Laatst bijgewerkt op 2024-02-19 om 23:02:10
Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder van rechtswege voort. Er is dus geen formaliteit (vordering, verzoek) nodig om dit recht te verkrijgen. Dit geldt dus ook voor de achterblijvende echtgenoot (= wettelijk medehuurder). Hij kan de huur binnen zes maanden na het overlijden van de huurder bij exploot of aangetekende brief opzeggen met ingang van de eerste dag van de tweede maand na de opzegging. Er geldt dus de gebruikelijke termijn van opzegging van een maand. Het speciale van deze regeling is dat de mogelijkheid van opzegging ook geldt ook als er sprake is van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd en/of voor overeenkomsten met een bepaalde tijdsclausule (normaliter kan een dergelijke overeenkomst niet tussentijds worden beëindigd). Een huisvestingsvergunning is volgens deze bepaling niet nodig. Het is toch zinvol om deze aan te vragen, omdat een plaatselijke verordening een dergelijke vergunning kan verlangen. Afgifte van zo’n vergunning zal doorgaans geen probleem zijn, tenzij de gebruiker niet voldoet aan de voorwaarden voor verkrijging van een dergelijke vergunning.
Het is toch wel merkwaardig dat de medehuurder bij het verlaten van de huurder een procedure als genoemd in artikel 7:267 lid 6 BW dient te starten, terwijl dit niet nodig is als de huurder overlijdt bij overige gelijkwaardige omstandigheden. Het ontbreken van een vergunning kan wel tot gevolg hebben dat de gemeente, waar het hebben van een huisvestingsvergunning voor bewoning van de woning door de huurder noodzakelijk is, de woning kan laten ontruimen wegens illegale bewoning bij het ontbreken van deze vergunning. Het is de vraag of dit ook geldt voor situaties die vallen onder artikel 7:268 lid 1 BW. Dit lijkt niet het geval te zijn. Een al eerder verstrekte vergunning betreffende deze woning lijkt dan ook van toepassing voor de personen die de huurovereenkomst voortzetten ex artikel 7:268 BW. Dat zal toch ook het geval zijn bij het wettelijke medehuurderschap waarvan de vergunning bijvoorbeeld op naam van één van de partners staat, maar de bewoning krachtens bijvoorbeeld een echtscheidingsbeschikking door de wettelijke medehuurder (de andere partner) wordt voortgezet. De al eerder verleende vergunning zal dit opvolgend gebruik dan legitimeren. Het is alleen de vraag of de gemeentes waarbij een huisvestingsvergunning van toepassing is, dit onderscheid maken.
De uitgangsposities voor de medehuurder zijn verschillend in artikel 7:267 lid 5 BW en artikel 7:268 lid 1 BW. In artikel 7:268 lid 1 BW staat immers vermeld: “Bij overlijden van de huurder zet de medehuurder de huur als huurder voort”. Verder worden er geen voorwaarden aan voortzetting van de overeenkomst gesteld. Er worden wel voorwaarden gesteld (onder meer een huisvestingsvergunning) als de bewoner nog geen medehuurder zou zijn, maar medebewoner. Dan geldt de regeling van artikel 7:268 lid 2 BW.
In artikel 7:267 lid 5 en 6 BW staat het volgende vermeld. De bepalingen omtrent het eindigen van de huur zijn op de personen bedoeld in lid 4 afzonderlijk van toepassing met dien verstande dat een persoon de hoedanigheid van medehuurder in ieder geval verliest, indien hij zijn hoofdverblijf niet langer in de woonruimte heeft. Indien de huur ten aanzien van de huurder eindigt, wordt de medehuurder huurder. Is ten aanzien van de woonruimte hoofdstuk II van de Huisvestingswet van toepassing, dan zet de medehuurder in afwijking van lid 5 de huur slechts voort, indien de rechter dit heeft bepaald op een daartoe door die persoon binnen acht weken na het tijdstip waarop hij huurder is geworden, ingestelde vordering en in elk geval zolang op deze vordering nog niet onherroepelijk is beslist. De rechter wijst de vordering slechts af, indien de eiser niet een voor hem geldende huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 7 lid 1 van die wet overlegt.
Artikel 7:267 lid 5 BW spreekt over huurbeëindiging tussen huurder en verhuurder, waarna de medehuurder huurder wordt als wordt voldaan aan het gestelde in artikel 7:267 lid 6 BW. Artikel 7:268 lid 1 BW spreekt over voortzetting van de huurovereenkomst door de medehuurder. De huurovereenkomst wordt dus bij het overlijden van de huurder niet beëindigd als er een medehuurder aanwezig is die de huurovereenkomst voortzet. Dit past ook in de wettelijke regeling. In artikel 7:229 lid 1 BW staat immers vermeld dat “De dood van de huurder of de verhuurder doet de huur niet eindigen”. Dit is natuurlijk anders als de wet anders regelt, zoals in artikel 7:268 lid 6 BW staat vermeld.
Aangezien op grond van artikel 7:268 lid 1 BW er geen woonruimte in gebruik wordt genomen, of gegeven, is artikel 4 van de Huisvestingsverordening niet zonder meer van toepassing, en zal er niet zonder meer een huisvestingsvergunning door deze huurder aangevraagd hoeven te worden Dat is dus anders in de situatie als genoemd in artikel 7:267 lid 5 BW waarin wordt gesproken van huurbeëindiging met de oorspronkelijke huurder. In deze situatie wordt er wél woonruimte ter beschikking gesteld. De medebewoner (niet medehuurder ) die zich na het overlijden van de huurder op voortzetting van het gebruik van het gehuurde beroept, moet wel in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning ten aanzien van de plaatsen, die een dergelijke vergunning voor bewonen van de woning verlangen.
