De gelaagde structuur van het burgerlijke recht

Laatst bijgewerkt op 2021-05-01 om 15:35:08

Om de gelaagde structuur van de wet uit te leggen treft u enige voorbeelden aan met betrekking tot wettelijke voorschriften aan, die in boek 3 BW en boek 6 BW staan vermeld en die van toepassing zijn op het huurrecht. Artikel 7:205 BW vermeldt voorts dat de uit deze afdeling (Titel 7.4) voortvloeiende rechten van de huurder toekomen, onverminderd alle andere rechten en vorderingen. Hierbij  wordt onder meer bedoeld de wettelijke regels uit boek 3 BW en boek 6 BW.

Rechtshandelingen

Eenzijdige rechtshandelingen

Een voorbeeld. In Boek 3, het algemene deel van het vermogensrecht, wordt een regeling gegeven ten behoeve van de rechtshandeling. Een rechtshandeling is een handeling die iemand verricht met de bedoeling een bepaald rechtsgevolg tot stand te brengen. Er is een verschil tussen een eenzijdige rechtshandeling en een meerzijdige rechtshandeling. Het maken van een testament is een eenzijdige rechtshandeling. Het erfrecht is geregeld in Boek 4 BW.

Het opzeggen van een huurovereenkomst is ook een eenzijdige rechtshandeling.

Voor totstandkoming van een eenzijdige rechtshandeling is de verklaring van één persoon vereist, die overeen moet stemmen met zijn wil. Door een eenzijdige rechtshandeling treedt het rechtsgevolg in dat met deze handeling is beoogd. Dit in tegenstelling tot een meerzijdige rechtshandeling, waarvoor de wil die met de verklaring is vereist van belang is. Een opzegging door de huurder kan daarom niet terug worden gedraaid (en leidt dus tot beëindiging van de overeenkomst) als de opzegging de verhuurder heeft bereikt.

Een opzegging door de verhuurder van woonruimte en artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte heeft dit effect niet, omdat deze overeenkomsten na opzegging alleen door de rechter kunnen worden beëindigd. De huurder van woonruimte of artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte kan echter na de opzegging besluiten vrijwillig het pand te verlaten. De opzegging als zodanig heeft dan wel effect, omdat de verhuurder deze opzegging vanwege haar aard niet terug kan draaien. Als de verhuurder na ontvangst van de opzegging door de huurder deze opzegging in wenst te trekken, dan is dat dus niet mogelijk. In dit boek wordt hier, in de desbetreffende hoofdstukken over opzegging van de huurovereenkomsten ten aanzien van deze verschillende huurregimes, verder uitgebreid op ingegaan. Een opzegging door de verhuurder van onbebouwde grond of van overige bedrijfsruimte (kantoren, opslagplaatsen, garages) leidt los van de reactie van de huurder wél tot huurbeëindiging. Hier wordt in dit boek in het hoofdstuk: “De opzegging van kantoren en opslagruimten ” ook nader op ingegaan.

Meerzijdige rechtshandelingen

Voor totstandkoming van een meerzijdige rechtshandeling is de verklaring van tenminste twee partijen vereist, die overeen moeten stemmen met de wil van deze (rechts) personen. Het sluiten van een koopovereenkomst of een huurovereenkomst is een meerzijdige rechtshandeling. De wijze van totstandkoming van meerzijdige rechtshandelingen is ook geregeld in boek 3 BW. Dit laatste wetboek is dan ook van toepassing bij het maken van een eenzijdige rechtshandeling, zoals het opmaken van testament, of het doen van een opzegging, tenzij daar in een specifieke regeling uitdrukkelijk van wordt afgeweken.

