Laatst bijgewerkt op 2021-09-18 om 16:34:10

Deze opzeggingsgrond staat vermeld in artikel 7:296 lid 1 sub a BW en is met name van belang wanneer het toerekenbaar tekortschieten niet voldoende is om de huurovereenkomst te ontbinden, maar dat dit tekortschieten toch een zodanig karakter heeft dat van de verhuurder niet kan worden verlangd dat hij de huurovereenkomst voortzet. Noot 48 Het begrip “zich niet gedragen als een goed huurder” overlapt in grote mate het gehanteerde begrip van een “goed huurder” als genoemd in artikel 7:274 BW (woonruimte). Voor een verdere uitleg van dit begrip zie het hoofdstuk “de opzegging van woonruimte “.

De huurovereenkomst kan worden ontbonden of opgezegd als de huurder tekortschiet. Zo kan de verhuurder de huurovereenkomst opzeggen als de huurder zich niet aan de bestemmingsbepaling in het contract houdt. Ook als in de overeenkomst een begrensde bestemming is opgenomen, hoeft het onder specifieke omstandigheden niet te betekenen dat de huurder tekortschiet als deze de bestemming heeft uitgebreid. Een dergelijke kwestie deed zich ook voor in het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 28 mei 2019 (ECLI:NL:GHAMS:2019:1917). In de huurovereenkomst stond de volgende beschrijving over de bestemming vermeld: het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als detailhandelsverkoopruimte van tabak en rokersbenodigdheden en het is huurder niet toegestaan zonder voorafgaande toestemming van verhuurder een andere bestemming aan het gehuurde te geven”. De huurder gebruikte het gehuurde al grotendeels voor de verkoop van souvenirs en daarnaast werden er rokersbenodigdheden verkocht. De huurders hadden gevraagd om naast tabak en rokersbenodigdheden ook souvenirs, textiel en lederwaren te verkopen. Op dat verzoek werd door de verhuurder niet gereageerd. Na een aantal jaren dit gewijzigd gebruik te hebben voortgezet, is de eigendom van het gehuurde overgedragen.  De nieuwe eigenaren hebben de  huurovereenkomst onder meer opgezegd vanwege het niet gedragen zoals een goed huurder betaamt.  In eerste aanleg was gevorderd dat de overeenkomst beëindigd zou worden  wegens tekortschieten in de nakoming van hun verplichtingen door in de winkel in strijd met de contractuele bestemming en zonder toestemming hoofdzakelijk souvenirs te verkopen in plaats van tabak en de eerste verdieping van het gehuurde te gebruiken als woonruimte. De kantonrechter had de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde toegewezen, omdat de huurder was tekortgeschoten in de verplichting het gehuurde (zowel begane grond als eerste verdieping) te gebruiken in overeenstemming met de contractuele bestemming.

Mede op grond van meergenoemde stukken meende het hof echter wel dat de huurder het assortiment op enig moment is gaan uitbreiden met (al dan niet aan tabak en rokersbenodigdheden gerelateerde) souvenirs en dat daarop ook in de etalage van de winkel steeds meer de nadruk is komen te liggen. De huurder heeft in eerste aanleg en in hoger beroep ook gesteld dat zij het assortiment aan souvenirs omstreeks 2010 enigszins hebben uitgebreid en het assortiment dienovereenkomstig in de etalage anders hebben gepresenteerd om de exploitatie van de winkel rendabeler te maken. Het hof constateerde dat de wijze van het gebruik van het gehuurde door de huurder in de ogen van de rechtsvoorgangster van de verhuurder kennelijk geen reden is geweest de huurovereenkomst na het verlopen van de huurtermijn van 10 jaar op 1 oktober 2011, niet te verlengen. Bij die gelegenheid is de huurder kennelijk evenmin door de rechtsvoorganger van de huidige verhuurder erop gewezen dat het in de winkel gevoerde assortiment niet (meer) in overeenstemming was met de bestemming. Zoals het hof hiervoor heeft overwogen heeft de huurder de contractuele bestemming bij het aangaan van de huurovereenkomst, ondanks de bewoordingen ervan, gelet op het toen gevoerde assortiment, gerechtvaardigd aldus mogen opvatten dat het hun was toegestaan ook souvenirs te verkopen. Gelet op de bij het aangaan van de huurovereenkomst in 2001 bestaande discrepantie tussen het feitelijke assortiment in de winkel en de bestemmingsbepaling kon (de rechtsvoorgangster van) de verhuurder niet zonder meer van de huurder verlangen dat hij  zich onverkort zou houden aan de letterlijke betekenis van de bestemmingsbepaling en geen souvenirs meer zou verkopen, zoals kennelijk de bedoeling was van de brief van 27 februari 2012 van de rechtsopvolger van de verhuurder  sinds hij eigenaar is van het gehuurde.  De huidige verhuurder had voor dat overleg in ieder geval alle gelegenheid, omdat hij, zoals de huurder had gesteld en de verhuurder niet gemotiveerd heeft weersproken, met enige regelmaat de winkel bezocht als hij in de buurt was en mitsdien een heel goed zicht had op het in de winkel en etalages aanwezige assortiment. Dat zulk overleg voor, noch na de eigendomsoverdracht aan de verhuurder is gevoerd, komt volgens het hof voor rekening van de verhuurder. 

