Huurrecht Woonruimte

Periodieke huurprijsverhoging tot en met 2016 – Updates

  • Bijgewerkt 15 april 2011, de regeling omtrent scheefwonen wordt per 1 juli 2012 ingevoerd ;
  • Bijgewerkt 2 augustus 2011, invoeging van het onderdeel: De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en Huurvast;
  • Bijgewerkt 3 september 2011, hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01) rechtsverwerking terugvordering huur door huurder;
  • Bijgewerkt 1 oktober 2011, invoeging onderdelen betreffende huurverhoging en energielabels, bron: concept huurbeleid 2010-2011;
    Bijgewerkt 27 december 2011, ingevoegd Modelbrief huurverhoging
  • Bijgewerkt 2 februari 2012, invoeging de huurverhoging van 2,3 % per 1 juli 2012;
  • Bijgewerkt 28 juni 2012, rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 3 mei 2012 LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 788640 vergeten indexering gematigd wegens redelijkheid en billijkheid.
  • Bijgewerkt 15 juli 2012, regeling scheefwonen bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
  • Bijgewerkt 3 maart 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
  • Bijgewerkt 4 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
  • Bijgewerkt 5 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen, onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten.
  • Bijgewerkt 8 mei 2013, Huurprijstabel zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte aangepast naar prijsniveau 2013
  • Bijgewerkt 15 mei 2013, (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten)
  • Bijgewerkt 18 mei 2013, tekst onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten aangepast; het onderdeel met name tekstueel uitgebreid voor wat betreft dalende inkomsten van de huurder in het jaar dat de huurverhoging wordt/is voorgesteld.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2013. Formulieren Huurcommissie herschikt. .
  • Bijgewerkt 30 augustus 2013. Onderdeel Huurwijziging en de Wet op het overleg huurders verhuurder.
  • Bijgewerkt 11 december 2013. Duidelijker onderscheid gemaakt tussen het voorstel tot huurverlaging door de huurder naar de verhuurder en het verzoek om huurverlaging naar de Huurcommissie als de verhuurder niet op het voorstel is ingegaan.
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Bedragen geïndexeerd naar het niveau 2014 (Parameters prijzen 2014).
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Onderdeel huurtoeslag aangevuld en uitgebreid.
  • Bijgewerkt 22 januari 2014. de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015” verwerkt.
  • Bijgewerkt 17 maart 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging.
  • Bijgewerkt 13 april 2014. De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder.
  • Bijgewerkt 12 mei 2014. Fragment inkomensafhankelijke verhoging aangepast en verlaging inkomen door pensioen aangepast.
  • Bijgewerkt 11 juli 2014. Rappeltermijn verlengd van zes weken naar 3 maanden en termijn van bezwaar verlengd van 3 maanden naar vier maanden.
  • Bijgewerkt 10 augustus 2014. De kantonrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 8 maart 2010 (Noot 31b) van mening dat de in het geding gebrachte panden niet zonder meer vergelijkbaar waren met het gehuurde pand.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2014. Geen mogelijkheid van huurverlaging voor wegens vergeten beroep te doen op de regeling chronisch zieken en gehandicapten?
  • Bijgewerkt 21 oktober 2014. Aanpassing onderdeel huurverlaging tot niveau huurtoeslaggrens na inkomensdaling onder huurprijstoeslaggrens
  • Bijgewerkt 24 oktober 2014. Aanvulling onderdeel: “Huurcontract vermeldt geen concreet verhogingsbeding; aangezegde huurverhogingen toch realiseerbaar?”
  • Bijgewerkt 23 november 2014. Artikel 7:228 BW niet van toepassing op de wettelijke (dwingendrechtelijke) regeling omtrent verhoging van huurprijzen sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 30 november 2014. Bedragen huurtoeslag 2015 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 8 januari 2015. Aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten, artikel 10 Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte 2015 weergegeven
  • Bijgewerkt 28 januari 2015. verwerking huurverhoging 2015 en de de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties”
  • Bijgewerkt 10 februari 2015. kamerbrief evaluatie inkomensafhankelijke huurverhoging 6 februari 2015
  • Bijgewerkt 24 februari 2015. Regeling verval van mogelijkheid van het maken van bezwaar door de huurder aangevuld als de huurverhoging door de huurder wordt betaald.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 23 maart 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:642 ) Uitgangspunt is dat over deze verhoging met de huurder overeenstemming moet worden bereikt als er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Bijgewerkt 28 april 2015. Interim-maatregel aangescherpt en er een fout uit gehaald. Nieuwe eerste bewoonde woonruimte vallen niet onder de regeling als deze tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen waarbij de huurprijs lag boven de liberalisatiegrens. Reeds bestaande en eerder bewoonde woonruimte met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vallen wel onder het Besluit huurprijzen woonruimte en worden als sociale woonruimte aangemerkt.
  • Bijgewerkt 24 mei 2015. Toekomstig beleid ombouwen kantoorruimte tot woningen.
  • Bijgewerkt 8 juli 2015. De rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft in haar vonnis van 3 september 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7356 ) weer dat voor een antwoord op de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is, gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder.
  • Bijgewerkt 11 september 2015. Formulieren Huurcommissie aangepast.
  • Bijgewerkt 3 december 2015. Onderdeel huurtoeslag aangepast.
  • Bijgewerkt 3 februari 2016. Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • Bijgewerkt 8 februari 2016. Aanpassing van de eerder geplaatste tekst naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staten beslist Uitspraak 201506945/1/A3. Ik heb de uitspraak uitgewerkt.
  • Bijgewerkt 19 februari 2016. Verwerking van de gegevens Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 en in dit hoofdstuk verwerkt.
  • Bijgewerkt 8 maart 2016. Huurtoeslaggrens 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 29 maart 2016. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van het systeem van bezwaar tegen huurverhoging. De huurder had bezwaar gemaakt tegen een periodieke verhoging en de rechter beschouwde dit bezwaar als een verzoek tot huurverlaging. Naar mijn idee ten onrechte!
  • Bijgewerkt 26 april 2016 in het kader van de inkomensafhankelijke verhoging.
  • Bijgewerkt 25 augustus 2016 De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 2 februari 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:1126) eveneens uitgegaan dat de huur met betrekking tot geliberaliseerde kon worden verhoogd met een destijds maximaal geldend percentage van 6,5% overeenkomstig de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 28 augustus 2016. Huurbeleid 2017, Tips voor huurdersorganisaties, brochure Woonbond, augustus 2016 verwerkt in het onderdeel huursombenadering;
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. De tabel maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 juli 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016.
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. In het arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 5 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1951 ) wordt door eisers betoogd dat het Nederlandse huurprijzenstelsel betreffende de gereguleerde huurprijsverhoging voor sociale huurwoningen in strijd met het EVRM zou zijn. Het hof oordeelde dat de Nederlandse wettelijke regeling ten aanzien van de wijziging van huurprijzen niet in strijd is met het EVRM.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de vraag of een bepaalde wettelijke regeling in strijd is met artikel 1 EP niet alleen kan – en desgevorderd moet – worden beoordeeld op het niveau van de individuele burger (waarbij het er om gaat of sprake is van een individual and excessive burden) Zie onder meer HR 16 november 2001, NJ 2002, 469 (onder 7.3) en ( ECLI:NL:HR:2016:124 onder 2.8)). Het hof is van oordeel dat de belangen van de verhuurders die in deze zaak in het geding zijn zich voor bundeling lenen waar het gaat om de vraag of de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met artikel 1 EP.

Huurcommissie en periodieke huurprijsverhoging t/m 2016

De Huurcommissie dient bij een geschil de inkomensgegevens te toetsen aan de waarheid. Indien een huurder van mening is dat het huishoudinkomen minder dan € 43.786 (2015) bedraagt en er met zijn verhuurder niet uitkomt in de bezwarenfase, kan de huurder het voorstel tot extra huurverhoging voorleggen aan de Huurcommissie. De huurder zal dan bij het bezwaarschrift tegen het huurverhogingsvoorstel of bij het verzoekschrift om een uitspraak van de Huurcommissie bewijs moeten leveren middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) dat het huishoudinkomen in het peiljaar lager was dan één van de twee inkomensgrenzen (€43.786 of tussen € 34.229 en € 43.786) zoals die door de belastingdienst aan de verhuurder over het peiljaar is doorgeven.

Aanvraag inkomsten bij de belastingdienst

De verhoging per 1 juli 2016
De inkomensafhankelijke huurverhoging en de mogelijkheid van toetsing bij de belastingdienst van het inkomen door de verhuurder is bepaald in artikel 7:252a lid 4 BW en artikel 19b UHW.
De belastingdienst verstrekt deze gegevens alleen aan de genothebbende bij de woonruimte. Dit is degene die de WOZ-beschikking van de woonruimte krijgt van de gemeente. Dit kan de eigenaar zijn, maar ook een beperkt zakelijk gerechtigde, zoals erfpachter, opstalgerechtigde, of vruchtgebruiker. Door de belastingdienst wordt op adresniveau gecontroleerd of de aanvrager inderdaad de genothebbende betreft.
De verklaring door de belastingdienst als bedoeld in artikel 7:252a lid 3 BW wordt volgens de volgende procedure door de verhuurder verkregen.
Allereerst dient de verhuurder de woning waarvoor hij een inkomensafhankelijke verhoging toe wenst te passen aan te melden bij een door de belastingdienst opengesteld webportaal. Andere belanghebbenden (bemiddelaars, die optreden namens de eigenaar) zullen de eigenaar moeten vragen (machtigen) deze informatie op te vragen bij de belastingdienst. Dit webportaal inkomensafhankelijkehuurverhoging.nl gaat op maandag 1 februari 2016 open voor het aanvragen van accounts/inlogcodes. Het webportaal sluit op 29 februari 2016 voor het aanmelden voor een account/inlogcode.
De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 1 februari tot en met 29 februari 2016 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd en die hebben verkregen.
De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden (WOZ 2015) de woningen met de door de verhuurders aangeleverde gegevens en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen.
De woningen van verhuurders die geen account hebben aangevraagd en verkregen, worden niet in het bestand opgenomen.

