Jurisprudentie

mondelinge opzegging

Uitspraak

Uitspraak: 11 april 2003
Rolnummer: 02/787 KA
Rolnr. rechtbank: 245811\01-18550

HET GERECHTSHOF TE ‘S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

JAGER PROJECT B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
appellante,
hierna te noemen: Jager,
procureur: mr. E.J. van der Wilk,

tegen

JUFFERMANS SUPPORT B.V.,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
hierna te noemen: Juffermans,
ge?ntimeerde,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Het geding
Bij exploot van 27 juni 2002 is Jager in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, van 2 april 2002, dat is gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven ( met producties) heeft Jager tegen het vonnis van de rechtbank vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Juffermans deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Tegen de vaststaande feiten zoals deze door de kantonrechter onder “Feiten” zijn vastgesteld is in hoger beroep niet opgekomen zodat het hof zal uitgaan van deze feiten.

1.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. Jager heeft aan Juffermans een kantoorruimte verhuurd te Leidschendam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande 1 september 1997 en derhalve eindigend 31 augustus 2000.

1.2. De huurovereenkomst bepaalt dat deze telkens voor de duur van drie jaren zal worden verlengd en dat opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief tegen het einde van de huurperiode, met inachtneming van een termijn van tenminste ??n jaar.

1.3. Juffermans heeft het gehuurde per 25 augustus 2000 verlaten en vanaf 1 september 2000 geen huur meer betaald.

1.4. Partijen hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst onder gewijzigde voorwaarden, doch zijn niet tot overeenstemming gekomen. Per aangetekende brief van 24 mei 2000 heeft Juffermans de overeenkomst per 1 september 2000 opgezegd.

1.5. Jager heeft de ruimte per 1 maart 2001 opnieuw verhuurd.

1.6. Jager stelt dat Juffermans de overeenkomst in november 1999 mondeling heeft opgezegd, derhalve niet met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De overeenkomst is dan ook blijven voortduren en Jager vordert in deze procedure veroordeling van Juffermans tot betaling van de huur tot 1 maart 2001, het tijdstip waarop de ruimte weer door Jager is verhuurd.

1.7. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van Jager afgewezen.

2.1. Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat als vaststaand kan worden aangenomen dat Juffermans reeds in augustus 1999 mondeling aan Jager te kennen heeft gegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde.
In de toelichting voert Jager aan dat in bedoelde bespreking Juffermans niet heeft aangegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde, maar dat zij geen verlenging met drie jaar wilde. Juffermans wilde wel verlenging van de huurovereenkomst maar onder andere voorwaarden.

2.2. De grief slaagt niet. Wat Jager in de toelichting aanvoert impliceert, dat Juffermans binnen de opzeggingstermijn aan Jager te kennen heeft gegeven de bestaande huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Dat Juffermans daarnaast bereid was te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst met andere voorwaarden maakt dat niet anders: los van de vraag waartoe de onderhandelingen zouden leiden, stond immers vast dat de bestaande overeenkomst zou worden be?indigd.

3.1. De tweede grief klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat op basis van de redelijkheid en billijkheid op beide partijen de verplichting rustte om op redelijke termijn duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot het al dan niet bereiken van overeenstemming betreffende het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
In de toelichting betoogt Jager dat Juffermans in een gesprek in oktober 1999 over de voorwaarden van verlenging van de huur ( Juffermans wilde de mogelijkheid van tussentijdse opzegging) niet te kennen heeft gegeven dat zij de huur per 1 september 2000 wilde be?indigen. Voorts wijst Jager er op dat ook in de daaropvolgende besprekingen Juffermans telkenmale de voorstellen van Jager voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verworpen. Jager betoogt dat de kantonrechter aan deze gang van zaken kennelijk de conclusie heeft verbonden dat het op de weg van Jager lag met nieuwe voorstellen te komen, hetgeen onbegrijpelijk is.

3.2. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het definitief afhaken bij de onderhandelingen door Juffermans, door het zenden van de brief van 24 mei alleszins redelijk is. In de toelichting op de grief voert Jager aan dat Juffermans de huur in november slechts informeel heeft opgezegd en pas formeel in mei 2000 en dat van haar niet verwacht kon worden dat zij op basis van informele onderhandelingen al naar een nieuwe huurder zou zijn gaan zoeken. Het enkele feit dat partijen hebben onderhandeld over het aangaan van een nieuwe overeenkomst onder andere voorwaarde betekent niet, dat de bestaande huurovereenkomst haar gelding had verloren.

3.3. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of Jager zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de wijze van opzegging.
Het hof verwijst allereerst naar wat hiervoor sub 2.2 is overwogen. Daaruit blijkt dat Jager er binnen de opzegtermijn van op de hoogte was dat Juffermans de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten. Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken.
De grieven slagen dan ook niet.

4. Hiervoor is overwogen, dat Juffermans tijdig kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dat Jager naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de wijze van opzegging. Daaruit volgt, dat de huurovereenkomst per 1 september 2000 is be?indigd en dat de kantonrechter terecht de vorderingen van Jager heeft afgewezen.

5. De grieven vier en vijf, die betrekking hebben op het standpunt van Jager dat zij, gezien de onregelmatige wijze van opzegging door Juffermans recht heeft op schadevergoeding, kunnen gelet op het vorenstaande geen doel treffen.

6. Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd en zal Jager als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

– bekrachtigt het bestreden vonnis;
– veroordeelt Jager in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Juffermans bepaald op ? 193,= aan verschotten en op ? 771,= aan salaris voor de procureur;

– verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. In ’t Velt-Meijer, De Wild en Schuering en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2003 in aanwezigheid van de griffier.

Werkt stuiting verjaring tegen venn

ECLI:NL:RBMNE:2016:4895

 

Instantie Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak

14-09-2016

Datum publicatie

06-10-2016

Zaaknummer

C/16/404359 / HA ZA 15-923

Rechtsgebieden

Verbintenissenrecht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie

Hoofdelijke aansprakelijkheid van de vennoten naast de vennootschap onder firma. Werkt een stuiting van de verjaring tegen de vennootschap door tegen de vennoten in persoon?

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

Uitspraak

vonnis

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

handelskamer

locatie Utrecht

zaaknummer / rolnummer: C/16/404359 / HA ZA 15-923

Vonnis van 14 september 2016

in de zaak van

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] , Brazilië,

eiser,

advocaat mr. drs. J. de Jong van Lier te Enschede,

tegen

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde,

advocaat mr. G.P. Lobé te Rotterdam.

1De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

* –

het tussenvonnis van 17 februari 2016;

* –

het proces-verbaal van de comparitie van 19 mei 2016;

* –

de conclusie van [eiser] met betrekking tot het verjaringsverweer, met overlegging van producties;

* –

de antwoordconclusie van [gedaagde] .

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2De feiten

2.1.

In 1999 zocht [eiser] met zijn partner [A] nieuwe financiering voor de koop van een ander huis. Adviesbureau [B] te Amersfoort heeft hen daarbij geadviseerd. [gedaagde] was vennoot van de vennootschap onder firma [B] .

2.2.

Het advies aan [eiser] en [A] betrof onder meer een nieuwe levensverzekering bij Generali. De medische keuring heeft plaatsgevonden op 25 januari 2000. Daarbij is gemeld dat [A] eind jaren tachtig de ziekte van Hodgkin (lymfeklierkanker) gehad had.

2.3.

Op 28 maart 2000 werd bij [A] de diagnose baarmoederhalskanker gesteld. Zij is daarvoor aanvankelijk met succes behandeld.

2.4.

De nieuwe ziekte is niet gemeld aan Generali. Deze heeft op 14 april 2000 een offerte uitgebracht, met een verhoogde premie vanwege de medische voorgeschiedenis van [A] . Op 1 augustus 2000 is het nieuwe huis overgedragen en de levensverzekering ingegaan. Vervolgens is de bestaande verzekering bij Interpolis beëindigd.

2.5.

Op 1 januari 2001 is de vennootschap onder firma [B] ontbonden. De onderneming en handelsnaam zijn overgedragen aan [C] B.V., gevestigd op hetzelfde adres in Amersfoort. [gedaagde] was indirect directeur en groot aandeelhouder van [C] .

2.6.

In april 2001 bleek [A] uitzaaiingen te hebben. Zij is overleden op 27 juli 2001.

2.7.

Generali heeft in een brief van 7 februari 2002 geweigerd uit te keren, omdat niet gemeld was dat [A] na de keuring maar voor de ingangsdatum van de verzekering artsen had geraadpleegd en zelfs in een ziekenhuis opgenomen was geweest.

2.8.

Per 1 augustus 2004 heeft [C] de portefeuille en handelsnaam verkocht aan [D] B.V. te Haarlem, een volle dochter van [E] B.V. Op 1 januari 2006 is de handelsnaam overgedragen aan [F] B.V., een andere volle dochter van [E] . In 2008 is [C] ontbonden.

2.9.

[eiser] heeft eerst [F] (mede handelend onder de naam [B] ) gedagvaard. De vordering is afgewezen door de rechtbank Utrecht in een vonnis van 24 februari 2010; dit vonnis in hoger beroep bekrachtigd op 17 januari 2012, kort gezegd: omdat de aansprakelijkheid niet was overgegaan op [F] .

2.10.

Sinds 2014 is [gedaagde] statutair directeur van [F] .

3Het geschil en de beoordeling

3.1.

[eiser] vordert, samengevat, een verklaring voor recht dat de vennootschap onder firma Adviesbureau [B] tegenover hem is tekortgeschoten in de nakoming van de tussen hen bestaande overeenkomst van opdracht, een verklaring voor recht dat [gedaagde] daarvoor hoofdelijk aansprakelijk is, en betaling van € 309.850,49 met rente en kosten. [eiser] verwijt [B] dat zij hem geadviseerd hebben om de bestaande levensverzekering bij Interpolis op te zeggen. Daarnaast stelt hij dat hij op 30 maart 2000 met zijn adviseur bij [B] besproken heeft dat [A] kanker had, en dat deze hem geadviseerd heeft om dat niet te melden aan Generali, omdat de medische acceptatie al achter de rug was.

3.2.

[gedaagde] was niet persoonlijk betrokken bij de advisering van [eiser] en [A] . Beide verwijten betreffen echter de periode waarin hij vennoot was van de vennootschap onder firma [B] . Als [B] inderdaad fouten gemaakt heeft, is hij daarom naast de vennootschap hoofdelijk aansprakelijk voor schade die daardoor veroorzaakt is, op grond van artikel 18 van het Wetboek van Koophandel:

In vennootschappen onder eene firma is elk der vennooten, wegens de verbindtenissen der vennootschap, hoofdelijk verbonden.

3.3.

Het eerste verweer van [gedaagde] dat besproken moet worden, is dat de vordering verjaard is. Dat is gebaseerd op artikel 3:310 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW):

Een rechtsvordering tot vergoeding van schade of tot betaling van een bedongen boete verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade of de opeisbaarheid van de boete als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden (…)

Aangezien [eiser] in ieder geval door de brief van Generali van 7 februari 2002 begrepen moest hebben wat er was misgegaan en welke schade hij daardoor leed, is de verjaring op zijn laatst op dat moment gaan lopen. De verjaring zou dus op zijn laatst in februari 2007 voltooid zijn. Volgens [eiser] is de verjaring echter gestuit, onder meer door brieven van zijn toenmalig raadsman mr. Ronday aan [B] van 1 september 2005 en 4 maart 2008 en door een brief van mr. De Jong van Lier aan [gedaagde] van 1 maart 2013. Het draait daarbij in de eerste plaats om de brief van 1 september 2005. Als die de verjaring niet gestuit heeft, is de vordering in 2007 verjaard, en waren de andere stuitingshandelingen te laat.

3.4.

De brief van 1 september 2005 was gericht aan [B] , t.a.v. de directie, met als adres een postbus in Amersfoort. De brief is dus niet gericht aan [gedaagde] persoonlijk. Deze heeft hem wel ontvangen. Of hij uit de brief moest begrijpen dat deze ook een aansprakelijkstelling van hem in persoon inhield, hangt af van de omstandigheden, waaronder de formulering van de brief. De maatstaf daarbij is artikel 317 lid 1 BW:

De verjaring van een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis wordt gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoudt.

Deze maatstaf vereist een voldoende duidelijke waarschuwing aan de schuldenaar dat hij rekening moet blijven houden met een vordering (HR 14 februari 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2274), in dit geval: ook tegen hem persoonlijk.

3.5.

In de brief van mr. Ronday wordt niet verwezen naar de rechtsvorm van de geadresseerde. De enige verwijzing naar de vennoten is te vinden in de adressering ‘t.a.v. de directie’. Een dergelijke aanduiding is niet per definitie meer dan een aanwijzing aan de secretaresse of de postkamer in welk postvakje of op welk bureau een poststuk gelegd moet worden. De brief verwijst verder op geen enkele manier naar afzonderlijke aansprakelijkheid van de vennoten in persoon. De aanduiding ‘de directie’ betreft in feite gewoonlijk de directeur(en) in hun verhouding tot het bedrijf, en juist niet als persoon. Mogelijk wist [gedaagde] dat hij ook in persoon aansprakelijk gesteld kon worden, maar ook dan hoefde hij uit deze formulering niet af te leiden dat deze brief als zodanig bedoeld was. Over de context waarin de mededeling werd gedaan en de overige omstandigheden van het geval (HR 3 juni 2016, ECLI:NL:HR:2016:1112, JA 2016/123) is niets meegedeeld dat zou meebrengen dat de brief beschouwd moet worden als een schriftelijke mededeling waarin [eiser] zich ook tegenover [gedaagde] ondubbelzinnig zijn recht op schadevergoeding voorbehield.

3.6.

[eiser] voert daarnaast argumenten aan die erop neerkomen dat bij stuiting van de verjaring jegens de vennootschap van rechtswege de verjaring ook tegen de vennoten gestuit wordt. Daarover kan het volgende gezegd worden. De crediteur van een vennootschap onder firma heeft verschillende samenlopende vorderingsrechten: een vorderingsrecht tegen de gezamenlijke vennoten dat verhaalbaar is op het vennootschapsvermogen, en een vorderingsrecht tegen de vennoten persoonlijk. Een vennootschapscrediteur die veroordeling vordert van de vennootschap of van een vennoot, doet slechts één van die rechten gelden. Een vordering tegen de vennootschap én de vennoot vormt in materiële zin twee vorderingen. Of die toewijsbaar zijn, moet voor elk van beide apart beoordeeld worden, afhankelijk van de verweren die zij voeren (HR 18 december 1959, ECLI:NL:HR:1959:BG9455; HR 9 mei 1969, ECLI:NL:HR:1969:AC0846).

3.7.

[eiser] maakt onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige vorderingsrechten, met een beroep op een uitspraak van de Hoge Raad van 28 mei 1999 (ECLI:NL:HR:1999:ZC2911). Feitelijk is de geciteerde tekst afkomstig uit een arrest van 8 januari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK1615):

Op de (…) hoofdelijkheid zijn de bepalingen van afdeling 6.1.2 BW van toepassing. Blijkens de totstandkomingsgeschiedenis van deze afdeling zijn de vorderingsrechten van de schuldeiser jegens de hoofdelijke schuldenaren zelfstandig, tenzij uit de wet het tegendeel voortvloeit (Parl. Gesch. Boek 6, p. 95). De zelfstandigheid van de vorderingsrechten leidt onder meer ertoe dat verjaring van het vorderingsrecht jegens de ene hoofdelijke schuldenaar niet verjaring van het vorderingsrecht jegens de andere hoofdelijke schuldenaar meebrengt (vgl. HR 28 mei 1999, nr. C97/318, LJN ZC2911, NJ 2000, 290).

De tekst in de Parlementaire Geschiedenis (uit de Toelichting van Meijer) luidt echter als volgt:

De crediteur heeft tegen ieder der schuldenaren een in vele opzichten zelfstandig vorderingsrecht, maar deze vorderingsrechten vormen tezamen slechts één post in het vermogen van de schuldeiser. (…). Het uitgangspunt van het ontwerp is dan ook dat de lotgevallen van het vorderingsrecht tegen de één de vorderingsrechten tegen de anderen niet beïnvloeden, tenzij uit de wet het tegendeel voortvloeit (artikelen 2 en 3).

Die genoemde artikelen 2 en 3 corresponderen met de huidige artikelen 6:7 en 6:9 BW.

3.8.

Het ‘tenzij’ van de HR moet dus gelezen worden als: ‘behalve voor zover’. Er is geen onderscheid tussen zelfstandige en onzelfstandige vorderingsrechten; het gaat om vorderingsrechten die in veel opzichten zelfstandig zijn maar in sommige niet, waarbij de lotgevallen van het ene vorderingsrecht die van het andere alleen in uitzonderingsgevallen beïnvloeden.

3.9.

In dit geval valt niet in te zien dat uit de wet voortvloeit dat door stuiting van de verjaring van het ene vorderingsrecht ook die van het andere gestuit wordt. Niet valt in te zien waarom niet de vordering tegen een vennoot toewijsbaar zou kunnen zijn terwijl die tegen de vennootschap verjaard is, of andersom. Ook het arrest van de Hoge Raad van 2010 gaat daarvan uit. Het door [eiser] bekritiseerde oordeel van het hof Arnhem van 2 oktober 2012 (ECLI:NL:GHARN:2012:BX8867) dat de verjaringen tegen vennootschap en vennoot beide gestuit moeten worden, is dus juist.

3.10.

De conclusie luidt dat de vordering tegen [gedaagde] verjaard is, zodat de rechtbank aan andere verweren niet toekomt. De vordering zal worden afgewezen. [eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op:

– griffierecht € 1.533,00

– salaris advocaat 6.000,00 (3,0 punten × tarief € 2.000,00)

Totaal € 7.533,00

4De beslissing

De rechtbank

4.1.

wijst de vorderingen af;

4.2.

veroordeelt [eiser] in de proceskosten, aan de zijde van [gedaagde] tot op heden begroot op € 7.533,00;

4.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. H.M.M. Steenberghe en in het openbaar uitgesproken op 14 september 2016.1

1type: nig 4123 coll: HSt 4084

 

Woningruil toetsingscriterium

ECLI:NL:RBROT:2017:6879

 

Instantie

Rechtbank Rotterdam

Datum uitspraak

07-07-2017

Datum publicatie

20-10-2017

Zaaknummer

5786564—CV-EXPL–17-8438

Rechtsgebieden

Verbintenissenrecht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie

Woningruil. Toetsingscriterium.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM

zaaknummer: 5786564 CV EXPL 17-8438

uitspraak: 7 juli 2017

vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,

in de zaak van

1[eiseres 1],

wonende te [plaatsnaam] en

2. [eiser 2],

wonende te [plaatsnaam] en

3. [eiser 3],

wonende te [plaatsnaam],

eisers,

gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,

tegen

de stichting

Stichting Havensteder,

gevestigd te Rotterdam,

gedaagde,

gemachtigde: mr. K.J. van Bergenhenegouwen te Rotterdam.

1Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken, waarvan de kantonrechter kennis heeft genomen.

* –

het exploot van dagvaarding van 23 februari 2017, met producties;

* –

de conclusie van antwoord;

* –

het tussenvonnis van 13 april 2017, waarin een comparitie van partijen is bepaald.

1.2.

De comparitie van partijen is gehouden op 29 mei 2017 in tegenwoordigheid van partijen. Zijdens eisers is verschenen de heer [M.], bijgestaan door zijn gemachtigde de heer mr. A. Rhijnsburger. Namens gedaagde is verschenen mevrouw [N.], medewerker bij gedaagde, bijgestaan door mevrouw mr. K.J. van Bergenhenegouwen. Van hetgeen ter zitting is verhandeld, is door de griffier aantekening gehouden, welke aan het procesdossier zijn gevoegd.

1.3.

De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.

2De vaststaande feiten

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend, dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de in zoverre niet weersproken inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast.

2.1.

Tussen gedaagde als verhuurster en eiseres sub 1 als huurster bestaat sinds 1992 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat-en plaatsnaam]. Het betreft een vijfkamer maisonnettewoning op de begane grond met tuin (hierna genoemd “maisonnettewoning”). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 559,74 per maand inclusief servicekosten.

2.2.

Tussen gedaagde als verhuurder en eisers sub 2 en sub 3 als huurders bestaat sedert 2015 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [straat- en plaatsnaam] Het betreft een vierkamer flatwoning op de eerste verdieping, (hierna genoemd “flatwoning”). De huurprijs bedroeg laatstelijk € 701,12 inclusief servicekosten.

2.3.

Eiseres sub 1 is 68 jaar oud en woont alleen in de maisonnettewoning. Eisers sub 2 en sub 3 zijn gehuwd en wonen samen met hun vier minderjarige kinderen in de flatwoning.

2.4.

Op 5 december 2016 heeft eiseres sub 1 in overleg met eisers sub 2 en sub 3 een verzoek tot woningruil ingediend bij gedaagde. Gedaagde heeft het verzoek tot woningruil bij brief van 12 december 2016 afgewezen.

3De vordering

3.1.

Eisers hebben bij dagvaarding gevorderd bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

* –

eiseres sub 1 te machtigen dat eisers sub 2 en sub 3 in haar plaats gesteld worden als huurder van de woning aan de [straat-en plaatsnaam] (de maisonnettewoning);

* –

eisers sub 2 en sub 3 te machtigen dat in hun plaats als huurder wordt gesteld eiseres sub 1 van de woning aan de [straat-en plaatsnaam] (de flatwoning);

* –

gedaagde te veroordelen in de kosten van het geding.

3.2.

Aan hun vordering hebben eisers – naast de onder 2. vermelde vaststaande feiten en samengevat weergegeven – ten grondslag gelegd dat zij een zwaarwichtig belang hebben bij een woningruil als bedoeld in artikel 7:270 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Gedaagde heeft dan ook ten onrechte het verzoek tot woningruil van eisers afgewezen.

3.3.

Hetgeen eisers verder nog hebben aangevoerd, zal – voor zover van belang – hierna worden besproken in de beoordeling.

4Het verweer

4.1.

Gedaagde concludeert tot afwijzing van de vorderingen van eisers, met veroordeling van eisers in de kosten van deze procedure. Daartoe heeft gedaagde – samengevat weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende aangevoerd.

4.2.

Gedaagde betwist dat de door eisers aangevoerde gronden een zwaarwichtig belang vormen voor de woningruil. Bovendien is gedaagde van oordeel dat eiseres sub 1 onvoldoende financiële waarborg biedt om de huur van de flatwoning te kunnen betalen. Hoewel de regels voor passend toewijzen bij woningruil voor gedaagde niet bindend zijn, neemt dit niet weg dat dit objectieve criteria zijn bij de beoordeling of een huurder de huur kan betalen. Volgens deze criteria mag gedaagde aan eiseres sub 1 een woning verhuren van maximaal € 592,55 per maand, zodat hieruit volgt dat een huurprijs van € 701,00 te hoog is voor eiseres sub 1. Reeds op grond hiervan dient de vordering afgewezen te worden.

Voorts trekt gedaagde de zwaarwichtige belangen van eisers in twijfel.

Uit de omstandigheid dat eiseres sub 1 niet naar een ander deel van de stad wenst te verhuizen, niet actief naar geschikte woningen heeft gezocht, de flatwoning slechts één slaapkamer minder heeft en een trap buitenshuis, concludeert gedaagde dat eiseres sub 1 geen zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil. Daarnaast is het inherent aan het jarenlang bewonen van een woning dat een bewoner daar ook vervelende perioden meemaakt, zodat het overlijden van haar zoon en de scheiding van haar man geen reden kan vormen voor de woningruil.

Ook eisers sub 2 en 3 hebben geen zwaarwegend belang bij de woningruil aangezien zij bij het accepteren van de flatwoning in 2015 reeds drie kinderen hadden en eiseres sub 3 zwanger was van de vierde, terwijl de grootte van de woning hen er toen niet van weerhield om de woning te accepteren. Een slaapkamer extra erbij is een belang voor eisers sub 2 en 3, doch niet een zwaarwichtig belang, aldus gedaagde. Ten slotte heeft gedaagde geen (overlast)klachten ontvangen van de buren van eisers sub 2 en 3, welke omstandigheid overigens ook geen zwaarwichtig belang kan vormen.

5De beoordeling

5.1.

Ingevolge artikel 7:270 lid 2 BW kan de vordering van een huurder tot woningruil, met inachtneming van de omstandigheden van het geval, slechts worden toegewezen, indien de huurder een zwaarwegend belang bij de ruil van woonruimte heeft. De vordering moet ingevolge voornoemd artikellid worden afgewezen indien de voorgestelde huurder vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. In het voorgaande ligt aldus besloten dat de kantonrechter, ook indien de huurder een zwaarwichtig belang heeft bij de woningruil, op de omstandigheden van beide partijen bij de huurovereenkomst moet letten en aldus de aan elke zijde bestaande belangen moet vaststellen en vervolgens tegen elkaar afwegen. Pas als de belangen van de huurder bij de beoogde woningruil zwaarder wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil, is plaats voor toewijzing van de vordering (vlg. Hoge Raad 19 november 2004, LJN AP4500).

5.2.

De kantonrechter ziet zich dan ook allereerst voor de vraag gesteld of eiseres sub 1 enerzijds en eisers sub 2 en sub 3 anderzijds een zwaarwegend belang hebben bij de door hen voorgestane woningruil.

5.3.

Wat betreft het zwaarwegend belang van eiseres sub 1 overweegt de kantonrechter als volgt. Het meest verstrekkende verweer van gedaagde is dat zij bij de beoogde woningruil betalingsproblemen voorziet van de zijde van eiseres sub 1, aangezien haar netto maandlasten wezenlijk zullen stijgen en de huurtoeslag niet evenredig zal meestijgen. Vast staat echter dat de nieuwe huurprijs van € 701,12 (inclusief servicekosten) de huursubsidie-grens van € 710,00 niet overschrijdt, zodat eiseres sub 1 haar recht op huurtoeslag behoudt. Door eiseres sub 1 is middels een proefberekening voldoende onderbouwd dat zij na de woningruil in aanmerking komt voor méér huurtoeslag naar rato, zodat haar netto maandlasten met een bedrag van € 70,00 á € 80,00 zullen stijgen, welke stijging in casu niet wezenlijk hoog wordt geacht. Nu niet aannemelijk is gemaakt dat eiseres sub 1 de nieuwe huurprijs niet zal kunnen voldoen, wordt de flatwoning betaalbaar geacht voor eiseres sub 1. Dit verweer van gedaagde treft dan ook geen doel.

Eiseres heeft haar zwaarwegend belang bij de woningruil met name gegrond in de omvang van haar woning (die voor haar te groot is geworden), de aanwezigheid van een trap binnenshuis waarvan zij last ervaart wegens het slecht ter been zijn, het onderhouden van de tuin, en ten slotte de nare herinneringen die zij aan de woning heeft (overlijden van haar zoon alsmede de scheiding van haar man) waarvan de psychische last steeds groter wordt.

Nu vast staat dat eiseres sub 1 inmiddels alleen woont en haar huidige woning vier slaapkamers heeft, wordt geoordeeld dat de maisonnettewoning te groot is geworden voor haar. In combinatie met de omstandigheid dat voldoende aannemelijk is dat eiseres sub 1 moeite heeft met de trap binnenshuis wegens voortschrijdende ouderdom en met het onderhouden van de tuin, wordt geoordeeld dat haar belang om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen zonder tuin zwaarwichtig geacht. De door eiseres sub 1 gewenste flatwoning komt op voornoemde punten beter tegemoet aan de behoeften van eiseres sub 1, nu deze kleiner is qua grootte (één slaapkamer minder), binnenshuis geen trap heeft en daarnaast geen tuin heeft die onderhoud behoeft. Hierbij wordt meegenomen dat de kansen voor eiseres sub 1 om op een andere manier binnen een redelijke termijn een geschikte huurwoning te vinden (onder de huursubsidiegrens) zeer klein worden geacht. Hetgeen ter zake verder is aangevoerd door gedaagde kan niet leiden tot een ander oordeel.

5.4.

Wat betreft het zwaarwegend belang van eisers sub 2 en sub 3 overweegt de kantonrechter als volgt. Gelet op de gezinssamenstelling van eisers sub 2 en 3 met vier kleine kinderen afgezet tegen de huidige woonsituatie in de flatwoning zonder tuin, wordt het zwaarwichtig belang van eisers sub 2 en sub 3 bij de woningruil gegeven geacht. De maisonnettewoning heeft immers één slaapkamer meer dan de flatwoning alsmede een eigen tuin waar de kinderen kunnen spelen. Daarnaast bevindt het woongedeelte van de maisonnettewoning zich op de begane grond en het slaapgedeelte op de eerste verdieping, waardoor de kans op eventueel geluidsoverlast van een druk huishouden met vier kinderen beperkt zal worden voor de bovenburen. Aangezien de huurprijs van de maisonnettewoning lager is dan de huurprijs voor de flatwoning, zijn er geen financiële obstakels voor eisers sub 2 en sub 3 bij de beoogde woningruil.

5.5.

Nu is geoordeeld dat (alle) eisers een zwaarwegend belang hebben bij de beoogde woningruil, wordt toegekomen aan een belangafweging tussen de belangen van gedaagde als verhuurder en de belangen van eisers als huurders, waarbij heeft te gelden dat de belangen van de huurders bij de beoogde woningruil zwaarder moeten wegen dan het belang van de verhuurder bij afwijzing van de vordering tot woningruil.

Bij afweging van alle relevante belangen van partijen kan geen grond worden gevonden om die van gedaagde zwaarder van gewicht te achten dan die van eisers bij verlening van de machtiging. Geoordeeld is immers dat eiseres sub 1 vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur van de flatwoning. In dat geval kan de verlangde machtiging dan ook worden verleend.

5.6.

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het zwaarwichtig (persoonlijk) belang van eisers bij deze vordering prevaleert boven de (financiële) belangen van gedaagde. De vordering zal daarom worden toegewezen.

5.7.

Als de in het ongelijk gestelde partij, wordt gedaagde veroordeeld in de kosten van deze procedure.

6De beslissing

De kantonrechter:

machtigt eiseres sub 1 om eisers sub 2 en sub 3 in haar plaats als huurder van de woning aan de [straat-en plaatsnaam] te stellen;

machtigt eisers sub 2 en sub 3 om eiseres sub 1 in hun plaats als huurder van de woning aan de Woelwijkstraat 103 te Rotterdam te stellen;

veroordeelt gedaagde in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van eisers vastgesteld op € 181,11 aan verschotten en € 120,00 aan salaris voor de gemachtigde;

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.J. van Die en uitgesproken ter openbare terechtzitting.

337

 

Zzp schrijft in kvk

ECLI:NL:RBMNE:2016:5104

 

Instantie Rechtbank Midden-Nederland

Datum uitspraak 09-03-2016

Datum publicatie 07-10-2016

Zaaknummer 4282600

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Eerste aanleg – enkelvoudig

Inhoudsindicatie

De verhuurder van een woning moet dulden dat de huurder, tevens zzp-er, zich op het adres van de woning inschrijft bij de Kamer van Koophandel. De beperkte werkzaamheden vanuit de woning maken niet dat sprake is van niet goed huurderschap.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

Prg. 2016/278

WR 2017/6

Uitspraak

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND

Civiel recht

kantonrechter

locatie Utrecht

zaaknummer: 4282600 UC EXPL 15-10587 KdM/1151

Vonnis van 9 maart 2016

inzake

[eiser] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [eiser] ,

eisende partij,

procederend in persoon,

tegen:

[gedaagde] ,

wonende te [woonplaats] ,

verder ook te noemen [gedaagde] ,

gedaagde partij,

gemachtigde: mr. X.H.C. Woodhouse.

1 De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

 het tussenvonnis van 12 oktober 2015,

 de akte, houdende producties, tevens houdende wijziging van eis, van 26 januari 2016 van [eiser] ,

 de comparitie van partijen van 5 februari 2016, waarvan aantekening is gehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2 De feiten

2.1.

[gedaagde] huurt sinds 2011 een onzelfstandige woonruimte. In de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde uitsluitend is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte en bewoond zal worden door maximaal één persoon.

2.2.

[eiser] is sinds 2 juni 2014 eigenaar van de woning waarin de woonruimte zich bevindt en is daardoor de verhuurder van de woonruimte geworden. Op 18 juni 2014 is er een kennismakingsgesprek geweest tussen [eiser] en de huurders van de woonruimtes in de woning, waaronder [gedaagde] .

2.3.

[gedaagde] voert een eenmanszaak onder de naam [bedrijfsnaam] . Zij geeft trainingen in gebarentaal als freelancer op inhuurbasis. De trainingen vinden plaats bij instellingen of bij cliënten thuis. De eenmanszaak is per 2 juni 2014 ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel, op het adres van de woning waar [gedaagde] een woonruimte huurt van [eiser] .

2.4.

[eiser] heeft aan [gedaagde] verschillende voorstellen gedaan om een wijziging in de huurovereenkomst aan te brengen. Het laatste voorstel – van 9 maart 2015 – strekte ertoe om aan de overeenkomst de volgende tekst toe te voegen:

“Huurder heeft per 2 juni 2014 de eenmanszaak genaamd ‘ [bedrijfsnaam] ’ bij de kamer van koophandel ingeschreven onder nummer 60787945 op het adres van het gehuurde. Verhuurder gedoogd per datum ondertekening van deze overeenkomst deze situatie, waarbij geldt dat verhuurder de huurder aansprakelijk houdt voor alle kosten, schades, aansprakelijkheidsstellingen en boetes welke aan verhuurder kunnen worden opgelegd i.v.m. de inschrijving – en uitoefening van de eenmanszaak van huurder op het adres Oudenoord 329; Huurder zal geen activiteiten van de eenmanszaak uit voeren in het gehuurde.”

2.5.

[gedaagde] heeft niet toegestemd in de voorstellen tot wijziging van de huurovereenkomst.

2.6.

Bij brief van 3 april 2015 heeft [eiser] de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 november 2015. In deze brief staat onder meer het volgende:

“De gronden waarop de opzegging is gebaseerd, ligt enerzijds in het feit dat je als huurder meerdere malen een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst hebt geweigerd en je je daarmede tevens niet als een goed huurder gedraagt. Anderzijds heb je je niet als goed huurder gedragen om reden dat je de inschrijving bij de KvK per 1 juni 2014 van jouw eenmanszaak op het adres, waar o.a. jouw onzelfstandige woonruimte is gevestigd, zonder kennisgeving aan- dan wel toestemming van verhuurder hebt gedaan. Tevens heb je hier geen melding van gemaakt in het kennismakingsoverleg d.d. 18 juni 2014. (Als verhuurder heb ik zelf recent moeten ontdekken dat jij een inschrijving op het adres had gedaan).”

2.7.

[gedaagde] heeft niet in de beëindiging van de huurovereenkomst toegestemd.

3 Het geschil

3.1.

[eiser] vordert, na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

 de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 mei 2015 of per een door de kantonrechter in redelijkheid te bepalen datum, met vaststelling van het tijdstip van ontruiming op 1 november 2015;

 veroordeling van [gedaagde] om aan [eiser] te voldoen € 575,-;

 veroordeling van [gedaagde] in de proceskosten.

3.2.

[eiser] heeft aan de opzegging van de huurovereenkomst ten grondslag gelegd dat [gedaagde] zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt, door haar eenmanszaak zonder dat aan [eiser] te melden in te schrijven bij de Kamer van Koophandel op het adres van de woning en daarnaast dat zij niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Aan het gevorderde geldbedrag legt [eiser] ten grondslag dat hij kosten heeft moeten maken om de gevolgen en de mogelijke risico’s van de inschrijving van de eenmanszaak van [gedaagde] te onderzoeken.

3.3.

[gedaagde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de vordering met als conclusie dat de kantonrechter deze zal afwijzen, met veroordeling van [eiser] in de proceskosten.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4 De beoordeling

4.1.

[eiser] heeft op 26 januari 2016 schriftelijk zijn eis gewijzigd. Op grond van artikel 130 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering was hij daartoe ook bevoegd zolang de kantonrechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. [gedaagde] heeft geen bezwaar gemaakt en ook anderszins is niet gebleken dat de wijziging van eis in strijd is met een goede procesorde. De kantonrechter zal deze zaak daarom beslissen op basis van de gewijzigde eis.

4.2.

