Jurisprudentie

mondelinge opzegging

Uitspraak

Uitspraak: 11 april 2003
Rolnummer: 02/787 KA
Rolnr. rechtbank: 245811\01-18550

HET GERECHTSHOF TE ‘S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

JAGER PROJECT B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
appellante,
hierna te noemen: Jager,
procureur: mr. E.J. van der Wilk,

tegen

JUFFERMANS SUPPORT B.V.,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
hierna te noemen: Juffermans,
ge?ntimeerde,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Het geding
Bij exploot van 27 juni 2002 is Jager in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, van 2 april 2002, dat is gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven ( met producties) heeft Jager tegen het vonnis van de rechtbank vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Juffermans deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Tegen de vaststaande feiten zoals deze door de kantonrechter onder “Feiten” zijn vastgesteld is in hoger beroep niet opgekomen zodat het hof zal uitgaan van deze feiten.

1.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. Jager heeft aan Juffermans een kantoorruimte verhuurd te Leidschendam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande 1 september 1997 en derhalve eindigend 31 augustus 2000.

1.2. De huurovereenkomst bepaalt dat deze telkens voor de duur van drie jaren zal worden verlengd en dat opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief tegen het einde van de huurperiode, met inachtneming van een termijn van tenminste ??n jaar.

1.3. Juffermans heeft het gehuurde per 25 augustus 2000 verlaten en vanaf 1 september 2000 geen huur meer betaald.

1.4. Partijen hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst onder gewijzigde voorwaarden, doch zijn niet tot overeenstemming gekomen. Per aangetekende brief van 24 mei 2000 heeft Juffermans de overeenkomst per 1 september 2000 opgezegd.

1.5. Jager heeft de ruimte per 1 maart 2001 opnieuw verhuurd.

1.6. Jager stelt dat Juffermans de overeenkomst in november 1999 mondeling heeft opgezegd, derhalve niet met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De overeenkomst is dan ook blijven voortduren en Jager vordert in deze procedure veroordeling van Juffermans tot betaling van de huur tot 1 maart 2001, het tijdstip waarop de ruimte weer door Jager is verhuurd.

1.7. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van Jager afgewezen.

2.1. Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat als vaststaand kan worden aangenomen dat Juffermans reeds in augustus 1999 mondeling aan Jager te kennen heeft gegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde.
In de toelichting voert Jager aan dat in bedoelde bespreking Juffermans niet heeft aangegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde, maar dat zij geen verlenging met drie jaar wilde. Juffermans wilde wel verlenging van de huurovereenkomst maar onder andere voorwaarden.

2.2. De grief slaagt niet. Wat Jager in de toelichting aanvoert impliceert, dat Juffermans binnen de opzeggingstermijn aan Jager te kennen heeft gegeven de bestaande huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Dat Juffermans daarnaast bereid was te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst met andere voorwaarden maakt dat niet anders: los van de vraag waartoe de onderhandelingen zouden leiden, stond immers vast dat de bestaande overeenkomst zou worden be?indigd.

3.1. De tweede grief klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat op basis van de redelijkheid en billijkheid op beide partijen de verplichting rustte om op redelijke termijn duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot het al dan niet bereiken van overeenstemming betreffende het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
In de toelichting betoogt Jager dat Juffermans in een gesprek in oktober 1999 over de voorwaarden van verlenging van de huur ( Juffermans wilde de mogelijkheid van tussentijdse opzegging) niet te kennen heeft gegeven dat zij de huur per 1 september 2000 wilde be?indigen. Voorts wijst Jager er op dat ook in de daaropvolgende besprekingen Juffermans telkenmale de voorstellen van Jager voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verworpen. Jager betoogt dat de kantonrechter aan deze gang van zaken kennelijk de conclusie heeft verbonden dat het op de weg van Jager lag met nieuwe voorstellen te komen, hetgeen onbegrijpelijk is.

3.2. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het definitief afhaken bij de onderhandelingen door Juffermans, door het zenden van de brief van 24 mei alleszins redelijk is. In de toelichting op de grief voert Jager aan dat Juffermans de huur in november slechts informeel heeft opgezegd en pas formeel in mei 2000 en dat van haar niet verwacht kon worden dat zij op basis van informele onderhandelingen al naar een nieuwe huurder zou zijn gaan zoeken. Het enkele feit dat partijen hebben onderhandeld over het aangaan van een nieuwe overeenkomst onder andere voorwaarde betekent niet, dat de bestaande huurovereenkomst haar gelding had verloren.

3.3. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of Jager zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de wijze van opzegging.
Het hof verwijst allereerst naar wat hiervoor sub 2.2 is overwogen. Daaruit blijkt dat Jager er binnen de opzegtermijn van op de hoogte was dat Juffermans de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten. Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken.
De grieven slagen dan ook niet.

4. Hiervoor is overwogen, dat Juffermans tijdig kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dat Jager naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de wijze van opzegging. Daaruit volgt, dat de huurovereenkomst per 1 september 2000 is be?indigd en dat de kantonrechter terecht de vorderingen van Jager heeft afgewezen.

5. De grieven vier en vijf, die betrekking hebben op het standpunt van Jager dat zij, gezien de onregelmatige wijze van opzegging door Juffermans recht heeft op schadevergoeding, kunnen gelet op het vorenstaande geen doel treffen.

6. Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd en zal Jager als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

– bekrachtigt het bestreden vonnis;
– veroordeelt Jager in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Juffermans bepaald op ? 193,= aan verschotten en op ? 771,= aan salaris voor de procureur;

– verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. In ’t Velt-Meijer, De Wild en Schuering en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2003 in aanwezigheid van de griffier.

Weigering indeplaatsstelling

LJN: BC0642,Sector kanton Rechtbank Leeuwarden , 226182 CV EXPL 07-1684

 

Uitspraak RECHTBANK LEEUWARDEN

Sector kanton

 

Locatie Heerenveen

 

zaak-/rolnummer: 226182 CV EXPL 07-1684

 

vonnis van de kantonrechter d.d. 18 december 2007

 

inzake

 

1. de naamloze vennootschap

KONINKLIJKE AHOLD NV,

gevestigd te Zaandam,

en

2. de besloten vennootschap

AHOLD VASTGOED BV,

gevestigd te Zaandam,

 

hierna gezamenlijk te noemen: Ahold,

eiseressen,

gemachtigde: mr. A.D. Flesseman, advocaat te Amsterdam,

 

tegen

 

de besloten vennootschap

WINKELCENTRUM RAADHUISPLEIN DRACHTEN BV

hierna te noemen: WRD,

gevestigd te IJsselstein,

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.M. van Noort, advocaat te Utrecht.

 

Vooraf

Omdat de locatie Opsterland met ingang van 17 augustus 2007 is opgeheven en het rechtsgebied van de locatie Opsterland aan de locatie Heerenveen is toegevoegd, is deze zaak verder behandeld te Heerenveen en wordt dit vonnis te Heerenveen uitgesproken.

 

Het verdere procesverloop

1.1.  Bij incidenteel vonnis van 13 juli 2007 heeft de rechtbank, sector kanton, locatie Leeuwarden, de zaak in de stand waarin deze zich bevindt verwezen naar de locatie Opsterland van de sector kanton van deze rechtbank.

 

1.2.  WRD heeft vervolgens bij antwoord de vordering betwist.

 

1.3.  Na repliek en dupliek is aan Ahold de gelegenheid gegeven om een akte te nemen ter rolzitting van 18 december 2007. Tussen partijen is tevens een kort geding (onder het nummer 85605 / KG ZA 07-349) aanhangig bij de voorzieningenrechter van de sector civiel recht van deze rechtbank, waarbij op 22 november 2007 de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden. In dit kort geding heeft Ahold gevorderd dat WRD veroordeeld wordt om

-vooruitlopend op een onherroepelijke beslissing op de vordering van Ahold in de onderhavige bodemprocedure- te gehengen en te gedogen dat Dekamarkt Apeldoorn BV een supermarkt exploiteert in de winkelruimte aan het Raadhuisplein 85 te Drachten, alsmede in de noodwinkel en de gerenoveerde winkelruimte. Ter zitting heeft de voorzieningenrechter voorgesteld om in plaats van het doen van een uitspraak in kort geding vervroegd vonnis te wijzen in de bodemprocedure. Partijen, WRD bij faxbericht van 26 november 2007 en Ahold bij faxbericht van 27 november 2007, hebben zich met dit voorstel akkoord verklaard. Het vonnis in de bodemprocedure is vervolgens bepaald op heden.

 

1.4.  Door Ahold en WRD zijn producties in het geding gebracht.

 

Motivering

 

in de hoofdzaak

 

De vaststaande feiten

2.  In deze procedure zal van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

 

2.1.  Bij schriftelijke huurovereenkomst van 11 juni 1987 is Ahold als huurder een huurovereenkomst aangegaan met Makelaardij Friesland, de (vertegenwoordiger van de) rechtsvoorganger van de huidige verhuurder, Winkelcentrum Raadhuisplein Drachten terzake de winkelruimte staande en gelegen te Drachten aan het Raadhuisplein 85. Ahold exploiteert sindsdien in deze winkelruimte een supermarkt volgens de Albert Heijn-formule. Op 9 juli 1997 hebben partijen een allonge ondertekend. Op grond van deze allonge loopt de huurovereenkomst vanaf 31 mei 1997 voor de duur van 10 jaar, derhalve tot en met 31 mei 2007. Wanneer de huurovereenkomst niet door een van partijen tegen die datum is opgezegd, wordt de huurovereenkomst nog twee keer verlengd met perioden van 5 jaar. Na 31 mei 2017 loopt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.

2.2.  In artikel 4 van de oorspronkelijke huurovereenkomst is onder meer bepaald:

(?)

2. Overeenkomstig de bestemming als bedoeld in lid 6 van het onderhavige artikel zal huurder het gehuurde inrichten (zulks met inachtneming van het bepaalde in lid 3 van dit artikel) en voorzien houden van inventaris en het gedurende de gehele huurtijd zelf ordentelijk gebruiken, zonder eventuele andere gebruikers van het perceel of het complex waarvan het gehuurde deel uitmaakt, overlast aan te doen.

(?)

6. Het gehuurde is krachtens de onderhavige overeenkomst van huur en verhuur uitsluitend bestemd voor de uitoefening van een supermarkt, zijnde ruimte(n) als bedoeld in artikel 1624 B.W. Huurder zal zonder schriftelijke toestemming van verhuurder aan het gehuurde geen andere bestemming mogen geven.’

2.3.  Sinds 2002 hebben partijen onderhandeld over de vestiging van een Albert Heijn supermarkt in het nieuw te realiseren winkelcentrum aan het Raadhuisplein, dat het bestaande vervangt. Hierbij was aan de zijde van WRD de projectontwikkelaar Redema betrokken. In verband met de herontwikkeling van het winkelcentrum is, na uitgebreide onderhandelingen, uiteindelijk begin 2006 door partijen een huuraanbieding getekend, genaamd “Overzicht hoofdhuur voorwaarden en condities van centrumproject Raadhuisplein te Drachten”. In deze huuraanbieding staat onder meer vermeld:

‘Bestemming: Het gehuurde zal worden gebruikt als winkelruimte conform artikel 7:290 BW e.v. De bestemming wordt in het huurcontract nader omschreven als winkelruimte ten behoeve van de exploitatie van een supermarkt welke in ieder geval de eerste initi?le periode van 10 jaar de Albert Heijn formule betreft.

(?)

Huurperiode: 10 jaar, gevolgd door vier optieperioden van telkens 5 jaren.

(?)

Onderhuur:

Huurder heeft op voorhand het recht van onderverhuur voor 800 m? onder de navolgende voorwaarden:

– Het betreft maximaal 800 m? bvo gelegen aan De Drift, aan deze zijden dienen ook de entrees gelegen te zijn.

– Het dient een goede huurder te betreffen, welke geen negatieve invloed heeft op de beleggingswaarde van het object (met inachtneming van het feit dat onderhuurder geen supermarkt betreft) alsmede welke in overeenstemming is met de uitstraling en het niveau dat hoort bij het object en winkelstand ter plekke. Verhuurder zal zo’n verzoek tot onderhuur niet anders dan op redelijke gronden weigeren.

– De onderverhuur zal in overleg met Redema plaatsvinden. Voorliggende kandidaten zullen aan Redema kenbaar worden gemaakt waarbij de invulling niet strijdig mag zijn met de verhuur van de overige winkels in het Raadhuisplein. In dit kader zullen geen zittende huurders van Raadhuisplein worden benaderd, tenzij na uitdrukkelijke toestemming van Redema. Ahold Vastgoed zal vertrouwelijk omgaan met de haar ter beschikking gestelde informatie ten aanzien van het project.’

2.4.  In een brief van Redema van 1 december 2004 geeft zij aan dat de planning van de herontwikkeling van het winkelcentrum in een drietal fases verloopt. De werkzaamheden met betrekking tot de huidige Albert Heijn vestiging zijn gepland in de tweede fase. De sloop zou starten in het eerste kwartaal van 2007. De nieuwe winkelruimte zou dan volgens de planning in het eerste kwartaal van 2009 worden opgeleverd. Gedurende deze fase zou Albert Heijn in noodhuisvesting gevestigd zijn.

2.5.  Ahold heeft eind 2006 23 Konmar vestigingen overgenomen van Laurus. Een van deze vestigingen betreft een winkelruimte aan het Kyriat Onoplein te Drachten. Ahold heeft voor deze Konmar vestiging een overnamesom betaald, die deels ziet op goodwill. Om deze goodwill te kunnen benutten, heeft Ahold de winkelruimte omgebouwd naar een Albert Heijn vestiging.

2.6.  Ahold heeft zich nadien op het standpunt gesteld dat nu de aangekochte Konmar vestiging (thans: Albert Heijn) en de reeds bestaande Albert Heijn vestiging aan het Raadhuisplein te dicht bij elkaar zijn gelegen, er sprake is van een situatie die vanuit bedrijfseconomisch oogpunt niet verantwoord is. Ahold heeft vervolgens gekeken naar mogelijkheden om het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een derde partij over te dragen. Ahold heeft hiertoe overeenstemming bereikt met Dekamarkt Apeldoorn BV. Ingevolge de overnameovereenkomst tussen Ahold en Dekamarkt diende Ahold het gehuurde in beginsel per 2 januari 2007 aan Dekamarkt ter beschikking te stellen. In de overnameovereenkomst is onder meer het volgende bepaald:

Artikel 2 Verkoop en koop van activa

2.1. Verkoper verkoopt hierbij aan Koper, gelijk Koper hierbij koopt van Verkoper de goodwill, de bedrijfsmiddelen als gespecificeerd in art 3 lid 3 en de voorraad als gespecificeerd in art 3 lid 4 tegen de in artikel 3 genoemde Koopprijs, zulks met inachtneming van de opschortende voorwaarden en het recht tot ontbinding zoals vermeld in artikel 7 en artikel 13.

(?)

Artikel 3 Koopprijs

3.1. De Koopprijs is gelijk aan de koopprijs van de goodwill zoals hierna bepaald in het tweede lid van dit artikel vermeerderd met de koopprijs van de Bedrijfsmiddelen zoals hierna bepaald in het derde lid van dit artikel en de koopprijs van de Voorraden zoals hierna bepaald in het vierde lid van dit artikel.

3.2. De koopprijs van de goodwill bedraagt Euro 1.000.000,– (zegge: een miljoen euro).’

2.7.  Ahold heeft hierna meerdere malen om toestemming van WRD gevraagd voor indeplaatsstelling van Dekamarkt als huurder, onder meer bij brief van haar gemachtigde van 14 december 2006. WRD heeft deze toestemming evenwel niet gegeven.

2.8.  In het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum Raadhuisplein is behalve de vestiging van Albert Heijn ook een supermarkt van ‘Dirk’ gepland.

2.9.  Ahold voert onderhandelingen over een vestiging van Albert Heijn in het projectgebied ‘Vogelenzang’, dat ten noorden van de vestiging aan het Raadhuisplein is gelegen. De afstand tussen deze mogelijke vestigingslocatie en het winkelcentrum Raadhuisplein en de afstand tussen dit winkelcentrum en de Albert Heijn vestiging aan het Kyriat Onoplein is hemelsbreed ongeveer gelijk.

2.10.  Dekamarkt heeft in Nederland in totaal 83 filialen, met name in Noord-Holland en Gelderland. In Friesland heeft Dekamarkt slechts een kleine vestiging te Harlingen. De ‘Dirk’ heeft tot nu toe 1 vestiging in Friesland. Albert Heijn heeft ruim 700 vestigingen in het hele land.

2.11.  Dekamarkt is bij indeplaatsstelling van plan om in het gehuurde een winkel volgens de formule ‘Regiosuper’ te gaan exploiteren. Dit is de ‘topformule’ binnen Dekamarkt. Een dergelijke winkel is groter dan 1200 m?, voert een zeer uitgebreid assortiment en voorziet de klant van uitgebreide service.

 

Het standpunt van Ahold

3.1.  Ahold stelt dat de weigering van WRD om mee te werken aan de verzochte indeplaatsstelling ongegrond is, aangezien aan alle door artikel 7:307 BW gestelde eisen voor een indeplaatsstelling is voldaan, terwijl de afweging van de wederzijdse belangen door de rechter volgens Ahold in haar voordeel dient uit te vallen:

a. Ahold stelt dat er sprake is van een bedrijfsoverdracht, nu uit de overnameovereenkomst volgt dat er voorraden, inventaris, goodwill en (eventueel) personeel zullen worden overgedragen tegen een vergoeding. Dekamarkt zal in het gehuurde bovendien een full-service supermarktbedrijf blijven uitoefenen.

b. Er bestaat volgens Ahold een zwaarwichtig belang bij de gevorderde indeplaatsstelling, nu er sprake is van twee Albert Heijn vestigingen die op zeer korte afstand van elkaar zijn gelegen, welke situatie vanuit bedrijfseconomisch perspectief onwenselijk is. Dit komt tot uitdrukking in het feit dat de omzet van de twee vestigingen ver achterblijft bij de omzet die vergelijkbare ‘alleenstaande’ Albert Heijn vestigingen elders realiseren, terwijl Albert Heijn bovendien dubbele kosten heeft om de beide vestigingen draaiende te houden. De omzet van de vestiging aan het Raadhuisplein is na de opening van de vestiging aan het Kyriat Onoplein met bijna 30% gedaald, en het is aannemelijk dat deze negatieve spiraal zich zal voortzetten. Ook de omzet van de laatstbedoelde vestiging voldoet vanaf haar opening niet aan de rendementseisen die door Ahold worden gesteld. Van Ahold kan niet worden verlangd dat zij deze situatie laat voortduren.

c. Dekamarkt biedt volgens Ahold voldoende waarborgen voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

3.2.  Ahold stelt dat een identieke verkoopformule geen voorwaarde voor indeplaatsstelling is. De bestemmingsclausule uit de huuraanbieding, waarin is opgenomen dat de winkelruimte gedurende de eerste 10 jaar volgens de Albert Heijn formule zal worden ge?xploiteerd, kan niet aan Ahold worden tegengeworpen, omdat deze clausule zo beperkend is dat deze een indeplaatsstelling feitelijk onmogelijk zou maken en aldus strijdig is met artikel 7:307 BW. Het kan niet zo zijn dat Ahold, nu zij met haar verkoopformule in de supermarktwereld een bijzondere plaats inneemt, geen beroep op de indeplaatsstellingsregeling kan doen. De bestemmingsclausule uit de huuraanbieding moet volgens Ahold aldus worden uitgelegd dat partijen hebben afgesproken dat in het gehuurde een ‘full-service supermarkt’ zal worden ge?xploiteerd. In verband met het voorgaande heeft Ahold de bestemmingsclausule op grond van artikel 7:307 jo. artikel 7:291 jo. artikel 3:49 BW voorwaardelijk vernietigd, namelijk voor het geval moet worden aangenomen dat de bestemmingsclausule de indeplaatsstelling verhindert.

3.3.  De brancheverdeling in het nieuw te realiseren winkelcentrum wordt niet verstoord door de komst van de Dekamarkt. De ‘Dirk’ en de Dekamarkt onderscheiden zich in voldoende mate van elkaar, doordat eerstgenoemde een zogenaamde prijsvechter is en laatstgenoemde een full-service supermarkt. Zij richten zich dus op verschillende marktsegmenten. Ahold en Dekamarkt zijn beide ‘full-service supermarkten’, richten zich op een vergelijkbaar marktsegment, en kunnen dan ook als gelijkwaardig worden beschouwd.