De werkwijze luidt kort samengevat:

  • de verhuurders die gebruik willen maken van de inkomensafhankelijke huurverhoging moeten voor al hun RSIN’s (Rechtspersonen Samenwerkingsverband Informatie Nummer) en/of hun BSN (Burger Service Nummer) een aparte account/inlogcode aanvragen;
  • Het webportaal sluit op 29 februari 2016 voor het aanmelden voor een account/inlogcode;
  • De Belastingdienst gaat dan een bestand opbouwen van de woningen van de verhuurders die in de periode van 1 februari tot 1 maart 2016 accounts/inlogcodes hebben aangevraagd;
  • De Belastingdienst selecteert uit de door de gemeenten aangeleverde WOZ-bestanden de woningen met de door de verhuurders aangeleverde RSIN’s en BSN’s en zoekt bij die woningen de inkomens van de bewoners om het gezamenlijk huishoudinkomen te bepalen;
  • De eigenaar-verhuurder levert digitaal een bestand met de woonadressen van zijn woningen waarvoor hij een inkomensverklaring wil ontvangen;
  • De Belastingdienst levert vervolgens per woonadres digitaal een code. Die code geeft aan in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in het jaar 2014 valt.
  • De Belastingdienst stuurt aan de huurders een mededeling dat hun verhuurder voor hun woning een inkomensverklaring heeft aangevraagd en ontvangen. In het wetsvoorstel Doorstroming huurmarkt 2015 (34 373) dat op 9 februari 2016 door de Tweede Kamer is aangenomen, wordt deze wetstechnische onvolkomenheid weggenomen. Daarnaast is ook een separaat wetsvoorstel ingediend die deze wetstechnische onvolkomenheid wegneemt, het wetsvoorstel Gegevensverstrekking Belastingdienst (34 374). De Tweede Kamer heeft dit laatste wetsvoorstel nog niet aangenomen. Als een van beide wetsvoorstellen vóór 14 maart 2016 door het parlement is aangenomen en in werking is getreden, kan de Belastingdienst volgens planning vanaf 14 maart 2016 op verzoek van verhuurders die een inlogaccount voor 2016 hebben, inkomensindicaties gaan verstrekken.

Voor verdere uitleg van de werkwijze van de belastingdienst verwijs ik naar Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016.

Als blijkt dat een verhuurder structureel onterecht – namelijk voor geliberaliseerd verhuurde woningen, of als de huurder de maximale huurprijs al (bijna) betaalt, zodat de inkomensafhankelijke huurverhoging niet aan de orde is – inkomensverklaringen opvraagt, kan de Belastingdienst sancties opleggen en de verhuurder eventueel ook de verdere toegang tot het portaal voor het aanvragen van inkomensverklaringen ontzeggen (artikel 19b lid 5 UHW). De Belastingdienst geeft het verstrekken van onterechte inkomensgegevens door bij de Autoriteit Persoonsgegevens (AP). De verhuurders moeten de door de Belastingdienst verstrekte inkomenindicaties vernietigen zodra ze niet meer nodig zijn, dat wil zeggen zodra de voorgestelde huurverhoging is overeengekomen dan wel zodra over die voorgestelde huurverhoging onherroepelijk (door Huurcommissie of rechter) is beslist.
Als de verhuurder ten onrechte inkomensgegevens bij de belastingdienst op heeft gevraagd, dan kan de huurder daarover een klacht indienen bij de belastingdienst. Deze klacht moet worden gestuurd naar:
Belastingdienst/Centrale administratie
t.a.v. Team Juridisch Advies en Klachten
Postbus 9047
7300 GJ Apeldoorn

In dat geval kan de verhuurder ook niet meer voor gereguleerd verhuurde woningen een inkomensafhankelijke huurverhoging voorstellen. En verder staan de sanctiemogelijkheden van de Wet bescherming persoonsgegevens open en bij ernstig misbruik kunnen gedupeerden aangifte doen bij het Openbaar Ministerie wegens schending van artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht.

Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) dan ook beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Zowel artikel 7:252a lid 3 BW als artikel 19b lid 5 UHW konden door de redactie van deze artikelen naar het oordeel van de ABRvS niet dienen als een grondslag waaraan de Belastingdienst een wettelijke verrichting tot verschaffing van inkomensgegevens van huurders kon ontlenen. De redactie van deze artikelen is nu aangepast.
Volgens de ABRvS bestond volgens de destijds geldende redactie van artikel 7:252a lid 3 BW geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst om de gegevens over het inkomen van een huurder aan de verhuurder te verstrekken. Er bestond slechts een wettelijke plicht van de verhuurder om de bij de Belastingdienst opgevraagde inkomensverklaring te voegen bij het voorstel tot huurverhoging. Voorst bepaalde artikel 19b lid 5 UHW niet dat de Belastingdienst uitsluitend in het hier omgeschreven geval afgifte van de gevraagde verklaring kan weigeren.

Ingevolge artikel 67 van de AWR geldt de hoofdregel dat de Belastingdienst gegevens die hij voor de taakuitoefening heeft verkregen, niet aan derden mag verstrekken. Dit artikel voorziet in lid 2 in een uitzondering op de geheimhoudingsplicht ingeval een wettelijk voorschrift tot verstrekken van informatie verplicht. De Raad van State is gezien het bovenstaande gestelde over de artikelen 7:252a BW en 19b lid 5 UHW van mening dat deze uitzondering zich hier niet voordeed.

De verstrekking van gegevens zoals door de Belastingdienst is toegepast valt daarom onder artikel 8 sub c van de Wet bescherming persoonsgegevens (Wbp). Hier staat immers dat de gegevens verstrekt mogen worden (door de Belastingdienst) als de gegevens verwerking noodzakelijk is om een wettelijke verplichting na te komen waaraan de verantwoordelijke onderworpen is. Dat is zoals boven al opgemerkt niet het geval.
De belanghebbende kon zich verzetten tegen de verstrekking van de gegevens door de Belastingdienst, omdat dit viel onder artikel 8 sub f Wbp. Ingevolge artikel 40 van de Wbp staat daartegen verzet open.
De Raad van State kwam tot oordeel dat de Belastingdienst in strijd met artikel 67 lid 1 Awr had gehandeld door de inkomensgegevens van een huurder aan de verhuurder te verstrekken.

Minister Blok heeft in zijn kamerbrief van 3 februari 2016 gesteld zich, met de staatssecretaris van Financiën, te beraden over de vraag welke gevolgen deze uitspraak heeft voor de verstrekking door de Belastingdienst van inkomensgegevens van huurders aan verhuurders en welke mogelijkheden de huidige wet en regelgeving kan bieden ten behoeve van de inkomensafhankelijke huurverhogingen per 1 juli 2016.

Het hiaat is inmiddels gedicht. De Eerste Kamer heeft ingestemd met een reparatiewet waarmee de verstrekking van inkomensindicaties aan verhuurders door de Belastingdienst explicieter in de wet wordt vastgelegd. Artikel 7:252a BW is zodanig gewijzigd dat er een wettelijke verplichting van de Belastingdienst is geformuleerd om de bedoelde inkomensgegevens aan de verhuurder te verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke verhoging. De Belastingdienst is op 1 april 2016 begonnen met de gegevensverstrekking aan de verhuurder.
Ik ga er niet van uit dat de huurverhogingen over de laatste jaren teruggedraaid kunnen worden. De verhuurder mochten immers de huur verhogen in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging bij bekendheid van de inkomensgegevens van de huurder. Verder geldt in dit verband dat overeengekomen verhogingen gewoon rechtsgeldig zijn overeengekomen. Daarnaast speelt de verkrijging van onrechtmatig verstrekte gegevens door de Belastingdienst in het huurrecht niet zo’n grote rol. De verhogingen waren bovendien conform de wet aan de huurders aangezegd. De uitspraak van de Raad van State heeft betrekking op gegevensverstrekking door de Belastingdienst. Door de Belastingdienst zijn deze inkomensgegevens – achteraf gezien – zonder voldoende wettelijke basis ter beschikking gesteld. Verder kan worden gesteld dat de verhoging van de huur in onderlinge overeenstemming tot stand is gekomen, doordat de huurverhoging door de meeste huurders is geaccepteerd en betaald. Ook als de huurder bij de Huurcommissie heeft geklaagd over de huurverhoging en de Huurcommissie heeft geoordeeld dat de huurverhoging terecht is voorgesteld, dan is op grond van de wet een overeengekomen huurverhoging tot stand gekomen. Ik ga er niet van uit dat de verhuurder aan de huurders de huurverhogingen op grond van een vordering uit onverschuldigde betaling terug dienen te betalen. Ik ben ook van mening dat een vordering richting de verhuurder niet kan worden gebaseerd op dwaling. Als er al van dwaling kan worden gesproken, dan dient de dwaling in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven (artikel 6:228 lid 2 BW). Verder blijkt uit artikel 6:228 lid 1 sub c BW dat een partij een beroep op dwaling toekomt “indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden”. Het gaat hier om de bekendheid met het inkomen van de huurder. De bedoelde verklaring is niet de enige wijze waarop de verhuurder kennis kan nemen van het inkomen van de huurder. Als de verhuurder op andere wijze van het inkomen van de huurder op de hoogte is gebracht, dan kan de inkomensafhankelijke verhoging ook doorgang vinden. De door de verhuurder verkregen informatie rechtvaardigt daarom de verhoging op basis van de wettelijke regeling. De verhuurder heeft niet door onrechtmatige handelingen de bedoelde verklaring verkregen. Dat de staatssecretaris onrechtmatig heeft gehandeld door deze informatie aan de verhuurder heeft verstrekt valt de verhuurder niet te verwijten. Tot deze conclusie kwam Mr. G.J. Scholten ook in zijn artikel “Commotie en vragen over uitspraak Raad van State inzake gegevensverstrekking door de Belastingdienst in verband met inkomensafhankelijke huurverhoging” in WR 2016,26.

Door deze gegevens aan de verhuurder beschikbaar te stellen kon de verhuurder op basis van deze informatie al dan niet een inkomensafhankelijke huurverhoging berekenen. De verhuurder valt daarom niets te verwijten nu zij de door de Belastingdienst verstrekte gegevens heeft gebruikt voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. Nu de Belastingdienst deze gegevens niet meer mag verstrekken, zal de inkomensafhankelijke verhoging bij gelijkblijvende wetgeving niet door kunnen gaan wegens het ontbreken van de gegevens over het inkomen van de huurder. Verder is het systeem zo ingericht dat er geen sprake kan zijn van een bezwaar tegen de verhoging met terugwerkende kracht als er niet binnen gestelde termijnen bezwaar is gemaakt tegen de jaarlijkse verhoging van de huur. Ook als de huurverhoging ten onrechte is doorgevoerd, dan geldt deze verhoging tussen partijen als er niet tijdig bezwaar is ingesteld. De verhoging kan dan alleen worden teruggedraaid door een huurverlagingsvoorstel te doen. Dit lijkt mij hier echter niet aan de orde, omdat de gegevens waaronder de verhoging is doorgevoerd juist zijn. De verhuurder had deze gegevens alleen niet van de Belastingdienst mogen ontvangen. Nu deze gegevens wél bekend zijn gemaakt, kon de huur wel worden verhoogd op basis van de wetgeving, die op het huurrecht betrekking heeft. Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat de omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder. Volgens de huurder had de verhuurder geen gebruik mogen maken van de inkomensverklaring die aan de verhuurder beschikbaar was gesteld. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat het voorstel tot huurverhoging een wettelijke grondslag had. Zij had bij het voorstel gebruik gemaakt van de mogelijkheden die artikel 7:252a BW bood en had aan de wettelijke vereisten voldaan. Het voorstel was voorts ruim voor de uitspraak van de Raad van State gedaan. Het zou volgens de verhuurder in strijd met de rechtszekerheid zijn indien achteraf zou blijken dat deze huurverhogingen niet mogelijk zouden zijn.
Artikel 7:252a lid 5 BW bepaalt volgens de rechter dat wanneer een inkomensverklaring van de inspecteur niet wordt overgelegd, de inkomensafhankelijke huurverhoging alleen dan niet mogelijk is wanneer de huurder daardoor wordt benadeeld. In het onderhavige geval is door huurder niet weersproken dat zijn inkomen hoger is dan € 43.786, zodat de voorgestelde huurverhoging in overeenstemming is met de wet. De redelijke huurprijs werd vastgesteld conform de voorgestelde huurverhoging.
Het behoort wellicht wel tot de mogelijkheden de Belastingdienst aansprakelijk te stellen voor de schade die de huurders hebben geleden door de onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst. Daarnaast kunnen de verhuurders mogelijkerwijs ook een claim bij de Staat indienen als de mogelijkheid van inkomensafhankelijke verhoging door deze fout niet op 1 juli 2016 plaats kan vinden. Voor een claim zal het causaal verband tussen de schade en de onvolledige wetgeving aangetoond moeten worden. Het is de vraag of de onrechtmatige gedraging door de Belastingdienst een dergelijke grote inbreuk in de privacy van de huurders heeft veroorzaakt om daaraan een schadeclaim aan te kunnen hangen. Ik wacht de uitspraak van de procedure die hierover is gestart gewoon af.

