Jurisprudentie

mondelinge opzegging

Uitspraak

Uitspraak: 11 april 2003
Rolnummer: 02/787 KA
Rolnr. rechtbank: 245811\01-18550

HET GERECHTSHOF TE ‘S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

JAGER PROJECT B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
appellante,
hierna te noemen: Jager,
procureur: mr. E.J. van der Wilk,

tegen

JUFFERMANS SUPPORT B.V.,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
hierna te noemen: Juffermans,
ge?ntimeerde,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Het geding
Bij exploot van 27 juni 2002 is Jager in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, van 2 april 2002, dat is gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven ( met producties) heeft Jager tegen het vonnis van de rechtbank vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Juffermans deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Tegen de vaststaande feiten zoals deze door de kantonrechter onder “Feiten” zijn vastgesteld is in hoger beroep niet opgekomen zodat het hof zal uitgaan van deze feiten.

1.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. Jager heeft aan Juffermans een kantoorruimte verhuurd te Leidschendam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande 1 september 1997 en derhalve eindigend 31 augustus 2000.

1.2. De huurovereenkomst bepaalt dat deze telkens voor de duur van drie jaren zal worden verlengd en dat opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief tegen het einde van de huurperiode, met inachtneming van een termijn van tenminste ??n jaar.

1.3. Juffermans heeft het gehuurde per 25 augustus 2000 verlaten en vanaf 1 september 2000 geen huur meer betaald.

1.4. Partijen hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst onder gewijzigde voorwaarden, doch zijn niet tot overeenstemming gekomen. Per aangetekende brief van 24 mei 2000 heeft Juffermans de overeenkomst per 1 september 2000 opgezegd.

1.5. Jager heeft de ruimte per 1 maart 2001 opnieuw verhuurd.

1.6. Jager stelt dat Juffermans de overeenkomst in november 1999 mondeling heeft opgezegd, derhalve niet met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De overeenkomst is dan ook blijven voortduren en Jager vordert in deze procedure veroordeling van Juffermans tot betaling van de huur tot 1 maart 2001, het tijdstip waarop de ruimte weer door Jager is verhuurd.

1.7. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van Jager afgewezen.

2.1. Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat als vaststaand kan worden aangenomen dat Juffermans reeds in augustus 1999 mondeling aan Jager te kennen heeft gegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde.
In de toelichting voert Jager aan dat in bedoelde bespreking Juffermans niet heeft aangegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde, maar dat zij geen verlenging met drie jaar wilde. Juffermans wilde wel verlenging van de huurovereenkomst maar onder andere voorwaarden.

2.2. De grief slaagt niet. Wat Jager in de toelichting aanvoert impliceert, dat Juffermans binnen de opzeggingstermijn aan Jager te kennen heeft gegeven de bestaande huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Dat Juffermans daarnaast bereid was te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst met andere voorwaarden maakt dat niet anders: los van de vraag waartoe de onderhandelingen zouden leiden, stond immers vast dat de bestaande overeenkomst zou worden be?indigd.

3.1. De tweede grief klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat op basis van de redelijkheid en billijkheid op beide partijen de verplichting rustte om op redelijke termijn duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot het al dan niet bereiken van overeenstemming betreffende het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
In de toelichting betoogt Jager dat Juffermans in een gesprek in oktober 1999 over de voorwaarden van verlenging van de huur ( Juffermans wilde de mogelijkheid van tussentijdse opzegging) niet te kennen heeft gegeven dat zij de huur per 1 september 2000 wilde be?indigen. Voorts wijst Jager er op dat ook in de daaropvolgende besprekingen Juffermans telkenmale de voorstellen van Jager voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verworpen. Jager betoogt dat de kantonrechter aan deze gang van zaken kennelijk de conclusie heeft verbonden dat het op de weg van Jager lag met nieuwe voorstellen te komen, hetgeen onbegrijpelijk is.

3.2. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het definitief afhaken bij de onderhandelingen door Juffermans, door het zenden van de brief van 24 mei alleszins redelijk is. In de toelichting op de grief voert Jager aan dat Juffermans de huur in november slechts informeel heeft opgezegd en pas formeel in mei 2000 en dat van haar niet verwacht kon worden dat zij op basis van informele onderhandelingen al naar een nieuwe huurder zou zijn gaan zoeken. Het enkele feit dat partijen hebben onderhandeld over het aangaan van een nieuwe overeenkomst onder andere voorwaarde betekent niet, dat de bestaande huurovereenkomst haar gelding had verloren.

3.3. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of Jager zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de wijze van opzegging.
Het hof verwijst allereerst naar wat hiervoor sub 2.2 is overwogen. Daaruit blijkt dat Jager er binnen de opzegtermijn van op de hoogte was dat Juffermans de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten. Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken.
De grieven slagen dan ook niet.

4. Hiervoor is overwogen, dat Juffermans tijdig kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dat Jager naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de wijze van opzegging. Daaruit volgt, dat de huurovereenkomst per 1 september 2000 is be?indigd en dat de kantonrechter terecht de vorderingen van Jager heeft afgewezen.

5. De grieven vier en vijf, die betrekking hebben op het standpunt van Jager dat zij, gezien de onregelmatige wijze van opzegging door Juffermans recht heeft op schadevergoeding, kunnen gelet op het vorenstaande geen doel treffen.

6. Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd en zal Jager als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

– bekrachtigt het bestreden vonnis;
– veroordeelt Jager in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Juffermans bepaald op ? 193,= aan verschotten en op ? 771,= aan salaris voor de procureur;

– verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. In ’t Velt-Meijer, De Wild en Schuering en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2003 in aanwezigheid van de griffier.

Wijziging overeenkomst bekrachtiging

ECLI:NL:HR:2011:BR3085

Instantie Hoge Raad

Datum uitspraak 07-10-2011

Datum publicatie 07-10-2011

Zaaknummer 10/02469

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2011:BR3085

In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652, Bekrachtiging/bevestiging

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Cassatie

Inhoudsindicatie

Art. 81 RO. Huur bedrijfsruimte. Wijziging overeenkomst? Art. 3:33, 35; 6:217, 227 BW.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

RvdW 2011/1219

Uitspraak

7 oktober 2011

Eerste Kamer

10/02469

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DEM MANAGEMENT SERVICES B.V.,

gevestigd te Haarlem,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. W.E. Pors en aanvankelijk mr. J.C. van der Steur, thans mr. P.I.A. Strijdhorst,

t e g e n

[Verweerster],

gevestigd te [vestigingsplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als DEM en [verweerster].

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 377303/CV EXPL 08-3162 van de kantonrechter te Haarlem van 1 oktober 2008;

b. het arrest in de zaak 200.023.073/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 december 2009.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft DEM beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor [verweerster] toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

3. Beoordeling van het middel

De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt DEM in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 491,34 aan verschotten en € 2.200,– voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem – Spapens, als voorzitter, C.A. Streefkerk en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 7 oktober 2011.

 

Zav openhaard rookkanaal

LJN: BF0055, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 105.005.626/01 (Rolnummer oud: C06/1414)

 

Uitspraak GERECHTSHOF ?s-GRAVENHAGE

Sector handel

 

Zaaknummer  : 105.005.626/01

Rolnummer (oud)  : C06/01414

 

Rolnummer rechtbank  : 537688/05-23763

 

arrest van de negende civiele kamer d.d. 28 augustus 2008

 

inzake

 

Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,

gevestigd te ?s-Gravenhage,

appellante,

hierna te noemen: Metaal en Techniek,

procureur: mr. E. Kars,

 

tegen

 

1. [Huurder],

2. [Huurder],

beiden wonende te [Woonplaats],

ge?ntimeerden,

hierna gezamenlijk te noemen: [Huurder] c.s.,

procureur: mr. L.Ph.J. van Utenhove.

 

 

Het geding

 

Bij exploot van 20 oktober 2006 is Metaal en Techniek in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank ?s-Gravenhage, sector kanton, locatie ?s-Gravenhage (hierna ook te noemen: de kantonrechter) op 19 september 2006 tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven heeft Metaal en Techniek ??n grief tegen dit vonnis opgeworpen. Metaal en Techniek concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vordering van [Huurder] c.s., met veroordeling van [Huurder] c.s. in de kosten in beide instanties. [Huurder] c.s. heeft bij memorie van antwoord (met twee producties, welke in eerste aanleg ook al in het geding waren gebracht) de grief bestreden en geconcludeerd, kort gezegd, tot bekrachtiging van het vonnis van 19 september 2006, met veroordeling van Metaal en Techniek in de kosten van de procedure. Partijen hebben vervolgens de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

 

Beoordeling van het hoger beroep

 

1.  De kantonrechter heeft in zijn vonnis onder het kopje ?Feiten? een opsomming gegeven van een aantal door hem als vaststaand aangenomen feiten. Geen van partijen heeft tegen die vaststelling bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het gaat om het volgende (hierna weergegeven onder de overwegingen 2 tot en met 6).

 

2.  [Huurder] c.s. huurt van Metaal en Techniek blijkens schriftelijke huurovereenkomst d.d. 1 september 2003 vanaf die datum de woonruimte aan [?] te [?]. De huurprijs bedraagt (ten tijde van het vonnis in eerste aanleg) ? 760,14 per maand.

 

3.  Van de overeenkomst maken deel uit ?ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE”, die onder meer de navolgende bepalingen bevatten:

 

?(?)

Wijzigingen of voorzieningen door huurder

3.1 Het is huurder niet toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Onder veranderingen verstaan partijen in dit artikel ook voorzieningen.

(?)

3.4 Verhuurder zal bij zijn toestemming kenbaar maken of de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst wel of niet ongedaan gemaakt moeten worden. (?) De ongedaanmaking kan echter achterwege blijven indien verhuurder op gezamenlijk verzoek van huurder en de nieuwe huurder alsnog akkoord gaat met de handhaving van de door de huurder aangebrachte of door hem overgenomen veranderingen of voorzieningen, in die zin dat deze door de nieuwe huurder kunnen worden overgenomen. Deze toestemming door verhuurder kan alleen worden gevraagd door gebruik te maken van een door verhuurder aan de vertrekkende huurder of nieuwe huurder ter beschikking te stellen overnameformulier. De nieuwe huurder zal vervolgens op zijn beurt bij het einde van de met hem gesloten huurovereenkomst voor het ongedaan maken van de veranderingen zorg dragen, tenzij deze opnieuw achterwege kunnen blijven vanwege het in de eerste zin van deze bepaling gestelde.

3.5 Huurder is verplicht tot volledig onderhoud en reparatie van de door hem aangebrachte of overgenomen veranderingen. In het geval huurder van een aan hem voorafgaande huurder zaken, veranderingen of voorzieningen heeft overgenomen, zullen deze nimmer kunnen leiden tot aansprakelijkheid van verhuurder.

(?)?

 

4.  Op 24 augustus 2003 hebben [Huurder] c.s. en [vorige huurder], de vorige huurder van het pand aan [?] te [?], een zogenaamd overdrachtsrapport ondertekend, waarin onder meer het volgende staat:

 

?(?)

Door de vertrekkende huurder (?) worden de hierna in punt 7 genoemde in, op en/of aan het gehuurde aangebrachte wijzigingen (?) overgedragen aan de opvolgende huurder, die hierbij verklaart deze overdracht te accepteren onder de hierna genoemde voorwaarden en bepalingen.

 

(?)

 

2. Het onderhoud is voor rekening van de opvolgende huurder. Eventuele vervanging dient voor rekening van de opvolgende huurder te geschieden, telkens wanneer dit nodig mocht blijken. Verhuurder is niet gehouden tot onderhoud, herstel of vervanging van de door de opvolgende huurder aanvaarde wijzigingen (?).

 

4. Er zijn geen punten- en/of huurprijsconsequenties.

5. De opvolgende huurder is verplicht (?) de overgedragen wijzigingen (?) aan het eind van de huurperiode op zijn/haar kosten te (laten) verwijderen (?)

6. (?) tenzij die wijzigingen (?) uitdrukkelijk, onder door verhuurder te stellen voorwaarden, worden geaccepteerd door een huurder die de opvolgend huurder (?) weer opvolgt.

7. De volgende wijzigingen zijn door de opvolgende huurder aanvaard (?):

(?)

open haard

(?).

Het originele exemplaar van dit overdrachtsrapport dient volledig ingevuld en ondertekend uiterlijk op het tijdstip van de eindinspectie (?) bij Verwey Vastgoed Management te zijn afgegeven, bij gebreke waarvan verhuurder mag en kan aannemen dat de (?) wijzigingen niet door de opvolgend huurder worden aanvaard (?)

 

5.  De woning is voorzien van een CV-installatie. Voorts bevindt zich in de woning een schoorsteen met daarin een rookkanaal, dat in vroeger tijd ? voordat de CV was ge?nstalleerd ? verbonden was met een toen nog in gebruik zijnde kachel of haard. De vorige huurder heeft het op dat moment al niet meer in gebruik zijnde rookkanaal weer in gebruik genomen door dit, na enige aanpassing (inkorting), aan te sluiten op een door hem aangelegde open haard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. [Huurder] c.s. heeft deze open haard op zijn beurt gebruikt door er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst nagenoeg het hele jaar (behalve in de zomermaanden) hout in te stoken.

 

6.  Omstreeks de maand juni 2005 hebben de bovenburen van [Huurder] c.s. geklaagd over een rooklucht in hun (eveneens van Metaal en Techniek gehuurde) woning. Het rookkanaal bleek een lekkage te vertonen, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot afkeuring van het rookkanaal door de brandweer en een stookverbod door de gemeente [?]. Op verzoek van Metaal en Techniek heeft aannemersbedrijf Morgenstond b.v. een offerte d.d. 20 juni 2005 opgemaakt ter zake van reparatie en aanpassingen van het rookkanaal tot een bedrag van ? 3.510,50. Het gaat daarbij onder meer om het voorzien van het rookkanaal van een RVS schoorsteenvoering omstort met isolatiemortel, hak- en breekwerk wegens vernauwingen in het bestaande kanaal en het dichtmaken en pleisteren van sparingen. Metaal en Techniek heeft deze offerte bij brief van 11 juli 2005 aan [Huurder] c.s. toegezonden met onder meer de mededeling dat, als zij de open haard wensen te gebruiken, zij zelf voor herstel moeten zorg dragen en heeft hen, zolang dat nog niet is geschied, uitdrukkelijk verboden de open haard te gebruiken.

 

7.  Bij inleidende dagvaarding van 4 november 2005 heeft [Huurder] c.s. een huurprijsvermindering van ? 5,– per dag gevorderd met ingang van augustus 2005 wegens vermindering van hun huurgenot en voorts machtiging om voor rekening van Metaal en Techniek de door aannemersbedrijf Morgenstond b.v. geoffreerde werkzaamheden te laten uitvoeren. Hij stelt daartoe, kort gezegd, dat Metaal en Techniek als verhuurder aansprakelijk is voor het goed functioneren van het rookkanaal, omdat dit, als afvoerkanaal van de in de woning aanwezige open haard, deel uitmaakt van de gehuurde woning. Metaal en Techniek heeft betwist dat het rookkanaal onderdeel van het gehuurde uitmaakt en acht zich, gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de overname van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen, niet aansprakelijk voor gebreken daaraan.

 

8.  De kantonrechter heeft bij vonnis, waarvan beroep, de huurprijsvermindering toegewezen tot een bedrag van ? 2,– per dag en de machtiging verleend zoals gevorderd. De kantonrechter was, kort gezegd, van oordeel dat de afspraak van partijen dat de huurder aansprakelijk is voor gebreken aan door hem overgenomen voorzieningen in strijd is met de wettelijke regeling met betrekking tot de onderhoudsplicht van de verhuurder voor gebreken aan het gehuurde, waarvan ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, zodat Metaal en Techniek verplicht is de lekkage aan het rookkanaal te herstellen. Van de in dat artikellid genoemde uitzondering die betrekking heeft op door de huurder zelf aangebrachte veranderingen of toevoegingen was in dit geval geen sprake, aldus de kantonrechter. Tegen dit oordeel richt zich de grief van Metaal en Techniek.

 

9.  Het hof acht deze grief gegrond en overweegt daaromtrent het volgende.

 

10.  Door het in gebruik nemen door de voorgaande huurder van het rookkanaal, dat tot op dat moment niet langer functioneel was omdat de woning was voorzien van een andere warmtevoorziening (een CV-installatie die, naar het hof aanneemt, een eigen rook/gasafvoer heeft) dan de oorspronkelijk op dat rookkanaal aangesloten kachel of haard, een en ander op de wijze zoals hiervoor onder 5 weergegeven, heeft het rookkanaal een gewijzigde bestemming gekregen. In samenhang met het aanleggen en met dat kanaal verbinden van een open haard is dat te beschouwen als een verandering van de inrichting van de gehuurde woning door de vorige huurder. Anders dan Metaal en Techniek heeft betoogd, is het hof van oordeel dat het reeds bestaande rookkanaal en het gemetselde deel van de open haard in constructief en juridische zin deel (zijn gaan) uitmaken van de gehuurde woning.