Als een partij zich door een andere partij laat vertegenwoordigen en dus namens die ander optreedt, dan is die ander in beginsel op grond van artikel 3:60 BW alleen gebonden als die ander voldoende volmacht heeft om die ander te vertegenwoordigen. Als uitzondering daarop is in artikel 3:61 lid 2 BW bepaald dat indien een rechtshandeling in naam van een ander is verricht, tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van deze veronderstelling geen beroep kan worden gedaan. Een beroep op deze uitzonderingsbepaling staat slechts open indien hetzij de onbevoegd vertegenwoordigde partij een toedoen heeft aan de door de onbevoegde tussenpersoon gewekte schijn van volmachtverlening, hetzij sprake is van feiten en omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen en waaruit naar verkeersopvattingen zodanige schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid kan worden afgeleid. Dit is beoordeeld in het arrest van de Hoge Raad van 19 februari 2010 (ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (ING/Bera)). Dit risicobeginsel gaat niet zo ver dat voor toepassing daarvan ook ruimte is in gevallen waarin het tegenover de wederpartij gewekte vertrouwen uitsluitend is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van de onbevoegd handelende persoon. Uit het arrest ING/Bera volgt dat de rechter in zijn uitspraak mede feiten of omstandigheden dient vast te stellen die de onbevoegd vertegenwoordigde betreffen en die rechtvaardigen dat laatstgenoemde in zijn verhouding tot de wederpartij het risico van de onbevoegde vertegenwoordiging draagt. Dit laatste is bepaald in het arrest van de Hoge Raad van 3 februari 2017 (ECLI:NL:HR:2010:BK7671 (Tamacht)).

Als een makelaar namens een opdrachtgever onderhandelt dan is deze in beginsel slechts bevoegd te bemiddelen bij de totstandkoming van een overeenkomst tussen zijn principaal en een derde, en dus niet (mede) om als gevolmachtigde de principaal aan een met die derde gesloten overeenkomst te binden. Indien een makelaar onbevoegd namens zijn principaal een overeenkomst met een derde heeft gesloten, geldt hetgeen hiervoor is vermeld in de arresten van de Hoge Raad van 19 februari 2010 en 3 februari 2017.

In de wetsgeschiedenis van artikel 3:61 lid 2 BW is niet toegelicht onder welke omstandigheden sprake is van een rechtens relevant toedoen, dan wel van feiten of omstandigheden die voor risico van de onbevoegd vertegenwoordigde komen als hiervoor bedoeld.

In een kortgedingvonnis van de rechtbank Amsterdam van 9 juni 2017 (ECLI:NL:RBAMS:2017:7047) werd beslist dat een vordering van een huurder waarin nakoming door eigenaar van een huurpand van overeenkomst tot uitbreiding huurpand was ingesteld in kortgeding niet werd toegewezen op grond van een afweging van de belangen van partijen daarbij. De voorzieningenrechter beargumenteerde deze beslissing als volgt: “weliswaar is het scheppen van feitelijk onomkeerbare gevolgen niet onverenigbaar met de aard van het kortgeding als voorlopige voorziening, maar het noopt de voorzieningenrechter wel tot behoedzaamheid. De door huurder aangevoerde omstandigheid dat in de directe omgeving van het bedrijfspand veel bedrijfsruimten leegstaan en onmiddellijk beschikbaar zijn voor (ver)huur, staat dan bij afweging van de belangen van beide partijen in de weg aan het treffen van de verlangde voorziening”.

