De opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

  • Bijgewerkt 21 juni 2011. LJN: BP3276, Hoge Raad, 10/02860, bij huurbeëindiging door belangenafweging wordt aan de belangen van beide partijen evenveel gewicht toegekend. Met andere woorden: de huurder heeft geen streepje voor.
  • Bijgewerkt 31 juli 2011. Hof ‘s-Gravenhage arrest van 19 juli 2011 ( LJN: BR2040, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.061.478/01 ) toekenning schadevergoeding op grond van artikel 7:297 lid 1 BW.
  • Bijgewerkt 12 januari 2012. Beroep op de redelijkheid bij overschrijding termijn van opzeging. Uitspraak kantonrechter te Zwolle van de rechtbank Zwolle-Lelystad in haar vonnis van 20 december 2011( LJN: BV0203, sector kanton Rechtbank Zwolle, 563090 CV 11-4380 ).
  • Bijgewerkt 16 november 2012, Rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Enschede, vonnis van 28 februari 2012 LJN: BV7295, rechtbank Almelo, 377363 CV EXPL 5948-11, huurbeëindiging in het kader van dringend eigen gebruik.
  • Bijgewerkt 16 november 2012, Hof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 14 augustus 2007.( LJN: BB9559, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, C0600953).
  • Bijgewerkt 20 maart 2013, aanvulling onderdeel 2. G. renovatie met wetsvoorstel 33.018.
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed” .
  • Bijgewerkt 1 september 2013. De rechtbank Amsterdam besliste in haar vonnis van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ) dat er geen sprake was van dringend reden om de huur te beëindigen wegens renovatie (o.a. vergroten) van het gehuurde winkelpand.
  • Bijgewerkt 1 november 2013. Invoeging onderdeel opzegging/huurbeëindiging en onderhuur.
  • Bijgewerkt 18 januari 2014. Het gerechtshof Amsterdam eindigt in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) een huurovereenkomst in het kader van de algemene belangenafweging.
  • Bijgewerkt 28 februari 2014. De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.
  • Bijgewerkt 16 april 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van het failliete onderneming van de huurder had verkocht.
  • Bijgewerkt 6 mei 2014. De Hoge Raad handhaaft in haar arrest van 25 april 2014 (ECLI:NL:HR:2014:1018 ) het eerder ingenomen stand als verwoord in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ). Mr. Wissink concludeert in zijn conclusie bij dit arrest (ECLI:NL:HR:2014:240 ) tot afwijziging van het ingestelde beroep.
  • Bijgewerkt 5 juni 2014. Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeëindiging van de huurovereenkomst. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning.
  • Bijgewerkt 5 juni 2014. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beëindiging van de huurovereenkomst. het lijkt mij een verkeerde benadering. De huurder heeft immers het recht van de wettelijke huurperiode af te wijken.
  • Bijgewerkt 17 december 2014. Arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 2 december 2014 ECLI:NL:GHSHE:2014:5097. De huurder had per e-mail in januari 2012 de verhuurder te kennen gegeven de huurovereenkomst op te willen zeggen. De verhuurder had voor de formaliteiten verwezen naar de huurovereenkomst. Volgens het hof moet de verhuurder hebben begrepen dat de huurder de huurovereenkomst wilde beëindigen. Huurbeëindiging zonder versturen aangetekende brief.
  • Bijgewerkt 22 januari 2015. Het gerechtshof te Amsterdam sloot in haar arrest van 22 oktober 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:3531 ) aan bij het standpunt van de rechtbank te ‘s-Gravenhage voor wat betreft de vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen, die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Er is geen ruimte voor een vergoeding van algemene bouwkundige voorzieningen in het vervangende pand.
  • Bijgewerkt 10 februari 2015. De letterlijke tekst van de opzeggingsbrief behoeft niet het onderwerp van de procedure te zijn, maar de betekenis die de huurder in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan de inhoud van de opzeggingsbrief mocht toekennen. Daarbij speelt de maatschappelijke positie van partijen een rol, en hetgeen zij elkaar over en weer voorafgaande aan de opzegging hebben gemeld. Zie in dezelde zin de uitspraak van de rechtbank Midden Nederland van 5 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:5445 ).
  • Bijgewerkt 23 april 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 7 oktober 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:4062 ) een eerdere schadevaststelling ex artikel 7:299 lid 3 BW levert geen executoriale titel op. Deze bepaling houdt immers geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist.
  • Bijgewerkt 17 mei 2015. Aanvulling onderdeel “Overeenkomst eindigt niet van rechtswege” met gedeelte betreffende het effect van de opzegging voor het contractuele verlengingsbeding.
  • Bijgewerkt 12 augustus 2015. De Rechtbank Midden-Nederland vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ). Een verhuurder kan ook verlangen dat de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt.
  • Bijgewerkt 26 augustus 2015. Het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). De verhuurder kan de opzegging nog herroepen.
  • Bijgewerkt 30 augustus 2015. In het arrest van het hof van 30 september 2014 ( ECLI:NL:GHAMS:2014:4053) is een opzegging besproken in het kader van een open belangenafweging. HGierbij werden ook de belangen van de onderhuurder betrokken.
  • Bijgewerkt 11 mei 2015. Positie onderhuurder bij ontruimingsvonnis tegen zowel hoofdhuurder als onderhuurder. Heeft instellen van hoger beroep zin?
  • Bijgewerkt 9 augustus 2016. Vonnis van 24 december 2015 van de rechtbank Noord-Holland, kantonzaken, locatie Haarlem ( ECLI:NL:RBNHO:2015:11974 ). Artikel 7:308 BW. Bij huurbeëindiging ex 7:296 BW is een vergoeding ex artikel 7:308 BW in een later stadium mogeijk.
  • Bijgewerkt 10 september 2016. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst.
  • Bijgewerkt 22 november 2016. In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934 ) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De rechter acht al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter neemt hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.
  • Bijgewerkt 8 oktober 2017. Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren.
  • Bijgewerkt 15 oktober 2017. De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) besliste over de mogelijkheid van een opzegging en wees een vergoeding aan verhuis- en inrichtingskosten toe.
  • Bijgewerkt 27 oktober 2017.
  • Aanvulling overeenkomst van rechtswege. Aanvulling de mogelijkheid om de huuropzegging in te trekken
  • Bijgewerkt 20 november 2017. Gezien de lange voorbereiding die de realisering van een nieuwbouwproject met zich meebrengt, kan van de verhuurder niet worden verlangd dat zij eerst met de procedures tot ontruiming en opzegging van de huurovereenkomst begint als aan alle voorwaarden voor realiseren van nieuwbouw is voldaan Dit betekent dat volgens het hof het verkrijgen van deze vergunningen niet moet worden gezien als het vervullen van een toekomstige omstandigheid waarop een opzegging op grond van dringend eigen gebruik niet kan worden gebaseerd. Het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in haar arrest van 2 mei 2017 (ECLI:NL:GHSHE:2017:1900 ).
  • Bijgewerkt 12 december 2017. Uit een arrest van het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:1897 ) blijkt tevens dat een volledig nieuw ingerichte keuken en verkoopruimte in de vervangende bedrijfsruimte niet voor vergoeding in aanmerking komen.
  • Bijgewerkt 25 februari 2018. Het hof te Amsterdam achtte in haar arrest van 29 augustus 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:3508 een huuropzegging door de verhuurder opgrond van dringend eigen gebruik wegens ingebruikneming van het gehuurde door dochters van verhuurder/eigenaar een geldige reden om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen. De verhuurder had samen met genoemde dochters een ondernemersplan opgesteld voor het exploiteren van een restaurant op de adres van het gehuurde. Het ondernemersplan vermeldde ten aanzien van de promotie: Door de geweldige ligging van de locatie, er rijden elke dag duizenden passanten voorbij, is het eenvoudig om het horecaconcept onder de aandacht van potentiële gasten te brengen.
  • Bijgewerkt 14 mei 2018: Goodwill komt niet voor vergoeding in aanmerking. Deze post past niet in de tegemoetkoming van de verhuis- en inrichtingskosten als genoemd in artikel 7:297 BW. Dit wordt ook bevestigd in het arrest van de Hoge Raad van 16 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:209).
  • Bijgewerkt 15 september 2018: De rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, wees in haar vonnis van 1 december 2017 (ECLI:NL:RBROT:2017:9301) deze vordering van de verhuurder af. Volgens de rechter stelde de huurder terecht dat hier geen sprake was van een dringende reden die zou huurbeëindiging zou kunnen leiden. Verkoop van het gehuurde staat immer huurbeëindiging in de weg.
  • Bijgewerkt 6 februari 2019.   De vraag die door het het hof Amsterdam in haar arrest van 19 juni 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:2039) werd beantwoord is die of de stichting aannemelijk had gemaakt dat zij het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil nemen en het gehuurde daartoe dringend nodig heeft, in verband met renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Volgens het hof was dit het geval.
  • Bijgewerkt 19 april 2019. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10128) een beslissing genomen over de vraag of een tweetal winkeliers gehouden konden worden aan een verplichting om een vaste zondag per maand de winkel geopend te houden.
  • Bijgewerkt 6 juni 2019. Het vormvoorschrift (aangetekende brief of deurwaardersexploot) werkt dus wel degelijk in het nadeel van de partij die dit een opzegging heeft gedaan zonder aan dit vormvoorschrift te voldoen als de opzegging door de andere partij wordt betwist en de partij die de opzegging zou hebben gedaan daarvan geen bewijs kan leveren. Dit werd ook zo beoordeeld door het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in haar arrest van 4 september 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7930).

