Contractuele medehuurder, faillissement en huurbeëindiging

In dit onderdeel wordt de vraag behandeld of in het geval van het faillissement van een contractuele medehuurder de huurovereenkomst ten behoeve van een failliete medehuurder opgezegd kan worden.

De huurovereenkomst vermeldt in de aanhef bij de aanduiding van huurder A en huurder B als huurders en dat deze beide partijen hoofdelijk, ieder voor het geheel, aansprakelijk zijn voor alle verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien. Huurder A betrof een BV en huurder B betrof de directeur-grootaandeelhouder van de BV.

Door de curator wordt huurovereenkomst na het faillissement tussen huurder A en de verhuurder beëindigd op grond van artikel 39 FW.

Het is de vraag of de opzegging van de huurovereenkomst door de curator op basis van artikel 39 Fw alleen geldt ten aanzien van de gefailleerde partij of dat de opzegging van de huurovereenkomst door de curator tot gevolg heeft dat de gehele huurovereenkomst is geëindigd en dat de opzegging ook tot gevolg heeft dat de huurovereenkomst is beëindigd ten aanzien van de niet gefailleerde medehuurder. In een later stadium is de huurovereenkomst tussen de verhuurder en huurder B door de rechter ontbonden in het kader van een beëindigingsovereenkomst.

De hoge Raad heeft in haar arrest van 23 februari 2018 (ECLI:NL:HR:2018:285) het arrest van het hof hierover in stand gelaten, omdat het arrest van het hof niet strijd was met het recht. De opzegging door de curator van de B.V. op de voet van artikel 39 Fw heeft volgens het hof alleen betrekking op de gefailleerde en niet is aangevoerd enige wettelijke of contractuele bepaling waaruit kan worden afgeleid dat de huurovereenkomst ook ten aanzien van de andere huurder is beëindigd.

Het ging hier om winkel, waarbij een huurovereenkomst voor de periode van 5 jaar liep. Op de huurovereenkomst waren de Algemene Bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW uit 2003 van toepassing. In deze algemene voorwaarden is en algemeen boetebeding overeengekomen in verband met het overtreden van een bepaling van de huurovereenkomst. Daarnaast is een specifiek boetebeding overeengekomen wegens het onbetaald laten van de huur.

Op 3 april 2013 is door de rechtbank Oost-Brabant aan de huurder uitstel van betaling verleend. Op 8 april 2013 is de huurder in staat van faillissement verklaard met benoeming van een curator.

Na het faillissement is het gehuurde niet meer geëxploiteerd. Bij aangetekende brief van 25 april 2013 heeft de curator op grond van artikel 39 Fw namens de huurder de huurovereenkomst opgezegd met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De verhuurder heeft huurder B laten weten zijn verplichtingen na te komen. Deze verplichtingen betroffen het betalen van de huur en de exploitatie van het gehuurde.

Het hof overwoog dat de opzegging door de curator op grond van artikel 39 Fw uitsluitend huurder A als gefailleerde partij betrof en kon ook uitsluitend die partij betreffen. Daarmee zou niet tevens de huurovereenkomst tussen huurder B en verhuurder beëindigd zijn. Enige wettelijke of contractuele bepaling waaruit dat zou kunnen worden afgeleid is door verhuurder volgens het hof ook niet aangevoerd. Een opzegging van de huurovereenkomst door de verhuurder en huurder B heeft niet plaatsgevonden, zodat de huurovereenkomst tussen hen volgens het hof is blijven bestaan, tot aan de ontbinding door de kantonrechter.

In het hoofdstuk “Contractuele medehuurder” heb ik besproken dat het huurrecht een ondeelbaar recht is en dat de huurders hoofdelijk verbonden zijn er is ook uitgelegd dat dat de hoofdelijke verbondenheid inhoudt dat de schuldeiser tegenover ieder van de hoofdelijke schuldenaren nakoming heeft van het geheel (artikel 6:7 lid 1 BW).

Verder heb ik in dit hoofdstuk uitgelegd dat als de prestatie ondeelbaar is zoals het geval is bij het huurrecht, het recht daarop in een gemeenschap valt. In dat geval hebben beide huurders één vorderingsrecht (artikel 6:15 lid 2 BW). In zoverre bestaat tussen hen een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 BW e.v. Het kan echter ook zo zijn, dat er om een andere reden al een gemeenschap tussen beide huurders bestaat; artikel 6:15 lid 2 BW houdt daarmee rekening.