Een verhuurder mag een huurovereenkomst opzeggen als een huurder zich niet gedraagt zoals een goed huurder betaamt. Hij mag de huurovereenkomst ook opzeggen als een huurder niet toestemt in een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst. Als de huurder vervolgens niet toestemt in de opzegging van de huurovereenkomst moet de kantonrechter op de vordering van de verhuurder beslissen of er reden is om de huur te beëindigen. De kantonrechter is daarbij gebonden aan de gronden die de verhuurder ten grondslag heeft gelegd aan de opzegging. Het gaat er in deze zaak dan ook om of aan (één van) de twee hiervoor genoemde opzeggingsgronden wordt voldaan.

4.3.

Partijen zijn het erover eens en de kantonrechter stelt ook vast dat de woonruimte die [gedaagde] huurt bestemd is om in te wonen. Dat is in de huurovereenkomst bepaald. Partijen zijn het er ook over eens dat [gedaagde] de woonruimte ook daadwerkelijk gebruikt om in te wonen en dat zij de ruimte niet voor andere doeleinden gebruikt. [gedaagde] heeft toegelicht dat de relatie die gelegd kan worden tussen haar eenmanszaak en de woonruimte niet verder gaat dan dat zij op het adres van de woning af en toe bedrijfsmatig post ontvangt en dat zij zakelijke e‑mails verstuurt en ontvangt vanuit de woonruimte. [eiser] betwist niet dat de zakelijke activiteiten die [gedaagde] vanuit de woning uitvoert hiertoe beperkt blijven.

4.4.

De kantonrechter is van oordeel dat de hiervoor genoemde bedrijfsactiviteiten niet vallen buiten het in de huurovereenkomst beschreven gebruik. Ook als zakelijke post wordt ontvangen en als zakelijke e-mails worden verstuurd en ontvangen is nog steeds sprake van ‘wonen’ in de zin van die huurovereenkomst. Daarbij is van belang dat die activiteiten gelet op de aard van haar werkzaamheden relatief gezien beperkt zullen zijn. [gedaagde] houdt zich dus aan de in de huurovereenkomst vastgelegde bestemming en zij gedraagt zich als een goed huurder. Dat zij haar eenmanszaak bij de Kamer van Koophandel heeft ingeschreven is voor deze beoordeling niet van belang: waar het om gaat is wat [gedaagde] in de woonruimte doet en of dat is aan te merken als ‘wonen’. Er was voor [gedaagde] daarom ook geen verplichting om die inschrijving aan [eiser] te melden tijdens het kennismakingsgesprek. Dat zij dat niet gedaan heeft maakt dus evenmin dat zij zich niet heeft gedragen zoals een goed huurder betaamt.

4.5.

Dat [eiser] de vrees heeft dat de bedrijfsmatige activiteiten van [gedaagde] zich in de toekomst zullen uitbreiden vanuit de woonruimte kan ook niet tot een andere uitkomst leiden. Hoewel de inschrijving bij de Kamer van Koophandel op zichzelf bezien de mogelijkheid biedt om uitgebreidere bedrijfsactiviteiten uit te voeren, wordt dit door de inhoud van de huurovereenkomst beperkt als het vanuit de woning gebeurt. Omdat uit het voorgaande volgt dat [gedaagde] de woonruimte steeds heeft gebruikt volgens de in de huurovereenkomst omschreven bestemming is er zonder nadere onderbouwing van [eiser] geen enkele aanleiding om aan te nemen dat zij dat in de toekomst niet meer zal doen. De enkele mogelijkheid dat een huurder zich in de toekomst niet (meer) zal gedragen zoals een goed huurder betaamt, is in ieder geval onvoldoende om de huurovereenkomst te beëindigen.

4.6.

Uit het voorgaande volgt dat het voorstel van [eiser] om de huurovereenkomst te wijzigen naar aanleiding van de inschrijving bij de Kamer van Koophandel geen redelijk aanbod is. In de huidige overeenkomst is immers al bepaald dat de woonruimte bedoeld is om in te wonen. Het is [gedaagde] dus contractueel al niet toegestaan om vanuit de woning een bedrijf te voeren als dat verder gaat dan het gebruik van het gehuurde als woonruimte. De door [eiser] voorgestelde wijziging voegt daarom niets toe de huurovereenkomst. Omdat geen sprake is van een redelijk aanbod kan de weigering van [gedaagde] om aan die wijziging mee te werken er ook niet toe leiden dat de huurovereenkomst wordt beëindigd.

4.7.

Samengevat komt het erop neer dat [gedaagde] de woonruimte moet gebruiken om in te wonen, dat [gedaagde] dat ook daadwerkelijk doet en dat er geen reden is om aan te nemen dat dit in de toekomst anders zal zijn. Er was daarom voor [eiser] geen grond om de huurovereenkomst op te zeggen en [gedaagde] heeft niet in die opzegging hoeven toestemmen. De kantonrechter zal de vorderingen tot beëindiging en ontruiming afwijzen.

4.8.

Ook de gevorderde schadevergoeding zal worden afgewezen. In de eerste plaats heeft [eiser] deze kosten in het geheel niet onderbouwd. Daarnaast overweegt de kantonrechter dat het verhuren van woonruimte naar zijn aard met zich brengt dat een verhuurder zich soms moet verdiepen in bepaalde kwesties die uit die verhuur voortvloeien, of dat hij zich daarover moet laten voorlichten. In ruil daarvoor ontvangt een verhuurder huur. Voor het verhalen van dergelijke kosten op de huurder is geen grondslag.

4.9.

[eiser] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van [gedaagde] worden begroot op € 300,00, geheel bestaande uit salaris gemachtigde (2 punten x tarief € 150,00).

5

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

wijst de vorderingen af;

5.2.

veroordeelt [eiser] tot betaling van de proceskosten aan de zijde van [gedaagde] , tot de uitspraak van dit vonnis begroot op € 300,- aan salaris gemachtigde;

5.3.

verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

 

Dit vonnis is gewezen door mr. K. de Meulder, kantonrechter, en is in aanwezigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 9 maart 2016.

 

Werkzaamheden niet noodzakelijk renovatie

LJN: BF0276,Voorzieningenrechter Rechtbank Haarlem, 146966/KG ZA 08-323 en 146967 / KG ZA 08-324 en 147068 / KG-ZA 08-328

Datum uitspraak:27-08-2008

Datum publicatie:10-09-2008

Uitspraakvonnis

RECHTBANK HAARLEM

 

Sector civiel recht

 

 

Vonnis in kort geding in gevoegde zaken van 27 augustus 2008

 

in de zaak met zaaknummer / rolnummer: 146966 / KG ZA 08-323 van

 

1.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FUJI VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MONTECORONA PROPERTIES B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

3.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLAVOR II B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

4.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MODALFA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseressen,

procureur mr. L. Koning,

advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,

 

tegen

 

[GEDAAGDE SUB 1],

wonende te [p], gemeente Haarlemmermeer,

gedaagde,

procureur mr. B.P. van Overeem,

 

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 146967 / KG ZA 08-324 van

 

1.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FUJI VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MONTECORONA PROPERTIES B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

3.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLAVOR II B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

4.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MODALFA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseressen,

procureur mr. L. Koning,

advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,

tegen

 

[GEDAAGDE SUB 2],

wonende te [p], gemeente Haarlemmermeer,

gedaagde,

procureur mr. B.P. van Overeem,

 

en in de zaak met zaaknummer / rolnummer 147068 / KG-ZA 08-328 van

 

1.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

FUJI VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

2.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MONTECORONA PROPERTIES B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

3.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

PLAVOR II B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

4.  de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

MODALFA VASTGOED B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

eiseressen,

procureur mr. L. Koning,

advocaat mr. A.D. Flesseman te Amsterdam,

 

tegen

 

[GEDAAGDE SUB 3],

wonende te [p], gemeente Haarlemmermeer,

gedaagde,

procureur mr. B.P. van Overeem.

 

 

Partijen zullen hierna Fuji c.s. en [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] genoemd worden.

 

 

1.  De procedure

1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:

–  de dagvaarding

–  de mondelinge behandeling op 2 juli 2008

–  de pleitaantekeningen voor die zitting van mr. Flesseman

–  de pleitnotities voor die zitting van mr. Van Overeem

–  de aanhouding ten behoeve van overleg

–  de voortzetting van de mondelinge behandeling op 13 augustus 2008

–  de pleitaantekeningen voor die zitting van mr. Flesseman

–  de pleitnotities voor die zitting van mr. Van Overeem.

 

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

 

2.  De feiten in alle zaken  

2.1.  [gedaagde sub 1], [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] zijn huurders van woningen gelegen aan het [a-plein] 248, respectievelijk 246 en 252 te [p]. Deze woningen maken, tezamen met 8 andere woningen en 37 winkels, deel uit van woon-winkelcentrum “[…]” te [p] (hierna te noemen: het complex). Het complex is in de jaren ’80 ontwikkeld.

 

2.2.  Fuji c.s. zijn sinds 2 juni 2005 eigenaars/verhuurders van het complex. Fuji c.s. hebben besloten over te gaan tot renovatie van het complex in de vorm van sloop en nieuwbouw. Daarbij hebben ze de start van de renovatie, te beginnen met de sloop van het bestaande complex, vastgesteld op 1 september 2008.

 

2.3.  In 2006 zijn Fuji c.s. in gesprek getreden met alle huurders van het complex. Naar aanleiding hiervan is met alle commerciële huurders en met zes van de negen in het complex nog resterende woninghuurders overeenstemming bereikt over beëindiging van de huurovereenkomst dan wel over terugkeer als huurder na de renovatie, waarbij door de huurders is toegezegd dat zij het complex zullen hebben ontruimd voor 1 september 2008. Met gedaagden is geen overeenstemming bereikt over beëindiging van de huurovereenkomst danwel tijdelijke ontruiming van de woningen.

 

2.4.  Bij brief van 12 december 2007 aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en bij brief van 10 maart 2008 aan [gedaagde sub 3] hebben Fuji c.s. een voorstel in de zin van artikel 7: 220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) gedaan (hierna: het 1e voorstel). Het 1e voorstel bevat onder meer de volgende passages:

  “Algemeen

1.  het gehuurde wordt gerenoveerd conform bijlage 1;

2.  de verbouwingswerkzaamheden starten naar verwachting rond juni 2008, een en ander is afhankelijk van het bestuursrechtelijke traject;

3.  de verwachte duur van de renovatie bedraagt twee jaar. Het gaat hier steeds om een planning en niet om een fatale termijn;

4.  het gehuurde zal na renovatie qua plaats, omvang en functie (nagenoeg) gelijk blijven;

5.  partijen zetten de huurrelatie na de renovatie onder dezelfde voorwaarden voort, voor zover hieronder niet anders is bepaald;

6.  verhuurders hebben het recht de rechten en verplichtingen uit het onderhavige renovatievoorstel over te dragen aan een andere partij;

 

Huidige gehuurde

7.  zodra de tijdelijke ruimte beschikbaar is en de renovatiewerkzaamheden met zich mee brengen dat het huidige gehuurde wordt ontruimd, zal het huidige gehuurde moeten worden opgeleverd;

8.  resterende zaken die in het huidige gehuurde achterblijven zullen met de sloop van het pand worden verwijderd en worden afgevoerd zonder dat u daarop enig recht van schadevergoeding kan doen gelden. Alle eventuele extra kosten in verband met het slopen, afvoeren, en verwerken van de door u aangebrachte (milieubelastende) materialen zullen bij u in rekening worden gebracht;

 

Tijdelijke woonruimte

9.  aan u wordt een tijdelijke woonruimte gedurende de renovatie aangeboden, welk object niet volledig vergelijkbaar hoeft te zijn o.a. qua oppervlakte, voorzieningen, ligging, uitstraling en woongenot. Als bijlage 2 treft u aan een lijst met thans beschikbare en in aanmerking komende woonruimten in [p]. Zoals aangegeven, zullen wij dit graag in een gesprek nader bespreken;

10.  de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte kan maximaal gelijk zijn aan de huidige huur van € 771,72 exclusief servicekosten en btw. Eventueel hogere kosten zullen in beginsel niet door eigenaressen worden gecompenseerd. Uiteraard blijft u de geldende huurprijs aan verhuurders verschuldigd;

 

Definitieve woonruimte

11.  u bent vrij in uw keuze voor de definitieve woonruimte. Op dit moment zijn alle 49 woonappartementen nog beschikbaar. Daarvoor geldt echter wel dat de eerste gegadigde ook het eerst mag kiezen. Een overzicht van de beschikbare appartementen zenden wij toe als bijlage 3;

12.  de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;

13.  de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zodanig kunnen gebruiken;

14.  de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;

15.  overige voorwaarden gelden zoals in het overeen te komen meest recente ROZ-woonruimte contract;

 

Vergoeding

16.  eigenaressen zullen tegen finale kwijting aan u een bedrag betalen van € 30.000,- voor alle directe en indirecte gevolgen die samenhangen met de herontwikkeling van het winkelcentrum in de ruimste zin des woords (met uitzondering van de hiervoor genoemde verhuiskosten), waaronder doch niet uitsluitend, afbouwkosten en de inrichtingskosten met betrekking tot zowel de tijdelijke als de definitieve woonruimte, verhuis- en herinrichtingskosten, schade, overlast c.q. hinder en andere nadelen die samenhangen met de gehele herontwikkeling;

17.  de voornoemde bijdrage wordt reeds volledig voldaan op het moment dat u de huidige woonruimte verlaat conform de gemaakte afspraken;

18.  eigenaressen hebben het recht de bijdrage als hierboven bedoeld te verrekenen met eventuele opeisbare vorderingen op u.

 

Indien u beslist om het gehuurde te verlaten en niet meer terug te keren in het nieuwe centrum, waardoor de huurovereenkomst eindigt, kan ik namens eigenaressen een vergoeding van € 40.000,- aanbieden (welk bedrag uiteraard ook ziet op verhuis- en inrichtingskosten en alle overige kosten en schade). Dit bedrag zal dan worden betaald nadat u de huidige woning verlaat conform de gemaakte afspraken. Voor het overige gelden dezelfde voorwaarden als genoemd onder punt 16 tot en met 18.“

 

2.5.  Bij dagvaarding van 5 en respectievelijk 8 februari 2008 hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] Fuji c.s. gedagvaard voor de kantonrechter te Haarlem met een eis – samengevat – primair inhoudende afwijzing van de vordering omdat niet is voldaan aan het bepaalde in artikel 7: 220 BW en subsidiair verklaring voor recht dat het 1e voorstel onredelijk is. In die procedures hebben Fuji c.s. in reconventie een vordering ingesteld tot verklaring voor recht dat het 1e voorstel van Fuji c.s. redelijk is in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW en tot medewerking aan de renovatie, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Bij dagvaarding van 6 mei 2008 hebben Fuji c.s. bij genoemde kantonrechter een zelfde vordering tegen [gedaagde sub 3] ingesteld.

 

2.6.  Op 16 mei 2008 is aan Fuji c.s. een sloopvergunning voor het complex afgegeven. Het verzoek van gedaagden tot schorsing van de sloopvergunning is afgewezen. Op de aanvraag voor een bouwvergunning is nog niet beslist.

 

2.7.   Ter zitting van 2 juli 2008 is, nadat partijen in 1e termijn waren gehoord, de behandeling van de zaak aangehouden teneinde partijen in de gelegenheid te stellen in onderling overleg tot een minnelijke regeling te komen en is een eventuele voortzetting van de behandeling bepaald op 13 augustus 2008. Daarbij is door de voorzieningenrechter vastgesteld dat tussen partijen vast staat dat het met deze onderhandelingen gemoeide tijdsverloop er niet toe kan leiden dat gedaagden met succes een beroep kunnen doen op het verweer dat de geplande ontruimingstermijn niet meer kan worden gehaald.

 

2.8.  Op 1 augustus 2008 heeft tussen partijen een bespreking plaatsgevonden, waarbij Fuji c.s., gedaagden en hun raadslieden aanwezig waren.

 

2.9.  Bij brief van 6 augustus 2008 hebben Fuji c.s. aan [gedaagde sub 1] (en zijn echtgenote), [gedaagde sub 2] en [gedaagde sub 3] een gewijzigd voorstel in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW gedaan (hierna: het 2e voorstel).

 

Het 2e voorstel bevat ten aanzien van hen allen onder meer de volgende passages:

  “Algemeen

1.  het complex, waaronder het gehuurde, wordt gerenoveerd conform de reeds in uw bezit zijnde tekeningen, opgenomen in het bewonersboekje;

2.  de verbouwingswerkzaamheden starten op 1 september 2008;

3.  de verwachte duur van de renovatie bedraagt twee jaar. Het gaat hier steeds om een planning en niet om een fatale termijn;

4.  het gehuurde zal na renovatie qua plaats, omvang en functie (nagenoeg) gelijk blijven;

5.  partijen zetten de huurrelatie na de renovatie onder dezelfde voorwaarden voort, voor zover hieronder niet anders is bepaald;

6.  verhuurders hebben het recht de rechten en verplichtingen uit het onderhavige renovatievoorstel over te dragen aan een andere partij;

 

Huidige gehuurde

7.  het huidige gehuurde zal op uiterlijk 31 augustus 2008 moeten worden opgeleverd;

8.  resterende zaken die in het huidige gehuurde achterblijven zullen met de sloop van het pand worden verwijderd en worden afgevoerd zonder dat u daarop enig recht van schadevergoeding kan doen gelden. Alle eventuele extra kosten in verband met het slopen, afvoeren, en verwerken van de door u aangebrachte (milieubelastende) materialen zullen bij u in rekening worden gebracht;

(…)

Vergoeding

17.  verhuurders zullen tegen finale kwijting aan u een bedrag betalen van € 30.000,- voor alle directe en indirecte gevolgen die samenhangen met de herontwikkeling van het winkelcentrum in de ruimste zin des woords, waaronder doch niet uitsluitend, afbouwkosten en de inrichtingskosten met betrekking tot zowel de tijdelijke als de definitieve woonruimte, verhuis- en herinrichtingskosten, schade, overlast c.q. hinder en andere nadelen die samenhangen met de gehele herontwikkeling;

18.  Eventuele huursuppletie voor de tijdelijke ruimte (zie punt 10) valt buiten het bestek van deze vergoeding, en zal voor rekening van verhuurder komen tot het genoemde maximumbedrag.