3.4.  Er is geen sprake van verrijking van Ahold door middel van de onderhavige indeplaatsstelling. De veronderstelling dat Ahold als gevolg van beweerdelijk gunstige voorwaarden in de huuraanbieding c.q. concessies van de projectontwikkelaar een hogere goodwillvergoeding van Dekamarkt zou ontvangen, is onjuist. Een dergelijke verrijking volgt ook niet uit het feit dat Ahold op grond van de huuraanbieding gerechtigd is tot onderhuur. In de supermarktbranche is een dergelijk recht zeer gebruikelijk. Ahold heeft een normale overnameprijs van Dekamarkt bedongen.

3.5.  Onderverhuur van de voormalige Konmar vestiging aan Dekamarkt kon c.q. kan niet van Ahold worden gevergd. De keuze om deze winkelruimte zelf in gebruik te nemen en de vestiging aan het Raadhuisplein af te stoten, is gebaseerd op beleidsmatige en bedrijfseconomische overwegingen, die aan Ahold zijn voorbehouden en door WRD dienen te worden gerespecteerd.

 

Het standpunt van WRD

4.1.  WRD stelt dat Albert Heijn geen zwaarwichtig belang heeft bij de gevorderde indeplaatsstelling en dat zij, WRD, een zwaarwegend belang heeft om een supermarkt volgens de Albert Heijn formule in het winkelcentrum te houden. De afweging van de wederzijdse belangen dient daarom in het voordeel van WRD uit te vallen. Daartoe voert WRD het volgende aan.

4.2.  WRD heeft in de onderhandelingen veel concessies gedaan om Albert Heijn over de streep te trekken. Zo is bij de onderhandelingen rekening gehouden met de wens van Ahold om elders in Drachten een tweede supermarkt volgens de Albert Heijn formule te openen. Dit is vormgegeven in de mogelijkheid voor Ahold om het gehuurde aan het Raadhuisplein gedeeltelijk te mogen onderverhuren. Voor Ahold is het dus meer een keuze dan een noodzaak om te vertrekken van het Raadhuisplein, want bij een tweede vestiging van Albert Heijn zou men de locatie gewoon blijven exploiteren. De korte afstand tussen de vestigingen aan het Raadhuisplein en het Kyriat Onoplein kan niet als argument voor een zwaarwichtig belang gelden, nu Ahold v??r de overname van de Konmar vestiging al in onderhandeling was om een tweede vestiging van Albert Heijn te gaan exploiteren in het projectgebied ‘Vogelenzang’. Ahold zou haar contractuele verplichtingen jegens Dekamarkt ook kunnen nakomen door aan Dekamarkt de vestiging aan het Kyriat Onoplein aan te bieden.

4.3.  WRD heeft zeer veel tijd en moeite ge?nvesteerd in het bereiken van een goede branchering in het nieuw te ontwikkelen winkelcentrum. Een Dekamarkt in plaats van een Albert Heijn past niet binnen dit plan, nu deze twee supermarkten te ver uiteenliggen. De aantrekkingskracht van Albert Heijn is veel groter dan die van Dekamarkt. Uit diverse onderzoeken blijkt dat Albert Heijn de bekendste supermarkt van Nederland is. In Friesland is Dekamarkt -in tegenstelling tot Albert Heijn- nauwelijks bekend. De enige vestiging van Dekamarkt in Friesland is een ‘buurtsuper’ in Harlingen. Voorts staat in een lijst van consumentenvoorkeur Albert Heijn op de vierde plaats en Dekamarkt slechts op de zeventiende plaats. Daarnaast onderscheidt Albert Heijn zich in de markt met verscategorie?n, presentatie en assortiment. Het moet voor Ahold duidelijk zijn geweest bij de onderhandelingen over het vernieuwde winkelcentrum dat WRD er alle belang bij had om in ieder geval voor een periode van 10 jaar een supermarkt volgens de Albert Heijn formule in het winkelcentrum te hebben. De bestemming van de herontwikkelde winkelruimte is daarop ook expliciet afgestemd in de huuraanbieding. Dekamarkt als opvolgend huurder kan nimmer aan deze contractuele verplichting voldoen. WRD heeft te meer belang bij een goede branchering in het winkelcentrum nu daar na de herontwikkeling ook een ‘Dirk’ gevestigd zal worden. ‘Dirk’ is in tegenstelling tot Albert Heijn een prijsvechter.

4.4.  WRD stelt verder, met een beroep op de parlementaire geschiedenis, dat het onder alle omstandigheden toestaan van een indeplaatsstelling van grote winkelketens kan leiden tot ongewenste situaties. Wanneer een projectontwikkelaar onderhandelt met een grote winkelketen om zich in een winkelcentrum te vestigen, zal zij eerder geneigd zijn om concessies te doen omwille van de trekkersfunctie van de grote winkelketen. Wanneer deze grote winkelketen vervolgens gemakkelijk een indeplaatsstelling zou kunnen realiseren, waardoor de opvolgende huurder de voordelen geniet die zijn bedongen door de oorspronkelijke huurder, dan heeft dat ongewenste gevolgen voor de verhuurder. Vorenbedoelde concessies zou hij niet hebben gedaan wanneer de nieuwe contractspartij aan tafel had gezeten. Ahold kan in het onderhavige geval bovendien van Dekamarkt een hogere goodwillvergoeding vragen vanwege de door haar van de verhuurder bedongen concessies. Hierdoor wordt zij ongerechtvaardigd verrijkt.

 

De beoordeling van het geschil

5.1.  De kantonrechter stelt voorop dat ingevolge het bepaalde in artikel 7:307 BW bij een vordering tot indeplaatsstelling het volgende beoordelingskader geldt:

a. de gewenste overdracht dient het door de huurder in het gehuurde uitgeoefende bedrijf te betreffen;

b. de rechter kan de vordering tot indeplaatsstelling slechts toewijzen indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de overdracht en dient voormelde vordering af te wijzen indien de voorgestelde huurder niet voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering;

c. indien stap b met succes is gepasseerd, dan dient de rechter de wederzijdse belangen van partijen af te wegen, met inachtneming van de omstandigheden van het geval.

 

5.2.  De kantonrechter deelt niet het standpunt van WRD dat uit de parlementaire geschiedenis van het nieuwe huurrecht volgt dat de in artikel 7:307 BW opgenomen indeplaatsstellingsregeling slechts zou zien op kleine ondernemingen, en niet op grootwinkelbedrijven zoals Ahold. De verwijzing naar kleine ondernemingen in de parlementaire geschiedenis op artikel 7:307 BW heeft slechts betrekking op de onmogelijkheid om afwijkende bedingen overeen te komen voor de indeplaatsstelling, zodat -aldus de toenmalige Minister van Justitie Korthals (zie TK 2000-2001, 26089, nr. 19, blz. 48 t/m 53)- een ‘kleine huurder’ van gevorderde leeftijd zijn bedrijf kan overdragen tegen een koopsom die tegelijk als oudedagsvoorziening dient. Weliswaar is ook de positie van grootwinkelbedrijven in de parlementaire discussie aan de orde gekomen, doch slechts op het punt dat ten aanzien van deze bedrijven, gelet op hun aantrekkingskracht in winkelcentra, de mogelijkheid van indeplaatsstelling contractueel zouden moeten kunnen worden uitgesloten. Uiteindelijk is daar niet voor gekozen en geldt er een integraal verbod op afwijking van de wettelijke indeplaatsstellingsmogelijkheid. In de parlementaire geschiedenis valt derhalve geen steun te vinden voor de stelling van WRD dat de indeplaatsstellingsregeling slechts geldt voor kleine huurders. Derhalve kan ook een grootwinkelbedrijf als Ahold gebruik maken van de wettelijke indeplaatsstellingsregeling.

 

5.3.  De door partijen ondertekende huuraanbieding bevat de bestemmingsbepaling dat de gehuurde winkelruimte gedurende de eerste tien jaar gebruikt moet worden door een supermarkt volgens de Albert Heijn formule. Met Ahold is de kantonrechter van oordeel dat een dergelijke bestemmingsbepaling niet in de weg kan staan aan het inroepen van artikel 7:307 BW door Ahold, nu van deze wettelijke bepaling immers contractueel niet mag worden afgeweken. WRD kan dus niet met een beroep op de bestemmingsclausule de indeplaatsstelling verhinderen.

Een en ander laat echter onverlet, zoals hierna nader wordt overwogen, dat de overeengekomen aanwezigheid van een vestiging van Albert Heijn in het winkelcentrum groot gewicht in de schaal legt bij de afweging van de wederzijdse belangen van partijen.

 

5.4.  Uit de overnameovereenkomst tussen Ahold en Dekamarkt blijkt dat goodwill, inventaris, voorraden en (eventueel) personeel door Ahold aan Dekamarkt zullen worden overgedragen tegen betaling van een overnamevergoeding door Dekamarkt. Daarnaast staat vast dat Dekamarkt na een indeplaatsstelling in het gehuurde evenals Albert Heijn een full-service supermarkt zal uitoefenen. Er is naar het oordeel van de kantonrechter dan ook sprake van de overdracht van het door Albert Heijn in het gehuurde uitgeoefende bedrijf. Hieraan staat niet in de weg dat na de overdracht van het bedrijf aan Dekamarkt het assortiment en de verkoopformule anders zullen zijn dan voordien bij Albert Heijn (vgl. Hof ‘s-Hertogenbosch 18 juli 1995, NJ 1996, 289).

 

5.5.  Ahold heeft onbetwist gesteld dat er sprake is van twee Albert Heijn vestigingen

-Raadhuisplein en Kyriat Onoplein- die op zeer korte afstand van elkaar zijn gelegen, waardoor de omzet van de twee vestigingen achterblijft bij de omzet die vergelijkbare ‘alleenstaande’ Albert Heijn vestigingen elders realiseren, terwijl Albert Heijn bovendien dubbele kosten heeft om de beide vestigingen draaiende te houden. De omzet van de vestiging aan het Raadhuisplein is, zo heeft Ahold aangevoerd, na de opening van de vestiging aan het Kyriat Onoplein met bijna 30% gedaald, en het is volgens Ahold aannemelijk dat deze negatieve spiraal zich zal voortzetten. Ook de omzet van de laatstbedoelde vestiging voldoet volgens Ahold vanaf haar opening niet aan de rendementseisen die door Ahold worden gesteld. De rechtbank is met Ahold van oordeel dat er aldus sprake is van een situatie die vanuit bedrijfseconomisch oogpunt ongewenst is. Hiermee is er sprake van een zwaarwichtig belang bij de door Ahold gewenste overdracht van de vestiging aan het Raadhuisplein aan Dekamarkt. Hieraan kan het terzake door WRD gevoerde verweer niet afdoen. Het behoort tot de beleidsvrijheid van Ahold om te beslissen op welke locaties zij een vestiging van Albert Heijn wil exploiteren. De daaraan in het onderhavige geval ten grondslag liggende bedrijfseconomische overwegingen van Ahold zijn aan Ahold voorbehouden en dienen dan ook door WRD te worden gerespecteerd.

 

5.6.  Niet in geschil tussen partijen is dat Dekamarkt voldoende waarborgen biedt voor een volledige nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering.

 

5.7.  Vervolgens komt de kantonrechter toe aan de afweging van de wederzijdse belangen. Deze belangenafweging dient naar het oordeel van de kantonrechter in het voordeel van WRD uit te vallen. Aan Ahold kan worden toegegeven dat zij een zwaarwichtig belang heeft bij de indeplaatsstelling, zoals hiervoor geschetst in overweging 5.5., maar dit belang weegt onvoldoende op tegen de belangen aan de zijde van WRD. Van algemene bekendheid is dat Albert Heijn de marktleider in supermarktland is, wier positie sinds de door haar enkele jaren geleden ontketende ‘prijzenoorlog’ nog is versterkt. De naamsbekendheid van Albert Heijn is door haar landelijke dekking zeer groot te noemen. Zij heeft hierdoor een grote aantrekkingskracht op het publiek. Onbetwist is dat Dekamarkt geen landelijke dekking heeft en in Friesland nog nauwelijks bekend is. Zij exploiteert in Friesland slechts een kleine supermarkt in Harlingen. De aantrekkingskracht van Dekamarkt op het publiek in Friesland moet dan ook als aanzienlijk minder dan die van Albert Heijn worden ingeschat. Het was juist die aantrekkingskracht van Albert Heijn die voor WRD een beslissende factor in de langdurige onderhandelingen voor het nieuw te realiseren winkelcentrum aan het Raadhuisplein is geweest. Voor WRD als exploitant van het winkelcentrum was het belangrijk om een publiekstrekker als Albert Heijn voor het nieuwe winkelcentrum te interesseren, aangezien daar, naast de reputatie van Albert Heijn als supermarkt, een publieksaanzuigende werking voor de andere winkels in het winkelcentrum van uitgaat. Verder is voldoende vast komen te staan dat WRD in de onderhandelingen met Ahold concessies heeft gedaan om Albert Heijn in het nieuw te realiseren winkelcentrum gehuisvest te krijgen, zoals de overeengekomen mogelijkheid van onderhuur. Tevens oordeelt de kantonrechter dat de aanwezigheid van Albert Heijn in het nieuw te realiseren winkelcentrum uit het oogpunt van branchering ook van groot belang is voor WRD. Naast de landelijk meest bekende full-service supermarkt Albert Heijn zal namelijk met de ‘Dirk’ ook een prijsvechter in het winkelcentrum gevestigd zijn, waarmee WRD aan de klanten van het winkelcentrum op supermarktgebied een duidelijke keuze kan bieden. De combinatie Albert Heijn – ‘Dirk’ is voor WRD aantrekkelijker dan de combinatie Dekamarkt – ‘Dirk’, aangezien WRD in laatstgenoemd geval twee supermarkten in het winkelcentrum heeft die in Friesland nog nauwelijks naamsbekendheid genieten. Aangenomen moet worden dat dit de aantrekkingskracht van het winkelcentrum aanmerkelijk minder zal bevorderen dan bij de combinatie Albert Heijn – ‘Dirk’.

Voorts legt naar het oordeel van de kantonrechter gewicht in de schaal -ten faveure van WRD- dat Ahold de Konmar vestiging aan het Kyriat Onoplein kocht toen zij al verplichtingen met WRD was aangegaan voor de vestiging aan het Raadhuisplein. Ahold heeft het ontstaan van de bedrijfseconomisch gezien ongewenste situatie dat er twee vestigingen van Albert Heijn op korte afstand van elkaar gevestigd zijn dan ook aan zichzelf te wijten en kan deze daarom niet met succes aan WRD tegenwerpen.

Gezien het voorgaande dient naar het oordeel van de kantonrechter het belang van WRD bij voortzetting van de huurovereenkomst met Ahold terzake het winkelcentrum Raadhuisplein te prevaleren boven de gevorderde indeplaatsstelling van Dekamarkt. De vordering van Ahold zal dan ook worden afgewezen.

 

5.8.  Ahold zal als de in het ongelijk te stellen partij in de kosten van het geding worden veroordeeld.

 

in het incident

 

6.  De kantonrechter dient nog te beslissen omtrent de kosten van het bevoegdheidsincident. Als de in het ongelijk te stellen partij zal Ahold in de kosten van het incident worden veroordeeld.

 

 

Beslissing

De kantonrechter:

 

in de hoofdzaak

 

wijst de vorderingen van Ahold af;

 

veroordeelt Ahold in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van WRD vastgesteld op ? 450,00 wegens salaris gemachtigde;

 

in het incident

 

veroordeelt Ahold in de kosten van het incident, tot op heden aan de zijde van WRD begroot op

? 225,00 wegens salaris gemachtigde.

 

 

Aldus gewezen door mr. W.K.F. Hangelbroek, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 december 2007 in tegenwoordigheid van de griffier.

 

c 119

Woning niet gebruiken als hoofdverblijf

LJN: BT7633, Gerechtshof Arnhem, 200.079.888

Datum uitspraak:11-10-2011

Datum publicatie:14-10-2011

 

Uitspraak GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

 

zaaknummer gerechtshof 200.079.888

(zaaknummer rechtbank 694915)

 

arrest van de tweede civiele kamer van 11 oktober 2011

 

inzake

 

1. [appellant 1] en

2. [appellant 2],

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna: (tesamen) [appellanten] en (afzonderlijk) [appellant 1], respectievelijk [appellant 2],

advocaat: mr. E.C.P.M. Kok,

 

tegen:

 

de stichting Stichting Portaal,

gevestigd te Baarn,

geïntimeerde,

hierna: Stichting Portaal,

advocaat: mr. F.A.M. Knüppe.

 

 

1. Het geding in eerste aanleg

 

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar de inhoud van de vonnissen van 20 augustus 2010 (comparitievonnis) en 5 november 2010 (eindvonnis) die de kantonrechter in de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, tussen [appellanten] als gedaagden en Stichting Portaal als eiseres heeft gewezen. Van het eindvonnis is een fotokopie aan dit arrest gehecht.

 

 

2. Het geding in hoger beroep

 

2.1 Het verloop van het geding in hoger beroep blijkt uit:

– de spoedappeldagvaarding van 31 december 2010, tevens houdende de grieven,

– de schriftelijke conclusie van eis,

– de memorie van antwoord met producties,

– de akte uitlatingen van [appellanten] met één productie,

– de antwoordakte van Stichting Portaal.

 

2.2 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

 

 

3. Het geschil en de beoordeling daarvan in hoger beroep

 

3.1 Kort samengevat gaat deze zaak over het volgende. [appellanten] hebben sinds 16 april 1974 de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] gehuurd, oorspronkelijk van Woningvereniging “Nijmegen” en later van Stichting Portaal. Omstreeks 2001 zijn [appellanten] gaan werken op een camping in [plaatsnaam] als beheerder respectievelijk secretaresse/receptioniste. Zij werkten daar na verloop van tijd ook buiten kantooruren en tijdens de weekeinden. De werkgever heeft hen op een door hen niet nader genoemde datum in verband met hun werkzaamheden tegen een geringe vergoeding een stacaravan op de camping ter beschikking gesteld, waarin zij vervolgens consequent hebben overnacht. [appellanten] zijn op 21 april 2010 door een woonadviseur van Stichting Portaal op de camping bezocht en [appellant 2] heeft diezelfde dag schriftelijk verklaard dat zij en haar echtgenoot sedert ongeveer negen jaar niet in de woning maar op de camping hebben gewoond, dat zij iedere woensdagavond de post in de woning ophaalt, dat zij in de woning af en toe stofzuigt en soms de ramen zeemt, dat zij de woning niet heeft onderverhuurd en dat zij de huur betaalt. Stichting Portaal heeft een vordering ingesteld tot ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde op grond van ernstig tekortschieten van [appellanten] in de nakoming van hun verplichtingen jegens haar, bestaande uit het gedurende vele jaren -zonder haar medeweten- niet gebruiken van de woning. De kantonrechter heeft deze vorderingen in het bestreden vonnis toegewezen, inclusief de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad. Daarop hebben [appellanten] de woning op 13 december 2010 gedwongen ontruimd.

 

3.2 De grieven I tot en met VI van [appellanten] richten zich tegen de toewijzing van de vorderingen van Stichting Portaal. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

 

3.3 In reactie op de grieven van [appellanten] voert Stichting Portaal in hoger beroep ter onderbouwing van haar stelling dat [appellanten] ernstig zijn tekortgeschoten, allereerst aan dat [appellanten] krachtens de algemene bepalingen bij het huurcontract verplicht zijn om de woning zelf te bewonen en daarin hun hoofdverblijf te houden en dat zij deze contractuele verplichting hebben geschonden door de woning sedert negen jaar niet te gebruiken. [appellanten] betwisten het bestaan van een dergelijke contractuele verplichting.