Vernietigbare rechtshandelingen

Op grond van de algemene regels kunnen afspraken door één van de partijen worden vernietigd. Een vernietigbare rechtshandeling brengt geldige rechtsgevolgen teweeg, zolang zij niet vernietigd is. Het is mogelijk dat een vernietigbare rechtshandeling gewoon blijft bestaan, als geen beroep op de vernietigbaarheid wordt gedaan. Een voorbeeld van een vernietigbare rechtshandeling is onder meer een rechtshandeling waarbij beroep wordt gedaan op algemene voorwaarden, die op de overeenkomst van toepassing zijn. Deze voorwaarden kunnen bijvoorbeeld worden vernietigd als zij op het sluiten van de overeenkomst niet ter hand zijn gesteld. Een overeenkomst kan bijvoorbeeld worden vernietigd als deze onder invloed van bedrog plaats heeft gevonden. Een voorbeeld van een huurovereenkomst die voor vernietiging wegens bedrog in aanmerking kwam, wordt gegeven in het kortgedingvonnis van de rechtbank ‘s-Gravenhage van 24 augustus 2020 (ECLI:NL:RBDHA:2020:8066). In de zaak die tot dit vonnis had geleid had de huurder voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst voor de sociale huurwoning opzettelijk onjuiste informatie verstrekt over zijn inkomenspositie, daarmee was er naar het oordeel van de rechtspraak sprake van bedrog. Daarbij kwam nog dat huurder tot tweemaal toe schriftelijk had verklaard dat de verstrekte gegevens juist waren. De rechtbank veroordeelde de huurder tot ontruiming van de woning. De ontbinding van de overeenkomst is immers alleen mogelijk in een bodemprocedure.

De huurder moet er echter op bedacht zijn dat als hij dat hij niet stil kan zitten tot het moment dat vernietiging noodzakelijk wordt het initiatief tot vernietiging van een bepaling in de algemene voorwaarden wenst te doen. Het actieve recht tot vernietiging van een bepaling verjaart op grond van artikel 3:52 lid 1 sub b BW drie jaar nadat het recht aan de huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Volgens artikel 3:51 lid 3 BW kan de verwerende partij altijd een beroep op vernietiging in een procedure doen. Dit recht verjaart dus niet. Het is dus van belang een onderscheid te maken of een partij die zich op vernietiging beroept als eiser of als verweerder optreedt. Voor meer informatie over dit onderwerp verwijs ik naar het hoofdstuk: Huurprijswijziging bedrijfsruimte, onderdeel “2D1. Het actieve recht op vernietiging verjaart“.

Als een partij een overeenkomst vernietigt en een partij moet op basis van deze vernietiging een bedrag (terug) betalen, dan is er wettelijke rente verschuldigd vanaf ingebrekestelling en niet vanaf het moment dat de vernietiging door de terugwerkende kracht effect heeft gekregen. Als een huurder in het kader van een huurovereenkomst een lening sluit en die lening moet terugbetaald worden in het kader van de vernietiging van de overeenkomst, dan is er over dit bedrag rente verschuldigd vanaf ingebrekestelling. De partij die zich tegen deze vernietiging beroept, doet er daarom goed aan (voor het geval deze vernietiging slaagt) toch een ingebrekestelling naar zijn wederpartij te sturen (Arrest Hoge Raad van 27 november 2015  ECLI:NL:HR:2015:3424 ).

Volgens artikel 206 Overgangswet zijn de bepalingen die tot nietigheid of vernietigbaarheid leiden, met ingang van het tijdstip van in werking treden van titel 4 van Boek 7 van toepassing op de op dat tijdstip bestaande huurovereenkomsten.

Overeenkomsten

Een ander voorbeeld. De wetgever heeft een algemene regeling vastgelegd met betrekking tot het sluiten van wederkerige overeenkomsten, zoals vastgelegd in boek 6 BW. Bij wederkerige overeenkomsten hebben partijen zich allebei verplicht ten opzichte van elkaar bepaalde rechten en verplichtingen na te komen. Deze regeling geldt dus voor alle overeenkomsten die worden gesloten. Dit geldt voor zowel benoemde als onbenoemde overeenkomst.

Onbenoemde overeenkomsten

Een onbenoemde overeenkomst is niet speciaal in de wet geregeld. Voor de over en weer aangegane rechten en verplichtingen geldt allereerst wat partijen met elkaar zijn overeengekomen. Mocht de overeenkomst zijn gesloten in strijd met de openbare orde of goede zeden, dan kan de overeenkomst worden vernietigd. Vernietiging van een rechtshandeling is ook mogelijk als de overeenkomst wordt gesloten in strijd met een wettelijke regeling. Het is dan wel noodzakelijk dat aan overtreding van deze wettelijke regeling door de wet vernietiging van deze rechtshandeling wordt verbonden.