Tegemoetkoming in kosten van verhuis- en inrichtingskosten op grond van beëindiging van de huurovereenkomst

De basis van de tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten wordt gevormd door artikel 7:297 lid 1 BW. Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 23 maart 2010 ( LJN: BN1367, gerechtshof Amsterdam, 106.006.657/01) beslist dat de wettelijke voorziening geen volledige schadeloosstelling van de ten behoeve van de huurder gemaakte verhuis- en inrichtingskosten heeft beoogd. Voorts heeft het hof beslist er geen ruimte was voor een schadeloosstelling nu beëindiging van de huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder tot het bedrijfsrisico van de huurder behoort. Het hof nam verder in aanmerking dat de huurder het gehuurde ruim twintig jaar heeft kunnen gebruiken en dat hij het gehuurde heeft moeten verlaten in verband met dringend eigen gebruik van het gehuurde door de verhuurder.

De onderbouwing in de tegemoetkoming van de kosten sluit voor een groot gedeelte aan op hetgeen in de jurisprudentie en literatuur als standpunt geldt ten aanzien van de posten die voor vergoeding in aanmerking komen. Terecht stelt het hof dat de tegemoetkoming op grond van artikel 7:297 lid 1 BW geen schadeloosstelling betreft. De vergoeding op grond van artikel 7:297 BW betreft immers een tegemoetkoming in de kosten die moeten worden gemaakt in het kader van de verhuizing wegens huurbeëindiging op grond van dringende reden. Niet alle kosten dienen voor vergoeding in aanmerking te komen. Een gedeelte van de kosten wordt als ondernemersrisico aangemerkt. In dit onderdeel geef ik een lijstje weer van de kosten die doorgaans wel voor vergoeding in aanmerking komen en de kosten die niet voor vergoeding in aanmerking komen. Los van de posten waarover overeenstemming kan bestaan dat deze voor vergoeding in aanmerking komen zal per post vaak discussie worden gevoerd over de hoogte van de opgevoerde kosten. Zo komen bijvoorbeeld de kosten voor vergoeding van inventaris wel voor vergoeding in aanmerking, doch dienen bijvoorbeeld in het kader van “vervanging nieuw voor oud” correcties toegepast te worden. Dit blijkt ook uit een arrest van het gerechtshof te Arnhem-Leeuwarden van 21 maart 2017 ( ECLI:NL:GHARL:2017:2422). In dit arrest was huurprijswijziging gevorderd. In reconventie was huurbeëindiging gevorderd door de verhuurder. De huurders vorderden een bedrag van € 150.000 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten. De huurders hadden echter de onderneming in 2004 van de verhuurder overgenomen. Volgens een in deze procedure overgelegd rapport zouden de verhuis- en herinrichtingskosten van de huurders bij een verhuizing naar een vergelijkbaar ander pand zijn begroot op € 497.393. Ter zitting hadden de huurders verklaard dat zij ingeval van beëindiging van de huurovereenkomst genoodzaakt waren hun onderneming te verhuizen en elders voort te zetten, omdat zij anders geen inkomen hadden.

De kantonrechter had de gevorderde vergoeding in de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten afgewezen. Met betrekking tot de hoogte van de tegemoetkoming in de kosten stelde het hof voorop dat het bij de bepaling van de tegemoetkoming moet gaan om kosten die daadwerkelijk noodzakelijk zijn geworden doordat de huurders vanwege de beëindiging van de huurovereenkomst naar een andere locatie moeten verhuizen en zich daar moeten herinrichten.
Gelet op de onweersproken stelling van de verhuurder dat de inventaris, die de huurders ruim tien jaar geleden van haar hadden overgenomen, al volledig was afgeschreven, hield het hof met een vernieuwing van de inventaris geen rekening. Voor het overige stond vast dat de huurders indien zij hun bedrijf daadwerkelijk zouden verhuizen, verhuis- en inrichtingskosten zouden maken. De exacte hoogte daarvan was nog niet te bepalen. Rekening houdend met hetgeen daarover heen en weer is gesteld, achtte het hof in de gegeven omstandigheden een tegemoetkoming van € 30.000,- op zijn plaats.
De huurders hadden nog aangevoerd dat zij in 2005 bij de koop van de onderneming een bedrag van € 185.000 aan goodwill hadden betaald en dat de verhuurder bij een beëindiging van de huurovereenkomst deze goodwill kosteloos ‘afpakt’.
Het hof overwoog dat ingevolge artikel 7:308 BW een aanspraak op vergoeding van goodwill of ander voordeel voor de verhuurder pas na het einde van de huur kan ontstaan als de bedrijfsruimte feitelijk voor de uitoefening van een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Eerst dan kan immers worden vastgesteld of en welk voordeel de verhuurder geniet van het feit dat in de bedrijfsruimte eerder een gelijksoortige onderneming gevestigd is geweest. Dit betekende dat deze vergoeding niet in de door de verhuurder gestarte beëindigingsprocedure kon worden gevorderd. Voor een voorschot op een dergelijke vergoeding bestond evenmin aanleiding, nu nog niet vastgesteld kon worden of en in welke orde van grootte aan de huurders een vergoeding op voormelde grond zou toekomen.

Er is niet zonder meer een vast lijstje te maken van zaken die wel en niet voor vergoeding in aanmerking komen. Uit de jurisprudentie en de literatuur zijn de volgende posten te herleiden. Deze lijstjes geven geen limitatieve oplossing weer. Verder kan een rechter in een concreet geval anders beslissen. Zo vond het hof te Amsterdam in haar arrest van 23 maart 2010 de dubbele huurlasten wel voor vergoeding in aanmerking komen, doch slechts voor één maand. Te bedenken valt dat de rechter per individueel geval discretionaire bevoegdheid heeft een tegemoetkoming te bepalen, die aansluit aan de regeling van artikel 7:297 lid 1 BW.
Als de rechter eenmaal de posten heeft vastgesteld die voor vergoeding in aanmerking komen en het totale bedrag van de door de huurder gevorderde bedragen bekend is, dan wordt door de rechter veelal in het kader van de discretionaire bevoegdheid een bepaald percentage van de totale vordering toegewezen zonder dat precies valt te achterhalen waarop dat eindbedrag is gebaseerd.

De rechtbank te Amsterdam, afdeling kantonzaken, besliste in haar vonnis op 11 mei 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:6052, WR 2017, 133) dat de huurder in het kader van de huurbeëindiging de inrichting zoveel mogelijk mee zou moeten nemen. De huurder had de door haar verwachte verhuis- en inrichtingskosten onderbouwd met een overgelegde begroting. De kosten voor verplaatsing van haar onderneming werden begroot op € 853.326 exclusief btw.
Voor de tegemoetkoming in de verhuiskosten werd de overgelegde offerte als uitgangspunt genomen. Het onderdeel ‘compleet schoonmaken van de ruimte aan vloeren en tussenmuren, dan een sloop en verwijderpost op te nemen van € 20.500’ werd door de rechter buiten beschouwing gelaten nu de noodzaak daarvan vooralsnog niet vaststond.
Bij de begroting van de herinrichtingskosten kwamen de bouwkundige aanpassingen, technische installaties (zoals elektra, ventilatie, brandmeldinstallatie) en voorzieningen (zoals toiletten) volgens de rechter in beginsel niet in aanmerking voor vergoeding. Zie voor een standpunt in deze lijn ook het vonnis van de rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275. Deze kosten vielen volgens de rechter niet onder de kosten als bedoeld in artikel 7:297 lid 1 BW. Ook als de huurder een casco ruimte gaat huren, wordt het volgens de rechter niet anders. Dat is dan immers een keuze van de huurder, die naar verwachting tot navenant lagere huurkosten zal leiden en die dan ook voor haar voordeel zal zijn.