 

3.4 Stichting Portaal heeft de eerste bladzijde van het huurcontract en een bijblad met als titel “Bijzondere Bepalingen” in het geding gebracht. Deze stukken bevatten geen regeling inzake de bewoning of het houden van hoofdverblijf in de woning. Zij vermelden ook niets over de toepasselijkheid van algemene bepalingen, laat staan over de mogelijkheid van eenzijdige wijziging van (eventueel toepasselijke) algemene bepalingen door de verhuurder. De huurovereenkomst maakt wel melding van de toepasselijkheid van een huurreglement, maar dat dit reglement de bewuste verplichtingen zou bevatten, is gesteld noch gebleken. Stichting Portaal geeft bij memorie van antwoord aan in haar archief tevergeefs te hebben gezocht naar “de algemene bepalingen” die bij het huurcontract van [appellanten] uit 1974 zouden hebben gehoord. Of bij dat contract, naast voormeld huurreglement, nog algemene bepalingen hebben gehoord en, zo ja, wat daarvan dan de tekst is geweest, is derhalve onbekend. Gelet op het voorgaande staat niet vast dat de verplichtingen als opgenomen in artikel 5 van de algemene bepalingen die de Woningvereniging “Nijmegen” sedert 1983 hanteerde (en die Stichting Portaal in hoger beroep heeft overgelegd), ook gelden voor [appellanten] De inhoud van de door Stichting Portaal overgelegde brief van het bestuur van Woningvereniging “Nijmegen” aan haar huurders van april 1988, waarin naar algemene bepalingen wordt verwezen, schept daarom ook geen duidelijkheid. Bij deze stand van zaken bestaat onvoldoende reden om aan te nemen dat [appellanten] krachtens bij het huurcontract behorende algemene bepalingen verplicht zouden zijn om de woning zelf te bewonen en daarin hun hoofdverblijf te houden.

 

3.5 Stichting Portaal onderbouwt het beweerdelijk tekortschieten van [appellanten] voorts met het argument dat zij zich ten aanzien van het gebruik van de woning niet hebben gedragen als goed huurders in de zin van artikel 7:213 BW door zonder haar medeweten en toestemming de woning al sedert negen jaar niet te gebruiken, behalve dan als postadres. [appellanten] betwisten gemotiveerd dat zij zich niet als goed huurders zouden hebben gedragen.

 

3.6 Het hof stelt voorop dat de wet geen bepaling kent die de huurder van een woning met zoveel woorden voorschrijft de gehuurde woning daadwerkelijk te bewonen. Ook artikel 7:213 BW verplicht de huurder daartoe niet rechtstreeks. Niettemin kan onder omstandigheden het onbewoond laten van de gehuurde woning schending van de verplichting tot goed huurderschap opleveren. Het enkele feit dat [appellanten] het gehuurde niet (meer) bewonen, is echter onvoldoende om te concluderen dat zij zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde niet als goed huurder gedragen.

 

3.7 Bij de vaststelling van de omvang van de uit artikel 7:213 BW voortvloeiende verplichting tot goed huurderschap heeft in casu als uitgangspunt te gelden dat [appellanten] in geval van (langdurige) afwezigheid feitelijk in staat moeten zijn de verantwoordelijkheid voor de wijze van gebruik van de gehuurde woning te blijven dragen en dat zij ervoor dienen te zorgen dat de woning door het gebruik niet verloedert of anderszins in waarde vermindert. Ook behoren zij Stichting Portaal tijdig en adequaat te informeren over feiten betreffende hun woonsituatie, waardoor -naar zij moeten beseffen- Stichting Portaal in een gewichtig belang wordt of kan worden getroffen.

 

3.8 Tussen partijen staat vast dat [appellant 2] in de jarenlange periode van afwezigheid in elk geval één keer per week in de woning kwam om de post op te halen ([appellanten] betogen in hun memorie van grieven dat dit twee keer per week gebeurde) en dat zij in de woning af en toe heeft gestofzuigd en soms de ramen heeft gezeemd. Voorts is niet, althans onvoldoende weersproken dat de woning gemeubileerd is gebleven en aangesloten is gehouden op de nutsvoorzieningen. Stichting Portaal heeft onvoldoende feiten gesteld op grond waarvan zou kunnen worden aangenomen dat [appellanten] desondanks geen of onvoldoende zorg voor de ongeschonden instandhouding van de woning hebben betracht of dat het goeddeels ongebruikt laten van de woning gevolgen voor de waarde van de woning heeft gehad. Omtrent enige verwaarlozing van de woning is niets concreets gesteld of gebleken. Evenmin is gesteld of gebleken dat de omwonenden enig concreet nadeel hebben ondervonden van de beperkte wijze van gebruik van de woning of dat de leefbaarheid van de buurt hierdoor is aangetast.

 

3.9 Stichting Portaal voert echter tevens aan dat het sinds negen jaar niet bewonen van de woning door [appellanten] haar treft in haar belang om te zorgen voor voldoende betaalbare huurwoningen voor haar doelgroep. Zij voert aan als woningcorporatie rekening te moeten houden met de grote vraag naar woningen in de sociale huursector en de lange wachttijden voor potentiële huurders en daarom belang te hebben bij daadwerkelijk gebruik van haar woningen door haar huurders. Het verhuren van betaalbare woningen aan de financieel minder draagkrachtigen is de kern van haar maatschappelijke taak, een taak waarmee [appellanten] bekend zijn, aldus Stichting Portaal. Naar Stichting Portaal onweersproken stelt, is de door [appellanten] gehuurde woning een betaalbare eengezinswoning (met een huur van circa € 300,- per maand), waarvoor een wachttijd van tien jaar geldt. Door de woning niettemin -zonder medeweten van Stichting Portaal- jarenlang bezet te houden zonder deze te gebruiken, maken [appellanten] zich schuldig aan slecht huurderschap, zo betoogt Stichting Portaal.

 

3.10 Dit betoog slaagt. Het voeren van een efficiënt distributiebeleid in de sociale huursector is onmiskenbaar een gewichtig belang van Stichting Portaal. Het jarenlang niet bewonen maar wel bezet houden van een sociale huurwoning door een huurder, druist tegen dit belang in. Goed huurderschap impliceert dat de huurder met een dergelijk gerechtvaardigd belang van de verhuurder rekening houdt. Toen [appellanten] de woning toebedeeld kregen, moeten zij hebben beseft dat van hen verwacht werd dat zij de woning daadwerkelijk zouden gaan bewonen en zouden blijven bewonen. Dit geldt temeer gezien de verklaring die zij bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben getekend, in welke verklaring onder meer staat dat het hen bekend is dat de woning beschikbaar moet zijn voor de huisvesting van de financieel minder draagkrachtige groep van de bevolking. Het is weliswaar begrijpelijk dat [appellanten], toen zij hun intrek in de stacaravan namen, de woning aanvankelijk nog hebben aangehouden vanwege onzekerheid omtrent werk en gezondheid, maar op zeker moment was het samen wonen in [plaatsnaam] een feit en hadden beiden een vaste dienstbetrekking op de camping aldaar. Na consolidatie van hun woon- en werksituatie bestond niet langer de noodzaak om de vrijwel ongebruikte woning in [woonplaats] nog aan te houden. [appellanten] hebben nagelaten Stichting Portaal tijdig omtrent de veranderde situatie te informeren. Noch de wens om de woning als postadres aan te houden noch de wens om tezijnertijd -na pensionering- in de woning te kunnen terugkeren en niet met huisvestingsproblemen geconfronteerd te worden, kan een rechtvaardiging vormen voor het jarenlang onbewoond laten van de woning zonder Stichting Portaal daarvan op de hoogte te stellen. Het moet [appellanten] duidelijk zijn geweest dat dit voor Stichting Portaal onaanvaardbaar was en niet strookte met hetgeen Stichting Portaal van hen kon en mocht verwachten. Nadat [appellanten] in april 2010 van het standpunt van Stichting Portaal op de hoogte raakten, hebben zij kennelijk aangeboden om de daaropvolgende anderhalf jaar (tot aan hun beider pensionering) alvast weer de weekenden in de woning te gaan overnachten, maar begrijpelijkerwijs was dit voor Stichting Portaal -gelet op de voorgeschiedenis- niet aanvaardbaar.

 

3.11 De conclusie is dat [appellanten] zich, door zonder medeweten van Stichting Portaal de woning jarenlang onbewoond te laten, niet als goed huurder hebben gedragen en daarmee zijn tekortgeschoten in hun verplichtingen jegens Stichting Portaal. Gelet op de onder 3.10 vermelde omstandigheden is er, anders dan [appellanten] betogen, geen grond voor het oordeel dat deze tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst niet rechtvaardigt. Daarmee zijn de grieven I tot en met VI tevergeefs voorgedragen. Het bewijsaanbod van [appellanten] wordt als niet ter zake dienend gepasseerd, omdat geen feiten zijn gesteld die, indien bewezen, tot een ander oordeel leiden.

 

3.12 Met grief VII (ten onrechte genummerd als grief VI) maken [appellanten] bezwaar tegen het feit dat de kantonrechter zonder enige motivering ambtshalve een proceskostenveroordeling heeft uitgesproken. Ook deze grief faalt. Het is vaste rechtspraak dat een kostenveroordeling zonodig ambtshalve mag worden gegeven.

 

3.13 Het vonnis van de kantonrechter zal worden bekrachtigd. Aangezien [appellanten] de woning inmiddels op [datum] hebben ontruimd, behoeft geen (nieuwe) datum voor de ontruiming te worden vastgesteld.

 

3.14 [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep worden veroordeeld.

 

 

4. De beslissing

 

Het hof, recht doende in hoger beroep:

 

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Arnhem, sector kanton, locatie Nijmegen, van 5 november 2010;

 

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het hoger beroep, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Stichting Portaal begroot op:

– € 1.341,- wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief en

– € 649,- wegens griffierecht,

te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van dit arrest, en -voor het geval voldoening binnen bedoelde termijn niet plaatsvindt- te vermeerderen met de wettelijke rente daarover, te rekenen vanaf de dag na afloop van deze termijn;

 

veroordeelt [appellanten] in de nakosten, begroot op € 131,-, met bepaling dat dit bedrag zal worden verhoogd met € 68,- in geval [appellanten] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan deze uitspraak heeft voldaan én betekening heeft plaatsgevonden;

 

verklaart de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

 

wijst af het meer of anders gevorderde.

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. P.M.M. Mostermans, M.G.W.M. Stienissen en K.J. Haarhuis en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 11 oktober 2011.

Zorgovereenkomst en mededinging

ECLI:NL:RBBRE:2004:AR5582

 

Instantie Rechtbank Breda

Datum uitspraak 12-11-2004

Datum publicatie 12-11-2004

Zaaknummer 137986/KG ZA 04-506

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Kort geding

Inhoudsindicatie

In deze procedure is de vraag aan de orde of de tussen gedaagde, een woningstichting die appartementen in een woonzorgcomplex verhuurt, en een zorginstelling gesloten samenwerkingsovereenkomst in strijd is met de Mededingingswet (art. 6) nu uit deze overeenkomst voortvloeit dat huurders van een appartement in dit woonzorgcomplex gehouden zijn (een deel van) de zorg bij deze zorginstelling af te nemen. De president beantwoordt deze vraag bevestigend en oordeelt dat dit handelen onrechtmatig is jegens andere zorginstellingen, zoals eiseres.

Wetsverwijzingen

Mededingingswet 6, geldigheid: 2004-11-12

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

NJF 2005, 1

WR 2005, 55

RZA 2005, 28

Uitspraak

137986/KG ZA 04-506 RECHTBANK BREDA

Sector Handelsrecht

12 november 2004

Voorzieningenrechter

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de stichting

[eiser]

t e g e n :

[gedaagde]

1. Het verloop van het geding.

Dit blijkt uit de navolgende door partijen ter vonniswijzing overgelegde stukken:

– de dagvaarding;

– de door mr. Verberne in het geding gebrachte producties, genummerd 1 – 10;

– de door mr. Jonkers in het geding gebrachte producties, genummerd 1 – 7;

– de pleitnota van mr. Verberne;

– de pleitnota van mr. Jonkers.

Partijen hebben voorts ter zitting hun stellingen mondeling nader toegelicht.

2. Het geschil.

Eiseres, verder te noemen [eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagde, verder te noemen [X], te veroordelen:

1. [eiseres] toe te laten tot het leveren van thuiszorg in de brede zin des woords in het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg bij bewoners die zulks verlangen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke keer dat zulks wordt geweigerd;

2. tot het staken en gestaakt houden van het aanbieden van koop- en/of huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte met betrekking tot het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de [adres] met daarin de voorwaarde dat indien er sprake is van zorgverlening, d[Y] primair zorgverlener is, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke keer dat een dergelijke koop- en/of huurovereenkomst wordt aangeboden;

3. tot aanpassing van de door haar gebruikte advertentietekst met betrekking tot het werven van bewoners voor de wooncomplexen voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg door weglaten van de gedwongen keuze voor [xx] dan wel enige andere zorgverlener, binnen veertien dagen na dit vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke dag dat [X] zulks nalaat, na betekening van dit vonnis en ommekomst van de gestelde termijn;

4. in de kosten van dit geding.

[X] heeft de vorderingen bestreden.

3. De voorlopige beoordeling en de gronden daarvoor.

3.1

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:

a. [eiseres] is een thuiszorgorganisatie die thuiszorg in de brede zin des woords aan onder meer inwoners van de gemeente Geertruidenberg levert.

b. [X] is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Zij bouwt diverse wooncomplexen voor ouderen in Geertruidenberg en ontvangt hiervoor subsidie van de overheid.

c. [X] heeft een appartementencomplex genaamd ‘de Mauritsstaete’ in Geertruidenberg gebouwd. Dit appartementencomplex is een woonzorgcomplex waarin wonen en zorg onder één dak is gebracht.

d. De Mauritsstaete bestaat uit 36 appartementen geschikt voor bewoners die intramurale zorg nodig hebben en 101 appartementen geschikt voor bewoners die extramurale zorg nodig hebben. Ten aanzien van deze laatste categorie sluit [X] als verhuurder huurovereenkomsten met bewoners. Met betrekking tot de eerste categorie treedt Stichting [xx], verder te noemen [xx], binnen het samenwerkingsverband met [X] op als wederpartij van bewoners in te sluiten ‘overeenkomsten zorgverlening en/of dienstverlening’.

e. De huurovereenkomst voor een appartement geschikt voor bewoners die extramurale zorg nodig hebben, luidt, voor zover relevant, als navolgt:

Huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte

Stichting [X], gevestigd en kantoorhoudend te [adres -]

hierna te noemen: verhuurder

en

hierna te noemen: huurder

komen het volgende overeen:

(..)

De woning maakt onderdeel uit van het appartementencomplex “Mauritsstaete”. (..)

Indien er sprake is van zorgverlening is Stichting [xx] te Geertruidenberg primair zorgverlener.

(..)

f. Een advertentie in het blad ‘Wooninfo’ houdt, voor zover relevant, het navolgende in:

Stadsweg 11.12,

Geertruidenberg

Eigenaar: [X]

Advertentienummer: 4.03.003

Kenmerken

Type: Appartement, 1e etage

(..)

Voorwaarden

(..)

Volgende doelgroep:

De zorg dient men af te gaan nemen van de Riethorst.

g. [xx] is een instelling die diverse verzorgingshuizen en een verpleeghuis exploiteert in Geertruidenberg en omgeving.

h. Met het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst zijn [X] en [xx] een langdurige samenwerking aangegaan voor de organisatie van de zorg- en dienstverlening aan bewoners van appartementen van het extramurale gedeelte van de Mauritsstaete.

i. Een informatiebrochure van de Mauritsstaete houdt, voor zover relevant, het navolgende in:

(..)

Met de Mauritsstaete hebben samenwerkingspartners [X] en [xx] als doel: “wonen met kwaliteit en de mogelijkheid van service en zorg op maat” voor mensen vanaf 55 jaar. [xx] is primair de service- en zorgleverancier.

(..)

j. Een andere informatiebrochure van de Mauritsstaete houdt, voor zover relevant, het navolgende in:

(..)

[X] is verantwoordelijk voor het woongenot, zorginstelling [xx] voor “zorg op maat”.

(..)

3.2

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [X] onrechtmatig jegens haar handelt door bewoners van de Mauritsstaete de verplichting op te leggen de door hen gewenste zorg af te nemen bij [xx]. [eiseres] stelt hiertoe dat [X] met [xx] een samenwerkingsovereenkomst is aangegaan die tot gevolg heeft dat [X] bewoners van de Mauritsstaete verplicht zorg af te nemen bij [xx]. Door deze verplichting stelt [eiseres] al cliënten na verhuizing naar de Mauritsstaete te zijn kwijtgeraakt en verwacht nog meer cliënten te verliezen. Dit handelen van [X] is volgens [eiseres] in strijd met artikel 12b van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) aangezien hieruit volgt dat de keuzevrijheid van de bewoner voorop dient te staan bij het samenstellen van zorgarrangementen. Voorts is het handelen van [X] ook in strijd met artikel 6 en artikel 24 Mededingingswet (MW) aangezien door het handelen van [X] de concurrentie in de zorgverleningsector in de betreffende regio wordt beperkt, aldus [eiseres].

3.3

[X] verweert zich primair door te stellen dat [eiseres] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Voorts ontkent [X] dat de bewoners van de Mauritsstaete alleen zorg mogen afnemen van [xx]. Volgens [X] is weliswaar [xx] het eerste aanspreekpunt voor de bewoners, maar wanneer bewoners uitdrukkelijk aangeven dat zij zorg van een andere zorgverlener, zoals [eiseres] willen ontvangen dan wordt die mogelijkheid aan bewoners wel geboden. De bewoners behouden derhalve de keuze voor de door hen gewenste zorgverlener zodat [X] van mening is dat haar handelen niet in strijd is met artikel 12b BBSH, artikel 6 MW of artikel 24 MW.

3.4

De voorzieningenrechter overweegt dat [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft nu zij heeft gesteld dat zij reeds is geconfronteerd met cliënten die na verhuizing naar de Mauritsstaete gedwongen waren over te stappen op [xx] en dat zij voortdurend het risico loopt dat de overige cliënten bij verhuizing naar de Mauritsstaete ook verplicht worden hun zorg bij [xx] onder te brengen.

3.5

In de door [X] gebruikte huurovereenkomst en in één van de informatiebrochures van de Mauritsstaete wordt vermeld dat de zorg ‘primair’ door [xx] zal worden verleend. De door [X] gebruikte advertentietekst vermeldt zelfs dat men de zorg dient af te nemen van [xx]. Ter zitting is betoogd door [X], dat de feitelijke handelwijze van [xx] is, dat deze optreedt als eerste aanspreekpunt van de bewoner die aangeeft een vorm van zorg nodig te hebben. [xx] neemt de rol van coördinator op zich en heeft de regie op de zorgvraag van de bewoner. Voorts is het zo, aldus [X], dat indien een ander dan [xx] (een gedeelte van) de zorg verricht, [xx] door [X] kan worden aangesproken wat betreft niveau en kwaliteit van de geleverde zorg. De inhoud van de huurovereenkomst en die van de brochure, gevoegd bij deze feitelijke handelswijze wettigt de slotsom dat bewoners van de Mauritsstaete gehouden zijn om in voorkomende gevallen (een deel van de) zorg van [xx] af te nemen, al was het maar in de vorm van een aanspreekpunt, coördinator of regisseur, in plaats van bij een zorgaanbieder geheel naar eigen keuze.

3.6

De voorzieningenrechter ziet aanleiding eerst te beoordelen of het handelen van [X] in strijd met artikel 6 MW is.

3.7

Ingevolge artikel 6 MW is het ondernemingen verboden afspraken te maken die de mededinging negatief beïnvloeden. Of [X] dit verbod heeft geschonden door de overeenkomst met [xx] te sluiten, die tot gevolg heeft dat [X] enkel huurovereenkomsten aanbiedt met de verplichting tot zorgafname bij [xx], hangt af van het feit of deze overeenkomst er toe strekt dan wel ten gevolge heeft dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt, of vervalst.

Teneinde dit te kunnen vaststellen dient eerst duidelijk te worden wat in het onderhavige geval de relevante markt is. Deze markt valt uiteen in een productmarkt en een geografische markt. Blijkens hetgeen ter zitting door beide partijen is aangevoerd, is de productmarkt aan te merken als de markt van aanbieders van woningen voor mensen van ongeveer 55 jaar en ouder die op zoek zijn naar een combinatie van huisvesting en zorgverlening. Hierbij gaat het volgens [X] voornamelijk om mensen afkomstig uit de regio Midden en West Brabant. Nu dit door [eiseres] niet voldoende gemotiveerd is betwist, gaat de voorzieningenrechter er van uit dat de relevante geografische markt tot dat gebied is beperkt.

