2D. Contractuele beding over benoeming deskundigen

Laatst bijgewerkt op 2018-07-21 om 14:22:30

Een contractueel beding waarin partijen zijn overeengekomen dat de nieuwe huurprijs door deskundigen zal worden vastgesteld is geldig. Partijen mogen de overeengekomen huurprijs ook afhankelijk laten stellen van andere criteria dan in de wet (artikel 7:303 BW) genoemd. Partijen kunnen de huurprijs afhankelijk laten stellen van omzet, winst, etc. Dit sluit niet uit dat partijen de rechter op grond van de wettelijke regeling niet mogen vragen in plaats van de contractuele regeling de wettelijke procedure te volgen. Een dergelijke situatie wordt dan beoordeeld op grond van hetgeen boven is gesteld over een gewijzigde huurprijs die op grond van afspraken bij aanvang van de huurovereenkomst kan worden gewijzigd.Noot 114 De rechtbank te ‘s-Hertogenbosch heeft in haar vonnis van 19 oktober 2012 ( LJN: BY1179, sector kanton rechtbank ‘s-Hertogenbosch, 850865 ) beslist dat een contractueel overeengekomen bepaling over benoeming van een deskundige na een beroep door de huurder op vernietiging van deze bepaling in strijd is met de semi-dwingend rechtelijke regeling als genoemd in artikel 7:291 lid 1 BW en daarom buiten toepassing diende te blijven. Volgens dit artikel mag van deze afdeling niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Het hof vond deze bewuste regeling in het nadeel van de huurder. Het hof vond deze afspraak zoals tussen partijen overeengekomen vooral in het nadeel van de huurder omdat dit artikel uitsloot dat partijen slechts één deskundige benoemen. Voorts bepaalde dit artikel dat de huurder een deskundige benoemt en dat de verhuurder een deskundige benoemt, waarna deze deskundigen gezamenlijk een derde deskundige benoemen. Dat betrof derhalve geen gezamenlijke benoeming van de deskundige(n) door de huurder en de verhuurder. Verder was deze regeling op grond van de verdeling van de kosten in het nadeel van de huurder. De contractuele regeling verplichte de huurder immers ten minste de kosten van de door hem benoemde deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige te dragen (in plaats van de helft van de kosten van één deskundige).

Het hof heeft zich echter niet gebogen over de vraag of de huurder zich nog wel op vernietiging van de overeengekomen bepalingen kon beroepen.

In hoger beroep voor het gerechtshof te ‘s-Gravenhage werd op 19 juli 2016 ( ECLI:NL:GHDHA:2016:1995) een procedure gevoerd waarin de vraag ter beoordeling werd voorgelegd of een beding in de algemene voorwaarden (versie 28 januari 1994) van toepassing was en de regeling van artikel 7:303 BW en artikel 7:304 BW op grond van de algemene voorwaarden terzijde kon worden gezet. Deze regeling als verwoord in de algemene voorwaarden luidde als volgt: “Indien een partij bij het vervallen/ontbreken van een dwingendrechtelijke regeling daaromtrent gebruik wil maken van de bevoegdheid om wijziging van de huurprijs aan de markthuurwaarde te verlangen, dan stelt hij de andere partij daarvan [….] in kennis […].” “Hierna volgt een bindend adviesregeling, een en ander zoals geciteerd in de bestreden beschikking in rechtsoverweging 2d (hierna: de bindend adviesregeling)”.

De kantonrechter had op verzoek van de huurder een deskundige benoemd om een advies uit te brengen omtrent de huurprijs van de winkelruimte vanaf de dag waarop het verzoek was ingediend.
De verhuurder nam hier geen genoegen mee. In hoger beroep stelde de verhuurder dat de bindend adviesregeling van artikel 4.2 algemene bepalingen exclusief van toepassing is (met uitsluiting van de wettelijke regeling van boek 7, artikelen 303 en 304 BW). De ongewijzigde handhaving van artikel 4.2 algemene bepalingen zou moeten gezien worden als het product van onderhandelingen tussen partijen, gelet op de afwijkende bepalingen die toen zijn overeengekomen. Volgens de verhuurder moet onder deze omstandigheden worden aangenomen dat partijen de letterlijke taalkundige betekenis van artikel 4.2 algemene bepalingen voor ogen hebben gehad. Blijkens de tekst van artikel 4.2 algemene bepalingen is naar de mening van de verhuurder de bindende adviesregeling van toepassing, indien een dwingendrechtelijke regeling is vervallen of geheel ontbreekt.