De keuken, de pantry, de bar plus inrichting en de geluidsinstallatie werden volgens de offerte ontmanteld, opgeslagen en overgezet. Deze posten konden volgens de rechter bij de bepaling van de tegemoetkoming van de kosten in aanmerking worden genomen. Naar het oordeel van de rechter was het aannemelijk dat er voor de afwerking van de vloer, de plafondverlichting, bouwen van een magazijn, aansluitingen in de bedrijfskeuken en het inbouwen van geluidspakketten in de nieuwe te betrekken bedrijfsruimte kosten gemaakt moesten worden. Deze kosten houden direct verband met de herinrichting op de nieuwe locatie. De daarvoor in de offerte genoemde posten bedragen in totaal € 144.625. De overgelegde offerte gaf naar het oordeel van de rechter geen inzicht in de noodzaak van de overige daarin genoemde posten. De post ‘interieur timmeren ten behoeve van horeca’ was naar het oordeel van de rechter te algemeen om als kostenpost in aanmerking te komen. Op het totale bedrag werd een korting ‘nieuw voor oud’ toegepast van 50%, zodat een bedrag resteerde van € 72.312,50.

Het totale bedrag van de in aanmerking te nemen verhuis- en herinrichtingskosten werd door de rechter vastgesteld op € 96.412,50. De kantonrechter achtte het redelijk en billijk om als tegemoetkoming op de kosten voor verhuis en – herinrichtingskosten een bedrag van € 60.000 toe te wijzen. Ook uit deze uitspraak blijkt dat in verband met deze kosten met slechts een klein gedeelte van de inrichtingskosten in het kader van de regeling van artikel 7:297 lid 1 BW naar de verhuurder doorbelast kunnen worden.

De verhuurder mag voorwaarden stellen aan het verstrekken van een vergoeding
Als er sprake is van een huurbeëindiging van winkelruimte van een grote winkelketen veel vestigen in Nederland, dan kan de verhuurder aan een tegemoetkoming van verhuis- en inrichtingskosten de voorwaarden stellen dat de onderneming binnen een bepaalde straal binnen de oude onderneming binnen een bepaalde termijn wordt opgestart. Elke winkel heeft immers een bepaald klantenbereik. Mocht de winkel buiten het bereik van het klantenbestand worden gevestigd, dan is er veel voor te zeggen dat er niet sprake is van verplaatsing van de winkelruimte, maar van het openen van een nieuwe vestiging op een andere locatie. Er kan dan sprake zijn van huurbeëindiging zonder verplaatsing van winkelruimte. Dat heeft dan natuurlijk effect op de hoogte van de toegekende kosten. Hetzelfde geldt als deze winkelketen besluit na meer dan één jaar na sluiting van de winkel elders een winkel te openen. Het oorspronkelijke klantenbestand bestaat dan niet meer. Dit kan voor de verhuurder een argument zijn om te betogen dat er niet sprake is van verplaatsing van winkelruimte maar het openen van een nieuwe locatie.
Een verhuurder mag dan ook verlangen de huurder bij betaling van een vergoeding binnen een bepaalde periode elders binnen de bestaande klantenkring vervangende bedrijfsruimte regelt. Deze redenering werd gevolg door de Rechtbank Midden-Nederland in haar vonnis van 18 maart 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:4260 ).

Posten die niet voor tegemoetkoming in aanmerking komen

Posten die wel voor tegemoetkoming in aanmerking komen

  • inrichtingskosten (voor inventaris geldt correctie “nieuw voor oud”);
  • verplaatsing beveiligingssysteem;
  • makelaarscourtage vervangende winkel (rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275);
  • Kosten voor zelf zoeken naar vervangende bedrijfsruimte (rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275);
  • kosten inschakeling architect;
  • verhuiskosten, ook als daarvoor eigen personeel wordt ingeschakeld (rechtbank Rotterdam, vonnis, 4 oktober 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:9275);
  • reclamekosten (visitekaartjes, drukwerk, advertentiekosten openen nieuwe winkel);
  • kosten verlet personeel wegens verhuizing;
  • bouwkundige wijzigingen die voor de specifieke uitoefening van het bedrijf noodzakelijk zijn (denk bijvoorbeeld aan tegels en koelcel van een slagerij;
  • correcties inrichting grotere ruimte.

Het niet aanbieden van een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten door de verhuurder is niet onrechtmatig

Dat een verhuurder niet onrechtmatig jegens een huurder handelt door bij een opzegging geen tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten aan te bieden komt in de volgende uitspraak tot uitdrukking. De gemeente zegt de huur op van een kantine in een sportpark. De huurder meent dat de gemeente onrechtmatig handelt door geen schadevergoeding aan te bieden. De Hoge Raad is het met dit oordeel niet eens. Er is geen sprake van onrechtmatig handelen van de kant van de gemeente. De huurder die meent dat zijn belangen worden veronachtzaamd moet verweer voeren. Het verweer moet dan voornamelijk worden toegespitst op een belangenafweging die er toe leidt dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen. Voorts is de Hoge Raad van mening dat de rechter buiten de gevallen die de wet aanwijst geen schadevergoeding aan de huurder kan toekennen. Dat de verhuurder geen schadevergoeding aanbiedt brengt nog niet met zich mee dat de belangen van de huurder onrechtmatig worden veronachtzaamd. Noot 91a

Schadeloosstelling als verhuurder na verkrijging van eigendom van het gehuurde de huur op wenst te zeggen in verband met werken in het algemeen belang

De basis van deze schadeloosstelling wordt gebaseerd op de combinatie van de opzeggingsgrond van artikel 7:296 lid 4 sub d BW en artikel 7:309 BW. Verhuurders die een winkelcentrum wensen te renoveren krijgen vaak een dergelijke claim aan de broek onder motivatie dat herontwikkeling van een winkelcentrum en het daaromheen liggende gebied in het algemeen belang is. Een voorwaarde voor toepassing van artikel 7:309 BW is onder meer dat de eigenaar/verhuurder onder bijzondere titel (koop) de eigendom van het gehuurde heeft verworven (bijvoorbeeld verkoop door ontwikkelaar van winkelcentrum aan institutionele belegger).

Onderdeel van de aan de huurder toekomende vergoeding kan de winstderving van de huurder zijn. Uit het arrest van het hof te ‘s-Hertogenbosch van 27 mei 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:1488 ) blijkt dat er voor de bepaling van de omzet gekeken moet worden naar het resultaat in het jaar voor de huurbeëindiging van de huurovereenkomst. Ik kan mij wel voorstellen dat als in dat jaar voor de huurbeëindiging de omzet is gedaald vanwege de plannen met het winkelcentrum (als bijvoorbeeld de omzet is gedaald vanwege vertrek van veel winkeliers wegens de plannen en het aantal bezoekers daardoor zou zijn afgenomen), dan is er naar mijn mening wel plaats om naar andere jaren te kijken waarin de omzet nog op normaal niveau stond. Hiervan is in onderhavige zaak niets aangevoerd, waardoor de deskundige voor de jaaromzet heeft gekeken naar het jaar voorafgaande aan de huurbeëindiging. Voor de vaststelling van de winstderving moet volgens de deskundige worden gekeken naar de winst na aftrek van een redelijke arbeidsbeloning, de zogenaamde “overwinst”. De arbeid van de huurder kan immers ook elders te gelde worden gemaakt. De huurder maakte bezwaar tegen deze wijze van berekening. Naar het oordeel van het hof is de deskundige er in zijn rapport echter terecht van uit gegaan dat bij de beoordeling van de schade wegens winstderving rekening gehouden moet worden met de vrijkomende verdiencapaciteit van de huurder.

Positie onderhuurder na huurbeëindiging om andere reden dan opzegging

De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder kan eindigen door allerlei vorm van huurbeëindiging zoals een beëindiging met wederzijds goedvinden, een beëindiging ten gevolge van een opzegging door de huurder of door ontbinding wegens het niet betalen van de huur. Als de huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder op deze wijze eindigt, dan eindigt de huurovereenkomst tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder niet. In geval van een dergelijke beëindiging geldt nog steeds de situatie, zoals die gold onder het oude recht (dus het recht dat vóór 2003 van toepassing was). De verhuurder kan het ontruimingsvonnis ook tegen de onderhuurder gebruiken en middels deze executoriale titel ervoor zorgen dat het gehuurde wordt ontruimd. Er is dus een groot verschil met de situatie zoals boven beschreven als de huurovereenkomst door de rechter wordt opgezegd. De huurovereenkomst en de onderhuurovereenkomst eindigen immers door de uitspraak door de rechter. Het is dus niet noodzakelijk om zowel de hoofdverhuurder als de onderhuurder in een procedure te betrekken. Als de vordering van de hoofdhuurder tot ontruiming van het gehuurde wordt toegewezen, dan geldt deze ontruimingstitel ook jegens de onderhuurder. Als de onderhuurder door de hoofdverhuurder toch in een procedure wordt betrokken, kan er een procesrechtelijke complicatie ontstaan als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard en de onderhuurder wél hoger beroep tegen het ontruimingsvonnis aantekent, maar de hoofdhuurder in het vonnis berust. De onderhuurder kan, door hoger beroep in te stellen, niet voorkomen dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. De huurovereenkomst tussen de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder wordt immers definitief beëindigd als er geen hoger beroep door de hoofdhuurder wordt ingesteld en het vonnis in kracht van gewijsde geraakt.