Voorts is uit hetgeen beide partijen hebben aangevoerd af te leiden dat de Mauritsstaete een bijzonder appartementencomplex is aangezien hierin verschillende vormen en fasen van zorg (intramurale en extramurale zorg) verleend kunnen worden. Dit heeft er volgens [X] toe geleid dat het aantal inschrijvingen voor woningen van de Mauritsstaete veel groter is dan het aanbod.

Gelet op de relevante markt, de exclusiviteit van de Mauritsstaete en nu overigens geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die tot een ander oordeel dwingen, is voldoende aannemelijk geworden, dat de overeenkomst tussen [X] en [xx] zowel er toe strekt als ten gevolge heeft dat de mededinging op de relevante markt wordt beperkt. De slotsom hiervan is dat zij in strijd is met artikel 6 MW en dus van rechtswege nietig.

3.8

Doordat [X] bij het aangaan van een huurbetrekking met een bewoner van de Mauritsstaete telkens heeft gehandeld op basis van de mededingingsbeperkende overeenkomst met [xx], heeft zij onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld.

3.9

Nu reeds is overwogen dat [X] in strijd met artikel 6 MW heeft gehandeld, behoeven de verweren betreffende handelen van [X] in strijd met artikel 12b BBSH dan wel artikel 24 MW geen bespreking meer.

3.10

Aangezien het door [eiseres] gevorderde voor het overige door [X] niet is betwist, zullen alle vorderingen worden toegewezen met dien verstande dat het onder 2 gevorderde enkel voor huurovereenkomsten zal worden toegewezen, nu ter zitting is gebleken dat de Mauritsstaete geen koopwoningen heeft. Voorts wordt het onder 3 gevorderde aldus toegewezen, dat [X] zich blijft onthouden van de door haar eerder gebruikte advertentietekst met daarin de gedwongen zorgkeuze, een en ander zoals hierna beslist. Tenslotte ziet de voorzieningenrechter aanleiding de gevorderde dwangsommen te matigen en maximeren.

4. De kosten.

[X] dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden verwezen in de kosten van het geding.

5. De beslissing in kort geding.

De voorzieningenrechter:

1. veroordeelt gedaagde eiseres toe te laten tot het leveren van thuiszorg in de brede zin des woords in het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg bij bewoners die zulks verlangen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke keer dat dit wordt geweigerd;

2. veroordeelt gedaagde tot het staken en gestaakt houden van het aanbieden van huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte met betrekking tot het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de [adres] met daarin de voorwaarde dat wanneer sprake is van zorgverlening d[Y] primair zorgverlener is, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke keer dat een dergelijke huurovereenkomst wordt aangeboden;

3. veroordeelt gedaagde zich te blijven onthouden de advertentietekst met betrekking tot het werven van bewoners voor de wooncomplexen voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg met daarin de zinsnede van de gedwongen keuze voor [xx] dan wel enige andere zorgverlener, te gebruiken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat gedaagde zich aan deze onthouding niet houdt;

4. bepaalt dat aan dwangsommen voor bovenstaande veroordelingen gezamenlijk maximaal € 50.000,- kan worden verbeurd;

5. veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, deze, voor zover aan de zijde van eiseres gevallen, tot op heden begroot op € 1.127,40 waaronder begrepen een bedrag van € 816,00 aan procureurssalaris;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoer-baar bij voorraad;

weigert het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.E. Poerink en uitgesproken ter openbare terechtzitting in kort geding van vrijdag 12 november 2004, in tegenwoordigheid van mr. K. Weijers, waarne-mend griffier.

 

Weigering medewerking onderzoek vloer

ECLI:NL:GHAMS:2016:236

 

Instantie Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak 26-01-2016

Datum publicatie 29-01-2016

Zaaknummer 200.171.213/01

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Kort geding. Weigering van bovenburen om toegang tot hun huurwoning te verlenen voor een geluidsonderzoek in verband met door onderburen ervaren geluidsoverlast levert geen misbruik van bevoegdheid op.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

WR 2016/110 met annotatie van mr. T.A. Nieuwenhuijsen 

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.171.213/01 KG

zaak-/rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/223644/KG ZA 15-205

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 26 januari 2016

inzake

1[appellant sub 1] ,

2. [appellante sub 2],

beiden wonend te [woonplaats] ,

appellanten,

advocaat: mr. M.J. Meijer te Haarlem,

tegen

1[geïntimeerde sub 1] ,

2. [geïntimeerde sub 2] [geïntimeerde sub 2] ,

beiden wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

advocaat: mr. P.P. Otte te Limmen.

1Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna gezamenlijk [appellanten] en [geïntimeerden] genoemd.

[appellanten] zijn bij dagvaarding van 5 juni 2015 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Noord-Holland (hierna: de voorzieningenrechter) van 13 mei 2015 dat onder bovenvermeld zaak- en rolnummer gewezen is tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van grieven, met producties;

– memorie van antwoord.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 12 november 2015 doen bepleiten, [appellanten] door mr. Meijer voornoemd en [geïntimeerden] door mr. Otte voornoemd, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

[appellanten] hebben geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en – uitvoerbaar bij voorraad – alsnog hun vorderingen zal toewijzen, met beslissing over de proceskosten en de nakosten.

[geïntimeerden] hebben geconcludeerd dat het hof [appellanten] niet-ontvankelijk zal verklaren althans het bestreden vonnis zal bekrachtigen, met – uitvoerbaar bij voorraad – beslissing over de proceskosten en de nakosten.

2Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.4 de feiten genoemd die hij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die tussen partijen niet ter discussie staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.1

[appellanten] wonen ongeveer tien jaar aan de [adres 1] te [plaats] . [geïntimeerden] wonen ongeveer 36 jaar aan de [adres 2] te [plaats] . [geïntimeerden] zijn de bovenburen van [appellanten]

2.2

Partijen huren hun woning van Stichting WoonopMAAT (hierna: de verhuurder). Het appartementencomplex waarin partijen wonen is in 1970 gebouwd.

2.3

Vanaf 2012 ervaren [appellanten] geluidsoverlast van [geïntimeerden]

2.4

Op 27 januari 2014 is in opdracht van de verhuurder door [X] Woning- en projectinrichting een onderzoek uitgevoerd naar de vloeren van de woning van [geïntimeerden] In het daarvan door [X] opgemaakte rapport staat voor zover van belang het volgende:

“(…) geen van de vloeren [is] voorzien van een geluidsreducerende ondervloer. Volgens het huidige bouwbesluit moeten ondervloeren voldoen aan minimaal -10db geluidsreductie. De vloeren in de woning voldoen hier niet aan. Wanneer er 100 db geproduceerd wordt is de geluidsreductie -010Db, wat betekent dat er op dit moment nog steeds overlast zal zijn.

Het toepassen van een geluidsreducerende ondervloer kan wel voor een verbetering van de bestaande situatie zorgen. Het plaatsen van een ondervloer onder de plavuizen [in voorportaal, hal, keuken, badkamer en toilet, hof] is niet mogelijk. Er kan over de bestaande plavuizen een zwevende laminaat/parketvloer geplaatst worden. De bestaande laminaat en parketvloeren [in woonkamer en slaapkamers, hof] kunnen worden verwijderd waarna een geluidsreducerende ondervloer geplaatst zou kunnen worden. Hierna kunnen deze vloeren weer herplaatst worden. Op deze manier voldoet de ondervloer van het gehele appartement aan een geluidsreductie van -10dB (behalve toilet en badkamer). Ook zijn er speciale geluidsreducerende plinten verkrijgbaar. Deze zijn aan de onderkant voorzien van een rubber strip die voorkomt dat loopgeluid via de wanden naar beneden wordt doorgegeven. Ook dit zou tot een verbetering kunnen leiden.

Een andere oplossing zou zijn om het gipsplafond in de beneden woning te isoleren. Voor zover ik heb kunnen beoordelen is dit plafond nu niet geïsoleerd. Met het isoleren van het plafond kan veel geluid tegengehouden worden.

Het plaatsen van een geluidsreducerende ondervloer en het isoleren van het plafond bieden samen natuurlijk de meeste geluidsreductie.”

2.5

In verband met de door hen ondervonden geluidsoverlast hebben [appellanten] op 30 april 2014 een procedure jegens de verhuurder aanhangig gemaakt bij de kantonrechter te Haarlem. Het petitum van de dagvaarding ter zake luidt, voor zover hier van belang, als volgt:

“(..) Gedaagde te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis een aanvang te maken met het herstel van de bovengenoemde gebreken, in die zin dat actie wordt ondernomen richting de heer en mevrouw [geïntimeerden] , [adres 2] te [plaats] om de overlast te doen staken en gestaakt te houden, bij gebreke waarvan ontbinding van de huurovereenkomst tussen de heer en mevrouw [geïntimeerden] en gedaagde door laatstgenoemde in rechte zal worden gevorderd, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagde nalatig is aan het ten dezen te wijzen vonnis te voldoen (..)”

2.6

Vanaf 11 december 2014 is tussen partijen gecorrespondeerd over een door [appellanten] gewenst aanvullend akoestisch geluidsonderzoek in de woning van [geïntimeerden] De te verrichten geluidsmetingen moeten worden uitgevoerd met een zogenaamd hamerapparaat, waarmee met geijkte gewichtjes, die van een vaste hoogte op de vloer vallen, contactgeluiden worden geproduceerd. De metingen zelf nemen doorgaans één uur in beslag en het onderzoek in totaal ongeveer drie uur. Het onderzoek zal geen schade toebrengen aan de (vloeren in de) woning van [geïntimeerden]

2.7

Bij e-mailbericht van 13 februari 2015 hebben [geïntimeerden] de gemachtigde van [appellanten] meegedeeld dat zij geen medewerking zullen verlenen aan het onder 2.6 genoemde akoestisch onderzoek.

2.8

Bij rolbeschikking van 22 april 2015 heeft de kantonrechter de procedure tussen [appellanten] en de verhuurder aangehouden tot 17 juni 2015 en als volgt overwogen:

“(..) Eisers leggen aan hun verzoek ten grondslag dat zij (zoals tijdens de comparitie besproken) wensen aan te tonen dat sprake is van een gebrek in de woning, te weten onvoldoende geluidsisolatie, welk gebrek aan hen het rustig huur/woongenot onthoudt. Ter onderbouwing hiervan wensen eisers een geluidstest te laten uitvoeren, ook in de woning van hun bovenburen. Nu de bovenburen hun medewerking daaraan niet vrijwillig wensen te verlenen, verzoeken eisers hen een uitstel te verlenen tot vier weken nadat de voorzieningenrechter zich bij vonnis heeft uitgelaten over het antwoord op de vraag of de bovenburen van eisers verplicht zijn hun medewerking te verlenen aan de geluidstest, te weten tot medio juni 2015.

De kantonrechter is van oordeel dat op grond van hetgeen eisers naar voren hebben gebracht voldoende klemmende redenen zijn om het gevraagde uitstel te verlenen. Het verzoek om de zaak aan te houden tot medio juni 2015 zal dan ook worden toegewezen. De procedure zal naar na te melden rolzitting worden verwezen.(..)”

2.9.

Bij rolbeschikking van 1 juli 2015, (dit is hangende het onderhavige hoger beroep) heeft de kantonrechter voormelde zaak naar de rolzitting van 2 december 2015 verwezen.

3Beoordeling

3.1

[appellanten] hebben in eerste aanleg gevorderd dat [geïntimeerden] , uitvoerbaar bij voorraad, zullen worden veroordeeld om binnen vijf dagen na het te wijzen vonnis een deskundige overdag tussen 9.00 uur en 17.00 uur en voor de duur van drie uren de onvoorwaardelijke vrije toegang tot hun woning te verlenen voor het maken van de in het geding zijnde tests, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag dat [geïntimeerden] daaraan niet voldoen met een maximum van € 5.000,00, de een betalend de ander hiertoe gekweten, met beslissing over de proceskosten.

3.2

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [appellanten] afgewezen en heeft daartoe, samengevat, geoordeeld dat het [geïntimeerden] in beginsel vrij staat hun medewerking aan het geluidsonderzoek te weigeren en dat geen sprake is van misbruik van deze bevoegdheid. Volgens de voorzieningenrechter kan in redelijkheid niet van [geïntimeerden] worden verwacht dat zij meewerken aan het door [appellanten] gewenste geluidsonderzoek, gelet op de mogelijke consequenties die dit meewerken voor hen zou kunnen hebben. De voorzieningenrechter doelt hier op het petitum van de dagvaarding in de procedure tussen [appellanten] en de verhuurder inhoudende dat de verhuurder wordt veroordeeld om de overlast van [geïntimeerden] de doen staken en gestaakt houden, bij gebreke waarvan de verhuurder de huurovereenkomst met [geïntimeerden] dient te ontbinden (zie 2.5). Dit geldt volgens de voorzieningenrechter temeer omdat [appellanten] er ter zitting geen blijk van hebben gegeven het petitum te zullen aanpassen. Daarnaast heeft de voorzieningenrechter geoordeeld dat [appellanten] onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt dat daadwerkelijk sprake is van (ernstige) door [geïntimeerden] voortdurend veroorzaakte geluidsoverlast. De voorzieningenrechter heeft [appellanten] in de proceskosten van [geïntimeerden] veroordeeld. Tegen deze beslissingen en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komen [appellanten] met hun grieven op.

3.3

[appellanten] hebben in de grieven 1 en 4 betoogd dat zij hun vordering in de procedure tegen de verhuurder wel degelijk hebben gewijzigd en dat deze eiswijziging reeds had plaatsgevonden vóór de mondelinge behandeling bij de voorzieningenrechter. Ter onderbouwing hiervan hebben [appellanten] een akte van wijziging van eis d.d. 3 november 2014 overgelegd alsmede een proces-verbaal van de zitting van 3 november 2014 waarin staat vermeld dat de eiswijziging van [appellanten] door de kantonrechter is geaccepteerd. Bedoelde eiswijziging houdt, voor zover van belang, in dat [appellanten] thans vorderen:“Gedaagde te veroordelen binnen 14 dagen na betekening van het in deze te wijzen vonnis een aanvang te maken met het herstel van genoemd gebrek en dit herstel binnen 4 maanden na het te wijzen vonnis af te ronden, zulks op straffe van een dwangsom van € 500,- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagde nalatig is aan het ten dezen te wijzen vonnis te voldoen.”

3.4

Gelet op het vorenstaande acht het hof voldoende aannemelijk dat [appellanten] hun vordering in de procedure tegen de verhuurder hebben gewijzigd als hiervoor bedoeld. [geïntimeerden] hebben niet meer te vrezen dat medewerking aan het gewenste geluidsonderzoek kan leiden tot toewijzing van een tegen de verhuurder ingestelde vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dit betekent dat de redenering van de voorzieningenrechter te dien aanzien geen stand houdt. De grieven 1 en 4 slagen derhalve.

3.5

In de grieven 2 en 3 betogen [appellanten] dat [geïntimeerden] misbruik maken van hun bevoegdheid de toegang tot hun woning te weigeren. Volgens [appellanten] kunnen [geïntimeerden] hun medewerking aan het geluidsonderzoek in redelijkheid niet weigeren omdat het onderzoek er niet meer op is gericht om de verhuurder te verplichten [geïntimeerden] aan te spreken (en zo nodig de huurovereenkomst met hen te ontbinden), maar slechts om in de woning van [geïntimeerden] metingen te doen naar de constructie van de woningscheidende vloer die volgens [appellanten] gebrekkig is. Tot het doen van dat onderzoek in de woning van [geïntimeerden] hebben [appellanten] bovendien in de procedure tegen de verhuurder een bewijsopdracht van de kantonrechter gekregen. [appellanten] beogen met het geluidsonderzoek de verhuurder, indien sprake is van een gebrek, te verplichten constructieve herstelwerkzaamheden aan de woningscheidende vloer tussen de woningen van partijen te verrichten zodat de geluidsoverlast wordt gereduceerd. Een consequentie van het meewerken aan het geluidsonderzoek zou tevens kunnen zijn dat de woningscheidende vloeren van alle woningen in het appartementencomplex moeten worden aangepast. De eventuele herstelwerkzaamheden zijn niet ten nadele, maar juist ten voordele van [geïntimeerden] omdat hun woongenot hierdoor zal verbeteren alsmede de relatie tussen partijen, aldus steeds [appellanten]

3.6

Het hof stelt voorop dat [geïntimeerden] als huurders krachtens hun huurrecht een recht hebben tot het exclusief gebruik van hun woning. Dit omvat het recht te bepalen wie zij wel of niet toegang tot hun woning verlenen. Het staat [geïntimeerden] derhalve in beginsel vrij hun medewerking aan het geluidsonderzoek in hun woning te weigeren. Dit kan uitzondering lijden indien de uitoefening van deze bevoegdheid wordt misbruikt als bedoeld in artikel 3:13 BW, zoals [appellanten] stellen. Van een dergelijk misbruik is volgens artikel 3:13 lid 2 BW onder meer sprake indien:

1. de bevoegdheid wordt gebruikt met geen ander doel dan een ander te schaden;

2. de bevoegdheid wordt gebruikt met een ander doel dan waarvoor zij is verleend;

3. in aanmerking genomen de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening van de bevoegdheid en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening kan worden gekomen.

3.7

Bij gebreke van voldoende concrete stellingen van [appellanten] ter zake, is niet aannemelijk geworden dat [geïntimeerden] misbruik van bevoegdheid maken op de wijze als hiervoor onder 1 of 2 bedoeld.

3.8

Met betrekking tot de vraag of sprake is van misbruik van bevoegdheid als onder 3 omschreven, overweegt het hof als volgt. De kantonrechter heeft in de procedure tussen [appellanten] en de verhuurder klaarblijkelijk bepaald dat het op de weg van [appellanten] ligt te bewijzen c.q. nader te onderbouwen dat tussen hun woning en die van [geïntimeerden] sprake is van onvoldoende geluidsisolatie en daarmee van een gebrek aan hun woning. Daarvan uitgaande hebben [appellanten] op zichzelf genomen voldoende belang bij medewerking door [geïntimeerden] aan het geluidsonderzoek als onder 2.6 omschreven. Het doel dat [appellanten] met dit geluidsonderzoek beogen te bereiken is dat de verhuurder, indien de woningscheidende vloer tussen de woningen van partijen gebrekkig blijkt, zal worden verplicht aan de vloer herstelwerkzaamheden te verrichten. Dit houdt mogelijkerwijs in dat de vloeren uit de woning van [geïntimeerden] gesloopt moeten worden en dat deze (door de verhuurder) moeten worden aangepast. Naar het oordeel van het hof hebben [geïntimeerden] er gerechtvaardigd belang bij van deze mogelijke consequenties van het geluidsonderzoek verschoond te blijven. De voormelde belangen van partijen afwegend, is het hof is van oordeel dat het belang [geïntimeerden] niet zodanig van minder gewicht is dat zij in redelijkheid niet tot uitoefening van hun bevoegdheid, om toegang tot hun woning te weigeren, kunnen komen. Dat medewerking aan het geluidsonderzoek volgens [appellanten] ook in het voordeel [geïntimeerden] zou kunnen zijn, leidt niet tot een ander oordeel. Dit brengt mee dat de vordering van [appellanten] zal worden afgewezen. De grieven 2 en 3 falen derhalve.

3.9

Met de grieven 5, 6 en 7 bestrijden [appellanten] het oordeel van de voorzieningenrechter dat zij niet voldoende aannemelijk hebben gemaakt dat daadwerkelijk sprake is van door [geïntimeerden] veroorzaakte geluidsoverlast en dat daarbij met name van belang is dat [appellanten] niet hebben weersproken dat zij eerst na acht jaar hebben geklaagd over geluidsoverlast bij hun bovenburen, terwijl die bovenburen hun woongedrag niet hebben gewijzigd. Bij deze grieven hebben [appellanten] onvoldoende belang. Ook indien deze grieven terecht zijn voorgesteld, leidt dit immers niet tot een ander oordeel dan hiervoor onder 3.8 is gegeven.

3.10

Gezien deze uitkomst faalt grief 8, die erover klaagt dat de voorzieningenrechter [appellanten] ten onrechte in de proceskosten heeft veroordeeld.

3.11

De slotsom is dat, hoewel de grieven 1 en 4 slagen, het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd.

3.12

[appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in hoger beroep.