19.  de voornoemde bijdrage wordt reeds volledig voldaan op het moment dat u de huidige woonruimte verlaat conform de gemaakte afspraken;

20.  verhuurders hebben het recht de bijdrage als hierboven bedoeld te verrekenen met eventuele opeisbare vorderingen op u.

 

Voorwaarde bij acceptatie van het voorstel is wel dat u alle bestuursrechtelijke (bezwaarschrift)procedures intrekt en verhuurder het schriftelijk bewijs van deze intrekking ter hand stelt. Ook zult zich onthouden van het direct danwel indirect instellen van nieuwe bestuursrechtelijke procedures, zodat verhuurders na uw (tijdelijke) vertrek ook daadwerkelijk tot uitvoering van de werkzaamheden kunnen overgaan.

 

Verhuurders zijn van mening u met dit voorstel op elke denkbare wijze tegemoet te zijn gekomen, zodat acceptatie door u in de rede ligt. Ik verzoek u uiterlijk vrijdag 8 augustus 2008 om 17.00 uur te laten weten of u het voorstel accepteert.”

 

Ten aanzien van [gedaagde sub 2] bevat het 2e voorstel tevens onder meer de volgende passages:

“Tijdelijke woonruimte

9.  aan u wordt één tijdelijke woonruimte gedurende de renovatie aangeboden, welk object niet volledig vergelijkbaar hoeft te zijn o.a. qua oppervlakte, voorzieningen, ligging, uitstraling en woongenot. Tijdens de bespreking op 1 augustus 2008 is u een map met het meest actuele aanbod ter hand gesteld. Naar aanleiding hiervan kunt u een afspraak maken voor bezichtigen van geschikte woningen met de heer [A] van [Vastgoedadviseurs B.V.]

10.  de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte zal volledig worden gecompenseerd, met dien verstande dat de huurprijs maximaal 100 % meer mag bedragen dan de huidige huurprijs ad € 746,61 exclusief servicekosten en btw excl. BTW en servicekosten. De kosten daarboven zullen door u zelf moeten worden voldaan.

 

Definitieve woonruimte

11.  Verhuurders hebben voor u een woning van 120 m2 gerealiseerd, hetgeen overeen komt met het thans door u gehuurde oppervlak. In bijlage 1 treft u aan een plattegrond waarop bedoelde woning (in kleur) is ingetekend.

12.  De woning wordt opgeleverd met een open haard en bevindt zich op de bovenste woonlaag;

13.  de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;

14.  de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zodanig kunnen gebruiken;

15.  de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;

16.  de huurprijs voor de definitieve woonruimte van 120 m2 zal gelijk zijn aan de thans geldende huurprijs ad € 746,61 (huurprijspeil 1 juli 2008) exclusief servicekosten en btw.”

 

Ten aanzien van [gedaagde sub 3] bevat het 2e voorstel tevens onder meer de volgende passages:

   “Tijdelijke woonruimte

9.  u heeft zelf reeds tijdelijke woonruimte gevonden, te weten een appartement in woonzorgcentrum “De Horizon” te [p].

10.  de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte zal door verhuurders volledig worden gecompenseerd;

11.  Verhuurders dragen zorg voor opslag van dat gedeelte van uw meubels dat niet in de tijdelijke woning past tot het moment dat de definitieve ruimte aan u zal worden opgeleverd;

 

Definitieve woonruimte

12.  Verhuurders hebben voor u een woning van 129 m2 gerealiseerd, hetgeen overeen komt met het thans door u gehuurde oppervlak. In bijlage 1 treft u aan een plattegrond waarop bedoelde woning (in kleur) is ingetekend.

13.  De woning bevindt zich op de eerste woonlaag;

14.  Alle eventuele aanpassingen aan de woning, welke noodzakelijk zijn in verband met uw handicap, zullen op kosten van verhuurders worden uitgevoerd. Bij indeling van de woning wordt waar mogelijk reeds rekening gehouden met uw specifieke behoeften, opdat na oplevering zo min mogelijk nadere werkzaamheden nodig zijn. Voorwaarde bij deze bereidheid van verhuurders is wel dat u voorafgaand aan de door verhuurders uit te voeren werkzaamheden een aanvraag op grond van de WMO doet en verhuurders hiervan een afschrift doet toekomen. Indien blijkt dat de benodigde voorzieningen van overheidswege zullen worden vergoed hetgeen verhuurders menen- dan dient u het in dit kader te ontvangen bedrag aan verhuurder te restitueren;

15.  De toegang van de woning voldoet aan de eisen van het huidige Bouwbesluit, hetgeen betekent dat de woning per scootmobiel bereikbaar is. De precieze route naar de woningen is aangegeven op aangehechte bijlage 2;

16.  de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;

17.  de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zodanig kunnen gebruiken;

18.  de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;

19.  de huurprijs voor de definitieve woonruimte van 129m2 zal gelijk zijn aan de thans geldende huurprijs ad 771,72 (huurprijspeil juli 2008) exclusief servicekosten en btw. “

 

Ten aanzien [gedaagde sub 1] en zijn echtgenote bevat het 2e voorstel tevens onder meer de volgende passages:

  “Tijdelijke woonruimte

9.  aan u wordt één tijdelijke woonruimte gedurende de renovatie aangeboden, welk object niet volledig vergelijkbaar hoeft te zijn o.a. qua oppervlakte, voorzieningen, ligging, uitstraling en woongenot. Tijdens de bespreking op 1 augustus 2008 is u een map met het meest actuele aanbod ter hand gesteld. Naar aanleiding hiervan kunt u een afspraak maken voor bezichtigen van geschikte woningen met de heer [A] van [Vastgoedadviseurs B.V.]

10.  de huurprijs voor de tijdelijke woonruimte zal volledig worden gecompenseerd, met dien verstande dat de huurprijs maximaal 100 % meer mag bedragen dan de huidige huurprijs ad € 1.082,78 exclusief servicekosten en btw exc. BTW en servicekosten. De kosten daarboven zullen door u zelf moeten worden voldaan.

 

Definitieve woonruimte

11.  Verhuurders hebben voor u een woning van 181 m2 gerealiseerd, hetgeen overeen komst met het thans door u gehuurde oppervlak. In bijlage 1 treft u aan een plattegrond waarop bedoelde woning (in kleur) is ingetekend.

12.  De woning wordt opgeleverd met twee badkamers en een open haard en bevindt zich op de bovenste woonlaag;

13.  de definitieve woonruimte wordt opgeleverd in opleverstaat met een stelpost voor de keuken van € 3.000,-. Indien wordt gekozen voor een duurdere inrichting komen de extra kosten hiermee verbandhoudend voor uw rekening;

14.  de definitieve woonruimte is bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. U zult het gehuurde uitsluitend als zondanig kunnen gebruiken;

15.  de definitieve woonruimte zal eerst aan u ter beschikking worden gesteld indien u alle verplichtingen uit de vigerende huurovereenkomst bent nagekomen, alsmede de huurpenningen voor de eerste huurperiode van de definitieve woonruimte heeft voldaan en u aan uw eventuele garantieverplichting – welke gelijk is aan de verplichting in uw huidige contract- heeft voldaan;

16.  de huurprijs voor de definitieve woonruimte van 181 m2 zal gelijk zijn aan de thans geldende huurprijs ad € 1.082,78 (huurprijspeil 1 juli 2008) exclusief servicekosten en btw.”

 

2.10.  Binnen de (in de brief van 6 augustus 2008 gestelde) termijn van 8 augustus 2008 is door gedaagden niet gereageerd.

 

 

3.  Het geschil in alle zaken

 

3.1.  Fuji c.s. vorderen dat de voorzieningenrechter bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad gedaagden zal veroordelen de door hen gehuurde appartementen aan het [a-plein] 248, 246 respectievelijk 252 uiterlijk op 1 september 2008, althans een door de voorzieningenrechter te bepalen datum, met alle daarin van hunnentwege aanwezige personen en/of goederen bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen, met machtiging van Fuji c.s. om, indien gedaagden daarmee in gebreke blijven, de tenuitvoerlegging van de ontruiming zelf te bewerkstelligen zo nodig met de hulp van de sterke arm en op kosten van gedaagden, één en ander op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 2.000,– per dag of gedeelte daarvan dat niet aan deze veroordeling wordt voldaan.

 

3.2.  Gedaagden voeren verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

 

 

4.  De beoordeling in alle zaken

Spoedeisend belang

 

4.1.  Gedaagden stellen zich allereerst op het standpunt dat Fuji c.s. geen spoedeisend belang hebben bij hun vorderingen. Dit standpunt kan niet worden gevolgd. Fuji c.s. hebben voldoende aannemelijk gemaakt dat uitstel van de geplande (sloop)werkzaamheden zal leiden tot vertraging in de uitvoering van de bouwplannen, hetgeen zal leiden tot aanzienlijke schade, omdat de te realiseren nieuwe huurruimten hierdoor pas op een later tijdstip huurinkomsten zullen kunnen opbrengen. Daarbij heeft te gelden dat het grootste deel van de thans bestaande huurruimten in het complex inmiddels door de huurders is ontruimd en daarmee dat die ruimten op dit moment voor Fuji c.s. geen huurinkomsten opleveren. Weliswaar zijn door Fuji c.s. niet alle stukken waaruit kan blijken dat op 1 september 2008 daadwerkelijk met de renovatie kan en zal worden begonnen, in het geding gebracht, wel is door Fuji c.s. aannemelijk gemaakt dat op die datum in ieder geval met de sloopwerkzaamheden gestart kan worden – en (gezien de financiële belangen van Fuji c.s. bij een op zo kort mogelijke termijn realiseren van de voorgenomen renovatie) ook zal worden begonnen – indien het complex dan is ontruimd. Nu door de gemeente een sloopvergunning voor het complex is afgegeven, Fuji c.s. het onderhavige project in nauwe samenwerking met de gemeente hebben ontwikkeld en ter zitting aannemelijk is geworden dat de afgifte van de bouwvergunning aanstaande is, is niet aannemelijk dat Fuji c.s. niet op de kortst mogelijke termijn met de renovatiewerkzaamheden een aanvang zal maken. Zij kunnen geen enkel goed denkbaar belang hebben om dat niet te doen.

 

4.2.  De stelling van gedaagden dat met het eventueel spoedeisend belang van Fuji c.s. geen rekening gehouden mag worden omdat Fuji c.s. de onderhavige situatie zelf gecreëerd hebben en de omstandigheid dat het complex nog niet is ontruimd derhalve voor eigen rekening en risico van Fuji c.s. komt, kan evenmin worden gevolgd. Al in 2006 zijn Fuji c.s. in gesprek getreden met alle huurders van het complex (en dus ook met gedaagden) over beëindiging van de huurovereenkomst dan wel tijdelijke ontruiming in verband met de geplande renovatie. Door Fuji c.s. is in januari 2008 aan de huurders kenbaar gemaakt dat de start van de renovatie gepland was op 1 juni 2008. Deze datum is kort daarop nog verschoven naar 1 september 2008. Gedaagden zijn door Fuji c.s. meermalen uitgenodigd in gesprek te treden en aan hen is in december 2007 respectievelijk maart 2008 een voorstel gedaan, welk voorstel begin augustus 2008 is aangepast. In het licht van deze omstandigheden kan niet geoordeeld worden dat de omstandigheid dat het complex nog niet volledig is ontruimd voor eigen risico en rekening van Fuji c.s. moet komen.

 

Artikel 7: 220 lid 2 BW

 

4.3.  Gedaagden stellen zich – in tegenstelling tot Fuji c.s. – op het standpunt dat artikel 7:220 lid 2 BW niet van toepassing is. Volgens gedaagden moet op grond van dit artikel sprake zijn van “noodzakelijke” renovatie, hetgeen volgens hen hier niet aan de orde is. Omdat de kantonrechter zich nog moet uitlaten over de vraag of artikel 7: 220 lid 2 BW hier van toepassing is en op de uitkomst daarvan niet met grote mate van waarschijnlijkheid vooruit kan worden gelopen, kan volgens gedaagden de ontruiming in dit kort geding niet worden toegewezen.

 

4.4.  Dit betoog faalt. Niet valt in te zien waarom artikel 7: 220 lid 2 BW hier niet van toepassing is. Op grond van deze bepaling “moet een verhuurder, die tot renovatie van de gebouwde onroerende zaak (waarop de huurovereenkomst die hij wil voortzetten betrekking heeft) wil overgaan, aan de huurder een, gelet op het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders, redelijk voorstel doen”. Uit de bewoordingen van dit artikellid en de samenhang van de andere leden van dit artikel kan, anders dan gedaagden stellen, niet worden afgeleid dat het zou moeten gaan om “noodzakelijke” renovatie. Dat de wetgever dit wel zo heeft bedoeld, zoals gedaagden stellen, is de voorzieningrechter niet aannemelijk geworden. Alleen voor wat betreft lid 1 van artikel 7: 220 BW moet het gaan om “dringende werkzaamheden” aan het gehuurde (het gaat daar om werkzaamheden aan de woning, waaronder reparaties, die zonder nadeel niet kunnen worden uitgesteld). De maatstaf in artikel 7: 220 lid 2 BW sluit aan bij de jurisprudentie over renovatie die zich onder het oude recht heeft ontwikkeld en die er op neer komt dat een huurder de renovatie heeft te gedogen, zeker als het een complex woningen betreft waarbij de overgrote meerderheid reeds heeft ingestemd met het voorstel van de verhuurder. Dat is hier het geval. Dat een renovatie niet noodzakelijk hoeft te zijn, blijkt ook uit de samenhang van lid 2 en lid 3 van artikel 7: 220 BW, nu in lid 3 ten aanzien van “een complex met tien of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen wordt bepaald dat een voorstel vermoed wordt redelijk te zijn indien meer dan 70 % van de huurders met het voorstel heeft ingestemd.” Ook dit is hier het geval.

 

4.5.  Gelet op het vorenoverwogene valt te verwachten dat de kantonrechter zal beslissen dat artikel 7: 220 lid 2 BW van toepassing is. In dat licht kan de vordering tot ontruiming, mits hiertoe voldoende grond bestaat, vooruitlopend op het eindvonnis van de kantonrechter in de bodemprocedure in beginsel in kort geding worden toegewezen.

 

Redelijk aanbod in de zin van artikel 7: 220 lid 2 BW

 

4.6.  Gedaagden stellen zich op het standpunt dat het voorstel van Fuji c.s., gelet op de belangen van de verhuurder en de belangen van de huurder, niet redelijk is. Deze stellingname kan niet worden gevolgd.

 

4.7.  Bij de beoordeling van de vraag of het voorstel van Fuji c.s. redelijk is, zal worden uitgegaan van het 2e voorstel. Dit is immers het voorstel dat thans voorligt en bovendien voor gedaagden het meest gunstige voorstel. Het 2e voorstel kan, nu het op hoofdlijnen overeenkomt met het 1e voorstel en alleen wijzigingen in voor gedaagden voordelige zin bevat, wel beschouwd worden als een aangepast voorstel op het 1e voorstel (dat al in december 2007 respectievelijk maart 2008 aan gedaagden is voorgelegd). Bovendien hebben Fuji c.s. ter zitting verklaard dat zij het 2e voorstel, ondanks dat gedaagden de termijn om het te aanvaarden hebben laten verlopen, tot de kantonrechter heeft gesproken ongewijzigd gestand blijven doen.

 

4.8.  Het belang van Fuji c.s. is erin gelegen dat zij grote schade zullen lijden als zij niet volgens planning (starten met de sloopwerkzaamheden op 1 september 2008) kunnen renoveren. Hoewel een getalsmatige onderbouwing van de te lijden schade ontbreekt, is door Fuji c.s. voldoende aannemelijk gemaakt dat uitstel van de renovatie tot aanzienlijke schade zal leiden, omdat, zoals hiervoor reeds vastgesteld, bij vertraging van de bouwplannen de te realiseren huurruimten pas op een later tijdstip huurinkomsten kunnen opbrengen.

 

4.9.  Dit belang weegt naar het oordeel van de voorzieningenrechter op tegen de belangen van huurders om na 1 september 2008 ongestoord in hun huidige woningen te kunnen blijven wonen. Tegenover het nadeel dat gedaagden ondervinden doordat zij gedurende twee jaar tijdelijk andere woonruimte moeten huren, staat immers dat zij na de renovatie tegen betaling van dezelfde huurprijs kunnen terugkeren in even grote huurwoningen als hun huidige woningen, in het complex gelegen op een plek van hun keuze, terwijl deze woningen dan wel geheel zijn vernieuwd. Bij het ontwerp voor de nieuwe te realiseren woningen van gedaagden is voorts waar mogelijk rekening gehouden met hun persoonlijke wensen (zoals een open haard in de woning [gedaagde sub 1] en aan haar fysieke toestand gerelateerde aanpassingen in de woning van [gedaagde sub 3]). De eventueel hogere huurprijzen van de tijdelijke woningen worden door Fuji c.s. tot een (maximumbedrag) vergoed en daarnaast krijgen gedaagden allen een vergoeding van € 30.000,- voor kosten die samenhangen met de herontwikkeling van het complex.

 

Tijdstip ontruiming

 

4.10.  Los van het antwoord op de vraag of het 1e voorstel redelijk is, oordeelt de voorzieningenrechter dat, nu thans moet worden uitgegaan van het 2e voorstel, het niet redelijk is om vast te houden aan de in dit voorstel bepaalde ontruimingstermijn van 1 september 2008. Het 2e voorstel is immers pas gedaan op 6 augustus 2008, zodat nadien voor gedaagden maar enkele weken tijd overbleef om de vervangende woonruimte daadwerkelijk te realiseren. Ter zitting hebben Fuji c.s. te kennen gegeven dat gedaagden tot uiterlijk 22 september 2008 respijt kan worden gegeven, zodat dienovereenkomstig zal worden beslist.

 

Dwangsom

 

4.11.  De voorzieningenrechter zal de gevorderde dwangsom ambtshalve maximeren tot € 100.00,–

 

Proceskosten

 

4.12.  In de omstandigheid dat het 2e voorstel, waarvan thans bij de beoordeling van de vordering van Fuji c.s. wordt uitgegaan, eerst is gedaan nadat dit geding aanhangig was gemaakt, ziet de voorzieningenrechter aanleiding om de proceskosten te compenseren in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt.