De hoofdhuurder kan in een dergelijk geval, waarin alleen de onderhuurder tijdig appèl heeft ingesteld, ook niet meer in incidenteel appèl alsnog grieven opwerpen tegen de beëindiging van de hoofdhuurovereenkomst. Als het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad is verklaard kan de onderhuurder in beginsel de ontruiming gedurende het hoger beroep tegen houden, omdat het appel dan schorsende werking heeft. Als de hoofdverhuurder dan in reconventie alsnog ontruiming vordert, zal deze vordering tot ontruiming normaliter toegewezen worden. Het belang van de onderhuurder bij het instellen van het appel zou dan immers niet gelegen kunnen zijn in een afstel van de ontruiming (de huurovereenkomst is immers beëindigd), maar in een uitstel. Het belang bij een uitstel van de ontruiming zal doorgaans onvoldoende gewicht in de schaal leggen tegenover het belang van de verhuurder (nieuwe verhuring of sloop van het pand) om uitstel van de ontruiming te rechtvaardigen (rechtbank ‘s-Hertogenbosch 19 november 2015, ECLI:NL:RBOBR:2015:7330, met noot Mr. M.F.A. Evers, WR 2016/4).

Dat op basis van een overeenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder of op basis van een vonnis het gehuurde ontruimd kan worden is een academisch verschil. De ene actie is gebaseerd op een vonnis en de andere actie is gebaseerd op het eindigen van de overeenkomst van de hoofdhuurder. Als de onderhuurder het pand niet uit vrije wil wenst te verlaten door de overeenkomst tussen hoofdhuurder en hoofdverhuurder, dan zal de hoofdverhuurder jegens de onderhuurder een ontruimingsvonnis moeten halen. Deze procedure zal altijd worden toegewezen, omdat de onderhuurder zich zonder recht of titel jegens de hoofdverhuurder in het pand bevindt.
De huurder/onderverhuurder komt door de beëindiging van de hoofdhuur in de onmogelijkheid te verkeren zijn onderhuurder het huurgenot dat hem toekomt te verschaffen en wordt uit dien hoofde schadeplichtig. De onderhuurder is in beginsel nog steeds huur verschuldigd, doch de overeenkomst is niet beëindigd. De huurder kan echter de huurovereenkomst gedeeltelijk ontbinden voor wat betreft de betaling van de huur, omdat het gehuurde niet ter beschikking wordt gesteld. De huurder kan dit op grond van de artikel 7:210 BW en artikel 7:231 BW buiten rechte bewerkstelligen.

De huurbeëindiging tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder

Artikel 7:306 lid 1 BW heeft het effect dat de onderhuurovereenkomst automatisch eindigt door een uitspraak van de rechter. Als er door de hoofdverhuurder een procedure wordt gestart tegen de hoofdhuurder ter beëindiging van de huurovereenkomst, dan moet deze opzegging worden gebaseerd op de wettelijke opzeggingsgronden als genoemd in artikel 7:296 BW. Deze procedure wordt op normale wijze beoordeeld door de rechter. Als de rechter van mening is dat de opzegging geen effect sorteert, dan zal de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder niet worden beëindigd. Als door deze procedure de huurovereenkomst wel wordt beëindigd, dan leidt dit tevens tot automatische beëindiging van de onderhuurovereenkomst. De hoofdverhuurder krijgt dan een executoriale titel tot ontruiming van het gehuurde tegen zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder. Dit is wel bijzonder omdat de huurovereenkomst tussen hoofdverhuurder en hoofdhuurder door dezelfde regels wordt beheerst als de tussen de hoofdhuurder en onderhuurder gesloten overeenkomst. Daarnaast bestaat er tussen onderhuurder en de hoofdverhuurder geen contractuele relatie. Desondanks heeft de wet in artikel 7:306 lid 1 BW bedoeld zowel aan de hoofdhuurovereenkomst als de onderhuurovereenkomst een einde te maken in de beëindigingsprocedure als bedoeld in artikel 7:295 lid 2 BW. Door deze wettelijke regeling worden procedures beperkt, die gericht zijn op de beëindiging van de onderhuur. Door dit vonnis heeft de hoofdverhuurder dus een executoriale titel in handen om zowel de hoofdhuurder als de onderhuurder te ontruimen. Verder eindigen door de uitspraak door de rechter, waardoor de onderhuurovereenkomst wordt beëindigd ook de contractuele aanspraken van de onderhuurder jegens de hoofdhuurder. De huur hoeft dus niet meer betaald te worden.

Er valt niet te verwachten dat de hoofdverhuurder en de hoofdhuurder een opzegging van de huurovereenkomst in scène zetten door op eenvoudige wijze een ontruimingsvonnis tegen een lastige onderhuurder te verkrijgen die een huurverlaging aan de orde heeft gesteld. Allereerst zal de rechter op grond van artikel 7:296 lid 3 BW de belangen van de onderhuurder bij zijn oordeel betrekken. Daarnaast wordt de onderverhuurder schadeplichtig als door de huurbeëindiging niet de tussen onderverhuurder en onderhuurder overeengekomen periode nagekomen kan komen. Dan kan worden gezegd dat de onderverhuurder niet voldoende rekening heeft gehouden met de belangen van zijn onderhuurder. Als de huurovereenkomst eindigt op het door de rechter vastgestelde tijdstip, en de onderhuurder daardoor schade lijdt, dan komt de onderhuurder schadevergoeding toe. Dit volgt ook uit artikel 7:306 lid 2 BW. Deze vergoeding van schade kan op grond van de algemene regels van Boek 6 BW worden gebaseerd. Op grond van artikel 7:291 BW kan van de regels van de vergoeding van schade niet in het nadeel van de huurder worden afgeweken. De vergoeding van schade kan bestaan in gederfde winst over de periode tot het einde van het huurcontract, kosten van verplaatsing en/of herinrichting van de winkelruimte. De hoofdhuurder die de onderhuurder niet voldoende in de procedure betrekt kan ook om deze reden schadeplichtig worden. De huurder kan schade hebben geleden omdat hij advocaatkosten heeft moeten maken die voorkomen hadden kunnen worden als hij voldoende door de hoofdverhuurder geïnformeerd was geworden.

Kort samengevat wordt de onderverhuurder op grond van artikel 7:306 BW jegens de onderhuurder schadeplichtig als deze :

  • de hoofdhuurder de onderhuurder niet of niet juist heeft voorgelicht omtrent de termijn waarvoor de hoofdhuur geldt, of is aangegaan;
  • de hoofdhuurder bij de beëindiging van de hoofdhuur en de bepaling van het tijdstip van ontruiming onvoldoende voor de belangen van de onderhuurder heeft gewaakt.

De positie van de huurder is niet altijd sterk als door de hoofdverhuurder een ontbindingsactie wordt gestart hetgeen mogelijk is als de hoofdhuurder stopt met huurbetaling, waardoor de belangenafweging niet aan de orde is. Daarnaast het mogelijk dat de hoofdhuurder geen verhaal biedt, waardoor een onderhuurder wel een schadeclaim heeft, maar deze claim niet kan worden verhaald op de aansprakelijke onderverhuurder. Dit probleem doet zich in mindere mate voor bij de kapitaalkrachtige franchisegevers.

Positie onderhuurder en de opzegging van de 7:290 BW-bedrijfsruimte

A is eigenaar van een MKB-winkelruimte. A verhuurt deze winkel aan B. B verhuurt deze winkel geheel door aan C. Tussen A en B geldt een huurprijs van €100 per m². Tussen B en C geldt eveneens deze huurprijs van €100 per m². Stel dat de C een huurverlaging voorstelt vanwege de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. Wat is de positie van C als A en B dit niet een goed idee vinden en de huur door A wordt opgezegd, dan wel de huur tussen A en B in onderling overleg wordt beëindigd? Het wettelijke kader Voor een antwoord op de in de casus gestelde vraag moeten de artikelen 7:295 lid 2 BW, artikel 7:296 leden 3 en 5 BW en artikel 7:306 BW bij de beantwoording van deze vraag worden betrokken.

5. Verwezenlijking bestemmingsplan als opzeggingsgrond

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub d BW. Het woord “geldig” in deze opzeggingsgrond moet worden gelezen als definitief. Het moet dus gaan om een bestemmingsplan dat definitief is goedgekeurd.

