Laatst bijgewerkt op 2018-07-26 om 15:44:57

De rechter komt pas aan de belangenafweging toe, indien er is vastgesteld dat er sprake is van dringend eigen gebruik. Uit de rechtspraak blijkt dat de belangenafweging feitelijk van aard is en dat deze naar billijkheid dient te geschieden. Als de dringendheid van het gebruik vast staat kan de vordering toch nog worden afgewezen, omdat het belang van de huurder (economische en sociale gebondenheid aan de woning of buurt en de leeftijd van de huurder) meer gewicht in de schaal legt dan het belang van de verhuurder (financiële omstandigheden en huidige woonomstandigheden). De scheiding tussen een belangenafweging en de vraag of er sprake is van dringend eigen gebruik, valt vaak moeilijk te trekken. Het is verstandig om die scheiding wel zo duidelijk mogelijk te maken, omdat de dringendheid makkelijker duidelijk te maken is dan een belang dat in het voordeel van één van de partijen beslist dient te worden.

Het gerechtshof te Amsterdam heeft in haar arrest van 26 april 2011 LJN: BQ4838, gerechtshof Amsterdam, 200.061.928/01 geoordeeld dat het belang van de verhuurder, die door een scheiding het verhuurde appartement dringend nodig had voor eigen gebruik, de doorslag gaf en dat de huurders aldus de woning dienden te ontruimen. De motivering betreffende de belangenafweging is duidelijk verwoord in rechtsoverweging 4.4.4 van dit arrest.
Het hof nam daarbij wel in aanmerking dat niet te verwachten viel dat huurders erin zouden slagen woonruimte in hun huidige woonomgeving te vinden. De achteruitgang die zij tegemoet moeten zien zou hen ongetwijfeld zwaar vallen. Die omstandigheid bracht evenwel niet mee dat woonruimte in dezelfde plaats als de huidige plaats op een minder bijzondere locatie als niet passend moet worden beschouwd. Verder heeft het hof onder ogen gezien dat thans geen absolute zekerheid kan worden geboden dat de huurder op overzienbare termijn in hun huidige plaats een geschikte alternatieve huurwoning vinden. In de eerste plaats heeft hier te gelden dat het hof voor een lange ontruimingstermijn zal kiezen, zodat de kans dat het niet lukt als heel klein moet worden beschouwd. Daarbij kwam dat huurders over een alternatief in een andere plaats beschikten.

Deze afweging van belangen tussen partijen speelde ook een belangrijke rol in een vonnis van de rechtbank Amsterdam van 10 maart 2014 ECLI:NL:RBAMS:2014:2208 . De door de verhuurder ingestelde vordering werd door de rechtbank afgewezen. De casus luidde als volgt. De verhuurder had het gehuurde gekocht, doch woonde op een boerderij dat door de besloten vennootschap van haar vader was aangekocht als beleggingsobject. Het gehuurde was gekocht met geleend geld van de vader. De dochter stelde ter onderbouwing voor huurbeëindiging dat er tussen de huuropbrengst en de exploitatiekosten een wanverhouding lag. Bovendien had het gehuurde voor haar het voordeel dat zij haar twee paarden aan huis kon stallen, waardoor zij reistijd en reiskosten bespaarde. Zij had bovendien gesteld in het verhuurde te gaan wonen, dat dicht bij haar werk lag.
De verfijning die de Hoge Raad in haar arrest van 26 maart 2010 ( LJN: BL0683, Hoge Raad, 08/03290 , Het Herenhuisarrest) heeft aangebracht is dat de verhuurder een opzegging slechts kan relateren aan een financieel belang als er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatielasten en huuropbrengsten. De rechter heeft dan bij de beoordeling beleidsvrijheid en kan daarbij dan elementen betrekken, zoals de waardestijging van het gehuurde. Het aantonen door de verhuurder dat er in het kader van een opzegging op grond van dringend eigen gebruik sprake is van een onrendabele exploitatie is dus onvoldoende. Er moet meer aan de hand zijn, zoals het ontbreken van de verwachting dat de huur zal eindigen en dat deze lage huurprijs voorlopig de kosten van de exploitatie niet zal kunnen dekken.

De rechter wees deze deelvordering af onder vermelding dat bewoning van de woning door de verhuurder niet zou leiden tot een betere verhouding tussen de opbrengst en de kosten van het gehuurde. Daarnaast stelt de rechter dat indien de verhuurder het verhuurde zou gaan bewonen tegenover de gestelde woonlasten weliswaar woongenot staat, maar niet valt in te zien waarom zij nu juist het verhuurde dringend nodig heeft om er te wonen, terwijl zij woonruimte in Hollandsche Rading bezit en, zoals ter gelegenheid van de comparitie van partijen is gebleken, thans wekelijks enige dagen op de boerderij verblijft die door de vennootschap van haar vader als beleggingsobject is gekocht. Bovendien stelt zij bij haar ouders te kunnen verblijven. Daarnaast geldt dat de aan de eigendom van het verhuurde verbonden baten en lasten in de veilingvoorwaarden uiteengezet zijn en de verhuurder daarvan heeft kunnen kennisnemen. Het komt dan voor haar rekening dat zij een verliesgevend object heeft gekocht. Hierbij treft de verhuurder ook het verwijt van “eigen toedoen”, hetgeen een reden kan zijn om de vordering af te wijzen.
Door het casuïstische karakter van dergelijke vorderingen is een afloop lastig te voorspellen. De rechter is in deze zaak gekomen tot afwijzing van de vordering. De ingrediënten waren ook aanwezig om de vordering toe te wijzen. Deze feiten geven een mix, die de rechter uiteindelijk heeft doen besluiten de vordering af te wijzen.