 

 

5.  De beslissing in alle zaken

De voorzieningenrechter

 

5.1.  veroordeelt [gedaagde sub 1] om uiterlijk 21 september 2008 de woning aan het [a-plein] 248 te [p] met alle daarin van zijnentwege aanwezige personen en /of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen,

veroordeelt [gedaagde sub 2] om uiterlijk 21 september 2008 de woning aan het [a-plein] 246 te [p] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en /of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen,

veroordeelt [gedaagde sub 3] om uiterlijk 21 september 2008 de woning aan het [a-plein] 252 te [p] met alle daarin van harentwege aanwezige personen en /of goederen, bezemschoon en onder afgifte van alle sleutels te ontruimen en ter vrije beschikking van Fuji c.s. te stellen,

 

5.2.  machtigt Fuji c.s. om, indien gedaagden of een van hen daarmee in gebreke blijven/blijft, de tenuitvoerlegging van de ontruiming zelf te bewerkstelligen, waarbij artikel 556 lid 1 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering heeft te gelden, zo nodig met de hulp van de sterke arm en op kosten van de gedaagde(n) die in gebreke is/zijn gebleven,

 

5.3.  veroordeelt elk van de gedaagden tot betaling van een dwangsom van € 2.000,– voor iedere dag of gedeelte van de dag dat hij of zij in gebreke blijft met de jegens hem of haar uitgesproken veroordeling onder 5.1 tot een maximum van € 100.000,– per gedaagde,

 

5.4.  compenseert de kosten in die zin dat ieder der partijen de eigen kosten draagt,

 

5.5.  verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

 

5.6.  wijst af het anders of meer gevorderde.

 

 

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. van der Meer en in het openbaar uitgesproken op

27 augustus 2008.

Woonboot_977

LJN: BP3089, Gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.038.509/01

 

Uitspraak GERECHTSHOF ‘s-GRAVENHAGE

Sector handel

 

Zaaknummer: 200.038.509/01

 

Zaaknummer rechtbank: 814865CV EXPL – 19404

 

arrest van de achtste civiele kamer d.d. 1 februari 2011

 

inzake

 

[Naam],

wonende te [Woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. A.A. Marcus te Capelle aan den IJssel,

 

tegen

 

[Naam],

wonende te [Woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. A.T. Tilburg te Spijkenisse.

 

 

Het geding

 

Bij exploot van 3 juni 2009 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam (hierna: de kantonrechter) tussen partijen gewezen eindvonnis van 3 maart 2009. Bij memorie van grieven tevens houdende wijziging van eis heeft [appellant] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] deze grieven bestreden. [appellant] heeft zijn zaak doen bepleiten door mr. Marcus voornoemd, onder overlegging van een pleitnota, die aan het procesdossier is toegevoegd. [geïntimeerde] is ter gelegenheid van het pleidooi niet verschenen.

 

Vervolgens heeft [appellant] arrest gevraagd op het pleitdossier.

 

Beoordeling van het hoger beroep

 

1.  De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje ‘De vaststaande feiten’ de feiten opgesomd. Nu daartegen geen grief is gericht, zijn deze feiten ook in hoger beroep uitgangspunt.

 

2.  Het gaat in deze zaak om het volgende.

 

2.1  [geïntimeerde] huurde van [appellant] blijkens een huurovereenkomst van 26 januari 2005 met ingang van 1 februari 2005 de woonunit met huisnummer […] aan boord van het woonschip […], eigendom van [appellant], gelegen in de […]haven, inclusief de zich daarin bevindende, in de bij deze huurovereenkomst behorende bijlage 1 opgenomen, roerende zaken, stoffering en meubilering (hierna ook te noemen: het gehuurde). De huurovereenkomst tussen partijen is per 1 januari 2009 geëindigd.

 

2.2  Bij aanvang van de huurovereenkomst bedroeg de prijs voor het gehuurde – maandelijks bij vooruitbetaling te voldoen – een bedrag van € 548,40 inclusief BTW alsmede inclusief een voorschot op de servicekosten ad € 111,-. De kale huurprijs bedroeg derhalve € 437,40 per maand.

 

2.3  In de huurovereenkomst is – voor zover hier van belang – vermeld:

 

‘Overige verplichtingen Huurder

 

24.  Huurder is gehouden het gehuurde tijdelijk te verlaten indien en voorzover dat noodzakelijk is in verband met door de verzekeraar van het woonschip dan wel de bevoegde overheidsinstanties verlangde of in verband met regulier onderhoud noodzakelijke helling- en/of dokbeurten dan wel verhaalswerkzaamheden. Uitvoering van deze werkzaamheden zal steeds zo tijdig mogelijk door Verhuurder worden aangekondigd en zo veel mogelijk in overleg met de huurders van het woonschip plaatsvinden. Voor de periode dat het gehuurde, in verband met de hiervoor bedoelde werkzaamheden niet beschikbaar is, heeft Huurder geen recht op enige (schade)vergoeding en/of vermindering van de huurprijs, noch komt Huurder op deze grond recht op ontbinding van de huurovereenkomst toe.’

 

2.4  De […]haven is een getijhaven, vlakbij de Brienenoordbrug te Rotterdam. Het indertijd door [geïntimeerde] gehuurde bevindt zich op een breed stalen ponton (hierna ook te noemen: de […]) dat op de ligplaats is afgemeerd aan spudpalen, waarlangs de ponton in verticale richting middels ringen voorzien van rolgeleiders met het dalen en stijgen van het waterpeil als gevolg van het tij met het waterpeil mee kan bewegen, terwijl het horizontaal op zijn plaats blijft. De [ponton] was gedurende de huurovereenkomst aangesloten op alle nutsvoorzieningen met uitsluiting van de riolering (er werd gebruikt gemaakt van een septictank). Aan boord van de [ponton] bevinden zich 10 woonunits, geschikt voor bewoning door één persoon. De [ponton] kan worden betreden door middel van een toegangsloopbrug.

 

2.5  De [ponton] is ingeschreven in het scheepsregister (registratie voor schepen) als woonschip met brandmerk 26203 B R 2003 met onder meer de navolgende vermeldingen:

 

‘(…)

Verpl/laadverm: CA. 6,000 M3

(…)

Lengte  : 26,00 M.   Breedte: 12,50 M.  Diepgang:

Inrichting  : BOUWLAAG ONDERVERDEELD IN MIDSCHEEPS EEN LANGSGANG MET AAN BEIDE ZIJDEN HIERVAN 5 APPARTEMENTEN, ELK APPARTEMENT VOORZIEN VAN HAL EN BADKAMER MET TOILET, WOONKAMER MET OPEN KEUKEN, TERRAS, BOVEN DE APPARTEMENTEN EEN VLIERING EN ONDER DE APPARTEMENTEN EEN KRUIPRUIMTE

(…)’

 

 

2.6  Bij brief van 9 april 2004 heeft de belastingdienst [appellant] onder meer het volgende meegedeeld:

 

‘(…)

Andere vormen van verhuur

De verhuur van op een ponton geplaatste woonunits kan niet worden aangemerkt als de vrijgestelde verhuur van onroerende zaken. Dit betekent dat alle vormen van verhuur van de woonunits, andere dan de hiervoor genoemde verhuur waarop het 6%-tarief van toepassing is, belast zijn naar het algemeen tarief van 19%.

(…)’

 

2.7  De huurcommissie in het ressort Rotterdam heeft op 1 november 2006 van [geïntimeerde] een verzoek als bedoeld in 7:249 BW ontvangen tot het doen van een uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 548,40 per maand met ingang van 1 februari 2005. [geïntimeerde] heeft daarnaast op 5 april 2005 een aanvraag huursubsidie ingediend. De Minister van VROM heeft naar aanleiding daarvan een verzoek om een verklaring als bedoeld in artikel 6 sub b, van de Uitvoeringswet huurprijzenwet woonruimte (voor de subsidieaanvraag) bij de voorzitter van de huurcommissie ingediend.

 

2.8  Bij beslissing van 30 maart 2007, verzonden op 8 mei 2007, heeft de huurcommissie een uitspraak gedaan, waarin voor zover in hoger beroep van belang is vermeld:

 

‘(…)

 

Bevoegdheid

Verhuurder is van mening dat gelet op het bepaalde in art. 7:233 BW, het appartement in kwestie niet kan worden gekwalificeerd als woonruimte in de zin van afdeling 5 titel 7.4 BW omdat het een binnenschip, en daarmee uit de aard der zaak roerend is.

 

(…)

 

De commissie passeert dit verweer en verklaart zich bevoegd.

Naar het oordeel van de commissie is er wel sprake van woonruimte in de zin van afdeling 5 van titel 7.4 BW.

 

Ingevolge art. 7:233 BW wordt onder woonruimte verstaan een gebouwde onroerende zaak, voor zover deze als zelfstandige, dan wel niet zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden.

 

Ingevolge art. 3:3 BW is onroerend “de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken”. De vraag of een gebouw of werk onroerend is, dient dus beantwoord te worden aan de hand van het criterium “duurzaam met de grond verenigd”. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 oktober 1997, NJ 98,97 (Portacabin) uitgemaakt dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn, doordat het naar haar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. De technische mogelijkheid om het bouwwerk te verplaatsen is in dat geval niet meer van belang. Voor de bestemming om duurzaam ter plaatse te blijven moet volgens de Hoge Raad gelet worden op de bedoeling van de bouwer of diens opdrachtgever voor zover deze naar buiten toe kenbaar is. Ook los van de bedoeling van de bouwer moet voor willekeurige derden duidelijk zijn dat de zaak bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven.

 

(…)

 

Gelet op het vorenstaande is de commissie van oordeel dat de drijvende woningen in de […]haven als onroerend dienen te worden aangemerkt. Het is de kennelijke bedoeling van de bouwer of diens opdrachtgever geweest dat de woningen duurzaam ter plaatsen blijven. Deze bedoeling is voor derden onder meer af te leiden uit de inrichting van (een deel van) het water als woonwijk, de constructie en afmetingen van de woningen, de aansluiting op elektriciteit, water, telefoon, kabel et cetera.

 

Nu de commissie zich op het standpunt stelt dat het desbetreffende appartement een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:233 BW is acht de commissie zich bevoegd een inhoudelijk oordeel te geven over de verzoeken van huurder.’

 

De huurcommissie heeft vervolgens de redelijke – kale – huurprijs voor het gehuurde vastgesteld op € 286,49 per maand met ingang van 1 februari 2005.

 

3.1   [appellant] heeft bij dagvaarding van 29 juni 2007 een beslissing van de kantonrechter gevorderd over het punt waarover de huurcommissie om een uitspraak was verzocht. [appellant] heeft daarbij – kort gezegd – gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren primair dat de huurcommissie onbevoegd was om kennis te nemen van het verzoek van [geïntimeerde] van 1 november 2006 tot het doen van uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs, subsidiair dat de huurcommissie [geïntimeerde] ten onrechte ontvankelijk heeft verklaard in haar verzoek van 1 november 2006, meer subsidiair dat de puntentelling voor het gehuurde moet worden vastgesteld op 91 punten althans een door de kantonrechter in goede justitie nader te bepalen aantal punten en [appellant] en [geïntimeerde] mitsdien worden geacht te zijn overeengekomen een maximaal redelijke huurprijs van € 386,60, zulks met ingang van 1 november 2006, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure.

3.2  [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd en de kantonrechter verzocht (i) primair de uitspraak van de huurcommissie te bekrachtigen met dien verstande dat het puntenaantal wordt vastgesteld op 67, subsidiair de uitspraak van de huurcommissie in het geheel te bekrachtigen en (ii) [appellant] in zijn vordering niet ontvankelijk te verklaren, hetzij hem deze te ontzeggen, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding.

 

3.3  Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter de primaire en subsidiaire vordering van [appellant] afgewezen en op grond van zijn meer subsidiaire vordering en het verweer daar tegen de aanvangshuurprijs van het gehuurde per 1 februari 2005 vastgesteld op € 310,70 per maand. De kantonrechter heeft hierbij als oordeel gegeven dat de [ponton] geen gebouwde onroerende zaak is, maar dat – gegeven de ontwikkelingen die gaande zijn ter zake van het wonen op water – het criterium van artikel 7:233 BW niet langer als maatstaf kan gelden bij de beoordeling of sprake is van woonruimte in de zin van boek 6, afdeling 5, titel 4 BW. De tegenvordering van [geïntimeerde] is afgewezen. De kosten van de procedure zijn gecompenseerd.

 

3.4  In hoger beroep vordert [appellant], na wijziging van eis:

I. een verklaring voor recht dat (i) het gehuurde niet kwalificeert als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, (ii) titel 4, afdeling 5 van boek 7 BW en in het bijzonder onderafdeling 2 van titel 4 van afdeling 5 van boek 7 BW niet van toepassing is op de huurovereenkomst betreffende het gehuurde en (iii) de huurcommissie onbevoegd was kennis te nemen van het verzoek van [geïntimeerde] tot het doen van uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 548,40 per maand per 1 februari 2005, en [appellant] en [geïntimeerde] mitsdien niet geacht worden te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in haar uitspraak van 30 maart 2007 heeft vastgesteld, en

II. geheel voorwaardelijk, namelijk onder voorwaarde dat alle onder sub I ingestelde vorderingen worden afgewezen: vaststelling van de aanvangshuurprijs voor het gehuurde op € 460,84 per maand, met ingang van 1 februari 2005,

met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

 

3.5  [geïntimeerde] heeft het hof verzocht [appellant] niet ontvankelijk te verklaren in zijn beroep, althans dit beroep af te wijzen en de bestreden uitspraak van de kantonrechter in stand te laten, eventueel onder verbetering van de rechtsgronden, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten. [geïntimeerde] heeft geen incidentele grief gericht tegen de afwijzing van haar tegenvordering. Evenmin heeft zij zich verzet tegen de gewijzigde eis.

 

4.1  Bij de beoordeling van het beroep van [appellant] stelt het hof voorop dat volgens artikel 7:262 lid 2 BW tegen een beslissing van de kantonrechter krachtens dat artikel geen hogere voorziening is toegelaten. Volgens vaste rechtspraak wordt dit appelverbod evenwel doorbroken (a) als de kantonrechter artikel 7:259 lid 1 BW ten onrechte heeft toegepast en/of buiten het toepassingsbereik van het artikel is getreden, (b) als het artikel ten onrechte buiten toepassing is gelaten, dan wel (c) als zulke fundamentele rechtsbeginselen zijn geschonden dat niet kan worden gesproken van een eerlijke en onpartijdige behandeling van de zaak.

 

4.2  [appellant] heeft gesteld dat de kantonrechter ten onrechte heeft geoordeeld dat afdeling 5 titel 4 boek 7 BW van toepassing is op de onderhavige huurovereenkomst en ten onrechte onderafdeling 2, de artikelen 7:246-265 BW, heeft toegepast. Nu deze stelling een grond vormt die het appelverbod kan doorbreken, is [appellant] in zoverre ontvankelijk in zijn beroep. Het hof zal in het hiernavolgende de gegrondheid van deze stelling onderzoeken.

 

5.1  De beantwoording van de vraag naar de gegrondheid valt deels samen met de grieven, waarbij uit praktische overwegingen wordt aangesloten. Grieven I tot en met III richten zich – kort gezegd – tegen het oordeel van de kantonrechter dat bij de beoordeling van de vraag of er sprake is van woonruimte in de zin van afdeling 5 titel 4 BW het criterium van onroerend zijn niet, althans niet langer, gezien de ontwikkelingen ter zake van het wonen op water, als maatstaf kan gelden en dat aansluiting dient te worden gezocht bij de bedoeling van partijen en bij de feitelijke omstandigheden van het geval. De kantonrechter heeft vervolgens geconcludeerd dat de bepalingen van afdeling 5 titel 4 BW ter zake van woonruimte van toepassing zijn, zulks in weerwil van de eis van onroerend zijn als neergelegd in artikel 7:233 BW. Het hof overweegt als volgt.

 

5.2  Artikel 7:233 BW verstaat onder woonruimte een gebouwde onroerende zaak voor zover deze als zelfstandige dan wel niet-zelfstandige woning is verhuurd, dan wel een woonwagen of een standplaats, alsmede de onroerende aanhorigheden. Dit wettelijke criterium, dat niet voor meerdere uitleg vatbaar is, kan naar het oordeel van het hof met oog op het rechtszekerheids- en vertrouwensbeginsel niet zonder meer ter zijde worden geschoven of buiten toepassing worden gelaten. De ontwikkelingen op het gebied van het wonen op water en de bouw van steeds grotere en luxueuzere ‘woonvilla’s’ bieden daarvoor geen rechtvaardiging.

 

5.3  Ook de Huisvestingswet, die niet ziet op huurbescherming of huurprijsvaststelling, maar een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimte tot onderwerp heeft, geeft geen grond voor het buiten toepassing laten van bedoeld criterium. Het feit dat een woonschip gelet op artikel 1 lid 1 sub b van deze wet als woonruimte kan worden gekwalificeerd, doet daaraan niet af. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat voor het huren van ruimte aan boord van een woonschip op grond van artikel 6 lid 1 sub c jo. artikel 5 Huisvestingswet geen huisvestingsvergunning nodig is. Voor het innemen van een ligplaats of huren van een ligplaats daarentegen wel. Het innemen van de ligplaats – [appellant] is eigenaar van de haven waarin de [ponton] ligt afgemeerd – is geen onderwerp van het geschil tussen partijen.

 

5.4  Uit het voorgaande volgt dat – anders dan de kantonrechter heeft overwogen – bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde] een beroep kan doen op de bepalingen inzake huurbescherming en huurprijs – met de voor [appellant] ver strekkende gevolgen van dien – bepalend is of sprake is van een gebouwde onroerende zaak als bedoeld in artikel 7:233 BW.

 

6.1  Nu de grieven I tot en met III in zoverre slagen, brengt de devolutieve werking van het appel met zich dat het hof – gelet op het verweer van [geïntimeerde] ter zake – dient te onderzoeken of de [ponton] aangemerkt kan worden als een gebouwde onroerende zaak in de zin van artikel 7:233 BW.

