Indeplaatsstelling bij 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

Laatst bijgewerkt op 2021-08-29 om 13:49:13

  • Bijgewerkt 21 juni 2011. De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer, vonnis van 26 mei 2011 LJN: BQ7611, sector kanton Rechtbank Zwolle, 553466 VV 11-21 ; de verhuurder moet gehengen en gedogen dat de belanghebbende de exploitatie van de winkelruimte in het gehuurde voortzet totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door huurder in te stellen vordering tot in de plaatsstelling.
  • Bijgewerkt 23 juni 2011. Gerechtshof te ‘s-Gravenhage oordeelde in hoger beroep in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.059.531/01 ) dat er geen sprake is van zwaarwegend belang.
  • Bijgewerkt 15 juli 2012. Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch in rechtsoverweging 4.6 van haar arrest van 27 december 2011 LJN: BV0731, gerechtshof ‘s-Hertogenbosch, HD 200.081.480 . Contractsovername is niet mogelijk zonder toestemming verhuurder.
  • Bijgewerkt 8 augustus 2012, aanvulling onderdeel inbreng onderneming van huurder in BV
  • Bijgewerkt 27 juni 2013, algehele herziening redactie wegens nieuwe druk “Huurgeschillen Ontleed”.
  • Bijgewerkt 10 maart 2014. De rechtbank te Amsterdam was in haar vonnis van 21 januari 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:288 een voorlopige voorziening afgewezen.
  • Bijgewerkt 28 mei 2015. Aanvulling regels wet Bibob van toepassing vanaf 1 juli 2013
  • Bijgewerkt 30 januari 2016. Redactionele aanpassingen.
  • Bijgewerkt 2 juni 2017. Verband tussen artikel 6:159 BW en artikel 7:307 BW uitgelegd
  • Bijgewerkt 27 februari 2017. De rechter beoordeelt of de overdracht van een bedrijf slechts op grond van financieel gewin wordt voorgesteld of dat er inderdaad sprake is van zwaarwichtig belang in de zin van artikel 7:307 BW. De rechtbank te ‘s-Gravenhage is in haar vonnis van 10 mei 2017 ( ECLI:NL:RBDHA:2017:8329 ) van oordeel dat het door de huurder gestelde bereiken van een economisch plafond geen zwaarwichtig belang opleverde. De enkele wens van de huurder om zich in de toekomst uitsluitend toe te leggen op zijn winkel in een andere plaats, zoals door hem tijdens de comparitie toegelicht, vormde evenmin een zwaarwichtig belang in het kader van deze indeplaatsstelling.
  • Bijgewerkt 30 september 2019. Het gerechtshof Amsterdam behandelde in haar arrest van 10 september 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:3424) niet de vraag of de huurder nog de beschikkingsbevoegdheid had in het gehuurde na wijziging van vennoten in het gehuurde. Dit was feitelijk niet nodig, omdat alle vennoten van stuivertje hadden gewisseld.
  • Bijgewerkt 21 juli 2020. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 11 februari 2020 (ECLI:NL:GHARL:2020:1164) een oordeel moeten geven of de oorspronkelijke schuldenaar door cessie van de vordering wordt ontslagen van de betalingsverplichtingen.
  • Bijgewerkt 31 augustus 2020. Het verlenen van de medewerking van de wederpartij is vormvrij en kan ook uit de gedragingen van deze partij worden afgeleid.  De Hoge Raad heeft dit bevestig in haar arrest van 17 juli 2020 (ECLI:NL:HR:2020:1287), waarin het arrest van het hof van 2 juli 2019 (ECLI:NL:GHSHE:2019:2334) niet kon leiden tot cassatie. Het hof was van oordeel dat de medewerking aan contractsoverneming in voornoemde zin vormvrij is en dat in dit geval ervan uit moet worden gegaan dat die medewerking door A is verleend.
  • Bijgewerkt 31 augustus 2020. In het kader van contractoverneming is de toestemming van alle contractpartijen nodig en dient een akte te zijn opgemaakt tussen partijen. Volgens een arrest van het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch van 12 mei 2015 (ECLI:NL:GHSHE:2015:1693) kan er zonder akte tussen alle betrokken partijen geen sprake zijn van een contractovername op voet van artikel 6:159 BW.
  • Bijgewerkt 6 september 2020. De rechter hoeft zich ambtshalve niet te buigen over de vraag of partijen bijkomstige rechten of verplichtingen hebben uitgesloten van de contractsoverneming.  Een partij zal dus uitdrukkelijk een beroep moeten op overgang van rechten en verplichtingen ex artikel 6:159 lid BW  (HR 28 mei 2010, ECLI: NL: HR: 2010: BL9562, NJ 2010/300 (Momus II/De Leeuw)).
  • Bijgewerkt 13 december 2020. De Hoge Raad heeft in haar arrest van 14 februari 2020 (ECLI:NL:HR:2020:260) beslist dat de volledige kwijting van de verhuurder ter zake van “al zijn verplichtingen ingevolge het huurcontract” niet zonder meer ziet op dit vorderingsrecht uit onverschuldigde betaling. Het arrest van het hof ging daar wel vanuit en was daarom onbegrijpelijk en niet goed gemotiveerd.
  • Bijgewerkt 29 augustus 2021.Artikel 6:159 BW vermeldt dat voor contractsovername een akte noodzakelijk is. Zie ook het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 22 juli 2021 (ECLI:NL:RBNHO:2021:7052). Zonder dergelijke akte werd overdracht van het huurrecht niet geacht te zijn gedaan.

Splitsing van de hurende vennootschap

Laatst bijgewerkt op 2020-04-28 om 22:40:26

Door een zuivere splitsing wordt het vermogen van een vennootschap overgeheveld naar een andere vennootschap, waarbij de splitsende vennootschap ophoudt te bestaan. De regeling ten aanzien van de splitsing is op 1 februari 1998 ingevoerd. Als het huurrecht als vermogensbestanddeel overgaat op de andere vennootschap, dan kan de verhuurder van winkelruimte dus worden geconfronteerd met een nieuwe huurder. Het vermogen van de oorspronkelijk huurder gaat dan over onder algemene titel op andere vennootschap. Door een overgang van het vermogen onder algemene titel gaat het huurrecht dus over op de andere vennootschap zonder dat de verhuurder daarbij wordt betrokken. Dat is dus anders dan een activa/passiva transactie zoals bij de contractsovername ex artikel 6:159 BW.

De splitsing geschiedt bij notariële akte en wordt van kracht met ingang van de dag na die waarop de akte is verleden. De akte mag slechts worden verleden binnen zes maanden na de aankondiging van de nederlegging of openbaarmaking van het voorstel tot splitsing of, indien dit als gevolg van gedaan verzet niet mag, binnen een maand na intrekking of nadat de opheffing van het verzet uitvoerbaar is geworden (artikel 2:334n BW).

