Jurisprudentie

mondelinge opzegging

Uitspraak

Uitspraak: 11 april 2003
Rolnummer: 02/787 KA
Rolnr. rechtbank: 245811\01-18550

HET GERECHTSHOF TE ‘S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

JAGER PROJECT B.V.,
gevestigd te Wassenaar,
appellante,
hierna te noemen: Jager,
procureur: mr. E.J. van der Wilk,

tegen

JUFFERMANS SUPPORT B.V.,
gevestigd te Leidschendam-Voorburg,
hierna te noemen: Juffermans,
ge?ntimeerde,
procureur: mr. P.J.M. von Schmidt auf Altenstadt.

Het geding
Bij exploot van 27 juni 2002 is Jager in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank te ‘s-Gravenhage, sector kanton, van 2 april 2002, dat is gewezen tussen partijen.
Bij memorie van grieven ( met producties) heeft Jager tegen het vonnis van de rechtbank vijf grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Juffermans deze grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Tegen de vaststaande feiten zoals deze door de kantonrechter onder “Feiten” zijn vastgesteld is in hoger beroep niet opgekomen zodat het hof zal uitgaan van deze feiten.

1.1. Het gaat in deze zaak om het volgende. Jager heeft aan Juffermans een kantoorruimte verhuurd te Leidschendam. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van drie jaar, ingaande 1 september 1997 en derhalve eindigend 31 augustus 2000.

1.2. De huurovereenkomst bepaalt dat deze telkens voor de duur van drie jaren zal worden verlengd en dat opzegging moet geschieden bij deurwaardersexploot of aangetekende brief tegen het einde van de huurperiode, met inachtneming van een termijn van tenminste ??n jaar.

1.3. Juffermans heeft het gehuurde per 25 augustus 2000 verlaten en vanaf 1 september 2000 geen huur meer betaald.

1.4. Partijen hebben onderhandeld over voortzetting van de huurovereenkomst onder gewijzigde voorwaarden, doch zijn niet tot overeenstemming gekomen. Per aangetekende brief van 24 mei 2000 heeft Juffermans de overeenkomst per 1 september 2000 opgezegd.

1.5. Jager heeft de ruimte per 1 maart 2001 opnieuw verhuurd.

1.6. Jager stelt dat Juffermans de overeenkomst in november 1999 mondeling heeft opgezegd, derhalve niet met inachtneming van de overeengekomen opzegtermijn. De overeenkomst is dan ook blijven voortduren en Jager vordert in deze procedure veroordeling van Juffermans tot betaling van de huur tot 1 maart 2001, het tijdstip waarop de ruimte weer door Jager is verhuurd.

1.7. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis de vordering van Jager afgewezen.

2.1. Grief I is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat als vaststaand kan worden aangenomen dat Juffermans reeds in augustus 1999 mondeling aan Jager te kennen heeft gegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde.
In de toelichting voert Jager aan dat in bedoelde bespreking Juffermans niet heeft aangegeven dat zij geen verlenging van de huurovereenkomst wilde, maar dat zij geen verlenging met drie jaar wilde. Juffermans wilde wel verlenging van de huurovereenkomst maar onder andere voorwaarden.

2.2. De grief slaagt niet. Wat Jager in de toelichting aanvoert impliceert, dat Juffermans binnen de opzeggingstermijn aan Jager te kennen heeft gegeven de bestaande huurovereenkomst niet te willen voortzetten. Dat Juffermans daarnaast bereid was te onderhandelen over een nieuwe huurovereenkomst met andere voorwaarden maakt dat niet anders: los van de vraag waartoe de onderhandelingen zouden leiden, stond immers vast dat de bestaande overeenkomst zou worden be?indigd.

3.1. De tweede grief klaagt over het oordeel van de kantonrechter dat op basis van de redelijkheid en billijkheid op beide partijen de verplichting rustte om op redelijke termijn duidelijkheid te verschaffen met betrekking tot het al dan niet bereiken van overeenstemming betreffende het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst.
In de toelichting betoogt Jager dat Juffermans in een gesprek in oktober 1999 over de voorwaarden van verlenging van de huur ( Juffermans wilde de mogelijkheid van tussentijdse opzegging) niet te kennen heeft gegeven dat zij de huur per 1 september 2000 wilde be?indigen. Voorts wijst Jager er op dat ook in de daaropvolgende besprekingen Juffermans telkenmale de voorstellen van Jager voor een nieuwe huurovereenkomst heeft verworpen. Jager betoogt dat de kantonrechter aan deze gang van zaken kennelijk de conclusie heeft verbonden dat het op de weg van Jager lag met nieuwe voorstellen te komen, hetgeen onbegrijpelijk is.

3.2. De derde grief bestrijdt het oordeel van de kantonrechter dat het definitief afhaken bij de onderhandelingen door Juffermans, door het zenden van de brief van 24 mei alleszins redelijk is. In de toelichting op de grief voert Jager aan dat Juffermans de huur in november slechts informeel heeft opgezegd en pas formeel in mei 2000 en dat van haar niet verwacht kon worden dat zij op basis van informele onderhandelingen al naar een nieuwe huurder zou zijn gaan zoeken. Het enkele feit dat partijen hebben onderhandeld over het aangaan van een nieuwe overeenkomst onder andere voorwaarde betekent niet, dat de bestaande huurovereenkomst haar gelding had verloren.

3.3. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Zij stellen de vraag aan de orde of Jager zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de wijze van opzegging.
Het hof verwijst allereerst naar wat hiervoor sub 2.2 is overwogen. Daaruit blijkt dat Jager er binnen de opzegtermijn van op de hoogte was dat Juffermans de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten. Niet gesteld of gebleken is dat over dat standpunt van Juffermans op enig moment onduidelijkheid heeft bestaan. Het hof is dan ook van oordeel dat niet valt in te zien welk belang Jager kan hebben gehad met een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst: het standpunt van Juffermans was haar immers bekend. Jager had er dan ook rekening mee moeten houden dat zij, wanneer met Juffermans geen overeenstemming zou worden bereikt over de voorwaarden van een nieuwe overeenkomst, naar een andere huurder zou moeten gaan zoeken.
De grieven slagen dan ook niet.

4. Hiervoor is overwogen, dat Juffermans tijdig kenbaar heeft gemaakt dat zij de huurovereenkomst niet wilde voortzetten en dat Jager naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep kan doen op de bepalingen van de huurovereenkomst met betrekking tot de wijze van opzegging. Daaruit volgt, dat de huurovereenkomst per 1 september 2000 is be?indigd en dat de kantonrechter terecht de vorderingen van Jager heeft afgewezen.

5. De grieven vier en vijf, die betrekking hebben op het standpunt van Jager dat zij, gezien de onregelmatige wijze van opzegging door Juffermans recht heeft op schadevergoeding, kunnen gelet op het vorenstaande geen doel treffen.

6. Nu alle grieven falen, zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd en zal Jager als in de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

– bekrachtigt het bestreden vonnis;
– veroordeelt Jager in de kosten van het hoger beroep tot aan deze uitspraak aan de zijde van Juffermans bepaald op ? 193,= aan verschotten en op ? 771,= aan salaris voor de procureur;

– verklaart bovenstaande kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. In ’t Velt-Meijer, De Wild en Schuering en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 11 april 2003 in aanwezigheid van de griffier.

Wijziging grondslag

LJN: BG8000, Rechtbank Rotterdam , 281154 / HA ZA 07-827

Datum uitspraak: 05-11-2008

Datum publicatie:22-12-2008

Eisvermindering wel, wijziging grondslag eis niet toegestaan jegens niet-verschenen gedaagde. Vordering uit ongerechtvaardigde verrijking na vernietiging overeenkomst op grond van bedrog afgewezen wegens ondeugdelijke vernietigingsverklaring.

Uitspraak RECHTBANK ROTTERDAM

 

Sector civiel recht

 

Zaak-/rolnummer: 281154 / HA ZA 07-827

 

Uitspraak: 5 november 2008

 

VONNIS van de enkelvoudige kamer in de zaak van:

 

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid ARENDA II B.V.,

gevestigd te Reeuwijk,

eiseres,

advocaat mr. R.W.F. Heijmeriks,

 

– tegen –

 

1. [gedaagde sub 1],

wonende te [woonplaats],

gedaagde sub 1,

niet verschenen,

 

2. [gedaagde sub 2],

wonende te [woonplaats],

gedaagde sub 2,

advocaat mr. J. van den Ende.

 

 

Partijen worden hierna aangeduid als “Arenda” respectievelijk “[gedaagde sub 1]” en “[gedaagde sub 2]”.

 

 

1  Het verloop van het geding

 

1.1 De rechtbank heeft kennisgenomen van de volgende stukken:

–  dagvaarding d.d. 22 maart 2007 en de door Arenda overgelegde producties;

–  conclusie van antwoord zijdens [gedaagde sub 2];

–  tussenvonnis van deze rechtbank d.d. 25 juli 2007, waarbij een comparitie van partijen is gelast;

–  proces-verbaal van de comparitie van partijen, gehouden op 18 februari 2008;

–  brief van mr. Keulers namens Arenda d.d. 6 februari 2008, met bijlagen;

–  conclusie van repliek tevens inhoudende vermindering/wijziging van eis, met producties;

–  conclusie van dupliek.

 

1.2 Tegen [gedaagde sub 1] is verstek verleend. Ingevolge artikel 140 lid 2 Rv wordt het thans te wijzen vonnis aangemerkt als een vonnis op tegenspraak, gewezen tussen Arenda enerzijds en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] anderzijds.

 

2  De vaststaande feiten

 

Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, gelet ook op de in zoverre niet betwiste inhoud van de in het geding gebrachte producties, staat tussen partijen – voor zover van belang – het volgende vast.

 

2.1 Op 27 oktober 2005 is van een doorlopend kredietovereenkomst als bedoeld in de Wet op het Consumentenkrediet (hierna: ‘WCK’) een onderhandse akte opgemaakt, in welke akte enerzijds Arenda als ‘Kredietgever’ en anderzijds [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als ‘Contractant’ zijn vermeld. De akte vermeldt, voor zover thans relevant:

 

“1. Arenda verleent hierbij aan Contractant een kredietfaciliteit tot een bedrag van maximaal EUR 39.000, (…).

  (…)

5. Contractant machtigt hierbij tot wederopzegging Arenda de maandelijkse termijnen en al hetgeen Contractant overigens uit hoofde van deze overeenkomst aan Arenda verschuldigd mocht worden, af te schrijven van zijn [bankrekeningnummer] en zal ervoor zorgdragen dat het tegoed op deze rekening de afschrijving steeds toelaat.

6. Contractant geeft hierbij opdracht aan Arenda om ten laste van dit Krediet over te maken aan:

 

Naam   Vestigings-/woonplaats (post)bank rek.nr. contractnr een bedrag van

DE PERELAER   Wognum  641206100   779080955    3700.00

WEHKAMP    ZWOLLE  0000966966   21648700    400.00

COMFORT CARD  Houten    0226565475   30-2958794    1000.00

FORTIS BANK           849525616   17000.00

GEMA    Breukelen  0660151081   720029110    3978.00

[handgeschreven, rb.:]

Cliënt          telefonisch     € 12.922,=

(…)

Partijen verklaren ook de algemene voorwaarden te hebben ontvangen en akkoord te gaan met de inhoud hiervan.

Aldus ondertekend te Reeuwijk/ROTTERDAM    (…) 27-10-2005

Arenda [handtekening onleesbaar, rb.,] Arenda II B.V.

Contractant [handtekening: “[gedaagde sub 1]”, rb.] [gedaagde sub 1]

Partner [handtekening: “[gedaagde sub 2]”, rb.] [gedaagde sub 2]”.

  

2.2 Op de overeenkomst zijn van toepassing de algemene voorwaarden Doorlopend Krediet (DKL) Arenda II, hierna ‘de algemene voorwaarden’. Artikel 6 van de algemene voorwaarden bepaalt, voor zover thans relevant:

 

“Het totale door Contractant verschuldigde bedrag, inclusief eventuele vertragingsvergoeding, is vervroegd opeisbaar indien:

a. Contractant gedurende tenminste twee maanden achterstallig is in de terugbetaling van een vervallen termijnbedrag en, na in gebreke te zijn gesteld, tekort blijft komen in de nakoming van zijn verplichting tot betaling;”.

 

2.3 Bij aangetekende brief van 28 februari 2007, verzonden aan het adres [adres] te [woonplaats], zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] namens Arenda gesommeerd om binnen zeven dagen over te gaan tot betaling van achterstallige termijnen groot € 1.560,–, en bij voorbaat in gebreke gesteld voor het geval betaling binnen de gestelde termijn zou uitblijven. Eenzelfde sommatie is aan [gedaagde sub 1] verzonden bij aangetekende brief van 6 maart 2007, verzonden aan het adres [adres] te [woonplaats]. In beide brieven is het gehele restant inlossaldo in zijn geheel en ineens opgeëist.

 

2.5 Bij aangetekende brieven van 13 maart 2007 heeft Arenda [gedaagde sub 1] (op het adres [adres]) respectievelijk [gedaagde sub 2] (op het adres [adres]) gesommeerd om binnen 7 dagen nadien het netto inlossaldo per die datum, groot € 38.949,20, te betalen, en hen terzake bij voorbaat in gebreke gesteld.

 

2.6 Op 13 december 2006 heeft [gedaagde sub 2] aangifte gedaan van vervalsing van zijn handtekening door [gedaagde sub 1] op de onder 2.1 bedoelde overeenkomst, hierna ‘de overeenkomst’.

 

2.7 Tot 28 juni 1995 zijn [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] gehuwd geweest.

 

 

3  De vordering

 

De bij conclusie van repliek gewijzigde vordering luidt – verkort weergegeven – om bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:

1. [gedaagde sub 1] te veroordelen tot betaling van € 12.492,– te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 januari 2007, althans een in goede justitie te bepalen datum;

2. primair [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hoofdelijk, althans subsidiair [gedaagde sub 1], te veroordelen tot betaling van € 21.438,– te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 januari 2007, althans een in goede justitie te bepalen datum;

3. met hoofdelijke veroordeling van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in de proceskosten.

 

Tegen de achtergrond van de vaststaande feiten heeft Arenda aan de vorderingen de volgende stellingen ten grondslag gelegd.

 

3.1 Uit hoofde van de overeenkomst heeft Arenda op 3 november 2005 in totaal € 39.000,– betaald, als volgt:

– aan De Perelaer   € 3.973,–

– aan Wehkamp     € 465,–

– aan Comfort Card  € 1.000,–

– aan Fortis bank   € 17.000,–

– aan Gema    € 3.978,–

– aan [gedaagde sub 1]     € 12.584,–.

 

Ten aanzien van [gedaagde sub 1]

 

3.2 Ondanks sommatie en ingebrekestelling is [gedaagde sub 1] meer dan twee maanden achterstallig gebleven in de betaling van een vervallen termijnbedrag, waardoor het door [gedaagde sub 1] verschuldigde ingevolge artikel 6 sub a van de algemene voorwaarden vervroegd opeisbaar is geworden.

 

3.3 Arenda heeft van [gedaagde sub 1], rekening houdend met de WCK, opeisbaar te vorderen € 38.949,20. Dit is het resterende netto inlossaldo, bestaande uit de reeds verschenen maar niet betaalde termijnen vermeerderd met het restant van de schuld. Sommatie en ingebrekestelling hebben niet tot betaling geleid.

Ten aanzien van [gedaagde sub 2]

 

3.4 Op grond van artikel 4 van de algemene voorwaarden is over dit inlossaldo een vertragingsvergoeding verschuldigd gelijk aan het overeengekomen variabele kredietvergoedingspercentage vanaf 3 april 2007, zijnde 14 dagen na de ingebrekestelling met ingang van 20 maart 2007 door middel van de brief van 13 maart 2007.

 

3.5 [gedaagde sub 1] heeft de handtekening van [gedaagde sub 2] onder de overeenkomst vervalst. De overeenkomst is tot stand gekomen door middel van bedrog. Indien Arenda had geweten dat zij enkel met [gedaagde sub 1] contracteerde, dan zou zij de overeenkomst niet hebben gesloten. De overeenkomst is vernietigbaar op grond van artikel 3:44 BW. Arenda roept hierbij de nietigheid in van haar rechtshandeling op grond waarvan de overeenkomst is tot stand gekomen. De overeenkomst is daarmee met terugwerkende kracht vernietigd.

 

3.6 Ten gevolge van de vernietiging van de overeenkomst is de rechtsgrond van de in 3.1 genoemde betalingen komen te ontvallen. [gedaagde sub 2] was hoofdelijk naast [gedaagde sub 1] aansprakelijk voor de schulden aan De Perelaer (gelijk te stellen aan DSB Bank), Wehkamp en Fortis Bank. Doordat Arenda aan deze schuldeisers betalingen heeft gedaan tot in totaal € 21.438, , zijn de schulden van [gedaagde sub 2] tenietgegaan en is hij tot dit bedrag -gelet op de vernietiging van de overeenkomst- ongerechtvaardigd verrijkt. Arenda is tot hetzelfde bedrag verarmd.

 

3.7 [gedaagde sub 2] dient de door Arenda geleden schade te vergoeden tot het bedrag van zijn verrijking, zijnde € 21.438,–, vermeerderd met de wettelijke rente daarover. Nu [gedaagde sub 1] een aantal terugbetalingen heeft gedaan, waarvan de laatste op 29 januari 2007 is ontvangen, wordt eenvoudigheidshalve de wettelijke rente vanaf die datum gevorderd.

 

4  Het verweer van [gedaagde sub 2]

 

Het verweer van [gedaagde sub 2] strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Arenda bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het geding.

[gedaagde sub 2] heeft daartoe het volgende aangevoerd.

 

4.1 [gedaagde sub 2] betwist dat hij aansprakelijk is op grond van ongerechtvaardigde verrijking. De door Arenda gedane betalingen van € 17.000,– aan Fortis Bank, € 465,– aan Wehkamp en € 3.9973,– aan DSB (c.q. De Perelaer) zijn niet ten behoeve van [gedaagde sub 2] gedaan. [gedaagde sub 2] is geen overeenkomsten aangegaan met DSB (c.q. De Perelaer), Wehkamp en Fortis Bank en was niet gehouden om vorderingen uit hoofde van deze overeenkomsten te voldoen.