 

Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar vóór het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
De extra (inkomensafhankelijke) huurverhoging geldt niet als de huurder kan aantonen dat het huishoudinkomen 1 kalenderjaar eerder (bij een verhoging in 2016 dus over het inkomen van 2015) niet hoger was dan € 34.678 of € 44.360. Artikel 7:252a lid 6 sub b BW regelt immers dat het huurverhogingsvoorstel met de opslagen als bedoeld in artikel 10 lid 2 UHW niet tot stand komt als de huurder aan kan tonen dat het gezinsinkomen in het kalenderjaar na het peiljaar (het peiljaar ligt twee jaar vóór de voorgestelde verhoging, artikel 7:252a lid 2 sub b BW) gelijk is aan of lager is dan de in artikel 10 lid 2 sub a en b UHW genoemde niveaus van inkomen. Dan geldt het huurverhogingspercentage dat is toegestaan bij het nieuwe inkomensniveau (€ 34.229- € 43.786 of onder € 34.299, basis 2015).

De huurder dient op grond van artikel 7:252b lid 2 BW gelijktijdig met het verzoek tot huurverlaging in principe zijn huurverlagingsvoorstel onderbouwen met gegevens van de belastingdienst waaruit blijkt dat het jaarinkomen van het huishouden tot onder de inkomensgrens is gezakt voor de gerealiseerde inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en). Volgens dit systeem kan de Belastingdienst wél inkomensgegevens verschaffen over het jaar dat gelegen is twee jaar vóór ingangsdatum van de huurverhoging (jaar t-2), maar niet over het jaar vóór de voorgestelde huurverhoging (jaar – 1). De huurder moet daarom zelf een inkomensverklaring middels een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden bij het huurverlagingsvoorstel voegen. De huurder voegt hierbij ook een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven.
Bij een huurverhoging in 2016 wordt het gezinsinkomen van 2014 (het peiljaar) tot uitgangspunt genomen. Bij verlaging van het inkomen over het jaar 2015 stuurt de huurder als bijlage bij zijn verlagingsvoorstel kopieën van de inkomensverklaringen (een IBRI-formulier voorheen het IB60/formulier genoemd) van alle bewoners én een kopie van het uittreksel Basisregistratie personen (voorheen GBA-uittreksel) van één van de bewoners. Uit dit uittreksel moet blijken hoeveel bewoners er op dit adres zijn ingeschreven. Mocht de huurder deze gegevens niet hebben meegestuurd dan kan het voorstel toch geldig zijn als de verhuurder door het ontbreken van deze gegevens niet is benadeeld. De Huurcommissie wijst de vordering van de huurder af als deze formulieren niet bij zijn verzoek zitten gevoegd.
Deze gegevens moeten daarom wel naar de Huurcommissie worden meegestuurd als er met de verhuurder geen overeenstemming wordt bereikt. De Huurcommissie kan namelijk huurverlagingsvoorstellen wegens inkomensdaling alleen toetsen aan door de belastingdienst verstrekte jaarinkomens. Het staat verhuurders uiteraard vrij om in te stemmen met een huurverlagingsvoorstel dat is gebaseerd op bijvoorbeeld het maandinkomen van het huishouden nadat het inkomen is gedaald.

Het gezinsinkomen is gedaald onder de inkomensgrenzen, maar nog niet gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens
Huurders waarvan hun huishoudinkomen na één of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) met een inkomensdaling tot onder een van de inkomensgrenzen voor de inkomensafhankelijke huurverhoging (nu € 34.678 en € 44.360, basis 2016) worden geconfronteerd, krijgen recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou hebben gevallen. De kapstok van deze mogelijkheid tot verlaging van de huur is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub b BW. De in dit lid genoemde bedragen corresponderen met de genoemde inkomensgrenzen van respectievelijk € 34.678 tot € 44.360 en € 44.360). Dat de inkomensafhankelijke huurverhoging over maximaal een periode van twee jaar kan worden verlaagd, blijkt uit artikel 14 lid 2 onder b UHW. In dat laatste artikel staat immers dat de huurprijs kan worden verlaagd over maximaal een periode van twee jaren tot het niveau dat de huurprijs gehad zou hebben als de huur op basis van een lager inkomen verhoogd zou zijn geworden.

Er worden maximaal twee inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen teruggebracht tot het bij het lagere huishoudinkomen toegestane niveau. De huurder die is geconfronteerd met een daling van het gezinsinkomen onder de genoemde inkomensgrenzen, doch waarvan het gezinsinkomen niet onder de huurtoeslaghuurprijsgrens is gedaald kan maximaal twee inkomensafhankelijke verhogingen (dus niet de basisverhogingen) van de huurprijs af laten halen. Als het huishoudinkomen is gedaald onder de huurprijstoeslaghuurprijsgrens, en de huurprijs is door de inkomensafhankelijke verhoging gestegen boven de huurliberalisatiegrens dan is het mogelijk meerdere jaren inkomensafhankelijke verhogingen terug te draaien. Dit wordt in het volgende onderdeel besproken.

Rekenvoorbeeld:
Het inkomen van de huurder was in 2014 meer dan € 43.602 en in 2015 meer dan € 43.786. De huurprijs van € 620 per maand is in 2014 verhoogd met 6,5% en in 2015 ook met 6,5%. De huur is € 702,49 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt daarna tot onder € 44.360, maar is hoger dan € 34.678. De huurder kan dan een huurverlaging voorstellen tot € 620 plus tweemaal 4,5% huurverhoging (0,5% extra) = € 677,05 per maand. Als het huishoudinkomen pas daalt in 2016, dan kan de huurder weliswaar een huurverlagingsvoorstel doen, doch deze huurverlaging kan slechts worden afgedwongen als deze daling kan worden aangetoond met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren). Dat formulier is pas april van het daaropvolgende jaar beschikbaar. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijs ik naar het onderdeel: “Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld” in dit hoofdstuk.

Het gezinsinkomen is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens
In het geval dat de geldende huurprijs door een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen tot boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen en het huishoudinkomen daarna tot onder de huurtoeslaginkomensgrens is gezakt, heeft het huishouden recht op huurverlaging tot op de huurtoeslaghuurprijsgrens (=huurliberalisatiegrens), zodat het huishouden in aanmerking kan komen voor huurtoeslag. Dat de huur tot de liberalisatiegrens kan worden verlaagd blijkt uit artikel 14 lid 2 onder c UHW. In dat laatste artikel staat immers dat de huur na huurverlaging niet hoger zal zijn dan de liberalisatiegrens. Deze regeling is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub a BW. Dit artikel verwijst naar de inkomensafhankelijke huurverhoging, die op grond van artikel 7:252a lid 1 BW een onderdeel van de huurverhoging was. Als alleen het basisbedrag aan verhoging en dus niet de inkomensafhankelijke huurverhoging in rekening is gebracht, dan kan de huurder op basis van dit artikel geen huurverlaging vragen. Bij een inkomensdaling, die niet onder de huurtoeslaggrens uitkomt kan de huurder alleen het effect van de laatste twee inkomensafhankelijke huurverhogingen voor de toekomst corrigeren (artikel 14 lid 2 onder b UHW). Minister S.A. Blok verwijst in zijn circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016″, pagina 9” uitdrukkelijk naar deze mogelijkheid van huurverlaging tot de grens van de huurtoeslag.

Huurders die huurverlaging wegens inkomensdaling na eerdere inkomensafhankelijke huurverhoging(en) wensen, doen daartoe volgens de gebruikelijke procedure een huurverlagingsvoorstel aan de verhuurder, met inachtneming van de indieningstermijn (ten minste twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum). De huurprijs kan worden teruggebracht tot op de liberalisatiegrens, tenzij de huur zonder inkomensafhankelijke verhoging ook boven de liberalisatiegrens is gekomen. Als de huur door deze basisverhoging ook al boven de huurtoeslaghuurprijsgrens is gestegen, dan zal het verlagen van de huur met de inkomensafhankelijke verhoging niet het gewenste effect hebben. Verder is het voor de huurder soms gunstiger beroep te doen op de regeling van artikel 7:252b lid 1 sub b BW in combinatie met artikel 14 lid 2 onder b UHW (maximaal twee jaar huurverlaging) dan op de regeling die specifiek bedoeld is de huur te verlagen als het inkomen onder de huurprijstoeslaggrens is gedaald. De huurverlaging werkt dus niet terug, maar gaat gelden vanaf de voorgestelde ingangsdatum van de huurverlaging.

Rekenvoorbeeld:
Een huurder betaalt in januari 2014 een huur van € 650 per maand. De huurder heeft in 2014 en 2015 een huishoudinkomen boven de hoogste inkomensgrens, zodat beide jaren een huurverhoging wordt toegepast van 6,5%. Na twee jaar huurverhoging betaalt de huurder een bedrag aan huur van € 737,24. De huurliberalisatiegrens in 2016 beloopt een bedrag van € 710,68. Als de huurder aanspraak maakt op verlaging van de huur over de laatste twee jaren, waarbij huurder alsnog de huurverhoging krijgt doorbelast passende bij het huidige inkomen, dan daalt de huurder naar een huurprijs van € 703,04 (€ 650 plus twee maal 4% huurverhoging). Maakt de huurder gebruik van de specifieke regeling die van toepassing is op verlaging van de huurprijs wegens daling van het inkomen onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, dan kan de huurprijs maximaal worden verlaagd tot maximaal de liberalisatiegrens, zijnde het bedrag van € 710,68.