Het hof kon zich niet vinden in het standpunt van de verhuurder. Volgens het hof staat voorop dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst in 2000 het oude huurrecht van boek 7A BW gold, waarbij – voor zover thans van belang – een met de huidige artikelen 7:303 en 7:304 BW overeenkomstige regeling voor huurprijswijziging bestond. In afwijking van het oude recht heeft de regeling nu niet meer voor alle partijen een dwingendrechtelijk karakter. Alleen de huurder kan hierop een beroep doen, de verhuurder niet. Dit blijkt uit de eerder besproken huidige redactie van artikel 7:291 BW, waarin staat: “Van de bepalingen van deze afdeling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken”. Dit lag dus anders in het recht dat vóór 2003 van toepassing was. Van de wettelijke regeling kon dus niet door partijen – ook niet in het voordeel van de huurder – worden afgeweken wegens het dwingendrechtelijke karakter van deze bepaling.

Volgens het hof bevat het huidige huurrecht nog steeds ‘een dwingendrechtelijke regeling’ tot wijziging van de huurprijs, zodat reeds hierom de grondslag aan het verweer van de verhuurder is ontvallen. De omstandigheid dat de regeling niet voor beide partijen dwingendrechtelijk van aard is, maakt volgens het hof deze uitleg niet anders.

Steun hiervoor wordt volgens het hof mede gevonden in de wetsgeschiedenis, waarin de dwingende aard van de regeling van artikel 7:291 BW expliciet wordt genoemd. Verwezen wordt naar de hierna geciteerde passage in de memorie van toelichting: (MvT TK 26 932, nummer 3, p. 1) “De voorgestelde regeling brengt geen ingrijpende wijzigingen ten opzichte van het huidige recht. Zowel het thans bestaande toepassingsgebied als de thans bestaande opzeggings- en termijnbescherming op dit gebied zijn gehandhaafd. Hetzelfde geldt voor de regeling van de vaststelling van de huurprijzen. Het onderhavige wetsvoorstel heeft dan ook een andere strekking dan het inmiddels ingetrokken wetsvoorstel tot wijziging van de bepalingen betreffende huur en verhuur van bedrijfsruimte en intrekking van de Huurwet (Kamerstukken II 1994-95, 24 150, nrs. 1-13) had.
In dit verband werd verder nog gewezen op de uitleg in 2.3 van de handleiding bij de algemene voorwaarden, inhoudende: “[…] voorziet de wet in de mogelijkheid om bij de kantonrechter een huurprijsaanpassing te bewerkstelligen als de huurprijs niet meer overeenkomt met de markthuur ter plaatse.[….] Omdat het er echter naar uitziet dat de wettelijke regeling ter zake van markthuurprijsaanpassingen komt te vervallen, is in 4.4 van de huurovereenkomst en in 4.2 van de algemene bepalingen voorzien in een vervangende regeling”. Ook hierin wordt uitgegaan van een vervangende regeling in de situatie dat de wettelijke regeling zou wegvallen.
In de handleiding behorende bij de algemene voorwaarden werd verwezen naar aanpassing van de markthuur door de kantonrechter. Het begrip ‘markthuurwaarde’/‘markthuurprijs’ werd destijds als een verzamelbegrip werd gebruikt, waarmee (mede) werd gedoeld op het criterium van het toenmalige artikel 7A:1632a BW (thans artikel 7:303 BW). De (enkele) verwijzing naar ‘markthuurwaarde’ in de algemene bepalingen vormt onder deze omstandigheden, gelet op het tijdgewricht waarin deze algemene bepalingen tot stand kwamen en in dit geval zijn toegepast, dan ook geen aanwijzing dat met het gebruik van dit begrip door partijen een andere maatstaf dan de wettelijke werd beoogd.

Het hof was daarom van oordeel dat de huurder terecht ontvankelijk werd verklaard in haar verzoek en dat de deskundige de maatstaf van artikel 7:303 BW dient te hanteren.

In deze procedures werd geen beroep gedaan op de verjaring van het actieve recht om zich op vernietiging van een bepaling op grond van artikel 3:52 BW te beroepen. Ik vind de opmerking van het hof dat de omstandigheid dat de regeling niet voor beide partijen dwingendrechtelijk van aard is, de uitleg niet anders maakt niet begrijpelijk. Ik ga er van uit dat het hof hier heeft bedoeld de contractuele regeling alleen van toepassing te laten verklaren als een (semi)dwingende regeling zou ontbreken. Een dergelijke wettelijke regeling ontbreekt echter niet, zodat partijen uiteindelijk terug dienen te vallen op deze wettelijke regeling. Op grond van het feit dat de regeling van artikel 7:303 BW semi-dwingend recht bevat zal de regeling binnen een periode van drie jaar komen te vervallen nadat het recht tot vernietiging van een bepaalde bepaling aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Ik ga hier onderstaand nader op in.