De verhuurder heeft op grond van artikel 2:334l BW de volgende mogelijkheid om zich te verzetten tegen deze fusie. In dit artikel staat het volgende vermeld: “Tot een maand nadat alle partijen bij de splitsing de nederlegging of openbaarmaking van het voorstel tot splitsing hebben aangekondigd kan iedere wederpartij bij een rechtsverhouding van zulk een partij door een verzoekschrift aan de rechtbank tegen het voorstel tot splitsing in verzet komen op grond dat het voorstel ten aanzien van zijn rechtsverhouding strijdt met artikel 334j of dat een krachtens artikel 334k verlangde waarborg niet is gegeven. In het laatste geval vermeldt het verzoekschrift de waarborg die wordt verlangd. De rechtbank wijst het verzoek af, indien de verzoeker niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vermogenstoestand van de verkrijgende rechtspersoon na de splitsing minder waarborg zal bieden dat de vordering zal worden voldaan, en dat van de rechtspersoon niet voldoende waarborgen zijn verkregen”.

Ten minste een van de partijen bij de splitsing moet, op straffe van gegrondverklaring van een verzet als bedoeld in artikel 334l, voor iedere schuldeiser van deze partijen die dit verlangt zekerheid stellen of hem een andere waarborg geven voor de voldoening van zijn vordering. Dit geldt niet, indien de schuldeiser voldoende waarborgen heeft of de vermogenstoestand van de rechtspersoon die na de splitsing zijn schuldenaar zal zijn niet minder waarborg zal bieden dat de vordering zal worden voldaan, dan er voordien is (artikel 2:334k BW).

Voordat de rechter beslist, kan hij de partijen bij de splitsing in de gelegenheid stellen binnen een door hem gestelde termijn een door hem omschreven wijziging in het voorstel tot splitsing aan te brengen en het gewijzigde voorstel overeenkomstig artikel 334h openbaar te maken, onderscheidenlijk een door hem omschreven waarborg te geven. Deze waarborg lijkt betrekking te hebben op bestaande vorderingen. Toekomstige huurtermijnen vallen hier niet onder. Voor de verhuurder zal artikel 2:334k BW dan ook niet zo veel bescherming bieden.

Artikel 2:334r BW vermeldt het volgende: “Indien ten gevolge van de splitsing een overeenkomst van een partij bij de splitsing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet ongewijzigd in stand behoort te blijven, wijzigt of ontbindt de rechter de overeenkomst op vordering van een der partijen bij de overeenkomst. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend. De bevoegdheid tot het instellen van de vordering vervalt door verloop van zes maanden na de nederlegging van de akte van splitsing ten kantore van de openbare registers van de woonplaatsen van de verkrijgende rechtspersonen en de gesplitste rechtspersoon”.

Mr B.W Brouwer heeft in zijn artikel Indeplaatsstelling door splitsing?, TvHB 2010, pagina 192-197, betoogd dat de belangen die bij indeplaatsstelling een rol spelen ook de belangen zijn die door de verhuurder aangevoerd kunnen worden als bezwaar tegen de splitsing. Dit betreft echter niet de mogelijkheid van nakoming van de toekomstige termijnen. Het valt wel te verwachten dat als voornamelijk het huurrecht is overgedragen aan de andere vennootschap om de eisen van artikel 7:307 BW te omzeilen door artikel 2:334r BW ingevuld wordt.

De wijziging die door de rechter bewerkstelligd kan worden kan wellicht vergelijkbaar zijn met de last of de voorwaarden als genoemd in artikel 7:307 BW.

Dit is toch een relatief geringe waarborg. Aankondiging in een landelijk dagblad of de Staatscourant kan immers aan de aandacht ontsnappen. De Staatscourant wordt immers niet gelezen door een gemiddelde verhuurder. Als een dergelijke mededeling wordt gedaan in een landelijk dagblad zoals het Reformatorisch Dagblad, dan zal deze mededeling de belanghebbende vermoedelijk later dan de genoemde termijn van een maand bereiken.

Volgens artikel 2:334t BW zijn de verkrijgende rechtspersonen en de voortbestaande gesplitste rechtspersoon aansprakelijk tot nakoming van de verbintenissen van de gesplitste rechtspersoon ten tijde van de splitsing. Voor ondeelbare verbintenissen (het huurrecht) zijn de verkrijgende rechtspersonen en de voortbestaande gesplitste rechtspersoon elk voor het geheel aansprakelijk. Voor deelbare verbintenissen (bijvoorbeeld huurtermijnen) is de verkrijgende rechtspersoon waarop de verbintenis is overgegaan of, zo de verbintenis niet op een verkrijgende rechtspersoon is overgegaan, de voortbestaande gesplitste rechtspersoon voor het geheel aansprakelijk. De aansprakelijkheid voor deelbare verbintenissen is voor elke andere rechtspersoon beperkt tot de waarde van het vermogen dat hij bij de splitsing heeft verkregen of behouden.

Het is dus zinvol deze momenten serieus te nemen. Mr. B.W. Brouwer en mr. D. de Gelder hebben in hun artikel “Indeplaatsstelling door splitsing (II)”, TvHB nr. 6 november /december 2016, pagina 370, vermeld dat een actie op schuldeisersbenadeling niet zal slagen, omdat er geen sprake is van een betrokken rechtspersoon als bedoeld in artikel 2:8 BW.

In de ROZ-bepalingen is daarom en bepaling over fusie of overnames opgenomen. In deze bepaling staat onder meer dat de partijen elkaar dienen te informeren over relevante wijzigingen in zijn/haar organisatie, waaronder vennootschappelijke structuur (…) De hiervoor bedoelde mededeling dient de andere partij op een zodanige tijdstip te bereiken dat deze tijdig alle maatregelen kan nemen ten aanzien van de voorgenomen wijziging. Onder deze maatregelen worden onder meer, doch niet uitsluitend begrepen juridische acties, zoals het aantekenen van verzet tegen een voorstel tot juridische fusie of splitsing.

Helaas voor de verhuurder ontbreekt een specifieke boetebepaling op overtreding van dit artikel. De ROZ-bepalingen hebben wel een algemene boetebepaling. Het is de vraag of de algemene boetebepaling effect zal hebben. De rechter kan immers gebruik maken van het recht om de boete te matigen. Hoe vager een boetebepaling overtreding van een bepaalde handeling sanctioneert, des te meer redenen kunnen er zijn voor matiging van de boete. Mr. B.W. Brouwer en mr. D. de Gelder adviseren daarom de verplichting van tijdige melding van een voorgenomen splitsing in de huurovereenkomst zelf vast te leggen en daarop een concrete boete te verbinden. Dat lijkt mij inderdaad een juiste manier om te verplichting enige body te geven.

Als het doel van de huurder is om een kapitaalkrachtige huurder door fusie te vervangen door een minder kapitaalkrachtige huurder en artikel 7:307 BW terzijde te zetten, dan staat de verhuurder vermoedelijk een actie in het kader van misbruik van recht (artikel 3:13 BW) open.