Nog een rekenvoorbeeld:
Het inkomen van een huurder was in 2014 meer dan € 43.602 en in 2015 meer dan € 43.786. De huurprijs van € 675 per maand (huurliberalisatiegrens was in 2014 gesteld op € 681,02) is in 2014 verhoogd met 6,5% en in 2015 ook met 6,5%. De huur is € 765,60 per maand geworden. Het huishoudinkomen daalt in 2016 tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens. Uitgangspunt is dat de basishuurverhogingen van twee maal 4% in stand blijven, waardoor de huur zonder inkomensafhankelijke verhoging toch al uitkomt op een bedrag van € 730,08 per maand. Deze huurder kan geen beroep doen op de regeling, waarmee de huur naar de huurtoeslaggrens terug kan worden gebracht. Deze huurder kan slechts aanspraak maken op de regeling die gebaseerd is op artikel 7:252b lid 1 sub b BW. Deze huurder kan geen aanspraak maken op de regeling, die gebaseerd is op artikel 7:252b lid 1 sub a BW. De huurprijs kan dus niet worden teruggebracht tot de huurtoeslaghuurprijsgrens.
Als het inkomen van de huurder is verlaagd tot onder de huurtoeslaghuurprijsgrens, dan kan de huurder de verhuurder immers alleen verzoeken alle inkomensafhankelijke verhogingen die in rekening zijn gebracht terug te draaien. Als de huurder vanaf 2013 de maximum huurverhogingen in rekening gebracht heeft gekregen behorende bij de hoogste inkomensgrens, dan kan de huurder bij de huurverhoging in 2015 – als zijn inkomen in het peiljaar is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens – de verhuurder verzoeken alle inkomensafhankelijke verhogingen terug te draaien. Toevallig gaat het hier dan maar om twee jaar in rekening gebrachte huurverhoging. De regeling van inkomensafhankelijke verhoging loopt ook nog niet zo lang. Als deze huurder bijvoorbeeld in de toekomst in totaal vijf jaar inkomensafhankelijke huurverhoging heeft betaald, dan kan de huurder verzoeken al deze inkomensafhankelijke verhogingen te schrappen als zijn inkomen is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens. Alleen de inkomensafhankelijke huurverhoging wordt dan geschrapt, maar niet de basisverhoging. Als de huur door de jaren heen alleen al met de basisverhoging (dus zonder toeslag inkomensafhankelijke verhoging) boven de huurliberalisatiegrens (is gelijk aan de huurtoeslaggrens) is gestegen, dan komt de huurder niet in aanmerking voor de regeling van artikel 7:252b lid 1 sub a BW.

Als door het schrappen van de inkomensafhankelijke verhogingen de huurprijs onder de liberalisatiegrens is gedaald, dan kan de huurder huurtoeslag aanvragen, omdat de huurprijs op de huurprijs wordt gebracht behorende bij de huurliberalisatiegrens van dat jaar waarin de huurverlaging wordt gevraagd.
Het verschil met de bovengenoemde mogelijkheid (het inkomen is wel gedaald, maar niet onder de huurtoeslaghuurprijsgrens) is dat de mogelijkheid van huurverlaging niet is beperkt tot twee voorafgaande jaren van huurprijswijziging, doch dat alle inkomensafhankelijke verhogingen geschrapt kunnen worden als het inkomen van de huurder is gedaald onder de huurtoeslaghuurprijsgrens en de huurprijs door schrapping van deze verhoging onder de liberalisatiegrens blijft. Als de huurprijs met alleen de basisverhogingen boven de liberalisatiegrens komt, dan kan de huurder alleen gebruik maken van de regeling die is gebaseerd op artikel 7:252b lid 1 sub b BW.

De huurder kan buiten deze regeling natuurlijk altijd een verlaging van de huur vragen op basis van het puntenstelsel. De artikelen 7:252b BW en artikel 14 UHW voorzien in een regeling van verlaging van de inkomensafhankelijke huur bij daling van het huishoudinkomen.

Het gezinsinkomen is gedaald in het jaar waarin de nieuwe verhoging is voorgesteld
Als het inkomen in 2016 is gedaald kan de regel van artikel 7:252a lid 6 sub b BW niet worden toegepast. Daarnaast kan de huurder niet het in artikel 7:252b lid 2 BW verlangde formulier meesturen als bewijs van de gedaalde inkomsten. Een huurder kan dan wel bezwaar bij de verhuurder maken, maar de verhuurder hoeft dat niet te honoreren. Die kan eisen dat de inkomensdaling aangetoond wordt met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over 2016. In deze informatie moeten de inkomensgegevens van alle bewoners staan opgenomen die in dat jaar tot het huishouden in het gehuurde behoren. Dit formulier kan echter pas in 2017 door de Belastingdienst worden verstrekt! Deze huurder valt dan gedurende een zekere periode tussen wal en schip. Ook als de huurder met salarisspecificaties bewijs kan leveren van gedaalde inkomsten hoeft de verhuurder daar niet mee akkoord te gaan. Dit is wel begrijpelijk. De huurder en zijn gezinsleden kunnen immers naast inkomsten uit loon allerlei andere bronnen van inkomsten hebben. Het is voor de verhuurder ondoenlijk om uit allerlei bronnen van inkomsten het hier bedoelde gezinsinkomen te filteren. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van dit systeem. In deze zaak werd een huurverhoging aangezegd op 1 juli 2014. De verhuurder had gebruik gemaakt van de inkomensgegevens over 2012. Op grond van de inkomensgegevens van dat jaar kon een inkomensafhankelijke verhoging worden toegekend van 2,5%. Verlegging van het peiljaar had geen zin nu het inkomen over dat jaar ook deze verhoging rechtvaardigde. In 2014 (dus het jaar waarin de verhoging was aangezegd) daalde het huishoudinkomen van de huurder, waardoor hij onder de hoogste inkomensgrens uitkwam. De huurder kon dit niet met de door de wet gevraagde informatie bevestigen. Deze informatie over het jaar 2014 was immers in 2014 niet beschikbaar. De rechter vult naar mijn mening ten onrechte de door de huurder gedane bezwaren aan en merkte het bezwaar aan als een huurverlagingsvoorstel. Dit is al feitelijk onjuist, omdat de huurder bezwaar had gemaakt tegen het verhogingsvoorstel. Een huurverlagingsvoorstel moet anders worden ingekleed (zie de volgende alinea). het is daarom een raadsel dat de rechter een bezwaar tegen de huurverhoging als een huurverlagingsvoorstel aan heeft kunnen merken. Bovendien kan een huurverlagingsvoorstel alleen in behandeling worden genomen als er een verklaring van de Belastingdienst overgelegd kan worden ter zake van de inkomensverlaging. Deze gegevens waren nog niet bekend ten tijde van het indienen van het verzoek door de huurder. De rechter stelt voorts: “Het door Kennemer Wonen aangedragen argument dat medio 2014 de inkomensgegevens over dat jaar nog niet definitief vast stonden, is naar het oordeel van de kantonrechter vergeefs aangevoerd. Immers, ter zitting is onweersproken gesteld dat de AOW-uitkering al jarenlang de enige inkomstenbron van [huurder] en [X] is geweest, zodat deze uitkering als uitgangspunt heeft kunnen dienen voor de huurprijsbepaling. De ter zitting geuite vrees voor onbekende neveninkomsten komt de kantonrechter dan ook ongegrond voor”. De rechter wijkt hier ten onrechte af van het wettelijke systeem. Het systeem is namelijk dat de verhuurder rekening mag houden met het gewijzigde inkomen op basis van gegevens. de verhuurder is hiertoe niet verplicht zonder de een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier) van alle leden van het huishouden en een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) van één van de bewoners bij waaruit blijkt hoeveel bewoners op dat moment op het woonadres staan ingeschreven. De rechter gaat geheel aan het wettelijke systeem voorbij en komt kennelijk op basis van een redelijk oordeel op een afwijzing van de verhoging. Op basis van het wettelijke systeem had de rechter niet de vordering anders in mogen vullen. De rechter had ook niet van het wettelijke systeem af mogen wijken. Door deze foute uitspraak wordt een huurder die in dezelfde situatie zit valse hoop gegeven. Deze uitspraak moet worden geacht op zichzelf te staan. De beoordeling van de Huurcommissie was juist. Het is aldus zinloos om in een soortgelijke situatie te hopen op een zelfde onjuiste uitspraak door de Huurcommissie of de rechter. De huurder was uiteraard wel gediend met deze uitspraak. de rechtszekerheid niet.

De huurder die aldus met een inkomensverlaging te maken krijgt in het jaar waarin de huurverhoging wordt voorgesteld kan dus pas een verzoek tot verlaging van de inkomensafhankelijke huur indienen als het verzoek kan worden begeleid met een IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over dat jaar. De huurprijs kan dan alsnog met inachtneming van het dan vastgestelde inkomen worden vastgesteld vanaf de datum van indiening van het verzoekschrift. Het huishouden dat met een huurverlaging wordt geconfronteerd, krijgt recht op huurverlaging tot het niveau dat de huurprijs zou hebben bedragen als het huishoudinkomen steeds in die lagere categorie zou zijn gevallen. De huurder zal de te veel betaalde huur tot het moment van indiening van het verzoekschrift dus niet terugkrijgen.

Een voorbeeld. Een huurder had in juli 2014 een huishoudinkomen van € 44.602 wegens de aanwezigheid van een inwonend kind met een leeftijd van 25 jaar met een inkomen van € 10.000. Dit inkomen telt volledig mee voor bepaling van het huishoudinkomen, omdat het kind ouder is dan 23 jaar (artikel 7:252a lid 2 sub b BW) en in juli 2016 onderdeel van het huishouden van de huurder uitmaakt. Als dit inwonende kind in augustus 2016 op kamers gaat, daalt het gezinsinkomen met een gedeelte over het bedrag van € 10.000. Bij bepaling van de samenstelling van het huishouden wordt uitgegaan van de samenstelling van het gezin op 1 juli 2016. Op juli 2016 bestaat de samenstelling van het gezin nog uit de huurder plus het kind. In 2014 en 2015 wordt het inkomen beoordeeld inclusief de inkomsten van dit kind. Zou dit kind in januari 2016 zijn vertrokken, dan telt het inkomen van dit kind niet meer mee voor bepaling van het huishoudinkomen.
Bij een onveranderde samenstelling van het gezin, maar wel dalende inkomsten in 2016 zal de huurder zijn IBRI-formulier (voorheen IB60-formulieren) over 2016 in 2017 op moeten vragen en mee dienen te sturen met het verzoek tot huurverlaging. De huurder moet het voorstel ten minste twee maanden voor de datum doen, waarop hij de huurverlaging wil laten ingaan. Stuurt de huurder het voorstel bijvoorbeeld in op 1 oktober, dan kan de huurverlaging op 1 januari ingaan. Het voorstel tot huurverlaging moet de volgende gegevens bevatten:

  • een uittreksel uit de BRP (voorheen GBA) waaruit blijkt hoeveel bewoners nog op het adres staan ingeschreven;
  • als bijlage het gevraagde IBRI-formulier (voorheen IB60-formulier).

