Het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte – Updates

Laatst bijgewerkt op 2020-10-08 om 22:48:14

  • Bijgewerkt 23 juni 2011. Geen stilzwijgende wijziging bestemming. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Arnhem, vonnis van 2 mei 2011 ( LJN: BQ4005, voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 745890 VV Expl. 11/10040 ).
  • 19 augustus 2011. Verwijzing naar de Pachtwet vervangen door verwijzing naar Boek 7 titel 5 BW;
  • De voorzieningenrechter van de rechtbank Arnhem, sector kanton Arnhem, besliste in haar vonnis van 5 september 2011 ( LJN: BS7506, voorzieningenrechter rechtbank Arnhem, 767549 VV Expl. 11-20084 ) dat de verhuurder een bepaling in het huurcontract had geschonden door in strijd met het contract toe te staan dat een andere huurder een soortgelijke bestemming als de aan de eerste huurder verstrekte bestemming uit mocht oefenen.
  • Bijgewerkt 26 april 2012, aanpassing redactie gehele hoofdstuk.
  • Bijgewerkt 19 mei 2012, aanvulling Mededingingswet.
  • Bijgewerkt 14 juli 2012, Huurregime dat bij aanvang van de huurovereenkomst van toepassing was blijft in beginsel gedurende de huurperiode van toepassing, Hoge Raad van 24 februari 2012 ( LJN: BU9880, Hoge Raad, 11/01240 )
  • Bijgewerkt 18 maart 2013. Het gerechtshof te Amsterdam arrest van 27 november 2012 (LJN: BZ1998, gerechtshof Amsterdam, 200.089.080/01 ). Over gemengde overeenkomsten.
  • Bijgewerkt 18 maart 2013. de Hoge Raad arrest van 10 augustus 2012 ( LJN: BW6737, Hoge Raad, 11/04654 ). Over gemengde overeenkomsten.
  • Bijgewerkt 26 april 2013. Arrest van de Hoge Raad van 17 december 2004 ( LJN: AR2768, Hoge Raad, C03/224HR ). Gaat over mededinging.
  • Bijgewerkt 30 april 2013. Redactie gemengde overeenkomsten aangepast.
  • Bijgewerkt 12 februari 2015. Een voorbeeld van een gemengde overeenkomst waarbij aan de oppervlakte geen doorslaggevende betekenis werd toegekend, maar meer werd gekeken van het gebruik van het gehuurde dat partijen bij aanvang van de overeenkomst voor ogen hebbengestaan, wordt gegeven in een vonnis van 29 oktober 2014 van de rechtbank Zeeland-West-Brabant ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7142 ).
  • Bijgewerkt 23 februari 2015. In deze zaak besliste de rechtbank Oost-Brabant in haar vonnis van 19 januari 2015 ECLI:NL:RBOBR:2015:97 dat een woonbegeleidingsovereenkomst en huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden waren dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg had dat de andere overeenkomst (de huurovereenkomst) evenmin in stand kon blijven.
  • Bijgewerkt 9 april 2015. Gemengde overeenkomst. Huurregime woonruimte van toepassing. Gebruik in overwegende mate als woonbestemming. Rechtbank Amsterdam, afdeling privaatrecht, kantonzaken, vonnis van 26 maart 2015 3168285 CV EXPL 14-17344.
  • Bijgewerkt 23 april 2015. De rechtbank te Amsterdam heeft in haar vonnis van 28 april 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:3876) allereerst geoordeeld dat een schoonheidsspecialist als beroep aangemerkt moet worden en niet als ambacht. Voorts is beslist dat in dit concrete geval (rechtsoverweging 13) geen sprake is van een publiek toegankelijk lokaal.Geen 7:290 BW-bedrijfsruimte.
  • Bijgewerkt 22 september 2015. Als de overeengekomen bestemming algemeen is gesteld, dan kan dit er toe leiden dat de huurder het gehuurde anders inricht dan dat de verhuurder voor ogen had bij het sluiten van de overeenkomst zonder dat dit leidt tot overtreding van de overeengekomen bestemming. Een dergelijke kwestie deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Midden-Nederland in haar kortgedingvonnis van 29 april 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:2953 ).
  • Bijgewerkt 29 september 2016. Een bedrijf waarin klanten zowel telefoonkaarten en accessoires van telefoons kunnen kopen, als reparaties kunnen laten verrichten, als (via consoles en cabines) internetverbinding kunnen krijgen en (lange afstand) telefoongesprekken kunnen voeren, terwijl eveneens dranken en andere consumpties worden verkocht is geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (Gerechtshof Amsterdam, arrest 26 januari 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:239 ).
  • Bijgewerkt 10 april 2017. De rechtbank Limburg besliste in haar vonnis van 24 mei 2016 ECLI:NL:RBLIM:2016:10524 dat een bungalowpark een bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW betrof.
  • Bijgewerkt 18 april 2017. De huurder van twee etages waarin een Bed & Breakfast werd geëxploiteerd werd niet geacht woonruimte te huren. Evenmin werd de huurder geacht bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW te huren. Dit werd bevestigd in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770.
  • Bijgewerkt 2 juli 2017. De rechtbank te Amsterdam, kantonzaken, is in haar vonnis van 2 maart 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:1942 van oordeel dat een tandprotheticus een ambacht betreft en valt onder het regime van 7:290 BW-bedrijfsruimte
  • Bijgewerkt 17 september 2017. De verhuur van twee etages door een bedrijf dat een Bed & Breakfast exploiteert, valt onder de werking van 7:230a BW Zie het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 7 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770
  • Bijgewerkt 4 januari 2018. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch oordeelde in haar arrest van 24 november 2011 ECLI:NL:GHSHE:2011:BU6216 dat een schoonheidssalon een artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte betrof.
  • Bijgewerkt 4 maart 2018. In rechtsoverweging 4.10 en 4.11 van het vonnis van de rechtbank Midden-Nederland van 18 oktober 2017 (ECLI:NL:RBMNE:2017:6219) worden overwegingen over de gemengde overeenkomst gegeven. Hier is de rechter kennelijk uitgegaan van de contra proferentem-regel. Die regel houdt in dat onduidelijkheden in het contract ten nadele van de opsteller van het contract dienen te worden uitgelegd.
  • Bijgewerkt 4 maart 2018.  Het hof Amsterdam achtte in haar arrest van 30 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:315)   daarom een raamprostitutiebedrijf niet als ambacht (zie boven voor het begrip ‘ambacht’), maar als een beroep.  Het betrof hier daarom geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, maar artikel 7:230a-BW-bedrijfsruimte.
  • Bijgewerkt 22 september 2018.  Bedrijfsmatig buitenschoolse opvang aan (ouders van) kinderen van 4 tot 13 jaar aan, voor en na schooltijd en in de schoolvakanties is geen 7:290 BW-activiteit. Zie het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757).
  • Bijgewerkt 10 december 2018. Zonnecentrum geen 7:290 BW-bedrijfsruimte,  beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:2768);
  • Bijgewerkt 16 juni 2019. Huurovereenkomst kappersstoel in herenkapsalon wordt aangemerkt als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 e.v BW (vonnis rechtbank Rotterdam 10 mei 2019,  ECLI:NL:RBROT:2019:4260);
  •  Bijgewerkt 12 december 2019. De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 29 april 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:4296) in kort geding beslist dat een huurder geen toestemming kreeg om de oorspronkelijke bestemming van het gehuurde te wijzigen van lunchroom/bakkerij naar een “shisha lounge”.
  • Bijgewerkt 5 april 2020. Het hof te Leeuwarden was in haar arrest van 25 oktober 2006 (ECLI:NL:GHLEE:2006:AZ0940) van oordeel dat een asielzoekerscentrum in een bungalowpark niet als 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt kon worden omdat het bedrijfsmatige element bij het gebruik van een bungalowpark als asielzoekerscentrum zou ontbreken, aangezien het winstoogmerk zou ontbreken.
  • Bijgewerkt 5 april 2020. De kantonrechter van de rechtbank Limburg, locatie Roermond, was in haar vonnis van  24 mei 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:10524) van oordeel dat een bungalowpark 7:290 BW-bedrijfsruimte betrof.
  • Bijgewerkt 8 oktober 2020. Een voorbeeld waarbij door een onduidelijke bepaling de voor de huurder meest gunstige uitleg werd gekozen wordt gegeven door een vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 5 maart 2019 (ECLI:NL:RBNNE:2019:840).

