De beëindigingsovereenkomst met betrekking tot bedrijfsruimte

De formaliteiten betreffende de opzegging gelden niet als partijen onderling overeenstemming hebben bereikt over huurbeëindiging (zie artikel 7:291 lid 3 BW). Het gaat hierbij dan niet om voortzetting van de overeenkomst waarbij extra mogelijkheden van beëindiging van de huurovereenkomst worden ingebouwd. Als een partij zich beroept op wederzijdse huurbeëindiging, dan zal aangetoond dienen te worden dat er wederzijdse overeenstemming bestaat over de huurbeëindiging. In een uitzonderlijke situatie kan er sprake zijn van stilzwijgende instemming van de verhuurder met beëindiging van de huur door de huurder. De kantonrechter van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden, kwam in haar vonnis van 16 mei 2014 ( ECLI:NL:RBNNE:2014:2446 ) tot de conclusie dat er sprake is geweest van een stilzwijgende beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter baseert dit oordeel kennelijk op het zonder protest accepteren van de sleutels door de verhuurder. Volgens de kantonrechter kon de huurder er daarom redelijkerwijs van uit gaan dat tussen partijen in weerwil van de geldende wettelijke huurperiode van 5 jaar (stilzwijgend) is overeengekomen dat de huurovereenkomst na ommekomst van de tussen partijen overeengekomen huurperiode van 3,5 jaar is beëindigd.

Ik vind dit oordeel niet juist. Partijen waren immers een eerste huurperiode van 3,5 jaar overeengekomen. In het hoofdstuk: De huurperiode heb ik immers uitgelegd, dat partijen in het voordeel van de huurder een huurperiode van minder dan de wettelijke periode van vijf jaar kunnen overeen komen. Dat betreft dus geen stilzwijgende instemming met een huurperiode van 3,5 jaar, maar een contractuele instemming tussen partijen tot het aangaan van een eerste huurperiode van 3,5 jaar. De rechter verliest kennelijk uit het oog dat van de wettelijke periode van vijf jaar in het voordeel van de huurder kan worden afgeweken en dat de huurder van deze termijn af kan wijken door deze regeling te vernietigen als deze in zijn nadeel is. De verhuurder kan deze bepaling niet vernietigen.
Het gerechtshof te ‘s-Hertogenbosch was in haar arrest van 8 april 2014 ( ECLI:NL:GHSHE:2014:975 ) van mening dat deze wederzijdse overeenstemming bijvoorbeeld niet was te herleiden uit het enkele feit dat de curator namens een failliete huurder het huurgenot had opgegeven en het pand (grotendeels) ter beschikking had gesteld aan degene aan wie hij de onderneming van de failliete onderneming van de huurder had verkocht. Daarnaast brengt het feit dat de verhuurder met die overnemende partij een huurovereenkomst heeft gesloten, niet mee dat de eerdere huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd. Aangezien de curator de huurovereenkomst niet conform artikel 39 FW had opgezegd, had deze er belang bij om huurbeëindiging wegens wederzijds goedvinden aan te tonen. Volgens de regeling van de Faillissementswet zou een opzegging met een termijn van opzegging van drie maanden mogelijk zijn (zie het hoofdstuk: Faillissement en huur).
Ik ga verder op deze plek niet in op de perikelen omtrent faillissement en huur. Op deze plaats gaat het er om duidelijk te maken dat huurbeëindiging met wederzijds goedvinden het beste schriftelijk vastgelegd kan worden om interpretatieverschillen te voorkomen.

Een beëindigingsovereenkomst kan worden gesloten als deze is aangegaan nadat de huurovereenkomst tot stand is gekomen. De wetgever vond verdere bescherming van de huurder niet nodig, omdat de huurder medewerking aan huurbeëindiging gewoon kan weigeren vóór verstrijken van de overeengekomen periode, Noot 34, of door goedkeuring door de rechter vóór het sluiten van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:291 BW.

De wetgever realiseert zich dat misbruik door de verhuurder nog steeds mogelijk is. De enige mogelijkheid om misbruik te voorkomen zou aanwezig zijn als men afwijking van de wettelijke termijnen zou verbieden. Dit leidt volgens de wetgever tot een te star stelsel, hetgeen ook niet in het belang van de huurder is. Noot 36