De huurovereenkomst eindigt niet van rechtswege

Een opzegging door de verhuurder doet de huurovereenkomst niet eindigen. Volgens artikel 7:295 BW blijft de huurovereenkomst in stand tot het moment dat de rechter de beëindiging van de overeenkomst heeft uitgesproken. Opzegging door de huurder heeft huurbeëindiging tot gevolg. Voor de huurder geldt de regel dat de huurovereenkomst slechts door de rechter kan worden beëindigd dus niet. Dat blijkt uit de tenzij formule van artikel 7:295 lid 1 eerste zin BW . De rechter de huur niet met terugwerkende kracht opzeggen. Noot 40
Dit betekent dat de verhuurder na opzegging van de huur altijd bij de rechter een vordering in moet dienen om de huur daadwerkelijk te laten beëindigen als de huurder niet instemt met de opzegging. De rechter heeft in het kader van dit gedane verzoek de vrijheid om de huurovereenkomst op een later tijdstip te doen eindigen dan waartegen is opgezegd.

De opzegging is een eenzijdige rechtshandeling. Het rechtsgevolg van de opzegging start dus in beginsel door de mededeling die door een partij wordt gedaan. De wet heeft dit rechtsgevolg voor de opzegging door de verhuurder geblokkeerd. Een opzegging door de verhuurder heeft daarom niet het effect hebben dat de huurovereenkomst wordt beëindigd. Het is daarom nog mogelijk dat de verhuurder de opzegging intrekt als de huurder zich met de opzegging niet akkoord heeft verklaard.

Veel huurovereenkomsten vermelden een beding, waardoor de overeengekomen huurperiode met een door partijen afgesproken termijn wordt verlengd als de overeenkomst niet wordt opgezegd. Boven is al vermeld dat de opzegging door de verhuurder niet de huurbeëindiging tot gevolg heeft, omdat dit effect aan de opzegging door artikel 7:295 lid 1 BW wordt onthouden.

Als de huurder heeft ingestemd met de opzegging, dan is intrekking van de opzegging niet meer mogelijk. De situatie dat de verhuurder de opzegging nog in kon trekken werd behandeld door het hof te Amsterdam in haar arrest van 26 mei 2015 ( ECLI:NL:GHAMS:2015:1958 ). In deze zaak had de verhuurder de huurovereenkomst opgezegd. De huurder had niet ingestemd met de opzegging, Partijen hadden voorts onderhandeld over een beëindigingsvergoeding. Toen partijen hierover geen overeenstemming konden bereiken, trok de verhuurder de opzegging in en verbood de huurder het gehuurde te ontruimen tegen de datum waartegen de overeenkomst was opgezegd.

Artikel 3:37 lid 5 BW is hier niet van toepassing. Herroeping van de opzegging van 7:290 BW-bedrijfsruimte is mogelijk volgens het hof, omdat de opzegging slechts een voorwaarde is voor de verhuurder om een gerechtelijke procedure tot huurbeëindiging in te stellen. Het is goed hier nog even op te merken dat de opzegging door de huurder wel direct het effect heeft dat de huur wordt beëindigd. De eenzijdige rechtshandeling heeft het effect dat de wet in het algemeen aan een eenzijdige rechtshandeling verbindt: namelijk het bereiken van een rechtsgevolg dat door de rechtshandeling wordt beoogd. Dit rechtsgevolg is bij opzegging van de huurovereenkomst de beëindiging van de huurovereenkomst. De wet heeft dit effect bij de opzegging door de verhuurder niet voor ogen gestaan. Na de opzegging moet de verhuurder de gang naar de rechter inslaan om het beoogde effect te bereiken. De rechter beslist uiteindelijk of de gewenste huurbeëindiging plaats zal vinden. Het is daarom voor de verhuurder alsnog mogelijk de huurovereenkomst in te trekken ex artikel 7:296 lid 1 sub b BW . Bij de andere opzeggingsgronden kan de verhuurder de procedure ook altijd in trekken. Het verschil tussen de regeling ex artikel 7:297 lid 3 BW en de mogelijkheid van het intrekken van de vordering door de verhuurder op basis van het procesrecht is dat de rechter in het kader van dit laatste artikel de verhuurder nog de mogelijkheid biedt de opzegging in te trekken, zonder dat de verhuurder daartoe het initiatief heeft genomen.