Een mooi voorbeeld van een zaak, waarin de huurovereenkomst werd opgezegd wegens dringende reden en waarbij de zaak in het stadium van de belangenafweging werd beslist geeft een vonnis van de kantonrechter van de rechtbank te Amsterdam van 24 september 2012 (Noot 73u).
De huurder woonde al 57 jaar in de woning op de begane grond. De verhuurder was ook eigenaar van aangrenzende woonruimte. De verhuurder had al na verwerving van het gehuurde te kennen gegeven van de huurder af te willen en had een gunstig financieel aanbod gedaan. De huurder had dit aanbod afgeslagen. De verhuurder woonde op de eerste verdieping. De verhuurder stelde vervolgens te moeten zorgen voor zijn moeder die zich uit Canada in Amsterdam zou vestigen.
De huurder stelde vervolgens in zijn verweer dat van medische noodzaak tot verzorging van de moeder door de verhuurder geen sprake was, er kon nog andere ruimte uitgezocht worden die ook aan derden was verstrekt en dat hij niet over vervangende woonruimte beschikte. Hoewel de suggestie was gewekt dat er sprake is van een vooropgezet plannetje, werd er aangenomen dat mantelzorg door de verhuurder noodzakelijk was en werd een dringende reden voor huurbeëindiging aangenomen.
Er was door de verhuurder niet bestreden dat hij nog andere mogelijkheden had om zijn moeder te huisvesten. Dit bracht met zich mee dat de belangenafweging in het nadeel van de verhuurder uitviel. De rechter oordeelde dat de verhuurder de mogelijkheid had om op eenvoudige wijze voor alternatieven te zorgen voor het faciliteren van mantelzorg voor zijn moeder, hetgeen zijn belang bij de woning minder groot maakte.
De rechter zette daartegenover het belang van de huurder, die al vanaf zijn jeugd in het gehuurde woonde, en weinig inkomen had. Tevens werd ervan melding gemaakt dat de verhuurder ook het gehuurde in het kader van “short stay” verhuurde. Verder viel niet goed te begrijpen hoe de verhuurder de “short stay” verhuring kon combineren met de mantelzorg want er waren twee etages daardoor in gebruik bij derden, zodat de verhuurder niet voor het verlenen van mantelzorg aanwezig kon zijn. De rechter vond voorts het commerciële belang van de verhuurder minder zwaar wegen dan het woonbelang van de huurder.

Het hof te Amsterdam heeft in haar arrest van 7 juli 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:2851 ) beslist dat de moeizame financiële relatie van de verhuurder niet leidde tot het oordeel dat zijn belangen zwaarder wogen dan die van de huurder. Het is wel merkwaardig dat het hof er veronderstellenderwijs vanuit ging dat er sprake was van een dringende reden. De dringende reden dient immers door de verhuurder aannemelijk te worden gemaakt als eerste stap tot het bereiken van een succesvolle stap naar huurbeëindiging. Er bestaat gelet op de redactie van artikel 7:274 lid 1 sub c BW wel een stelplicht voor dringend eigen gebruik. Hierbij moet bedacht worden dat het verhuurdersbelang dermate dringend moet zijn, dat de continuatie van de huur niet van de verhuurder kan worden gevergd. In de conclusie die mr. G.R.B. van Peusem naar aanleiding van deze casus opstelde ( ECLI:NL:PHR:2016:1265 ) werd gesproken dat de dringendheid doorgaans een drempeltoets vormt of er sprake is van een dringende reden en dat vervolgens een afweging van de wederzijdse belangen tussen verhuurder en huurder plaats dient te vinden. Mr. G.R.B. van Peusem betoogt in zijn conclusie dat ook bij de bepaling of er sprake is van een dringende reden van dringend eigen gebruik een belangenafweging tussen die van de verhuurder en de huurder betrokken te worden. Het moet hier dan louter om de vraag gaan of het gebruik dringend aangemerkt dient te worden. Ik vind dit toch wel een erg academische benadering. het lijkt mij dat er toch zonder een afweging van belangen bepaald kan worden of een bepaald gebruik dringend is of niet. Als eenmaal is bepaald of een bepaald gebruik dringend is, dan kan kunnen daarna alle wederzijdse meegenomen worden in het kader van de belangenafweging. Dit geeft naar mij idee een duidelijker lijn van de te volgens weg. Immers als bijvoorbeeld de verhuurder door een financieel wanbeleid in de problemen is geraakt waardoor deze de woning wenst te gebruiken, dan kan hierdoor de dringendheid worden vastgesteld. In het kader van de belangenafweging kan dan het eigen toedoen (de aanschaf van een chalet dat vervolgens weer was verhuurd en in een later stadium verkocht) worden betrokken en kan worden beoordeeld wiens belang de voorkeur geniet. Het lijkt mij lastig een belangenafweging louter alleen in het kader van de dringende reden te beoordelen, waarna een meer algemene belangenafweging kan worden gemaakt. Het lijkt mij wel duidelijk dat de dringende reden in het kader van de afweging van belangen wordt betrokken. Het lijkt mij wel juist dat er in het kader van de belangenafweging tussen de verschillende fasen bij de beoordeling van de dringende reden geen waterdichte schotten tussen die verschillende stadia bestaan.

Deze overlap brengt mee dat de uit