3b. De contractueel overeengekomen bestemming van het gehuurde

Als de verhuurde onroerende zaak geschikt en bedoeld is te zijn verhuurd conform een bestemming die is genoemd in de wet (zie artikel 7:290 lid 2 BW) en verder aan de daar gestelde eisen wordt voldaan, dan zijn de artikelen van artikel 7:290 BW e.v. van toepassing, ook als het gebruik dat daadwerkelijk van het gehuurde wordt gemaakt daarmee niet in overeenstemming is. Noot 4 Een huurobject dat daarentegen is verhuurd met een andere bestemming dan de in artikel 7:290 BW genoemde bestemmingen, wordt geen bedrijfsruimte in de zin van dit wetsartikel als het feitelijk gebruik door de huurder van het gehuurde wel overeenstemt met het soort bedrijf als genoemd in het tweede lid van artikel 7:290 BW. Met andere woorden: een gebouw dat als opslagruimte is verhuurd kan geen bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW worden als de huurder er zelf winkelruimte van maakt. Zie ook: Noot 5

Als de overeengekomen bestemming algemeen is gesteld, dan kan dit er toe leiden dat de huurder het gehuurde anders inricht dan dat de verhuurder voor ogen had bij het sluiten van de overeenkomst zonder dat dit leidt tot overtreding van de overeengekomen bestemming. Een dergelijke kwestie deed zich voor in een zaak waarover de rechtbank Midden-Nederland oordeelde in haar kortgedingvonnis van 29 april 2015 ( ECLI:NL:RBMNE:2015:2953 ). De casus luidde als volgt. De verhuurder was eigenaar van een bedrijfsruimte en verhuurde deze aan een winkelketen. Deze winkelketen exploiteerde tot eind oktober 2014 een supermarkt in het gehuurde conform haar formule. In oktober 2014 had deze winkelketen een nieuwe, grotere supermarkt elders geopend. De huurovereenkomst ten aanzien van het litigieuze pand loopt tot 1 november 2018. De winkelketen exploiteerde in het gehuurde inmiddels een supermarkt met een andere formule. De verhuurder stelde zich op het standpunt dat de huurder hiermee niet voldeed aan de in de huurovereenkomst opgenomen exploitatieverplichting. Volgens de verhuurder kon deze gewijzigde formule niet als een reële supermarkt worden gezien. De verhuurder vorderde ontruiming van het gehuurde dan wel veroordeling van de huurder tot exploitatie van het gehuurde.
De voorzieningenrechter oordeelde hierover als volgt: voor de beantwoording van de vraag of het gehuurde ontruimd moet worden wegens een tekortkoming, moest de huidige situatie in de winkel als uitgangspunt worden genomen. De rechter was van oordeel dat uit door de huurder overgelegde foto’s bleek dat de wijze waarop de huurder de supermarkt exploiteerde in overeenstemming was met het bepaalde in de huurovereenkomst. De vordering werd afgewezen. Dit zou anders hebben kunnen zijn als de bestemming nauwkeuriger omschreven was geweest en de huurder de exploitatie af had laten wijken van deze overeengekomen bestemming.