Daarnaast biedt het de huurder gelegenheid binnen zes weken na de opzegging akkoord te gaan met de huurbeëindiging. Als de huurder binnen deze termijn met de opzegging heeft ingestemd, dan is het niet meer mogelijk de opzegging te herroepen. Op grond van artikel 6:219 BW kan een partij een niet-aanvaard aanbod herroepen in het kader van een meerzijdige rechtshandeling. Dit is alleen niet mogelijk als de strekking van de betrokken bepalingen in verband met de aard van de rechtshandeling zich daartegen verzet. Dat is hier niet het geval. De verhuurder kan door de werking van artikel 7:297 lid 3 BW zijn opzegging herroepen. Dit artikel voorziet erin dat de verhuurder zelfs nog van huurbeëindiging kan afzien naar aanleiding van het kenbaar gemaakte voornemen van de rechter de huurder een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten toe te kennen. Artikel 7:275 lid 2 BW geeft eenzelfde regeling voor de verhuurder in het kader van opzegging van woonruimte. Artikel 7:275 BW spreekt over de intrekking van de opzegging en artikel 7:297 spreekt over de intrekking van de vordering. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat de wetgever dit verschil in formulering welbewust heeft gehanteerd. Het lijkt eerder op een vergissing te berusten. Aangezien het huurbeschermingsregime voor woonruimte en dat voor 290-bedrijfsruimte sterk aan elkaar verwant zijn, valt ook niet aanstonds in te zien waarom de intrekking van een huuropzegging bij woonruimte wel en bij bedrijfsruimte niet mogelijk zou zijn.

Het hof geeft nog ten overvloede mee dat de intrekking van een gedane huuropzegging moet worden uitgeoefend in overeenstemming met de eisen van redelijkheid en billijkheid. Door hantering van deze maatstaf kan misbruik van de intrekkingsbevoegdheid worden tegengegaan, bijvoorbeeld in de situatie dat een verhuurder de huurovereenkomst opzegt kort voor of op de laatst mogelijke datum waarop dat mogelijk is en die opzegging kort na die datum weer intrekt, om zo te verhinderen dat de huurder zijnerzijds van de opzegmogelijkheid gebruik maakt.
Als de huurder ook van plan is de overeenkomst te beëindigen, dan doet de huurder er goed aan deze opzegging naar de verhuurder te versturen ook al heeft hij de opzegging ontvangen, of uitdrukkelijk in de opzegging te bewilligen. Als de huurder immers ervan uit gaat dat beide acties niet nodig zijn, omdat de verhuurder de huur toch al heeft opgezegd, dan kan deze huurder van een koude kermis thuiskomen als de verhuurder de opzegging in een later stadium intrekt. De huurder kan daar dan weliswaar bezwaar tegen maken onder de maken, omdat hij in zijn opzegmogelijkheden gehinderd meent te zijn, doch het lijkt mij echter lastig dit hard te maken als de huurder nooit eerder kenbaar heeft gemaakt een opzegging te overwegen.

De wet stelt geen termijn waarbinnen de verhuurder de beëindigingsvordering moet instellen en ook uit het stelsel van de wet is niet af te leiden dat de opzegging haar werking verliest als de beëindigingsvordering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen is opgezegd (HR 12 juni 2009, LJN BI0070LJN BI0070, NJ 2009/272NJ 2009/272 (Aldi/Hendriks)). De verhuurder kan een paar maanden na de huurperiode waartegen de huur is opgezegd alsnog een beëindigingsprocedure starten.
Huydecoper is in zijn conclusie bij dit arrest van de Hoge Raad eveneens van mening dat het enkele feit dat de beëindigingsvordering niet binnen de opzegtermijn is ingesteld, onder alle denkbare omstandigheden een onvoldoende grond voor het aannemen van rechtsafstand dan wel rechtsverwerking vormt. Er zal altijd (beduidend) méér aan de hand moeten zijn, willen die rechtsgevolgen aan het langere tijd achterwege blijven van de vordering tot huurbeëindiging kunnen worden verbonden.
Als de verhuurder pas belang heeft bij een latere huurbeëindiging, bijvoorbeeld in jaar dertien, dan lijkt het mij mogelijk dat de verhuurder later start met de beëindigingprocedure dan de datum waartegen de huurverhoging is aangezegd als door de opzegging het starten van een nieuwe contractueel overeengekomen termijn van vijf jaar wordt voorkomen. Het zal immers ook niet in het belang van de huurder zijn om de huurovereenkomst eerder te beëindigen. Als de huurovereenkomst na de huurperiode van tien jaar is overgegaan in een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd, dan is er voor de verhuurder geen reden tegen jaar negen de overeenkomst op te zeggen tegen het einde van jaar tien als er pas een gerechtvaardigd belang is de overeenkomst in jaar dertien te beëindigen. Als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd, dan kan deze overeenkomst tegen elk moment met een termijn van opzegging van een jaar worden opgezegd. Er is dan geen reden deze overeenkomst jaren eerder op te zeggen dan tegen het beoogde beëindigingstijdstip.

Het is mogelijk dat de verhuurder in jaar dertien van de huurperiode tot renovatie van het gehuurde over wenst te gaan. Als deze renovatie zonder huurbeëindiging niet mogelijk is, dan is het noodzakelijk dat de verhuurder tijdig tegen het einde van jaar tien en met inachtneming van de correcte termijnen van opzegging de huur opzegt.