In de gegeven omstandigheden kan het niet voldoen van het assortiment in de winkel aan de bestemmingsbepaling niet tot de conclusie leiden dat de huurder jegens de verhuurder tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De verhuurder had niets gesteld dat tot een ander oordeel zou leiden. De Hoge Raad was het met het oordeel van het hof eens. De Hoge Raad was van oordeel dat de beoordeling van de klachten niet nodig was gezien het gestelde in artikel 81 RO (HR 5 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:182). 

Mr. E.B. Rank -Berenschot (de P-G) heeft deze kwestie in zijn conclusie van 30 oktober 2020 (ECLI:NL:PHR:2020:1016) besproken en komt tot het oordeel dat de huurder niet wegens overschrijding van de bestemmingsbepaling ontruimd had mogen worden. In deze situatie had de verhuurder zich niet op de letterlijke tekst van de huurovereenkomst mogen beroepen. De verhuurder wist immers geruime tijd van de  uitbreiding van het gevoerde assortiment. De verhuurder had de huurder niet te kennen gegeven het assortiment te veranderen. In een later stadium is het assortiment nogmaals uitgebreid en werd de etalage aangepast. De verhuurder wist dit direct omdat zij regelmatig de winkel bezocht. Zij heeft desondanks de huurperiode voor onbepaalde tijd verlengd. Ongeveer één jaar later is gevraagd om de bestemmingsclausule na te leven. De huurder heeft daarop om schriftelijke toestemming gevraagd. Op dit verzoek is niet gereageerd. Volgens de P-G moet de huurovereenkomst niet alleen worden uitgelegd ten tijde van het sluiten van de overeenkomst, maar ook naar die omstandigheden die zich daarna in de uitvoeringsfase hebben voorgedaan. Volgens het hof was er niet sprake van een bestemmingswijziging. Het stilzitten van de verhuurder droeg volgens de P-G bij aan het vertrouwen dat de huurder mocht hebben dat uitbreiding van het assortiment contractueel was toegestaan. De huurder had volgens de P-G geen toestemming hoeven vragen. Het was de verhuurder die in deze kwestie initiatief had moeten ontplooien. Dit had dus niet bijna drie jaar later plaats moeten vinden. In dit verband was een verschuiving binnen het assortiment ook mogelijk zonder daarbij in strijd met de bestemmingsbepaling te komen.  In deze kwestie was ook door de verhuurder bezwaar gemaakt tegen het gebruik van de bij de bedrijfsruimte behorende woning. Volgens de verhuurder werd de woning in strijd met het onderhuurverbod gebruikt. Deze woning is echter alleen via de winkel te bereiken en werd altijd al gebruikt door de huurder of door zijn familieleden. Er stond niet in het huurcontract dat de woning niet bewoond mocht worden. Volgens de P-G was de bewoning geoorloofd. Er is dus in dit verband niet sprake geweest van uitbreiding van de contractuele bepaling. Wat hierover is gezegd over het assortiment geldt ook voor bewoning van de afhankelijke woning. 

Zo kan de huurder, hoewel hij zijn betalingsverplichtingen als huurder is nagekomen, toch tekort schieten als hij in gebreke blijft met de ontwikkeling van zijn bedrijf in het gehuurde. Noot 50. De voorzieningenrechter van de rechtbank te Breda was in een uitspraak van 31 oktober 2007 Noot 51 van mening dat de huurder tekortschoot door het gehuurde niet conform de contractuele verplichting te gebruiken, maar daarentegen leeg te laten staan. Door het gehuurde niet te gebruiken zet de huurder de goodwill die aan de locatie verbonden is op het spel en daarmee de waarde van het gehuurde pand. De contractuele verplichting tot het zich gedragen als een goed huisvader impliceert dat de huurder het gehuurde dient te gebruiken in overeenstemming met de tussen partijen overeengekomen bestemming. Daarnaast was de rechter van mening dat de huurder op grond van artikel 7:213 BW gehouden was zorg te dragen voor feitelijk gebruik van het gehuurde. In deze uitspraak werd de huurder gedwongen de winkel te heropenen. De casus had ook kunnen dienen als basis voor opzegging van de overeenkomst. Het ongebruikt laten van het gehuurde kan immers in strijd zijn met een contractuele verplichting, die tussen partijen kan zijn overeengekomen.

