ga ervan uit dat voor deze kwesties een beroep op onvoorziene  omstandigheden geen oplossing zal geven. De redelijkheid en billijkheid zal hier een oplossing voor moeten geven.

Deze door de rechtbank Midden-Nederland is in een vonnis van 10 januari 2024 (ECLI:NL:RBMNE:2024:52) de ingeslagen weg van de rechtbank Rotterdam van 3 november 2023 (ECLI:NL:RBROT:2023:10295) gevolgd voor wat betreft de berekende indexering. In deze zaak had de verhuurder met ingang van 1 januari 2023 14,5% huurprijsindexering in rekening gebracht. De verhuurder had de indexering gebaseerd op het in de ROZ-voorwaarden genoemde gebruikelijke indexeringsclausule. Ook hier werd doorberekening van de indexering met een percentage van 14,5% naar maatstaven van redelijkheid onaanvaardbaar geacht.

De huurder had echter alleen een indexering van 5% betaald. De verhuurder vorderde in deze procedure dat de huurder alsnog het verschil aan indexering diende te betalen.

De kantonrechter komt ook hier tot het oordeel dat er geen sprake is van onvoorziene omstandigheden, zodat de huurder zich ter voorkoming van doorberekening van indexering op basis van de ROZ-bepaling niet op artikel 6:258 BW kan beroepen.

De kantonrechter is evenals de kantonrechter van de rechtbank te Rotterdam van oordeel dat het vasthouden aan het prijsindexcijfer zoals door het CBS over 2023 is berekend naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het CBS heeft immers erkend dat haar berekeningsmethode heeft geleid tot een te hoog prijsindexcijfer in 2023. Dit kwam omdat de invloed van de gestegen energieprijzen niet juist in de berekeningsmethode was verdisconteert. Het CBS heeft haar rekenmethode daarom aangepast. Het CBS heeft  per 1 juni 2023 een nieuwe rekenmethode toegepast. Het CBS heeft op haar website een rekentool beschikbaar waarmee kan worden berekend wat de CPI en de inflatie zouden zijn geweest als de nieuwe rekenmethode van het CBS al in een eerder stadium gebruikt zou zijn. de huurder had aangevoerd dat op basis van de nieuwe herziene rekenmethode de inflatie voor september 2022 uitkwam op 7,8% in plaats van de door huurder gehanteerde 14,5%.

De kantonrechter oordeelde dat de situatie waarin wordt uitgegaan van de CPI zoals vastgesteld door het CBS, waardoor de huurder een jaar lang te veel huur betaalt, een resultaat oplevert dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Het onverkort vasthouden aan de huurprijsindexering betekent dat de huurder over het jaar 2023 een bedrag van € 13.400,00 teveel moet betalen. De kantonrechter vond het hierbij met name relevant dat partijen de wijziging van de huurprijs hebben gekoppeld aan de CPI van het CBS met als doel de huurprijs te corrigeren voor de situatie dat sprake is van inflatie. De (oude) berekeningsmethode van de CPI door het CBS is in deze periode echter niet adequaat gebleken om een goed beeld te geven van de inflatie, wat ook reden is geweest voor het CBS om de rekenmethode aan te passen.

De CPI van het CBS over september 2022 geeft een te hoog, niet reëel prijsindexcijfer. Het CBS heeft er weliswaar voor gekozen de methode niet met terugwerkende kracht toe te passen, kennelijk omdat een en ander glad loopt bij de huurprijsindexering per 1 januari 2024 (een te verwachten indexatiepercentage van 0,21% waarbij dus rekening is gehouden met het eerder gehanteerde indexpercentage van 14,5%), maar dat laat onverlet dat de huurder over het jaar 2023 bij toewijzing van de vordering van de verhuurder verplicht wordt bij ‘vooruitbetaling’ een aanmerkelijke huurverhoging te accepteren, waarvoor een redelijke grondslag ontbreekt.

Het te hoge indexcijfer wordt dus wel in 2024 gecorrigeerd, waardoor vanaf dat moment het nadeel ten laste van de huurder weer wordt opgeheven, maar dat neemt niet weg, zoals hierboven reeds geconcludeerd, dat de huurder over een periode van een jaar een veel hogere huur moet betalen dan wordt gerechtvaardigd door de daadwerkelijke inflatie. Bovendien had de huurder terecht aangevoerd dat zij als het ware dubbel belast wordt, omdat zij zelf de hoge energiekosten moet dragen en daarnaast de stijging van de energiekosten ook nog eens krijgt doorberekend in een hogere huurprijs. De kantonrechter is daarom voornemens de vordering van de verhuurder tot betaling van de volledige huurprijsindexering van 14.5% af te wijzen.