Opzegging van de huur door de verhuurder is echter noodzakelijk als de verhuurder bijvoorbeeld een renovatie wenst te realiseren en niet een nieuwe huurperiode van vijf jaar in wenst te laten gaan. Volgens het huurcontract gaat de volgende contractuele huurperiode van vijf jaar immers in, tenzij er door partijen een opzegging plaatsvindt. Als er tijdens de opzegging nog geen dringende reden aangetoond kan worden, dan is het mogelijk wel een dringende reden in een later stadium aan te tonen, want de dringende reden moet aanwezig zijn ten tijde van het wijzen van het vonnis.

Als de verhuurder niet binnen redelijke termijn na het verstrijken van de datum waartegen de huurovereenkomst is opgezegd een procedure tot huurbeëindiging start, dan kan de verhuurder het recht verwerken hierop terug te komen. Dit kan anders zijn als de verhuurder duidelijk maakt dat er slechts belang is een huurbeëindiging te starten in jaar twaalf van de huurperiode. Als een eerdere huurbeëindiging noch in het belang van de huurder, noch in het belang van de verhuurder is, zie ik niet in waarom de verhuurder gehouden zou zijn eerder een dergelijke actie te starten. Als er wel een procedure wordt gevoerd en de vordering wordt afgewezen, dan wordt aan de opzegging de werking onthouden. Het contract wordt dan alsnog geacht te zijn verlengd met de tussen partijen overeengekomen termijn. Als de verhuurder wel de overeenkomst heeft opgezegd, maar niet de procedure tot huurbeëindiging is gestart, dan is het verdedigbaar dat de contractuele verlenging wel is gestopt en dat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is verlengd. De huurder zou dat effect teniet kunnen doen door bij de rechter een verklaring voor recht te vragen dat de opzegging de contractueel overeengekomen verlenging niet heeft geraakt, omdat de verhuurder kennelijk niet de bedoeling heeft gehad slechts het verlengingsbeding door de opzegging te raken.

Ook als de huurder heeft ingestemd met een opzegging dan zal de verhuurder naar de rechter moeten om het gehuurde te laten ontruimen als de huurder na ontruimingsdatum het gehuurde blijft gebruiken. De vordering zal dan luiden dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde zit. Op grond van deze constatering zal de verhuurder doorgaans een verklaring voor recht vorderen dat de bewuste huurder zonder recht of titel het gehuurde gebruikt; voorts zal de verhuurder vorderen dat de rechter ontruiming van het gehuurde uitspreekt en dat ontruiming kan plaatsvinden met behulp van de politie als de huurder het gehuurde na verkrijging van het vonnis waarin een en ander staat bevestigd niet vrijwillig wenst te verlaten.

In het hoofdstuk Ontbinding van de huurovereenkomst heb ik besproken dat een ontruimingsvonnis (na opzegging van de overeenkomst of ontbinding van de overeenkomst) op basis van artikel 7:230 BW haar kracht kan verliezen als partijen in het kader van de mogelijkheid tot ontruiming geen aanvullende afspraken maken en de huurder met toestemming van de verhuurder gebruik van het gehuurde mag blijven maken. De verhuurder kan dit effect voorkomen als door de verhuurder verder gebruik van het gehuurde door de verhuurder wordt beoogd door met de huurder een gebruiksovereenkomst te sluiten. Deze gebruiksovereenkomst kan dan worden gesloten voor een bepaalde periode, waarbinnen bijvoorbeeld een huurachterstand wordt afgelost, of met de huurder wordt afgesproken dat binnen een bepaalde periode geen overlast plaatsvindt. Binnen deze periode mag de gewezen huurder het voormalig gehuurde pand tijdelijk op basis van een gebruiksovereenkomst gebruiken. Er ontstaat dan niet een nieuwe huurrelatie op basis van artikel 7:230 BW. Partijen kunnen dan na afloop van de gebruiksperiode besluiten een hernieuwde huurrelatie aan te gaan, al dan niet op basis van dezelfde voorwaarden, die in de beëindigde huurovereenkomst stonden vermeld.

Als de verhuurder na huurbeëindiging de huurder het gehuurde gebruik van het gehuurde laat maken, zonder aanvullende voorwaarden overeen te komen, dan wordt de huurovereenkomst in ieder geval op grond van artikel 7:230 BW verlengd voor onbepaalde tijd. Als de verhuurder niet te kennen geeft dat de huurrelatie voortgezet kan worden onder dezelfde voorwaarden, of onder gewijzigde voorwaarden, dan zal het huurcontract worden verlengd voor onbepaalde tijd, ook als de huurperiode oorspronkelijk was verlengd voor een bepaalde periode. Dit zal alleen van toepassing zijn voor overeenkomsten met een looptijd van tenminste een huurperiode van 10 jaar. Als er sprake is van een beëindigde huurovereenkomst in bijvoorbeeld jaar 7, dan zal de specifieke regel van termijnbescherming als genoemd in artikel 7:292 lid 1 en 2 BW vóór de algemene regel van artikel 7:230 BW gaan.