De rechtbank Rotterdam heeft in haar vonnis van 6 januari 2016 ECLI:NL:RBROT:2016:1256 beslist dat de huurder niet kon worden gehouden aan zijn exploitatieverplichting zoals vermeld in de huurovereenkomst. Huurder huurde sinds 1 augustus 2011 van (de rechtsvoorganger van) de verhuurder een winkelruimte in Spijkenisse. Deze winkelruimte maakt onderdeel uit van het winkelcentrum “Stadsplein”. In de huurovereenkomst was bepaald dat het gehuurde wordt gebruikt ten behoeve van de verkoop van sportschoenen en –kleding conform een landelijke formule. Volgens de algemene bepalingen die bij de huurovereenkomst waren gevoegd, diende de huurder het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf voor het publiek minimaal geopend te houden gedurende de tijden en op de dagen die door de verhuurder vastgesteld waren binnen plaatselijk vastgestelde openingstijden. Verder stond in dit verband vermeld dat indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat de huurder gedurende de door verhuurder te bepalen reguliere openingstijden zijn winkel open dient te houden.

Nadat de huurder een huurachterstand had laten ontstaan, had de huurder een huurkorting bedongen. Op een zeker moment had de huurder de exploitatie beëindigd. De verhuurder vorderde betaling van de huurachterstand en hervatting van de exploitatie van het gehuurde.

De huurder voerde het volgende verweer. De winkel die in het gehuurde is gevestigd en die werd geëxploiteerd was verliesgevend. Hierdoor was zij genoodzaakt de winkel te sluiten. De negatieve resultaten waren mede ontstaan door de leegloop in het winkelcentrum. De grote publiekstrekker Saturn was vertrokken. Toonaangevende winkels verlaten het gebied en de lege plekken worden opgevuld met outletstores. Dit leidde tot verpaupering van het winkelcentrum. Mogelijk zouden binnenkort ook Invito en Manfield het winkelcentrum verlaten nu het moederbedrijf surseance van betaling had aangevraagd. Al in 2012 was de huurder in overleg getreden over tegenvallende exploitatieopbrengsten met de toenmalige verhuurder en was een huurkorting in 2013 en in 2014 verleend. De huurder had voorgesteld de huurovereenkomst te beëindigen. De verhuurder was hiermee niet akkoord gegaan.
De kern van het geschil was of het in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was dat de verhuurder de huurder aan haar exploitatieverplichting wenste te houden.

De rechtbank overwoog als volgt: In het algemeen moet een vordering tot nakoming afstuiten op de onmogelijkheid voor de schuldenaar om de verbintenis na te komen. Dit is niet anders indien de schuldenaar zich zelf in de toestand heeft gebracht dat nakoming voor hem onmogelijk is geworden. Met die situatie moet op een lijn worden gesteld het geval dat de schuldenaar wel zou kunnen voldoen, maar slechts door het brengen van offers die, alle omstandigheden in aanmerking genomen, in redelijkheid niet van hem kunnen worden gevergd.

Naar het oordeel van de kantonrechter was op basis van de toelichtingen ter zitting en de door huurder overgelegde stukken voldoende aannemelijk geworden dat er sprake was van een verliesgevende exploitatie in het gehuurde. Gelet op de erkende leegstand in het winkelcentrum, waardoor nu eenmaal de loop eruit raakt, lag dat ook in de rede. De kans dat het tij zich nog zal keren voor de huurder door het aantrekken van nieuwe winkels door de verhuurder, leek na jaren van kaalslag inmiddels uitgesloten. Naar het oordeel van de kantonrechter kon het niet zo zijn, gezien de hiervoor aangehaalde jurisprudentie, dat de huurder de exploitatieverplichting ten koste van alles zou moeten nakomen. Het zich nog verder in de schulden steken kon van de huurder niet langer worden gevergd.

Het antwoord op de vraag voor wiens rekening en risico de leegstand in het winkelcentrum komt, kon in het midden worden gelaten. Gelet op de financiële problemen van de huurder moest het ervoor worden gehouden dat het gewoonweg niet mogelijk was de winkel nog langer open te houden. Zij had geen voorraden meer om te verkopen en geen financiële middelen om nieuwe voorraden in te kopen. Bij deze stand van zaken diende de gevorderde nakoming van de exploitatieverplichting te worden afgewezen.

De gevorderde huurachterstand werd wegens het ontbreken van een spoedeisend belang afgewezen. Hier werd de vordering van de verhuurder tot hervatting van de exploitatieverplichting dus afgewezen. Het is dus niet voldoende dat de bedrijfsvoering van de huurder niet rendabel is, maar dat de bedrijfsvoering niet rendabel is door omstandigheden die de verhuurder vallen toe te rekenen.

Het zich niet houden aan de openingstijden

Inleiding

De winkeltijden waren in 2003, net als thans (april 2019), geregeld in de Winkeltijdenwet 1996. Deze wet is op 1 juli 2013 ingrijpend gewijzigd. Artikel 2 van deze wet verbood in 2003 – en verbiedt ook thans (april 2019) nog – om een winkel open te hebben op zondag en een aantal andere (feest)dagen, en op werkdagen tussen 22 uur en 06 uur. Artikel 3 bepaalde in 2003 dat de gemeenteraad voor ten hoogste 12 van de in artikel 2 bedoelde zon- en feestdagen ontheffing kon verlenen van het in artikel 2 bedoelde verbod. Verder regelde dit artikel de mogelijkheid van de gemeenteraad om dit te delegeren aan B&W, de aanwijzing van een beperkt aantal nachtwinkels en de – hier niet relevante – bijzondere verdergaande ontheffingsmogelijkheid voor toeristische gebieden en grensovergangen. In de huidige Winkeltijdenwet kan de gemeenteraad bij verordening vrijstelling verlenen van de verboden van artikel 2. De eertijds genoemde beperkingen zijn daarbij vervallen.