Na beoordeling van dit verzoek kan het verhogingspercentage door de verhuurder worden aangepast vanaf datum indiening van het verzoek. De huurverlaging werkt dus niet terug tot het moment waarop de huurverhoging is ingegaan (bijvoorbeeld 1 juli 2016). Hetzelfde geldt dus ook voor de huurder die vóór de voorgestelde verhoging met een gedaald gezinsinkomen wordt geconfronteerd.
Gaat de verhuurder niet akkoord met huurverlaging, dan kan de huurder een verzoek tot huurverlaging bij de Huurcommissie indienen. De huurder stuurt dan een kopie van zijn verzoek tot huurverlaging dat hij naar de verhuurder heeft gestuurd als bijlage mee met het verzoekschrift dat naar de Huurcommissie wordt gestuurd. Het voorstel tot huurverlaging op grond van gedaalde inkomsten kan door de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte alleen worden gedaan met een door de overheid verstrekt formulier. Gaat de verhuurder niet akkoord met het voorstel tot huurverlaging, dan moet de huurder de Huurcommissie inschakelen door invulling en opsturen van het volgende verzoekschrift. De huurder dient op straffe van verval van zijn recht tot uiterlijk zes weken na het tijdstip waarop de verlaging blijkens het voorstel had moeten ingaan, de Huurcommissie verzoeken uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel (artikelen 7:254 BW). Mocht de huurder dus verzuimen binnen deze termijn van zes weken de Huurcommissie in te schakelen, dan zal een nieuw verlagingsvoorstel noodzakelijk zijn en zal de huurder opnieuw conform de geldende regels een verlagingsvoorstel moeten doen. De genoemde termijn van zes weken is aldus een vervaltermijn, die niet verlengd kan worden.

Bezwaarmogelijkheid voor gehandicapten en chronisch zieken
Voor groepen van gehandicapten en chronisch zieken is er een bezwaarmogelijkheid tegen de inkomensafhankelijke huurverhogingen. De huurders die onder deze groep gehandicapten en zieken vallen, kunnen beroep doen op een verhoging van maximaal het basispercentage (2,1% in 2016). Deze mensen kunnen vaak niet doorstromen naar een andere woning en dat is ook niet gewenst, gezien de voorzieningen die in hun woning zijn getroffen. Ook biedt dit meer mogelijkheden voor mantelzorg. Minister Blok heeft reeds bij besluit van 24 april 2013 een nadere invulling gegeven (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten) van artikel 7:252a zesde lid onderdeel a BW. Het besluit van minister Blok is verwerkt in artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte. Met de regeling van 27 juni 2013 (artikel 10 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte), is de hardheidsclausule uitgebreid met blinden ( in de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015”, pagina 8). De regeling is in de loop van de jaren gedurende 2013 en 2014 uitgebreid. Ook de regelgeving betreffende de inwonende mantelzorger is in de loop der tijd uitgebreid. Deze aanvullende regeling geeft een uitbreiding voor de gevallen waarin voor een van de leden van het huishouden wel een langdurige zorgindicatie is afgegeven, maar dat er geen zorgindicatie wordt aangegeven omdat een inwonende mantelzorger de benodigde zorg al levert (een zogenoemde 0-urenindicatie of mantelzorgindicatie). Deze zorgvrager heeft een mantelzorger in huis en heeft ook het recht om een zogenoemd mantelzorg-compliment weg te geven. Voor meerpersoonshuishoudens geldt dan dat er een zorgindicatie voor extramurale zorg met een geldigheidsduur van ten minste 371 dagen moet zijn verstrekt aan een van de leden van het huishouden. Door in die gevallen het huishoudinkomen buiten beschouwing te laten, wordt de zorgvrager niet benadeeld door het inkomen van een inwonende mantelzorger.

Bij het aanwijzen van de groep gehandicapten en chronisch zieken is volgens het besluit van minister Blok aangesloten bij de groep die is aangewezen voor vrijstelling van de inkomensgrens op grond van de Tijdelijke regeling diensten van algemeen en economisch belang toegelaten instellingen volkshuisvesting. Het gaat daarbij om leden van een huishouden met een verplegingsindicatie of individuele begeleidingsindicatie van minimaal tien uur, een zorgindicatie ‘verblijf’ voor een van de bewoners of een ADL-indicatie voor een van de bewoners. De verwachting is dat de meeste huishoudens die van de in de wet genoemde bezwaarmogelijkheid gebruik willen maken al over een van deze indicaties beschikken (artikel 10 onder a van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Daarnaast vallen volgens het besluit van minister Blok ook leden van een huishouden die met een beschikking op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning of Wet voorzieningen gehandicapten (de voorloper van de Wet maatschappelijke ondersteuning) die voor 1 mei 2013 aan hen is verstrekt, kunnen aantonen dat hun woning is aangepast aan de handicap van een van de bewoners onder de aangewezen groep (artikel 10 onder b van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).
Artikel 10 onder lid 1 van de Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte geeft in 2015 de volgende mogelijkheden om bezwaar te maken tegen de inkomensafhankelijke verhoging:

  • de huurder heeft minstens 10 uur per week verpleging of verzorging (artikel 10 lid 1 sub a Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte);
  • bij meerpersoonshuishoudens is mantelverzorging aanwezig in de zin van artikel 10 lid 1 sub b Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte;.
  • de huurder of een ander lid van dat huishouden is in bezit van een indicatiebesluit van de Wet langdurige zorg voor verblijf of voor direct oproepbare assistentie bij algemene dagelijkse levensverrichtingen (artikel 10 lid 1 sub c Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte);.
  • aan de huurder of aan een ander lid van dat huishouden is een beschikking verstrekt ten behoeve van voorzieningen aan de betreffende woonruimte. Zie voor de wettelijke basis van deze wijzigingen artikel 10 lid 1 sub d Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte (Ten aanzien van het eerste lid, onderdeel d, is de groep verruimd tot alle op grond van de WMO 2015 of de daaraan voorafgaande wettelijke regelingen aangepaste woningen. Het stelsel van inkomensafhankelijke huurverhogingen zal ook in 2015 van kracht zal zijn. Het ligt daarom in de rede om ook huurders van woningen die zijn aangepast na 1 mei 2013 onder de aanwijzingscriteria te laten vallen.);.
  • een huurder of een ander lid van dat huishouden met een verklaring van de huisarts kan aantonen dat hij blind is (artikel 10 lid 1 sub c Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte).

Tot de groep, bedoeld in het eerste lid, behoren eveneens de huishoudens, bedoeld in dat lid, die beschikken over een geldend indicatiebesluit als genoemd in artikel 10, onderdelen a, b, c respectievelijk d, van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, zoals dat artikel luidde op 31 december 2014. Voor een toelichting van deze regeling verwijs ik naar de Regeling aanpassing van de bedragen genoemd in de artikelen 1, eerste lid, onderdeel a, en 10, tweede lid, eerste volzin, onderdelen a en b, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, wijziging van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte en wijziging van de Regeling Bouwbesluit 2012 (inkomensgrenzen inkomensafhankelijke huurverhoging 2015, aanpassing zorgwetgeving, gegevensverstrekking door de huurder en wijziging aanduiding Nen-norm).

De huurder van een huishouden waarbij hij of een ander lid van dat huishouden behoren tot die groep Chronisch Zieken en Gehandicapten, kunnen dus op die grond bezwaar maken tegen het betreffende voorstel tot huurverhoging, ongeacht de hoogte van hun inkomen. Op deze manier worden ook de inkomens van eventuele inwonende mantelzorgers buiten beschouwing gelaten.

De huurder die heeft vergeten bezwaar te maken tegen de huurverhoging op grond van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten zit vast aan de huurverhoging op grond van artikel 7:253 lid 3 BW. Volgens dit artikel wordt de huurder immers geacht de voorgestelde verhoging van de huurprijs met ingang van de in het voorstel genoemde datum van ingang met de verhuurder te zijn overeengekomen.
De huurder die vergeten is om tijdig bezwaar te maken tegen huurverhoging, kan onder bepaalde condities op een later tijdstip alsnog een voorstel doen de huur te verlagen als het inkomen in het jaar waarin de verhoging was voorgesteld onder bepaalde inkomensgrenzen is komen te liggen. De huurder kan ook een verlagingsvoorstel doen als de huur boven de maximale huurprijsgrens conform het woningwaarderingsstelsel uitstijgt.
Uit artikel 7:252 BW en artikel 7:254 BW blijkt niet zonder meer dat een verlagingsvoorstel kan worden gedaan als de huurder is vergeten een beroep te doen op de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten. De beoordeling van de redelijkheid van het voorstel lijkt te zijn gericht op de hoogte van het inkomen dan wel de maximale huurprijs van de woning en niet zozeer op het niet toepassen van de Regeling Chronisch Zieken en Gehandicapten.

 

 

 

 

Peiljaar inkomen ligt twee kalenderjaren eerder dan moment verhoging

Onder het huishoudinkomen vallen alle inkomens van de huurder en overige bewoners van de woonruimte die op 1 juli van het jaar waarop de verhoging ingaat in het gehuurde staan ingeschreven. Het verzamelinkomen is het gezamenlijke bedrag van het inkomen uit werk en woning (box 1), het inkomen uit aanmerkelijk belang (box 2) en het belastbare inkomen uit sparen en beleggen (box 3). Bij de extra huurverhoging geldt het verzamelinkomen dat huurder 2 kalenderjaren eerder verdienden (het peiljaar t-2) staat gedefinieerd in artikel 7:252a lid 2 sub d BW. Bij een huurverhoging in 2016 gaat het dus om het inkomen over 2014. De reden daarvoor is dat de meeste inkomens van twee jaar geleden inmiddels definitief zijn vastgesteld, zodat daarover geen discussie kan ontstaan tussen verhuurder en huurder.

Voor een antwoord op de vraag wie tot het huishouden gerekend dient te worden is artikel 7:252a lid 4 BW van belang. Hierin staat dat tot het huishouden wordt gerekend degenen die op het adres van het gehuurde volgens de registratie van de rijksbelastingdienst woont of wonen op het moment van behandeling van het verzoek van de verhuurder aan de inspecteur in het jaar dat de wijziging wordt voorgesteld. Voor de samenstelling van het huishouden is dus bepalend wie er op de datum van de voorgestelde ingang van de huurverhoging in de woning wonen. Bij een huurverhoging per 1 juli 2016 is dus bepalend wie er op 1 juli 2016 in de woning wonen. Van hen wordt dan het gezamenlijk inkomen over 2014 meegeteld. Omdat de verhuurder het huurverhogingsvoorstel minstens twee maanden voor de voorgestelde ingangsdatum bij de huurder moet indienen en de inkomensindicaties daaraan voorafgaand bij de Belastingdienst worden opgevraagd, vermelden de inkomensindicaties niet de bewoningssituatie per 1 juli 2016 Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017, pagina 9 .
Dit betekent dat het huishouden van de huurder die in 2016 is gaan samenwonen wordt gerekend tot een huishouden van twee personen. De huurder die tegen het einde van 2014 een relatie heeft verbroken wordt geacht een eenpersoonshuishouden te hebben (ik ga bij dit voorbeeld niet uit van andere inwonende personen). Voor bepaling van het huishoudinkomen wordt vervolgens gekeken naar het inkomen dat de personen hebben genoten in 2014 die tot het huishouden gerekend kunnen worden. Dit geldt dus ook als de partner die pas in 2016 deel uit is gaan maken van het huishouden van de huurder en die vóór 2016 en dus ook in 2014 elders heeft gewoond. De consequentie van deze redenering is dat waar er in 2014 en 2015 nog sprake was van samenwoning en beëindiging van deze relatie in 2016 er voor het huishoudinkomen geen rekening gehouden hoeft te worden met het inkomen van de vertrokken partner in het peiljaar 2014.