De kantonrechter is van oordeel dat het aansluiten bij de nieuwe rekenmethode tot een redelijke huurprijsindexering leidt. de huurder is vanaf januari 2023 daarom een huurprijsindexering van 7,8% verschuldigd. De huurder heeft slechts 5% aan huurprijsindexering betaald. Dit betekent dat de huurder vanaf januari 2023 maandelijks € 564,67 te weinig huur heeft betaald (€ 200.000 x 1,078 = € 215.600 : 12 = € 17.966,67 x 1,21 = € 21.739,67 – 21.175,00 = € 564,67). De kantonrechter is voornemens de maanden januari tot en met maart 2023 tot een bedrag van € 1.694,01 (€ 564,67 x 3) toe te wijzen.

De gevorderde boete werd afgewezen, omdat de gevorderde boete tot een onaanvaardbaar resultaat zou leiden en de huurder gedurende de discussie over de indexering wel was bereid een redelijk bedrag aan indexatie te betalen.

De rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, wees in haar vonnis van 11 januari 2024 (ECLI:NL:RBOBR:2024:61) een vordering tot matiging van de indexering als onderdeel van een meer omvangrijke vordering in verband met coronakorting af. Ik acht dit vonnis niet representatief voor het vraagstuk of een huurder een verlaging van de overeengekomen indexering met succes kan vorderen.

Deze vordering leek door de huurder niet voldoende onderbouwd maar leek als sluitstuk van een meer omvangrijke vordering te worden ingesteld. Daarnaast waren de stellingen van de verhuurder niet voldoende weersproken. Er wordt in het vonnis gewezen op de algemene bepalingen en op de afspraken die partijen over de indexering hebben gemaakt. Tevens staat in het vonnis dat Hierdoor weet iedereen waar hij aan toe is en hoeft niet jaarlijks onderhandeld te worden over de te hanteren indexatie. Verder staat dat de huurder de stelling van de verhuurder dat deze afspraken  “it’s all-in the game”, door de huurder niet zijn weersproken en dat de kantonrechter zich daarbij aansloot.

Het lijkt mij duidelijk dat als de huurder de vordering tot matiging van de indexering niet voldoende heeft onderbouwd. Op basis van de argumenten als vermeld in bovengenoemde uitspraken had een rechter hier ook  op basis van de redelijkheid tot  matiging van de indexering kunnen komen. Als de huurder vervolgens bepaalde stellingen die door de verhuurder zijn gedaan die wijzen op erkenning van deze stellingen, dan is het voor de hand liggend dat de vordering van de huurder wordt afgewezen. Ik ga ervan uit dat bij een betere aanpak van dit onderdeel door de huurder de rechter het vonnis anders had moeten motiveren.

Wijziging huurprijs 7:290 BW-bedrijfsruimte – Voorlopige voorziening

Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 13:02:19

Bij voorlopige voorziening kan een huurprijs (voorlopig) worden vastgesteld als met grote mate van waarschijnlijkheid aangenomen mag worden dat de huurprijsvaststelling in een bodemprocedure op tenminste het gevorderde huurbedrag uitkomt. Mocht de huurprijs aanzienlijk zijn gestegen dan lijkt bij voorlopige voorziening een verhuurder met redelijke zekerheid ongeveer driekwart van deze huurprijs te kunnen vorderen. Dit sluit aan op hetgeen in artikel 7:230a lid 6 BW is gesteld. De rechter kan op grond van laatstgenoemd artikel immers de huurprijs bij voorlopige voorziening gedurende de verlenging van de ontruimingstermijn vaststellen.

Gezien het feit dat vaststelling van de huurprijs geruime tijd in beslag kan nemen, is deze mogelijkheid aan te bevelen als het de verhuurder duidelijk is dat de huurprijs substantieel dient te stijgen. Voor de verhuurder wordt hierdoor een incassorisico beperkt. Huurprijsvaststellingsprocedures duren vaak jaren. Als de huur flink is gestegen wordt een huurachterstand wellicht voor een huurder onoverbrugbaar. Een redelijk belang bij een voorlopige voorziening kan hierdoor wel worden onderbouwd. In dit licht bezien kan de verhuurder beter “voorkomen dan genezen” en bij voorlopige voorziening alvast een voorschot op de huurverhoging vragen. De huurder zal dan in het kader van deze (toegekende) voorlopige voorziening een hogere huurprijs moeten betalen, waardoor een eventuele huurachterstand na de uitspraak van de rechter “binnen de perken” zal zijn gebleven. Noot 204 Een dergelijke redenering heeft er toe geleid dat het hof te ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 14 augustus 2012 het verantwoord achtte een vordering van de verhuurder tot voorlopige betaling van een voorschot van ongeveer driekwart van de te verwachten huurverhoging toe te kennen in afwachting van de definitieve uitspraak ( LJN: BX4718, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.101.344 ).

Afhankelijke woning/zelfstandige woonruimte en wijziging van de huurprijs

Laatst bijgewerkt op 2023-12-19 om 23:32:04

Als bij de bedrijfsruimte een afhankelijke woning behoort, dan dient de huurprijs op basis van de regeling bedrijfsruimte (artikel 7:303 BW) voor zowel de woonruimte als de bedrijfsruimte te worden berekend. Te denken valt aan caféruimte waarboven zich de woning van de uitbater zich bevindt en die slechts kan worden gebruikt in combinatie met de winkelruimte (artikel 7:290 lid 3 BW).
Voor een antwoord op de vraag of er van een afhankelijke woning sprake is, moet niet alleen worden gekeken naar het economisch verband tussen het gebruik van de woning en de bedrijfsruimte, maar moet deze vraag worden beantwoord aan de hand van alle omstandigheden van het geval. Voor een antwoord op de vraag of er sprake is van een afhankelijke woning moet volgens de parlementaire geschiedenis (Kamerstukken II 2000/2001, 26 932, nr. 5, p. 5) worden gekeken of de woning niet zonder overwegende bezwaren door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte kan worden gebruikt waarbij zowel bouwtechnische als bedrijfseconomische en functionele overwegingen een rol spelen. Het zou bijvoorbeeld op praktische bezwaren stuiten indien men slechts via een met alarm beveiligde winkel of bankfiliaal de woonruimte zou kunnen bereiken of wanneer de exploitatie van een café en de bewoning nauw met elkaar zijn verweven. Als er voldoende connectie bestaat tussen de woonruimte en bedrijfsruimte, dan zal de (onder)huurder van deze woonruimte geen beroep op huurbescherming op grond van artikel 7:269 BW kunnen doen. Dit werd bepaald door de voorzieningenrechter van rechtbank Rotterdam in haar vonnis van 14 juni 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:5136 ). Als feiten werden hierbij genoemd: de woonruimte is onlosmakelijk verbonden met en maakt onderdeel uit van de (horeca)bedrijfsruimte, zoals ook blijkt uit de omstandigheid dat het geheel één gas-, één electriciteitsvoorziening en één cv-ketel heeft. De woonruimte is altijd als afhankelijke woonruimte behorend bij de bedrijfsruimte verhuurd en dat heeft de (onder) huurder ook altijd voor ogen gestaan. Het was nooit de bedoeling om de woning voor bewoning als zelfstandige woonruimte te verhuren en om partij te worden bij een overeenkomst die door andere regels wordt beheerst dan de hoofdhuurovereenkomst. In een procedure voor de rechtbank Rotterdam van 26 november 2021 (ECLI:NL:RBROT:2021:12055)  over de beëindiging van een woon- en bedrijfsruimte moest ook worden beoordeeld of er sprake was van een afhankelijke woning bij de bedrijfsruimte. Als dat het geval zou zijn, dan zou de woonruimte immers het lot van de bedrijfsruimte delen. De kantonrechter besliste dat hier sprake was van zelfstandige woonruimte, zodat de opzegging niet voor de woonruimte gold. De kantonrechter overwoog in verband met de kwalificatie van de woonruimte als volgt: volgens vaste jurisprudentie is bij de vraag of een woning kwalificeert als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. De bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst speelt hierbij slechts een beperkte rol (Hoge Raad 24 januari 1997, NJ 1997, 558 en Hoge Raad 15 juni 2001, met conclusie A-G Langemeijer, ECLI:NL:HR:2001:AB2146). Het enkele feit dat in de oorspronkelijke huurovereenkomst is bepaald dat de woning verbonden zal blijven aan de huur van de bedrijfsruimte en dat, indien de huur eindigt, dit geldt voor zowel het cafetaria-gedeelte als het woonruimtedeel, is in dit verband dan ook niet doorslaggevend. Van meer gewicht is dat door huurder onweersproken is gesteld dat de boven de cafetaria gelegen woonruimte een eigen voordeur heeft, een aparte opgang, een eigen meterkast en eigen sanitaire voorzieningen. Evenmin is sprake van overige gemeenschappelijke voorzieningen of een interne verbinding tussen de cafetaria en de woonruimte. Door huurder is bovendien onweersproken gesteld dat er voor de exploitatie van de cafetaria geen noodzaak is voor een voortdurende en onmiddellijke aanwezigheid van de huurder van de bovengelegen woonruimte. Nu van een bouwkundige of bedrijfseconomische verbondenheid tussen de bedrijfsruimten en de woonruimte geen sprake is en gesteld noch gebleken is dat het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, is de kantonrechter van oordeel dat de woonruimte niet kan worden beschouwd als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW. Uit de feitelijke situatie was tevens duidelijk dat het gebruik van de woning kon worden gesplitst van het gebruik van het bedrijfsruimtegedeelte.

De rechtbank Midden-Nederland heeft in een tussenbeschikking van 12 augustus 2020 (ECLI:NL:RBMNE:2020:3455) geoordeeld dat er sprake was van afhankelijke woonruimte. Het pand heeft een monumentenstatus en bestaat uit een winkelruimte op de begane grond van ongeveer 30 m², met daaronder een kelder van ruim 60 m², en een bovenwoning bestaande uit in totaal 3 etages. In de huurovereenkomst staat opgenomen dat het gehuurde bestemd is om te worden gebruikt als winkel – woonhuis, waarbij de winkel de bestemming heeft van “detailhandelszaak in de sfeer van sieraden en accessoires”.

Volgens de rechter is het vaste jurisprudentie dat het voor de vraag of een woning gekwalificeerd dient te worden als afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW, met name van belang of er een bouwkundige verbondenheid is met de bedrijfsruimte, oftewel of het gebruik van de woning door een ander dan de huurder van de bedrijfsruimte op praktische bezwaren stuit, en of er een bedrijfseconomische verbondenheid is tussen woning en bedrijfsruimte. Tot slot speelt ook de bedoeling van partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst een (beperkte) rol.

In dit geval staat vast dat het pand slechts één buitendeur heeft, die toegang geeft tot de winkelruimte. In de winkelruimte is een deur die leidt naar de bovengelegen etages, waar de woonruimte is gelegen. De bewoner(s) van de bovenwoning moet(en) dus altijd door de winkel om de woning te kunnen betreden of te verlaten. In geval van een afzonderlijke verhuur van de winkelruimte en de woonruimte zou dit met name voor de huurder van de winkelruimte hoogstwaarschijnlijk tot praktische bezwaren leiden, omdat hij moet dulden dat de huurder(s) van de bovenwoning – met hun eventuele bezoekers – met wie hij geen contractuele relatie heeft en die hij niet zelf heeft uitgezocht, 24 uur per dag en 7 dagen per week toegang hebben tot zijn winkel. De nutsvoorzieningen zijn daarnaast gedeeld en aansluitingen en meters bevinden zich in de winkelruimte, of in de kelder onder de winkelruimte. Geconcludeerd moet worden dat er een nauwe bouwkundige verbondenheid is tussen winkel- en woonruimte. Uit die ter zitting beschreven feiten en omstandigheden over het feitelijk gebruik van het gehuurde kan worden geconcludeerd dat er ook een economische verbondenheid bestaat tussen de winkelruimte en de bovengelegen woonruimte: de woonruimte wordt mede gebruikt voor de exploitatie van de winkel. Verder staat vast dat één huurovereenkomst is gesloten voor de winkelruimte en bovenwoning (in de huurovereenkomst omschreven als één huurobject: “het winkel-woonhuis”) en dat één huurprijs is overeengekomen voor het hele pand. De rechter komt gezien het bovenstaande tot de conclusie dat er sprake is van afhankelijke woonruimte.

De kantonrechter te Amsterdam nam in haar vonnis van 18 februari 2019 (ECLI:NL:RBAMS:2019:1169)  dan ook een onjuist standpunt in.  Hier achtte de rechter de waardering van het Woningwaarderingsstelsel op afhankelijke woonruimte een juiste waardering. De rechter had de woonruimte echter moeten waarderen conform de regeling van artikel 7:303 BW als een afgeleide van de berekende huurprijs ten behoeve van de winkelbedrijfsruimte. Mr. F. van der Hoek stelt daarom terecht in zijn noot onder deze uitspraak (WR 2019/102) dat de rechter geen juist criterium toe heeft gepast om de huurprijs van deze woonruime vast te stellen. Dat zou alleen anders zijn als er sprake zou zijn van een zelfstandige woning waarvan er onzelfstandige delen zouden zijn verhuurd. Dan zou er wél reden zijn het Woningwaarderingsstelsel als maatstaf voor de berekening van de huurprijs toe te passen. Uit het vonnis kan ik niet opmaken dat deze situatie zich heeft voorgedaan.

Als er geen sprake is van een afhankelijke woning in de zin van artikel 7:290 BW, dan zal de rechter de huurovereenkomst moeten splitsen in een huurovereenkomst voor de woonruimte en een huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte. Er zijn dan verschillende huurregimes van toepassing. De regeling van artikel 17 UVWH en artikel 17a UVWH is hierbij niet van toepassing. Er is immers geen sprake van een all-inhuurprijs in de zin van artikel 7:258 BW. Bovendien zal niet de Huurcommissie de huurprijs van de woning vaststellen, maar zal de huurprijs van de woning door de kantonrechter worden vastgesteld. Het in de UHW genoemde percentage van de overeengekomen huurprijs waarop de huurprijs wordt vastgesteld (55% van de overeengekomen prijs en het voorschotbedrag op 25% van de overeengekomen prijs) is niet op deze situatie van toepassing.
Als er voldoende connexiteit bestaat staat tussen de woonruimte en de bedrijfsruimte en de verhuurder heeft ingestemd om deze ruimte te bestemmen om tezamen met de andere door de huurder gebezigde ruimten als, of in dienst van deze, bedrijfsruimte te gebruiken, dan kan de woonruimte als een onderdeel van de gehele door de huurder geëxploiteerde bedrijfsruimte worden gezien. Als er feitelijk sprake is van de verhuring van een zelfstandige woonruimte, dan kan de rechter dus tot splitsing van de woonruimte overgaan.

Een procespartij moet vanaf de procedure in eerste aanleg goed voor ogen houden welk standpunt er ten aanzien van een gemengde overeenkomst wordt ingenomen. Als een partij in eerste aanleg erkent dat er sprake is van een gemengde overeenkomst waarbij de woonruimte ondergeschikt is aan de verhuurde bedrijfsruimte en het huurrecht bedrijfsruimte op de verschillende elementen van toepassing is, dan kan in hoger beroep niet een ander standpunt worden ingenomen. In hoger beroep kan deze partij zich dan niet meer op het standpunt stellen dat er sprake is van een huurprijs, waarbij het huurregime van bedrijfsruimte naast die van woonruimte van toepassing is. Er is dan sprake van een gedekt verweer. In hoger beroep mag een nieuw verweer ten principale gevoerd worden, tenzij dit in eerste aanleg werd gedekt. Een voorbeeld van een gedekt verweer wordt in het arrest van het hof te Amsterdam van 24 mei 2016 ( ECLI:NL:GHAMS:2016:2009 ) gegeven. De huurder had in eerste aanleg gesteld dat er sprake was van een gemengde overeenkomst die gedeeltelijk de elementen van woonruimte betreffen en gedeeltelijk de argumenten van de bedrijfsruimte betreffen. Het contract werd volgens de huurder niettemin beheerst door de bepalingen van het huurcontract voor bedrijfsruimten. Deze huurder kon zich in hoger beroep dus niet meer op het standpunt stellen dat er sprake zou zijn van een gescheiden regime bedrijfsruimte en woonruimte.

De Hoge Raad kwam in haar arrest van 15 juni 2001 ( ECLI:NL:HR:2001:AB2146 ) tot oordeel dat er geen sprake was van een onzelfstandige woning nu de woning zich uitstekend leent voor niet aan bedrijfsruimte gerelateerde huur, terwijl voor uitoefening van de onderneming in de bedrijfsruimte niet is vereist dat de huurder van de bedrijfsruimte in de daarboven gelegen woning aanwezig was. Voorts bevinden zich in de voorgevel van het gehuurde twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje, waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Dat partijen bij het aanvang van de overeenkomst zijn uitgegaan van onzelfstandige woonruimte maakt voor dit oordeel geen verschil.

Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch besliste in haar arrest van 21 november 2017 ( ECLI:NL:GHSHE:2017:5099 ) dat een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte en bovenwoning kon worden gesplitst in afzonderlijke huurovereenkomsten voor bedrijfsruimte en woonruimte. Deze uitspraak werd gedaan in het kader van een opzegging door de verhuurder van deze overeenkomst. Ik vond deze uitspraak in dit onderdeel ook op zijn plaats, omdat een partij die tegen zijn zin met een huurprijswijziging wordt geconfronteerd ook het argument te berde kan brengen dat ter bepaling van de huurprijs de gehuurde ruimte moet worden gesplitst als er sprake is van zelfstandige woonruimte en bedrijfsruimte. Zoals boven al gesteld moet de partij die het initiatief neemt tot wijziging van de huurprijs er rekening mee houden dat het gehuurde kan worden gesplitst in woonruimte en bedrijfsruimte. Als men het initiatief tot wijziging van de huurprijs heeft genomen en men is uitgegaan van één huurregime, dan kan men een verkeerd beeld krijgen van de huurprijs die ten aanzien van het gehuurde geldt. De huurprijs kan immers behoorlijk anders zijn als er met twee verschillende huurregimes rekening gehouden moet worden ter bepaling van de huurprijs. In deze zaak had de verhuurder zich op onbegrijpelijke wijze op het standpunt gesteld dat er sprake was van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Het ging hier om de verkoop van levensmiddelen in de bedrijfsruimte. Een schoolvoorbeeld van 7:290 BW-bedrijfsruimte lijkt mij. Dat de bestemming gedurende de looptijd van de overeenkomst zou zijn gewijzigd, doet daar niets aan af. Voor het huurregime moet immers worden gekeken naar het huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was. Verder is het onduidelijk waarom in deze procedure en verklaring voor recht is gevraagd dat er sprake zou zijn van 7:230a BW bedrijfsruimte, terwijl er voorts ontruiming is gevorderd van het gehuurde voor zover er sprake zou zijn van artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte. Deze verhuurder was zich kennelijk in het geheel niet bewust van de regeling van 7:230a BW bedrijfsruimte en de ontruimingsbescherming die de huurder zou kunnen genieten in het kader van deze regeling. Hoe het ook zij: zowel de kantonrechter als het hof kwamen uit op een regeling die is gebaseerd op 7:290 BW-bedrijfsruimte, waarvan de woonruimte ook nog eens kon worden gesplitst.