De gemeenten hebben op grond van Winkeltijdenwet ruime mogelijkheden om winkeltijdenbeleid te maken. Door een ruim winkeltijdenbeleid te formuleren kan een gemeente ten behoeve van de plaatse winkeliers ruime mogelijkheden bieden te bieden om de winkels te openen op zon- en feestdagen. 

De Raad van State heeft uitgesproken dat de Winkeltijdenwet niet in strijd is met Europese regelgeving. De Europese Dienstenrichtlijn is niet van toepassing op de Winkeltijdenwet, omdat deze wet geen betrekking heeft op ‘diensten’.

De wet “Wetkeuzevrijheid openingstijden winkeliers” zal vermoedelijk nog in 2019 worden ingevoerd. Door deze wet wordt een huurder beschermd tegen Verenigingen van winkeliers en verhuurders die willen dat de winkeliers hun winkel open of sluiten houden met inachtneming van de mogelijkheden die de plaatselijke verordeningen bieden.

De vraagstelling

Twee eigenaren van een fietsenwinkel krijgen van de Vereniging van Eigenaren van hun winkelcentrum tienduizenden Euro’s boete opgelegd omdat zij niet open willen op zon- en feestdagen. Op een gegeven moment hebben de huurders zich eenzijdig aan die verplichting onttrokken voor wat betreft de wekelijkse koopavond en hebben zij hun winkel op donderdagavond om 20.00 uur gesloten. De huurders hebben zich ook niet gehouden aan een nieuw ingevoerde openingsperiode. Het ging hier om een ingevoerde koopzondag en een verlenging van de zaterdagopening tot 18.00 uur in plaats van 17.00 uur. De gemeenteraad van Groningen heeft een dergelijke verordening vastgesteld, waarbij de winkeltijden zijn verruimd.

De ondernemers zijn met z’n tweeën, hebben geen extra personeel en zien niet voor zich hoe ze nog op de zon en feestdagen de deuren zouden moeten openen. Ze willen ook nog wat privétijd overhouden. De omzet op de tijden waarop de huurders de winkel niet open wil houden (de bij de uitbreiding verplicht gestelde koopzondag en verlengde zaterdagopstelling alsmede het laatste uur van de reeds tevoren gebruikelijke koopavond) bedraagt volgens de huurders minder dan de kosten van openstelling. De verhuurder heeft dat op zich niet betwist.

De huurder had zich – ook na sommatie – niet aan deze gewijzigde openingstijden gehouden. De huurder was onder meer van mening dat hij partij was in het door de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het Winkelcentrum (CVvE) genomen besluit en dat hij door dit besluit niet gebonden kon worden. De huurder had voorts aangevoerd dat de Stichting Winkelcentrum (…) (SWDP)  niet was aan te merken als winkeliersvereniging in de zin van artikel 6.4 van de algemene bepalingen omdat dit een stichting en geen vereniging is. De huurder stelde dat het openhouden van de winkel tijdens het laatste uur op de koopavond en de zaterdag uit zakelijke overwegingen verliesgevend is en dat dit ook voor de koopzondag zou gelden.

De verhuurder heeft in eerste aanleg kort samengevat gevorderd dat de huurders veroordeeld dienen te worden om zich te houden aan de reguliere openingstijden als vastgesteld in het gewijzigde huishoudelijke reglement van de coöperatie en tevens op bijzondere (feest)dagen zoals die door de coöperatie na overleg met de SWDP c.q. door verhuurder conform de beslissing van de coöperatie worden bepaald, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250, – per overtreding (in plaats van de contractuele boete).

Het huurcontract  bevat de volgende bepalingen

Artikel 6.4

“Huurder zal het gehuurde overeenkomstig de aard van het door hem daarin uitgeoefende bedrijf binnen de door de bevoegde instantie vastgestelde openingstijden voor het publiek geopend houden en daarin daadwerkelijk zijn bedrijf uitoefenen:

– indien het gehuurde deel uitmaakt van een winkelcentrum of winkelstraat tenminste gedurende de door de verhuurder, na overleg met de huurder, te bepalen reguliere openingstijden. Bij aanwezigheid van een winkeliersvereniging stelt verhuurder de reguliere openingstijden vast na overleg met die vereniging. Wat betreft ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen zal huurder zich conformeren aan besluiten dienaangaande van de winkeliersvereniging en bij het ontbreken daarvan aan die van verhuurder. De aan de ruimere openingstijden verbonden kosten zijn voor rekening van de huurders die van de ruimere openingstijden gebruik (moeten) maken.