Voorwaarde en last bij de indeplaatsstelling

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:28:15

De rechter kan op grond van artikel 7:307 lid 3 BW een voorwaarde of last opleggen aan de indeplaatsstelling.

Het verschil tussen een voorwaarde of last wordt uitgelegd in de Memorie van toelichting, Kamerstukken II 1966/67, 8875, nr. 3, p. 44: ‘Wanneer aan de machtiging een voorwaarde wordt verbonden, heeft het niet-nakomen daarvan tot gevolg dat de machtiging als niet verleend geldt en dat eventuele veranderingen dus onbevoegd zijn aangebracht. Dat gevolg is in vele gevallen bezwaarlijk. Daarom is het in het vierde lid bepaald dat ook een last kan worden opgelegd. Nakoming van een last kan in rechte worden gevorderd; de niet-nakoming van de last tast de toestemming niet aan.’ Noot 278

Voorbeelden van een voorwaarde of last zijn:
Het verkrijgen van overheidsvergunningen (voorwaarde), eisen ter zake van de kwaliteit van de verbouwing (voorwaarde), en het uitsluiten van aansprakelijkheid jegens de verhuurder wegens gebreken aan door de huurder aangebrachte veranderingen (last), herstel in oude staat (last), het stellen van een waarborgsom (last), voorwaarden ter voorkoming van overlast (voorwaarde), aard en kwaliteit van te gebruiken materialen (voorwaarde), het voorkomen van schade aan de constructie van de woning of het gebouw, het voldoen aan (bouw)technische voorschriften van de overheid (voorwaarde), het verleggen van het onderhoud van de verandering naar de huurder (last), aanvullende voorzieningen om overlast voor derden te voorkomen, het afsluiten van een verzekering (last) en het verleggen van de aansprakelijkheid (last).

Gezien het feit dat de borgstelling bij indeplaatsstelling tenietgaat, is het logisch dat het stellen van een nieuwe borgstelling als voorwaarde wordt genoemd. Noot 280
Een voorbeeld van een opgelegde last door de rechter wordt gegeven in de uitspraak van de rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, van 4 april 2007 LJN: BA2587, Sector kanton Rechtbank Haarlem , 331286 / CV EXPL 06-12398

Afweging van belangen door de rechter

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:24:09

De rechter is niet gehouden de vordering toe te wijzen als wordt voldaan aan de eisen als genoemd in artikel 7:307 lid 2 BW. De rechter moet beslissen naar omstandigheden van het geval. Voor alle duidelijkheid: de vordering kan alleen worden toegewezen als er is vastgesteld dat de huurder een voldoende zwaarwichtig belang heeft en de huurder voldoende waarborgen biedt. De rechter kan de vordering echter niet toewijzen als niet wordt voldaan aan deze concrete voorwaarden als vermeld in 7:307 lid 2 BW. Als wordt voldaan aan de eisen van genoemd artikel, dan kan de rechter dus naar omstandigheden van het geval beslissen of de vordering toegewezen wordt. De rechter komt dus pas aan die afweging van belangen toe als is voldaan aan het gestelde van dit artikel en als dus vast komt te staan dat de huurder een zwaarwichtig belang bij de indeplaatsstelling heeft.

Het gaat hier om het belang van de huurder en niet om het belang van degene die de huurder in zijn plaats wenst te stellen. Dit geldt ook als degene die de huurder in de plaats wenst te stellen onderhuurder is. De rechter kan uiteraard bij beoordeling van de omstandigheden van het geval de belangen van de onderhuurder bij zijn afweging betrekken.

Omstandigheden van het geval
Niet alleen financiële belangen spelen bij de belangenafweging een rol, maar alle omstandigheden van het geval dienen bij de belangenafweging te worden betrokken. Als de huurder er van meet af aan van op de hoogte was (ook toen van indeplaatsstelling nog geen sprake was) dat de verhuurder tegen een bepaalde mogelijke huurder ernstig bezwaren had, zal de huurder die deze derde als kandidaat huurder aandraagt er rekening mee moeten houden dat onder deze omstandigheden de indeplaatsstelling kan worden afgewezen op grond van geschetste omstandigheden. Dus ook emotionele belangen kunnen een rol spelen.

Een van die omstandigheden kan bijvoorbeeld luiden dat de huurder naar maatschappelijke opvattingen gehouden is om zijn bedrijf aan een ander over te dragen, zodat hij de huur ook moet overdragen. Het belang van de verhuurder om de door hem zelf gekozen huurder aan te houden weegt dan minder zwaar dan het belang van de huurder. Noot 272

Een belang van de verhuurder kan bijvoorbeeld zijn gelegen in het ontwikkelen van nieuwe activiteiten in een winkelcentrum. Als de huurder een kandidaat aandraagt, die niet kan bijdragen aan het ontwikkelen van nieuwe impulsen voor dit winkelcentrum, dan kan dit een reden zijn om het verzoek tot indeplaatsstelling af te wijzen.

De rechter kan ook de belangen van de verhuurder voor een evenwichtige brancheverdeling in een winkelcentrum betrekken. Zo is het mogelijk dat de rechter een indeplaatsstelling af zal wijzen als door de komst van een nieuwe huurder een bestaande huurder weggeconcurreerd zou worden. Noot 274 Als is vastgesteld dat de huurder zwaarwichtig belang bij de overdracht van zijn bedrijf heeft kan de belangenafweging toch in het voordeel van de verhuurder uitpakken als die verhuurder zich bereid heeft verklaard het gehuurde onder dezelfde voorwaarden te kopen als degene die de huurder in de haar plaats had willen stellen.Noot 276

De rechtbank Leeuwarden, sector kanton, locatie Leeuwarden, komt in haar uitspraak van 18 december 2007 LJN: BC0642, Sector kanton Rechtbank Leeuwarden, 226182 \ CV EXPL 07-1684 tot oordeel dat door een afweging van belangen de huurder niet een kandidaat huurder in haar plaats mocht stellen.
In deze kwestie was onderwerp van geschil dat de huurder (Ahold) in verband met de opening van een andere winkel in een nabij gelegen winkelcentrum een vervangende huurder in de vorm van Deka supermarkt in haar plaats wenste te stellen.

Ahold stelde het volgende ter ondersteuning van haar vordering:

  • Ten onrechte staat in de huurovereenkomst dat slechts winkels met de AH-formule de winkels mogen exploiteren, waardoor een indeplaatsstelling met een andere kandidaat huurder onmogelijk wordt.
  • De in het huurcontract opgenomen mogelijkheid van onderhuur laat de mogelijkheid tot het indeplaatsstellen onverlet, terwijl onderverhuur van AH niet kan worden gevergd.
  • In de nabijheid wordt een tweede winkel geopend (een overgenomen Konmar vestiging); twee winkels onder de zelfde formule in de nabijheid van elkaar is bedrijfseconomisch niet verantwoord.
  • Het betreft een indeplaatsstelling ten behoeve van Dekamarkt.
    De contractuele beperking (AH-formule) staat ten onrechte indeplaatsstelling in de weg.