 

4.2 Zou al komen vast te staan dat [gedaagde sub 2] aansprakelijk is voor de schulden aan Fortis Bank, Wehkamp en DSB (c.q. De Perelaer) dan betwist [gedaagde sub 2] dat Arenda schade lijdt, nu zij gelet op de vernietiging van de overeenkomst het betaalde van [gedaagde sub 1] kan terugvorderen.

 

5  De beoordeling

 

De wijziging van eis

 

5.1 Bij conclusie van repliek tevens inhoudende vermindering/wijziging van eis heeft Arenda haar vordering en de grondslagen daarvan gewijzigd.

 

5.2 Krachtens artikel 129 Rv is een vermindering van eis te allen tijde mogelijk zolang de rechter nog geen eindvonnis heeft gewezen. Een verandering van de eis of de gronden daarvan is daarentegen ingevolge artikel 130 Rv lid 3 uitgesloten ten aanzien van de gedaagde die niet in het geding is verschenen, tenzij de eiser de verandering tijdig bij exploot aan deze gedaagde kenbaar heeft gemaakt. De ratio is dat voorkomen moet worden dat een niet verschenen gedaagde tot iets kan worden veroordeeld waarvan hij niet weet en niet kan weten dat en waarom het is gevorderd.

 

5.3 Uit deze bepalingen volgt dat de eisvermindering bij conclusie van repliek ten aanzien van alle gedaagden geldt. Deze eisvermindering komt ten aanzien van [gedaagde sub 1] neer op een verlaging van de gevorderde hoofdsom met het bedrag van € 5.019,20 tot € 33.930,– en een andere, per saldo lager uitkomende, wijze van renteberekening. Ten aanzien van [gedaagde sub 2] komt de eisvermindering neer op een verlaging van de gevorderde hoofdsom met € 17.511,20 tot € 21.438,–, en een andere, per saldo lager uitkomende renteberekening.

 

5.4 De wijziging van de grondslag van de eis, die erop neerkomt dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet langer tot nakoming van de kredietovereenkomst worden aangesproken maar uit ongerechtvaardigde verrijking, en voor wat betreft [gedaagde sub 1] ook uit onverschuldigde betaling, geldt echter niet ten aanzien van [gedaagde sub 1]. Niet gesteld of gebleken is immers dat deze vermeerdering tijdig bij exploot aan haar kenbaar is gemaakt. Dat Arenda zelf met nadruk vermeldt dat zij de wijziging als een vermindering van eis ziet, leidt niet tot een ander oordeel.

Ten opzichte van [gedaagde sub 1] zal de rechtbank derhalve recht doen op de na eisvermindering gevorderde bedragen en rente, maar op de oorspronkelijk bij dagvaarding aangevoerde grondslag.

 

5.5 [gedaagde sub 2], die wel is verschenen, heeft in de door hem genomen conclusie van dupliek geen bezwaar aangetekend tegen de wijziging van de grondslag van de eis. Nu de rechtbank geen aanleiding ziet om de verandering van de grondslag van de eis als in strijd met een goede procesorde ambtshalve te weigeren, geldt ten aanzien van [gedaagde sub 2] niet alleen de eisvermindering maar ook de wijziging van de grondslag van de eis.

Ten opzichte van [gedaagde sub 2] zal de rechtbank dan ook recht doen op de gewijzigde eis.

 

Ten aanzien van [gedaagde sub 1]

 

5.6 De bij de wet voorgeschreven termijnen en formaliteiten zijn in acht genomen en de verminderde vordering komt op de oorspronkelijke grondslag niet onrechtmatig of ongegrond voor, nu Arenda aanspraak kan maken op het resterende netto inlossaldo. De verminderde vordering is derhalve voor toewijzing vatbaar, met dien verstande dat de gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen vanaf 20 maart 2007, de dag waartegen [gedaagde sub 1] terzake van het gehele inlossaldo in gebreke is gesteld.

 

 

Ten aanzien van [gedaagde sub 2]

 

5.7 Na eiswijziging baseert Arenda de vordering op [gedaagde sub 2] op ongerechtvaardigde verrijking. Zij stelt daartoe dat de overeenkomst tussen Arenda en [gedaagde sub 1] door bedrog tot stand is gekomen, en roept bij conclusie van repliek de vernietigbaarheid van deze overeenkomst in. Ten gevolge van de vernietiging van de overeenkomst is met terugwerkende kracht de rechtsgrond aan de ten bate van [gedaagde sub 2] verrichte betalingen ontvallen, aldus Arenda.

 

5.8 De in de conclusie van repliek neergelegde vernietigingsverklaring van Arenda is aan te merken als een buitengerechtelijke verklaring als bedoeld in artikel 3:50 BW. Ingevolge artikel 3:50 BW dient Arenda de vernietigingsverklaring te richten tegen hen die partij zijn bij de te vernietigen rechtshandeling, derhalve tot [gedaagde sub 1].

Nu [gedaagde sub 1] echter niet in deze procedure is verschenen, neemt de rechtbank bij gebrek aan andere relevante stellingen en gelet op het onder 5.1 genoemde belang van [gedaagde sub 1] als niet verschenen gedaagde, als vaststaand aan dat de vernietigingsverklaring niet tot [gedaagde sub 1] is gericht. Evenmin is gesteld of gebleken dat de vernietigingsverklaring [gedaagde sub 1] heeft bereikt. Aldus neemt de rechtbank aan dat niet is voldaan aan de door artikel 3:37 lid 3 BW gestelde eis, dat een tot een bepaalde persoon gerichte verklaring, om haar werking te hebben, die persoon moet hebben bereikt.

Om deze redenen komt aan de vernietigingsverklaring geen werking toe, zodat de rechtsgrond voor de door Arenda verrichte betalingen nog bestaat.

 

5.9 Voor het alsnog gelegenheid geven aan Arenda om een vernietigingsverklaring tot [gedaagde sub 1] te richten ziet de rechtbank onvoldoende aanleiding.

Ter comparitie is immers reeds met Arenda en [gedaagde sub 2] besproken dat een vordering op de -toen nog subsidiaire- grondslag ongerechtvaardigde verrijking tegen [gedaagde sub 2] geen kans van slagen zou hebben, indien de gestelde verrijking van [gedaagde sub 2] haar rechtvaardiging vindt in de overeenkomst tussen Arenda en [gedaagde sub 1]. Vervolgens is namens Arenda gelegenheid gevraagd en gekregen om de grondslagen van haar vorderingen schriftelijk te onderbouwen, hetgeen zij bij conclusie van repliek heeft gedaan onder gelijktijdige vermindering en wijziging van haar eis.

Gezien deze achtergrond mocht van Arenda worden verwacht dat zij, gelet op het belang daarvan voor de door haar gewijzigde eis, haar vernietigingsverklaring conform de eisen der wet uitbracht.

 

5.10 Nu de overeenkomst tussen Arenda en [gedaagde sub 1] de gestelde verrijking van [gedaagde sub 2] onverminderd rechtvaardigt, zal de vordering van Arenda op [gedaagde sub 2] reeds op deze grond worden afgewezen.

 

Proceskosten

 

5.11 [gedaagde sub 1] zal als de jegens Arenda in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot vergoeding van de helft van de kosten van de tegen haar en [gedaagde sub 2] uitgebrachte dagvaarding, het gehele door Arenda betaalde vast recht en het op één procespunt bepaalde salaris van de advocaat van Arenda.

 

5.12 Arenda zal als de jegens [gedaagde sub 2] in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de aan zijn zijde gevallen proceskosten.

 

 

6  De beslissing

 

De rechtbank,

 

in de zaak tegen [gedaagde sub 1]

 

veroordeelt [gedaagde sub 1] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Arenda te betalen het bedrag van € 33.930,– (zegge: drieëndertigduizend negenhonderddertig euro en nul eurocent), vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:120 lid 1 BW over dit bedrag vanaf 20 maart 2007 tot aan de dag der voldoening;

 

veroordeelt [gedaagde sub 1] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van Arenda bepaald op € 855,– aan vast recht, op € 42,16 aan overige verschotten en op € 452, aan salaris voor de procureur;

 

wijst af het meer of anders gevorderde;

 

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

 

in de zaak tegen [gedaagde sub 2]

 

wijst af de vordering van Arenda tegen [gedaagde sub 2];

 

veroordeelt Arenda in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde sub 2] bepaald op € 2.184,–, waarvan te voldoen:

a  aan de griffier van deze rechtbank (rekeningnummer 19 23 25 892, ten name van DS 545 arrondissement rotterdam, onder vermelding van zaak- en rolnummer):

  € 714,–   aan in debet gesteld vast recht;

  € 1.356,–  aan salaris voor de procureur;

  ——– +

  € 2.070,–

 

b  aan de advocaat van [gedaagde sub 2]:

  € 114,– voor het niet in debet gestelde deel van het vast recht;

 

verklaart dit vonnis voor zover het de veroordelingen betreft uitvoerbaar bij voorraad;

 

wijst af het meer of anders gevorderde.

 

 

Dit vonnis is gewezen door mr. P.A.M. van Schouwenburg-Laan.

 

Uitgesproken in het openbaar.

 

Woonruimte naar aard korte duur

LJN: BF1822,Voorzieningenrechter Rechtbank Arnhem, 173468

Datum uitspraak:15-09-2008

 

Uitspraak vonnis

RECHTBANK ARNHEM

 

Sector civiel recht

 

zaaknummer / rolnummer: 173468 / KG ZA 08-491

 

Vonnis in kort geding van 15 september 2008

 

in de zaak van

 

de stichting

STICHTING DE WAALBOOG, ZORG, WELZIJN EN WONEN,

gevestigd te Nijmegen,

eiseres,

advocaat mr. J.A.M.P. Keijser,

 

tegen

 

1.  [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. R.C.H. Schrömbges te Nijmegen,

2.  [gedaagde],

wonende te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. R.C.H. Schrömbges te Nijmegen,

3.  de stichting

STICHTING GAST,

gevestigd te [woonplaats],

gedaagde,

advocaat mr. J.M.E. van der Haar te Nijmegen.

 

Partijen zullen hierna respectievelijk De Waalboog, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast worden genoemd.

 

 

1.  De procedure

1.1.  Het verloop van de procedure blijkt uit:

–  de dagvaarding met producties

–  de producties van Stichting Gast

–  de mondelinge behandeling

–  de pleitnota van De Waalboog

–  de pleitnota van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2], inclusief één productie.

 

1.2.  Ten slotte is vonnis bepaald.

 

 

 

2.  De feiten

2.1.  De Waalboog heeft als doelstelling het aanbieden van zorg en huisvesting aan voornamelijk ouderen en omvat vier zorgcentra in de stad [woonplaats], waaronder woonzorgcentrum [woonzorgcentrum], gelegen aan de [adres] te [woonplaats]. De Waalboog is eigenaar van het terrein van [woonzorgcentrum].

 

2.2.  Op het terrein van [woonzorgcentrum] staan onder meer 14 aanleunwoningen. Sinds een aantal jaren bestaan bij De Waalboog concrete plannen om de aanleunwoningen te slopen om ter plaatse een dependance van het verpleeghuis van De Waalboog te vestigen. Daarnaast bestaat het plan om op het terrein een compleet nieuw zorgcomplex te realiseren.

 

2.3.  Op 25 april 2008 heeft de gemeente [woonplaats] in verband met voornoemde plannen aan De Waalboog een sloopvergunning verleend. Eveneens heeft de gemeente [woonplaats] op 16 juni 2008 aan De Waalboog een bouwvergunning verleend. Bij de stukken bevindt zich voorts een bouwteamovereenkomst van 20 mei 2008, gesloten tussen De Waalboog en Van de Water aannemersbedrijf BV, met betrekking tot ‘nieuwbouw woonzorgcentrum [woonzorgcentrum], [adres] te [woonplaats]’.

 

2.4.  In afwachting van de sloop heeft De Waalboog een aantal van de hiervoor genoemde aanleunwoningen verhuurd. Het adres [adres] [huisnummer] te ([postcode]) [woonplaats] heeft zij met ingang van 1 april 2003 verhuurd aan Stichting Gast. Deze stichting zet zich kort gezegd in voor uitgeprocedeerde asielzoekers, althans voor asielzoekers zonder verblijfstatus. Stichting Gast tracht aan deze asielzoekers onder meer onderdak, leefgeld en medische en juridische bijstand te verschaffen.

 

2.5.  In de huurovereenkomst tussen De Waalboog (hieronder genoemd: ‘verhuurder’) en Stichting Gast (hieronder genoemd: ‘huurder’), die op 22 juli 2004 is opgemaakt en ondertekend, is onder meer het volgende opgenomen.

 

Huurovereenkomst betreffende een gebruik van woonruimte dat naar zijn aard slechts van korte duur is.

(…)

 

A.  Verhuurder is eigenaar van het terrein van [woonzorgcentrum] aan de [adres] te [woonplaats]. Hierop staan veertien aanleunwoningen.

 

B.  Deze aanleunwoningen zullen uiterlijk binnen een termijn van drie jaren na ondertekening van deze overeenkomst worden gesloopt in verband met het plan van verhuurder om ter plaatse een dependance van het verpleeghuis van Stichting de Waalboog te vestigen. Daarnaast heeft verhuurder het plan een nieuw Woonzorgcentrum te bouwen op het eigen terrein. In verband hiermee wordt de hierna te noemen woning, die deel uit maakt van het complex aanleunwoningen, voor korte duur, namelijk uiterlijk tot drie maanden vóór de aanvang van de sloop van de aanleunwoningen verhuurd aan huurder. (…)

 

C.  Huurder verklaart zich er nadrukkelijk mee akkoord dat het gehuurde slechts voor korte duur wordt verhuurd en dat hij/zij het gehuurde dient te verlaten drie maanden vóór de geplande aanvang van de sloop. Huurder erkent dat hij om die reden geen aanspraak kan maken op enige huurbescherming ingevolge de artikelen 7A:1623a e.v. BW.

 

En komen overeen:

 

Verhuur voor korte duur

 

1.  Verhuurder verhuurt aan huurder, die in huur aanneemt de woning, staande en gelegen aan de [adres] [huisnummer] te [woonplaats], voor bepaalde tijd, ingaande 01-04-2003 en uiterlijk eindigende op 01-05-2006. Deze termijn kan bij eerdere sloop ook korter zijn.

Huurder en verhuurder stellen hierbij vast, dat zij deze overeenkomst met elkaar zijn aangegaan teneinde tijdelijk in de behoefte aan woonruimte van huurder te voorzien tot aan en in afwachting van sloop van het gehuurde ten behoeve van de hiervoor onder B genoemde bestemming. Alle termijnen genoemd in deze overeenkomst zijn afhankelijk van het daadwerkelijke tijdstip van slopen.

 

  Huurprijs:

 

2.  Huurder is aan verhuurder een huurprijs verschuldigd van € 75,– per maand, inclusief de kosten van bijkomende leveringen en diensten (…)

 

2.6.  Stichting Gast heeft de aanleunwoning aan de [adres] [huisnummer] te [woonplaats] (hierna: de woning) vanaf 21 maart 2007 in gebruik gegeven aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. De tussen hen gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een zogenaamd cliëntencontract. In dit contract is onder meer het volgende opgenomen.

 

  Huisvesting

  

  X  Gezin mag gebruik maken van de volgende kamer of woning van Gast:

    Adres: [adres] [huisnummer]

     [postcode] [woonplaats]

 

    Kosten van de huur voor deze kamer of woning:

    X kosten van de huur zijn volledig voor rekening van Gast

 

    Overige kosten die Gast betaalt:

    Gas en elektra

 

  Einde contract

  Het contract wordt beëindigd als de cliënt weer opvang krijgt van de overheid of een

verblijfsvergunning gekregen heeft. Wanneer de cliënt een verblijfsvergunning gekregen heeft zal hij alles doen wat nodig is om zo snel mogelijk onafhankelijk te worden van Gast.

Voor de overgangsperiode zal een nieuwe contract worden opgsteld.

 

2.7.  Op 15 juni 2007 is aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een permanente verblijfsstatus verleend op grond van de zogenaamde Pardonregeling, waardoor zij niet langer onder de doelstelling van Stichting Gast vallen.

 

2.8.  Stichting Gast heeft daarop met [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] aanvullende afspraken gemaakt, ingaande op 16 juni 2007. In deze ‘aanvulling bij het cliëntencontract’ is onder meer het volgende opgenomen.

 

  Nu de cliënt een verblijfsstatus in Nederland krijgt wordt de hulpverlening door Gast

afgebouwd.

 

Tussen de cliënt en stichting Gast zijn hierover de volgende afspraken gemaakt:

De cliënt verplicht zich om zo snel mogelijk alles te doen wat nodig is om onafhankelijk van Gast te kunnen zijn, wat betreft inkomsten en huisvesting.

 

Afspraken over het verwerven van een eigen inkomen:

De cliënt vraagt, zodra hij/zij een pasje van de IND heeft ontvangen, direct bij de gemeente een uitkering aan.

Wie in principe onder het Pardon vallen, melden zich zodra dat mogelijk is bij de gemeente voor een uitkering.

Vanaf de dag waarop men zich bij de gemeente heeft aangemeld om een uitkering aan te vragen, stopt alle financiële ondersteuning van Gast.

Omdat het een tijdje duurt voordat cliënt het geld van de gemeente ook werkelijk krijgt, is Gast bereid om tijdelijk alle noodzakelijke kosten als lening aan de cliënt voor te schieten.

Dat wil zeggen dat alle leefgeld, alle woonkosten (huur, energie en andere woonlasten), schoolkosten, medische en andere kosten die vanaf die datum door Gast zijn betaald, aan Gast moeten worden terugbetaald. (…)

 

Afspraken over de huisvesting:

Als de cliënt in een woning van Gast woont moet hij zelf een andere woning of kamer gaan zoeken. Als het nodig is, helpt Gast daarbij. De cliënt is verplicht al het mogelijke te doen om zo snel mogelijk andere woonruimte te vinden. Gast heeft huurcontracten waarin staat dat bewoning alleen is toegestaan aan uitgeprocedeerde asielzoekers. Daarom is de cliënt van Gast in principe verplicht een aangeboden kamer of woning te accepteren als deze niet aan de verwachtingen of wensen beantwoordt en is de cliënt ook verplicht huisvesting buiten [woonplaats] te accepteren.

 

2.9.  Stichting Gast heeft aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een slooppand aangeboden in de Waalstraat te [woonplaats]. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] hebben tot op heden dit aanbod geweigerd. De Werkgroep Bijzondere Bemiddeling van de gemeente [woonplaats], die tot doel heeft onder meer alle asielzoekers met een permanente verblijfsstatus binnen twee jaar van woonruimte te voorzien, heeft twee woningen aangeboden aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Ook deze woningen zijn door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] geweigerd.