Benoemde overeenkomsten

Een benoemde overeenkomst is door de wet geregeld. De wetgever heeft gemeend ten aanzien van een aantal overeenkomsten aanvullende en/of afwijkende bepalingen op te stellen. Een aantal benoemde overeenkomsten zijn: huurovereenkomsten, arbeidsovereenkomsten en overeenkomsten betreffende consumentenkoop. De verhuurder van een woning heeft zich bijvoorbeeld verplicht een woning in goede staat van onderhoud ter beschikking te stellen en ter beschikking te houden en de huurder heeft zich verplicht zich als een goede huurder te gedragen en huur te betalen.

Ten aanzien van benoemde overeenkomsten is de wetgever van mening dat er een bepaalde partij vanwege de ongelijkheid van partijen extra rechtsbescherming nodig heeft. Zo zijn voor het huurrecht veel bepalingen semi-dwingend geformuleerd. Van deze regelingen kan dan alleen in het voordeel van de huurder worden afgeweken. Als er in deze bijzondere wettelijke regeling (voor het huurrecht dus titel 4 van boek 7 BW) niet van de algemene regeling is afgeweken, dan geldt de algemene regeling. Het is dus van belang van deze gelaagde structuur op de hoogte te zijn. De huurovereenkomst wordt immers als een (bijzondere) overeenkomst geregeld waarop de regels van het algemene overeenkomstenrecht van toepassing zijn, zolang in het bijzondere onderdeel daarvan niet vanaf wordt geweken.

Voor huurovereenkomsten geldt in beginsel dat er tussen partijen ook wilsovereenstemming moet bestaan om een overeenkomst te sluiten. Partijen zijn niet verplicht met elkaar een huurovereenkomst te sluiten. Als een verhuurder met een huurder geen overeenkomst wenst te sluiten, dan kan de huurder de verhuurder niet dwingen een huurovereenkomst aan te gaan. De contractsvrijheid geldt zowel voor het algemene verbintenissenrecht (Boek 6 BW) als voor het huurrecht. Voor een woningcorporatie kan dat anders liggen als deze corporatie zich heeft verplicht een wachtlijstreglement voor de ingeschreven woningzoekende te hanteren, of als er bijzondere omstandigheden zijn op grond waarvan van een woningcorporatie gevergd kan worden iedere of bepaalde woningzoekende(n) te accepteren, bijvoorbeeld wanneer zij in een bepaalde regio als monopolist op de huurmarkt actief is (zie ook de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden van 10 januari 2014 ECLI:NL:RBNNE:2014:170).

Vernietigingsgronden (niet uitputtend)