Het standpunt van de verhuurder:

  • Er zijn veel concessies gedaan om AH over de streep te trekken (gedeeltelijk onderverhuren is daarom toegestaan).
  • De verhuurder heeft veel tijd en moeite gestoken in branchering van het winkelcentrum.
  • Dekamarkt past niet in dit plaatje. Dekamarkt is niet voldoende bekend in deze omgeving terwijl AH dit wel is en voor voldoende aanzuigende werking van publiek kan zorgen.
  • Een indeplaatsstelling door grote winkelketens kan tot ongewenste situaties leiden.

De beoordeling van de kantonrechter:

  • Artikel 7:307 BW (indeplaatsstellingsregeling) geldt ook onverkort voor grootwinkelbedrijven zoals Ahold.
  • Met Ahold is de kantonrechter van oordeel dat een bestemmingsbepaling (alleen winkels met AH-formule) niet in de weg kan staan aan het inroepen van artikel 7:307 BW door Ahold, nu van deze wettelijke bepaling immers contractueel niet mag worden afgeweken.
  • Er is naar het oordeel van de kantonrechter door overdracht van goodwill, inventaris en voorraden sprake van de overdracht van het door Albert Heijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf.
  • Niet in geschil tussen partijen is dat Dekamarkt voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.
  • De rechtbank is met Ahold van mening dat er aldus sprake is van een situatie die vanuit bedrijfseconomisch oogpunt ongewenst (twee vestigingen in nabijheid) is. Hiermee is er sprake van een zwaarwichtig belang bij de door Ahold gewenste overdracht van de vestiging aan het Raadhuisplein aan Dekamarkt.

De afweging van belangen viel echter in het voordeel van de verhuurder omdat:

  1. De naamsbekendheid van Albert Heijn door haar landelijke dekking is zeer groot te noemen. Zij heeft hierdoor een grote aantrekkingskracht op het publiek. Onbetwist is dat Dekamarkt geen landelijke dekking heeft en in Friesland nog nauwelijks bekend is;
  2. Voor de verhuurder als exploitant van het winkelcentrum was het belangrijk om een publiekstrekker als Albert Heijn voor het nieuwe winkelcentrum te interesseren, aangezien daar, naast de reputatie van Albert Heijn als supermarkt, een publieksaanzuigende werking voor de andere winkels in het winkelcentrum van uitgaat;
  3. De kantonrechter is van mening dat de aanwezigheid van Albert Heijn in het nieuw te realiseren winkelcentrum uit het oogpunt van branchering ook van groot belang is voor de verhuurder;
  4. De combinatie Albert Heijn – ‘Dirk’ is voor de verhuurder aantrekkelijker dan de combinatie Dekamarkt – ‘Dirk’, aangezien de verhuurder in laatstgenoemd geval twee supermarkten in het winkelcentrum heeft die in Friesland nog nauwelijks naamsbekendheid genieten.

Hoewel AH aan alle vereisten voor indeplaatsstelling voldeed, zorgde de belangenafweging voor afwijzing van de vordering. Deze uitspraak is uitgebreid weergegeven om duidelijk te maken dat er bij de beoordeling van het recht op indeplaatsstelling niet alleen klinisch naar feiten wordt gekeken, maar ook wordt gekeken of de verhuurder vanwege zwaarwichtige redenen het verzoek kan weigeren.

Bedingen in contract die gedurende huurperiode overdracht bedrijf beperken

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:21:28

De vordering kan worden ingesteld ongeacht enig anders luidend beding. Dit staat weliswaar niet letterlijk in de wetsbepaling, maar dit is wel de strekking van het dwingendrechtelijk karakter van dit artikel (zie onder meer artikel 7:291 lid 2 BWBoek 7 – Huur – Bedrijfsruimte – Titel 4 – Afdeling 6 – Artikel 291 (afwijking is mogelijk met toestemming rechter)). Contractuele bedingen die remmend op de overdracht van het bedrijf werken (bijvoorbeeld de verplichting van de huurder om een bepaald percentage van de overdrachtssom aan de verhuurder te betalen) kunnen door de rechter buiten spel worden gezet. De rechter heeft hierbij de bevoegdheid om een overeengekomen beding terzijde te stellen als dit in de gegeven omstandigheden onredelijk zou zijn. Door het dwingende karakter van artikel 7:307 BW heeft de rechter vrije beleidsruimte om bepalingen die de overdracht van het bedrijf zouden hinderen buiten toepassing te verklaren.

Voor een actief beroep op verjaring dient de huurder binnen drie jaar nadat hem het beroep op vernietiging ten dienste staat dit beroep te effectueren. De huurder neemt vaak het initiatief bij de wijziging van huurprijzen. Als er sprake is van een indeplaatsstelling neemt de huurder altijd het initiatief. Als er over deze twee onderwerpen een voor de huurder afwijkend beding in de huurovereenkomst staat opgenomen dient de huurder binnen drie jaar nadat hem het beroep tot vernietiging ten dienste is komen te staan dit beroep daadwerkelijk tot uitdrukking te brengen.
Als de huurder niet binnen drie jaar een actief beroep op vernietiging van dit afwijkend beding doet ex artikel 3:52 BW, dan zal de vordering worden afgewezen. Dit ondervond de huurder die indeplaatsstelling wenste te realiseren, doch die na deze periode van drie jaren tegen een bepaling in de huurovereenkomst aanliep, waarin stond dat het de huurder niet is toegestaan bij overdracht van zijn bedrijf indeplaatsstelling af te dwingen. De huurder had te laat een beroep op vernietiging van deze bepaling gedaan. De rechtbank Zeeland-West-Brabant wees de vordering van de huurder van 18 februari 2015 ECLI:NL:RBZWB:2015:882 daarom af. Voor meer informatie over vernietiging van rechtshandelingen verwijs ik naar het hoofdstuk: De huurperiode met betrekking tot 7:290 BW-bedrijfsruimte, onderdeel “vernietigbare rechtshandelingen”.

Voorlopige voorziening en indeplaatsstelling

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:17:53

De huurder kan bij wijze van voorlopige voorziening een vordering instellen dat de verhuurder moet gedogen dat de aspirant-huurder alvast gebruik van het gehuurde maakt in afwachting van de uitspraak op de vordering tot verlening van de machtiging tot indeplaatsstelling (Noot 266).