Tweede huurovereenkomst kan ook onder het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte vallen

Laatst bijgewerkt op 2018-07-19 om 21:31:30

Ook als er sprake is van twee aparte overeenkomsten (een voor de bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van het ambachtsbedrijf en een voor de opslag van producten ten behoeve van dat ambachtsbedrijf) kan het zo zijn dat de tweede overeenkomst vanwege het verband met de eerste overeenkomst onder artikel 7:290 BW valt. Wel moet er dan sprake zijn van dezelfde verhuurder die beide ruimten verhuurt (RB Amsterdam 21 juni 1978, Prg 1978, 1304).

Onderverhuring van de afhankelijke woning

Laatst bijgewerkt op 2018-07-19 om 21:28:46

Bij onderverhuring van de afhankelijke woning door de huurder aan een derde kan er bij opzegging van de huurovereenkomst door de hoofdhuurder een enorm probleem ontstaan. Als de woning als afhankelijke woning is aangemerkt, dan kan de huurder deze woning niet onttrekken uit dit regime door deze als zelfstandige woning op grond van artikel 7:233 BW onder te verhuren. Bij opzegging van de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte volgt de woonruimte het lot van de bedrijfsruimte, zelfs als deze woning afzonderlijk als zelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW moet worden aangemerkt. De onderverhuurder zal niet meer in staat zijn de afhankelijke woning aan de onderhuurder ter beschikking te stellen en daardoor toerekenbaar tekortschieten, zodat hij schadevergoeding verschuldigd is (artikel 7:203 BW in verband met artikel 6:74 BW). De onderhuurder kan geen beroep op de huurbescherming van artikel 7:269 BW doen.

Afhankelijke woning en het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:05:08

Het kan hier gaan om woonruimte die op zichzelf voldoet aan de definitie van artikel 7:233 BW.
De afhankelijke woning staat door de bouwkundige constructie niet los van de bedrijfsruimte. Vaak kan de bewoner niet zonder gebruik van de bedrijfsruimte te maken in de woning komen. Het gebruik van de afhankelijke woning door een ander dan de bedrijfsmatige huurder stuit vaak op praktische bezwaren (bijvoorbeeld indien de gebruiker van deze woning de woning slechts via een met alarm beveiligde ruimte betreden. Voor deze woning is de regeling van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing. Dit betekent dat de gebruiker van deze ruimte geen beroep op de artikelen 7:233 BW e.v. kan doen. Het gebruik van deze ruimte eindigt dan ook met het gebruik van de bedrijfsruimte.

