De huurperiode van 10 jaar (2 x 5 jaar) is een minimumperiode

Partijen kunnen wel in de huurovereenkomst een verlengingsbeding opnemen, waarin de huurovereenkomst die oorspronkelijk voor zeven jaar was gesloten wordt verlengd met nog een periode van zeven jaar. De wetgever heeft met de regelgeving in artikel 7:292 BW alleen een minimumtermijn op het oog gehad. Een langere huurperiode wordt kennelijk als een gunstige bepaling voor de huurder gezien. Het is echter niet verstandig als de huurder zich voor een langere periode dan tien jaar (twee maal vijf jaar) vastlegt. In een periode van tien jaar kan veel met een bepaalde locatie gebeuren. Een periode van tien jaar lijkt een mooie periode om zich over een volgende periode van vijf jaar te bezinnen.

Na het verstrijken van de overeengekomen periode van 10 jaar wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde periode, tenzij partijen een verlengingsbeding zijn overeengekomen. Als er geen verlengingsbeding is overeengekomen, zal de huurder met de verhuurder een nieuwe huurovereenkomst dienen te sluiten als hij wederom gebonden wenst te zijn aan een huurperiode van twee maal vijf jaar. Doorgaans is een verlengingsbeding voor een periode van vijf jaar overeengekomen.

Partijen kunnen ook een kortere periode voor verlenging overeenkomen na de huurperiode van tien jaar. In artikel 7:300 BW staat dat de overeenkomst met een door partijen overeengekomen bepaalde periode kan worden verlengd. In het kader van verlenging van de huurperiode na de verstreken periode van 10 jaar zijn partijen niet gebonden aan de in artikel 7:292 BW genoemde huurperiode van minimaal vijf jaar. Als er geen verlengingsbeding is overeengekomen bij aanvang van de overeenkomst, dan kunnen partijen na afloop van de termijn van tien jaar alsnog onder dezelfde voorwaarden en onder dezelfde rechtsverhouding de overeenkomst verlengen met een kortere periode dan vijf jaar. Dit volgt uit de laatste zinsnede van artikel 7:300 BW, waarin staat vermeld dat de overeenkomst niet voor onbepaalde tijd na tien jaar wordt verlengd als “uit de overeenkomst een bepaalde tijd voortvloeit of partijen een bepaalde tijd overeenkomen”. Zoals eerder gesteld staat er niet in de wet dat het verlengingsbeding slechts gesloten kan worden voor een periode van vijf jaar.

Als het verlengingsbeding niet gesloten hoeft te worden voor tenminste een termijn van vijf jaar, dan valt ook niet in te zien dat partijen niet kunnen besluiten na het verstrijken van de huurperiode van tien jaar nog een korte aanvullende huurperiode overeen te komen. De wet wenst de huurder immers de zekerheid te geven voor de huurperiode van tien jaar om de gedane investeringen terug te verdienen. Daarna is er verminderde bescherming voor de huurder. De wet gaat dan, na een periode van tien jaar, en zonder aanvullende afspraken tussen partijen uit van verlenging van de overeenkomst voor onbepaalde tijd. Daarnaast worden de opzeggingsgronden na een periode van tien jaar uitgebreid. Als de huurder samen met de verhuurder nog aanvullende afspraken kan maken over verlenging van de huurperiode met nog een periode van drie jaar, dan is dit in het voordeel van de huurder en kan in verband met het semi-dwingende karakter tussen partijen worden besloten alsnog een korte huurperiode achter de huurperiode van tien jaar te plakken. Te denken valt aan de huurder die nog bijvoorbeeld een periode van drie jaar zekerheid wenst te bedingen tot zijn pensioen. Na verloop van deze – in dit voorbeeld genoemde – nader afgesproken termijn van drie jaren ter aanvulling van de eerdere wettelijke dan wel contractueel overeengekomen termijnen van twee maal vijf jaren, zal de huurovereenkomst zonder opzegging tegen het einde van de periode van drie jaren worden gecontinueerd voor onbepaalde tijd.

Als de verhuurder tegen het einde van de aanvullende termijn van drie jaar de overeenkomst wenst te beëindigen, dan zal de verhuurder de overeenkomst op moeten zeggen. Voor de opzegging gelden dan de normale gronden van opzegging. Als de huurder de overeenkomst wenst te beëindigen tegen het einde van de overeengekomen periode van drie jaar, dan zal de huurder deze overeenkomst dienen te beëindigen met inachtneming van een normaal gehanteerde termijn van opzegging. Als de huurder te laat opzegt, zal de overeenkomst worden verlengd voor onbepaalde tijd en zal de opzegging wel op basis van artikel 3:42 BW geconverteerd kunnen worden naar een huurbeëindiging van een jaar na de overeengekomen huurperiode. Aangezien het wel duidelijk zal zijn als de verhuurder zich verzet tegen een te late opzegging, zal de huurder er goed aan doen de overeenkomst dan wederom op te zeggen met een termijn van opzegging gelegen een jaar na het einde van de overeengekomen huurperiode. Het is immers mogelijk dat een rechter een conversie af zal wijzen nu deze niet meer gerealiseerd kan worden tegen het einde van de overeengekomen periode. Voor deze materie verwijs ik naar het hoofdstuk: “De huuropzegging bedrijfsruimte”.

Ik zie geen procedures over verlenging na de periode van tien jaar in de jurisprudentie. Dit kan worden verklaard door het feit dat voor een dergelijke verlenging overeenstemming tussen partijen nodig is. Als er geen overeenstemming hierover wordt bereikt, dan is het niet zinvol hierover een procedure te starten. Je kunt immers de verhuurder niet verplichten met verlenging van de overeenkomst voor bepaalde tijd na de huurperiode van tien jaar akkoord te gaan. Het is daarom verstandig als partijen daarover al bij aanvang van de overeenkomst afspraken maken.

Na het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst voor wat betreft bepaling van een nieuwe huurprijs en een nieuwe huurtermijn hoeft naar mijn mening het gehuurde niet te worden opgeleverd zoals normaliter het geval hoort te zijn. Partijen hebben immers uitdrukkelijk de bedoeling de bestaande rechtsbetrekking op dezelfde wijze voort te zetten. Het zou volstrekt onlogisch zijn dat de huurder onder deze omstandigheden het gehuurde conform de beschrijving bij aanvang van de overeenkomst op dient te leveren. Ik zie deze nieuwe overeenkomst als een voortzetting van de bestaande rechtsbetrekking, met dien verstande dat er een nieuwe huurperiode en een nieuwe huurprijs is overeengekomen. De verhuurder behoudt naar mijn mening het recht dat de huurder het gehuurde oplevert conform de beschrijving bij aanvang van de eerste overeenkomst. Om onduidelijkheid te voorkomen is het wel raadzaam om de beschrijving die bij aanvang van de huurovereenkomst is gemaakt als bijlage aan deze overeenkomst te hechten.