 

11.  Blijkens het hiervoor gedeeltelijk geciteerde overnamerapport heeft [Huurder] c.s. de verandering aan het gehuurde voor zover die betrekking heeft op de open haard aanvaard, welke aanvaarding mede betrekking heeft op de verandering met betrekking tot (het gebruik van) de met die haard verbonden schoorsteen en het zich daarin bevindende rookkanaal. Dat rookkanaal is immers met die haard verbonden en, naar mag worden aangenomen, noodzakelijk voor de goede werking daarvan.

 

12.  Niet ter discussie staat dat Metaal en Techniek met deze verandering door de voorgaande huurder heeft ingestemd en eveneens heeft ingestemd met het laten voortduren daarvan, nu de opvolgende huurders ([Huurder] c.s.) hunnerzijds akkoord waren, echter met de uitdrukkelijke bepaling dat Metaal en Techniek als verhuurder niet aansprakelijk is voor de onderhoudsgebreken van de overgenomen veranderingen. Dat blijkt niet alleen uit de artikelen 3.4 en 3.5 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, maar ook uit het overdrachtsrapport. Weliswaar is dat alleen getekend door de voorgaande en opvolgende huurders, maar Metaal en Techniek heeft het betreffende formulier aan de huurders ter beschikking gesteld, van de inhoud daarvan kennis genomen en daarmee kennelijk, mede gelet op bedoelde exoneratie, ingestemd waardoor ook zij partij bij de overnameovereenkomst is. Gelet op het voorgaande verwerpt het hof de stelling van [Huurder] c.s. dat hij niet heeft begrepen of kon begrijpen dat de aansprakelijkheiduitsluiting mede betrekking had op de overgenomen open haard, inclusief het daarvoor (weer) in gebruik genomen rookkanaal.

 

13.  De vraag die thans voorligt, is of Metaal en Techniek en [Huurder] c.s. een dergelijke afspraak rechtsgeldig hadden mogen maken. Ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW mogen partijen niet ten nadele van de huurder afwijken van de regel dat de verhuurder van woonruimte aansprakelijk is voor gebreken aan het gehuurde en deze moet herstellen (behoudens de gebreken bedoeld in artikel 7:206 lid 2 BW, waarvan hier echter ? naar onbetwist vast staat ? geen sprake is), behalve als het gaat om gebreken aan of herstel van door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen.

 

14.  Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke wetsuitleg mee dat onder ?door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen? in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard. Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206 en 7:217 BW in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben, tenzij sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld of gebleken. In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via de overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet van invloed is op de huurprijs. De door de kantonrechter voorgestane opvatting dat de verhuurder aansprakelijk blijft voor voorzieningen die hij van een voorganger heeft overgenomen kan, naar Metaal en Techniek terecht heeft betoogd er gemakkelijk toe leiden dat verhuurders stelselmatig ongedaanmaking eisen van door huurders aangebrachte wijzigingen, na de bevoegdheid daartoe bij huurovereenkomst te hebben bedongen, zoals ook in het onderhavige geval is geschied. Indien de opvolgende huurder de veranderingen evenzeer wenst zou hij die dan weer kunnen aanbrengen, waarbij de verhuurder kan bedingen dat hij daarvoor niet aansprakelijk zal zijn. Een dergelijk scenario is onnodig gecompliceerd, tijdrovend en kostenverhogend, in elk geval voor de huurder die daardoor ook wordt ontmoedigd om tot zelfwerkzaamheid over te gaan.

 

15.  Metaal en Techniek kan zich dus terecht beroepen op de contractuele uitsluiting van haar aansprakelijkheid voor de onderhavige gebreken. Zij is noch gehouden tot herstel, noch tot huurprijsvermindering. Overigens merkt het hof nog op – ten overvloede – dat de offerte van aannemersbedrijf Morgenstond b.v. niet alleen lijkt te zien op herstel van gebreken, maar ook op het geschikt maken van het schoorsteenkanaal voor het stoken van een open haard, hetgeen een verbetering is ten aanzien van de door de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst aanvaarde situatie. Niet valt in te zien waarom de verhuurder voor de kosten, voor zover die op die verbetering betrekking hebben, aansprakelijk zou zijn.

 

16.  Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. De vorderingen zullen alsnog worden afgewezen en [Huurder] c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

 

 

Beslissing

 

Het hof:

 

vernietigt het vonnis van de rechtbank ?s-Gravenhage, sector kanton, locatie ?s-Gravenhage, op 19 september 2006 tussen partijen gewezen;

 

en opnieuw rechtdoende:

 

wijst af de vorderingen van [Huurder] c.s.;

 

veroordeelt [Huurder] c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg tot op heden aan de zijde van Metaal en Techniek begroot op ? 450,– aan salaris voor de gemachtigde;

 

veroordeelt [Huurder] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Metaal en Techniek, tot aan deze uitspraak, begroot op ? 1.226,87 waarvan ? 332,87 aan verschotten en ? 894,– aan salaris procureur.

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, S.R. Mellema en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 augustus 2008 in aanwezigheid van de griffier.

Wijziging van toepassing geen fatale datum

LJN BC1748, Rechtbank Rotterdam, 771944

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Kanton

VONNIS inzake:

de besloten vennootschap
D-REIZEN B.V.,
gevestigd te Hoofddorp,
eiseres bij dagvaarding d.d. 19 september 2006,
gemachtigde: mr. H.J.M. Winkelhuijzen,

t e g e n :

de heer
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.J.Y. Kleingeld.

Partijen worden aangeduid als “D-Reizen”, respectievelijk “[gedaagde]”, tenzij anders is vermeld.

1. Het verloop van de procedure

Dit bestaat uit het volgende:

– dagvaarding met producties,
– rolopdracht,
– herstelexploot,
– conclusie van antwoord,
– tussenvonnis d.d. 29 mei 2007,
– nagezonden producties van D-Reizen.

De ingevolge het tussenvonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 6 juli 2007. Partijen en hun gemachtigden hebben het woord gevoerd. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.

2. De vaststaande feiten

2.1. D-Reizen huurt sedert 15 november 2001 van [gedaagde] de kantoorruimte aan de ’s-Gravenweg 35 te Capelle aan den IJssel. Het betreft een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar die na het verstrijken daarvan wordt voortgezet voor drie aansluitende periodes van elk vijf jaar. Beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twaalf maanden. De eerste huurperiode is verstreken op 14 november 2006.

2.2. Na onderhandelingen heeft Kolpa V.V.S. Beheer B.V. (hierna: “Kolpa”), de beheerder van [gedaagde], een allonge opgesteld. Deze is door D-Reizen gedateerd op 25 november 2005 en door haar ondertekend, maar niet door [gedaagde]. In deze allonge is het volgende opgenomen:

“1. Akkoord te gaan met een wijziging van de opzegtermijn voor de eerste optieperiode van 15 november 2006 tot en met 14 november 2011. Gedurende deze eerste optieperiode kan huurder op elk moment de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalendermaanden.

2. De huurpenningen over iedere 12e maand in de periode van 15 november 2006 tot 14 november 2011 zal huurder niet hoeven tevoldoen en zal als huurvrij worden gezien. Wel dienen over deze maanden de vergoedingen over de bijkomende leveringen en diensten te worden voldaan.

3. Na 14 november 2011 zal verlenging en opzegging plaatsvinden conform de bepalingen uit de huurovereenkomst, te weten art. 3.1 tot en met 3.5.”

2.3. Bij brief van 24 november 2005 bericht Kolpa het volgende aan D-Reizen:

“Op 14 oktober jl. zonden wij u conform afspraak een allonge (gewijzigde huurvoorwaarden) voor betreffende kantoorruimte. Op4 november jl. hebben wij op verzoek van de heer Linders van uw kantoor de allonge aangepast en weer ter ondertekening opgestuurd.

Vanwege het alsnog uitblijven van een concreet besluit uwerzijds en het inmiddels verstrijken van de hiervoor geldende termijn loopt uw huidige huurovereenkomst door tot en met 14 november 2011. Het leek ons juist u hiervan op de hoogte te stellen.”

2.4. Bij brief van 28 november 2005 bericht D-Reizen het volgende aan Kolpa:

“Naar aanleiding van uw schrijven van 4november jl., zenden wij u bijgaand de allonge inzake bovengenoemd pand in tweevoud, getekend retour.”

2.5. Bij brief van 20 maart 2006 bericht Kolpa onder andere het volgende aan D-Reizen:

“Zij zal haar standpunt handhaven zoals omschreven in onze brief van 24 november 2005. Bij de door u genoemde bespreking is Kolpa V.V.S. Beheer B.V. niet aanwezig geweest. Wel hebben wij zorggedragen voor het opstellen van de allonge en deze op 14 oktober jl. aan uw cliënte doen toekomen. Op verzoek van de heer Linders (D-Reizen) is deze allonge nog aangepast en op 4 november jl. opnieuw door ons aan uw cliënte verzonden. De termijn waarbinnen een beslissing moest worden genomen was naar mening van de eigenaar 14 november 2005 aangezien voor deze datum nog opgezegd had kunnen worden. Uw cliënte is dus in de gelegenheid geweest tijdig de allonge te retourneren en haar beslissing kenbaar te maken. Gelet op bovenstaande wijzen wij namens de eigenaar alle aansprakelijkheid van de hand en houden wij uw cliënte aanhaar verplichtingen conform haar huurovereenkomst.”

3. De vordering

Gevorderd wordt dat voor recht wordt verklaard dat tussen D-Reizen en [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de voormelde allonge en dat partijen aan die allonge gebonden zijn, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

4. Het verweer

Dit strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van D-Reizen in de kosten van de procedure.

5. De beoordeling

5.1. Beoordeeld dient te worden of partijen overeenstemming hebben bereikt over de allonge. Uit de brief van Kolpa d.d. 20 maart 2006 blijkt dat hiervan sprake is. Immers, de allonge is namens [gedaagde] door haar opgesteld en zelfs, na een opmerking zijdens D-Reizen, nog aangepast en wederom aan D-Reizen toegezonden. Bovendien blijkt uit deze brief van Kolpa niet van een inhoudelijk verschil van mening, maar neemt zij het standpunt in dat de allonge te laat is geretourneerd.

5.2. Uit de correspondentie blijkt niet dat partijen zich jegens elkander hebben verplicht voor een bepaalde datum de overeenstemming schriftelijk vast te leggen. Beoordeeld dient te worden of D-Reizen had dienen te begrijpen dat de allonge vóór 14 november 2005 ondertekend had moeten worden geretourneerd. Het enige aanknopingspunt hiervoor is volgens [gedaagde] de omstandigheid dat voor die datum nog rechtsgeldig opgezegd had kunnen worden.

5.3. Nu geoordeeld is dat partijen inhoudelijk overeenstemming hadden, kan niet gezegd worden dat de datum van 14 november 2005 eenfatale termijn is. De overeenstemming van partijen ziet immers op een wijziging van de huurtermijn van 5 jaar naar 1 jaar en de mogelijkheid van vrije opzegging. In die omstandigheden kan niet worden teruggevallen op het oude contract, nu partijen juist andere afspraken hadden gemaakt.

5.4. Door of namens [gedaagde] is niet te kennen gegeven aan D-Reizen dat hij voormelde datum als een fatale termijn ziet. Niet is gebleken dat de onderhandelingen plaatsvonden onder de voorwaarde dat voor 14 november 2005 de handtekeningen geplaatst hadden moeten worden. Evenmin is de allonge voorzien van een ontbindende voorwaarde in die zin. Niet is gebleken dat bij toezending van de gewijzigde allonge door [gedaagde] is gezegd dat deze uiterlijk 14 november 2005 ondertekend retour diende te komen.

5.5. [gedaagde] beroept zich op het gebruik bij de verhuur van kantoorruimte. Hij bedoelt daarmee dat een normerende werking uitgaat van de in het huurcontract voorziene laatste opzegdatum van 14 november 2005. Bij onderhandelingen weten professionele partijen dat dit de laatstmogelijke datum is waarop de handtekeningen kunnen worden geplaatst, bij gebreke waarvan het oorspronkelijke huurcontract blijft gelden. Overwogen wordt dat een dergelijk gebruik door [gedaagde] niet wordt aangetoond, hetgeen van hem had mogen worden verwacht nu hij, naar eigen zeggen, heeft ingestemd met een verslechtering van de huurvoorwaarden. Ook in het huurrecht is het zo dat mondelinge afspraken mogelijk zijn.

5.6. [gedaagde] stelt voorts dathij zijn aanbod, zoals vervat in de allonge, heeft ingetrokken voordat dit is aanvaard. Alhoewel hiervoor is overwogen dat partijen overeenstemming hadden en dus de ondertekening van de allonge de formele afwikkeling betreft, wordt hierover het volgende overwogen. Het was [gedaagde] duidelijk dat D-Reizen vroegtijdig is gaan onderhandelen om een aanpassing in de huurtermijn en opzegmogelijkheid te verkrijgen (zie 5.3. hiervoor). Gelet op de allonges was hij bereid hiermee in te stemmen, kennelijk om D-Reizen in elk geval als huurder te behouden. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat partijen nog geen overeenstemming hadden, zou het op zijn weg hebben gelegen om D-Reizen kenbaar te maken dat hij wenste dat voor voormelde datum de allonge zou zijn ondertekend. In een dergelijk vergevorderd stadium van de onderhandelingen staat de redelijkheid eraan in de weg dat, nadat de volgens [gedaagde] fatale datum was verstreken, het voorstel zonder enige bedenktermijn wordt ingetrokken.

5.7. De vordering wordt dus toegewezen en als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat tussen D-Reizen en [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de voormelde allonge en dat partijen aan die allonge gebonden zijn,

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van D-Reizen begroot op
€. 352,32 aan verschotten en op €. 800,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.

 

Zelfstandige woning telt niet mee bij huurprijs

ECLI:NL:HR:2001:AB2146

Instantie Hoge Raad

Datum uitspraak 15-06-2001

Datum publicatie 30-07-2001

Zaaknummer

C99/285HR

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2001:AB2146

Rechtsgebieden Civiel recht

Bijzondere kenmerken Cassatie

Inhoudsindicatie

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

NJ 2001, 478

Uitspraak

15 juni 2001

Eerste Kamer

Nr. C99/285HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiseres 1], wonende te [woonplaats],

2. [Eiseres 2], wonende te [woonplaats],

3. LANDGOED BLOEMENHOF B.V., gevestigd te Zeist,

EISERESSEN tot cassatie,

advocaat: mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

REDEVCO BENELUX B.V., voorheen genaamd Maatschappij tot exploitatie van onroerende zaken “BEURSPASSAGE” B.V., gevestigd te Amsterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. E.D. Vermeulen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiseressen tot cassatie – verder te noemen: [eiseres] c.s. – hebben bij exploit van 29 september 1993 verweerster in cassatie – verder te noemen: Beurspassage – gedagvaard voor het Kantongerecht te Utrecht en gevorderd dat de Kantonrechter de huurprijs van de bedrijfsruimte c.a. gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] met ingang van 29 september 1993 vast te stellen op ƒ 68.650,– exclusief BTW per jaar en exclusief service-kosten met handhaving van de overeengekomen indexeringsclausule.

Beurspassage heeft de vordering bestreden.

De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 16 juni 1994 de bedrijfshuuradviescommissie, ingesteld door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en Omstreken, verzocht drie door haar uit haar leden aan te wijzen deskundigen advies uit te doen brengen omtrent de in het tussenvonnis onder a, b, c, en d genoemde punten.

Nadat de Kantonrechter bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs van bedoeld bedrijfsruimte, exclusief bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op ƒ 47.405,– exclusief BTW.

Tegen de tussenvonnissen van 16 juni 1994 en 21 september 1995 en tegen het eindvonnis van 19 juni 1996 hebben [eiseres] c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht.

Nadat de Rechtbank bij tussenvonnis van 22 april 1998 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 19 mei 1999 het bestreden vonnis bekrachtigd.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [eiseres] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Beurspassage heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor [eiseres] c.s. toegelicht door hun advocaat en voor Beurspassage namens haar advocaat door mr. W.D.H. Asser, advocaat te Amsterdam.

De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Beurspassage heeft op 1 september 1978 voor een periode van tien jaar van [eiseres] c.s. de bedrijfsruimte met bovenwoning en erf, gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats], gehuurd. Tegelijkertijd heeft Beurspassage deze ruimte onderverhuurd. De huidige onderhuurder is [betrokkene A].