4Beslissing

Het hof:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 311,00 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt;

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. R.J.M. Smit, J.E. Molenaar en M.J. Schaepman-de Bruijne en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 26 januari 2016.

 

Woningruil_974

LJN: BN8269,Sector kanton Rechtbank Arnhem , 685681 CV Expl. 10-5881

 

Uitspraak Datum uitspraak:20-09-2010

 

RECHTBANK ARNHEM

 

Sector kanton

 

Locatie Arnhem

 

zaakgegevens  685681 CV EXPL 10-5881 WE390eh

uitspraak van  20 september 2010

 

vonnis

 

in de zaak van

 

[eisende partij]

wonende te Arnhem

eisende partij

gemachtigde mr.drs. C.M.H. Kloppers

 

tegen

 

de stichting Stichting Volkshuisvesting Arnhem

gevestigd te Arnhem

gedaagde partij

gemachtigde mr. J.E. Brands

 

Partijen worden hierna [eisende partij] en SVA genoemd.

 

1.  De procedure

 

Het verloop van de procedure blijkt uit:

–  het tussenvonnis van 21 juni 2010

–  de ten behoeve van de comparitie van partijen door [eisende partij] overgelegde producties

–  de aantekeningen van de griffier van de comparitie van partijen van 30 augustus 2010.

 

2.  De vordering en het verweer

 

2.1  [eisende partij] vordert, bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis, dat zij zal worden

gemachtigd om de heer [A] en mevrouw [B] (hierna: [A en B]), wonende te Amersfoort aan de [straat en nummer], ingaande 1 juli 2010, althans per vroegst mogelijke datum, in haar plaats te stellen als huurder van het perceel met toebehoren [straat, nummer en woonplaats], met veroordeling van SVA in de proceskosten.

[eisende partij] stelt zich op het standpunt dat aan de vereisten van artikel 7:270 BW is voldaan, aangezien zij een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil en er zich voorts geen afwijzigingsgronden voordoen. Er is geen huisvestingsvergunning nodig voor de woning aan de [straat, nummer en woonplaats] én de voorgestelde huurder, [A en B], biedt voldoende waarborgen voor een behoorlijke nakoming van de huur.

Ter onderbouwing van het zwaarwichtig belang stelt [eisende partij] dat zij in haar huidige woning traumatische ervaringen heeft opgedaan. Deze ervaringen betreffen meervoudige verkrachting, bedreigingen, oplichting en stalking. De zoon van [eisende partij], eveneens woonachtig in Arnhem, bezoekt [eisende partij] regelmatig waarbij hij bedreigingen jegens haar uit. [eisende partij] heeft geen verdere familie of kennissen in Arnhem die haar kunnen ondersteunen. In Amersfoort heeft zij wel familie en vrienden die haar kunnen helpen.

[A en B] wenst vanwege een zwaarwichtig belang vanuit Amersfoort naar Arnhem te verhuizen.

Op hetgeen [eisende partij] overigens heeft aangevoerd, zal hierna voor zover nodig worden teruggekomen.

 

2.2  SVA betwist dat [eisende partij] een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil.

SVA voert voorts aan dat zij woningruil beschouwt als een nieuwe verhuring, waarbij de huurprijzen worden aangepast aan het door haar gehanteerde huurprijsbeleid. Indien woningruil plaatsvindt, zal de huurprijs worden verhoogd van € 475,20 per maand naar € 700,14 per maand. De woning van [eisende partij] valt in de categorie luxe woningen. De huurprijs van € 700,14 komt boven de liberalisatiegrens uit, waardoor de woning niet in aanmerking komt voor huurtoeslag. SVA stelt aan woningen in de categorie luxe woningen de inkomenseis dat het bruto-inkomen minimaal vier maal de maandhuur dient te bedragen. [A en B] voldoet niet aan deze eis, zodat woningruil geen doorgang kan vinden.

SVA heeft voorts gesteld dat de verhuurder van de woning van [A en B] woningruil eveneens ziet als een nieuwe verhuring, waarbij een nieuwe huurprijs gaat gelden. De huurprijs van de woning van [A en B] gaat bij woningruil omhoog naar € 858,00 per maand. [eisende partij] kan deze huurprijs niet opbrengen. Bovendien heeft SVA gesteld dat [eisende partij] over een huisvestingsvergunning dient te beschikken om de woning in Amersfoort te kunnen huren. [eisende partij] beschikt niet over deze huisvestingsvergunning, bovendien is het de vraag of zij daarvoor in aanmerking komt, nu zij geen maatschappelijke of economische binding met Amersfoort heeft. Volgens SVA doet zich geen uitzonderingssituatie voor, zoals in de huisvestingsverordening zijn vastgelegd.

Op hetgeen SVA overigens als verweer heeft aangevoerd, zal hierna voor zover nodig worden teruggekomen.

 

3.  De beoordeling

 

3.1  De kantonrechter is van oordeel dat op grond van de stellingen van [eisende partij], alsmede op grond van de door haar overgelegde verklaring van haar huisarts, voldoende is komen vast te staan dat [eisende partij] een zwaarwichtig belang heeft bij de verzochte woningruil. Hetgeen SVA op dit punt als verweer heeft aangevoerd, is onvoldoende om tot een ander oordeel te komen.

 

3.2  Vervolgens rijst de vraag of de voorgestelde huurder, [A en B], vanuit financieel oogpunt

voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Indien [A en B] onvoldoende waarborg biedt, dient de kantonrechter de vordering af te wijzen.

Vooropgesteld wordt dat bij indeplaatsstelling de nieuwe huurder de bestaande huurrelatie volledig overneemt. De huurovereenkomsten van de ruilwoningen blijven hetzelfde, hetgeen betekent dat ook de huurprijs ongewijzigd blijft.

Indien de verhuurder instemt met woningruil kan zij een nieuwe huurovereenkomst sluiten met de nieuwe huurder. Daarbij staat het de verhuurder vrij nieuwe voorwaarden stellen.

SVA stelt zich op het standpunt dat zij bij een verzoek tot woningruil altijd een nieuwe huurovereenkomst sluit, waarbij de huurprijs wordt aangepast aan het door haar gehanteerde beleid.

De kantonrechter is van oordeel dat deze stellingen van SVA niet opgaan bij een indeplaatsstelling op grond van artikel 7:270 BW. Anders dan bij woningruil met wederzijdse instemming, dient de verhuurder bij indeplaatsstelling de nieuwe huurder, in casu [A en B], te accepteren als contractspartij in een bestaande huurovereenkomst. Nu de huurovereenkomst ongewijzigd wordt voortgezet, zij het met [A en B] als nieuwe huurder, kan SVA de indeplaatsstelling niet aangrijpen om de huurprijs te verhogen. Voor dit laatste is in het Burgerlijk Wetboek een aparte (onder)afdeling opgenomen, namelijk ‘Huurprijzen en andere vergoedingen’. Indien een verhuurder een huurverhoging wenst, dient zij de wegen van deze afdeling te volgen.

Gesteld noch gebleken is dat [A en B] onvoldoende financiële draagkracht heeft om de geldende huurprijs van € 474,85 per maand te voldoen, zodat niet geoordeeld kan worden dat [A en B] onvoldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur.

 

3.3  Naar het oordeel van de kantonrechter heeft SVA geen overige feiten en

omstandigheden aangevoerd op grond waarvan de gevorderde machtiging dient te worden afgewezen. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het zwaarwichtig (persoonlijk) belang van [eisende partij] bij deze vordering prevaleert boven de (financiële) belangen van SVA.

De vordering zal daarom worden toegewezen.

 

3.4  SVA zal, als de in het ongelijk gestelde partij, in de proceskosten worden veroordeeld.

 

4.  De beslissing

 

De kantonrechter

 

4.1  machtigt [eisende partij] om de heer [A] en mevrouw [B], wonende te Amersfoort aan de [straat en nummer] per 1 oktober 2010 in haar plaats te stellen als huurder van het perceel met toebehoren [straat, nummer en woonplaats];

 

4.2  veroordeelt SVA in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de kant van [eisende partij] begroot op € 90,91 aan dagvaardingskosten, € 111,00 aan vastrecht en € 400,00 aan salaris voor de gemachtigde;

 

4.3  verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

 

4.4  wijst het meer of anders gevorderde af.

 

 

Dit vonnis is gewezen door de kantonrechter mr. W.H. van Empel en in het openbaar uitgesproken op 20 september 2010.

    

    

    

Zorgsovereenkomst en mededinging

ECLI:NL:RBBRE:2004:AR5582

 

Instantie Rechtbank Breda

Datum uitspraak 12-11-2004

Datum publicatie 12-11-2004

Zaaknummer 137986/KG ZA 04-506

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Kort geding

Inhoudsindicatie

In deze procedure is de vraag aan de orde of de tussen gedaagde, een woningstichting die appartementen in een woonzorgcomplex verhuurt, en een zorginstelling gesloten samenwerkingsovereenkomst in strijd is met de Mededingingswet (art. 6) nu uit deze overeenkomst voortvloeit dat huurders van een appartement in dit woonzorgcomplex gehouden zijn (een deel van) de zorg bij deze zorginstelling af te nemen. De president beantwoordt deze vraag bevestigend en oordeelt dat dit handelen onrechtmatig is jegens andere zorginstellingen, zoals eiseres.

Wetsverwijzingen

Mededingingswet 6, geldigheid: 2004-11-12

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

NJF 2005, 1

WR 2005, 55

RZA 2005, 28

Uitspraak

137986/KG ZA 04-506 RECHTBANK BREDA

Sector Handelsrecht

12 november 2004

Voorzieningenrechter

VONNIS IN KORT GEDING

in de zaak van:

de stichting

[eiser]

t e g e n :

[gedaagde]

1. Het verloop van het geding.

Dit blijkt uit de navolgende door partijen ter vonniswijzing overgelegde stukken:

– de dagvaarding;

– de door mr. Verberne in het geding gebrachte producties, genummerd 1 – 10;

– de door mr. Jonkers in het geding gebrachte producties, genummerd 1 – 7;

– de pleitnota van mr. Verberne;

– de pleitnota van mr. Jonkers.

Partijen hebben voorts ter zitting hun stellingen mondeling nader toegelicht.

2. Het geschil.

Eiseres, verder te noemen [eiseres] vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagde, verder te noemen [X], te veroordelen:

1. [eiseres] toe te laten tot het leveren van thuiszorg in de brede zin des woords in het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg bij bewoners die zulks verlangen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke keer dat zulks wordt geweigerd;

2. tot het staken en gestaakt houden van het aanbieden van koop- en/of huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte met betrekking tot het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de [adres] met daarin de voorwaarde dat indien er sprake is van zorgverlening, d[Y] primair zorgverlener is, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke keer dat een dergelijke koop- en/of huurovereenkomst wordt aangeboden;

3. tot aanpassing van de door haar gebruikte advertentietekst met betrekking tot het werven van bewoners voor de wooncomplexen voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg door weglaten van de gedwongen keuze voor [xx] dan wel enige andere zorgverlener, binnen veertien dagen na dit vonnis, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 5.000,- voor elke dag dat [X] zulks nalaat, na betekening van dit vonnis en ommekomst van de gestelde termijn;

4. in de kosten van dit geding.

[X] heeft de vorderingen bestreden.

3. De voorlopige beoordeling en de gronden daarvoor.

3.1

Op grond van de niet of onvoldoende weersproken stellingen van partijen en de overgelegde producties wordt uitgegaan van de navolgende feiten:

a. [eiseres] is een thuiszorgorganisatie die thuiszorg in de brede zin des woords aan onder meer inwoners van de gemeente Geertruidenberg levert.

b. [X] is een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet. Zij bouwt diverse wooncomplexen voor ouderen in Geertruidenberg en ontvangt hiervoor subsidie van de overheid.

c. [X] heeft een appartementencomplex genaamd ‘de Mauritsstaete’ in Geertruidenberg gebouwd. Dit appartementencomplex is een woonzorgcomplex waarin wonen en zorg onder één dak is gebracht.

d. De Mauritsstaete bestaat uit 36 appartementen geschikt voor bewoners die intramurale zorg nodig hebben en 101 appartementen geschikt voor bewoners die extramurale zorg nodig hebben. Ten aanzien van deze laatste categorie sluit [X] als verhuurder huurovereenkomsten met bewoners. Met betrekking tot de eerste categorie treedt Stichting [xx], verder te noemen [xx], binnen het samenwerkingsverband met [X] op als wederpartij van bewoners in te sluiten ‘overeenkomsten zorgverlening en/of dienstverlening’.

e. De huurovereenkomst voor een appartement geschikt voor bewoners die extramurale zorg nodig hebben, luidt, voor zover relevant, als navolgt:

Huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte

Stichting [X], gevestigd en kantoorhoudend te [adres -]

hierna te noemen: verhuurder

en

hierna te noemen: huurder

komen het volgende overeen:

(..)

De woning maakt onderdeel uit van het appartementencomplex “Mauritsstaete”. (..)

Indien er sprake is van zorgverlening is Stichting [xx] te Geertruidenberg primair zorgverlener.

(..)

f. Een advertentie in het blad ‘Wooninfo’ houdt, voor zover relevant, het navolgende in:

Stadsweg 11.12,

Geertruidenberg

Eigenaar: [X]

Advertentienummer: 4.03.003

Kenmerken

Type: Appartement, 1e etage

(..)

Voorwaarden

(..)

Volgende doelgroep:

De zorg dient men af te gaan nemen van de Riethorst.

g. [xx] is een instelling die diverse verzorgingshuizen en een verpleeghuis exploiteert in Geertruidenberg en omgeving.

h. Met het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst zijn [X] en [xx] een langdurige samenwerking aangegaan voor de organisatie van de zorg- en dienstverlening aan bewoners van appartementen van het extramurale gedeelte van de Mauritsstaete.

i. Een informatiebrochure van de Mauritsstaete houdt, voor zover relevant, het navolgende in:

(..)

Met de Mauritsstaete hebben samenwerkingspartners [X] en [xx] als doel: “wonen met kwaliteit en de mogelijkheid van service en zorg op maat” voor mensen vanaf 55 jaar. [xx] is primair de service- en zorgleverancier.

(..)

j. Een andere informatiebrochure van de Mauritsstaete houdt, voor zover relevant, het navolgende in:

(..)

[X] is verantwoordelijk voor het woongenot, zorginstelling [xx] voor “zorg op maat”.

(..)

3.2

[eiseres] legt aan haar vordering ten grondslag dat [X] onrechtmatig jegens haar handelt door bewoners van de Mauritsstaete de verplichting op te leggen de door hen gewenste zorg af te nemen bij [xx]. [eiseres] stelt hiertoe dat [X] met [xx] een samenwerkingsovereenkomst is aangegaan die tot gevolg heeft dat [X] bewoners van de Mauritsstaete verplicht zorg af te nemen bij [xx]. Door deze verplichting stelt [eiseres] al cliënten na verhuizing naar de Mauritsstaete te zijn kwijtgeraakt en verwacht nog meer cliënten te verliezen. Dit handelen van [X] is volgens [eiseres] in strijd met artikel 12b van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) aangezien hieruit volgt dat de keuzevrijheid van de bewoner voorop dient te staan bij het samenstellen van zorgarrangementen. Voorts is het handelen van [X] ook in strijd met artikel 6 en artikel 24 Mededingingswet (MW) aangezien door het handelen van [X] de concurrentie in de zorgverleningsector in de betreffende regio wordt beperkt, aldus [eiseres].

3.3

[X] verweert zich primair door te stellen dat [eiseres] geen spoedeisend belang bij haar vordering heeft. Voorts ontkent [X] dat de bewoners van de Mauritsstaete alleen zorg mogen afnemen van [xx]. Volgens [X] is weliswaar [xx] het eerste aanspreekpunt voor de bewoners, maar wanneer bewoners uitdrukkelijk aangeven dat zij zorg van een andere zorgverlener, zoals [eiseres] willen ontvangen dan wordt die mogelijkheid aan bewoners wel geboden. De bewoners behouden derhalve de keuze voor de door hen gewenste zorgverlener zodat [X] van mening is dat haar handelen niet in strijd is met artikel 12b BBSH, artikel 6 MW of artikel 24 MW.

3.4

De voorzieningenrechter overweegt dat [eiseres] voldoende spoedeisend belang bij haar vorderingen heeft nu zij heeft gesteld dat zij reeds is geconfronteerd met cliënten die na verhuizing naar de Mauritsstaete gedwongen waren over te stappen op [xx] en dat zij voortdurend het risico loopt dat de overige cliënten bij verhuizing naar de Mauritsstaete ook verplicht worden hun zorg bij [xx] onder te brengen.

3.5

In de door [X] gebruikte huurovereenkomst en in één van de informatiebrochures van de Mauritsstaete wordt vermeld dat de zorg ‘primair’ door [xx] zal worden verleend. De door [X] gebruikte advertentietekst vermeldt zelfs dat men de zorg dient af te nemen van [xx]. Ter zitting is betoogd door [X], dat de feitelijke handelwijze van [xx] is, dat deze optreedt als eerste aanspreekpunt van de bewoner die aangeeft een vorm van zorg nodig te hebben. [xx] neemt de rol van coördinator op zich en heeft de regie op de zorgvraag van de bewoner. Voorts is het zo, aldus [X], dat indien een ander dan [xx] (een gedeelte van) de zorg verricht, [xx] door [X] kan worden aangesproken wat betreft niveau en kwaliteit van de geleverde zorg. De inhoud van de huurovereenkomst en die van de brochure, gevoegd bij deze feitelijke handelswijze wettigt de slotsom dat bewoners van de Mauritsstaete gehouden zijn om in voorkomende gevallen (een deel van de) zorg van [xx] af te nemen, al was het maar in de vorm van een aanspreekpunt, coördinator of regisseur, in plaats van bij een zorgaanbieder geheel naar eigen keuze.

3.6

De voorzieningenrechter ziet aanleiding eerst te beoordelen of het handelen van [X] in strijd met artikel 6 MW is.

3.7

Ingevolge artikel 6 MW is het ondernemingen verboden afspraken te maken die de mededinging negatief beïnvloeden. Of [X] dit verbod heeft geschonden door de overeenkomst met [xx] te sluiten, die tot gevolg heeft dat [X] enkel huurovereenkomsten aanbiedt met de verplichting tot zorgafname bij [xx], hangt af van het feit of deze overeenkomst er toe strekt dan wel ten gevolge heeft dat de mededinging op de Nederlandse markt of een deel daarvan wordt verhinderd, beperkt, of vervalst.

Teneinde dit te kunnen vaststellen dient eerst duidelijk te worden wat in het onderhavige geval de relevante markt is. Deze markt valt uiteen in een productmarkt en een geografische markt. Blijkens hetgeen ter zitting door beide partijen is aangevoerd, is de productmarkt aan te merken als de markt van aanbieders van woningen voor mensen van ongeveer 55 jaar en ouder die op zoek zijn naar een combinatie van huisvesting en zorgverlening. Hierbij gaat het volgens [X] voornamelijk om mensen afkomstig uit de regio Midden en West Brabant. Nu dit door [eiseres] niet voldoende gemotiveerd is betwist, gaat de voorzieningenrechter er van uit dat de relevante geografische markt tot dat gebied is beperkt.

Voorts is uit hetgeen beide partijen hebben aangevoerd af te leiden dat de Mauritsstaete een bijzonder appartementencomplex is aangezien hierin verschillende vormen en fasen van zorg (intramurale en extramurale zorg) verleend kunnen worden. Dit heeft er volgens [X] toe geleid dat het aantal inschrijvingen voor woningen van de Mauritsstaete veel groter is dan het aanbod.

Gelet op de relevante markt, de exclusiviteit van de Mauritsstaete en nu overigens geen feiten of omstandigheden zijn aangevoerd die tot een ander oordeel dwingen, is voldoende aannemelijk geworden, dat de overeenkomst tussen [X] en [xx] zowel er toe strekt als ten gevolge heeft dat de mededinging op de relevante markt wordt beperkt. De slotsom hiervan is dat zij in strijd is met artikel 6 MW en dus van rechtswege nietig.

3.8

Doordat [X] bij het aangaan van een huurbetrekking met een bewoner van de Mauritsstaete telkens heeft gehandeld op basis van de mededingingsbeperkende overeenkomst met [xx], heeft zij onrechtmatig jegens [eiseres] gehandeld.