Inkomen inwonende kinderen onder de leeftijd van 23 jaar tellen niet altijd mee
Bij de inkomens van inwonende kinderen die op 1 januari 2016 nog geen 23 jaar waren, telt het inkomen tot aan het niveau van het wettelijk minimumloon niet meer voor de bepaling van het huishoudinkomen. Artikel 7:252a lid 2 sub b BW geeft hierover een regeling. Dit bedrag is lager dan het minimumloonniveau 2014 (€ 19.253) door de Wet Uniformering Loonbegrip (WUL) van 2014. Deze wet heeft één loonbegrip gebracht voor de loonbelasting, de premies volksverzekeringen, de premies werknemersverzekeringen en de inkomensafhankelijke bijdrage Zorgverzekerings-wet. Die uniformering brengt vereenvoudiging in het loonstrookje van alle werknemers in ons land Het inkomen van thuiswonende kinderen onder de 23 jaar, die een hoger inkomen genieten dan in de vorige zin beschreven en het inkomen van inwonende kinderen ouder dan 23 jaar telt dus wel mee voor bepaling van het huishoudinkomen.

Percentages maximale huurverhoging vanaf 1 juli 2013 tot en met 1 juli 2016

De verhogingspercentages over 2013 – 2015 staan in de begrippenlijst onder inkomensafhankelijke verhoging

Huurverhoging 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017
• 2,1% (0,6% inflatie + 1,5% basisverhoging) voor huishoudinkomens tot € 34.678;
• 2,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 0,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor middeninkomens (van € 34.678 tot € 44.360);
• 4,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 2,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor hogere inkomens (boven € 44.360).

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

De verhuurder mag zelf bepalen of huurverhoging doorgevoerd zal worden. Er is dus geen verplichting om in het kader van de bepalingen over het scheefwonen de verhoging aan de huurder door te belasten. Indien de verhuurder een voorstel tot huurprijsverhoging doet op grond van artikel 7:252a lid 1 BW , dient hij daarbij een door de inspecteur afgegeven verklaring omtrent de hoogte van het huishoudinkomen te voegen. (bevestiging door de Belastingdienst dat het hoger is dan € 34.678 of € 44.360 (2016) bij respectievelijk een verhoging van de huur van 2,6% en 4,6%). De huurder kan dan kennis nemen van het gegeven of het huishoudinkomen meer of minder bedraagt dan de in artikel 10 lid 2 UHW opgenomen grenzen, of dat geen gegevens beschikbaar zijn. Indien de huurder bezwaar maakt tegen dat voorstel tot huurverhoging en het niet eens is met het feit dat een van de inkomensgrenzen is overschreden vanwege de hoogte van zijn inkomen of de samenstelling van het huishouden, kan hij dit via dat bezwaarschrift aan de verhuurder kenbaar maken. Ik ga hier nader op in bij de behandeling van artikel 7:253 BW.

Stimulering vertrek huurders met hoge inkomens uit goedkope woningen

Door de relatief hogere stijging van de huur van de huurders met een gezinsinkomen boven de € 44.360 (2016) is het de bedoeling van de regering dat de huur van deze woningen langzamerhand toegroeit naar een huur die dichter bij de marktwaarde ligt. Het is de bedoeling dat deze huurders een meer reële afweging maken tussen prijs en kwaliteit en daardoor ontstaan er opties als verhuizen naar een duurdere huurwoning of naar een koopwoning. Het is de bedoeling de huurprijs voor zittende huurders met een inkomen boven € 44.360 en nieuwe huurders meer met elkaar in overeenstemming te brengen en het gat tussen de huurprijs voor zittende huurders en nieuwe huurders op termijn te dichten.

Het dus voor bepaling van het huurregime (niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte) waartoe de woning behoort meer dan nu het geval is nodig te kijken naar de aanvangshuurprijs. Door naar de aanvangshuurprijs te kijken kan het huurregime waaronder de woonruimte valt met zekerheid worden vastgesteld. Voor bepaling van het huurregime dient te worden gekeken naar de huurprijs die bij aanvang van de overeenkomst tot stand is gekomen, behoudens wanneer binnen zes maanden na aanvang van de overeenkomst toetsing van de aanvangshuurprijs is aangevraagd. De aanvangshuurprijs kan dan immers door de Huurcommissie nog worden bijgesteld op grond van artikel 7:249 BW.

Het is de vraag of dit doel van redelijke verdeling van de woonruimte tussen huurders met een bepaald niveau van inkomsten (goedkope woningen voor huurders met lage inkomens)ook bereikt zal worden. Er kunnen een aantal kritische kanttekeningen aangevoerd worden tegen de ingevoerde regels huurverhoging die verband houden met scheefwonen.

  • Mensen die jaren geleden een koopwoning hebben gekocht en nu voor een “appel en een ei” wonen worden anders behandeld dan de huurder met soortgelijk inkomen die maandelijks vaak meer aan woonlasten kwijt is dan die bewoner van een koopwoning.
  • De voorgestelde regeling kent haar grens bij de maximum huurprijs van de woonruimte. Als deze maximum huurprijs snel is bereikt, dan is het effect van de extra verhoging grotendeels uitgewerkt. Afhankelijk van de hoogte van de maximum huurprijs van de woning is het de vraag of dat voor de huurder leidt tot een reële keuze tussen de huidige woning of geliberaliseerd huren of kopen. Het is de vraag een huurder met een gezinsinkomen van meer dan € 43.786 zich zal overhalen naar een andere woning te vetrekken. Het is immers de vraag of er een geschikte andere woning valt te krijgen voor een bedrag aan maandelijkse lasten dat gelijkwaardig of minder is dan de huidige woning, nog daargelaten of de huurder de woning waaraan hij is gehecht wel wil verlaten.
  • De huur mag verder niet verder stijgen dan tot de maximum huurprijs van woning. Als dit allemaal niet leidt tot verhuizing van de huurder, dan komt deze regeling eigenlijk alleen neer op een verhoging van de huur en niet anders.

 

 

Periodieke huurprijsverhoging tot en met 2016 – Inleiding

Ik heb het systeem van de inkomensafhankelijke huurverhoging zoals tot en met juli 2016 van toepassing was in dit hoofdstuk gezet. Vanaf 1 juli 2017 is een ander systeem op de jaarlijkse hurverhoging van toepassing. In het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging heb ik ik de actuele regels met betrekking tot de huurverhoging opgenomen, zoals deze regels vanaf 1 juli 2017 van toepassing zijn. Ik heb vanwege de leesbaarheid hier twee verschillende hoofdstukken van gemaakt. Het is immmers voor het inhalen van de huurverhoging en voor de procedures over de huurverhoging over de aflopen periode waarbij de inkomensafhankelijke huurverhoging in het kader van het scheefwonen van toepassing was van belang om deze regels nog te weten. Onderstaande regels kunnen worden toegepast op het systeem van huurverhoging ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte over de periode 2013-2016 van toepassing was.

voor de normale regels van huurverhoging van niet-geliberaliseerde woonruimte en geliberaliseerde woonruimte verwijs ik naar het hoofdstuk Periodieke huurprijsverhoging. In dit laatstgenoemde hoofdstuk wordt ook het verschil tussen geliberaliseerde huur en niet-geliberaliseerde huur duidelijk gemaakt.

Huurverhoging 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017
• 2,1% (0,6% inflatie + 1,5% basisverhoging) voor huishoudinkomens tot € 34.678;
• 2,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 0,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor middeninkomens (van € 34.678 tot € 44.360);
• 4,6% (0,6 % inflatie + 1,5% basisverhoging + 2,5% inkomensafhankelijke verhoging) voor hogere inkomens (boven € 44.360).

In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

De verhogingspercentages over de periode 2013 – 2015 staan in de begrippenlijst onder inkomensafhankelijke verhoging

Deze verhogingen gelden voor niet-geliberaliseerde woonruimte.

Voor onzelfstandige woningen (kamers), woonwagens en woonwagenstandplaatsen is de maximale huurverhoging per 1 juli 2016 gelijk aan het inflatiepercentage over 2015 vermeerderd met 1,5 procentpunt, te weten 2,1%.

De huursombenadering per 1 juli 2016
Minister Blok is voornemens om de maximale huursomstijging (exclusief harmonisatie) per 1 juli 2016 vast te stellen op inflatie + 0,4 procentpunt ( Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017 pagina 3. De maximale huursomstijging voor woningcorporaties wordt dus gesteld op 1%. Volgens de circulaire van Minister Blok van 3 juli 2015 Circulaire Minister Blok van 3 juli 2015 Uitwerking huursombenadering, akkoord Aedes-Woonbond wordt er voor de verhoging op 1 juli 2016 gekozen voor de huursombenadering voor corporatiewoningen (dus alleen voor toegelaten instellingen), waarbij voorstellen uit het Sociaal Huurakkoord tussen de Woonbond en Aedes zijn overgenomen. Voor 2016 wordt als aanvullend instrument een driejaarlijkse inkomenstoets ingevoerd. Het voorstel betrekt bij de berekening van de huursom de huren die worden verhoogd door harmonisatie. Harmonisatie bij nieuwe verhuring houdt in dat wanneer een woning een nieuwe huurder krijgt, de huur van de woning kan worden bijgesteld tot de maximaal toegestane huur op basis van het woonwaarderingsstelsel. Door de harmonisatie bij de berekening van de huursom te betrekken worden de mogelijkheden om de huur te verhogen afgevlakt. Ik werk deze manier van huurverhoging over 2016 verder in dit hoofdstuk uit. In de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 wordt het huurbeleid over 2016-2017 concreet uitgewerkt.