De kantonrechter te Utrecht heeft op verzoek van Beurspassage bij beschikking van 4 juli 1990 de huurprijs van deze bedrijfsruimte vastgesteld op ƒ 45.000,– per jaar excl. BTW met ingang van 1 september 1988. Na opeenvolgende aanpassingen van de huurprijs op grond van de jaarlijkse indexering bedraagt de huurprijs thans ƒ 53.136,37 per jaar.

3.2 [Eiseres] c.s. hebben Beurspassage gedagvaard en gevorderd dat de huurprijs met ingang van de dag van dagvaarding wordt vastgesteld op een bedrag van ƒ 68.650,– per jaar, excl. BTW.

Bij tussenvonnis van 16 juni 1994 heeft de Kantonrechter de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (verder te noemen: BHAC) verzocht advies uit te brengen. Nadat bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie was gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs voor de bedrijfsruimte, exclusief de bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op ƒ 47.405,– excl. BTW per jaar. Tot vaststelling van de huurprijs van de bovenwoning dient volgens de Kantonrechter de dáárvoor in de wet aangewezen procedure te worden gevolgd, omdat de bovenwoning een zelfstandige woning is.

[Eiseres] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Bij tussenvonnis heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast onder meer met betrekking tot de vraag of de bovenwoning een zelfstandige woning is dan wel een onzelfstandige woning. In haar eindvonnis heeft de Rechtbank de vonnissen van de Kantonrechter bekrachtigd.

Het middel, dat is opgebouwd uit vier onderdelen, waarvan de onderdelen 2, 3 en 4 zijn verdeeld in sub-onderdelen, keert zich tegen de vonnissen van de Rechtbank en de gronden waarop zij berusten. Onderdeel 1 van het middel bevat geen klacht.

3.3 De Rechtbank heeft in rov. 7.4 van het eindvonnis de feiten opgesomd, die van belang zijn voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW is:

“Het pand wordt als een geheel in een huurcontract verhuurd tegen een ongedeelde huurprijs aan Beurspassage. Beurspassage factureert aan [betrokkene A] om fiscale redenen separaat een huurprijs voor de bedrijfsruimte en de woonruimte. De voorgevel heeft een luifel. Die luifel is destijds verkort omdat deze alleen boven het winkelgedeelte mocht hangen. In de voorgevel bevinden zich twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Op verzoek van de PUM is daar één meter van gemaakt.”

De Rechtbank heeft vervolgens in rov. 7.5 de volgende omstandigheden genoemd:

“Beurspassage heeft onweersproken gesteld (…) dat de woning zich uitstekend leent voor niet aan de bedrijfsruimte gerelateerde huur. Voorts heeft Beurspassage onweersproken gesteld dat voor de uitoefening van het stomerijbedrijf niet is vereist dat [betrokkene A] in de woonruimte woonachtig is. Daarnaast staat het uitoefenen van het stomerij niet aan de bewoning van de woonruimte in de weg.”

Deze omstandigheden, bezien in het licht van de in rov. 7.4 van het eindvonnis genoemde feiten, hebben de Rechtbank tot het oordeel gebracht:

“dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW. Aan dat oordeel doet niet af dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van een ander standpunt zouden zijn uitgegaan.” (rov. 7.5)

3.4 Onderdeel 2.1 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel dat de bovenwoning niet “onzelfstandig” is als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtsklacht houdt in, dat de Rechtbank zich van een verkeerd criterium heeft bediend. Volgens het onderdeel is voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is, niet bepalend of zodanige samenhang en economisch verband aanwezig zijn, dat dat de kwalificatie van de woning als onzelfstandige woning rechtvaardigt, maar behoort deze vraag te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het gegeven geval. Anders dan de Rechtbank van oordeel is, behoort volgens het onderdeel een “doorslaggevend gewicht, of aanzienlijk dan wel relevant gewicht” toe te komen aan de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Onderdeel 2.2 sluit hierbij aan met de klacht, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het oordeel uitdrukkelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan de partijbedoeling de doorslag moeten geven. In het vonnis ontbreekt een aanduiding van zulke andere factoren. Onderdeel 2.3 herhaalt het bezwaar in de vorm van een subsidiaire motiveringsklacht.

3.5 De Rechtbank heeft kennelijk en terecht als maatstaf aangelegd of in de gegeven omstandigheden de feitelijke situatie het noodzakelijk maakt dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond (vgl. HR 24 januari 1997, nr. 16138, NJ 1997, 558) en heeft vervolgens geoordeeld, zoals hiervoor in 3.3, laatste alinea, is weergegeven. Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen – die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven – geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk.

Anders dan onderdeel 2.1 aanvoert behoefde de Rechtbank niet tot een ander oordeel te komen op de grond dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan zijn uitgegaan dat de woning “onzelfstandig” was. Evenmin is juist, zoals onderdeel 2.2 aanvoert, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het betreffende oordeel duidelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan het standpunt waarvan de partijen bij het aangaan van de betreffende overeenkomst zijn uitgegaan, de doorslag moeten geven.

De onderdelen 2.1 en 2.2 falen, evenals onderdeel 2.3 dat voortbouwt op deze onderdelen.

3.6 De in onderdeel 3 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 101a RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.7 Onderdeel 4.1 is gedeeltelijk gegrond omdat de Rechtbank, zoals in het onderdeel terecht wordt aangevoerd, in rov. 4.9 van haar tussenvonnis ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de in deze zaak betrokken vergelijkingspanden over erven zouden beschikken, zoals dat met het pand [a-straat 1], onbetwist, wél het geval is. Dat de vergelijkingspanden over erven beschikken staat immers tussen partijen niet vast, terwijl de aanwezigheid van een erf in beginsel relevant kan zijn voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs.

Gegrondbevinding van deze klacht kan echter bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden nu de Rechtbank in rov. 4.9 van het tussenvonnis kennelijk heeft onderzocht of de aanwezigheid van het onbebouwde erf van het pand [a-straat 1] van belang was voor de huurwaarde van de bedrijfsruimte en tot het oordeel is gekomen dat zulks niet het geval was, en dit oordeel, zoals blijkt uit hetgeen hierna in 3.8 is overwogen, tevergeefs is bestreden.

3.8 Onderdeel 4.3 klaagt dat rov. 4.9 onbegrijpelijk is, nu [eiseres] gesteld heeft dat de aanwezigheid van het erf, met onder meer de mogelijkheid voor opslag, een factor vormt die de huurwaarde ten opzichte van (overigens) vergelijkbare bedrijfsruimte zonder een dergelijk erf verhoogt.

De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat [eiseres] in de feitelijke instanties niet concreet heeft gesteld en toegelicht waarom de aanwezigheid van een erf, dat gebruikt kan worden voor “de opslag van allerhande zaken” de huurwaarde van dit bedrijfspand, in gebruik als stomerij, kan beïnvloeden. De Rechtbank behoefde derhalve haar oordeel dat de aanwezigheid van het erf geen factor is, die de huurwaarde van de bedrijfsruimte ten opzichte van de vergelijkbare bedrijfsruimte verhoogt, niet nader te motiveren. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk. Onderdeel 4.3 slaagt niet.

3.9 Onderdeel 4.2 bevat een rechtsklacht en een motiveringsklacht: de Rechtbank had, na door [eiseres] c.s. in het na het tussenvonnis tussen partijen gevoerde debat op de hiervoor in 3.7 vermelde onjuiste praemisse te zijn gewezen, dit punt niet zonder nadere motivering mogen passeren. Gelet op hetgeen hiervoor in 3.8 is overwogen, behoeft dit onderdeel geen bespreking meer.

3.10 De Rechtbank heeft in rov. 4.10 overwogen:

“De stelling over de bebouwingsmogelijkheid van het erf komt erop neer dat die bebouwing de onderhavige bedrijfsruimte beter geschikt maakt voor het doel, waarvoor het is verhuurd. Daargelaten of dit het geval is, is de rechtbank van oordeel dat nu niet gesteld of gebleken is dat de bedoelde bijzondere geschiktheid door bebouwing met betrekkelijk geringe kosten kan worden bewerkstelligd, deze omstandigheid geen aanleiding geeft tot toepassing van een correctiefactor. (…).”

3.11 Onderdeel 4.4 klaagt dat de Rechtbank heeft miskend dat ook als de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van een huurobject door middel van bebouwing slechts met méér dan geringe kosten kan worden verwezenlijkt dit een factor kan opleveren en in de gewone gang der dingen ook een factor zal opleveren, die de huurwaarde van het desbetreffende object verhoogt, althans dat de Rechtbank haar beslissing in dezen ontoereikend heeft gemotiveerd.

Bij de beoordeling van deze klachten dient tot uitgangspunt te worden genomen dat ingevolge art. 7A:1632a, tweede lid, laatste volzin, verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs. Een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, kan evenwel een factor zijn die op de huurwaarde van invloed is en mag bij de bepaling van de huurwaarde in aanmerking worden genomen (HR 26 april 1996, nr. 8732, NJ 1996, 630; HR 9 juli 1990, nr. 7547, NJ 1991, 198). In lijn met deze rechtspraak heeft de Rechtbank terecht niet de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het huurobject door middel van bebouwing met meer dan geringe kosten als factor, die de huurwaarde verhoogt, in aanmerking genomen. Hierop stuit het onderdeel af.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiseres] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Beurspassage begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3.000,– voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 15 juni 2001.

 

Windhinder_969

LJN: BR6281, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01

Datum uitspraak:30-08-2011

Datum publicatie:31-08-2011

Uitspraak GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

 

Zaaknummer    : 105.007.777/01

Rolnummer (oud)  : C08/00367

Rolnummer rechtbank   : 623002 CV EXPL 06-8255 en 626541 CV EXPL 06-8721

 

 

Arrest d.d. 30 augustus 2011 (bij vervroeging)

 

In de zaak van:

 

Rodamco Nederland Winkels B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

hierna te noemen: Rodamco,

advocaat: mr. L.M. Bruins te ‘s-Gravenhage,

 

tegen

 

1.   Trio Bakker Sport B.V.,

gevestigd te Alphen aan den Rijn,

2.  Albert Nolten Schoenen B.V.,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

3.  Arpi Dordrecht B.V.,

gevestigd te Dordrecht,

4.   Thijm B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

5.   Bestseller Retail Benelux B.V.,

gevestigd te Amstelveen,

6.   Spider/Ino B.V.,

gevestigd te Gorinchem,

7.  Sabin B.V.,

gevestigd te Gouda,

8.  Ibelle B.V.,

gevestigd te Gouda,

9.  New Fashions B.V.,

gevestigd te Tilburg,

10.  Termeer Schoenen B.V.,

gevestigd te Tilburg,

11. MSN Retail B.V.,

gevestigd te Hoeven,

geïntimeerden,

hierna te noemen: Trio Bakker Sport c.s.,

advocaat: mr. drs. H. Ferment te ‘s-Gravenhage,

 

en

 

1.  A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V.,

gevestigd te Renwoude,

2.  Hennes & Mauritz Netherlands B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

3.  The Sting B.V.,

gevestigd te Tilburg,

tussenkomende partijen aan de zijde van geïntimeerden,

hierna te noemen: Watson c.s.,

advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te ‘s-Gravenhage.

 

 

Het geding

 

Voor de gang van zaken tot 11 augustus 2009 wordt verwezen naar de twee arresten in het voegingsincident, respectievelijk van 3 februari 2009 en 11 augustus 2009. Hierna heeft Rodamco bij memorie van grieven (met producties) van 1 december 2009 acht grieven aangevoerd. Deze zijn door Trio Bakker Sport c.s en Watson c.s., bij memorie van antwoord (met producties) respectievelijk van 5 oktober 2010 en 9 november 2010 bestreden. Hierna hebben partijen op 9 juni 2011 de zaak mondeling bepleit aan de hand van pleitnotities. Van dit pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. De daarbij overgelegde producties zijn vermeld in dit proces-verbaal. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

 

Beoordeling van het hoger beroep

 

1. De feiten, die zijn weergegeven in het bestreden tussenvonnis van 19 juli 2007, staan niet ter discussie, zodat ook het hof hiervan uit zal gaan.

 

2. Het gaat in deze procedure om het volgende, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang:

 

(2.1)  Rodamco heeft in Zoetermeer een (tegen het Stadshart Zoetermeer aanliggend) winkelcentrum, genaamd Spazio, ontwikkeld. Het winkelcentrum is niet overdekt en vormt als het ware een open winkelgalerij, met boven de galerij een bouwkundige constructie, die doorgaans wordt aangeduid als de UFO of de schotel. Dit winkelcentrum is in 2005 geopend.

 

(2.2)  Voorafgaande aan de bouw van het winkelcentrum heeft Rodamco door TNO een windhinderonderzoek met betrekking tot Spazio (en het omliggende – thans niet relevante – gebied) laten uitvoeren. In haar rapport van juni 2001 geeft TNO in de inleiding aan dat het winkelcentrum met zijn vier torens (…) en winkelstraat op het westen in ieder geval windhindergevoelig blijft.

Als samenvatting geeft het rapport met betrekking tot Spazio onder meer aan:

“Het onderzoek is uitgevoerd in twee fasen. Fase 2 is toegevoegd naar aanleiding van de resultaten van fase 1 en om de effecten van een aantal recente ontwerpwijzigingen in beeld te brengen.

Uit het onderzoek van fase 2 blijkt dat de doorgevoerde, op het eerste gezicht relatief kleine ontwerpwijzigingen (een ander ontwerp van de schotel, afgeschuinde hoeken bij de entree) tot een aanzienlijke verslechtering van het windklimaat leiden ten opzichte van de in fase 1 geformuleerde uitgangspunten voor een gunstig windklimaat. Met name in het westelijk deel van het winkelcentrum moet dan rekening gehouden worden met een slecht en zelfs gevaarlijk windklimaat.(…) De negatieve effecten zijn echter goed te neutraliseren door kleine aanpassingen aan het ontwerp (dichtmaken van ruimte tussen schotel en laagbouw en de afgeschuinde hoeken bij de entree weer recht maken). In combinatie met een luifel met afhangende schermen wordt de richtlijn voor windhinder bij winkelgebieden en de richtlijn voor windgevaar dan bijna nergens meer overschreden. (….)”

Het rapport geeft onder meer als conclusie aan:

” Fase 1

– In de oorspronkelijk geprojecteerde situatie (configuratie 11) is het windklimaat in een groot deel van het winkelcentrum als slecht voor een winkelgebied te kwalificeren.

(…..)

Fase 2

– Het nieuwe ontwerp van de schotel geeft een ongunstiger windklimaat in de winkelstraat dan de oorspronkelijke schotel. Indien echter de ruimte tussen de schotel en de laagbouw wordt dichtgemaakt ontstaat in een groot deel van het winkelgebied een gunstig windklimaat (configuratie 17).

– De afgeschuinde hoeken bij de [hof: westelijke] entree van het winkelgebied geven een aanzienlijke verslechtering van het windklimaat in het begin van de winkelstraat in vergelijking met de in fase 1 gemeten rechte hoeken. Zelfs de richtlijn voor windgevaar wordt lokaal in het winkelgebied fors overschreden.

Maatregelen in de vorm van een bomenrij ter plaatse van de taxistandplaats en windafschermende voorzieningen ter plaatse van de fietsenstalling hebben geen of onvoldoende effect. Deze windafschermende voorzieningen hebben alleen lokaal effect in het gebied vóór het winkelcentrum.

(…) Voor een substantiële verbetering van het windklimaat is het noodzakelijk de hoeken recht te maken (configuratie 21).

(….)

– Uit de uitgevoerde metingen blijkt dat het met wat aanpassingen van het ontwerp (luifel met afhangende schermen, schermen bij de schotel, rechte hoeken bij de entree) mogelijk is vrijwel overal in het winkelcentrum te voldoen aan de richtlijn voor winkelcentra. In combinatie met schermenachtige elementen aan de westkant van het complex kan ook vlak voor het winkelcentrum bijna overal voldaan worden aan de richtlijn voor doorloopgebieden. (…)”

 

(2.3)  De door TNO in genoemd rapport voorgestelde aanpassingen zijn grotendeels overgenomen door Rodamco, terwijl daarnaast enkele wijzigingen zijn doorgevoerd. Zo is de lift bij de UFO van recht onder de UFO naar opzij verplaatst. Hierdoor is de UFO van vorm veranderd (wat hoger geworden). Tussen partijen is in geschil of ook de locatie van de UFO is veranderd, volgens de aanvankelijke stellingname van Rodamco wél, maar later zegt zij van niet.

Een nieuw windtunnelonderzoek is naar aanleiding van deze aanpassingen/wijzigingen niet uitgevoerd.

 

(2.4)  Trio Bakker Sport c.s en Watson c.s. (hierna ook huurders) hebben van Rodamco winkelruimte gehuurd in het in 2005 geopende winkelcentrum Spazio te Zoetermeer. Zij zijn (veelal) de eerste huurders van winkelruimte in Spazio. In artikel 2.1 van de (niet door iedere huurder getekende) huurcontracten is opgenomen dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen) deel uitmaken van de huurovereenkomst. In artikel 9.15.2 van het huurcontract is opgenomen (kort gezegd) dat het gehuurde geen gebreken vertoont.

