Laatst bijgewerkt op 2018-12-19 om 22:29:14
De Huurcommissie houdt bij de beoordeling of de geconstateerde gebreken ten aanzien van niet-geliberaliseerde woonruimte aanleiding geven tot huurverlaging rekening met de gebreken als vermeld in de zogenaamde nulpuntenlijsten (Besluit Gebreken).Er zijn drie lijsten, waarvan de gradatie loopt van lichte (overige) gebreken (lijst C) naar ernstige (lijst B) tot zeer ernstige gebreken (lijst A). Deze lijsten hebben een werkingsgebied ten aanzien van zelfstandige en onzelfstandige woonruimte en standplaats voor woonwagens.Deze lijst is als bijlage II bij het Besluit Huurprijzen woonruimten gevoegd.
De Voorzitters Huurcommissies hebben een Gebrekenboek Huurcommissie, versie juni 2017 geformuleerd dat als handleiding moet dienen voor de interpretatie van het het Besluit Gebreken (ook wel nulpuntenboek genoemd). Deze voorzitters achten deze interpretatie van belang voor de “uniformiteit van beleid” en voor de rechtszekerheid van huurders en verhuurders. Dit gebrekenboek wordt door de Huurcommissie daarom als naslagwerk gebruikt als er onduidelijkheid bestaat over de kwalificatie van een bepaald gebrek.
De basis voor deze actie tot verlaging van de huurprijs is artikel 7:241 BW. Uit dit artikel worden de gebreken herleid die kunnen dienen ter verlaging van de huurprijs.
Door de gebreken naar soort in deze lijsten weer te geven kan er worden beoordeeld in welke categorie het gebrek valt en welke korting op de huurprijs door de Huurcommissie kan worden toegekend. Als de Huurcommissie gebreken constateert kan men sancties uitspreken in de vorm van verlaging van de in rekening te brengen huurprijs. De uitspraak van de kantonrechter van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 5 maart 2008 LJN BC5965, Rechtbank Breda, 464243 geeft inzicht in vaststelling van de verlaagde huurprijs vanwege een gebrek aan het gehuurde. De verhuurder, die beroep tegen de uitspraak van de Huurcommissie aantekende, kreeg vervolgens van de kantonrechter ongelijk; de kantonrechter bevestigde de uitspraak van de Huurcommissie. De kantonrechter besliste als drukmiddel dat een gebrek dat feitelijk onder de categorie C viel (een verlaging van de huur tot 40% van de maximum huurprijs), als een gebrek van de categorie A beschouwd mocht worden (een verlaging van de huur tot 40% van de maximum huurprijs). De rechter heeft hier gebruik gemaakt van zijn vrije beslissingsruimte. Dit percentage wordt op grond van artikel 6 Besluit huurprijzen Woonruimte gesteld op een percentage van de overeengekomen huurprijs in plaats van een percentage van de maximum huurprijs.
In een uitspraak van wederom de kantonrechter van de rechtbank Breda, sector kanton, locatie Breda, van 17 augustus 2011 LJN: BR5338, sector kanton Rechtbank Breda, 640412 cv 11-313 heeft de rechter van zijn vrije beslissingsruimte gebruik gemaakt door een uitgesproken huurverlaging door de Huurcommissie tot 40 % van de maximum huur, te verhogen naar 60 % van de maximum huur. Het ging hier om een gebrek dat feitelijk onder categorie C van de nulpuntenlijst viel (de warmwatertoevoer werkte niet correct). De kantonrechter was van mening dat het niet redelijk was hier de maximale korting toe te passen nu huurder wel, zij het op gebrekkige wijze, beschikking had over warm water. Het was anders geweest als de combiketel in het geheel geen warm water had geproduceerd.