3.9

Nu reeds is overwogen dat [X] in strijd met artikel 6 MW heeft gehandeld, behoeven de verweren betreffende handelen van [X] in strijd met artikel 12b BBSH dan wel artikel 24 MW geen bespreking meer.

3.10

Aangezien het door [eiseres] gevorderde voor het overige door [X] niet is betwist, zullen alle vorderingen worden toegewezen met dien verstande dat het onder 2 gevorderde enkel voor huurovereenkomsten zal worden toegewezen, nu ter zitting is gebleken dat de Mauritsstaete geen koopwoningen heeft. Voorts wordt het onder 3 gevorderde aldus toegewezen, dat [X] zich blijft onthouden van de door haar eerder gebruikte advertentietekst met daarin de gedwongen zorgkeuze, een en ander zoals hierna beslist. Tenslotte ziet de voorzieningenrechter aanleiding de gevorderde dwangsommen te matigen en maximeren.

4. De kosten.

[X] dient als de in het ongelijk te stellen partij te worden verwezen in de kosten van het geding.

5. De beslissing in kort geding.

De voorzieningenrechter:

1. veroordeelt gedaagde eiseres toe te laten tot het leveren van thuiszorg in de brede zin des woords in het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg bij bewoners die zulks verlangen, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke keer dat dit wordt geweigerd;

2. veroordeelt gedaagde tot het staken en gestaakt houden van het aanbieden van huurovereenkomsten voor zelfstandige woonruimte met betrekking tot het wooncomplex voor ouderen, gelegen aan de [adres] met daarin de voorwaarde dat wanneer sprake is van zorgverlening d[Y] primair zorgverlener is, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke keer dat een dergelijke huurovereenkomst wordt aangeboden;

3. veroordeelt gedaagde zich te blijven onthouden de advertentietekst met betrekking tot het werven van bewoners voor de wooncomplexen voor ouderen, gelegen aan de Stadsweg 11 te Geertruidenberg met daarin de zinsnede van de gedwongen keuze voor [xx] dan wel enige andere zorgverlener, te gebruiken, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,- voor elke dag dat gedaagde zich aan deze onthouding niet houdt;

4. bepaalt dat aan dwangsommen voor bovenstaande veroordelingen gezamenlijk maximaal € 50.000,- kan worden verbeurd;

5. veroordeelt gedaagde in de kosten van het geding, deze, voor zover aan de zijde van eiseres gevallen, tot op heden begroot op € 1.127,40 waaronder begrepen een bedrag van € 816,00 aan procureurssalaris;

verklaart dit vonnis tot zover uitvoer-baar bij voorraad;

weigert het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.J.E. Poerink en uitgesproken ter openbare terechtzitting in kort geding van vrijdag 12 november 2004, in tegenwoordigheid van mr. K. Weijers, waarne-mend griffier.

 

Werkbegeleiding en huur

ECLI:NL:RBOBR:2015:97

Deeplink

Instantie

Rechtbank Oost-Brabant

Datum uitspraak

15-01-2015

Datum publicatie

19-01-2015

Zaaknummer

2993884

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie

Woonbegeleidingsovereenkomst en huurovereenkomst zo nauw met elkaar verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven? Uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval. De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde vraag bevestigend moet worden beantwoord. Van de twee samenhangende overeenkomsten is de woonbegeleidingsovereenkomst tussen Care for You en huurster de overheersende die prevaleert boven de huurovereenkomst tussen Compaen en huurster. In verband met de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst is derhalve tevens een einde gekomen aan de huurovereenkomst.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

RECHTBANK OOST-BRABANT

Kanton Eindhoven

Zaaknummer : 2993884

Rolnummer : 14-4856

Uitspraak : 15 januari 2015

in de zaak van:

de vereniging

Woningbouwvereniging Compaen,

gevestigd te Helmond,

eiseres,

gemachtigde: mr. W.J. Aardema,

t e g e n

[huurster],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

gemachtigde: mr. J.J.T. van Stiphout.

Partijen zullen hierna worden genoemd “Compaen” en “[huurster]”.

1 Het verloop van het geding

1.1.

Dit blijkt uit het volgende:

a. de dagvaarding d.d. 14 april 2014 met de producties 1 tot en met 17;

b. de conclusie van antwoord d.d. 7 augustus 2014 met de producties 1 tot en met 4;

c. de door [huurster] nagezonden productie 5;

d. de comparitie na antwoord d.d. 21 oktober 2014 ten behoeve waarvan Compaen de producties 18 tot en met 25 in het geding heeft gebracht die zowel aan de rechtbank als aan [huurster] zijn toegezonden;

e. het door [huurster] toegezonden faxbericht d.d. 30 oktober 2014, met daarin opgenomen het verzoek om de kantonrechter te wraken;

f. de beschikking van de wrakingskamer d.d. 27 november 2014 waarbij [huurster] niet-ontvankelijk is verklaard in haar verzoek om wraking.

1.2.

Tot slot is vonnis bepaald.

2 De feiten

Tussen partijen staat als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende

weersproken en/of op grond van de onbestreden inhoud van overgelegde producties het volgende vast.

2.1.

Vanaf februari 1998 tot 26 november 2007 heeft [huurster] de woning aan [adres] te [woonplaats] (hierna te noemen: de woning) van Compaen gehuurd.

2.2.

Op 26 november 2007 hebben Compaen, Stichting Maatschappelijke Opvang (hierna te noemen: SMO) en [huurster] een driepartijen-overeenkomst met betrekking tot verhuur van de woning en woonbegeleiding gesloten (productie 1 bij dagvaarding).

2.3.

In genoemde driepartijen-overeenkomst staat, met uitzondering van hetgeen ter verduidelijking tussen haakjes [ ] is geplaatst, onder meer letterlijk vermeld:

“Partij C: Betrokkene [[huurster]] is op dit moment huurder van de thans door hem bewoonde woning zoals hierboven omschreven (hierna te noemen: de woning), welke woning hij/zij huurt van de hierboven genoemde woningcorporatie [Compaen]. Betrokkene ondervindt reeds enige tijd problemen in de woonsituatie een en ander zoals hierna toegelicht. Betrokkene is

alleenstaand.

De navolgende omstandigheden zijn van belang bij deze overeenkomst

1. Vanwege herhaalde huurschulden/dan wel; vanwege een ernstige overlastsituatie/dan wel: vanwege andere omstandigheden (een en ander nader in te vullen), heeft de corporatie zich genoodzaakt gezien om tegen betrokkene een procedure aanhangig te maken strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst alsmede ontruiming.

2. Gezien de aard van de woonproblemen alsmede gezien de gezinssituatie van betrokkene c.q. gezien de persoonlijke omstandigheden van betrokkene moet vastgesteld worden dat betrokkene niet zelfstandig in staat is om zonder problemen als rustig c.q. goed huurder de woning te kunnen bewonen.

3. Teneinde deze verergering van woonproblemen te voorkomen, is de corporatie bereid om betrokkene een tweede kans te bieden om de bewoning van de woning, waarin betrokkene thans woonachtig is, voort te zetten. Hieraan zijn wel bijzondere voorwaarden verbonden. Zo zal betrokkene bereid dienen te zijn om een woonbegeleidingstraject te accepteren en te volgen, waarbij van betrokkene een serieuze inzet en medewerking wordt verwacht. Betrokkene dient daartoe een overeenkomst aan te gaan met SMO.

4. Voorts zal de woning die thans door de corporatie aan betrokkene verhuurd is, maar waarvan de huurovereenkomst door de rechter is ontbonden, door de corporatie rechtstreeks verhuurd worden aan SMO die op haar beurt, met instemming van de corporatie, de woning aan betrokkene zal onderhuren. Doordat de positie van verhuur en woonbegeleiding daardoor in één organisatie verenigd zijn, zal de woonbegeleiding naar verwachting een grotere kans van slagen hebben.

(…)

HUUROVEREENKOMST TUSSEN SMO EN BETROKKENE

(…)

Artikel 2

Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van het begeleidingstraject waartoe tussen partijen hiernavolgend een aparte overeenkomst word gesloten. De huurovereenkomst is zodoende aan de begeleidingsovereenkomst gekoppeld, zodat de duur van de huurovereenkomst daardoor qua tijdsbestek is begrensd. Dat wil zeggen dat SMO de huurovereenkomst mag c.q. zal beëindigen zodra de begeleidingsovereenkomst een einde neemt.

Artikel 3

De beëindiging van de begeleidingsovereenkomst vindt plaats ofwel omdat het begeleidingstraject succesvol wordt afgesloten ofwel omdat de begeleidingsovereenkomst voortijdig door SMO moet worden opgezegd wegens gebrek aan medewerking door betrokkene.”

2.4.

Nadat de woonbegeleidingsovereenkomst tussen SMO en [huurster] was geëindigd, heeft GGZ Oost Brabant (hierna te noemen: GGZ) de woonbegeleiding met ingang van medio februari 2012 van SMO overgenomen (productie 3 bij dagvaarding). Op 1 oktober 2012 hebben Compaen en [huurster] vervolgens een “tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere doelgroepen” met elkaar gesloten ten aanzien van de woning (productie 4 bij dagvaarding) en hebben GGZ en [huurster] een “woonbegeleidingsovereenkomst” met elkaar gesloten (productie 5 bij dagvaarding).

2.5.

In de hierboven genoemde overeenkomst tussen Compaen en [huurster] d.d. 1 oktober 2012 staat onder meer vermeld:

“IN AANMERKING NEMENDE:

1. Huurder heeft aan verhuurster laten weten graag een huurwoning te willen bewonen, maar tegelijkertijd te beseffen en te erkennen dat hij/zij daarbij begeleiding en ondersteuning behoeft van de Geestelijke Gezondheidszorg Oost Brabant (GGZ) te Helmond, met welke instelling huurder een woonbegeleidingsovereenkomst heeft gesloten, en wel voor de duur van minimaal 1 jaar en voorts zolang GGZ dit noodzakelijk oordeelt;

2. In het kader van de hiervoor sub 1 beschreven situatie en met name met het oog op de tussen GGZ en huurder gesloten woonbegeleidingsovereenkomst, heeft verhuurster zich bereid verklaard om met huurder een tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, zulks onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat huurder zich (ook) jegens haar verplicht tot nakoming van de in de woonbegeleidingsovereenkomst met GGZ gemaakte afspraken, en huurder er voorts mee instemt dat deze tijdelijke huurovereenkomst in ieder geval en automatisch eindigt per datum waarop de tussen huurder en GGZ gesloten woonbegeleidingsovereenkomst eindigt zonder dat de in deze woonbegeleidingsovereenkomst overeengekomen minimale begeleidingsperiode is verstreken (1 jaar) en/of de daarin geformuleerde doelstellingen zijn bereikt.

3. Huurder onderschrijft de noodzaak en redelijkheid van hiervoor sub 2 door verhuurster gestipuleerde voorwaarden (grofweg omschreven als onlosmakelijke koppeling tussen de tijdelijke huurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst) en stemt ermee in de huurwoning te zullen ontruimen en verlaten per datum waarop de woonbegeleidingsovereenkomst eindigt zonder dat de in deze woonbegeleidingsovereenkomst overeengekomen minimale begeleidingsperiode is verstreken (1 jaar) en/of zonder dat de daarin geformuleerde doelstellingen zijn bereikt;

(…)

De huurperiode

Artikel 3

De huurovereenkomst is met ingang van 1 oktober 2012 aangegaan voor bepaalde tijd en is onlosmakelijk verbonden met de tussen huurder en GGZ gesloten woonbegeleidingsovereenkomst. Beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst zonder dat de in deze overeenkomst geformuleerde doelstellingen zijn bereikt, doet ook de onderhavige huurovereenkomst van rechtswege eindigen.”

2.6.

In de op 1 oktober 2012 gesloten woonbegeleidingsovereenkomst tussen GGZ en [huurster] staat onder meer letterlijk vermeld:

“Begeleidingsperiode

Artikel 2

(…)

2.2

Eenzijdige beëindiging van deze woonbegeleidingsovereenkomst door bewoner is niet mogelijk, althans niet zonder gelijktijdige beëindiging van de met Compaen gesloten huurovereenkomst. Beëindiging van deze woonbegeleidingsovereenkomst door GGZ is mogelijk indien bewoner zijn verplichtingen uit hoofde van de met Compaen gesloten huurovereenkomst niet nakomt en/of zijn verplichtingen uit hoofde van deze woonbegeleidingsovereenkomst en/of het in artikel 1.2 bedoelde individueel begeleidingsplan niet nakomt.”

2.7.

Naast de woonbegeleiding door GGZ (in de persoon van de heer [S.]) op grond van de woonbegeleidingsovereenkomst, ontving [huurster] ook een behandeling van GGZ ten aanzien van haar psychiatrische problemen.

2.8.

Bij brief d.d. 9 april 2013 heeft de heer [S.] namens GGZ onder meer het volgende te kennen gegeven aan Compaen (productie 6 bij dagvaarding):

“Hiermee wil ik U op de hoogte brengen van het feit dat de GGZ Oost-Brabant mevr. [huurster]( [geboortedatum]) per 11 februari heeft uitgeschreven en de zorg heeft terugverwezen naar de huisarts.

Mevr. [huurster] heeft vervolgens per 07-03-2013 besloten om ook de begeleiding geboden door de GGZ Oost-Brabant per direct te stoppen.

Mevr. is gewezen op het feit dat ze een woonbegeleidingsovereenkomst heeft ondertekend en dat het stoppen gevolgen voor haar kan hebben.

Desondanks heeft mevr. [huurster] aangegeven bij haar besluit te blijven.

Mevr, geeft aan een andere zorgaanbieder in de hand te hebben genomen.”

2.9.

Bij brief d.d. 23 april 2013 heeft Compaen vervolgens aan [huurster] medegedeeld dat zij de woning moet verlaten, omdat de woonbegeleidingsovereenkomst tussen laatstgenoemde en GGZ is geëindigd en de huurovereenkomst is gekoppeld aan de woonbegeleidingsovereenkomst (productie 7 bij dagvaarding).

2.10.

Bij brief d.d. 21 mei 2013 heeft Compaen [huurster] verzocht de woning uiterlijk 24 juni 2013 te ontruimen en op te leveren (productie 9 bij dagvaarding).

2.11.

Bij brief d.d. 21 juni 2013 heeft de gemachtigde van [huurster] tegen een ontruiming van de woning geprotesteerd (productie 10 bij dagvaarding).

2.12.

Vervolgens heeft er overleg plaatsgevonden tussen de gemachtigden van beide partijen. De gemachtigde van [huurster] heeft aangegeven dat zorginstelling Care for You bereid is gevonden om de woonbegeleiding van [huurster] op zich te nemen.

2.13.

Op 15 augustus 2013 hebben Compaen en [huurster] vervolgens een nieuwe “tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere doelgroepen” met elkaar gesloten ten aanzien van de woning (productie 14A bij dagvaarding) en hebben Care for You en [huurster] met elkaar een woonbegeleidingsovereenkomst gesloten. De nieuwe overeenkomst ten aanzien van de woning kent dezelfde soort bepalingen als de op 1 oktober 2012 tussen Compaen en [huurster] gesloten overeenkomst. In de op 15 augustus 2013 gesloten overeenkomst ten aanzien van de woning staat onder meer vermeld:

“IN AANMERKING NEMENDE:

(…)

3. In het kader van de hiervoor sub 2 beschreven situatie en met name met het oog op de tussen Care For You zorg en huurder gesloten woonbegeleidingsovereenkomst, heeft verhuurster zich bereid verklaard om –na gedane huuropzegging zijdens huurder- met huurder een nieuwe tijdelijke huurovereenkomst aan te gaan, zulks onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat huurder zich (ook) jegens haar verplicht tot nakoming van de in de woonbegeleidingsovereenkomst met Care For You zorg gemaakte afspraken, en huurder er voorts mee instemt dat deze tijdelijke huurovereenkomst in ieder geval en automatisch

eindigt per datum waarop de tussen huurder en Care For You zorg gesloten woonbegeleidingsovereenkomst eindigt zonder dat de in deze woonbegeleidingsovereenkomst overeengekomen minimale begeleidingsperiode is verstreken (1 jaar) en/of de daarin geformuleerde doelstellingen zijn bereikt;

4. Huurder onderschrijft de noodzaak en redelijkheid van hiervoor sub 3 door verhuurster gestipuleerde voorwaarden (grofweg omschreven als onlosmakelijke koppeling tussen de tijdelijke huurovereenkomst en de woonbegeleidingsovereenkomst) en stemt ermee in de huurwoning te zullen ontruimen en verlaten per datum waarop de woonbegeleidingsovereenkomst eindigt zonder dat de in deze woonbegeleidingsovereenkomst overeengekomen minimale begeleidingsperiode is verstreken (1 jaar) en/of zonder dat de daarin geformuleerde doelstellingen zijn bereikt;

(…)

De huurperiode

Artikel 3

De huurovereenkomst is met ingang van verhuurdatum aangegaan voor bepaalde tijd en is onlosmakelijk verbonden met de tussen huurder en Care For You zorg gesloten woonbegeleidingsovereenkomst. Beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst zonder dat de in deze overeenkomst geformuleerde doelstellingen zijn bereikt, doet ook de onderhavige huurovereenkomst van rechtswege eindigen.

(…)

De Algemene huurvoorwaarden van verhuurster

Artikel 6

6.1.

Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurster van toepassing.

In afwijking van en/of aanvulling op de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van verhuurster is het volgende overeengekomen:

De tussen huurder en Care For You zorg gesloten woonbegeleidingsovereenkomst maakt onderdeel uit van deze tijdelijke huurovereenkomst. Huurder is jegens verhuurster verplicht tot nakoming van alle verbintenissen zoals deze voortvloeien uit de tussen huurder en Care For You zorg gesloten woonbegeleidingsovereenkomst. Niet nakoming van deze verbintenissen zullen ook ten opzichte van verhuurster als wanprestatie in het kader van deze huurovereenkomst worden beschouwd.”

2.14.

In de van toepassing verklaarde “Algemene Huurvoorwaarden, d.d. 1 januari 2006” (hierna te noemen: de algemene voorwaarden) staat onder meer letterlijk vermeld (productie 14B bij dagvaarding):

“6.3.

Huurder/huurster zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder/huurster betaamt.

(…)

6.6.

Huurder/huurster dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder/huurster, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder/huurster in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten of directe omgeving bevinden.”

2.15.

Op 5 november 2013 heeft Care for You aan Compaen te kennen gegeven dat zij de woonbegeleidingsovereenkomst met [huurster] heeft opgezegd. Uit de door [huurster] overgelegde verklaring van Care for You (productie 2 van [huurster]) blijkt dat de reden van deze opzegging is dat [huurster] niet in aanmerking kwam voor een persoonsgebonden budget (hierna te noemen: pgb).

2.16.

Bij brief d.d. 21 november 2013 heeft Compaen, naar aanleiding van de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst door Care for You, [huurster] verzocht de woning uiterlijk op 6 januari 2014 ontruimd op te leveren (productie 15 bij dagvaarding).

2.17.

[huurster] heeft geen gehoor gegeven aan het laatstgenoemde verzoek van Compaen.

3 Het geschil

3.1.

Compaen vordert:

primair

1. te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst door beëindiging van de begeleidingsovereenkomst is komen te eindigen op 5 november 2013;

2. te verklaren voor recht dat [huurster] gehouden was om op 6 januari 2014 de woning te ontruimen en op te leveren conform het bepaalde in artikel 11.1 van de algemene voorwaarden en daarmee tevens conform de opnamestaat en inventarislijst zoals bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakt;

3. [huurster] te veroordelen de woning te ontruimen met al de haren en het hare en al degenen die van harentwege de woning gebruiken én aan Compaen op te leveren conform artikel 11.1 van de algemene voorwaarden, zulks uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, althans met inachtneming van een termijn door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

4. [huurster] te veroordelen om aan Compaen te voldoen een vergoeding gelijk groot aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, voor elke maand gelegen tussen de dag van beëindiging op 5 november 2013 en de dag van ontruiming;

5. [huurster] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde als ook de eventueel te maken nakosten;

subsidiair

1. ontbinding van de huurovereenkomst zoals Compaen deze heeft gesloten met [huurster] met betrekking tot de woning, zulks met ingang van een datum door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

2. [huurster] te veroordelen de woning te ontruimen met al de haren en het hare en al degenen die van harentwege de woning gebruiken én aan Compaen op te leveren conform artikel 11.1 van de algemene voorwaarden, zulks uiterlijk binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis, althans met inachtneming van een termijn door de kantonrechter in goede justitie te bepalen;

3. [huurster] te veroordelen om aan Compaen te voldoen een vergoeding gelijk groot aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, voor elke maand gelegen tussen de dag van ontbinding en de dag van ontruiming;

4. [huurster] te veroordelen in de kosten van de procedure, waaronder begrepen het salaris van de gemachtigde als ook de eventueel te maken nakosten.

3.2.

Compaen legt daaraan, kort en zakelijk weergegeven, het volgende ten grondslag.

3.2.1.

Primair is Compaen van mening dat [huurster] zonder recht of titel in de woning verblijft. De huurovereenkomst tussen Compaen en [huurster] en de woonbegeleidings-overeenkomst tussen [huurster] en Care for You zijn aan elkaar gekoppeld. Het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst per 5 november 2013 heeft tot gevolg dat ook de huurovereenkomst per die datum is geëindigd. De huurovereenkomst betreft niet een reguliere huurovereenkomst, maar moet vanwege het overheersende element “zorg” worden aangemerkt als een zorgovereenkomst die naar zijn aard slechts van korte duur is. [huurster] kan dan ook geen beroep doen op huurbescherming.

3.2.2.

Subsidiair is het standpunt van Compaen dat [huurster] zodanig is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, dat ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen gerechtvaardigd is. De tekortkomingen bestaan onder meer uit het niet in stand houden van de woonbegeleidingsovereenkomst conform het bepaalde in artikel 6 van de huurovereenkomst, het stelselmatig en structureel veroorzaken van overlast, het verwaarlozen van de woning (hetgeen in strijd is met artikel 6 van de algemene voorwaarden) en het zich niet als een goed huurster gedragen (artikel 7:213 BW jo. artikel 6 van de algemene voorwaarden).

3.3.

[huurster] voert – kort en zakelijk weergegeven – het volgende verweer.

3.3.1.

Er is sprake van een reguliere huurovereenkomst. [huurster] komt dus wel degelijk een beroep op huurbescherming toe. Weliswaar bestaat er een koppeling tussen “wonen” en “woonbegeleiding”, maar die “woonbegeleiding” is steeds ondergeschikt geweest aan “wonen”. [huurster] huurde de woning reeds negen jaren van Compaen zonder woonbegeleiding toen er een driepartijen-overeenkomst met SMO werd gesloten. Om het wonen te faciliteren is in eerste instantie SMO erbij betrokken en zijn er later woonbegeleidingsovereenkomsten tussen [huurster] en GGZ respectievelijk Care for You gesloten. Niet de begeleiding, maar het wonen als zodanig staat derhalve voorop. Dat de woonbegeleidingsovereenkomst met Care for You is geëindigd, is niet aan [huurster] te wijten. De oorzaak hiervan was namelijk dat zij niet in aanmerking kwam voor een pgb.

3.3.2.

Er is geen sprake (meer) van tekortschieten in de nakoming van de huurovereenkomst. Overlast en/of verwaarlozing zijn/is niet aan de orde. Bovendien ontvangt [huurster] thans opnieuw woonbegeleiding van GGZ. In elk geval rechtvaardigen eventuele tekortkomingen geen ontbinding van de huurovereenkomst. Mocht de kantonrechter anders oordelen, dan verzoekt [huurster] het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, aangezien zij van een toewijzend vonnis zeker in hoger beroep zal komen en er ingeval van een ontruiming onherstelbare schade wordt toegebracht.

4 De beoordeling

Is de huurovereenkomst op 5 november 2013 geëindigd? (primaire vordering onder 1)

4.1.

De kantonrechter is van oordeel dat de (laatstelijk) tussen partijen met betrekking tot de woning gesloten overeenkomst d.d. 15 augustus 2013 moet worden gekwalificeerd als een huurovereenkomst. Compaen heeft immers aan [huurster] woonruimte ter beschikking gesteld waartegenover [huurster] zich heeft verplicht tot het voldoen van een financiële tegenprestatie.

4.2.

Niet voorbij kan echter worden gegaan aan het feit dat de hier bedoelde huurovereenkomst is aangegaan in het kader van een tussen [huurster] en Care for You gesloten woonbegeleidingsovereenkomst, zoals blijkt uit de “tijdelijke huurovereenkomst voor bijzondere doelgroepen” d.d. 15 augustus 2013.

4.3.

Het geschil tussen partijen betreft in wezen de vraag of de woonbegeleidingsovereenkomst en de huurovereenkomst zo nauw met elkaar zijn verbonden dat het einde van de eerstgenoemde overeenkomst tot gevolg heeft dat de andere evenmin in stand kan blijven. Daarbij komt het aan op uitleg van de rechtsverhouding in het licht van de omstandigheden van het geval. Naar het oordeel van de kantonrechter maakt het daarbij geen verschil of er sprake is van één (meerpartijen-)akte of, zoals hier, van een combinatie van met elkaar samenhangende tweepartijen-akten.

4.4.

Anders dan [huurster] is de kantonrechter van oordeel dat de hiervoor genoemde vraag bevestigend moet worden beantwoord. [huurster] was ermee bekend, althans had kunnen en moeten begrijpen, dat Compaen de woning niet aan haar verhuurde als reguliere woonconsument, maar in haar hoedanigheid van cliënt van Care for You. Van de twee samenhangende overeenkomsten is de woonbegeleidingsovereenkomst tussen Care for You en [huurster] de overheersende die prevaleert boven de huurovereenkomst tussen Compaen en [huurster]. Het moet voor [huurster] duidelijk zijn geweest dat de woonbegeleidingsovereenkomst met Care for You onlosmakelijk was verbonden met en onderdeel uitmaakte van de huurovereenkomst met Compaen en dat zij de door Compaen ter beschikking gestelde woning zou dienen te verlaten indien de woonbegeleiding door Care for You zou worden beëindigd wegens het niet voldoen door [huurster] aan de gestelde voorwaarden. [huurster] heeft hetgeen door Compaen in dit verband is gesteld, onvoldoende gemotiveerd betwist. Bij dit oordeel speelt met name het volgende een rol.

4.5.

In de eerste plaats staat in de huurovereenkomst d.d. 15 augustus 2013 uitdrukkelijk vermeld dat de huur van de woning afhankelijk is van de woonbegeleiding door Care for You (zie de citaten in r.o. 2.13.).

4.6.

Voorts speelt mee dat [huurster] reeds vanaf 26 november 2007 de woning niet meer als reguliere huurster van Compaen heeft gehuurd. Uit de citaten in r.o. 2.3., 2.5. en 2.6. blijkt dat de huur van de woning en de woonbegeleiding sinds die datum aan elkaar waren gekoppeld. Uitsluitend om de tussen Care for You en [huurster] overeengekomen woonbegeleiding te faciliteren – nadat de woonbegeleiding van SMO en later de woonbegeleiding van GGZ waren geëindigd – is Compaen de woning tegen betaling ter beschikking blijven stellen, dat wil zeggen om te leren (zelfstandig te) wonen, en niet alleen of primair om te wonen. [huurster] was als gevolg van het eindigen van de eerdere woonbegeleidingsovereenkomsten met SMO en GGZ reeds op de hoogte van de gevolgen van het eindigen van een woonbegeleidingsovereenkomst. Zeker gelet op het feit dat de huurovereenkomst d.d. 15 augustus 2013 dezelfde soort bepalingen kent als de huurovereenkomst d.d. 1 oktober 2012 (die was gekoppeld aan de woonbegeleidingsovereenkomst tussen [huurster] en GGZ) en Compaen [huurster] bij brief d.d. 23 april 2013 had medegedeeld dat zij de woning moest verlaten wegens het einde van de woonbegeleidingsovereenkomst tussen [huurster] en GGZ, moet het voor [huurster] duidelijk zijn geweest dat hetzelfde zou gelden ingeval de woonbegeleidingsovereenkomst tussen haar en Care for You zou eindigen.

Het feit dat [huurster] de woning vóór 26 november 2007 wel als reguliere huurster van Compaen huurde, doet aan het voorgaande niets af.

4.7.

Ter zitting is door [huurster] niet (voldoende) weersproken dat de tussen Care for You en [huurster] gesloten woonbegeleidingsovereenkomst is geëindigd. [huurster] heeft niet betwist dat Care for You voldoende reden had om de woonbegeleidingsovereenkomst per 5 november 2013 te beëindigen (namelijk: het vervallen van het pgb van [huurster]), maar voert aan dat deze reden niet aan haar te wijten is. De kantonrechter volgt [huurster] niet in dit verweer. In de gegeven omstandigheden – waarbij onder meer in aanmerking wordt genomen dat [huurster] ter zitting heeft toegegeven dat zij de eerder met GGZ gesloten woonbegeleidingsovereenkomst zelf heeft beëindigd – komt het ontbreken van een pgb voor risico van [huurster]. Daarmee staat voldoende vast dat de woonbegeleidingsovereenkomst door Care for You is beëindigd per 5 november 2013.

4.8.

Het vorenstaande leidt ertoe dat in verband met de beëindiging van de woonbegeleidingsovereenkomst tevens per 5 november 2013 een einde is gekomen aan de huurovereenkomst. [huurster] verblijft thans derhalve zonder recht of titel in de woning. Zij mist in casu de bescherming die wordt geboden door de wettelijke huurbepalingen. De kantonrechter ziet daarom geen grond [huurster] de in artikel 7:272 BW neergelegde huurbescherming te bieden en zal dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaren.

4.9.

Op grond van het voorgaande zal de primair onder 1 gevorderde verklaring voor recht worden toegewezen. Dit brengt met zich dat hierna de overige primaire vorderingen zullen worden beoordeeld en de kantonrechter aan een beoordeling van de subsidiaire vorderingen niet toekomt.

Was [huurster] gehouden de woning op 6 januari 2014 te ontruimen en op te leveren? (primaire vordering onder 2)

4.10.

Op grond van het vorenstaande, gelet op de brief van Compaen d.d. 21 november 2013 (waarin zij [huurster] heeft verzocht de woning per 6 januari 2014 te ontruimen) en in aanmerking genomen dat [huurster] tegen deze vordering niet afzonderlijk verweer heeft gevoerd, zal de kantonrechter ook de primair onder 2 gevorderde verklaring voor recht toewijzen.

Ontruiming van de woning (primaire vordering onder 3)

4.11.

Aangezien [huurster] thans zonder recht of titel in de woning verblijft, zal de primair gevorderde veroordeling tot ontruiming in beginsel reeds hierom worden toegewezen.

4.12.

De kantonrechter overweegt dat de persoonlijke omstandigheden van [huurster], hoe vervelend ook, geen gegronde reden vormen om de vordering van Compaen af te wijzen. Het belang van Compaen om verdere schade aan de woning te voorkomen, weegt zwaarder dan het woonbelang van [huurster]. Compaen heeft – onder verwijzing naar de door haar overgelegde foto’s (producties 13 en 16 bij dagvaarding) – aangevoerd dat [huurster] de woning van binnen en van buiten verwaarloost/vervuilt en dat [huurster] Compaen niet meer toelaat in de woning. [huurster] heeft hiertegen onvoldoende gemotiveerd verweer gevoerd. Ter zitting heeft zij aangegeven dat de tuin nog moet worden opgeknapt, maar dat de woning er thans van binnen goed uitziet. Toch heeft [huurster] om haar moverende redenen Compaen desgevraagd niet in de gelegenheid gesteld om de woning direct na de zitting van binnen te fotograferen. Tijdens de comparitie heeft de kantonrechter [huurster] reeds voorgehouden dat slechts ingeval [huurster] Compaen zou toestaan om direct na de zitting foto’s in de woning te nemen er een voortgezette mondelinge behandeling zou plaatsvinden in het bijzijn van door [huurster] aan te wijzen medewerkers van GGZ. Tijdens die voortgezette mondelinge behandeling zouden dan de kansen op een geslaagde (nieuwe) woonbegeleiding door GGZ kunnen worden besproken en de door Compaen na de zitting gemaakte foto’s kunnen worden bekeken. De omstandigheid dat [huurster] van deze mogelijkheid geen gebruik heeft gemaakt, brengt met zich dat de kantonrechter geen aanleiding ziet om de door [huurster] gestelde nieuwe (woon)begeleiding door GGZ (in het kader van een belangenafweging) nader te onderzoeken. Ten slotte komt daar nog bij dat gesteld noch gebleken is dat [huurster] ingeval van een ontruiming dakloos zal worden. Hetgeen [huurster] overigens heeft aangevoerd leidt evenmin tot een ander oordeel. De primaire vordering onder 3 zal derhalve worden toegewezen.

(Achterstallige) huurpenningen tot de ontruiming (primaire vordering onder 4)

4.13.

[huurster] heeft geen afzonderlijk verweer gevoerd tegen de primaire vordering onder 4, zodat deze vordering wordt toegewezen zoals hierna vermeld. Dit vonnis kan uiteraard slechts ten uitvoer worden gelegd voor zover [huurster] nog niet aan bedoelde vordering heeft voldaan dan wel zal voldoen.

Proceskostenveroordeling

4.14.

[huurster] wordt als de (in overwegende mate) in het ongelijk gestelde partij veroordeeld in de kosten van de procedure. De gevorderde veroordeling in de nakosten is in het kader van deze procedure slechts toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment al kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5 De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat de huurovereenkomst door beëindiging van de begeleidingsovereenkomst is komen te eindigen op 5 november 2013;

verklaart voor recht dat [huurster] gehouden was om op 6 januari 2014 de woning aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en op te leveren conform het bepaalde in artikel 11.1 van de algemene voorwaarden en daarmee tevens conform de opnamestaat en inventarislijst zoals bij aanvang van de huurovereenkomst opgemaakt;

veroordeelt [huurster] om voornoemde woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis met alle zich daarin bevindende personen en goederen te ontruimen en aan Compaen op te leveren conform het bepaalde in artikel 11.1 van de algemene voorwaarden;

veroordeelt [huurster] om aan Compaen te voldoen een vergoeding gelijk groot aan de laatst verschuldigde huurpenningen per maand, voor elke maand gelegen tussen de dag van beëindiging van de huurovereenkomst op 5 november 2013 en de dag van ontruiming;

veroordeelt [huurster] in de kosten van de procedure, aan de zijde van Compaen tot heden begroot op € 95,77 aan explootkosten, € 462,– aan griffierecht en € 300,– als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast);

veroordeelt [huurster] in de kosten die na dit vonnis ontstaan, aan de zijde van Compaen vastgesteld op € 100,- als bijdrage in het salaris van de gemachtigde (niet met btw belast), te vermeerderen met de explootkosten van de betekening van dit vonnis;

verklaart dit vonnis, voor zover het de veroordelingen betreft, uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.M. Callemeijn, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2015.

 

Woningruil 2017

ECLI:NL:GHAMS:2016:5516

Permanente link:

 

Instantie

Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak

20-12-2016

Datum publicatie

06-01-2017

Zaaknummer

200.188.915/01

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep kort geding

Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Kort geding. Vraag of een overeenkomst tot woningruil tussen partijen is gesloten heeft het hof voorshands positief beantwoord. Beroep op misbruik van omstandigheden en onvoorziene omstandigheden slaagt niet. Ontruimingvordering toegewezen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer : 200.188.915/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam : C/13/601218 / KG ZA 16-74

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 20 december 2016

inzake

[appellante] ,

wonend te [woonplaats 1] ,

appellante,

advocaat: mr. M.J. Kikkert te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats 2] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. N. de Vos te Amsterdam.

1 Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna [appellante] en [geïntimeerde] genoemd.

[appellante] is bij dagvaarding van 24 maart 2016 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 1 maart 2016, in kort geding gewezen tussen [appellante] als eiseres en [geïntimeerde] en Woonstichting Eigen Haard (hierna: Eigen Haard) als gedaagden.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van grieven, met producties;

– memorie van antwoord, met producties.

[appellante] heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – samengevat – [geïntimeerde] zal veroordelen om de woning aan het [adres 1] (hierna: de woning in [plaats 1] ) te ontruimen en ter beschikking te stellen aan [appellante] , op straffe van verbeurte van een dwangsom, met beslissing over de proceskosten.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot – naar het hof begrijpt – bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met beslissing over de proceskosten.

Partijen hebben de zaak ter zitting van 8 november 2016 doen bepleiten door hun voornoemde advocaten, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd. Beide partijen hebben nog producties in het geding gebracht.

Ten slotte is arrest gevraagd.

2 Feiten

2.1

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2. de feiten opgesomd die zij bij de beoordeling van de zaak tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn niet in geschil en dienen derhalve ook voor het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die volgen uit niet weersproken stellingen van partijen dan wel de niet (voldoende) bestreden inhoud van producties waarnaar zij ter staving van hun stellingen verwijzen, komen de feiten neer op het volgende.

2.2

[appellante] huurt sinds 15 april 2011 de woning aan het [adres 2] (hierna: de woning in [plaats 2] ) van Wooncompagnie. [geïntimeerde] huurt sinds eind juni 2006 de woning in [plaats 1] van Eigen Haard.

2.3

In juli 2015 zijn [appellante] en [geïntimeerde] met elkaar in contact gekomen via www.woningruil.nl. Op 1 oktober 2015 hebben [geïntimeerde] , als aanvrager, en [appellante] , als ruilpartner, een Aanvraagformulier Woningruil (hierna: het aanvraagformulier) ingevuld. Op dit formulier heeft [geïntimeerde] als reden voor woningruil ingevuld dat zij graag de stad uit wil, naar een rustige omgeving. Voor [appellante] staat daarop als reden ingevuld dat haar 8-jarige dochter op voltijd hoogbegaafdheidsonderwijs zit in Amsterdam.

2.4

Eigen Haard heeft bij e-mail van 5 november 2015 de ontvangst van het aanvraagformulier aan [geïntimeerde] bevestigd en erop gewezen dat [geïntimeerde] en haar ruilpartner pas van woning kunnen ruilen als zij de nieuwe huurovereenkomsten hebben ondertekend.

2.5

Nadien heeft [appellante] , om een huurverhoging bij het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst te voorkomen, de mogelijkheid van woningruil door middel van indeplaatsstelling voor de woning in [plaats 1] onderzocht. Per e-mail van 12 november 2015 heeft het Wijksteunpunt Wonen [geïntimeerde] over de mogelijkheden van een indeplaatsstelling geïnformeerd.

2.6

Op 1 december 2015 heeft Eigen Haard de gegevens van [appellante] met betrekking tot de aanvraag voor woningruil door middel van een indeplaatsstelling ontvangen.

2.7

Per e-mail van 16 december 2015 heeft juridisch adviseur [A] (hierna: [A] ) partijen een bericht doorgestuurd dat hij had ontvangen van Eigen Haard. In dat bericht aan [A] bevestigt Eigen Haard het besluit om [appellante] een indeplaatsstelling aan te bieden en bericht Eigen Haard dat zij Wooncompagnie heeft geïnformeerd over dat besluit. [A] heeft partijen in de begeleidende e-mail bericht dat de brief niet uitblinkt in duidelijkheid en dat de positie van Eigen Haard onduidelijk is.

2.8

Op 17 december 2015 heeft Wooncompagnie per e-mail aan [appellante] , [geïntimeerde] en Eigen Haard bericht dat zij heeft begrepen dat de woningruil kan doorgaan. In die e-mail is vermeld dat de huurovereenkomst van Wooncompagnie met [appellante] op 29 december 2015 wordt beëindigd en dat de huurovereenkomst van Wooncompagnie met [geïntimeerde] op 30 december 2015 zal ingaan.

2.9

Eveneens op 17 december 2015 heeft [appellante] per sms-bericht aan [geïntimeerde] gestuurd: “Hi, klopt k heb de mail ontvangen. Ben je t eens met de datum? Grt [naam]”. Daarop heeft [geïntimeerde] per sms-bericht – voor zover relevant – geantwoord: “K heb haar gesproken k ben akkoord gegaan met d datum. Het verhuizen zelf moeten wy samen uitkomen. (…) En dat het meteen verhuizen ook zy begrypt dat dat niet kan. (…)”

2.10

In een e-mailwisseling van 23 en 24 december 2015 hebben [geïntimeerde] en [appellante] met elkaar gesproken over het brengen van spullen van [geïntimeerde] naar de woning in [plaats 2] en over de vraag of [geïntimeerde] daarvoor gebruik zal maken van de verhuizer die [appellante] voor zichzelf heeft ingeschakeld.