Artikel 3 Algemene Bepalingen houdt in:

“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”

Artikel 11.5 Algemene Bepalingen houdt in:

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.” (Hierna ook: de exoneratie).

 

(2.5)  Enige tijd na de opening van Spazio heeft een aantal huurders (aanvankelijk tevergeefs) klachten geuit bij verhuurder wegens abnormale windhinder. Zie voor de aard van de klachten onder meer de weergave in het tussenvonnis van 19 juli 2007 (2.1 tot en met 2.4). Huurders verwijzen ter onderbouwing verder ook naar krantenartikelen. Hierin staan onder meer vermeld de opmerking van de heer […] (van Rodamco) dat het ´op de gevel van de flat kan het zelfs ondersteboven kan regenen´ en de opmerking van de winkelcentrummanager […] (van Rodamco) dat ‘het winkelpubliek op dit moment nog uit zijn hemd waait’ (producties 3, 4, 5 en, 21). Daarnaast wordt gewezen op schriftelijke verklaringen van met name huurders zelf (productie 16).

 

(2.6)  In verband met windgevaar (dreiging windkracht 7 of hoger) is Spazio in de periode januari 2007 tot en met augustus 2009 driemaal gesloten geweest op last van de gemeente Zoetermeer. Bij Albert Nolten B.V. (aan de westzijde gelegen) is bij harde wind tot driemaal toe een glazen toegangsdeur uit de sponning geblazen.

 

(2.7)  In juli 2006 heeft TNO op verzoek van Rodamco opnieuw gerapporteerd. In de Inleiding is onder meer vermeld:

(..) Nu blijkt dat er na realisatie van het winkelcentrum veel klachten zijn over windhinder. Op 30 april 2006 is ter plekke de situatie besproken. Het blijkt dat ten opzichte van de situatie die in 2001 is doorgemeten diverse aanpassingen zijn doorgevoerd, die allen een negatief effect op het windklimaat hebben: de schotel boven de winkelstraat is veel hoger (dikker) geworden, de schotel is noordwaarts verschoven waardoor deze niet meer in het midden ligt, de schotel is verlaagd, de aanbevolen schermen onder de schotel zijn alleen aan de noordkant in beperkte mate (en rond in plaats van recht) aangebracht en het scherm aan de zuidkant is zo beperkt dat het helemaal geen effect zal hebben.(…) De bij de westelijke ingang van het winkelcentrum aanbevolen maatregelen zijn ten dele uitgevoerd.(…)

Als samenvatting wordt onder meer vermeld:

” – Uit het onderzoek blijkt dat het windklimaat in de winkelstraat in de huidige situatie in grote delen als slecht voor een winkelgebied en lokaal, bij de westelijke ingang zelfs als windgevaarlijk is te kwalificeren. (…)”

Als conclusies vermeldt het rapport onder meer:

“In de huidige situatie is er in de winkelstraat tussen ingang west en de UFO en ten oosten van de UFO sprake van een slecht windklimaat voor een slentergebied (winkelgebied). Bij de westelijke ingang van het winkelcentrum wordt de richtlijn voor windgevaar ruimschoots overtreden. De gebieden waar windhinder en windgevaar optreden blijken goed overeen te komen met de ervaringen van opdrachtgever, Gemeente en TNO.

– Het windklimaat in de winkelstraat is aanzienlijk slechter dan bij het vorige onderzoek gemeten. Dit wordt veroorzaakt door naderhand uitgevoerde aanpassingen in het ontwerp en het niet volledig implementeren van de aanbevolen maatregelen.(…)”

Tevens worden hierbij verbetervoorstellen gedaan.

 

(2.8)  Huurders hebben op 11 januari 2007 van beide TNO-rapporten kennis genomen, nadat deze bij conclusie van antwoord in het geding waren gebracht.

 

(2.9)  Rodamco heeft laatsbedoelde verbetervoorstellen van TNO opgevolgd, en wel in die zin dat inmiddels de hele winkelstraat is overkapt en aan de westzijde is voorzien van een (bij harde wind) afsluitbare ingang (met tourniquet in het midden). Dit alles is volledig gerealiseerd per eind mei 2010. Thans is er geen sprake meer van (abnormale) windhinder.

 

3. Trio Bakker Sport c.s. hebben, voor zover in hoger beroep van belang en zakelijk weergegeven, wegens – als gebrek te kwalificeren – abnormale windoverlast, voor het (bij Rodamco bekende) risico waarvan zij tevoren niet waren gewaarschuwd, aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering vanaf aanvang van de huurbetalingsverplichting totdat het gebrek is verholpen.

 

4. De kantonrechter heeft, kort gezegd, een huurprijsvermindering van 10% respectievelijk 15% toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe bij het bestreden eindvonnis van 20 december 2007 overwogen (i) dat sprake is van een gebrek in het gehuurde ten aanzien van alle huurders, (ii) dat Rodamco zich niet op contractuele uitsluiting van haar aansprakelijkheid kan beroepen, (iii) dat het gebrek aan onderzoek door huurders niet aan huurders kan worden tegengeworpen, (iv) dat 15% huurprijsvermindering voor een drietal huurders aan de westelijke ingang (Trio Bakker Sport, Albert Nolten Schoenen B.V. en Arpi Dordrecht B.V.) en 10% voor de overige huurders redelijk is.

 

5. Rodamco is met acht grieven tegen deze beslissing opgekomen.

Met grieven I en IV klaagt zij erover dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat het windklimaat in Spazio is aan te merken als gebrek, daarbij aansluitend bij de door TNO gehanteerde normen voor windhinder.

Grieven II en III bevatten klachten over de verwerping van het beroep van Rodamco op haar contractuele exoneratie.

Met grief V wordt geklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van genotsderving die huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Grief VI bevat klachten over de hoogte van de toegewezen huurvermindering en het ontbreken van differentiatie per huurder.

Grief VII bevat klachten over de duur van de huurprijsvermindering.

Grief VIII is een algemene grief tegen de toewijzing van de vordering van Trio Bakker Sport c.s.

Huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

 

Beoordeling

 

6. Het hof stelt het volgende voorop. Niet in geschil is dat Watson c.s. niet rechtstreeks rechten kunnen ontlenen aan de beslissingen in deze procedure. De uitkomst hiervan zal niet rechtens, maar wel feitelijk gevolgen voor hen hebben. Als tussenkomende partij aan de zijde van geïntimeerden zijn zij gerechtigd het hunne aan de discussie bij te dragen. Het hof zal daarom veelal van huurders spreken, waarbij in de regel zowel Trio Bakker Sport c.s. als Watson c.s. worden bedoeld. Waar nodig en nuttig zal het hof een onderscheid tussen de beide groepen huurders maken.

 

7. Daarnaast stelt het hof voorop dat deze procedure thans niet gaat over schadevergoeding (in de zin van artikel 7:208 BW) met de daaraan verbonden toerekenings- en causaliteitsvragen, maar om de gevorderde huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld.

 

8. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Kern van het geschil is

de vraag of de gestelde windoverlast is aan te merken als een gebrek (in de zin van artikel 7: 204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen) en of Rodamco een beroep op haar exoneratie toekomt (artikel 11.5 Algemene Bepalingen).

 

Gebrek?

 

9. Niet is in geschil dat de open winkelstraat in Spazio te kampen had met windhinder. Rodamco erkent zelf dat het windklimaat niet ideaal was. Dit alléén is echter onvoldoende om van een gebrek in voormelde zin te kunnen spreken.

 

10. Naar het oordeel van het hof is echter méér aan de hand geweest, en wel zoveel méér dat genoegzaam is komen vast te staan dat er met een zekere regelmaat sprake was van ernstige en soms zeer ernstige windhinder, die in een enkel geval zelfs tot windgevaar leidde.

Het hof wijst in dit verband naar de niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwiste feitelijkheden zoals kort genoemd in rechtsoverwegingen 2.5 en 2.6 van dit arrest, alsmede naar het TNO-rapport van 2006. In dit rapport komt TNO onder meer tot de bevinding dat diverse, op het windklimaat een negatieve uitwerking hebbende, aanpassingen zijn doorgevoerd (onbetwist de dikkere en verlaagde schotel en de van de aanbevelingen afwijkende schermen daarbij). Als conclusie meldt TNO (kort gezegd) dat sprake is van een slecht windklimaat voor een slentergebied, met zo nu en dan windgevaar bij de westelijke ingang, dat sprake was van een aanzienlijke verslechtering ten opzichte van 2001 en dat de gebieden waar windhinder en windgevaar optreden goed overeen blijken te komen met de ervaringen van opdrachtgever, Gemeente en TNO.

 

11. Weliswaar betoogt Rodamco dat TNO is uitgegaan van de foute premisse dat de UFO enigszins was verplaatst, maar wat hier ook van zij, dit doet, zonder nadere deugdelijke verklaring/toelichting die ontbreekt, niet af aan de genoemde andere – verder niet weersproken – bevindingen van TNO in 2006. Ook is hiermee niet afdoende verklaard dat het nodig/gewenst is gebleken om alsnog de hele winkelstraat te overkappen en te voorzien van een afsluitbare entree aan de westzijde van de winkelstraat.

De door Rodamco aangezwengelde discussie over de door TNO gehanteerde windhinder- en windgevaarnormen enerzijds en de (latere) NEN-normen anderzijds maakt dit niet anders, nu toepassing van beide normeringen blijkt van (te) forse windgevoeligheid van Spazio.

Ontegenzeggelijk heeft deze te forse windgevoeligheid van Spazio tot genotsderving bij huurders, in de vorm van directe schade aan het gehuurde (kapotte deuren/ramen en beplating), moeilijkere en onprettigere toegankelijkheid van het winkelcentrum (slentergebied) en in een enkel geval tot afsluiting van Spazio geleid. Er is geen enkele aanwijzing dat deze staat en/of eigenschap van Spazio en van de daaraan gelegen winkelruimten (de door Rodamco te leveren prestaties) aan huurders is toe te rekenen. Hetgeen Rodamco daaromtrent, onder meer met verwijzing naar het arrest Amicitia (HR 01-02-2008, NJ 2008,85, LJN: BB8098), anderszins heeft gesteld, wordt verworpen. Anders dan in de zaak “Amicitia” is in het huidige geval geen sprake van een bewuste (voor huurders tevoren kenbare) ontwerpkeuze die fout is uitgevallen, maar blijkens het navolgende van een kennelijke constructiefout, die niet valt aan te merken als een aan huurders toe te rekenen omstandigheid.

 

12. Huurders hebben gesteld dat zij tevoren hierover niet zijn geïnformeerd door Rodamco en dat zij deze genotsbeperking wegens de (door hen genoemde abnormale) windgevoeligheid van Spazio bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefden te verwachten. Rodamco heeft erkend dat zij de huurders tevoren niet heeft geïnformeerd over het TNO-onderzoek 2001, maar heeft gesteld dat een open winkelstraat in het westen van het land nu eenmaal last heeft van wind, zoals men ook last heeft van regen en kou. Deze laatste stelling wordt verworpen, nu er blijkens het voorgaande geen sprake was van een voor het westen van Nederland “normale” situatie.

In dit verband verdient overigens nog opmerking dat Rodamco weliswaar heeft aangevoerd ervan overtuigd te zijn dat als een willekeurig aantal winkelstraten in het westen van het land zouden worden getest, op diverse plaatsen overschrijdingen van de NEN-normen zou worden geconstateerd, maar deze losse bewering heeft zij op geen enkele manier geconcretiseerd, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan.

 

13. Daarnaast heeft Rodamco betoogd dat enkele individuele huurder pas later – bijvoorbeeld Bakker Sport pas op 14 februari 2006 – het huurcontract hebben getekend (inclusief artikel 9.15.2 dat het gehuurde geen gebreken vertoont) en dat de windproblematiek toen al ruimschoots bekend was. De betreffende huurder wist daarom, aldus nog steeds Rodamco, wat zij kon verwachten en heeft daarmee afstand gedaan van de gebrekenregeling.

Hiermee zet Rodamco de wereld op zijn kop. De vergelijking met de “non-conformiteitsjurisprudentie”dringt zich op, waarbij van de verkoper wordt gevergd dat hij hem bekende gebreken meldt zelfs tegenover de onvoorzichtige, te weinig onderzoekende, koper. Nu Rodamco met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu Rodamco niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over Rodamco’s kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt Rodamco reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract. Daarenboven geldt bij voorafgaande bekendheid bij verhuurder de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:209 BW, zoals de kantonrechter al heeft overwogen.

Voorts verdient opmerking dat huurders blijkens genoemd artikel in het huurcontract kennelijk slechts tekenen voor de afwezigheid van gebreken in de gehuurde winkelruimte, niet voor de afwezigheid van genotsbeperkende eigenschappen in de gehele door verhuurder te leveren prestatie. Deze prestatie omvat, naar het hof uit de stellingname van partijen begrijpt, mede de kwaliteit van het slentergebied daaromheen, de A-locatie Spazio.

 

14. Rodamco heeft in dit verband ook nog aangevoerd dat gedifferentieerd moet worden naar individuele huurders, omdat de ene huurder meer last van de wind ondervond dan de andere. Ook dit betoog wordt verworpen. Het hof zal hier later verder op ingaan.

 

15. De slotsom van dit onderdeel is dat er wel degelijk sprake is van een gebrek (in de zin van artikel 7: 204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen).

 

Exoneratie?

 

16. Rodamco beroept zich subsidiair op haar contractuele exoneratie. Zij stelt daartoe dat zij het gebrek (abnormale windhindergevoeligheid) bij het aangaan van de huurovereenkomsten niet kende of behoorde te kennen. Evenals de rechtbank, verwerpt het hof dit beroep. Daartoe wordt als volgt overwogen.

 

17. Voorop wordt gesteld dat op Rodamco de stelplicht (en bij betwisting de bewijslast) rust van dit bevrijdende verweer.

Vast staat dat Rodamco aanleiding heeft gezien voor het tevoren doen verrichten van een windhinderonderzoek, dat TNO in haar rapport van 2001 heeft gewaarschuwd voor de windhindergevoeligheid van het winkelcentrum met zijn vier torens en winkelstraat op het westen en een aantal aanpassingen aan het ontwerp heeft geadviseerd (dichtmaken van ruimte tussen schotel en laagbouw en de afgeschuinde hoeken bij de entree weer recht maken, in combinatie met een luifel met afhangende schermen). Daarnaast staat vast dat TNO in dit rapport heeft gewaarschuwd dat op het eerste gezicht relatief kleine ontwerpwijzigingen (een ander ontwerp van de schotel, afgeschuinde hoeken bij de entree) tot een aanzienlijke verslechtering van het windklimaat leiden ten opzichte van de in fase 1 geformuleerde uitgangspunten voor een gunstig windklimaat. Voorts blijkt uit het rapport van TNO uit 2006 (met uitzondering wellicht van het daar genoemde verplaatsen van de UFO waarover discussie bestaat) dat Rodamco niet alle aanbevelingen heeft uitgevoerd en daarnaast ook nog enkele aanpassingen heeft doorgevoerd (zie rechtsoverweging 2.7). TNO schrijft in haar rapport van 2006: “Op 30 april 2006 is ter plekke de situatie besproken. Het blijkt dat ten opzichte van de situatie die in 2001 is doorgemeten diverse aanpassingen zijn doorgevoerd, die allen een negatief effect op het windklimaat hebben: de schotel boven de winkelstraat is veel hoger (dikker) geworden, de schotel is noordwaarts verschoven waardoor deze niet meer in het midden ligt, de schotel is verlaagd, de aanbevolen schermen onder de schotel zijn alleen aan de noordkant in beperkte mate (en rond in plaats van recht) aangebracht en het scherm aan de zuidkant is zo beperkt dat het helemaal geen effect zal hebben.(…) De bij de westelijke ingang van het winkelcentrum aanbevolen maatregelen zijn ten dele uitgevoerd.(…)

 

18. Het komt er dus op neer (i) dat Rodamco in 2001 wist van de windhindergevoeligheid van het winkelcentrum, (ii) dat Rodamco in 2001 was geadviseerd om een aantal aanbevelingen uit te voeren, (iii) dat Rodamco toen was gewaarschuwd dat kleine wijzigingen grote gevolgen konden hebben, (iv) dat Rodamco niet alle aanbevelingen heeft uitgevoerd, alsmede (v) dat daarenboven nog aanpassingen hebben plaatsgevonden, (vi) dit alles zonder een en ander opnieuw te laten doorrekenen c.q. te testen.

Hier heeft Rodamco onvoldoende tegenover gesteld. Rodamco voert weliswaar aan dat zij, gelet op de slechts geringe aanpassingen en wijzigingen er redelijkerwijs niet op bedacht hoefde te zijn dat deze serieuze windhinderconsequenties zouden hebben, maar dit betoog wordt verworpen. Rodamco was immers niet alleen door TNO gewaarschuwd voor de (algemene) windhindergevoeligheid van het ontwerp maar ook nog expliciet voor de gevolgen van kleine veranderingen (zie iii). In de gegeven omstandigheden waar Rodamco op eigen gezag (naar het hof begrijpt ten onrechte) heeft aangenomen dat het met de (kleine) aanpassingen en wijzigingen niet zo’n vaart zou lopen, is het door Rodamco gestelde ontoereikend om daaraan de conclusie te verbinden dat zij het gebrek (de abnormale windhindergevoeligheid) ook niet behoorde te kennen.

 

19. Rodamco heeft nog betoogd dat zij niet bedacht hoefde te zijn op het uitblijven van de (door de gemeente te plaatsen) bomenrij en schermen vóór de westelijke ingang. Nu de hierboven (in rechtsoverweging 17 kort) beschreven aanpassingen en wijzigingen – het betwiste verplaatsen van de schotel laat het hof hierbij buiten beschouwing – geen betrekking hebben op deze bomenrij en deze schermen, mist dit betoog relevantie. Dit geldt temeer, nu Rodamco heeft aangevoerd dat het uitblijven van deze voorzieningen de windhinder niet kunnen hebben veroorzaakt.

 

20. De slotsom van dit onderdeel is dat het beroep van Rodamco op de overeengekomen exoneratie niet opgaat.

 

De genots- en huurprijsvermindering

 

21. Uitgangspunt is dus dat er sprake is van door een gebrek veroorzaakte genotsbeperking die een evenredige huurprijsvermindering rechtvaardigt. Nu Trio Bakker Sport c.s. van hun kant geen incidenteel hoger beroep hebben ingesteld tegen de hoogte van de toegewezen huurprijsvermindering, is de bovengrens van de vermindering de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering, te weten 10% en in drie gevallen 15%. Rodamco acht dit veel te veel. Zij gaat uit van hoogstens 4 à 6%, terwijl zij meer differentiatie tussen de diverse huurders op zijn plaats acht. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld.

 

22. Voor (verdere) differentiatie tussen de huurders ziet ook het hof geen grond. Niet in geschil is dat Spazio een zogenaamd slentergebied is, waar het voor potentiële kopers “goed toeven” moet zijn. Blijkens het voorgaande gaat het hof ervan uit dat de windhinder in een groot deel van Spazio al snel onaangenaam en in extreme situaties zelfs gevaarlijk werd. Hier hadden uiteraard alle huurders – ook de huurders die in de betrekkelijke luwte of in de loop vanuit de parkeergarage zaten – in het slentergebied last van, zij het dat de huurders bij de westelijke ingang met name ook werden geconfronteerd met genotsbeperking door directe schade en overlast aan de gehuurde winkelruimte (zie voorbeeld Albert Nolten). Hier heeft de kantonrechter rekening mee gehouden door drie huurders ter plaatse een hogere huurprijsvermindering (5% extra) toe te kennen.

De door de abnormale windoverlast veroorzaakte genotsbeperking geeft recht op evenredige huurprijsvermindering. Deze is uit de aard van de zaak niet mathematisch vast te stellen en kan niet gelijkgesteld worden met schadevergoeding in de zin van artikel 7:208 BW. Blijkens het voorgaande volgt het hof niet de redenering van Rodamco (in de memorie van grieven 145-149) en gaat het hof, evenals de kantonrechter, uit van eenzelfde benadering van de huurders in Spazio. De door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering van 10% (en 15% voor eerderbedoelde drie huurders) wordt in overeenstemming geacht met de vastgestelde genotsvermindering.

 

De periode van huurprijsvermindering

 

23. Inmiddels staat tussen Rodamco en Trio Bakker Sport c.s vast dat het gebrek per eind mei 2010 is verholpen en dat na 1 juni 2010 geen aanspraak meer wordt gemaakt op huurprijsvermindering. In zoverre slaagt de daarop gerichte grief VII.

 

Slotsom

 

24. De slotsom van het voorgaande is dat de grieven falen, met dien verstande dat de huurprijsvermindering (slechts) gelding heeft tot 1 juni 2010. De grieven hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Beslist zal worden als na te melden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu er geen concrete relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Voor een deskundigenbericht wordt geen grond gezien. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van Rodamco, die van het incident daaronder begrepen.

 

 

Beslissing

 

Het hof:

 

– bekrachtigt de bestreden vonnissen, met uitzondering van het eindmoment van de huurverminderingsverplichting;

vernietigt daarom het laatste deel van alinea 1 van het dictum in het bestreden vonnis van 20 december 2007 en doet in zoverre opnieuw recht dat in plaats van “tot aan de dag waarop een goedkeurende verklaring van TNO wordt overgelegd waaruit blijkt dat Rodamco de door TNO geadviseerde maatregelen ter beperking van de windproblematiek heeft uitgevoerd” wordt gelezen: “tot 1 juni 2010”;

 

– veroordeelt Rodamco in de kosten van het geding in hoger beroep,

aan de zijde van Trio Bakker Sport c.s. tot op heden begroot op € 254,– aan verschotten en € 18.320,– aan salaris advocaat en

aan de zijde van Watson c.s. tot op heden begroot op € 262,– aan verschotten en

€ 18.320,– aan salaris advocaat;

 

– verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, R.C. Schlingemann en

H.E.M. Vrolijk, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.

Zonnepanelen op dak flat

ECLI:NL:RBDHA:2014:16078

 

Instantie Rechtbank Den Haag

 

Datum uitspraak 24-12-2014

Datum publicatie 29-12-2014

 

Zaaknummer3429352 RL EXPL 14-28582

Rechtsgebieden Civiel recht

Bijzondere kenmerken Verzet

Inhoudsindicatie

 

Huurder vordert op grond van artikel 7:215 BW machtiging om maximaal 22 zonnepanelen op het dak van de galerijflat te mogen plaatsen.

VindplaatsenRechtspraak.nl

 

 

Uitspraak

 

 

 

 

RECHTBANK DEN HAAG

 

 

Team kanton Den Haag

 

 

FJ

 

Rolnr.: 3429352 RL EXPL 14-28582

 

24 december 2014

 

 

Vonnis in de zaak van:

 

 

de stichting Stichting Vestia,

 

gevestigd te Rotterdam,

eisende partij in het verzet, tevens eiseres in reconventie,

gemachtigde mr. S.A. den Engelsen,

 

 

tegen

 

 

[gedaagde],

 

wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in het verzet, verwerende partij in reconventie,

gemachtigde mr. D. Hogenboom.

 

Partijen worden aangeduid als “Vestia” en “[gedaagde]”.

 

 

1 Procedure

 

1.1

De kantonrechter heeft kennis genomen van:

de oorspronkelijke dagvaarding van 7 juli 2014 met producties;

 

het verstekvonnis van 14 augustus 2014;

 

de dagvaarding in het verzet met producties, tevens conclusie van eis in

 

 

reconventie;

 

– de conclusie van antwoord in reconventie.

 

1.2

Op 26 november 2014 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt. Daarbij zijn beide partijen met hun gemachtigden verschenen, Vestia vertegenwoordigd door de heer P. van Duffelen en [gedaagde] in persoon.

 

1.3

Vervolgens is de datum van het vonnis bepaald op heden.

 

 

2 Feiten

 

2.1

Vestia verhuurt sinds 3 november 2010 aan [gedaagde] een woning (hierna: het gehuurde). Blijkens de huurovereenkomst bestaat het gehuurde uit de zelfstandige woning, met bijbehorende berging, met medegebruik van eventuele gemeenschappelijke ruimten en/of (groen)voorzieningen, staande en gelegen aan de [adres], [woonplaats]. Het gehuurde maakt deel uit van een galerijflat van vijf verdiepingen. Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene huurvoorwaarden van Vestia, versie maart 2010 (hierna: AV).

 

2.2

 

Artikel 21 AV luidt voor zover van belang als volgt:

 

“1. Het is huurder toegestaan veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde aan te brengen, a) indien het gaat om veranderingen en toevoegingen aan de binnenzijde van het gehuurde die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt en verwijderd, of b) indien het gaat om veranderingen en toevoegingen die zijn genoemd in het overzicht in de brochure “Klussen in uw woning” (versie januari 2010) en waarvoor geen toestemming vereist is. (…)

 

2. De veranderingen en toevoegingen waarvoor huurder in ieder geval vooraf aan verhuurder schriftelijk om toestemming dient te vragen, zijn opgenomen in het overzicht in de brochure “Klussen in uw woning” (versie januari 2010). Ook voor veranderingen en toevoegingen anders dan bedoeld onder lid 1a) en die niet in het overzicht zijn vermeld behoeft huurder de voorafgaande toestemming van de verhuurder.

 

3. Verhuurder zal de in lid 2 bedoelde toestemming weigeren indien de voorgenomen verandering of toevoeging:

 

– de verhuurbaarheid van het gehuurde schaadt;

 

– leidt tot een waardedaling van het gehuurde;

 

– niet voldoet aan de geldende technische, wettelijke eisen en/of voorschriften van nutsbedrijven.

 

(…).”

 

2.3

Op 3 juni 2013 heeft [gedaagde] toestemming gevraagd aan Vestia voor het plaatsen van zonnepanelen op het dak van het flatgebouw. Vestia heeft de gevraagde toestemming bij brief van 1 augustus 2013 geweigerd. Bij brief van 11 september 2013 heeft [gedaagde] hiertegen geprotesteerd. Nadien heeft Vestia op 4 oktober 2013 een huisbezoek gebracht aan [gedaagde]. Bij brief van 19 november 2013 heeft Vestia aan [gedaagde] medegedeeld dat zij meer tijd nodig heeft om tot een besluit te komen.

 

2.4

[gedaagde] heeft vervolgens zonnepanelen op het dak van de galerijflat geplaatst.

 

2.5

Bij brief van 20 mei 2014 heeft Vestia [gedaagde] opnieuw medegedeeld dat geen toestemming wordt verleend voor het plaatsen van zonnepanelen.

 

2.6

[gedaagde] heeft de door haar geplaatste zonnepanelen weer verwijderd.

 

 

3 Vordering

 

3.1

Vestia vordert dat de kantonrechter bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

 

 

In conventie:

 

Vestia ontheft van de veroordeling tegen haar uitgesproken bij verstekvonnis van

 

14 augustus 2014 en [gedaagde] alsnog niet-ontvankelijk verklaart in haar vorderingen, althans haar vorderingen alsnog afwijst, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

 

 

In reconventie:

 

[gedaagde] veroordeelt om binnen vijf dagen na dit vonnis de reeds geplaatste zonnepanelen te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van een dwangsom van

 

€ 100,- voor elke dag dat zij vijf dagen na betekening van dit vonnis daarin in gebreke blijft, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van deze procedure.

 

3.2

Vestia voert aan dat artikel 7:215 BW en artikel 21 AV niet van toepassing zijn omdat [gedaagde] zonnepanelen wil aanbrengen op het dak van het complex dat niet tot het gehuurde behoort. Bovendien voldoet [gedaagde] niet aan de voorwaarden van artikel 7:215 BW waarop zij haar vordering stoelt. Afweging van de betrokken belangen van partijen leidt evenmin tot de conclusie dat het plaatsen van zonnepanelen moet worden toegestaan. Vestia stelt verder dat zij geen toestemming heeft gegeven voor het plaatsen van de reeds aanwezige zonnepanelen. Bovendien moet binnen afzienbare tijd, voor het einde van 2014, de dakbedekking van het complex waartoe het gehuurde behoort worden vervangen. Om die redenen vordert Vestia in reconventie verwijdering van de geplaatste zonnepanelen.

 

 

4 Verweer

 

In conventie en in reconventie:

 

4.1

[gedaagde] voert gemotiveerd verweer tegen de vorderingen van Vestia waarop hierna, voor zover nodig, nader wordt ingegaan.

 

 

5 Beoordeling

 

In conventie en in reconventie:

 

5.1

De vorderingen in conventie en in reconventie lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

 

5.2

De kantonrechter stelt vast dat Vestia tijdig in verzet is gekomen van het verstekvonnis van 14 augustus 2014.

 

5.3

Ter discussie staat of [gedaagde] dient te worden gemachtigd tot het plaatsen van maximaal 22 zonnepanelen op het dak van de galerijflat waarvan het gehuurde deel uitmaakt.

 

5.4

In artikel 7:215 lid 1 BW is bepaald dat de huurder niet bevoegd is om de inrichting of gedaante van het gehuurde geheel of gedeeltelijk te veranderen dan na schriftelijke toestemming van de verhuurder, tenzij het gaat om veranderingen en toevoegingen die bij het einde van de huur zonder noemenswaardige kosten ongedaan kunnen worden gemaakt. In lid 6 van dat artikel is bepaald dat hiervan niet ten nadele van de huurder kan worden afgeweken, tenzij het de buitenzijde van de gehuurde woonruimte betreft. Tussen partijen staat vast dat ten aanzien van voorzieningen aan de buitenkant van het gehuurde is afgeweken van dit artikel in artikel 21 AV.

 

5.5

Vestia heeft aangevoerd dat het dak van de galerijflat niet tot het gehuurde behoort. [gedaagde] heeft dit weersproken en erop gewezen dat zij de zonnepanelen heeft aangebracht op het gedeelte van het dak van de galerijflat waar het gehuurde zich direct onder bevindt.

 

5.6

De kantonrechter is met Vestia van oordeel dat het dak van de galerijflat, dat het gehele complex overspant, niet tot het gehuurde behoort met name gelet op het feit dat, zoals Vestia onweersproken heeft gesteld, [gedaagde] geen toegang heeft tot het dak en zich daar niet op mag bevinden. Om die reden zal het verstekvonnis d.d. 14 augustus 2014 worden vernietigd, zal de vordering in conventie worden afgewezen en zal [gedaagde] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure. De overige verweren zullen om die reden onbesproken blijven.

 

5.7

Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat [gedaagde] in strijd met het eigendomsrecht van Vestia zonnepanelen op het dak van de galerijflat heeft geplaatst. [gedaagde] is gehouden de zonnepanelen – voor zover aanwezig – te verwijderen en verwijderd te houden. De reconventionele vordering zal derhalve worden toegewezen, op straffe van verbeurte van een dwangsom als gevorderd, met dien verstande dat de kantonrechter aanleiding ziet om de dwangsom te maximeren als hierna te melden. [gedaagde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in reconventie.

 

 

6 Beslissing

 

 

De kantonrechter:

 

In conventie:

 

 

vernietigt het verstekvonnis van 14 augustus 2014, bij deze rechtbank, Team kanton Den Haag bekend onder rolnummer 3232711/14-21707, en opnieuw rechtdoende:

 

– wijst de vordering af;

 

– veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van Vestia begroot op € 400,- als het aan de gemachtigde van Vestia toekomende salaris;

 

 

In reconventie:

 

– veroordeelt [gedaagde] om binnen vijf dagen na dit vonnis de reeds geplaatste

 

 

zonnepanelen te verwijderen en verwijderd te houden op straffe van verbeurte van

 

een dwangsom van € 100,- voor elke dag dat zij vijf dagen na betekening van dit

 

vonnis daarin in gebreke blijft, met een maximum te stellen op € 15.000,-;

 

– veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, tot op heden aan de zijde van

 

Vestia begroot op € 200,- als het aan de gemachtigde van Vestia toekomende salaris;

 

 

In conventie en in reconventie:

 

– verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

 

 

Dit vonnis is gewezen door kantonrechter mr. F.J. Verbeek en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 december 2014.

Windoverlast gebrek huurverlaging

LJN: BR6281, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 105.007.777/01

 

Datum uitspraak:30-08-2011

Datum publicatie:31-08-2011

 

Uitspraak GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

 

Zaaknummer    : 105.007.777/01

Rolnummer (oud)  : C08/00367

Rolnummer rechtbank   : 623002 CV EXPL 06-8255 en 626541 CV EXPL 06-8721

 

 

Arrest d.d. 30 augustus 2011 (bij vervroeging)

 

In de zaak van:

 

Rodamco Nederland Winkels B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

hierna te noemen: Rodamco,

advocaat: mr. L.M. Bruins te ‘s-Gravenhage,

 

tegen

 

1.   Trio Bakker Sport B.V.,

gevestigd te Alphen aan den Rijn,

2.  Albert Nolten Schoenen B.V.,

gevestigd te ‘s-Gravenhage,

3.  Arpi Dordrecht B.V.,

gevestigd te Dordrecht,

4.   Thijm B.V.,

gevestigd te Eindhoven,

5.   Bestseller Retail Benelux B.V.,

gevestigd te Amstelveen,

6.   Spider/Ino B.V.,

gevestigd te Gorinchem,

7.  Sabin B.V.,

gevestigd te Gouda,

8.  Ibelle B.V.,

gevestigd te Gouda,

9.  New Fashions B.V.,

gevestigd te Tilburg,

10.  Termeer Schoenen B.V.,

gevestigd te Tilburg,

11. MSN Retail B.V.,

gevestigd te Hoeven,

geïntimeerden,

hierna te noemen: Trio Bakker Sport c.s.,

advocaat: mr. drs. H. Ferment te ‘s-Gravenhage,

 

en

 

1.  A.S. Watson (Property Continental Europe) B.V.,

gevestigd te Renwoude,

2.  Hennes & Mauritz Netherlands B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

3.  The Sting B.V.,

gevestigd te Tilburg,

tussenkomende partijen aan de zijde van geïntimeerden,

hierna te noemen: Watson c.s.,

advocaat: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt te ‘s-Gravenhage.

 

 

Het geding

 

Voor de gang van zaken tot 11 augustus 2009 wordt verwezen naar de twee arresten in het voegingsincident, respectievelijk van 3 februari 2009 en 11 augustus 2009. Hierna heeft Rodamco bij memorie van grieven (met producties) van 1 december 2009 acht grieven aangevoerd. Deze zijn door Trio Bakker Sport c.s en Watson c.s., bij memorie van antwoord (met producties) respectievelijk van 5 oktober 2010 en 9 november 2010 bestreden. Hierna hebben partijen op 9 juni 2011 de zaak mondeling bepleit aan de hand van pleitnotities. Van dit pleidooi is proces-verbaal opgemaakt. De daarbij overgelegde producties zijn vermeld in dit proces-verbaal. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

 

Beoordeling van het hoger beroep

 

1. De feiten, die zijn weergegeven in het bestreden tussenvonnis van 19 juli 2007, staan niet ter discussie, zodat ook het hof hiervan uit zal gaan.

 

2. Het gaat in deze procedure om het volgende, zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang:

 

(2.1)  Rodamco heeft in Zoetermeer een (tegen het Stadshart Zoetermeer aanliggend) winkelcentrum, genaamd Spazio, ontwikkeld. Het winkelcentrum is niet overdekt en vormt als het ware een open winkelgalerij, met boven de galerij een bouwkundige constructie, die doorgaans wordt aangeduid als de UFO of de schotel. Dit winkelcentrum is in 2005 geopend.

 

(2.2)  Voorafgaande aan de bouw van het winkelcentrum heeft Rodamco door TNO een windhinderonderzoek met betrekking tot Spazio (en het omliggende – thans niet relevante – gebied) laten uitvoeren. In haar rapport van juni 2001 geeft TNO in de inleiding aan dat het winkelcentrum met zijn vier torens (…) en winkelstraat op het westen in ieder geval windhindergevoelig blijft.

Als samenvatting geeft het rapport met betrekking tot Spazio onder meer aan:

“Het onderzoek is uitgevoerd in twee fasen. Fase 2 is toegevoegd naar aanleiding van de resultaten van fase 1 en om de effecten van een aantal recente ontwerpwijzigingen in beeld te brengen.

Uit het onderzoek van fase 2 blijkt dat de doorgevoerde, op het eerste gezicht relatief kleine ontwerpwijzigingen (een ander ontwerp van de schotel, afgeschuinde hoeken bij de entree) tot een aanzienlijke verslechtering van het windklimaat leiden ten opzichte van de in fase 1 geformuleerde uitgangspunten voor een gunstig windklimaat. Met name in het westelijk deel van het winkelcentrum moet dan rekening gehouden worden met een slecht en zelfs gevaarlijk windklimaat.(…) De negatieve effecten zijn echter goed te neutraliseren door kleine aanpassingen aan het ontwerp (dichtmaken van ruimte tussen schotel en laagbouw en de afgeschuinde hoeken bij de entree weer recht maken). In combinatie met een luifel met afhangende schermen wordt de richtlijn voor windhinder bij winkelgebieden en de richtlijn voor windgevaar dan bijna nergens meer overschreden. (….)”

Het rapport geeft onder meer als conclusie aan:

” Fase 1

– In de oorspronkelijk geprojecteerde situatie (configuratie 11) is het windklimaat in een groot deel van het winkelcentrum als slecht voor een winkelgebied te kwalificeren.

(…..)

Fase 2

– Het nieuwe ontwerp van de schotel geeft een ongunstiger windklimaat in de winkelstraat dan de oorspronkelijke schotel. Indien echter de ruimte tussen de schotel en de laagbouw wordt dichtgemaakt ontstaat in een groot deel van het winkelgebied een gunstig windklimaat (configuratie 17).

– De afgeschuinde hoeken bij de [hof: westelijke] entree van het winkelgebied geven een aanzienlijke verslechtering van het windklimaat in het begin van de winkelstraat in vergelijking met de in fase 1 gemeten rechte hoeken. Zelfs de richtlijn voor windgevaar wordt lokaal in het winkelgebied fors overschreden.

Maatregelen in de vorm van een bomenrij ter plaatse van de taxistandplaats en windafschermende voorzieningen ter plaatse van de fietsenstalling hebben geen of onvoldoende effect. Deze windafschermende voorzieningen hebben alleen lokaal effect in het gebied vóór het winkelcentrum.

(…) Voor een substantiële verbetering van het windklimaat is het noodzakelijk de hoeken recht te maken (configuratie 21).

(….)

– Uit de uitgevoerde metingen blijkt dat het met wat aanpassingen van het ontwerp (luifel met afhangende schermen, schermen bij de schotel, rechte hoeken bij de entree) mogelijk is vrijwel overal in het winkelcentrum te voldoen aan de richtlijn voor winkelcentra. In combinatie met schermenachtige elementen aan de westkant van het complex kan ook vlak voor het winkelcentrum bijna overal voldaan worden aan de richtlijn voor doorloopgebieden. (…)”

 

(2.3)  De door TNO in genoemd rapport voorgestelde aanpassingen zijn grotendeels overgenomen door Rodamco, terwijl daarnaast enkele wijzigingen zijn doorgevoerd. Zo is de lift bij de UFO van recht onder de UFO naar opzij verplaatst. Hierdoor is de UFO van vorm veranderd (wat hoger geworden). Tussen partijen is in geschil of ook de locatie van de UFO is veranderd, volgens de aanvankelijke stellingname van Rodamco wél, maar later zegt zij van niet.

Een nieuw windtunnelonderzoek is naar aanleiding van deze aanpassingen/wijzigingen niet uitgevoerd.

 

(2.4)  Trio Bakker Sport c.s en Watson c.s. (hierna ook huurders) hebben van Rodamco winkelruimte gehuurd in het in 2005 geopende winkelcentrum Spazio te Zoetermeer. Zij zijn (veelal) de eerste huurders van winkelruimte in Spazio. In artikel 2.1 van de (niet door iedere huurder getekende) huurcontracten is opgenomen dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de Algemene Bepalingen) deel uitmaken van de huurovereenkomst. In artikel 9.15.2 van het huurcontract is opgenomen (kort gezegd) dat het gehuurde geen gebreken vertoont.

Artikel 3 Algemene Bepalingen houdt in:

“Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien de eigenschap of een andere niet aan huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten.”

Artikel 11.5 Algemene Bepalingen houdt in:

“Verhuurder is niet aansprakelijk voor de gevolgen van gebreken, die hij niet kende of behoorde te kennen bij het aangaan van de huurovereenkomst.” (Hierna ook: de exoneratie).

 

(2.5)  Enige tijd na de opening van Spazio heeft een aantal huurders (aanvankelijk tevergeefs) klachten geuit bij verhuurder wegens abnormale windhinder. Zie voor de aard van de klachten onder meer de weergave in het tussenvonnis van 19 juli 2007 (2.1 tot en met 2.4). Huurders verwijzen ter onderbouwing verder ook naar krantenartikelen. Hierin staan onder meer vermeld de opmerking van de heer […] (van Rodamco) dat het ´op de gevel van de flat kan het zelfs ondersteboven kan regenen´ en de opmerking van de winkelcentrummanager […] (van Rodamco) dat ‘het winkelpubliek op dit moment nog uit zijn hemd waait’ (producties 3, 4, 5 en, 21). Daarnaast wordt gewezen op schriftelijke verklaringen van met name huurders zelf (productie 16).

 

(2.6)  In verband met windgevaar (dreiging windkracht 7 of hoger) is Spazio in de periode januari 2007 tot en met augustus 2009 driemaal gesloten geweest op last van de gemeente Zoetermeer. Bij Albert Nolten B.V. (aan de westzijde gelegen) is bij harde wind tot driemaal toe een glazen toegangsdeur uit de sponning geblazen.

 

(2.7)  In juli 2006 heeft TNO op verzoek van Rodamco opnieuw gerapporteerd. In de Inleiding is onder meer vermeld:

(..) Nu blijkt dat er na realisatie van het winkelcentrum veel klachten zijn over windhinder. Op 30 april 2006 is ter plekke de situatie besproken. Het blijkt dat ten opzichte van de situatie die in 2001 is doorgemeten diverse aanpassingen zijn doorgevoerd, die allen een negatief effect op het windklimaat hebben: de schotel boven de winkelstraat is veel hoger (dikker) geworden, de schotel is noordwaarts verschoven waardoor deze niet meer in het midden ligt, de schotel is verlaagd, de aanbevolen schermen onder de schotel zijn alleen aan de noordkant in beperkte mate (en rond in plaats van recht) aangebracht en het scherm aan de zuidkant is zo beperkt dat het helemaal geen effect zal hebben.(…) De bij de westelijke ingang van het winkelcentrum aanbevolen maatregelen zijn ten dele uitgevoerd.(…)

Als samenvatting wordt onder meer vermeld:

” – Uit het onderzoek blijkt dat het windklimaat in de winkelstraat in de huidige situatie in grote delen als slecht voor een winkelgebied en lokaal, bij de westelijke ingang zelfs als windgevaarlijk is te kwalificeren. (…)”

Als conclusies vermeldt het rapport onder meer:

“In de huidige situatie is er in de winkelstraat tussen ingang west en de UFO en ten oosten van de UFO sprake van een slecht windklimaat voor een slentergebied (winkelgebied). Bij de westelijke ingang van het winkelcentrum wordt de richtlijn voor windgevaar ruimschoots overtreden. De gebieden waar windhinder en windgevaar optreden blijken goed overeen te komen met de ervaringen van opdrachtgever, Gemeente en TNO.

– Het windklimaat in de winkelstraat is aanzienlijk slechter dan bij het vorige onderzoek gemeten. Dit wordt veroorzaakt door naderhand uitgevoerde aanpassingen in het ontwerp en het niet volledig implementeren van de aanbevolen maatregelen.(…)”

Tevens worden hierbij verbetervoorstellen gedaan.

 

(2.8)  Huurders hebben op 11 januari 2007 van beide TNO-rapporten kennis genomen, nadat deze bij conclusie van antwoord in het geding waren gebracht.

 

(2.9)  Rodamco heeft laatsbedoelde verbetervoorstellen van TNO opgevolgd, en wel in die zin dat inmiddels de hele winkelstraat is overkapt en aan de westzijde is voorzien van een (bij harde wind) afsluitbare ingang (met tourniquet in het midden). Dit alles is volledig gerealiseerd per eind mei 2010. Thans is er geen sprake meer van (abnormale) windhinder.

 

3. Trio Bakker Sport c.s. hebben, voor zover in hoger beroep van belang en zakelijk weergegeven, wegens – als gebrek te kwalificeren – abnormale windoverlast, voor het (bij Rodamco bekende) risico waarvan zij tevoren niet waren gewaarschuwd, aanspraak gemaakt op huurprijsvermindering vanaf aanvang van de huurbetalingsverplichting totdat het gebrek is verholpen.

 

4. De kantonrechter heeft, kort gezegd, een huurprijsvermindering van 10% respectievelijk 15% toegewezen. De kantonrechter heeft daartoe bij het bestreden eindvonnis van 20 december 2007 overwogen (i) dat sprake is van een gebrek in het gehuurde ten aanzien van alle huurders, (ii) dat Rodamco zich niet op contractuele uitsluiting van haar aansprakelijkheid kan beroepen, (iii) dat het gebrek aan onderzoek door huurders niet aan huurders kan worden tegengeworpen, (iv) dat 15% huurprijsvermindering voor een drietal huurders aan de westelijke ingang (Trio Bakker Sport, Albert Nolten Schoenen B.V. en Arpi Dordrecht B.V.) en 10% voor de overige huurders redelijk is.

 

5. Rodamco is met acht grieven tegen deze beslissing opgekomen.

Met grieven I en IV klaagt zij erover dat de kantonrechter heeft geoordeeld dat het windklimaat in Spazio is aan te merken als gebrek, daarbij aansluitend bij de door TNO gehanteerde normen voor windhinder.

Grieven II en III bevatten klachten over de verwerping van het beroep van Rodamco op haar contractuele exoneratie.

Met grief V wordt geklaagd over het oordeel van de kantonrechter dat er sprake is van genotsderving die huurprijsvermindering rechtvaardigt.

Grief VI bevat klachten over de hoogte van de toegewezen huurvermindering en het ontbreken van differentiatie per huurder.

Grief VII bevat klachten over de duur van de huurprijsvermindering.

Grief VIII is een algemene grief tegen de toewijzing van de vordering van Trio Bakker Sport c.s.

Huurders hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

 

Beoordeling

 

6. Het hof stelt het volgende voorop. Niet in geschil is dat Watson c.s. niet rechtstreeks rechten kunnen ontlenen aan de beslissingen in deze procedure. De uitkomst hiervan zal niet rechtens, maar wel feitelijk gevolgen voor hen hebben. Als tussenkomende partij aan de zijde van geïntimeerden zijn zij gerechtigd het hunne aan de discussie bij te dragen. Het hof zal daarom veelal van huurders spreken, waarbij in de regel zowel Trio Bakker Sport c.s. als Watson c.s. worden bedoeld. Waar nodig en nuttig zal het hof een onderscheid tussen de beide groepen huurders maken.

 

7. Daarnaast stelt het hof voorop dat deze procedure thans niet gaat over schadevergoeding (in de zin van artikel 7:208 BW) met de daaraan verbonden toerekenings- en causaliteitsvragen, maar om de gevorderde huurprijsvermindering in de zin van artikel 7:207 BW. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld.

 

8. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Kern van het geschil is

de vraag of de gestelde windoverlast is aan te merken als een gebrek (in de zin van artikel 7: 204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen) en of Rodamco een beroep op haar exoneratie toekomt (artikel 11.5 Algemene Bepalingen).

 

Gebrek?

 

9. Niet is in geschil dat de open winkelstraat in Spazio te kampen had met windhinder. Rodamco erkent zelf dat het windklimaat niet ideaal was. Dit alléén is echter onvoldoende om van een gebrek in voormelde zin te kunnen spreken.

 

10. Naar het oordeel van het hof is echter méér aan de hand geweest, en wel zoveel méér dat genoegzaam is komen vast te staan dat er met een zekere regelmaat sprake was van ernstige en soms zeer ernstige windhinder, die in een enkel geval zelfs tot windgevaar leidde.

Het hof wijst in dit verband naar de niet, althans niet voldoende gemotiveerd, betwiste feitelijkheden zoals kort genoemd in rechtsoverwegingen 2.5 en 2.6 van dit arrest, alsmede naar het TNO-rapport van 2006. In dit rapport komt TNO onder meer tot de bevinding dat diverse, op het windklimaat een negatieve uitwerking hebbende, aanpassingen zijn doorgevoerd (onbetwist de dikkere en verlaagde schotel en de van de aanbevelingen afwijkende schermen daarbij). Als conclusie meldt TNO (kort gezegd) dat sprake is van een slecht windklimaat voor een slentergebied, met zo nu en dan windgevaar bij de westelijke ingang, dat sprake was van een aanzienlijke verslechtering ten opzichte van 2001 en dat de gebieden waar windhinder en windgevaar optreden goed overeen blijken te komen met de ervaringen van opdrachtgever, Gemeente en TNO.

 

11. Weliswaar betoogt Rodamco dat TNO is uitgegaan van de foute premisse dat de UFO enigszins was verplaatst, maar wat hier ook van zij, dit doet, zonder nadere deugdelijke verklaring/toelichting die ontbreekt, niet af aan de genoemde andere – verder niet weersproken – bevindingen van TNO in 2006. Ook is hiermee niet afdoende verklaard dat het nodig/gewenst is gebleken om alsnog de hele winkelstraat te overkappen en te voorzien van een afsluitbare entree aan de westzijde van de winkelstraat.

De door Rodamco aangezwengelde discussie over de door TNO gehanteerde windhinder- en windgevaarnormen enerzijds en de (latere) NEN-normen anderzijds maakt dit niet anders, nu toepassing van beide normeringen blijkt van (te) forse windgevoeligheid van Spazio.

Ontegenzeggelijk heeft deze te forse windgevoeligheid van Spazio tot genotsderving bij huurders, in de vorm van directe schade aan het gehuurde (kapotte deuren/ramen en beplating), moeilijkere en onprettigere toegankelijkheid van het winkelcentrum (slentergebied) en in een enkel geval tot afsluiting van Spazio geleid. Er is geen enkele aanwijzing dat deze staat en/of eigenschap van Spazio en van de daaraan gelegen winkelruimten (de door Rodamco te leveren prestaties) aan huurders is toe te rekenen. Hetgeen Rodamco daaromtrent, onder meer met verwijzing naar het arrest Amicitia (HR 01-02-2008, NJ 2008,85, LJN: BB8098), anderszins heeft gesteld, wordt verworpen. Anders dan in de zaak “Amicitia” is in het huidige geval geen sprake van een bewuste (voor huurders tevoren kenbare) ontwerpkeuze die fout is uitgevallen, maar blijkens het navolgende van een kennelijke constructiefout, die niet valt aan te merken als een aan huurders toe te rekenen omstandigheid.

 

12. Huurders hebben gesteld dat zij tevoren hierover niet zijn geïnformeerd door Rodamco en dat zij deze genotsbeperking wegens de (door hen genoemde abnormale) windgevoeligheid van Spazio bij het aangaan van de huurovereenkomst niet hoefden te verwachten. Rodamco heeft erkend dat zij de huurders tevoren niet heeft geïnformeerd over het TNO-onderzoek 2001, maar heeft gesteld dat een open winkelstraat in het westen van het land nu eenmaal last heeft van wind, zoals men ook last heeft van regen en kou. Deze laatste stelling wordt verworpen, nu er blijkens het voorgaande geen sprake was van een voor het westen van Nederland “normale” situatie.

In dit verband verdient overigens nog opmerking dat Rodamco weliswaar heeft aangevoerd ervan overtuigd te zijn dat als een willekeurig aantal winkelstraten in het westen van het land zouden worden getest, op diverse plaatsen overschrijdingen van de NEN-normen zou worden geconstateerd, maar deze losse bewering heeft zij op geen enkele manier geconcretiseerd, zodat daaraan voorbij zal worden gegaan.

 

13. Daarnaast heeft Rodamco betoogd dat enkele individuele huurder pas later – bijvoorbeeld Bakker Sport pas op 14 februari 2006 – het huurcontract hebben getekend (inclusief artikel 9.15.2 dat het gehuurde geen gebreken vertoont) en dat de windproblematiek toen al ruimschoots bekend was. De betreffende huurder wist daarom, aldus nog steeds Rodamco, wat zij kon verwachten en heeft daarmee afstand gedaan van de gebrekenregeling.

Hiermee zet Rodamco de wereld op zijn kop. De vergelijking met de “non-conformiteitsjurisprudentie”dringt zich op, waarbij van de verkoper wordt gevergd dat hij hem bekende gebreken meldt zelfs tegenover de onvoorzichtige, te weinig onderzoekende, koper. Nu Rodamco met haar betoog in feite erkent dat zij in ieder geval begin 2006 weet had van de windhinderproblematiek, en nu Rodamco niet alleen toen maar ook voorheen heeft gezwegen over het (de) windhinderonderzoek(en) van TNO en over Rodamco’s kennelijke beduchtheid voor windproblematiek, komt Rodamco reeds hierom geen beroep toe op artikel 9.15.2 van het huurcontract. Daarenboven geldt bij voorafgaande bekendheid bij verhuurder de dwingendrechtelijke regeling van artikel 7:209 BW, zoals de kantonrechter al heeft overwogen.

Voorts verdient opmerking dat huurders blijkens genoemd artikel in het huurcontract kennelijk slechts tekenen voor de afwezigheid van gebreken in de gehuurde winkelruimte, niet voor de afwezigheid van genotsbeperkende eigenschappen in de gehele door verhuurder te leveren prestatie. Deze prestatie omvat, naar het hof uit de stellingname van partijen begrijpt, mede de kwaliteit van het slentergebied daaromheen, de A-locatie Spazio.

 

14. Rodamco heeft in dit verband ook nog aangevoerd dat gedifferentieerd moet worden naar individuele huurders, omdat de ene huurder meer last van de wind ondervond dan de andere. Ook dit betoog wordt verworpen. Het hof zal hier later verder op ingaan.

 

15. De slotsom van dit onderdeel is dat er wel degelijk sprake is van een gebrek (in de zin van artikel 7: 204 BW juncto artikel 3 Algemene Bepalingen).

 

Exoneratie?

 

16. Rodamco beroept zich subsidiair op haar contractuele exoneratie. Zij stelt daartoe dat zij het gebrek (abnormale windhindergevoeligheid) bij het aangaan van de huurovereenkomsten niet kende of behoorde te kennen. Evenals de rechtbank, verwerpt het hof dit beroep. Daartoe wordt als volgt overwogen.

 

17. Voorop wordt gesteld dat op Rodamco de stelplicht (en bij betwisting de bewijslast) rust van dit bevrijdende verweer.

Vast staat dat Rodamco aanleiding heeft gezien voor het tevoren doen verrichten van een windhinderonderzoek, dat TNO in haar rapport van 2001 heeft gewaarschuwd voor de windhindergevoeligheid van het winkelcentrum met zijn vier torens en winkelstraat op het westen en een aantal aanpassingen aan het ontwerp heeft geadviseerd (dichtmaken van ruimte tussen schotel en laagbouw en de afgeschuinde hoeken bij de entree weer recht maken, in combinatie met een luifel met afhangende schermen). Daarnaast staat vast dat TNO in dit rapport heeft gewaarschuwd dat op het eerste gezicht relatief kleine ontwerpwijzigingen (een ander ontwerp van de schotel, afgeschuinde hoeken bij de entree) tot een aanzienlijke verslechtering van het windklimaat leiden ten opzichte van de in fase 1 geformuleerde uitgangspunten voor een gunstig windklimaat. Voorts blijkt uit het rapport van TNO uit 2006 (met uitzondering wellicht van het daar genoemde verplaatsen van de UFO waarover discussie bestaat) dat Rodamco niet alle aanbevelingen heeft uitgevoerd en daarnaast ook nog enkele aanpassingen heeft doorgevoerd (zie rechtsoverweging 2.7). TNO schrijft in haar rapport van 2006: “Op 30 april 2006 is ter plekke de situatie besproken. Het blijkt dat ten opzichte van de situatie die in 2001 is doorgemeten diverse aanpassingen zijn doorgevoerd, die allen een negatief effect op het windklimaat hebben: de schotel boven de winkelstraat is veel hoger (dikker) geworden, de schotel is noordwaarts verschoven waardoor deze niet meer in het midden ligt, de schotel is verlaagd, de aanbevolen schermen onder de schotel zijn alleen aan de noordkant in beperkte mate (en rond in plaats van recht) aangebracht en het scherm aan de zuidkant is zo beperkt dat het helemaal geen effect zal hebben.(…) De bij de westelijke ingang van het winkelcentrum aanbevolen maatregelen zijn ten dele uitgevoerd.(…)

 

18. Het komt er dus op neer (i) dat Rodamco in 2001 wist van de windhindergevoeligheid van het winkelcentrum, (ii) dat Rodamco in 2001 was geadviseerd om een aantal aanbevelingen uit te voeren, (iii) dat Rodamco toen was gewaarschuwd dat kleine wijzigingen grote gevolgen konden hebben, (iv) dat Rodamco niet alle aanbevelingen heeft uitgevoerd, alsmede (v) dat daarenboven nog aanpassingen hebben plaatsgevonden, (vi) dit alles zonder een en ander opnieuw te laten doorrekenen c.q. te testen.

Hier heeft Rodamco onvoldoende tegenover gesteld. Rodamco voert weliswaar aan dat zij, gelet op de slechts geringe aanpassingen en wijzigingen er redelijkerwijs niet op bedacht hoefde te zijn dat deze serieuze windhinderconsequenties zouden hebben, maar dit betoog wordt verworpen. Rodamco was immers niet alleen door TNO gewaarschuwd voor de (algemene) windhindergevoeligheid van het ontwerp maar ook nog expliciet voor de gevolgen van kleine veranderingen (zie iii). In de gegeven omstandigheden waar Rodamco op eigen gezag (naar het hof begrijpt ten onrechte) heeft aangenomen dat het met de (kleine) aanpassingen en wijzigingen niet zo’n vaart zou lopen, is het door Rodamco gestelde ontoereikend om daaraan de conclusie te verbinden dat zij het gebrek (de abnormale windhindergevoeligheid) ook niet behoorde te kennen.

 

19. Rodamco heeft nog betoogd dat zij niet bedacht hoefde te zijn op het uitblijven van de (door de gemeente te plaatsen) bomenrij en schermen vóór de westelijke ingang. Nu de hierboven (in rechtsoverweging 17 kort) beschreven aanpassingen en wijzigingen – het betwiste verplaatsen van de schotel laat het hof hierbij buiten beschouwing – geen betrekking hebben op deze bomenrij en deze schermen, mist dit betoog relevantie. Dit geldt temeer, nu Rodamco heeft aangevoerd dat het uitblijven van deze voorzieningen de windhinder niet kunnen hebben veroorzaakt.

 

20. De slotsom van dit onderdeel is dat het beroep van Rodamco op de overeengekomen exoneratie niet opgaat.

 

De genots- en huurprijsvermindering

 

21. Uitgangspunt is dus dat er sprake is van door een gebrek veroorzaakte genotsbeperking die een evenredige huurprijsvermindering rechtvaardigt. Nu Trio Bakker Sport c.s. van hun kant geen incidenteel hoger beroep hebben ingesteld tegen de hoogte van de toegewezen huurprijsvermindering, is de bovengrens van de vermindering de hoogte van de door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering, te weten 10% en in drie gevallen 15%. Rodamco acht dit veel te veel. Zij gaat uit van hoogstens 4 à 6%, terwijl zij meer differentiatie tussen de diverse huurders op zijn plaats acht. Hieromtrent wordt als volgt geoordeeld.

 

22. Voor (verdere) differentiatie tussen de huurders ziet ook het hof geen grond. Niet in geschil is dat Spazio een zogenaamd slentergebied is, waar het voor potentiële kopers “goed toeven” moet zijn. Blijkens het voorgaande gaat het hof ervan uit dat de windhinder in een groot deel van Spazio al snel onaangenaam en in extreme situaties zelfs gevaarlijk werd. Hier hadden uiteraard alle huurders – ook de huurders die in de betrekkelijke luwte of in de loop vanuit de parkeergarage zaten – in het slentergebied last van, zij het dat de huurders bij de westelijke ingang met name ook werden geconfronteerd met genotsbeperking door directe schade en overlast aan de gehuurde winkelruimte (zie voorbeeld Albert Nolten). Hier heeft de kantonrechter rekening mee gehouden door drie huurders ter plaatse een hogere huurprijsvermindering (5% extra) toe te kennen.

De door de abnormale windoverlast veroorzaakte genotsbeperking geeft recht op evenredige huurprijsvermindering. Deze is uit de aard van de zaak niet mathematisch vast te stellen en kan niet gelijkgesteld worden met schadevergoeding in de zin van artikel 7:208 BW. Blijkens het voorgaande volgt het hof niet de redenering van Rodamco (in de memorie van grieven 145-149) en gaat het hof, evenals de kantonrechter, uit van eenzelfde benadering van de huurders in Spazio. De door de kantonrechter toegewezen huurprijsvermindering van 10% (en 15% voor eerderbedoelde drie huurders) wordt in overeenstemming geacht met de vastgestelde genotsvermindering.

 

De periode van huurprijsvermindering

 

23. Inmiddels staat tussen Rodamco en Trio Bakker Sport c.s vast dat het gebrek per eind mei 2010 is verholpen en dat na 1 juni 2010 geen aanspraak meer wordt gemaakt op huurprijsvermindering. In zoverre slaagt de daarop gerichte grief VII.

 

Slotsom

 

24. De slotsom van het voorgaande is dat de grieven falen, met dien verstande dat de huurprijsvermindering (slechts) gelding heeft tot 1 juni 2010. De grieven hoeven verder niet afzonderlijk te worden besproken. Beslist zal worden als na te melden. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu er geen concrete relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Voor een deskundigenbericht wordt geen grond gezien. Hierbij past een proceskostenveroordeling ten laste van Rodamco, die van het incident daaronder begrepen.

 

 

Beslissing

 

Het hof:

 

– bekrachtigt de bestreden vonnissen, met uitzondering van het eindmoment van de huurverminderingsverplichting;

vernietigt daarom het laatste deel van alinea 1 van het dictum in het bestreden vonnis van 20 december 2007 en doet in zoverre opnieuw recht dat in plaats van “tot aan de dag waarop een goedkeurende verklaring van TNO wordt overgelegd waaruit blijkt dat Rodamco de door TNO geadviseerde maatregelen ter beperking van de windproblematiek heeft uitgevoerd” wordt gelezen: “tot 1 juni 2010”;

 

– veroordeelt Rodamco in de kosten van het geding in hoger beroep,

aan de zijde van Trio Bakker Sport c.s. tot op heden begroot op € 254,– aan verschotten en € 18.320,– aan salaris advocaat en

aan de zijde van Watson c.s. tot op heden begroot op € 262,– aan verschotten en

€ 18.320,– aan salaris advocaat;

 

– verklaart dit arrest ten aanzien van de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, R.C. Schlingemann en

H.E.M. Vrolijk, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 augustus 2011 in aanwezigheid van de griffier.

Zonnescherm2rtf_986

ECLI:NL:RBOBR:2015:167

 

Instantie Rechtbank Oost-Brabant

 

Datum uitspraak 15-01-2015

Datum publicatie19-01-2015 Zaaknummer3135457

 

Rechtsgebieden Civiel recht

Bijzondere kenmerken Eerste aanleg – enkelvoudig

Op tegenspraak

Inhoudsindicatie

 

 

“Mag verhuurder aan huurder een separaat te betalen vergoeding in rekening brengen voor het gebruik van zonwering?

 

Is zonwering roerend of onroerend?

 

Artikel 3:3 en 3:4 BW”

WetsverwijzingenBurgerlijk Wetboek Boek 3

Burgerlijk Wetboek Boek 3 3

Burgerlijk Wetboek Boek 3 4

Burgerlijk Wetboek Boek 7

Burgerlijk Wetboek Boek 7 233

Burgerlijk Wetboek Boek 7 237

VindplaatsenRechtspraak.nl

JHV 2015/48 met annotatie door mr. T. Gardenbroek

WR 2015/65 met annotatie door Mr. H.M. Hielkema

 

 

Uitspraak

 

 

 

 

RECHTBANK OOST-BRABANT

 

Kanton ‘s-Hertogenbosch

 

 

Zaaknummer : 3135457 / 386

 

Rolnummer : 14-5184

 

Uitspraak : 15 januari 2015

 

 

in de zaak van

 

 

de stichting Stichting Area

 

gevestigd te Uden

 

eiseres in conventie, verweerster in reconventie

 

gemachtigde mr. J.M.G.A. Sengers

 

 

tegen

 

 

[gedaagde 1]

 

en

 

[gedaagde 2]

 

beiden wonende te [woonplaats]

 

gedaagden in conventie, eisers in reconventie

 

gemachtigde mr. P.M.W. Spiertz.

 

 

Partijen zullen “Area” en “[gedaagden]” worden genoemd.

 

 

1 Procedure

 

1.1.

 

Area heeft dit geding aanhangig gemaakt bij dagvaarding van 23 mei 2014.

 

[gedaagden] hebben schriftelijk verweer gevoerd, waarbij zij tevens een tegenvordering (eis in reconventie) hebben ingesteld.

 

Bij rolbeslissing heeft de kantonrechter een comparitie van partijen bepaald. Deze heeft plaatsgevonden op 9 september 2014, gevoegd met twee andere zaken die Area bij deze rechtbank aanhangig heeft gemaakt tegen de huurders van twee andere woningen van Area. Die zaken zijn, respectievelijk, bekend onder zaaknummer 3135432, rolnummer 14-5183 en zaaknummer 3135478, rolnummer 14-5185.

 

1.2.

De uitspraak is bepaald op vandaag.

 

 

2 Feiten

 

2.1.

 

[gedaagden] huren met ingang van 28 februari 2008 van Area de woning gelegen aan het [adres] te [woonplaats] voor een huurprijs van thans € 559,38 exclusief servicekosten per maand.