Artikel 7 van de algemene bepalingen (“Boetebepaling”) luidt:

“Indien huurder zich, na door verhuurder behoorlijk in gebreke te zijn gesteld, niet houdt aan de in de huurovereenkomst en de in deze algemene bepalingen opgenomen voorschriften, verbeurt huurder aan verhuurder, voor zover geen specifieke boete is overeengekomen, een direct opeisbare boete van € 250,00 per dag voor elke dag dat huurder in verzuim is. Het vorenstaande laat onverlet het recht van verhuurder op volledige schadevergoeding, voor zover de geleden schade de verbeurde boete overtreft.”

De coöperatie heeft op 15 december 2014 een huishoudelijk reglement vastgesteld. Dit reglement bevat onder meer de navolgende bepalingen:

Artikel 3 Openingstijden

Exploitanten zijn verplicht hun Bedrijfsruimten open te houden en van voldoende gekwalificeerd bedienend personeel te voorzien, dat goede service verleent op de tijden dat het Winkelcentrum als geheel geopend is en hun Bedrijfsruimten gesloten te houdend op de daarvoor van tijd tot tijd door het Bestuur vast te stellen dagen en uren, behoudens dispensatie te verlenen door het Bestuur, binnen de mogelijkheden van de Winkelsluitingswet.

(…)

Behoudens dispensatie te verlenen door het Bestuur zijn Exploitanten verplicht hun Bedrijfsruimten geopend te hebben gedurende de volgende tijden:

(…)

Zaterdag van 9.30 tot 18.00 uur

Elke laatste zondag van de maand van 12.00 tot 17.00 uur

Evenzeer kunnen op verzoek van of in overleg met de Winkeliersvereniging bijzondere openstellingstijden worden vastgesteld, zoals bijvoorbeeld extra koopavonden en koopzondagen.

Artikel 14

Ieder Lid is verplicht om de verplichtingen uit de statuten van de Coöperatie en het onderhavige Huishoudelijk Reglement alsmede alle overige door de Coöperatie vast te stellen reglementen aan de Exploitanten van de aan hem toebehorende Bedrijfsruimte op te leggen. Vervolgens is hij verplicht deze verplichtingen van de betreffende Exploitanten voor en namens de Coöperatie te aanvaarden, zodat er een rechtstreekse contractuele relatie tussen de betreffende Exploitatie en de Coöperatie komt te ontstaan (derdenbeding). Een Exploitant is vervolgens ingeval hij de Bedrijfsruimte aan iedere opvolgende Exploitant in gebruik geeft eveneens verplicht de hiervoor bedoelde bepalingen aan die andere Exploitant gebruiker op te leggen.

Sancties

Bij niet tijdige of niet behoorlijke nakoming van het bepaalde in dit Huishoudelijk Reglement zullen onderstaande sancties en de boetebepalingen van kracht zijn:

De minimale boete bedrag € 500,00 per dag per overtreding. De boete kan door het Bestuur worden verhoogd tot maximaal €5.000,00 per dag per overtreding als blijkt dat de hoogte van de boete niet in overeenstemming is met de mate waarin de overtreder voordeel ondervindt van diens overtreding.

De behandeling van de zaak in eerste aanleg

In haar vonnis van 21 september 2016 ECLI:NL:RBNNE:2016:4195 besliste de rechter dat onder de geschetste omstandigheden de openingstijden gewijzigd konden worden en dat de huurder zich aan deze gewijzigde openingstijden diende te houden. 

De kantonrechter heeft overwogen dat de SWDP kan worden aangemerkt als een winkeliersvereniging en dat huurders zich hebben te houden aan de besluiten van de SWDP en de verhuurder betreffende de ruimere openstellingstijden. De kantonrechter heeft de bezwaren van huurders   tegen artikel 6 van de algemene voorwaarden verworpen en deze bepaling niet onredelijk bezwarend geoordeeld. Ook het boetebeding heeft de kantonrechter als niet onredelijke beoordeeld en de bezwaren tegen de geldigheid van artikel 7 verworpen.

De kantonrechter ging er bij de beoordeling vanuit dat de exploitanten van de winkelruimten in het winkelcentrum in de ledenvergadering bij meerderheid hebben besloten tot een verruiming van de openingstijden. Hoewel die besluitvorming zich heeft afgespeeld binnen een stichting hebben de exploitanten van de winkelruimte, in ieder geval tot zeer recent, dat overleg en die besluitvorming materieel als overleg binnen en van de “winkeliersvereniging” beschouwd en ervaren. Dat besluit was overgenomen door de CVvE.

De verhuurder hanteerde in het kader van de met de huurder aangegane huurovereenkomst die openingstijden als uitgangspunt waaraan de huurder zich diende te houden. Gelet op de wijze waarop de besluitvorming van exploitanten van winkels binnen het winkelcentrum is vorm gegeven en is ingevuld, had de verhuurder waar het gaat om het overleg over (een verruiming van) openingstijden, naar het oordeel van de kantonrechter gehandeld conform het bepaalde in artikel 6.4 van die algemene bepalingen. Hier werd dus aan de orde gesteld of de juiste instantie de beslissing had genomen waaraan de huurder gebonden kon worden. Deze rechter was in dit specifieke geval van mening dat hier sprake was van een overleg met de winkeliersvereniging gezien de geschetste situatie. Wat hier ook van zij: duidelijk is in ieder geval dat volgens deze uitspraak een winkeliersvereniging namens de huurders een dergelijke beslissing kan nemen. Er werd in dit vonnis ook beslist dat de algemene voorwaarden in dit geval niet onredelijk bezwarend waren. Dit valt buiten het kader van dit onderwerp. Voor de overwegingen verwijs ik naar het vonnis. Er werd tegen dit vonnis hoger beroep ingesteld. 