 

6.2  [geïntimeerde] heeft betoogd dat de [ponton] feitelijk een ‘waterwoning’ is, omdat zij door middel van palen met de grond is verenigd en het gehuurde is aangesloten op het elektriciteitsnetwerk, telefoon, kabel en op het drinkwaternetwerk. [geïntimeerde] was voorts niet de enige die daar woonde. In feite is sprake van een woonwijk op het water. Deze omstandigheden maken, aldus [geïntimeerde], dat de [ponton] c.q. het gehuurde een gebouwde onroerende zaak is in de zin van artikel 7:233 BW.

 

6.3  Het hof stelt voorop dat de constructie van de [ponton] naar zijn oordeel bestemd is om te drijven en ook daadwerkelijk drijft, zodat zij gekwalificeerd dient te worden als een schip in de zin van artikel 8 lid 1 BW. De [ponton] is ook als woonschip ingeschreven in het kadaster. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Dit kan echter anders zijn indien een woonschip duurzaam met de grond is verenigd als bedoeld in artikel 3:3 lid 1 BW. De vraag of van een dergelijke duurzame vereniging sprake is hangt af van de omstandigheden van het geval.

 

6.4  Vaststaat dat de [ponton] is afgemeerd door middel van zogenaamde spudpalen. Aan de [ponton] zijn ringen gelast, die om de spudpalen heen vallen en aldus de [ponton] ten opzichte van de wal op haar plaats houden. Deze constructie zorgt er voorts voor dat de [ponton] met het stijgen en dalen van het waterpeil – de […]haven is een getijhaven – kan meebewegen. Bij het afmeren van een schip is het gebruik maken van spudpalen niet wezenlijk verschillend van het afmeren met behulp van stalen kabels of trossen aan een ducdalf, meerpaal of bolder op de wal. In het geval van een getijhaven is het gebruiken van stalen kabels of trossen problematisch, omdat de kabels of trossen bij eb niet te kort mogen zijn omdat het schip anders ‘in de touwen’ hangt. Bij vloed heeft het schip te lange lijnen met als gevolg dat het bij aflandige wind ruimschoots van de wal af zal drijven. Als het schip aan lager wal ligt, zal het weliswaar tegen de wal worden aangedrukt maar heeft het in de lengterichting te veel speling. Bij gebruik van spudpalen wordt dit probleem van dalend en stijgend waterpeil ondervangen. Deze verbinding kan niet leiden tot het oordeel dat de [ponton] met de onder haar gelegen bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW (vgl. Hoge Raad 15 januari 2010, LJN BK9136). Dit zou slechts anders zijn indien de [ponton] zou steunen op palen in die zin dat sprake is van een woning op palen in het water. Van een verbinding met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van een vereniging met de grond als bedoeld in voornoemd artikel, is het hof evenmin gebleken. Een dergelijke vereniging kan in ieder geval niet worden aangenomen op grond van een verbinding door middel van de aansluiting op nutsvoorzieningen (vgl. Hoge Raad 22 juli 1988, LJN AA7150).

 

6.5  Ook overigens blijkt niet van de bedoeling van [appellant] om de [ponton] te verenigen met de bodem of de oever. De [ponton] kan vrij eenvoudig van de spudpalen worden ontmeerd en de verbindingen met de nutsvoorzieningen kunnen binnen een kort tijdsbestek worden verbroken. [appellant] heeft in dit kader – door [geïntimeerde] onbetwist – gesteld dat de [ponton] ook daadwerkelijk wordt verplaatst, in ieder geval in het kader van de vijfjaarlijkse hellingbeurt ten behoeve van de verzekering. Het gehuurde is dan tijdelijk niet beschikbaar en ingevolge artikel 24 van de huurovereenkomst dient [geïntimeerde] in dat geval tijdelijk het gehuurde te verlaten zonder recht op vergoeding in welke vorm dan ook. Tenslotte neemt het hof nog in aanmerking dat ook de belastingdienst de verhuur van de woonunits aan boord van de [ponton] niet heeft aangemerkt als de vrijgestelde verhuur van onroerende zaken als gevolg waarvan de verhuur van de woonunits op de [ponton] is belast naar het algemeen BTW-tarief van 19%.

 

6.6  Op grond van de hiervoor genoemde omstandigheden – in onderlinge samenhang beschouwd – is het hof van oordeel dat de [ponton] niet aangemerkt kan worden als een onroerende zaak in de zin van artikel 3:3 lid 1 BW. Derhalve is in het onderhavige geval ook geen sprake van woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW. Dit betekent dat de stelling van [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte de bepalingen van boek 7 afdeling 5 titel 4 BW op de huurovereenkomst tussen partijen heeft toegepast, gegrond is.

 

7.  Grieven IV en V betreffen de hoogte van de door de kantonrechter vastgestelde huurprijs en behoeven, gelet op het voorgaande, geen behandeling.

 

8.  Het vonnis van de kantonrechter kan niet in stand blijven en zal worden vernietigd. Wat betreft de door [appellant] ingestelde – in hoger beroep gewijzigde – vorderingen overweegt het hof als volgt. De onder I. 1, 2 en 3 gevorderde verklaringen voor recht komen voor toewijzing in aanmerking.

 

9.  [geïntimeerde] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in eerste aanleg en in hoger beroep worden veroordeeld.

 

Beslissing

 

Het hof:

 

– vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Rotterdam van 3 maart 2009;

 

en opnieuw rechtdoende:

 

– verklaart voor recht, dat:

 

a. de door [geïntimeerde] van [appellant] gehuurde ruimte (aangeduid als […]haven […]) aan boord van het woonschip […] gelegen in de […]haven te Rotterdam niet kwalificeert als woonruimte in de zin van artikel 7:233 BW, en

 

b. titel 4, afdeling 5 van boek 7 van Burgerlijk Wetboek en in het bijzonder

onderafdeling 2 van titel 4 van afdeling 5 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing is op de huurovereenkomst betreffende de door [geïntimeerde] van [appellant] gehuurde ruimte (aangeduid als […]haven […]) aan boord van het woonschip […] gelegen in de […]haven te Rotterdam, en

 

c. de huurcommissie onbevoegd was kennis te nemen van het verzoek van [geïntimeerde] tot het doen van uitspraak over de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs van € 548,40 per maand per 1 februari 2005, en [appellant] en [geïntimeerde] mitsdien niet geacht worden te zijn overeengekomen wat de huurcommissie in haar uitspraak van 30 maart 2007 heeft vastgesteld;

 

– veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellant] tot op 3 maart 2009 begroot op € 193,55,- aan verschotten, waarvan € 106,- aan griffierecht en € 87,55 aan explootkosten, en € 400,- aan salaris advocaat;

 

– veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 347,98 aan verschotten, waarvan € 262,- aan griffierecht en € 85,98 aan explootkosten, en € 2.682,- aan salaris advocaat;

 

– verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, N.M. van der Horst en W.E.M. Leclercq en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 februari 2011 in aanwezigheid van de griffier.

Wettelijke medehuurder toewijzing woning

ECLI:NL:GHAMS:2015:2861

 

Instantie Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak 07-07-2015

Datum publicatie 13-07-2015

Zaaknummer 200.166.377/01 KG

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Analogische toepassing van artikel 7:266 lid 5 BW in geval van contractuele medehuur door (ex-)echtgenoten. De ex-echtgenoten zijn gebonden aan de door de echtscheidingsrechter ter zake genomen beslissing en kunnen niet in onderling overleg een afwijkende regeling treffen. En zeker niet als, zoals in casu, de vrouw na de inschrijving van de echtscheidingsbeschikking het gehuurde (een sociale huurwoning) enige jaren zonder de man heeft bewoond en na het toegewezen krijgen van een andere woning het gehuurde aan hem heeft “overgedaan”. Dat geen mededeling is gedaan aan de verhuurder van de beslissing van de echtscheidingsrechter doet daaraan niet af. Na de opzegging van de huur door de vrouw dienen derhalve de man en de vrouw beiden de woning te ontruimen.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

NJF 2015/386 

JHV 2015/134 met annotatie van mr. T. Gardenbroek 

WR 2015/125 met annotatie van mr. H.M. Meijerink 

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team I

zaaknummer: 200.166.377/01 KG

zaaknummer rechtbank Amsterdam: C/13/580047/KG ZA 15-83

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 7 juli 2015 (bij vervroeging)

inzake

de stichting WONINGSTICHTING EIGEN HAARD,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. T.W. Jaburg te Amsterdam,

tegen

1[geïntimeerde sub 1],

wonend te [woonplaats],

2. [geïntimeerde sub 2],

wonend te [woonplaats],

3. hen die verblijven in de onroerende zaak plaatselijk bekend te [postcode en plaats] aan het adres [adres],

geïntimeerden,

advocaat: mr. U.J. van der Veldt te Amsterdam.

1Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Eigen Haard en [geïntimeerden] genoemd, de geïntimeerden sub 1 en 2 ook respectievelijk [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].

Eigen Haard is bij dagvaarding van 5 maart 2015, onder aanvoering van vijf grieven en met overlegging van producties, in hoger beroep gekomen van een vonnis van de voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam van 18 februari 2015, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Eigen Haard als eiseres en [geïntimeerden] als gedaagden. Op de dienende dag heeft Eigen Haard geconcludeerd overeenkomstig de appeldagvaarding.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van antwoord met een productie;

– akte aan de zijde van Eigen Haard;

– antwoordakte aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2].

Ten slotte is arrest gevraagd.

Eigen Haard heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en [geïntimeerden] alsnog zal veroordelen om de woonruimte aan het adres [adres] binnen acht dagen na betekening van het te wijzen arrest met wie en wat zich daarin van hun kant mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met afgifte der sleutels en achterlating van al hetgeen tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen, alsmede [geïntimeerden] te veroordelen in de proceskosten van de beide instanties, waaronder de kosten voor de publicatie in het te Amsterdam verschijnende dagblad Het Parool en hen voorts te veroordelen tot terugbetaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 1.101,-, zijnde de proceskosten waarin Eigen Haard in eerste aanleg is veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente over dat bedrag vanaf de dag van betaling daarvan door Eigen Haard aan [geïntimeerden] tot de dag van de voldoening aan Eigen Haard, en voorts tot betaling van de nakosten.

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben zakelijk geconcludeerd tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van Eigen Haard in de kosten van het geding in hoger beroep.

2Feiten

De voorzieningenrechter heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.10 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze vaststelling van feiten is in hoger beroep niet in geschil en dient derhalve ook het hof als uitgangspunt.

3Beoordeling

3.1

Deze zaak betreft – samengevat – het volgende:

a. Bij huurovereenkomst voor onbepaalde tijd heeft Eigen Haard met ingang van 4 april 2006 aan [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] de woning verhuurd aan het adres [adres], hierna ook “de woning” te noemen. In de huurovereenkomst zijn [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] elk afzonderlijk als huurder vermeld. Zij waren met elkaar gehuwd sinds 31 maart 1999. Zij hebben samen vier kinderen. Het huwelijk is geëindigd door echtscheiding;

b. Bij (onherroepelijk geworden) beschikking van 30 mei 2012 van de rechtbank Amsterdam is tussen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] de echtscheiding uitgesproken. In het dictum van die beschikking is het volgende vermeld:

“bepaalt dat de vrouw met ingang van de dag van inschrijving van de uitspraak der echtscheiding huurster van de echtelijke woning te Amsterdam aan de [adres] zal zijn;”

De echtscheidingsbeschikking is in de daartoe bestemde registers ingeschreven;

c. [geïntimeerde sub 1] heeft nadien een andere woning toegewezen gekregen, en wel aan de [adres], van welke woning zij sinds 25 september 2014 de huurster is; zij bewoont die woning samen met drie van de vier kinderen uit haar huwelijk met [geïntimeerde sub 2];

d. Volgens een uittreksel van de Gemeentelijke Basisadministratie te Amsterdam heeft [geïntimeerde sub 2] vanaf 6 april 2006 tot 18 december 2009 op het adres van de woning ingeschreven gestaan en daarna op verschillende (andere) adressen. Sinds 24 november 2014 staat hij weer op het adres van de woning ingeschreven, waar hij ook verblijft;

e. Bij brief van 23 oktober 2014 heeft Eigen Haard [geïntimeerde sub 1] gesommeerd om de huur van de woning op te zeggen en het door [geïntimeerde sub 1] bij brief van 26 september 2014 aan Eigen Haard gedane verzoek om het huurcontract van [adres] op naam van haar gewezen echtgenoot [geïntimeerde sub 1] voort te zetten, afgewezen;

f. [geïntimeerde sub 1] heeft vervolgens de huur van de woning tegen 15 december 2014 opgezegd, hetgeen Eigen Haard haar bij brief van 11 november 2014 heeft bevestigd. In die brief heeft Eigen Haard [geïntimeerde sub 1] tevens meegedeeld dat [geïntimeerde sub 2] bij de voorinspectie op 5 november 2014 in de woning is aangetroffen alsmede dat Eigen Haard een juridische procedure zal starten indien de woning per 15 december 2014 niet leeg wordt opgeleverd;

g. [geïntimeerde sub 2] heeft de woning niet ontruimd.

3.2

Tegen de achtergrond van voormelde feiten heeft Eigen Haard in eerste aanleg – kort gezegd – de ontruiming van de woning door [geïntimeerden] gevorderd met veroordeling van de gedaagden in de proceskosten. Na tegen die vordering door [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] gevoerd verweer heeft de voorzieningenrechter bij het vonnis waarvan beroep die vorderingen op de in het vonnis vermelde gronden afgewezen en Eigen Haard in de gedingkosten veroordeeld.

3.3

Tegen die beslissing komt Eigen Haard door middel van vijf grieven op. Deze grieven lenen zich voor de hierna volgende gezamenlijke behandeling.

3.4

Eigen Haard heeft haar vordering tot ontruiming van de woning daarop gebaseerd dat [geïntimeerde sub 2] en eventuele anderen die vanwege [geïntimeerde sub 1] of anderszins in de woning verblijven dat zonder recht of titel doen. Eigen Haard heeft dat aldus toegelicht – kort samengevat – dat [geïntimeerde sub 1] de huur van de woning per 15 december 2014 heeft opgezegd alsmede dat [geïntimeerde sub 2] reeds sedert de echtscheiding tussen hem en [geïntimeerde sub 1] geen huurder van de woning meer is, aangezien het huurrecht van de woning bij de echtscheidingsbeschikking van 30 mei 2012 aan (uitsluitend) [geïntimeerde sub 1] is toebedeeld en het hier analogisch toe te passen artikel 7:266 lid 5 BW meebrengt dat het tot dan toe tevens aan [geïntimeerde sub 2] toekomende huurrecht eindigde. Zij verwijst daartoe onder meer naar het arrest van de Hoge Raad van 14 december 2007 ECLI:NL:HR: 2007:BA4202. Tevens voert zij aan dat zij niet bereid is met [geïntimeerde sub 2] een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woning te sluiten.

3.5

[geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] hebben tegen die vordering gemotiveerd verweer gevoerd en daartoe onder meer naar voren gebracht dat zij beiden, zoals zij ook aan Eigen Haard hebben meegedeeld, wensen af te wijken van het bepaalde in de echtscheidingsbeschikking dat [geïntimeerde sub 1] huurster van de echtelijke woning aan de [adres] zal zijn, aldus dat [geïntimeerde sub 2] thans in de woning kan blijven wonen en de huurovereenkomst op zijn naam kan voortzetten. In dat verband brengen [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 1] tevens naar voren dat de zoon van partijen [kind] (volgens de stukken geboren op [in] 2003) inmiddels bij zijn vader ([geïntimeerde sub 2]) in de woning verblijft en dat het ook in diens belang is dat hij bij zijn vader in de woning kan blijven wonen.

3.6

De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van Eigen Haard afgewezen. Zij heeft daartoe – samengevat – overwogen dat artikel 7: 266 lid 5 BW, waarop Eigen Haard zich beroept, ziet op wettelijke medehuur en dat het de vraag is of op basis van eerdergenoemd arrest van de Hoge Raad en een tevens door Eigen Haard genoemd arrest van het Gerechtshof Arnhem van 5 augustus 2008 ( ECLI:NL:GHARN: 2008:BH1201) de conclusie gewettigd is dat genoemd wetsartikel analoog dient te worden toegepast in het zich hier voordoende geval van contractuele medehuur, in die zin dat in dit geval de aanspraken van [geïntimeerde sub 2] tegenover de verhuurder (en vice versa) ten gevolge van de inschrijving van het echtscheidingsvonnis zijn geëindigd. Naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan dit niet zonder meer worden aangenomen, waarbij zij erop heeft gewezen dat de arresten waarnaar Eigen Haard heeft verwezen, zijn gewezen in het kader van vermogensrechtelijke geschillen tussen ex-echtelieden bij de afwikkeling van hun huwelijksgemeenschap. De in die arresten vervatte overwegingen en beslissingen kunnen niet zonder meer een op een worden overgenomen in de onderhavige casus, nu het hier gaat om een geschil tussen de contractuele medehuurder(s) en de verhuurder. In die zin wordt het verweer van [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] tegen de ontruimingsvordering in een eventuele bodemprocedure niet bij voorbaat kansloos geacht, aldus nog steeds de voorzieningenrechter.

3.7

De door Eigen Haard tegen deze overwegingen gerichte grief is gegrond. Daartoe is het volgende redengevend.

3.8

Genoemd arrest van de Hoge Raad, waarnaar ook in genoemd arrest van het Gerechtshof Arnhem wordt verwezen, houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:

“3.4.1. Indien een echtgenoot ingevolge art. 7:266 lid 1 BW medehuurder van een door de andere echtgenoot gehuurde woonruimte is geworden, kan de rechter op de voet van het vijfde lid van die bepaling in geval van echtscheiding op verzoek van een van de echtgenoten bepalen wie van hen huurder van de woonruimte zal zijn. Daarbij bepaalt de rechter de dag van ingang van de huur met deze echtgenoot; op dezelfde dag eindigt dan de huur met de andere echtgenoot. Art. 7: 266 lid 5 BW kan overeenkomstig worden toegepast indien de woonruimte door de beide echtgenoten tezamen is gehuurd.

3.4.2.

Art. 7: 266 lid 5 BW voorziet aldus in een regeling omtrent de voortzetting van de huurovereenkomst na echtscheiding, waarbij de rechter beslist – met werking tegenover de verhuurder – wie van de echtgenoten de huur met betrekking tot de door hen bewoonde woonruimte na de echtscheiding (alleen) mag voortzetten. De rechter zal bij deze beslissing rekening dienen te houden met alle omstandigheden van het geval. (….)”