 

Daarnaast betalen [gedaagden] maandelijks een voorschotbedrag van € 5,25 voor tuinonderhoud en algemeen stroomverbruik en voorts een bedrag van € 12,95 als vaste vergoeding voor zonwering. De zonwering bestaat uit een zogenaamd “knikarm-scherm”.

 

2.2.

Bij verzoekschrift, bij de Huurcommissie binnengekomen op 1 juli 2013, hebben [gedaagden] de Huurcommissie gevraagd uitspraak te doen over de vraag of voor de zonwering naast de kale huur maandelijks servicekosten, in dit geval € 12,95, in rekening mogen worden gebracht.

 

2.3.

 

In het Rapport van voorbereidend onderzoek concludeert de onderzoeksambtenaar van de Huurcommissie:

 

“In de servicekosten kan slechts een gebruiksvergoeding voor roerende zaken opgenomen worden. Complexgewijs aangebrachte zonwering wordt aangemerkt als onroerende zaak . Hiervoor kan geen vergoeding in de servicekosten opgenomen worden; dergelijke kosten moeten uit de kale huurprijs komen.”

 

2.4.

In haar uitspraak van 27 januari 2014, aan partijen verzonden op 31 maart 2014, heeft de Huurcommissie overwogen dat als uitgangspunt geldt dat in de servicekosten alleen een gebruiksvergoeding kan worden geheven voor een roerende zaak. De zonwering moet volgens de Huurcommissie als een onroerende zaak worden beschouwd, omdat deze op maat is gemaakt en niet zonder beschadiging van het gehuurde kan worden gescheiden. Daarom moet de zonwering worden geacht te zijn inbegrepen in de huurprijs. Vervolgens wordt geoordeeld dat [gedaagden] niet-ontvankelijk zijn in hun verzoek omdat geen sprake is van een voorschotbedrag servicekosten.

 

 

3 Vordering en verweer

 

3.1.

Area vordert in dit geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

a.

een verklaring voor recht dat de zonwering die aan het gehuurde is aangebracht een roerende zaak is;

 

b.

een verklaring voor recht dat [gedaagden] voor het gebruik van de zonwering van het gehuurde aan Area een separaat te betalen vergoeding verschuldigd zijn;

 

c.

vaststelling van de vergoeding voor de zonwering op een bedrag van € 12,95 per maand;

 

d.

veroordeling van [gedaagden] in de kosten van de procedure.

 

 

3.2.

 

Area legt hieraan, kort gezegd, het volgende ten grondslag.

 

Zij betwist dat de zonwering moet worden aangemerkt als een onroerende zaak. Volgens haar moet zonwering worden vergeleken rolluiken en stoffering, welke zaken ook als roerend worden aangemerkt. De zonwering kan niet worden aangemerkt als bestanddeel in de zin van artikel 3:4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). De zonwering is weliswaar dienstig aan het gehuurde maar is daarmee niet onverbrekelijk verbonden. Het gehuurde is zonder de zonwering niet incompleet en de zonwering kan zonder noemenswaardige beschadiging weer van het gehuurde worden gescheiden. Voorts is de zonwering geen gebouw of werk in de zin van artikel 3:3 BW. Voor zover de zonwering wel als gebouw of werk zou moeten worden gekwalificeerd, geldt dat de zonwering niet duurzaam met de grond is verenigd omdat deze niet in directe verbinding staat met de grond. Voor zover zou moeten worden aangenomen dat de zonwering wel met de grond is verenigd, geldt dat die vereniging niet duurzaam is, omdat de zonwering eenvoudig kan worden verwijderd en kan worden aangebracht bij woningen van dezelfde soort als het gehuurde. Omdat de zonwering een roerende zaak is, kan daarvoor een aparte vergoeding naast de kale huur in rekening worden gebracht.

 

Voor het geval zou worden geoordeeld dat de zonwering onroerend is, stelt Area zich op het standpunt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn als zou worden geoordeeld dat [gedaagden] voor de zonwering geen vergoeding verschuldigd zijn. Immers, Area heeft de zonwering buiten de huurprijs aan [gedaagden] in rekening gebracht om te voorkomen dat over de vergoeding jaarlijks een huurprijsverhoging zou zijn verschuldigd. Het is [gedaagden] bekend dat de huurprijs geen dekking biedt voor de zonwering. Het is, zo stelt Area, in strijd met de redelijkheid en billijkheid, als [gedaagden] wel het genot hebben van de zonwering, maar daarvoor geen vergoeding meer betalen.

 

3.3.

 

[gedaagden] voeren verweer.

 

Zij stellen zich op het standpunt dat de zonwering, een knikarm-scherm, onroerend is. Het is een onzelfstandig bestanddeel van het gehuurde en is op meerdere plaatsen in de muur verankerd met zware bouten. Het is zodanig aangebracht dat het verwijderen ervan tijdrovend en lastig is en niet kan plaatsvinden zonder schade toe te brengen aan het gehuurde. Dat het zonnescherm herplaatst kan worden, doet volgens [gedaagden] niet ter zake. Door natrekking is het zonnescherm onroerend geworden. Het zonnescherm kan volgens [gedaagden] niet worden vergeleken met stoffering. Stoffering is snel, eenvoudig en zonder beschadiging uit het gehuurde te verwijderen. Voorts stellen [gedaagden] dat het zonnescherm wel een werk is in de zin van artikel 3:3 BW. Volgens [gedaagden] moet dat begrip niet restrictief worden uitgelegd.

 

Op grond van het voorgaande zijn [gedaagden] van mening dat het zonnescherm behoort tot de onroerende zaak waarvoor zij maandelijks de huurpenningen betalen. Daarom kan voor het scherm naast de maandelijkse huur geen aparte vergoeding verschuldigd zijn. Het is [gedaagden] bekend dat er andere huurders zijn die voor het zonnescherm geen aparte vergoeding betalen.

 

De redelijkheid en billijkheid kan volgens [gedaagden] niet tot een ander oordeel leiden, omdat een aparte vergoeding tot gevolg zal hebben dat [gedaagden] nog lang nadat de economische levensduur van het scherm is verstreken, voor het scherm zouden moeten betalen. Daardoor zou Area ten koste van [gedaagden] ongerechtvaardigd worden verrijkt.

 

[gedaagden] concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Area met veroordeling van Area in de kosten van de procedure in conventie.

 

3.4.

In reconventie vorderen [gedaagden], voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad,:

a.

€ 777,- aan onverschuldigde betalingen voor het zonnescherm over de afgelopen vijf jaren;

 

b.

de wettelijke rente over € 777,- vanaf de datum van de conclusie van antwoord;

 

c.

€ 117,- aan buitengerechtelijke incassokosten;

 

d.

veroordeling van Area in de kosten van de procedure.

 

 

3.5.

Op hetgeen partijen over en weer verder nog hebben aangevoerd zal, voor zover nodig, onder de beoordeling worden ingegaan.

 

 

4 Beoordeling

 

4.1.

Vanwege hun onderlinge samenhang zullen de vorderingen in conventie en in reconventie hierna gezamenlijk worden behandeld.

 

4.2.

In geschil is of de zonwering een roerende, dan wel een onroerende zaak is.

 

4.3.

Dat de zonwering roerend was voorafgaand aan de bevestiging ervan aan het gehuurde, spreekt voor zich. [gedaagden] stellen zich echter op het standpunt dat de zonwering onroerend is geworden door de bevestiging aan het gehuurde, omdat het een bestanddeel is geworden van het gehuurde, dan wel een werk is dat via het gehuurde duurzaam met de grond is verenigd.

 

4.4.

 

De kantonrechter oordeelt dat het zonwering niet kan worden aangemerkt als een bestanddeel van het gehuurde in de zin van artikel 3:4 BW.

 

Onvoldoende is gesteld of gebleken dat het zonnescherm naar verkeersopvattingen onderdeel uitmaakt van het gehuurde. Zo kan niet worden gezegd dat het gehuurde zonder de zonwering incompleet is. Het gehuurde is zonder de zonwering een volwaardige woning. Voorts geldt dat de stelling van [gedaagden] dat de zonwering op maat is gemaakt, op zichzelf nog niet betekent dat de zonwering daarmee onderdeel is geworden van het gehuurde. Area heeft van die stelling gezegd dat het gaat om standaardmaten en dat de zonwering probleemloos aan een andere woning kan worden bevestigd. Niet is gebleken dat het gehuurde enerzijds en de zonwering anderzijds in constructief opzicht specifiek op elkaar zijn afgestemd. [gedaagden] hebben wel gesteld dat aan alle woningen in hun blok en ook aan andere woonblokken de zonwering is aangebracht, maar uit niets blijkt dat bij de bouw van woningen rekening is gehouden met de plaatsing van deze specifieke zonwering. Daarnaast heeft Area aangevoerd dat het gaat om standaard zonwering die aan verschillende soorten woningen kan worden aangebracht. Dat het verwijderen van de zonwering tijdrovend en lastig zou zijn, zoals [gedaagden] stellen, is onvoldoende onderbouwd. Overigens geldt dat, ook als daarvan zou worden uitgegaan, dat dit op zichzelf niet betekent dat het gehuurde en de zonwering als één zaak moeten worden gezien, omdat daaruit niet blijkt dat de woning en de zonwering niet van elkaar kunnen worden gescheiden.

 

Ten slotte is niet gebleken dat, gelet op de wijze waarop de zonwering aan het gehuurde is bevestigd, dit niet zonder schade van betekenis aan de zonwering of aan het gehuurde van de woning kan worden verwijderd. Uit de stukken, met de daarbij overgelegde foto’s blijkt dat de zonwering met vier bouten in de buitenmuur is verankerd. De gaten die na verwijdering achterblijven kunnen op zichzelf niet worden aangemerkt als schade van betekenis. Voorts is ter zitting gebleken dat er weliswaar een verbinding van buiten naar binnen is aangelegd, zodat de zonwering met een schakelaar van binnenuit kan worden bediend, echter uit de eigen stellingen van [gedaagden] blijkt dat die schakelaar onderdeel is van een paneel met lichtknoppen. Na verwijdering van de zonwering blijft ofwel een schakelaar op het paneel aanwezig die geen functie meer heeft, ofwel de plek van de schakelaar kan worden afgedekt met een afdekplaatje. Ook dit kan niet worden aangemerkt als schade van betekenis.

 

4.5.

 

Vervolgens ligt de vraag voor of de zonwering moet worden geacht een werk te zijn dat via de woning duurzaam met de grond is verenigd in de zin van artikel 3:3 BW.

 

De stelling van [gedaagden] dat het verwijderen van de zonwering tijdrovend en lastig is, is onvoldoende onderbouwd, maar ook als daarvan zou worden uitgegaan, volgt daaruit op zichzelf niet dat een onverbrekelijke verbinding tot stand is gekomen tussen de woning en de zonwering. Hiervoor onder 4.4. is reeds geoordeeld dat de zonwering moet worden geacht zonder schade van betekenis van de woning te kunnen worden gescheiden.

 

Volgens vaste rechtspraak is de technische mogelijkheid om het een bouwsel te verplaatsen echter niet van belang als het object moet worden geacht naar aard en inrichting bestemd te zijn om duurzaam ter plaatse te blijven. [gedaagden] stellen zich, zo begrijpt de kantonrechter, op het standpunt dat die situatie zich hier voordoet.

 

Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of werk is bestemd om duurzaam ter plaatse te blijven moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer, voor zover die bedoeling naar buiten kenbaar is. Onder de bouwer wordt tevens verstaan degene die opdracht heeft gegeven voor het aanbrengen van het betreffende gebouw of werk. Als onzekerheid blijkt de bestaan over de vraag of een object kan worden aangemerkt als duurzaam met de grond verenigd kunnen bij toepassing van die maatstaf en het oordeel of de bestemming van het object naar buiten toe kenbaar moet worden geacht de verkeersopvattingen in aanmerking worden genomen.

 

Area heeft in dit verband aangevoerd dat de zonwering niet duurzaam met de grond is verenigd en dat deze eenvoudig kan worden verwijderd als een (opvolgend) huurder dit wenst. De zonwering kan, zo stelt Area, aan andere woningen worden bevestigd. Bovendien heeft Area de zonwering mede op verzoek van [gedaagden] aangebracht. Dit blijkt volgens Area wel uit het feit dat [gedaagden] de huurovereenkomst met daarin de afzonderlijke kosten voor de zonwering hebben ondertekend en voorts dat zij nadien een formulier hebben getekend voor het aanbrengen van zonwering aan de zijgevel van de woning. Het is [gedaagden] volgens Area bekend dat de maandelijks in rekening gebrachte kosten voor de zonwering geen “zuivere” servicekosten zijn, maar dat de zonwering feitelijk onderdeel is van de huurprijs. Area heeft met opzet en ten bate van [gedaagden] de vergoeding buiten de huurprijs in rekening gebracht om te voorkomen dat [gedaagden] hiervoor jaarlijks een huurverhoging verschuldigd zouden zijn.

 

[gedaagden] hebben bestreden dat hen bekend zou zijn dat de huurprijs geen dekking biedt voor de zonwering. Zij stellen dat zij zich juist tot de Huurcommissie hebben gewend omdat zij van mening zijn dat de huurprijs reeds voorziet in de kosten voor de zonwering.

 

De kantonrechter oordeelt, mede gelet op de hiervoor onder 4.4. beschreven omstandigheden, dat de zonwering niet moet worden geacht duurzaam met de grond te zijn verenigd. Er zijn voorts geen, althans onvoldoende, omstandigheden gesteld op grond waarvan, in aanmerking genomen de verkeersopvatting, kan worden geoordeeld dat Area de naar buiten kenbare bedoeling heeft gehad die bestemming aan de zonwering te geven. Ten slotte neemt de kantonrechter nog in aanmerking dat [gedaagden] bij het sluiten van de huurovereenkomst en nadien uitdrukkelijk hebben ingestemd met de bijkomende kosten voor de zonwering.

 

4.6.

De conclusie is dat de zonwering moet worden aangemerkt als een roerende zaak. Dit betekent dat de hiervoor in 3.1. onder a. gevorderde verklaring voor recht kan worden toegewezen. Uit dat oordeel volgt dat Area geen belang meer heeft bij toewijzing van de in 3.1. onder b. gevorderde verklaring voor recht. Uit het oordeel dat de zonwering een roerende zaak is, volgt reeds dat Area daarvoor een vergoeding in rekening mag brengen.

 

4.7.

 

De vordering tot vaststelling van de vergoeding voor zonwering op € 12,95 per maand kan worden toegewezen aangezien dat bedrag, zonder verdere toelichting die niet is gegeven, op zichzelf niet kan worden aangemerkt als onredelijk.

 

[gedaagden] hebben wel aangevoerd dat, als geoordeeld zou worden dat de zonwering roerend is, Area ongerechtvaardigd zou worden verrijkt omdat [gedaagden] dan nog lang na het einde van de economische levensduur van de zonwering daarvoor zouden moeten betalen. Zij hebben aan die stelling echter geen vordering verbonden in die zin dat volgens hen een einddatum aan de verplichting tot het betalen van de vergoeding zou moeten worden verbonden. Die vraag ligt dus in dit geding niet voor.

 

Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat, onder omstandigheden, gerechtvaardigd is dat op enig moment een einde komt aan de verplichting van [gedaagden] tot betaling van de vergoeding, bijvoorbeeld als de zonwering geheel is betaald, is afgeschreven of het einde van de economische levensduur heeft bereikt. Dit kan anders zijn als, zoals Area heeft gesteld, de vergoeding tevens is bedoeld om onderhoud en reparaties aan de zonwering te verrichten en deze te vervangen als de zonwering het einde van de economische levensduur heeft bereikt.

 

4.8.

Uit de beslissing in conventie volgt dat de vorderingen in reconventie dienen te worden afgewezen.

 

4.9.

Omdat [gedaagden] grotendeels ongelijk krijgen, zullen zij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in conventie en in reconventie. De kosten in reconventie worden gelet op de samenhang met de vordering in conventie aan de zijde van Area begroot op nihil.

 

 

5 Beslissing

 

 

De kantonrechter:

 

 

In conventie:

 

 

verklaart voor recht dat de zonwering die aan het gehuurde is aangebracht een roerende zaak is;

 

 

stelt de door [gedaagden] verschuldigde vergoeding voor zonwering vast op een bedrag van € 12,95 per maand;

 

 

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze procedure, tot vandaag aan de kant van Area begroot op € 97,74 aan dagvaardingskosten, € 115,- aan griffierecht en € 120,- aan salaris gemachtigde;

 

 

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

 

 

wijst het meer of anders gevorderde af;

 

 

In reconventie:

 

 

wijst het gevorderde af;

 

 

veroordeelt [gedaagden] in de kosten van de procedure, tot vandaag aan de zijde van Area begroot op nihil.

 

 

Dit vonnis is gewezen door mr. J. van der Weij en uitgesproken op de openbare terechtzitting van 15 januari 2015 in aanwezigheid van de griffier.