Rechtshandelingen van handelingsonbekwamen zijn van rechtswege vernietigbaar, voor zover ze niet bij voorbaat nietig zijn. Zie artikel 3:32 lid 2 BW. Een rechtshandeling is ook vernietigbaar, wanneer door bedreiging, bedrog of misbruik van omstandigheden de rechtshandeling met een niet volledige en dus gebrekkige wil tot stand is gekomen. Vernietiging op basis van bedrog is alleen mogelijk als de overeenkomst in de gegeven omstandigheden een misleidend karakter heeft gehad. Van de huurder hoeft niet te worden verwacht dat deze onderzoek zou hebben gedaan om het bedrog te ontmaskeren. Als de verhuurder bepaalde mededelingen doet, dan de verhuurder geacht deze mededelingen naar waarheid te hebben gedaan. Zie artikel 3:44 BW. Vernietiging moet op grond van artikel 3:49 BW worden gedaan door hetzij een buitengerechtelijke verklaring, hetzij door een rechterlijke uitspraak. De rechtbank Limburg heeft in haar kortgedingvonnis van 30 augustus 2016 (ECLI:NL:RBLIM:2016:7516) vooruitlopend op een bodemprocedure de ontruiming van een huurder op vordering van de verhuurder toegewezen wegens vervalsing van loonspecificaties door de huurder om in aanmerking te kunnen komen voor de woning. De verhuurder kon onderbouwen dat de huurder deze woonruimte niet had gekregen als deze de juiste gegevens had verstrekt. De verhuurder had de overeenkomst buitengerechtelijk vernietigd en vorderde in kortgeding daarom ontruiming van de woning. De rechter was van oordeel dat met een redelijke mate van zekerheid kon worden aangenomen dat de buitengerechtelijke vernietiging van de huurovereenkomst wegens bedrog dan wel dwaling in een eventuele bodemprocedure in rechte stand zal houden. De vordering was daarom toewijsbaar. Een ander voorbeeld van een uitspraak in het kader van bedrog geeft het arrest van het hof te Amsterdam van 26 juli 2016 (ECLI:NL:GHAMS:2016:3078).  In dit arrest was er sprake van een rechtsgeldige buitengerechtelijke vernietiging van contractsoverneming op grond van bedrog. In deze zaak was er sprake van drie partijen: een huurder, een verhuurder en een borg. De borg had zich tot zekerheid gesteld voor al hetgeen de verhuurder van huurder te vorderen heeft op basis van de huurovereenkomst.  Op een gegeven moment heeft de huurder met toestemming van de verhuurder de huurovereenkomst overgedragen aan de borg. Korte tijd na overdracht werd de borg failliet verklaard. Ten tijde van de indeplaatsstelling was de faillietverklaring  al aangevraagd wegens de vele schulden van de borg. De kantonrechter heeft geoordeeld dat het door verhuurder gedane beroep op bedrog slaagt, zodat de indeplaatsstellingsovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is vernietigd en de huurder zich daarop niet meer kan beroepen en gehouden is de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. De huurder had onder deze omstandigheden de verhuurder moeten informeren over de financiële situatie van de borg. Door dat niet te doen had de huurder zijn mededelingsplicht geschonden. Het hof bevestigde dit standpunt van de kantonrechter. Het hof overwoog hieromtrent het volgende. Voorafgaand aan de contractsoverneming was het faillissement van de borg aangevraagd en de borg had veel schulden. Hij moest daarom ernstig rekening houden met de mogelijkheid dat het faillissement ook daadwerkelijk zou worden uitgesproken. Onder deze omstandigheden rustte op de borg een spreekplicht teneinde de verhuurder in staat te stellen een eigen gefundeerde keuze te maken of hij afstand wenste te doen van de huurder als debiteur. Interessant is hierbij nog wel de denkfout die de huurder maakte. De huurder was van mening dat er niet sprake kon zijn van vernietiging van de huurovereenkomst tussen de verhuurder en de borg. De indeplaatsstelling is immers een driepartijenovereenkomst, waarvan drie partijen onderdeel uit maken. Zie voor meer informatie het hoofdstuk “Indeplaatsstelling“.

Bedreiging is ook een vernietigingsgrond. Een voorwaarde voor vernietiging van de overeenkomst wegens bedreiging is dat er objectieve huurder door de dreiging daadwerkelijk wordt beïnvloed. Niet is vereist dat er nadeel wordt geleden.

Verder is misbruik van omstandigheden een vernietigingsgrond. Een partij maakt gebruik van misbruik van een andere partij als die andere partij door bijzonder omstandigheden tot het sluiten van een overeenkomst wordt bewogen, waartoe men zonder die omstandigheden en onder deze voorwaarden niet overgegaan zou zijn. Ook hier is het niet noodzakelijk dat de partij die zich op misbruik van omstandigheden beroept daadwerkelijk is benadeeld.

Men kan ook een beroep op vernietiging van de overeenkomst doen op grond van dwaling (artikel 6:228 BW ). Dit is bijvoorbeeld aan de orde als men kan aantonen dat een overeenkomst door verkeerde voorstelling van zaken tot stand is gekomen. De dwalende partij zou de overeenkomst dus niet, of niet onder dezelfde voorwaarden hebben gesloten als de juiste voorstelling van zaken bij het sluiten van de overeenkomst kenbaar zou zijn geweest. Het gaat om dwaling over een essentieel beding (kernbeding) betreffende de overeenkomst, of over een beding en/of eigenschap van het gehuurde waarvan de dwalende bij het sluiten van de overeenkomst duidelijk had gemaakt dat dit een essentieel punt van de overeenkomst betrof. De dwaling kan niet worden gebaseerd op uitsluitend toekomstige omstandigheden. Meer informatie vindt u in het onderdeel: “Vernietiging wegens dwaling“.

Vernietiging van algemene voorwaarden

Als er in het huurcontract staat vermeld dat bij het huurcontract de algemene voorwaarden van toepassing zijn, die zijn op te vragen bij de verhuurder of bij de rechtbank, dan zijn deze voorwaarden van toepassing op de huurovereenkomst. Deze voorwaarden zij echter te vernietigen door de huurder (de consument of de daarmee gelijkgestelde partij)op grond van artikel 6:233 BW wegens het ontbreken van de algemene voorwaarden bij het sluiten van de huurovereenkomst. Ook als de algemene voorwaarden wél bij het sluiten van de huurovereenkomst zijn overhandigd kunnen bepaalde voorwaarden in deze overeenkomst worden vernietigd op grond van het feit dat zij onredelijk bezwarend zijn (artikel 6:236 BW ), of als een artikel als onredelijk bezwarend worden geacht te zijn (artikel 6:237 BW ).

Voorbeelden van voorwaarden die onredelijk bezwarend worden geacht te zijn luiden onder meer: voorwaarden in een huurovereenkomst waarbij de huurder wordt verplicht tot het sluiten van een overeenkomst met een derde, bijvoorbeeld een servicemonteur met betrekking tot een bepaalde installatie in de gehuurde ruimte voor meer dan een jaar (zie artikel 6:237 onder j BW ). Een andere vernietigbare bepaling is onder meer de bepaling dat de verrekeningsbevoegdheid van de huurder uitsluit of beperkt (artikel 6:237 onder g BW ).

Meer voorbeelden ter verduidelijking van de gelaagde structuur

Zo is in de regeling over huurovereenkomsten niets geregeld over de totstandkoming van wilsverklaringen en/of de rechtspositie van partijen als er een hiaat is ontstaan tussen de wil en de verklaring. In boek 7 titel 4 BW zijn evenmin regels te vinden over de ontbinding van de overeenkomst (behoudens een speciale regel op grond van artikel 7:210 BW). De algemene regels over ontbinding van de overeenkomst zijn te vinden in artikel 6:265 BW e.v. Partijen dienen jegens elkaar op basis van artikel 6:2 BW redelijkheid in acht te nemen. Er is wél een beperking opgenomen met betrekking tot de mogelijkheid tot de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door de verhuurder in artikel artikel 7:231 BW. In deze regel is tot uitdrukking gebracht dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak alsmede een woonwagen in de zin van artikel 7:235 BW en een standplaats in de zin van artikel 7:236 BW op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, slechts kan geschieden door de rechter (behoudens de genoemde speciale regel van artikel 7:210 BW). De huurder die de huurovereenkomst buitengerechtelijk wenst te ontbinden valt terug op de algemene regeling als genoemd in artikel 6:265 BW e.v.

Als er een rechtshandeling tot stand komt moet de wil en de verklaring met elkaar in overeenstemming zijn. Als dat niet het geval is, dan kan er sprake zijn van een wilsgebrek, waardoor de overeenkomst kan worden vernietigd door degene die zich op dit gebrek beroept.

