De Huurcommissie kan de huurprijs tijdelijk verlagen

Niet geliberaliseerde woonruimte
Bij gebreken aan de woning kan de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte een vordering tot huurverlaging baseren op artikel 7:207 BW jo artikel 7:257 lid 2 BW. Er geldt vanaf 1 januari 2019 een drempelbedrag van € 3 per maand. De te vorderen huurverlaging moet dus hoger zijn dan het bedrag van € 3 per maand. (artikel 9 lid 4 UHW). De huurcommissie kan beslissen dat tijdelijk een lagere huurprijs dan de maximale huurprijs voor deze woning in rekening gebracht mag worden. In het algemeen dient de huurder de gebreken eerst aan de verhuurder te melden alvorens een beroep op huurverlaging te kunnen doen. Als er sprake is van een nieuwe huurovereenkomst dan is de huurder niet verplicht deze gebreken vooraf aan de verhuurder te melden. De verhuurder die een nieuwe huurovereenkomst aangaat, wordt immers geacht met de gebreken aan het gehuurde bekend te zijn. Noot 6 Voor de bestaande huurovereenkomsten ligt dit anders gezien de door de wet gestelde wachttijd van zes weken.

Wachttijd van zes weken
De Huurcommissie kan op grond van artikel artikel 7:257 lid 2 BW pas worden ingeschakeld na een kennisgeving van het gebrek aan de verhuurder en nadat een wachttijd van zes weken na een schriftelijk verzoek tot herstel van de gebreken is verstreken. De mededeling hoeft niet schriftelijk te worden gedaan, doch dit is in het kader van bewijslevering van de melding door de huurder wel van belang. Een melding bij de huurcommissie binnen die termijn van zes weken zal door de huurcommissie niet in behandeling worden genomen. De Huurcommissie zal een verzoek tot tijdelijke verlaging van de huurprijs ook niet in behandeling nemen als de verhuurder het gebrek binnen deze termijn van zes weken heeft hersteld. Volgens artikel 7:257 lid 2 BW kan de huurder immers zich slechts tot de Huurcommissie richten indien de verhuurder niet binnen zes weken na de aanvang van de dag volgend op die waarop de huurder van het gebrek kennis heeft gegeven aan de verhuurder, het gebrek heeft verholpen. Mocht de verhuurder bijvoorbeeld in week vijf tot herstel van een ernstig gebrek overgaat en de huurder van niet-geliberaliseerde woonruimte toch een claim tot huurderving neer wenst te leggen, dan dient deze huurder zich tot de kantonrechter te wenden voor een vordering tot (tijdelijke) verlaging van de huur. In de praktijk zal deze huurder niet vaak een claim bij de kantonrechter indienen, omdat de kosten van een procedure vaak het financiële belang overstijgen.
Bij weigering door de verhuurder tot herstel van dit gebrek, kan de huurder na verstrijken van de genoemde termijn van zes weken de Huurcommissie inschakelen om de huurprijs te verlagen door indiening van dit formulier .

Geliberaliseerde woonruimte
Huurders van geliberaliseerde woonruimte kunnen geen gebruik maken van de Huurcommissie om een vordering tot huurverlaging wegens gebreken aan het gehuurde in te stellen. Artikel 7:247 BW heeft onder meer artikel 7:257 BW voor verhuurde geliberaliseerde woonruimte buiten toepassing verklaard. De huurder van geliberaliseerde woonruimte dient zich dus voor een vordering tot verlaging van de huurprijs tot de kantonrechter te wenden.
Voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte geldt de beperking dus niet dat de vordering tot verlaging van de huur pas kan worden ingesteld na verloop van zes weken nadat de verhuurder van het gebrek op de hoogte is gesteld en het gebrek niet heeft verholpen. Bovendien geldt de genoemde vervaltermijn van zes maanden niet voor de huurder van geliberaliseerde woonruimte. Dit betekent dat de huurder van geliberaliseerde woonruimte een vordering tot verlaging van de huur met terugwerkende kracht in kan stellen over een langere periode dan de periode van zes maanden, die voor de huurders van niet-geliberaliseerde woningen is ingesteld.