Verder worden voor het feitelijk gebruik van de huurder van bedrijfsruimte (dus van de aanwezigheid van de afhankelijke woning) de volgende omstandigheden genoemd die het noodzakelijk maken om de woning te bewonen:

  • Wordt de woning door een willekeurige derde of door een werknemer van het bedrijf bewoond?
  • Is er door de verhuurder een totaalprijs voor de winkel en woning overeengekomen?
  • Zijn er feitelijke bezwaren om het gehuurde los van de bedrijfsruimte te verhuren?( bijvoorbeeld over en weer geluidsoverlast)
  • Zijn de bedrijfsruimte en de winkel op dezelfde of eigen energiemeters aangesloten?
  • Is de woning intern met de winkel verbonden?

In de zaak HR 24 januari 1997, NJ 1997, 558 was er een winkelruimte met een bovenwoning gehuurd. Bij beëindiging van de huurovereenkomst door de verhuurder was deze van mening dat er sprake was van een afhankelijke woning. De Hoge Raad was echter een andere mening toegedaan. Er was ook in deze situatie sprake van een zelfstandige woning, omdat de woning ook zelfstandig verhuurd had kunnen worden zonder rechtstreeks verband met de bedrijfsruimte te hebben. Verder kon de Hoge Raad uit de feiten herleiden dat de aanwezigheid van de woning niet bijdroeg aan de exploitatie van de bedrijfsruimte. Bovendien was er een aparte rechtstreekse opgang naast de woning. Door dit feitencomplex vond de Hoge Raad dat er niet en zodanig economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woning aanwezig was dat er van een onzelfstandige woning kon worden gesproken. Voor een antwoord op de vraag of er al dan niet van een afhankelijke woning kan worden gesproken is de partijbedoeling niet van belang. Het Gerechtshof te ‘s-Gravenhage sluit in haar arrest van 16 december 2005 LJN: AU9632, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , C05/386 KG aardig aan op deze richtlijn van de Hoge Raad (zie met name rechtsoverwegingen 9 tot en met 11) en besliste in dit arrest dat er geen sprake was van een afhankelijke woning.

Valt een bedrijfsruimte niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (bijvoorbeeld bij woning praktijkruimte arts), dan is het de vraag of het geheel als woonruimte aangemerkt kan worden. Volgens de Hoge Raad moet een dergelijke ruimte niet als woonruimte worden aangemerkt als partijen het gehuurde in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning hebben gebruikt.

Onroerende aanhorigheden en het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-07-19 om 21:19:11

Als een gebouw met omliggende grond of zelfs met nabijliggende grond bij één contract wordt verhuurd, ligt het voor de hand dat de grond het juridisch lot van het gebouw volgt. Soms is die samenhang minder duidelijk. Grond die elders ligt, maar rechtstreeks dient aan de artikel 7:290 BW bedrijfsruimte moet ook als zodanig worden gekwalificeerd (Kamerstukken I 1970/71, 8875, nr. 14b).

Wat zijn de huurrechten van de eigenaar van een tankstation (artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte) als er grond ten behoeve van dit tankstation wordt gehuurd? In de beschikking van 27 oktober 2009 van het gerechtshof te ‘s-Gravenhage LJN: BL2400, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.038.836/01 besliste het hof dat hier geen sprake was van 290-bedrijfsruimte. Het hof overweegt in rechtsoverweging 7 als volgt: “bij bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW in elk geval dient te gaan om een verhuurde (bedrijfs)ruimte. De tankshop van de huurder is naar het oordeel van het hof niet aan te merken als of gelijk te stellen met een verhuurde (bedrijfs)ruimte in de zin van artikel 7:290 lid 2 BW omdat deze in eigendom toebehoort aan de huurder. Nu de tankshop niet gekwalificeerd kan worden als bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW zijn de door de huurder van de gemeente gehuurde percelen grond ook niet aan te merken als ‘de bij het een en ander behorende grond’ in de zin van artikel 7:290 lid 3 BW”.
Het is dus volgens het hof voor connexiteit tussen de grond en het bedrijfsgebouw van belang dat de zaak waarnaar voor deze verbinding wordt gewezen in ieder geval onder het huurregime van 7:290 BW valt. Deze uitspraak lijkt voor de hand te liggen, omdat de door de huurder gewenste opwaardering van het huurregime van het perceel grond naar 7:290 BW-bedrijfsruimte niet kon worden aangehaakt aan een reeds bestaande huurovereenkomst conform het laatst gemelde regime.

Voor alle duidelijkheid: een ongebouwde onroerende zaak valt niet onder de regeling van artikel 7:290 BW (met uitzondering van het kampeerbedrijf) ook als deze onroerende zaak verder aan de eisen van dit huurregime voldoet.

5b. Staat selectie van publiek aan het begrip van 7:290 BW in de weg?

Laatst bijgewerkt op 2018-07-19 om 21:15:29

Toegankelijk voor publiek moet worden gezien als een ruimte waar het publiek naar vrije keuze in en uit kan lopen. Dit betekent niet dat het publiek niet geselecteerd mag worden. Voor een kantine van bedrijven is de kantine veelal geen publiek toegankelijk lokaal (slechts voor personeel toegankelijk) terwijl er op een voetbalveld wel van een publiek toegankelijk lokaal kan worden gesproken. Om deze reden mag een exploitant van een uitspanning in een zwembad zich ook tot de artikel 7:290 BW ruimte rekenen. De overwegingen zijn onder meer dat het zwembad in beginsel voor iedereen toegankelijk is. Verder is het bad gedurende zeven dagen per week minimaal 10 uren per dag geopend, zodat dit voor de toegankelijkheid geen beletsel is. Het heffen van entreegeld doet op zich aan de publieke toegankelijkheid niets af. (Rb. Amsterdam, 17 juli 1985, NJ 1986, 469).