De behandeling van de zaak in hoger beroep

Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft in haar arrest van 21 november 2017 (ECLI:NL:GHARL:2017:10128) een beslissing genomen over de vraag of een tweetal winkeliers gehouden konden worden aan een verplichting om een vaste zondag per maand de winkel geopend te houden. Tevens werd in dit arrest beslist of de winkeliers boete verbeurd hadden door de winkels vroeger te sluiten op de reeds jarenlange vastgestelde koopavond.

De kernvraag waarover het hof zich moest buigen is in hoeverre de verhuurder op basis van het huurcontract en de daarbij behorende algemene voorwaarden aan de huurders minimale openingstijden kan voorschrijven en gerechtigd is de huurders te beboeten indien zij zich daaraan niet houden.

Wie heeft besloten om de winkeltijden uit te breiden?

De eigenaren van bedrijfsruimte in het winkelcentrum zijn verenigd in de Coöperatieve Vereniging van Eigenaren in het Winkelcentrum “(…)” Groningen U. A. (verder: de coöperatie).De verhuurder is lid en haar bestuurder [D] is ook bestuurslid van de coöperatie.

De exploitanten van de bedrijfsruimten in het winkelcentrum (…) hebben geen formele winkeliersvereniging. Wel is de stichting “Stichting Winkelcentrum (…)” (SWDP) in het winkelcentrum actief en via deze stichting hebben zij contact met de coöperatie.

Op 29 september 2014 heeft een vergadering plaatsgehad van de SWDP. Bij die vergadering waarbij ook één van de huurders aanwezig is geweest, is onder meer gesproken over een in te voeren koopzondag en een verlenging van de zaterdagopening tot 18.00 uur in plaats van 17.00 uur. Er is een stemming geweest waarbij de meerderheid van de aanwezigen voor deze voorstellen heeft gestemd.

Het besluit van de SWDP is voor de vergadering van de coöperatie van 15 december 2014 als agendapunt geagendeerd en met meerderheid overgenomen.

De verhuurder heeft de vennootschap bij herhaling verzocht en gesommeerd zich te houden aan de vastgestelde openingstijden. De verhuurder heeft huurders c.s. boetes in rekening gebracht en daartoe facturen verzonden omdat de vennootschap bij herhaling de door haar in winkelcentrum (…) gehuurde winkelruimte niet geopend had op de donderdagse koopavond na 20.00 uur, op de zaterdag na 17.00 uur en op de vastgestelde koopzondag.

Beoordeling door het hof

Het hof stelt, in navolging van de kantonrechter, voorop dat de huurverhouding tussen de verhuurder en de huurders geregeerd wordt door de tussen partijen van kracht zijnde huurovereenkomst, inclusief de daarop toepasselijke algemene bepalingen. Tussen de huurders en de coöperatie is geen sprake van enige contractuele relatie. Aan de verplichtingen die de verhuurder ingevolge artikel 14 van het huishoudelijke reglement van de coöperatie op zich heeft genomen tot het door contracteren van bepaalde verplichtingen voor exploitanten waartoe de coöperatie heeft besloten, is tussen de verhuurder en de huurders geen gevolg gegeven. De verplichtingen die in het huishoudelijk reglement van de coöperatie aan exploitanten worden opgelegd, gelden dan ook niet als zodanig voor de huurders. De door de huurders opgeworpen vragen betreffende de bevoegdheid van de coöperatie om bindende beslissingen te nemen voor exploitanten die geen lid zijn van de coöperatie missen in dit geschil dan ook relevantie en behoeven om die reden dan ook geen beantwoording.

Als er een winkeliersvereniging aanwezig was geweest die het huishoudelijk reglement had aangepast, dan had dit gewijzigde reglement de huurders kunnen binden als in de huurbepalingen tevens zou zijn opgenomen dat de huurders tijdens de huurperiode gebonden worden aan rechtsgeldig genoemde beslissingen van de winkeliersvereniging. In deze zaak was dat dus niet het geval, omdat er geen winkeliersvereniging aanwezig was die rechtsgeldige beslissingen kon nemen.

Het hof is wel van oordeel dat de huurders zich ten onrechte niet hebben gehouden aan de verplichte openingstijden die al bekend waren bij aanvang van de huurovereenkomst. Dat de huurders hun winkel op donderdagavond om 20.00 uur hadden gesloten in plaats van om 21.00 uur leverde naar het oordeel van een schending van het huurcontract op. de verhuurder was daarom gerechtigd om daartegen op te treden, ook met het opleggen van boeten.