2.11

In een e-mail van 24 december 2015, gericht aan [appellante] , heeft Eigen Haard de indeplaatsstelling geaccordeerd en vermeld dat [appellante] per 30 december 2015 in de plaats treedt van [geïntimeerde] en dat zij alle rechten en plichten van [geïntimeerde] overneemt.

2.12

Per e-mail van 28 december 2015 heeft [geïntimeerde] aan Eigen Haard medegedeeld een woningruil te hebben gedaan (“Ik heb woningruil gedaan met mevrouw [appellante] (…)”), maar die te willen afzeggen in verband met de kinderen. Diezelfde dag heeft [geïntimeerde] aan [appellante] ge-sms’t dat zij niet naar de woning in [plaats 2] kan verhuizen.

2.13

Op 4 januari 2016 heeft Wooncompagnie de eerste huurbetaling van [geïntimeerde] ontvangen.

2.14

Bij e-mail van 5 januari 2016 heeft [geïntimeerde] aan Eigen Haard met kopie aan [appellante] bericht dat zij niet voornemens is uit haar woning te vertrekken en zich in de woning in [plaats 2] te vestigen en dat zij niet aan de indeplaatsstelling is gebonden.

2.15

Naar aanleiding van de berichten van [geïntimeerde] heeft Eigen Haard bij e-mail van 13 januari 2016 aan [appellante] medegedeeld dat [geïntimeerde] nog altijd huurder van Eigen Haard is en dat [appellante] (ondanks de door haar getekende akkoordverklaring) niet in de plaats is gesteld als huurder van de woning in [plaats 1] .

3 Beoordeling

3.1

Bij inleidende dagvaarding van 2 februari 2016 heeft [appellante] [geïntimeerde] en Eigen Haard in kort geding gedagvaard en gevorderd, samengevat en voor zover in hoger beroep nog van belang, dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld de woning in [plaats 1] te ontruimen ten behoeve van [appellante] . Daartoe heeft [appellante] aangevoerd dat zij met [geïntimeerde] een overeenkomst tot woningruil heeft gesloten, waarvan zij nakoming vordert. Het hof begrijpt de memorie van grieven aldus dat [appellante] in hoger beroep niet langer een voorschot op de schadevergoeding vordert.

3.2

De voorzieningenrechter heeft de gevraagde voorziening geweigerd op, samengevat weergegeven, de volgende gronden. [appellante] kan worden gevolgd in haar standpunt dat [geïntimeerde] aanvankelijk tot woningruil bereid leek te zijn. Echter, [geïntimeerde] heeft niet schriftelijk het aanbod tot woningruil aanvaard. Het door beide partijen ondertekende aanvraagformulier kan niet als een overeenkomst tot woningruil worden aangemerkt. Met het aanvraagformulier heeft [geïntimeerde] slechts de wil (het voornemen) geuit om haar woning te ruilen. Ook uit de overige feiten en omstandigheden kan niet worden afgeleid dat reeds een definitieve overeenkomst tussen partijen tot stand was gekomen of dat [appellante] erop mocht vertrouwen dat dat het geval was. Dat Eigen Haard de indeplaatsstelling tussen Eigen Haard en [appellante] heeft geformaliseerd maakt niet dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] een overeenkomst bestaat. Immers, [geïntimeerde] is in deze afspraken niet betrokken geweest, heeft daarvoor niets ondertekend en heeft ook geen eigen afspraken met Eigen Haard gemaakt. Verder staat vast dat er tussen [geïntimeerde] en Wooncompagnie niets is afgesproken en niets is ondertekend over de woningruil door middel van indeplaatsstelling. Het feit dat de verhuurders met de woningruil hebben ingestemd is voor de indeplaatsstelling van belang, maar niet voor het aannemen van een overeenkomst tot woningruil tussen [geïntimeerde] en [appellante] . Dat [A] namens [geïntimeerde] een verzoek zou hebben ingediend voor indeplaatsstelling wil nog niet zeggen dat [geïntimeerde] daarmee beëindiging van haar huurovereenkomst heeft beoogd, noch dat de overeenkomst tot woningruil al rond was. Het gegeven dat [geïntimeerde] meerdere keren zou hebben laten blijken dat zij wél de wil had om te verhuizen naar [plaats 2] is daarvoor evenmin doorslaggevend. [geïntimeerde] heeft immers ook op verscheidene momenten, bijvoorbeeld op 28 en 29 december 2015 en op 9 januari 2016, haar twijfels over de woningruil geuit. Daarbij komt dat [geïntimeerde] heeft betwist dat de verhuisdatum al helemaal rond was en dat ook uit de gedingstukken niet kan worden opgemaakt dat dat wel het geval was, zodat daar niet de conclusies aan kunnen worden verbonden die [appellante] wenst. [appellante] kon er niet op vertrouwen dat er een overeenkomst tussen haar en [geïntimeerde] tot stand is gekomen, aldus nog steeds de voorzieningenrechter.

3.3

Tegen deze beslissing en de daaraan ten grondslag gelegde motivering komt [appellante] op met twee grieven. Voordat het hof die beoordeelt, komt eerst het spoedeisend belang aan de orde.

3.4

Op grond van artikel 254 lid 1 jo. artikel 353 lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering is de voorzieningenrechter bevoegd in spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening vereist is, deze te geven. Een spoedeisend belang bij een voorziening heeft de eiser van wie niet kan worden gevergd dat hij een bodemprocedure afwacht. Naar het oordeel van het hof moet worden aangenomen dat [appellante] een dergelijk spoedeisend belang heeft bij haar vordering. [appellante] heeft immers aangevoerd dat het vanwege de afstand tussen de woning in [plaats 2] en de school van [appellante] dochter in Amsterdam noodzakelijk is op korte termijn te verhuizen, terwijl [geïntimeerde] daartegen geen verweer heeft gevoerd.

3.5

Daarmee komt het hof toe aan de grieven. Het hof zal eerst grief 2 beoordelen. Daarin komt [appellante] met verschillende argumenten op tegen het oordeel van de voorzieningenrechter dat geen definitieve overeenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en dat [appellante] er niet op mocht vertrouwen dat dit wel het geval was.

3.6

Indien deze grief slaagt, heeft dat in beginsel als gevolg dat [geïntimeerde] de woning in [plaats 1] moet verlaten. Het hof stelt in dat kader voorop dat bij de vraag of als voorlopige voorziening in kort geding een vordering tot een zeer ingrijpende maatregel als ontruiming kan worden toegewezen grote terughoudendheid dient te worden betracht. Daarbij komt dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een diepgaand onderzoek naar bestreden feiten. Voor de toewijzing van een dergelijke vordering zal gezien het voorgaande slechts plaats zijn indien in hoge mate waarschijnlijk is dat de bodemrechter tot toewijzing van die vordering zal komen. Anders dan de voorzieningenrechter is het hof van oordeel dat de gevorderde voorlopige voorziening toewijsbaar is. Daartoe overweegt het hof als volgt.

3.6.1

Het hof stelt bij de beoordeling van de vraag of een overeenkomst is gesloten voorop dat deze tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan en dat moet worden nagegaan of overeenstemming is bereikt over de essentialia van de overeenkomst en of de eventueel nog niet geregelde punten van ondergeschikte betekenis waren. Daarbij zal moeten worden onderzocht wat partijen jegens elkaar hebben verklaard en wat zij, over en weer, uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en redelijkerwijze hebben mogen afleiden.

3.6.2

Het hof stelt – anders dan de voorzieningenrechter – vast dat in hoge mate aannemelijk is geworden dat tussen [appellante] en [geïntimeerde] een overeenkomst tot woningruil tot stand is gekomen. Partijen hebben eind 2015 gedurende enkele maanden contact met elkaar gehad over woningruil van de woningen in [plaats 2] en [plaats 1] . Aanvankelijk wilden partijen dat bewerkstelligen door nieuwe huurovereenkomsten met elkaars huidige verhuurders te sluiten. Vanwege de financiële positie van [appellante] is echter besloten te proberen [appellante] in de plaats te stellen van [geïntimeerde] in de huurovereenkomst met Eigen Haard, zodat huurprijsverhoging niet aan de orde zou zijn. Eigen Haard heeft per e-mail van 16 december 2015 aan [A] bericht dat zij [appellante] een indeplaatsstelling zou aanbieden. [A] heeft die e-mail dezelfde dag nog doorgestuurd aan [geïntimeerde] en [appellante] . Vervolgens heeft Wooncompagnie op 17 december 2015 aan [geïntimeerde] , [appellante] en Eigen Haard bericht dat zij heeft begrepen dat de woningruil kan doorgaan en dat op 29 december 2015 de huurovereenkomst met [appellante] beëindigd wordt en de nieuwe huurovereenkomst met [geïntimeerde] op 30 december 2015 zal ingaan. [appellante] heeft later op diezelfde dag aan [geïntimeerde] per sms bericht dat zij de e-mail – naar het hof begrijpt – van Wooncompagnie heeft ontvangen. In die sms heeft [appellante] ook gevraagd of [geïntimeerde] het eens is met – naar het hof begrijpt – de datum waarop de nieuwe huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Wooncompagnie zou ingaan. Daarop heeft [geïntimeerde] bevestigend geantwoord, met daarbij de mededeling dat [appellante] en [geïntimeerde] onderling de daadwerkelijke verhuisdatum nog zouden moeten afspreken. [appellante] heeft daarop vervolgens bevestigend gereageerd per sms. Uit het voorgaande volgt dat op 17 december 2015 voor [geïntimeerde] en [appellante] duidelijk was welke woningen de ruil betrof en tegen welke huurprijs, dat de beide verhuurders akkoord waren met de (wijze van) woningruil en dat de huurovereenkomst van [appellante] met Wooncompagnie op 29 december 2015 zou eindigen en die van [geïntimeerde] met Wooncompagnie op 30 december 2015 zou ingaan. In elk geval heeft [appellante] een en ander redelijkerwijs uit voornoemde verklaringen en gedragingen van [geïntimeerde] mogen begrijpen. Dat impliceert – gelet op de sms-conversatie van 17 december 2015 – dat op dat moment voor partijen ook duidelijk was dat de indeplaatsstelling van de huurovereenkomst met Eigen Haard rond eind december zou plaatsvinden, hetgeen Eigen Haard later heeft bevestigd aan [appellante] . Op 17 december 2015 was derhalve door aanbod en aanvaarding overeenstemming bereikt tussen partijen over de essentialia van de overeenkomst tot woningruil. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat een definitieve verhuisdatum – anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd – geen essentiale is van deze overeenkomst tot woningruil, maar van ondergeschikte betekenis nu partijen overeenstemming hadden bereikt over de datum waarop de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en Wooncompagnie zou starten en de periode waarin [appellante] in de plaats van [geïntimeerde] zou treden in de huurovereenkomst met Eigen Haard.

3.6.3

Dat partijen op dat moment wilsovereenstemming hadden bereikt blijkt ook uit de gedragingen van [geïntimeerde] ter uitvoering van de overeenkomst tot woningruil, zoals deze na 17 december 2015 hebben plaatsgevonden. [geïntimeerde] heeft immers op 23 december 2015 aan [appellante] bericht dat zij hulp had ingeschakeld voor de verhuizing en daarom geen gebruik hoefde te maken van de verhuizer die [appellante] voor zichzelf had ingeschakeld. Bovendien heeft Wooncompagnie op 4 januari 2016 het eerste huurtermijnbedrag van [geïntimeerde] ontvangen.

3.6.4

[geïntimeerde] heeft aangevoerd dat [appellante] half november, maar in ieder geval vanaf december, 2015 bekend was met het feit dat [geïntimeerde] de beoogde woningruil niet wilde voortzetten. [appellante] deed dat volgens [geïntimeerde] af als iets dat ze later nog wel zouden bespreken. Het hof laat in het midden of [appellante] op of voor 17december 2015 al bekend was met het feit dat [geïntimeerde] de woningruil niet wilde voortzetten, omdat [geïntimeerde] met haar sms-berichten van 17 december 2015 aan [appellante] hoe dan ook te kennen heeft gegeven dat zij de woningruil wel degelijk wilde voortzetten, zodat [appellante] eventuele eerdere signalen die in een andere richting wezen, op mocht vatten als zijnde niet langer relevant.

3.6.5

Dat partijen niet daadwerkelijk zijn verhuisd en [geïntimeerde] niet op het adres in [plaats 2] is ingeschreven, is – anders dan [geïntimeerde] heeft aangevoerd – slechts het gevolg van de beslissing van [geïntimeerde] om de overeenkomst tot woningruil niet meer na te komen. Dat [geïntimeerde] enige tijd na het sluiten van de overeenkomst tot woningruil twijfels heeft geuit en op enig moment daarna definitief aan [appellante] te kennen heeft gegeven dat zij van de woningruil wilde afzien, is spijtig voor [geïntimeerde] , maar maakt niet dat die overeenkomst niet tot stand is gekomen of dat [geïntimeerde] daarvan kon terugkomen. Uit de e-mail van 28 december 2015 van [geïntimeerde] aan Eigen Haard waarin zij bericht dat zij woningruil heeft ‘gedaan’ met [appellante] en die woningruil wil ‘afzeggen’ vanwege haar kinderen die in Amsterdam werken en leren, maakt het hof bovendien op dat [geïntimeerde] zich ervan bewust was dat zij een afspraak had gemaakt, maar die wilde terugdraaien. Ook als, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, een medewerker van Eigen Haard haar heeft medegedeeld dat zij de woningruil eind december 2015 nog zou kunnen terugdraaien, doet dat niet af aan het feit dat [geïntimeerde] met [appellante] een overeenkomst had gesloten.

3.6.6

Het hof volgt [geïntimeerde] ook niet in de stelling dat er geen overeenkomst tot woningruil is gesloten omdat zij naar aanleiding van de e-mails van Eigen Haard van 5 november 2015, het Wijksteunpunt Wonen van 12 november 2015 en [A] van 16 december 2015 gerechtvaardigd in de veronderstelling verkeerde dat voor de indeplaatsstelling nog een procedure bij de rechtbank zou (kunnen) volgen en partijen pas van woning konden ruilen als beide huurovereenkomsten waren geformaliseerd, hetgeen niet heeft plaatsgevonden. Met die stelling heeft [geïntimeerde] immers miskend dat het formaliseren van huurovereenkomsten met Eigen Haard en Wooncompagnie geen essentiale is voor de totstandkoming van een overeenkomst tot woningruil met [appellante] , maar een handeling die strekt ter uitvoering van die overeenkomst tot woningruil en ziet op de verhouding tussen partijen en hun respectievelijke nieuwe verhuurders. Dat [geïntimeerde] de voornoemde mededelingen naar eigen zeggen anders heeft opgevat, dient – gezien de bewoordingen van de mededelingen – voor haar rekening en risico te blijven, nu niet is gesteld of gebleken dat [appellante] moet hebben begrepen dat [geïntimeerde] in deze onjuiste veronderstelling verkeerde.

3.6.7

Dat [geïntimeerde] haar huurovereenkomst niet heeft opgezegd kan evenmin afdoen aan het bestaan van de overeenkomst tot woningruil. [geïntimeerde] behoefde dat immers niet te doen nu die huurovereenkomst na indeplaatsstelling zou doorlopen op naam van [appellante] .

3.7

[geïntimeerde] heeft nog het verweer gevoerd dat de overeenkomst vanwege onvoorziene omstandigheden met terugwerkende kracht dient te worden ontbonden – naar het hof begrijpt – in een bodemprocedure. [geïntimeerde] heeft ter onderbouwing daarvan aangevoerd dat haar twee zonen te kennen hadden gegeven niet naar [plaats 2] te willen verhuizen, dat haar jongste zoon rond het sluiten van de overeenkomst met PDD-NOS was gediagnosticeerd waardoor een verhuizing hem geen goed zou doen en dat zij er rond die tijd ook achter kwam dat de effectieve reistijd naar Amsterdam – waar haar kinderen naar school zouden blijven gaan – lang was en dat zij zich dat vanwege haar medicatie niet eerder had gerealiseerd.

3.7.1

Het hof stelt bij de beoordeling van dit verweer voorop dat de rechter de gevolgen van een overeenkomst kan wijzigen of deze kan ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Een ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept. Onvoorziene omstandigheden zijn slechts aan de orde voor zover het betreft omstandigheden die op het ogenblik van tot stand komen van de overeenkomst nog in de toekomst lagen. Aan het vereiste voor het aannemen van onvoorziene omstandigheden zal niet spoedig zijn voldaan; redelijkheid en billijkheid verlangen immers in de eerste plaats trouw aan het gegeven woord en laten afwijking daarvan slechts bij hoge uitzondering toe.

3.7.2

Het verweer faalt. De lange, effectieve reistijd naar Amsterdam was op zichzelf geen omstandigheid die ten tijde van het sluiten van de overeenkomst in de toekomst lag en is bovendien ook een omstandigheid die op dit moment nog voor [appellante] geldt. Voor zover [geïntimeerde] zich vanwege de invloed van medicijnen pas na het sluiten van de overeenkomst heeft gerealiseerd dat de effectieve reistijd naar Amsterdam lang is, is dat een omstandigheid die in haar risicosfeer ligt. Voor zover de omstandigheden dat haar zonen niet wilden mee verhuizen en haar jongste zoon met PDD-NOS is gediagnosticeerd op het moment dat [geïntimeerde] de overeenkomst tot woningruil sloot nog in de toekomst lagen, dienen deze eveneens voor haar rekening en risico te komen.

3.8

[geïntimeerde] heeft voorts nog aangevoerd dat [appellante] ongeoorloofde druk op haar heeft uitgeoefend teneinde de overeenkomst tot woningruil te sluiten. Niet gesteld of gebleken is dat [geïntimeerde] een beroep heeft gedaan op vernietiging van de overeenkomst, vanwege misbruik van omstandigheden. Voor zover [geïntimeerde] heeft willen betogen dat zij dat alsnog – al dan niet in een bodemprocedure – gaat doen, geldt het volgende. Misbruik van omstandigheden is aanwezig, wanneer iemand die weet of moet begrijpen dat een ander door bijzondere omstandigheden, zoals noodtoestand, afhankelijkheid, lichtzinnigheid, abnormale geestestoestand of onervarenheid, bewogen wordt tot het verrichten van een rechtshandeling, het tot stand komen van die rechtshandeling bevordert, ofschoon hetgeen hij weet of moet begrijpen hem daarvan zou behoren te weerhouden. Naar het oordeel van het hof is voorshands niet aannemelijk geworden dat [geïntimeerde] door hiervoor vermelde bijzondere omstandigheden bewogen is de overeenkomst tot woningruil te sluiten en bovendien niet dat [appellante] wist of moest begrijpen dat zij [geïntimeerde] tegen zichzelf in bescherming moest nemen. [geïntimeerde] heeft niet (concreet) gesteld en onderbouwd waar dat misbruik uit zou bestaan. Ook dit verweer faalt derhalve.

3.9

Het voorgaande brengt mee dat grief 2 slaagt. Uit het slagen van grief 2 vloeit voort dat grief 1 geen bespreking meer hoeft. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd. Het hof zal de door [appellante] gevorderde ontruiming toewijzen. Het hof neemt daarbij in aanmerking dat [appellante] ter zitting heeft verklaard dat zij van Eigen Haard de bevestiging heeft gekregen dat Eigen Haard haar medewerking zal verlenen aan de tenuitvoerlegging van het onderhavige arrest. De in verband met de ontruiming gevorderde dwangsom wijst het hof toe, met dien verstande dat die dwangsom wordt gemaximeerd als in het dictum te melden. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties.

4 Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] om de woning in [plaats 1] vóór 1 maart 2017 geheel leeg en ontruimd ter vrije beschikking te stellen aan [appellante] , zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 75,- per dag, of een gedeelte daarvan, dat de woning niet is ontruimd met dien verstande dat nimmer een hoger bedrag aan dwangsommen zal kunnen worden verbeurd dan een bedrag van € 25.000,-;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van [appellante] begroot op € 173,08 aan verschotten en € 816,- voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 408,08 aan verschotten en € 2.682,- voor salaris;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, D.J. van der Kwaak en C. Huizing-Bruil en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 december 2016.