Naar het oordeel van het hof moet voor de vraag of het gehuurde in verschillende huurregimes kan worden gespitst onder meer, dus niet alleen, worden gekeken of onderhavige woonruimte en bedrijfsruimte overwegend zonder praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Er moet rekening worden gehouden met alle omstandigheden van het geval, waarbij op voorhand aan geen enkele omstandigheid een doorslaggevend gewicht toekomt, ook niet aan de omstandigheid dat sprake is (of geen sprake is) van een zodanige (bouwkundige en/of functionele) samenhang en economisch verband tussen de desbetreffende ruimten dat zij niet zonder overwegende praktische bezwaren door verschillende huurders kunnen worden gebruikt. Als omstandigheden waarop de rechter (onder meer) acht heeft te slaan, worden genoemd het gebruik dat partijen bij het sluiten van de overeenkomst voor ogen heeft gestaan, het gebruik dat thans van het gehuurde wordt gemaakt, de inrichting van het gehuurde in relatie tot dat gebruik, en de gevolgen van een eventuele splitsing voor het (overeengekomen en feitelijk) gebruik door de huurder.

In deze concrete situatie betrekt het hof de volgende feiten bij haar oordeel: de bovenwoning en de bedrijfsruimte beneden hebben ieder een eigen ingang, de woning en de bedrijfsruimte zijn niet met elkaar verbonden en zij hebben hun eigen voorzieningen (behoudens de aansluiting van gas, water en elektriciteit, welk punt zonder al te veel kosten kan worden opgelost). Beide ruimten hebben eigen sanitaire voorzieningen. De bedrijfsruimte is weliswaar niet voorzien van een Cv-installatie, maar het hof begrijpt uit de stellingen van partijen dat dit nooit anders is geweest en dat dit aan het gebruik van de bedrijfsruimte niet in de weg staat. Voorts is van belang dat de bovenwoning in de periode van 1979 tot 1982 door de huurders afzonderlijk van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder was gehuurd. Daarnaast is niet gebleken dat er speciale voorzieningen getroffen dienen te worden om stank- of geluidsoverlast te voorkomen. De verhuurders stellen wel dat in die periode de bedrijfsruimte leeg is blijven staan in afwachting van de huur door deze huurders, maar de huurders hebben die stelling gemotiveerd weersproken. Het hof merkt hierbij op dat het feit dat de woning een aantal jaren afzonderlijk aan huurders is verhuurd, aantoont dat het enkele feit dat partijen in 1982 één huurprijs voor het hele pand zijn overeengekomen geen beletsel voor splitsing hoeft te zijn. Voor de manier waarop de huurprijs kan worden gesplitst in een huurprijs van zelfstandige woonruimte en een huurprijs voor de winkelbedrijfsruimte verwijs ik naar het hoofdstuk “De splitsing van de all-inhuurprijs“.

Als er sprake is van een afhankelijke woning, dan moet de huurprijs dus worden bepaald aan de hand van het criterium van artikel 7:303 BW. Er dient dus geen waardering van de woonruimte plaats te vinden conform het woningwaarderingsstelsel. Volgens een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 20 januari 2011 (ECLI:NL:RBSHE:2011:BP2978) moet de huurprijs van een dergelijke woonruimte worden afgeleid op dezelfde wijze als waarop de huurprijs van bedrijfsruimte wordt berekend. De huurprijs van woonruimte wordt afgeleid van het percentage dat aan de winkelbedrijfsruimte wordt toebedeeld. Het percentage winkelruimte dat eenvoudig door het publiek bereikt kan worden wordt – zoals boven al vermeld – gebaseerd op 100%. De andere ruimten van het gehuurde, zoals opslagplaatsen, bergingen en woonruimte krijgen een huurprijs gebaseerd op een gedeelte van de huurprijs dat op een percentage van 100% is gesteld. In deze zaak werd de woonruimte meegewogen voor een percentage van 12,5% ten opzichte van het maximale percentage van 100%.

In beginsel zal er één huurregime op de gecombineerde verhuring woon- en bedrijfsruimte van toepassing zijn als twee verschillende huurregimes elkaar niet verdragen (zie de hoofdregel van artikel 6:215 BW).
Als er een afzonderlijke overeenkomst woonruimte en bedrijfsruimte wordt gesloten dan kunnen deze overeenkomsten naast elkaar bestaan zolang de verschillende huurregimes niet met elkaar in strijd komen. Mochten de afzonderlijke overeenkomsten wel met elkaar in strijd komen, dan zal één regeling van toepassing verklaard moeten worden. Dit geldt met name als de verschillende wettelijke regelingen zozeer uiteenlopen dat deze onmogelijk op één huurobject naast elkaar kunnen gelden. Er moet dan dus een keuze worden gemaakt. Meestal zal de regeling van bedrijfsruimte dan van toepassing zijn, omdat de regeling bedrijfsruimte het meest bepalende element van de overeenkomst zal zijn.

Is er echter naast de verhuurde bedrijfsruimte zelfstandige woonruimte verhuurd, dan is de wettelijke regeling over de wijziging van huurprijzen bedrijfsruimte niet van toepassing, maar zijn de regels ten aanzien van wijziging van de huurprijs woonruimte van toepassing als beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar kunnen bestaan. Als de beide huurregimes afzonderlijk naast elkaar bestaan, dan dient de huurprijs van de woonruimte van de overeengekomen huurprijs af worden getrokken als er geen onderscheid is gemaakt tussen woon- en bedrijfsruimte. Als de woonruimte als afhankelijke woonruimte aangemerkt wordt, dan geldt er één huurprijs voor zowel de bedrijfs- en woonruimte.

De kantonrechter te Utrecht heeft in zijn vonnis van 22 juli 2009 ( LJN: BP2586, sector kanton Rechtbank Utrecht, 588824 UC EXPL 08-11672 AW ) in alinea 3.2 bevestigd dat de huurprijs van een zelfstandige woning valt onder het huurprijzenregime woonruimte en niet onder het huurprijzenregime bedrijfsruimte. Uit deze uitspraak maak ik niet op dat de verschillende huurregimes met elkaar in strijd komen en dat de rechter een afweging heeft moeten maken welk huurregime hierbij van toepassing is.

Ook als er sprake is van verhuurde zelfstandige woonruimte naast bedrijfsruimte kan er sprake zijn van een conflict tussen de verschillende huurregimes. Slechts als deze zelfstandige woonruimte zonder praktische bezwaren kan worden (onder)verhuurd en de huur van de woonruimte zonder praktische economische bezwaren voor wat betreft de mogelijkheid om de verhuurde bedrijfsruimte te exploiteren kan worden voortgezet en er dus geen economische gebondenheid met de detailhandelsruimte bestaat, kunnen er twee verschillen huurregimes naast elkaar bestaan en valt de woning onder de wettelijke bepalingen van woonruimte en valt de bedrijfsruimte onder de wettelijke bepalingen van detailhandelsbedrijfsruimte. Het lijkt mij dat bijvoorbeeld caféruimte, waarboven zich woonruimte bevindt met eigen voorzieningen en een eigen opgang toch onder het regime van 7:290-bedrijfsruimte valt als het gebruikelijk is dat de exploitant boven de bedrijfsruimte woont. Bewoning door een ander die niet bij de exploitatie van de bedrijfsruimte is betrokken kan tot praktische bezwaren leiden als normale exploitatie van de bedrijfsruimte altijd tot (geluids) overlast in de woonruimte leidt. In een dergelijk geval zal het overheersende element van de huurovereenkomst het bedrijfsmatige element zijn en valt het geheel onder de regeling bedrijfsruimte.
Uit laatstgenoemde uitspraak maak ik niet op dat de rechter zich heeft gebogen over de vraag welk element het meest overheersende element in de overeenkomst was. Zoals boven al weergegeven zegt de kwalificatie zelfstandige woonruimte niet dat het huurregime woonruimte zonder meer van toepassing is. Er zijn te weinig gegevens voorhanden om te kunnen beoordelen of de rechter al dan niet een (on)juiste beslissing heeft genomen. Uit deze uitspraak is in ieder geval wél te herleiden dat beide huurregimes naast elkaar kunnen bestaan.

Als de huurprijs van de winkelbedrijfsruimte aangepast moet worden en in de totaalprijs voor de bedrijfsruimte zit ook de huurprijs van de bovengelegen zelfstandige woning begrepen, dan zal de huurprijs van de woning uit de huurprijs van de van de bedrijfsruimte plus de woonruimte gedestilleerd moeten worden. In een beschikking van de rechtbank Noord-Nederland van 20 juni 2023 (ECLI:NL:RBNNE:2023:2537) wordt door de rechter duidelijk gemaakt op welke manier deze huurprijs van de woning uit de totale huurprijs gelicht kan worden. Uit deze uitspraak lijkt de rechter bij het benoemen van een deskundige in een artikel 7:304 BW-procedure de deskundige ook een instructie kan geven waarop de huurprijs van de woning bepaald kan worden. Dat lijkt mij niet juist. Het is de taak van de rechter om in het kader van de artikel 7:304 BW-procedure de deskundige te benoemen als partijen daartoe geen beslissing hebben kunnen nemen. Het is de taak van de deskundige om op een juiste manier de prijs van de zelfstandige woning uit de totale huurprijs te destilleren. Deze beschikking geeft in ieder geval een vingerwijzing hoe de rechter er over denkt op welke manier de huurprijs van de woning uit de totale huurprijs gehaald kan worden, hoewel dat hier niet de juiste plek is geweest om dit te bepalen.

De kantonrechter geeft de volgende redenering om de huurprijs van de  bedrijfsruimte te bepalen. De rechter oordeelt als volgt: nu de wet geen regels geeft voor het – ten behoeve van de nadere vaststelling van de huurprijs van bedrijfsruimte – ‘destilleren’ van de huurprijs van de niet-afhankelijke woning uit de totaalprijs, dient te worden beoordeeld welke waarderingsmethodiek het meest recht doet aan de uitgangssituatie bij aanvang van de huur en hetgeen partijen toen voor ogen heeft gestaan bij de vaststelling van de (totaal)huurprijs. De stelling van één van de partijen dat bij het aangaan van de huurovereenkomst partijen een 50/50 verdeling voor ogen heeft gestaan, was niet nader onderbouwd. Ook in de huurovereenkomst gedateerd 13 februari 1998 is geen aanwijzing te vinden dat partijen een 50/50 verdeling voor ogen stond. Nu onvoldoende vast is komen te staan dat partijen destijds een 50/50 verdeling voor ogen stond, kan dat niet als uitgangspunt worden genomen. De kantonrechter zag – mede gelet ook op het (subsidiaire) standpunt van partijen – aanleiding om aansluiting te zoeken bij het woningwaarderingsstelsel voor de bepaling van de huurprijs van het woongedeelte, zoals ook overwogen in de beschikking van 18 april 2023.

De kantonrechter was van oordeel dat de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning dient te worden bepaald aan de hand van het woningwaarderingsstelsel per februari 1998, toegepast op de laatst overeengekomen huurprijs van € 1.230,00 per maand. Er was is niet gesteld dat partijen destijds een verdeling voor ogen heeft gestaan waarbij de huurprijs vooral betrekking had op de woning. Bovendien was in artikel 2 lid 2 van de huurovereenkomst opgenomen dat de indexeringsclausule niet van toepassing was. De huur is dus niet jaarlijks per 1 juli verhoogd. Het buiten toepassing laten van de indexeringsclausule heeft tot gevolg dat de huurprijs van de woonruimte slechts verhoogd kan worden als partijen dit overeenkomen dan wel op de wijze zoals voorgeschreven in artikel 7:252 BW. In dit geval zijn partijen in april 2006 eenmaal een huurverhoging tot een maandelijkse huurprijs van € 1.230,00 overeengekomen.

Nu er thans één huurprijs voor zowel de bedrijfsruimte als de woonruimte was overeengekomen van een bedrag van € 1.230, per maand, dient de deskundige hieruit naar het oordeel eerst de huurprijs voor de niet-afhankelijke woning te destilleren aan de hand van het woningwaardelingsstelsel per februari 1998. De verhouding tussen de huur voor de woning en de huur voor het bedrijfsgedeelte kan dan worden vastgesteld. Achtereenvolgend kan de deskundige advies uitbrengen over de nadere vaststelling van de huur voor bedrijfsruimte aan de hand van de in rechtsoverweging 4.15 van de tussenbeschikking genoemde criteria.

Het lijkt mij dat het uitganspunt zal dienen te zijn dat de rechter in de rechter in de 7:303 BW-procedure de huurprijs van de zelfstandige woonruimte vast zal moeten stellen en niet de rechter in de 7:304 BW-procedure. In deze beschikking wordt een vingerwijzing gegeven op welke wijze deze rechter de huurprijs zou splitsen als de rechter hierover in de 7:303 BW-procedure een beslissing zou moeten nemen. Het lijkt mij dat de rechter naar de bedoeling van partijen zal moeten kijken op welke wijze de huurprijs berekend zou moeten worden. Als die bedoeling niet duidelijk is, dan zal de huurprijs gespitst moeten worden uit de totale huurprijs. Ik kan mij dan wel vinden in de redenering om het woningwaarderingsstelsel te laten bepalen of er destijds bij het sluiten van de overeenkomst een sociale huurwoning of een geliberaliseerde huurwoning is verhuurd. Mocht er sprake zijn geweest van geliberaliseerde woonruimte bij het sluiten van de overeenkomst, dan zou de huurprijs in het kader van de 7:303 BW-procedure op basis van de markthuur vastgesteld kunnen worden. Artikel 7:248 lid 3  BW lijkt mij op deze situatie niet van toepassing.

Het is in dit geval ook niet mogelijk om een analoge toepassing van artikel 7:258 BW toe te passen, omdat dit artikel voor de bepaling van een kale huurprijs bij een overeengekomen all-inhuurprijs de huurprijs van de woonruimte vaststelt op 55% van de all-inhuurprijs. Een dergelijke verdeling van de huurprijs zou geen recht doen aan de bepaling van de huurprijs van zowel de woonruimte als de bedrijfsruimte.

 

Eerdere ingangsdatum dan instelling vordering

Laatst bijgewerkt op 2018-07-22 om 12:53:52

Artikel 7:303 lid 4 BW maakt het mogelijk de ingangsdatum van de huurprijs in te laten gaan vóór het tijdstip van het instellen van de vordering. De achterliggende gedachte is dat de partij die de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft gerekt hiervan geen voordeel mag ondervinden Noot 202. Degene die stelt dat de andere partij de procedure tot wijziging van de huurprijs op onredelijke wijze heeft vertraagd, zal dit wel dienen te bewijzen.

De nieuwe huur kan niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Dit is logisch. De nieuwe huurprijs kan sowieso niet ingaan vóór het tijdstip waarop de voorafgaande huurperiode is geëindigd. Het maakt daarom geen verschil dat een partij de besprekingen heeft gefrustreerd in jaar vijf van een lopende eerste huurtermijn van vijf jaren. Als de vordering daardoor in een later stadium in het vijfde jaar aanhangig is gemaakt dan oorspronkelijk de bedoeling was van een partij, dan kan wijziging van de huurprijs toch pas ingaan met aanvang van de tweede huurtermijn.