Er wordt uitgegaan van een inflatie van 0,6% (= een verhoging van 1%). De basisverhoging voor zowel zelfstandige- als onzelfstandige woonruimte wordt voor de periode 2016-2017 vastgesteld op inflatie plus 1,5%. De basisverhoging kan dus worden gesteld op 2,1%. Er kan een verschil worden gemaakt in een verhoging al naar gelang de hoogte van het inkomen. Een corporatie die ook de hogere inkomens (categorie 2 en 3) een huurverhoging geeft van 2,1%t of lager, moeten deze ook meetellen in de huursom. Er wordt dus niet gekeken naar de categorie waarin een huishouden valt, maar naar de feitelijke huurverhoging. Voor 2016 blijft de inkomensafhankelijke verhoging gelden. Er wordt uitgegaan van een maximale huursomstijging per 1 juli van inflatie + 04%.

De gedeeltelijke huursombenadering over 2016
De gedeeltelijke toepassing van de huursombenadering blijkt uit het hiernavolgende. Ook in 2016 blijven voor de verhuurders die deze wijze van verhoging toepassen voor de berekening van de gemiddelde huurstijging van de zelfstandige woningen van een corporatie per 1 juli 2016 daarom onder meer de verhogingen buiten beschouwing met betrekking tot:

 

  • de woningen waarvoor op 1 juli 2016 een geliberaliseerd huurcontract geldt;
  • de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 met meer dan 2,1% worden verhoogd (huishoudens met een inkomen boven € 34.678);
  • de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 wegens inkomensdaling na een of meer inkomensafhankelijke hogere huurverhoging(en) is verlaagd;
  • de woningen die op 1 juli (op)nieuw zijn verhuurd (eerste verhuring van een woning of opvolgende verhuring bij verhuizing van de huurder; huurharmonisatie);
  • de woningen waarvan de huurprijs per 1 juli 2016 als gevolg van woningverbetering/renovatie zijn verhoogd.

 

Er is dus voor algemeen doorgevoerde huurverhoging in 2016 geen sprake van een zuivere huursombenadering, omdat de huurstijging in ieder geval 2,1% kan luiden en de inkomensafhankelijke verhoging geen drukkend effect heeft op deze mogelijkheid van huurverhoging. Bedacht moet wel worden dat de huurverhogingen van inkomensgroep 2 (inkomen boven de € 34.678) en inkomensgroep 3 (inkomen boven de € 44.360) toch meetellen voor de huursomberekening als deze inkomensgroepen een huurverhoging van 2,1% of lager krijgt. Op deze manier wordt er gestimuleerd om een inkomensafhankelijke verhoging te berekenen.

Onderscheid tussen particuliere verhuring en verhuring via corporaties
Concreet zet het akkoord in op een huurbeleid voor de komende jaren (de periode 2016-2018) waarbij in de situatie dat de feitelijke huur meer dan 80% van maximaal toegestane huur (conform het woningwaarderingsstelsel) bedraagt, de huurverhoging maximaal de inflatie beloopt. In die gevallen waar de huur onder die 80% ligt, mag de huurverhoging voor huurrondejaar 2016/2017 voor toegelaten instellingen, inclusief harmonisatie (= huurstijgingen in het kader van nieuwe verhuringen bij vrijgekomen woningen), stijgen met maximaal inflatie plus 2,5%. Voor huurrondejaar 2016-2017 geldt een basishuurverhogingspercentage van inflatie plus 1,5%. Voor toegelaten instellingen geldt een maximering van de totale huursomstijging van gereguleerde verhuurde woningen van inflatie plus 1%. Voor 2017 geldt een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging van inflatie plus 2,5%. (Memorie van toelichting doorstroming huurmarkt 2015, pagina 9. Door niet alleen de huurprijzen van zittende huurders, maar ook de huren bij nieuw aangegane huurovereenkomsten mee te nemen bij de berekening van de gemiddelde huurprijsstijging, worden de huurverhogingen van de zittende huurders gedempt. Bij deze gemiddeld berekende huurprijsstijging wordt bovendien ook de huurstijging betrokken van de woningen die in het lopende jaar worden geliberaliseerd.

Voor de particuliere huursector geldt geen beperking van de huursomstijging voor het gehele bezit. Wel geldt daar uiteraard de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging. Voor reguliere verhogingen tot en met juli 2015 gold dus geen verschil in benadering tussen particuliere verhuurders en toegelaten instellingen.

Huurprijzen – Periodieke huurverhoging vanaf 2018 – Updates

  • Bijgewerkt 15 april 2011, de regeling omtrent scheefwonen wordt per 1 juli 2012 ingevoerd ;
  • Bijgewerkt 2 augustus 2011, invoeging van het onderdeel: De redelijkheid van de voorgestelde huurverhoging en Huurvast;
  • Bijgewerkt 3 september 2011, hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 ( LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01) rechtsverwerking terugvordering huur door huurder;
  • Bijgewerkt 1 oktober 2011, invoeging onderdelen betreffende huurverhoging en energielabels, bron: concept huurbeleid 2010-2011;
    Bijgewerkt 27 december 2011, ingevoegd Modelbrief huurverhoging
  • Bijgewerkt 2 februari 2012, invoeging de huurverhoging van 2,3 % per 1 juli 2012;
  • Bijgewerkt 28 juni 2012, rechtbank ‘s-Hertogenbosch van 3 mei 2012 LJN: BW 5006, sector kanton Rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 788640 vergeten indexering gematigd wegens redelijkheid en billijkheid.
  • Bijgewerkt 15 juli 2012, regeling scheefwonen bijgewerkt.
  • Bijgewerkt 31 oktober 2012. Formulieren Huurcommissie geactualiseerd naar de modellen van 2012
  • Bijgewerkt 1 november 2012, Uitvoeringsregeling Huurprijzen woonruimte, versie september 2012.
  • Bijgewerkt 3 maart 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
  • Bijgewerkt 4 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen.
  • Bijgewerkt 5 april 2013. Herziening van het onderdeel scheefwonen, onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten.
  • Bijgewerkt 8 mei 2013, Huurprijstabel zelfstandige- en onzelfstandige woonruimte aangepast naar prijsniveau 2013
  • Bijgewerkt 15 mei 2013, (Besluit aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten)
  • Bijgewerkt 18 mei 2013, tekst onderdeel Dalende inkomsten huurder, chronisch zieken en gehandicapten aangepast; het onderdeel met name tekstueel uitgebreid voor wat betreft dalende inkomsten van de huurder in het jaar dat de huurverhoging wordt/is voorgesteld.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2013. Formulieren Huurcommissie herschikt. .
  • Bijgewerkt 30 augustus 2013. Onderdeel Huurwijziging en de Wet op het overleg huurders verhuurder.
  • Bijgewerkt 11 december 2013. Duidelijker onderscheid gemaakt tussen het voorstel tot huurverlaging door de huurder naar de verhuurder en het verzoek om huurverlaging naar de Huurcommissie als de verhuurder niet op het voorstel is ingegaan.
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Bedragen geïndexeerd naar het niveau 2014 (Parameters prijzen 2014).
  • Bijgewerkt 1 januari 2014. Onderdeel huurtoeslag aangevuld en uitgebreid.
  • Bijgewerkt 22 januari 2014. de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2014 tot en met 30 juni 2015” verwerkt.
  • Bijgewerkt 17 maart 2014. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch bevestigt in hoger beroep in haar arrest van 13 maart 2014 (ECLI:NL:GHSHE:2014:721 ) dat de kantonrechter te Limburg in haar vonnis van 28 juni 2013 een terechte beslissing heeft genomen. In dit arrest wordt bevestigd dat er sprake is van wijziging van beleid betreffende de huurverhoging.
  • Bijgewerkt 13 april 2014. De Hoge Raad was in haar arrest van 4 april 2014 ( ECLI:NL:HR:2014:826 ) van mening dat de wettelijke regels betreffende de huurverhoging geen inbreuk maken in de eigendomsrechten van de eigenaar/verhuurder.
  • Bijgewerkt 12 mei 2014. Fragment inkomensafhankelijke verhoging aangepast en verlaging inkomen door pensioen aangepast.
  • Bijgewerkt 11 juli 2014. Rappeltermijn verlengd van zes weken naar 3 maanden en termijn van bezwaar verlengd van 3 maanden naar vier maanden.
  • Bijgewerkt 10 augustus 2014. De kantonrechter te Amsterdam was in haar vonnis van 8 maart 2010 (Noot 31b) van mening dat de in het geding gebrachte panden niet zonder meer vergelijkbaar waren met het gehuurde pand.
  • Bijgewerkt 21 augustus 2014. Geen mogelijkheid van huurverlaging voor wegens vergeten beroep te doen op de regeling chronisch zieken en gehandicapten?
  • Bijgewerkt 21 oktober 2014. Aanpassing onderdeel huurverlaging tot niveau huurtoeslaggrens na inkomensdaling onder huurprijstoeslaggrens
  • Bijgewerkt 24 oktober 2014. Aanvulling onderdeel: “Huurcontract vermeldt geen concreet verhogingsbeding; aangezegde huurverhogingen toch realiseerbaar?”
  • Bijgewerkt 23 november 2014. Artikel 7:228 BW niet van toepassing op de wettelijke (dwingendrechtelijke) regeling omtrent verhoging van huurprijzen sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 30 november 2014. Bedragen huurtoeslag 2015 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 8 januari 2015. Aanwijzing groep chronisch zieken en gehandicapten, artikel 10 Uitvoeringsregeling-huurprijzen woonruimte 2015 weergegeven
  • Bijgewerkt 28 januari 2015. verwerking huurverhoging 2015 en de de circulaire “Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2015 tot en met 30 juni 2016 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties”
  • Bijgewerkt 10 februari 2015. kamerbrief evaluatie inkomensafhankelijke huurverhoging 6 februari 2015
  • Bijgewerkt 24 februari 2015. Regeling verval van mogelijkheid van het maken van bezwaar door de huurder aangevuld als de huurverhoging door de huurder wordt betaald.
  • Bijgewerkt 15 maart 2015. Tekstuele correcties toegepast.
  • Bijgewerkt 23 maart 2015. Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch arrest van 3 maart 2015 ( ECLI:NL:GHSHE:2015:642 ) Uitgangspunt is dat over deze verhoging met de huurder overeenstemming moet worden bereikt als er geen huurverhogingsbeding in de huurovereenkomst is opgenomen.
  • Bijgewerkt 28 april 2015. Interim-maatregel aangescherpt en er een fout uit gehaald. Nieuwe eerste bewoonde woonruimte vallen niet onder de regeling als deze tussen 1 juli 1989 en 1 juli 1994 tot stand zijn gekomen waarbij de huurprijs lag boven de liberalisatiegrens. Reeds bestaande en eerder bewoonde woonruimte met een huurprijs boven de liberalisatiegrens vallen wel onder het Besluit huurprijzen woonruimte en worden als sociale woonruimte aangemerkt.
  • Bijgewerkt 24 mei 2015. Toekomstig beleid ombouwen kantoorruimte tot woningen.
  • Bijgewerkt 8 juli 2015. De rechtbank Zeeland-West-Brabant geeft in haar vonnis van 3 september 2014 ( ECLI:NL:RBZWB:2014:7356 ) weer dat voor een antwoord op de vraag of de huurprijsverhoging redelijk is, gekeken moet worden naar de specifieke omstandigheden van iedere huurder op zich. Daaronder valt onder andere de financiële draagkracht van de betrokken huurder.
  • Bijgewerkt 11 september 2015. Formulieren Huurcommissie aangepast.
  • Bijgewerkt 3 december 2015. Onderdeel huurtoeslag aangepast.
  • Bijgewerkt 3 februari 2016. Op 3 februari 2016 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State beslist Uitspraak 201506945/1/A3 dat de belastingdienst op basis van de huidige wettelijke regeling geen inkomensgegevens aan de verhuurder mag verstrekken in het kader van de inkomensafhankelijke huurverhoging.
  • Bijgewerkt 8 februari 2016. Aanpassing van de eerder geplaatste tekst naar aanleiding van de uitspraak van de Raad van State van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van Staten beslist Uitspraak 201506945/1/A3. Ik heb de uitspraak uitgewerkt.
  • Bijgewerkt 19 februari 2016. Verwerking van de gegevens Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2016 tot en met 30 juni 2017. Brief Minister S.A. Blok 16 februari 2016 en in dit hoofdstuk verwerkt.
  • Bijgewerkt 8 maart 2016. Huurtoeslaggrens 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 29 maart 2016. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar ging in zijn vonnis van vonnis van 23 december 2015 ECLI:NL:RBNHO:2015:11213 week naar mijn mening ten onrechte af van het systeem van bezwaar tegen huurverhoging. De huurder had bezwaar gemaakt tegen een periodieke verhoging en de rechter beschouwde dit bezwaar als een verzoek tot huurverlaging. Naar mijn idee ten onrechte!
  • Bijgewerkt 26 april 2016 in het kader van de inkomensafhankelijke verhoging.
  • Bijgewerkt 25 augustus 2016 De rechtbank Gelderland, kantonzaken, locatie Nijmegen, was in haar vonnis van 2 februari 2015 ( ECLI:NL:RBGEL:2015:1126) eveneens uitgegaan dat de huur met betrekking tot geliberaliseerde kon worden verhoogd met een destijds maximaal geldend percentage van 6,5% overeenkomstig de inkomensafhankelijke huurverhoging voor sociale woonruimte.
  • Bijgewerkt 28 augustus 2016. Huurbeleid 2017, Tips voor huurdersorganisaties, brochure Woonbond, augustus 2016 verwerkt in het onderdeel huursombenadering;
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. De tabel maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 juli 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Besluit huurprijzen woonruimte geldend vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016 ingevoerd.
  • Bijgewerkt 20 oktober 2016. Handleiding behorende bij het waarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimte vanaf 1 oktober 2016.
  • Bijgewerkt 19 november 2016. Dat de Belastingdienst op basis van onvolledige regels informatie aan de verhuurder heeft verstrekt, kan de verhuurder niet worden verweten. De rechtbank Midden-Nederland was in haar vonnis van 2 november 2016 ECLI:NL:RBMNE:2016:5968 van oordeel dat omstandigheid dat de informatieverstrekking door de Belastingdienst onrechtmatig was, niet in de weg staat aan het doen van een inkomensafhankelijk huurverhogingsvoorstel door de verhuurder.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. In het arrest van het gerechtshof ‘s-Gravenhage van 5 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1951 ) wordt door eisers betoogd dat het Nederlandse huurprijzenstelsel betreffende de gereguleerde huurprijsverhoging voor sociale huurwoningen in strijd met het EVRM zou zijn. Het hof oordeelde dat de Nederlandse wettelijke regeling ten aanzien van de wijziging van huurprijzen niet in strijd is met het EVRM.
  • Bijgewerkt 20 november 2016. Het is vaste jurisprudentie van de Hoge Raad dat de vraag of een bepaalde wettelijke regeling in strijd is met artikel 1 EP niet alleen kan – en desgevorderd moet – worden beoordeeld op het niveau van de individuele burger (waarbij het er om gaat of sprake is van een individual and excessive burden) Zie onder meer HR 16 november 2001, NJ 2002, 469 (onder 7.3) en ( ECLI:NL:HR:2016:124 onder 2.8)). Het hof is van oordeel dat de belangen van de verhuurders die in deze zaak in het geding zijn zich voor bundeling lenen waar het gaat om de vraag of de huur(prijs)regulering op regelgevingsniveau in strijd is met artikel 1 EP.
  • Bijgewerkt 23 januari 2017, Onderdeel huurtoeslag 2017 aangepast.
  • Bijgewerkt 27 januari 2017. hoofdstuk aangepast aan de wijzigingen als genoemd in de Circulaire Huurprijsbeleid voor de periode 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2018. Brief Minister S.A. Blok 20 januari 2017
  • Bijgewerkt 28 april 2017. Stat er een weeffout in artikel 7:252a lid 6 sub b BW waardoor verplaatsing van het peiljaar in het kader van een huurverhogingsvoorstel niet mogelijk is?
  • Bijgewerkt 19 november 2017. Invoeging Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2018
  • Bijgewerkt 4 januari 2018. Huurverhoging 2018 ingevoegd
  • Bijgewerkt 5 januari 2018. aan de hand van Parameters huurtoeslag, inkomensgrenzen, inkomensafhankelijke huurverhoging, verkoopregels en overige bedragen 2018 bedragen aangepast.
  • Bijgewerkt 10 januari 2018. De Woonbond heeft een poging gewaagd om de Belastingdienst (De Staat) aansprakelijk te stellen voor de schade die de huurders hebben geleden door de volgens de Woonbond gestelde onrechtmatig verstrekte informatie door de Belastingdienst. De rechtbank ‘s-Gravenhage heeft op 10 januari 2018 ( ECLI:NL:RBDHA:2018:172 ) beslist dat afgifte en gebruik van de ná 1 april 2016 afgegeven inkomensverklaringen door de belastingdienst niet onrechtmatig is. De ingestelde schadeclaims werden deels niet-ontvankelijk verklaard, deels afgewezen.
  • Bijgewerkt 11 februari 2018. De Hoge Raad heeft op 26 januari 2018 ( ECLI:NL:HR:2018:109) opnieuw zich gebogen over de de vraag of de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van verhuur van woningen in de sociale sector (huurprijsbeheersing, huurbescherming, Huisvestingswet, fictieve rendementsheffing, Wet verhuurderheffing en lokale heffingen en belastingen) in strijd is met art. 1 Eerste Protocol bij het EVRM (hierna: art. 1 EP), althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen decent profit ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt.