Op grond van artikel 7:249 BW is de huurder bevoegd om de overeengekomen aanvangshuurprijs te laten toetsen aan de maximaal redelijke huurprijs conform het huurprijswaarderingsstelsel. De hoofdregel is dat gemaakte afspraken, dus ook over de hoogte van de huurprijs, partijen binden. Als een huurder van mening is dat de huurprijs op grond van het woning waarderingsstelsel een onredelijk hoog bedrag beloopt kan de huurder binnen zes maanden na aanvang van de huurovereenkomst de huurprijs door de huurcommissie laten toetsen. De huurcommissie kan de huurprijs dan terug brengen naar de redelijke huurprijs op grond van het woning waarderingsstelsel. Dit is feitelijk een doorbreking van de contractsvrijheid ter bescherming van de huurder. Verder wordt er in het voordeel van de huurder afgeweken van de regel dat gemaakte afspraken nagekomen moeten worden (Pacta sunt servanda). In het hoofdstuk: “De Aanvanghuurprijs” wordt hier uitgebreid op in gegaan. Mocht de huurder niet tijdig aanspraak maken op toetsing van de huurprijs door de huurcommissie, dan geldt in ieder geval de overeengekomen huurprijs.

De eerdergenoemde contractsvrijheid kan voor woningbouwcorporaties worden beperkt als het gaat om het weigering van een huurder. Onder omstandigheden kan het weigeren van een huurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. De voorzieningenrechter te Breda kwam in haar vonnis van 8 juni 2010 (WR2010,118) tot deze beslissing. De rechter was van mening dat een woningcorporatie in beginsel de plicht heeft woningzoekenden een huurwoning in de sociale huursector aan te bieden, tenzij zich concrete feiten of omstandigheden voordoen op grond waarvan de verhuurder mag verwachten dat de huurder overlast zal veroorzaken. In deze zaak waren deze feiten en omstandigheden onvoldoende aangetoond. In het kader van een belangenafweging werd ook van belang geacht dat de verhuurder een monopoliepositie in de sociale huursector had. Door deze monopoliepositie heeft de woningzoekende elders geen kans op een sociale huurwoning.

Het gerechtshof te ‘s-Gravenhage had in haar arrest van 24 mei 2011 ( LJN: BQ6606, gerechtshof ‘s-Gravenhage, 200.083.706/01 ) over de acceptatie van een huurder een andere benadering dan de voorzieningenrechter te Breda. Het hof oordeelde in haar arrest dat het de verhuurder (een woningbouwcorporatie) in beginsel vrijstaat om te bepalen met wie zij een huurovereenkomst sluit, maar dat de maatschappelijke verantwoordelijkheid, die haar als toegelaten instelling van volkshuisvesting in de zin van artikel 70 Woningwet toekomt, meebrengt dat zich bijzondere gevallen kunnen voordoen waarin de weigering om aan een woningzoekende een woning te verschaffen onrechtmatig is. Of zich een bijzonder geval als hiervoor bedoeld voordoet, is mede afhankelijk van de gronden die de verhuurder aan haar weigering ten grondslag legt, bezien in relatie met de in het geding zijnde belangen van de huurder.

In dit concrete geval had de verhuurder een huurder geweigerd die nog een huurschuld bij haar open had staan. Deze huurder had bij een andere verhuurder ook een huurschuld laten ontstaan. De verhuurder had onvoldoende vertrouwen dat deze huurder in de toekomst zijn verplichtingen wel na zou komen. Daarnaast werd door de verhuurder betwist dat er voor de huurder geen mogelijkheden aanwezig zijn om via een andere verhuurder woonruimte te verkrijgen.

Gelet op deze overwegingen was het hof van mening dat de rechtbank terecht had aangenomen dat de verhuurder niet in strijd handelde met haar maatschappelijke zorgvuldigheidsplicht jegens de huurder door hem in de gegeven omstandigheden niet als huurder te aanvaarden.