3.9

De hiervoor onder 3.1 sub b genoemde echtscheidingsbeschikking van 30 mei 2012 is als productie 2 bij de inleidende dagvaarding overgelegd. Uit die beschikking blijkt dat [geïntimeerde sub 1] de rechtbank heeft verzocht de echtscheiding tussen haar en [geïntimeerde sub 2] uit te spreken en tevens enkele nevenvoorzieningen te treffen, waaronder de nevenvoorziening als bedoeld in artikel 7: 266 lid 5 BW, aldus dat de rechtbank wordt verzocht te bepalen dat zij de huurster van de echtelijke woning aan de [adres] zal zijn. Onder meer dat verzoek is naast het verzoek tot echtscheiding bij de beschikking toegewezen. Opmerking verdient nog dat in de beschikking is vermeld dat door de verzoekende partij een door de verwerende partij ondertekende verklaring is overgelegd, waaruit blijkt dat geen verweer wordt gevoerd tegen het verzochte.

3.10

Uit het hiervoor geciteerde arrest van de Hoge Raad valt af te leiden dat de bepaling van artikel 7: 266 lid 5 BW analogisch van toepassing is op het onderhavige geval, waarin niet van wettelijke medehuur maar van contractuele medehuur sprake is. Daarbij is niet van belang dat de uitspraak van de Hoge Raad is gedaan in een rechtsgeding tussen echtgenoten omtrent hun vermogensrechtelijke geschillen en niet in een geding waar het ging om de vraag wie van de echtgenoten na de echtscheiding de huur van de echtelijke woning zou mogen voortzetten. Zoals de Hoge Raad overweegt, heeft de beslissing van de rechter op een verzoek gegrond op artikel 7:266 lid 5 BW ook werking tegenover de verhuurder. Die werking bestaat daarin dat de verhuurder die beslissing tegen zich moet laten gelden, ook ingeval hij het daarmee niet eens zou zijn. Anders dan [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] menen, betreft het hier evenwel niet een rechterlijke beslissing waarin partijen – nadat de echtscheidingsbeschikking onherroepelijk is geworden en in de registers is ingeschreven – zonder toestemming van de verhuurder wijziging zouden kunnen brengen, aldus dat de andere echtgenoot zich tegenover de verhuurder alsnog op een hem nog steeds toekomend of weer herleefd contractueel huurrecht zou kunnen beroepen. Genoemd wetsartikel bepaalt immers dat op de dag dat ingevolge de rechterlijke beslissing de huur van (alleen) de ene echtgenoot ingaat die van de andere echtgenoot eindigt. Dat betekent dat vanaf dat moment de andere echtgenoot slechts met instemming van de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst met betrekking tot de woning zal kunnen sluiten. Een andere opvatting zou in de praktijk kunnen leiden tot onduidelijkheid bij de verhuurder over de contractuele verhoudingen, zeker in een geval als het onderhavige, waarin pas ruim twee jaar na de echtscheidingsbeschikking aan Eigen Haard te kennen is gegeven dat [geïntimeerde sub 1] het huurrecht niet (langer) wilde hebben maar wenste dat [geïntimeerde sub 2] dat zou krijgen. Dat [geïntimeerde sub 1] destijds aan Eigen Haard geen mededeling heeft gedaan dat zij op grond van de echtscheidingsbeschikking van 30 mei 2012 de huur zou voortzetten maakt dat niet anders. Voorshands is voldoende aannemelijk dat ook de bodemrechter tot dezelfde conclusie zal komen.

3.11

[geïntimeerde sub 1] heeft, zoals hiervoor bleek, de huur van de woning inmiddels opgezegd en heeft deze verlaten. Wel heeft zij in het najaar van 2014 [geïntimeerde sub 2] in de woning gelaten, die daaruit in of omstreeks december 2009 was vertrokken en daar thans nog steeds verblijft, naar gesteld met hun zoon [kind]. Uit hetgeen in dit arrest is overwogen volgt dat dat verblijf zonder recht of titel is, immers zonder toestemming van Eigen Haard. Daarmee is, zoals ook de voorzieningenrechter in het vonnis waarvan beroep onder 4.3 heeft overwogen, voldoende spoedeisend belang van Eigen Haard bij de door haar gevorderde ontruiming van de woning gegeven, nu niet (voldoende) is bestreden dat Eigen Haard een toegelaten instelling in de zin van de Woningwet is en dient toe te zien op naleving en handhaving van het systeem van toewijzing van woonruimten als de onderhavige sociale huurwoning. Het hof sluit zich eveneens aan bij de overweging van de voorzieningenrechter dat voor zover bewoning van de woning door [geïntimeerde sub 2] strijd oplevert met deze regels – en naar uit dit arrest blijkt is dat het geval – daaraan, gelet op de schaarste aan sociale woonruimte in Amsterdam, op zo kort mogelijke termijn een einde dient te komen, ook al is dit, naar ook het hof zich realiseert, voor [geïntimeerde sub 2] en de zoon [kind] een ingrijpende maatregel. Hun belang om in de woning dichtbij de school van (ook) de andere drie kinderen van partijen te kunnen verblijven weegt echter niet op tegen het belang van een rechtvaardige verdeling van sociale woonruimte in Amsterdam dat Eigen Haard beoogt te behartigen. Niet bestreden is dat [geïntimeerde sub 2] bij die verdeling nog niet voor de woning in aanmerking zou komen en dat wanneer hij nog langer in de woning zou mogen verblijven andere woningzoekenden, die wel aan de beurt zijn, worden benadeeld.

3.12

De grieven voor zover gericht tegen de afwijzing van de ontruimingsvordering slagen dus ook. Het vonnis waarvan beroep zal worden vernietigd en de gevorderde ontruiming zal alsnog op de hierna te vermelden wijze worden toegewezen. Daarbij zal het hof wel een ruimere ontruimingstermijn dan gevorderd bepalen, om nog zoveel mogelijk ook aan de belangen van [geïntimeerde sub 2] tegemoet te komen. Bij deze uitslag van de procedure moeten [geïntimeerden] in de kosten van de beide instanties worden veroordeeld.

4Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep,

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde sub 2] en degenen die van hunnentwege in de woning [adres] verblijven binnen twee maanden na betekening van dit arrest met wie of wat zich daarin van hunnentwege mocht bevinden te ontruimen en te verlaten en met afgifte van de sleutels en achterlating van al wat tot het gehuurde behoort in behoorlijke staat ter vrije en algehele beschikking van Eigen Haard te stellen;

veroordeelt [geïntimeerde sub 2] in de kosten van het geding in beide instanties, in eerste aanleg aan de zijde van Eigen Haard begroot op € 690,84 aan verschotten en € 816,= voor salaris en in hoger beroep tot op heden op € 809,13 aan verschotten en € 894,= voor salaris, en op € 131,= voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,= voor nasalaris en met de kosten van de betekeningsexploten, ingeval niet binnen veertien dagen is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordeling en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, alsmede in de kosten voor publicatie in het te Amsterdam verschijnende dagblad “Het Parool” (in beide instanties) en veroordeelt [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] voorts tot terugbetaling aan Eigen Haard van een bedrag van € 1.101,00, zijnde de proceskosten waarin Eigen Haard in eerste aanleg is veroordeeld, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van betaling door Eigen Haard aan hen tot aan de dag van voldoening aan Eigen Haard;

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.C.W. Rang, R.J.M. Smit en A. Bockwinkel en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 7 juli 2015.

 

Woonboot2_978

LJN: BK9136, Hoge Raad, 07/13305

Datum uitspraak:15-01-2010

 

Arrest

 

gewezen op het beroep in cassatie van X te Z (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Arnhem van 15 oktober 2007, nr. 06/00491, betreffende een beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).

 

1. Het geding in feitelijke instanties

 

Ten aanzien van belanghebbende is bij beschikking de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld.

Na door belanghebbende daartegen gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak de beschikking gehandhaafd.

De Rechtbank te Zwolle-Lelystad (nr. AWB 06/706) heeft het tegen die uitspraak ingestelde beroep ongegrond verklaard.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof.

Het Hof heeft de uitspraak van de Rechtbank vernietigd, het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd en de vastgestelde waarde verminderd. De uitspraak van het Hof is aan dit arrest gehecht.

 

2. Geding in cassatie

 

Belanghebbende heeft tegen ’s Hofs uitspraak beroep in cassatie ingesteld.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Almere (hierna: het College) heeft een verweerschrift ingediend. Het College heeft tevens incidenteel beroep in cassatie ingesteld.

Het beroepschrift in cassatie en het geschrift waarbij incidenteel beroep in cassatie is ingesteld, zijn aan dit arrest gehecht en maken daarvan deel uit.

Belanghebbende heeft in het principale beroep een conclusie van repliek ingediend en het incidentele beroep beantwoord.

Het College heeft in het principale beroep een conclusie van dupliek ingediend en in het incidentele beroep een conclusie van repliek.

Belanghebbende heeft in het incidentele beroep een conclusie van dupliek ingediend.

 

3. Uitgangspunten in cassatie

 

3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van een grondkavel van 16 m2, een waterkavel van 251 m2 en een woonark. De woonark heeft een inhoud van 650 m3, en bestaat uit een drijvende betonnen constructie met een houten opbouw. De woonark ligt vast door middel van twee metalen beugels die elk zijn bevestigd rond een meerpaal. Deze meerpalen zijn vast verankerd in de bodem van de waterkavel waarop de woonark zich bevindt. De woonark is aangesloten op de gemeentelijke riolering en op nutsvoorzieningen.

 

3.2. Voor het Hof was primair in geschil of de woonark deel uitmaakt van een samenstel van gebouwde en ongebouwde eigendommen in de zin van artikel 16, aanhef en letter d, van de Wet WOZ, en daardoor betrokken kan worden in de heffing van onroerendezaakbelastingen. Het Hof heeft die vraag bevestigend beantwoord.

 

3.3. Vervolgens heeft het Hof de waarde van het object, inclusief woonark, vastgesteld. Het Hof heeft dit gedaan in goede justitie, omdat de heffingsambtenaar onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat de door hem in aanmerking genomen waarde niet te hoog is, en belanghebbende de door hem verdedigde waarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt.

 

4. Beoordeling van de in het principale beroep aangevoerde klachten

 

4.1. Het Hof heeft terecht vooropgesteld dat het onderscheid tussen roerende en onroerende zaken ook voor de toepassing van de Wet WOZ en de heffing van onroerendezaakbelastingen wordt beheerst door het bepaalde in artikel 3:3 van het Burgerlijk Wetboek (vgl. HR 7 juni 2002, nr. 36759, LJN AE3831, BNB 2002/283). Het Hof is terecht ervan uitgegaan dat dit ook heeft te gelden voor drijvende woningen. Voor zover de klachten zich daartegen richten, falen zij.

 

4.2. Het Hof heeft vervolgens geoordeeld, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van 20 september 2002, nr. 37128, LJN AE7857, BNB 2002/374, dat de onderhavige woonark is verenigd met de grond, aangezien deze door middel van beugels is verbonden met in de bodem verankerde meerpalen. De tegen dit oordeel gerichte klachten slagen. Het gaat hier om een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, zodat sprake is van een schip in de zin van artikel 8:1 BW. Een schip is in het algemeen een roerende zaak. Een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem die toelaat dat het schip met de waterstand mee beweegt, kan niet leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3, lid 1, BW. Klaarblijkelijk is in het onderhavige geval sprake van een dergelijke verbinding, zodat de woonark niet met de onder die ark gelegen bodem is verenigd in de zojuist bedoelde zin.

 

4.3. ’s Hofs uitspraak kan niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen voor een onderzoek of de onderhavige woonark is verbonden met de oever op een dusdanige wijze dat sprake is van vereniging met die grond in de zin van artikel 3:3, lid 1, BW. Opmerking verdient daarbij dat uit het arrest van de Hoge Raad van 22 juli 1988, nr. 25546, LJN AA7150, BNB 1988/282, NJ 1989, 257, volgt dat zo’n vereniging in ieder geval niet kan worden aangenomen enkel op grond van een verbinding door middel van kabels en de aansluiting op nutsleidingen en riolering.

 

4.4.1. Indien het in 4.3 bedoelde vraagpunt bevestigend wordt beantwoord, dient het verwijzingshof tevens te onderzoeken of de vereniging met de oever duurzaam is. Het Hof heeft in het onderhavige geval een duurzame verbinding afgeleid uit onder meer de volgende omstandigheden: (i) de plaatsing van de woonark was enkel mogelijk door het tijdelijk doorbreken van een dijk, (ii) de ark is gelegen aan een grondkavel (parkeerplaats) van belanghebbende en op een waterkavel van belanghebbende, (iii) de ark is gelegen in een woonwijk, (iv) hij is gelegen tussen lage bruggen en kan daardoor niet in zijn geheel worden weggesleept naar een andere locatie, en (v) de entree op het bovendek van de ark heeft een specifieke aansluiting op de wandelpromenade aan de wal.

 

4.4.2. Voor zover de klachten zich richten tegen dit oordeel slagen zij, aangezien de in 4.4.1 vermelde omstandigheden betrekking hebben op de omgeving van de woonark, en niet zijn aan te merken als naar buiten kenbare bijzonderheden van aard en inrichting van de woonark zelf (vgl. HR 17 november 2006, nr. 41434, LJN AZ2377, BNB 2007/50).

 

4.5. Indien het verwijzingshof tot de slotsom komt dat de woonark geen onroerende zaak is, zal het een oordeel moeten geven ten aanzien van de waarde van het object exclusief woonark.

 

5. Beoordeling van de in het incidentele beroep aangevoerde klacht

 

5.1. De klacht in het incidentele beroep voert, onder verwijzing naar het arrest van de Hoge Raad van

6 oktober 2006, nr. 41037, LJN AY9493, BNB 2007/28, aan dat het Hof nader had moeten motiveren waarom het de waarde van het object (inclusief woonark) in goede justitie heeft bepaald op € 260.000.

 

5.2. Deze klacht, die alleen van belang is indien het verwijzingshof tot de slotsom komt dat de woonark onroerend is, faalt. Waardebepaling in goede justitie leent zich slechts in beperkte mate voor motivering. Het Hof heeft zijn beslissing gemotiveerd onder verwijzing naar hetgeen over en weer door partijen is aangevoerd. Gelet op het debat van partijen over de waarde van het object en de – beperkte – beschikbare feitelijke gegevens, was het Hof kennelijk, en niet onbegrijpelijk, van oordeel dat een verdere onderbouwing niet goed mogelijk was. Onder die omstandigheden was het Hof niet gehouden zijn schatting nader te motiveren.

 

6. Proceskosten

 

Wat betreft het principale cassatieberoep van belanghebbende en het incidentele cassatieberoep van het College zal het College worden veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.

Door het verwijzingshof zal worden beoordeeld of aan belanghebbende voor de kosten van het geding voor het Hof en van het geding voor de Rechtbank een vergoeding dient te worden toegekend.

 

7. Beslissing

 

De Hoge Raad:

verklaart het incidentele beroep in cassatie van het College ongegrond,

verklaart het principale beroep in cassatie van belanghebbende gegrond,

vernietigt de uitspraak van het Hof,

verwijst het geding naar het Gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van dit arrest,

gelast dat de gemeente Almere aan belanghebbende vergoedt het door deze ter zake van de behandeling van het beroep in cassatie verschuldigd geworden griffierecht ten bedrage van € 106, en

veroordeelt het College in de kosten van het geding in cassatie aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2576 voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand.

 

Dit arrest is gewezen door de vice-president J.W. van den Berge als voorzitter, en de raadsheren C. Schaap, J.W.M. Tijnagel, A.H.T. Heisterkamp en M.W.C. Feteris, in tegenwoordigheid van de waarnemend griffier A.I. Boussak-Leeksma, en in het openbaar uitgesproken op 15 januari 2010.

 

 

Wie is partij

LJN: BQ1730, Gerechtshof Amsterdam, 200.069.226/01

 

Datum uitspraak:19-03-2011

Datum publicatie:19-04-2011

 

 

GERECHTSHOF TE AMSTERDAM

VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER

 

ARREST

 

in de zaak van:

 

 

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

R.H.L. CLOTHING B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

APPELLANTE,

advocaat: mr. G. Kuijper te Almere,

 

 

t e g e n

 

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

WORLD FASHION CENTRE AMSTERDAM B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

    GEÏNTIMEERDE,

    advocaat: mr. I.M.C.A. Reinders Folmer te Amsterdam.

 

 

1. Het geding in hoger beroep

 

Bij dagvaarding van 18 juni 2010 is appellante, RHL, in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank Amsterdam, sector kanton, locatie Amsterdam (hierna: de kantonrechter) van 12 april 2010, in deze zaak onder kenmerk CV 09-29655 gewezen tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en geïntimeerde, WFC, als eiseres in conventie/ verweerster in reconventie.

 

Bij memorie heeft RHL grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, WFC niet ontvankelijk zal verklaren in haar vordering, althans die vordering zal afwijzen althans matigen, met veroordeling van WFC tot terugbetaling van hetgeen RHL ter uitvoering van het bestreden vonnis aan haar heeft voldaan en in de kosten van het geding in beide instanties.

 

Bij memorie heeft WFC de grieven bestreden, een bewijsstuk overgelegd, bewijs aangeboden en geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal bekrachtigen en RHL zal veroordelen, in de kosten van het hoger beroep, de nakosten daaronder begrepen.

 

Partijen hebben vervolgens ieder nog een akte genomen.

 

Ten slotte is arrest gevraagd.