De rechtbank Zwolle-Lelystad, sector kanton, locatie Deventer, heeft in haar vonnis van 26 mei 2011 LJN: BQ7611, sector kanton Rechtbank Zwolle, 553466 VV 11-21 beslist dat de verhuurder moest gehengen en gedogen dat de belanghebbende de exploitatie van de winkelruimte in het gehuurde voortzet totdat in een nog aan te spannen bodemprocedure onherroepelijk is beslist op de door huurder in te stellen vordering tot indeplaatsstelling. Rechtsoverwegingen 8 en 9 in dit vonnis geven het fundament van deze beslissing weer. De rechter overwoog bovendien ten overvloede dat verwacht wordt dat de rechter de vordering tot indeplaatsstelling van de belanghebbende in een bodemprocedure toe zal wijzen. De rechter achtte het daarom verantwoord op de verwachte uitkomst in een bodemprocedure vooruit te lopen, door toewijzing van het in deze kortgedingprocedure primair gevorderde.

De rechtbank te Amsterdam had in haar vonnis van 21 januari 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:288 een voorlopige voorziening afgewezen. De huurder had gevorderd dat de kandidaat-huurder vooruitlopend op de definitieve uitspraak alvast in het gehuurde de onderneming mocht exploiteren. In januari 2013 had de huurder aan de verhuurder verzocht of hij een derde als huurder in zijn plaats mocht stellen. De huurder had daarom verzocht omdat hij een koopovereenkomst met potentiële huurders had gesloten waarin hij de activa en de passiva van de in het gehuurde gevestigde onderneming aan deze huurders overdroeg. Medewerking van verhuurder aan de indeplaatsstelling was een ontbindende voorwaarde bij deze overeenkomst.

De rechter was allereerst van mening dat het spoedeisend belang niet was aangetoond. Bovendien had de huurder in december 2013 – toen de procedure in het kader van de voorlopige voorziening was begonnen – nog niet een bodemprocedure gestart. Terecht werd door de rechter gesteld dat de huurder door een bodemprocedure spoedig te starten na vastlopen van onderhandelingen een uitspraak had kunnen krijgen. De huurder had immers al eerder de bodemprocedure kunnen starten.
De rechter vond bovendien, gelet op het onomkeerbare karakter van het overnemen van de bedrijfsvoering door de beoogde indeplaatsstellingskandidaat bij wijze van voorlopige voorziening, toewijzing van het gevorderde dan ook niet zonder meer in de rede liggen. Met dat laatste volgt deze rechter niet de in de jurisprudentie uitgezette lijn.
Daarnaast was de rechter van mening dat de potentiële huurder door de overgelegde informatie een ander bedrijf in het gehuurde wenste te starten, waardoor er eerder sprake was van overname van een huurrecht dan van overname van een onderneming.

Volgens het Hof te Arnhem Noot 268 komt een dergelijke vordering alleen voor toewijzing in aanmerking als hoogst waarschijnlijk is dat in de bodemprocedure de gevorderde indeplaatsstelling zal worden toegewezen. Ook hierbij loopt de huurder het risico dat hij bij afwijzing van de vordering van machtiging tot indeplaatsstelling achteraf gezien de aspirant huurder ten onrechte in het gehuurde heeft toegelaten. De huurder loopt dan ook het risico op een ontbindingsactie (al dan niet in reconventie). De machtiging zelf kan door het onomkeerbare karakter niet in kortgeding worden toegewezen. Sommige rechters hebben bij voorlopige voorziening een definitieve machtiging verstrekt doch dit moet als een rechterlijke dwaling worden gezien. Noot 270

Consequentie voor de huurovereenkomst

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:09:55

Als er een indeplaatsstelling is overeengekomen, dan wordt de huurperiode van de oude huurder opgeteld bij die van de nieuwe huurder. Noot 256 Dit betekent dat als de oude huurder bijvoorbeeld al acht jaar van het gehuurde gebruik heeft gemaakt, de nieuwe huurder nog maar twee jaar volledige huurbescherming geniet (totdat er een huurperiode van tien jaar is verstreken). Na tien jaar wordt de huurovereenkomst omgezet in een huurovereenkomst voor onbepaalde periode, wat enige onzekerheid met zich mee kan brengen, omdat deze opzeggingsgronden dan enigszins worden verruimd (zie het hoofdstuk: “De huuropzegging bedrijfsruimte”). De oorspronkelijke overeenkomst loopt dus gewoon door. De verhuurder is dus in principe gerechtigd de huurovereenkomst tussen haar en de nieuwe huurder met inachtneming van de termijnen van opzegging op te zeggen. Als de verhuurder ten tijde van de indeplaatsstelling een voornemen had om de huur op te zeggen, dan hoeft de nieuwe huurder daarvan niet op de hoogte te worden gebracht. Noot 258 Partijen zij uiteraard vrij om na de overdracht andere afspraken te maken. Noot 260

Onderhoudssituaties
Alle lopende onderhoudsverplichtingen gaan ook op de nieuwe huurder over. Een in het huurcontract bedongen doorlopende verplichting tot onderhoud kan niet eenzijdig door de nieuwe huurder worden gewijzigd. De nieuwe huurder doet er dus verstandig aan zich te vergewissen welke verplichtingen hieromtrent nog ten laste van de oude huurder lagen. In de koopovereenkomst van de onderneming kunnen deze verplichtingen dan in de koopprijs worden verdisconteerd. Als men de onderhoudssituaties in de contractuele afspraken vergeet mee te nemen, dan zullen deze kosten voor rekening van de huurder komen. Dit is ook beslist in een uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 4 april 2007 (zie LJN: BA2590, Gerechtshof Leeuwarden , 0500421 ).

De zaak waarvoor de verhuurder de procedure was gestart liep overigens niet goed voor de verhuurder af. De verhuurder had gesteld dat de huurder zijn onderhoudsverplichting niet goed was nagekomen gedurende de huurovereenkomst. Deze stelling werd niet bewezen geacht. De huurovereenkomst was inmiddels geëindigd. De vordering was niet gebaseerd op de staat van het gehuurde bij het einde van de overeenkomst. Het Gerechtshof overwoog dienaangaande als volgt in rechtsoverweging 8 en 9: “De – in appel – gewijzigde vordering van verhuurder ziet blijkens zijn eigen stellingen echter niet op herstel van achterstallig onderhoud van het gehuurde aan het einde van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat niet is gesteld of gebleken dat aan het einde van de huurovereenkomst de staat van het gehuurde is opgemaakt, zodat ook de omvang van de op huurder rustende onderhouds-verplichting – wat daar overigens ook van zij – op dat moment niet vaststaat. Op grond van het voorgaande strandt de onderhavige vordering van verhuurder”.

Andere rechten en verplichtingen

Door de indeplaatstellingen gaan andere verplichtingen ook op de nieuwe huurder over zoals een bestemmingsbepaling (het gehuurde mag alleen worden gebruikt als…), of een afnameverplichting (bijvoorbeeld de huurder moet de kaasproducten van de verhuurder afnemen). Tevens gaat een recht van eerste koop en een voorkeursrecht over op de nieuwe huurder. Noot 262 Gezien het feit dat artikel 6:159 BW op deze regeling van toepassing is gaan de rechten uit borgtocht door het gestelde in artikel 6:157 lid 2 BW teniet, tenzij de borg vóór effectuering van de indeplaatsstelling met de handhaving van de borgstelling heeft ingestemd. Noot 264 Aan de toepasselijkheid van artikel 6:157 lid 2 BW staat dus niet in de weg de omstandigheid dat bij artikel 7:307 BW sprake is van een contractsoverneming waarbij de medewerking van de schuldeiser wordt vervangen door een rechterlijke machtiging. Deze consequentie is ook logisch: het zou toch vreemd zijn dat de borg van de oorspronkelijke huurder door de werking van artikel 7:307 BW met een volkomen vreemde andere huurder te maken zou krijgen.

Indeplaatsstelling en de wet Bibob

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:04:34

De wet Bibob staat voor Wet Bevordering Integriteit Beoordelingen door het Openbaar Bestuur.
Door deze wet hebben bestuursorganen een instrument om de integriteit van aanvragers van vergunningen en subsidies te toetsen. Bij het verkopen van de onderneming en het aanvragen van een indeplaatsstelling ten behoeve van een opvolgende huurder moet zowel de huurder als de aspirant-huurder er op bedacht zijn dat de gemeente waarin het gehuurde is gelegen de mogelijkheid heeft een vergunning voor de exploitatie van de inrichting te weigeren als de huurder het gehuurde voor criminele activiteiten heeft gebruikt, of als het gehuurde voor criminele activiteiten gebruikt gaat worden. Als de Burgemeester en Wethouders deze vergunning weigeren, dan is het mogelijk dat de huurder die een huur- en koopovereenkomst heeft gesloten een zwaar verlies lijdt als deze niet de noodzakelijke ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst heeft ingebouwd. De rechtbank Midden-Nederland besliste in haar vonnis van 12 november 2014 ( ECLI:NL:RBMNE:2014:7458 ) dat de aspirant-huurder aan wie geen vergunning werd verleend geen beroep op dwaling toekwam. Het ging hierbij niet om een indeplaatsstelling. Aangezien goedkeuring in verband met de regeling van de Bibob hierbij ook was betrokken, vind ik het toch van belang deze uitspraak op deze plaats te vermelden. In deze situatie was de vergunning geweigerd vanwege het strafrechtelijke verleden van een bestuurder van de verkoper/verhuurder. De verkoper/verhuurder had de aspirant-huurder niet gewezen op het strafrechtelijke verleden van één van haar bestuurders. Door de rechter werd geoordeeld dat de verhuurder haar mededelingsplicht niet had geschonden, omdat zij onder gegeven omstandigheden als geschetst in rechtsoverweging 4.5 van het vonnis er niet op bedacht hoefde te zijn dat zij de huurder informatie achterhield die door haar van essentieel belang werd geacht.
De afwijzing van de vergunning vormde echter wel een gebrek aan de huurovereenkomst vanaf het moment dat het gehuurde werd gesloten. De huurovereenkomst kon daarom worden ontbonden op grond van onvoorzienbare omstandigheden ex artikel 6:258 BW. Het komt er in het kader van deze ontbindingsactie slechts op aan, van welke veronderstellingen partijen zijn uitgegaan: of zij in de mogelijkheid van het optreden van de onvoorziene omstandigheden hebben willen voorzien of althans stilzwijgend die mogelijkheid hebben verdisconteerd. Voor de uitleg van een overeenkomst komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de overeenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

De rechter was van oordeel dat partijen de weigering van de exploitatievergunning om deze redenen niet in de huurovereenkomst hadden verdisconteerd. Daar deed niet aan af dat in de aan de koopovereenkomst gekoppelde huurovereenkomst (algemene bepalingen onder 5.2) de verantwoordelijkheid van de verkrijging van een exploitatievergunning bij de aspirant-huurder was gelegd. Het verweer van de verhuurder dat de aspirant-huurder voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst zich zekerheid had moeten verschaffen over het al dan niet verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen, werd gepasseerd. De rechter overwoog daartoe dat mede in het licht van het feit dat voorheen door de gemeente waarin het gehuurde is gelegen eerder aan de vorige exploitant een exploitatievergunning was verleend en mede in het licht van het feit dat ook aan de bestuurders van de verhuurder eerder exploitatievergunningen waren verleend voor de exploitatie van restaurants elders in het land, de aspirant-huurder er niet op bedacht behoefde te zijn dat de exploitatievergunning weleens niet zou kunnen worden afgegeven op grond van een omstandigheid buiten de macht van de aspirant-huurder.

Dit betekende dat naar het oordeel van de kantonrechter het uitblijven van de vergunningen voor de exploitatie en het daarmee onmogelijk nog langer gebruik kunnen maken van de geleverde “goodwill” voor rekening en risico moest komen van de verhuurder/verkoper. Het was immers het strafrechtelijk verleden van de bestuurder van de verhuurder/verkoper, die verlening van de vergunningen aan de aspirant-huurder had geblokkeerd.

Voor welke inrichtingen wordt de Bibob vooral toegepast?

  • Voor het aanvragen van een vergunning op grond van artikel 3 van de Drank– en Horecawet (DHW) voor uitoefening van een horeca en slijtersbedrijf;
  • Voor een vergunning op grond van de exploitatie van een recreatie-inrichting. Dit zijn alle inrichtingen, waarvan de bedrijvigheid in belangrijke mate is gericht op het verstrekken van etenswaren en/of dranken voor gebruik ter plaatse en het bieden van amusement en ontspanning ( bijvoorbeeld cafés, discotheken, ijssalons, restaurants, enz. );
  • Vergunningen voor de exploitatie van seksinrichtingen;
  • Vergunningen voor de exploitatie van een speelautomatenhal.

Voor dit hoofdstuk zijn in het kader van het vraagstuk van de indeplaatsstelling de eerste twee categorieën van belang. De eerste twee categorieën vallen onder de werking van artikel 7:290 BW en artikel 7:307 BW en een seksinrichting en een speelautomatenhal niet.

In de oude Wet Bibob die tot en met juni 2013 gold, konden vergunningen alleen worden geweigerd of ingetrokken door toepassing van artikel 3 van de wet als het om een bedrijf of inrichting ging die was aangewezen in het Besluit Bibob. Het ging met name om de bedrijven, die bovenstaand zijn weergegeven. In de gewijzigde wet Bibob is geen sprake meer van het aanwijzen van het soort bedrijf. De gemeente kan zelf bepalen welke vergunningen aan de Wet Bibob worden getoetst. Het uitgangpunt daarbij is het voorkomen van facilitering van criminele activiteiten in de lokale economische sectoren. De gemeenten kunnen in beleidslijnen onderbouwen op welke vergunningen en binnen welke randvoorwaarden zij de Wet Bibob inzetten. Zij kunnen dit beleid baseren op bestuurlijke rapportages van de politie en/of regionale criminaliteitsbeeldanalyses.

Met de nieuwe Wet Bibob (vanaf 1 juli 2013 van toepassing) is de Huisvestingswet gewijzigd, en is het mogelijk gemaakt om de volgende vergunningen op grond van de Wet Bibob te toetsen. Het gaat om de onttrekkingsvergunning: de woningeigenaar heeft een vergunning nodig om een pand voor iets anders te gebruiken dan wonen, en de splitsingsvergunning: de woningeigenaar heeft een vergunning nodig om een pand op te delen in meerdere woonruimtes. Ook kan de huisvestigingsvergunning op grond van de Wet Bibob worden getoetst.

Bibob-vragenformulier
Door de ondernemer moet een BIBOB-vragenformulier worden ingevuld. Het Bibob-vragenformulier richt zich onder andere op de financiering van de onderneming. De gemeente wil kunnen beoordelen waar het geld vandaan komt. Verder wenst de gemeente te weten of iemand huurder of eigenaar van het pand is en worden er vragen over de structuur van de onderneming gesteld (eenmanszaak of vennootschap onder firma, of besloten vennootschap?).

De gemeente kan bij het landelijk bureau Bibob advies vragen over de integriteit van de huurder en de aspirant-huurder. Dit bureau beschikt over getrainde mensen die op verzoek van de gemeente een uitgebreid onderzoek doen naar de integriteit van de onderneming en de bij de onderneming betrokken personen. De onderneming kan zich niet tegen dit advies verzetten. De ondernemer kan wel zijn aanvraag voor een vergunning intrekken.

Het landelijk bureau Bibob heeft 8 weken de tijd om het onderzoek af te ronden met een verlengmogelijkheid van vier weken om de gemeente op grond van dit onderzoek te adviseren. De gemeente besluit met inachtneming van dit advies de vergunning al dan niet te verlenen. De ondernemer krijgt alvorens de gemeente een besluit neemt de kans zijn mening te geven.

Wettelijke termijnen
De beslistermijn bedraagt voor de verschillende vergunningen (voor zover van belang):
Vergunning op grond van de Drank en Horecawet : 8 weken;
Vergunning voor een recreatie-inrichting: 12 weken.

Deze termijnen verschillen per gemeente. In de APV staat de termijn waarbinnen de gemeente na ontvangst van de aanvraag dient te beslissen.

Een verlenging van deze termijnen met respectievelijk 8 en 12 weken is mogelijk. Deze termijnen worden daarboven met minimaal 8 en maximaal 12 weken verlengd in het geval de gemeente advies vraagt van het landelijke Bureau Bibob.

Tegen het advies van het Landelijk Bureau Bibob kan geen bezwaar worden gemaakt. Tegen het besluit van de gemeente kan wel bezwaar worden gemaakt. Na verzending van het besluit van de gemeente heeft de aanvrager 6 weken de tijd om bezwaar te maken. De adviescommissie bezwaarschriften neemt vervolgens binnen 14 weken een besluit op het bezwaarschrift.

Conclusie
Zowel de huurder als de aspirant-huurder moeten goed bedacht zijn op de Bibob-regeling. Mocht immers de indeplaatsstelling zijn geregeld, maar wordt de vergunning geweigerd door onderzoek op grond van de wet Bibob, dan kan men de onderneming niet voeren. De aspirant-huurder doet er dus goed aan om in de koopovereenkomst tot overname van de onderneming een voorbehoud op te nemen voor het verkrijgen van een exploitatievergunning. De koper moet dan in de koopovereenkomst een zodanige formulering opnemen dat de overeenkomst kan worden ontbonden als hij door het advies van het landelijk Bureau Bibob de vergunning niet krijgt. Het is verstandig ook op te nemen dat de aspirant-huurder dan niet gehouden is bezwaar tegen het besluit van de gemeente in te stellen.

De aspirant huurder biedt voldoende waarborgen

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 23:01:41

De verhuurder die met gedwongen vervanging van de huurder te maken krijgt, hoeft geen genoegen te nemen met een huurder die niet voldoende solide is of van wie een behoorlijke exploitatie niet verwacht kan worden. Noot 250 Bedacht moet bovendien worden dat de verhuurder op grond van een “onderbuik” gevoel mag stellen dat de gekandideerde huurder in de toekomst niet aan zijn verplichtingen zal kunnen voldoen en dat de huurder aan dient te tonen dat de bezwaren onterecht zijn. De verhuurder kan in dit verband door de rechter niet worden verplicht zijn stellingen te onderbouwen. Het is bovendien niet terecht de huurder met de kosten van de procedure te belasten als de verhuurder zijn bezwaren tegen de aspirant-huurder niet voldoende kan onderbouwen Noot 252

Het is van belang dat de aspirant-huurder de volledige huurovereenkomst en (bestemmingsbepaling, afnameverplichting, etc.) en niet alleen de kernbedingen van de overeenkomst na kan komen. Deze zekerheden moeten bestaan op het moment dat de rechter beslist. Zij hoeven niet te bestaan op het moment dat het verzoek om toestemming werd gedaan.

Hierbij moet worden gedacht aan vakbekwaamheid (theoretisch onderlegd en ervaring), zorgzaamheid en goed financieel beheer. De omstandigheid dat een voorgestelde huurder in het verleden geen jaarstukken op het handelsregister had gedeponeerd rechtvaardigde twijfel ten aanzien van de vraag of deze huurder voldoende waarborg biedt aan een goede bedrijfsvoering. De rechter kan een antecedentenonderzoek bevelen. De rechter behoeft hier niet toe over te gaan. De rechter zal hier ook omzichtig mee om moeten gaan, omdat het niet fair zal zijn om iemand het stempel “eens een crimineel altijd een crimineel” op te plakken. Overigens zal een dergelijk vooroordeel ongewenst gedrag in de hand werken als iemand die ooit eens een misstap heeft gemaakt nooit meer met een schone lei kan beginnen vanwege zijn verleden. Noot 248

De huurder moet voldoende kredietwaardig zijn. Een starter kan bij de verhuurder terechte bezwaren oproepen. Een bankgarantie, een borgstelling of een last kan de verhuurder in een dergelijk geval over de streep trekken. De in de huurovereenkomst genoemde garantie kan door een last met aanvullende zekerheden worden aangevuld. Noot 254

De bedrijfsoverdracht is niet bedoeld om voor de verhuurder een voordeeltje op te leveren. De Hoge Raad vond in haar uitspraak HR 14 december 1973 ( NJ 1974, 127) een bedongen verplichting van de huurder om bij overdracht van het bedrijf 10 % van de overnamesom aan de verhuurder te betalen te ver gaan.

Zwaarwichtig belang voor de indeplaatsstelling

Laatst bijgewerkt op 2018-07-20 om 22:57:23

De feitenrechter dient een afweging te maken of er sprake is van zwaarwichtig belang bij de huurder in het kader van een aanspraak op de regeling van de indeplaatsstelling. Deze rechter heeft een grote beoordelingsvrijheid.

De rechter beoordeelt of de overdracht van een bedrijf slechts op grond van financieel gewin wordt voorgesteld of dat er inderdaad sprake is van zwaarwichtig belang in de zin van artikel 7:307 BW. De rechtbank te ‘s-Gravenhage is in haar vonnis van 10 mei 2017 ( ECLI:NL:RBDHA:2017:8329 ) van oordeel dat het door de huurder gestelde bereiken van een economisch plafond geen zwaarwichtig belang opleverde. De enkele wens van de huurder om zich in de toekomst uitsluitend toe te leggen op zijn winkel in een andere plaats, zoals door hem tijdens de comparitie toegelicht, vormde evenmin een zwaarwichtig belang in het kader van deze indeplaatsstelling.

De kern van deze eis van de aanwezigheid van zwaarwichtig belang is gelegen in het feit dat de verhuurder een ander met wie hij geen zaken heeft gedaan krijgt opgedrongen, zodat er voor de huurder wel veel belangen bij de indeplaatsstelling betrokken moeten zijn. Er is geen reden om de wil van de verhuurder terzijde te zetten als de huurder zijn bedrijf ook over kan doen aan een kandidaat die de voorkeur van de verhuurder heeft. Het belang van de huurder zal er veelal in gelegen zijn om zijn bedrijf met goodwill, inventaris en werknemers aan een opvolgend huurder te kunnen verkopen. Als de verhuurder geen andere argumenten tegen de opvolgend huurder kan verzinnen dan dat hij deze liever zelf zou hebben uitgekozen, dan zal het belang van de huurder doorgaans zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder.

Enige voorbeelden van zwaarwichtig belang:

  • de inbreng van een onderneming in een vennootschap kan een zwaarwichtig belang opleveren;
  • de huurder verkoopt zijn bedrijf om een ander bedrijf te exploiteren;
  • de huurder kan de exploitatie van het bedrijf niet meer combineren met zijn privéleven en een opvolger wenst een aanzienlijke prijs voor het overgedragen bedrijf te betalen. Noot 246

De belangenafweging en vrije beslissingsruimte door de rechter

De rechter komt toe aan een belangenafweging als vast is komen te staan dat er sprake van een zwaarwichtig belang bij de verhuurder. (zie onderdeel rechterlijke vrijheid).
In het kader van deze vrije beslissingsruimte besliste het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage in haar uitspraak van 5 juni 2008 LJN: BD5882, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 105.005.503/01 (Rolnummer oud: C06/1291) dat er geen sprake was van zwaarwichtig belang met betrekking tot de gevorderde indeplaatsstelling.
Het ging hier om de overdracht van een onderneming door de curator van een failliete huurder. Na beantwoording van enige rechtsvragen die in het voordeel van het standpunt van de curator uitpakte, die namens de huurder handelde, ging de curator toch onderuit op het belangrijke punt of er zwaarwichtig belang was om de onderneming van de failliete huurder aan de kandidaat huurder over te dragen.
Het doel van de curator was geweest om een zo hoog mogelijke prijs voor de onderneming te verkrijgen. Daartoe ging hij een overeenkomst met een kandidaat huurder aan.

Het Hof was in rechtsoverweging 9 van laatstgenoemd arrest de volgende mening toegedaan: indeplaatsstelling tast de contractsvrijheid van de verhuurder aan en een dergelijke inbreuk op de contractsvrijheid dient slechts in de in artikel 7:307 BW bedoelde uitzonderingsgevallen waarbij bescherming van de huurder van bedrijfsruimte ter zake van het verloren gaan van zijn inspanningen en investeringen vooropstaat, te worden gehonoreerd. Bovendien staat in dit geval niet vast dat de curator bij toewijzing van de vordering tot indeplaatsstelling inderdaad voor de boedel een belangrijk hogere opbrengst zou hebben verkregen. Hij heeft zich slechts verplicht om zich in te spannen om de overdracht aan de kandidaat huurder tot stand te brengen. Voor deze inspanning heeft de kandidaat huurder betaald en het niet tot stand komen van de indeplaatsstelling brengt daar geen verandering in.

Terecht stelt de verhuurder dat de curator geen hogere opbrengst voor de boedel genereert indien de indeplaatsstelling wordt toegestaan of een lagere opbrengst realiseert indien de indeplaatsstelling wordt geweigerd. Waar er naar het oordeel van het Hof van een zwaarwichtig belang als bedoeld in artikel 7:307 BW geen sprake is, kan er voor de indeplaatsstelling geen machtiging af worden gegeven.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage oordeelde in hoger beroep in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BQ6647, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.059.531/01 ) dat er geen sprake was van zwaarwegend belang. In deze zaak had het hof in rechtsoverweging 3.5 tevens geoordeeld dat er geen sprake was van overdracht van een onderneming.
Mocht er wel sprake zijn van overdracht van een onderneming, dan was niet voldaan aan de eis van een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht. De huurder had weliswaar gesteld dat de exploitatie van het filiaal dat in het gehuurde werd gedreven verliesgevend was, maar had deze stelling slechts onderbouwd met een tweetal Assurance-rapporten van haar accountant, waarin deze concludeert dat de filiaalbijdrage over het boekjaar 2008 en 2009 negatief was. Hoe negatief en in hoeverre kosten die niet direct als filiaalkosten zijn aan te merken hierop van invloed zijn geweest, bleek niet uit deze verklaringen, en evenmin was duidelijk hoe de bijdrage van het onderhavige filiaal zich verhoudt tot de bijdragen van andere filialen.

De rechtbank Haarlem, sector kanton, locatie Haarlem, was in haar vonnis van 4 april 2007 LJN: BA2587, sector kanton Rechtbank Haarlem, 331286 / CV EXPL 06-12398 dat de huurder zwaarwegend belang had om haar onderneming over te dragen. De vordering tot machtiging om de kandidaat huurder in de plaats te stellen werd dan ook toegewezen.

De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, heeft in haar vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ) beoordeeld dat de indeplaatsstelling gerechtvaardigd was. Vaststond dat er sprake was van bedrijfsoverdracht. Tevens had de huurder zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht nu hij sinds 2009 100% arbeidsongeschikt was en er geen vooruitzicht bestond op herstel. Huurder had sinds de aanvang van zijn arbeidsongeschiktheid gezocht naar een koper voor zijn onderneming. Verhuizing van het bedrijf was geen optie, omdat deze veel goodwill zou kosten.
Daarnaast bood de in de plaats te stellen derde aantoonbaar voldoende waarborgen voor nakoming van de huurovereenkomst en behoorlijke bedrijfsvoering en zijn er door de verhuurder met betrekking tot de belangenafweging geen nieuwe argumenten aangevoerd dan reeds behandeld (en verworpen). Nu aan alle vereisten voor indeplaatsstelling werd voldaan, wees de kantonrechter de vordering dan ook toe.