Rechtsverwerking claim (terug) betaling huur

Algemeen wordt aangenomen dat enkel tijdsverloop geen toereikende grond oplevert voor het aannemen van rechtsverwerking, tenzij daarvan sprake is door de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet (meer) geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). Voor een beroep op rechtsverwerking gaat het niet om stilzitten van één der partijen. Er moet sprake zijn van gedragingen van de huurder waaraan de verhuurder het gerechtvaardigde vertrouwen mocht ontlenen dat de huurder bijvoorbeeld niet meer tegen de hoogte van een overeengekomen huurprijs op zou komen.

In de zaak die heeft geleid tot het arrest van het hof te Leeuwarden van 22 maart 2011 LJN: BP9801, gerechtshof Leeuwarden, 200.034.771/01 zijn diverse rechtsvragen aan de orde gesteld. Een daarvan was een vraagstuk betreffende verhoging door de verhuurder van de huurprijs van niet-geliberaliseerde woonruimte buiten het wettelijke systeem. De verhuurder had de huurprijs met een hoger bedrag verhoogd, dan wettelijk was toegestaan. De huurder had ingestemd met deze verhoging en had ruim twee jaar deze verhoging betaald. Nadat de huur twee jaar na deze verhoging was opgezegd, had de huurder nog steeds die verhoogde huurprijs betaald. In de beëindigingsprocedure vorderde de huurder de te veel betaalde huur terug.
De verhuurder maakte in hoger beroep bezwaar tegen het standpunt dat de kantonrechter in eerste aanleg in had genomen. De kantonrechter had overwogen dat de huurprijs uitsluitend met inachtneming van het bepaalde in artikel 7:252 BW had mogen worden gewijzigd en was van mening dat te veel betaalde huur terugbetaald diende te worden.
Het hof was met de kantonrechter van oordeel dat de kantonrechter op goede gronden had overwogen dat de huurprijs uitsluitend met inachtneming van artikel 7:252 BW had mogen worden gewijzigd. Dit wetsartikel is krachtens artikel 7:265 BW namelijk van dwingend recht.

Het hof was desondanks van mening dat de huurder het recht had verwerkt om de te veel betaalde huur terug te vorderen. In rechtsoverweging 19 van het hier besproken arrest geeft het hof een onderbouwing waarom zij van mening is dat de verhuurder terecht een beroep op rechtsverwerking van de vordering van de huurder toekwam. Het hof is onder meer van mening dat er sprake van rechtsverwerking zijdens de huurder is wegens betaling van de overeengekomen huurprijs van meer dan twee jaren nadat deze was overeengekomen, alsmede het feit dat de huurder na opzegging deze hogere huurprijs ook is blijven betalen.

Ik vraag mij echter af of deze onderbouwing voldoende is om rechtsverwerking te rechtvaardigen. Feitelijk heeft de huurder alleen zonder verder commentaar de overeengekomen huurprijs betaald. Het betalen van de huurprijs is mijns inziens niet zonder meer een actieve daad, waardoor de verhuurder mocht menen dat de huurder geen aanspraak op vermindering van de overeengekomen huurprijs zou doen. De meeste argeloze huurders denken immers dat een overeengekomen huurprijs betaald dient te worden! De meeste huurders zijn niet op de hoogte van de juridische kaders, waarbinnen verhoging van de huurprijs plaats dient te vinden. Ik kan mij voorstellen dat de huurder daadwerkelijk niet op de hoogte was van de wettelijke regeling van de artikelen 7:252 BW en 7:265 BW. Ook nadat de huurder na de opzegging had gezegd zich in zijn positie ten aanzien van de huurprijs te gaan verdiepen en hiermee kennelijk een half jaar niets heeft gedaan, lijkt dit een smalle basis om rechtsverwerking van terugvordering van de te veel betaalde huur te rechtvaardigen. Het bovenstaande lijkt mijns inziens voornamelijk meer op stilzitten, dan op het verrichten van actieve handelingen, waardoor de verhuurder mocht verwachten dat de huurder geen aanspraak meer op huurverlaging zou doen. Verder blijkt uit niets dat de verhuurder onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou maken (HR 29 september 1995, NJ 1996,89). Mede gezien het feit dat de verhuurder gezien de wettelijke regeling ervan uit kon gaan dat de huurder binnen de verjaringstermijn aanspraak kon maken op terugvordering van de te veel betaalde huur, valt volgens mij niet in te zien dat de huurder zijn aanspraak op terugbetaling van de huur heeft prijsgegeven. Het hof dacht daar – gezien bovenstaande uitspraak – echter anders over.