 

 

2. De feiten

 

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.16 een aantal feiten als in deze zaak vaststaand aangemerkt. Daarover bestaat geen geschil, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Deze feiten, voor zover in hoger beroep van belang en zo nodig aangevuld met feiten die eveneens tussen partijen vast staan, behelzen, kort weergegeven, het navolgende.

i. Eigenares van de derde toren van het World Fashion Centre te Amsterdam is Fünfzigste Sachwert Rendite Fonds Holland GmbH & Co. KG, hierna te noemen “Fünfzigste”.

ii. Bij brief van 29 juni 2007 is aan RHL een voorstel gezonden betreffende de huur van een showroom met opgave van de oppervlakte, de looptijd (“1 jaar en 4 optiejaren”), de ingangsdatum (1 augustus 2007), de huurprijs en de servicekosten en andere bepalingen. Als afzender stond vermeld “World Fashion Centre Amsterdam Vastgoed BV” (hierna: WFC Vastgoed).

iii. Onderaan de tweede en laatste pagina van de brief stond vermeld: “N.B. Bovenstaande aanbieding is onder voorbehoud van goedkeuring eigenaar c.q. Fünfzigste Sachwert Rendite Fonds Holland GmbH & Co KG, vertegenwoordigd door Hanzevast Beheer B.V. te Groningen”.

iv. Ook was in de brief vermeld: “Op de huur is het standaard huurcontract met bijbehorende algemene bepalingen en het huishoudelijk reglement van toepassing, waarvan wij u bijgaand een exemplaar doen toekomen”.

v. RHL heeft de brief op 3 juli 2007 voor akkoord ondertekend en geretourneerd.

vi. Op de nota’s voor de maandhuur stond vermeld dat het bedrag moest worden overgemaakt op een bankrekening t.n.v. St. Beheer Derdengelden HBV, SRV 50 inzake huren WFC onder vermelding van het factuurnummmer. Onderaan de nota is vermeld ”St. Beheer Derdengelden HBV, SRF 50 inzake huren WFC

Verlengde Hereweg 174

9722 AM Groningen”.

vii. Bij brief van 7 februari 2008 deelde WFC Vastgoed aan RHL mede: “Op 2 augustus 2007 hebben wij u de huurovereenkomst met bijbehorende bescheiden inzake bovengenoemde ruimte toegezonden. (…) dient u nog de volgende zaken af te geven:

– Huurcontract in drievoud”.

viii. Bij brief van 28 maart 2008 deelde RHL aan WFC (Vastgoed) onder meer mee: “Met deze schrijven willen wij: de gehuurde showroom (…) met een jaar verlengen tot juli 2009. Dus geen vier jaar achtereen volgend”.

ix. Bij brief van 10 april 2008 heeft WFC Vastgoed daarop gereageerd met de volgende mededeling: “Wij hebben uw brief voorgelegd aan de eigenaar van de derde toren, Hierbij delen wij u dan ook mee dat de eigenaar heeft besloten om uw verzoek om verlenging van uw huidige huurcontract onder dezelfde condities met 1 jaar te honoreren”. Bij de brief was gevoegd een te ondertekenen allonge op naam van Fünfzigste en RHL.

x. Bij brief van 17 april 2008 deelde RHL aan WFC Vastgoed mede: “Hebben wij u op 28 maart 08 een brief geschreven tot betrekking verlenging huurcontract. Alleen bij nader inzien willen de contract niet verlengen. En dus willen wij eind juli 08 contract beëindigen”.

xi. Onder verwijzing naar de brief van 10 april 2008 heeft WFC Vastgoed bij brief van 21 april 2008 medegedeeld niet akkoord te gaan met een opzegging per 1 augustus 2008.

xii. Partijen hebben vervolgens over en weer voorstellen gedaan.

xiii. RHL heeft het gehuurde ontruimd en de sleutels van het gehuurde eind september 2008 ingeleverd. Zij heeft ondanks sommaties na 31 juli 2008 geen huur meer betaald.

xvi. Het gehuurde is ingaande oktober 2008 door WFC aan een derde verhuurd, althans in gebruik gegeven.

xvii. Op 19 mei 2009 heeft WFC ten laste van RHL conservatoir beslag gelegd onder ABN AMRO en op haar (handels)voorraad. Het beslag onder de bank is op 28 mei 2009 opgeheven.

 

 

3. Beoordeling

 

3.1 In dit geding maakt WFC, daarbij optredende als lasthebber van Fünfzigste, aanspraak op betaling van de huur over de maanden augustus tot en met november 2008, vermeerderd met een contractuele vertragingsrente van 1% per maand en vermeerderd met incassokosten en de kosten van de gelegde beslagen. RHL heeft de vordering van WFC bestreden. Zij heeft daartoe aangevoerd dat niet Fünfzigste, maar WFC Vastgoed haar wederpartij was, dat haar verlengingsvoorstel van 28 maart 2008 niet is aanvaard maar beantwoord met een tegenvoorstel tot het aangaan van een huurovereenkomst met Fünfzigste en van haar kant gevorderd een verklaring voor recht dat de beslagen onrechtmatig zijn gelegd en veroordeling van WFC tot schadevergoeding op te maken bij staat en tot betaling van een voorschot op de schadevergoeding van € 155.469,73, vermeerderd met wettelijke rente.

 

3.2 Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter als volgt geoordeeld. RHL heeft bij het aangaan van de overeenkomst redelijkerwijs niet anders heeft kunnen begrijpen dan dat Fünfzigste haar wederpartij was en WFC (Vastgoed) optrad als vertegenwoordigster van Fünfzigste. De lastgeving van Fünfzigste aan WFC tot het voeren van de onderhavige procedure staat voldoende vast, zodat WFC in haar vordering kan worden ontvangen. Het moet ervoor worden gehouden dat de algemene bepalingen voor, althans bij de totstandkoming van de huurovereenkomst aan RHL ter hand zijn gesteld, zodat het beroep op de vernietigbaarheid daarvan moet worden verworpen. De aanvaarding door WFC namens Fünfzigste van het voorstel van RHL van 28 maart 2008 had tot gevolg dat de tussen RHL en Fünfzigste geldende huurovereenkomst is verlengd tot en met 31 juli 2009. Het enkele feit dat het gehuurde ingaande oktober 2009 aan een derde in gebruik is gegeven doet niet af aan de huurbetalingsverplichting van RHL. Een eventueel beroep van RHL op verlaging van de huur wegens het ontbreken van huurgenot moet worden verworpen, omdat niet is gebleken dat RHL jegens WFC aanspraak heeft gemaakt op het gebruik van het gehuurde. Het vorderen van de huur over de maanden augustus tot en met november 2008 is ook niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar, nu WFC heeft betwist dat de nieuwe huurder voor 1 december 2008 huur heeft betaald en RHL niet voldoende heeft onderbouwd dat dat wel het geval is geweest. De op de algemene bepalingen gebaseerde contractuele rente is toewijsbaar, evenals de buitengerechtelijke incassokosten, gematigd tot het niveau van de kantonrechtersstaffel. De vordering van RHL is niet toewijsbaar, omdat het beslag met recht is gelegd en eventuele schade door een vertraagde opheffing na het stellen van een bankgarantie hoe dan ook voor rekening van RHL moet blijven, omdat zij ondanks het beslag nog kon beschikken over een kredietruimte die zij had kunnen aanwenden om het verschuldigde bedrag in depot te storten, zoals de advocaat van WFC had voorgesteld.

 

3.3 De grieven beogen het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen en lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

 

3.4 RHL heeft gesteld dat zij, tot de brief van WFC Vastgoed van 10 april 2008, ervan is uitgegaan en mocht uitgaan dat WFC Vastgoed de huurovereenkomst voor zichzelf is aangegaan. Uit de passage over het voorbehoud van goedkeuring door de “eigenaar c.q. Fünfzigste” in de brief van 29 juni 2007 kan volgens haar niet worden afgeleid dat de verhuurder een andere partij zou zijn dan WFC Vastgoed. Ook situaties van onderhuur zijn immers heel gebruikelijk. Anders dan die brief vermeldt waren daarbij geen stukken gevoegd. Ook de brief van 2 augustus 2007, waarbij het definitieve huurcontract en de algemene bepalingen door WFC Vastgoed zouden zijn toegezonden, betwist RHL te hebben ontvangen. Dat de huurpenningen werden ontvangen door Hanzevast heeft in dit geval geen betekenis, omdat niet ongebruikelijk is dat de huurpenningen worden geïnd door een andere partij dan de verhuurder, aldus RHL.

 

3.5 De brief van 29 juni 2007 opent met de zinnen: “Zoals afgesproken ontvangt u hierbij het voorstel om showroom 3.01.07 te huren. Wij kunnen u onderstaande kelder aanbieden conform de volgende voorwaarden:”. Vervolgens zijn allerlei condities vermeld, maar niet welke (rechts)persoon als verhuurder zou gaan optreden. Hierna bevat de brief het verzoek aan RHL brief ondertekend te retourneren “opdat wij één en ander administratief kunnen afwikkelen”. Onderaan de brief staat het onder 2. sub iii reeds genoemde voorbehoud. De inhoud van deze brief rechtvaardigt niet zonder meer de veronderstelling dat de afzender WFC Vastgoed als verhuurster zou gaan optreden in het kader van een te sluiten onderhuurovereenkomst. Het ligt meer voor de hand om te veronderstellen dat de “eigenaar c.q. Fünfzigste” met de aanbieding moest instemmen omdat deze zelf als verhuurster zou gaan optreden, hetgeen immers de gebruikelijke situatie is, en dat WFC Vastgoed de aanbieding ten behoeve van haar deed. Het onjuiste gebruik van de afkorting “c.q.” kan aan het voorgaande niet afdoen, nu RHL in het geheel niet inzichtelijk heeft gemaakt welke betekenis zij redelijkerwijs aan het gebruik van die afkorting op deze plaats heeft toegekend, anders dan het door WFC Vastgoed kennelijk bedoelde “te weten”.

 

3.6 Er bestond voor RHL na de ondertekening van de brief van 29 juni 2007 dus geen grond om voetstoots ervan uit te gaan dat WFC Vastgoed de verhuurster zou zijn. Hoogstens zou zij op dit punt nog hebben kunnen twijfelen. Die eventuele twijfel moet echter zijn weggenomen toen bleek dat de huurpenningen, zoals RHL heeft erkend, werden ontvangen door Hanzevast, de in de brief van 29 juni 2007 genoemde vertegenwoordigster van Fünfzigste. Ten overvloede kan worden opgemerkt dat hetzelfde geldt voor de ontvangst door RHL, bij schrijven van 2 augustus 2007, van de op naam van Fünfzigste gestelde huurovereenkomst. RHL heeft weliswaar vanaf de conclusie van dupliek/repliek in eerste aanleg betwist die huurovereenkomst te hebben ontvangen, doch die in algemene termen vervatte betwisting is dermate onbegrijpelijk in het licht van het verweer bij conclusie van antwoord/eis dat de huurovereenkomst niet is ondertekend omdat deze afwijkende bepalingen bevatten ten opzichte van de reeds tot stand gekomen huurovereenkomst, dat die betwisting als onvoldoende gemotiveerd moet worden gepasseerd.

 

3.7 Na het wegnemen van haar eventuele twijfel heeft RHL de huurovereenkomst zonder protest voortgezet. Zij kan zich thans niet meer op die twijfel beroepen.

 

3.8 Hetgeen hiervoor werd overwogen leidt, nu de lastgeving door Fünfzigste aan WFC tot het door deze in eigen naam voeren van de onderhavige procedure niet voldoende gemotiveerd is betwist, tot het oordeel dat WFC door de kantonrechter terecht in haar vordering is ontvangen.

 

3.9 Tevens leidt het voorgaande tot de vaststelling dat RHL niet kan worden gevolgd in haar betoog dat de brief van WFC van 10 april 2008 geen aanvaarding van haar eigen verlengingsvoorstel, maar een afwijkend tegenvoorstel inhield, omdat daarin werd voorgesteld in het vervolg een overeenkomst met Fünfzigste aan te gaan. Fünfzigste was immers in de bestaande huurovereenkomst reeds de wederpartij van RHL. De conclusie moet dan ook zijn dat de huurovereenkomst tussen RHL en Fünfzigste met het door RHL voorgestelde jaar is verlengd. Het stond RHL op 17 april 2008 niet meer vrij haar reeds aanvaarde voorstel in te trekken.

 

3.10 De verlenging van de huurovereenkomst tot en met 31 juli 2009 brengt met zich dat RHL in beginsel gehouden is tot die einddatum de huur te blijven betalen. Aan die huurbetalingsverplichting doet niet af dat RHL in ieder geval vanaf eind september 2008 geen gebruik meer heeft gemaakt van het gehuurde. Door de sleutels in te leveren heeft zij duidelijk laten blijken zelf geen prijs meer te stellen op het gebruik van het gehuurde, zonder dat WFC van haar kant afstand had gedaan van haar recht op de huurpenningen. Dat WFC nadien het gehuurde aan een ander in gebruik heeft gegeven is evenmin voldoende om de huurbetalingsverplichting te doen vervallen.

 

3.11 WFC vordert nakoming door RHL van haar huurbetalingsverplichting. De kwestie van schadebeperking is dan ook niet aan de orde.

 

3.12 WFC heeft in beginsel recht op de huurpenningen tot en met 31 juli 2009. Omdat zij een nieuw huurder heeft gevonden heeft zij afstand gedaan van haar recht op de huurpenningen over de periode vanaf 1 december 2008. RHL heeft aangevoerd dat de vordering tot betaling van de huur over de maanden oktober en november 2008 naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, omdat WFC over die maanden dan een dubbele huur zou ontvangen. Dit betoog kan niet worden aanvaard. Door RHL, op wie stelplicht en bewijslast in deze rust, is niet aangetoond of concreet te bewijzen aangeboden dat WFC over de maanden oktober en november 2008 daadwerkelijk huur van de nieuwe huurder heeft ontvangen. Het is bovendien bepaald niet ongebruikelijk dat een huurvrije periode wordt overeengekomen. Van de juistheid van deze stelling van RHL kan derhalve niet worden uitgegaan. Alleen al daarom is de vordering van WFC niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Maar zelfs als dat anders zou zijn en ervan zou moeten worden uitgegaan dat WFC over die maanden wel huur van de nieuwe huurder heeft ontvangen, is het enkele feit dat WFC tweemaal huur zou ontvangen voor dezelfde ruimte in het licht van de overige omstandigheden van het geval onvoldoende voor het oordeel dat de vordering naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

 

3.13 De vordering tot betaling van de huur over de maanden augustus tot en met november 2008 is door de kantonrechter derhalve terecht toegewezen.

 

3.14 De toewijsbaarheid van de gevorderde contractuele rente van 1% is afhankelijk van de vraag of de bij de huurovereenkomst behorende algemene bepalingen daadwerkelijk bij de brief van 29 juni 2007 waren gevoegd, zoals WFC heeft gesteld, maar RHL betwist. Als de algemene bepalingen niet bij die brief waren gevoegd slaagt het beroep van RHL op de vernietigbaarheid van die algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 sub b BW. De eventuele toezending van de algemene voorwaarden bij de brief van 2 augustus 2007 baat WFC dan niet, omdat de voorwaarden daarmee niet voor of bij het sluiten van de overeenkomst ter hand zijn gesteld.

 

3.15 RHL heeft aangevoerd dat WFC haar had moeten laten tekenen voor de ontvangst van de stukken die bij de brief van 29 juni 2007 zouden zijn gevoegd. Daarmee miskent zij dat zij door die brief zonder commentaar voor akkoord te ondertekenen ook haar akkoord heeft gegeven aan de vermelding dat de algemene bepalingen bij de brief waren gevoegd. Het hof acht op die grond vooralsnog bewezen dat de algemene voorwaarden bij de brief van 29 juni 2007 aan RHL zijn toegezonden. RHL zal worden toegelaten tot tegenbewijs. Zij zal zich bij akte erover kunnen uitlaten of zij daadwerkelijk getuigen wil laten horen. Wellicht kan deze kwestie op een andere wijze worden afgedaan. Voor het geval partijen de zaak in onderling overleg willen afkaarten: het hof is voornemens in het eindarrest RHL te veroordelen in de kosten van de eerste aanleg (inclusief die van het beslag) en van het hoger beroep tot heden; de kosten van het vervolg van de procedure komen voor rekening van de partij die op het punt van de algemene voorwaarden in het ongelijk zal worden gesteld.

 

3.16 Onafhankelijk van de vraag of de algemene voorwaarden gelding hebben kan WFC aanspraak maken op vergoeding van haar redelijke buitengerechtelijke incassokosten. RHL heeft in hoger beroep niet betwist dat WFC daadwerkelijk buitengerechtelijke incassokosten heeft gemaakt. Evenmin heeft zij betwist dat het door de kantonrechter gematigde bedrag redelijk is. Dit deel van de vordering van WFC is dus terecht toegewezen.

 

3.17 De vordering van RHL in oorspronkelijke reconventie, die is gebaseerd op de stelling dat het door WFC gelegde beslag onrechtmatig is, is niet toewijsbaar. Hiervoor is reeds gebleken dat WFC een aanmerkelijke vordering op RHL heeft. De stelling van RHL dat WFC haar onrechtmatig schade heeft berokkend door het beslag na het stellen van een toereikende bankgarantie niet snel genoeg op te heffen, is door de kantonrechter in rechtsoverweging 29 van het bestreden vonnis, hiervoor onder 3.1 (slot) samengevat, gemotiveerd verworpen. Met de blote herhaling in hoger beroep van haar stelling dat de vertraging in het opheffen van het beslag geheel aan WFC te wijten is, heeft RHL deze overweging van de kantonrechter op ontoereikende wijze bestreden. Ook dit onderdeel van het bestreden vonnis moet worden bekrachtigd.

 

3.18 In afwachting van de bewijslevering wordt iedere verdere beslissing aangehouden.

 

 

4. Beslissing

 

Het hof:

 

 

laat RHL toe tot tegenbewijs tegen de voorshands bewezen geachte stelling dat de algemene bepalingen bij brief van 29 juni 2007 aan haar zijn toegezonden;

 

benoemt, voor het geval RHL dat tegenbewijs wenst te leveren door middel van getuigen, mr. J.C.W. Rang als raadsheer-commissaris voor wie de getuigenverhoren zullen plaatsvinden in het Paleis van Justitie, Prinsengracht 436 te Amsterdam op een nader te bepalen dag en uur;

 

verwijst de zaak naar de rol van 12 april 2011 voor opgave door de advocaat van RHL van de verhinderdata van partijen en getuigen in de periode medio april – medio juli 2011;

 

houdt iedere verdere beslissing aan.

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. C.A. Joustra, J.C.W. Rang en H.J.M. Boukema en in het openbaar door de rolraadsheer uitgesproken op 15 maart 2011.