Bewoners die bij hun moeder woonden hebben na het overlijden van hun moeder de verhuurder verzocht nog enige tijd in de woning te mogen blijven wonen. De gebruikers hebben een “vaststellingsovereenkomst ex artikel 7:900 BW” ondertekend. Het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden besliste in zijn arrest van 25 juli 2023 (ECLI:NL:GHARL:2023:6291) dat de gebruikers geen huurrechten hadden verworven en de woning dienden te verlaten.
In de overeenkomst stond opgenomen dat de gebruikers geen medehuurderschap verleend zou worden, omdat er geen sprake was geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Voorts stond in deze overeenkomst dat de gebruikers nog enige tijd in de woning mochten wonen tegen een gebruiksvergoeding ter hoogte van de huurprijs. Voorts zouden de gebruikers afzien van een vordering als bedoeld in artikel 7:268 BW.
De gebruikers hadden na de overeengekomen periode nog geen andere woonruimte kunnen regelen. Met de verhuurder werd afgesproken dat het gebruik mocht worden verlengd voor een half jaar en dat verdere verlenging niet mogelijk was.
De gebruikers konden na de overeengekomen periode geen woonruimte vinden en deden alsnog beroep op huurbescherming. De kantonrechter kwalificeerde de overeenkomst tussen partijen als een huurovereenkomst in de zin van artikel 7:201 BW en artikel 7:271 BW. De verlengingsovereenkomst tussen partijen werd door de kantonrechter opgevat als een verlenging van de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (ingevolge 7:271 lid 1 laatste zin).
De verhuurder stelde hoger beroep in tegen dit vonnis. Volgens de verhuurder hadden partijen bij het sluiten van de (verlengde) vaststellingsovereenkomst in de zin van artikel 7:900 BW vastgelegd dat de gebruikers geen duurzame gemeenschappelijke huishouding hadden met hun moeder, zouden afzien van het instellen van een vordering als bedoeld in 7:268 BW en de woning uiterlijk 31 maart 2020 (later verlengd tot 30 september 2020) zouden verlaten. De verhuurder stelde dat zij nooit de intentie heeft gehad een huurovereenkomst te sluiten.
Het hof was van oordeel dat uit de vaststellingsovereenkomst voortvloeiende verplichtingen te weinig gelijkenis vertoonde met huur om de toepasselijkheid van het daarmee samenhangende beschermende regime te rechtvaardigen. Daarbij was niet beslissend dat die overeenkomst elementen bevat op grond waarvan op zichzelf voldaan is aan de omschrijving van huur. Het ging erom dat in de gegeven omstandigheden, gelet op het hetgeen partijen ten tijde van het sluiten van de overeenkomst voor ogen stond, de inhoud en strekking van de overeenkomst van dien aard waren dat de overeenkomst in zijn geheel niet als huurovereenkomst kon worden aangemerkt.
Het hof wenste te benadrukken dat het voorgaande niet wegnam dat er geen eerlijke informatievoorziening had plaatsgevonden op het moment dat de gebruikers zich in een moeilijke situatie en emotionele toestand bevonden door het overlijden van hun moeder. Zo had de verhuurder de gebruikers voorgehouden dat zij als huisgenoten niet in aanmerking kwamen voor een voortzetting van de huur als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW, omdat geen sprake zou zijn geweest van een duurzame gemeenschappelijke huishouding, maar het was niet (uitsluitend) aan de verhuurder om dat te beoordelen. De verhuurder had dit ook niet getoetst, maar dit slechts aangenomen op basis van algemene uitgangspunten. De verhuurder had de gebruikers daarbij ook ten onrechte voorgehouden dat zij zonder recht of titel in de woning verbleven. Indien de gebruikers, een verzoek hadden ingediend op basis van artikel 7:268 lid 2 BW, hadden zij namelijk het recht gehad om zolang niet op dat verzoek was beslist, in de woning te verblijven.
Naar het oordeel van het hof stond dit los van de vraag of een procedure tot voortzetting van de huur ook succesvol zou zijn geweest. De gebruikers hadden evenwel geen beroep op vernietiging van de vaststellingsovereenkomst(en) gedaan op grond van een wilsgebrek, zodat dit niet tot een ander oordeel kon leiden.
De les uit deze casus is op safe te spelen en voortgezet gebruik niet toe te staan. In mijn praktijk zie ik vaak dat goede bedoelingen van een verhuurder anders uitpakken. Het is ook wel begrijpelijk als de gebruikers geen andere woonruimte kunnen krijgen na een afgesproken huurperiode. Deze gebruikers moeten echter wel begrijpen dat hun probleem niet het probleem van de verhuurder moet worden.
De verhuurder zou nu wel voor maximaal 2 jaar een overeenkomst kunnen sluiten op basis van artikel 22a sub e RTIV. Dit artikel was echter ten tijde van deze kwestie nog niet ingevoerd, waardoor de verhuurder op basis hiervan nog geen woonruimte kon verhuren ex artikel 7:271 lid 1 BW. Er is op basis van artikel 22a sub e RTIV geen leeftijdsgrens van toepassing.