Soortgelijke overwegingen paste het Hof te ‘s-Gravenhage ook toe in haar arrest van 8 januari 1987 ( NJ 1988, 619) waarin aan de orde werd gesteld of een koffieshop in een ziekenhuis tot artikel 7:290 BW ruimte gerekend kan worden. De kern van de uitspraak luidt onder meer dat de bezoekers van het ziekenhuis weliswaar een beperkte klantenkring impliceert, maar dat feitelijk iedereen kan binnenkomen en van de koffiecorner gebruik kan maken. Dat het ziekenhuis buiten de vastgestelde openingstijden is gesloten, acht het Hof niet relevant aangezien openings- en sluitingstijden niet beslissend zijn voor de vraag of een bedrijfsruimte voor het publiek toegankelijk is, nu immers een bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7:290 BW niet op alle tijden geopend behoeft te zijn.

Bij het Mediapark te Hilversum is een lunchvoorziening voor alle bedrijven en bezoekers gevestigd. Het park is afgesloten en bij de toegang staan verbodsborden voor onbevoegden. Het is een omvangrijk complex van bedrijfsgebouwen waar op werkdagen bijzonder veel personeelsleden en bezoekers verblijven. Dit gegeven ontneemt het restaurant het karakter van beslotenheid, ook al ziet het er uit als een kantine en is het gevestigd in een kantoorgebouw (Ktg. Hilversum 27 juni 2000, WR 2001, 54).

5a. Publiek toegankelijk lokaal hoeft geen besloten karakter te hebben

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:06:36

Volgens een uitspraak van de Hoge Raad van 23 september 1983, NJ 1984, 309 (Staat/Koopman) blijkt dat met een ‘voor het publiek toegankelijk lokaal’ in de wettekst slechts bedoeld is ‘een voor het publiek toegankelijke ruimte’. Het gaat hierbij om een verkooppunt ten opzichte van het publiek. Lokaal en ruimte worden min of meer onder dezelfde betekenis gebruikt. De Hoge Raad zet dit letterlijk in het volgende fragment in deze uitspraak: ‘… tot uitdrukking heeft gebracht dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek moet zijn. Het is derhalve niet juist als vereiste te stellen dat er een besloten lokaal of ruimte moet zijn’.
De rechtbank te Assen, sector kanton, locatie Assen, heeft in haar vonnis van 14 februari 2012 ( LJN: BV7350, sector kanton rechtbank Assen, 323697\CV EXPL 11-5467 ) in het kader van een vordering tot indeplaatsstelling, eerst moeten beoordelen of er sprake was van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. In het kader van deze beoordeling werd onder meer vastgesteld dat het gehuurde beschikt over een voor het publiek op reguliere openingstijden toegankelijke ruimte waarin de kasten en schuifdeuren worden gemaakt alsmede worden getoond en verkocht aan particulieren. Ten behoeve van het sluiten van een koopovereenkomst is een verkoopbalie ingericht. Deze inrichting is door de huurder bij het aangaan van de huur met medeweten en instemming van de verhuurder aangebracht. Voorts is het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf gericht op het aan particulieren verkopen van door de huurder zelf op maat gemaakte schuifdeuren en kasten. De kantonrechter ging ervan uit dat de bedoeling van partijen bij het aangaan van de overeenkomst was het exploiteren van een ambachtsonderneming dan wel een detailhandelsbedrijf in de zin van artikel 7:290 BW. Deze uitspraak ligt in de lijn met bovengenoemde uitspraak van de Hoge Raad van 23 september 1983.

Het gerechtshof te ’s-Gravenhage besliste in haar arrest van 31 mei 2011 ( LJN: BR1898, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.080.449/01 ) dat er aanzien van een pizzabesteldienst geen sprake was van artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte. In het huurcontract stond als bestemming: “cateringsbedrijf (het bezorgen van maaltijden)”. De huurder had in het handelsregister eenzelfde bedrijfsomschrijving laten op nemen. Door de huurder was gesteld dat er geen publiektoegankelijk lokaal aanwezig was en dat de pizza’s buiten het gehuurde werden bezorgd en afgerekend. Uit de in de procedure overgelegde gegevens werd niet aannemelijk gemaakt dat zich in het gehuurde een publiek toegankelijk lokaal bevond, zodat het gehuurde niet als 7:290 BW-bedrijfsruimte kon worden beschouwd.

Indien overigens aan de gestelde criteria is voldaan, is een gebrekkige toegankelijkheid geen reden om niet van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uit te gaan, tenzij duidelijk is dat elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt (HR 4 oktober 1996, NJ 1997, 103 Drukkerij de Schinkel). Deze uitspraak had betrekking op een ambachtsbedrijf. De publieke functie was echter beperkt want niet meer dan 20% van de omzet werd behaald met particulier drukwerk, zoals geboortekaartjes. Voor toepasselijkheid van deze bepaling is het dus niet van belang dat het publiek zich “in relevante mate bij de onderneming vervoegt voor de rechtstreekse levering van goederen of diensten”. Een dergelijke eis zou tot gevolg hebben dat een beginnende onderneming, die nog relatief weinig klanten heeft, buiten de bescherming van artikel 7:290 BW zou kunnen vallen. Misbruik van deze regeling kan worden voorkomen als komt vast te staan dat “elke bedoeling van de ondernemer het aan het publiek mogelijk te maken hem in het gehuurde op te zoeken ontbreekt”.

Met dit criterium kan misbruik door ondernemingen worden voorkomen die geen artikel 7:290 BW bedrijven zijn en die zich bijvoorbeeld op industrieterreinen bevinden. Overigens lijkt hiervan geen sprake als in het huurcontract met een dergelijke activiteit geen rekening is gehouden en de huurder zowel tegen de bestemming in het huurcontact als tegen gemeentelijke verordeningen in gaat. De huurder schiet dan toerekenbaar tekort en kan daarmee ontbinding van de huurovereenkomst riskeren.

De rechtbank Arnhem besliste in haar uitspraak van 6 maart 1986 (Rb. Arnhem 6 maart 1986, NJ 1987, 783) in dezelfde zin. Vraag was of een winkel-in-winkel constructie (gehuurde ruimte in supermarkt) tot de werkingssfeer van artikel 7:290 BW zou horen, omdat er niet sprake zou zijn van een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan. De Hoge Raad verwerpt de stelling dat het verhuurde vloeroppervlak als zodanig niet kan worden aangeduid als gebouwd onroerend goed noch als gedeelte van een groter geheel van gebouwd onroerend goed. Een dergelijke beperking van de werkingssfeer van artikel 7:290 BW tot verhuur van zelfstandige, afgescheiden bedrijfsruimte kan volgens de Hoge Raad noch uit de tekst van de wet, noch uit de wetsgeschiedenis worden afgeleid.

Zoals hiervoor besproken geldt deze eis niet voor het hotel en het kampeerbedrijf. Bij deze regeling is in het bijzonder gedacht aan detailhandel en ambachtsbedrijven. De plaatsgebondenheid speelt een belangrijke rol. Klanten moeten het bedrijf bezoeken om goederen en/of diensten af te nemen.

De kern van de uitspraak HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979 (Tanke/Jawiki) is dat het voor de eis dat er ‘een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van goederen of voor dienstverlening’ aanwezig moet zijn van belang is dat ‘er een verkooppunt ten opzichte van het publiek is’. Een bijzondere inrichting is daarvoor geen vereiste. Hiermee werd een uitspraak van een rechtbank gesanctioneerd waarin was gesteld dat er voor toepasselijkheid van artikel 7:290 BW een zodanig te herkennen inrichting om klanten te ontvangen aanwezig moet zijn, wat dus door de Hoge Raad als onjuist is beoordeeld. Als daarentegen elke bedoeling bij de ondernemer ontbreekt om publiek te ontvangen, dan is er geen sprake van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Het maakt dan niet uit of de werkzaamheden als ambacht aangemerkt kunnen worden.

Dit standpunt (HR 6 februari 1987, NJ 1987, 979 (Tanke/Jawiki) brengt met zich mee dat de voor het publiek bestemde ruimte niet gelegen hoeft te zijn in het gebouw, maar direct daarvoor gelegen kan zijn. Dit kan bijvoorbeeld van toepassing zijn als het publiek vanuit het gebouw wordt bediend aan een loket. De eis die de wet stelt is dus concreet dat er een verkooppunt ten opzichte van het publiek moet zijn. De aanwezigheid van een besloten lokaal of ruimte behoort daarom niet tot deze eis. (HR 23 september 1983, NJ 1984, 309 (Staat/Koopman). Dit verkooppunt hoeft niet tot het gehuurde te behoren. Als dit verkooppunt een onderdeel van een groter geheel vormt waarvan de delen onlosmakelijk met elkaar (het gehuurde en niet gehuurde deel) zijn verbonden, dan is ook aan de voorwaarde voldaan (Ktg. Amsterdam, 7 mei 1997, WR 1997, 86).
Een koffiekamer in een rouwcentrum kan vanwege het besloten karakter niet als 7:290-bedrijfruimte worden aangemerkt. Volgens een arrest van het gerechtshof te ’s-Gravenhage van 10 februari 2009 LJN: BH6976, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.006.444/02, C07 werd hierover het volgende beslist: de dienstverlening betreffende rouwplechtigheid is feitelijk slechts gericht op groepen die in die zin besloten zijn dat de tot die groep behorende personen direct daarvoor een begrafenis-, crematie of herdenkingsplechtigheid in het rouwcentrum hebben bijgewoond. Een willekeurige toerist in vrijetijdskleding wordt niet geacht binnen te lopen en tegen contante betaling een consumptie te bestellen, te gebruiken en te betalen, laat staan dit te doen terwijl er gecondoleerd wordt. Er kan daarom geen sprake zijn van een voor het publiek toegankelijk lokaal.

5. Publiek toegankelijk lokaal en het begrip 7:290 BW-bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2018-07-19 om 18:18:07

Als aan de onder punten 1 tot en met 4 genoemde kenmerken is voldaan, moet worden beoordeeld of er sprake is van een verkooppunt voor rechtstreekse levering van zaken aan het publiek.

In een zaak waarbij sprake was van de vraag of een schoonheidssalon gevestigd in een parfumeriezaak als 7:290 BW-bedrijfsruimte aangemerkt kon worden, werd door de kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam in haar vonnis van 28 april 2014 ( ECLI:NL:RBAMS:2014:3876) allereerst geoordeeld dat een schoonheidsspecialist als beroep aangemerkt moet worden en niet als ambacht. Los van de vraag of deze kwalificatie juist is, kan hier in ieder geval geen sprake zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte, omdat, gezien de in rechtsoverweging 13 weergegeven omstandigheden, geen sprake is van een publiek toegankelijk lokaal. In deze kwestie was door de rechter beslist dat er geen sprake was van een publiek toegankelijk lokaal, omdat de gehuurde kamer alleen via de winkel van de parfumeriezaak bereikbaar is, de toegangsdeur van die kamer met een codeslot is afgesloten en de schoonheidssalon in beginsel alleen op afspraak door klanten te bezoeken is. De toegang tot de gehuurde kamer is daarom volgens de kantonrechter zodanig beperkt dat partijen niet hebben beoogd een vrijelijk toegankelijke ruimte voor publiek te creëren. Aldus kan er alleen al vanwege deze overweging geen sprake zijn van 7:290 BW-bedrijfsruimte.

Voorbeelden van ruimte die niet 7:290 BW-bedrijfsruimte werden aangemerkt

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:05:53

  • Ktg. Leeuwarden 31 december 1992, Prg. 1993, 3906
    Art. 1624 BW is niet van toepassing op een orthopedische instrumentmakerij. Geen ambachtsbedrijf. Het feit dat verder artikelen worden verkocht, maakt dat bedrijf nog niet tot een detailhandel in de zin van art. 7:290 BW;
  • Bedrijf ter fabricage van speciale elektronische apparatuur. Geen 1624-bedrijfsruimte. Ktg. Leiden 8 februari 1978, Prg. 1978, 1257, m.nt. A. Meisner;
  • Autoverhuurbedrijf met reparatiewerkplaats en benzinepomp. Geen 1624-bedrijfsruimte. Ktg. Leiden 6 augustus 1980, Prg. 1981, 1537, m.nt. H. van den Heuvel;
  • Rijschool met kantoor, leslokaal en bar. Geen 7:290 BWRb. Haarlem 17 februari 1993, Prg. 1993, 3380;
  • Begrafenisonderneming. Ktg. Leiden 24 december 1980, Prg. 1981, 1603, m.nt. H. van den Heuvel;
  • Bank. Geen 7:290 BW Ktg. Heerlen 15 april 1981, NJ 1981, 438;
  • Bioscoop. Geen 7:290 BW HR 22 juli 1976, NJ 1977, 6, m.nt. P. Zonderland;
  • Fietsenstalling is in beginsel geen 7:290 BW-ruimte. Samenhang met fietsenhandel zou dat anders kunnen doen zijn;
  • Fitnesscentrum; Geen 7:290 BW Rb. Haarlem 1 augustus 1989, Prg. 1989, 3150;
  • Manege: Geen kleinhandel, geen ambacht. Geen 290-bedrijfsruimte. Voor het publiek toegankelijke bar maakt dat niet anders.,Hof ‘s-Gravenhage 22 juni 1983, Prg. 1983, 2031;
  • Speelautomatenhal: geen 7:290 bedrijfsruimte. HR 27 februari 1987, NJ 1987, 532 (Siereveld/Bosbad Hoeven);
  • Sportterrein met opstallen (kleedruimte en kantine) is gebouwde onroerende zaak. Geen 7:290 BW ruimte omdat accent op sport en niet op uitoefening van bedrijf valt. HR 22 oktober 1999, NJ 2000, 209, m.nt. P.A. Stein (Theole);
  • Fietsenstalling met ruimte voor reparatie- en verkoop. De oppervlakte van de fietsenstalling was het overheersend element, terwijl de toegankelijkheid van de verkoop/reparatieafdeling slechts was bereiken via de fietsenstalling of via en gewone voordeur met een steile trap; voorts ontbreekt een aparte verkoopruimte. Dat de omzet van de reparatie/verkoopafdeling groter is dan die van de fietsenstalling is onvoldoende om de ruimte als 7:290-ruimte te kwalificeren LJN: BI6413, gerechtshof Amsterdam, 200.013.296 ;
  • De achterzaal van een horecapand verhuurd voor het Golden Ten-spel is geen 1624-bedrijfsruimte. Pres. Rb. Arnhem 14 september 1984, KG 1984, 283;
  • Videotheek: het gaat hier vaak niet om de door de wet omschreven vormen van bedrijf: het kleinhandelsbedrijf, het restaurant- of cafébedrijf, de afhaal- en besteldienst en het ambachtsbedrijf. Het verhuurbedrijf valt daar niet zonder meer onder. Discussie kan bestaan als er een groot gedeelte van de omzet wordt gehaald uit de verkoop van zaken;
  • Zonnecentrum: Verhuur van zonnebanken is geen kleinhandelsbedrijf Ktg. Delft 4 februari 1999, WR 2000, 15. Zie ook beschikking van de rechtbank Rotterdam van 27 maart 2018 (ECLI:NL:RBROT:2018:2768);
  • Koffiekamer in rouwcentrum LJN: BH6976, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.006.444/02, C07 ;
  • Snookercentrum: een bedrijf dat voornamelijk is toegesneden op (het bieden van gelegenheid tot) snooker-sport valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte ( Arrest Hoge Raad van 12 mei 2006 LJN: AV6080, Hoge Raad , R05/7);
  • De huurder van twee etages waarin een Bed & Breakfast werd geëxploiteerd werd niet geacht woonruimte te huren. Evenmin werd de huurder geacht bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW te huren. Dit werd bevestigd in het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 2 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770.
  • Zwembad valt niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad, R04/101HR ;
  • Kiosk in een zwembad met horecavoorziening en duikerbenodigdheden is dienstig en ondergeschikt aan dat verhuurde complex en wordt in overwegende mate gebruikt voor een ander doel dan de uitoefening van een bedrijf in de zin van 7:290 BW en valt derhalve niet binnen de categorie 7:290 BW-bedrijfsruimte (Arrest Hoge Raad van 23 september 2005 LJN: AT4548, Hoge Raad , R04/101HR .
  • De overeenkomst tot verhuring van een parkeerterrein wordt niet aangemerkt als 7:290 BW-bedrijfsruimte. Dat het parkeerterrein enige jaren met toestemming van de verhuurder is gebruikt voor verkoop van bloemen en planten maakt dit niet anders. Er is ook geen sprake van de absorptieregel (zie ook het onderdeel in dit hoofdstuk: “aanhorigheden”), die bij 7:290 BW-bedrijfsruimte behorende onroerende zaken onder deze regeling kan laten vallen, nu het benzinestation dat voorheen naast het parkeerterrein lag al enige jaren met de exploitatie was gestopt. Er was gesteld noch gesteld noch gebleken dat de verkoop van bloemen en planten de exploitatie van het parkeerterrein als kernactiviteit heeft vervangen. Voorts is de kantonrechter van oordeel, dat de enkele aanwezigheid van bestrating, hekken en lichtmasten niet tot de conclusie kan leiden dat het gehuurde als een gebouwde onroerende zaak moet worden bestempeld (LJN: BO9110, sector kanton rechtbank Haarlem, 491453/VV EXPL 10-324 ).
  • Haven en oever geen 7:290 BW-bedrijfsruimte. Het gehuurde, bestaande uit een deel van de haven, een watergedeelte en een aansluitend terrein tussen loods en haven, is geen bedrijfsruimte in de zin van afdeling 6, titel 4 van boek 7 BW. Bij het aangaan van de huurovereenkomst is geen sprake van een gebouwde onroerende zaak. Verder is er geen sprake van voorzieningen, inhoudende verhuurde ruimtes met voor het publiek toegankelijke lokalen; geen overwegende betekenis aan aanwezige bedrijfsruimten ( LJN: BO8982, voorzieningenrechter rechtbank Groningen, 122466/KG ZA 10-426 ).
  • Museum is 7:230a BW bedrijfsruimte. De kernactiviteit betreft “het zijn van een museum”. Het exploiteren van een museumwinkel is ondergeschikt en hoogstens ondersteunend aan die kernactiviteit ( LJN: BW1534, sector kanton rechtbank Rotterdam, 1271549 ).
  • Een bedrijf waarin klanten zowel telefoonkaarten en accessoires van telefoons kunnen kopen, als reparaties kunnen laten verrichten, als (via consoles en cabines) internetverbinding kunnen krijgen en (lange afstand) telefoongesprekken kunnen voeren, terwijl eveneens dranken en andere consumpties worden verkocht, is geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte (Gerechtshof Amsterdam, arrest 26 januari 2016 ECLI:NL:GHAMS:2016:239 ). Uit de overgelegde stukken kon niet kan worden afgeleid dat het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in overwegende mate een kleinhandel betrof als bedoeld in artikel 7:290 BW. Volgens het hof kwam het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf in hoofdzaak over als een plaats waar men kan telefoneren en internetten, desgewenst onder het genot van een drankje of een ijsje. Daarnaast werden de op een gegeven moment enorme verhogingen van de verkopen van telefoonkaarten door de huurder niet op objectieve wijze verklaard.
  • De verhuur van twee etages door een bedrijf dat een Bed & Breakfast exploiteert, valt onder de werking van artikel 7:230a BW Zie het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 7 februari 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:770.
  • Het hof Amsterdam achtte in haar arrest van 30 januari 2018 (ECLI:NL:GHAMS:2018:315) dat een raamprostitutiebedrijf geen  ambacht uitoefende, maar als een beroep.  Het betrof hier daarom geen artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, maar artikel 7:230a BW-bedrijfsruimte.
  • Bedrijfsmatig buitenschoolse opvang aan (ouders van) kinderen van 4 tot 13 jaar aan, voor en na schooltijd en in de schoolvakanties is geen 7:290 BW-activiteit. Zie het arrest van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 augustus 2018 (ECLI:NL:GHARL:2018:7757).

Voorbeelden van 7:290 BW-bedrijfsruimte

Laatst bijgewerkt op 2020-01-04 om 17:09:48

    • De apotheker houdt zich in hoofdzaak bezig met het bedrijfsmatig verkopen van roerende lichamelijke zaken aan particulieren. 7:290 -bedrijfsruimte. Rb. ‘s-Hertogenbosch 5 juni 1991, Prg. 1991, 3492;
    • Huurovereenkomst kappersstoel in herenkapsalon wordt aangemerkt als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:290 e.v BW (vonnis rechtbank Rotterdam 10 mei 2019,  ECLI:NL:RBROT:2019:4260);
      Een apotheek heeft raakvlakken met detailhandelsbedrijf. Ktg. Boxmeer 3 juni 2001, WR 2001, 83;
    • Verpachting van een cafébedrijf is verhuring van 7:290 bedrijfsruimte. HR 30 januari 1981, NJ 1981, 393;
    • Stenen consumptiekiosk zonder gesloten ruimte. Etenswaren en dranken worden vanuit het gebouwtje door een raam aan het zich buiten het gebouwtje bevindende publiek aangereikt. De grond voor het gebouwtje is voor het publiek toegankelijk. 1624-bedrijfsruimte. HR 23 september 1983, NJ 1984, 309 (Staat/Koopman);
    • Koffiecounter in ziekenhuis is 1624-bedrijfsruimte. Hof ‘s-Gravenhage 8 januari 1987, NJ 1988, 619;
    • Stomerij is een ambacht als er een publiek toegankelijk lokaal aanwezig is;
    • Autobandenbedrijf is een kleinhandelsbedrijf. Ktg. Dordrecht 20 februari 1986, Prg. 1986, 2470;
    • Autoschadeherstelbedrijf is een ambacht, dus 7:290 BW Ktg. Almelo 12 januari 1996, WR 1996, 42;
    • Benzinestation met kiosk of winkel die bestemd is voor de verkoop van smeermiddelen en autoaccessoires HR 2 oktober 1981, NJ 1982, 186, m.nt. P.A. Stein (Pensf. VMF-Stork/Trapman); zie ook HR 19 juni 1987, NJ 1988, 72, m.nt. P.A. Stein (Esso/Pols), HR 9 oktober1987, NJ 1988, 253, m.nt. P.A. Stein (Mobil/De Vries) en HR 10 november 1989, NJ 1990, 273, m.nt. P.A. Stein (Bakaryildiz/BP);
    • Carglass als hersteller van autoruiten kan worden beschouwd als schade en/of schadeherstelbedrijf. Het gehuurde kan voor een belangrijk gedeelte worden aangemerkt als een -voor het publiek toegankelijke- ruimte waarin dienstverlening aan het publiek c.q. de consument plaatsvindt. (Uitspraak rechtbank Leeuwarden, sector kanton van 28 februari 2006 LJN: AV3023, sector kanton Rechtbank Leeuwarden , 184481 /CV EXPL 05-938);
    • Geautomatiseerde autowasserette is ambachtsbedrijf en daarom 7:290 BW-bedrijfsruimte LJN: BD7064, Gerechtshof Amsterdam , 200.000.811/01);
    • smederij is een ambachtsbedrijf. Als er een verkooppunt ten behoeve van het publiek aanwezig is, dan is er sprake van 7:290 BW-bedrijfsruimte. Dezelfde overwegingen als bij de drukkerij zijn van toepassing;
    • De fietsenmaker is duidelijk een ambachtsman en vrijwel altijd ook een kleinhandelaar;
    • Fotostudio Ambachtsbedrijf. Er is een verkooppunt voor het publiek. Ktg. Amsterdam 7 mei 1997, WR 1997, 86;
    • Galerie. Is 7:290 Bedrijfsruimte (ook als men moet aan bellen om binnen te komen) Ktg. Amsterdam 18 oktober 1977, Rechtshulp 1980/1, p. 29 ;
    • Kunstexpositieruimte is bedrijfsruimte als bedoeld in artikel 7: 290 BW. Deze ruimte is voor het publiek toegankelijk en er vindt verkoop plaats LJN: BG1574, Sector kanton Rechtbank Almelo, 282557 ;
    • Schoonheidssalon valt onder het regime van artikel 7: 290 BW. Deze ruimte is voor het publiek toegankelijk en er vindt verkoop plaats. Er is sprake van een huurovereenkomst met een voor het publiek toegankelijke ruimte waar diensten worden verleend. Deze diensten zijn te vergelijken met de diensten van een kapper of pedicure (Kantonrechter Tiel 15 april 1998, Praktijkgids, 1998, 4968). Net als deze beroepen is sprake van een ambacht als bedoeld in de zin van artikel 7:290 BW. Dat de schoonheidsspecialiste op afspraak werkt maakt dit niet anders. Zie de uitspraak van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 6 november 2009 ( ECLI:NL:RBROT:2009:BK3767 );
    • Meubelshowroom is in beginsel 1624-bedrijfsruimte , Ktg. Gouda 21 november 1996, WR 1997, 48;
    • Verhuur van het recht tot exploitatie van buffet en kiosk met terrassen van sportfondsenbad. Rb. Amsterdam 17 juli 1985, NJ 1986, 469;
    • De rechtbank te Amsterdam, kantonzaken, is in haar vonnis van 2 maart 2017 ECLI:NL:RBAMS:2017:1942
      van oordeel dat een tandprotheticus een ambacht betreft en valt onder het regime van 7:290 BW-bedrijfsruimte;
    • Gehuurde Kappersstoel in een kapsalon wordt als huur in de zin van artikel 7:290 BW aangemerkt. Huur van een deel van een onroerende zaak, omdat de huurder naast de stoel ook ander voorzieningen mag gebruiken. Publiekelijk lokaal en ambacht. Lijkt mij ook dat de het huren van een stoel aan de criteria van artikel 7:290 BW toekomt als de stoel aard en nagelvast aan de vloer vast it. Als de stoel roerend is dan zijn de overwegingen over het gebruik van de overige voorzieningen wel van belang. Zie uitspraak rechtbank Rotterdam 10 mei 2019 (ECLI:NL:RBROT:2019:4260).
    • Drukkerij is ambachtsbedrijf en daarom 7:290 BW-bedrijfsruimte nu er ook voldoende mogelijkheden voor het publiek zijn om drukwerk te kopen LJN: BD7667,Sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 518381