 

2.10.  Bij brief van 15 juli 2008 heeft de heer [betrokkene], manager Facilitaire Dienst van De Waalboog, onder meer het volgende aan Stichting Gast bericht.

 

  In verband met de sloop van zorgcentrum [woonzorgcentrum] is u reeds medegedeeld dat de

huurovereenkomst van onderstaande aanleunwoningen bij zorgcentrum [woonzorgcentrum]

eindigt op 1 augustus 2008.

 

(…)

– [adres] [huisnummer]

(…)

 

U wordt verzocht uiterlijk 31 juli de woningen schoon en leeg achter te laten, en de complete set sleutels, die u bij aanvang van de huur zijn overhandigd, plus de genoteerde meterstanden af te geven bij de receptie van [woonzorgcentrum].

 

2.11.  Bij brief van 11 augustus 2008 heeft mevrouw [betrokkene 2], directeur van De Waalboog, onder meer het volgende aan Stichting Gast bericht.

 

Voor zover de huurovereenkomst op 1 augustus 2008 niet is geëindigd, zeg ik deze hierbij, met inachtneming van de wettelijke opzegtermijn van één maand (artikel 7:228 BW), alsnog op. Dit betekent dat de huurovereenkomst in ieder geval op uiterlijk 11 september 2008 eindigt en u vanaf deze datum geen gebruik meer kunt maken van de woning.

 

2.12.  Stichting Gast heeft medio 2007 onder meer het volgende aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bericht.

 

  Zoals u weet heeft u hier mogen wonen op kosten van St. Gast, wetende dat dit van

tijdelijke aard is omdat het een sloopwoning betreft.

De sloopdatum van uw woning is uiterlijk 31 juli. U dient de woning leeg en schoon achter te laten zoals vermeld in het contract.

 

2.13.  Op 31 juli 2008 heeft de heer [betrokkene 3], voorzitter van het bestuur van Stichting Gast, onder meer het volgende aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] bericht.

 

  Ondergetekende (…) sommeert bij deze de heer [..] [gedaagde sub 1] en mevrouw [..] [gedaagde sub 2]

de woning [adres] [huisnummer], [postcode] te [woonplaats] leeg op te leveren op vrijdag 1 augustus

2008.

Tevens sommeert ondergetekende bovengenoemde personen de sleutels van de woning [adres] op die zelfde datum in te leveren bij de administratie van Stichting de Waalboog.

Omdat het bestuur van de Stichting Gast zich bewust is van de situatie waarin bovengenoemde personen komen te verkeren na oplevering van de woning heeft de Stichting Gast tijdelijk bewoning van een ander pand van de Stichting aangeboden. Het overleg hierover is eenzijdig door de heer [gedaagde sub 1] en mevrouw [gedaagde sub 2] afgebroken. De Stichting Gast is te allen tijde bereid dit overleg te hervatten.

 

2.14.  Bij brief van 6 augustus 2008 heeft de heer [betrokkene 4], bestuurslid van Stichting Gast, nogmaals aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de (huur)overeenkomst met betrekking tot de woning opgezegd tegen 6 september 2008.

 

2.15.  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] weigeren tot op heden de woning te verlaten.

 

 

3.  Het geschil

 

3.1.  De Waalboog vordert dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast worden veroordeeld de woning binnen 48 uur na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking te stellen van De Waalboog en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en ontruimen, met machtiging van De Waalboog om, indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast niet binnen die termijn aan het vonnis voldoen en met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie, en op kosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast. Voorts vordert De Waalboog dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast hoofdelijk worden veroordeeld laatstgenoemde kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot als proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder, waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan De Waalboog te voldoen.

Ten slotte vordert De Waalboog dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast hoofdelijk worden veroordeeld in de kosten van deze procedure, waaronder de kosten van de door De Waalboog ingeschakelde gerechtstolk.

 

3.2.  De Waalboog legt het volgende aan haar vordering ten grondslag.

Primair verblijven [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woning, omdat de huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast – die kwalificeert als een huurovereenkomst welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW – op 1 augustus 2008 is geëindigd en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als onderhuurders geen huurbescherming toekomt.

Subsidiair verblijven [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woning, omdat de huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast is geëindigd en de huurovereenkomst tussen Stichting Gast en [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] – die eveneens kwalificeert als een huurovereenkomst die naar zijn aard slechts voor korte duur is – zelfstandig (door opzegging) op 31 juli 2008, althans 1 augustus dan wel 2 augustus 2008, althans op 6 september 2008 is geëindigd.

Meer subsidiair verblijven [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zonder recht of titel in de woning, omdat de huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast is geëindigd en een beroep van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op huurbescherming in strijd is met de goede trouw, althans de redelijkheid en billijkheid.

 

3.3.  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] voeren gemotiveerd verweer waarop, voor zover van belang, hierna zal worden ingegaan. Stichting Gast refereert zich aan het oordeel van de voorzieningenrechter.

 

 

4.  De beoordeling

4.1.  Anders dan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] betogen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat De Waalboog een voldoende spoedeisend belang heeft bij haar vordering. Dit leidt zij allereerst af uit de door de gemeente [woonplaats] verleende sloopvergunning en bouwvergunning met betrekking tot het terrein van [woonzorgcentrum] en uit de bouwteamovereenkomst tussen De Waalboog en Van de Water aannemersbedrijf BV met betrekking tot ‘nieuwbouw woonzorgcentrum [woonzorgcentrum], [adres] te [woonplaats]’. Daarnaast heeft de heer [betrokkene] van De Waalboog ter zitting gemotiveerd en onweersproken aangegeven dat de eerste voorbereidingen van de sloop- en bouwwerkzaamheden reeds zijn gestart. Rondom het terrein van [woonzorgcentrum] zijn hekken geplaatst en het hoofdgebouw en nagenoeg alle aanleunwoningen zijn inmiddels ontruimd. Voorts zal Nuon op 22 september 2008 overgaan tot het afsluiten van het gas, water en licht. [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] zijn thans nog de enigen die in een aanleunwoning op het terrein van [woonzorgcentrum] wonen. Daarmee is vooralsnog het spoedeisend belang van De Waalboog in voldoende mate gegeven.

 

4.2.  De vraag die in dit kort geding allereerst dient te worden beantwoord is, of de huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast kwalificeert als een huurovereenkomst die het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Partijen verschillen daarover van mening. Voor het antwoord op deze vraag moet volgens vaste jurisprudentie worden gekeken naar de aard van het gehuurde zelf, de aard van het gebruik van het gehuurde, de bedoelingen van partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst, de effectuering van die bedoelingen en de duur van het gebruik van het gehuurde. Gelet op de wettekst en de wetsgeschiedenis past het voorts, om reden dat de huurder bij een huurovereenkomst die naar zijn aard van korte duur is geen huurbescherming toekomt, terughoudend te zijn bij het aannemen van het bestaan van een dergelijke huurovereenkomst.

 

4.3.  In het onderhavige geval lijdt het echter geen twijfel dat er sprake is van een huurovereenkomst die het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Voorop staat immers dat De Waalboog en Stichting Gast het er over eens zijn dat het gaat om een dergelijke huurovereenkomst. Zij hebben deze huurovereenkomst bij het aangaan daarvan ook als zodanig benoemd (zie 2.5). Voorts blijkt uit de inhoud van die huurovereenkomst onmiskenbaar dat het gehuurde is bestemd voor sloop binnen afzienbare termijn in verband met de nieuwbouw van de dependance van het verpleeghuis van De Waalboog en de nieuwbouw van een zorgcomplex. De bewoordingen van de huurovereenkomst zijn overduidelijk. Op verschillende plaatsen wordt daarin benadrukt dat de woning voor korte tijd wordt verhuurd in afwachting van de sloop- en bouwwerkzaamheden (zie opnieuw 2.5). Het tijdelijke karakter van de huurovereenkomst is daarmee telkens aangegeven. De bedoeling van partijen was dus ondubbelzinnig gericht op een tijdelijk gebruik van de woning. Verder is voldoende komen vast te staan dat De Waalboog consequent heeft vastgehouden aan deze bedoeling. Op 20 maart en 20 juni 2008 heeft De Waalboog aan Stichting Gast medegedeeld dat de huurovereenkomst eindigt en dat zij de woning op 1 augustus 2008 leeg en ontruimd moet opleveren. Aan het voorgaande doet niet af dat de huurovereenkomst uiteindelijk vier jaar heeft geduurd. Het is immers algemeen bekend dat met het ontwikkelen en uitvoeren van renovatie- en/of nieuwbouwprojecten enige tijd gemoeid kan zijn (vergelijk voorzieningenrechter ’s-Hertogenbosch, sector kanton, locatie Eindhoven, 8 januari 2007, WR 2007, 73). Om deze reden kan ook het argument dat stilzwijgend een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is ontstaan, omdat de huurovereenkomst die in tijd was beperkt tot 1 mei 2006, vervolgens niet is verlengd of beëindigd, [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] niet baten. De overeenkomst is immers voortgezet met inbegrip van alle bepalingen van die overeenkomst, dus met de restrictie dat het voortzetten van de huur afhankelijk is van het daadwerkelijke tijdstip van slopen.

 

4.4.  Naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter kan op grond van het voorgaande dan ook worden aangenomen dat de huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast kwalificeert als een huurovereenkomst die het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is. Vaststaat dat deze huurovereenkomst op 1 augustus 2008 is geëindigd (zie 2.10). De Waalboog en Stichting Gast verschillen hierover ook niet van mening. De vraag is dan wat de positie van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] is bij deze stand van zaken. Daarover wordt het volgende overwogen.

 

4.5.  Aanvankelijk hebben [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] de woning om niet in gebruik gekregen van Stichting Gast. De tussen hen gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een cliëntencontract. Nadat aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] op 15 juni 2007 een permanente verblijfsstatus is verleend, zijn er aanvullende afspraken gemaakt. Een van deze afspraken hield in dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in het vervolg zelf de (onder)huur van de woning zouden betalen. Vanaf dat moment was er dus sprake van (onder)verhuur van de woning door Stichting Gast aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2]. Dit betekent dat vanaf het moment dat de (hoofd)huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast eindigde (op 1 augustus 2008), aan [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] als onderhuurders van de woning in beginsel huurbescherming zou toekomen op grond van artikel 7:269 BW.

 

4.6.  Laatstgenoemd artikel is naar het voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter in dit geval evenwel niet van toepassing. In zijn arrest van 29 oktober 1982, NJ 1983, 213 (later herhaald in HR 28 januari 1994, NJ 1994, 421) heeft de Hoge Raad onder meer het volgende overwogen: “Dit doet dan de vraag rijzen, of art. 1623k toepassing kan vinden bij beëindiging van ieder soort overeenkomst, dan wel of de wetgever slechts het oog heeft gehad op beëindiging van die huurovereenkomsten, die – althans voor wat betreft het onderverhuurde gedeelte van het gehuurde – zijn te beschouwen als overeenkomsten van huur en verhuur van woonruimte, waarop van toepassing zijn de bepalingen van de afdeling waarin art. 1623k is opgenomen. Anders dan in het middel kennelijk wordt aangenomen, moet deze vraag in laatstbedoelde zin worden beantwoord. Waar noch de tekst van de wet, noch de wetgevingsgeschiedenis daartoe noopt, mag de toepassingssfeer van een zo ingrijpend wetsvoorschrift als artikel 1623k, niet worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huurovereenkomsten die zelf niet beheerst worden door de art. 1623a e.v. Dit laatste zou tot gevolg hebben dat de verhuurder niet alleen – zonder dat daartoe zijn toestemming is vereist – partij wordt bij een tussen anderen tot stand gekomen huurovereenkomst, maar ook dat deze hem bindende (onder)huurovereenkomst door andere wettelijke regels – ook voor wat de vaststelling van de huurprijs betreft – geregeerd kan worden dan die welke overeenkomst beheersen, op grond waarvan hij het verhuurde aan de (hoofd)huurder in huur had afgestaan.”

 

4.7.  Uit het voorgaande kan worden afgeleid dat de toepassingssfeer van een ingrijpend wetsvoorschrift als artikel 7A:1623k BW oud (in vergelijkbare vorm thans artikel 7:269 BW) niet mag worden uitgebreid tot gevallen van beëindiging van (hoofd)huur-overeenkomsten die zelf niet worden beheerst door de huurbeschermingsbepalingen. Omdat het in de onderhavige zaak gaat om een huurovereenkomst tussen De Waalboog en Stichting Gast die kwalificeert als een huurovereenkomst die het gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur is, waarop ingevolge artikel 7:232 lid 2 BW afdeling 5 van titel 4 van boek 7 BW niet van toepassing is, vindt ook artikel 7:269 BW geen toepassing. Daarmee verblijven [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] vanaf 1 augustus 2008 zonder recht of titel in de woning. De vordering van De Waalboog ligt dan ook voor toewijzing gereed, met dien verstande dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] een termijn van één (1) week zal worden gegund om de woning te verlaten. In dit verband acht de voorzieningenrechter met name van belang dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] inmiddels drie aangeboden woningen hebben geweigerd, terwijl zij in de aanvullende afspraken met Stichting Gast akkoord zijn gegaan met de verplichting al het mogelijke te doen om zo snel mogelijk andere woonruimte te vinden. Ook zijn zij akkoord gegaan met de verplichting in principe een aangeboden kamer of woning te accepteren als deze niet aan de verwachtingen of wensen beantwoordt. Bovendien heeft Stichting Gast ter zitting onweersproken gesteld dat de woning aan de Waalstraat te [woonplaats] nog steeds door [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] kan worden betrokken. Van een noodtoestand is dan ook geen sprake, anders dan de noodtoestand die uiteraard ontstaat als een ontruimingsvonnis ten uitvoer wordt gelegd en die het voorziene en zelfs beoogde gevolg is van het vonnis zelf. Dat voor [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] in zo’n geval een onomkeerbare situatie kan ontstaan, is eveneens inherent aan een ontruimingsvonnis. Ten slotte is uit hetgeen ter zitting naar voren is gebracht en uit de in het geding gebrachte stukken vooralsnog voldoende gebleken dat [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] al geruime tijd op de hoogte zijn van het feit dat zij in een sloopwoning verblijven en dat zij op zoek moeten naar een andere woning. Gelet op het spoedeisend belang ziet de voorzieningenrechter evenmin aanleiding om de uitvoerbaarverklaring bij voorraad achterwege te laten.

 

4.8.  [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast zullen als de in het ongelijk gestelde partij hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld. De gevorderde kosten van de door De Waalboog ingeschakelde gerechtstolk zullen worden afgewezen, omdat deze kosten niet nader zijn gespecificeerd en/of met stukken onderbouwd. De kosten aan de zijde van De Waalboog worden begroot op:

– dagvaarding    €    85,44

– vast recht    €  254,00

– salaris procureur  €  816,00

Totaal    €   1.155,44

 

 

5.  De beslissing

De voorzieningenrechter:

 

5.1.  veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast om de woning te ([postcode]) [woonplaats], aan de [adres] [huisnummer], binnen één (1) week na betekening van dit vonnis geheel leeg en ontruimd ter beschikking van De Waalboog te stellen en met alle daarin aanwezige personen en goederen te verlaten en te ontruimen;

 

5.2.  machtigt De Waalboog om, indien [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast niet binnen voornoemde termijn aan het vonnis voldoen en met de ontruiming in gebreke blijven, deze zelf te doen uitvoeren, desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie en op kosten van [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast;

 

5.3.  veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt, ook de anderen daardoor zullen zijn bevrijd, om de onder 5.2. genoemde kosten op vertoon van de daartoe benodigde bescheiden, bestaande uit een exploot als proces-verbaal van de met deze bewerking van de verlating en ontruiming belaste gerechtsdeurwaarder, waarin deze kosten gespecificeerd worden opgegeven, aan De Waalboog te voldoen;

 

5.4.  veroordeelt [gedaagde sub 1] en [gedaagde sub 2] en Stichting Gast hoofdelijk, met dien verstande dat indien en voor zover de één betaalt, ook de anderen daardoor zullen zijn bevrijd, in de proceskosten, aan de zijde van De Waalboog tot op heden begroot op € 1.155,44;

 

5.5.  verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

 

5.6.  wijst het meer of anders gevorderde af.

 

 

Dit vonnis is gewezen door mr. I.D. Jacobs en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van de griffier mr. M. van Gameren op 15 september 2008.

    

    

    

 

 

Wijziging openingstijden

ECLI:NL:RBNNE:2016:4195

Instantie Rechtbank Noord-Nederland

Datum uitspraak 20-09-2016

Datum publicatie 21-09-2016

Zaaknummer 4899234 CV EXPL 16-3700

Rechtsgebieden Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Op tegenspraak

Inhoudsindicatie

Kan verhuurder op grond van algemene bepalingen gewijzigde opbrengsten vaststellen? JA

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

WR 2016/156 

Uitspraak

RECHTBANK NOORD-NEDERLAND

Afdeling Privaatrecht

Locatie Groningen

zaak-/rolnummer: 4899234 CV EXPL 16-3700

vonnis van de kantonrechter d.d. 20 september 2016

inzake

De besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

HORAS BEHEER B.V.,

gevestigd te Voorschoten,

eiseres, verder te noemen Horas,

gemachtigde: mr. P.H.F. Yspeert, advocaat te Groningen

tegen

1 [gedaagde sub 1]

,

gevestigd te [plaats] ,

1[gedaagde sub 2] ,

wonende te [plaats] , vennoot,

2[gedaagde sub 3] , vennoot,

wonende te [plaats] ,

gedaagden, verder gezamenlijk [gedaagde] te noemen,

gemachtigden: mr. A. Schwartz en mr. W. Kastelein, advocaten te Groningen,

Partijen zullen hierna Horas en [gedaagde] worden genoemd.

Procesverloop

Horas heeft op de in de dagvaarding genoemde gronden gevorderd [gedaagden] hoofdelijk op straffe van een dwangsom te veroordelen om de gehuurde bedrijfsruimte op de aangegeven tijden geopend te houden, een verklaring voor recht gevraagd en heeft tevens gevorderd [gedaagden] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag aan verbeurde boetes.

[gedaagde] heeft bij conclusie van antwoord verweer gevoerd.