In het hoofdstuk “Contractuele medehuurder” heb ik ook besproken dat bij contractuele medehuur niet als uitgangspunt kan dienen dat één van de huurders zonder meer eenzijdig zijn eigen gebondenheid aan de huurovereenkomst door middel van opzegging kan beëindigen. Eerst moet immers de gemeenschap worden verdeeld. Daarna moet er een opzegging naar de verhuurder plaatsvinden. De rechtspraak is vervolgens verdeeld of dan door een enkele huurder de overeenkomst beëindigd zou kunnen worden. Ik meen dat dit hier niet het geval is, omdat door de verhuurder is bedoeld de overeenkomst met twee huurders aan te gaan. De reden om de overeenkomst met huurder B te sluiten zou juist door de verhuurder zijn bedoeld om zich tegen insolventie van huurder A in te dekken.

Uit het uitgangspunt van de Faillissementswet dat het faillissement geen invloed heeft op wederkerige overeenkomsten, volgt dat de curator niet bevoegd is om overeenkomsten op te zeggen, tenzij de wet of de overeenkomst hem (of de schuldenaar) daartoe bevoegd maakt. Op grond van artikel 39 Fw kan ingeval van faillissement van de huurder zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds doen eindigen. De wet maakt het mogelijk de overeenkomst eerder te doen eindigen.

Artikel 39 Fw berust volgens mr. M.H. Wissink in zijn conclusie van 22 december 2017 (ECLI:NL:PHR:2017:1430) met betrekking tot deze casus blijkens zijn totstandkomingsgeschiedenis op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding.

De bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. De op die afweging berustende regeling van art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Uit het zojuist genoemde uitgangspunt van de Faillissementswet en uit de omstandigheid dat de opzegging op de voet van art. 39 Fw alleen de boedel regardeert, volgt naar de mening van de heer mr. M.H. Wissink dat de opzegging op deze grond door de curator van de gefailleerde huurder niet mede gevolgen heeft voor de rechtsverhouding tussen de andere huurder en de verhuurder.

Uit een eerder in een andere zaak gewezen arrest door het hof Amsterdam van 22 december 2015 (ECLI:NL:GHAMS:2015:5426,23) wordt aanvaard dat de opzegging op grond van artikel 39 Fw ook gevolgen heeft voor de positie van de andere contractuele medehuurders. Volgens mr. M.H. Wissink kan noch uit de hoofdelijke verbondenheid van de huurders noch uit artikel 39 Fw worden afgeleid dat de opzegging ook de niet-failliete huurder raakt. Dit arrest wordt dus als onjuist afgedaan.

Terecht merkt mr. M.H. Wissink op dat voor de vraag of de huurovereenkomst jegens één huurder kan worden beëindigd, moet worden gekeken of de huurovereenkomst toelaat dat de prestatie nog wordt verricht jegens één huurder nadat de huurovereenkomst met de andere huurder is beëindigd. Het antwoord op die laatste vraag hangt af van een uitleg van de overeenkomst Dit is ook beschreven in het hoofdstuk “Contractuele medehuurder”. De ondeelbaarheid van de prestatie van de verhuurder betekent daarom niet dat ook de rechtsverhouding tussen de verhuurder en de beide huurders (materieelrechtelijk) ondeelbaar is, dat wil zeggen dat zij slechts kan voortbestaan zolang beide huurders contractspartij zijn. Kennelijk gaat ook het hof in het hierboven genoemde arrest niet uit van materieelrechtelijke ondeelbaarheid van de rechtsverhouding tussen de verhuurder en de beide huurders nu een van de contractuele medehuurders het gehuurde toch kon blijven gebruiken. Dit is ook mogelijk als een verhuurder een huurovereenkomst ontbindt met een medehuurder en verzuimd heeft de andere medehuurder in de procedure te trekken. De overeenkomst kan dan zijn beëindigd ten aanzien van de ene partij, terwijl de andere partij nog steeds huurder is.

Ik zie in deze kwestie de mogelijkheid van huurbeëindiging ten aanzien van de ene huurder, waarbij de overeenkomst met de andere huurder in stand blijft, voornamelijk gebaseerd op artikel 39 FW. Door dit artikel kan een huurovereenkomst worden beëindigd, ondanks andere contractuele afspraken. Door dit artikel worden de regels van de ondeelbare gemeenschap doorbroken en kan de curator namens een failliete medehuurder de huurovereenkomst beëindigen.