Over de vraag of een artikel 19 procedure Wet Ruimtelijke Ordening gegeven vrijstelling als opzeggingsgrond kan worden aangevoerd antwoordt de wetgever ontkennend. Noot 92

Voor een succesvol beroep op deze opzeggingsgrond moet de verhuurder nog aantonen dat hij door de ontwikkeling van de gemeente (vervat in deze plannen) wordt genoopt tot verwezenlijking van deze bestemming. De verhuurder zal dus duidelijk moeten maken waarom de huurovereenkomst op grond van deze opzeggingsgrond niet langer kan voortduren. De veelbesproken wachttijd van drie jaar is op deze opzeggingsgrond niet van toepassing.

De rechtbank Amsterdam heeft in haar vonnis van 27 augustus 2013 ( ECLI:NL:RBAMS:2013:5805 ) de huurovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte (snackbar)beëindigd wegens wijziging van de bestemming van het gebied waarin het gehuurde is gelegen.

Op grond van het nieuwe bestemmingsplan was het exploiteren van een snackbar niet toegestaan. Het bestemmingsplan was op 23 november 2011 onherroepelijk geworden. De kantonrechter was van oordeel dat het de verhuurder vrij stond om aan dat strijdige gebruik met het nieuwe bestemmingsplan een einde te maken en de nieuwe bestemming te realiseren. In de concrete situatie van het geval kon de verhuurder bij afweging van alle betrokken belangen in redelijkheid tot de slotsom komen dat de ontwikkeling van de gemeente tot verwezenlijking van de bestemming noopt.

Bij de toetsing van deze maatstaf stelt de kantonrechter voorop, dat de kantonrechter de planologische afweging van de gemeente Amsterdam niet volledig maar marginaal heeft te toetsen. De kantonrechter is van oordeel dat de verhuurder in redelijkheid heeft kunnen besluiten tot beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter was van oordeel dat, gelet op al deze omstandigheden, waarbij aan de planologische argumenten een zwaarwegend gewicht wordt toegekend, de ontwikkeling van de gemeente Amsterdam met betrekking tot het gebied rond het Olympisch Stadion tot deze gewijzigde invulling van het Stadionplein noopte, zodat de kantonrechter de huurovereenkomsten op grond van verwezenlijking van de op het gehuurde liggende bestemming zou beëindigen.

Opzegging in verband met werken algemeen belang
Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage heeft zich in haar arrest van 10 juli 2008 LJN: BD7109, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.004.607/01 moeten buigen over de vraag of de huurder van een kantoorvilla (onroerende zaak ex artikel 7:230a BW) recht had op schadevergoeding op grond artikel 7:309 BW na opzegging van de huurovereenkomst door de gemeente, die als verhuurder optrad.
In het huurcontract stond voor deze kwestie onder meer de volgende relevante bepaling vermeld:
“Het is huurder bekend dat verhuurder te zijner tijd op het gehuurde een nieuw pand wil stichten. Huurder verklaart nu voor alsdan mee te zullen werken aan ontruiming c.q. het leeg opleveren van het gehuurde. De huurperiode is daarom uitdrukkelijk vastgesteld voor “5” jaar, daarna volgt een automatische verlenging met steeds een jaar, waarbij wederzijds een opzegtermijn van 3 maanden geldt.”
Huurder A heeft per 1 oktober 1995 al haar rechten en verplichtingen uit hoofde van deze huurovereenkomst overgedragen aan huurder B, die deze rechten en verplichtingen heeft aanvaard. De toenmalige verhuurder heeft met de overgang van het contract ingestemd.
In het betreffende aanhangsel bij de huurovereenkomst d.d. 28 september 1995 is onder meer vermeld:
Huurder B is ermee bekend dat momenteel plannen zijn ontwikkeld op het perceel waarop het gehuurde zich bevindt.

4. De huurder stemt niet in met een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe overeenkomst

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 4 sub c BW.Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt voor beleggers vaak minder aantrekkelijk geacht dan een pand, waarin zich een huurder bevindt met een huurcontract voor een bepaalde periode. Bij een huurovereenkomst voor onbepaalde periode kan de huurrelatie onverwachts beëindigen, waardoor de verhuurder met leegstand wordt geconfronteerd; dit kan voor de verhuurder dus een reden zijn om de huurder een aanbod te doen een nieuwe huurovereenkomst te sluiten.
Andere legitieme redenen om een huurcontract aan te bieden luiden: nieuwe bepalingen in het huurcontract opnemen; oplossing van een toekomstig geschilpunt; aanvaarding van een standaardcontract.

In het kader van deze opzeggingsgrond zal de verhuurder veelal een belang bij de voorgestelde wijzigingen hebben. Vaak zal dit tevens een positieverbetering van de verhuurder inhouden. Met verbetering van de positie van de verhuurder is niets mis, tenzij door deze verbetering de positie van de huurder onredelijk wordt verzwaard.
De kwalificatie ‘redelijk’ wordt niet aan dit voorstel verleend als het voorstel alleen maar is bedoeld om tot verhoging van de overeengekomen prestatie te komen. De opzegging wordt dan niet als een geldige opzegging gezien, zodat een oordeel over de redelijkheid van het aanbod dan achterwege kan blijven. Noot 88

In het arrest van de Hoge Raad van 26 juni 1992 (zie laatste voetnoot Noot 88) werd een exploitatieovereenkomst besproken betreffende een stationsrestauratie, die als huurovereenkomst werd aangemerkt. De huurder weigerde een franchiseovereenkomst met de verhuurder aan te gaan. Daarom zegde de verhuurder de overeenkomst op. De Hoge Raad oordeelde in haar arrest van 26 juni 1992 als volgt:'(…) Terecht is de rechtbank ervan uitgegaan dat een geschil zoals in dit geding aan de orde, te weten of van de exploitant kan worden gevergd dat hij zich aansluit bij de door Servex noodzakelijk geoordeelde franchiseorganisatie óók indien daardoor de door hem verschuldigde ‘vergoeding’ wordt verhoogd, in beginsel langs de weg van art. 1631a tweede lid onder 4° (voorganger van het huidige 7:296 lid 4 onder c; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) kan worden opgelost. Daarbij bestaat de bescherming van degene die zijn genot van bedrijfsruimte ontleent aan een overeenkomst als bedoeld in de tweede zin van art. 7A:1624 eerste lid (de voorganger van het huidige artikel 7:290; toevoeging mr.F.C.P. Teeuw ) daarin dat indien blijkt dat bij zijn wederpartij geen ander oogmerk voorzit dan om tot verhoging van de overeengekomen tegenprestatie te komen, de op weigering van het daartoe strekkende aanbod gebaseerde opzegging niet als een geldige opzegging kan worden aanvaard, zodat dan een oordeel over de redelijkheid van het aanbod achterwege moet blijven.’

Als de verhuurder zich terecht op deze opzeggingsgrond beroept dan kan de rechter op grond van artikel 7:298 BW de huurder nog een termijn van maximaal een maand toestaan om op het aanbod in te gaan en de nieuwe overeenkomst alsnog te aanvaarden. De huurder loopt gevaar het gehuurde te moeten ontruimen als hij van deze mogelijkheid geen gebruikt maakt en in hoger beroep gaat, waarbij het vonnis van de lagere rechter in hoger beroep wordt bekrachtigd. De huurder doet er daarom verstandiger aan om het aanbod te aanvaarden met een voorbehoud van zijn rechten om tegen dat vonnis in hoger beroep te gaan. Noot 90

Het gerechtshof te Amsterdam besliste in haar arrest van 13 juni 2017 ECLI:NL:GHAMS:2017:2272 dat de huurovereenkomst niet kon worden beëindigd in het kader van een redelijk voorstel wegens een beoogd doel van de verhuurder om een hogere huurprijs te genereren. Voor een dergelijk aanbod was artikel 7:296 lid 4 BW naar het oordeel van het hof nu juist uitdrukkelijk niet bedoeld. Daarbij kwam dat het aanbod impliceerde dat de huurder in ieder geval enige tijd het gehuurde niet zou kunnen gebruiken, waarna zij een nieuwe winkelruimte ontving in een vorm die haar niet aansprak. Dit alles bracht het hof tot het oordeel dat het aanbod niet redelijk was.

3. Een huurbeëindiging op grond van een belangenafweging

Als de huurovereenkomst langer dan tien jaar heeft geduurd kan de rechter de huur beëindigen op grond van een belangenafweging (zie artikel 7:296 lid 3 BW en artikel 7:296 lid 4 sub c BW). Deze beëindigingsgrond kan alleen meespelen als de verhuurder de huur geldig heeft opgezegd tegen een tijdstip dat valt op of na het einde van de tien jaar. Verder is voor een belangenafweging volgens het hof in haar arrest van 8 februari 2011 ( LJN: BP3872, Gerechtshof Leeuwarden, 200.047.796 en 200.051.650) geen plaats als de overeenkomst kan worden beëindigd wegens dringend eigen gebruik. Zie ook het arrest van de Hoge Raad van 17 juli 2002 rechtsoverweging 3.4.5. ( LJN: AE5130, Hoge Raad, C01/269HR ) waarin staat “In aanmerking genomen dat, als de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde duurzaam in gebruik wil nemen als bedrijfsruimte en daartoe dringend nodig heeft, geen plaats is voor een afweging van de belangen van de huurder tegen die van de verhuurder, geeft het bestreden oordeel van de Rechtbank ook voor het overige geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting”. Een voorbeeld van deze wijze van opzegging is voorts terug te vinden in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 13 oktober 2009 ( LJN: BL1061, gerechtshof Amsterdam , 200.017.279/01). In de zaak die tot dit arrest heeft geleid had de huurder zonder toestemming van de verhuurder de bedrijfsruimte onderverhuurd. De huurder had de bedrijfsruimte al meer dan twintig jaar gehuurd. De verhuurder had de huurder een nieuwe huurovereenkomst aangeboden tegen een hogere huurprijs. De huurder had hier niet mee ingestemd. Tegenover het financieel belang van huurder bij continuering van de bestaande toestand stond het belang van de verhuurder als woningstichting bij het handhaven van het door haar gestelde beleid, inhoudende dat zij de bedrijfsruimte rechtstreeks aan exploitanten verhuurt, waardoor zij controle heeft over de bedrijfsvoering en de huurprijsontwikkeling en waardoor zij zelf, mede in het belang van haar overige verhuuractiviteiten, een marktconforme opbrengst kan genereren. De onderhuurder had ook al zeven jaar gebruik van het gehuurde gemaakt. Deze heeft de investeringen terug kunnen verdienen. De positie van de onderhuurder werd aldus ook bij de afweging van belangen betrokken. Kennelijk wilde de verhuurder de belangen van partijen bij deze huurbeëindiging betrekken. De verhuurder had ook kunnen kiezen voor een ontbinding van de overeenkomst. Bij een ontbinding van de overeenkomst is een afweging van belangen niet aan de orde. Kennelijk vond de verhuurder deze beëindigingsgrond het meest kansrijk, omdat het huurcontract op zichzelf onderverhuring na toestemming van de verhuurder wel mogelijk maakte. De verhuurder wenste in de procedure ook het aspect van de voorgestelde verhoging van de huurprijs en haar beleid betreffende de controle over de bedrijfsvoering betrekken.
De Hoge Raad heeft in haar arrest van 7 mei 1993 Noot 83 beslist dat in de opzegging niet expliciet een beroep op de belangenafweging gedaan hoeft te worden. Het is voldoende dat de verhuurder de opzegging motiveert. De rechter zal op grond van deze uitspraak de belangenafweging ambtshalve moeten toepassen indien hij niet tot toewijzing van de door de verhuurder in de opzegging aangevoerde wettelijke opzeggingsgronden overgaat. Deze open afweging van belangen is dan geen zelfstandige opzeggingsgrond. Deze belangenafweging kan wel een zelfstandige functie krijgen als deze expliciet als (tweede) grond van opzegging staat genoemd. Daarnaast kan deze opzeggingsgrond ook na een huurperiode van 10 jaar als enige zelfstandige opzeggingsgrond dienen. De belangenafweging door de rechter dient plaats te vinden op basis van de feiten en omstandigheden, die in het geding naar voren zijn gebracht.Noot 83a

De verhuurder doet er goed aan om bij een gewenste opzegging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik zowel deze dringende reden op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW als primaire grond van opzegging aan te voeren en de open belangenafweging als genoemd in artikel 7:296 lid 3 BW als subsidiaire grond van opzegging te vermelden. Het is immers mogelijk dat de huurder terecht bezwaar maakt tegen een gevorderde huurbeëindiging op grond van slechts een open belangenafweging als er eigenlijk sprake is van een huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW. Als de vordering van de verhuurder in het kader van een vordering op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW wordt toegewezen kan dit voor de huurder in het kader van de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten beter uitpakken, dan wanneer er slechts sprake is van een vordering tot beëindiging van de huur op grond van de open belangenafweging.
De huurder kan zich in het geval de verhuurder na een huurperiode van tien jaar slechts de open belangenafweging als opzeggingsgrond aanvoert als er feitelijk sprake is van een opzegging wegens dringende reden zich op het standpunt stellen dat hij door deze processuele benadering van de verhuurder onredelijk in zijn belangen wordt geschaad. Het is goed mogelijk dat de vordering van de verhuurder wordt afgewezen.
Dat was in eerste aanleg ook het geval in de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 27 november 2012 ( ECLI:NL:RBAMS:2012:BY7818 ). Deze uitspraak is reeds besproken in het onderdeel “2.E.3 Dringendheid” in dit hoofdstuk. Het belang van de huurder bij bestendiging van zijn huurgenot, woog zwaarder dan het belang van de verhuurder bij beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder was bereid mee te werken aan de renovatie, met als bijkomend voordeel voor de verhuurder dat hij reeds verhuurd heeft aan internationale grote partij, waarvan de huurder deel uitmaakte. De huurder had er belang bij dat zijn winkelformule in het de P.C. Hooftstraat te Amsterdam aanwezig was. Hij had, ook de afgelopen jaren, aanzienlijke investeringen in het gehuurde gedaan, die hij wenst terug te verdienen. De huurder biedt aan zes medewerkers werkgelegenheid. De verhuurder ging echter in beroep tegen dit vonnis en kreeg uiteindelijk van het gerechtshof Amsterdam gelijk. Het gerechtshof motiveerde in haar arrest van 5 november 2013 ( ECLI:NL:GHAMS:2013:4946 ) in het kader van de algemene belangenafweging haar besluit als volgt: de huurder en de aan haar gelieerde rechtsvoorgangster hebben het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan tien jaar op basis van de geldende huurovereenkomst, die nu onderwerp van geschil is. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht. Het is, als de huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, immers niet evident dat tot in lengte der dagen het streven van de verhuurder tot winstmaximalisatie zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. In het onderhavige geval komt daar nog bij dat het hof niet ervan overtuigd is geraakt dat een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat de huurder daadwerkelijk grote schade zal berokkenen. Voorts moet in aanmerking worden genomen dat zij bij toewijzing van de vordering tot beëindiging recht heeft op een tegemoetkoming in de te maken verhuis- en inrichtingskosten. Uit deze casus wordt duidelijk dat een huurbeëindiging in het kader van een belangenafweging voor beide partijen een onzekere uitkomst geeft. De rechtbank is immers op goede gronden tot een afweging in het voordeel van de huurder gekomen, terwijl het hof een beslissing heeft genomen in het voordeel van de verhuurder. Eigenlijk zegt het hof niet anders dan dat de verhuurder na zo’n lange periode van verhuring en na afweging van de overige omstandigheden van het geval weer de kans moet krijgen het pand weer eens aan een ander te verhuren.
Zonder afweging van belangen in het kader van de open belangenafweging ex artikel 7:296 lid 3 BW had deze vordering van de verhuurder op basis van “dringend eigen gebruik” om redenen van winstmaximalisatie vermoedelijk afgewezen geworden. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 24 september 2010 ( LJN: BM9758, Hoge Raad, 10/00172 ) immers beslist dat huurbeëindiging wegens voorgenomen verhuring aan een opvolgend huurder die meer huur zou willen betalen geen grond van opzegging wegens dringende reden zal kunnen geven. Voor de overwegingen die ten grondslag hebben gelegen aan het arrest van de Hoge Raad verwijs ik naar het onderdeel “2.E.1.2 Persoonlijk gebruik door een rechtspersoon” waarin deze uitspraak is behandeld.

In het vonnis van de rechtbank te Amsterdam van 19 juli 2016 ( ECLI:NL:RBAMS:2016:4934) werd een zaak behandeld, waarin een huurovereenkomst werd opgezegd wegens een open belangenafweging. De verhuurder legde aan de opzegging ten grondslag dat zij meer rendement uit haar pand wilde halen. De Hoge Raad heeft eerder geoordeeld dat bedrijfseconomische belangen zwaar wegen bij de verhuur van bedrijfsruimte. Uit de jurisprudentie volgt echter dat bedrijfseconomische belangen (meer rendement uit het gehuurde) niet de enige grond voor opzegging kunnen vormen. De opzegging kan wel in combinatie met andere gronden, zoals renovatie plaatsvinden en meebrengen dat de opzegging gerechtvaardigd is. In deze zaak kwam de rechter tot de volgende belangenafweging: de belangen van verhuurder zijn alle terug te voeren op de rendementsverbetering. De huurder had in 2012 het gehuurde ingrijpend verbouwd en deze investering was nog lang niet afgeschreven. De huurder was bereid een hogere huur te betalen waardoor de verhuurder haar hogere rendement kan behalen. De verhuurder had ervoor gekozen om de overeengekomen huurprijs in 2008 voor 10 jaar vast te leggen. Binnen drie jaar kon zij opnieuw herziening vragen. De rechter achtte al met al in dit geval de belangen van huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst zwaarder dan die van verhuurder bij beëindiging daarvan. De kantonrechter nam hierbij in ogenschouw dat verhuurder binnen afzienbare tijd, namelijk in 2018, een huurprijsherziening kan verlangen.

2G. Renovatie en de dringende reden

Voor renovatie van bedrijfsruimte gelden dezelfde uitgangspunten als genoemd bij de behandeling van renovatie van woningen.

Belangrijke punten die bij woningen in het kader van renovatie ( artikel 7:220 BW) aan de orde zijn gekomen luiden:

  • de gedoogplicht van de huurder in het kader van dringende werkzaamheden;
  • de geriefsverbetering van het gehuurde door de renovatie;
  • redelijk voorstel;
  • complexgewijze renovatie en het vermoeden van redelijkheid als meer dan 70 % van de huurders de renovatie heeft geaccepteerd;
  • voortzetting van de huurovereenkomst en renovatie;
  • beëindiging van de huurovereenkomst en renovatie;
  • wijziging van het gehuurde door renovatie;

Ook bij de huurovereenkomst van bedrijfsruimte geldt in afwijking van de opzeggingsgrond “dringend eigen gebruik” bij woonruimte dat bij toepassing van deze beëindigingsgrond geen belangenafweging wordt toegelaten.

De verhuurder zal in het kader van de opzeggingsgrond ‘renovatie’ duidelijk dienen te maken dat de verhuurder de gehuurde ruimte duurzaam in gebruik wenst te nemen. Als een winkelcentrum door renovatie grootschalig heringedeeld wordt, dan kan een verhuurder in beginsel beroep op huurbeëindiging doen als de huurovereenkomst door deze andere indeling wel tot een einde móet komen. Als ‘plaats en functie’ van het gehuurde bij renovatie namelijk in beginsel gelijk blijft, is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. In de procedure voor de rechtbank Rotterdam, kantonzaken, locatie Rotterdam, die tot het vonnis van 2 november 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:8918) heeft geleid, had de verhuurder niet aannemelijk gemaakt dat de plaats en de functie gewijzigd zou worden.  In overweging 4.6 van het vonnis overweegt de rechter dat de plaats waar de huurder nu een unit huurt dus vervalt (of dit nu beperkt (op de exacte plek) of ruim (de noordkant van het oostelijke gedeelte van het centrum) wordt uitgelegd) – zoals door de verhuurder gesteld – staat dus niet vast. Het lijkt erop dat de verhuurder voor de zekerheid alvast wil beschikken over de ruimte die de huurder nu huurt om daarna te bekijken aan wie zij daar kan verhuren, maar het ‘voor de zekerheid alvast de beschikking krijgen over een ruimte’ is geen ‘duurzaam gebruik’.

Ik kan deze uitleg van de rechter wel volgen. Ik volg de overweging van de rechter in rechtsoverweging 4.4 van het vonnis niet. Als ik het goed lees zegt de rechter dat er geen reden is om de huurovereenkomst te kunnen beëindigen op grond van renovatie als de plaats wel wordt gewijzigd , maar de functie niet. De verhuurder had eerst aangevoerd dat de unit van de huurder zou moeten verdwijnen wegens het vergroten van de naastgelegen unit. De kantonrechter nam in haar vonnis ook nog op dat de wijziging van de plaats van het gehuurde niet zonder meer tot huurbeëindiging  kan leiden als de functie niet wordt gewijzigd. Dit lijkt mij onjuist. Als door de renovatie een deel van het gehuurde wordt afgehaald, dan kan er niet meer sprake zijn van dezelfde overeenkomst.  De rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, oordeelde in haar vonnis van 20 september 2013 ( ECLI:NL:RBROT:2013:8763 ) dat de gevorderde huurbeëindiging niet toegewezen zou worden, omdat de plaats slechts in geringe mate zou wijzigen. Bij een substantiële wijziging zou huurbeëindiging wel mogelijk zijn. dat lijkt mij ook wel logisch: als de huurder eerst 100 m² huurt en hij moet na de renovatie genoegen nemen met 70 m², dan kan er niet meer sprake zijn van eenzelfde huurovereenkomst en kan de huurovereenkomst wel worden beëindigd. Ook als er sprake is van een aanzienlijke wijziging van de gehuurde ruimte wegens de renovatie, kan er sprake zijn van huurbeëindiging wegens renovatie als het gehuurde wel bestand blijft voor de detailhandel (Rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht 17 april 2008, WR 2008, 130; TvHB 2008, 11).  Als er sprake is van een wijziging van de functie, dan zal er doorgaans ook sprake zijn van een wijziging van de plaats. Als een winkel in het kader van renovatie plaats zal moeten maken voor een bredere doorgang, dan zal de plaats ook wijzigen. Wijziging van de plaats houdt niet noodzakelijkerwijs verandering van de functie in: als er een winkel uitgebreid zal worden, dan blijft de functie doorgaans hetzelfde, namelijk detailhandel. Het lijkt mij dat dit dan toch kan leiden tot huurbeëindiging. 

Artikel 7:220 BW is van regelend recht. Het is dus toegestaan om in huurovereenkomsten van deze bepaling af te wijken. Veel contracten bevatten een uitbreiding van de gedoogplicht.

Vanuit de politiek komt een geluid naar voren dat de wet moet worden verbeterd voor wat betreft de bescherming van de huurder van bedrijfsruimte. Dit heeft geleid tot wetsvoorstel 33.018 (vergaderjaar 2011-2012).
De strekking van het wetsontwerp is om huurders van bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW een sterkere positie te geven in gevallen waarin de verhuurder over wil gaan tot renovatie van het gehuurde. Daartoe worden wijzigingen voorgesteld ten aanzien van de artikelen 7:220 BW en 7:296 BW.
De wijziging van artikel 7:220 BW strekt ertoe dat ook in geval van renovatie van bedrijfsruimte (voor woonruimte geldt dit reeds) per definitie door verhuurder wordt bijgedragen in de verhuiskosten die huurder moet maken indien verhuizing noodzakelijk is in verband met de voorgenomen renovatie en dat daarvoor een minimum bijdrage wordt vastgesteld bij ministeriële regeling (artikel 7:220 lid 6 BW).
Het voorstel van de wet beoogt de bescherming van huurders van bedrijfsruimte te verbeteren in geval van renovatie. Volgens de initiatiefnemers van dit wetsvoorstel leidt toepassing van het renovatieartikel ertoe dat winkeliers steeds vaker uit hun panden worden gezet, terwijl geen rekening wordt gehouden met de positie van deze huurders. De huurder heeft weliswaar recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten, maar door huurbeëindiging na een periode van vijf jaar wordt de huurder onevenredig hard getroffen omdat de omzetderving niet onder deze tegemoetkoming in kosten valt. Het grote nadeel van de huidige regel wordt onder meer veroorzaakt vanwege het feit dat in het kader van deze opzeggingsgrond geen rekening met de belangen van de huurder hoeft te worden gehouden. De wijziging van artikel 7:296 lid 1, onderdeel b BW strekt ertoe dat onder de verplichte beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” na een huurperiode van vijf jaar niet meer begrepen wordt “renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is”. De relatief zwakke positie van de huurder is in dit hoofdstuk al besproken, zodat ik op deze plaats hier niet verder op in hoef te gaan. Daarnaast regelt het voorstel dat de huurder recht heeft op ten minste een door de minister vast te stellen bijdrage van de verhuurder in de kosten van verhuizing, indien verhuizing noodzakelijk is in verband met een renovatie waarbij de huurovereenkomst in stand blijft.
De wijziging van artikel 7:296 lid 1 sub b BW heeft twee gevolgen, gelet op het systeem van huurbescherming en beëindigingsmogelijkheden voor de verhuurder:

  • Na afloop van de eerste reguliere contractstermijn van 5 jaar of langer maar korter dan 10 jaar, kan verhuurder de huur niet meer beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie; en
  • ná 10 jaar kan verhuurder de huur wel beëindigen in verband met een voorgenomen renovatie, maar niet meer via de verplichte beëindigingsgrond “dringend eigen gebruik” maar (slechts) via de algemene belangenafweging ( artikel 7:296 lid 3 BW) en in voorkomend geval via de beëindigingsgrond “realiseren bestemmingsplan” van artikel 7:296 lid 4 sub b BW).

Mr. Huydecoper heeft in zijn conclusie bij het arrest van de Hoge Raad van 16 maart 2012 LJN: BV1769, Hoge Raad, 10/05298 de nadelen aangestipt die de “verplichte” beëindigingsgrond in het kader van dringend eigen gebruik zonder afweging van belangen aan de zijde van de huurder met zich meebrengt.
Hij geeft in deze conclusie aan dat het als onbevredigend wordt ervaren dat bij de zogenaamde “verplichte” beëindigingsgronden uit het bedrijfsruimtehuurrecht belangenafweging uitgesloten is, en dus – bij strikte toepassing van de desbetreffende regels – geen rekening kan worden gehouden met de aan de kant van de huurder spelende belangen.
Dit kan betekenen dat een huurder wiens belangen beduidend zwaarder wegen dan die van de verhuurder, toch beëindiging van de huurrelatie (zonder verdere tegemoetkomingen) kan hebben te aanvaarden. Die uitkomst spreekt Huydecoper niet bepaald aan.

De oplossing voor dit probleem zou echter naar de mening van Huydecoper niet gezocht moeten worden in het weer helemaal uitsluiten van “dringend eigen gebruik” als beëindigingsgrond, en dan alleen als het gaat om renovatie – zoals wetsvoorstel 33018 beoogt. Dat bewerkstelligt een onwenselijke “versnippering” van de regelgeving, in een patroon waarbij de wetgever telkens voor deelproblemen ad-hoc-oplossingen kiest. “Zo komt een redelijke “overall” honorering van de betrokken belangen, waarin consistentie en samenhang de boventoon voeren, steeds verder weg te liggen; en bovendien wordt de rechter die een geval redelijk wil oplossen, zo aan telkens weer andere onwenselijke beperkingen gebonden”, aldus Huydecoper.
Deze regeling kan er enerzijds toe leiden dat renovatie wordt uitgesteld tot het moment dat de huurperiode van 10 jaar is verstreken Het is ook mogelijk dat verhuurders van winkelcentra die op grond van een renovatie van plan zijn slechts kortlopende overeenkomsten te sluiten (op grond van artikel 7:301 BW). Op grond van deze contracten is er geen sprake van huurbescherming. Deze contracten leiden tot kortlopende bezettingen van gehuurde panden en kunnen tot leegstand leiden.
Anderzijds is het de vraag of in de praktijk er een serieus probleem is als de huurovereenkomst op grond van renovatie tussentijds (na verloop van vijf jaar) niet kan worden beëindigd. Volgens mr. W. Raas (WR 2011,114) komt renovatie met huurbeëindiging op grond van renovatie vijf jaar na aanvang van de huur onder het huidige systeem zelden voor. Dit is volgens haar te verklaren vanwege het feit dat een renovatie doorgaans meerdere jaren van tevoren is te voorzien. Een verhuurder zal niet snel besluiten een renovatie binnen vijf jaar na aanvang van een huurovereenkomst aan te gaan. Deze conclusie staat haaks op de bevindingen van de Branchevereniging Detailhandel Nederland die schat dat het aantal huurbeëindigingen op enkele honderden per jaar uit zou komen. Dit verschil kan worden verklaard vanwege het feit dat mr. Raas uitsluitend onderzoek heeft gedaan naar het aantal zaken dat tot een procedure heeft geleid. De Branchevereniging Detailhandel Nederland heeft ook inzicht in de gevallen die buiten een procedure tot huurbeëindiging hebben geleid. In het wetsvoorstel wordt bevestigd dat jurisprudentie over dit onderwerp schaars is. In mijn praktijk merk ik ook zelden dat een verhuurder na een huurperiode van vijf jaar de huurovereenkomst tracht te beëindigen op grond van renovatie. Het vergaderverslag over wetsvoorstel 33.018 van 18 december 2012 stelt onder aandachtspunt 2 vraagtekens bij de omvang van misbruik van de huidige mogelijkheid van opzegging.
In dit hoofdstuk wordt de open belangenafweging als opzeggingsgrond met succes aangevoerd teneinde de huur te beëindigen. Aangezien alle omstandigheden van het geval meegenomen worden bij deze opzeggingsgrond kunnen de voorwaarden waaronder een rechter op basis van deze grond tot huurbeëindiging kan komen, eerder worden vervuld dan wanneer er sprake is van gewenste huurbeëindiging op renovatie.
Het is goed om een overgangsregeling in te voeren als deze wet wordt ingevoerd. De verwachting is dat dit voorstel in 2015 tot definitieve wetswijziging kan leiden. Het huidige voorstel voorziet niet in een dergelijke regeling wetsvoorstel 33.018, onderdeel 5 . Door de onmiddellijke werking kunnen er onwenselijke effecten ontstaan voor zaken die in hoger beroep worden behandeld, waarvan de huur na verloop van vijf jaar wegens dringend eigen gebruik was beëindigd.

Gevaar ontbinding overeenkomst bij weigering redelijk voorstel

2F. Schadevergoeding bij afwezigheid van de wil tot ingebruikneming van het gehuurde

Als bij de verhuurder geen wil aanwezig is geweest om het gehuurde op de gronden als vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub b BW te gebruiken en de huurovereenkomst niettemin op deze grond is beëindigd, dan is de verhuurder op grond van artikel 7:299 BW schadeplichtig. De rechter kan bij zijn beslissing op grond van het verzoek tot huurbeëindiging op grond van artikel 7:296 lid 1 sub b BW en artikel 7:297 BW een bedrag vaststellen aan verhuis- en inrichtingskosten. De huurder doet er in ieder geval verstandig aan in zijn verweer een opmerking over deze kosten te maken. Deze kosten moet de huurder in ieder geval maken als hij het gehuurde moet verlaten. Het is beter eigen initiatief hierin te nemen dan hierin een actie van de rechter af te wachten.

De rechter kan verder op grond van artikel 7:299 lid 3 BW een bedrag bepalen dat de verhuurder aan de huurder of degene die bevoegdelijk heeft ondergehuurd moet betalen, indien later mocht blijken dat die wil in werkelijkheid niet aanwezig is geweest. Dit kan de rechter ambtshalve of op verzoek van de huurder doen. Het is uiteraard aan te bevelen in het verweer tegen de vordering de rechter op deze schadeclaim te wijzen. Het is immers niet zeker of de rechter ambtshalve tot een bepaling van de schade toe zal komen. Door een voorwaardelijke veroordeling tot betaling van een schadebedrag in deze procedure aan de orde te stellen weet de verhuurder in ieder geval waar hij aan toe is als hij op onwaarachtige gronden de huurovereenkomst heeft opgezegd.

Als de wil tot het in gebruik nemen van het gehuurde niet aanwezig is geweest en de rechter een bedrag aan schadevergoeding toe heeft gekend, dan moet er met twee zaken rekening worden gehouden:

  1. De vordering van de huurder of onderhuurder tot schadevergoeding of tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag vervalt op grond van artikel 7:299 lid 4 BW vijf jaren na het einde van de huurovereenkomst;
  2. Als er een bedrag tot schadevergoeding is vastgesteld in de procedure tot huurbeëindiging, dan heeft de huurder door toekenning van dit bedrag nog geen executoriale titel verkregen.

Het gestelde onder punt 1 spreekt voor zich. Als er binnen een periode van vijf jaar na huurbeëindiging geen procedure tot schadevergoeding is gestart, of geen procedure is gestart tot betaling van het in artikel 7:299 lid 3 BW bedoelde bedrag, dan vervalt de mogelijkheid tot het afdwingen van schadevergoeding wegens het onterecht beëindigen van de huur op grond van een dringende reden.
Als de rechter in de procedure tot huurbeëindiging een schadebedrag heeft begroot in het kader van een huurbeëindigingsprocedure, dan houdt dit nog geen veroordeling van de verhuurder in tot betaling van het aldus vastgestelde bedrag. Daarvoor is bij betwisting door de verhuurder van de verschuldigdheid van het bedrag een afzonderlijke procedure vereist. De huurder kan dus niet op basis van het door de rechter begrote bedrag een betaling afdwingen. Dit hadden de verhuurder en de kantonrechter in een andere procedure over het hoofd gezien.

De huurder startte een procedure tot betaling van het door de rechter begrote bedrag binnen vijf jaar na huurbeëindiging. Zowel de verhuurder als de kantonrechter was van mening dat de huurder niet-ontvankelijk verklaard diende te worden wegens het reeds aanwezig zijn van een titel. De verhuurder was bovendien van mening dat de vervaltermijn van vijf jaar na het einde van de overeenkomst ervoor zorgde dat het gevorderde bedrag niet meer gevorderd kon worden.