Bij vonnis van 11 mei 2016 is een comparitie van partijen bepaald. Horas heeft haar vordering, zoals tevoren aangekondigd, ter comparitie vermeerderd met de na februari 2016 verbeurde boetes.

De comparitie heeft plaatsgehad op 23 augustus 2016. Partijen zijn, deugdelijk vertegenwoordigd, ter comparitie verschenen bijgestaan door hun raadslieden.

Partijen hebben ter comparitie een nadere toelichting gegeven op hun standpunten. Er is geen regeling tot stand gekomen zodat thans nader inhoudelijk dient te worden beslist.

Vonnis is bepaald op heden.

OVERWEGINGEN

1De feiten

1.1

In deze procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.

1.2

[gedaagde] is met de rechtsvoorganger van Horas, de heer [naam voorganger] , op 24 april 2010/10 mei 2010 een huurovereenkomst aangegaan voor winkelruimte gelegen aan [adres] te Groningen.

De winkelruimte maakt deel uit van het winkelcentrum “De Paddepoel” te Groningen.

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW.

1.3

In artikel 6.4 van de algemene bepalingen is bepaald: “Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:

– indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat tenminste gedurende de door de verhuurder, na overleg met de huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. Wat betreft ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen zal huurder zich conformeren aan besluiten dienaangaande van de winkeliersvereniging en bij het ontbreken daarvan aan die van verhuurder. De aan de ruimere openingstijden verbonden kosten zijn voor rekening van de huurders die van de ruimere openingstijden gebruik (moeten) maken.

– indien het gehuurde geen deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat gedurende de gebruikelijke openingstijden voor vergelijkbare ruimten. “

1.4

In artikel 7 van de algemene bepalingen (“Boetebepaling”) is bepaald: “Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”

1.5

[gedaagde] exploiteert in het gehuurde een winkel van de winkelketen Primera. [gedaagde] heeft een agentschap met Post.nl voor alle aangeboden diensten en tevens is er sprake van verkoop van wenskaarten, postzegels, tijdschriften, boeken, dagbladen, tabak, loten van de Staatsloterij en Lotto, beltegoed, cadeaukaarten, tickets en kantoorartikelen en geldtransactieservices door Western Union.

1.6

De eigenaren van bedrijfsruimte in het winkelcentrum zijn verenigd in de Coöperatieve Vereniging van eigenaren in het Winkelcentrum “De Paddepoel” Groningen U. A. (CVvE).

De exploitanten van de bedrijfsruimten in het winkelcentrum hebben binnen de stichting “Stichting Winkelcentrum De Paddepoel” (SWDP) regulier overleg.

1.7

Op 29 september 2014 heeft een vergadering plaatsgehad van de SWDP. Bij die vergadering waarbij onder meer [gedaagde sub 2] aanwezig is geweest, is onder meer gesproken over een in te voeren koopzondag en een wijziging van de zaterdagopening.

In de “Notulen Algemene Ledenvergadering” SWDP van 29 september 2014 is onder meer opgenomen: “Na stemming onder de aanwezige leden heeft de meerderheid voor de koopzondag gestemd. Tevens is er gestemd over de zaterdagopening tot 18.00 uur i.p.v. 17:00 uur. Ook hier heeft de meerderheid voorgestemd “.

In die notulen is tevens vermeld: “Het voorstel voor de koopzondag als de opening op zaterdag zal bij de CVvE voorgelegd worden.”

1.8

In de vergadering van de CVvE van 15 december 2014 is dit als agendapunt geagendeerd en met meerderheid overgenomen. In die vergadering is tevens een gewijzigd Huishoudelijk Reglement vastgesteld waarin in artikel 3 is bepaald dat de exploitanten verplicht zijn hun bedrijfsruimte geopend te hebben op:

– maandag van 13.00-18.00 uur

– dinsdag van 9.30-18.00 uur;

– woensdag van 9.30-18.00 uur;

– donderdag van 9.30-21.00 uur;

-vrijdag van 9.30-18.00 uur;

– zaterdag van 9.30-18.00 uur;

– laatste zondag van de maand van 12.00 tot 17.00 uur

1.9

[gedaagde] hanteert niet (volledig) voormelde openingstijden. [gedaagde] sluit de winkel op donderdag eerder dan 21.00, te weten doorgaans om 20.00 uur, op zaterdag eerder dan 18.00 uur, doorgaans om 17.00 uur, en de winkel is op zondag gesloten.

1.10

Horas heeft [gedaagde] bij herhaling verzocht en gesommeerd zich te houden aan de vastgestelde openingstijden. Horas heeft [gedaagde] middels facturen boetes in rekening gebracht.

2Het standpunt van Horas

2.1

Horas vordert bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen:

I -om de door Horas aan hen verhuurde bedrijfsruimte geopend te hebben en te houden op iedere

– maandag van 13.00-18.00 uur

– dinsdag van 9.30-18.00 uur;

– woensdag van 9.30-18.00 uur;

– donderdag van 9.30-21.00 uur;

-vrijdag van 9.30-18.00 uur;

– zaterdag van 9.30-18.00 uur;

– laatste zondag van de maand van 12.00 tot 17.00 uur

en tevens op de bijzondere (feest) dagen, zoals die door de CVvE (na overleg met de SWDP) c.q. door Horas conform de beslissing van de CVvE zijn of zullen worden bepaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom (in plaats van de contractuele boete) van € 250,00 per overtreding een door de rechter te bepalen maximum;

II voor recht te verklaren dat Horas aansprakelijk is voor boetes die Horas door toedoen c.q. nalaten van [gedaagde] aan de CVvE verbeurt;

III [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 10.250,00 aan tot en met februari 2016 verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de diverse facturen tot de dag der algehele voldoening en tevens [gedaagde] hoofdelijk te veroordelen in de proceskosten.

2.2

Horas heeft haar eis ter comparitie vermeerderd waar het gaat om de vordering sub III. Met overigens handhaving van de vordering wordt thans tevens gevorderd veroordeling tot betaling van € 500,00 voor alle weken na februari 2016 en € 250,00 voor iedere maand na februari 2016 tot de datum waarop eindvonnis zal worden gewezen, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat hij boetes verschuldigd zijn geworden.

2.3

[gedaagde] houdt zich ondanks herhaalde oproep ook van de CVvE/ SWDP niet aan de gezamenlijk vastgestelde openings- en sluitingstijden.

Horas kan en mag op grond van het bepaalde in artikel 6.4 van de algemene voorwaarden de door [gedaagde] aan te houden openingstijden bepalen. De huurder dient zich daaraan te conformeren.

Het overleg met de exploitanten/winkeliers is ruim voldoende gewaarborgd in artikel 6.4 van de algemene voorwaarden. De CVvE en de SWDP zijn over die openingstijden eensgezind. [gedaagde] kan Horas als verhuurder niet tegenwerpen dat de exploitanten/winkeliers er voor hebben gekozen zich te verenigen in een stichting en niet in een vereniging.

2.4

Het boetebeding is niet onredelijk bezwarend. Horas is er niet op uit om zoveel mogelijk boetes te innen doch zij wenst dat [gedaagde] zich aan de openingstijden houdt.

3Het standpunt van [gedaagde]

3.1

Tussen [gedaagde] en de CVvE bestaat geen contractuele relatie. De SWDP is een stichting en is derhalve niet aan te merken als winkeliersvereniging in de zin van artikel 6.4 van de Algemene bepalingen. De Stichting heeft ook geen leden en om die reden ook geen algemene ledenvergadering waarin de leden hun stem kunnen uitbrengen.

3.2

Openingstijden dienen dan ook tussen Horas en [gedaagde] binnen de bandbreedte van de wet – en regelgeving, te worden overeengekomen. Dat is ook logisch omdat anders de verhuurder zelfs zou kunnen besluiten dat de huurder zijn bedrijf zeven dagen per week 24 uur per dag open moet houden of geheel dicht zou moeten houden hetgeen voor [gedaagde] financieel en fysiek niet te doen zou zijn.

Het woord “overleg ” duidt er op dat bedoeld is dat besluiten in consensus moeten worden genomen en dat geen sprake is van een eenzijdig dictaat van de verhuurder.

Nu overleg in de zin van artikel 6.4 van de algemeen bepalingen niet heeft plaatsgehad, is er geen sprake van tekortschieten van [gedaagde] in de nakoming van zijn verplichtingen.

3.3

Artikel 6.4 dient als onredelijk bezwarend te worden aangemerkt omdat toepassing tot voormelde excessen kan leiden. [gedaagde] heeft destijds met (de rechtsvoorganger van) Horas ook niet onderhandeld over de inhoud van die bepalingen.

Uit de administratie van [gedaagde] blijkt dat het aantal klanten op donderdagavond na 20.00 uur flink terugloopt. Dat geldt ook voor de zaterdagen na 17.00 uur. Dat geldt, gelet op de aard van het bedrijf van [gedaagde] , te meer voor de zondag.

3.4

Met name van kleine ondernemers kan niet verwacht worden dat zij de winkel op onrendabele uren geopend houden. De CVvE en de SWDP hebben in hun besluitvorming geen oog voor de belangen van die kleine ondernemers. Er is daarmee sprake van een onevenredigheid in de belangen van partijen. [gedaagde] komt een beroep toe op het bepaalde in artikel 6:248, tweede lid BW.

3.5

De eenzijdig opgelegde openingstijden zijn ook niet absoluut omdat de CVvE daarop voor meerdere ondernemers uitzonderingen heeft gemaakt. Die bedrijven hoeven zich niet (volledig) aan de vastgestelde openingstijden te houden. [gedaagde] kan als niet-eigenaar echter binnen de vergadering van de CVvE geen stem uitbrengen in de algemene ledenvergadering.

Tot september 2015 zijn geen boetes opgelegd en [gedaagde] is ook niet eerder door de vorige verhuurder aangesproken op het niet nakomen van de openingstijden.

3.6

Het boetebeding is onredelijk bezwarend en is terecht door [gedaagde] vernietigd. Op elke overtreding staat per dag een boete van € 250,00 zelfs indien de winkel maar zeer kort tevoren is gesloten en zonder dat daaraan een maximum is gebonden. Horas heeft ook niet bewezen dat [gedaagde] boetes heeft verbeurd.

3.7

[gedaagde] beroept zich subsidiair op matiging van de verbeurde boetes. Het boetebeding leidt in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat. De opgelegde boetes van € 10.250,00 zijn buitensporig hoog zeker in verhouding tot de werkelijke schade.

4De beoordeling van het geschil

4.1

Horas heeft ter comparitie toegelicht dat zij haar vorderingen tegenover [gedaagde] baseert op de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde algemene bepalingen met name waar het gaat om de artikelen 6.4 en artikel 7.

Gelet op de gegeven toelichting en hetgeen ter comparitie is besproken, wordt er bij de beoordeling dan ook van uitgegaan dat Horas haar vorderingen niet baseert op de stelling dat [gedaagde] lid is van de CVvE en uit dien hoofde gebonden is aan de bepalingen van het huishoudelijk reglement.

Dat uitgangspunt is ook juist. [gedaagde] is geen eigenaar van de onroerende zaak en derhalve geen lid van de CVvE. Ook overigens is niet gesteld of gebleken dat [gedaagde] op een andere grond gebonden is aan de bepalingen van het door de CVvE in de vergadering van 15 december 2014 vastgestelde, gewijzigde, huishoudelijke reglement.

4.2

[gedaagde] heeft als verweer (voorts) gesteld dat de SWDP niet aan te merken als winkeliersvereniging in de zin van artikel 6.4 van de algemene bepalingen omdat dit een stichting en geen vereniging is.

[gedaagde] heeft ter comparitie aangegeven dat hij er tot omstreeks november 2015 van uitging dat de SWDP de winkeliersvereniging was. Er werden twee keer per jaar vergaderingen gehouden, er was een agenda, er vond besluitvorming plaats met stemmingen en er werden notulen van die “algemene ledenvergadering” opgemaakt. [gedaagde] heeft tijdens de comparitie tevens aangevoerd dat de notulen niet bij de volgende vergadering werden vastgesteld en dat dat die notulen geen getrouw beeld geven van de besluitvorming.

4.3

Daaromtrent wordt het volgende overwogen. Uit de stellingen van [gedaagde] valt niet op te maken dat de meerderheid van de ondernemers in het overleg binnen SWDP in werkelijkheid tegen de voorgestelde uitbreiding van openingstijden op zaterdag en met een koopzondag per maand is.

4.4

Bij de beoordeling wordt er dan ook van uitgegaan dat de exploitanten van de winkelruimten in het winkelcentrum in de vergadering van 24 september 2014 van de SWDP bij meerderheid hebben besloten tot een verruiming van de openingstijden. [gedaagde sub 2] is bij die vergadering van de SWDP aanwezig geweest. Hoewel die besluitvorming zich heeft afgespeeld binnen een stichting hebben de exploitanten van de winkelruimte, in ieder geval tot zeer recent, dat overleg en die besluitvorming materieel als overleg binnen en van de “winkeliersvereniging” beschouwd en ervaren.

Dat besluit is overgenomen door de CVvE. Horas hanteert in het kader van de met [gedaagde] aangegane huuroverkomst die openingstijden als uitgangspunt waaraan [gedaagde] zich dient te houden.

4.5

Gelet op de wijze waarop de besluitvorming van exploitanten van winkels binnen het winkelcentrum De Paddepoel is vorm gegeven en is ingevuld, heeft Horas waar het gaat om het overleg over (een verruiming van) openingstijden naar het oordeel van de kantonrechter gehandeld conform het bepaalde in artikel 6.4 van die algemene bepalingen.

De stelling van [gedaagde] dat “na overleg” impliceert dat tussen huurder en verhuurder consensus dient te bestaan, wordt niet onderschreven. In artikel 6.4 van de algemene bepalingen is op dat onderdeel immers bepaald: “Wat betreft ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen zal huurder zich conformeren aan besluiten dienaangaande van de winkeliersvereniging en bij het ontbreken daarvan aan die van verhuurder.”

Uit voormelde zinsnede is niet anders op te maken dan dat indien de verhuurder na overleg tot een ruimere openstelling besluit de huurder zich daaraan dient te houden.

4.6

[gedaagde] heeft zich er voorts op beroepen dat de bepaling van artikel 6.4 en de boetebepaling van artikel 7 kennelijk onredelijk bezwarend zijn in de zin van artikel 6:233 sub a BW. Daarmee ligt de vraag voor of [gedaagde] zich er terecht op beroept dat de betreffende bedingen op de voet van artikel 6:233 sub a BW vernietigbaar zijn omdat zij gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend zijn voor [gedaagde] .

4.7

Overwogen wordt als volgt. De onderhavige huurovereenkomst is aangegaan tussen twee professionele partijen. [gedaagde] exploiteert naast de onderhavige bedrijfsruimte ook op een andere locatie bedrijfsruimte. Op die huurovereenkomst zijn deze algemene bepalingen van toepassing verklaard. [gedaagde] was er bij het aangaan van de huurovereenkomst mee bekend dat in het winkelcentrum sprake was van een koopavond.

4.8

Het laat zich, als gesteld, enerzijds voorstellen dat bij ontbreken van een uniform beleid van openingstijden in een winkelcentrum, de aantrekkelijkheid van een winkelcentrum voor klanten vermindert en daarmee tevens zowel de (commerciële) mogelijkheden van verhuur maar ook van exploitatie van bedrijfsruimte in het winkelcentrum. Dat laat zich aanmerken als een gemeenschappelijk belang van zowel de eigenaren/ondernemers, en de exploitanten van de bedrijfsruimte maar ook de verhuurder. De omstandigheid dat aan een aantal eigenaren/ondernemers op grond van artikel 3 van het huishoudelijk reglement van de CVvE blijkbaar gedurende een bepaalde tijd dispensatie is en wordt verleend ter zake van die openingstijden, doet daaraan niet af.

4.9

Daartegenover laat zich echter eveneens voorstellen dat de belangen van de verschillende eigenaren respectievelijk exploitanten bij de openingstijden niet gelijk zijn en mede afhangen van de aard en omvang van een bedrijf en de (on-)mogelijkheden in de sfeer van de personele bezetting. [gedaagde] stelt, met overzichten van opbrengsten afgezet tegen loonkosten, dat het openhouden van de winkel tijdens het laatste uur op de koopavond en de zaterdag dat het uit zakelijke overwegingen verliesgevend is en dat dit ook voor de koopzondag zou gelden.

4.10

Uit de besluitvorming van SPDW en CVvE moet op basis van hetgeen is aangevoerd, worden afgeleid dat bij die uiteenlopende belangen de meerderheid van de ondernemers in het winkelcentrum het van belang vindt dat tot een ruimere openstelling van de winkels wordt gekomen en daarvoor gekozen heeft.

4.11

De stelling van [gedaagde] als zou Horas op grond van artikel 6 algemene bepalingen zonder meer de mogelijkheid hebben om te komen tot een volledige sluiting of een volledige openstelling, kan evenmin worden onderschreven. Artikel 6.4 vermeldt immers dat dit geschiedt na overleg met de winkeliersvereniging. Daarnaast is er de beperking voor openingstijden door wet- en regelgeving als de Winkeltijdenwet en de daarop gebaseerde materiële wetgeving. In artikel 6 is tevens bepaald dat de ondernemer “tenminste” gedurende de door de verhuurder vastgestelde reguliere openingstijden open dient te zijn. Aangenomen mag verder worden dat het ook in het belang van Horas als verhuurder is dat zij haar huurder(s) niet zodanige eisen stelt dat een rendabele exploitatie niet langer mogelijk is. Het verdwijnen van “kleine” winkeliers uit een winkelcentrum brengt immers een risico van verlies van aantrekkelijkheid van een winkelcentrum en daarmee van verhuurbaarheid van winkelruimte met zich.

4.12

Op grond van vorenstaande overwegingen wordt het volgende geconcludeerd. De kantonrechter is gelet op de wederzijdse positie van partijen bij het aangaan van de overeenkomst, de hiervoor vermelde wederzijdse belangen, de mogelijkheden van overleg voor de exploitanten waar het gaat om die openingstijden, van oordeel dat de bezwaren van [gedaagde] wel voorstelbaar maar niet van dien aard zijn dat artikel 6 van de algemene bepalingen gelet op voormelde maatstaf, als onredelijk bezwarend is aan te merken.

4.13

Die overwegingen gelden ook ten aanzien van het beroep op de vernietigbaarheid van het boetebeding van artikel 7 van de algemene bepalingen. Aanvullend wordt nog het volgende overwogen. Op grond van de ook door Horas gehanteerde uitleg en toepassing, [gedaagde] heeft daarvan geen andere lezing gegeven, dient dit boetebeding zo te worden verstaan dat voor iedere overtreding van de vastgestelde openingstijden [gedaagde] een boete van € 250,00 verbeurt. Bij die berekening is Horas uitgegaan van twee overtredingen per week, te weten op de donderdag en op de zaterdag, en daarnaast nog van een overtreding per maand waar het de koopzondag is waarop [gedaagde] de winkel gesloten houdt. Horas heeft ter comparitie nader aangegeven dat de CVvE haar als eigenaar op grond van het huishoudelijk reglement middels facturen een gelijk bedrag als boete in rekening heeft gebracht en brengt. Bij de uitleg en de toepassing van het boetebeding op voormelde wijze is gelet op de wederzijdse positie en belangen van partijen, ook dit boetebeding niet als onredelijk bezwarend aan te merken. Het beroep op de vernietigbaarheid van dat beding gaat dan ook niet op.

4.14

[gedaagde] heeft gesteld dat het beroep door Horas op voormelde bedingen in strijd met de redelijkheid en billijkheid moet worden geacht als bedoeld in het bepaalde in artikel 6:248 tweede lid BW.

4.15

Overwogen wordt dat op grond van het bepaalde in artikel 6: 248 tweede lid BW een tussen partijen als gevolg van een overeenkomst geldende regel niet van toepassing is voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Onder verwijzing naar en onder aanhaling van hetgeen is overwogen ter zake van de stelling dat bedoelde bedingen als onredelijk bezwarend zijn aan te merken, kan [gedaagde] evenmin in die stelling worden gevolgd.

4.16

[gedaagde] heeft, meer subsidair, op grond van het bepaalde in artikel 6:94 BW een beroep gedaan op matiging van de boetes. Daarbij is aangegeven dat dit tot een onaanvaardbaar resultaat leidt waar de boete over 6 maanden circa twee derde van de verschuldigde huur over die periode is. Zoals overwogen heeft [gedaagde] erkend dat het bedrijf op de donderdagavond, zaterdag en koopzondag niet was opengesteld conform de vastgestelde openingstijden. Per “overtreding” is door Horas een boete opgelegd. Het gaat dan ook niet om een onbeperkt voor die overtreding oplopende boete. De boete is kennelijk primair bedoeld als prikkel om de winkel open te stellen.

De kantonrechter is gelet op de hiervoor vermelde wederzijdse relatie tussen partijen en de in het geding zijnde belangen van oordeel dat het resultaat van deze toepassing van het boetebeding niet aan te merken is als buitensporig en onaanvaardbaar. Het beroep op matiging wordt dan ook afgewezen.

4.17

Horas heeft voorts verzocht te verklaren voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor boetes die Horas door toedoen c.q. nalaten van [gedaagde] aan de CVvE verbeurt. Overwogen wordt dat Horas die gevraagde verklaring voor recht niet nader, althans in ieder geval ontoereikend heeft onderbouwd. In artikel 7 van de algemene bepalingen is vermeld “onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade te verbeuren boete overtreft”. Horas heeft ter comparitie slechts aangegeven dat zij op haar beurt van de CVvE eveneens boetefacturen ontvangt in verband met het niet naleven van bepalingen van het huishoudelijk reglement ter zake van de openingstijden. Ook als er van wordt uitgegaan dat dat het geval is, stukken zijn niet overgelegd, dan valt niet in te zien dat daarmee dan sprake is van schade in de in artikel 7 bedoelde zin. De gevraagde verklaring voor recht wordt dan ook afgewezen.

5Proceskosten

[gedaagde] zal als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de proceskosten.

De proceskosten aan de zijde van Horas worden begroot op:

– explootkosten € 88,58

-griffierecht € 471,00

– salaris gemachtigde € 600,00 (2 punten x tarief € 300,00)

totaal € 1.159,58

Beslissing

De kantonrechter:

veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk

I om de door Horas aan hen verhuurde bedrijfsruimte geopend te hebben en te houden op iedere

– maandag van 13.00-18.00 uur;

– dinsdag van 9.30-18.00 uur;

– woensdag van 9.30-18.00 uur;

– donderdag van 9.30-21.00 uur;

-vrijdag van 9.30-18.00 uur;

– zaterdag van 9.30-18.00 uur;

– laatste zondag van de maand van 12.00 tot 17.00 uur

en tevens op de bijzondere (feest) dagen, zoals die door de CVvE (na overleg met de SWDP) c.q. door Horas conform de beslissing van de CVvE zijn bepaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom (in plaats van de contractuele boete) van € 250,00 per overtreding.

Het maximum aan te verbeuren dwangsommen wordt bepaald op een bedrag van € 10.000,- .

II veroordeelt [gedaagden] tevens hoofdelijk om tegen kwitantie aan Horas te betalen een bedrag van € 10.250,00 aan tot en met februari 2016 verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldata van de diverse facturen tot de dag der algehele voldoening;

III veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van € 500,00 voor alle weken na februari 2016 en € 250,00 voor iedere maand na februari 2016 tot de datum van dit vonnis te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag dat die boetes verschuldigd zijn geworden.

IV veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten begroot op een bedrag van € 1.159,58.

V wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd;

VI verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mr. B. van den Bosch, kantonrechter, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 september 2016 in tegenwoordigheid van de griffier.

 

Wspn opnieuw huurachterstand

ECLI:NL:GHAMS:2017:151

 

Instantie Gerechtshof Amsterdam

Datum uitspraak 17-01-2017

Datum publicatie 25-01-2017

Zaaknummer

200.193.284/01

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Hoger beroep

Inhoudsindicatie

Huurrecht. Huurachterstand ontstaan tijdens WSNP. Opzegging door verhuurster op grond van art 305 lid 3 Faillissementswet. Belangenafweging. Opzegging geen misbruik van bevoegdheid.

Wetsverwijzingen

Faillissementswet

Faillissementswet 305

Burgerlijk Wetboek Boek 3

Burgerlijk Wetboek Boek 3 13

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl 

INS-Updates.nl 2017-0044 

JHV 2017/1 met annotatie van M. Scheeper 

Uitspraak

GERECHTSHOF AMSTERDAM

afdeling civiel recht en belastingrecht, team B & V

zaaknummer :200.193.284/01

zaaknummer rechtbank : 4624857 CV EXPL 15-32439

arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 17 januari 2017

inzake

WOONSTICHTING LIEVEN DE KEY,

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

advocaat: mr. E. van der Hoeden te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonend te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

advocaat: mr. H.R. Pleiter te Amsterdam

1Het geding in hoger beroep

Partijen worden hierna Lieven de Key en [geïntimeerde] genoemd.

Lieven de Key is bij dagvaarding van 8 juni 2016 in hoger beroep gekomen van het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Amsterdam (hierna: de kantonrechter), van 24 mei 2016, onder bovenvermeld zaaknummer gewezen tussen Lieven de Key als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde.

Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend:

– memorie van grieven met productie;

– memorie van antwoord met producties.

Bij brief van 2 november 2016 heeft Lieven de Key een specificatie van de huurachterstand in het geding gebracht.

Op 3 november 2016 hebben partijen de zaak doen bepleiten, Lieven de Key door mr. Van der Hoeden en [geïntimeerde] door mr. Pleiter, ieder aan de hand van pleitnotities die zijn overgelegd.

Ten slotte is arrest gevraagd.

Lieven de Key heeft geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis, althans ten dele, vernietigt en, uitvoerbaar bij voorraad,

1. (primair) in goede justitie de datum bepaalt waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt;

2. ( subsidiair) de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt ;

3. [geïntimeerde] veroordeelt tot ontruiming van de woning, met aan- en toebehoren, gelegen aan de [adres] ;

4. [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling van de verdere huurtermijnen vanaf 30 juni 2016 tot aan de dag van ontruiming en

5. [geïntimeerde] veroordeelt in de kosten van het geding in beide instanties met nakosten.

Aldus heeft Lieven de Key haar vorderingen onder 1 en 2 gewijzigd ten opzichte van de in eerste instantie gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, met aan en toebehoren, staande en gelegen te Amsterdam aan het adres [adres] , eindigt per 31 januari 2016. Tegen deze eiswijziging heeft [geïntimeerde] geen bezwaar gemaakt.

[geïntimeerde] heeft geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het hoger beroep, met veroordeling van Lieven de Key in de kosten van het geding in hoger beroep.

[geïntimeerde] heeft in hoger beroep bewijs aangeboden.

2Feiten

2.1.

De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder 1.1 tot en met 1.6 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en dienen derhalve ook het hof als uitgangspunt. Samengevat en waar nodig aangevuld met andere feiten die als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende betwist zijn komen vast te staan, komen de feiten neer op het volgende.

2.2.

Tussen Lieven de Key als verhuurster en [geïntimeerde] als huurster bestaat sedert 3 april 2013 een huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] . De huurprijs bedraagt thans € 620,40 per maand. [geïntimeerde] woont in de woning samen met haar 13-jarige zoon, die naar de middelbare school gaat.

2.3.

Bij vonnis van de rechtbank Amsterdam van 6 maart 2014 is [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een huurachterstand en bijkomende kosten alsmede tot

ontruiming van de woning.

2.4.

Op 31 maart 2014 is [geïntimeerde] tot de wettelijke schuldsaneringsregeling

toegelaten. Lieven de Key heeft haar vordering tot betaling van de huur c.a. uit voornoemd vonnis als concurrente schuldeiser ingediend. Die vordering bedraagt € 3.175,72.

2.5.

Tijdens de schuldsaneringsregeling is opnieuw een huurschuld ontstaan.

[geïntimeerde] heeft de huur voor april 2014 pas op 5 maart 2015 betaald. De huur voor de maand mei 2015 heeft [geïntimeerde] in juni 2015 betaald.

De huur voor de maand juli 2015 is niet tijdig betaald.

2.6.

Lieven de Key heeft [geïntimeerde] bij brief van 10 juli 2015 aangemaand de huur voor de maand juli, € 614,33, binnen twee weken te voldoen met de mededeling dat bij het uitblijven van tijdige betaling incassomaatregelen zullen worden getroffen en dat de kosten daarvan voor rekening van [geïntimeerde] zullen komen. [geïntimeerde] heeft op 22 juli 2015 € 314,33 betaald. De huur over de maand augustus 2015 betaalde [geïntimeerde] niet.

2.7.

Bij brief van 29 juli 2015 heeft Van der Hoeden|Mulder, gerechtsdeurwaarders en juristen, aan [geïntimeerde] geschreven dat Lieven de Key haar de opdracht had gegeven tot het incasseren van € 968,78 bestaande uit de openstaande huurschuld, te weten het restant van de huur van juli 2015 (€ 300,00), de huur over augustus 2015 (€ 614,33) en € 54,45 aan buitengerechtelijke incassokosten inclusief BTW. [geïntimeerde] is gesommeerd dat bedrag uiterlijk op 6 augustus 2015 te voldoen. Lieven de Key heeft de brief van 29 juli 2015 ter informatie ook gestuurd naar de bewindvoerder, F. Entjes, en naar mr. L. van Berkum, de rechter-commissaris van het Team Insolventies van de rechtbank Amsterdam.

2.8.

Omdat betaling uitbleef, heeft de deurwaarder [geïntimeerde] bij brief van 10 augustus 2015 een laatste waarschuwing gegeven en gesommeerd om binnen vijf dagen voor betaling zorg te dragen. Omdat [geïntimeerde] aan deze sommatie niet voldeed, heeft de deurwaarder bij brief van 25 augustus 2015 een “kennisgeving dagvaarding” aan [geïntimeerde] gestuurd. De deurwaarder heeft afschriften van de brieven van 10 en 25 augustus 2015 naar de bewindvoerder en de rechter-commissaris gestuurd.

2.9.

Het restant van de huur over juli 2015, € 300,00, heeft [geïntimeerde] op 21 december 2015 betaald. Sinds 1 september 2015 betaalt de gemeente de huur rechtstreeks aan Lieven de Key. [geïntimeerde] heeft met ingang van september 2015 recht op een uitkering in het kader van de Participatiewet ter hoogte van € 914,50 waarop de huur, de energiekosten en de premie ziektekostenverzekering worden ingehouden waarvan de betalingen rechtstreeks door de gemeente worden voldaan. Omdat de huur bij vooruitbetaling dient te worden voldaan, lopen de huurbetalingen vanaf september 2015 steeds een maand achter.

2.10.

De deurwaarder heeft op 6 oktober 2015 een “exploot betreffende opzegging van de huurovereenkomst” aan het adres van [geïntimeerde] betekend. De tekst daarvan luidt voor zover van belang:

(..) Dat tussen partijen sedert 3 april 2013 een huurovereenkomst bestaat met

betrekking tot de woonruimte staande en gelegen te Amsterdam aan het adres

[adres] tegen een maandelijkse bij vooruitbetaling verschuldigde

huurprijs die thans ad € 614,33 bedraagt;

Dat de huurovereenkomst bij gebreke van opzegging nog immer voortduurt;

Dat de Rechtbank te Amsterdam op 31 maart 2014 de Wet Schuldsanering

Natuurlijke Personen (WSNP) van toepassing heeft verklaard inzake [geïntimeerde] , waarbij tot bewindvoerder is benoemd de heer F. Entjes van Sociaal.nl Bewindvoering te Purmerend (insolventienummer R.13/14/206);

Dat de huurster nadien met verschillende malen stipte betaling der huurpenningen in gebreke is gebleven en daardoor thans opeisbaar verschuldigd is aan achterstallige huurpenningen berekend tot en met 31 oktober 2015, vermeerderd met buitengerechtelijke kosten het bedrag van € 1.583,99;

Dat de huurster ondanks aanmaningen van verhuurster en van Van der

Hoeden|Mulder het haar verschuldigde onbetaald laat;

Dat verhuurster zich derhalve genoodzaakt ziet de huurovereenkomst betreffende de woonruimte staande en gelegen te Amsterdam aan het adres op grond van artikel 305 lid 3 Fw. op te zeggen tegen 31 januari 2016;

Met de mededeling dat verhuurster de huurster conform artikel 7:271 lid 4 BW

verzoekt om binnen 6 weken na heden schriftelijk aan de verhuurster kenbaar

te maken of hij al dan niet instemt met de beëindiging van de huurovereenkomst (..).

2.11.

De inleidende dagvaarding is door de deurwaarder op 18 november 2015 op het woonadres van [geïntimeerde] betekend. In deze dagvaarding vorderde Lieven de Key een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst eindigde per 31 januari 2016 en subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand van € 1.584,87 met rente, € 614,33 voor iedere maand dat [geïntimeerde] na 30 november 2015 het gehuurde in gebruik heeft, € 54,45 voor buitengerechtelijke incassokosten en € 74,51 ter vergoeding van de kosten van het exploot van opzegging.

3Beoordeling

3.1.

Bij het bestreden vonnis heeft de kantonrechter [geïntimeerde] veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 1.233,06 aan achterstallige huur, met rente, en de gevorderde bedragen aan buitengerechtelijke incassokosten en explootkosten. De overige vorderingen zijn afgewezen en [geïntimeerde] is in de kosten van het geding veroordeeld.

3.2.

In hoger beroep is aan de orde de beëindiging van de huurovereenkomst door Lieven de Key op basis van artikel 305 lid 3 Faillissementswet (hierna: Fw), op grond van een huurschuld die tijdens de schuldsaneringsregeling is ontstaan en subsidiair de ontbinding van de huurovereenkomst op die grond. De hoogte van de huurschuld was zowel op het moment van de opzegging als op de dag van dagvaarding 2,5 maand huur, waarbij Lieven de Key (terecht) tot uitgangspunt heeft genomen dat de huur bij vooruitbetaling dient te worden voldaan.

3.3.

De kantonrechter heeft (kort samengevat en zakelijk weergegeven) in het bestreden vonnis overwogen dat de opzegging van de huurovereenkomst is gebaseerd op artikel 305 lid 3 Fw en dat op grond daarvan Lieven de Key bevoegd is de huur tussentijds te beëindigen omdat [geïntimeerde] na toelating tot de schuldsanering opnieuw een huurachterstand heeft laten ontstaan. De kantonrechter heeft de vordering van Lieven de Key aldus uitgelegd dat zij op grond van artikel 7:272 lid 2 BW vordert dat de kantonrechter de datum vaststelt waarop de huurovereenkomst zal eindigen.

De kantonrechter heeft overwogen dat uit de formulering van artikel 7:274 eerste lid onder a BW (het zich niet gedragen als een goed huurder) volgt dat bij de vraag of de huurovereenkomst daadwerkelijk dient te worden beëindigd, in het geval van een opzegging door de verhuurder op grond van 305 lid 3 Fw, dezelfde afwegingen een rol spelen als bij ontbinding van een huurovereenkomst wegens wanprestatie. Op deze basis is de kantonrechter gekomen tot een belangenafweging die er toe leidde dat de “primair gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd en de subsidiair gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst alsmede de gevorderde ontruiming” zijn afgewezen.

3.4.

Met haar eerste grief richt Lieven de Key zich tegen de beslissing van de kantonrechter dat bij de beoordeling of een huurovereenkomst geëindigd is na opzegging op grond van artikel 305 lid 3 Fw, eenzelfde belangenafweging moet worden verricht als bij een vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst. Volgens Lieven de Key is bij toepassing van artikel 305 lid 3 Fw, dat de verhuurder de bevoegdheid tot het beëindigen van een huurovereenkomst verschaft, voor een dergelijke belangenafweging geen plaats. Indien deze grief slaagt, dient volgens Lieven de Key de datum te worden bepaald waarop de huurovereenkomst eindigt, omdat zij door de beëindiging van de huurovereenkomst geen misbruik maakt van haar op artikel 305 lid 3 Fw gebaseerde bevoegdheid. Indien grief 1 niet slaagt, komt grief 2 aan de orde. Met die subsidiaire grief richt Lieven de Key zich tegen de uitkomst van de door de kantonrechter gemaakte belangenafweging. Lieven de Key stelt dat de belangenafweging tot het einde van de huurovereenkomst leidt en acht daarvoor van belang de omvang van de huurschuld die tijdens de schuldsaneringsregeling is ontstaan, de eerdere tekortkoming als gevolg waarvan zij concurrent schuldeiser is met een vordering van € 3.175,72 en het feit dat [geïntimeerde] geen vermogen heeft waarop Lieven de Key haar vorderingen kan verhalen.

3.5.

[geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Zakelijk weergegeven komt haar verweer erop neer dat het niet in het wettelijk systeem past dat de rechter een opzegging ingevolge artikel 305 lid 3 Fw niet aan de omstandigheden van het geval zou mogen toetsen. Bij de beoordeling of de huuropzegging geldig is dient de rechter altijd een belangenafweging en een redelijkheidstoets te hanteren. Dit vloeit voort uit de rechtsbeginselen die aan het huurrecht ten grondslag liggen, de bescherming van de huurder en de ingrijpende gevolgen van de beëindiging van een huurovereenkomst. Een dergelijke toets dient ook bij artikel 305 lid 3 Fw te gelden, omdat volgens dat artikellid de verhuurder bevoegd is tot het beëindigen van de huurovereenkomst in het geval van niet nakoming door de huurder van ‘een verplichting’ in het algemeen die na de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling is ontstaan en artikel 3:13 BW (misbruik van bevoegdheid) een te streng criterium bevat om in alle gevallen een passende oplossing te bieden. Het is om deze reden dat volgens [geïntimeerde] de beëindiging van de huurovereenkomst door Lieven de Key getoetst dient te worden aan de redelijkheid en billijkheid zoals bepaald in artikel 6:2 BW. Op die rechtsgrond heeft de kantonrechter terecht een belangenafweging gemaakt die bij ontbinding wegens een reguliere betalingsachterstand gebruikelijk is en de verzochte verklaring voor recht en de ontbinding van de huurovereenkomst afgewezen.

3.6.

Bij de beoordeling van grief 1 stelt het hof voorop, dat de Faillissementswet binnen het civiele recht een eigensoortige regeling is. In de Memorie van Toelichting (Kamerstukken II 1992/1993, 22 969 nr. 3 blz. 47 en 48) heeft de wetgever ten aanzien van artikel 305 Fw het volgende vermeld:

“Dit artikel (…) geeft een bijzondere regeling voor ten tijde van de uitspraak tot toepassing van de schuldsaneringsregeling bestaande huurovereenkomsten, waarbij de schuldenaar huurder is. Het is ten dele ontleend aan artikel 39 Fw dat geldt voor faillissement. Anders evenwel dan in het geval van faillissement en surseance van betaling (…), is de huurprijs, die in de schuldsaneringsregeling verschuldigd is vanaf de uitspraak tot de toepassing van de regeling, géén schuld van de boedel. De schuldenaar zal die huurpenningen uit de hem gelaten niet tot de boedel behorende middelen moeten voldoen.”

(…)

“In faillissement komt ook de verhuurder zonder meer de bevoegdheid toe tot het tussentijds beëindigen van een huurovereenkomst (artikel 39 Fw). (…)

Mede gelet op het uitgangspunt dat de schuldenaar-huurder via de werking van artikel 295, tweede lid en eventueel derde lid, in staat geacht moet worden de huurpenningen die verschuldigd worden vanaf de uitspraak tot de toepassing van de schuld-saneringsregeling te kunnen voldoen, bestaat er geen reden de verhuurder de bevoegdheid te geven zonder meer tot tussentijdse opzegging over te gaan vanwege het enkele feit dat ten aanzien van de huurder de toepassing van de schuldsaneringsregeling is uitgesproken. Anders ligt het evenwel indien de schuldenaar een ná de uitspraak tot de toepassing van de schuldsaneringsregeling jegens de verhuurder ontstane verplichting niet nakomt. In dat geval zal de verhuurder, zo is in het derde (…) lid bepaald, wel tot tussentijdse beëindiging van huurovereenkomst kunnen overgaan.”

3.7.

Noch uit de wetsgeschiedenis van de Faillissementswet, noch uit de tekst van de Faillissementswet zelf, noch uit enige bepaling in het Burgerlijk Wetboek blijkt

– anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld – dat er ruimte is voor analoge toepassing van artikel 7:274 lid 1 aanhef en onder a BW (en de daarop gebaseerde jurisprudentie) op een opzegging van de huur op grond van artikel 305 lid 3 Fw.

3.8.

Het staat vast dat [geïntimeerde] tijdens de schuldsaneringsregeling regelmatig de huur niet of niet tijdig heeft voldaan. Op grond hiervan was Lieven de Key krachtens artikel 305 lid 3 Fw bevoegd om de huurovereenkomst te beëindigen tegen 31 januari 2016. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat de daarbij door Lieven de Key gehanteerde termijn onjuist is.

3.9.

[geïntimeerde] heeft verwezen naar het criterium van misbruik van recht in artikel 3:13 BW. Voor zover het hof hierin moet lezen dat volgens [geïntimeerde] het gebruik door Lieven de Key van de haar in artikel 305 lid 3 Fw verleende bevoegdheid misbruik maakt, overweegt het hof als volgt.

3.10.

Artikel 3:13 BW bepaalt dat een bevoegdheid niet misbruikt mag worden. Volgens lid 2 van dat artikel kan onder meer van misbruik van bevoegdheid worden gesproken indien men, in aanmerking nemende de onevenredigheid tussen het belang bij de uitoefening en het belang dat daardoor wordt geschaad, naar redelijkheid niet tot die uitoefening had kunnen komen. Het misbruik dient dus evident te zijn.

3.11.

[geïntimeerde] heeft ter onderbouwing van haar beroep op artikel 3:13 BW aangevoerd dat:

– de huurachterstand minder dan drie maanden bedraagt en is ontstaan is doordat zij haar (moeilijk opvoedbare) zoon van 19 financieel heeft moeten ondersteunen om hem uit problemen te helpen;

– zij alleenstaande moeder is met een inwonende zoon van 13 jaar;

– zij erin is geslaagd een baan te vinden waarmee zij een inkomen verwerft, zodat aflossing van de huurschuld reëel is;

– de ontruiming haar gezin zal ontwrichten en mogelijk haar baan op het spel zal zetten;

-zij thans de laatste maanden van de schuldsanering doorloopt en weer perspectief heeft.

3.12.

Gegeven evenwel het ontruimingsvonnis van 6 maart 2014, de omvang van de uit dat vonnis voortvloeiende schuld en het feit dat [geïntimeerde] met het vrij te laten bedrag tijdens de schuldsaneringsregeling in staat was om de huurschuld te voldoen, was het geoorloofd dat Lieven de Key van haar bevoegdheid tot beëindiging van de huurovereenkomst gebruik maakte toen tijdens de schuldsaneringsregeling de huur, ondanks meerdere sommaties, herhaaldelijk niet of niet tijdig door [geïntimeerde] werd voldaan. Door zo te handelen heeft Lieven de Key haar bevoegdheid niet misbruikt.

3.13.

Het voorgaande betekent dat de eerste grief slaagt. De kantonrechter heeft ten onrechte bij de beantwoording van de vraag of de huurovereenkomst door opzegging op grond van artikel 305 lid 3 Fw is beëindigd een belangenafweging gemaakt zoals die van toepassing is op de beoordeling van de vordering tot ontbinding van een huurovereenkomst wegens een huurachterstand. Omdat de eerste grief slaagt, behoeft de tweede (voorwaardelijke) grief geen behandeling.

3.14.

Lieven de Key heeft haar (primaire) vordering in hoger beroep gewijzigd in die zin dat zij thans vordert “in goede justitie de datum te bepalen waarop de huurovereenkomst tussen partijen eindigt”. Daarmee heeft Lieven de Key, hoewel daartoe als verhuurder niet gehouden, kennelijk toepassing willen geven aan artikel 7:272 lid 2 BW. Omdat het Lieven de Key vrijstaat om door de aldus gewijzigde vordering de grenzen van de rechtsstrijd te bepalen, acht het hof haar ontvankelijk in de primaire vordering. Het hof zal bepalen dat de huurovereenkomst eindigt op 28 februari 2017. De vordering tot ontruiming van de woning aan de [adres] zal worden toegewezen en [geïntimeerde] zal als in het ongelijk gestelde partij worden verwezen in de kosten van het geding in beide instanties. De vordering om [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de huur vanaf 30 juni 2016 wordt afgewezen omdat niet is gesteld en evenmin gebleken dat [geïntimeerde] een huurtermijn vanaf juni 2016 niet heeft voldaan.

3.15.

[geïntimeerde] heeft bewijs aangeboden van het strafrechtelijk verleden van haar oudste zoon, van haar onlangs verworven arbeidscontract en van de inlossing van de huurschuld. Het hof heeft het strafrechtelijk verleden van de oudste zoon van [geïntimeerde] en het arbeidscontract bij ROC TOP meegenomen in rechtsoverweging 3.13. Uit de door Lieven de Key overgelegde “specificatie huurachterstand” per 2 november 2016 blijkt niet van enige inlossing sinds december 2015. Aldus ziet het bewijsaanbod niet op (nieuwe) te bewijzen feiten of omstandigheden, zodat het hof het bewijsaanbod passeert.

3.16.

Het hof heeft er goede nota van genomen dat Lieven de Key zich, met instemming van [geïntimeerde] , tijdens de zitting op 3 november 2016 bereid heeft verklaard om van ontruiming af te zien indien [geïntimeerde] vóór eind januari 2017 de huurschuld heeft ingelopen, vóór eind augustus 2017 de proceskosten heeft voldaan én met ingang van 1 februari 2017 de lopende huurtermijnen steeds bij vooruitbetaling zullen worden voldaan.

4Beslissing

Het hof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover daarbij de vorderingen tot verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen partijen betreffende de woning, met aan en toebehoren, staande en gelegen te Amsterdam aan het adres [adres] , eindigt per uiterlijk 31 januari 2016 en tot ontruiming met al wie en al wat zich vanwege [geïntimeerde] in die woning bevindt, zijn afgewezen;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

bepaalt dat de huurovereenkomst tussen Lieven de Key als verhuurster en [geïntimeerde] als huurster van de woning aan de [adres] eindigt op 28 februari 2017;

veroordeelt [geïntimeerde] de woning aan de [adres] met al wie en al wat zich vanwege [geïntimeerde] in die woning bevindt, uiterlijk op 28 februari 2017 te ontruimen;

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep voor het overige;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep tot op heden op € 814,01 aan verschotten en € 2.682,00 voor salaris en op € 131,- voor nasalaris, te vermeerderen met € 68,- voor nasalaris en de kosten van het betekeningsexploot ingeval betekening van dit arrest plaatsvindt,

verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.M. Steenberghe, J.C.W. Rang en E.J. Rotshuizen en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 17 januari 2017.

 

Wijziging overeenkomst bekrachtiging

ECLI:NL:HR:2011:BR3085

Instantie Hoge Raad

Datum uitspraak 07-10-2011

Datum publicatie 07-10-2011

Zaaknummer 10/02469

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2011:BR3085

In cassatie op : ECLI:NL:GHAMS:2009:BP6652, Bekrachtiging/bevestiging

Rechtsgebieden

Civiel recht

Bijzondere kenmerken

Cassatie

Inhoudsindicatie

Art. 81 RO. Huur bedrijfsruimte. Wijziging overeenkomst? Art. 3:33, 35; 6:217, 227 BW.

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

RvdW 2011/1219

Uitspraak

7 oktober 2011

Eerste Kamer

10/02469

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

DEM MANAGEMENT SERVICES B.V.,

gevestigd te Haarlem,

EISERES tot cassatie,

advocaat: mr. W.E. Pors en aanvankelijk mr. J.C. van der Steur, thans mr. P.I.A. Strijdhorst,

t e g e n

[Verweerster],

gevestigd te [vestigingsplaats],

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. H.J.W. Alt.

Partijen zullen hierna ook worden aangeduid als DEM en [verweerster].

1. Het geding in feitelijke instanties

Voor het verloop van het geding in feitelijke instanties verwijst de Hoge Raad naar de navolgende stukken:

a. het vonnis in de zaak 377303/CV EXPL 08-3162 van de kantonrechter te Haarlem van 1 oktober 2008;

b. het arrest in de zaak 200.023.073/01 van het gerechtshof te Amsterdam van 22 december 2009.

Het arrest van het hof is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het arrest van het hof heeft DEM beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

[Verweerster] heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor [verweerster] toegelicht door haar advocaat.

De conclusie van de Advocaat-Generaal M.H. Wissink strekt tot verwerping.

3. Beoordeling van het middel

De in het middel aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien art. 81 RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt DEM in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van [verweerster] begroot op € 491,34 aan verschotten en € 2.200,– voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de raadsheren A.M.J. van Buchem – Spapens, als voorzitter, C.A. Streefkerk en G. Snijders, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer E.J. Numann op 7 oktober 2011.

 

Zav openhaard rookkanaal

LJN: BF0055, Gerechtshof ‘s-Gravenhage , 105.005.626/01 (Rolnummer oud: C06/1414)

 

Uitspraak GERECHTSHOF ?s-GRAVENHAGE

Sector handel

 

Zaaknummer  : 105.005.626/01

Rolnummer (oud)  : C06/01414

 

Rolnummer rechtbank  : 537688/05-23763

 

arrest van de negende civiele kamer d.d. 28 augustus 2008

 

inzake

 

Stichting Pensioenfonds Metaal en Techniek,

gevestigd te ?s-Gravenhage,

appellante,

hierna te noemen: Metaal en Techniek,

procureur: mr. E. Kars,

 

tegen

 

1. [Huurder],

2. [Huurder],

beiden wonende te [Woonplaats],

ge?ntimeerden,

hierna gezamenlijk te noemen: [Huurder] c.s.,

procureur: mr. L.Ph.J. van Utenhove.

 

 

Het geding

 

Bij exploot van 20 oktober 2006 is Metaal en Techniek in hoger beroep gekomen van het vonnis van de rechtbank ?s-Gravenhage, sector kanton, locatie ?s-Gravenhage (hierna ook te noemen: de kantonrechter) op 19 september 2006 tussen partijen gewezen. Bij memorie van grieven heeft Metaal en Techniek ??n grief tegen dit vonnis opgeworpen. Metaal en Techniek concludeert tot vernietiging van het bestreden vonnis en tot afwijzing van de vordering van [Huurder] c.s., met veroordeling van [Huurder] c.s. in de kosten in beide instanties. [Huurder] c.s. heeft bij memorie van antwoord (met twee producties, welke in eerste aanleg ook al in het geding waren gebracht) de grief bestreden en geconcludeerd, kort gezegd, tot bekrachtiging van het vonnis van 19 september 2006, met veroordeling van Metaal en Techniek in de kosten van de procedure. Partijen hebben vervolgens de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

 

Beoordeling van het hoger beroep

 

1.  De kantonrechter heeft in zijn vonnis onder het kopje ?Feiten? een opsomming gegeven van een aantal door hem als vaststaand aangenomen feiten. Geen van partijen heeft tegen die vaststelling bezwaar gemaakt, zodat ook het hof van die feiten zal uitgaan. Het gaat om het volgende (hierna weergegeven onder de overwegingen 2 tot en met 6).

 

2.  [Huurder] c.s. huurt van Metaal en Techniek blijkens schriftelijke huurovereenkomst d.d. 1 september 2003 vanaf die datum de woonruimte aan [?] te [?]. De huurprijs bedraagt (ten tijde van het vonnis in eerste aanleg) ? 760,14 per maand.

 

3.  Van de overeenkomst maken deel uit ?ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST WOONRUIMTE”, die onder meer de navolgende bepalingen bevatten:

 

?(?)

Wijzigingen of voorzieningen door huurder

3.1 Het is huurder niet toegestaan zonder uitdrukkelijke toestemming van verhuurder veranderingen aan het gehuurde aan te brengen. Onder veranderingen verstaan partijen in dit artikel ook voorzieningen.

(?)

3.4 Verhuurder zal bij zijn toestemming kenbaar maken of de veranderingen bij het einde van de huurovereenkomst wel of niet ongedaan gemaakt moeten worden. (?) De ongedaanmaking kan echter achterwege blijven indien verhuurder op gezamenlijk verzoek van huurder en de nieuwe huurder alsnog akkoord gaat met de handhaving van de door de huurder aangebrachte of door hem overgenomen veranderingen of voorzieningen, in die zin dat deze door de nieuwe huurder kunnen worden overgenomen. Deze toestemming door verhuurder kan alleen worden gevraagd door gebruik te maken van een door verhuurder aan de vertrekkende huurder of nieuwe huurder ter beschikking te stellen overnameformulier. De nieuwe huurder zal vervolgens op zijn beurt bij het einde van de met hem gesloten huurovereenkomst voor het ongedaan maken van de veranderingen zorg dragen, tenzij deze opnieuw achterwege kunnen blijven vanwege het in de eerste zin van deze bepaling gestelde.

3.5 Huurder is verplicht tot volledig onderhoud en reparatie van de door hem aangebrachte of overgenomen veranderingen. In het geval huurder van een aan hem voorafgaande huurder zaken, veranderingen of voorzieningen heeft overgenomen, zullen deze nimmer kunnen leiden tot aansprakelijkheid van verhuurder.

(?)?

 

4.  Op 24 augustus 2003 hebben [Huurder] c.s. en [vorige huurder], de vorige huurder van het pand aan [?] te [?], een zogenaamd overdrachtsrapport ondertekend, waarin onder meer het volgende staat:

 

?(?)

Door de vertrekkende huurder (?) worden de hierna in punt 7 genoemde in, op en/of aan het gehuurde aangebrachte wijzigingen (?) overgedragen aan de opvolgende huurder, die hierbij verklaart deze overdracht te accepteren onder de hierna genoemde voorwaarden en bepalingen.

 

(?)

 

2. Het onderhoud is voor rekening van de opvolgende huurder. Eventuele vervanging dient voor rekening van de opvolgende huurder te geschieden, telkens wanneer dit nodig mocht blijken. Verhuurder is niet gehouden tot onderhoud, herstel of vervanging van de door de opvolgende huurder aanvaarde wijzigingen (?).

 

4. Er zijn geen punten- en/of huurprijsconsequenties.

5. De opvolgende huurder is verplicht (?) de overgedragen wijzigingen (?) aan het eind van de huurperiode op zijn/haar kosten te (laten) verwijderen (?)

6. (?) tenzij die wijzigingen (?) uitdrukkelijk, onder door verhuurder te stellen voorwaarden, worden geaccepteerd door een huurder die de opvolgend huurder (?) weer opvolgt.

7. De volgende wijzigingen zijn door de opvolgende huurder aanvaard (?):

(?)

open haard

(?).

Het originele exemplaar van dit overdrachtsrapport dient volledig ingevuld en ondertekend uiterlijk op het tijdstip van de eindinspectie (?) bij Verwey Vastgoed Management te zijn afgegeven, bij gebreke waarvan verhuurder mag en kan aannemen dat de (?) wijzigingen niet door de opvolgend huurder worden aanvaard (?)

 

5.  De woning is voorzien van een CV-installatie. Voorts bevindt zich in de woning een schoorsteen met daarin een rookkanaal, dat in vroeger tijd ? voordat de CV was ge?nstalleerd ? verbonden was met een toen nog in gebruik zijnde kachel of haard. De vorige huurder heeft het op dat moment al niet meer in gebruik zijnde rookkanaal weer in gebruik genomen door dit, na enige aanpassing (inkorting), aan te sluiten op een door hem aangelegde open haard, bestaande uit een tegelplateau en een daarop geplaatste vuurkorf. [Huurder] c.s. heeft deze open haard op zijn beurt gebruikt door er vanaf de aanvang van de huurovereenkomst nagenoeg het hele jaar (behalve in de zomermaanden) hout in te stoken.

 

6.  Omstreeks de maand juni 2005 hebben de bovenburen van [Huurder] c.s. geklaagd over een rooklucht in hun (eveneens van Metaal en Techniek gehuurde) woning. Het rookkanaal bleek een lekkage te vertonen, hetgeen uiteindelijk heeft geleid tot afkeuring van het rookkanaal door de brandweer en een stookverbod door de gemeente [?]. Op verzoek van Metaal en Techniek heeft aannemersbedrijf Morgenstond b.v. een offerte d.d. 20 juni 2005 opgemaakt ter zake van reparatie en aanpassingen van het rookkanaal tot een bedrag van ? 3.510,50. Het gaat daarbij onder meer om het voorzien van het rookkanaal van een RVS schoorsteenvoering omstort met isolatiemortel, hak- en breekwerk wegens vernauwingen in het bestaande kanaal en het dichtmaken en pleisteren van sparingen. Metaal en Techniek heeft deze offerte bij brief van 11 juli 2005 aan [Huurder] c.s. toegezonden met onder meer de mededeling dat, als zij de open haard wensen te gebruiken, zij zelf voor herstel moeten zorg dragen en heeft hen, zolang dat nog niet is geschied, uitdrukkelijk verboden de open haard te gebruiken.

 

7.  Bij inleidende dagvaarding van 4 november 2005 heeft [Huurder] c.s. een huurprijsvermindering van ? 5,– per dag gevorderd met ingang van augustus 2005 wegens vermindering van hun huurgenot en voorts machtiging om voor rekening van Metaal en Techniek de door aannemersbedrijf Morgenstond b.v. geoffreerde werkzaamheden te laten uitvoeren. Hij stelt daartoe, kort gezegd, dat Metaal en Techniek als verhuurder aansprakelijk is voor het goed functioneren van het rookkanaal, omdat dit, als afvoerkanaal van de in de woning aanwezige open haard, deel uitmaakt van de gehuurde woning. Metaal en Techniek heeft betwist dat het rookkanaal onderdeel van het gehuurde uitmaakt en acht zich, gelet op hetgeen partijen zijn overeengekomen met betrekking tot de overname van de door de vorige huurder aangebrachte voorzieningen, niet aansprakelijk voor gebreken daaraan.

 

8.  De kantonrechter heeft bij vonnis, waarvan beroep, de huurprijsvermindering toegewezen tot een bedrag van ? 2,– per dag en de machtiging verleend zoals gevorderd. De kantonrechter was, kort gezegd, van oordeel dat de afspraak van partijen dat de huurder aansprakelijk is voor gebreken aan door hem overgenomen voorzieningen in strijd is met de wettelijke regeling met betrekking tot de onderhoudsplicht van de verhuurder voor gebreken aan het gehuurde, waarvan ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, zodat Metaal en Techniek verplicht is de lekkage aan het rookkanaal te herstellen. Van de in dat artikellid genoemde uitzondering die betrekking heeft op door de huurder zelf aangebrachte veranderingen of toevoegingen was in dit geval geen sprake, aldus de kantonrechter. Tegen dit oordeel richt zich de grief van Metaal en Techniek.

 

9.  Het hof acht deze grief gegrond en overweegt daaromtrent het volgende.

 

10.  Door het in gebruik nemen door de voorgaande huurder van het rookkanaal, dat tot op dat moment niet langer functioneel was omdat de woning was voorzien van een andere warmtevoorziening (een CV-installatie die, naar het hof aanneemt, een eigen rook/gasafvoer heeft) dan de oorspronkelijk op dat rookkanaal aangesloten kachel of haard, een en ander op de wijze zoals hiervoor onder 5 weergegeven, heeft het rookkanaal een gewijzigde bestemming gekregen. In samenhang met het aanleggen en met dat kanaal verbinden van een open haard is dat te beschouwen als een verandering van de inrichting van de gehuurde woning door de vorige huurder. Anders dan Metaal en Techniek heeft betoogd, is het hof van oordeel dat het reeds bestaande rookkanaal en het gemetselde deel van de open haard in constructief en juridische zin deel (zijn gaan) uitmaken van de gehuurde woning.

 

11.  Blijkens het hiervoor gedeeltelijk geciteerde overnamerapport heeft [Huurder] c.s. de verandering aan het gehuurde voor zover die betrekking heeft op de open haard aanvaard, welke aanvaarding mede betrekking heeft op de verandering met betrekking tot (het gebruik van) de met die haard verbonden schoorsteen en het zich daarin bevindende rookkanaal. Dat rookkanaal is immers met die haard verbonden en, naar mag worden aangenomen, noodzakelijk voor de goede werking daarvan.

 

12.  Niet ter discussie staat dat Metaal en Techniek met deze verandering door de voorgaande huurder heeft ingestemd en eveneens heeft ingestemd met het laten voortduren daarvan, nu de opvolgende huurders ([Huurder] c.s.) hunnerzijds akkoord waren, echter met de uitdrukkelijke bepaling dat Metaal en Techniek als verhuurder niet aansprakelijk is voor de onderhoudsgebreken van de overgenomen veranderingen. Dat blijkt niet alleen uit de artikelen 3.4 en 3.5 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst, maar ook uit het overdrachtsrapport. Weliswaar is dat alleen getekend door de voorgaande en opvolgende huurders, maar Metaal en Techniek heeft het betreffende formulier aan de huurders ter beschikking gesteld, van de inhoud daarvan kennis genomen en daarmee kennelijk, mede gelet op bedoelde exoneratie, ingestemd waardoor ook zij partij bij de overnameovereenkomst is. Gelet op het voorgaande verwerpt het hof de stelling van [Huurder] c.s. dat hij niet heeft begrepen of kon begrijpen dat de aansprakelijkheiduitsluiting mede betrekking had op de overgenomen open haard, inclusief het daarvoor (weer) in gebruik genomen rookkanaal.

 

13.  De vraag die thans voorligt, is of Metaal en Techniek en [Huurder] c.s. een dergelijke afspraak rechtsgeldig hadden mogen maken. Ingevolge artikel 7:242 lid 1 BW mogen partijen niet ten nadele van de huurder afwijken van de regel dat de verhuurder van woonruimte aansprakelijk is voor gebreken aan het gehuurde en deze moet herstellen (behoudens de gebreken bedoeld in artikel 7:206 lid 2 BW, waarvan hier echter ? naar onbetwist vast staat ? geen sprake is), behalve als het gaat om gebreken aan of herstel van door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen.

 

14.  Naar het oordeel van het hof brengt een redelijke wetsuitleg mee dat onder ?door de huurder zelf aangebrachte veranderingen en toevoegingen? in beginsel ook moeten worden verstaan de veranderingen en toevoegingen die door een voorgaande huurder zijn aangebracht en door de opvolgende huurder zijn aanvaard. Blijkens de wetsgeschiedenis is de bedoeling van de gebrekenregeling zoals onder meer neergelegd in de artikelen 7:206 en 7:217 BW in samenhang met artikel 7:242 BW, om de belangen van de huurder van woonruimte te beschermen door zeker te stellen dat hij niet voor kosten wordt gesteld die betrekking hebben op groot onderhoud van de door hem gehuurde woning. De huurder die zelf de veranderingen aanbrengt, behoeft die bescherming op dat punt niet. Niet valt in te zien waarom de huurder die voorzieningen van een vorige huurder overneemt die bescherming wel nodig zou hebben, tenzij sprake zou zijn van bijzondere omstandigheden die hier niet zijn gesteld of gebleken. In beide gevallen gaat het immers om niet door de verhuurder verschaft, maar door de huurder zelf (in het tweede geval: via de overname) gerealiseerd extra woongenot, dat niet van invloed is op de huurprijs. De door de kantonrechter voorgestane opvatting dat de verhuurder aansprakelijk blijft voor voorzieningen die hij van een voorganger heeft overgenomen kan, naar Metaal en Techniek terecht heeft betoogd er gemakkelijk toe leiden dat verhuurders stelselmatig ongedaanmaking eisen van door huurders aangebrachte wijzigingen, na de bevoegdheid daartoe bij huurovereenkomst te hebben bedongen, zoals ook in het onderhavige geval is geschied. Indien de opvolgende huurder de veranderingen evenzeer wenst zou hij die dan weer kunnen aanbrengen, waarbij de verhuurder kan bedingen dat hij daarvoor niet aansprakelijk zal zijn. Een dergelijk scenario is onnodig gecompliceerd, tijdrovend en kostenverhogend, in elk geval voor de huurder die daardoor ook wordt ontmoedigd om tot zelfwerkzaamheid over te gaan.

 

15.  Metaal en Techniek kan zich dus terecht beroepen op de contractuele uitsluiting van haar aansprakelijkheid voor de onderhavige gebreken. Zij is noch gehouden tot herstel, noch tot huurprijsvermindering. Overigens merkt het hof nog op – ten overvloede – dat de offerte van aannemersbedrijf Morgenstond b.v. niet alleen lijkt te zien op herstel van gebreken, maar ook op het geschikt maken van het schoorsteenkanaal voor het stoken van een open haard, hetgeen een verbetering is ten aanzien van de door de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst aanvaarde situatie. Niet valt in te zien waarom de verhuurder voor de kosten, voor zover die op die verbetering betrekking hebben, aansprakelijk zou zijn.

 

16.  Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. De vorderingen zullen alsnog worden afgewezen en [Huurder] c.s. zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

 

 

Beslissing

 

Het hof:

 

vernietigt het vonnis van de rechtbank ?s-Gravenhage, sector kanton, locatie ?s-Gravenhage, op 19 september 2006 tussen partijen gewezen;

 

en opnieuw rechtdoende:

 

wijst af de vorderingen van [Huurder] c.s.;

 

veroordeelt [Huurder] c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg tot op heden aan de zijde van Metaal en Techniek begroot op ? 450,– aan salaris voor de gemachtigde;

 

veroordeelt [Huurder] c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Metaal en Techniek, tot aan deze uitspraak, begroot op ? 1.226,87 waarvan ? 332,87 aan verschotten en ? 894,– aan salaris procureur.

 

 

Dit arrest is gewezen door mrs. C.G. Beyer-Lazonder, S.R. Mellema en R.C. Schlingemann en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 augustus 2008 in aanwezigheid van de griffier.

Wijziging van toepassing geen fatale datum

LJN BC1748, Rechtbank Rotterdam, 771944

Uitspraak

RECHTBANK ROTTERDAM
Sector Kanton

VONNIS inzake:

de besloten vennootschap
D-REIZEN B.V.,
gevestigd te Hoofddorp,
eiseres bij dagvaarding d.d. 19 september 2006,
gemachtigde: mr. H.J.M. Winkelhuijzen,

t e g e n :

de heer
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde,
gemachtigde: mr. J.J.Y. Kleingeld.

Partijen worden aangeduid als “D-Reizen”, respectievelijk “[gedaagde]”, tenzij anders is vermeld.

1. Het verloop van de procedure

Dit bestaat uit het volgende:

– dagvaarding met producties,
– rolopdracht,
– herstelexploot,
– conclusie van antwoord,
– tussenvonnis d.d. 29 mei 2007,
– nagezonden producties van D-Reizen.

De ingevolge het tussenvonnis bepaalde comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 6 juli 2007. Partijen en hun gemachtigden hebben het woord gevoerd. De griffier heeft van het verhandelde aantekening gehouden.

2. De vaststaande feiten

2.1. D-Reizen huurt sedert 15 november 2001 van [gedaagde] de kantoorruimte aan de ’s-Gravenweg 35 te Capelle aan den IJssel. Het betreft een huurovereenkomst voor de duur van vijf jaar die na het verstrijken daarvan wordt voortgezet voor drie aansluitende periodes van elk vijf jaar. Beëindiging van de huurovereenkomst dient plaats te vinden door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een opzegtermijn van tenminste twaalf maanden. De eerste huurperiode is verstreken op 14 november 2006.

2.2. Na onderhandelingen heeft Kolpa V.V.S. Beheer B.V. (hierna: “Kolpa”), de beheerder van [gedaagde], een allonge opgesteld. Deze is door D-Reizen gedateerd op 25 november 2005 en door haar ondertekend, maar niet door [gedaagde]. In deze allonge is het volgende opgenomen:

“1. Akkoord te gaan met een wijziging van de opzegtermijn voor de eerste optieperiode van 15 november 2006 tot en met 14 november 2011. Gedurende deze eerste optieperiode kan huurder op elk moment de huurovereenkomst opzeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 12 kalendermaanden.

2. De huurpenningen over iedere 12e maand in de periode van 15 november 2006 tot 14 november 2011 zal huurder niet hoeven tevoldoen en zal als huurvrij worden gezien. Wel dienen over deze maanden de vergoedingen over de bijkomende leveringen en diensten te worden voldaan.

3. Na 14 november 2011 zal verlenging en opzegging plaatsvinden conform de bepalingen uit de huurovereenkomst, te weten art. 3.1 tot en met 3.5.”

2.3. Bij brief van 24 november 2005 bericht Kolpa het volgende aan D-Reizen:

“Op 14 oktober jl. zonden wij u conform afspraak een allonge (gewijzigde huurvoorwaarden) voor betreffende kantoorruimte. Op4 november jl. hebben wij op verzoek van de heer Linders van uw kantoor de allonge aangepast en weer ter ondertekening opgestuurd.

Vanwege het alsnog uitblijven van een concreet besluit uwerzijds en het inmiddels verstrijken van de hiervoor geldende termijn loopt uw huidige huurovereenkomst door tot en met 14 november 2011. Het leek ons juist u hiervan op de hoogte te stellen.”

2.4. Bij brief van 28 november 2005 bericht D-Reizen het volgende aan Kolpa:

“Naar aanleiding van uw schrijven van 4november jl., zenden wij u bijgaand de allonge inzake bovengenoemd pand in tweevoud, getekend retour.”

2.5. Bij brief van 20 maart 2006 bericht Kolpa onder andere het volgende aan D-Reizen:

“Zij zal haar standpunt handhaven zoals omschreven in onze brief van 24 november 2005. Bij de door u genoemde bespreking is Kolpa V.V.S. Beheer B.V. niet aanwezig geweest. Wel hebben wij zorggedragen voor het opstellen van de allonge en deze op 14 oktober jl. aan uw cliënte doen toekomen. Op verzoek van de heer Linders (D-Reizen) is deze allonge nog aangepast en op 4 november jl. opnieuw door ons aan uw cliënte verzonden. De termijn waarbinnen een beslissing moest worden genomen was naar mening van de eigenaar 14 november 2005 aangezien voor deze datum nog opgezegd had kunnen worden. Uw cliënte is dus in de gelegenheid geweest tijdig de allonge te retourneren en haar beslissing kenbaar te maken. Gelet op bovenstaande wijzen wij namens de eigenaar alle aansprakelijkheid van de hand en houden wij uw cliënte aanhaar verplichtingen conform haar huurovereenkomst.”

3. De vordering

Gevorderd wordt dat voor recht wordt verklaard dat tussen D-Reizen en [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de voormelde allonge en dat partijen aan die allonge gebonden zijn, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.

4. Het verweer

Dit strekt tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van D-Reizen in de kosten van de procedure.

5. De beoordeling

5.1. Beoordeeld dient te worden of partijen overeenstemming hebben bereikt over de allonge. Uit de brief van Kolpa d.d. 20 maart 2006 blijkt dat hiervan sprake is. Immers, de allonge is namens [gedaagde] door haar opgesteld en zelfs, na een opmerking zijdens D-Reizen, nog aangepast en wederom aan D-Reizen toegezonden. Bovendien blijkt uit deze brief van Kolpa niet van een inhoudelijk verschil van mening, maar neemt zij het standpunt in dat de allonge te laat is geretourneerd.

5.2. Uit de correspondentie blijkt niet dat partijen zich jegens elkander hebben verplicht voor een bepaalde datum de overeenstemming schriftelijk vast te leggen. Beoordeeld dient te worden of D-Reizen had dienen te begrijpen dat de allonge vóór 14 november 2005 ondertekend had moeten worden geretourneerd. Het enige aanknopingspunt hiervoor is volgens [gedaagde] de omstandigheid dat voor die datum nog rechtsgeldig opgezegd had kunnen worden.

5.3. Nu geoordeeld is dat partijen inhoudelijk overeenstemming hadden, kan niet gezegd worden dat de datum van 14 november 2005 eenfatale termijn is. De overeenstemming van partijen ziet immers op een wijziging van de huurtermijn van 5 jaar naar 1 jaar en de mogelijkheid van vrije opzegging. In die omstandigheden kan niet worden teruggevallen op het oude contract, nu partijen juist andere afspraken hadden gemaakt.

5.4. Door of namens [gedaagde] is niet te kennen gegeven aan D-Reizen dat hij voormelde datum als een fatale termijn ziet. Niet is gebleken dat de onderhandelingen plaatsvonden onder de voorwaarde dat voor 14 november 2005 de handtekeningen geplaatst hadden moeten worden. Evenmin is de allonge voorzien van een ontbindende voorwaarde in die zin. Niet is gebleken dat bij toezending van de gewijzigde allonge door [gedaagde] is gezegd dat deze uiterlijk 14 november 2005 ondertekend retour diende te komen.

5.5. [gedaagde] beroept zich op het gebruik bij de verhuur van kantoorruimte. Hij bedoelt daarmee dat een normerende werking uitgaat van de in het huurcontract voorziene laatste opzegdatum van 14 november 2005. Bij onderhandelingen weten professionele partijen dat dit de laatstmogelijke datum is waarop de handtekeningen kunnen worden geplaatst, bij gebreke waarvan het oorspronkelijke huurcontract blijft gelden. Overwogen wordt dat een dergelijk gebruik door [gedaagde] niet wordt aangetoond, hetgeen van hem had mogen worden verwacht nu hij, naar eigen zeggen, heeft ingestemd met een verslechtering van de huurvoorwaarden. Ook in het huurrecht is het zo dat mondelinge afspraken mogelijk zijn.

5.6. [gedaagde] stelt voorts dathij zijn aanbod, zoals vervat in de allonge, heeft ingetrokken voordat dit is aanvaard. Alhoewel hiervoor is overwogen dat partijen overeenstemming hadden en dus de ondertekening van de allonge de formele afwikkeling betreft, wordt hierover het volgende overwogen. Het was [gedaagde] duidelijk dat D-Reizen vroegtijdig is gaan onderhandelen om een aanpassing in de huurtermijn en opzegmogelijkheid te verkrijgen (zie 5.3. hiervoor). Gelet op de allonges was hij bereid hiermee in te stemmen, kennelijk om D-Reizen in elk geval als huurder te behouden. Veronderstellenderwijs ervan uitgaande dat partijen nog geen overeenstemming hadden, zou het op zijn weg hebben gelegen om D-Reizen kenbaar te maken dat hij wenste dat voor voormelde datum de allonge zou zijn ondertekend. In een dergelijk vergevorderd stadium van de onderhandelingen staat de redelijkheid eraan in de weg dat, nadat de volgens [gedaagde] fatale datum was verstreken, het voorstel zonder enige bedenktermijn wordt ingetrokken.

5.7. De vordering wordt dus toegewezen en als de in het ongelijk gestelde partij wordt [gedaagde] veroordeeld in de kosten van de procedure.

6. De beslissing

De kantonrechter:

verklaart voor recht dat tussen D-Reizen en [gedaagde] overeenstemming is bereikt over de voormelde allonge en dat partijen aan die allonge gebonden zijn,

veroordeelt [gedaagde] in de kosten van de procedure, aan de zijde van D-Reizen begroot op
€. 352,32 aan verschotten en op €. 800,00 aan salaris gemachtigde,

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. A.J.J. van Rijen en is uitgesproken ter openbare terechtzitting.

 

Zelfstandige woning telt niet mee bij huurprijs

ECLI:NL:HR:2001:AB2146

Instantie Hoge Raad

Datum uitspraak 15-06-2001

Datum publicatie 30-07-2001

Zaaknummer

C99/285HR

Formele relaties

Conclusie: ECLI:NL:PHR:2001:AB2146

Rechtsgebieden Civiel recht

Bijzondere kenmerken Cassatie

Inhoudsindicatie

Vindplaatsen

Rechtspraak.nl

NJ 2001, 478

Uitspraak

15 juni 2001

Eerste Kamer

Nr. C99/285HR

Hoge Raad der Nederlanden

Arrest

in de zaak van:

1. [Eiseres 1], wonende te [woonplaats],

2. [Eiseres 2], wonende te [woonplaats],

3. LANDGOED BLOEMENHOF B.V., gevestigd te Zeist,

EISERESSEN tot cassatie,

advocaat: mr. J.L.R.A. Huydecoper,

t e g e n

REDEVCO BENELUX B.V., voorheen genaamd Maatschappij tot exploitatie van onroerende zaken “BEURSPASSAGE” B.V., gevestigd te Amsterdam,

VERWEERSTER in cassatie,

advocaat: mr. E.D. Vermeulen.

1. Het geding in feitelijke instanties

Eiseressen tot cassatie – verder te noemen: [eiseres] c.s. – hebben bij exploit van 29 september 1993 verweerster in cassatie – verder te noemen: Beurspassage – gedagvaard voor het Kantongerecht te Utrecht en gevorderd dat de Kantonrechter de huurprijs van de bedrijfsruimte c.a. gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats] met ingang van 29 september 1993 vast te stellen op ƒ 68.650,– exclusief BTW per jaar en exclusief service-kosten met handhaving van de overeengekomen indexeringsclausule.

Beurspassage heeft de vordering bestreden.

De Kantonrechter heeft bij tussenvonnis van 16 juni 1994 de bedrijfshuuradviescommissie, ingesteld door de Kamer van Koophandel en Fabrieken voor Utrecht en Omstreken, verzocht drie door haar uit haar leden aan te wijzen deskundigen advies uit te doen brengen omtrent de in het tussenvonnis onder a, b, c, en d genoemde punten.

Nadat de Kantonrechter bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs van bedoeld bedrijfsruimte, exclusief bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op ƒ 47.405,– exclusief BTW.

Tegen de tussenvonnissen van 16 juni 1994 en 21 september 1995 en tegen het eindvonnis van 19 juni 1996 hebben [eiseres] c.s. hoger beroep ingesteld bij de Rechtbank te Utrecht.

Nadat de Rechtbank bij tussenvonnis van 22 april 1998 een comparitie van partijen had gelast, heeft de Rechtbank bij eindvonnis van 19 mei 1999 het bestreden vonnis bekrachtigd.

Het vonnis van de Rechtbank is aan dit arrest gehecht.

2. Het geding in cassatie

Tegen het vonnis van de Rechtbank hebben [eiseres] c.s. beroep in cassatie ingesteld. De cassatiedagvaarding is aan dit arrest gehecht en maakt daarvan deel uit.

Beurspassage heeft geconcludeerd tot verwerping van het beroep.

De zaak is voor [eiseres] c.s. toegelicht door hun advocaat en voor Beurspassage namens haar advocaat door mr. W.D.H. Asser, advocaat te Amsterdam.

De conclusie van de Advocaat-Generaal F.F. Langemeijer strekt tot verwerping van het beroep.

3. Beoordeling van het middel

3.1 In cassatie kan van het volgende worden uitgegaan.

Beurspassage heeft op 1 september 1978 voor een periode van tien jaar van [eiseres] c.s. de bedrijfsruimte met bovenwoning en erf, gelegen aan de [a-straat 1] te [woonplaats], gehuurd. Tegelijkertijd heeft Beurspassage deze ruimte onderverhuurd. De huidige onderhuurder is [betrokkene A].

De kantonrechter te Utrecht heeft op verzoek van Beurspassage bij beschikking van 4 juli 1990 de huurprijs van deze bedrijfsruimte vastgesteld op ƒ 45.000,– per jaar excl. BTW met ingang van 1 september 1988. Na opeenvolgende aanpassingen van de huurprijs op grond van de jaarlijkse indexering bedraagt de huurprijs thans ƒ 53.136,37 per jaar.

3.2 [Eiseres] c.s. hebben Beurspassage gedagvaard en gevorderd dat de huurprijs met ingang van de dag van dagvaarding wordt vastgesteld op een bedrag van ƒ 68.650,– per jaar, excl. BTW.

Bij tussenvonnis van 16 juni 1994 heeft de Kantonrechter de bedrijfshuuradviescommissie van de Kamer van Koophandel te Utrecht (verder te noemen: BHAC) verzocht advies uit te brengen. Nadat bij tussenvonnis van 21 september 1995 een comparitie was gelast, heeft de Kantonrechter bij eindvonnis van 19 juni 1996 de huurprijs voor de bedrijfsruimte, exclusief de bovenwoning, per 1 oktober 1993 vastgesteld op ƒ 47.405,– excl. BTW per jaar. Tot vaststelling van de huurprijs van de bovenwoning dient volgens de Kantonrechter de dáárvoor in de wet aangewezen procedure te worden gevolgd, omdat de bovenwoning een zelfstandige woning is.

[Eiseres] c.s. hebben hoger beroep ingesteld. Bij tussenvonnis heeft de Rechtbank een comparitie van partijen gelast onder meer met betrekking tot de vraag of de bovenwoning een zelfstandige woning is dan wel een onzelfstandige woning. In haar eindvonnis heeft de Rechtbank de vonnissen van de Kantonrechter bekrachtigd.

Het middel, dat is opgebouwd uit vier onderdelen, waarvan de onderdelen 2, 3 en 4 zijn verdeeld in sub-onderdelen, keert zich tegen de vonnissen van de Rechtbank en de gronden waarop zij berusten. Onderdeel 1 van het middel bevat geen klacht.

3.3 De Rechtbank heeft in rov. 7.4 van het eindvonnis de feiten opgesomd, die van belang zijn voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning in de zin van art. 7A:1624 lid 2 BW is:

“Het pand wordt als een geheel in een huurcontract verhuurd tegen een ongedeelde huurprijs aan Beurspassage. Beurspassage factureert aan [betrokkene A] om fiscale redenen separaat een huurprijs voor de bedrijfsruimte en de woonruimte. De voorgevel heeft een luifel. Die luifel is destijds verkort omdat deze alleen boven het winkelgedeelte mocht hangen. In de voorgevel bevinden zich twee deuren. Achter de deur van het woongedeelte bevindt zich een halletje waarin zich een tussendeur naar het winkelgedeelte bevindt. De gas- en watermeter bevindt zich in het halletje. Aanvankelijk waren dat twee meters. Op verzoek van de PUM is daar één meter van gemaakt.”

De Rechtbank heeft vervolgens in rov. 7.5 de volgende omstandigheden genoemd:

“Beurspassage heeft onweersproken gesteld (…) dat de woning zich uitstekend leent voor niet aan de bedrijfsruimte gerelateerde huur. Voorts heeft Beurspassage onweersproken gesteld dat voor de uitoefening van het stomerijbedrijf niet is vereist dat [betrokkene A] in de woonruimte woonachtig is. Daarnaast staat het uitoefenen van het stomerij niet aan de bewoning van de woonruimte in de weg.”

Deze omstandigheden, bezien in het licht van de in rov. 7.4 van het eindvonnis genoemde feiten, hebben de Rechtbank tot het oordeel gebracht:

“dat er niet een zodanige samenhang en economisch verband tussen de bedrijfsruimte en de daarboven gelegen woonruimte aanwezig is dat gesproken kan worden van een onzelfstandige woonruimte in de zin van artikel 7A:1624 lid 2 BW. Aan dat oordeel doet niet af dat partijen bij het aangaan van de overeenkomst van een ander standpunt zouden zijn uitgegaan.” (rov. 7.5)

3.4 Onderdeel 2.1 komt met een rechts- en een motiveringsklacht op tegen het oordeel dat de bovenwoning niet “onzelfstandig” is als bedoeld in art. 7A:1624 lid 2 BW. De rechtsklacht houdt in, dat de Rechtbank zich van een verkeerd criterium heeft bediend. Volgens het onderdeel is voor het antwoord op de vraag of de bovenwoning een onzelfstandige woning is, niet bepalend of zodanige samenhang en economisch verband aanwezig zijn, dat dat de kwalificatie van de woning als onzelfstandige woning rechtvaardigt, maar behoort deze vraag te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het gegeven geval. Anders dan de Rechtbank van oordeel is, behoort volgens het onderdeel een “doorslaggevend gewicht, of aanzienlijk dan wel relevant gewicht” toe te komen aan de bedoeling die partijen hebben gehad bij het sluiten van de overeenkomst. Onderdeel 2.2 sluit hierbij aan met de klacht, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het oordeel uitdrukkelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan de partijbedoeling de doorslag moeten geven. In het vonnis ontbreekt een aanduiding van zulke andere factoren. Onderdeel 2.3 herhaalt het bezwaar in de vorm van een subsidiaire motiveringsklacht.

3.5 De Rechtbank heeft kennelijk en terecht als maatstaf aangelegd of in de gegeven omstandigheden de feitelijke situatie het noodzakelijk maakt dat de woning door de huurder van de winkelruimte wordt bewoond (vgl. HR 24 januari 1997, nr. 16138, NJ 1997, 558) en heeft vervolgens geoordeeld, zoals hiervoor in 3.3, laatste alinea, is weergegeven. Dit oordeel en de daaraan ten grondslag liggende overwegingen – die neerkomen op een sterk met feitelijke waarderingen verweven beoordeling van de bestemming die in het kader van de huurovereenkomst geacht moet worden aan de woning te zijn gegeven – geven geen blijk van een onjuiste rechtsopvatting. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk.

Anders dan onderdeel 2.1 aanvoert behoefde de Rechtbank niet tot een ander oordeel te komen op de grond dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst ervan zijn uitgegaan dat de woning “onzelfstandig” was. Evenmin is juist, zoals onderdeel 2.2 aanvoert, dat slechts in uitzonderlijke, in de motivering van het betreffende oordeel duidelijk aan te geven omstandigheden mag worden aangenomen dat andere factoren dan het standpunt waarvan de partijen bij het aangaan van de betreffende overeenkomst zijn uitgegaan, de doorslag moeten geven.

De onderdelen 2.1 en 2.2 falen, evenals onderdeel 2.3 dat voortbouwt op deze onderdelen.

3.6 De in onderdeel 3 aangevoerde klachten kunnen niet tot cassatie leiden. Zulks behoeft, gezien artikel 101a RO, geen nadere motivering nu de klachten niet nopen tot beantwoording van rechtsvragen in het belang van de rechtseenheid of de rechtsontwikkeling.

3.7 Onderdeel 4.1 is gedeeltelijk gegrond omdat de Rechtbank, zoals in het onderdeel terecht wordt aangevoerd, in rov. 4.9 van haar tussenvonnis ten onrechte tot uitgangspunt heeft genomen dat de in deze zaak betrokken vergelijkingspanden over erven zouden beschikken, zoals dat met het pand [a-straat 1], onbetwist, wél het geval is. Dat de vergelijkingspanden over erven beschikken staat immers tussen partijen niet vast, terwijl de aanwezigheid van een erf in beginsel relevant kan zijn voor de bepaling van de hoogte van de huurprijs.

Gegrondbevinding van deze klacht kan echter bij gebrek aan belang niet tot cassatie leiden nu de Rechtbank in rov. 4.9 van het tussenvonnis kennelijk heeft onderzocht of de aanwezigheid van het onbebouwde erf van het pand [a-straat 1] van belang was voor de huurwaarde van de bedrijfsruimte en tot het oordeel is gekomen dat zulks niet het geval was, en dit oordeel, zoals blijkt uit hetgeen hierna in 3.8 is overwogen, tevergeefs is bestreden.

3.8 Onderdeel 4.3 klaagt dat rov. 4.9 onbegrijpelijk is, nu [eiseres] gesteld heeft dat de aanwezigheid van het erf, met onder meer de mogelijkheid voor opslag, een factor vormt die de huurwaarde ten opzichte van (overigens) vergelijkbare bedrijfsruimte zonder een dergelijk erf verhoogt.

De stukken van het geding laten geen andere conclusie toe dan dat [eiseres] in de feitelijke instanties niet concreet heeft gesteld en toegelicht waarom de aanwezigheid van een erf, dat gebruikt kan worden voor “de opslag van allerhande zaken” de huurwaarde van dit bedrijfspand, in gebruik als stomerij, kan beïnvloeden. De Rechtbank behoefde derhalve haar oordeel dat de aanwezigheid van het erf geen factor is, die de huurwaarde van de bedrijfsruimte ten opzichte van de vergelijkbare bedrijfsruimte verhoogt, niet nader te motiveren. Het oordeel is ook niet onbegrijpelijk. Onderdeel 4.3 slaagt niet.

3.9 Onderdeel 4.2 bevat een rechtsklacht en een motiveringsklacht: de Rechtbank had, na door [eiseres] c.s. in het na het tussenvonnis tussen partijen gevoerde debat op de hiervoor in 3.7 vermelde onjuiste praemisse te zijn gewezen, dit punt niet zonder nadere motivering mogen passeren. Gelet op hetgeen hiervoor in 3.8 is overwogen, behoeft dit onderdeel geen bespreking meer.

3.10 De Rechtbank heeft in rov. 4.10 overwogen:

“De stelling over de bebouwingsmogelijkheid van het erf komt erop neer dat die bebouwing de onderhavige bedrijfsruimte beter geschikt maakt voor het doel, waarvoor het is verhuurd. Daargelaten of dit het geval is, is de rechtbank van oordeel dat nu niet gesteld of gebleken is dat de bedoelde bijzondere geschiktheid door bebouwing met betrekkelijk geringe kosten kan worden bewerkstelligd, deze omstandigheid geen aanleiding geeft tot toepassing van een correctiefactor. (…).”

3.11 Onderdeel 4.4 klaagt dat de Rechtbank heeft miskend dat ook als de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van een huurobject door middel van bebouwing slechts met méér dan geringe kosten kan worden verwezenlijkt dit een factor kan opleveren en in de gewone gang der dingen ook een factor zal opleveren, die de huurwaarde van het desbetreffende object verhoogt, althans dat de Rechtbank haar beslissing in dezen ontoereikend heeft gemotiveerd.

Bij de beoordeling van deze klachten dient tot uitgangspunt te worden genomen dat ingevolge art. 7A:1632a, tweede lid, laatste volzin, verbeteringen van het gehuurde door de huurder geen grond kunnen opleveren tot verhoging van de huurprijs. Een bijzondere geschiktheid van het verhuurde om het met betrekkelijk geringe kosten beter in te richten voor het doel waarvoor het is verhuurd, kan evenwel een factor zijn die op de huurwaarde van invloed is en mag bij de bepaling van de huurwaarde in aanmerking worden genomen (HR 26 april 1996, nr. 8732, NJ 1996, 630; HR 9 juli 1990, nr. 7547, NJ 1991, 198). In lijn met deze rechtspraak heeft de Rechtbank terecht niet de mogelijkheid tot uitbreiding van het gebruiksnut en de gebruikswaarde van het huurobject door middel van bebouwing met meer dan geringe kosten als factor, die de huurwaarde verhoogt, in aanmerking genomen. Hierop stuit het onderdeel af.

4. Beslissing

De Hoge Raad:

verwerpt het beroep;

veroordeelt [eiseres] c.s. in de kosten van het geding in cassatie, tot op deze uitspraak aan de zijde van Beurspassage begroot op ƒ 632,20 aan verschotten en ƒ 3.000,– voor salaris.

Dit arrest is gewezen door de vice-president P. Neleman als voorzitter en de raadsheren R. Herrmann, A.E.M. van der Putt-Lauwers, H.A.M. Aaftink en P.C. Kop, en in het openbaar uitgesproken door de raadsheer W.H. Heemskerk op 15 juni 2001.