Het hof is van oordeel dat de verhuurder op basis van de overeengekomen regels wel binnen redelijke grenzen van deze reeds bestaande regels betreffende openingstijden, tot wijziging van de openingstijden over kan gaan.

Onder ruimere openingstijden, koopavonden en koopzondagen in de zin van artikel 6 lid 4 moet volgens het hof verstaan worden het beperkte aantal zon- en feestdagen waarop de winkel geopend mocht zijn ingevolge artikel 3 van de destijds geldende Winkeltijdenwet en de extra koopavonden in de decembermaand of een maandagochtendopenstelling in verband met de feestdagen. Bij die laatste, beperkte categorie, openingstijden is de winkeliersvereniging in een winkelcentrum leidend, en bij gebreke van een besluit van de winkeliersvereniging, de verhuurder. Aangezien de data van deze extra winkeltijden (toevoegen: tijdens bijzondere koopavonden en koopzondagen) jaarlijks wisselen, acht het hof in zoverre in de regeling besloten liggen dat de openingstijden met toepassing van artikel 6 lid 4 gewijzigd kunnen worden en dat ook de boetebepaling van artikel 7 op het zich niet houden aan een dergelijk besluit van toepassing is en blijft, ook wanneer dit een vaststelling over een later jaar betreft dan het jaar waarin het huurcontract is afgesloten. Een en ander wordt wel begrensd door de redelijkheid en billijkheid waardoor ook huurovereenkomsten als deze worden beheerst. Dit betekent dat het voorgaande alleen geldt voor zover de extra bijzondere openstellingen in lijn liggen met wat gold c.q. te verwachten was ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Voor verdergaande dwingende wijzigingen van de openingstijden door de verhuurder zonder instemming van de huurder, zoals bijvoorbeeld het invoeren van een tweede koopavond per week onder de titel van “ruimere openingstijden” biedt naar ’s hofs uitleg artikel 6 vierde lid van de algemene bepalingen geen grondslag.

Voor een verruiming, tegen de zin van de huurder, van de verplichte reguliere openingstijden gedurende de looptijd van het huurcontract biedt artikel 6 lid 4 naar ’s hofs oordeel, de verhuurder evenmin veel soelaas. De tekst van de bepaling wijst er niet op dat de verhuurder een eenmaal vastgestelde verplichting eenzijdig mag wijzigen, laat staan deze mag verzwaren.

De invoering van ingrijpende wijzigingen als een tweede verplichte koopavond zonder instemming van de huurder onder de titel wijziging reguliere openingstijden acht het hof evenwel evenmin mogelijk met uitsluitend de algemene bepalingen als basis.

Een volgende vraag die in deze zaak is gerezen is of onder de winkeliersvereniging in de zin van artikel 6 lid 4 ook de SWDP kan worden begrepen, zoals de kantonrechter heeft overwogen. Het hof beantwoordt deze vraag evenwel ontkennend. Een stichting is nu eenmaal geen vereniging. In artikel 6 lid 4 komt overleg met de winkeliersvereniging in de plaats van overleg met de huurder. De huurder kan als lid van de winkeliersvereniging zelf invloed op het besluit van die vereniging uitoefenen. Hij heeft stemrecht en kan zich kandidaat stellen voor het bestuur en als zodanig worden verkozen. Bij een stichting heeft hij die mogelijkheden niet. Het hof merkt nog op dat de in eerste aanleg door de verhuurder betrokken stelling dat zij de dupe is van het ontbreken van een winkeliersvereniging niet opgaat. Zonder winkeliersvereniging dient de verhuurder overleg te voeren met al haar huurders afzonderlijk. Waarom dat niet van haar kan worden gevergd is zonder nadere toelichting, die door verhuurder niet is gegeven, niet duidelijk.

Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat het hof van oordeel is dat de verhuurder van de huurders mag verlangen dat de winkel op de oorspronkelijk overeengekomen, nimmer veranderde, donderdagse koopavond tot 21.00 open is en overtredingen ook met een boete mag sanctioneren. De koopzondag valt niet onder de reguliere openingstijden van een winkelcentrum in de zin van artikel 6 lid 4. de verhuurder ontbeert naar ’s hofs oordeel de bevoegdheid om de huurders voor te schrijven hun winkel regulier op elke vierde zondag van de maand open te houden tussen 12.00 en 17.00 uur, nog daargelaten dat daarover geen overleg met de huurders heeft plaatsgevonden nu een winkeliersvereniging in Winkelcentrum (…) ontbreekt. Voor de uitbreiding van de zaterdagopenstelling geldt dat het op grond van artikel 6 lid 4 voorgeschreven overleg met de vennootschap bij wijziging van de reguliere openingstijden niet heeft plaatsgevonden zodat reeds om die reden de verhuurder niet op grond van die bepaling bevoegd was deze urenuitbreiding dwingend op te leggen.

Wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet houdende keuzevrijheid openingstijden voor winkeliers

Dit voorstel van wet strekt ertoe de keuzevrijheid van de winkelier over openstelling van zijn winkel te verankeren, binnen de grenzen van de bij of krachtens de Winkeltijdenwet vastgestelde openingstijden (Memorie van toelichting wetsvoorstel tot wijziging van de Winkeltijdenwet houdende keuzevrijheid openingstijden voor winkeliers). Het voorstel heeft als gevolg dat een winkelier zijn winkel niet open hoeft te stellen (of te sluiten) op tijden waar hij niet uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Met dit wetsvoorstel wordt voorkomen dat een ander dan de winkelier, zoals de verhuurder, een vereniging van eigenaren of een winkeliersvereniging, zonder instemming van de winkelier, besluit over de openingstijden. Het is wenselijk dat de beslissingsbevoegdheid uitdrukkelijk en zonder onduidelijkheden hierover bij de winkelier komt te liggen.

Als dit wetsvoorstel effectief wordt dan kan zich een situatie zoals boven beschreven niet meer voordoen voor wat betreft de wijziging van de winkeltijden. Ook bij deze nieuwe regeling kan de winkelier niet eenzijdig afwijken van de overeengekomen tijden. De boete voor wat betreft de eenzijdige vermindering van de openingstijden zou dan ook blijven bestaan.

Het verdient opmerking dat de keuzevrijheid die dit wetsvoorstel bewerkstelligt niet beperkt is tot de situatie dat een winkelier wordt verplicht de winkel open te stellen op openingstijden waar hij niet uitdrukkelijk mee heeft ingestemd. Ook de winkelier die geconfronteerd wordt met beperktere openingstijden, dan waar aanvankelijk mee ingestemd is, kan, binnen de grenzen van de wet, niet worden gedwongen zijn winkel te sluiten.

Ander vormen van tekortschieten door de huurder

Van het ontbreken van een goede bedrijfsvoering kan ook sprake zijn als er van een tekortkoming geen sprake is. Hieronder valt onder meer: het uitoefenen van een bedrijf zonder continu gebruik, een inefficiënte werkwijze, geen zorg voor onderhoud en uiterlijk aanzien. Het is niet nodig dat de huurder een verwijt kan worden gemaakt. Als er geen contractuele verplichting tot uitoefening van een bepaalde onderneming in het gehuurde bestaat, dan kan de huurder de aard van de onderneming wijzigen zonder dat er van een slechte bedrijfsvoering kan worden gesproken. De Hoge Raad achtte de verandering van een winkel met een hoog maatschappelijk aanzien in een seksboetiek niettemin als slechte bedrijfsvoering. Een reden hiervan is onder meer gelegen in het feit dat de waarde van het pand door deze actie van de huurder aardig in waarde was gedaald.
Als er door de rechter wordt bevestigd dat er sprake is van slechte bedrijfsvoering, dan is er geen plaats meer voor een afweging van belangen en zal de vordering van de verhuurder moeten worden toegewezen. Noot 52

In de laatste uitspraak was sprake van een bedrijfsruimte die als café annex coffeeshop was verhuurd. De huurder had soft drugs verkocht buiten de door de gemeente gestelde gedoogrichtlijnen. Door het gebruiken van het gehuurde in strijd met de gedoogrichtlijnen was de bedrijfsvoering niet geweest als een goed huurder betaamt en was huurbeëindiging op deze grond mogelijk.
Voor een antwoord op de vraag of de bedrijfsvoering niet is geweest als een goed huurder betaamt, mogen alle omstandigheden in aanmerking worden genomen, waaronder wijze waarop door de huurder zijn bedrijfsvoering voert in andere bij hem in gebruik zijnde ruimten. Het is daarbij niet van belang dat de verhuurder door deze wijze van exploitatie geen nadeel heeft ondervonden. Evenmin is, zoals boven reeds opgemerkt, een belangenafweging noodzakelijk. Als de conclusie dus luidt dat de bedrijfsvoering niet is geweest zoals een goed huurder betaamt, dan moet de rechter de vordering van de verhuurder dus toewijzen Noot 53

Het niet tijdig betalen van de huur (bijvoorbeeld niet de eerste van de maand, maar betaling op verschillende data in de lopende maand) valt hier niet zonder meer onder. Dit kan worden aangepakt volgens de algemeen geldende gronden van toerekenbaar tekortschieten van de verplichtingen uit een overeenkomst ( artikel 6:74 BW).

Vaak levert deze beëindigingsgrond ook een reden op om de huurovereenkomst te ontbinden (veel standaard huurcontracten leggen de huurder een verplichting op ten aanzien van de bedrijfsvoering en niet zelden ook met betrekking tot de openingstijden etc.). Een opzegging op deze grond ligt dan niet voor de hand, omdat deze tegen het einde van de huurtermijn kan worden gedaan. In plaats daarvan kan beter een vordering tot nakoming of tot ontruiming in kort geding worden ingesteld of bij de gewone rechter ontbinding met ontruiming worden gevorderd. Men moet er wel bedacht op zijn dat voor tussentijdse ontbinding van de huurovereenkomst een tekortkoming is vereist, die ontbinding van de overeenkomst rechtvaardigt. Een slechte bedrijfsvoering rechtvaardigt (zonder bovengenoemde contractuele bepalingen) niet zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst.